Stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Achter de Molen -bijlage 1 - Stedenbouwkundig plan
Tekst van het document
Stedenbouwkundig plan
ACHTER DE MOLEN
ontwikkelgebied van Almelo Centraal
1
Stedenbouwkundig plan
ACHTER DE MOLEN
ontwikkelgebied van Almelo Centraal
fase 1 Klaar voor de start
ACHTER DE MOLEN WORDT EEN ACTIEVE EN GEZELLIGE BUURT DIE VOORTDUREND IN BEWEGING IS. In Achter de Molen gebeurt iets bijzonders. Hier bouwen doeners uit het Nieuwstraatkwartier, Almelo en de regio aan hun Almelose droom. Samen geven ze vorm aan een creatieve en energieke stadswijk met zelf- en
fase 2 Business case in de maak
samenbouw als kloppend hart. En dat midden in de stad! De wijk ontwikkelt zich gefaseerd, op een organische manier. In elke fase wordt ingespeeld op kansen en veranderingen die zich voordoen. Aandacht voor erfgoed, natuur en wandel- en fietsverbindingen zijn belangrijke ingrediënten. De eeuwenoude Almelose Aa krijgt weer de ruimte om van de binnenstad, dwars door de wijk, naar het buitengebied te stromen. De nieuwe Laan van De Hoop verbindt de historische molen met het station en Kerkelanden. Dit groene verblijfsgebied wordt dé plek waar je flaneert, speelt, spettert en met de buren over de nieuwe uitbouw aan de overkant kletst. En wil je liever op afstand meegenieten, dan kan dat ook. Op markante plekken verrijzen comfortable woongebouwen met uitzicht over al het moois. Kortom, deze
fase 3 Visie voor lange termijn
wijk wordt een thuis voor vindingrijke en ruimdenkende bewoners en ondernemers die snappen dat een stad nooit ‘af’ is, maar met de tijd aan karakter wint. En dat is precies wat Achter de Molen zo bijzonder maakt, want hier is altijd weer iets nieuws te doen, te maken en te ontdekken.
INHOUDSOPGAVE
Almelo Centraal
1. INLEIDING
6. Ontwikkelstrategie
Van visie naar plan
1
Maatschappelijke doelen
77
Beknopte geschiedenis
2
Rol gemeente
77
Samenwerking met de stad
5
Kwaliteitsteam
77
Tijdlijn en fasering
79
Zelfbouw
80
2. HET PLAN Impuls Nieuwstraatkwartier
9
Grondexploitatie en vastgoedstrategie
81
Laan van De Hoop
12
Omgevingsplan
81
Aan de Almelose Aa
15
Omgevingsparticipatie
81
Spoorzicht
18
3. ASPECTEN VAN HET PLAN Programma
23
Duurzaamheid
26
Bereikbaarheid
31
Openbare ruimte
36
Sociale kwaliteit
44
Bouwhoogte
45
4. Beeldkwaliteit titel
Stedenbouwkundig plan Achter de Molen
status
definitieve versie
datum 1 september 2025 in opdracht van
Gemeente Almelo
powered by
WeLoveTheCity en Werkatelier Almelo Centraal
met input van
Actiflow, Goudappel, Sweco en Veiligheidsregio
website www.almelo-centraal.nl meer weten? almelocentraal@almelo.nl disclaimer
aan de sfeerbeelden in dit plan kunnen geen rechten worden ontleend
bijlagen
Laan van De Hoop
49
Almelo Programma Spoorzone
Bellavista
57
Sweco, 2023
Blauwe Driehoek
61
Cogas Campus
65
Kop Nieuwstraat
69
Uitgangspunten beleidskader externe veiligheid gemeente Almelo, 2024 MPvE Achter de Molen Almelo Goudappel, 2025
5. milieukwaliteit Geluid
74
Uitvoerbaarheidsmemo Achter de Molen
Trillingen
74
Sweco, 2025
Externe veiligheid
74
Bodem en ondergrond
75
Archeologie
75
Natuur en stikstof
75
CFD-molenbiotooponderzoek Actiflow, 2025
de zelfbouwer...
zit vol ideeën die met de hulp van een architect en aannemer worden uitgewerkt.
1. INLEIDING Van visie naar plan De omgeving van station Almelo heeft alles in zich om uit te groeien tot een bruisend stuk stad dat in de vraag naar binnenstedelijk wonen voorziet. De Ontwikkelvisie Almelo Centraal geeft richting aan deze ontwikkeling aan de hand van drie
de alleskunner...
kernwaarden:
ontwerpt en bouwt z’n droomhuis met vrienden en familie.
De kernwaarde Intens staat voor circa 2.000 nieuwe woningen, hightech en cultuur rond een vernieuwd
de samenbouwer...
bedenkt en realiseert de ideale woonplek met een groep gelijkgestemden.
intercitystation. De kernwaarde Divers staat voor een nieuwe woning voor elke beurs in een prettige, leefbare wijk die iets unieks aan de stad toevoegt. De kernwaarde Grenzeloos staat voor een sportief, gezond leven met het prachtige landschap om de hoek in de Waterstad van Twente.
De Laan van De Hoop wordt de ruggengraat van de wijk. Deze nieuwe structuur loopt van de molen, via het intercitystation, naar Kerkelanden en verbindt activiteiten op het gebied van gezondheid en zorg, sport en spelen, onderwijs, beginnend ondernemerschap, zingeving en lekker buiten bezig zijn. De Almelose Aa is onderdeel van een prachtige groene long tussen de binnenstad en het buitengebied. De oevers ter hoogte van Cogas en de Bellavistastraat worden verbreed, natuurlijk ingericht en toegankelijk gemaakt. De hoeveelheid groen en water neemt met minimaal 10.000 m2 toe. Er worden 400 tot 500 woningen toegevoegd. De verdeling tussen sociale huur, middensegment en vrije sector is ongeveer 30%/40%/30%."
De Ontwikkelvisie is uitgewerkt in ontwikkelgebieden en stadsprojecten. De ontwikkelgebieden zijn Westerdok, Achter de Molen en Kerkelanden. Dat zijn woningbouwlocaties met gevoel voor het specifieke karakter van elke wijk. De stadsprojecten zijn Intercityknoop, Laan van De Hoop en Kanaalpark. Dat zijn gebiedsoverstijgende opgaves op het gebied van
de ondernemer...
duurzame mobiliteit, stedelijke vernieuwing en een
combineert een stevige werkfunctie met wonen op dezelfde kavel.
BOUW MEE AAN DE ALMELOSE DROOM IN ACHTER DE MOLEN!
groene openbare ruimte. Westerdok en Achter de Molen zijn de eerste gebieden waar gebouwd zal worden. In de Ontwikkelvisie staat: "Achter de Molen wordt een gezellige stadswijk waar oud en nieuw elkaar afwisselen. Almeloërs met gouden handjes krijgen hier de kans om hun eigen huis te bouwen, net als in Enschede en Deventer waar zelf- en samenbouw middenin de stad een
de gemaksmens...
kiest voor een kant-en-klare woning in een unieke buurt.
succes is gebleken.
1
De gemeenteraad heeft de Ontwikkelvisie Almelo Centraal in januari 2024 unaniem vastgesteld. De
Beknopte geschiedenis
raad had toen al in delen van Achter de Molen de
Almelo heeft een rijke geschiedenis die zich uitstrekt
Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) gevestigd. De
van een bescheiden middeleeuwse nederzetting tot
locaties Bellavistastraat 3-7 en Achter de Molen 4 zijn
de moderne stad die het nu is.
inmiddels aangekocht. Leeswijzer
Ontstaan en vroege geschiedenis
BAKSTENEN FABRIEKSGEBOUW
Almelo ligt op de overgang van het droge zand
In het Stedenbouwkundig plan Achter de Molen zijn
en het natte veen. Daar ontstond in de vroege
de ambities uit de Ontwikkelvisie vertaald in een
Middeleeuwen een kleine nederzetting bij Huis
concreet en uitvoerbaar ontwerp dat de onderlegger
Almelo, het versterkte landhuis dat nog altijd in het
voor de ruimtelijk-planologische procedure vormt.
bezit van de familie Van Rechteren Limpurg is. Almelo
Het plan geeft inzicht in de aspecten programma,
kreeg rond 1400 stadsrechten en ontwikkelde zich,
duurzaamheid, bereikbaarheid, openbare ruimte
mede dankzij de gunstige ligging nabij de Almelose
en bouwhoogte. Het hoofdstuk Beeldkwaliteit
Aa en de Regge, tot een knooppunt van handel en
omvat de welstandscriteria waaraan wordt
rechtspraak. En het mooie is: de wereld om ons heen
getoetst. Het hoofdstuk Milieukwaliteit gaat in op
is enorm veranderd, maar de Almelose Aa slingert
mogelijke milieueffecten. Het afsluitende hoofstuk
nog altijd door Achter de Molen! Het is dan ook
Ontwikkelstrategie biedt inzicht in de financiële
verreweg de oudste structuur die het behouden meer
haalbaarheid en fasering.
dan waard is. Leeuwarder Textiel Maatschappij aan de Veldkampsweg (1960)
De Nieuwstraat is één van de oude linten
Oude linten
MOLEN DE HOOP
De Wierdensestraat en de Nieuwstraat waren van
verbindt die twee werelden met elkaar. Op
oudsher uitvalswegen van de binnenstad. De brede,
oude kaarten zijn verder nog de Veldkampsweg
kaarsrechte Wierdensestraat wordt nog altijd
en Knoopshöfte te zien. De Veldkampsweg
gekenmerkt door chique villa's en grote bomen.
was een boerenpad dat naar de binnenstad
De smalle, gebogen Nieuwstraat is daarentegen
liep. Daar kwam een einde aan toen deze
altijd veel informeler en kleinschaliger geweest. In
spoorwegovergang afgesloten werd. Sindsdien zijn
1870 werd hier een molen gebouwd. De materialen
daar de Wierdensestraat en Nieuwstraat de enige
waren afkomstig van de afgebroken stadsmolen. Het
verbindingen onder en over het spoor.
bovendeel van de molen brandde in 1910 af. Dat werd hersteld met materialen van een afgebroken molen uit Makkum. De bebouwing rond de molen bleef
WARUNG SURINAME
levendigheid van de Nieuwstraat. De Rohofstraat
Handen uit de mouwen
In 1919 vestigde de Leeuwarder Textiel Maatschappij
noodgedwongen laag. Wonen, werken, winkels en
zich aan de Veldkampsweg. Rond die tijd werd ook
eetgelegenheden wisselden elkaar af. Dat geeft het
de straat "Achter de Molen" aangelegd, waaraan het
Nieuwstraatkwartier tot op de dag van vandaag zijn
gebied nu zijn naam ontleent. Een paar jaar later
bijzondere karakter.
werd aan de Rohofstraat de eerste gasfabriek van Almelo geopend, de voorloper van Cogas. Van de
2
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
De Almelose Aa vormt van oudsher het omslagpunt
oorspronkelijke bebouwing is weinig meer over. De
tussen de statigheid van de Wierdensestraat en de
textielfabriek sloot in 1974 zijn deuren en werd kort 3
daarna gesloopt. Ook de karakteristieke gashouder
heeft het vertrouwen in de ontwikkeling doen
is verdwenen. Het oplettende oog ziet toch nog
toenemen. Er is draagvlak voor de aanleg van de
karakteristieke huisjes en industriële panden die
Laan van De Hoop en de mogelijkheid om daar zelf
de dans ontsprongen zijn. Het gaat vooral om
je huis te bouwen. Ook is er steun voor het nieuwe
de spantenhal van de Masjid moskee aan de
park rond de Almelose Aa en de Cogas Campus.
Knoopshöfte, het bakstenen fabrieksgebouw achter
Vragen zijn er over het tempo en de volgorde
op het perceel van Veloretti aan de Veldkampsweg
van ontwikkeling. Bewoners en ondernemers aan
en het sympatieke loodsje met de kringloop aan
de rand van het plangebied vragen zich af of de
Achter de Molen.
vernieuwing hun pand ooit bereikt. Verder zijn er vragen over het verkeer en parkeren in de tijdelijke en
Intussen is er ook nieuw erfgoed in de maak. De
definitieve situatie. Het plan voorziet, naar aanleiding
Yunus Emre moskee aan de Bellavistastraat is
van bewonersvragen, in een volwaardige kruising
onderdeel van het Grootste Museum van Nederland.
Wierdensestraat-Bellavistastraat. De ontsluiting
De Turkse gemeenschap heeft met de bouw van een
en parkeerdruk van de Masjid moskee blijft een
nieuwe moskee aan het spoor alweer een volgende
aandachtspunt.
stap gezet. Kortom: Achter de Molen is nu al meer dan een binnenstedelijk bedrijventerrein. Het is een gebied in ontwikkeling, gekenmerkt door diversiteit, lef en doorzettingsvermogen.
Kral
Supermarkt Kral is een begrip in de wijk. De familie heeft een perceel op de hoek NieuwstraatKnoopshöfte gekocht om daar een nieuwe, grotere
Samenwerking met de stad De Ontwikkelvisie Almelo Centraal was het resultaat van een participatieproces. Het Stedenbouwkundig plan Achter de Molen is ook door samenwerking met bewoners en andere belanghebbenden totstandgekomen. Bewoners en ondernemers
De buurt heeft tijdens de informatieavond op 2 oktober 2024 meegedacht. Dat gebeurde rond de werkmaquette van het plan. Daarnaast zijn de ideeën over de zelfbouw langs de Laan van De Hoop, de bouw van appartementen aan de Bellavistastraat en het verkleinen van het Cogasterrein gedeeld. Ook is de ontsluiting van de wijk besproken. Op verzoek van bewoners uit de Alidastraat en Aastraat is er een extra bijeenkomst over het tijdelijke gebruik en de beoogde eindsituatie aan de Bellavistastraat
sterren van achter de molen
georganiseerd. Resultaat De vaststelling van de Ontwikkelvisie Almelo Centraal
4
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
supermarkt en appartementen te realiseren. Resultaat Dit bouwinitiatief is in het Stedenbouwkundig plan opgenomen. Bouwmensen
Bouwmensen staat voor de keuze: verduurzamen van het huidige pand aan de Veldkampsweg of nieuwbouw elders in de stad. Samen met de gemeente zijn verschillende opties verkend. Resultaat Nieuwbouw naast Het Erasmus praktijkonderwijs in Almelo Noord heeft de voorkeur. De haalbaarheid daarvan wordt thans onderzocht. De aanleg van de Laan van De Hoop in combinatie met woningbouw op de huidige locatie is onderdeel van de business case. Yunus Emre moskee
De nieuwe moskee is recent geopend. Met het bestuur is over de inrichting van de buitenruimte overlegd.
5
Resultaat
energietransitie. Samen met de gemeente is
Moskee en gemeente werken aan een grondruil.
onderzocht of het terrein efficiënt en veilig kan
Die maakt het mogelijk om van de Bellavistastraat
worden ingericht.
een mooie laan naar de moskee te maken, de buitenruimte rond de moskee mooi en efficiënt in te richten en langs de Almelose Aa een natuurlijke oever met openbaar wandelpad aan te leggen.
Resultaat Cogas houdt zijn kernactiviteiten in Achter de Molen. Het 'slapende' deel van de opslag wordt elders in de stad ondergebracht. De gemeente zoekt daarvoor een locatie. Het huidige terrein wordt kleiner en
Masjid moskee
Het moskeebezoek is de afgelopen jaren flink toegenomen, vooral door aanloop vanuit de regio. De gemeente heeft met het moskeebestuur over de verkeer- en parkeerdruk in de huidige en toekomstige situatie gesproken. Resultaat
ingericht als Cogas Campus. De hoofdontsluiting verschuift naar de Rohofstraat. Zo komt er ruimte vrij voor de gewenste verbreding van de Almelose Aa en extra woningbouw. Bouwrechten van vroeger
Langs de Almelose Aa liggen enkele bouwrechten
Er liggen verschillende opties, variërend van het
van vroeger. Zouden deze worden benut, dan blijft
verminderen van de parkeerdruk tot een integrale
er weinig groen over. De gemeente heeft met de
herontwikkeling.
eigenaren overlegd op welke manier de oever vrij van bebouwing kan blijven.
Cogas
Cogas hoort bij Achter de Molen. Het bedrijf voorziet de regio van gas, elektriciteit, warmte en telecommunicatie en loopt voorop in de
Resultaat De gemeente heeft het eerste perceel gekocht. Met een andere eigenaar wordt over aankoop van de grond gesproken.
Green Village Delft als voorbeeld voor Cogas Campus Almelo
Molenvereniging
gehouden. De gemeente heeft er naderhand toch
de molen zijn getoetst door een onafhankelijk bureau.
voor gekozen om in het Stedenbouwkundig plan
De conclusies zijn met vertegenwoordigers van
een visie voor het gebied op te nemen. Het is een
Stichting Windkorenmolen De Hoop en Vereniging De
mogelijke ontwikkelrichting voor de lange termijn. De
Hollandsche Molen besproken.
realisatie is afhankelijk van verschillende factoren,
Resultaat
Participatie bewoners
Het onderzoek laat zien dat de nieuwbouw
16 december 2022
Kijk op de wijk
Molenvereniging houdt echter vast aan een lagere
21 februari 2023
Bewonersavond Achter de Molen
12 mei 2023
Kort & Krachtig Festival
3 oktober 2023
Inloopavond Ontwikkelvisie
25 juni 2024
Bewoners Kop Nieuwstraat
2 oktober 2024
Informatiebijeenkomst
Stedenbouwkundig plan 13 januari 2025
Bewoners Aastraat e.o.
29 september 2025
Inloopavond
Stedenbouwkundig plan Verder inloop op afspraak tijdens het tweewekelijkse Werkatelier Almelo Centraal.
6
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
te forceren. Het gebied is daarom buiten de Wvg
De gevolgen van de nieuwbouw op de werking van
geen significant effect op de molen heeft. De bouwhoogte in een straal van 100 meter rond de molen. Kop Nieuwstraat
De gemeente heeft op 25 juni 2024 met bewoners en eigenaren uit het gebied tussen Nieuwstraat, Knoopshöfte, Veldkampsweg en Ambtstraat
waaronder de samenwerking tussen eigenaren en het verkrijgen van subsidies. Omgevingstafel
Experts van de Omgevingsdienst Twente, Brandweer, GGD, Veiligheidsregio, Waterschap, Enexis, Het Oversticht en provincie hebben in het kader van de Omgevingstafel in een vroeg stadium proactief meegedacht. De conceptversie van het Stedenbouwkundig plan is eveneens aan hen voorgelegd.
gesproken. Het is een complex stukje stad waar
Resultaat
verschillende uitdagingen samenkomen, zoals
Het plan voldoet aan de wettelijke vereisten en
versnipperd grondeigendom, externe veiligheid langs
heeft ambitie met betrekking tot verschillende
het spoor en hoogtebeperkingen vanwege de molen.
milieuaspecten, zoals de groen- en wateropgave in
Resultaat
het gebied en een duurzame energievoorziening.
De gemeente heeft vooralsnog niet de middelen om een vernieuwing van deze beeldbepalende plek 7
PLANKAART ACHTER DE MOLEN
2. HET PLAN Impuls Nieuwstraatkwartier Het Stedenbouwkundig plan Achter de Molen verandert het huidige, verouderde bedrijventerrein in een gezellige en compacte stadswijk met zelfen samenbouw. Hier ontstaat een bijzondere wijk voor en met doeners en dromers uit het Nieuwstraatkwartier, Almelo en de regio. Dat bindt sterke, ondernemende mensen aan de stad en biedt iedereen de kans om voor een redelijk bedrag een huis te bouwen. En dat middenin de stad! Het resultaat is een speels stadsbeeld waar de creativiteit en energie vanaf spat.
linten, zoals de Nieuwstraat en Rohofstraat, worden behouden en het erfgoed komt er mooier bij te staan. Ook de werkcultuur wordt niet vergeten. Cogas blijft in Achter de Molen en vernieuwt zijn terrein. Daarnaast is er ruimte voor andere werkfuncties en voorzieningen die aan de levendigheid en sociale samenhang bijdragen. Het plan voorziet verder in een aantal ingrepen die de ruimtelijke samenhang verbeteren. De Laan van De Hoop springt het meest in het oog. Dat wordt een groene loop- en fietsverbinding die de gelijknamige molen aan de Nieuwstraat met het station en Kerkelanden verbindt.
Het plan bouwt voort op aanwezige kwaliteiten in het gebied. De Almelose Aa wordt gekoesterd. Oude
Bouw je eigen huis in het midden van de stad
N
8
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
0
100
200m
9
Centraal en voor visuele identiteit
- 23/01/2025
IMPRESSIE ACHTER DE MOLEN MOLEN de hoop
DE ALMELOSE AA IS DE HISTORISCHE EN NATUURLIJKE VERBINDING TUSSEN BINNENSTAD EN HET BUITENGEBIED. DE LAAN VAN DE HOOP WORDT DE STEDELIJKE RUGGENGRAAT DIE HET NIEUWSTRAATKWARTIER MET HET STATION EN KERKELANDEN VERBINDT.
deelgebied
laan van de hoop
deelgebied
cogas campus
deelgebied van spoorzicht
kop nieuwstraat
almelose aa
deelgebied van spoorzicht
blauwe driehoek
deelgebied van spoorzicht
bellavista
station almelo en kerkelanden 10
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
11
De Laan van De Hoop kruist de Almelose Aa ter
drie bouwlagen de werking van de molen niet
hoogte van de nieuwe Yunus Emre moskee.
hinderen. Het resultaat is een kleurrijke verzameling
Het riviertje ligt er nu nog wat verloren bij, maar
bouwstijlen die het eigenzinnige karakter van het
wordt opgeschoond en opnieuw ingericht als
Nieuwstraatkwartier weerspiegelt. Het groene,
landschappelijke drager van het gebied. Tevens is
autovrije karakter van de openbare ruimte maakt
dat de opmaat voor Spoorzicht, de transformatie
de laan tot een echt verblijfsgebied. Het straatprofiel
van de huidige rafelrand langs het spoor tot een
van 15 meter breed biedt ruimte voor wateropvang,
aantrekkelijk visitekaartje van onze ondernemende
spelen en ontmoeting. De inrichting speelt in op
stad.
de verschillende sferen die je lopend of fietsend
ZELF- EN SAMENBOUW - KAVELTYPES
doorkruist. Je steekt eerst de nieuwe brug over, waar
Laan van De Hoop
je een prachtig uitzicht over de Almelose Aa hebt. Dan passeer je de Masjid moskee, waar bewoners en moskeegangers in het zonnetje zitten. En tot slot
De Laan van De Hoop is de ruggengraat van de
arriveer je op het Molenplein, waar je de molen van
nieuwe wijk. Hierlangs verrijzen zelfbouwwoningen
alle kanten kunt bewonderen.
die schouder aan schouder staan en met hun
Impressie van de Laan van De Hoop met zicht op de Molen
Wonen aan de Laan van De Hoop Wonen aan de almelose Aa Wonen en werken aan de oude linten De woonstraatjes De instapkavels De korte rijtjes
VOOR ELKE BOUWER EEN PASSENDE KAVEL!
Wonen aan de fabriekstuin
12
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
13
Straatprofiel van de Laan van De Hoop
waar de moskee in de ene optie in het voormalige kantoorpand gehuisvest blijft, wordt het in de andere optie onderdeel van een bouwblok met zelf- en samenbouw. De opties zullen in de vervolgfase verder worden uitgewerkt in overleg met het moskeebestuur en omwonenden.
Optie 1 Behoud huidige moskee Het voormalige kantoorpand blijft in gebruik als moskee. De buitenruimte en spantenhal worden ingericht als parkeerterrein.
Wadi
Aan de Almelose Aa De Almelose Aa is een natuurlijke verbinding tussen de binnenstad en de westelijke groene long. Het westelijke deel van het riviertje, tussen de Rohofstraat en stadsboerderij Beeklust, is nu al een aangenaam park voor planten, dieren en mensen. In het plan wordt de parkachtige inrichting van het Aa-park doorgetrokken tot in Achter de Molen. Het
.......
verbeteren van de waterkwaliteit en vergroten van de biodiversiteit staan voorop. De nieuwe paden en bruggetjes vormen een wandel- en hardlooprondje.
ca. 15 meter
Langs het water komen natuurlijke speelplekken waar kinderen lekker met water, oude boomstronken en modder kunnen spelen.
Het Molenplein is niet alleen het hoogtepunt van
Dwars op de Veldkampsweg komen intieme, groene
de Laan van De Hoop, maar ook de schakel met de
woonstraatjes die van de Almelose Aa naar de tuin
Nieuwstraat. Het bouwblok tussen het Molenplein
rond het bakstenen fabrieksgebouw van Veloretti
en de Knoopshöfte leent zich perfect voor een
lopen. Hier woon je gezellig met je buren. Parkeren
combinatie van commerciële en maatschappelijke
doe je aan de achterzijde van woning, op het eigen
voorzieningen met wonen erboven. De nieuwbouw
erf van het bouwblok. Een bijzonder woongebouw
past bij het kleinschalige en informele karakter van
aan de Veldkampsweg verwelkomt bewoners en
de Nieuwstraat en brengt de levendigheid van weleer
bezoekers die hier de wijk binnenrijden. Het gebouw
weer terug.
markeert tevens de verspringing in de woonstraatjes
Optie 2 Behoud huidige moskee Het kantoorpand blijft in gebruik als moskee. De spantenhal wordt een tweelaagse parkeergarage. Op het plein is ruimte voor een pareltje.
Integendeel, de straatjes staan voor gezelligheid en
Laan van De Hoop, als aan de Almelose Aa en de
een menselijke maat. Ook aan de andere kant van de Laan van De Hoop
vierde bouwlaag maakt een spectaculaire 'roof top'
liggen kansen. Met het bestuur van de Masjid moskee
mogelijk. Woon je aan de Veldkampsweg, dan kun
zijn verschillende opties voor de korte en lange
je voor de deur parkeren. Deze kavels zijn dan ook
termijn besproken. Deze opties hebben gemeen
geschikt voor ondernemers die hier, net als vroeger,
dat het parkeren op eigen erf wordt opgelost,
boven hun zaak wonen.
zodat de druk op straat behapbaar blijft. Maar
14
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
plan voorziet in drie maatregelen:
De begrenzing van het buitenterrein rond de Yunus Emre moskee wordt aangepast. De nieuwe, vloeiende contour loopt vooruit op een statige entree aan de Bellavistastraat. Ook het benodigde parkeren op eigen terrein kan op deze manier efficiënt worden opgelost. Door de nieuwe begrenzing ontstaat er bovendien ruimte voor de aanleg van een natuurlijke
Veldkampsweg. Woon je aan Almelose Aa, dan geniet je van het vrije uitzicht over het groen. De extra
meer ruimte nodig om te stromen en te ademen. Het
Nieuwe contour moskee
die daardoor nooit als 'te lang' of 'te saai' aanvoelen. De zelf- en samenbouw bevindt zich zowel aan de
Het riviertje heeft tussen de Rohofstraat en het spoor
oever met openbaar wandelpad aan de noordkant Optie 3. Nieuwe moskee De moskee verhuist naar de Laan van De Hoop. Parkeren gebeurt in de spantenhal annex parkeergarage. Zo ontstaat er ruimte voor woningbouw.
van de Almelose Aa. Verplaatsen bouwrechten van vroeger Tussen de Almelose Aa en de Bellavistastraat liggen nog enkele bouwrechten van vroeger. Het grootste bouwrecht, tussen de Nederlandse Gereformeerde 15
Doorsnede Almelose Aa
Wadi Wadi
Bellavistastraat
HUIDIGE SITUATIE 16
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
AANPAK AA-PARK 17
Kerk en de nieuwe moskee, verhuist naar de hoek Bellavistastraat-Wierdensestraat. Daar komt, als onderdeel van de nieuwbouwontwikkeling Bellavista, een mooi woongebouw. De ruimte naast de kerk wordt park waarin een aantal bestaande bomen blijft staan.
Spoorzicht
De Nieuwstraat gezien vanuit de Zuiderstraat
De omgeving van de Nieuwe Sligtestraat leek tot voor kort een niemandsland. De Yunus Emre moskee heeft dat veranderd. Goed voorbeeld doet goed volgen. De moskee is de aftrap van Spoorzicht, een
Realisering Cogas Campus Cogas wordt ingericht als een moderne bedrijfscampus voor de energietransitie. De hoofdontsluiting verschuift van de Veldkampsweg naar de Rohofstraat. Een deel van het huidige opslagterrein komt vrij voor zelf- en samenbouw aan de Almelose Aa. De zuidoever wordt een flinke slag breder en krijgt een ecologisch profiel. Een nieuw
reeks nieuwbouwontwikkelingen die een levendige, veilige en aantrekkelijke verbinding tussen station en Achter de Molen creëert. De deelgebieden Bellavista, Blauwe Driehoek en Kop Nieuwstraat vormen zo niet alleen een nieuwe entree van de wijk, maar scheppen tevens een compleet nieuw beeld richting passerende fietsers, treinreizigers en automobilisten. Welkom in het Nieuwstraatkwartier!
bruggetje type 'loopplank' legt de verbinding met deelgebied Bellavista aan de overkant.
Impressie van de Almelose Aa gezien vanaf de Nieuwe Sligtestraat
Kop Nieuwstraat Spoorzicht is niet compleet zonder een visie op de Kop Nieuwstraat. Het belangrijkste ingrediënt van de visie is de herontwikkeling van bebouwing tussen Nieuwstraat, Knoopshöfte en Ambtstraat tot een uitnodigende entree van het Nieuwstraatkwartier. Het terugleggen van de huidige rooilijn kan daar onderdeel van zijn. Zo ontstaat er meer ruimte voor voetgangers en fietsers die naar het Molenplein gaan. Het terugleggen van de rooilijn langs de Ambtstraat heeft een andere reden. De eventuele nieuwbouw moet vanwege de veiligheidszone langs het spoor afstand houden. De vrijkomende ruimte kan op verschillende manieren worden ingevuld. De keuze voor een groene inrichting heeft de voorkeur, want dat zou een kwaliteitssprong voor het woon- en leefklimaat in dit deel van de wijk betekenen. Komt er nieuwbouw langs het spoor, dan vormt die een afschermende wand. Om die echt een onderdeel van Achter de Molen te maken, is het wenselijk om de gelijknamige straat tot aan het spoor door te trekken. Dat verbetert de 'doorbloeding' van het gebied. Bewoners die in de toekomst in een appartement aan de Ambtstraat wonen, horen er dan helemaal bij en wandelen zo de wijk in. De visie Kop Nieuwstraat is een globale ontwikkelrichting die pas wordt uitgewerkt als er zicht is op een haalbaar plan.
18
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
19
#1
ACHTER DE MOLEN = ALMELO CENTRAAL DEELGEBIEDEN VAN SPOORZICHT
deelgebied
KOP NIEUWSTRAAT
deelgebied
BELLAVISTAtoren
BLAUWE DRIEHOEK
YUNUS EMRE MOSKEE BELLAVISTAtoren
Bellavista
Deelgebied Bellavista staat, zoals het woord het al
#2
#3
De Bellavistatoren
De Bellavistatoren
slaat een visuele brug
heeft een levendige
tussen het station en
plint langs de Laan
Achter de Molen.
van De Hoop.
#4
#5
De Bellavistatoren is
De Bellavistatoren
wonen met uitzicht
draagt bij aan
over de westelijke
levendigheid en
groene long.
ontmoeting rond de moskee.
deelgebied
BELLAVISTA
Blauwe Driehoek
Deelgebied Blauwe Driehoek is een ensemble van
zegt, voor een prachtig uitzicht over de Almelose Aa
woongebouwen aan beide zijden van de Almelose
en de binnenstad. De Bellavistastraat wordt verlegd
Aa. Het riviertje wordt hier, na de passage onder het
en loopt in de toekomst van de oude moskee (“Het
spoor, verbreed tot een buffer voor droge dagen.
Grootste Museum van Nederland”) naar de nieuwe
Elk gebouw heeft een specifieke vorm die inspeelt
moskee. De nieuwe appartementen langs deze
op bijzondere elementen in de omgeving, zoals
mooie laan manifesteren zich als statige villa’s
de prachtige eiken aan de Veldkampsweg. Het
alsof ze bij de Wierdensestraat horen. De climax
driehoekige gebouw ('strijkijzer') aan de Laan van
bevindt zich aan het spoor. Daar komt een toren
De Hoop wordt ronduit uniek. Bewoners parkeren in
van 35 meter die een visuele brug tussen het station
een voorziening aan de Veldkampsweg en wandelen
en Achter de Molen slaat. De toren staat op een
vanaf daar naar hun woning in het park. Hier past
open, uitnodigende plint met levendige functies die
een bijzondere woonvorm, zoals jongeren met een
bijdragen aan de sociale veiligheid van de Laan van
duurzame leefstijl of juist ouderen die het fijn vinden
De Hoop. De moskee opent zich idealiter ook aan
om dichtbij de voorzieningen en de moskee te
deze kant, zodat wandelaars en fietsers hartelijk
wonen.
verwelkomd worden. Dat kan door simpelweg het hek te openen en/of het hek te decoreren en/of het hek met een kleinschalige functie als een speelobject en theehuis te verrijken.
20
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
21
De gemeente Enschede besloot na de vuurwerkramp om de wederopbouw van Roombeek samen met bewoners op te pakken. Het opdrachtgeverschap lag bij hen, wat bij de Twentse zelfbouwtraditie
zelfbouwkavels, ongeveer eenderde van het totale woningaantal. Er is ook samenbouw.
3. ASPECTEN VAN HET PLAN ng e lw on i
samen opdrachtgever. Dat heet collectief
n
IN ENSCHEDE
Bewoners waren in het Roombeekhofje
aa
ge
nt a
Programma
particulier opdrachtgeverschap (CPO).
145-150
82 m2
11.890-12.300 m2
bruto vloeroppervlakte (BVO). In het plan worden 475
middenhuur 165-175 betaalbare koop
97 m2
16.010-16.975 m2
tot 500 woningen toegevoegd. Dat komt overeen met
vrije sector
140 m2
23.100-24.500 m2
De bandbreedte van het nieuwbouw- en
sociale huur
transformatieprogramma is 55.000 tot 58.500 m2
de doelstelling uit de Ontwikkelvisie, zelfs als de Kop De gemeente Deventer bood in het Havenkwartier ruimte aan vrije, creatieve geesten om hen zo aan de stad te binden. Wat eerst begon als tijdelijk gebruik ('placemaking'), groeide uit tot organische
HAVENKWARTIER IN DEVENTER
gebiedsontwikkeling volgens het Vlaamse Model. Dat betekent vooral: wonen, kunst maken en ondernemen in een dynamisch gebied met een rauw randje dat steeds verandert. Intussen functioneerde de
BV O
ROOMBEEK
wonen, werken en voorzieningen. Er zijn 500
m pe id r w de on ld in BV g O
aansluit. Het resultaat is een wijk met
Nieuwstraat niet wordt meegerekend. De ontwikkeling van dat deelgebied is namelijk een idee voor op termijn. Minimaal 30% van het woningbouwprogramma is sociale huur. Het aantal woningen in de middenhuur / betaalbare koop en vrije sector houden elkaar in
165-175
woningaantal 475-500 werken en voorzieningen
51.000-53.775 m2
totaal BVO
55.000-58.500 m2
4.000-4.725 m2
huurwoningen worden evenwichtig over het gebied verdeeld. De prijs van de middenhuur en betaalbare koop is gedifferentieerd met woningen net boven
evenwicht. Dat wijkt iets af van de Ontwikkelvisie,
het geldende minimum tot woningen binnen het
maar is nodig om een haalbaar plan met voldoende sociale huur te kunnen realiseren. Sociale
geldende maximum.
Deventer binnenhaven gewoon door, want wonen en werken gaan hier, dankzij heldere afspraken, prima samen.
KOP NIEUWSTRAAT 90 tot 95 woningen
LAAN VAN DE HOOP 210 tot 215 woningen 2.500-3.225 m2 werken en voorzieningen
COGAS CAMPUS herinrichting terrein
Hof van Zutphen is een woon- en leefgemeenschap met 50 woningen en een gemeenschappelijke ruimte op ‘rollator afstand’ van het station. Hier woon je samen met anderen en help je elkaar om zolang mogelijk zelfstandig thuis te wonen. Bewoners waren samen opdrachtgever voor het project. Het laat zien dat deze manier van ontwikkelen niet alleen interessant voor hipsters is, maar ook
HOF VAN ZUTPHEN IN ZUTPHEN
voor ouderen die meer zeggenschap over wonen en zorg willen.
22
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
BLAUWE DRIEHOEK 70 tot 75 woningen
BELLAVISTA 105 tot 115 woningen 1.500 m2 werken en voorzieningen
23
De zelf- en samenbouw rond de Laan van De Hoop
kenmerken van de kavel
Wooncoöperatie
Yunus Emre moskee
vormt het kloppende hart. De meeste woningen in
Keuze tussen een kavel met/zonder voortuin, een
Een groep bewoners ontwikkelt en beheert een
De nieuwe moskee staat te schitteren. Het plan
dit deelgebied zijn vrije kavels waar schouder aan
uitstekende erker of de mogelijkheid van een extra
woongebouw. Na oplevering blijven zij samen
voorziet in een mooie landschappelijke afbakening
schouder wordt gebouwd. Het plan telt 135 tot 145
verdieping.
eigenaar van het complex.
van het terrein.
Collectief particulier opdrachtgeverschap
Heinhuis auto's
Een groep bewoners ontwikkelt een woongebouw.
De huidige functie blijft op zijn locatie aan de
Na oplevering wordt elke bewoner 'gewoon' eigenaar
Ambtstraat. Op lange termijn ligt hier de sleutel voor
van z'n woning.
de herontwikkeling van de Kop Nieuwstraat.
zelfbouwkavels, ongeveer eenderde van het totale woningaantal. Hier voel je de energie en creativiteit
Het plan voorziet verder in collectieve woonvormen
van de Zelfbouwer, Alleskunner, Ondernemer en
op bijzondere locaties. Daar krijgen Almeloërs de
Samenbouwer die ieder op eigen wijze hun Almelose
kans om hun woning en woonomgeving samen vorm
droom vormgeven.
te geven met een focus op thema's die zij belangrijk
Masjid moskee
vinden. Denk bijvoorbeeld aan 'Samen ouder worden', 'Het gezin in de stad' en 'Duurzaam bouwen en leven'.
DE ALLESKUNNER... ontwerpt en bouwt z’n droomhuis met vrienden en familie.
DE GEMAKSMENS...
Zo'n gezamenlijke aanpak kan op verschillende
kiest voor een kant-en-klare woning in een
manieren:
unieke buurt.
Participatieve sociale woningbouw
DE ZELFBOUWER...
woningcorporatie.
DE ONDERNEMER... combineert een stevige werkfunctie met
eigen erf wordt opgelost.
Maar niet iedereen wil zelf aan de slag. Voor deze
voorkeur aan verhuizen. Zorgaccent heeft zijn locatie
'Gemaksmens' komt er een groene en/of sociale plus. Circulair en biobased bouwen is een voorbeeld van
zit vol ideeën die met de hulp van een architect en aannemer worden uitgewerkt.
hebben gemeen dat het parkeren van de moskee op
Een aantal bedrijven en instellingen geeft de
Een groep bewoners ontwikkelt en beheert een woongebouw, maar het eigendom rust bij de
In het plan zijn verschillende opties mogelijk. Die
Zelfbouwer Zelfbouwer / Alleskunner Zelfbouwer / Ondernemer Samenbouwer / Gemaksmens Gemaksmens
wonen op dezelfde kavel.
zo'n groene plus. Een woongebouw met gezamenlijke faciliteiten zoals een hobbyruimte en gastenkamer heeft een sociale plus. Werken en voorzieningen
Toeristische trekker Zelfbouwer / Ondernemer Cogas Campus Supermarkt Religieuze voorzieningen Werken en voorzieningen (nieuw) Bestaand MKB
In Achter de Molen wordt gewoond en gewerkt. Een aantal bedrijven en instellingen dat hier nu gevestigd is, wil hier graag blijven. Cogas Campus
DE SAMENBOUWER...
Cogas is koploper in de energietransitie. Het bedrijf
bedenkt en realiseert de ideale woonplek
onderzoekt samen met de gemeente of een deel
met een groep gelijkgestemden.
van de opslag elders kan worden ondergebracht. Het huidige terrein wordt in dat geval verkleind en ingericht als campus. De vrijkomende ruimte komt beschikbaar voor woningbouw.
Dankzij de variatie in ligging, grootte en kenmerken is
Supermarkt Kral
er voor elke bouwer een passende kavel.
Kral hoort bij de buurt. Het familiebedrijf wil de
locatie van de kavel
supermarkt naar de hoek Nieuwstraat-Knoopshöfte
Keuze tussen een kavel aan de Laan van De Hoop,
verplaatsen. De supermarkt groeit dan van zo'n 450
de Almelose Aa, de Veldkampsweg of in één van de
naar ca. 900 m2 BVO. Het huidige pand verderop in
woonstraatjes.
de straat verliest zijn functie als supermarkt.
segment van de kavel
Party Fours
Keuze tussen een vrije sector kavel of een compacte kavel in het betaalbare segment.
24
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
Dit glutenvrije cateringbedrijf naast de molen wordt Type woningbouwproductie
ingepast.
Werken en voorzieningen 25
aan de gemeente verkocht. Bouwmensen onderzoekt
een gezondheidscentrum en kleinschalige
de mogelijkheden voor een nieuw onderwijspand
sportvoorziening. Buiten de veiligheidszone rond het
elders in de stad. Andere ondernemers overwegen
spoor, bijvoorbeeld rond het Molenplein, is ook een
eveneens een verhuizing of beëindiging van hun
kinderopvang denkbaar. Voor horeca geldt 'nee,
actviteiten. Het werken hoort echter bij het DNA
tenzij'. Langs de Nieuwstraat is er voldoende horeca
van Achter de Molen. Tegenover het verlies aan
te vinden. Een nieuw horecaconcept is daarom alleen
werkfuncties staat daarom een nieuw werk- en
mogelijk als het een kwaliteitsimpuls voor de wijk
voorzieningenprogramma van 4.000 tot 4.725 m2
betekent en in de behoefte van de huidige én nieuwe
BVO. De vrije kavels voor ondernemers aan de
bewoners voorziet.
Huismus, grootoorvleermuis, ijsvogel en steenmarter.
Eekhoorn, egel en gierzwaluw.
Veldkampsweg en de uitbreiding van de supermarkt aan de Nieuwstraat zijn daar een voorbeeld van. Onderzoeksbureau Sweco ziet daarnaast kansen voor een creatief bedrijfsverzamelgebouw, bijvoorbeeld in het voormalige fabrieksgebouw van Veloretti. Deze bedrijven mogen geen hinder voor de woonomgeving veroorzaken, noch veel verkeer of
Achter de Molen wordt een duurzame en gezonde stadswijk waar het hele Nieuwstraatkwartier profijt
vrachtverkeer aantrekken.
van heeft. De inzet richt zich op de thema's Groen en
Ook is er behoefte aan maatschappelijke
biobased bouwen.
voorzieningen. Onder de Bellavistatoren, in het Molenblok en op andere plekken aan de
Duurzaamheid
Laan van de Hoop is ruimte voor bijvoorbeeld
Weidebeekjuffer, kleine watersalamander en de bastaardkikker.
klimaatbestendig, Energieneutraal en Circulair en
Groen en klimaatbestendig
Het plangebied heeft op dit moment twee
gezichten. Aan de ene kant is het een verouderd
Het plan voldoet aan de Ontwikkelvisie: minimaal
bedrijfsterrein met bijna alleen maar verharding.
10.000 m2 openbaar groen erbij. Het extra groen komt
Aan de andere kant is er de Almelose Aa. In het
niet alleen ten goede aan de Almelose Aa, maar
huidige bestemmingsplan mag een deel van dat
vormt ook een groen netwerk in het toekomstige
groen bebouwd worden. En dat, terwijl er nu al te
woongebied. De Laan van De Hoop wordt de
weinig groen is om het regenwater te bergen. Het
landschappelijke ruggengraat van dat netwerk. De
gebied rond de Nieuwstraat is het grootste knelpunt.
woonstraatjes worden eveneens autovrij en groen
Daar is in de huidige situatie onvoldoende ruimte
ingericht.
voor waterberging. Het water afvoeren naar de Almelose Aa is ook lastig, want dat kan alleen via de Knoopshöfte die daar te smal voor is. Intense regenval als gevolg van klimaatverandering maakt deze situatie urgent. Versterking groenstructuur In het plan wordt uitgegaan van een groene en openbare noord- en zuidoever langs de Almelose Aa. De 'oude' bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan vervallen; eigenaren krijgen een
huidige situatie
nieuwe situatie
plangebied
153.000 m2
153.000 m2
openbaar water
3.000 m2 (2%)
6.000 m2 (4%)
groen
23.000 m2 (15%)
35.000 m2 (23%)
verharding
24.000 m2 (16%)
24.000 m2 (16%)
alternatieve locatie buiten de hoofdgroenstructuur aangeboden. De herinrichting van het Cogas-terrein wordt aangegrepen om de oever te verbreden en natuurlijk in te richten. De contour van het buitenterrein rond de Yunus Emre moskee verandert, Schets uit de Ontwikkelingsvisie voor de Almelose Aa uit 2010 26
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
privé bebouwing
103.000 m2 (67%) 88.000 m2 (57%)
inclusief eigen erf, tuin en/of parkeerhof
zodat er ruimte voor een groene oever met wandelpad ontstaat. 27
Biodiversiteit en natuurwaarden
Er zijn geen beschermde reptielen, amfibieën en
Onderzoeksbureau Sweco heeft de bestaande
vissen aangetroffen.
natuurwaarden in kaart gebracht. De belangrijkste conclusies zijn:
Er zijn geen beschermde libellen en vlinders aangetroffen.
Er zijn geen beschermde plantensoorten De versterking van de groenstructuur draagt bij
aangetroffen. Er zijn geen nesten van beschermde broedvogelsoorten aangetroffen. Wel zijn er foeragerende huismussen en broedende zwarte kraaien en houtduiven gezien. Daarnaast is er, buiten het kader van het onderzoek, een ijsvogel waargenomen. Er zijn sporen van de steenmarter gevonden. Er bevinden zich waarschijnlijk verblijfplaatsen van verschillende beschermde vleermuissoorten in het
aan meer biodiversiteit. Het extra groen maakt het gebied tot een habitat voor beschermde soorten uit de omgeving, zoals eekhoorn, bunzing, wezel, hermelijn en egel. In de nieuwbouw komen natuurinclusieve voorzieningen. Het inbouwen van nestkasten is goed voor huismus en gierzwaluw. Vleermuiskasten vormen alternatieve huisvesting voor dwergvleermuis, rosse vleermuis en grootoorvleermuis. En op de groene daken groeien bijzondere planten die insecten en
gebied.
vogels aantrekken. In het vervolg van het proces
Groenstructuurkaart
Hemelwaterverwerking
Voorbeeld van smalle infiltratiestroken in de woonstraatjes
worden daarover afspraken met zelfbouwers en
Hemelwaterverwerking
marktpartijen gemaakt.
- Nieuwbouw houdt de neerslag zo lang mogelijk
De inrichting van de Almelose Aa wordt afgestemd
- In de Laan van De Hoop worden ondiepe wadi's met
vast en voert die vertraagd af.
Almelose Aa
op de leefomgeving van de weidebeekjuffer. Dat is een opvallende blauwe libelle die Almelo symbolisch heeft geadopteerd als gidssoort om de natuur een gezicht te geven. Want waar er schoon water stroomt, is de kans groot dat je een weidebeekjuffer
Woonstraatjes
hemelwatersysteem wordt vergroot.
Watersysteem Het extra groen helpt ook om wateroverlast te voorkomen. Er wordt rekening gehouden met hemelwater, oppervlaktewater, grondwater en afvalwater.
28
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
Grote wadi
Ondergronds
Kleine wadi
Toekomst
Aa, wordt geïnfiltreerd.
volgen andere soorten vanzelf. Denk bijvoorbeeld aan
kettingreactie van ecologisch herstel.
Almelose Aa
langs de woningen. - Op grote groene plekken, zoals rond de Almelose - De bergings- en afvoercapaciteit in het
pad, bastaardkikker en bruine kikker. Zo ontstaat een
Molenplein
- In de woonstraatjes komen smalle infiltratiestroken
tegenkomt. En als de weidebeekjuffer zich thuis voelt, amfibieën zoals kleine watersalamander, gewone
Laan van De Hoop
beplanting aangelegd.
Waar mogelijk, wordt hemelwater via goten en over straat afgevoerd. Het overtollige hemelwater van de Nieuwstraat wordt over de Laan van De Hoop naar de Almelose Aa afgevoerd. Dat verlicht de druk op de Knoopshöfte. De woonstraatjes voeren het lokale hemelwater eveneens naar de Almelose Aa af. Het riviertje is een A-watergang met een beschermingszone. Aandachtspunt is de overstortleiding bij de Knoopshöfte. De gemeente
Afkoppelen
en waterschap gaan onderzoeken op welke manier
Nieuwe ontwikkelingen worden afgekoppeld van het
ook hier een goede waterkwaliteit kan worden
gemengde rioolstelsel.
gegarandeerd. 29
Klimaatadaptatie
Zonnepanelen
De ruim 10.000 m extra openbaar groen draagt niet
De energieambitie Energieneutraal is haalbaar
alleen bij aan het voorkomen van wateroverlast,
op gebiedsniveau, mits minimaal de helft van
maar ook aan de reductie van hittestress als gevolg
het totale dakoppervlak voor PV wordt benut. Het
van klimaatverandering.
grote dakoppervlak met dito opbrengst van de
2
laagbouw draagt zo bij aan het kleine dakoppervlak
Energieneutraal
met dito opbrengst van de gestapelde gebouwen.
Het plan zet in op energieambitie Energieneutraal op
Zonnepanelen mogen ook in de gevel worden
gebiedsniveau (BENG-100%). Het energieconcept is
opgenomen. Dat moet dan wel op een esthetisch
geïnspireerd op de aanpak in Westerdok. Dat gaat
verantwoorde wijze gebeuren.
uit van goede isolatie en het gebruik van duurzame energie.
Smart grid Het elektriciteitsnet dient zoveel mogelijk te worden
Duurzame warmte- en koude voorziening
ontlast. Een slim energiemanagementsysteem
De combinatie van individuele en collectieve
achter de meter is een mogelijke oplossing. Zo'n
bodemlussen is, vanwege de bodem, het meest
systeem stuurt de warmtepomp, zonnepanelen
verstandig. Zo'n duurzame warmte- en koude
en laadvoorzieningen aan om netcongestie te
voorziening sluit goed aan bij de fasering, omvang
voorkomen. Deze aanpak sorteert voor op de nieuwe
en variatie van de bouwblokken en heeft financieel-
provinciale instructieregel Energiesysteem die thans
technische voordelen ten opzichte van een
in voorbereiding is. Die vraagt om een toelichting bij
grootschalige gebieds-WKO. Zelfbouwers kiezen
het Omgevingsplan inzake de eventuele effecten van
voor een kleinschalige oplossing met individuele
nieuwbouw op de balans van het energiesysteem.
bodemlussen. Voor grotere projecten ligt een oplossing met collectieve bodemlussen voor de
De energietransitie heeft ook impact op de inrichting
hand. De toepassing van luchtwarmtepompen zou
van de openbare ruimte. Er moet rekening worden
in theorie ook mogelijk zijn, maar dat levert vaak
gehouden met de plaatsing van een 4X4 trafo plus
overlast voor de omgeving op. Deze optie is daarom
tien verdeelkasten.
ongewenst.
Circulair en biobased bouwen
De R-ladder uit het Nationaal Programma Circulaire Economie geeft richting. Sloopafval krijgt een tweede leven. Nieuwbouw wordt zoveel als mogelijk circulair uitgevoerd. De Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) geeft aan wat de milieubelasting in de sloop-, bouw-
Voorbeelden van biobased materialen
Biobased (ver)bouwen in Twente ondertekend. Het
stad. Het is een geweldige woon- en werkplek voor
streven is een verdubbeling van het aandeel
mensen die zich graag te voet, met de fiets en het
biobased materialen (MPG 0,6 of lager). De
openbaar vervoer verplaatsen. De auto is te gast
gemeente doet onderzoek naar het gebruik van
en het parkeren wordt goed opgelost. Dat is een
Twentse, biobased materialen in de openbare
voorwaarde voor fijn wonen met voldoende ruimte
ruimte. Het is tevens prioriteit bij de uitgifte van eigen
voor groen, spelen en ontmoeting.
gronden van de gemeente. In de kavelpaspoorten voor zelfbouwers en ontwikkeltenders voor
Onderzoeksbureau Goudappel heeft het
professionele partijen wordt gevraagd om de
Mobiliteitsprogramma van Eisen Achter de Molen
toepassing van hout, grasvezel, hennep, bamboe,
opgesteld. De prioritering van het STOMP-principe
stro, wol en andere natuurlijke materialen te
is leidend: Stappen, Trappen, Openbaar vervoer,
onderzoeken en waar mogelijk toe te passen.
Mobility as a service en Privé auto.
en onderhoudsfase is. De grenswaarde is 0,8 per m2
Stappen
bruto vloeroppervlak voor een nieuwbouwwoning en 1,0 per m2 bruto vloeroppervlak voor een kantoor of soortgelijk gebouw groter dan 100 m2. Het Rijk heeft een herziening van de MPG aangekondigd met als doel om het gebruik van hernieuwbare, biologische, afbreekbare en/of WKO-doublet
30
Bodemlussen
herbruikbare materialen te stimuleren. De gemeente Luchtwarmtepomp
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
zet nu al stappen en heeft de intentieovereenkomst
Bereikbaarheid Achter de Molen is één van de ontwikkelgebieden van Almelo Centraal. Deze nieuwe wijk wordt de schakel tussen het intercitystation, de binnenstad en het Nieuwstraatkwartier. En volg je de Almelose Aa, dan ben je zo in de westelijke groene long van de
De huidige situatie is allesbehalve voetgangersvriendelijk. Er zijn weinig verbindingen over de Almelose Aa. Langs bestaande straten ontbreekt soms de stoep. En door het gebrek aan ogen op straat, voelen sommige plekken 's avonds unheimisch aan. De Laan van De Hoop brengt daar verandering in. Dit is een nieuwe, sociaal veilige loop- en fietsverbinding tussen het station en het
31
te weinig verlichting Trappen
te weinig ogen op straat
geen trottoirs
geen officiële parkeerplaatsen
Het autoverkeer rijdt nu nog over de F35 via
Achter de Molen ligt op drie minuten fietsen van het
de lus Bellavistastraat, Nieuwe Sligtestraat en
station en op vier minuten fietsen van de binnenstad.
Wierdensestraat. Door een knip in de Bellavistastraat
De doorgaande fietsroutes lopen langs de randen
wordt de F35 ontlast. Dat gaat samen met een
van Achter de Molen. De Ambtstraat, Nieuwe
aanpassing van de kruising Wierdensestraat-
Sligtestraat en Wierdensestraat zijn onderdeel van
Bellavistastraat, zodat het inkomende en uitgaande
de F35. De Nieuwstraat en Rohofstraat zijn belangrijke
autoverkeer links en rechts kan.
fietsverbindingen naar omliggende buurten. In het
geen bankje om te rusten
8.80 METER
A
B Huidige loopstromen (bron: Goudappel)
De huidige situatie is niet voetgangersvriendelijk
gebied wordt een fijnmazig netwerk aangelegd met
Deelgebied Kop Nieuwstraat is een globale
de Laan van De Hoop als ruggengraat. Die wordt
ontwikkelrichting voor op lange termijn. Een van de
niet op snelheid ontworpen, maar op inclusiviteit en
ideeën is om meer ruimte rond de dubbele kruising
sociale interactie tussen bewoners en passanten.
Nieuwstraat-F35 en Nieuwstraat-Burgemeester
Het netwerk bestaat verder uit de Veldkampsweg,
Raveslootsingel te creëren. Een dergelijke ingreep
Achter de Molen en Knoopshöfte die als veilige
maakt het mogelijk om de situatie voor voetgangers
30km/u straten worden ingericht. Bewoners fietsen
en fietsers overzichtelijker en veiliger te maken. Het
zo gemakkelijk naar hun eigen tuin, berging of
doortrekken van de straat 'Achter de Molen' naar
inpandige fietsenstalling. Bezoekers kunnen hun fiets
de F35 is een ander idee. Ook die ingreep zou de
in de openbare ruimte kwijt.
doorbloeding van het gebied verbeteren.
Wandelnetwerk
Fietsnetwerk
toekomstige Molenplein aan de Nieuwstraat. De Laan van De Hoop wordt ontworpen met inclusiviteit in gedachten. Kinderen, ouderen en mensen met een beperking kunnen zich er vrij en veilig
10 min. naar station!
3 min. naar station!
bewegen. Er komt goede verlichting en comfortabel straatmeubilair. De begane grond ('plint') van de gebouwen krijgt een open, uitnodigend karakter met levendige voorzieningen op de belangrijkste plekken. De Laan van De Hoop kruist de Almelose Aa via een nieuwe brug. De oevers van het riviertje worden verbreed, zodat er ruimte voor een doorlopende
A
wandelroute richting stadsboerderij Beeklust in het buitengebied ontstaat. Bij de kerk komt een extra bruggetje, zodat je verschillende rondjes
F35
kunt lopen en joggen. Deze microbrug is onderdeel van het micronetwerk van bestaande en nieuwe woonstraten. De bestaande Veldkampsweg, Achter de Molen en Knoopshöfte blijven toegankelijk voor de auto. Ze worden echter wel voetgangersvriendelijk
B
ingericht. De nieuwe straatjes daar dwars op worden
10 min. naar binnenstad!
3 min. naar binnenstad!
autovrij. Dat biedt de mogelijkheid om hier echte woonstraatjes van te maken, waar de straat fungeert als het verlengstuk van je eigen woning.
32
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
33
Doorsnede herinrichting bestaande straten
Openbaar vervoer
van woningen en voorzieningen tegenover. Per
Achter de Molen is een echte OV-locatie. Het
saldo wordt het drukker op straat. Dit extra verkeer
gebied ligt dichtbij het trein- en busstation met een
wordt over bestaande straten verdeeld. Het grootste
uitgebreide regionale en nationale dienstregeling.
deel rijdt vanaf de Wierdensestraat de Rohofstraat
Daarnaast liggen er twee bushaltes (halte
of Bellavistastraat in. De ontsluiting van de Cogas
Bellavistastraat en halte De Wingerd) op enkele
Campus wordt naar de Rohofstraat verplaatst;
minuten lopen van het gebied.
het vrachtverkeer hoeft de krappe bocht naar de Veldkampsweg dan niet meer te maken. De
Mobility as a service
aanpassing van de kruising Wierdensestraat-
Voor de één is deelmobiliteit een oplossing tegen
Bellavistastraat voorkomt dat verkeer door de buurt
vervoersarmoede. Voor de ander is het een
gaat zwerven.
alternatief voor de tweede auto. Daarom wordt er een aantal parkeerplaatsen voor deelauto's
De toename van autoverkeer in de Rohofstraat en
gereserveerd.
Nieuwstraat is beperkt. De verkeersintensiteit in de nieuwe situatie past bij dit type buurtontsluitingsweg.
Privé auto
De kruising Nieuwstraat-Burgemeester
Achter de Molen is nu nog een bedrijventerrein.
Raveslootsingel voelt weliswaar krap aan, maar
De voorgenomen transformatie betekent dat een
is en blijft regelbaar. De eventuele ontwikkeling
aantal bedrijven en instellingen vertrekt. Dat leidt
van de Kop Nieuwstraat kan aanleiding zijn om de
tot minder autoverkeer. Daar staat de nieuwbouw
verkeerssituatie op de kruising en in de Nieuwstraat
P
P
flex ruimte
9.9 tot 10.5 meter
te herzien. Een dergelijk onderzoek valt echter buiten de scope van dit plan.
Autoverkeer en parkeren
De Veldkampsweg, Achter de Molen en Knoopshöfte krijgen een veilige 30km/u inrichting met een
Wierdensestraat
fatsoenlijke stoep, voldoende groen en aan minimaal één kant een parkeerstrook voor bewoners met een
P P
handicap, bezoekers, deelauto's, pakketbezorgers
P
P P
P
ed. Het huidige straatprofiel is op sommige plekken
Bellavistastraat
te smal. De gemeente stelt daar aan ontwikkelende partijen de eis om grond voor de noodzakelijke
P
verbreding in te brengen.
P
PP
Rohofstraat
Alle straten worden toegankelijk ingericht voor nood-
P
Veldkampsweg
en hulpdiensten en in het geval van calamiteiten
P P
mag de F35 worden gebruikt.
P P
P
PP P
P P
Achter de Molen
Ambtstraat P
P
Knoopshöfte
P
P
Nieuwstraat
De parkeernorm past bij een OV-locatie en is in de Ontwikkelvisie vastgesteld. sociale huur
34
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
+0,3 pp voor bezoekers
middenhuur / betaalbare koop 0,7 tot 1,0 pp per woning
1,0 pp per woning
Parkeren gebeurt op eigen terrein. Op de Cogas +0,3 pp voor bezoekers
Voor nieuwe werkfuncties en voorzieningen wordt de parkeernorm uit de binnenstad gevolgd. Huidige bewoners blijven op eigen erf en/of op straat parkeren. Het parkeren van nieuwe grondgebonden woningen wordt in gezamenlijke parkeerhofjes opgelost. De appartementen in de deelgebieden Bellavista en Blauwe Driehoek krijgen deels gebouwde parkeervoorzieningen. De ontsluiting van de Blauwe Driehoek mag de Laan van De Hoop en F35 niet belasten. Die parkeervoorziening komt daarom aan de zuidkant van de Almelose Aa en wordt vanaf de Veldkampsweg ontsloten. Op straat,
Parkeren
0,4 pp per woning
vrije sector
+0,3 pp voor bezoekers
in de hofjes en in de garages worden voldoende laadpunten geïnstalleerd. Van verkeersaantrekkende bedrijven en voorzieningen wordt verwacht dat zij het gebruik van fiets, bus, trein en deelvervoer aanmoedigen.
Campus wordt voldoende parkeergelegenheid voor medewerkers en bezoekers gerealiseerd. Supermarkt Kral beschikt na de verhuizing over een eigen parkeerterrein conform de norm die daarvoor geldt. De beide moskeeën hebben hun piek op hetzelfde moment. De Yunus Emre moskee lost dat grotendeels op eigen terrein op. Van de Masjid moskee wordt eenzelfde inspanning verwacht. De gemeente juicht onderlinge afspraken over medegebruik toe. Kerkgangers parkeren dan op zondag bij de moskee. En moskeebezoekers kunnen op feestdagen wellicht bij het ROC of de Cogas Campus terecht. Beschikbare parkeergelegenheid wordt zo efficiënt benut. De omgeving van de Bellavistastraat is nu nog blauwe zone. Deze vorm van parkeerregulering is ooit bedacht voor winkelgebieden waar bezoekers ‘even’ moeten zijn. Achter de Molen wordt echter een gemengd stedelijk gebied met de nadruk op wonen. De keuze voor betaald parkeren is in dat 35
Bewoners zouden een zonnedakinitiatief kunnen nemen
Ambities voor de openbare ruimte #1 Levende Geschiedenis In Achter de Molen zijn veel sporen van de
ALMELOSE AA
geschiedenis te vinden. Denk aan de Almelose Aa, het riviertje waaraan onze stad ontstaan is. De oude weggetjes. De korenmolen. Industrieel erfgoed. De inrichting van de openbare ruimte laat al dat moois weer schitteren.
#2 Ruimte voor Ontmoeting en spelen Achter de Molen slaat de brug tussen Almelo Centraal en het Nieuwstraatkwartier, een geval beter passend. De keuze voor de wijze van
De groene ruimte rond het riviertje wordt gemiddeld
parkeerregulering zal in het kader van het nieuw op
50 meter breed. De oever versmalt ter hoogte van
te stellen Omgevingsplan voor het gebied worden
de kerk en moskee tot minimaal 10 breed. Dat is net
gemaakt.
voldoende voor de aanleg van een natuurlijk talud met wandelpad, zodat kerk en moskee hier een
levendige en gemêleerde wijk. De openbare ruimte biedt ruimte voor ontspanning en ontmoeting. Minimaal 3% van de openbare ruimte is voor spelen en sport bestemd.
tweede voorkant krijgen.
#3 Water als natuurlijk fundament
Openbare ruimte
Het park krijgt een natuurlijke inrichting. Dat begint
Achter de Molen is toe aan duurzaam
bij het water. Tussen het spoor en de Laan van De
waterbeheer. Hemelwater wordt in wadi’s en
De Almelose Aa en de Laan van De Hoop vormen
Hoop wordt het water van de Almelose Aa gebufferd.
groene buffers opgevangen, op een natuurlijke
Het wordt ontworpen als een groene oeverzone
manier gezuiverd en pas dan op de Almelose Aa
de hoofdstructuur. Straatjes en pleinen maken het netwerk compleet. De vormgeving daarvan draait om levende geschiedenis, ruimte voor ontmoeting en spelen, water als natuurlijk fundament en natuurbeleving. Deze vier ambities geven richting aan de inrichting, sfeer, materialen, beplanting en het
vol zuiverende planten, waar regenwater uit de wijk op natuurlijke wijze wordt gefilterd voordat het in het riviertje stroomt. Ook elders in de wijk krijgt het regenwater de ruimte. In beplante wadi's zakt het langzamer de bodem in, wordt gezuiverd en
gebruik van de openbare ruimte.
stroomt geleidelijk richting de Almelose Aa. Zo werkt
Almelose Aa
betere waterkwaliteit. De steile oevers worden op
De Almelose Aa is een historische en natuurlijke verbinding tussen de binnenstad en het buitengebied. Het gedeelte binnen Achter de Molen bestaat uit gefragmenteerde stukken groen waar je liever niet wilt zijn. In het plan verandert dat in een aangenaam park voor planten, dieren en mensen. 36
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
de hele wijk mee aan een stabieler waterpeil en een aantal plekken verlaagd en van overbodige verharding ontdaan. Zo ontstaat een plas-draszone met een waterrijke vegetatie en helofytenfilters. Deze verbeteren de waterkwaliteit en bieden een
LAAN VAN DE HOOP
MOLENPLEIN
afgevoerd. Dat voorkomt wateroverlast en houdt de wijk in warme periodes groen en koel.
#4 Beleef de natuur Natuur dichtbij huis maakt gelukkig. Achter de Molen is een habitat voor planten, dieren en mensen. Het groen en water bevorderen de biodiversiteit en zijn toegankelijk voor iedereen.
WOONSTRAATJES
Een wandeling wordt een ontdekkingstocht. Zo ben je vaker en langer buiten.
leefgebied voor vogels, amfibieëen en insecten, zoals de weidebeekjuffer. Daarnaast wordt een vistrap
37
ONTWERP VAN DE OPENBARE RUIMTE Almelose aa
aangelegd die het hoogteverschil in het water op
langs het water. De paden zijn halfverharding
een natuurlijke manier overbrugt. Hierdoor wordt de
van gebonden granulaat zoals dolomiet of
stroming in het park zichtbaar en beleefbaar, terwijl
schelpenmengsel in een zandkleur die je aan
de vistrap ook dient als rustplaats voor waterinsecten
Twente doet denken. In het park komen avontuurlijke
en geen belemmering vormt voor migrerende vissen
speelplekken met bijvoorbeeld speeltoestellen van
in de Almelose Aa.
boomstronken en steppingstones om al springend het water over te steken. Bruggen, banken en andere
De beplanting in het park is gevarieerd en zorgvuldig
elementen worden ontworpen met een eenvoudige,
gekozen. Waar mogelijk gebruiken we inheemse
consistente vormentaal. Ze worden vervaardigd uit
soorten die bestand zijn tegen klimaatverandering
staal en FSC-gecertificeerd hout uit Nederlandse
en tegelijk een thuis bieden aan andere planten en
bossen. Natuurlijke verwering, zoals scheurvorming,
dieren. Bestaande bomen blijven staan, zolang ze
geeft een doorleefd, authentiek karakter dat past bij
vitaal zijn en worden aangevuld met vochtminnende
het buitenleven.
boomsoorten, zoals wilgen, elzen, berken en
woonstraatjes
Veldkampsweg
populieren. Wilgenstruwelen, struiken en kruidenrijk
Laan van De Hoop
grasland zorgen voor verschillende vegetatielagen,
De Laan van De Hoop is een nieuwe
wat weer veel insecten en andere dieren aantrekt.
stedenbouwkundige structuur van ongeveer 15
Nieuwe voetpaden en bruggen maken het park
meter breed die de gelijknamige korenmolen tot het
toegankelijk en creëren een aantrekkelijke wandeling
icoon van de nieuwe wijk maakt. De laan is een 'petit
ontwerp almelose aa
laan van de hoop
Achter de Molen Knoopshöfte
molenplein
38
Achter de Molen Stedenbouwkundig plan
39
Pleintje als rustpunt midden op de Laan van De Hoop
ontwerp molenplein
ontwerp laan van de hoop
esplanade' waar je woont, flaneert, speelt en elkaar
Stoere stenen
ontmoet. De vloer wordt een samenspel van water,
De Laan van De Hoop bestaat afwisselend uit groen
beplanting en stoere stenen.
en verharding. Dit contrast wordt op een subtiele
Water De Laan van De Hoop speelt een cruciale rol in de waterhuishouding van het Nieuwstraatkwartier. De laan fungeert als een grote wadi waarin het water uit de omgeving op een zichtbare manier, en via natuurlijk verloop, naar de Almelose Aa wordt afgevoerd. De nieuwbouw voert z'n regenwater zichtbaar af op de wadi. Beplanting De Laan van De Hoop wordt ook een belangrijk onderdeel van de groenstructuur. De aanplant in de wadi's bestaat uit een variëteit aan bomen, vaste planten, kruiden en grassen met daartussen kleinschalige, natuurlijke speelaanleidingen voor kinderen.