bijlage 3 bij raadsbrief 1

45.2

Oogmerk

De regels in dit artikel zijn gesteld met het oog op: a. de veiligheid van de ondergrondse leiding.

45.3 Aanlegactiviteiten in belemmeringengebied buisleiding vergunningplicht Het is verboden aanlegactiviteiten uit te voeren in een belemmeringengebied buisleiding.

45.4

Beoordelingsregels

De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 45.3 wordt alleen verleend als: a. geen blijvende onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de mogelijkheid van een adequaat beheer of de veiligheid van de leiding als gevolg van het uitvoeren van de aanlegactiviteiten of de direct of indirect te verwachten gevolgen daarvan.

45.5

Inwinnen advies

Voordat door het college wordt besloten over de aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 45.3 wint het college schriftelijk advies in bij de leidingbeheerder.

45.6

Voorschriften

Aan de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 45.3 kunnen voorschriften worden verbonden.

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

61

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Artikel 46 Aanlegactiviteiten in waterstaatkundige functie vergunningplicht 46.1

Toepassingsbereik

a. De regels in dit artikel zijn van toepassing op het uitvoeren van aanlegactiviteiten in een waterstaatkundige functie ter plaatse van de locatie 'Aanlegactiviteiten in waterstaatkundige functie - vergunningplicht'. b. Onder aanlegactiviteiten wordt verstaan: 1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden; 2. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, parkeervoorzieningen en andere oppervlakteverhardingen; 3. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen en het aanbrengen van drainage; 4. het aanleggen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- en/of communicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur.

46.2

Oogmerk

De regels in dit artikel zijn gesteld met het oog op: a. de bescherming van de waterstaatkundige functie.

46.3

Aanlegactiviteiten in waterstaatkundige functie - vergunningplicht

Het is verboden aanlegactiviteiten uit te voeren in een waterstaatkundige functie.

46.4

Beoordelingsregels

De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 46.3 wordt alleen verleend als: a. geen blijvende onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de mogelijkheid van een adequaat waterbeheer of de waterstaatkundige functie als gevolg van het uitvoeren van de aanlegactiviteiten of de direct of indirect te verwachten gevolgen daarvan.

46.5

Inwinnen advies

Voordat door het college wordt besloten over de aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 46.3 wint het college schriftelijk advies in bij de beheerder van de watergang.

46.6

Voorschriften

Aan de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 46.3 kunnen voorschriften worden verbonden.

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

62

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Hoofdstuk 7 Milieuaspecten van activiteiten

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

63

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Artikel 47 Geur door activiteiten 47.1

Toepassingsbereik

a. De regels in dit artikel zijn van toepassing op het verrichten van milieuhinderlijke activiteiten ter plaatse van de locatie 'Geur door activiteiten'. b. De regels in dit artikel zijn niet van toepassing op geur door: 1. het exploiteren van zuiveringstechnische werken; 2. het houden van landbouwhuisdieren of andere agrarische activiteiten; en 3. het houden van paarden en pony's voor het berijden daarvan.

47.2

NTA9065

Op het bepalen van geur door activiteiten is de Nederlandse technische afspraak NTA9065 van juni 2023, of een opvolgende versie, van toepassing.

47.3

Geurruimte

Bij het verrichten van een activiteit is de geur niet meer dan de waarden zoals opgenomen in onderstaande tabel. De waarden gelden op de in de tabel aangegeven afstand van de grens van de locatie waar de activiteit wordt verricht. Afstand 100 meter

Geurnorm als 98-percentiel 0,15 OUE/m3

Geurnorm als 99,9-percentiel 0,60 OUE/m3

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

64

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Artikel 48 Geluid door activiteiten 48.1

Toepassingsbereik

De regels in dit artikel zijn van toepassing op activiteiten die geluid veroorzaken ter plaatse van de locatie 'Geluid door activiteiten'.

48.2

Voorkomen of beperken van geluidhinder

Bij het verrichten van een activiteit bedraagt de gemiddelde emissie van geluid ter plaatse van de locatie ‘Geluid door activiteiten’ niet meer dan de ter plaatse aangegeven waarde (uitgedrukt in dB(A)/m2).

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

65

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Artikel 49 Lichthinder vanwege activiteiten 49.1

Toepassingsbereik

De regels in dit artikel zijn van toepassing op activiteiten die licht uitstralen ter plaatse van de locatie 'Lichthinder vanwege activiteiten'.

49.2

Grenswaarden maximaal toelaatbare hoeveelheid licht armaturen

De maximale lichtsterkte van armaturen of delen van samengestelde armaturen in de richting van woningen mag niet meer bedragen dan de in de volgende tabel aangegeven waarden.

49.3

Grenswaarden maximaal toelaatbare hoeveelheid licht ULR

49.3 Grenswaarden maximaal toelaatbare hoeveelheid licht ULR De maximale hoeveelheid licht die door een armatuur of lamp rechtstreeks naar boven wordt uitgestraald, ten opzichte van de totale hoeveelheid uitgestraald licht mag niet meer bedragen dan de in de volgende tabel aangegeven waarden.

49.4

Grenswaarden Lgr voor de maximaal toegestane oppervlakteluminantie

De maximaal toegestane oppervlakteluminantie van het aangestraalde of lichtuitstralende deel van de gevel van het bedrijfsgebouw mag niet meer bedragen dan de in de volgende tabel aangegeven waarden en gelden alleen bij afwezigheid van daglicht.

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

66

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Artikel 50 Toevoegen van geluidgevoelige gebouwen - verbod 50.1

Toepassingsbereik

De regels in dit artikel zijn van toepassing op het toevoegen van nieuwe geluidgevoelige gebouwen ter plaatse van de locatie 'Toevoegen van geluidgevoelige gebouwen - verbod'.

50.2

Toevoegen van geluidgevoelige gebouwen - verbod

Het is verboden nieuwe geluidgevoelige gebouwen toe te voegen.

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

67

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Artikel 51 Toevoegen van geluidgevoelige gebouwen vergunningplicht 51.1

Toepassingsbereik

De regels in dit artikel zijn van toepassing op het toevoegen van nieuwe geluidgevoelige gebouwen ter plaatse van de locatie 'Toevoegen van geluidgevoelige gebouwen - vergunningplicht'.

51.2

Toevoegen van geluidgevoelige gebouwen - vergunningplicht

Het is verboden zonder omgevingsvergunning nieuwe geluidgevoelige gebouwen toe te voegen.

51.3

Beoordelingsregels

De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 51.2 wordt alleen verleend als: a. voldaan wordt aan de regels in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van dit TAM-omgevingsplan; en b. de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein van de gevels van deze geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

51.4

Specifieke aanvraagvereisten

Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning op grond van artikel 51.2 van dit TAM-omgevingsplan worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. een akoestisch onderzoek.

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

68

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Artikel 52 Realiseren van waterberging - gebod 52.1

Toepassingsbereik

De regels in dit artikel zijn van toepassing op het realiseren van waterberging ter plaatse van de locatie 'Realiseren van waterberging - gebod'.

52.2

Realiseren van waterberging - gebod

a. Per bedrijfskavel moet 30 mm waterberging worden gerealiseerd voordat de gronden in gebruik worden genomen overeenkomstig de toegestane gebruiksactiviteit(en) op grond van hoofdstuk 3. b. De gerealiseerde waterberging moet in stand worden gehouden.

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

69

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

70

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Hoofdstuk 8 Financiële bepalingen

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

71

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Artikel 53 Fasering van het kostenverhaalsgebied 53.1

Toepassingsbereik

De regels in dit artikel gaan over fasering en zijn van toepassing ter plaatse van de locatie 'overige zone - kostenverhaalgebied'.

53.2

Fasering in tijd

Voor de ontwikkeling van de deelgebieden in fasen geldt de fasering in tijd volgens onderstaande faseringstabel. Deelgebied Fase 1a - brug en toeleidende weg Fase 1b - randzone Fase 2 - bouwfase Fase 3 - bouwfase

Periode verlening omgevingsvergunningen voor bouwen 1/1/2025 – 31/12/2027 1/1/2028 – 31/12/2038 1/1/2027 – 31/12/2034 1/1/2035 – 31/12/2038

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

72

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Artikel 54 Kostenverhaalregels XL Businesspark 2 54.1

Toepassingsbereik

De regels in dit artikel gaan over kostenverhaal en zijn van toepassing ter plaatse van de locatie 'overige zone - kostenverhaalgebied'.

54.2

Aanvraag kostenverhaalsbeschikking

Bij de aanvraag voor een kostenverhaalsbeschikking worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. een lijst met soort en aantal kostenverhaalsplichtige activiteiten die zullen worden uitgevoerd; b. de locatie waar deze activiteiten worden uitgevoerd; en c. een opgave van de kosten van zelf verrichte werkzaamheden, blijkend uit facturen. De opgave wordt ingedeeld volgens bijlage 7 Lijst met werken, werkzaamheden en maatregelen.

54.3 Aanspraak op vergoeding kosten werken, werkzaamheden en maatregelen a. Degene die in het kostenverhaalsgebied werken, werkzaamheden en maatregelen verricht nadat de aanvraag voor een kostenverhaalsbeschikking voor het geheel van zijn eigendommen is ingediend, kan verzoeken om een vergoeding voor de door hem gemaakte kosten voor zover die kosten niet reeds in mindering zijn gebracht op de bruto kostenverhaalsbijdrage in de kostenverhaalsbeschikking. b. De vergoeding wordt, voor wat betreft de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte, geweigerd als: 1. de gemeente de oplevering van de ingerichte openbare ruimte niet heeft goedgekeurd; en 2. tussen gemeente en aanvrager geen overeenkomst tot stand is gekomen over het beheer of de koop en verkoop van de grond van die openbare ruimte. c. Bij het verzoek om vergoeding wordt een opgave van de kosten van de verrichte werken, werkzaamheden en maatregelen, blijkend uit facturen gedaan. De opgave wordt ingedeeld volgens bijlage 7 Lijst met werken, werkzaamheden en maatregelen. d. De vergoeding is niet hoger dan de bedragen die voor de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen in de kostenverhaalsregels van het betreffende kostenverhaalsgebied zijn opgenomen.

54.4

Behandeltermijn en tijdstip indiening verzoek om eindafrekening

Burgemeester en wethouders stellen eindafrekeningen op verzoek, als bedoeld in artikel 13.20, vierde lid, van de Omgevingswet, eenmaal per jaar vast uiterlijk op 15 december. Verzoeken om een eindafrekening dienen tenminste 8 weken voor die datum te worden ingediend.

54.5

Eindafrekening en indieningsvereisten verzoek om eindafrekening

54.5.1 Eindafrekening a. Binnen 12 weken na uitvoering van voor de in het kostenverhaalsgebied voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders bij beschikking een eindafrekening van het kostenverhaal in het kostenverhaalsgebied vast. b. Wanneer na het moment van eindafrekening nog niet voor alle bouwactiviteiten kostenverhaalsbeschikkingen zijn aangevraagd, maar daarna worden aangevraagd, wordt de verschuldigde geldsom geacht samen te vallen met het bedrag van de onder c bedoelde herberekening op het onder a bedoelde moment. Het besluit tot eindafrekening houdt in die gevallen in dat er geen sprake is van een terugbetaling. c. Bij de eindafrekening wordt de kostenverhaalsbijdrage, zoals betaald op basis van de kostenverhaalsbeschikking, herberekend op grond van de totale werkelijk gerealiseerde kosten na uitvoering van de voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen. Ingeval van terugbetaling wordt 1,30% rente gerekend over het terug te betalen bedrag. d. Bij de eindafrekening wordt uitgegaan van de eenheden en relatieve gewichten die zijn gehanteerd bij de kostenverhaalsbeschikking.

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

73

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

e. Bij de eindafrekening wordt een vergelijking gemaakt tussen enerzijds het programma aan bouwactiviteiten zoals dat in het omgevingsplan was opgenomen ten tijde van de eindafrekening en anderzijds het programma aan bouwactiviteiten zoals dat gehanteerd is bij het verlenen van de kostenverhaalsbeschikking. 54.5.2 Indieningsvereisten verzoek om eindafrekening Bij het verzoek worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. een kopie van de kostenverhaalsbeschikking; b. een opgave van de kosten van zelf verrichte werkzaamheden blijkend uit facturen. De opgave wordt ingedeeld volgens de voor het kostenverhaalsgebied vastgestelde lijst met werken, werkzaamheden en maatregelen; c. een bewijs dat verzoeker recht heeft op de terugbetaling, als een ander dan degene namens wie betaald is, het verzoek doet; en d. naam, adres, telefoonnummer en rekeningnummer van verzoeker.

54.6

Tijdvak voor het kostenverhaal

Voor het kostenverhaalsgebied geldt een tijdvak van een periode van vijftien jaren, welk tijdvak ingaat op de prijspeildatum van 1 januari 2024.

54.7

Opbrengsten

De opbrengsten worden geraamd op het bedrag conform de hierna opgenomen tabel:

Tabel 1: Grondopbrengsten Per eigendom zijn de opbrengsten verdeeld conform de hierna opgenomen tabel:

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

74

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Tabel 2: Grondopbrengsten per eigendom

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

75

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

54.8

Inbrengwaarde inclusief waarden van gronden en te slopen opstallen

De inbrengwaarden van de gronden met de daarop eventueel te slopen opstallen in het kostenverhaalsgebied zijn geraamd op de bedragen zoals opgenomen in de volgende tabel in de onderdelen: a. waarde van gronden en te slopen opstallen; b. kosten vrijmaken van rechten, etc.; c. kosten van sloop en verwijdering/verplaatsing opstallen, obstakels; en d. saneringskosten en kosten van grondwerk.

Tabel 3: Inbrengwaarde Grondwerk is hier geraamd voor het uitgeefbaar gebied. De kosten voor bodemsanering, onderdeel d als bedoeld in de definitie van inbrengwaarden, zijn verdisconteerd in de raming zoals opgenomen in artikel 54.9. Vanwege het globale, indicatieve karakter van de saneringsraming is er geen verdeling over de eigendommen beschikbaar.

54.9

Overige kosten waaronder bovenwijkse kosten

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

76

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Voor de kosten van de werken, werkzaamheden en maatregelen zijn de bedragen geraamd als opgenomen in de volgende tabel. Er zijn geen (kosten van) bovenwijkse voorzieningen.

Tabel 4: Overige kosten grondexploitatie Het betreft hier de raming voor de openbare ruimte; alleen de posten 'Onderzoek en milieukosten' en 'Saneringskosten' zijn voor het gehele kostenverhaalsgebied opgenomen.

54.10 Parameters voor rente, discontering en indexering van kosten en opbrengsten Voor het toerekenen van rente, discontering en indexering van de kosten en opbrengsten zijn de parameters gehanteerd, uitgaande van een prijspeil van 1 januari 2024 bij een looptijd zoals genoemd in artikel 54.6, alles conform de volgende tabel:

Tabel 5: Parameters

54.11 Fasering, parameters en contante kosten en opbrengsten Met toepassing van de kosten- en opbrengstenparameters als bedoeld in artikel 54.10 zijn de kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet en contant gemaakt. De fasering is weergegeven in de navolgende tabel: Deelgebied Fase 1a - brug en toeleidende weg Fase 1b - randzone Fase 2 - bouwfase Fase 3 - bouwfase Tabel 6a: Faseringstabel

Periode verlening omgevingsvergunningen voor bouwen 1/1/2025 – 31/12/2027 1/1/2028 – 31/12/2038 1/1/2027 – 31/12/2034 1/1/2035 – 31/12/2038

De kostenverhaalsbijdrage wordt berekend aan de hand van de contant gemaakte kosten en opbrengsten zoals opgenomen in de volgende tabellen:

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

77

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Voor de contante kosten:

Tabel 6b: Contant gemaakte kosten Voor de contante opbrengsten per prijscategorie:

Tabel 7: Contant gemaakt opbrengsten naar uitgiftecategorie Voor de contante opbrengsten per eigenaar:

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

78

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Tabel 8: Contant gemaakte opbrengsten per eigenaar/eigendom

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

79

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

54.12 Verhaalbare kosten na toepassing macro-aftoppingstoets Het bedrag aan totaal te verhalen kosten na toepassing van de macroaftopping is het saldo onderaan de navolgende tabel, berekend door het totale niveau van de contant gemaakte opbrengsten te nemen, en het totale niveau van de contant gemaakte kosten, alles conform de volgende tabel:

Tabel 9: Macro-aftopping

54.13 Verdeling van de verhaalbare kosten over de activiteiten De bruto kostenverhaalsbijdrage in de kostenverhaalsbeschikking wordt bepaald per eigendom, door het aantal m2 uitgeefbaar van het betreffende eigendom te vermenigvuldigen met de bruto bijdrage per m2 uitgeefbaar op NCW 1-1-2024, alles volgens tabel 11 'Verhaalbare kosten per eigendom'.

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

80

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Tabel 11: Verhaalbare kosten per eigendom

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

81

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

82

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Hoofdstuk 9 Overgangsrecht

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

83

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Artikel 55 Overgangsrecht 55.1

Overgangsrecht gebruik

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 2. Het is verboden het met dit TAM-omgevingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat TAM-omgevingsplan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende omgevingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat omgevingsplan. 5. Het overgangsrecht voor gebruik zoals bedoeld in artikel 55.1 van dit TAM-omgevingsplan, heeft een geldingstermijn van 15 jaar vanaf de dag van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan.

55.2

Overgangsrecht bouwwerken

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van dit TAM-omgevingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende omgevingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat omgevingsplan. 4. Het overgangsrecht voor bouwwerken zoals bedoeld in artikel 55.2 van dit TAM-omgevingsplan, heeft een geldingstermijn van 15 jaar vanaf de dag van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan. 5. Het vierde lid is niet van toepassing op bouwwerken die zich bevinden in de 'Landschapszone'.

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

84

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Bijlagen regels

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

85

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

86

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

87

NL.IMRO.0141.TAM00002-BP21

ontwerp bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2

88

Definitief

Beeldkwaliteitsplan XL Businesspark 2 Gemeente Almelo

BJ2615

26 augustus 2024

Gemeente Almelo Opdrachtgever Beeldkwaliteitsplan XL Businesspark 2 Project BJ2615 Dossier

CtC, EH, RP EH EH 26-08-2024

2

Auteur(s) Gecontroleerd Projectmananger datum

Inhoudsopgave 1. Inleiding

1

2. Ecologie

3

3. Beeldkwaliteit per deelgebied

5

1.1 Stedenbouwkundig schetsplan  1.2 Deelgebieden

1 2

3.1 A35 zone (I) 3.2 Landschapszone (II)  3.3 Centrale zone (III)  3.4 Kanaalzone (IV)  3.5 Doorbraakzone (V)  3.6 Openbare ruimte terrein (VI)

7 12 17 22 27 32

3.6.1 Collectieve voorziening

35

3.7 Landschappelijke inpassingszone (VII)

36

3.7.1 Toolbox37

Beeldkwaliteitsplan XL Businesspark 2

Augustus 2024

4

1. Inleiding De gemeente Almelo heeft in 2021 het initiatief genomen om de ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein voor grootschalige bedrijven te onderzoeken: XL Buninesspark 2. Het plangebied wordt begrensd door de A35 aan de noordzijde, het Twentekanaal aan de oostzijde, De Doorbraak aan de zuidzijde en de gemeentegrens aan de westzijde. In voorliggende rapportage wordt het beeldkwaliteitsplan beschreven. De Kadernota Ontwikkeling XL Businesspark 2, augustus 2022, vormde het vertrekpunt voor het schetsplan. Als opvolging van het schetsplan is er het beeldkwaliteitsplan opgesteld.

1.1 Stedenbouwkundig schetsplan Om te komen tot een integraal gewogen en toekomstbestendig ontwerp voor XL Businesspark 2 zijn diverse aspecten beschouwd. Deze zijn onder te verdelen in de aspecten people, planet, profit. Er is gezocht naar een juiste balans tussen de sociale (people), ecologische (planet) en economische (profit) belangen. De uitbreidingslocatie XL Businesspark 2 ligt in een agrarisch cultuurlandschap. Een deel van het gebied behoort tot het oude hoevenlandschap, het overige deel tot het jonge heide- en broekontginninglandschap. Dat verklaart de rechtlijnigheid van de Zomerdijk en Hoeselderdijk. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door De Doorbraak, met meanderende beek, nevengeulen en broekbos en ruimte voor waterberging. De opzet in de Kadernota ging al uit van een goed

Beeldkwaliteitsplan XL Businesspark 2

te verkavelen centrale kern met daaromheen een ruime groenzone die zorg kan dragen voor een goede landschappelijke inpassing. De hoofdstructuur volgde de huidige opzet van het assenkruis van wegen van de Hoeselderdijk en Zomerdijk. De breedte van de landschappelijke zone is minimaal 40 meter, maar is op verschillende locaties ook breder. In de nieuwe opzet is de hoofdstructuur losgelaten. De oorspronkelijke opzet uit de Kadernota leidde op een aantal plekken tot inefficiënte kavels en doodlopende wegen. Daarnaast is de omvang en schaal van de beoogde ontwikkeling en de toekomstige bedrijfsgebouwen zodanig groot, dat deze geen (cultuurhistorische) verwantschap met het onderliggende landschap heeft. De huidige karakteristiek van de Zomerdijk en Hoeselderdijk met de (te) smalle plattelandswegen zou in de toekomst verloren gaan en niet meer herkenbaar zijn. Daarom is gekozen voor een opzet met een zo efficiënt mogelijke verkavelingsstructuur en bijbehorende nieuwe infrastructuur. Het schetsplan wijkt dus af van de verkavelingsstructuur uit de ‘Kadernota Ontwikkeling XL Businesspark 2’ (augustus 2022). De nieuwe wegen hebben een profiel van 50 meter met daarin een ruime rijweg van 7 meter. Deze rijweg is breed genoeg voor vrachtverkeer in twee richtingen.

Door de efficiënte verkavelingsstructuur is het uitgeefbaar gebied zo compact mogelijk en blijft er aan de randen zo veel mogelijk ruimte over voor een zorgvuldige landschappelijke inpassing. De

ontsluitingsstructuur

wordt

met opgaande beplantingen, wadi’s, fietspaden, voetpaden en watergangen, waardoor er een stevig groenblauw casco ontstaat. Dat casco zal bijdragen aan een gezonde werkomgeving, aan een goede dooradering van het gebied voor flora en fauna en biedt ruimte voor waterberging. De oostwest gelegen noordelijke ontsluitingstak ligt qua positie vast. Dit heeft te maken met de aanwezigheid van een ondergrondse transportleiding in het profiel. Met zowel de zuidelijke oostwest verbinding als de oostelijke en westelijke tak kan nog iets worden geschoven. Het ontwerp is gebaseerd op de ontwikkeling van kavels van minimaal 3 hectare groot. Door een efficiënte ontsluitingsen verkavelingsstructuur ontstaat ‘ruimte’ aan de randen, waar invulling wordt gegeven aan een zorgvuldige landschappelijke inpassing van het terrein in het omliggende Twentse land. In de randen van het plangebied krijgen verschillende functies hun plek. Het betreft: ■ Landschappelijke inpassing / verkleinen overlast naar omgeving; ■ Waterberging; ■ Mitigerende en compenserende maatregelen flora en fauna; ■ Recreatief medegebruik. Voor de exacte vormgeving van de randen is een

gecombineerd

Augustus 2024

1

‘toolbox’ samengesteld met inrichtingselementen. De invulling vraagt maatwerk, waarbij ‘van buiten naar binnen’ wordt ontworpen. Daarmee wordt bedoeld dat er gekeken wordt waar mensen wonen en waar hinder ervaren kan worden. Door aan te sluiten op groenstructuren in de omgeving, kan een fijnmazige groenstructuur voor dieren worden gerealiseerd. Door het gebruik van de toolbox kan een zorgvuldige inpassing van XL Businesspark 2 in de omgeving worden geborgd en kan het bedrijventerrein zorgvuldig worden verankerd in de omgeving.

1.2 Deelgebieden

Het plan steunt samengevat op twee pijlers die bepalend zijn voor de opzet: ■ Een heldere hoofdstructuur met een ontsluitingsstructuur in de vorm van een ring, die flexibiliteit biedt voor de fasering en de uitgifte van kavels. De compacte ontsluitingsstructuur wordt gecombineerd met een groenblauwe dooradering van het gebied. ■ Een robuuste landschappelijke randzone waarbinnen ruimte is voor maatwerk voor een goede landschappelijke inpassing, voor waterberging, voor natuurontwikkeling en voor recreatief medegebruik.

(3) De zone in het centrum. Het grootschalige, flexibele middengebied, dat ook nog deels van kleur kan verschieten. Het is nu ook aan de oostkant nog geschikt voor logistiek, maar de verhouding maakindustrie/ logistiek kan wijzigen als de vraag uit de markt naar ruimte voor maakindustrie aanhoudt. Het percentage logistiek wordt dan kleiner. (Centrale zone)

Er worden 7 deelgebieden onderscheiden: (1) De zone aan de snelweg A35. Dit is een zichtlocatie. (A35 zone) (2) De zone op de grens met Wierden. Hier is ruimte voor bedrijven met de kleinste korrel (omvang). De bedrijven die de ondergrens van de grootschalige bedrijvigheid (minimaal 3 hectare) als maximum hanteren. (Landschapszone)

(4) De zone aan het Twentekanaal geschikt voor logistiek. (Kanaalzone) (5) De zone aan de zuidrand. Een grootschalig gebied geschikt voor maakindustrie. Wordt uitgegeven aan meerdere partijen. (Doorbraakzone) (6) Openbare ruimte. De openbare ruimte tussen de uitgeefbare kavels. (Openbare ruimte) (7) Landschappelijke inpassingszone. De zone aan de west- en zuidkant van het gebied, grenzend aan Wierden en De Doorbraak. (Landschappelijke inpassingszone)

2

I VI IV III VI

II VII

V

2. Ecologie In het huidige plangebied zijn na onderzoek diverse diersoorten aangetroffen die moeten worden gecompenseerd en/of gemitigeerd in de planvorming. De compenserende en mitigerende maatregelen maken integraal onderdeel uit van het totale plan en hebben betrekking op de landschappelijke inpassingszone, de openbare ruimte, de kavels en de gebouwen.

Deze groenblauwe structuur is niet alleen voor de flora en fauna ontworpen. Het draagt ook bij aan de waterbergingsopgave, aan vergroting van de biodiversiteit en aan het inrichten van een gezonde leefomgeving voor zowel werknemers als omwonenden.

Het plantmateriaal is bij voorkeur zoveel mogelijk autochtoon. Dit zijn bomen en struiken die van nature voorkomen in het gebied en zichzelf voortplanten. De mate waarin de beplanting ook geschikt is voor veranderend klimaat, wordt in de verdere uitwerking meegewogen. Nadere uitwerking dient in lijn met het Activiteitenplan plaats te vinden.

Om invulling te geven aan de compensatie- en mitigatie opgave is een fijnmazige groenblauwe structuur opgenomen in het schetsplan. Deze is op hoofdlijnen onder te verdelen in de volgende onderdelen: ■ Hoofdstructuur op het terrein en langs het Twentekanaal: - Groenblauwe structuren voor kleine zoogdieren, vogels en vleermuizen; - Gecombineerd met ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer, fietsers en voetgangers. ■ Bedrijfspercelen inclusief gebouwen: - Nestvoorzieningen en groenstructuren voor kleine zoogdieren, vogels en vleermuizen. ■ Landschappelijke inpassingszone: - Diversiteit (kruidenrijk- en faunarijk grasland en vochtige schraalgraslanden, poelen, watergangen, bos en struweel, fauna-huizen) voor kleine zoogdieren, vogels, vleermuizen en de patrijs; - Gecombineerd met de andere opgaven in deze zone. ■ Omgeving: - Kruidenrijk grasland voor de patrijs; - Nestvoorzieningen voor diverse vogels. Referentiebeelden groenblauwe structuur

Beeldkwaliteitsplan XL Businesspark 2

Augustus 2024

3

I VI IV III II VII

4

V

3. Beeldkwaliteit per deelgebied Het doel van het beeldkwaliteitsplan is om een initiatiefnemer, architect of ontwikkelaar kaders mee te geven voor het ontwerp van de bebouwing en inrichting van de kavel. En voor welstand om te toetsen aan het beeldkwaliteitsplan. In het beeldkwaliteitsplan worden de kaders voor de verschillende onderdelen vastgelegd waar nodig en ‘los gelaten’ waar het kan. Dit leidt tot flexibiliteit in het plan en onderscheid in verschillende gebieden. Voor XL businesspark 2 betekent dit dat er 5 verschillende deelgebieden ontstaan, elk met zijn eigen kaders. Deze 5 deelgebieden komen overeen met de eerste 5 deelgebieden uit paragraaf 1.2. Voor de openbare ruimte, de deelgebieden 6 en 7, worden beschreven in 3.6 en 3.7. Het beeldkwaliteitsplan dient tevens als handreiking en aanjager om de beeldkwaliteit op het businesspark naar een gewenst niveau te tillen en daarmee als inspiratie voor toekomstige ontwikkelingen. Visie op de beeldkwaliteit Helder vormgegeven gebouwen en inrgerichte kavels op een terrein met een robuust vormgegeven openbare groene ruimte. Dat zorgt gezamenlijk voor een kwalitatief, rustig en ingetogen beeld, ook naar de omgeving. Op XL Businesspark 2 wordt een stevige groenblauwe structuur ingericht die bijdraagt aan een toekomstbestendig, duurzaam en gezond werkklimaat.

De gebouwen krijgen een rustig en ingetogen beeld, wat samen met de openbare ruimte kwaliteit en identiteit geeft aan de plek en wat leidt tot een zorgvuldige inpassing in de omgeving. Gebouw worden vormgegeven in heldere volumes die

Beeldkwaliteitsplan XL Businesspark 2

zorgvuldig zijn afgewerkt. Door deze eenvoud ontstaat samenhang tussen de verschillende gebouwen op het businesspark. Een te grote gebouwdiversiteit zou kunnen leiden tot verrommeling. In de gevels is op sommige plekken ruimte voor een accent. Bijvoorbeeld op de representatieve gevel op een zichtlocatie, als orientatiepunt op een route of om een verschil in functie in het betreffende deel van een gebouw zichtbaar te maken. Het is een verbijzondering in de gevel. Deze kan worden vormgegeven door gebruik te maken van een ander materiaal, kleur, textuur of bijvoorbeeld een opening in de hoofdvorm van het gebouw. Een accent is ten alle tijden ondergeschikt aan en niet hoger dan de hoofdmassa van het gebouw. Bij het realiseren van helder vormgegeven gebouwen hoort een heldere organisatie van de kavel. Deze houdt rekening met de omgeving en draagt bij aan een kwalitatieve inpassing naar de openbare ruimte op het businesspark. Parkeren en laad- en losactiviteiten zijn bijvoorbeeld niet toegestaan op de achterzijde van de kavels die grenzen aan het landschap. Naast beeldkwaliteitseisen voor de gebouwen en kavels worden ook aan de openbare ruimte beeldkwaliteitseisen gesteld. Dit geldt voor de openbare ruimte op het terrein en voor de landschappelijke inpassingszone aan de west- en zuidzijde.

Voor de landschappelijke inpassingszone is een toolbox ontwikkeld, die zorgdraagt voor een kwalitatieve en toekomstbestendige inpassing van het businesspark. Voor de openbare ruimte worden materialen voorgeschreven, zodat de samenhang van

Referentiebeelden accenten

Augustus 2024

5

6

3.1 A35 zone (I) Dit deelgebied ligt aan de A35 en is het visitekaartje vanaf de A35 voor het XL bedrijvenpark 2. Het bedrijf of bedrijven oriënteren zich met het representatieve deel naar de A35. Ze geven aan waar het XL Businesspark 2 voor staat. In de naastgelegen tabel is te zien welke eisen er zijn opgenomen voor dit deelgebied. Hierop volgt een meer geïllustreerde uitleg met referenties voor de diverse onderdelen.

Beeldkwaliteitsplan XL Businesspark 2

Beeldkwaliteitsplan XL Bussinespark 2 A35 Zone Almelo Organisatie van de kavel

Algemeen: Laden en lossen • Laden en lossen op eigen terrein. • Laden en lossen niet aan landschapszijde. • Minimaal 2 opstelplekken vrachtwagens op eigen terrein. Opslag • Opslag achter de voorgevel rooilijn. Parkeren • Parkeren op eigen terrein; indien parkeren op maaiveld dan in combinatie met groene inrichting (mogelijk in samenhang met ecologische opgave en de daarop aangegeven plekken entree). • Entree van de kavel(s) is aan de zuidzijde. Erfscheiding • Erfscheidingen groen uitvoeren in samenhang met de ecologische opgaven. • Indien hekwerk dan maximaal 2 meter hoog. Aan de naar weg gekeerde zijde, bij voorkeur in de voorgevelrooilijn. • Kleur antraciet.

Gebouwen

Plaatsing en oriëntatie • Bebouwing hebben gelijke richting als bebouwing overzijde (XL Businesspark 1). • Representatieve deel is georiënteerd op de A35. Vormgeving • Heldere volumes en afleesbare geleding. • Accenten op aangewezen plekken langs A35. Signing en reclame uitingen • Signing en reclame-uitingen zijn integraal onderdeel van het ontwerp. Ze zijn gepositioneerd op de gevel en niet verlicht. Materiaal • Eenduidig: 1 hoofdmateriaal (met bijbehorende matte kleur), • Lichte grijstinten RAL 7035 t/m 7038, 7040 t/m 7046, 9002, 9006, 9007 en 9018 t/m 9023. • Gebundelde expressie op de juiste plek. • Verfijning door textuur mogelijk. • Integraal natuurinclusief ontwerpen in samenhang met ecologische opgaven (zie Activiteitenplan). • Integraal ontwerpen conform BREEAM-certificering.

Verlichting bebouwing en terrein

• • •

Verlichting: terughoudend. Verlichting is geen doel op zich. Veiligheid wel. Rondom de entree kan sfeerverlichting worden toegepast, maar altijd ingetogen. Geen lichtoverlast vanaf het kavel of gebouw richting landschappelijke inpassingszone/ omgeving.

Augustus 2024

7

Organisatie op kavelniveau Op kavelniveau zijn er voor het deelgebied A35 een aantal eisen vastgelegd: ■ Om lichthinder richting het buitengebied te verminderen is het niet toegestaan laden en lossen richting de landschapszone te positioneren. ■ De hekwerken worden geplaatst tot de lijn van de voorgevel. ■ De erfafscheiding tussen de kavels wordt groen ingericht (conform Activiteitenplan), met daarin optioneel een hekwerk verwerkt. ■ Tot de voorgevellijn wordt de erfafscheiding groen uitgevoerd. ■ Parkeren kan rondom het gebouw worden gesitueerd en wordt groen ingericht.

Indicatieve verkaveling

8