Document · PDF

bijlage 2 bij RB 17 - Bijlagerapport_compressed

Raad 31 maart 2026, gemeente AlmeloBij agendapunt: raadsbrieven vanuit B&W15.062 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo Bijlagerapport 14 november 2025

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Inhoudsopgave 1.

Toelichting bijlagerapport

Toelichting methodes

2.1 2.2

5 8

Methode Beter Benutten Indicator Methode MEERwaarde model

Resultaten Beter Benutten Indicator

3.1 3.2 3.3 3.4

11 11 13 14

Resultaten op kavelniveau in de locatiepaspoorten Toelichting ruimtelijke potentie op bouwvlakken Toelichting ruimtelijke potentie in de bouwhoogte Toelichting economische potentie

Toelichting locatiepaspoorten

Twentepoort

5.1 5.2

18 21

Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Resultaten MEERwaarde-analyse

Dienstengebied

6.1 6.2

24 27

Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Resultaten MEERwaarde-analyse

Bedrijvenpark Twente

7.1 7.2

30 33

Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Resultaten MEERwaarde-analyse

Bedrijvenpark Twente Noord

8.1 8.2

36 39

Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Resultaten MEERwaarde-analyse

Wendelgoor

9.1 9.2

42 45

Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Resultaten MEERwaarde analyse

10. Turfkade 10.1 10.2

Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Resultaten MEERwaarde-analyse

11. Dollegoor 11.1 11.2

Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Resultaten MEERwaarde-analyse

12. Noordbroek

47 48 51

53 54 57

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

12.1 12.2

Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Resultaten MEERwaarde-analyse

13. Bornsestraat 13.1 13.2

Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Resultaten MEERwaarde-analyse

Bijlage A – Verdieping methodes

60 63

65 66 69

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

1. Toelichting bijlagerapport In deze rapportage presenteren we de locatiepaspoorten voor negen Almelose bedrijventerreinen: Turfkade, Dollegoor, Noordbroek, Bedrijvenpark Twente, Bedrijvenpark Twente Noord, Wendelgoor, Twentepoort (Oost en West), Dienstengebied (Ambachtstraat) en Bornsestraat. Onderstaand figuur laat de ligging van de negen verschillende onderzochte terreinen zien.

Figuur 1: Overzicht onderzochte terreinen Almelo

Bron: IBIS (2023), bewerking Stec Groep (2024).

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

2. Toelichting methodes In dit hoofdstuk lichten we de methodes van de Beter Benutten Indicator (BBI) en het MEERwaardemodel kort toe. In hoofdstuk 3 presenteren we vervolgens per bedrijventerrein de resultaten van de analyses per terrein.

2.1 Methode Beter Benutten Indicator We geven inzicht in het huidig ruimtegebruik, waaronder de benutting van de milieuruimte, mogelijkheden tot intensivering en gebruik door ‘uitplaatsbare’ bedrijven. We onderzoeken hiermee de mogelijkheden binnen de bestaande juridische kaders; dus de maximale bouwhoogtes en bebouwingspercentages uit de vigerende omgevingsplannen. Binnen optimaal ruimtegebruik op bedrijventerreinen zien we drie dimensies: (1) intensief en meervoudig ruimtegebruik, (2) juiste bedrijf op de juiste plek en (3) duurzaam ruimtegebruik. Zie onderstaand figuur voor een toelichting op de drie dimensies.

Figuur 2: Dimensies beter benutten bedrijventerreinen

Bron: Stec Groep (2023).

Optimaal ruimtegebruik inzichtelijk met Beter Benutten Indicator De drie dimensies van optimaal ruimtegebruik hebben we vertaald in een set aan indicatoren, die gezamenlijk onze Beter Benutten Indicator (hierna: BBI) vormen. De indicatoren hebben we zoveel mogelijk op kavelniveau voor de vijf bedrijventerreinen in beeld gebracht. De BBI geeft, met de combinatie van drie onderdelen, een brede blik op optimaal ruimtegebruik en potentie voor beter benutten. Ter verduidelijking en inspiratie zetten we hierna enkele praktijkvoorbeelden van potentiële ruimtewinst door beter benutten op een rij.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Optimaal gebruik van bouwvlak Voorbeeld: Hanzestrohm en Lenferink MVA op Marslanden-Zuid in Zwolle Herontwikkeling van verouderd vastgoed met veel buitenruimte naar nieuwe modern bedrijfsvastgoed. Het bebouwd bouwvlak van de kavel is hiermee verhoogd van 18% naar 71%. Voor

Benutten bouwvlak, bouwhoogte & meervoudig ruimtegebruik Voorbeeld: Frencken Mechatronics op De Hurk in Eindhoven Herontwikkeling van verouderde (voornamelijk) laagbouw loods naar moderne bedrijfshal met marktconforme hoogte en drielaags kantoorgedeelte. Zowel in bouwvlak als in hoogte geoptimaliseerd. Ook is sprake van meervoudig ruimtegebruik door parkeren op het dak. Voor

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Herontwikkeling / ‘Buurman business case’ Voorbeeld: DIS op Industriepark Noord in Sittard Bier-, frisdrank- en sapbottelaar DIS op Industriepark Noord in Sittard breidde uit door het naastgelegen terrein van Boels Rental te verwerven. Hiermee slaat DIS een slag op het gebied van efficiëntie en centralisatie van het bedrijfsproces. Zowel het bouwvlak als de bouwhoogte worden optimaler benut. Voor

Herontwikkeling / schuifpuzzel ‘juiste bedrijf op de juiste plek’ Voorbeeld: Vogten Staal op Beatrixhaven in Maastricht Gemeente Maastricht verplaatste drie zittende (lichtere) bedrijven, waaronder een Sligro, van een HMClocatie naar een nieuw bedrijventerrein aan de zuidkant van Maastricht. Op deze manier werd ruimte gemaakt voor de nieuwe fabriek van Vogten Staal op een kavel van 5,6 hectare. Daarmee wordt het cluster Steelport Maastricht verder versterkt. Voor

Beter benutten bouwvlak, bouwhoogte en verduurzaming Voorbeeld: Hydra Utrecht op Lage Weide in Utrecht Het ontwikkeling van verouderde (voornamelijk) laagbouw loods met veel extensief ruimtegebruik naar moderne bedrijfshal met marktconforme hoogte. Zowel in bouwvlak als in -hoogte geoptimaliseerd. De FSI is verhoogd van 19% naar 65%. Het bedrijfspand heeft een BREEAM score ‘Very Good’ en wordt gekenmerkt door groene gevels en een biodiverse en natuurinclusieve invullig van de buitenruimte(s). De sprinklertank heeft een prominente plek in de herontwikkeling waar tegenaan het grootste permanente insectenhotel van Europa is gevestigd.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Voor

2.2 Methode MEERwaarde model Om de toekomstbestendigheid van een bedrijventerrein te beoordelen wordt al snel aan de economische waarde van het terrein gedacht. Hoewel de ontwikkeling van het aantal banen, de gegenereerde toegevoegde waarde en de innovatieve kracht veel kan zeggen over een terrein wordt het ook steeds belangrijker om vanuit andere invalshoeken naar de terreinen te kijken. Het absolute aantal banen op een terrein kan wel stijgen, maar sluit bijvoorbeeld het type baan dat er bij komt qua opleidingsniveau wel aan bij de aanwezige beroepsbevolking? Voor een nieuwe generatie bedrijventerreinen is het nodig om de smalle focus op euro’s en banen te verleggen naar een brede blik op de maatschappelijke en economische waarde van bedrijventerreinen. Om dit soort ontwikkelingen (individueel en in verhouding tot elkaar) te beoordelen heeft Stec Groep de Maatschappelijke en Economische Effect Rapportage (MEERwaarde) ontwikkeld. De toekomstbestendigheid van een terrein wordt op integrale manier beoordeeld op basis van zo’n vijftig indicatoren onderverdeeld over vier pijlers: Economie, Ruimte, Klimaat & Energie en Sociaal en maatschappelijk. Hiermee krijgen we helder in beeld welke meerwaarde het terrein op dit moment heeft en hoe deze waarde zich naar verwachting zal ontwikkelen. Deze vier pijlers zijn niet altijd met een schaar te knippen.

De verschillende indicatoren zijn vaak aan elkaar gerelateerd en hebben interactie met elkaar. Denk bijvoorbeeld aan het positieve effect van de mate van groen op een terrein op de gezondheid en kwaliteit van de werkomgeving.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Figuur 3: De vier pijlers van het MEERwaarde model

Bron: Stec Groep (2024).

Het MEERwaarde model beoordeelt een bedrijventerrein op basis van vijftig indicatoren Het MEERwaarde model bestaat uit vier onderdelen. Elk onderdeel bestaat uit vier indicatoren waaronder weer verschillende subindicatoren hangen. In totaal omvat het model zo’n vijftig indicatoren. Zie bijlage A.2 voor een overzicht van de indicatoren. De indicatoren uit de vier verschillende onderdelen kennen een sterke onderlinge samenhang. Kwaliteit en beschikbaarheid van vastgoed (onderdeel ruimte) heeft bijvoorbeeld impact op de marktdynamiek (verhuisbewegingen van bedrijven), onderdeel economie. Klimaatadaptieve maatregelen op een terrein kunnen van invloed zijn op de gezondheid van werknemers. Tegelijkertijd kunnen onderdelen negatieve effecten hebben op elkaar. Economische groei en de uitbreiding van de bebouwing op een kavel kan ook negatieve effecten op regenwaterinfiltratiemogelijkheden van de kavel hebben, door verstening. Met het MEERwaarde model brengen we deze afruil tussen indicatoren in beeld. Het resultaat van het MEERwaarde model samengevat in de locatiepaspoorten Het MEERwaarde model is een data-gedreven model dat scores per pijler produceert. Per pijler hebben we een score uitgedrukt in een percentage. Dit percentage loopt van 0% (de laagst mogelijke score) tot 100% (de best mogelijke score) en zegt iets over de huidige situatie.

Het icoontje naast de score zegt iets over de te verwachten toekomstige ontwikkeling van deze score. Hoe zal de score zich de komende jaren ontwikkelen wanneer de huidige gang van zaken wordt voortgezet? In de onderstaande tabel wordt de betekenis van de iconen toegelicht.

Tabel 1: Toelichting icoontjes MEERwaarde model Icoon

▼▼ ▼

Betekenis Het bedrijventerrein zal naar verwachting sterk achteruit gaan op dit thema, er is sprake van een negatieve ontwikkeling. Het bedrijventerrein zal naar verwachting achteruit gaan op dit thema, er is sprake van een negatieve ontwikkeling.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

●

Er is op basis van het MEERwaarde model of (1) geen uitspraak te doen over de algemene richting van ontwikkeling van het bedrijventerrein op dit thema, of (2) de ontwikkeling van het bedrijventerrein is neutraal.

▲

Het bedrijventerrein zal naar verwachting vooruit gaan op dit thema, er is sprake van een positieve ontwikkeling.

▲▲

Het bedrijventerrein zal naar verwachting sterk vooruit gaan op dit thema, er is sprake van een positieve ontwikkeling.

EER analyse uit 2018 In 2018 heeft Stec Groep de bedrijventerreinen in de gemeente Almelo in beeld gebracht met het EER (Economische Effect Rapportage) model. Met het EER model brachten we de economische waarde en het investeringspotentieel van het bedrijventerrein in beeld. Het toont aan hoe een bedrijventerrein functioneert en welke waarde het heeft voor de lokale economie. Voor dit onderzoek in 2024 hebben we een actualisatie uitgevoerd met ons doorontwikkelde Maatschappelijke Economische Effect Rapportage (MEER) model. Het MEER model kijkt vanuit een breder perspectief namelijk de brede welvaart. De onderzoeksmethoden, tussen de EER en de MEER, verschillen op een aantal punten. Er is gebruik gemaakt van andere en nieuwe databronnen. Dit maakt een één-op-één vergelijking niet mogelijk.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

3. Resultaten Beter Benutten Indicator 3.1 Resultaten op kavelniveau in de locatiepaspoorten We hebben voor de onderzochte terreinen in de gemeente Almelo de resultaten van de Beter Benutten Indicator (BBI) samengevat in maximaal negen kaarten per onderzocht terrein: 1 Potentie voor intensiveren op het bouwvlak – Hoe groot is het verschil tussen de huidige bebouwing en het maximale bebouwingspercentage? Minimaal 20%, tussen de 20% en 40% of meer dan 40%? 2 Potentie voor intensiveren bouwhoogte – Hoe groot is het verschil tussen de huidige bouwhoogte en de maximaal toegestane bouwhoogte? Minder dan 3 meter, tussen 3 en 6 meter, tussen 6 en 9 meter of meer dan 9 meter? 3 Benutting milieuruimte (1 & 2) – Op welke kavels is minimaal milieucategorie 3.1 toegestaan en is een bedrijf in categorie 1 of 2 gevestigd? 4 Benutting milieuruimte (hoge milieucategorieën (HMC) – minimaal categorie 4.1) – Op welke kavels is minimaal milieucategorie 4.1 toegestaan en is een bedrijf t/m categorie 3.2 gevestigd? 5 Leeftijd vastgoed en energielabels – Wat is de leeftijd van het vastgoed en welke energielabels zijn van toepassing op het vastgoed? 6 Groenkaart – Waar op het terrein zijn bomen, struiken en lage vegetatie aanwezig? 7 Hittestress – Wat is de gevoelstemperatuur (PET) bij een zomerse dag? 8 Waterdiepte bij piekbui – Wat is de waterdiepte op het terrein bij een piekbui (70 mm in 2 uur 1)?

9 Aanwezigheid zonnepanelen – Op welk vastgoed bevinden zich zonnepanelen? De kaarten staan in de locatiepaspoorten per terrein (zie hierna). In de volgende paragrafen bespreken we de eerste twee kaarten (bouwvlakken en bouwhoogte) uit deze paspoorten. Deze kaarten laten zien waar binnen de ruimtelijke dimensie kansen liggen voor optimaal ruimtegebruik. We gebruiken daarbij verschillende uitgangspunten om de realistische ruimtewinst zo goed mogelijk te duiden.

3.2 Toelichting ruimtelijke potentie op bouwvlakken Om inzicht te geven in de potentie voor het optimaler benutten van het bouwvlak op de terreinen maken we onderscheid in drie categorieën: 1 Theoretische ruimtewinst – verschil tussen huidige bebouwing en maximale planologische mogelijkheden 2 Potentiële ruimtewinst – verschil tussen huidige bebouwing en maximale planologische mogelijk als uitgangspunt, aangevuld met marktconforme uitgangspunten (zie hierna) 3 Realistische ruimtewinst – verschil tussen huidige bebouwing en maximale planologische mogelijk als uitgangspunt, aangevuld met marktconforme uitgangspunten (zie hierna) én inschatting realisme ruimtewinst in relatie tot huidig gebruik We lichten de resultaten van de ruimtewinst binnen deze drie categorieën toe.

Op basis van Klimaateffectatlas, zie ook link.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

1. Theoretische ruimtewinst binnen het bouwvlak We vergelijken de huidige bebouwing met de maximale mogelijkheden binnen de planologische kaders. In dit geval kijken we naar het maximale bebouwingspercentage. Op basis daarvan berekenen we een theoretische ruimtewinst van ongeveer 1.331.000 m². Deze extra ruimte kan in theorie worden toegevoegd binnen de bouwvlakken op de onderzochte terreinen. Dit is een puur theoretische benadering. In de praktijk benutten bedrijven het bouwvlak lang niet altijd optimaal. Vaak ondernemen bedrijven of vastgoedeigenaren pas actie als de potentiële ruimtewinst groot genoeg is. Daarom is deze theoretische ruimtewinst in de praktijk meestal niet haalbaar. 2. Potentiële ruimtewinst binnen het bouwvlak We starten in deze categorie ook met de maximale mogelijkheden binnen de planologische kaders. Daarna maken we een inschatting van de potentiële ruimtewinst. We nemen alleen kavels mee die groter zijn dan 1.000 m² en waar minimaal 40%-punt extra ruimte binnen het bouwvlak mogelijk is. Op basis van deze uitgangspunten verwachten we een totale ruimtewinst van ongeveer 514.000 m² binnen de bouwvlakken van de onderzochte terreinen. Dit is exclusief het Bedrijvenpark Twente Noord. 3.

Realistische ruimtewinst binnen het bouwvlak We verwachten dat in deze categorie op de onderzochte terreinen zo’n 174.000 tot 231.000 m² extra ruimte binnen het bouwvlak mogelijk is. We starten met de maximale planologische mogelijkheden en kijken vervolgens naar de potentiële ruimtewinst. We richten ons op kavels van minimaal 1.000 m² waarop minstens 40%-punt extra ruimte mogelijk is. Daarbij houden we ook rekening met het huidige gebruik van de kavels. Sommige kavels zijn (deels) onbebouwd of worden alleen gebruikt als parkeerterrein. Deze zijn relatief eenvoudig te intensiveren en vallen binnen deze categorie. Andere kavels worden extensief gebruikt op een manier die past bij de bedrijfsvoering. Die ruimte zien we nu niet als realistische winst. Die ontstaat pas op langere termijn, bijvoorbeeld na vertrek of herontwikkeling. De realistische ruimtewinst bestaat uit twee onderdelen: • Onbebouwde kavels: potentie van 84.000 tot 115.000 m². • Bebouwde kavels: potentie van 90.000 tot 116.000 m². De onderstaande tabel laat per terrein zien hoeveel extra ruimte binnen het bouwvlak mogelijk is. De meeste ruimtewinst verwachten we op Bedrijvenpark Twente. Daar ligt ongeveer 60% van de totale potentiële ruimtewinst. Daarna volgen Turfkade met circa 25% en Dollegoor met circa 13%. Op de overige terreinen is de ruimtewinst binnen deze categorie beperkt.

De locatieprofielen en het interactieve dashboard laten per kavel zien waar deze ruimte precies zit.

Tabel 2: Uitkomsten beter benutten bouwvlak Terrein

1. Realistische ruimtewinst

2. Potentiële ruimtewinst

3. Theoretische ruimtewinst

Bedrijvenpark Twente

110.500 m² - 145.100 m²

239.400 m²

424.100 m²

Bedrijvenpark Twente-Noord

223.200 m²

Bornsestraat

5.900 m² - 8.300 m²

22.700 m²

139.600 m²

Dienstengebied

7.300 m² - 9.500 m²

13.400 m²

43.200 m²

Dollegoor

13.600 m² - 18.500 m²

99.200 m²

142.100 m²

Noordbroek

1.300 m² - 1.700 m²

3.000 m²

32.400 m²

29.100 m² - 38.900 m²

122.100 m²

279.800 m²

Turfkade

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Terrein

1. Realistische ruimtewinst

2. Potentiële ruimtewinst

3. Theoretische ruimtewinst

Twentepoort

3.200 m² - 4.400 m²

4.300 m²

23.800 m²

Wendelgoor

3.400 m² - 4.600 m²

10.200 m²

23.000 m²

174.300 m² - 231.000 m²

514.300 m²

1.331.000 m²

Totaal selectie

3.3 Toelichting ruimtelijke potentie in de bouwhoogte Naast het optimaler benutten van het bouwvlak hebben we ook onderzocht in hoeverre de bouwhoogte beter benut kan worden. Hierbij maken we onderscheid in twee categorieën: 1 Theoretische ruimtewinst – verschil tussen huidige bebouwing en maximale planologische mogelijkheden 2 Potentiële ruimtewinst – verschil tussen huidige bebouwing en maximale planologische mogelijk als uitgangspunt, aangevuld met marktconforme uitgangspunten (zie hierna) We lichten de resultaten van de ruimtewinst binnen deze categorieën toe. 1. Theoretische ruimtewinst in de bouwhoogte In deze categorie vergelijken we de huidige bebouwing met de maximale bouwhoogte volgens de planologische kaders. Op de onderzochte terreinen staan ongeveer 455 panden met samen ruim 561.000 m² begane grondoppervlak. Bij deze panden is het verschil tussen de huidige en toegestane bouwhoogte minimaal zes meter. Daarnaast zijn er ruim 430 panden met 682.000 m² begane grondoppervlak met minimaal drie meter (en maximaal zes meter) verschil tussen de huidige bouwhoogte en de maximale bouwhoogte. Deze benadering is puur theoretisch. Zo geldt op de Bornsestraat een maximale bouwhoogte van 20 meter. In de praktijk is dat voor veel bedrijven geen realistische of wenselijke hoogte is om na te streven. 2.

Potentiële ruimtewinst in de bouwhoogte In deze categorie kijken we naar panden waar met relatief eenvoudige ingrepen extra bouwlagen mogelijk zijn. We richten ons op panden met minimaal 6 meter verschil tussen de huidige bouwhoogte en de toegestane bouwhoogte van 12 of 15 meter. Het gaat om bijna 340 panden met samen ruim 370.000 m² begane grondoppervlak: • 400 panden (252.000 m²) vallen binnen de maximaal toegestane bouwhoogte van 12 meter • 36 panden (122.000 m²) vallen binnen de maximaal toegestane bouwhoogte van 15 meter Voor deze panden is minimaal één extra bouwlaag haalbaar: een kantoorlaag van circa 3 meter of een bedrijfslaag van circa 6 meter. Let op: optoppen is in de praktijk niet altijd eenvoudig. We hebben de draagkracht van de constructies binnen deze analyse niet onderzocht. Als de draagkracht beperkt is, zijn soms zwaardere maatregelen nodig, zoals constructieversterking of sloop en nieuwbouw.

Tabel 3: Uitkomsten beter benutten bouwhoogte Terrein

Potentiële ruimtewinst

Theoretische ruimtewinst

Minimaal 6 meter

Minimaal 6 meter tot

Minimaal 6 meter

Minimaal 3 en maximaal

verschil tot 12 meter

maximaal 9 meter

verschil tot maximale

6 meter verschil tot

verschil 15 meter

bouwhoogte

maximale bouwhoogte

90 panden / 68.100 m² begane grondoppervlak

157 panden / 264.400 m² begane grondoppervlak

3 panden / 200 m² begane grondoppervlak

22 panden / 22.000 m² begane grondoppervlak

Bedrijvenpark Twente

90 panden / 68.100 m² begane grondoppervlak

Bedrijvenpark Twente-Noord

3 panden / 200 m² begane grondoppervlak

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Terrein

Potentiële ruimtewinst

Theoretische ruimtewinst

Minimaal 6 meter

Minimaal 6 meter tot

Minimaal 6 meter

Minimaal 3 en maximaal

verschil tot 12 meter

maximaal 9 meter

verschil tot maximale

6 meter verschil tot

verschil 15 meter

bouwhoogte

maximale bouwhoogte

Bornsestraat

38 panden / 6.200 m² begane grondoppervlak

10 panden / 43.500 m² begane grondoppervlak

60 panden / 225.200 m² begane grondoppervlak

28 panden / 36.700 m² begane grondoppervlak

Dienstengebied

14 panden / 8.000 m² begane grondoppervlak

15 panden / 31.100 m² begane grondoppervlak

29 panden / 39.100 m² begane grondoppervlak

20panden / 11.100 m² begane grondoppervlak

Dollegoor

57 panden / 26.600 m² begane grondoppervlak

58 panden / 31.400 m² begane grondoppervlak

33 panden / 69.500 m² begane grondoppervlak

Noordbroek

11 panden / 10.500 m² begane grondoppervlak

7 panden / 42.000 m² begane grondoppervlak

18 panden / 52.500 m² begane grondoppervlak

1 pand / 5.100 m² begane grondoppervlak

Turfkade

187 panden / 132.400 m² begane grondoppervlak

189 panden / 132.500 m² begane grondoppervlak

105 panden / 213.400 m² begane grondoppervlak

2 panden / 100 m² begane grondoppervlak

4 panden / 5.300 m² begane grondoppervlak

9 panden / 11.700 m² begane grondoppervlak

59 panden / 41.800 m² begane grondoppervlak

6 panden / 20.600 m² begane grondoppervlak

402 panden / 252.000 m² begane grondoppervlak

36 panden / 121.900 m² begane grondoppervlak

456 panden / 560.500 m² begane grondoppervlak

431 panden / 681.500 m² begane grondoppervlak

Twentepoort

Wendelgoor

Totaal selectie

3.4 Toelichting economische potentie Een betere benutting van de milieuruimte op bedrijventerreinen is cruciaal om ruimte voor economische functies te behouden en te versterken. We hebben onderzocht waar op de terreinen de milieuruimte niet optimaal wordt benut. We hebben drie vormen in kaart gebracht: • Zo’n 33 hectare wordt benut door bedrijvigheid in categorie 1 of 2, terwijl milieucategorie 3 is toegestaan • Ongeveer 22 hectare is bestemd voor zwaardere bedrijvigheid (categorie 4 of hoger), maar wordt in gevuld door categorie 1 of 2. • Circa 59 hectare is ook bestemd voor zwaardere bedrijvigheid (categorie 4 of hoger), maar wordt gebruikt door categorie 3. Vooral op locaties met zware milieuruimte ontstaat een mismatch. Hier kunnen bedrijven terecht die veel milieuruimte nodig hebben, zoals circulaire maakindustrie of energie-intensieve productie. Als deze plekken worden ingevuld door lichtere functies, komt hun vestigingsruimte in de knel. Voor lichte bedrijvigheid liggen juist kansen op binnenstedelijke woonwerklocaties. De (concept) provinciale omgevingsverordening stimuleert deze functiemenging. Door lichte bedrijven te verplaatsen, komt op bedrijventerreinen ruimte vrij voor functies die ook echt thuishoren op een bedrijventerrein. Zo ontstaat een betere match tussen bedrijf en locatie.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Waar is deze ruimtewinst te behalen? Het grootste deel van de economische ruimtewinst bevindt zich op Bedrijvenpark Twente. Het gaat voornamelijk om bedrijvigheid in de categorieën 1,2 of 3 op locaties waar ook categorie 4 is toegestaan. Dat betekent: de beschikbare milieuruimte wordt niet volledig benut. Ook op Turfkade zien we relatief veel bedrijvigheid in categorie 1 of 2 waar hogere milieuruimte beschikbaar is. Daarnaast constateren we dat ook er op Bornsestraat en Dollegoor potentie is de milieuruimte beter te benutten. In hoofdstuk vier gaan we dieper in op de verschillende terreinen. We laten zien waar precies binnen de terreinen ruimtewinst mogelijk is en welke acties nodig zijn om die te realiseren.

Tabel 4: Potentie milieuruimte optimaler benutten Bedrijventerrein

Bedrijvigheid 1&2 waar categorie 4 of hoger is toegestaan

Bedrijvigheid 3 waar categorie 4 of hoger is toegestaan

0,7

10,2

36,8

6,0

7,5

Bornsestraat

3,5

1,3

4,9

Dienstengebied

4,2

Dollegoor

7,5

0,5

3,8

Turfkade

9,4

4,1

6,3

Twentepoort

5,5

Wendelgoor

2,7

Totaal

33,4

22,1

59,3

Bedrijvenpark Twente Bedrijvenpark Twente-Noord

Bedrijvigheid 1&2 waar categorie 3 is toegestaan

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

4. Toelichting locatiepaspoorten De hoofdstukken hierna bevatten per bedrijventerrein: • Locatieprofiel • Resultaten van de Beter Benutten indicator • Resultaten van de MEERwaarde-analyse

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

5. Twentepoort Locatie

Impressie

Profielschets

Profiel

• Hoogwaardig bedrijventerrein met mix van overwegend kantoren, dienstverlenende bedrijvigheid en bedrijven actief in de sector bouw, handel en reparatie. Locatiekenmerken Bruto oppervlakte

Netto uitgegeven

35,2 hectare

26,8 hectare

Omvang & aanbod Auto

Multimodaliteit

Snelweg

Geen

Openbaar vervoer

Bereikbaarheid

Vastgoed

Bushalte, enkel uiterst oostzijde (Pastoor Ossestraat)

Omvang voorraad (2024)

Leegstand (december 2024)

144.500 m² bvo

12.600 m² bvo (8,7%)

Aantal werkzame

Aantal bedrijfsvestigingen

Toegevoegde waarde

personen (2023)

(2023)

3.010

245

€260.000.000

Banen en vestigingen

440

730

10%

20%

30%

40%

50%

1260

60%

70%

200

80%

90%

Industrie

Bouw, handel en reparatie

Logistiek en groothandel

Consumentendiensten

Dienstverlening en ICT

Overheid, zorg en onderwijs

Milieucategorie Omgevingsplan mogelijkheden

330

Bouwhoogte

100%

Bebouwingspercentage

Overwegend 8 tot 15 meter, 2 tot 3.2

diverse kavels 18 tot 45

65%

meter Het terrein heeft specifieke zones waar ook kantoren en ABC-detailhandel is toegestaan.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

5.1 Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Ruimtelijke dimensie – intensief en meervoudig ruimtegebruik Benutting bebouwingspercentage

• De planologische mogelijkheden qua bouwvlak worden over

Benutting bouwhoogte

•

Voor een deel van de panden – met name direct langs de

het algemeen relatief intensief benut. Voor een enkele kavel

N349 en in het westelijk deelgebied van het terrein – zien

is het verschil tussen de bebouwing en wat maximaal is

we potentie om de hoogte in te gaan met één of twee extra

toegestaan meer dan 40% punt. De donkergroene kavel aan

bouwlagen.

de zuidkant van Twentepoort West wordt momenteel ontwikkeld.

•

Qua indicatieve potentiële ruimtewinst door het optimaler benutten van de bouwhoogte constateren we dat er in

• Indicatief schatten we de potentiële ruimtewinst door het

totaal 9 panden met 11.700 m2 begane grondoppervlakte

optimaler benutten van het bouwvlak op 3.200 m² - 4.400 m².

waar het verschil tussen de actuele bouwhoogte en de

Deze potentie komt voort uit het bebouwen van het enige

maximale bouwhoogte minimaal 6 meter bedraagt.

onbebouwde kavel (in particulier eigendom) op het terrein.

Economische dimensie – juiste bedrijf op de juiste plek Benutting milieuruimte

•

De milieuruimte wordt gedeeltelijk onderbenut. We zien dat op een aantal kavels waar 3.1 of 3.2 bedrijvigheid is toegestaan hier bedrijven gevestigd zijn t/m categorie 2. Het gaat hier met name om detailhandel en autogarages/showrooms.

•

In totaal is zo’n 5,5 hectare waar milieucategorie 3.1 of 3.2 is toegestaan in gebruik door bedrijvigheid in milieucategorie 1 of 2. Dit is 36% van de totale netto uitgegeven oppervlakte waar milieucategorie 3.1 of 3.2 is toegestaan.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Sector

SBI-afdeling

Niet passend op een

Passendheid afhankelijk van

bedrijventerrein

type terrein

Aantal

Aantal banen

vestigingen Consumentendiensten

Dienstverlening en ICT

Aantal

Aantal banen

vestigingen

Detailhandel (niet in auto’s e.d)

Dienstverlening

759

ICT

137

Sport, recreatie en kunst

Wellness

Zorg

145

Onderwijs

Duurzame dimensie – groene en klimaatadaptieve omgeving Leeftijd vastgoed en energielabels

•

Het gros van het vastgoed op het terrein is gebouwd in de periode 1990 tot 2005. Ook zijn er een aantal panden gerealiseerd na 2005.

•

Met een gemiddeld gewogen bouwjaar van 2001 is het vastgoed op het terrein relatief jong.

Groenkaart

•

Zowel in Twentepoort Oost (groene zone in het midden van het deelgebied) als in Twentepoort West (met name aan de

Waterdiepte bij piekbui (70 mm in 2 uur)

•

Met name in Twentepoort West zien we in het noordelijk deel een zone oplichten met een relatief grote waterdiepte bij een piekbui. Dit gebied is vrij versteend en er bevinden

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

rand richting het woongebied) zien we duidelijke

zich veel parkeerplaatsen op niet-waterdoorlatende

groenstructuren.

verharding.

Hittestress – gevoelstemperatuur (PET) bij zomerse dag

•

Langs vrijwel alle wegen op het terrein – maar met name

Aanwezigheid zonnepanelen

•

Op het terrein bevinden zich relatief veel panden waar (een

langs de N349 – zien we gevoelige gebieden voor

gedeelte van) het dak wordt benut voor zonnepanelen. In

hittestress. De groene zone in het midden van Twentepoort

totaal gaat het om zo’n 40 bedrijfspanden (circa 29% van

Oost laat duidelijk een koelere zone zien.

het totaal aantal panden).

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

5.2 Resultaten MEERwaarde-analyse Om de toekomstbestendigheid van bedrijventerrein Twentepoort te beoordelen brengen we de huidige en toekomstige waarde van het bedrijventerrein in beeld. Hieronder gaan we in op de belangrijkste uitkomsten van de MEERwaarde-analyse.

Hoofdpijler

Subindicatoren

Score MEERwaarde

Toekomstpotentie

Ontwikkeling banen

Economie

Toegevoegde waarde

81%

Innovatie Marktdynamiek Ruimtegebruik Vastgoed en private

Ruimte

kavels

54%

Bereikbaarheid en infrastructuur Openbare ruimte Energie

Klimaat en energie

59%

Klimaatadaptatie Circulariteit Onderwijs & arbeidsmarkt

Sociaal en maatschappelijk

Veiligheid en gezond

51%

Werkomgeving Organisatiegraad

Hoofdpijler Economie

Wat valt daarbij op? •

De werkgelegenheid op Twentepoort is de afgelopen vijf jaar flink toegenomen, circa 21%.

•

Op het terrein zit relatief veel bedrijvigheid in de dienstensector. De specialistische zakelijke dienstverlening is de grootste sector met ruim 1.000 arbeidsplaatsen.

•

Het terrein heeft een zeer hoge indirecte werkgelegenheid. Voor elke baan op het terrein wordt er 0,81 baan elders gecreëerd. Dit ligt ruim boven het landelijk gemiddelde van 0,39. Twentepoort heeft een hoge banendichtheid, 115 banen per hectare tegenover een gemiddelde van 37 banen per hectare in de gemeente. Dit komt in beide gevallen door het hoge aantal arbeidsplaatsen in de specialistische zakelijke dienstverlening.

•

Twentepoort zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Dit komt door de verwachte groei in zowel toegevoegde waarde als arbeidsvolume binnen de sectoren gevestigd op het terrein.

Ruimte

•

Het ruimtegebruik op Twentepoort is min of meer gemiddeld met een FSI van 0,53. Sommige locaties op het terrein worden relatief extensief gebruikt. Dit komt

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

voornamelijk door bedrijven met buitenopslag en de vele autogarages/showrooms. Ook is er nog een braakliggend kavel op het terrein wat momenteel wordt ontwikkeld. •

Het gros van het vastgoed op het terrein heeft een bouwjaar van na 1996. Dit heeft tot gevolg dat het terrein er over het algemeen netjes uit ziet, maar soms wat gedateerd.

•

Het leegstandsniveau op het terrein ligt met ruim 8%, boven de gewenste ‘frictie’ leegstand van 5%, maar wordt niet als problematisch beschouwd.

•

Op het terrein is de hoge parkeerdruk een belangrijk aandachtspunt. Auto's worden op straat geparkeerd, ook waar dat onwenselijk is. Een uitbreiding en samenvoeging van parkeerterreinen is wenselijk om de leefbaarheid en verkeersveiligheid te vergroten.

•

Twentepoort zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Ruim 95% van het vastgoed is jonger dan 30 jaar. Deze panden voldoen vaak aan modernere bouwvoorschriften, waardoor ze energiezuiniger en beter geïsoleerd zijn.

Klimaat en energie

•

Het energieverbruik op Twentepoort is relatief laag. Dit komt mede door het hoog

•

Het terrein wordt omringd door groenstroken. Aan de west kant van het terrein ligt

aantal arbeidsplaatsen in de dienstverlenende sector. er weinig groen op de private kavels en langs de openbare weg. •

Het terrein heeft op het moment weinig te maken met de circulaire transitie en dit zal in de toekomst ook een kleinere rol spelen dan het gemiddelde bedrijventerrein in Almelo.

•

Twentepoort zal naar verwachting neutraal ontwikkelen op dit thema. De groenstroken rondom het terrein zorgen ervoor dat het terrein redelijk klimaat adaptief is, tegelijkertijd zie je op vooral private kavels nog veel verstening. Ook binnen de circulaire transitie zal Twentepoort een kleine rol spelen.

Sociaal en

•

Twentepoort is biedt een functionele werkomgeving en het aantal ongevallen, misdrijven en overlastmeldingen is beperkt. De verkeersveiligheid rondom het

maatschappelijk

kruispunt bij de N349 kan voor fietsers nog verbeterd worden. •

Het terrein is aangesloten bij Poort van Almelo ondernemersvereniging. Deze ondernemersvereniging is echter slapende / niet actief.

•

Twentepoort zal naar verwachting neutraal ontwikkelen op dit thema. De ondernemersvereniging is niet actief en op het terrein biedt relatief weinig werkgelegenheid aan praktisch geschoolde in tegenstelling tot andere bedrijventerreinen in de gemeente Almelo.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

6. Dienstengebied Locatie

Impressie

Profielschets

Profiel

• Het terrein Dienstengebied bevindt zich ten noorden van het terrein Twentepoort. Het terrein wordt gekenmerkt door relatief veel bedrijvigheid in de sectoren bouw, handel en reparatie en consumentendiensten. Locatiekenmerken

Omvang &

Bruto oppervlakte

Netto uitgegeven

aanbod

20,7 hectare

17,8 hectare

Auto

Multimodaliteit

N-weg

Geen

Openbaar vervoer

Bereikbaarheid

Vastgoed

Bushalte, enkel uiterst oostzijde (Bornerbroekerstraat)

Omvang voorraad (2024)

Leegstand (december 2024)

97.400 m²

1.300 m² bvo (1,4%)

Aantal werkzame

Aantal

Toegevoegde waarde

personen (2023)

bedrijfsvestigingen

(2023)

1.210

(2023)

€87.500.000

65 Banen en vestigingen 20

Omgevingsplan mogelijkheden

330

10%

250

20%

30%

40%

340

50%

60%

230

70%

80%

90%

100%

Industrie

Bouw, handel en reparatie

Logistiek en groothandel

Consumentendiensten

Dienstverlening en ICT

Overheid, zorg en onderwijs

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

2 tot 3.1

8 tot 15 meter

70%

Het omgevingsplan biedt ruimte voor een breed scala aan bedrijfsactiviteiten, waaronder detailhandel, dienstverlening en kantoren.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

6.1 Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Ruimtelijke dimensie – intensief en meervouding ruimtegebruik Benutting bebouwingspercentage

Benutting bouwhoogte

• De percelen worden over het algemeen relatief intensief

• Voor een deel van de panden is het mogelijk om te

benut. Voor een aantal kavels is het verschil tussen de

intensiveren door de hoogte in te gaan met één of twee

bebouwing en wat maximaal is toegestaan meer dan 40%

lagen.

punt. Dit wordt bijvoorbeeld gebruikt voor buitenopslag. Ook

• Qua indicatieve potentiële ruimtewinst door het optimaler

zijn er nog twee volledig onbebouwde kavels (in particulier

benutten van de bouwhoogte constateren we dat er in totaal

eigendom) te vinden op het terrein met een totale omvang

29 panden met 39.100 m2 begane grondoppervlakte waar het

van 3.300 m2.

verschil tussen de actuele bouwhoogte en de maximale

• Indicatief schatten we de potentiële ruimtewinst door het

bouwhoogte minimaal 6 meter bedraagt.

optimaler benutten van het bouwvlak op 7.300 m² - 9.500 m².

Economische dimensie – Juiste bedrijf op de juiste plek Benutting milieuruimte

• De milieuruimte wordt gedeeltelijk onderbenut. Voor een aantal kavels is er een bedrijf in milieucategorie tot 2 gevestigd waar 3.1 bedrijvigheid mogelijk is. Het gaat hier met name om detailhandel en autogarages/showrooms. • In totaal is zo’n 4,3 hectare waar milieucategorie 3.1 is toegestaan in gebruik door bedrijvigheid in milieucategorie 1 of 2. Dit is 40% van de totale netto uitgegeven oppervlakte waar milieucategorie is toegestaan.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Sector

SBI-afdeling

Niet passend op een

Passendheid afhankelijk van

bedrijventerrein

type terrein

Aantal

vestigingen

banen

vestigingen

banen

Detailhandel (niet in auto’s e.d)

324

Horeca

Wellness

Dienstverlening en ICT

Dienstverlening

112

Overheid, zorg en

Zorg

Consumentendiensten

onderwijs

Duurzame dimensie – groene en klimaatadaptieve omgeving Leeftijd vastgoed en energielabels

•

Op het terrein bevindt zich een breed scala aan bouwjaren van het vastgoed. Er is zowel vastgoed van voor 1975 als van na 2005. Het gemiddeld gewogen bouwjaar op het terrein is 1986.

•

Een deel van de panden heeft een verouderde uitstraling, met name in het noordelijke gebied van het terrein.

Groenkaart

•

Met name in het zuidoostelijk deel van het terrein zien we een duidelijke groenstructuur.

Waterdiepte bij piekbui (70 mm in 2 uur)

•

Met name aan de Twentelaan zien we een zone oplichten met een relatief grote waterdiepte bij een piekbui. Dit gebied is vrij versteend en er bevinden zich veel parkeerplaatsen op niet-waterdoorlatende verharding.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Hittestress – gevoelstemperatuur (PET) bij zomerse dag

•

Langs vrijwel alle wegen op het terrein – maar met name langs

Aanwezigheid zonnepanelen

•

Op het terrein bevinden zich relatief veel panden waar (een

de N349 – zien we gevoelige gebieden voor hittestress. De

gedeelte van) het dak wordt benut voor zonnepanelen. In

groene zone in het zuidoostelijk deel van het terrein laat

totaal gaat het om ruim 20 bedrijfspanden (circa 25% van

duidelijk een koelere zone zien.

het totaal aantal panden).

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

6.2 Resultaten MEERwaarde-analyse Om de toekomstbestendigheid van bedrijventerrein Dienstengebied te beoordelen brengen we de huidige en toekomstige waarde van het bedrijventerrein in beeld. Hieronder gaan we in op de belangrijkste uitkomsten van de MEERwaarde-analyse.

Hoofdpijler

Sub-indicatoren

Score MEERwaarde

Toekomstpotentie

Ontwikkeling banen

Economie

Toegevoegde waarde

65%

Innovatie Marktdynamiek Ruimtegebruik Vastgoed en private

Ruimte

kavels

48%

Bereikbaarheid en infrastructuur Openbare ruimte Energie

Klimaat en energie

46%

Klimaatadaptatie Circulariteit Onderwijs & arbeidsmarkt

Sociaal en maatschappelijk

Veiligheid en gezond

59%

Werkomgeving Organisatiegraad

Hoofdpijler Economie

Wat valt daarbij op? •

Het aantal banen op Dienstengebied is hard gestegen (+20%) de afgelopen vijf jaar (2019-2023).

•

Dienstengebied heeft een hoge banendichtheid met circa 70 arbeidsplaatsen per hectare. Gemiddeld in de gemeente ligt dit op 36 arbeidsplaatsen per hectare.

•

Het aantal innovatieve bedrijven ligt onder het gemiddelde van Almelo, circa 8% van de bedrijven is innovatief tegenover 19% op bedrijventerreinen in de gemeente Almelo (Innovatiespotter, 2024).

•

Dienstengebied zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Dit komt door de verwachte groei in zowel toegevoegde waarde als arbeidsvolume binnen de sectoren gevestigd op het terrein.

Ruimte

•

Dienstengebied kent een ongezond lage leegstand (1,4%).

•

Een kwart van het vastgoed is gebouwd voor 1986, 70% is gebouwd tussen 1986 en 2005, het vastgoed is voldoende maar zal op termijn op met name aan de oostkant moeten worden aangepakt.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

•

Met name langs de Henriëtte Roeland Holstlaan worden de planologische mogelijkheden niet optimaal benut. We zien hier kansen om met name de bouwhoogte beter te benutten.

•

Ook zijn er kansen de uitstraling en aantrekkelijkheid langs de Henriëtte Roeland Holstlaan te verbeteren.

•

Dienstengebied zal naar verwachting neutraal ontwikkelen op dit thema. Dit komt doordat het terrein relatief verouderd vastgoed heeft maar tegelijkertijd bieden de planologische mogelijkheden veel kansen.

Klimaat en energie

•

Op dit moment wordt er redelijk wat energie opgewekt met zonnepanelen door de bedrijven. Met name voor de wat grotere panden is er echter nog veel potentie.

•

De oostkant van het terrein is met name in het noorden erg versteend.

•

Er zijn geen circulaire initiatieven of bedrijven aanwezig op het terrein, ook het

•

Dienstengebied zal naar verwachting neutraal ontwikkelen op dit thema. Het terrein

aandeel bedrijven die te maken krijgen met de circulaire transitie is laag. is relatief versteend en heeft een laag aandeel circulaire banen. Sociaal en

•

Dienstengebied is biedt een functionele werkomgeving en het aantal ongevallen, misdrijven en overlastmeldingen is beperkt.

maatschappelijk •

Het terrein is aangesloten bij Poort van Almelo ondernemersvereniging. Deze ondernemersvereniging is echter slapende / niet actief.

•

Dienstengebied zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. De ondernemersvereniging is niet actief maar het aandeel praktisch geschoolde banen is hoog.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

7. Bedrijvenpark Twente Huidige kenmerken terrein

Impressie

Profielschets

Profiel

• Bedrijvenpark Twente is het grootste bedrijventerrein in de gemeente Almelo. Het terrein huisvest een breed scala aan sectoren, met name de industriële sector is sterk vertegenwoordigd op het terrein. Locatiekenmerken

Omvang &

Bruto oppervlakte

Netto uitgegeven

aanbod

192,9 hectare

168,4 hectare

Auto

Multimodaliteit

Openbaar vervoer

N-weg

Water

Geen

Bereikbaarheid

Vastgoed

Omvang voorraad (2024)

Leegstand (december 2024)

621.700 m² bvo

4.000 m² bvo (0,6%)

Aantal werkzame

Aantal

Toegevoegde waarde

personen (2023)

bedrijfsvestigingen

(2023)

4.100

(2023)

€398.500.000

200 Banen en vestigingen 2410 0%

10%

20%

30%

370 40%

50%

60%

70%

920

30 300 100

80%

90%

100%

Industrie

Bouw, handel en reparatie

Logistiek en groothandel

Consumentendiensten

Dienstverlening en ICT

Overheid, zorg en onderwijs

Omgevingsplan mogelijkheden

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

3.1 tot 4.2 (met vrijstelling

12 meter

75%

tot 5) Op locaties met de aanduiding ‘gemend’ zijn detailhandelsbedrijven en zelfstandige kantoren toegestaan tot 1.500 m².

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

7.1 Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Ruimtelijke dimensie – intensief en meervoudig ruimtegebruik Benutting bebouwingspercentage

• Het gros van de bouwvlakken wordt relatief intensief benut. Wel zien we ten westen van de Bedrijvenparksingel een aantal kavels waarvan de bouwvlakken minder dan 35% bebouwd zijn (minimaal 40%-punt verschil tot wat maximaal is toegestaan). Ook zijn er nog negen volledig onbebouwde kavels (in particulier eigendom) te vinden op het terrein met een totale omvang van 61.800 m2. • Indicatief schatten we de potentiële ruimtewinst door het optimaler benutten van het bouwvlak op 110.500 m² –

Benutting bouwhoogte

• Een deel van panden op het terrein is lager dan wat maximaal is toegestaan. Er ligt hier enige onbenutte potentie. • Qua indicatieve potentiële ruimtewinst door het optimaler benutten van de bouwhoogte constateren we dat er in totaal 90 panden met 68.100 m2 begane grondoppervlakte waar het verschil tussen de actuele bouwhoogte en de maximale bouwhoogte minimaal 6 meter bedraagt. Uiteraard is het afhankelijk van het type bedrijfsvoering of een hogere bouwhoogte ook benut zal worden.

145.100 m².

Economische dimensie – juiste bedrijf op de juiste plek Benutting milieuruimte (1 & 2)

Benutting milieuruimte – HMC

• De milieuruimte wordt redelijk goed benut. Voor een aantal

• Op het gros van de kavels is milieucategorie 4.2 toegestaan

kavels is bedrijf in milieucategorie 1 of 2 gevestigd waar 3.1

maar is dat op het moment in gebruik door bedrijven met een

of hoger mogelijk is. In totaal is zo’n 10,8 hectare waar

lagere milieucategorie.

minimaal milieucategorie 3.1 is toegestaan in gebruik door

• In totaal is zo’n 50,5 hectare waar milieucategorie 4.1 of 4.2 is toegestaan in gebruik door bedrijvigheid t/m

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

bedrijvigheid in milieucategorie 1 of 2. Dit is 6% van de totale

milieucategorie 3.2. Dit is 46% van de totale netto uitgegeven

netto uitgegeven oppervlakte.

oppervlakte waar minimaal 4.1 is toegestaan. • Hiervan is zo’n 8,4 hectare in gebruik door bedrijvigheid t/m milieucategorie 2. Circa 42,1 hectare is in gebruik door bedrijvigheid in categorie 3.1 of 3.2.

Sector

SBI-afdeling

Niet passend op een

Passendheid afhankelijk van

bedrijventerrein

type terrein

Aantal

Aantal banen

vestigingen Consumentendiensten

Dienstverlening en ICT

Overheid zorg en onderwijs

Aantal

Aantal banen

vestigingen

Detailhandel (niet in auto’s e.d)

Sport, recreatie en kunst

Horeca

Dienstverlening

137

ICT

Overheid

Zorg

Onderwijs

Duurzame dimensie – groene en klimaatadaptieve omgeving Leeftijd vastgoed en energielabels

• Op het terrein bevindt zich met name vastgoed met een bouwjaar tussen 1975 en 2005. Het gemiddeld gewogen bouwjaar op het terrein is 1994.

• Naar verwachting zullen de komende jaren investeringsmomentums zich voordoen voor het relatief oudere vastgoed ten oosten van de Bedrijvenparksingel. Mogelijk doen zich koppelkansen voor op het gebied van intensivering en duurzaamheid.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Groenkaart

•

Met name langs de Bedrijvenparksingel en op/rondom het

Waterdiepte bij piekbui (70 mm in 2 uur)

•

Op verschillende plekken op het terrein zien we zones oplichten met een relatief grote waterdiepte bij een piekbui.

Navo-terrein zien we duidelijke groenstructuren.

Specifiek in het zuidelijk deel zien we een relatief versteende zone met niet-waterdoorlatende verharding. Ook lichten in het noordelijk deel van het terrein verschillende – voornamelijk versteende – gebieden op.

Hittestress – gevoelstemperatuur (PET) bij zomerse dag

•

Met name het zuidelijk deel van het terrein en het gebied

Aanwezigheid zonnepanelen

•

Met name ten oosten van de Bedrijvenparksingel zien we

ten noordoosten van de Bedrijvenparksingel zijn gevoelig

relatief veel panden waar (een gedeelte van) het dak wordt

voor hittestress. De groene zone op/rondom het Navo-

benut voor zonnepanelen. In totaal gaat het op het terrein

terrein laat juist een een koelere zone zien.

om zo’n 45 bedrijfspanden (circa 15% van het totaal aantal panden).

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

7.2 Resultaten MEERwaarde-analyse Om de toekomstbestendigheid van bedrijventerrein Bedrijvenpark Twente te beoordelen brengen we de huidige en toekomstige waarde van het bedrijventerrein in beeld. Hieronder gaan we in op de belangrijkste uitkomsten van de MEERwaarde-analyse.

Hoofdpijler

Sub-indicatoren

Score MEERwaarde

Toekomstpotentie

Ontwikkeling banen

Economie

Toegevoegde waarde

53%

Innovatie Marktdynamiek Ruimtegebruik Vastgoed en private

Ruimte

kavels

57%

Bereikbaarheid en infrastructuur Openbare ruimte Energie

Klimaat en energie

42%

Klimaatadaptatie Circulariteit Onderwijs & arbeidsmarkt

Sociaal en maatschappelijk

Veiligheid en gezond

67%

Werkomgeving Organisatiegraad

Hoofdpijler Economie

Wat valt daarbij op? •

Bedrijvenpark Twente is met circa 4.100 werknemers één van de grootste werklocaties in de gemeente Almelo, circa 23% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Almelo. De afgelopen vijf jaar is de werkgelegenheid met 5% afgenomen. Deze cijfers worden voornamelijk beïnvloed door de verplaatsing van een uitzendbureau (Marquette met ruim 600 ingeschreven banen in 2019) naar Twentepoort. Als we dit bedrijf niet meerekenen is het aantal banen op het juist gegroeid (+10%).

•

De indirecte werkgelegenheid ligt met 0,67 banen per baan, ver boven het landelijke gemiddelde van 0,39. Ook de toegevoegde waarde is bovengemiddeld.

•

Het terrein heeft wel een relatief lage banendichtheid, 23,5 arbeidsplaatsen per hectare. Dit komt door de grotere industriële bedrijven op het terrein. Deze bedrijven hebben grote panden met relatief weinig werknemers.

•

Op het gros van de kavels in milieucategorie 4.2 toegestaan. We constateerden in de BBI al dat deze milieuruimte lang niet overal optimaal benut wordt.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

•

Het terrein zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Dit komt door de verwachte groei in zowel toegevoegde waarde als arbeidsvolume binnen de sectoren gevestigd op het terrein.

Ruimte

•

Bedrijvenpark Twente is het grootste bedrijventerrein in Almelo. De kavels op het terrein worden momenteel redelijk extensief benut. Is sommige gevallen is dit passend bij de bedrijvigheid (afvalverwerking en buitenopslag) in andere gevallen is er intensiever ruimtegebruik mogelijk.

•

Het terrein kent een ongezond lage leegstand (0,6%).

•

De planologische mogelijkheden zijn relatief beperkt voor dit type terrein. Voor onder andere productiebedrijven of groothandelsbedrijven is een bouwhoogte van 15 tot 20 meter potentieel interessant, maar is nu tot maximaal 12 meter toegestaan.

•

Meer dan 30% van het vastgoed is ouder dan 30 jaar. Hier zullen op korte termijn investeringen gedaan moeten worden om het vastgoed courant te houden. Ook komt hiermee mogelijk een bepaalde dynamiek op gang.

•

Het terrein zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Het vastgoed op het terrein is courant en de planologische mogelijkheden zijn marktconform.

Klimaat en energie

•

Het gezamenlijk energiegebruik op Bedrijvenpark Twente ligt ruim boven het provinciale gemiddelde. Dit komt door de grote industriële bedrijven.

•

Op Bedrijvenpark Twente zijn relatief weinig daken bedekt met zonnepanelen. Een groot deel van de panden is relatief nieuw waardoor er in potentie voldoende dakoppervlakte is voor zonnepanelen op dit terrein. Wel heeft het terrein te maken met netcongestie problematiek.

•

Op het terrein bevinden zich veel sectoren die nu en in de toekomst te maken zullen krijgen met de circulaire transitie. Op het terrein zitten verschillende recyclingbedrijven zoals SARPI en PreZero. Ook zitten er op het terrein veel metaal en elektrotechnische bedrijven die belangrijk zijn voor de circulaire economie.

•

Het terrein zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Bedrijvenpark Twente heeft een redelijk groenstructuur en huisvest veel circulaire bedrijvigheid.

Sociaal en

•

Bedrijvenpark Twente heeft een belangrijke werkgelegenheidsfunctie en biedt werk aan mbo-opgeleiden. Bovendien zijn circa 100 bedrijven erkend leerbedrijf en bieden

maatschappelijk

zij stageplekken aan mbo'ers. •

Bedrijvenpark Twente Noord is lid van Ondernemersvereniging Bedrijvenpark Twente.

•

Het terrein zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Het terrein is verenigd en biedt veel werkgelegenheid aan praktisch geschoolde werknemers.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

8. Bedrijvenpark Twente Noord Locatie

Impressie

Profielschets • Bedrijvenpark Twente-Noord is de uitbreiding van Bedrijvenpark Twente ten noorden van Profiel

het terrein. Het terrein is inmiddels volledig uitgegeven, wel zijn er enkele kavels die nog ontwikkeld moeten worden. Locatiekenmerken

Omvang &

Bruto oppervlakte

Netto uitgegeven

aanbod

54,7 hectare

39,0 hectare

Auto

Multimodaliteit

Openbaar vervoer

N-weg

Geen

Bushalte

Bereikbaarheid

Vastgoed

Omvang voorraad (2024)

Leegstand (december 2024)

89.400 m² bvo

180 m² bvo (0,2%)

Aantal werkzame

Aantal

Toegevoegde waarde

personen (2023)

bedrijfsvestigingen

(2023)

750

(2023)

€59.000.000

25 Banen en vestigingen 240

10% Industrie

20%

Consumentendiensten

Omgevingsplan mogelijkheden

30%

190

40% 50% 60% Bouw, handel en reparatie Dienstverlening en ICT

200

70%

80% 90% Logistiek en groothandel

100%

Overheid, zorg en onderwijs

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

4.2

12 meter

75%

Op locaties met de aanduiding ‘gemend’ zijn detailhandelsbedrijven en zelfstandige kantoren toegestaan tot 1.500 m².

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

8.1 Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Bedrijvenpark Twente Noord - Beter Benutten Indicator (BBI) Benutting bebouwingspercentage

• Bedrijvenpark Twente-Noord is nog deels in ontwikkeling waardoor op de kaart veel bouwvlakken nog niet ingevuld zijn. De meeste kavels zijn echter wel al uitgegeven en zullen binnenkort ontwikkeld worden.

Benutting bouwhoogte

• Een deel van panden op het terrein zijn lager dan wat maximaal is toegestaan. Er ligt hier enige onbenutte potentie. • We verwachten dat de indicatieve potentiële ruimtewinst door het optimaler benutten van de bouwhoogte nihil is.

• Indicatief zien we geen potentiële ruimtewinst op de kavels mee waar al bebouwing gerealiseerd is.

Economische dimensie – juiste bedrijf op de juiste plek Benutting milieuruimte (1 & 2)

• De milieuruimte wordt redelijk goed benut. In totaal is zo’n

Benutting milieuruimte – HMC

• Op het terrein is milieucategorie 4.2 toegestaan maar de

6,0 hectare waar milieucategorie 4.2 is toegestaan in gebruik

kavels zijn overwegend in gebruik door bedrijven met een

door bedrijvigheid in milieucategorie 1 of 2. Dit is 15% van de

lagere milieucategorie (tot maximaal 3.2 bedrijvigheid).

totale netto uitgegeven oppervlakte.

• In totaal is zo’n 13,8 hectare waar milieucategorie 4.1 of 4.2 is toegestaan in gebruik door bedrijvigheid t/m milieucategorie 3.2. Dit is 46% van de totale netto uitgegeven oppervlakte waar 4.2 is toegestaan.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

• Hiervan is zo’n 6,0 hectare in gebruik door bedrijvigheid t/m milieucategorie 2. Circa 7,8 hectare is in gebruik door bedrijvigheid in categorie 3.1 of 3.2. Sector

SBI-afdeling

Niet passend op een

Passendheid afhankelijk van

bedrijventerrein

type terrein

Aantal

vestigingen

banen

vestigingen

banen

Consumentendiensten

Detailhandel (niet in auto’s e.d)

270

Dienstverlening en ICT

Dienstverlening

Duurzame dimensie – groene en klimaatadaptieve omgeving Leeftijd vastgoed en energielabels

•

Al het vastgoed op het terrein is – logischerwijs – gebouwd na 2005. Op verschillende kavels wordt nog vastgoed ontwikkeld.

Groenkaart

•

Op een groot gedeelte van het terrein is een lage vegetatie aanwezig. Deze kavels worden momenteel of in de nabije toekomst ontwikkeld.

Waterdiepte bij piekbui (70 mm in 2 uur)

•

Wat betreft de waterdiepte bij een piekbui zien we op het terrein geen bijzondere aandachtspunten.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Hittestress – gevoelstemperatuur (PET) bij zomerse dag

• Wat betreft de gevoelige gebieden voor hittestress zien we op het terrein geen bijzondere aandachtspunten.

Aanwezigheid zonnepanelen

• We constateren dat op een deel van de panden zich zonnepanelen bevinden. Doordat het terrein nog in ontwikkeling is en een deel van de kavels momenteel of in de nabije toekomst in ontwikkeling zijn, zit er mogelijk een vertraging in de data.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

8.2 Resultaten MEERwaarde-analyse Om de toekomstbestendigheid van bedrijventerrein Bedrijvenpark Twente Noord te beoordelen brengen we de huidige en toekomstige waarde van het bedrijventerrein in beeld. Hieronder gaan we in op de belangrijkste uitkomsten van de MEERwaarde-analyse. Let op: dit terrein is relatief nieuw en nog niet alle percelen zijn bebouwd. Er kan dus nog geen volledige analyse gedaan worden voor dit terrein.

Hoofdpijler

Sub-indicatoren

Score MEERwaarde

Toekomstpotentie

Ontwikkeling banen

Economie

Toegevoegde waarde

64%

Innovatie Marktdynamiek Ruimtegebruik Vastgoed en private

Ruimte

kavels

56%

Bereikbaarheid en infrastructuur Openbare ruimte Energie

Klimaat en energie

85%

Klimaatadaptatie Circulariteit Onderwijs & arbeidsmarkt

Sociaal en maatschappelijk

Veiligheid en gezond

62%

Werkomgeving Organisatiegraad

Hoofdpijler Economie

Wat valt daarbij op? •

De werkgelegenheid en de daarbij horende banendichtheid op Bedrijvenpark Twente Noord is nog erg laag. Dit komt mede doordat het terrein nog in ontwikkeling is. Met de doorlopende ontwikkelingen op het terrein zal de werkgelegenheid en banendichtheid stijgen.

•

Het terrein heeft een hoge marktdynamiek mede doordat het nog in ontwikkeling is en bedrijven zich aan het vestigen zijn op het terrein.

•

Het terrein zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Dit komt door de verwachte groei in zowel toegevoegde waarde als arbeidsvolume binnen de sectoren gevestigd op het terrein.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Ruimte

•

Vrijwel al het vastgoed op het terrein is nieuw en de ruimte wordt samen met de kavels marktconform benut.

•

Een aantal kavels op het terrein zijn nog beschikbaar. De mogelijkheden van deze kavels zijn beperkt door de aanwezigheid van een hoogspanningsmast.

•

Het terrein zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Het vastgoed is nieuw. Deze panden voldoen vaak aan modernere bouwvoorschriften, waardoor ze energiezuiniger en beter geïsoleerd zijn.

Klimaat en energie

•

Het energieverbruik is (nog) laag. Na de komst van de rest van de bedrijven zal het exacte energieverbruik duidelijk worden.

•

Ondanks het jonge vastgoed zijn er weinig panden met daarop zonnepanelen terwijl juist op nieuwe panden deze potentie hoog is. Bijvoorbeeld op de panden van Van Merksteijn en Tronios.

•

Er zijn op het terrein nog weinig aanknopingspunten voor circulaire economie. Met de doorlopende ontwikkelingen op het terrein zal de werkgelegenheid en banendichtheid stijgen.

•

Het terrein zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Bedrijvenpark Twente heeft een redelijk groenstructuur en huisvest veel circulaire bedrijvigheid.

Sociaal en

•

Bedrijvenpark Twente Noord heeft beschikking over een groot arbeidsmarktpotentieel en is goed bereikbaar voor werknemers.

maatschappelijk •

Bedrijvenpark Twente Noord is lid van Ondernemersvereniging Bedrijvenpark Twente.

•

Het terrein zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Het terrein zal naar verwachting positief ontwikkelen op dit thema. Het terrein is verenigd en biedt veel werkgelegenheid aan praktisch geschoolde werknemers.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

9. Wendelgoor Locatie

Impressie

Profielschets

Profiel

• Wendelgoor bevindt zich aan de westzijde van Almelo. Het terrein wordt omsloten door de N36, het Twentekanaal en de spoorlijn. Op het terrein bevindt zich een mix voornamelijk bedrijven in de dienstverlening en ICT en groot- en detailhandelssector. Locatiekenmerken

Omvang &

Bruto oppervlakte

Netto uitgegeven

aanbod

6,9 hectare

Auto

Multimodaliteit

Openbaar vervoer

Lokale weg

Geen

Bereikbaarheid Omvang voorraad (2024)

Leegstand (december

27.200 m² bvo

2024)

Vastgoed

2.500 m² bvo (9,2%) Aantal werkzame personen

Aantal bedrijfsvestigingen

Toegevoegde waarde

(2023)

240

€21.600.000

Banen en vestigingen

Omgevingsplan mogelijkheden

10%

20%

180

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Industrie

Bouw, handel en reparatie

Logistiek en groothandel

Consumentendiensten

Dienstverlening en ICT

Overheid, zorg en onderwijs

100%

Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

3.1

12 meter

75%

Op locaties met de aanduiding ‘gemend’ zijn detailhandelsbedrijven en zelfstandige kantoren toegestaan tot 1.500 m².

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

9.1 Resultaten Beter Benutten Indicator (BBI) Ruimtelijke dimensie – intensief en meervoudig ruimtegebruik Benutting bebouwingspercentage

• De bouwvlakken worden over het algemeen relatief intensief

Benutting bouwhoogte

• Een deel van panden op het terrein zijn lager dan wat

benut. Op een enkele kavel zien dat het verschil tussen het

maximaal is toegestaan. Er ligt hier enige onbenutte potentie,

bebouwde bouwvlak en de maximale mogelijkheden (75%)

bijvoorbeeld door stapelen van kantoorruimte zodat op de

meer dan 40%-punt bedraagt. Dit betreft een autodealer met

begane grond zich enkel bedrijfsruimte bevindt.

een relatief grote parkeerplaats. Er is één volledig onbebouwde kavel op het terrein van circa 4.600 m². • Indicatief schatten we de potentiële ruimtewinst door het

• We verwachten dat de indicatieve potentiële ruimtewinst door het optimaler benutten van de bouwhoogte zeer beperkt is.

optimaler benutten van het bouwvlak op 3.400 m² - 4.600 m². Het gaat hier om het onbebouwd kavel.

Economische dimensie – juiste bedrijf op de juiste plek Benutting milieuruimte

• Op een aantal kavels is er een bedrijf in milieucategorie tot 2 gevestigd. • In totaal is zo’n 2,7 hectare waar milieucategorie 3.1 is toegestaan in gebruik door bedrijvigheid in milieucategorie 1 of 2. Dit is 40% van de totale netto uitgegeven oppervlakte.

Locatiepaspoorten bedrijventerreinen Almelo

Sector

SBI-afdeling

Niet passend op een

Passendheid afhankelijk van

bedrijventerrein

type terrein

Aantal

Aantal banen

vestigingen

Aantal

Aantal banen

vestigingen

Consumentendiensten

Detailhandel (niet in auto’s e.d)

Dienstverlening en ICT

Dienstverlening

Overheid, zorg en onderwijs

Onderwijs

Duurzame dimensie – groene en klimaatadaptieve omgeving Leeftijd vastgoed en energielabels

•

Al het vastgoed op het terrein is gebouwd in en na 2005. Het gemiddeld gewogen bouwjaar op het terrein is 2008.

Groenkaart

•

Met name langs het kanaal zien we een duidelijke groenstructuur.

Waterdiepte bij piekbui (70 mm in 2 uur)

•

Met name in het oosten van het terrein zien we een zone oplichten met een relatief grote waterdiepte bij een piekbui.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Almelo&id=8b2820b9-53e8-41a2-ac87-e932a9360358