bijlage 1 bij RB 6 - Omgevingsplan

OMGEVINGSPROGRAMMA ACHTER DE MOLEN

Versie: november 2025

Inhoud Hoofdstuk 1 Inleiding .............................................................................................................................................4 1.1 Aanleiding en opgave ..................................................................................................................................4 1.2 Wat is het omgevingsprogramma? .......................................................................................................5 1.3 Historie Achter de Molen ..........................................................................................................................5 1.4 Huidige situatie .............................................................................................................................................6 1.5 Vlekkenplan en nieuwe ontwikkeling Achter de Molen ...............................................................7 1.6 Aanpassing vlekkenplan binnen het programma ...........................................................................8 Hoofdstuk 2 Relatie met bestaande visies en beleid..................................................................................9 2.1 Nationaal beleid.

...........................................................................................................................................9 2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ................................................................................................9 2.1.2 Ontwerp Nota Ruimte (2025) ...................................................................................................... 10 2.1.3 Nationale Woon- en Bouwagenda.............................................................................................. 10 2.1.4 Programma Mooi Nederland ........................................................................................................ 11 2.1.5 Nationale Klimaatadaptatiestrategie (NAS) .......................................................................... 11 2.1.6 Nationale Mobiliteitsstrategie ..................................................................................................... 11 2.1.7 Nationale Strategie voor Biodiversiteit ................................................................................... 11 2.1.8 Nationale Erfgoedagenda .............................................................................................................. 11 2.2 Provinciaal beleid ......................................................................................................................................

12 2.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI)........................................................................................... 12 2.2.2 Regionale Stedelijke Investeringsagenda (RSIA) en Ruimtelijke Ontwikkelstrategie Twente (ROS) ........................................................................................................ 13 2.2.3 Woondeal Twente 2022-2030 (herijkt in 2025) ................................................................. 13 2.2.4 Provinciaal Programma Klimaatadaptatie Overijssel ........................................................ 14 2.2.5 Beleidskader Erfgoed en Ruimte Overijssel........................................................................... 14 2.2.6 Mobiliteitsvisie Overijssel 2040.................................................................................................. 14 2.2.7 Provinciaal Omgevingsprogramma Overijssel (2025–2030) ......................................... 14 2.3 Gemeentelijk beleid ....................................................................................................................................... 14 2.3.1 Omgevingsvisie “Mijn Almelo, Onze Omgeving” .................................................................. 14 2.3.2 Woonvisie.............................................................................................................................................

15 2.3.3 Strategische uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling Almelo ........................................... 15 2.3.4 Ontwikkelvisie Almelo Centraal ................................................................................................. 16 2.3.5 Hoogbouwvisie ‘Almelo op hoog niveau’ en de Nota Hoogbouwbeleid ..................... 17

1

Hoofdstuk 3 Omgevingsprogramma Achter de Molen ........................................................................... 17 3.1 Doel en reikwijdte van het programma ........................................................................................... 17 3.2 Ambities fysieke leefomgeving ............................................................................................................ 18 3.3 Maatschappelijke en sociale ambities ............................................................................................... 18 3.4 Economische Ambities ............................................................................................................................ 19 3.5 Cultureel-historische ambitie............................................................................................................... 20 Hoofdstuk 4 Doorvertaling ambities ............................................................................................................. 20 4.1 Inleiding ........................................................................................................................................................ 20 4.2 Woningbouwopgave ................................................................................................................................

21 4.3 Kavelaspecten en mate van vrijheid .................................................................................................. 22 4.4 Cultuurhistorie ........................................................................................................................................... 22 4.5 Groen en gezondheid ............................................................................................................................... 23 4.6 Bereikbaarheid en mobiliteit................................................................................................................ 23 4.8 Maatschappelijk en sociaal .................................................................................................................... 24 4.9 Voorzieningen ............................................................................................................................................. 24 4.10 Natuurinclusiviteit, water, klimaat en groen .............................................................................. 25 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten.................................................................................................................... 26 Inleiding ................................................................................................................................................................

26 5.1 Stikstof ........................................................................................................................................................... 26 5.2 Geluid.............................................................................................................................................................. 27 5.3 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................................. 27 5.4 Externe veiligheid ..................................................................................................................................... 28 5.5 Flora en fauna ............................................................................................................................................. 29 5.6 Verkeer .......................................................................................................................................................... 29 5.7 Werking op de molen............................................................................................................................... 30 5.8 Plan-Mer-beoordeling .............................................................................................................................

30 Hoofdstuk 6 Participatie ..................................................................................................................................... 33 Hoofdstuk 7 Uitvoeringsstrategie ................................................................................................................... 33 7.1 Inleiding ........................................................................................................................................................ 33 7.2 Middelen en capaciteit ............................................................................................................................ 34 7.4 Monitoring.................................................................................................................................................... 35 7.5 Stappen .......................................................................................................................................................... 36 7.6 Ontwikkelproces en planning .............................................................................................................. 37

2

7.7 Financiële consequenties ....................................................................................................................... 38 7.8 Governance .................................................................................................................................................. 39

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en opgave De gemeente Almelo staat voor verschillende stedelijke en landelijke opgaven, zoals het creëren van voldoende woonruimte, het verbeteren van de leefomgeving en het bevorderen van duurzaamheid. Het gebied Achter de Molen kan een belangrijke bijdrage leveren aan het oplossen van deze vraagstukken. Dit binnenstedelijke bedrijventerrein, gelegen ten zuiden van het spoor, biedt namelijk ruimte voor de bouw van 400-500 woningen en de ontwikkeling van diverse stedelijke functies. Met de vaststelling van de Strategische uitvoeringsagenda stadsontwikkeling heeft het college ingezet op de verdere uitwerking van de omgevingsvisie ‘Mijn Almelo Onze omgeving’ van 29 september 2020. Gezien de positie van Achter de Molen, grenzend aan de zuidzijde van het station, en de ontwikkelkansen door de mogelijke verplaatsing van bedrijven naar bedrijventerreinen, wordt dit gebied binnen de uitvoeringsagenda als prioritair deelgebied aangewezen van de spoorzone. Op 24 mei 2022 besloot de raad van de gemeente Almelo om een gebiedsvisie voor de spoorzone op te laten stellen. Dit leidde tot de ontwikkelvisie Almelo Centraal, vastgesteld door de raad op 30 januari 2024. Binnen deze ontwikkelvisie is Achter de Molen, naast Westerdok en Kerkelanden, een van de drie ontwikkelgebieden.

De spoorzone moet in zijn geheel bijdragen aan circa 2.000 nieuwe woningen waar het deelgebied Achter de Molen dus een significante bijdrage aan levert.

Achter de Molen is een gebied met een rijke geschiedenis en een unieke identiteit, mede dankzij de aanwezigheid van korenmolen De Hoop, een Rijksmonument, uit 1870. De centrale ligging, op slechts een paar minuten lopen van het station en de binnenstad, maakt het gebied zeer aantrekkelijk voor zowel bewoners als bedrijven. Bovendien biedt het gebied ruimte voor zelf- en samenbouw, wat de betrokkenheid van de gemeenschap bevordert en zorgt voor een levendige en dynamische omgeving. De oevers van de Almelose Aa worden verbreed en toegankelijk gemaakt, wat bijdraagt aan een groene en duurzame leefomgeving. Daarnaast worden er maatregelen genomen om regenwater op te vangen en te infiltreren, wat bijdraagt aan klimaatadaptatie. De mix van wonen, werken en voorzieningen zorgt voor een levendige wijk waar verschillende functies elkaar versterken. Door de participatieve aanpak, waarbij bewoners, bedrijven en andere belanghebbenden actief betrokken worden, ontstaat er een breed draagvlak en een gezamenlijke visie op de toekomst van het gebied. Voorliggend programma is een verdere uitwerking van de ontwikkelvisie voor het deelgebied Achter de Molen. Op basis van een vlekkenplan is onderzocht waar de kansen liggen voor het gebied, wat de invulling is per vlek en waar voorbereidend op een omgevingsplan wordt ingegaan op de haalbaarheid.

Daarnaast gaat dit programma in op de fysieke, economische en maatschappelijk gewenste ontwikkelingen in het gebied op hoofdlijnen. Het bevat een analyse van de huidige situatie, geeft inzicht in de opgaven van

4

de stad en het gebied en geeft op hoofdlijnen richting aan een gewenste situatie in de toekomst. Dit omgevingsprogramma is, na de vaststelling van de Ontwikkelvisie Almelo Centraal, een volgende stap naar ontwikkeling van het gebied. Het omgevingsprogramma zal in de volgende fase samen met het stedenbouwkundig plan worden uitgewerkt naar het omgevingsplan.

1.2 Wat is het omgevingsprogramma? De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Eén van de 6 kerninstrumenten van de Omgevingswet is het omgevingsprogramma. Hiermee is het programma een van de instrumenten binnen de beleidscyclus van de Omgevingswet waarmee gemeenten, waterschappen, provincies en rijksorganisaties hun beleid kunnen vormgeven en realiseren. Er zijn meerdere typen programma’s. Het omgevingsprogramma dat voorligt is een ‘vrijwillig programma’. Hoewel het programma vormvrij is, heeft het een belangrijke juridische functie binnen de beleidscyclus van de Omgevingswet. Het programma is noodzakelijk om het voorkeursrecht (Wvg) veilig te stellen en vormt een juridisch fundament voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Op dit moment is de ontwikkeling van het gebied niet opgenomen in de geldende Omgevingsvisie ‘Mijn Almelo Onze Omgeving’. Door het opstellen van dit Omgevingsprogramma wordt verdere invulling gegeven aan de omgevingsvisie waarin het gebied onderdeel uit maakt van het deelgebied ‘Wijken en dorpen’. Het programma fungeert als zelfbindend juridisch kader en zorgt ervoor dat de ontwikkeling van Achter de Molen bij de toekomstige actualisatie van de Omgevingsvisie kan worden opgenomen.

Het programma biedt daarmee een beleidsmatig en juridisch kader voor de transformatie van het gebied en maakt het mogelijk om het voorkeursrecht te verlengen en ruimtelijke procedures voor te bereiden. Het Omgevingsprogramma bevat de globale doelstellingen voor het transformeren van het gebied Achter de Molen naar een meer stedelijk gebied met stedelijke voorzieningen en wonen. In dit omgevingsprogramma worden maatregelen beschreven die getroffen worden om die ambities en doelstellingen te behalen.

1.3 Historie Achter de Molen Achter de Molen is een gemengd gebied met een uniek karakter. De Wierdensestraat en de Nieuwstraat waren van oudsher uitvalswegen van de binnenstad. De Wierdensestraat werd gekenmerkt door chique villa's en grote bomen. De smalle, gebogen Nieuwstraat was daarentegen informeel en kleinschalig. In 1870 werd hier een molen gebouwd. De materialen waren afkomstig van de afgebroken stadsmolen. Het bovendeel van de molen brandde in 1910 af. Dat werd hersteld met materialen van een afgebroken molen uit Makkum. De bebouwing rond de molen bleef noodgedwongen laag. Wonen, werken, winkels en eetgelegenheden wisselden elkaar af. Dat geeft het Nieuwstraatkwartier tot op de dag van vandaag zijn bijzondere karakter. De Almelose Aa vormt van oudsher het omslagpunt tussen de statigheid van de Wierdensestraat en de levendigheid van de Nieuwstraat. De Rohofstraat verbindt die twee werelden met elkaar. Op oude kaarten zijn verder nog de Veldkampsweg en Knoopshöfte te zien. De Veldkampsweg was een boerenpad dat naar de

5

binnenstad liep. Daar kwam een einde aan toen deze spoorwegovergang afgesloten werd. Sindsdien zijn de Wierdensestraat en Nieuwstraat de enige verbindingen onder en over het spoor. De industriële revolutie kwam in Achter de Molen laat op gang. In 1919 vestigde de Leeuwarder Textiel Maatschappij zich aan de Veldkampsweg. Rond die tijd werd ook de straat "Achter de Molen" aangelegd, waaraan het gebied nu zijn naam ontleend. Een paar jaar later werd aan de Rohofstraat de eerste gasfabriek van Almelo geopend, de voorloper van Cogas. Van de oorspronkelijke bebouwing is echter weinig meer over. De textielfabriek sloot in 1974 zijn deuren en werd kort daarna gesloopt. Cogas heeft zijn terrein voortdurend aangepast aan nieuwe behoeftes en ontwikkelingen, waardoor de karakteristieke gashouder verdwenen is. Het oplettende oog ziet toch nog karakteristieke huisjes en industriële panden die de dans ontsprongen zijn. Het gaat vooral om de spantenhal van de Masjid moskee, het bakstenen fabrieksgebouw van Veloretti en de loods met de kringloop. Intussen is er ook nieuw erfgoed in de maak. De Yunus Emre moskee aan de Bellavistastraat is onderdeel van het Grootste Museum van Nederland. De Turkse gemeenschap heeft met de bouw van een nieuwe moskee aan het spoor alweer een volgende stap gezet. Kortom: Achter de Molen is nu al meer dan een binnenstedelijk bedrijventerrein.

1.4 Huidige situatie Het gebied Achter de Molen kent momenteel een gemengd karakter met een combinatie van woonfuncties, maatschappelijke voorzieningen en diverse bedrijfsactiviteiten. Deze mix van functies weerspiegelt de historische gelaagdheid van het gebied, maar brengt ook ruimtelijke en functionele uitdagingen met zich mee. In de huidige situatie vertoont het centrale deel van het ontwikkelgebied duidelijke tekenen van veroudering. Daarnaast zijn er veel garageboxen. Daarnaast zijn veel kavels zijn rommelig ingericht en dragen onvoldoende bij aan een levendige stedelijke omgeving. Dit leidt tot een versnipperd ruimtelijk beeld en een gebrek aan samenhang in de openbare ruimte. Dit heeft een negatieve invloed op de beleving van het gebied en belemmert de ontwikkeling van een aantrekkelijke woon-, werk en leefomgeving. De potentie van het gebied wordt hierdoor onvoldoende benut. De Almelose Aa, een belangrijke landschappelijke en ecologische drager, meandert door het gebied, maar is in de huidige inrichting nauwelijks zichtbaar of beleefbaar. De oevers zijn smal en ontoegankelijk, waardoor de rivier geen prominente rol speelt in de ruimtelijke structuur of de beleving van het gebied. Er ontbreken goede wandelroutes, verblijfsplekken en ecologische verbindingen langs het water, wat de kansen voor vergroening, klimaatadaptatie en recreatie beperkt.

Kortom, de huidige situatie van Achter de Molen vraagt om een integrale herontwikkeling waarbij verloedering wordt aangepakt, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en de potentie van het gebied – met name de ligging nabij het station en de aanwezigheid van de Aa – optimaal wordt benut.

6

1.5 Vlekkenplan en nieuwe ontwikkeling Achter de Molen Voorliggend omgevingsprogramma vormt een nadere uitwerking van de Ontwikkelvisie Almelo Centraal. Het programma brengt de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling in beeld, zij het nog niet op kavelniveau. Om flexibiliteit te behouden in de verdere planvorming is gekozen voor een vlekkenplan. Dit plan visualiseert de ruimtelijke opbouw van het gebied en geeft inzicht in het aantal te realiseren woningen en de omvang van overige functies. Voor de haalbaarheidsonderzoeken is uitgegaan van maximale bouwhoogtes van 12 meter voor blokken H en D, 15 meter voor blokken A en B, en 37 meter voor blok C. De overige blokken kennen een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Binnen de blokken bevinden zich nog enkele bestaande bedrijven en functies. Deze zijn niet opgenomen in het vlekkenplan, aangezien de invulling op dit niveau nog niet is uitgewerkt en het programma zich richt op hoofdlijnen en de nieuwe toekomstige situatie.

Uitwerking ontwikkelgebied Achter de Molen in vlekkenplan De ontwikkeling betreft een gebied van circa 15 hectare, begrensd door de Burgemeester Raveslootsingel (oostzijde), de Wierdensestraat (noordzijde), de Nieuwstraat (zuidzijde) en de Rohofstraat (westzijde). Binnen dit gebied worden circa 400 tot 500 woningen toegevoegd, met een programmatische verdeling van circa 30% sociale huur, circa 40% middensegment, en circa 30% vrije sector. Het woningaanbod bestaat uit zowel grondgebonden woningen als appartementen. De appartementen worden voornamelijk aan de randen van het gebied gesitueerd, zodat de zichtbaarheid en werking van windkorenmolen De Hoop behouden blijven. Hoewel het gebied niet direct grenst aan het station, ligt het op loopafstand van het Intercitystation Almelo. Om de verbinding tussen het ontwikkelgebied en het stationsgebied te versterken, wordt de Laan van De Hoop aangelegd. Deze laan is primair bedoeld voor

7

langzaam verkeer en vormt een belangrijke ruimtelijke en programmatische drager binnen de Spoorzone. De route loopt via het station door naar Kerkelanden. De Almelose Aa, die het gebied doorkruist, wordt geactiveerd als landschappelijk en ecologisch element. De oevers worden verbreed en ingericht met wandelpaden en groenvoorzieningen, waardoor de rivier een integraal onderdeel wordt van de openbare ruimte. Hiermee wordt niet alleen de ruimtelijke kwaliteit versterkt, maar ook bijgedragen aan klimaatadaptatie, biodiversiteit en een gezonde leefomgeving.

1.6 Aanpassing vlekkenplan binnen het programma Het omgevingsprogramma Achter de Molen kent een brede en flexibele opzet, passend binnen de kaders van de Omgevingswet. Gedurende het planproces zijn er enkele aanpassingen doorgevoerd in het vlekkenplan. Zo zijn de oorspronkelijke blokken O en E opgenomen als compleet nieuwe objecten terwijl hier geen complete nieuwbouw plaats zal vinden. Er ook een blok toegevoegd. Omdat de haalbaarheidsonderzoeken zijn uitgevoerd op basis van het oorspronkelijke vlekkenplan, wordt in de inleiding van hoofdstuk 5 toegelicht hoe met deze wijzigingen is omgegaan. Dankzij de programmatische opzet op hoofdlijnen vormt dit geen belemmering voor de voortgang of juridische houdbaarheid van het programma. Daarnaast is het voor het programma van belang om te laten zien dat het op hoofdlijnen haalbaar is. In het kader van de nog te doorlopen ruimtelijke procedures zullen aanvullende onderzoeken worden uitgevoerd. De huidige onderzoeksresultaten richten zich primair op de haalbaarheid in een vroeg stadium. De daadwerkelijke uitvoerbaarheid en ruimtelijke inpassing worden pas bij nadere uitwerking concreet vastgesteld, waarbij ook mitigerende en optimaliserende maatregelen kunnen worden meegenomen.

Het aangepaste vlekkenplan, inclusief bouwhoogtes, is inmiddels wel gebruikt als basis voor het windhinderonderzoek en wordt ook meegenomen in het definitieve stikstofrapport. Deze aanpassingen worden in deze berekeningen wel meegenomen aangezien hier het geheel belangrijk is voor de uitkomst. Het windhinderonderzoek had als doel te bepalen of het overschrijden van de standaard bouwhoogtes, zoals vastgesteld in relatie tot de molenbiotoopformule, een negatief effect zou hebben op het aantal draaiuren van windkorenmolen De Hoop. De uitkomsten van dit eerste onderzoek worden meegenomen in de verdere planvorming en toetsing binnen het omgevingsplan waar onder andere een second opinion wordt uitgevoerd. In dit onderzoek zal er naast de draaiuren ook gekeken worden naar turbulentie en de effecten hiervan op de molen.

8

Uitwerking ontwikkelgebied Achter de Molen in aangepast vlekkenplan

Hoofdstuk 2 Relatie met bestaande visies en beleid 2.1 Nationaal beleid. 2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De ontwikkeling van Achter de Molen sluit aan bij de uitgangspunten van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), zoals vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI biedt een langetermijnvisie op de fysieke leefomgeving van Nederland richting 2050, met nadruk op integrale gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, klimaatadaptatie en binnenstedelijke verdichting. Binnen deze visie wordt gestreefd naar een gezonde, veilige en aantrekkelijke leefomgeving, waarin ruimte is voor wonen, werken, mobiliteit, natuur en cultuur. Het programma Achter de Molen draagt bij aan deze nationale ambities door in te zetten op de transformatie van een verouderd binnenstedelijk bedrijventerrein naar een gemengd

9

stedelijk woonmilieu. De locatie, op loopafstand van het Intercitystation Almelo en de binnenstad, maakt het gebied geschikt voor intensieve stedelijke ontwikkeling met een hoge mate van functiemenging. De geplande toevoeging van 400 tot 500 woningen, met een gebalanceerde verdeling tussen sociale huur, middensegment en vrije sector, sluit aan bij de NOVI-doelstelling om een gevarieerd en betaalbaar woningaanbod te realiseren binnen bestaande stedelijke structuren. Daarnaast wordt met de aanleg van de Laan van De Hoop, de vergroening van de oevers van de Almelose Aa en de inzet op klimaatadaptieve maatregelen invulling gegeven aan de NOVI-principes voor duurzaamheid, waterbeheer en vergroening. De nadruk op langzaam verkeer, autoluwe straten en een gezonde leefomgeving versterkt de NOVI-doelstelling om mobiliteit en leefkwaliteit hand in hand te laten gaan. Kortom, het programma Achter de Molen operationaliseert de NOVI op lokaal niveau en vormt een voorbeeld van hoe nationale beleidsdoelen vertaald kunnen worden naar concrete gebiedsontwikkeling binnen de gemeente Almelo. 2.1.2 Ontwerp Nota Ruimte (2025) De Ontwerp Nota Ruimte vervangt de NOVI en herneemt de nationale regie op ruimtelijke ordening. Ze benadrukt integrale keuzes, meervoudig ruimtegebruik en gebiedsgericht werken onder het motto “Elke regio telt”.

Achter de Molen sluit aan bij deze koers door gebiedsgerichte transformatie, functiemenging en duurzame inrichting binnen een stedelijke context. 2.1.3 Nationale Woon- en Bouwagenda Het programma Achter de Molen sluit aan bij de doelstellingen van de Nationale Woon- en Bouwagenda, zoals vastgesteld op 11 maart 2022. Deze agenda heeft als doel om tot en met 2030 circa 900.000 nieuwe woningen te realiseren in Nederland, met een jaarlijkse productie van 100.000 woningen. De nadruk ligt op betaalbaarheid, duurzaamheid, kwaliteit en versnelling van de woningbouwproductie, waarbij transformatie van bestaande stedelijke gebieden een belangrijk uitgangspunt is. De herontwikkeling van Achter de Molen draagt hier direct aan bij door binnenstedelijke verdichting te realiseren op een strategisch gelegen locatie in Almelo. Het programma voorziet in de bouw van circa 400 tot 500 woningen, met een verdeling van circa 30% sociale huur, circa 40% middensegment, en circa 30% vrije sector. Hiermee wordt invulling gegeven aan de nationale ambitie om tweederde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar te houden en een gevarieerd woningaanbod te creëren dat aansluit op de woonbehoeften van verschillende doelgroepen. Daarnaast wordt ingezet op duurzaamheid en klimaatadaptatie.

Het programma stimuleert circulair en energiezuinig bouwen, vergroening van de openbare ruimte en waterbeheer via de herinrichting van de oevers van de Almelose Aa. Ook wordt gewerkt met flexibele woonconcepten zoals zelf- en samenbouw, waarmee de betrokkenheid van bewoners wordt vergroot en de leefomgeving versterkt.

10

2.1.4 Programma Mooi Nederland Het programma Achter de Molen sluit aan bij de uitgangspunten van het landelijke programma Mooi Nederland, dat zich richt op het versterken van ruimtelijke kwaliteit en het tegengaan van verrommeling. Binnenstedelijke transformatie, zoals die van Achter de Molen, draagt bij aan het zorgvuldig benutten van bestaande ruimte en daarmee aan het behoud van open landschap. Door de herontwikkeling van een verouderd bedrijventerrein tot een gemengd stedelijk woongebied met aandacht voor erfgoed, groenstructuren en identiteit, wordt invulling gegeven aan de ambitie om Nederland mooier en toekomstbestendiger in te richten. 2.1.5 Nationale Klimaatadaptatiestrategie (NAS) De Nationale Klimaatadaptatiestrategie (NAS) biedt kaders voor het klimaatbestendig inrichten van de leefomgeving. Het programma Achter de Molen sluit hier op aan door maatregelen te treffen die wateroverlast, hittestress en droogte tegengaan. De verbreding en vergroening van de oevers van de Almelose Aa, de aanleg van klimaatadaptieve openbare ruimte en de inzet op groene verblijfsplekken dragen bij aan een robuuste en gezonde leefomgeving. Hiermee wordt voldaan aan de NAS-doelstelling om klimaatrisico’s tijdig te ondervangen en ruimtelijke ontwikkelingen hierop te anticiperen.

2.1.6 Nationale Mobiliteitsstrategie De Nationale Mobiliteitsstrategie richt zich op duurzame bereikbaarheid, multimodale mobiliteit en het stimuleren van langzaam verkeer. In het programma Achter de Molen wordt dit vertaald naar de toepassing van het STOMP-principe (Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobility as a Service, Privéauto). De aanleg van de Laan van De Hoop, als autoluwe, langzaam-verkeersroute, versterkt de verbinding met het station Almelo en de Nieuwstraat en draagt daarmee bij aan een toekomstbestendige mobiliteitsstructuur. Hiermee wordt voldaan aan de nationale ambitie om mobiliteit te verduurzamen en leefkwaliteit te verbeteren. 2.1.7 Nationale Strategie voor Biodiversiteit De herontwikkeling van Achter de Molen sluit aan bij de Nationale Strategie voor Biodiversiteit, die inzet op het behoud en herstel van biodiversiteit in stedelijke gebieden. Door vergroening van de oevers van de Almelose Aa het creëren van ecologische verbindingen, wordt de biodiversiteit in het gebied versterkt. De natuurinclusieve inrichting van de openbare ruimte draagt bij aan een gezonde leefomgeving en ondersteunt de landelijke doelstellingen voor natuurherstel en klimaatadaptatie.

2.1.8 Nationale Erfgoedagenda Het programma Achter de Molen sluit aan bij de Nationale Erfgoedagenda, waarin erfgoed wordt gepositioneerd als een strategisch instrument voor ruimtelijke ontwikkeling, identiteit en maatschappelijke verbinding. In deze agenda staat niet alleen het behoud van monumenten centraal, maar ook het benutten van erfgoed als inspiratiebron voor de inrichting van de leefomgeving en het versterken van de sociale cohesie.

11

In Achter de Molen wordt erfgoed breed opgevat. De molen De Hoop, een Rijksmonument uit 1870, vormt een ruimtelijk en historisch ankerpunt in het gebied. In het stedenbouwkundig ontwerp, worden bouwhoogtes afgestemd om de zichtbaarheid en werking van de molen zo goed mogelijk te behouden. Daarnaast krijgt de molen een prominentie plek in het gebied. Waar de molen nu nog ingeklemd ligt tussen gebouwen zal straks het Molenplein ontstaan. Maar erfgoed gaat hier verder dan monumentenzorg: ook het industriële verleden, het informele stratenpatroon en de karakteristieke bebouwing worden meegenomen in het ontwerp, zodat de historische gelaagdheid van het gebied zichtbaar en beleefbaar blijft. Daarnaast wordt de Almelose Aa als landschappelijk erfgoed geherwaardeerd. De rivier, die van oudsher het gebied doorsnijdt, wordt opnieuw verbonden met de wijk door verbreding van de oevers, vergroening en aanleg van wandelroutes. Hiermee wordt de Aa niet alleen een ecologische drager, maar ook een cultuurhistorisch element dat bijdraagt aan de identiteit van Almelo als waterstad. Ook de culturele diversiteit in het gebied wordt erkend als immaterieel erfgoed. De aanwezigheid van verschillende gemeenschappen wordt niet gezien als randverschijnsel, maar als kernkwaliteit van het gebied.

In lijn met de Erfgoedagenda wordt ingezet op het zichtbaar maken van deze diversiteit in de openbare ruimte, het ontwerp en de programmering van voorzieningen. Door erfgoed te integreren in de ruimtelijke en maatschappelijke opgaven van het programma, wordt invulling gegeven aan de ambitie van de Nationale Erfgoedagenda: erfgoed als fundament voor een betekenisvolle, inclusieve en toekomstbestendige leefomgeving. Dit blijkt uit de toegekende subsidie vanuit de Erfgoeddeal.

2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) De ontwikkeling van Achter de Molen sluit nauw aan bij de strategische uitgangspunten van de Provinciale Omgevingsvisie Overijssel (POVI), waarvan het ontwerp medio 2025 ter inzage is gelegd. Hoewel de volledige ontwerpvisie nog in ontwikkeling is en in 2026 definitief wordt vastgesteld, zijn er al enkele belangrijke lijnen zichtbaar. De provincie zet sterk in op binnenstedelijke verdichting en transformatie van bestaande stedelijke gebieden, met bijzondere aandacht voor locaties nabij OV-knooppunten en spoorzones. Inbreiding heeft daarbij nadrukkelijk de voorkeur boven uitbreiding. Dit sluit aan bij bredere provinciale doelen zoals: • • •

Beperken van verstedelijking in het buitengebied Versterken van duurzame mobiliteit Efficiënt ruimtegebruik

Voor Almelo betekent dit dat de Spoorzone – en daarmee ook het deelgebied Achter de Molen – wordt aangemerkt als een strategische ontwikkellocatie voor woningbouw. De

12

provincie stimuleert transformatie van verouderde bedrijventerreinen, zoals Achter de Molen, naar gemengde stedelijke woonmilieus met ruimte voor maatschappelijke functies en voorzieningen. De ligging van het gebied op loopafstand van het Intercitystation Almelo en de binnenstad maakt het bij uitstek geschikt voor duurzame stedelijke ontwikkeling. De provinciale visie benadrukt daarnaast het belang van duurzame mobiliteit, efficiënt ruimtegebruik en klimaatadaptieve inrichting. De plannen voor Achter de Molen, waaronder de aanleg van de Laan van De Hoop, de vergroening van de oevers van de Almelose Aa en de inzet op autoluwe straten, sluiten hier goed op aan. Door de integratie van wonen, werken, ontmoeten en recreatie binnen een compact stedelijk gebied draagt het programma Achter de Molen bij aan de provinciale doelstellingen voor ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid. De ontwikkeling van Achter de Molen als binnenstedelijke woningbouwlocatie sluit daarmee goed aan op de strategische doelstellingen uit de ontwerp-POVI.

2.2.2 Regionale Stedelijke Investeringsagenda (RSIA) en Ruimtelijke Ontwikkelstrategie Twente (ROS) De RSIA is de gezamenlijke strategie van Almelo, Hengelo, Enschede en de provincie Overijssel om Twente te ontwikkelen tot een groene technologische topregio, waarin economische kracht, internationale bereikbaarheid, hoogstedelijke dynamiek en een sterke groenblauwe leefomgeving samenkomen. De ROS bouwt voort op deze RSIA en werkt de ambities uit naar een schaalsprong met 69.000 extra woningen in de regio Twente tot 2050. Het gebied Achter de Molen draagt hier aan bij door de toevoeging van 400 tot 500 woningen en de ontwikkeling van een toekomstbestendig, aantrekkelijke en goed verbonden woonmilieu.

2.2.3 Woondeal Twente 2022-2030 (herijkt in 2025) Het programma Achter de Molen draagt actief bij aan de doelstellingen uit de Herijkte Woondeal Twente 2025–2030 door het Rijk, de provincie Overijssel en de Twentse gemeenten. De woondeal vormt een regionale uitwerking van de Nationale Woon- en Bouwagenda en legt nadruk op versnelling van woningbouw, betaalbaarheid en circulair bouwen. Op basis van de herijkte woondeal voor Twente moeten er in Almelo in totaal 7.000 woningen worden gerealiseerd. De 7.000 woningen in Almelo worden verspreid over zeven sleutelprojecten, waaronder de Spoorzone, waar 2.000 woningen gepland zijn. Achter de Molen levert met 400 tot 500 woningen een substantiële bijdrage aan deze opgave. Met een verdeling van circa 30% sociale huur, 40% middensegment, en 30% vrije sector, wordt voldaan aan de doelstelling dat tweederde van de woningen betaalbaar moet zijn. Binnen het programma wordt gewerkt met flexibele ontwikkelstrategieën zoals zelf- en samenbouw, en wordt zoveel mogelijk gebruikgemaakt van duurzame materialen en klimaatadaptieve inrichting. Door deze integrale aanpak levert Achter de Molen een directe

13

bijdrage aan het realiseren van de woondeal-doelstellingen en aan een toekomstbestendige woningvoorraad in Almelo en Twente. 2.2.4 Provinciaal Programma Klimaatadaptatie Overijssel Het Provinciaal Programma Klimaatadaptatie Overijssel biedt kaders voor het klimaatbestendig inrichten van stedelijke gebieden. In Achter de Molen wordt hier invulling aan gegeven door vergroening van de openbare ruimte, herinrichting van de openbare ruimte langs de Almelose Aa en het voorkomen van hittestress. De verbreding van de oevers met de aanleg van wandelroutes dragen bij aan een robuuste, gezonde leefomgeving. Hiermee sluit het programma aan op de provinciale ambitie om klimaatadaptatie integraal onderdeel te maken van ruimtelijke ontwikkeling. 2.2.5 Beleidskader Erfgoed en Ruimte Overijssel Het Beleidskader Erfgoed en Ruimte van de provincie Overijssel benadrukt het belang van erfgoed als drager van ruimtelijke kwaliteit en identiteit. In Achter de Molen wordt dit vertaald naar de integratie van molen De Hoop, het industriële verleden en de culturele diversiteit van het Nieuwstraatkwartier. Erfgoed wordt niet alleen beschermd, maar actief ingezet als inspiratiebron voor ontwerp, participatie en placemaking. Dit sluit aan bij de provinciale visie om erfgoed te verbinden met maatschappelijke opgaven zoals woningbouw, inclusie en duurzaamheid.

De provincie heeft om die reden dan ook een financiële bijdrage geleverd bij de aanvraag Erfgoeddeal. 2.2.6 Mobiliteitsvisie Overijssel 2040 De Mobiliteitsvisie Overijssel 2040 richt zich op duurzame bereikbaarheid, multimodale mobiliteit en het stimuleren van langzaam verkeer. In Achter de Molen wordt dit vertaald naar het STOMP-principe, waarbij voetgangers en fietsers prioriteit krijgen. De Laan van De Hoop vormt een autoluwe route die het gebied verbindt met het station en omliggende wijken. Door te investeren in deelmobiliteit, veilige routes en verblijfsplekken draagt het programma bij aan de provinciale ambitie om mobiliteit te verduurzamen en de leefomgeving te verbeteren. 2.2.7 Provinciaal Omgevingsprogramma Overijssel (2025–2030) Het Provinciaal Omgevingsprogramma operationaliseert de strategische doelen uit de POVI en biedt concrete uitvoeringslijnen voor woningbouw, duurzaamheid, mobiliteit en leefomgeving. Achter de Molen sluit aan bij dit programma door in te zetten op binnenstedelijke verdichting, functiemenging, klimaatadaptatie en participatie. De gebiedsontwikkeling draagt bij aan de provinciale doelstelling om bestaande stedelijke gebieden te transformeren tot toekomstbestendige, inclusieve en gezonde wijken.

2.3 Gemeentelijk beleid 2.3.1 Omgevingsvisie “Mijn Almelo, Onze Omgeving” Het programma Achter de Molen sluit aan bij de gemeentelijke Omgevingsvisie ‘Mijn Almelo Onze Omgeving’, vastgesteld op 29 september 2020. In deze visie is de gemeente Almelo

14

opgedeeld in vier gebiedstypen: het buitengebied, de bedrijventerreinen, de wijken & dorpen en de binnenstad. Het plangebied Achter de Molen valt binnen het gebiedstype “wijken & dorpen”, en wordt daarin gekarakteriseerd als een woonwijk met een gemengde functie van wonen, maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid. Hoewel de visie geen specifieke transformatieopgave voor Achter de Molen benoemt, sluit het programma aan bij de bredere ambities voor dit gebiedstype: het creëren van gemengde woonmilieus, het verbeteren van de leefomgeving en het inspelen op demografische ontwikkelingen. De gemeente streeft naar een woningvoorraad die flexibel, evenwichtig en toekomstbestendig is. Het programma Achter de Molen draagt hieraan bij door een gedifferentieerd woningaanbod te realiseren (circa 30% sociale huur, circa 40% middensegment, circa 30% vrije sector), met ruimte voor zelfbouw en samenbouw. Daarnaast sluit het programma aan bij de gemeentelijke inzet op duurzaamheid, klimaatadaptatie en vergroening. De herinrichting van de oevers van de Almelose Aa, de aanleg van de Laan van De Hoop en de versterking van de groenblauwe structuur dragen bij aan een gezonde leefomgeving. Ook wordt ingezet op sociale cohesie en participatie, in lijn met de visie om wijken te ontwikkelen waar ontmoeting, welzijn en inclusie centraal staan.

Kortom, het programma Achter de Molen operationaliseert de uitgangspunten van de Omgevingsvisie voor het gebiedstype “wijken & dorpen” en levert een concrete bijdrage aan de ruimtelijke, sociale en ecologische opgaven van Almelo. 2.3.2 Woonvisie Het programma Achter de Molen sluit nauw aan bij de gemeentelijke Woonvisie Almelo 2020–2030, waarin de gemeente inzet op een flexibele, evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad. De visie onderkent de noodzaak om in te spelen op demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en veranderende woonbehoeften, en stelt dat de woningvoorraad moet worden aangepast door middel van herstructurering, inbreiding en differentiatie van woningtypen. Achter de Molen levert hieraan een directe bijdrage door de transformatie van een verouderd binnenstedelijk bedrijventerrein naar een gemengd stedelijk woongebied met circa 400 tot 500 woningen. De voorgestelde verdeling van circa 30% sociale huur, circa 40% middensegment, en circa 30% vrije sector sluit aan bij de gemeentelijke ambitie om het woningaanbod beter te spreiden over inkomensgroepen en levensfasen. Daarnaast wordt met het programma ingezet op circulair bouwen, klimaatadaptatie en vergroening van de leefomgeving, waarmee ook de duurzaamheidsdoelen uit de woonvisie worden ondersteund.

Door ruimte te bieden aan zelfbouw, collectieve woonvormen en maatschappelijke voorzieningen draagt Achter de Molen bij aan een vitale, inclusieve en toekomstgerichte wijk, in lijn met de uitgangspunten van de Woonvisie. 2.3.3 Strategische uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling Almelo Het programma Achter de Molen sluit direct aan op de Strategische Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling van de gemeente Almelo, die is opgesteld als concretisering van de gemeentelijke Omgevingsvisie. Deze agenda biedt richting aan ruimtelijke keuzes op wijk-,

15

gebieds- en locatieniveau en benoemt Achter de Molen expliciet als een prioritair deelgebied binnen de Spoorzone. De uitvoeringsagenda ziet gebiedsontwikkeling als motor voor stadsvernieuwing en stelt dat gebieden met hoge ontwikkeldynamiek – zoals Achter de Molen – actief en programmatisch moeten worden aangestuurd. De agenda formuleert zeven kernopgaven, waaronder het versterken van de centrumfunctie, het benutten van de groenblauwe structuur, het realiseren van een duurzame woningvoorraad en het verbeteren van bereikbaarheid en mobiliteit. Het programma Achter de Molen draagt hieraan bij door de transformatie van een verouderd bedrijventerrein naar een levendige, gemengde stadswijk met circa 400 tot 500 woningen, maatschappelijke voorzieningen en een hoogwaardige openbare ruimte. De aanleg van de Laan van De Hoop, de vergroening van de oevers van de Almelose Aa en de inzet op autoluwe straten sluiten aan bij de ambities voor klimaatadaptatie, leefbaarheid en duurzame mobiliteit. Daarnaast wordt met het programma invulling gegeven aan de uitgangspunten van de uitvoeringsagenda, zoals gebiedsgericht en schaalbewust werken, het versterken van identiteit en ruimtelijke kwaliteit, en het stimuleren van participatie en samenwerking.

Door deze integrale benadering draagt Achter de Molen bij aan een toekomstbestendige stadsontwikkeling en aan het realiseren van de strategische doelen van Almelo. 2.3.4 Ontwikkelvisie Almelo Centraal Het programma Achter de Molen is een directe uitwerking van de Ontwikkelvisie Almelo Centraal, die op 30 januari 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld. Deze visie vormt het ruimtelijk kader voor de transformatie van de Spoorzone tot een levendig, divers en duurzaam stedelijk gebied. Binnen deze visie zijn drie ontwikkelgebieden aangewezen: Westerdok, Kerkelanden en Achter de Molen. Elk gebied draagt bij aan de realisatie van nieuwe woningen en aan de versterking van de stedelijke structuur rondom het Intercitystation Almelo. De visie is gebaseerd op drie kernwaarden: Intens, Divers en Grenzeloos. Achter de Molen geeft invulling aan deze waarden door stedelijke intensiteit te combineren met een gemengd programma van wonen, werken en maatschappelijke voorzieningen. De geplande woningbouw (circa 400 tot 500 woningen) met een gebalanceerde verdeling tussen sociale huur, middensegment en vrije sector sluit aan bij de ambitie om een diverse en inclusieve wijk te realiseren. De functiemenging en ruimte voor zelf- en samenbouw versterken de sociale dynamiek en betrokkenheid van bewoners.

Daarnaast wordt met de aanleg van de Laan van De Hoop en de herinrichting van de oevers van de Almelose Aa invulling gegeven aan de kernwaarde Grenzeloos. Deze ingrepen verbeteren de verbindingen tussen de wijk, het station en omliggende gebieden, en versterken de groenblauwe structuur van de stad. De visie benadrukt het belang van participatie, flexibiliteit en gebiedsgerichte sturing, elementen die integraal zijn opgenomen in het programma Achter de Molen.

16

Kortom, het programma vertaalt de ontwikkelprincipes van Almelo Centraal naar concrete ruimtelijke en maatschappelijke ingrepen en vormt daarmee een sleutelproject binnen de stedelijke vernieuwing van Almelo. 2.3.5 Hoogbouwvisie ‘Almelo op hoog niveau’ en de Nota Hoogbouwbeleid Gelet op het beoogde bouwprogramma in het ontwikkelgebied Achter de Molen, is er één gebouw opgenomen die de hoogbouwdefinitie overschrijdt waardoor ook de Almelose Hoogbouwvisie relevant is. De gemeente Almelo heeft de Hoogbouwvisie ‘Almelo op hoog niveau’ (2006) en de daaropvolgende Nota Hoogbouwbeleid (2007) een ruime tijd geleden vastgesteld om richting te geven aan de ruimtelijke ontwikkeling van de stad en om zorgvuldig om te gaan met de schaarse ruimte. De visie en nota zijn bedoeld als toetsingsen regie-instrumenten voor hoogbouwinitiatieven, met als doel wildgroei te voorkomen en de identiteit van Almelo te versterken. Hoogbouw wordt erin gedefinieerd als bebouwing van 9 bouwlagen of hoger. De visie benoemt drie hoogbouwzones: het centrumgebied, de zone Henriëtte Roland Holstlaan – Burgemeester Raveslootsingel en delen van de Van Rechteren Limpurgsingel. De nota biedt een concreet toetsingskader voor de ruimtelijke, architectonische en functionele inpassing van hoogbouw.

De hoofdlijnen van het beleid richten zich op het versterken van de stedelijke structuur, het markeren van entrees en zichtlijnen, en het creëren van herkenbare stedelijke accenten. Hoogbouw moet bijdragen aan de identiteit van de stad, zorgvuldig worden ingepast in de omgeving, en voldoen aan eisen op het gebied van wind, licht, schaduw, veiligheid, mobiliteit en architectonische kwaliteit. Binnen het projectgebied Achter de Molen wordt één gebouw gerealiseerd dat de maximale bouwhoogte van 9 bouwlagen overschrijdt. Dit gebouw komt te staan op de kop van de Bellavistastraat en zal een hoogte krijgen van circa 35 tot 37 meter. Hoewel het projectgebied niet binnen een van de in de visie benoemde hoogbouwzones valt, vereist deze ontwikkeling toetsing aan het hoogbouwbeleid. Deze beperkte hoogbouw is stedenbouwkundig passend in het gebied. De afwijkingen worden zorgvuldig getoetst en voorgelegd aan de raad.

Hoofdstuk 3 Omgevingsprogramma Achter de Molen 3.1 Doel en reikwijdte van het programma Voorliggend Omgevingsprogramma betreft een vrijwillig programma als bedoeld in de Omgevingswet. Hoewel het programma vormvrij is, is het in het kader van een toekomstige gebiedsontwikkeling van belang om de gemeentelijke ambities en doelstellingen voor het plangebied Achter de Molen expliciet te maken. Dit programma beoogt richting te geven aan de ruimtelijke, sociaal-maatschappelijke en economische ontwikkeling van het gebied en dit hoofdstuk geeft hier een nadere uitwerking van in de vorm van doelen en ambities. Het programma voorziet in de transformatie van het gebied Achter de Molen tot een gemengd stedelijk woon- en leefgebied met stedelijke voorzieningen en circa 400 tot 500

17

woningen. De herontwikkeling draagt bij aan de versterking van het aangrenzende Nieuwstraatkwartier en de ruimtelijke samenhang binnen de Spoorzone Almelo. De fysieke realisatie van de eerste deelplannen staan gepland vanaf 2027. Met dit programma wordt beoogd om te beschrijven hoe op hoofdlijnen de ontwikkeling van het gebied plaats kan vinden. Na vaststelling van het programma wordt toegewerkt naar nadere uitwerking en concretisering van de plannen, in samenwerking met grondeigenaren, woningcorporaties, bewoners en andere betrokken partijen. Door deze gezamenlijke inzet wordt de basis gelegd voor een toekomstbestendige, inclusieve en aantrekkelijke stadswijk.

3.2 Ambities fysieke leefomgeving De fysieke ambities binnen het Omgevingsprogramma Achter de Molen zijn gericht op de transformatie van een verouderd bedrijventerrein tot een hoogwaardig stedelijk woon- en leefgebied. De gemeente Almelo beoogt een gebiedsontwikkeling in gang te zetten die bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit, klimaatbestendigheid en leefbaarheid van de Spoorzone. In lijn met de uitgangspunten van de Omgevingswet wordt ingezet op een integrale benadering waarbij water, groen, erfgoed en mobiliteit op samenhangende wijze worden meegenomen in het ontwerp en de uitvoering. Het programma voorziet in de realisatie van circa 400 tot 500 woningen, aangevuld met stedelijke voorzieningen en een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. De herprofilering van de Almelose Aa speelt hierin een centrale rol als ecologische en recreatieve drager van het gebied. Daarnaast wordt de Laan van de Hoop ontwikkeld als een groene, culturele as die het gebied verbindt met het Nieuwstraatkwartier en het Intercitystation. Erfgoed, waaronder molen De Hoop, wordt ruimtelijk verankerd en ingezet als identiteitsdrager binnen het stedenbouwkundig plan. De fysieke inrichting van het gebied wordt afgestemd op de ambities uit het gemeentelijk water- en rioleringsbeleid, het participatiebeleid en de provinciale omgevingsvisie.

Daarbij wordt rekening gehouden met randvoorwaarden zoals externe veiligheid, geluidsbelasting en de molenbiotoop. Door te sturen op flexibiliteit in verkaveling, typologie en fasering, wordt ruimte geboden aan een adaptieve ontwikkeling die inspeelt op veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden.

3.3 Maatschappelijke en sociale ambities De herontwikkeling van Achter de Molen is niet enkel een fysieke transformatie, maar beoogt nadrukkelijk ook een versterking van de sociale kwaliteit van het gebied. Het programma zet in op het creëren van een inclusieve, toegankelijke en verbonden stadswijk, waarin ruimte is voor ontmoeting, diversiteit en gemeenschapsvorming. De sociale ambitie richt zich op het realiseren van een wijk waar bewoners zich thuis voelen, invloed kunnen uitoefenen op hun leefomgeving en actief betrokken zijn bij de ontwikkeling ervan. Een belangrijk uitgangspunt is het stimuleren van zelf- en samenbouw, waarmee bewoners en initiatiefnemers de mogelijkheid krijgen om hun woonomgeving mede vorm te geven. Dit

18

vergroot niet alleen de betrokkenheid, maar draagt ook bij aan een gevarieerd straatbeeld en een sterke sociale structuur. De Laan van de Hoop fungeert als ruggengraat van het gebied, waar maatschappelijke functies zoals zorg, onderwijs, sport en cultuur samenkomen in een kralensnoer van gebouwen en openbare ruimten. Deze laan verbindt het gebied fysiek en sociaal met het Nieuwstraatkwartier en het Intercitystation, en vormt een plek voor ontmoeting, zingeving en participatie. Daarnaast wordt ingezet op een gedifferentieerd woningaanbod, met een verdeling van circa 30% sociale huur, circa 40% middensegment en circa 30% vrije sector. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de woonbehoeften van verschillende doelgroepen en wordt sociale segregatie tegengegaan. De openbare ruimte wordt ingericht met aandacht voor toegankelijkheid, veiligheid en verblijfskwaliteit, waarbij de vergroening van de Almelose Aa en de aanleg van wandelpaden bijdragen aan een gezonde leefomgeving. Door deze integrale benadering van wonen, voorzieningen en openbare ruimte ontstaat een wijk die niet alleen fysiek aantrekkelijk is, maar ook sociaal duurzaam. Het programma legt daarmee de basis voor een toekomstbestendige stadswijk waarin identiteit, gemeenschap en inclusie centraal staan.

3.4 Economische Ambities De economische ambities binnen het Omgevingsprogramma Achter de Molen zijn gericht op het versterken van de stedelijke dynamiek en het vestigingsklimaat van Almelo. Door de transformatie van een verouderd binnenstedelijk bedrijventerrein tot een gemengd stedelijk gebied met ruimte voor wonen, werken en voorzieningen en wordt een impuls gegeven aan de economische vitaliteit van de stad. De ligging van het gebied, direct grenzend aan het Intercitystation en zichtbaar vanuit de trein, maakt het tot een strategische locatie voor stedelijke vernieuwing en economische profilering. Het programma beoogt een functiemenging waarbij maatschappelijke en commerciële voorzieningen, kleinschalige bedrijvigheid en beginnend ondernemerschap worden geïntegreerd in de ruimtelijke structuur. Deze clustering van functies draagt bij aan een levendige wijk. Daarnaast wordt ingezet op het faciliteren van zelf- en samenbouw, waarmee ook economische participatie van bewoners wordt bevorderd. Door de transformatie van Achter de Molen wordt niet alleen ruimte gecreëerd voor wonen, maar ook voor stedelijke functies die bijdragen aan de veerkracht en toekomstbestendigheid van de stad. Het programma biedt daarmee een kader voor een duurzame en inclusieve economische ontwikkeling, waarin ruimte is voor innovatie, circulair bouwen en lokale waardecreatie.

De gebiedsontwikkeling van Achter de Molen levert namelijk niet alleen fysieke en ruimtelijke meerwaarde op, maar genereert ook economische en maatschappelijke opbrengsten die ten goede komen aan de directe omgeving en de stad Almelo als geheel. In concrete zin gaat het om het stimuleren van lokale werkgelegenheid (bijvoorbeeld via bouwprojecten, maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid), het

19

versterken van het vestigingsklimaat voor kleine ondernemers en het creëren van kansen voor bewoners om actief bij te dragen aan de ontwikkeling van hun leefomgeving — bijvoorbeeld via zelfbouw, participatie of sociale initiatieven. Lokale waardecreatie betekent dus dat de investeringen en inspanningen in het gebied niet alleen externe partijen ten goede komen, maar dat ze ook bijdragen aan de economische veerkracht, sociale cohesie en identiteit van de stad en haar inwoners.

3.5 Cultureel-historische ambitie Binnen het Omgevingsprogramma Achter de Molen wordt erfgoed niet beschouwd als een randvoorwaarde, maar als een sturend en betekenisgevend element in de ruimtelijke transformatie van het gebied. De historische gelaagdheid van Achter de Molen, van de textielindustrie en migratiegeschiedenis tot religieus-culturele ankerpunten zoals de korenmolen De Hoop en de Yunus Emre Moskee, vormt het fundament voor een toekomstgerichte en sociaal verankerde gebiedsontwikkeling. De ambitie is om erfgoed in te zetten als drager van identiteit, sociale cohesie en ruimtelijke kwaliteit. Erfgoed draagt bij aan het draagvlak voor verandering, versterkt de omgevingskwaliteit en maakt de transitieopgaven niet alleen technisch uitvoerbaar, maar ook sociaal en cultureel verbonden. Door het verleden te omarmen als inspiratiebron, ontstaat een wijk die haar geschiedenis eert en tegelijkertijd ruimte biedt aan nieuwe verhalen en gemeenschappen.

Hoofdstuk 4 Doorvertaling ambities 4.1 Inleiding De ambities uit de ontwikkelvisie en het omgevingsprogramma voor Achter de Molen worden in dit hoofdstuk vertaald naar concrete ruimtelijke en programmatische uitgangspunten. Deze vormen de leidraad voor toekomstige planvorming en besluitvorming en geven richting aan de inrichting van de fysieke leefomgeving. Om deze ambities te realiseren, zijn duidelijke kaders, richtlijnen en ontwerpprincipes nodig. Ze zorgen voor samenhang en duurzaamheid in de ontwikkeling van het gebied en bieden houvast voor alle betrokken partijen bij de verdere uitwerking. Voor Achter de Molen gaat het om een viertal ontwerpprincipes, welke worden door vertaald naar concrete uitgangspunten: 1.

Gezonde buurt

Achter de Molen wordt een wijk die uitnodigt tot een gezond en actief leven. Groene wandelroutes, speelplekken en een klimaatbestendige inrichting stimuleren welzijn, beweging en ontmoeting in de openbare ruimte. 2. Doe-het-zelf wonen

20

Zelfbouw en samenbouw krijgen een centrale plek. Bewoners krijgen de ruimte om hun woonwensen te realiseren binnen een stedenbouwkundig kader. Dit leidt tot een wijk met een persoonlijke en diverse uitstraling, waarin ieder huis een verhaal vertelt. 3. Mijn huis, onze straat Wonen in Achter de Molen betekent meer dan een dak boven je hoofd. Het draait om samen leven in een buurt waar straten en pleinen uitnodigen tot contact en gemeenschappelijkheid, zonder de individuele vrijheid uit het oog te verliezen. 4. De zandkorrel in de oester Juist de rauwe randjes van het gebied worden gekoesterd. Bestaande bedrijvigheid en historische elementen vormen de basis voor innovatieve samenwerkingen en een wijk met karakter. Wrijving wordt hier gezien als bron van glans en vernieuwing.

4.2 Woningbouwopgave De woningbouwopgave binnen het gebied Achter de Molen vormt een kernonderdeel van de bredere stedelijke ontwikkelstrategie Almelo Centraal. In dit programma wordt ingezet op de realisatie van circa 400 tot 500 woningen, waarmee Achter de Molen een substantiële bijdrage levert aan de gemeentelijke woningbouwambities en de regionale Woondeal Twente. De opgave richt zich op binnenstedelijke verdichting met behoud van leefkwaliteit, waarbij het bestaande bedrijventerrein wordt getransformeerd tot een gemengd stedelijk woonmilieu. Het woningbouwprogramma kent een gedifferentieerde opzet, met ruimte voor sociale huur, middensegment en vrije sector. Daarnaast wordt nadrukkelijk ingezet op innovatieve woonvormen zoals zelfbouw, collectieve wooninitiatieven en co-creatie, waarmee bewoners actief kunnen bijdragen aan de vormgeving van hun leefomgeving. Deze aanpak draagt bij aan sociale cohesie, eigenaarschap en een gevarieerd straatbeeld. De woningbouwopgave is verweven met andere ruimtelijke en maatschappelijke ambities, zoals klimaatadaptatie, erfgoedbehoud en inclusie. De Laan van de Hoop fungeert als drager van publieke functies en verbindt de woonvelden met het Intercitystation en het Nieuwstraatkwartier.

De herprofilering van de Almelose Aa en de integratie van molen De Hoop als cultureel ankerpunt versterken de identiteit van het gebied en maken het tot een aantrekkelijke woonlocatie. De woningbouwopgave wordt gefaseerd gerealiseerd, met een start van de eerste deelplannen vanaf 2027. Door flexibiliteit in verkaveling en typologie wordt ruimte geboden aan een adaptieve ontwikkeling die inspeelt op veranderende woonbehoeften en maatschappelijke trends.

21

4.3 Kavelaspecten en mate van vrijheid Om de diversiteit op het gebied van wonen te verbeteren wordt er gewerkt met diverse kavelgroottes met verschillende opties. Dit hangt ook samen met het type bouwer waarvoor de kavels in clusters zullen worden aangewezen in het ontwikkelgebied. • • • •

De Zelfbouwer zit vol ideeën die met de hulp van een architect en aannemer worden uitgewerkt. De Alleskunner ontwerpt en bouwt z’n droomhuis met vrienden en familie. De Ondernemer combineert een werkfunctie met wonen op dezelfde kavel. De Samenbouwer bedenkt en realiseert de ideale woonplek met een groep gelijkgestemden.

Voor het gehele gebied wordt gestreefd dat tweederde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar is, met een verdeling van circa 30% sociale huur, circa 40% middensegment, en circa 30% vrije sector wat het aantal kavels voor de diverse type bouwers beperkt en waardoor een divers aanbod ontstaat in het gebied. De bouwhoogte is afhankelijk van het type bebouwing en de afstand tot de molen. Er wordt met de toekomstige bebouwing rekening gehouden met de werking van de molen. Daarom is er gekozen om de appartementen en hogere bebouwing aan de randen van het ontwikkelgebied te situeren en de grondgebonden woningen dichter bij de molen. Er zal enkel en alleen gefundeerd en onderbouwd kunnen afgeweken kunnen worden van de maximaal toegestane hoogte conform de molenbiotoop. Bij de toetsing aan de haalbaarheid in het volgende hoofdstuk zal hierop nader worden ingegaan.