Document · PDF

bijlage 1 bij RB 4 - Volkshuisvestingsprogramma Almelo

Raad 31 maart 2026, gemeente AlmeloBij agendapunt: raadsbrieven vanuit B&W17.868 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035 Samen verder bouwen aan een stad in balans

3 maart 2026

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035 Samen bouwen aan een Stad in Balans

Datum: Status: Projectnummer: Opdrachtgever:

3 maart 2026 Definitief 5.25.126 Gemeente Almelo

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

Inhoudsopgave

1. INLEIDING Waarom een volkshuisvestingsprogramma? Wie zijn er betrokken bij de totstandkoming? Leeswijzer Beleidscontext Almelo: Sterke regiostad met vitale kernen 2. ONZE OPGAVEN 3. GEDIFFERENTIEERDE WONINGVOORRAAD Waar zetten we op in? Wat gaan we doen? 4. TOEKOMSTBESTENDIGE WIJKEN EN WONINGVOORRAAD Waar zetten we op in? Wat gaan we doen? 5. WONEN, ZORG EN AANDACHTSGROEPEN Waar zetten we op in? Wat gaan we doen? 6. SAMENWERKING

6 6 6 7 8 12 13 17 17 21 25 25 27 30 30 34 39

BIJLAGE 1 BEGRIPPENLIJST

BIJLAGE 2 WONINGBOUWPROGRAMMA ALMELO

BIJLAGE 3 SCHATTING JAARLIJKSE VRAAG EN AANBOD NAAR ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE (URGENTE) AANDACHTSGROEPEN

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

VOORWOORD Almelo is een stad van ‘bedenkers en makers’ en de banenmotor van Twente. Om een aantrekkelijke, toekomstbestendige stad te blijven, waar onze huidige en toekomstige inwoners prettig wonen, werken we aan een stad in balans. Wonen is voor ons namelijk meer dan een dak boven het hoofd: het gaat om voldoende betaalbare woningen, beheersbare woonlasten, een aantrekkelijke en leefbare woonomgeving en de nabijheid van voorzieningen en zorg. Dit vormt het fundament voor samen leven en individueel geluk.

Tegelijkertijd zien we dat de demografie verandert; onze inwoners worden ouder en huishoudens worden kleiner. Bovendien is de welvaart in Almelo nog niet eerlijk verdeeld en staat de leefbaarheid in sommige buurten onder druk. Een stad in balans vraagt daarom om scherpe keuzes. We kiezen voor een integrale aanpak waarbij we niet alleen woningen bouwen, maar ook kijken naar onder andere mobiliteit, leefbaarheid, economie, zorg en de bereikbaarheid van (zorg)voorzieningen. Door het bouwtempo te versnellen en bestaande wijken te herstructureren, brengen we de woningmarkt weer in beweging.

De komende jaren staan we voor een stevige opgave. De verwachte forse groei van het aantal arbeidsplaatsen, in combinatie met een dalende beroepsbevolking, maken het aantrekken en behouden van talent van cruciaal belang. Een sterke economie vereist een passende beroepsbevolking en een aantrekkelijke woonomgeving. Daarom zetten we in op het vergroten van de ‘kleefkracht’ van Almelo door het woningaanbod en de woonkwaliteit nadrukkelijk af te stemmen op de behoeften van nu en de toekomst.

Als gemeente nemen we daarom de regie en het voortouw, maar kunnen dit niet alleen. Dit programma is tot stand gekomen op basis van behoeften van en gesprekken met inwoners, woningcorporaties, het bedrijfsleven en onze zorg- en welzijnspartners. Alleen door samen te werken, zorgen we ervoor dat Almelo een plek blijft waar iedereen, jong en oud, een passend thuis kan vinden.

Jan Martin van Rees Wethouder Wonen gemeente Almelo

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

1. INLEIDING Het volkshuisvestingsprogramma is dus géén nieuwe woonvisie, maar een programma onder de omgevingsvisie. Het is een operationeel document met gerichte aandacht voor concrete acties, maatregelen en instrumenten, onder andere voor huisvesting van alle groepen in onze samenleving, duurzaamheid van woningen en woonomgeving en leefbaarheid in buurten. Het biedt kaders en vormt de basis voor afspraken tussen de gemeente en woon(zorg)partners, zoals afspraken met ontwikkelaars en prestatieafspraken met woningcorporaties Sint Joseph, Beter Wonen en Woonzorg Nederland en huurdersorganisaties Huurders Advies Raad en St. Huurdersplatform Beter Wonen.

De woningmarkt in Almelo staat onder druk. De vraag naar woningen is niet alleen groot, maar ook complex en veranderend. Dit komt onder andere door de lokale en regionale huishoudensgroei en -verdunning, de vergrijzing en de behoefte aan passende huisvesting voor verschillende groepen. Tegelijkertijd vragen de lokale en regionale ambities ons om het accommoderen van extra woningen en het bieden van voldoende ruimte voor economische ontwikkelingen en huisvesting van talenten en arbeidskrachten. Als gemeente zetten we ons in om te zorgen dat er voldoende nieuwe woningen gepland en gebouwd worden. En willen we partner zijn van woningeigenaren, huurders en verhuurders, bij investeringen in de bestaande woningvoorraad.

In dit programma beschrijven we hoe we richting geven aan volkshuisvestelijke opgaven in onze gemeente. Het programma beslaat een horizon van tien jaar, een concrete uitwerking tot 2030 en een doorkijk naar 2035. Het is een instrument dat ambities naar uitvoering brengt binnen de geldende volkshuisvestelijke kaders, waarbij we een actualisatieslag maken op programmatisch niveau. Het is een dynamisch document: bij belangrijke wijzigingen in de onderliggende kaders kan actualisatie plaatsvinden via een collegebesluit. We verwachten dat dit programma (twee)jaarlijks, op onderdelen, wordt geactualiseerd.

Waarom een volkshuisvestingsprogramma? De druk op de woningmarkt, de veranderende behoefte, de grote woningbouwopgave en andere regionale afspraken waaraan we ons hebben gecommitteerd (geactualiseerde regionale Woondeal, regionale Woonzorgvisie met afsprakenkader ouderenhuisvesting, regionale fair-share afspraken) zijn voor ons aanleiding om ons huidige woonprogramma, doelen en uitvoeringsmaatregelen te actualiseren. Ook zetten we vanuit stedelijke ontwikkeling in op het beter in balans brengen van onze bestaande woonwijken door nieuwe woningbouwlocaties te ontwikkelen en bestaande gebieden te transformeren. De actualisatie van de visie op het wonen wordt meegenomen in het kader van de nieuwe omgevingsvisie, die in 2026 wordt vastgesteld. De urgentie om ook op korte termijn met een actualisatie van het woningbouwprogramma, maatregelen en acties te komen heeft ertoe geleid dat we vooruitlopend daarop dit eerste Almelose volkshuisvestingsprogramma hebben opgesteld.

Wie zijn er betrokken bij de totstandkoming? Dit volkshuisvestingsprogramma is tot stand gekomen in samenwerking met de verschillende gemeentelijke beleidsteams, woningcorporaties Sint Joseph en Beter Wonen, en zorg- en welzijnspartners en een gesprek met betrokken inwoners. Tijdens interactieve bijeenkomsten hebben we gezamenlijk de kansen en opgaven voor Almelo benoemd en bestaande en nieuwe maatregelen geïdentificeerd. In de periode oktober tot en met december 2025 is er een participatieproces doorlopen, onder begeleiding van bureau RUIMTEVOLK.

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

Centraal stonden hierin twee werkateliers (8 oktober en 12 november 2025) met de woningcorporaties, zorg- en welzijnspartners en beleidsteams van de gemeente Almelo.

met onze belangrijkste woonpartners beschrijven. Tot slot is in de bijlage een begrippenlijst, het woningbouwprogramma en een tabel over de (urgente) aandachtsgroepen opgenomen.

Inwoners konden tijdens de bewonersavond van 26 november 2025 hun inbreng geven over de doelen en maatregelen die zij belangrijk vinden voor het volkshuisvestingsprogramma. In deelsessies gingen de aanwezige inwoners dieper in op de drie hoofdthema’s van dit programma. Thema’s die daarbij aan bod kwamen waren onder andere: het vergroten van het aanbod aan woningtypologieën en woonmilieus in de wijken, het benutten van ruimte boven winkels en het inrichten van een gezonde en veilige leefomgeving.

Leeswijzer Het volkshuisvestingsprogramma start met het schetsen van de belangrijkste opgaven en ontwikkelingen (hoofdstuk 2). Vervolgens worden de drie hoofdthema's van deze visie in afzonderlijke hoofdstukken uitgewerkt: ➔ Gedifferentieerde woningvoorraad (hoofdstuk 3) ➔ Toekomstbestendige wijken en woningvoorraad (hoofdstuk 4) ➔ Wonen, zorg en aandachtsgroepen (hoofdstuk 5) Per hoofdstuk gaan we dieper in op de doelen per thema, en lichten we de uitvoeringsmaatregelen toe. In het laatste hoofdstuk (hoofdstuk 6) richten we ons op de samenwerking, waarin we onze rollen en de samenwerking

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

sociale huurvoorraad te bereiken, zijnde circa 30% van de totale woningvoorraad in de gemeente Almelo.

Beleidscontext

De Omgevingsvisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040 (vaststellingsdatum 2020) In de omgevingsvisie staan de beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de langere termijn vastgelegd waarbij rekening wordt gehouden met de samenhang tussen verschillende beleidsterreinen, waaronder wonen. Daarmee is het een belangrijk kader voor het volkshuisvestingsprogramma. De omgevingsvisie stuurt onder andere op het creëren van wijken met gemengde woonmilieus, gedifferentieerde woningbouw en voldoende en gespreide woonvoorzieningen voor specifieke, kwetsbare groepen. Ook wordt ingezet op natuur- en klimaatadaptief bouwen.

De opgave op het gebied van wonen is complex en veelomvattend. Het beperkt zich niet tot nieuwbouw alleen; het draait evenzeer om het aanpassen van onze huidige woningen en wijken zodat ze toekomstbestendig, leefbaar en duurzaam zijn voor iedereen. Dit vraagt om een brede, integrale benadering en afstemming met andere beleidsdomeinen. Bovendien is het volkshuisvestingsprogramma van Almelo nauw verbonden met landelijke, provinciale en regionale ontwikkelingen, beleid en afspraken. Op hoofdlijnen gaat het om de volgende beleidsstukken en afspraken, waarvan de ambities en kaders als vertrekpunt zijn meegenomen in dit volkshuisvestingsprogramma. Woonvisie Almelo 2020-2030 (vaststellingsdatum 2021) De huidige woonvisie van de gemeente Almelo beschrijft de visie en ambities voor volkshuisvesting voor de periode 2020-2030. Deze visie zet in op drie ambities, namelijk flexibele woningvoorraad, evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad en toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad.

Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling (vaststellingsdatum 2022) De uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling geeft proactief sturing aan de gewenste prioriteiten voor stadsontwikkeling. In lijn met de ambities uit de Omgevingsvisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040. Contourennotitie actualisatie omgevingsvisie Almelo (vaststellingsdatum 2025) De huidige Omgevingsvisie wordt momenteel geactualiseerd waarbij de huidige ontwikkelingen voor stedelijke ontwikkelingen expliciet worden vastgelegd. Als eerste stap hiervoor is de Contourennotitie Almelo opgesteld, die bestaat uit vier kernopgaven die de agenda voor deze actualisatie vormen. Eén van deze kernopgaven is 'Stad in balans'. Binnen deze opgave dient woningbouw als vliegwiel om het doel te bereiken. Hiertoe wordt ingezet op toekomstbestendige woningbouw en de realisatie van gedifferentieerde wijken om zo de brede welvaart voor alle inwoners te vergroten. Concreet wordt tot 2050 ingezet op de realisatie van minimaal 14.100 woningen, waarvan 10.000 woningen de Almelose bijdrage zijn aan de regionale opgaven

Meerjarige prestatieafspraken 2022 t/m 2026 en stadsbrede afspraken (vaststellingsdatum 2022) Met de woningcorporaties en huurdersverenigingen die actief zijn in Almelo zijn meerjarige prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2022 tot en met 2026. Jaarlijks worden de lopende jaarafspraken geëvalueerd en volgt er een actualisatie van de jaarafspraken voor het volgende jaar. Ook zijn er in 2024 met de woningcorporaties Stadsbrede afspraken gemaakt. Met deze afspraken streven de partijen naar een ‘stabiele voorraad sociale huurwoningen’ in geheel Almelo. Kwantitatief is nu de lijn dat de komende jaren geen stijging van de sociale huurvoorraad gaat plaatsvinden ten opzichte van de voorraad per 1-1-2021. Het uiteindelijke doel is om een goed uitgebalanceerde

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

en 4.100 de huidige (autonome) woningbouwontwikkeling. Daarbij is het streven om zeven van de tien woningen in het betaalbare segment te realiseren en de opgave in het bijzonder te richten op starters en senioren. De actualisatie van de omgevingsvisie kan aanleiding zijn om dit volkshuisvestingsprogramma op onderdelen te actualiseren.

(internationaal) talent. Economisch Ruimtelijke Visie Almelo (vaststellingsdatum 2024) Dit is een overkoepelende visie op de toekomst van de economische-ruimtelijke structuur van Almelo. Het beschrijft welke inspanningen nodig zijn voor een gezond economisch klimaat voor inwoners en bedrijven.

Strategisch beleidsplan sociaal domein (vaststellingsdatum 2022) Het Strategisch Beleidsplan Sociaal Domein 2022 is een actualisatie van het eerdere beleidsplan Samen mee(r) doen. In dit beleidsplan wordt de focus verschoven van preventie naar het versterken van de zelfredzaamheid en de eigen kracht van inwoners. Het beleid richt zich hiermee op het zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen en hoe de gemeente deze mogelijkheid concreet kan ondersteunen, waarbij wordt ingezet op vijf strategische doelen. In het Actieplan beleid sociaal domein zijn deze doelen concreet uitgewerkt.

Detailhandelsvisie: (vaststellingsdatum 2026) Met het oog op de groei van Almelo richt deze visie zich op een toekomstbestendige detailhandelssector. De visie zet in op een compact en goed samenwerkend winkelaanbod dat de levendigheid in de wijken vergroot en de positie van de binnenstad versterkt. De groei van het aantal woningen gaat hierbij hand in hand met een kwalitatief hoogwaardig en goed bereikbaar voorzieningenniveau en vormt daarmee de basis voor een optimaal woon-, werk- en ondernemersklimaat.

Gebiedsvisies Aadorp, Aalanderveld, Bornerbroek en Spoorzone (vaststellingsdatum 2025) Almelo heeft gekozen voor prioritaire gebieden waarvan noodzakelijk wordt gevonden dat de gemeente daar een regierol in oppakt. Deze prioritaire gebiedsaanpak heeft geleid tot de gebieds- en ontwikkelvisies voor Aadorp, Aalanderveld en Bornerbroek en Spoorzone. Ook is er een Koersdocument voor de binnenstad opgesteld, in aanvulling daarop wordt nu gewerkt aan een ontwikkelvisie voor Ossenkoppelerhoek.

Warmtevisie Almelo (vaststellingsdatum 2020) De Warmtevisie spreekt de ambitie uit om in 2050 volledig aardgasvrij te zijn. Tot en met 2030 worden stappen gezet om zo veel mogelijk duurzame maatregelen te treffen. Hiervoor zijn drie gebieden aangewezen die met prioriteit aardgasvrij gemaakt worden. Beleidsregels Kamerbewoning, inwoning, woningsplitsing, herbestemmen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en verkleining oppervlaktemaat voor woningen (vaststellingsdatum 2020) De gemeenteraad heeft in 2020 elke vorm van kamerbewoning en woningsplitsing in de bestaande gebouwen uitgesloten in het bestemmingsplan. Met deze beleidsregels kan, onder voorwaarden, worden afgeweken van het bestemmingsplan. Ook zijn in de regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten opgenomen.

Arbeidsmarktstrategie Almelo (vaststellingsdatum 2023) In de arbeidsmarktstrategie Almelo wordt de lokale bijdrage beschreven aan de regionale opgave om de mismatch tussen vraag en aanbod op de arbeidsmarkt te verkleinen en te zorgen voor een vitale arbeidsmarkt. De strategie speelt in op drie actielijnen: (1) perspectief bieden voor alle inwoners op de arbeidsmarkt, (2) stimuleren van technische-, zorg- en logistiek talent en (3) behouden en aantrekken van

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

Beleidsnotitie Rood voor Rood 2025 (vaststellingsdatum 2025) Het gemeentelijk Rood voor Rood beleid biedt een kans om de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied door sloop en overtollige en landschapsontsierende bebouwing te verbeteren, door nieuwe woonruimte mogelijk te maken op plekken waar nog overtollige bebouwing staat.

woonzorgvisie en bijbehorend afsprakenkader ouderenhuisvesting. Almelo heeft zich via de Woondeal gecommitteerd aan de basisopgave voor ouderenhuisvesting, dit zijn richtinggevende aantallen. Ruimtelijke Ontwikkelstrategie Twente (ROS) (wordt momenteel opgesteld) De veertien Twentse gemeenten en de provincie Overijssel stellen momenteel een ruimtelijke ontwikkelstrategie voor 2050 op. Vooruitlopend is Regionale Stedelijke Investeringsagenda (RSIA) opgesteld. De RSIA vormt de bouwsteen vanuit de gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo en de provincie Overijssel aan de nationale opgave zoals vastgelegd in de Nota Ruimte. In deze agenda is de ambitie gelegd om tot 2050 69.000 woningen toe te voegen, met name door inbreiding. Vervolgens is deze RSIA uitgebreid naar een Position Paper voor alle veertien Twentse gemeenten (vaststellingsdatum 2024). Beide documenten vormen daarmee de basis voor de ROS.

Beleidsnotitie minimale gebruiksoppervlakte wooneenheden (vaststellingsdatum 2024) In het omgevingsplan is opgenomen dat elke wooneenheid een minimale gebruiksoppervlakte heeft van 75m2. Dit minimale gebruiksoppervlak was niet voor elke gebiedsontwikkeling wenselijk. Daarom is middels deze beleidsnotitie het minimale gebruiksoppervlak criterium voor nieuwbouw van goedkope/betaalbare koopappartementen en sociale huurwoningen aangepast. Woonwagenbeleid (vaststellingsdatum 2021) Het woonwagenbeleid is erop gericht dat standplaatsen beschikbaar blijven voor de lokale woonwagenbewoners (huidige woonwagenbewoners en hun nakomelingen). Daarbij wordt ingezet op het verspreid realiseren van standplaatsen.

Nationale woon- en bouwagenda (vaststellingsdatum 2022) Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft met de Nationale Woon- en Bouwagenda het volkshuisvestingsbeleid opnieuw als een kerntaak van de overheid gepositioneerd. De agenda omvat diverse programma's die gericht zijn op het vergroten van de beschikbaarheid, het waarborgen van de betaalbaarheid en het verbeteren van de kwaliteit van het Nederlandse woningaanbod.

Geactualiseerde Woondeal Twente (vaststellingsdatum 2025) In de geactualiseerde Woondeal Twente staan de regionale bijdrage aan de nationale woningbouwambities en de benodigde voorwaarden. De gemeente Almelo heeft zich, naast de woningbouwopgave, gecommitteerd aan afspraken op het gebied van betaalbaarheid, wonen en zorg, de bestaande woningvoorraad en duurzaam en circulair bouwen.

Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 (vaststellingsdatum 2024) Aedes, Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG), Woonbond en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) hebben hernieuwde Nationale Prestatieafspraken gemaakt op de thema’s beschikbaarheid, betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid. Hierin staat de gezamenlijke doelstelling om vanaf 2029 jaarlijks 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen, met kansen voor versnelling

Woonzorgvisie Twente met afsprakenkader ouderenhuisvesting (vaststellingsdatum 2024) Ook is binnen Twente de opgave voor wonen en zorg vastgelegd in de

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

voor 2027. Woontop (december 2024) Tijdens de Woontop 2024 zijn er tussen het Rijk, overheden, woningcorporaties en marktpartijen twintig afspraken gemaakt die bijdragen aan het oplossen van de woningnood waaronder het opschalen naar de realisatie van 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarvan tweederde betaalbare woningen voor lage- en middeninkomens. Wet Versterking regie volkshuisvesting (verwachte inwerkingtreding medio 2026) Ook heeft het Rijk nieuwe wetgeving ontwikkeld, het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting ligt momenteel voor aan de Eerste Kamer. Zodra de wet in werking treedt is het verplicht om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen, in de vorm van een omgevingsprogramma zoals bedoeld in de Omgevingswet. In het provinciale volkshuisvestingsprogramma worden de woningbouw- en woningmarktregio’s voor Overijssel geformaliseerd.

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

Almelo: Sterke regiostad met vitale kernen Van oudsher een heerlijkheid, heeft onze gemeente zich de afgelopen twee eeuwen ontwikkeld tot een prominente werkstad. Wij zijn een sterke centrumgemeente met een regionale functie voor Noordwest-Twente, essentieel voor stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid. Ook spelen wij als gemeente een sleutelrol in de sterke woon- en werkregio Twente. Daarnaast zijn wij een krachtige economie en regionale banenmotor met ruim 49.000 arbeidsplaatsen, welke de komende jaren verder fors zal groeien. Onze gemeente heeft een uitstekende bereikbaarheid en ligt strategisch aan internationale corridors voor weg en spoor (A35, N36). Station Almelo Centraal is een belangrijk knooppunt, en de toekomstige Nedersaksenlijn versterkt deze positie. Almelo, inclusief Aadorp en Bornerbroek, bieden samen een aantrekkelijke en groenblauwe woon- en leefomgeving. Elke wijk is, net als de kernen Aadorp en Bornerbroek, een entiteit en gemeenschap op zichzelf, met een eigen sfeer, voorzieningen en unieke sociale samenhang. Het is onze ambitie om continu te werken aan een fijne woonomgeving, waarbij voldoende woningen, betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid centraal staan.

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

van een fijne stad waar men wil werken, goed kan recreëren en wonen. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen speelt daarin een belangrijke rol. → zie hoofdstuk 3

2. ONZE OPGAVEN Op basis van het bovengenoemde beleidskaders, het woningmarktonderzoek van Abf (2025), de woonzorganalyse van Companen (2025) en de uitkomsten van de werksessies met stakeholders zijn de volgende centrale opgaven op de woningmarkt naar voren gekomen. Aanvullende opgaven die voortkomen uit de Almelose bijdrage aan de landelijke verstedelijkingsopgave (ROS) zijn hier nog niet meegenomen.

Almelo heeft een rijke geschiedenis als heerlijkheid, maar met name in de laatste twee eeuwen zijn we ook een werkstad geweest. Naar verwachting zal die werkgelegenheid nog fors toenemen. Mede door de toevoeging van XL Businesspark 2 en de behoefte uit het bedrijfsleven denken we dat het aantal arbeidsplaatsen zal oplopen tot circa 55.000. Daarnaast hebben we binnen de regio Twente een ambitie om 50.000 extra arbeidsplaatsen en nieuwe werklocaties toe te voegen.

1. Stad in balans Vanuit de huidige beleidsambities waaronder de omgevingsvisie streven we in Almelo naar het bevorderen van brede welvaart voor al onze huidige en toekomstige inwoners. Brede welvaart omvat meer dan financiële welvaart; het gaat ook om de immateriële aspecten zoals toegang tot zorg, goed onderwijs, sociale samenhang en een gezonde en veilige leefomgeving. Momenteel zien we dat een deel van onze inwoners te maken heeft met uitdagingen, waarbij indicatoren zoals gemiddeld inkomen, opleidingsniveau en arbeidsparticipatie relatief laag liggen. Deze sociaal-economische verschillen zijn deels geconcentreerd in specifieke wijken en buurten. Daarom werken we aan een stad in balans, waarin alle wijken en inwoners kunnen profiteren van een sterke en veerkrachtige samenleving met gelijke kansen op brede welvaart. Daar hoort een passend en toegankelijk woningaanbod bij. → Hoofdstuk 3, 4 en 5

We kiezen voor een scherpe positionering als ‘de plek waar we bedenken en maken’ binnen de regio Twente. Binnen deze positionering ligt de focus op de hightech maakindustrie, zorg en handel, waarbij de lokale en regionale MKB een belangrijke rol spelen. Zodoende wordt er ook voortgebouwd op het bestaande economische fundament voor de stad en wordt er expliciet ruimte gereserveerd zowel de stuwende economie - met name de innovatieve hightech maakindustrie - als de verzorgende basis, waaronder de zorg. Aan de kant van de arbeidsmarkt liggen er verschillende uitdagingen. Met een dalende beroepsbevolking van 38.000 naar 34.000 door vergrijzing en minder schoolverlaters is het van groot belang om daarvoor talent van elders aan te trekken. Daarnaast vinden we het cruciaal om onze samenleving te laten profiteren van onze sterke economie. Het arbeidspotentieel binnen onze gemeente moet goed aansluiten op de sectoren en banen die we in huis hebben en/of ruimte willen bieden.

Een gezonde en toegankelijke woningmarkt voor een veerkrachtige en inclusieve economie De arbeidsmarkt in diverse sectoren staat onder druk, ook in Twente, wat het belang onderstreept van het behoud van lokaal en regionaal talent. Om hierin te voorzien, is het noodzakelijk om een passend woningaanbod te hebben voor (internationale) arbeidskrachten en talent. Een belangrijke voorwaarde voor het behoud en aantrekken van talent is de ontwikkeling

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

(Toekomstige) werknemers verlangen van hun kant niet alleen naar een passende baan, maar ook een aantrekkelijke woonomgeving. Dan gaat het onder andere om stedelijke interactie, aantrekkelijke binnenen buitenruimte voor ontspanning, toegang tot zorg en bereikbaarheid per fiets en openbaar vervoer. Dit maakt de woningopgave en het investeren in voorzieningen nog urgenter.

Accommoderen van kwalitatieve groei en de (veranderende) woningvraag Daarnaast ligt er een uitdaging in het voorzien van voldoende passende woningen en voorzieningen. De combinatie van het huidige woningtekort, de autonome groei, de afspraken uit de geactualiseerde Woondeal Twente1 en een aanvullende woningbouwprogramma in kader van de regionale verstedelijkingsopgave2 brengt een forse woningbouwopgave met zich mee. Op verzoek van de gemeente Almelo en de woningcorporaties Almelose Woningstichting Beter Wonen en Woningstichting Sint Joseph heeft Abf Research onlangs de woningmarktverkenning uit 2022 geactualiseerd op basis van de meest recente informatie en prognoses. Daarbij zijn twee scenario’s gehanteerd die we samen met de afspraken die gemaakt zijn in het kader van de geactualiseerde Regionale Woondeal Twente gebruiken als uitgangspunten voor het woningbouwprogramma. → Hoofdstuk 3.

5. Voldoende betaalbare woningen In vergelijking met Twente en andere regio’s hebben we een relatief betaalbare woningvoorraad. Ongeveer 41% van de woningvoorraad betreft sociale huurwoningen (zie kader hieronder) en tweederde van de koopwoningen valt onder de betaalbaarheidsgrens van €355.000 (prijspeil 2023). Tegelijkertijd heeft een belangrijk deel van onze samenleving in Almelo het lastig. Het gemiddeld inkomen, opleidingsniveau, de arbeidsparticipatie en daarmee de sociaal-economische status liggen in onze gemeente relatief laag. De behoefte aan betaalbare woningen blijft daarom groot en daarom willen we dat er voldoende betaalbaar aanbod beschikbaar blijft voor onze (toekomstige) inwoners. Dit wordt mede gedreven door de wens om onze jongeren, jonge talenten en arbeidskrachten te behouden en te binden aan onze gemeente en door de toename aan eenpersoonshuishoudens. → Hoofdstuk 3

4. Vergroten differentiatie woningvoorraad Naast deze sterke groei verandert de samenstelling van onze samenleving in rap tempo. De demografische transitie zorgt ervoor dat de vergrijzing en het aantal kleine (een- en tweepersoons)huishoudens toeneemt. Dit heeft onder andere een grote impact op benodigde woningtypologieën, de bereikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen in de buurten en dorpen en de inrichting van de openbare ruimte. Wij streven naar maximale differentiatie van het woningaanbod in de wijken. Waarin we inzetten op het realiseren van een bewuste mix van koop- en huurwoningen, waarin jong en oud, en verschillende huishoudenssamenstellingen, naast elkaar kunnen wonen. Hiermee realiseren we levendige, hoogstedelijke en groene woonmilieus . → Hoofdstuk 3, 4 en 5.

Van de bijna 15.800 huurwoningen in Almelo is meer dan 70% in eigendom van een corporatie en 30% in bezit van een particuliere verhuurder. De in Almelo actieve corporaties bezitten in totaal iets meer dan 11.000 huurwoningen (stand eind 2023). Beter Wonen en Sint Joseph nemen daarvan met 6.000 respectievelijk 4.700 woningen ruim 96% voor hun rekening, maar ook Woonzorg (400 woningen) en De Woonplaats (20 woningen) hebben nog corporatiebezit in Almelo. Van alle zelfstandige woningen heeft circa 90% een huur onder de hoge aftoppingsgrens van €694 p/mnd. (prijspeil 2023) en is 98% sociaal (huur beneden de liberalisatiegrens van €808 p/mnd. Corporaties hebben in Almelo daarmee relatief weinig, slechts 2%, huurwoningen in het niet-gereguleerde segment in bezit.3

1 2

Toevoegen van 5.960 woningen tot 2035 in Almelo Waarin op dit moment plek wordt gezocht voor 69.000 extra woningen

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

Bron: Abf (2025), Verkenning woningmarkt en doelgroepen Almelo 2025 - 2040

6. Bestaande woningvoorraad en toekomstbestendige wijken Het overgrote deel van de woningvoorraad van morgen staat er al. Dus als we het hebben over de woningmarkt, dan hebben we het ook in belangrijke mate over de bestaande woningvoorraad en wijken. Daar liggen verschillende opgaven. Allereerst de opgave om het aanbod en de kwaliteit van de bestaande woningen mee te laten bewegen met de veranderende woonbehoefte. Daarnaast is het belangrijk - gezien onze duurzaamheidsambities en hoge energierekeningen - om ervoor te zorgen dat ze van goede energetische kwaliteit zijn. Ook is het wenselijk om de stad meer in balans te brengen door in de wijken meer variatie te brengen qua typologie en eigendom (huur/koop). Deze variatie zorgt er ook voor dat mensen in hun huidige wijk kunnen blijven wonen wanneer behoeften veranderen. Wij streven naar leefbare buurten en wijken door de diversiteit en kwaliteit van woningen te verhogen door herstructurering van bestaande buurten, waarbij we ons in het bijzonder richten op de geleidelijke vernieuwing en verduurzaming van prioritaire wijken waar integrale wijkaanpakken voor zijn, dit zijn: Kerkelanden, Nieuwstraatkwartier, Ossenkoppelerhoek en Sluitersveld. → Hoofdstuk 4

8. Klimaatbestendige groenblauwe stad en buitengebied Net als elders in Nederland staan we ook in Almelo voor de uitdagingen van klimaatverandering. Er zijn doortastende maatregelen nodig om de klimaatcrisis het hoofd te bieden en onze leefomgeving aan te passen aan de gevolgen. Zeker met onze groeiambitie voor wonen vraagt de klimaatverandering om meer rekening te houden met het water- en bodemsysteem. Ook is er een belangrijk landelijk besluit om in 2050 aardgasvrij te zijn. Door ons gasverbruik te verminderen, dringen we de CO2-uitstoot fors terug. Tegelijkertijd zien we in de opgaven voor een klimaatbestendig Almelo ook een kans om ons als groenblauwe stad en buitengebied te onderscheiden. In onze ‘Transitievisie Warmte’ hebben we de route uitgestippeld naar een aardgasvrij Almelo. Daarnaast zijn onder andere in de Contourennotitie verschillende ambities en doelen benoemd met betrekking tot het inrichten van een (meer) klimaatadaptieve en gezonde leefomgeving. → Hoofdstuk 4

7. Kwaliteit van de leefomgeving Wonen gaat om meer dan de woning alleen. Ook de aanwezigheid van voorzieningen en een prettige en sociale leefomgeving beïnvloedt het woongeluk en de zelfredzaamheid van onze inwoners. Het faciliteren van ontmoeting versterkt bovendien het informele netwerk van buren en buurtgenoten, en bevordert daarmee de sociale interactie. Wanneer we het hebben over het bouwen van woningen, of versterken van het aanbod in onze wijken en dorpen, dan hebben we het in Almelo ook over het bouwen aan brede welvaart. Dat betekent dat we in ons volkshuisvestingsprogramma ook leefomgevingsaspecten en het belang van nabijheid van voorzieningen en groen en de toegankelijkheid van de openbare ruimte meenemen en agenderen voor onder andere de te actualiseren omgevingsvisie. → Hoofdstuk 4

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

9. Vergrijzing en zorg Het aantal inwoners van 65 jaar en ouder in de gemeente Almelo groeit van ruim 15.000 in 2023 naar bijna 20.000 in 2040. Vooral de groep ‘oudere ouderen’ groeit sterk. Daardoor neemt zowel de vraag naar zorg als de vraag naar specifieke woonvormen toe voor ouderen. Tegelijkertijd verandert het zorglandschap en zet het Rijk in op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen , dit betekent dat het Rijk inzet op een verschuiving van wonen in een instelling met zorg (intramuraal) naar langer thuis met zorg in en rond de eigen woning (extramuraal).4 Daarbij komt dat ouderen zelf vaak ook zo lang mogelijk in hun vertrouwde woning of woonomgeving willen blijven wonen.

immers hetzelfde. Bovendien is het toevoegen van geschikte woningen niet de enige oplossing, ouderen hebben vaak een geringe verhuisgeneigdheid, waarbij ook betaalbaarheid, gewenning en ‘hechting’ aan de huidige woning en wijk een belangrijke rol spelen. Daarnaast verwachten we dat door de vergrijzing de eenzaamheid onder ouderen de komende jaren toeneemt. Dit stelt ons voor de uitdaging om voldoende aandacht te hebben voor de fysieke en sociale inrichting van de leefomgeving. → Hoofdstuk 5

We zien een noodzaak voor het vergroten van de beschikbaarheid van geschikte woonvormen.5 Door woningen voor ouderen en kleinere huishoudens aan de woningmarkt toe te voegen, is de kans groot dat er verhuisbewegingen op gang komen, waardoor meer (grotere) grondgebonden woningen beschikbaar komen voor gezinnen en potentieel zorgpersoneel, terwijl ouderen kunnen verhuizen naar een woning die beter past bij hun situatie. Momenteel is er in Almelo een te gering aanbod voor senioren die willen verhuizen naar kleinere, levensloopbestendige woningen met faciliteiten in de omgeving.6 Dat betekent dat we moeten investeren in het aanbod en dat dit voldoende divers moet zijn: qua prijsklasse, qua woonconcept en ook qua ligging. Niet iedere oudere wil 4

Bron: Companen (2025), Woonzorganalyse Almelo

Regionaal zijn er afspraken gemaakt over ouderenhuisvesting in het Afsprakenkader Ouderenhuisvesting Twente (2024). Daarbij zijn twee scenario's tot 2030 gehanteerd die worden gezien als een ‘richtinggevende’ bandbreedte tot en met 2030. In de geactualiseerde Woondeal Twente heeft de gemeente Almelo zich gecommitteerd aan de basisopgave t/m 2030 als richtinggevende aantallen, het gaat daarbij om 480 nultredenwoningen, 180 geclusterde woningen en 170 zorggeschikte woningen. In de woonzorganalyse is de behoefte na 2030 in beeld gebracht. De vraag naar nultredenwoningen groeit naar verwachting van bijna 1.300 naar 1.700 in 2040. De vraag naar geclusterde woningen groeit naar 3.500 tot 4.500 in 2040. Voor geclusterde woningen ligt het huidige aanbod momenteel al lager dan de vraag. En ruim 45% van deze vraag valt in de sociale huur. Ook de vraag naar zorggeschikte woningen groeit van 660 in 2030 naar 840-1.000 in 2040. 6 Bron: Companen (2025), Woonzorganalyse Almelo

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

Dit neemt niet weg dat we ook realistisch moeten zijn binnen de context van ingewikkelde planprocedures, toegenomen bouwkosten, de energiecongestie en toenemende tekorten aan capaciteit.7 Daarom hanteren we een bruto bouwprogramma binnen een bandbreedte, waarbij we ondergrens hanteren van het actualisatie scenario uit het woonbehoefteonderzoek van Abf. Deze is gebaseerd op het midden-scenario van het meest recente woningmarktsimulatiemodel Socrates 2024. Dit model komt uit op een bruto toevoeging van circa 1.800 woningen tot en met 2030 en circa 1.300 woningen voor de periode 2031 tot 2035 (totaal ruim 3.100 woningen te realiseren woningen tot 2035). We zetten een deel van uitbreiding van de woningvoorraad in om talent te behouden en talent van buiten de regio te huisvesten.

3. GEDIFFERENTIEERDE WONINGVOORRAAD De realisatie van nieuwe woningen is cruciaal om ervoor te zorgen dat Almelo, inclusief Aadorp en Bornerbroek ook in de toekomst aantrekkelijk blijven om te wonen. Nieuwe woningen zijn nodig om ons huidige aanbod aan te vullen, te vernieuwen en beter aan te laten sluiten op de actuele vraag. Met nieuwbouw kunnen we ook een passend antwoord bieden op demografische ontwikkelingen, zoals de toenemende vergrijzing en de groei van het aantal kleinere huishoudens. Het is onze opgave om te zorgen voor meer woningen die voldoen aan de wensen en behoeften van onze huidige én toekomstige inwoners.

Om rekening te houden met planuitval houden we daarbij rekening met 30% extra woningbouwplannen, conform de afspraak uit de geactualiseerde Woondeal Twente. We komen in totaal als basisambitie voor de woningbouwprogrammering op minimaal 4.070 woningen, zie figuur 1. We hebben op dit moment ruim 6.400 woningen in de programmering zitten, zie bijlage 2.

Waar zetten we op in? Ambitieus woningbouwprogramma Binnen de regio Twente en met de provincie Overijssel is begin 2025 afgesproken dat we tot en met 2035 5.960 woningen (bruto) aan de woningvoorraad toevoegen, waarvan 3.260 in de periode 2024 tot en met 2030. Dit gaat om een bruto toevoeging van gemiddeld circa 470 woningen per jaar, wat een forse toename betekent ten opzichte van de woningbouwproductie van de afgelopen jaren. Dit betekent dat we inzetten op het verhogen van het bouwtempo. Op dit moment wordt er binnen de regio Twente gewerkt aan een regionale verstedelijkingsstrategie voor in totaal 69.000 woningen tot 2050. Dit kan betekenen dat we te maken krijgen met een extra regionale opgave. Deze zal meegenomen worden in de actualisatie van de omgevingsvisie.

De woningen zullen grotendeels gebouwd worden in Almelo. Voor de kernen Aadorp en Bornerbroek zijn er in 2025 gebiedsvisies vastgesteld. Deze gebiedsvisies zijn richtinggevend voor de toekomstige ontwikkelingen tot (2040). Deze woningbouwambities en aantallen per locatie nemen we in dit volkshuisvestingsprogramma over. Waarbij voor Aadorp wordt ingezet op de realisatie van 300 - 400 woningen tot 2040 en in Bornerbroek op 200 - 400 woningen. In Aalanderveld circa 3.000 woningen en in de Spoorzone circa 2.200 tot 2035 in het ontwikkelgebied Westerdok, Achter de Molen en Kerkelanden.

Gezien de druk op de woningmarkt en grote lokale en regionale woningbouwopgave conformeren we ons aan deze ambitie en afspraken.

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

In de geactualiseerde Woondeal Twente zijn woningbouwvoorwaarden opgenomen. We zien deze voorwaarden als randvoorwaardelijk om onze woningbouwdoelen te bereiken.

Vergroten differentiatie woningvoorraad We streven ernaar om een evenwichtige stad te zijn, een ‘stad in balans’ met een focus op kans voor iedereen, een goede leefbaarheid en kwaliteit van leven. In de Contourennotitie van de te actualiseren omgevingsvisie is daarbij een nadrukkelijke link gelegd met de woningbouwopgave. Woningbouw kan immers een vliegwiel zijn voor sociale en sociaal-economische ambities. Een evenwichtig en gevarieerd woningvoorraad in typologieën, woonmilieus, eigendomssituatie en prijsklasse en evenredige verdeling sociale huurwoningen over alle wijken is daarom een programmatisch uitgangspunt van het volkshuisvestingsprogramma.

Ambitie (bovengrens)

T/m 2030

2031 t/m 2035

Totaal

3.260

2.700

5.960

3.260

2.700

5.960

T/m 2030

2031-2035

Totaal

Scenario actualisatie woningmarktonderzoek Abf

1.820

1.310

3.130

30% plancapaciteit uitval

550

390

940

2.370

1.700

4.070

Woondeal Twente8 Almelo RSIA/ROS (2026) Totaal Basis (ondergrens)

Totaal

Bij de uitbreiding van de woningvoorraad benutten we de ruimte die we in het bestaande bebouwde gebied hebben. Het uitgangspunt is nu dat circa 25% van de netto toevoegingen in uitbreiding (stadsrand, uitleg, suburbaan) en circa 75% binnenstedelijk plaatsvindt voor de periode 2021 t/m 2030. Voor de periode 2030 t/m 2034 trekken we deze lijn in het volkshuisvestingsprogramma door. Waar mogelijk voegen we dus nieuwe typologieën toe in wijken met een eenzijdige woningvoorraad. In wijken met relatief veel sociale huurwoningen of relatief veel eigen woningbezit werken we met de woningcorporaties aan een meer evenwichtige opbouw van de woningvoorraad. Een bijzondere opgave ligt ook in onze binnenstad. In ‘Koers voor de binnenstad (2019)’ is gekozen voor het vergroten van de mix wonen, werken, winkelen en recreëren in drie transformatiegebieden. Het herbestemmen van (leegstaand) vastgoed is een van de mogelijkheden om woningen toe te voegen. We zetten in op kwalitatieve en toekomstbestendige woningen. Om de ontwikkeling echter niet onnodig complex te maken, kan in overleg worden afgeweken van de gestelde gebruiksoppervlakten voor innovatieve woonvormen, woonzorg en bouwen voor kwetsbare doelgroepen en

Figuur 1. Kwantitatief woningbouwprogramma gemeente Almelo 8

De Woondeal loopt van 2025 tot en met 2035 (5.960 woningen). Dit getal is een inschatting op basis van de te verwachten te realiseren woningen in de periode 2025 tot en met 2035.

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

flexwonen, conform de beleidsnotitie minimale gebruiksoppervlakte wooneenheden.

te laten stromen, zodat er met hun huidige woning weer een verhuisketen op gang kan komen.

Inzetten op doorstroming én jonge huishoudens De huidige woningmarkt zit op slot. Door strategische woningbouw voorzien we in de veranderende behoeften als gevolg van demografische ontwikkelingen. Met nieuwe woningtypen vullen we niet alleen het huidige tekort aan, maar spelen we direct in op de actuele vraag en de specifieke woonwensen en eisen van zowel onze huidige als onze toekomstige inwoners van Almelo. Simpelweg meer woningen bouwen voor de actuele vraag is niet de volledige oplossing. Wanneer nieuwbouw leidt tot beweging in de bestaande voorraad kunnen er meer huishoudens verhuizen naar de woning die past bij hun situatie en budget.

Inzetten op betaalbare woningen De behoefte aan betaalbare woningen is groot. Binnen de geactualiseerde regionale woondeal Twente, de Nationale Woon- en Bouwagenda en aanstaande wet Versterking regie volkshuisvesting is afgesproken dat in beginsel in alle gemeenten 30% van de bruto woningbouwopgave dient te worden gerealiseerd in de sociale huur, 40% in de middenhuur en betaalbare koop en 30% in de vrije sector (30-40-30 principe). In Almelo hebben we de situatie dat we al veel betaalbare huurwoningen binnen de gemeente hebben. Ongeveer 45% van onze voorraad (15.800 woningen) bestaat uit huurwoningen, waarvan ruim 70% in eigendom van een corporatie en 30% in bezit van een particuliere verhuurder9. Dit aandeel ligt veel hoger dan onze omliggende gemeenten. Als gemeente werken binnen de regio naar een meer evenwichtige verdeling en zetten we met de woningcorporaties tegelijkertijd in op een gebalanceerde voorraad in de wijken en dorpen.

De sleutel tot een gezonde en dynamische woningmarkt ligt daarom in strategisch programmeren: het bewust sturen op de realisatie van de juiste woningen, op de juiste plek, voor de juiste doelgroep. Daarom willen we nieuwbouw ook inzetten voor het op gang brengen van doorstroming. Dit betekent dat we ons niet primair richten op de vraag van de individuele zoeker, maar op het creëren van een positief domino-effect in de hele verhuisketen. Elke passende nieuwbouwwoning die we realiseren voor een senior of emptynesters, brengt potentieel een grotere eengezinswoning op de markt. Deze woning komt vervolgens beschikbaar voor een doorstromend gezin, dat op zijn beurt weer een huis achterlaat dat ideaal is voor starters.

De geactualiseerde woondeal Twente biedt hiervoor ook ruimte. Conform de regionale afspraken zetten we in op twee derde betaalbare woningen, waarvan minimaal 40% in de goedkope koop, middeldure koop en middenhuur. In kader van de stadsbrede afspraken met de woningcorporaties is afgesproken dat de partijen streven naar een ‘stabiele voorraad sociale huurwoningen’ in geheel Almelo, met als referentie de situatie per 1 januari 2021. Kwantitatief is nu de lijn van gemeente en woningcorporaties dat de komende jaren geen stijging van de sociale huurvoorraad gaat plaatsvinden ten opzichte van de voorraad per 1-1-2021. Gezien de toegenomen behoefte zullen we hierover nieuwe afspraken moeten maken. Voorlopig uitgangspunt daarbij is dat de bruto

Dat betekent dat we, in lijn met de Woonvisie Almelo 2020-2030 (2021), in ons woningbouwprogramma de komende jaren extra accenten gaan leggen op aantrekkelijke, levensloopbestendige appartementen en nultredenwoningen. Op deze manier kunnen huishoudens die nu in een te grote woning wonen een volgende stap zetten. Daarnaast zetten we naast een stevig betaalbaar woningbouwprogramma ook in op dure woningen, om huishoudens die de middelen hebben van een middeldure woning door

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

Het ABF-woningmarktonderzoek (Abf, 2025) schat in dat 41% van de totale woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen, deze woningen zijn in eigendom van woningcorporaties en particuliere verhuurders.

nieuwbouwopgave in totaal minimaal 20% uit sociale huurwoningen bestaat. Definitie

Betaalbaar

Aandeel bruto woningbouw programma

Sociale huur Maximaal € 932,93

20-30%

Middenhuur € 932,93 en € 1228,07

10-15%

Goedkope koop < € 325.000

10-20%

Middeldure koop € 325.000 - € 420.000

20-25%

Dure huur > € 1.228,07

0-5%

Dure koop > € 420.000

25-30%

beschikbare ruimte schaars. Daarbij komt dat de werkelijke woonkwaliteit niet zit in de bouwvorm, maar in het woonconcept. Waar het om gaat, is de kwaliteit van de leefomgeving en de manier waarop we de buitenruimte – zowel privé als collectief – benutten. Een slim ontworpen appartementencomplex met een weelderige, gedeelde daktuin en ruime, groene terrassen kan een veel hogere belevingswaarde bieden dan een traditioneel rijtjeshuis met een betegelde postzegeltuin. Daarnaast kan een grondgebondenconcept prima huis bieden aan kleine huishoudens die bijvoorbeeld een buitenruimte deels collectief willen delen. We zien het dan ook vooral als een ontwerp- en ontwikkelopgave om voor verschillende doelgroepen in verschillende gradaties van stedelijkheid oplossingen te vinden voor de gewenste buitenruimte.

Aandeel bruto woningbouw programma

70%

Regie op differentiatie We gebruiken deze nieuwe ontwikkelingen ook om de bestaande wijken beter in balans te brengen. Om regie te voeren op de gewenste differentiatie gaan we op basis van dit volkshuisvestingsprogramma een beoordelingskader op gebiedsontwikkelingen ontwikkelen voor nieuwbouwplannen. We geven aan welke criteria vanuit volkshuisvesting belangrijk zijn om nieuwbouwplannen te ‘toetsen’. Denk daarbij onder meer aan gewenste woningtypen, prijssegmenten, locaties, nieuwe woonconcepten, een relatie met de nabijheid van voorzieningen.

Duur

30%

Ruimte voor nieuwe woonvormen Wij zien een toenemende behoefte aan nieuwe woonvormen zoals co-living projecten, collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en nieuwe woonvormen voor jongeren. Om tegemoet te komen aan de veranderende woonbehoeften en de toenemende vraag naar innovatieve en duurzame woonconcepten, zetten we in op het voldoende (planologisch) ruimte geven aan bijzondere woonvormen. We zijn bereid om, met behoud van een goede ruimtelijke ordening, maatwerk te leveren en af te wijken van normen op het gebied van bijvoorbeeld oppervlakte, welstand of parkeren, mits het initiatief aantoonbaar bijdraagt aan doelen op het gebied van duurzaamheid en sociale cohesie.

Tabel 1. Woningbouwsegmentering. Prijspeil 2026. Indexatie vindt jaarlijks plaats op basis van de landelijk vastgestelde prijsgrenzen.

Grondgebonden én gestapeld Op basis van het woningmarktonderzoek van Abf komt grofweg een gewenst programma van 70% grondgebonden woningen en 30% gestapelde woningen in de nieuwbouw naar voren. Als gemeente dagen we onszelf, de initiatiefnemers, markt maar ook onze inwoners uit daarbij uit wat breder te kijken. De woningbouwopgave is immers zo groot en de

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

verstedelijkingsstrategie Twente, gaan we met de woningcorporaties bekijken wat dit betekent voor de Stadsbrede afspraken tot 2040. Indien nodig gaan we die gezamenlijk actualiseren.

Vergroten kleefkracht en aantrekkelijkheid Almelo positioneert zich in de Contourennotitie actualisatie omgevingsvisie Almelo scherp als ‘de plek waar we bedenken en maken’ binnen de regio Twente. De focus ligt hierbij op de (high-tech) maakindustrie, zorg en handel. De verwachte forse groei van het aantal arbeidsplaatsen, in combinatie met een dalende beroepsbevolking, maakt het aantrekken en behouden van talent van cruciaal belang.

Behouden en aantrekken van (internationaal) talent en werknemers

Een sterke economie vereist een passende beroepsbevolking en een aantrekkelijke woonomgeving. Daarom zetten we in op het vergroten van de kleefkracht van Almelo. Dit doen we door het woningaanbod en de woonkwaliteit nadrukkelijk af te stemmen op de behoeften van huidige en toekomstige werknemers, met aandacht voor stedelijke interactie, een aantrekkelijke leefomgeving en goede bereikbaarheid. De woningopgave is daarmee een belangrijk instrument om de economische ambities en de aansluiting met onderwijs en arbeidsmarkt te versterken.

We volgen de strategie en uitvoering van de Arbeidsmarktstrategie Almelo. Daarnaast gaan we in gesprek met het bedrijfsleven over het aanbieden van de juiste woning en woonomgeving voor hun (toekomstige) werknemers en over de rol van het bedrijfsleven hierin. Momenteel wordt door bureau Springco een onderzoek uitgevoerd naar woonprofielen voor talent. We willen daarmee de woonwensen van nieuwe (jonge) inwoners in kaart brengen voor de diverse ontwikkellocaties.

Wat gaan we doen?

We actualiseren onze visie op het wonen in de omgevingsvisie We actualiseren onze visie op het wonen bij de actualisatie van de omgevingsvisie in 2026.

We denken proactief mee aan de realisatie van nieuwe woonvormen

Denk bijvoorbeeld aan collectieve woonconcepten, knooperven en nieuwe woonvormen voor jongeren. Als een initiatief bij ons binnenkomt, denken wij proactief mee over de haalbaarheid en de mogelijk geschikte locatie voor de ontwikkeling. Daarbij zien we kansen in het realiseren van modulair en flexibel bouwen zodat woningen ook in de toekomst aan te passen zijn. Het doel is om de komende

We gaan samen met de woningcorporaties in gesprek over stadsbrede afspraken 2.0 Gezien de geactualiseerde ambities van de regionale woondeal Twente, Contourennotitie en aanstaande

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

jaren ten minste enkele van deze vernieuwende woonvormen te realiseren.

We zetten in op een compacte en leefbare stad

We willen zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte. Met het oog op een compacte en leefbare stad leggen we bij voorkeur de komende vijf jaren prioriteit op het toevoegen van woningen in de bestaande wijken en groenstedelijk wonen zoals Aalanderveld. Voor de contouren voor stedelijk wonen geldt het principe van de Woonvisie Almelo 2020-2030 en het raadsbesluit (2023) waarin besloten is om voor het uitbreiden van het programma stedelijk wonen de focus te leggen op de sleutelprojecten. In de omgevingsvisie wordt dit geactualiseerd en bepaald of ook in andere gebieden focus gewenst is.

We voeren regie op voldoende differentiatie woningtypen in woningbouwplannen We willen beter sturen op de prioritering van een woningbouwplan en de kwaliteit van de woningen en woonomgeving, dit doen we door middel van gebiedsgerichte programma’s in de omgevingsvisie (momenteel wordt de omgevingsvisie geactualiseerd).

We sturen waar mogelijk op contractuele verplichtingen voor initiatiefnemer op het woningbouwprogramma

Wij zijn terughoudend bij toevoegen van woningen in het buitengebied / herbestemmen VAB’s

Dit betekent dat we omgevingsplannen en -wijzigingen pas in procedure brengen als het plan helder is. Ook kunnen we gebieden ontwikkelen in meerdere fases, zonder de toekomst van het hele plangebied al vast te leggen. Wanneer partijen een afgegeven bouwvergunning niet benutten, overwegen wij gebruik te maken van de wettelijke mogelijkheden voor het intrekken van de vergunning. Om de voortgang te waarborgen, stellen wij strakke realisatietermijnen vast. Ook nemen wij bij actief grondbeleid een bouwplicht op in de afspraken die we maken met de ontwikkelende partij.

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

We zetten ons in op het vitaal houden van het platteland. We zijn ons bewust van de aantrekkingskracht van het buitengebied voor functies zoals zorg en recreatie. Enerzijds kunnen deze functies geschikt zijn voor een landelijke omgeving, anderzijds kunnen deze functies ook tot onwenselijke situaties leiden. We maken daarom bij herbestemming een zeer zorgvuldige afweging om overlast te voorkomen. Daarnaast denken we na over het onttrekken van vastgoed en de uitruil van grond omdat de huidige agrarische bestemming soms onder druk staat. We onderzoeken in kader van de omgevingsvisie of een bredere ‘rood voor

rood’ regeling nieuwe functies in het buitengebied een kans kan geven, zonder dat dit ten koste gaat van de aanwezige kwaliteiten. Dit is niet van toepassing voor gebieden waar gebiedsvisies voor zijn vastgesteld.

We continueren het aanbieden van de starterslening om de toegang tot de koopwoningmarkt voor koopstarters te verbeteren. In samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland wordt aanvullende financiering geboden aan inwoners die hun eerste woning kopen. De starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis en het maximale bedrag dat de koopstarter kan lenen op basis van de Nationale Hypotheek Garantie. Hiermee wordt de aankoop van een woning bereikbaar voor huishoudens die momenteel over onvoldoende leencapaciteit beschikken maar wel over voldoende draagkracht beschikken om op termijn de woonlasten te dragen.

We stimuleren de ontwikkeling van flexwoningen als aanvulling op de reguliere woningmarkt Wij stimuleren flexwoningen als tijdelijke en betaalbare aanvulling op de woningmarkt om de druk op de reguliere woningmarkt te verlichten en snel in een acute woningbehoeften te voorzien. We zien vooral kansen voor het (tijdelijk) huisvesten van brede doelgroepen, waaronder lokale spoedzoekers, starters, studenten en statushouders. Onze voorkeur gaat daarbij uit naar modulaire of herbruikbare woningen om herplaatsing elders mogelijk te maken. De woningcorporaties beschouwen we daarbij als belangrijke partners.

We ondersteunen koopstarters via de starterslening

Sturing op wooncirkels voor senioren

Wooncirkels zijn specifieke gebieden waar inwoners, woonpartijen, welzijns- en zorgorganisaties nauw samenwerken om zelfstandig wonen voor iedereen met een zorg- of ondersteuningsvraag mogelijk te maken. Binnen deze cirkels wordt actief gestuurd op het slim clusteren van diverse woningtypen (met name levensloopbestendige en zorggeschikte woningen) en ‘haal- en brengfuncties’, wat betekent dat belangrijke voorzieningen en diensten gemakkelijk bereikbaar zijn, vaak op loop- of fietsafstand. Bij de inrichting van de openbare ruimte is er tevens aandacht voor een toegankelijke en dementievriendelijke woonomgeving, het stimuleren van ontmoeting en preventieve ondersteuning

We bieden ruimte voor toepassing van conceptueel bouwen Conceptueel bouwen biedt mogelijkheden om sneller en betaalbaar te bouwen (denk aan houtskelet- en prefab bouw). We zien het als een efficiënt alternatief voor de traditionele bouwwijze. Door deze aanpak kan er sneller, slimmer en goedkoper worden gebouwd, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van de woningen.

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

door mensen die in dezelfde buurt wonen (voorzorgcirkels) zoals bedoeld in de motie “Preventie ontwikkeling Voorzorgcirkels als antwoord op vergrijzing” (november, 2025). Verdere definiëring en uitwerking van de wooncirkels volgt in de actualisatie van de omgevingsvisie.

Tweejaarlijkse monitoring en evaluatie van de woningmarkt en woningvoorraad

We volgen de ontwikkelingen op de woningmarkt in Almelo nauwkeurig. Het kan hierbij gaan om leegstand en prijsverandering óf om nieuwe of veranderende wetten en regels die invloed hebben op de markt. Indien nodig passen wij onze woningbouwambities en het volkshuisvestingsprogramma hierop aan.

We stimuleren doorstroming door diversiteit van het woningaanbod te vergroten in de wijk Doorstroming is immers sterk afhankelijk van passende alternatieven. In onze woningbouwprogrammering en gebiedsontwikkelingen houden we er rekening mee dat ze een bijdrage leveren aan de vergroting van de diversiteit aan woningtypen en beschikbare prijssegmenten in een wijk, zodat mensen wat te kiezen hebben en eventueel door kunnen stromen.

We helpen de doelgroep doorstromers, samen met de woningcorporaties en andere ontwikkelende partijen We doen een onderzoek naar verhuisbelemmeringen (o.a. onbekendheid met zoeksystemen en het mogelijke stress die mensen ervaren) bij onze inwoners, welke zich in het bijzonder richt op empty nesters en senioren. We brengen barrières en oplossingsrichtingen in beeld. Vervolgens bepalen we gezamenlijk hoe deze weg te nemen zijn, zoals door begeleiding van doorstroomcoaches.

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

is zullen we tot 2030 geen nieuwe wijken agenderen voor grootschalige herstructurering. Wel gaan we de komende jaren met de woningcorporaties en inwoners kijken waar investeringen na 2030 gewenst zijn. Onze overkoepelende ambitie om op stadsniveau twee derde betaalbare woningen te bouwen (zie boven), blijft hierbij leidend.

4. TOEKOMSTBESTENDIGE WIJKEN EN WONINGVOORRAAD De kwaliteit van onze bestaande woningen en de leefbaarheid in de Almelose wijken zijn cruciaal voor het woongenot van onze inwoners. En het overgrote deel van de woningvoorraad van morgen staat al in onze wijken en dorpen. We focussen ons daarom in ons woonbeleid niet alleen op nieuwbouw, maar hebben ook volop aandacht voor de bestaande voorraad in bestaande buurten.

Waar zetten we op in? Stad in balans: sturen op een evenwichtige mix in de Almelose wijken Voor alle wijken in Almelo streven we naar een gevarieerde bevolkingssamenstelling, met een gezonde mix van inkomens, leeftijden en achtergronden. Een divers woningaanbod – met huur en koop in verschillende prijsklassen – is essentieel om dit te bereiken. Door te zorgen voor variatie in woningtypes en -prijzen, maken we het voor verschillende groepen mogelijk om in dezelfde buurt een thuis te vinden.

Verduurzamingsopgave in de bestaande stad Als gemeente hebben we in onze Warmtevisie vastgelegd dat we uiterlijk in 2050 aardgasvrij zijn, waarbij isolatie (aardgasvrij-ready) een belangrijke eerste stap is. In de bestaande woningvoorraad van Almelo ligt een aanzienlijke opgave op het gebied van verduurzaming. Veel woningen hebben een laag energielabel, met name de particuliere koop- en huurwoningen die voor 1980 zijn gebouwd.

Omdat het grootste deel van onze woningvoorraad al vastligt, zien we nieuwbouw als het belangrijkste instrument om de balans in onze wijken te verbeteren. Vanzelfsprekend zijn de mogelijkheden voor nieuwbouw niet in elke buurt gelijk, bijvoorbeeld door een gebrek aan beschikbare grond. Daarom hanteren we al jaren een aanpak op maat. In wijken waar de draagkracht lager is en er al veel sociale huur staat, zetten we in op de toevoeging van betaalbare en duurdere koopwoningen. Omgekeerd willen we in buurten met overwegend duurdere koopwoningen juist meer sociale huur en betaalbare koop realiseren. Om dit te bereiken, werken we met onze woningcorporaties gebiedsgericht aan herstructurerings en transformatieopgaven, zoals in Kerkelanden Ossenkoppelerhoek, Nieuwstraatkwartier, Sluitersveld. Daarnaast werkt woningcorporatie Beter Wonen momenteel aan een visie op de wijk De Riet. Omdat de opgave fors

Volkshuisvestingsprogramma Almelo 2026-2035

Om de duurzaamheidstransitie in onze stad te versnellen, leggen we een sterke focus op het verduurzamen van de bestaande woningen in Almelo. We helpen particuliere woningeigenaren actief op weg, met speciale aandacht voor de woningen met energielabel E, F of G. Door hen te 'ontzorgen' en te adviseren, maken we de stap naar een energiezuiniger huis makkelijker en helpen we de energierekening betaalbaar te houden.

De Almelose woningcorporaties hebben de afgelopen jaren al grote stappen gezet, waardoor het aantal woningen met een zeer laag energielabel (E, F of G) sterk is gereduceerd. Voor de resterende woningen staan investeringen gepland. Conform de landelijke afspraken is het doel dat er in 2028 geen woningen met deze lage labels meer zijn, tenzij ze gesloopt worden voor nieuwbouw.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Almelo&id=d1a1d652-3994-4c36-9457-526fb275fa9f