7 Vaststelling Wijzigingsplan Peppellaan 37
Tekst van het document
Gemeente Almelo
Raadsbrief ter informatie
Postadres: Gemeente Almelo Postbus 5100 7600 GC Almelo
Aan de raad van de gemeente Almelo Bijlage
Doorkiesnummer
Behandeld door W. Hilbink
Datum 04 juli 2023
Onderwerp Vaststelling Wijzigingsplan Peppellaan 37
Geachte leden van de raad, Wij hebben besloten het wijzigingsplan voor het perceel Peppellaan 37 in Aadorp vast te stellen. Hiermee geven we concreet uitvoering aan een besluit dat we op 1 maart 2022 hebben genomen. Op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan “Aadorp Noord” geldt voor het perceel een woonbestemming met een functieaanduiding ‘dart-/biljartvereniging toegestaan’. Deze functieaanduiding maakt in de loods achter de woning de vestiging van een biljart- of dartvereniging mogelijk, hetgeen er ook lange tijd gevestigd is geweest. Vanwege de onduidelijkheid die deze aanduiding met zich mee bracht over wat wel en wat daar nu planologisch juridisch niet was toegestaan, hebben wij het wenselijk geacht deze aanduiding van het perceel te verwijderen. Het bestemmingsplan “Noord Aadorp” bevat een specifieke wijzigingsbevoegdheid waar het college gebruik van heeft kunnen maken. Vaststelling van het wijzigingsplan is daarmee een bevoegdheid van het college. Met het vastgestelde wijzigingsplan wordt de aanduiding ‘biljart-/dartvereniging toegestaan’ van het perceel verwijderd. Het wijzigingsplan heeft als ontwerp zes weken ter inzage gelegen. Ten aanzien van het wijzigingsplan zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt. Het college heeft het wijzigingsplan ongewijzigd vastgesteld.
Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Almelo, de secretaris, de burgemeester,
F.W. van Ardenne
Pagina 1 van 1 Raad - 2307801 DCS - 2383990
A.J. Gerritsen
Wijzigingsplan Peppellaan 37 NL.IMRO.0141.WP00005
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Toelichting
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
1
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 De bij het plan behorende stukken 1.3 Ligging van het plangebied 1.4 Huidige planologische situatie 1.5 Planbeschrijving 1.6 Leeswijzer
3 3 3 3 3 4 4
Hoofdstuk 2 Beleidskader
6
Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten
7
Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten
8
Hoofdstuk 5 Juridisch bestuurlijke aspecten 5.1 Inleiding 10 5.2 Juridische systematiek 5.3 Beschrijving per bestemming
10
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
14
Hoofdstuk 7 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze
15
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
10 11
2
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Voor het bijgebouw achter op het perceel Peppellaan 37 te Aadorp geldt op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan “Noord Aadorp” een functieaanduiding ‘Biljart/dartvereniging toegestaan’. Met de eigenaren van dit perceel is besproken dat deze aanduiding met een wijziging van het bestemmingsplan wordt verwijderd van het perceel. Hierna mag de loods uitsluitend worden gebruikt ten dienste van de woonbestemming. Het college heeft besloten gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid zoals deze is opgenomen in bestemmingsplan "Noord Aadorp". In artikel 15.7 van dat plan is opgenomen dat Burgemeester en Wethouders bevoegd zijn het plan te wijzigen in die zin dat de aanduiding “biljart/dartvereniging toegestaan” van het betreffende perceel wordt verwijderd. Voorwaarde is dat van de mogelijkheden welke gegeven zijn door de aanduiding op het betreffende perceel, geen gebruik meer wordt gemaakt. Dat is in deze situatie het geval. Het wijzigingsplan sluit verder aan op de planologische mogelijkheden zoals deze al op basis van het geldende bestemmingsplangelden. In voorliggend wijzigingsplan is evenwel het planologisch regime van nadien in werking getreden parapluplannen "Wonen" (vastgesteld op 23 maart 2020) en "Parkeren" (vastgesteld op 5 juni 2018) verwerkt.
1.2 De bij het plan behorende stukken Het wijzigingsplan "Peppellaan 37" bestaat uit de volgende stukken: 1. regels; 2. verbeelding; Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven. Het wijzigingsplan bevat geen bijlagen.
1.3 Ligging van het plangebied Het perceel Peppellaan 37 te Aadorp bevindt aan de noordkant van Aadorp.
d
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
3
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
1.4 Huidige planologische situatie Voor het plangebied gelden, tot het van rechtskracht worden van het onderhavige bestemmingsplan, de volgende plannen: <0000> <0000> <0000>
Bestemmingsplan "Noord Aadorp" (onherroepelijk op 13 mei 2009) Parapluplan "Parkeren" (vastgesteld op 5 juni 2018) Parapluplan "Wonen" (vastgesteld op 23 maart 2020)
De omgeving van het plangebied kenmerkt zich hoofdzakelijk als een woonbuurt met veel vrijstaande woningen. Het plangebied is gelegen aan de rand in de overgang tussen dorps en landelijk gebied.
1.5 Planbeschrijving Met de eigenaren van het perceel is overeengekomen dat de functieaanduiding, waarmee een biljarten dartvereniging in de loods op het perceel is toegestaan, wordt verwijderd. Het gebruik als zodanig is inmiddels beëindigd en om de mogelijkheid van hervestiging van deze functie weg te nemen, wordt de aanduiding permanent uit het bestemmingsplan weggenomen. In het geldende bestemmingsplan “Noord Aadorp” kent het perceel Peppellaan 37 de bestemming ‘Woondoeleinden A’ met op de verbeelding de functieaanduiding ‘Biljart/dartvereniging toegestaan’. In artikel 15.7 van dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op basis van dat artikel zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat de aanduiding “biljart/dartvereniging toegestaan” van het betreffende perceel wordt verwijderd. Voorwaarde is dat de loods niet meer in gebruik is door een biljart- en/of dartvereniging. Op dit moment is de loods niet meer in gebruik ten behoeve van een biljart- of dartvereniging. In de nieuwe planologische situatie is uitsluitend de aanduiding ‘biljart-/dartvereniging toegestaan’ verwijderd van de verbeelding, waardoor dit gebruik niet langer tot de mogelijkheden behoort en de loods uitsluitend nog gebruikt mag worden ten dienste van de woonbestemming. Dat betekent als berging, garage of opslagruimte ten behoeve van de bijbehorende woning.
Commercieel bedrijfsmatig gebruik voor derden is in strijd met de woonbestemming.
1.6 Leeswijzer De plantoelichting geeft een toelichting op het wijzigingsplan, maar maakt geen (juridisch bindend) deel uit van het wijzigingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Beleidskader Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten Hoofdstuk 5 Juridisch bestuurlijke aspecten Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 7 Vooroverleg, inspraak en zienswijzen In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit wijzigingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en de huidige bestemmingsplannen die nu gelden. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit wijzigingsplan is opgesteld. In hoofdstuk 2 wordt het beleid beschreven dat van toepassing is en wordt aangegeven of de voorgenomen planologische wijziging daar op aansluit. In hoofdstuk 3 wordt de impact van het plan op de relevante omgevingsaspecten beschreven. In
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
4
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
hoofdstuk 4 worden algemene uitgangspunten voor het wijzigingsplan beschreven. In hoofdstuk 5 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding. In hoofdstuk 6 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 7 geeft de wijze van en resultaten omtrent de inspraak.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
5
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Hoofdstuk 2 Beleidskader Voor de wijk Aadorp Noord zijn geen veranderingen op korte termijn voorzien. Er is om die reden binnen de bestaande vastgestelde beleidskaders weinig beleid dat specifiek gericht is op wijzigingen en ontwikkelingen in de wijk. Dit blijkt mede uit de samenvatting en benoeming van relevante beleidsvisies in de onderstaande opsomming. In verschillende beleidsstukken is wel aangegeven welke positie het plangebied binnen de stad Almelo heeft. Bovendien is de impact op de omgeving en op de diverse beleidsvelden, gelet op de beperkte omvang en ondergeschiktheid van de planologische wijziging als gevolg van het wijzigingsplan, zo gering dat het geldend beleid, rijks-, provinciaal, regionaal of gemeentelijk beleid, geen belemmering vormt voor dit wijzigingsplan.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
6
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten Bestemmingsplannen dienen periodiek te worden herzien. Naar aanleiding van onder andere verouderde planregels, veranderd daadwerkelijk gebruik van terreinnen, nieuwe wetgeving en veranderde inzichten. Het plangebied betreft een perceel in Aadorp Noord. Het betreft een woongebied en de planologische wijziging waar voorliggend wijzigingsplan op ziet verwijderd uitsluitend een aanduiding van het perceel. Met verwijdering van de specifieke aanduiding wordt een intensiever gebruik van het perceel, met de nodige impact op de omgeving, juridisch planologisch onmogelijk. Dit heeft uitsluitend een positief effect op de omgeving. Dit betekent dat voorgenomen planologische wijziging geen negatieve impact op de omgeving heeft en ook niet door relevante omgevingsaspecten wordt belemmerd. Het betreft uitsluitend een beperking van het gebruik en het plan biedt geen bouw- en gebruiksmogelijkheden die op dit moment in het huidige of voorheen geldende regime niet ook al mogelijk waren. Conclusie Geen van de relevante omgevingsaspecten, zoals milieu, fysieke en externe veiligheid, luchtkwaliteit, geluid, bodemkwaliteit, flora en fauna, water en archeologie, vormen een belemmering voor vaststelling van dit wijzigingsplan en ook heeft de planologische wijziging geen negatieve impact op een van deze omgevingsaspecten.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
7
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten In dit hoofdstuk komen de uitgangspunten die ten grondslag aan het wijzigingsplan liggen, aan de orde. Actualisatie Doordat het plan onderdeel uitmaakt van de actualisatieslag van alle bestemmings- en wijzigingsplannen, is zoveel mogelijk aangehaakt bij de algemene wijze bestemmen. Dit om een zo uniform mogelijk beleid te voeren, waardoor inzichtelijker is voor de gebruiker (zowel de plantoetser vanuit de gemeente, als ook de inwoners van Almelo) wat de mogelijkheden zijn voor gebruik en bebouwing. Hierbij wordt echter wel opgemerkt dat, ondanks dat er sprake is van een uniforme bestemmingswijze, er altijd sprake is van maatwerk. Dit betekent dat er altijd verschillen aanwezig kunnen en zullen zijn tussen soortgelijke bestemmingen in verschillende wijken/gebieden van Almelo. Het doel van het wijzigingsplan is het huidige gebruik van gronden te handhaven en verder te ontwikkelen. Ongewenste ontwikkelingen worden voorkomen en ontwikkelingen die overeenstemmen met de uitgangspunten worden gestimuleerd. Voor dit wijzigingsplan zijn de bestaande situatie en de vigerende bestemmingsplannen uitgangspunt. Dit betekent dat overwegend de bestaande situatie wordt vastgelegd. Hierbij wordt rekening gehouden met de huidige (milieu)regelgeving en (eventuele) veranderingen die hebben plaatsgevonden sinds de opstelling van het vigerende bestemmingsplan.
Daar waar flexibiliteit in de regelgeving mogelijk is, is dit toegepast. Gebruik van afwijkingsmogelijkheden Bij het maken van dit bestemmingsplan is onderzocht in hoeverre het nog wenselijk is de veelheid van afwijkingsbepalingen, zoals deze in de oude bestemmingsplannen waren opgenomen, opnieuw in dit bestemmingsplan op te nemen. Naar aanleiding hiervan is besloten om indien mogelijk, zoveel mogelijk de afwijkingsmogelijkheden (die in de praktijk altijd werden verleend) bij recht toe te staan. Dit heeft geleid tot de volgende belangrijke wijzigingen: Geen kappen op bijbehorende bouwwerken Om ervoor zorg te dragen dat er voldoende openheid in de bebouwing blijft bestaan, wordt het bij recht toestaan van een kap op bijbehorende bouwwerken niet meer wenselijk bevonden. In het voorliggende bestemmingsplan zijn de regels dan ook zo opgesteld, dat het realiseren van een kap alleen op vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij recht wordt toegestaan. Er is echter wel een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om, indien wenselijk, realisatie van een kap op aangebouwde bijbehorende bouwwerken mogelijk te maken. Hierbij is het belangrijk dat aangebouwde bijbehorende bouwwerken ondergeschikt blijven aan het hoofdgebouw.
In voorliggend wijzigingsplan wordt afgedwongen doordat de nokhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk minimaal 1 meter onder de nokhoogte van het hoofdgebouw moet blijven. Aan huis verbonden beroepen en bedrijfsactiviteiten Binnen de woonbestemming is bij recht een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit toegestaan. Het betreft hier een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of een vrijstaand bijbehorend bouwwerk worden uitgeoefend. De woning moet hierbij in overwegende mate haar woonfunctie behouden en de desbetreffende activiteit moet een ruimtelijke uitstraling hebben die in overeenstemming is met de woonfunctie. Hier zijn echter wel regels aan verbonden op het voorkomen van hinder en overlast van deze activiteiten. Deze regels zijn gelijk aan de voorheen geldende toetsingscriteria die golden bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor dergelijke activiteiten. Standaard extra oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken bij woningen Doorgaans is er in bestemmingsplannen een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het toestaan van een extra oppervlakte aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken. Deze afwijkingsmogelijkheid is verdwenen wordt nu standaard verleend.
Dit heeft tot gevolg dat de toegestane gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken (buiten het bouwvlak), is verhoogd met 25 m2. Het vereiste dat tenminste 50% van het buiten het bouwvlak gelegen bouwperceel onbebouwd en onoverdekt moet blijven blijft gehandhaaft. Dit maximumpercentage is van toepassing, omdat anders
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
8
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
de kleinere percelen (nagenoeg) volgebouwd kunnen worden. Dit is echter ruimtelijk en stedenbouwkundig onaanvaardbaar.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
9
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Hoofdstuk 5 Juridisch bestuurlijke aspecten In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.
5.1 Inleiding Het wijzigingsplan "Peppellaan 37" bestaat uit een verbeelding (plankaart), planregels en deze plantoelichting. De verbeelding en planregels vormen tezamen het juridische deel van het bestemmingsplan of wijzigingsplan. Deze vormen het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van gronden en bebouwing. In de regels worden de mogelijkheden in artikelen vastgelegd. Op de verbeelding worden de bestemmingen, bouw- en gebruiksmogelijkheden per locatie aangeduid. Het wijzigingsplan is opgesteld in aansluiting op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008. In dit hoofdstuk wordt de juridische systematiek van het wijzigingsplan toegelicht. Ook wordt een beschrijving per bestemming en een toelichting op de algemene bepalingen en de overgangs- en slotbepalingen gegeven.
5.2 Juridische systematiek In dit plan wordt uitgegaan van positieve bestemmingen, waarbij de ontwikkeling van nieuwbouw of verbouw mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend wanneer het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan of wijzigingsplan. Ook moet het gebruik van het gebouw of de gronden mogelijk zijn volgens de planregels en de verbeelding. Planregels De planregels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken: <0000> Inleidende regels: bevat een aantal bepalingen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de planregels in de overige hoofdstukken; <0000> Bestemmingsregels: bevat de regels omtrent de diverse bestemmingen waarin bouw- en gebruiks(on)mogelijkheden zijn opgenomen; <0000> Algemene regels: bevat algemeen geldende regels met betrekking tot gebruik en afwijkingen; <0000> Overgangs- en slotregels: bevat overgangsregels en de titel van het plan. De hoofdstukindeling van de regels ziet er als volgt uit: Hoofdstuk 1: "Inleidende regels", bevat de volgende artikelen: <0000> Begrippen; <0000> Wijze van meten.
Hoofdstuk 2: "Bestemmingsregels", bevat de bestemmingen, die per artikel (indien van toepassing) het volgende stramien hebben: <0000> Bestemmingsomschrijving; <0000> Bouwregels; <0000> Nadere eisen; <0000> Afwijken van de bouwregels; <0000> Specifieke gebruiksregels; <0000> Afwijken van de gebruiksregels; <0000> Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; <0000> Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk; <0000> Wijzigingsbevoegdheid. Hoofdstuk 3: "Algemene regels", bevat de volgende artikelen: <0000> Antidubbeltelregel; <0000> Algemene gebruiksregels; <0000> Algemene aanduidingsregels;
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
10
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
<0000> <0000>
Algemene afwijkingsregels; Algemene procedureregels.
Hoofdstuk 4: "Overgangs- en slotregels", bevat de volgende artikelen: <0000> Overgangsrecht; <0000> Slotregel. De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In deze bestemmingsomschrijving worden limitatief de functies genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van de grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. De afwijkingsregels en nadere eisen geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden bij een omgevingsvergunning af te wijken van een specifieke regel. Verbeelding Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Een aantal elementen op de verbeelding heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die verbeelding, zoals kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers. Flexibiliteit binnen het wijzigingsplan Binnen het wijzigingsplan zijn de volgende instrumenten aanwezig ten behoeve van de benodigde flexibiliteit: <0000> een omgevingsvergunning om af te wijken van specifieke regels. Het gaat hier om geringe afwijkingen van het bestemmingsplan.
Deze afwijkingsmogelijkheid biedt voor burgemeester en wethouders de mogelijkheid een afweging te maken van de noodzaak ten opzichte van het stedenbouwkundig en/of milieuhygiënisch belang; <0000> nadere eisen: ten aanzien van enkele in de regels genoemde bouwmogelijkheden zijn burgemeester en wethouders bevoegd tot het stellen van nadere eisen inzake de situering van gebouwen, de profilering van wegen, het aantal parkeerplaatsen en afstanden van gebouwen ten opzichte van elkaar en de openbare ruimte. Of en onder welke voorwaarden van deze mogelijkheden gebruik kan worden gemaakt, staat in het wijzigingsplan omschreven.
5.3 Beschrijving per bestemming 5.3.1 Bestemmingsregels Het wijzigingsplan kent twee verschillende bestemmingen, te weten Tuin en Wonen. Hierna volgt een korte beschrijving van deze bestemmingen. Tuin Deze bestemming is voor een belangrijk deel geprojecteerd vóór woningen en vormt veelal de voortuin. Met uitzondering van een aantal gevallen waarbij met de bouw van het hoofdgebouw al bijgebouwen voor de voorgevel mochten worden gebouwd, zijn binnen deze bestemming geen bouwmogelijkheden anders dan de realisatie van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het betreft hier voornamelijk erfafscheidingen. Wonen, Wonen-Garageboxen, Wonen-Gestapeld wonen, Wonen-Stadsrand en Wonen-Landgoed Gronden met een bestemming Wonen, Wonen-Gestapeld wonen zijn bestemd voor de handhaving en eventuele herontwikkeling van respectievelijk grondgebonden woningen en gestapelde woningen. De hoofdbebouwing mag enkel opgericht worden binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. In de regels en verbeelding zijn vervolgens bepalingen opgenomen omtrent de maximale bouwhoogten, de maximaal aaneen te bouwen woningen en de afstand tot de perceelsgrenzen voor zowel de hoofdbebouwing als bijbehorende bouwwerken. Ook zijn bepalingen opgenomen voor het maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. De grootte van het perceel bepaald het toegestane aantal m2 aan bijbehorende bouwwerken.
De volgende regel is van toepassing;
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
11
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
De gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt maximaal: <0000> 75 m²; <0000> 100 m² voor percelen groter dan 500m²; <0000> 125 m² voor percelen groter dan 1000 m²; Vereiste hierbij is dat tenminste 50% van het buiten het bouwvlak gelegen bouwperceel onbebouwd en onoverdekt blijft. Dit maximumpercentage is van toepassing omdat anders de kleinere percelen (nagenoeg) volgebouwd worden. Dit is ruimtelijk echter onaanvaardbaar. Binnen de woonbestemming is bij recht een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit toegestaan. Het betreft hier een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Hier zijn echter wel regels aan verbonden. Deze regels zijn gericht op het voorkomen van hinder en overlast van deze activiteiten. Daar waar specifieke functies binnen de woonbestemming voorkomen is er een aanduiding op de verbeelding opgenomen. Een afwijkende bestemming is de bestemming Wonen-Stadsrand.
De woningen vallen weliswaar in het plangebied, maar doordat deze woningen aan het buitengebied gerelateerd zijn is hieraan een andere bestemmingssystematiek toegekend. De bestemmingssystematiek volgt in hoofdlijnen de gekozen systematiek zoals deze wordt gehanteerd voor woningen in het buitengebied van Almelo. Binnen de bestemming mag bij recht een bed- en breakfast worden gerealiseerd. Tevens wordt er ruimte geboden voor de aanleg van een paardenbak. Woningen binnen deze bestemming zijn gelimiteerd aan een maximale inhoudsmaat (750 m3). Er is daarnaast een grotere hoeveelheid aan bijbehorende bouwwerken toegestaan (150 m2). Ook is er een herbouwregeling voor bijbehorende bouwwerken opgenomen. Hiermee wordt beoogt het bebouwde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken terug te brengen. De wijze van bestemmen is mogelijk door de solitaire ligging van de bedoelde woningen. Een andere afwijkende bestemming is de bestemming Wonen-Garageboxen. Deze bestemming beoogt niet de functie wonen mogelijk te maken maar is bedoeld voor de stalling van voertuigen en voor bergingen. Doordat deze functie gerelateerd is aan de wonen is gekozen voor deze bestemmingswijze. Tot slot is er nog de bestemming Wonen-Landgoed. Binnen deze bestemming zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan.
Hiervoor is gekozen ter behoud van de cultuurhistorische uitstraling en sluit aan op de status van het gebied als beschermd stads- en dorpsgezicht.
5.3.2 Overige regels Inleidende regels / begrippen Dit artikel bevat de definities van begrippen die in dit wijzigingsplan worden gebruikt. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. De begripsbepalingen zijn op alfabetische volgorde weergegeven. Inleidende regels / wijze van meten In dit artikel is geregeld op welke manier moet worden gemeten. Anti-dubbeltelregel Door middel van dit artikel wordt voorkomen dat grond, die betrokken is geweest bij het toestaan van een bouwplan, bij de beoordeling van een later bouwplan wederom betrokken is. Algemene gebruiksregel Voor de redactie van de gebruiksregel is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de doeleindenomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
12
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Algemene afwijkingsregel In dit artikel zijn een aantal voorwaarden opgenomen die het mogelijk maken het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Ook kleine afwijkingen (tot 10%) van de in de regels opgenomen maten kunnen op grond van dit artikel mogelijk worden gemaakt. Tevens kunnen krachtens dit artikel kleine bouwwerken ten dienste van nutsbedrijven worden toegestaan. Ook de realisatie van erkers bij woningen wordt middels deze bepaling mogelijk gemaakt, alsmede het wijzigen van gebruik van gebouwen (al dan niet bij woningen) ten behoeve van kinderopvang. Algemene procedureregels Hierin zijn de procedurebepalingen opgenomen ten aanzien van het stellen van nadere eisen.
Algemene overige regels In de algemene regels wordt ten aanzien van het parkeren geregeld dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt aansluiting gezocht bij de parkeerkencijfers van het CROW. Het benodigde aantal parkeerplaatsen kan worden berekend op basis van parkeerkencijfers of wordt bepaald in parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers. Parkeernormen geven het aantal beleidsmatig vastgestelde parkeerplaatsen bij een bedrijf of voorziening aan. Bij het gebruik van parkeerkencijfers moet rekening worden gehouden met de bereikbaarheid van de locatie, de specifieke kenmerken van de functie, de mobiliteitskenmerken van de gebruikers van het gebouw en met het gemeentelijk beleid. Hierbij wordt gezocht naar een evenwicht tussen zoveel mogelijk tegemoetkomen aan de parkeervraag en de optimale combinatie van leefbaarheid en bereikbaarheid. Daarnaast is het eveneens van belang dat de parkeerruimte van voldoende omvang is. Een parkeerruimte moet wel zijn afgestemd op gangbare personenauto's.
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de hoofdregel dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd, mits op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien en de situering van de parkeerplaatsen het ruimtelijk beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast. Eenzelfde soort redenatie gaat op voor het laden en lossen van goederen. Overgangsrecht In dit artikel wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden behouden of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in het bestemmingsplan of wijzigingsplan van kracht zijn. Slotregel Dit wordt ook wel de citeerbepaling genoemd. Hierin wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan of wijzigingsplan genoemd is.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
13
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Gelet op de geringe omvang van de planologische wijziging zijn er geen financiële gevolgen te verwachten. Een toets op de financieel/economische haalbaarheid is derhalve niet van toepassing. Ook is geen exploitatieplan of een overeenkomst anderzijds noodzakelijk om kosten te verhalen. Evenwel valt mogelijk planschade te verwachten als gevolg van het wegnemen van een planologische gebruiksmogelijkheid van het perceel. Mogelijke schade als gevolg daarvan is echter anderszins geregeld en met de eigenaar van het perceel overeengekomen.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
14
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Hoofdstuk 7 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze Vooroverleg Het plan krijgt gelet op de geringe aard en omvang van de planoloigische wijziging instemming van de relevante vooroverleginstanties. Inspraak De voorgenomen planologische wijziging heeftuitsluitend een positief effect op de omgeving. De planologische wijziging heeft instemming van de eigenaar die als belanghebbende is aan te merken. Er heeft geen voorontwerp van het wijzigingsplan ter inzage gelegen. Zienswijzen Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 15 maart tot en met 25 april 2023 ter inzage gelegen. In die periode zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
15
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
16
Wijzigingsplan Peppellaan 37 NL.IMRO.0141.WP00005
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Regels
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
1
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten
3 4 10
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Tuin Artikel 4 Wonen
11 12 13
Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Artikel 6 Algemene gebruiksregels Artikel 7 Algemene afwijkingsregels Artikel 8 Algemene procedureregels Artikel 9 Overige regels
16 17 18 19 21 22
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 10 Overgangsrecht Artikel 11 Slotregel
24 25 26
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
2
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
3
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Artikel 1 Begrippen 1.1 plan: het bestemmingsplan Peppellaan 37 met identificatienummer NL.IMRO.0141.WP00005-WP31 van de gemeente Almelo;
1.2 wijzigingsplan: de geometrische bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;
1.3 aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit: een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;
1.4 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.5 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.6 aangebouwd bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;
1.7 aaneengebouwde woning: een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen;
1.8 agrarisch bedrijf: een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;
1.9 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
1.10 bebouwingspercentage: een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak aangeeft dat maximaal bebouwd mag worden;
1.11 bed & breakfast: het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;
1.12 bedrijfswoning/dienstwoning: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;
1.13 beperkt kwetsbaar object: een object ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen van 27 mei 2004, staatsblad 2004, nr 250;
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
4
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
1.14 berging: een aan de woonfunctie gerelateerde ruimte, bedoeld voor het stallen van bijvoorbeeld fietsen, caravans, vouwwagens en boten en het opbergen van bijvoorbeeld (tuin- en vis)gereedschap en tuinmeubelen;
1.15 besluit externe veiligheid inrichtingen: Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen zoals deze luidde op 27 mei 2004, staatsblad 2004, nr. 250;
1.16 bestaand(e) (bebouwing en gebruik): <0000> <0000>
legale bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning; het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;
1.17 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;
1.18 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.19 bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;
1.20 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;
1.21 bouwgrens: de grens van een bouwvlak;
1.22 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;
1.23 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.24 bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel;
1.25 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
1.26 bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
1.27 bruto-vloeroppervlakte: de totale vloeroppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken, zowel op de begane grond als op de verdieping;
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
5
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
1.28 dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw;
1.29 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
1.30 dienstverlening: het bedrijfsmatig verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, onder te verdelen in maatschappelijke, openbare, persoonlijke en zakelijke dienstverlening, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf, detailhandel, een seksinrichting en (kinder)opvang;
1.31 erf: de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;
1.32 extensieve dagrecreatie: recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, paardrijden, fietsen, varen, zwemmen en vissen;
1.33 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.34 geluidsgevoelige functies: bewoning of andere geluidsgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen;
1.35 gestapelde woning: een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;
1.36 (groot)handel: de handel tussen de producent en de detailhandel. Bij groothandel gaat het om de verkoop van goederen in grote aantallen en hoeveelheden;
1.37 hoofdverblijf: een gebouw of een deel van een gebouw dat fungeert als de vaste verblijfplaats van die persoon, hetgeen blijkt uit de basisregistratie personen (BRP);
1.38 hoofdgebouw: een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
1.39 horeca: het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken in de volgende te onderscheiden categorieën: <0000> Horecacategorie 1: fastfoodzaken (afhaalrestaurants, cafetaria snackbars, e.d.); <0000> Horecacategorie 2: sociëteiten, zaalverhuurbedrijven, partycentra; <0000> Horecacategorie 3: cafés; <0000> Horecacategorie 4: restaurants, koffiehuizen, ijssalons, tearooms; <0000> Horecacategorie 5: discotheken; <0000> Horecacategorie 6: alle horeca als ondergeschikte functie binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is, maar waar men ten behoeve van de hoofdfunctie een ruimte of ruimtes specifiek heeft ingericht voor de consumptie van drank en etenswaren welke uitsluitend
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
6
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
<0000>
toegankelijk is via de hoofdfunctie en waarvan de openingstijden zijn gelijkgesteld aan de openingstijden van de hoofdfunctie; Horecacategorie 7: Niet-zelfstandige horeca als ondergeschikte functie die wordt uitgeoefend binnen een andere hoofdfunctie, daar in ruimtelijke en/of functionele zin ondergeschikt aan is en voortvloeit uit en ten dienste staat aan de hoofdfunctie en waarvan de openingstijden zijn gelijkgesteld aan de openingstijden van de hoofdfunctie. Het betreft de horeca bij hoofdfuncties van onder andere recreatieve, sportieve, sociaal-culturele, educatieve, levensbeschouwelijke of godsdienstige aard.
1.40 horecaterras: een terrein bij een horecabedrijf dat wordt gebruikt voor het plaatsen van terrasmeubilair waaronder in ieder geval wordt verstaan tafels, stoelen, terrasafscherming en parasols;
1.41 huishouden: een persoon, of groep personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling;
1.42 kamerbewoning: wonen door één persoon in een geëxploiteerde woonruimte die bereikbaar is via een gezamenlijke hoofdingang van een gebouw en waarbij sprake is van gezamenlijk gebruik van één of meer gemeenschappelijke voorzieningen zoals sanitair, kook- en wasgelegenheid.
1.43 kantoor: een ruimte of complex van ruimten, welke dient voor het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;
1.44 kap: de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°;
1.45 kinderopvang: het bedrijfsmatig of anders dan om niet verzorgen en opvoeden van kinderen tot de eerste dag van de maand waarop het voortgezet onderwijs voor die kinderen begint;
1.46 kwetsbaar object: een object ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen van 27 mei 2004, staatsblad 2004, nr. 250;
1.47 landschappelijke waarde: waarden in landschappelijk-esthetische en geomorfologische zin;
1.48 maatschappelijke dienstverlening: het bedrijfsmatig verlenen van diensten in de medische, sociale en culturele sfeer, die een min of meer openbaar karakter hebben, met uitzondering van een seksinrichting, (kinder)opvang en detailhandel;
1.49 maatvoeringsvlak: een op de verbeelding aangegeven vlak dat binnen een bestemmingsvlak de grens aangeeft tussen bijvoorbeeld gebruik, maximum bouwhoogte, maximum bebouwingspercentage, maximum aantal wooneenheden, etc.;
1.50 mobiel verkooppunt detailhandel en/of horeca vanuit een verplaatsbare wagen of kraam gedurende één of enkele dagen per week op een vergunde en daarvoor aangewezen plaats;
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
7
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
1.51 nok: het snijpunt van twee hellende vlakken, of, indien voorgaande niet van toepassing is, het hoogste punt van het dak;
1.52 onderdoorgang: een op de verbeelding aangegeven gebied waar binnen het aanduidingsvlak een doorgang mogelijk moet zijn, waarboven bebouwing mag worden opgericht;
1.53 ondergeschikte functie: een functie waarvoor maximaal 25% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;
1.54 openbare dienstverlening: de dienstverlening door een (semi-)overheidsinstelling in het kader van de uitoefening van de aan die instelling toegekende publieke taak;
1.55 overig bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
1.56 pand de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.
1.57 persoonlijke dienstverlening: het verlenen van lichaamsverzorgende diensten, zoals een kapper, manicure, pedicure en schoonheidsspecialist met uitzondering van prostitutie;
1.58 prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;
1.59 seksinrichting: een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.60 sportschool instituut/bedrijf waar men met behulp van speciaal daartoe ontworpen apparatuur zijn lichamelijke conditie verbetert, met de daarbijbehorende voorzieningen;
1.61 standplaats: een kavel bestemd voor het plaatsen van een woonwagen waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van de gemeente kunnen worden aangesloten;
1.62 teeltondersteunende voorzieningen: constructies bedoeld ter tijdelijke ondersteuning van open grondteelt, zoals kweektunnels, regenkappen, tunnel-, boog- en rolkassen;
1.63 veiligheidszone: de zone welke niet mag worden overschreden door de grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico c.q. door een plaatsgebonden risico-afstand welke geldt voor aanwezige of te vestigen risicobedrijven;
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
8
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
1.64 verbeelding: de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan (onder tek.nr. NL.IMRO.0141.WP00005-WP31) conform het gestelde in de Regeling Standaarden Ruimtelijke Ordening 2012. Onder het begrip 'verbeelding' wordt zowel de analoge wijze als de digitale wijze verstaan;
1.65 verkoopvloeroppervlakte: de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank;
1.66 vloeroppervlakte: de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken op de begane grond;
1.67 voorerf: gedeelte van het erf dat voor de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen;
1.68 voorgevel: de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;
1.69 vrijstaand bijbehorend bouwwerk: een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;
1.70 vrijstaande woning: een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw;
1.71 woning: een complex van ruimten, dat door de indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor een woning is de aanwezigheid van een eigen toegangsdeur/voordeur en alleen door het betreffende huishouden te gebruiken voorzieningen zoals kook- en wasgelegenheid en sanitair;
1.72 wonen: het woonachtig zijn in een hoofdverblijf;
1.73 woonwagen: voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst;
1.74 zakelijke dienstverlening: het bedrijfsmatig verlenen van diensten en/of het leggen van contacten of het uitvoeren van commerciële handelingen, uitgezonderd detailhandel, (kinder)opvang en een seksinrichting;
1.75 zorggerelateerde detailhandel: detailhandel in bijvoorbeeld specifieke hulpmiddelen, optiek, gehoortoestellen, bedden, trainingstoestellen, orthopedische schoenen, pruiken, drogisterij en andere, soortgelijke detailhandel;
1.76 zorgwoning: een zelfstandige woning die specifiek geoormerkt is voor mensen met een zorgvraag. Deze woningen zijn blijvend geschikt of eenvoudig geschikt te maken voor bewoners van alle leeftijden met een zorgvraag.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
9
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 bebouwingspercentage: het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden, indien een bouwvlak bestaat uit meerdere bouwpercelen, geldt het bebouwingspercentage per bouwperceel;
2.2 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.4 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2.5 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
2.6 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2.7 de hoogte van een windturbine: vanaf het peil tot aan de as van de windturbine;
2.8 peil: <0000> <0000>
voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg; voor andere gebouwen en overige bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
10
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
11
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Artikel 3 Tuin 3.1 Bestemmingsomschrijving De op de verbeelding als “Tuin” aangewezen gronden zijn bestemd voor tuin met de daarbij behorende andere bouwwerken, groenvoorzieningen, verhardingen, tuinafscheidingen en overige bijbehorende voorzieningen.
3.2 Bouwregels Op de als “Tuin” bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat: <0000> indien de andere bouwwerken vóór de bebouwingsgrens en het verlengde daarvan worden gebouwd, de hoogte ten hoogste 1 meter mag bedragen; <0000> in de overige gevallen de maximale hoogte is vastgesteld op 2 meter.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
12
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Artikel 4 Wonen 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: De aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.
wonen in een woning, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
met de daarbij behorende bijgebouwen, andere bouwwerken, tuinen en andere bijbehorende voorzieningen;
4.2 Bouwregels 4.2.1 Hoofdgebouwen Binnen deze bestemming mogen hoofdgebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. hoofdgebouwen, uitsluitend grondgebonden woningen, worden binnen het bouwvlak gebouwd; b. het aantal te bouwen woningen binnen een bouwvlak mag niet meer bedragen dan het aantal dat op de verbeelding binnen het betreffende bouwvlak is aangegeven; c. de afstand aan weerszijden van niet aaneen gebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt tenminste 3 meter, tenzij door de bebouwingsgrens anders is bepaald; d. de afstand van aaneen gebouwde hoofdgebouwen tot de niet gemeenschappelijke zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimaal 3 meter, tenzij door de bouwgrens anders is bepaald; e. voor de goothoogte en/of bouwhoogte de aanwijzingen op de verbeelding gelden; f. de dakhelling van het hoofdgebouw tenminste 30º en ten hoogste 45º bedraagt; g. de gebruiksoppervlakte van woningen, als bedoeld in NEN 2580, bedraagt minimaal 75m². 4.2.2 Bijbehorende bouwwerken Binnen deze bestemming mogen bijbehorende bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 3.30 meter; b.
voor aan-/uitbouwen bij niet aaneen gebouwde woningen geldt dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens tenminste 1 meter bedraagt, met dien verstande dat aan één zijde een onbebouwde strook van 3 meter aanwezig blijft; c. de gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt maximaal: 1. 75 m²; 2. 100 m² voor percelen groter dan 500 m²; 3. 125 m² voor percelen groter dan 1000 m². Met dien verstande dat: I. tenminste 50% van het bouwperceel dat buiten het bouwvlak is gelegen onbebouwd en onoverdekt blijft; II. de oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken die op dat gedeelte van het bouwperceel zijn of worden gebouwd, waar het hoofdgebouw nog volgens het bepaalde in artikel 4.2.1 onder a. als hoofdgebouw vergroot kan worden, niet wordt gerekend tot de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken; III. de afstand van de voorgevel van een bijgebouw tot de voorgevel van het hoofdgebouw en/of het verlengde hiervan minimaal 3 meter bedraagt. 4.2.3 Overige bouwwerken Binnen deze bestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de hoogte van andere-bouwwerken bedraagt ten hoogste 2 meter; b. de hoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 meter.
4.3 Nadere eisen vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
13
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
a.
b.
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van: 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; 2. de verkeersveiligheid; 3. de milieusituatie; 4. de sociale veiligheid; 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit: 1. ter voorkoming van een onevenredige verkeers- en parkeeroverlast, onder onevenredig wordt in ieder geval verstaan dat er in de (verwachte) situatie, gedurende het uitoefenen van het beroep aan huis met méér dan één auto/voertuig een (vrijwel) permanente aanspraak wordt gemaakt op de openbare parkeerruimte in de omgeving; 2. ter waarborging van de ruimtelijke en functionele structuur ter plaatse; 3. ter voorkoming van het plaatsen van een reclamebord/naambord groter dan 0,5 m².
4.4 Afwijken van de bouwregels 4.4.1 Afwijken met betrekking tot hoofdgebouwen Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.1 onder f en toestaan dat de dakhelling ten hoogste 60° bedraagt. 4.4.2 Afwijken met betrekking tot bijbehorende bouwwerken Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.2: 1. onder a. en toestaan dat een kap op aangebouwde bijbehorende bouwwerken wordt geplaatst, mits de aangebouwde bijbehorende bouwwerken ondergeschikt blijven aan het hoofdgebouw, met dien verstande dat: I. -de nok van de aan-/uitbouw tenminste 1 meter onder de nok van het hoofdgebouw blijft; II. een goothoogte van maximaal 4,50 meter is toegestaan, mits de goothoogte van de aan-/uitbouw niet hoger is dan de goothoogte van het hoofdgebouw; III. de nok van het bijgebouw een maximum hoogte krijgt van 5 meter. 2. onder c. en kunnen toestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van alle bijgebouwen buiten het bouwvlak met ten hoogste 25 m² wordt vergroot, met dien verstande dat tenminste 50 % van het buiten het bouwvlak gelegen bouwperceel onbebouwd en onoverdekt blijft; 3. onder c. voor de vermindering van de voorgeschreven afstand tot de voorgevel van het hoofdgebouw tot 1 meter; 4. onder e.
en toestaan dat aangebouwde bijbehorende bouwwerken die voor de voorgevel van het hoofdgebouw én in het bouwvlak zijn gelegen, voor de voorgevel van het hoofdgebouw mogen worden uitgebreid, mits binnen het bouwvlak wordt gebouwd. 4.4.3 Afwijken met betrekking tot overige bouwwerken Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.3 onder b. tot verhoging van de bouwhoogte tot maximaal 3 meter. 4.4.4 Algemene regels voor afwijking De vergunning als bedoeld in de artikelen 4.4.1, 4.4.2 en 4.4.3 kan slechts verleend worden, indien: 1. de bebouwingskarakteristiek van de straat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast; 2. geen blijvende onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige structuur en/of de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied; 3. geen verkeersonveilige situaties ontstaan.
4.5 Specifieke gebruiksregels vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
14
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan: a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van zelfstandige bewoning; b. het gebruik van ruimten van de woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. de woonfunctie blijft behouden; 2. het ondergeschikte medegebruik van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken dient beperkt te blijven tot een ruimte (of ruimten) met een maximum totale bruto-vloeroppervlakte van 25% van de bruto-vloeroppervlakte van de woning en de vrijstaande bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²; 3. het ondergeschikte medegebruik van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken mag niet bestaan uit detailhandel (met uitzondering van kapsalons) en/of horeca en/of kinderopvang en/of prostitutie; 4. er dient een directe relatie te bestaan tussen het aan huis verbonden (en uit te oefenen) beroep of bedrijf en de (hoofd)bewoner(s) van de woning; 5.
de uitoefening van het aan huis verbonden beroep of bedrijf mag (naar verwachting) geen ernstige hinder voor het woonmilieu opleveren of afbreuk doen aan de beleving van de woonomgeving; 6. de uitoefening van het aan huis verbonden beroep of bedrijf mag er niet toe leiden dat er (naar verwachting) een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat; 7. de bebouwingskarakteristiek van de straat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast; 8. er wordt geen blijvende onevenredige afbreuk gedaan aan de stedenbouwkundige structuur en/of de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied; 9. er mogen geen verkeersonveilige situaties ontstaan. c. bewoning van een woning door meer dan één huishouden; d. het splitsen van een woning in meerdere woningen.
4.6 Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
15
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Hoofdstuk 3 Algemene regels
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
16
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
17
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Artikel 6 Algemene gebruiksregels Het is verboden: a. opstallen – of delen ervan – en gronden te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming; b. voor zover dit niet door de bestemming expliciet is toegestaan, gronden en opstallen te gebruiken ten behoeve van horeca, prostitutie en/of als seksinrichting; c. Het zelfstandig bewonen van vrijstaande gebouwen – geen hoofdgebouwen zijnde, wordt in elk geval strijdig met de bestemmingen zoals bepaald in Artikel 3 "Wonen" van deze regels geacht; d. Het is verboden gronden met de bestemming als bedoeld in Artikel 4 "Tuin" van deze regels in gebruik te nemen voor parkeren.
vastgesteld Wijzigingsplan Peppellaan 37
18
NL.IMRO.0141.WP00005-WP31
Artikel 7 Algemene afwijkingsregels 7.1 Algemene ondergeschikte afwijkingen Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straaten bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen voor het bestemmingsplan: a. voor afwijkingen ten aanzien van de in het bestemmingsplan gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; b. voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals wachthuisjes, telefooncellen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, voor zover deze bouwwerken geen grotere hoogte dan 3,5 meter hebben en geen grotere inhoud hebben dan 60 m3; c. het plaatsen van mobiele verkooppunten; d. ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein en aan het beloop van bepaalde gegevenheden, met dien verstande dat de structuur van het bestemmingsplan niet wordt aangetast, dat belangen van derden niet in redelijkheid worden geschaad en de vergunning gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het bestemmingsplan; e.
ten aanzien van het bepaalde over het bouwen van (hoofd)gebouwen binnen het bouwvlak en toestaan dat de grenzen van het bebouwingsvlak en/of bestemmingsvlak worden overschreden door erkers over maximaal tweederde gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, mits de bebouwingsgrens met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden en er vóór de uitbreiding tenminste 3,5 meter resteert van het voorerf; f. voor het oprichten van voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van telecommunicatiesignalen, voor zover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de hoogte niet meer bedraagt dan maximaal 15 meter voor antennes voor privégebruik en maximaal 40 meter voor antennes voor gemeenschappelijk gebruik.
7.2 Kinderopvang Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen voor het bestemmingsplan voor de vestiging van kinderopvang, met dien verstande dat: a. Indien de kinderopvang de primaire activiteit betreft: 1. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast; 2. de verkeersveiligheid (naar redelijke verwachting) niet onevenredig wordt aangetast, met in het bijzonder mogelijke verkeersblokkades door het haal- en brengverkeer en/of onveilige (verkeers)situaties voor omwonenden/doorgaand verkeer; 3. de uitoefening van een kinderopvang er niet toe leidt dat er (naar verwachting) een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat of gaat ontstaan; 4. de kinderopvang niet in een doodlopende straat of in een woonstraat/woonerf met een doodlopend karakter is gelegen; 5. de stedenbouwkundige/ruimtelijke structuur/samenhang van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast, waarbij onder andere nadrukkelijk rekening wordt gehouden met beschermde stadsgezichten en/of (nabijgelegen) mogelijk anderszins waardevolle panden; 6. de kinderopvang op een industrieterrein of een kantoorterrein mag worden gevestigd, mits de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan of beperkingen opleggen voor omliggende bedrijven en andersom; 7.