7.8 Vaststelling Omgevingsplan XL Businesspark 2 - bijlage 3c TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2_Bijlagen bij de motivering 3-3
Tekst van het document
Almelo
Indicatieve vraag tot 20408
121 – 199 ha (betreft de voor de regio geraamde grootschalige vraag)
Hard Aanbod per 1-120239 18,04 ha (XL BP 1)
Mogelijke andere plekken in de regio
Almelo
Plan
Grootschalige vraag11 XL Businesspark 2 75,0 ha
De programmering voorziet nog niet in voldoende ruimte voor de grootschalige vraag. In het traject van de ruimtelijkeconomische visie zal hierover verder worden gesproken. 10 – 40 ha
16,58 ha
Omvang
-
Termijn
n.t.b.
-
Kleinschalige vraag12 Aadijk Noord 5,4 ha
n.t.b.
Buitenhaven West
n.t.b.
7,0 ha
Status10
Voorwaarde
De genoemde ruimteclaim van 75 ha komt voort uit de kadernota van de gemeente Almelo en is als voorlopig bestempeld. De exacte omvang en de fasering van de ontwikkeling volgen uit de gesprekken over kwaliteit en profiel die in 2023 worden gevoerd en waarover nog regionale afstemming moet worden bereikt, alvorens de groene status wordt toegekend. -
Op het moment dat de huidige exploitatie van het zonnepark eindigt, wordt een nieuwe afweging gemaakt over de benutting van de bedrijfsbestemming alhier. -
8 Deze vraag wordt niet enkel ingevuld met de nieuwe plannen die op deze lijst staan, maar ook met de plannen die reeds in de tabel met hard planaanbod zijn opgenomen. Zowel de kolom ‘aanbod’ als de kolom ‘omvang’ zijn dus van belang. 9 Dit betreft het harde planaanbod (exclusief ‘in optie’ en ‘bij notaris’), zoals opgenomen in bijlage A, tabel 4/kolom totaal. Dit overzicht wordt halfjaarlijks geactualiseerd aan de hand van de Monitor Overijsselse Bedrijventerreinen. 10 Zie voor toelichting op de kleuren afspraak 1, pagina 8 van de programmeringsafspraken 11 Dit betreft de vraag van bedrijven met een individuele omvang ≥ 3 hectare voor de regio Twente als geheel, zoals deze is geraamd in de nieuwe
provinciale behoefteraming bedrijventerreinen (2023). 12 Dit betreft de vraag van bedrijven met een individuele omvang < 3 hectare, indicatief onderverdeeld naar gemeente. Deze verdeling is gemaakt door de omvang van de huidige aanwezige sectoren in iedere gemeente te confronteren met de regionale verwachte groei van deze bedrijfssectoren. Deze indicatieve verdeling is dus geen harde wetenschap en dient dan ook hooguit als handvat voor de gesprekken in de regionale ambtelijke en bestuurlijke overleggen over welke ontwikkelingen de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio op een goede manier kunnen faciliteren. Indien inhoudelijk onderbouwd, kan van deze verdeling worden afgeweken en kan de ruimtevraag ook in samenwerking met bijvoorbeeld buurgemeenten worden ingevuld.
11
Gemeente
Indicatieve vraag tot 20408
Borne Dinkelland
0 – 10 ha 0 – 10 ha
Hard Aanbod per 1-120239 6,91 ha 0,79 ha
Enschede
15 – 45 ha
Haaksbergen
5 – 15 ha
19,03 ha 0,58 ha
Hellendoorn
5 – 15 ha
1,04 ha
Hengelo Hof van Twente
Losser Oldenzaal
10 – 50 ha 5 – 15 ha
0 – 10 ha 10 – 25 ha
16,63 ha (Techbase, (bovenregionaal terrein dat voorziet in additionele vraag)
18,39 ha 11,88 ha
9,41 ha
Omvang
Termijn
Status10
Voorwaarde
Uitbreiding De Mors
1,0 ha
n.t.b.
-
Uitbreiding Denekamp
0,5 ha
n.t.b.
Zoekgebied
40,0 ha
n.t.b.
Reeds in de vorige programmering (2019) op ‘groen’ gezet. Reeds in de vorige programmering (2019) op ‘groen’ gezet. Nader in te vullen ruimteclaim, waarvan halfjaarlijks wordt herijkt of deze nog actueel is en als reservering in de programmering blijft staan. Definitieve plannen worden nader beoordeeld.
Stepelerveld 2
7,5 ha
n.t.b.
Hellendoorn Textile Campus Advanced Materials Nijverdal fase I Nijverdal fase II
2,5 ha 3,0 ha
n.t.b. n.t.b.
5,0 ha 8,0 ha
n.t.b. n.t.b.
Uitbreiding Hengevelde
3.0 ha
n.t.b.
Industrieterrein Twentekanaal Markelo Zenkeldamshoek Noord Hanzepoort West
1,9 ha
n.t.b.
Voldoende uitzicht op volledige uitgifte van Nijverdal fase I Reeds in de vorige programmering (2019) op ‘groen’ gezet. -
2,0 ha
n.t.b.
-
3,0 ha
n.t.b.
Jufferbeek Noord
12,0 ha
n.t.b.
Plan
Rijssen-Holten
10 – 30 ha
3,65 ha
Ligtenbergveld Oost Vletgaarsmaten II C
18,0 ha 6,0 ha
n.t.b. n.t.b.
Tubbergen
0 – 10 ha
-
Uitbreiding De Krön
1,5 ha
n.t.b.
Twenterand
0 – 10 ha
12,85 ha
Oosterweilanden 3
12,2 ha
n.t.b.
Reeds in de vorige programmering (2019) op ‘groen’ gezet. -
-
-
Reeds in de vorige programmering (2019) op ‘groen’ gezet. Reeds in de vorige programmering (2019) op ‘groen’ gezet. Gebiedsvisie Jufferbeek Noord is vastgesteld. Bij vaststelling van deze afspraken wordt het plan ‘op groen’ gezet onder verwijzing naar de onderbouwende memo van de gemeente RijssenHolten en het ontwerp bestemmingsplan. Reeds in de vorige programmering (2019) op ‘groen’ gezet. Op het moment dat de huidige exploitatie van het zonnepark eindigt (mogelijk
12
Gemeente
Wierden
Indicatieve vraag tot 20408
5 – 15 ha
Hard Aanbod per 1-120239
0,46
Plan
Omvang
Termijn
Oosterweilanden 4
30,0 ha
n.t.b.
Vroomshoop-Oost Fase 3
3,0 ha
n.t.b.
Uitbreiding Kroezenhoek
0,6 ha
n.t.b.
Garstelanden 3
2,0 ha
n.t.b.
Zoekgebied
15,0 ha
n.t.b.
Status10
Voorwaarde
vanaf 2034) , wordt een nieuwe afweging gemaakt over de benutting van de bedrijfsbestemming. Regionale instemming over omvang ruimteclaim en beoogde profiel van de ontwikkeling. Regionale instemming over omvang en beoogde profiel van de ontwikkeling Reeds in de vorige programmering (2019) op ‘groen’ gezet. Regionale instemming over omvang en beoogde profiel van de ontwikkeling Nader in te vullen ruimteclaim, waarvan halfjaarlijks wordt herijkt of deze nog actueel is en als reservering in de programmering blijft staan. Definitieve plannen worden nader beoordeeld.
13
5
Juridisch kader
Deze programmeringsafspraken leggen de afspraken van de gemeenten in Twente en de provincie Overijssel vast over de programmering van gemeentelijke plannen die voorzien in de ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein. Daarin zijn ook afspraken vastgelegd over de kwaliteitsambities die de gemeenten in Twente nastreven bij de ontwikkeling en uitgifte van de bedrijventerreinen. Daarmee richten de programmeringsafspraken zich in deze ronde niet alleen op de hoeveelheid te ontwikkelen nieuw bedrijventerrein, maar ook op de kwalitatieve aspecten van het aanbod. Bij ‘nieuw bedrijventerrein’ gaat het om locaties waarvoor eerst het geldende bestemmingsplan moet worden aangepast voordat de vestiging van bedrijvigheid kan worden toegestaan. De programmeringsafspraken gaan uit van het principe van adaptief programmeren. Dat betekent dat een deel van de totale regionale behoefte aan bedrijventerrein nog niet is toebedeeld aan de gemeenten, maar op een later moment in regionale afstemming kan worden toebedeeld. Daarmee kan worden ingespeeld op actuele ontwikkelingen in de markt. De programmeringsafspraken worden vastgesteld door de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten in Twente en door Gedeputeerde Staten van Overijssel en indien nodig door de raad van deze gemeenten.
De programmeringsafspraken bestaan uit bestuurlijke afspraken waarmee partijen zich verbinden aan de gezamenlijk gemaakte programmeringsafspraken voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerrein in Twente. Deze afspraken gelden voor de periode 2023-2026. De programmeringsafspraken bevatten de afspraken over de regionale programmering bedrijventerrein als bedoeld in artikel 2.3.1 onder e van de provinciale Omgevingsverordening Overijssel. Op grond van artikel 2.3.2, lid 4 van Omgevingsverordening wordt de behoefte aan nieuw bedrijventerrein geacht te zijn aangetoond als de ontwikkeling daarvan past binnen de programmeringsafspraken. In dat geval wordt ook voldaan aan de verplichting op grond van de Omgevingsverordening om regionaal af te stemmen. Voor de overige relevante instructieregels van de Omgevingsverordening zal nog wel onderbouwd moeten worden hoe daarmee rekening wordt gehouden. De programmering bedrijventerreinen is aangemerkt als provinciaal belang. In het ruimtelijk (voor)overleg met de provincie is dit een van de aspecten waarop de provincie gemeentelijke plannen beoordeelt.
Doel van de programmeringsafspraken bedrijventerreinen regio Twente is: Duidelijkheid bieden over het kader dat van toepassing is op de ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein binnen de gemeenten in de regio, zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht; Input leveren voor de onderbouwing van gemeentelijke plannen die voorzien in nieuw bedrijventerrein in het kader van de Ladder voor Duurzame verstedelijking; Duidelijkheid bieden over de wijze van afstemmen van gemeentelijke plannen voor bedrijventerreinontwikkeling die nieuw of afwijkend zijn ten opzichte van de gemeentelijke plannen waarvoor in het kader de RPB instemming is verleend; Met de vaststelling van de Programmeringsafspraken Bedrijventerreinen Regio Twente 2023-2026 vervalt het tot dan geldende afsprakenkader ‘Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2019-2022'.
14
Bijlagen A.
Provinciale behoefteraming bedrijventerreinen
De nieuwe provinciale behoefteraming bedrijventerreinen13 vormt het uitgangspunt voor in ieder geval het kwantitatieve deel van deze afspraken. De behoefte definiëren we als de totale ruimtevraag minus het netto harde planaanbod. Het harde planaanbod definiëren we daarbij het totaal aan kavels dat over een bedrijfs- of bedrijventerreinbestemming beschikt, maar nog niet in eigendom is van een eindgebruiker met concrete bouwplannen. De totale ruimtevraag onderscheiden we daarbij in uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag. Hieronder lichten we deze aspecten afzonderlijk nader toe. Voor een uitgebreide toelichting op de methodiek, de definities van begrippen en de resultaten van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen verwijzen we naar het betreffende rapport. Uitbreidingsvraag De uitbreidingsvraag betreft de verwachte groei van de regionale economie, op basis van de autonome groei van de diverse sectoren en de verwachte bedrijfsmigratie. In de nieuwe provinciale behoefteraming bedrijventerreinen is voor de regio Twente voor de periode van 2023 tot en met 2040 een uitbreidingsvraag geraamd van 223 hectare (laag scenario) tot 443 hectare (hoog scenario).
Uitgesplitst naar verschillende marktsegmenten geeft de behoefteraming het volgende beeld: Tabel 2: Uitbreidingsvraag Twente van 2023 tot en met 2040 naar marktsegmenten en grootteklassen Marktsegment Campus / Innovatiedistrict Gemengd-stedelijk Regulier Grootschalige productie (> 1 ha) Grootschalige distributie (> 3 ha) Totaal
Laag 4 ha 0 ha 72 ha 39 ha 108 ha 223 ha
Hoog 14 ha 24 ha 139 ha 104 ha 162 ha 443 ha
Grootteklasse 0 tot 3 hectare 3 tot 5 hectare > 5 hectare Totaal
Laag 101 ha 37 ha 85 ha 223 ha
Hoog 245 ha 67 ha 132 ha 443 ha
Vervangingsvraag Bovenop de hiervoor genoemde uitbreidingsvraag is er de komende jaren mogelijk ook nog sprake van een vervangingsvraag, die voortkomt uit onttrekking van bestaand bedrijventerreinenaanbod. Hieronder is de vervangingsvraag voor de komende jaren uiteengezet, voor zover deze op dit moment bekend is. Dit overzicht wordt ieder half jaar geactualiseerd in het regionale ambtelijke overleg en bestuurlijke overleg. Verschillende plannen in verschillende gemeenten hebben immers uiteenlopende planningen. Door het overzicht regelmatig te actualiseren, maken de gemeenten altijd keuzes op basis van de meest recente cijfers. Tabel 3: Vervangingsvraag Twente (ter halfjaarlijkse actualisatie) Gemeente Hellendoorn Hof van Twente Tubbergen Totaal
13 Stec Groep, 2023
Locatie Ten Cate Hoge Dijk Twentse Stoomblekerij Ten Cate, Geesteren
Planning < 2025 < 2025 < 2025
Vervangingsvraag 3,3 ha 11,1 ha 3,0 ha 17,4 ha
15
Additionele vraag Bovenop de hiervoor genoemde uitbreidingsvraag en vervangingsvraag is er de komende jaren mogelijk ook nog sprake van een additionele vraag, die bestaat uit economische groei die geen onderdeel is van in de uitbreidingsvraag meegenomen autonome groei van sectoren in de regio en de verwachte bedrijfsmigratie. Het betreft onder meer evident uitzonderlijke ontwikkelingen, zoals hyperscale datacenters, de vestiging van een uitzonderlijk grootschalig, (inter)nationaal bedrijf. Daarnaast kan een additionele vraag ook voortkomen uit beleidskeuzes en actieve ingrepen die beogen een nieuwe bedrijfsdoelgroep faciliteren of een bestaande bedrijfsdoelgroep aanzienlijk beter te faciliteren dan dat op dit moment gebeurt. Het gaat bijvoorbeeld om het realiseren van uniek aanbod dat een voor de regio nieuwe doelgroep aantrekt, de circulaire transitie van een haven of de realisatie van een spoorterminal. De additionele vraag is niet geraamd in de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. De gemeenten bepalen én onderbouwen gezamenlijk wanneer een ontwikkeling aanspraak maakt op het toekennen van ‘additionele vraag’ binnen de programmeringsafspraken. Daarvoor is een goede onderbouwing noodzakelijk en is de definitie van additionele vraag uit de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen leidend.
Hard planaanbod Het harde planaanbod omvat de op dit moment vrij beschikbare kavels met een bedrijfsbestemming, waaronder de kavels die reeds in optie zijn genomen door een potentiële eindgebruiker. De kavels waarvoor de grondeigenaar in (verregaand) gesprek is met een potentiële eindgebruiker en de kavels die reeds zijn verkocht, maar waarvan de akte nog niet is gepasseerd bij de notaris. Op de volgende pagina is het harde planaanbod uiteengezet, voor zover deze op dit moment bekend is. Dit overzicht wordt ieder half jaar geactualiseerd in het regionale ambtelijke overleg en bestuurlijke overleg op basis van de Monitor Overijsselse Bedrijventerreinen van de provincie Overijssel. Door het overzicht regelmatig te actualiseren, maken de gemeenten altijd keuzes op basis van de meest recente cijfers.
16
Tabel 4: Overzicht van harde plannen in Twente (d.d. 1 januari 2023) Gebaseerd op de Monitoring Overijsselse Bedrijventerreinen (MOB) Gemeente Almelo
Borne Dinkelland Enschede
Haaksbergen
Hellendoorn Hengelo
Hof van Twente
Oldenzaal Rijssen-Holten Twenterand
Wierden
Bedrijventerrein BP Twente-Noord Turfkade A1 Electronics Buitenhaven XL Businesspark 114 Westermaat / Veldkamp De Mors De Bleekerij De Plooy Euregio BP Havengebied Josink Es Technology Base15 Usseler Es Zuiderval Kotmanplaats De Greune De Pas Stepelerveld I ’t Lochter III Bloemeweide Anninks Nijhofshok Oosterveld Twentekanaal Noord Twentekanaal Zuid Westermaat Campus Westermaat KW II Westermaat Zuidoost De Whee Het Wegdam Spechthorst TSB-terrein Zenkeldamshoek Langenstraat (Elementis) Jufferbeek Zuid Eekte-Hazewinkel Vletgaarsmaten II Bedrijventerrein Rijssen Almeloseweg Oost Garstweg Kroezenhoek West II Oosterweilanden Vroomshoop Oost Vroomshoop Oost II Kluinveen Weuste-Noord
Status
Omvang In optie Bij notaris 3,60 6,21 2,92 11,61 -
Hard Hard Hard Hard Hard
Vrij 3,00 0,74 0,11 6,43
Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard
6,91 0,86 0,55 2,43 1,05 16,63
0,79 0,62 -
0,52 -
6,91 0,79 0,86 0,55 2,43 0,62 1,57 16,63
Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard Hard
10,10 2,70 0,17 0,09 0,32 0,42 0,62 0,23 2,67 0,90 0,77 7,29 5,46 1,07 0,25 0,10 1,55 0,32 7,40 2,26 2,00 0,21 0,31 0,74 0,24 0,68 4,8 0,23 2,9 95,51
0,20 7,20 0,34 0,1 0,32 2,5 30,20
-
10,30 2,70 0,17 0,09 0,32 0,42 0,62 0,23 2,67 0,90 0,77 7,29 5,46 1,07 0,25 0,10 1,55 0,32 7,40 2,26 9,20 0,21 3,34 0,31 1,08 0,24 0,68 4,90 0,55 5,40 0,32 0,14 136,24
Totaal
3,34 0,32 0,14 10,53
Totaal 12,81 2,92 0,74 0,11 18,04
14 Dit is een regionaal bedrijventerrein die in de regionale vraag in Twente voorziet. 15
Dit plan bedient een voor de regio ‘additionele, (boven)regionale vraag’ en wordt zodoende buiten de reguliere vraag-aanbodconfrontatie
gehouden.
17
B.
Indicatieve verdeling van de uitbreidingsvraag naar gemeenten
In de nieuwe manier van (kwantitatief) programmeren wordt de ruimtevraag niet onderverdeeld naar individuele gemeenten, zoals dat in het verleden wel is gedaan. Wel is als handvat voor de regionale gesprekken een indicatieve verdeling gemaakt van de ruimtevraag, exclusief de vraag vanuit bedrijvigheid met een individuele kavelomvang van ≥ 3 hectare. Deze verdeling is gemaakt door de omvang van de huidige aanwezige sectoren in iedere gemeente te vermenigvuldigen met de regionale verwachte groei van deze bedrijfssectoren. Deze indicatieve verdeling gaat dus uit van een vergelijkbare economische groei van iedere individuele gemeente en houdt geen rekening met beleidsambities en regionale ruimtelijke ordening. Deze indicatieve verdeling is dan ook geen harde wetenschap en dient dan ook hooguit als handvat voor de gesprekken in de regionale ambtelijke en bestuurlijke overleggen over welke plannen de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio op een goede manier kunnen faciliteren. Indien inhoudelijk onderbouwd, kan van deze verdeling worden afgeweken. Tabel 5: Indicatieve verdeling van de uitbreidingsvraag van 2023 tot en met 2040, exclusief de vraag vanuit bedrijvigheid met een individuele kavelomvang van ≥ 3 hectare Gemeente Almelo Borne Dinkelland Enschede Haaksbergen Hellendoorn Hengelo Hof van Twente Losser Oldenzaal Rijssen-Holten Tubbergen Twenterand Wierden
16 17
Hard planaanbod16
Plannen op groen
16,58 ha17 6,91 ha 0,79 ha 19,03 ha
-
0 – 10 ha 0 – 10 ha 15 – 45 ha
1,5 ha -
5 – 15 ha 5 – 15 ha 10 – 50 ha 5 – 15 ha 10 – 25 ha 10 – 25 ha 10 – 30 ha 0 – 10 ha 0 – 10 ha 5 – 15 ha
16,63 ha18 0,58 ha 1,04 ha 18,39 ha 11,88 ha 9,41 ha 3,65 ha 12,85 ha 0,46 ha
7,5 ha 3,0 ha 15,0 ha 6 ha 1,5 ha 0,6 ha -
Indicatieve, kleinschalige vraag (in scenario laag en hoog) 10 – 40 ha
Dit betreft de cijfers met een peildatum 1 januari 2023 (per 1 april 2023: 30,2 ha in optie en 10,53 ha bij notaris) Dit is exclusief het beschikbare regionale aanbod voor grootschalige bedrijvigheid op XL Businesspark.
18Dit betreft het beschikbare (boven)regionale aanbod op Technology Bas dat zich richt op bijzondere doelgroep (additionele vraag)
18
C.
Overzicht van kwaliteitsambities voor nieuwe plannen
Voor álle nieuwe plannen – ongeacht omvang en doelgroep – hebben we onderstaande kwaliteitsambities geformuleerd. Het is aan de betreffende gemeente waarin de ontwikkeling wordt gerealiseerd om deze ambitie te sturen via het bestemmings-/omgevingsplan, anterieure overeenkomsten, het grondbeleid en/of andere manieren van formele, informele sturing. Voor ieder plan staat het de gemeente vrij om aanvullende of zwaardere ambities te formuleren. Tabel 6: Kwaliteitsambities voor alle nieuwe plannen Thema
Kwaliteitsambitie
Bodem en water
• Bedrijven gebruiken voor hun bedrijfsactiviteiten zo min mogelijk drink- en zoetwater, maken daarbij gebruik maken van de laatste stand van duurzame techniek en streven circulair watergebruik na.
Circulair bouwen
• Gemeenten stimuleren bedrijven actief om circulair te bouwen vooruitlopend op aanscherping van wet- en regelgeving. (De verwachting is dat ook bij bedrijfspanden de MilieuPrestatieGebouwen (MPG) in het bouwbesluit opgenomen gaat worden. De MPG is nu al een vereiste om in aanmerking te komen voor fiscaal voordeel of subsidies).
Duurzaam gebruik
• Voor de gebruiksfase van het gebied wordt zichtbaar nagedacht over de manier waarop grondstoffen opnieuw hoogwaardig in de grondstofketen kunnen worden teruggebracht.
Gezonde en groene leefomgeving
• Het plan voor de nieuwe bedrijventerreinontwikkeling houdt rekening met het creëren van een aantrekkelijke, toekomstbestendige en gezonde leefomgeving voor mens en dier. • Het plan voor de nieuwe bedrijventerreinontwikkeling bevat maatregelen ten aanzien van voldoende waterberging, het voorkomen van hittestress en versterking van biodiversiteit.
Groene energie
• Een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling beschikt niet over een aardgasaansluiting, tenzij dat gemotiveerd noodzakelijk is voor de betreffende bedrijfsvoering. In het laatstgenoemde geval gaat een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling altijd gepaard met een plan voor een niet-fossiele alternatieve energiebron op termijn. • PV-panelen zijn verplicht voor zover het energienetwerk dit toelaat. In ander gevallen stellen we als eis dat de dakconstructie van nieuwe bebouwing wordt geschikt gemaakt voor het dragen van PV-panelen. • Bij de inrichting van de bedrijfskavel is de opwek van groene energie het uitgangspunt, ten zij dit gemotiveerd onmogelijk is. • Het plan voor de nieuwe bedrijventerreinontwikkeling houdt rekening met de (mogelijke) realisatie van smart-grid oplossingen en/of energy-hubs, teneinde netcapaciteitsproblematiek te beperken.
Zorgvuldig ruimtegebruik
• Gronden worden in erfpacht uitgegeven en/of enkel verkocht aan eindgebruikers, al dan niet in combinatie met een ontwikkelaar die met hen gezamenlijk ontwikkelt, teneinde grip te houden op de voorraad. • De minimale FSI (bruto vloeroppervlakte hoofdbebouwing t.o.v. netto omvang kavel) van individuele kavels bedraagt 50%, tenzij dat goed gemotiveerd onmogelijk is voor de betreffende, gewenste bedrijfsvoering.
Voor plannen met een totale netto omvang ≥ 3 hectare waar meer dan één bedrijf wordt gehuisvest, hebben we een aanvullende kwaliteitsambitie geformuleerd. Tabel 7: Aanvullende kwaliteitsambities voor alle plannen met een totale netto omvang ≥ 3 hectare waar meer dan één bedrijf wordt gehuisvest
.
Thema
Kwaliteitsambitie
Organisatiegraad
• Opzet en verplicht lidmaatmaatschap van een collectief op het bedrijventerrein, zoals een ondernemersvereniging of parkmanagement als platform voor versterking van toekomstbestendige doelen en gezamenlijke belangen in de openbare ruimte.
19
Thema
Kwaliteitsambitie
Goede huisvesting
• Voor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt bij de ontwikkeling integraal zorg gedragen, of moet op een andere manier gewaarborgd zijn, en wordt voldaan aan de SNF-norm voor huisvesting van arbeidsmigranten .
Tegengaan van congestie
• Voor het lang- en nachtparkeren van vrachtwagens wordt bij de ontwikkeling integraal zorg gedragen, of moet op een andere manier gewaarborgd zijn.
20
D. Overzicht van richtlijnen bij de verkoop van kavels Voor álle nieuwe kavels die moeten voorzien in de ruimtevraag van kleinschalige bedrijven – hier gedefinieerd als bedrijven met een individuele kavelomvang < 3 hectare netto – hebben we onderstaande richtlijnen geformuleerd. Deze richtlijnen vormen voor alle gemeenten het fundament om invulling te geven aan het Didam-arrest. We kiezen voor prioriterende richtlijnen, waarop enkel wordt getoetst wanneer, conform het Didam-arrest, een transparante keuze moet worden gemaakt tussen meerdere geïnteresseerden voor hetzelfde kavel. Op basis van deze richtlijnen worden er dus geen bedrijven op voorhand uitgesloten van vestiging. NB. Het staat het een gemeente vrij om op basis van de lokale situatie aanvullende criteria te formuleren op hetgeen waar deze richtlijnen naar verwijzen. Denkbaar is bijvoorbeeld een voorrangsregeling voor bedrijven die moeten verplaatsen vanwege een knelpunt op hun bestaande locatie. Tabel 8: Richtlijnen voor kavels die voorzien in de ruimtevraag van kleinschalige bedrijven Ambitie
Richtlijn
Meeteenheid
Type richtlijn
Bijdragen aan een sterke, toekomstbestendige regio
Het bedrijf levert met haar activiteiten een bijdrage aan de belangrijkste regionale opgaven en economische ambities zoals deze zijn geformuleerd in de ruimtelijk-economische visie of andere actuele documenten
Ja / Nee
Prioriterend
Samenwerking of bereidheid om samen te werken met lokale en regionale onderwijsinstellingen
Ja / Nee
Prioriterend
Lokale binding
Het bedrijf biedt werk aan mensen die in de gemeente of vlakbij wonen
Het % werknemers dat woonachtig is in de gemeente van vestiging en aangrenzende gemeenten
Prioriterend
Sturen op symbiose
Het bedrijf heeft voor haar bedrijfsactiviteiten baat bij direct samenwerking met andere, reeds gevestigde bedrijven op het bedrijventerreinen (indien al aanwezig)
Ja / Nee
Prioriterend
Versterken van regionale clusters en ketens
Het bedrijf werkt direct samen met andere bedrijven uit de regio, bijvoorbeeld afnemers, dienstverleners en/of toeleveranciers
Absolute (in €) omzet en kosten
Prioriterend
Voor alle nieuwe kavels die moeten voorzien in de ruimtevraag van grootschalige bedrijven – hier gedefinieerd als bedrijven met een individuele kavelomvang van ≥ 3 hectare netto – hebben we onderstaande toetsingscriteria geformuleerd. We kiezen daarbij naast prioriterende criteria ook voor enkele uitsluitende criteria. Dat betekent dat grootschalige bedrijven die hier niet aan voldoen, zich ook niet in de regio kunnen vestigen. Tabel 9: Richtlijnen voor kavels die voorzien in de ruimtevraag van grootschalige bedrijven Ambitie
Richtlijn
Meeteenheid
Type criterium
Bijdragen aan een sterke, toekomstbestendige regio
Het bedrijf levert met haar activiteiten een bijdrage aan de belangrijkste regionale opgaven en economische ambities zoals deze zijn geformuleerd in de ruimtelijk-economische visie of andere actuele documenten
Ja / Nee
Uitsluitend
Samenwerking of bereidheid om samen te werken met lokale en regionale onderwijsinstellingen
Ja / Nee
Uitsluitend
Regionale binding
Het bedrijf biedt werk aan mensen die in de regio wonen
Het % werknemers dat woonachtig is in Twente
Prioriterend
Sturen op symbiose
Het bedrijf heeft voor haar bedrijfsactiviteiten baat bij direct samenwerking met andere, reeds gevestigde bedrijven op het bedrijventerreinen (indien al aanwezig)
Ja / Nee
Prioriterend
21
Versterken van regionale clusters en ketens
Het bedrijf werkt direct samen met andere bedrijven uit de regio, bijvoorbeeld afnemers, dienstverleners en/of toeleveranciers
Absolute (in €) omzet en kosten
Prioriterend
Voor alle nieuwe kavels met een unieke kwaliteit of een uniek profiel worden, aanvullend op voorgaande overzichten, deze unieke kwaliteiten of dit uniek profiel ook als toetsingscriterium gehanteerd voor het bepalen welk bedrijf zich hier mag vestigen. In hoeverre er sprake is van een unieke kwaliteit of een uniek profiel wordt per plan individueel afgewogen. Op voorhand denken we bijvoorbeeld aan een mogelijkheid voor op- en overslag via water of spoor, de mogelijkheid tot vestiging van een hoge milieucategorie, een zichtlocatie of bedrijventerreinen met een specifiek campusprofiel of predicaat Topwerklocatie. Het betreft voor deze kavels een uitsluitend toetsingscriterium. Dat betekent dat bedrijven die hier niet aan voldoen, zich ook niet op deze kavel kunnen vestigen. Op die manier benutten we de schaarse ruimte in de regio op de best mogelijke manier. Tabel 10: Aanvullend toetsingscriterium voor kavels met een unieke kwaliteit Ambitie
Criterium
Meeteenheid
Type criterium
Goed benutten van unieke locatiekwaliteiten
Het bedrijf benut (bijvoorbeeld) de aanwezige mogelijkheden voor op- en overslag via water of spoor, de mogelijkheid tot vestiging van een hoge milieucategorie, de zichtlocatie en/of campusfaciliteiten voor haar bedrijfsactiviteiten
Ja / Nee
Uitsluitend
NL.IMRO.0141.TAM00002-BP31
Bijlage 8 Grootschalige bedrijfskavels in Twente
vastgesteld bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a XL Businesspark 2
1709
Vraag naar grootschalige kavels in Twente Stec Groep aan Provincie Overijssel en de Twentse gemeenten
Juriën Poulussen, Wim Eringfeld, Hub Ploem & Peter Stopel 25 september 2020
2
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 1.2
2
Aanleiding................................................................................................. 3 Aanpak ...................................................................................................... 3
Ecosysteem van grootschalige kavels 2.1 2.2 2.3
3
5
Huidige gebruikers van grootschalige kavels ........................................ 5 Huidige positie van Twente in (inter)nationaal perspectief.................. 8 Feiten en cijfers ...................................................................................... 10
3
Marktontwikkelingen en trends
14
4
Vraagprognose
19
4.1 4.2 4.3
5
Bestaand aanbod en zoekgebieden 5.1 5.2
6
29
Shortlist en beoordelingscriteria locatieafweging .............................. 29 Locatiebeoordeling ................................................................................ 32
Conclusies en aanbevelingen 6.1 6.2
A.
Methodiek beleidsarme vraagprognose .............................................. 19 Vraag 2020 tot 2030 ............................................................................... 22 Vraag 2030 tot 2040 ............................................................................... 24
36
Conclusies............................................................................................... 36 Adviezen ................................................................................................. 38
Lijst van interviews
43
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
3
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Twente timmert de laatste jaren hard aan de (logistieke) weg De laatste jaren gaan de ontwikkelingen rondom grootschalige kavels en de logistieke sector hard in Twente. Bedrijfsleven, investeerders, onderwijs- en kennisinstellingen en overheden werken samen aan de versterking van het regionale logistieke vestigingsklimaat. In de laatste jaren is er bijvoorbeeld geïnvesteerd in verruiming van de Twentekanalen en is de CTT Almelo geopend, die direct fors gegroeid is. Daarnaast is XL Businesspark in ontwikkeling als bedrijventerrein voor grootschalige bedrijven in de logistiek en maakindustrie. Conform de regionale logistieke strategie, poogt Twente zich daarmee steeds sterker te positioneren op de North Sea Baltic-corridor; de logistieke corridor tussen de zeehavens en Duitsland, Polen en de Baltische staten. Deze corridor behoort tot de tien belangrijkste corridors in het TENT programma van de Europese Unie. Met name in de laatste jaren is de uitgifte van grootschalige kavels in Twente sterk toegenomen. XL Businesspark gaat snel door het aanbod van grootschalige kavels heen Deze ontwikkelingen zijn in het bijzonder zichtbaar op XL Businesspark. Na enkele jaren van beperkte uitgifte zijn op het regionale bedrijventerrein inmiddels bijna 50% van de kavels uitgegeven en liggen er voor ongeveer 20% van de kavels overeenkomsten.
Over de resterende kavels (30%) worden inmiddels ook al gesprekken gevoerd. Aansprekende bedrijven hebben zich op XL Businesspark gevestigd en één internationale ontwikkelaar van logistiek vastgoed heeft ook al aanzienlijk in het park geïnvesteerd. Op basis van de recente provinciale behoefteraming bedrijventerreinen gaan provincie en de Twentse gemeenten ervan uit dat het XL Businesspark uiterlijk in 2030 volledig is uitgegeven. Dat maakt dat er inmiddels wordt nagedacht over de volgende stap. Waar kan de regio straks nog grootschalige partijen huisvesten? Daarom dit onderzoek naar vraag en aanbod van grootschalige kavels in Twente Naar aanleiding van deze ontwikkelingen is dit onderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek staan drie vragen centraal: 1. 2. 3.
Wat is de toekomstige behoefte aan grootschalige kavels voor bedrijven in Twente vanaf 2030? In welke behoefte van grootschalige kavels kan het huidige aanbod van terreinen vóór 2030 niet voorzien, bijvoorbeeld omdat het aanbod kwalitatief niet toereikend is? Op welke locaties in Twente zal een investering in het faciliteren van deze ruimtebehoefte het beste renderen?
Aanvullend op deze vragen gaan de conclusies van het onderzoek ook in op algehele marktkansen en risico’s voor Twente (i.r.t. grootschalige kavels), definiëring van ‘grootschalige kavels’ in beleid, de governance van een eventuele nieuwe ruimtelijke ontwikkeling en relevante succesvoorwaarden voor een dergelijke ontwikkeling. Tegelijkertijd met dit onderzoek is (door ons) voor het Havenbedrijf Twente een vergelijkbaar onderzoek uitgevoerd voor havengebonden kavels, waarvoor een separate rapportage is verschenen. Dwarsverbanden tussen beide onderzoeken benoemen we ook in dit rapport.
1.2 Aanpak Dit onderzoek is tot stand gekomen op basis van data- en documentanalyse en 23 interviews met experts, investeerders en bedrijven uit zowel Twente als de rest van het land. Voor een overzicht van de interviews, zie bijlage A. Met de respondenten spraken we over hun beeld van de marktontwikkelingen, kansen en bedreiging voor Twente, de economische en maatschappelijke meerwaarde van grootschalige en havengebonden bedrijven, en criteria voor een toekomstbestendige locatiekeuze. Het onderzoek is
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
4
begeleid door een begeleidingsgroep, waarin vertegenwoordigingen van de provincie, vijf Twentse gemeenten, OostNL en het Havenbedrijf Twente plaats hadden. Op hoofdlijnen heeft het onderzoek in twee fasen plaatsgevonden. In de eerste fase is een bouwstenenrapport opgesteld, dat diende als uitleg- en bespreekdocument en diende als opmaat voor de behoefteraming en de uiteindelijke rapportage. De bouwstenennotitie ging in op de belangrijkste feiten en cijfers, trends en marktontwikkelingen en de uitgangspunten voor de analyses. Deze bouwstenennotitie is enkel in conceptvorm verschenen en volledig geïntegreerd in dit rapport. Nadat de bouwstenennotitie is besproken met de begeleidingsgroep, zijn in de tweede fase van dit onderzoek de daadwerkelijke analyses uitgevoerd en is dit rapport opgesteld. De interviews zijn verspreid over beide fasen gehouden en aan de hand hiervan zijn doorlopend de resultaten aangescherpt.
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
5
2 Ecosysteem van grootschalige kavels In deze paragraaf beschrijven we het huidige beeld van de grootschalige kavels in Twente. Daarbij gaan we onder meer in op de huidige gebruikers van grootschalige kavels, de algehele positionering van Twente voor deze doelgroepen en relevante feiten en cijfers. Als definitie voor ‘grootschalig’ hanteren we in dit hoofdstuk een minimale aaneengesloten kavelomvang van 2 hectare, conform het huidige beleid in Twente in relatie tot XL Businesspark. Later in dit rapport doen we op basis van de toekomstverwachtingen een aanbeveling over behoud of wijziging van deze definitie.
2.1 Huidige gebruikers van grootschalige kavels Producenten, logistiek dienstverleners en transporteurs typeren het regionale ecosysteem Op hoofdlijnen kunnen we in de markt voor grootschalige kavels in Twente een onderscheid maken tussen industriële partijen (producenten), logistieke bedrijven en een kleine groep van overige bedrijven 1. Binnen deze hoofdindeling kunnen we verschillende segmenten onderscheiden, die ieder hun eigen specifieke kenmerken, locatievoorkeur, regionale binding en toekomstverwachtingen hebben. In tabel 1 beschrijven we deze indeling beknopt. De grootschalige kavels in Twente worden op dit moment vooral gebruikt door industriële partijen (producenten), logistieke dienstverleners en transporteurs. Deze segmenten typeren het regionale ecosysteem en zijn nauw met elkaar verbonden. De lading van de in Twente gevestigde grootschalige logistiek dienstverleners en transporteurs komt namelijk voor een belangrijk deel van de in Twente actieve industriële partijen (producenten). Veel van de bestaande logistiek heeft dan ook een regionale binding. Dat heeft met historie te maken. De veelal van oudsher in Twente gevestigde productie heeft, door outsourcing van logistieke activiteiten en groei van de productie, tot een groei van de logistiek dienstverleners en transporteurs uit de regio geleid.
Het aandeel bovenregionale dienstverleners in de contractlogistiek – de zogenaamde 3PL’s –en ‘footloose’ marktsegmenten – nationale distributiecentra (NDC) en Europese distributiecentra (EDC), veelal in de ecommerce bedrijven of retailers – is in Twente beperkt. Binnen het segment ‘e-commerce’ vinden we in Twente bijvoorbeeld voornamelijk parcelvervoerders met een regionaal verzorgingsgebied terug, waarvan DHL de enige is die als ‘grootschalig’ geclassificeerd kan worden. Grotere e-commerce partijen zien we in Nederland tot op heden voornamelijk terug op centraler gelegen locaties, zoals Bleiswijk (Zalando), Waalwijk (Bol.com) en Zwolle (Wehkamp). Voor retailers geldt dat de grootschalige bedrijven in Twente vaak in het verleden in Twente terecht zijn gekomen. Timberland, die uit dit segment het meest recent nieuw hebben gebouwd, is bijvoorbeeld in het verleden naar Twente gehaald door een Twentse logistiek dienstverlener en heeft enkele jaren geleden, bij het besluit om de logistieke activiteiten weer in eigen huis te halen, besloten om met hun werknemers in Twente te blijven. Kortom, het huidige ecosysteem van grootschalige kavels is sterk gevormd door de regionale productiestructuur en losse ontwikkelingen uit het verleden en (nog) niet zozeer door een ligging op een logistieke corridor.
Aanvullend valt op dat de logistieke vastgoedontwikkelaars Twente nog niet hebben weten te vinden. Feitelijk beschikt Groep Heylen in Twente over een monopolypositie.
1 Daarbij merken we op dat de scheiding tussen industrie en logistiek steeds minder hard is geworden. De gepresenteerde verdeling naar verschillende segmenten moet dan ook vooral worden geïnterpreteerd als een houvast om de economische structuur te begrijpen.
6
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
Tabel 1: Grootschalige marktsegmenten (> 2 hectare) in Twente en hun basale kenmerken Segmenten
Voorbeelden
Agro en food
• Bolletje • Grolsch • ForFarmers • Apollo Vredestein • Nouryon • Veolia Polymers • Langezaal • Riwald • Twente Milieu • Aebi Schmidt • Thales • VDL • Hebo Kozijnen • Rosen Europe • Wagenborg Nedlift
Chemie
Delfstoffen en recycling HTSM
Overige
Logistiek dienstverleners en transporteurs E-commerce (parcel)
• Bleckmann • Bolk Transport • Schenker Logistics • DHL Parcel
Groothandels
• Pilkington • Raab Karcher • Sligro • Otto Simon • Timberland • PLUS
Retailers
Overige
Kenmerken Industriële segmenten Veelal van oudsher in Twente gevestigd, kapitaalintensief (vastgoed en machines) en daarmee voor langere perioden aan de regio gebonden; creëert logistieke spin-off door verladingscapaciteit (productie) “
“
“
“
Logistieke segmenten Voornamelijk afhankelijk van verladende capaciteit in Twente (producenten) en daardoor lokale binding; goederenstromen (internationaal) gericht op North Sea Baltic-corridor. Dependances verantwoordelijk voor regionale distributie (verzorgingsgebied). Partijen met een (inter)nationaal verzorgingsgebied vooralsnog niet in Twente aanwezig. Dependances verantwoordelijk voor regionale distributie (verzorgingsgebied. Slechts in een enkel geval hebben partijen een (inter)nationaal verzorgingsgebied. Voor toelevering en afzet relatief beperkt afhankelijk van Twente en daarom in vestigingskeuze ‘footloose’; verzorgingsgebied is (inter)nationaal. Overige segmenten Om diverse redenen aan Twente gebonden dan wel van grootschalige omvang; verder geen gemeenschappelijke deler.
• Kees Smit • OAD • Volker Wessels
Bron: BAG (2020); BIRO (2020); bewerking Stec Groep (2020)
Tabel 2: Grootschalige marktsegmenten (> 2 hectare) in Twente, feiten en cijfers Segmenten
Bedrijven
Arbeidsplaatsen
Agro en food Chemie Delfstoffen en recycling HTSM Overige
13 11 11
Industriële segmenten 3.060 3.000 1.030
Logistiek dienstverleners E-commerce (parcel) Groothandels Retailers
15
Overige
18
38 20
1 17 3
Toegevoegde waarde (in mln. €)
Ruimtegebruik (in ha)
280 276 71
69 67 37
9.070 2.720 Logistieke segmenten 2.520
837 250
209 62
146
66
150 1.910 470 Overige segmenten 1.120
9 106 26
6 50 16
69
57
Bron: BAG (2020); BIRO (2020); CBS (2020); Kadaster (2020); bewerking Stec Groep (2020)
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
7
Grootschalige bedrijven zijn verspreid over de regio gevestigd De grootschalige, in Twente gevestigde bedrijven zijn, ongeacht het segment, verspreid over de regio gevestigd. Wel zijn er de laatste jaren cluster(tje)s ontstaan op de beter ontsloten bedrijventerreinen in Twente en/of bedrijventerreinen die een hoge mate van omgevingshinder toestaan. Grootschalige bedrijven zien we bijvoorbeeld gegroepeerd terug in Almelo (Bedrijvenpark Twente en Twente-Noord en XL Businesspark), Borne (Westermaat), Enschede (De Plooy en Marssteden), Hengelo (Twentekanaal), Rijssen-Holten (Vletgaarsmaten) en Oldenzaal (Hanzepoort en Hanzewinkel). In de laatste jaren domineert het XL Businesspark de uitgiftecijfers van grootschalige kavels in de regio. De verspreide ligging van grootschalige bedrijven in Twente is illustratief voor het huidige ecosysteem van de regio, waarin de van oudsher aanwezige industrie op lokaal niveau verschillende logistieke dienstverleners en transporteurs om zich heen heeft aangetrokken. De huidige spreiding is voornamelijk toe te schrijven aan de veelal van oudsher bepaalde ligging van verladende partijen (producenten) en de ligging van multimodale overslaglocaties in de regio, zoals de overslaghaven in Hengelo. In het huidige vestigingspatroon is ook geen onderscheid zichtbaar in een voorkeur voor een oostelijke, centrale of westelijke ligging in de regio.
Dat heeft er waarschijnlijk mee te maken dat er vrijwel geen grootschalige NDC’s en EDC’s van e-commerce bedrijven of retailers in Twente gevestigd zijn. Van in ieder geval NDC’s verwachten we, op basis van het landelijke vestigingspatroon, dat zij een voorkeur hebben voor een meer westelijke ligging. Partijen als Sligro en Aldi kozen recent bijvoorbeeld voor Deventer om hun logistiek in het oosten van Nederland te optimaliseren. Figuur 1: Locatie van grootschalige bedrijven in Twente per hoofdsegment
Bron: BAG (2020); BIRO (2020); bewerking Stec Groep (2020)
8
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
2.2 Huidige positie van Twente in (inter)nationaal perspectief Voor de toekomstige ontwikkeling van de vraag naar grootschalige kavels in Twente zijn verschillende aspecten van belang, zoals arbeidsmarkt, onderwijs en agglomeratievoordelen die de regio (gezamenlijk) kan bieden. Daarnaast speelt ook de positie van de regio ten opzichte van de belangrijkste import- en exportmarkten een relevante rol. Op de eerste aspecten kan de regio tot op zekere hoogte invloed uitoefenen, maar laatstgenoemde aspect ligt voor een belangrijk deel buiten de invloedssfeer van de regio. In deze paragraaf lichten we dit aspect nader toe. Twente wordt gezien als secundaire markt binnen Nederland Twente heeft vanuit logistiek perspectief een moeilijke uitgangspositie en concurrentiepositie binnen Nederland. Voor NDC’s heeft Twente bijvoorbeeld een (te) perifere ligging. Dergelijke distributiecentra zijn voornamelijk gevestigd in het midden en zuiden van het land en/of in de directe nabijheid van de bevolkingsconcentratie (en daarmee hun grootste afzetgebied) in de Randstad.
Daarnaast zijn EDC’s in Nederland voor een belangrijk deel in de zuidelijke provincies van het land gevestigd, op de belangrijkste logistieke assen van de Rotterdamse haven, Duitsland en Frankrijk, en strategisch gepositioneerd nabij de bevolkingsconcentratie en de verladingscapaciteit van het Ruhrgebied en de verladingscapaciteit van de Antwerpse haven. Logistieke investeerders zien Twente hierom ook voornamelijk als een secundaire markt binnen Nederland. De meeste tenders voor logistiek dienstverleners zijn bovendien op de zuidelijke provincies gericht en dat maakt dat logistieke investeerders ook een voorkeur voor deze regio’s hebben. Het heeft te maken met risicobeheersing. Zij verwachten hun distributiecentra gemakkelijker te vullen en, bij vertrek van een klant, opnieuw in te vullen in de primaire markten in (voornamelijk) Noord-Brabant en Limburg. De belangrijkste keerzijde van een secundaire markt is dat de leegstand hier ook het eerste oploopt op het moment dat het economisch slechter gaat. Figuur 2: Geografische verdeling van regionale distributiecentra (RDC), NDC’s en EDC’s RDC
NDC
EDC
Bron: Stec Groep (2020)
Kenmerkend voor een secundaire markt is dat deze groeit op het moment dat primaire markten niet voldoende grond beschikbaar hebben. Met andere woorden, er ontstaan kansen op aspecten waar de primaire markten tekort schieten. Dat is feitelijk de kentering die de laatste jaren in Nederland zichtbaar werd, met grotere EDC’s die onder meer in secundaire markten als Lelystad gevestigd zijn. Ook de verplaatsing van Vtech, onder de vleugels van Bleckmann, van Weert naar Twente is hiervan een goed voorbeeld. Van een volledige marktomslag is echter geen sprake. In de secundaire markten wordt bijvoorbeeld vaak gesproken over de ruimere arbeidsmarkt als aantrekkende factor voor logistieke partijen, maar navraag bij logistiek dienstverleners en investeerders leert dat de nabijheid van bevolkingsconcentraties als robuuster vestigingscriterium wordt gezien. Dat is immers het aspect dat men niet kan beïnvloeden. Eventuele tekorten aan beschikbaar arbeidspotentieel wordt door de markt vaak opgelost door de inzet van arbeidsmigranten en door automatisering van distributiecentra.
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
9
Kortom, voor de bestaande, bewezen vervoersassen/-stromen – vanuit Rotterdam naar Antwerpen en het Ruhrgebied – heeft Twente van zichzelf vooralsnog een beperkte bovenregionale aantrekkingskracht. In het directe achterland hebben de Duitse regio’s Münster en Detmold bijvoorbeeld weliswaar een redelijke verladingscapaciteit, maar die is qua omvang niet te vergelijken met het Ruhrgebied en leidt in vergelijking tot een veel kleinere goederenstroom richting Nederland. Het zwaartepunt van de Duitse bevolkingsconcentraties liggen duidelijk ten zuiden van Twente, waardoor het grensgebied ook nog niet direct kansen oplevert 2. Figuur 3: Overzicht bevolkingsconcentraties in Duitsland
Bron: Eurostat. Bewerking: Stec Groep, 2020.
2 Ter illustratie, Venlo of ’s-Heerenberg sluiten goed op de Duitse distributienetwerken, die weer gericht is op de grote bevolkingsconcentratie in het Ruhrgebied. Vanuit deze locaties kunnen bedrijven een optimale levertijd in Duitsland realiseren.
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
10
Op (inter)continentaal schaalniveau zijn North Sea Baltic-corridor en Zijderoute relevant Ten opzichte van andere Nederlandse regio’s onderscheidt Twente zich voornamelijk door de ligging op de North Sea Baltic-corridor, vanuit Rotterdam richting Polen, Wit-Rusland en Estland. Deze regio’s behoren voor wat betreft omvang van de goederenstromen tot de opkomende markten in Europa. De inkomens in Oost-Europa stijgen en veel van de grotere Europese productiefaciliteiten vestigen zich hier. De laatste jaren is er in Polen bijvoorbeeld onder meer geïnvesteerd in omvangrijke productiefaciliteiten van Bosch, Dell, FCA, GSK, IKEA, Mondi, Samsung, Volkswagen en Volvo. Tot op heden zijn de internationale ladingstromen op de North Sea Baltic-corridor nog relatief beperkt, maar als gevolg van deze ontwikkeling ontstaat er een aanzienlijke verladingscapaciteit, die qua logistieke ruimtevraag ook voornamelijk in OostEuropa, nabij deze verladingscapaciteit, zichtbaar wordt. Aansluitend op de North Sea Baltic-corridor ligt Twente (potentieel) ook op de Zijderoute, de grootschalige infrastructuurinvestering van de Chinese overheid die de Chinese productiefaciliteiten per spoor met het Europese continent verbindt. Tot slot kan Twente potentieel profiteren van de centrale ligging vanuit Antwerpen en Rotterdam richting de havens van Bremen en Hamburg.
Voor het succes van Twente op deze corridors is de knooppuntfunctie van de regio relevant. Ladingstromen en logistieke ruimtevraag ontstaan namelijk op plekken waar goederen overgeslagen worden van water van/naar spoor van/naar weg, of van weg naar weg, bijvoorbeeld van een internationaal naar nationaal of regionaal logistiek netwerk. In dat kader constateren we dat Twente weliswaar een spoorverbinding heeft, maar niet over een railterminal beschikt die als overslagknooppunt kan dienen. Om qua logistieke vraag te profiteren van de grotere goederenstromen uit Azië is dat echter wel een belangrijke locatiekwaliteit. Overigens nog los van het vraagstuk of Twente daar binnen Nederland de beste propositie voor heeft. Daarnaast beschikt Twente over goede vaarverbindingen naar het westen, maar is er geen (goede) vaarverbinding naar het oosten beschikbaar. We constateren dat Twente qua multimodale goederenstromen op dit moment voornamelijk dient als begin- en eindpunt, voornamelijk ten behoeve van de in Twente aanwezige industrie, maar (nog) beperkt voor doorvoer en export..
2.3 Feiten en cijfers Toegevoegde waarde per uitgegeven hectare is het grootst in de industrie De toegevoegde waarde aan het regionaal product per hectare ruimtegebruik is voor de industriële segmenten gemiddeld bijna tweemaal zo groot als voor de logistieke segmenten. Met andere woorden, per hectare (grootschalige) industrie wordt bijna tweemaal zoveel verdiend als per uitgegeven hectare (grootschalige) logistiek. Binnen de industriële segmenten is het segment ‘delfstoffen en recycling’ een negatieve uitschieter, maar dat is voornamelijk toe te wijzen aan het relatief forse ruimtegebruik dat dergelijke partijen nodig hebben voor hun bedrijfsactiviteiten. De segmenten met de minste toegevoegde waarde per hectare ruimtegebruik zijn retailers, e-commerce (parcel) en de overige segmenten 3, hoewel opgemerkt moet worden dat de sample size van retailers en ecommerce (parcel) vooralsnog te beperkt is om harde uitspraken te doen over het segment als geheel. Voor logistiek als geheel geldt dat de meerwaarde voor de regio voornamelijk in andere aspecten ligt. De meerwaarde van de nu in Twente gevestigde e-commerce (parcel) ligt bijvoorbeeld primair in de existentiële waarde voor de pakketbezorging in de regio. Voor de gevestigde groothandels geldt eveneens dat zij meerwaarde leveren door hun veelal regionale functie.
Daarnaast concludeerden we eerder al dat de logistiek dienstverleners en transporteurs in Twente hun meerwaarde door een sterke koppeling met de industrie in Twente hebben. Met andere woorden, de op dit moment aanwezige grootschalige partijen voeren in veel gevallen activiteiten uit die voor de regio noodzakelijk zijn of elders in Twente meerwaarde opleveren. Voor ‘footloose’ segmenten, die nu nog vrijwel niet vertegenwoordigd zijn in de regio, geldt dat overigens vaak niet.
3
Daarbij opgemerkt dat deze groep divers is en de toegevoegde waarde van bedrijf tot bedrijf sterk kan verschillen.
11
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
Tabel 3: Toegevoegde waarde per grootschalig segment in Twente Segmenten Agro en food Chemie Delfstoffen en recycling HTSM Overige Subtotaal Logistiek dienstverleners E-commerce (parcel) Groothandels Retailers Subtotaal Overige
Toegevoegde waarde (totaal, in mln. €) Industriële segmenten 280 276 71 837 250 1.714 Logistieke segmenten 146 9 106 26 287 Overige segmenten 69
Toegevoegde waarde per ha (in mln. €( 4,1 4,1 1,9 4,0 4,0 3,9 2,2 1,5 2,1 1,6 2,1 1,2
Bron: BAG (2020); BIRO (2020); CBS (2020; bewerking Stec Groep (2020)
Tabel 4: Arbeidsintensiteit per grootschalig segment in Twente Segmenten Agro en food Chemie Delfstoffen en recycling HTSM Overige Subtotaal Logistiek dienstverleners E-commerce (parcel) Groothandels Retailers Subtotaal Overige
m2 per arbeidsplaats (terreinquotiënt) Industriële segmenten 226 223 355 230 230 235 Logistieke segmenten 261 405 261 336 273 Overige segmenten 510
Arbeidsplaats per hectare 44 45 28 43 43 43 38 25 38 30 37 20
Bron: BAG (2020); BIRO (2020); bewerking Stec Groep (2020)
Arbeidsplaatsen per hectare het grootst in de industrie In het aantal arbeidsplaatsen per hectare 4 zijn de industriële segmenten ook koploper, hoewel de logistieke segmenten ‘logistiek dienstverleners’ en ‘groothandels’ hier slechts iets lager scoren. We constateren dat e-commerce (parcel) en retailers relatief het minste aantal werknemers per hectare hebben, weliswaar met dezelfde kanttekening als hierboven. De verschillen tussen de logistieke segmenten worden waarschijnlijk veroorzaakt doordat logistiek dienstverleners in de praktijk vaak ‘value added’-activiteiten leveren, dus meer doen dan alleen het transporteren van goederen. Daarnaast zijn de e-commerce en retailers vaak qua individuele bedrijfsomvang groter dan andere logistieke segmenten en zijn de distiributiecentra in hogere mate gerobotiseerd. Qua arbeidsplaatsen per hectare doen grootschalige bedrijven het gemiddeld overigens niet slechter dan kleinere bedrijven in Twente. De terreinquotiënt van de grootschalige bedrijven ligt dichtbij het Twents gemiddelde. We kunnen dus constateren dat grootschalige bedrijven in Twente niet meer of minder arbeidsintensief zijn dan kleinschalige bedrijven in de regio. Met andere woorden, wanneer dezelfde grond
4
In de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen werd deze indicator van het ruimtegebruik ook wel de ‘terreinquotiënt’ genoemd. In de terreinquotiënt is de meeteenheid wel omgedraaid: m2 per arbeidsplaats in plaats van arbeidsplaatsen per hectare.
12
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
niet uitgegeven wordt aan grootschalige bedrijven, maar alleen aan kleinschalige bedrijven, levert dat gemiddeld per hectare niet meer banen op voor de regio. Tabel 5: Grootschalige gronduitgiften (totaal per individueel bedrijf > 2 hectare) in Twente in de periode 2014 t/m 2019 Jaar 2014 2014 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2018 2019 2019 2019 2019 2019
Gemeente Borne Hengelo Almelo Hellendoorn Oldenzaal Almelo Hengelo Oldenzaal Rijssen-Holten Almelo Almelo Almelo Almelo Almelo Borne Borne Almelo Almelo Almelo Hellendoorn Hengelo Almelo Almelo Almelo Hellendoorn Rijssen-Holten
Bedrijventerrein Westermaat-Veldkamp Twentekanaal Noord XL Businesspark ’t Lochter III Jufferbeek Zuid XL Businesspark Twentekanaal Zuid Jufferbeek Zuid Vletgaarsmaten Bedrijven Park Twente XL Businesspark XL Businesspark XL Businesspark XL Businesspark Westermaat-Veldkamp Westermaat-Veldkamp XL Businesspark XL Businesspark XL Businesspark t Lochter III Westermaat Campus BP Twente Noord XL Businesspark XL Businesspark ’t Lochter III Vletgaarsmaten
Bedrijf Nijwa Stork Thermeq Madison Niverplast Europastry Vivochem HP Valves Europastry Onbekend Dasselaar / Dasko CTT Madison Eurol Heylen (t.b.v. Bleckmann) Nijwa Jonkman Coating Heylen (t.b.v. Bleckmann & Bolk) Gebr. Heinhuis Aspen / Timberland Niverplast Hanos Tronios Emergo Heylen Heutink Muller ETTC
Segment Logistiek Industrie Industrie Industrie Industrie Logistiek Industrie Industrie Onbekend Logistiek Logistiek Logistiek Logistiek Logistiek Handel Industrie Logistiek Logistiek Logistiek Industrie Groothandel Groothandel Industrie Logistiek Overig Logistiek
Kavelomvang 26.070 m2 43.000 m2 12.000 m2 21.000 m2 16.675 m2 10.000 m2 20.369 m2 15.203 m2 22.849 m2 22.004 m2 24.930 m2 8.207 m2 32.031 m2 75.941 m2 13.449 m2 20.000 m2 34.518 m2 20.208 m2 19.300 m2 52.269 m2 21.899 m2 24.495 m2 38.127 m2 51.129 m2 36.000 m2 31.523 m2
Bron: Provincie Overijssel (2020); Stec Groep (2020); Twentse gemeenten (2018)
Gronduitgiften en vastgoedtransacties In de laatste jaren is het aantal grootschalige bedrijven in Twente fors gegroeid. In die periode is ongeveer 70 hectare aan kavelomvang uitgegeven aan grootschalige eindgebruikers 5. Het gros van deze uitgifte heeft plaatsgevonden op XL Businesspark (52,6 hectare) en daarnaast verspreid over voornamelijk de beter ontsloten bedrijventerreinen in Twente aan de A1, A35 en N35. De dominantie van het XL Businesspark wordt waarschijnlijk veroorzaakt door een combinatie achterliggende samenwerking – grootschalige partijen uit de deelnemende gemeenten worden in principe naar XL Businesspark verwezen – de goede propositie van het terrein en de acquisitiekracht van Groep Heylen. Met name vanaf 2017 zien we een forse piek in de gronduitgiftecijfers, toen in achtereenvolgende jaren 19,7 hectare (2017), 14,8 hectare (2018) en 18,1 hectare (2019) grond aan grootschalige eindgebruikers is uitgegeven. Ook de perspectieven voor 2020 zien bij het schrijven van dit rapport positief uit. Op XL Businesspark zijn op dit moment, naar eigen zeggen, nog verschillende optieovereenkomsten gesloten met grootschalige partijen. De impact van de coronacrisis op deze optieovereenkomsten is echter nog niet bekend. In de uitgifte hebben de logistieke segmenten het grootste aandeel (41,6 hectare).
De uitgiftecijfers worden tot op heden gedomineerd door bestaande regionale partijen. Het aantal bovenregionale partijen dat zich de laatste jaren in Twente heeft gevestigd is beperkt. In onderstaande lijst gaat het alleen om Vtech, dat afkomstig was uit Weert en door Bleckmann naar Twente is gehaald. Voor deze laatste uitgifte geldt dat 5
Hierbij laten we de gronduitgifte aan Groep Heylen waarvoor (nog) geen eindgebruiker is gevonden buiten beschouwing.
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
13
Bleckmann als logistiek dienstverlener zelf dan wel al eerder in Twente was gevestigd, wat waarschijnlijk weer heeft meegespeeld in de locatiekeuze. De groei van bestaande (grootschalige) bedrijven uit de regio lijkt de laatste jaren dan ook de belangrijkste oorzaak van de groeiende uitgifte te zijn geweest. Grootschalige koop- en huurtransacties in ouder, bestaand vastgoed hebben in Twente in de laatste jaren op grootschalige kavels niet plaatsgevonden. Vanuit dat perspectief staat de grootschalige markt in Twente dan ook in de kinderschoenen.
14
Vraag naar grootschalige kavels in Twente 20.053
3 Marktontwikkelingen en trends In deze paragraaf beschrijven we enkele relevante marktontwikkelingen en trends die van invloed zijn op bedrijfsmodellen, ruimtegebruik, human capital en de (inter)nationale positie van Twente voor grootschalige partijen. We kijken daarbij primair naar de verwachtingen op langere termijn, na 2030. Impact op bedrijfsmodellen en ruimtegebruik In onderstaande tabel staan enkele van de voornaamste marktontwikkelingen en trends die van invloed zijn op investeringen van bedrijven, het vestigingsklimaat en de dynamiek.
Duurzaamheid en energietransitie
E-commerce
Automatisering en robotisering
Trend
6
Toelichting In de industriële en logistieke segmenten worden routinewerkzaamheden in toenemende mate overgenomen door robots. Bedrijven investeren nu in geautomatiseerde magazijnen en processen. In de industrie is automatisering al gebruikelijker. De mate van automatisering is het hoogst bij retailers en minder van belang bij overslag. Bij pakketvervoerders (e-commerce) is de automatiseringsslag reeds bijna volledig doorgevoerd. In de praktijk worden robots vaak ‘naast’ en relatief beperkt ‘in plaats van’ reguliere werknemers ingezet, met name in de industrie. De impact op de logistieke segmenten is een reductie in werkgelegenheid tussen -10 en -15%. Voor de industrie verwachten we op basis van eigen onderzoek 6, dat de impact per bedrijf verschilt en schommelt tussen +10% en -15%. E-commerce is en blijft op lange termijn de belangrijke driver van schaalvergroting in de logistieke sector. Dit segment blijft op lange termijn groeien, met name de crossborder markt voor online winkelen. Van belang is dat e-commerce een heel andere inrichting van een magazijn kent dan ‘reguliere’ distributie. Een ecommerce operatie en een reguliere operatie zijn vaak fysiek van elkaar gescheiden in een warehouse. Dus; ook als bedrijven een omnichannel operatie uitvoeren (zowel e-commerce als traditionele winkelbelevering) zal een warehouse meer ruimte vragen dan voorheen gebruikelijk was.
Dit is met name relevant voor de huidige retailers in de logistiek.
Bedrijven zullen steeds meer gestimuleerd (en gedwongen) worden om duurzamer te produceren, vervoeren en hun (fossiele) energieverbruik te reduceren. Producenten gaan in contracten meer eisen van logistieke partijen op dit vlak, waardoor een momentum ontstaat om versneld te investeren in een schoon wagenpark en een verplaatsing van goederenstromen naar rail en water. Een multimodale samenwerking, synchromodale toepassingen en de toekenning van middelen voor de ontwikkeling van de inland ports dragen hieraan bij. Bedrijven investeren daarnaast al in zon op dak, maar ook de verkenning van de kansen, technologische en economische haalbaarheid van een waterstofinfrastructuur bouwen hierop voort.
Stec Groep 2018; Lange termijn ruimtebehoefte van industrie
Ruimtelijke effecten • Hogere productiviteit en daarmee toegevoegde waarde per m² in zowel logistiek als industrie. • Lager aantal arbeidsplaatsen per hectare (ofwel een hogere terreinquotiënt), maar geen afnemende werkgelegenheid. • Door intensieve samenwerking tussen de logistiek en industrie ontstaan innovatiekansen, bijvoorbeeld een proeftuin waarin bedrijven procesoptimalisaties in samenwerking met onderwijs en toeleverende industrie in-house uitproberen. • De omvang van de goederenstromen op de North Sea Baltic-corridor nemen toe als gevolg van opkomende consumentenmarkten in Oost-Europa. • Lager aantal arbeidsplaatsen per hectare (ofwel een hogere terreinquotiënt), die na 2030 afvlakt. • Internationalisering van afzetmarkten en toeleveranciers en daarmee een groter belang van ligging op de belangrijke internationale corridors. • Schaalvergroting: retailers die kleinschalig zijn, kunnen grootschalig worden wanneer zij opschalen naar omnichannel-oplossingen. • Toenemende meerwaarde van (en daarmee behoefte aan) regionale clustering van industrie en logistiek voor bijvoorbeeld uitwisseling van energie en andere stromen.