2. Programma's uitvoering en handhaving 2025

In 2024 zijn op dit vlak al significante stappen gezet. Daarnaast zullen de eerste preventieve lasten onder dwangsom worden opgelegd en is er aandacht voor en zal worden ingezet op het verbeteren van het uitvoeren van controles en de daaruit voortvloeiende rapportages. Een evaluatie en verduidelijking van het beleid ten behoeve van illegale kamerbewoning krijgt in 2025 eveneens aandacht en er is de ambitie om de beschikbare informatie geografisch te presenteren ten behoeve van de leefbaarheid in de wijken.

Pagina 27 van 41 VTH-programma 2025

7.2 Toezicht en handhaving Kamerbewoning (of kamergewijze verhuur van woonruimte) is in Almelo gebonden aan de beleidsregels kamerbewoning. Hiermee wordt beoogd om de legale kamerbewoning te verspreiden over de stad, onder andere door ervoor te zorgen dat binnen 75 meter van een pand met kamerverhuur geen tweede pand een vergunning kan krijgen. Ook wordt bij vergunningverlening gekeken naar de wijze waarop de initiatiefnemer omgaat met negatieve effecten van kamerbewoning, zoals parkeeroverlast door de mogelijke toevoeging van extra auto’s van bewoners. Het toezicht richt zich op zowel illegale kamerverhuur (zonder vergunning) als overlast door het niet naleven van de voorschriften uit de vergunning. Bij constatering van illegale kamerbewoning wordt handhavend opgetreden. Voorafgaand daaraan vindt eerst een legalisatietoets plaats: als er vergunning zou worden aangevraagd, zou die dan worden verleend? Is het antwoord bevestigend, dan is er volgens vaste jurisprudentie feitelijk geen grond om handhavend op te treden, wel dient een vergunning voor kamerbewoning dan binnen een vastgestelde termijn officieel te worden aangevraagd. Gebeurt dat niet, dan wordt het handhavingstraject alsnog hervat. Het toezicht wordt in 2025 als volgt ingezet: Toezicht gebruik

Aantal

Toezicht (illegale) kamerbewoning Meldingen overlast kamerbewoning Toezicht verleende vergunningen kamerbewoning Meldingen Wet goed verhuurderschap Verhuurvergunningen opkoopbescherming Totaal

130 150 30 20 10

Kental (uren) 5 1 3,3 15 20

Ureninzet 650 150 100 300 200 1.400

Werkvoorraad en capaciteit Werkvoorraad versus capaciteit - Toezicht gebruik Werkvoorraad totaal ( 1.400 uur) Beschikbare capaciteit (1.400 uur)

1,00 fte 1,00 fte

Er is voldoende capaciteit om deze taak uit te voeren. Dit betreft toezichtcapaciteit inclusief juridische inzet. Inzet van 1 fte toezichtcapaciteit levert effectief 0,5 fte vanwege dubbele bezetting in verband met veiligheidsaspecten. 7.3 Vergunningverlening Een initiatiefnemer die op legale wijze kamers wil gaan verhuren in de gemeente Almelo heeft daarvoor een vergunning nodig voor het handelen in strijd met de ruimtelijke regels. Het gaat om een afwijking van het omgevingsplan. De aanvraag moet op grond van de wet voldoende gegevens bevatten voor een zorgvuldige beoordeling en voorbereiding van de beschikking. Praktisch gezien betekent dat, dat uit de aanvraag moet blijken op welke locatie de kamergewijze verhuur plaats gaat vinden. Ook is een planschade-overeenkomst nodig, alsmede een document waarin de huisregels zijn weergegeven, die deel uitmaken van de huurovereenkomst. Tot slot moet de aanvrager inzichtelijk maken, dat er geen sprake is van toename van de parkeerdruk.

Pagina 28 van 41 VTH-programma 2025

Werkzaamheden toezicht + juridisch Handhavingszaken Vooraankondiging Last onder dwangsom Last onder dwangsom Bezwaar Beroep legalisatie beoordelen Vergunningaanvragen (advisering) Overige werkzaamheden kamerbewoning Wet goed verhuurderschap Totaal

werkvoorraad (aantal) 120 60 20

Inzet (uren)

100 30

720 480 160 100 100 200 90 700 700 3250

Werkvoorraad en capaciteit Werkvoorraad versus capaciteit - werkzaamheden toezicht en juridisch Werkvoorraad totaal ( 3.250 uur) Beschikbare capaciteit (juridisch medewerker 2.800 uur; sr. mdw. klantcontact 1.246 uur)

2,32 fte 2,,89 fte

Er is voldoende capaciteit om deze taak uit te voeren. 7.4 Ontwikkelopgave 2025 De omgang met kamergewijze verhuur van woningen wordt in 2025 verder vormgegeven. Zo zullen de vergunningsvoorwaarden meer op het individuele geval worden toegespitst en wordt een meer effectief sanctiebeleid ontwikkeld. Te denken valt aan het actief intrekken van een vergunning, wanneer de voorwaarden niet worden nageleefd. De eerste ervaringen met de Wet goed verhuurderschap leert dat het aantal meldingen die binnen de werkingssfeer van deze wet vallen in 2024 beperkt zijn geweest. Wat dit betekent voor het komende jaar is onbekend. In potentie is de werking van deze wetgeving breed, mogelijk dat in het komende jaar het aantal meldingen toeneemt. Wel is helder dat de situaties waarin een beroep wordt gedaan op deze wetgeving de behandeling tijdrovend en ingewikkeld is. In 2025 zal de Huisvestingsverordening Opkoopbescherming aandacht vragen om op de verleende verhuurvergunningen toezicht uit te oefenen. Inschatting is dat in 2025 circa 50 vergunningen worden aangevraagd. Steekproefsgewijs zal een aantal van de verleende verhuurvergunningen gecontroleerd worden op juiste naleving.

Pagina 29 van 41 VTH-programma 2025

8.

Projecten

Specifieke opdrachten worden binnen uitvoering en handhaving in de vorm van een project uitgevoerd. Waar mogelijk en logisch worden projecten gecombineerd die voor zowel vergunningverlening, toezicht en handhaving van belang zijn. Onderstaande projecten worden uitgevoerd in 2025: ▪ Implementatie Kwaliteitscriteria 3.0 Projectresultaat: De kwaliteitscriteria 3.o zijn vastgesteld en er zijn voorbereidingen getroffen voor een extern onderzoek naar deskundigheidseisen van medewerkers die onder het bereik van de kwaliteitscriteria vallen. Toelichting: Op basis van de Verordening uitvoering en handhaving omgevingsrecht wordt jaarlijks verantwoord hoe de kwaliteitscriteria binnen onze organisatie worden toegepast. Voor 2025 is de opgave de meest actuele set kwaliteitscriteria vast te stellen. De uitvoering van dit project wordt afgestemd op organisatorische ontwikkelingen rondom het team Vergunningverlening en Naleving en de eenheid Stedelijke Ontwikkeling. Inzet: 200 uur. Management en coördinatie: 180 uur; Beleid: 20 uur. ▪ Uitwerken werkwijze gebiedstoezicht Projectresultaat: Een uitgewerkte methodiek voor gebiedstoezicht. Toelichting: De veranderende regelgeving op het gebied van de fysieke leefomgeving vraagt om wijzigingen in de inzet van toezicht. Met de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging mag er meer vergunningsvrij, maar dat is niet regelvrij.

Voldoende inzet op naleefcontrole tijdens de uitvoering en gebruik is nodig. Hiervoor wordt gebiedstoezicht ingezet. De werkwijze voor gebiedstoezicht wordt uitgewerkt en vastgelegd. Inzet: 100 uur. Toezicht: 20 uur; Beleid: 80 uur. ▪ Toezicht energielabel C voor kantoren Projectresultaat: Vaststellen toezichtkader energielabel C voor kantoren en hier toepassing aan geven. Toelichting: Per 1 januari 2023 moeten alle kantoorpanden met een gebruiksoppervlakte van 100 m2 of meer een geldig energielabel C of beter hebben. De toezichtstaak ligt bij ons college, op basis van de regelgeving in het Bbl. Eind 2022 is begonnen met het aanschrijven van eigenaren van kantoorpanden. In 2024 is dit opnieuw gebeurd en in het toezicht geïntensiveerd. Inzet: 120 uur. Toezicht: 20 uur; Beleid: 40 uur. Eventueel aanvullende inzet vanuit Omgevingsdienst Twente.

▪ Intrekken omgevingsvergunningen Projectresultaat: Inzicht krijgen in hoeveel omgevingsvergunningen conform beleid kunnen worden ingetrokken. Toelichting: Op basis van de ‘Beleidsregels intrekken omgevingsvergunning’ bestaat de bevoegdheid tot het intrekken van omgevingsvergunningen. Hiervan wordt in Almelo pas gebruik gemaakt als er 52 weken geen handelingen met betrekking tot de vergunning zijn verricht. Dit geeft vergunninghouder een meer dan Pagina 30 van 41 VTH-programma 2025

redelijke termijn om te starten met het uitvoeren van de werkzaamheden. Het is onwenselijk dat alsnog uitvoering wordt gegeven aan verouderde bouwplannen. Voorkomen moet worden dat alsnog bouwplannen worden gerealiseerd die niet voldoen aan de hedendaagse technische eisen op het gebied van brandveiligheid, energiezuinigheid en constructieve veiligheid. Om deze reden wordt in projectmatige vorm inzichtelijk gemaakt hoeveel omgevingsvergunningen conform beleid kunnen worden ingetrokken. Er zal ook een start worden gemaakt met het intrekken van de eerste omgevingsvergunningen. Inzet: 200 uur. Toezicht: 20 uur; VTH-ondersteuning 80 uur.

Pagina 31 van 41 VTH-programma 2025

Bijlage 1. Handelingskader Wet kwaliteitsborging voor het bouwen Korte schets van het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is op 1 januari 2024 in werking getreden, gelijktijdig met de Omgevingswet (Ow). Met de inwerkingtreding is het bouwproces en de rol en taken van het bevoegd gezag veranderd voor bouwwerken die nu onder de werkingssfeer van de Wkb vallen. De Wkb regelt dat de gemeente niet meer vooraf de bouwtechnische kwaliteit van een bouwwerk toetst. Dit gebeurt door een private kwaliteitsborger. Ook is de kwaliteitsborger verantwoordelijk voor het toezicht tijdens de bouw op de technische bouwkwaliteit. De verschuiving van de toezichthoudende rol betekent niet dat er geen gemeentelijk toezicht meer is. Dit is er alleen niet meer tijdens de bouwfase. De gemeente is en blijft verantwoordelijk voor het toezicht op de bestaande bouw, bouw- en sloopveiligheid en het ruimtelijke toezicht op basis van het omgevingsplan. Ook is en blijft de gemeente het bevoegd gezag voor de handhaving tijdens de bouwfase, omdat de kwaliteitsborger niet over handhavingsbevoegdheden beschikt. Onder de Ow wordt er een ‘knip’ gemaakt in de huidige omgevingsvergunning voor het bouwen: in ruimtelijke regels (omgevingsplanactiviteit) en technische regels (bouwactiviteit).

De ruimtelijke regels en de regels voor welstand worden vastgelegd in het omgevingsplan. De regels voor het bouwtechnische deel van de bouwactiviteit liggen vast in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl); de opvolger van het huidige Bouwbesluit. Bij bouwen onder kwaliteitsborging wordt voor het bouwtechnische gedeelte van de activiteit een meldingsplicht ingevoerd voor bouwwerken die niet volledig vergunningsvrij zijn en vallen onder gevolgklasse 1. Dit zijn bouwwerken met een gering risico. Uit onze impactanalyse blijkt dat in de gemeente Almelo ongeveer 80% van de huidige omgevingsvergunningen bouw in gevolgklasse 1 valt (nieuwbouw en verbouw). Bij de bouwmelding moet de initiatiefnemer van het bouwen aan het bevoegd gezag melden welk instrument voor kwaliteitsborging wordt toegepast en welke kwaliteitsborger toeziet op de bouw. Ook moet de melder een risicobeoordeling en een borgingsplan overleggen bij de melding. De melding moet uiterlijk vier weken voor de start van de bouw worden ingediend. Als uit de melding met bijbehorende stukken niet blijkt dat wordt voldaan aan de kwaliteitsborging, dan mag niet worden gestart met de bouw. De onafhankelijke kwaliteitsborger toetst of een bouwwerk daadwerkelijk gebouwd wordt conform de regelgeving.

Deze toets betreft in ieder geval de bouwtechnische voorschriften, maar het kan ook betrekking hebben op alle andere kwaliteitsaspecten die in contract tussen aannemer en opdrachtgever zijn overeengekomen. Dit laatste heeft betrekking op de versterking van de positie van de bouwconsument; een doelstelling van de wet waar de gemeente verder buiten staat. Aan het einde van het bouwproces moet bij de gemeente een gereedmelding worden gedaan, in de vorm van een ‘dossier bevoegd gezag’. Belangrijk onderdeel van dit dossier is de verklaring van de kwaliteitsborger dat wordt voldaan aan de bouwtechnische voorschriften. Na de gereedmelding geldt een termijn van twee weken waarbinnen door de gemeente eventueel mededeling moet worden gedaan dat de melding onvolledig is. Het bouwwerk mag dan niet in gebruik worden genomen. De rol van het bevoegd gezag en de bouwende partijen Met de Wkb gaat de inhoudelijke rol van het bevoegd gezag deels over in een procesrol. De gemeente beoordeelt de stukken op volledigheid en controleert of aan de indieningsvereisten wordt voldaan. Er vindt geen preventieve toets op bouwtechnische voorschriften plaats. De verantwoordelijkheid voor de bouwkwaliteit wordt hiermee eenduidiger belegd bij de bouwende partijen. Het gaat er niet langer primair om dat de bouwplannen op papier aan de regelgeving voldoen, maar dat het vervaardigde bouwwerk bij

Pagina 32 van 41 VTH-programma 2025

oplevering voldoet aan regels en gemaakte afspraken. De markt is daarmee primair verantwoordelijk voor de bouwkwaliteit. Het uitgangspunt is daarbij is dat afwijkingen door marktpartijen moeten worden opgelost. De gemeente heeft ten gevolge van de Wkb een informatieachterstand. Gegevens komen onder het nieuwe stelsel niet vooraf, maar achter beschikbaar in de vorm van een gereedmelding. Dat betekent dat voortijdig bijsturen door de gemeente niet mogelijk is. Als achteraf moet worden hersteld, kost dat extra tijd. Belangrijke vraag is in hoeverre de gemeente inhoudelijk betrokken is bij de uitvoering van de Wkb; bij de beoordeling van de meldingen en bij toezicht en handhaving. De gemeente kan als bevoegd gezag er voor kiezen om geen bouwtechnische toets en geen bouwtoezicht uit te voeren. Ook kan zij risicogestuurd en steekproefsgewijs toetsen en toezicht houden. Ook kan zij, net als de kwaliteitsborger, toetsen en toezicht houden. In 2025 wordt door de gemeente Almelo risicogestuurd en steekproefsgewijs getoetst en toezicht gehouden. De mate waarin dit gebeurt, is afhankelijk van ervaringen die worden opgedaan in de beginperiode van het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging. Het risicogestuurd en steekproefsgewijs toetsen is primair bedoeld om een beeld te krijgen van de werking van het private stelsel.

Hiermee neemt de gemeente haar verantwoordelijkheid, mede omdat het nieuwe stelsel zich nog niet heeft bewezen. Het Bestuursakkoord dat in 2019 is gesloten tussen de VNG en het Rijk benadrukt dat toezicht en handhaving een gemeentelijke taak blijft. Het bevoegd gezag kan zijn handhavende bevoegdheid inzetten op een wijze waarop dat in het specifieke geval naar zijn oordeel geëigend is. Hierbij kan de gemeente acteren op signalen van de kwaliteitsborger of derden, maar kan ook zelf waarnemen, beoordelen en interveniëren. Het bevoegd gezag is en blijft verantwoordelijk voor de gebouwde omgeving. Werken met de Wkb: onderscheid in ‘happy flow’ en ‘unhappy flow’ Bij het werken met de Wkb wordt onderscheid gemaakt in de ‘happy flow’ en de ‘unhappy flow’. De happy flow is het optimale scenario, waarbij de werking en de uitvoering van de Wkb helemaal verloopt zoals de wetgever heeft beoogd. Daarentegen vormt de unhappy flow het suboptimale scenario, waarbij de praktijk niet helemaal verloopt zoals de wetgever heeft beoogd. In het suboptimale scenario wordt de gemeente in haar rol als bevoegd gezag geconfronteerd met een bepaalde situatie op grond waarvan zij kan of moet handelen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de situatie dat bouwwerken in gebruik worden genomen zonder correcte gereedmelding.

Voor de helderheid: het gaat dus niet om een suboptimale uitvoering van werkzaamheden bij gemeenten. Uit de resultaten van proefprojecten Wkb blijkt dat rekening moet worden gehouden met de situatie dat sprake kan zijn van een unhappy flow. Bij bouwinitiatieven gaan wij uit van vertrouwen. Wij gaan uit van een happy flow en hebben bij aanvang vertrouwen in het stelsel van kwaliteitsborging. Dit sluit aan bij de bedoeling van de Wkb en de Omgevingswet en het bestuurlijk gekozen dienstverleningsniveau. Wel nemen wij onze verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving door in de beginperiode beperkt risicogericht/steekproefsgewijs de kwaliteit van het stelsel te toetsen. Als sprake is van een unhappy flow, treden wij in eerste instantie vooral administratief op door het sturen van een brief naar de initiatiefnemer/aannemer. Wij wachten de reactie af, en als deze voldoet dan zijn wij weer terug in de happy flow. Pas als administratief optreden geen of onvoldoende resultaat oplevert, gaat onze bouwinspecteur fysiek optreden (de bouwplaats op). Met als uiterste maatregel het stilleggen van de bouw of een verbod op ingebruikname, het eventueel (laten) uitvoeren van een onderzoek, tot de problemen zijn opgelost. Uitwerking situatie ‘happy flow’ Uitgangspunt is dat de gemeente geen toezicht- en handhavingstaken uitvoert op de bouwactiviteit.

De aangeleverde informatie wordt beoordeeld op volledigheid. Er vindt geen inhoudelijke beoordeling plaats. Er wordt geen extra informatie opgevraagd en de bouwplaats wordt niet bezocht. Pagina 33 van 41 VTH-programma 2025

De inhoudelijke beoordeling en het toezicht vindt risicogestuurd plaats Een inhoudelijke beoordeling van de risicoanalyse die is opgenomen in de bouwmelding/gereedmelding en de controlemomenten op de bouwplaats volgt wel als sprake is van: - Bijzondere lokale omstandigheden die vooraf zijn meegeven aan de kwaliteitsborger. Het gaat dan om bijzondere gebiedsaspecten uit het omgevingsplan. - Themacontroles (bijvoorbeeld breedplaatvloeren, opkragende galerijen/balkons of door het Rijk aangedragen thema’s). - Specifieke omgevingsrisico’s (veiligheidsplan) Bijvoorbeeld de aanleg van een fietsbrug, of bouwactiviteiten waarbij ook gevolgen kunnen ontstaan voor aangrenzende percelen. Informatie- en toezichtmomenten fysieke leefomgeving Of er aanleiding bestaat voor toezicht en het handhaven kunnen wij bepalen op basis van eigen waarnemingen, bijvoorbeeld tijdens controle van bouw- en sloopveiligheid, bij controle van de omgevingsplanactiviteit of op basis van informatie van de kwaliteitsborger of derden. Met deze informatie- en toezichtmomenten kunnen wij steekproefsgewijs en risicogestuurd de bouwkwaliteit toetsen en extra informatie- en toezichtmomenten inplannen. Het gaat vaak om het opvragen van al dan niet constructieve informatie over specifieke bouwwerkzaamheden en momenten waarop deze worden uitgevoerd.

Ook kunnen wij toezicht houden aan de hand van eigen constateringen of op basis van ontvangen klachten/verzoeken om handhaving. Hiermee krijgen wij een goed beeld van de kwaliteit van het stelsel, en kunnen wij de handhaving hierop inrichten. Als uit de steekproeven blijkt dat het stelstel goed functioneert en zorgt voor voldoende kwaliteit, dan worden deze afgeschaald. Voorbeelden van toezicht zijn: - inspectie op de bouwplaats van een onderdeel, bijvoorbeeld de verankering; - controle van constructieve berekeningen van een onderdeel, bijvoorbeeld de stabiliteit. Gefaseerde ingebruikname bij grotere woningbouwprojecten is in beginsel toegestaan Bij grotere woningbouwprojecten worden woningen veelal in delen opgeleverd. Tussen de oplevering en bewoning van de eerste woningen en de oplevering en bewoning van de laatste woningen kan een geruime tijd zitten. Bij gefaseerde ingebruikname wordt de lijn aangehouden dat twee weken voor iedere fase een volledige gereedmelding wordt gedaan. In dat geval moet dan eerder ook per fase een bouwmelding zijn gedaan. Casco bouw In de praktijk worden bouwwerken nogal eens casco opgeleverd, bijvoorbeeld zonder badkamer of keuken. Als dit delen betreft die op grond van de voorschriften van het Bbl verplicht zijn, dan zal een kwaliteitsborger geen verklaring kunnen afgeven bij oplevering en is een gereedmelding dus niet mogelijk.

Dit probleem zal met name spelen daar waar de aannemer de opdrachtgever van de kwaliteitsborger is. Als de opdracht van de kwaliteitsborger niet verder strekt dan de oplevering, dan zijn er twee mogelijkheden om alsnog te zorgen voor de verklaring dat gereed gemeld kan worden: 1. De opdrachtgever kan zelf een aanvullende opdracht aan de kwaliteitsborger geven om de laatste openstaande punten af te ronden. 2. De kwaliteitsborger kan een verklaring afgeven dat het bouwwerk met uitzondering van de cascopunten voldoet. De opdrachtgever kan dan met een kwaliteitsborger de resterende punten afronden. Het is aan de opdrachtgever om te bepalen welke van de twee opties wordt toegepast. In een eventueel vooroverleg worden vanuit de gemeente deze opties benoemd. Uitwerking situatie ‘unhappy flow’ Er is sprake van een unhappy flow als afgeweken wordt van datgene wat in de happy flow is beschreven. Er kunnen één of meer van onderstaande omstandigheden plaatsvinden. Per situatie wordt toegelicht hoe hier mee wordt omgegaan. Pagina 34 van 41 VTH-programma 2025

Het niet voldoen aan wettelijke termijnen Als de bouwmelding te laat (niet binnen de geldende termijn) wordt ingediend, mogen de bouwwerkzaamheden niet starten. De gemeente heeft een beoordelingstermijn van vier weken. Eerst na afloop van deze termijn of na eerder bericht van de gemeente kan de bouw starten. Als eerder worden begonnen dan toegestaan, kan de bouw door de gemeente worden stilgelegd. Na de gereedmelding geldt een termijn van twee weken waarbinnen eventueel mededeling moet worden gedaan dat deze melding niet compleet is. Bouwen zonder bouwmelding/kwaliteitsborger Wanneer wij constateren dat er (toch) bouwwerkzaamheden plaatsvinden zonder bouwmelding of er geen kwaliteitsborger is aangesteld, leggen wij de bouwwerkzaamheden per direct stil (bouwstop). De bouwmelding is onvolledig Als de bouwmelding onvolledig is, dan is er juridisch gezien geen sprake van een melding. Dit is bijvoorbeeld het geval als de kwaliteitsborger niet bevoegd is om de werkzaamheden uit te voeren of wanneer bijzondere lokale omstandigheden niet zijn meegenomen. De gemeente stuurt een brief ‘melding niet gedaan’. Hierin geven wij aan wat precies mist, met het verzoek om een compleet nieuwe melding te doen. Enkel de missende stukken nasturen volstaat niet.

Consequentie is dat niet gestart mag worden met de bouw totdat er een melding is gedaan die wel volledig is en deze melding is beoordeeld door de gemeente. Niet voldoen aan informatieplicht start bouwwerkzaamheden Onder de Wabo werd na het verlenen van de omgevingsvergunning gevraagd om de start van de bouwwerkzaamheden te melden. Dit werd in de praktijk regelmatig niet gedaan en hier werd doorgaans ook niet op toegezien door de bouwinspecteur. Als in 2025 besloten wordt tot inzet van het instrument van de bestuurlijke boete, kan bij het niet voldoen aan de informatieplicht start bouwwerkzaamheden een bestuurlijke boete worden opgelegd. Begonnen met bouwen met bouwmelding De opdrachtgever moet het bevoegd gezag informeren wanneer er wijzigingen optreden ten opzichte van de ingediende melding. Als de melding wél is ingediend, maar gedurende de activiteiten blijkt dat er niet conform de ingediende melding wordt gehandeld, kan handhavend worden opgetreden op basis van het artikel dat dan overtreden wordt. Begonnen met bouwen met een vervallen bouwmelding Als de bouwactiviteit later dan één jaar na de bouwmelding begint, is het verboden met de bouwactiviteit te starten zonder dit tenminste vier weken voor het begin ervan opnieuw te melden. Het genoemde verbod geldt van rechtswege en vergt geen beschikking van het bevoegd gezag.

Er moet dus een nieuwe melding worden ingediend waarbij de opdrachtgever rekening moet houden met de eventuele gewijzigde (bijzonder lokale) omstandigheden of de wijzigingen in het Bbl. Twijfels over kwaliteit Bij concrete twijfels over de prestatie van de kwaliteitsborger doen wij een melding bij de instrumentaanbieder (de eerstelijns toezichthouder op de kwaliteitsborger). Als daar onvoldoende respons uit volgt, doen wij een melding bij de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw. Als er concrete twijfels bestaan over de kwaliteit van de bouw, dan vragen wij in eerste instantie per brief extra informatie op bij de initiatiefnemer. Dit mag de gemeente doen op basis van de Algemene wet bestuursrecht en artikel 2.20 Bbl. Het gaat hier om relevante bouwtechnische onderdelen op basis van ons toets- en Pagina 35 van 41 VTH-programma 2025

toezichtsbeleid. Als deze informatieplicht niet of onvoldoende wordt nageleefd, kunnen wij zelf ter plaatse informatie verzamelen op basis van de bevoegdheid die is opgenomen in artikel 5.2 van de Awb. Ook staat ons het reguliere bestuursrechtelijke handhavingsinstrumentarium ter beschikking, inclusief de bestuurlijke boete. Een consequentie kan zijn dat de bouw wordt stilgelegd (bij moeilijk onomkeerbaar werk zoals een constructie) of het nemen van een besluit met het verbod tot ingebruikname van het bouwwerk. Aan de hand van de specifieke situatie bepalen wij wat de juiste interventie is. Signaal van de kwaliteitsborger dat het bouwwerk niet (meer) binnen gevolgklasse 1 valt Als een kwaliteitsborger constateert dat een bouwwerk niet voldoet aan de definitie van gevolgklasse 1, dan kan de kwaliteitsborger het project niet uitvoeren en volgt een mededeling aan initiatiefnemer en bevoegd gezag. In dat geval moet de initiatiefnemer bij de gemeente een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit aanvragen of de werkzaamheden in overeenstemming brengen met gevolgklasse 1. Komen partijen er pas na de start achter dat dat een bouwwerk geen gevolgklasse 1 is – bijvoorbeeld door de noodzaak een gelijkwaardige maatregel te moeten toepassen voor brand of constructies – dan moet de kwaliteitsborger zich terugtrekken uit het project en vervalt de bouwmelding.

De kwaliteitsborger moet dit ook melden aan de gemeente. Vervolgens moet er alsnog een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente en ligt de bouw 8 weken (+6 weken i.v.m. bezwaartermijn) stil. Er volgt een formele bouwstop in combinatie met het opleggen van een last onder dwangsom om te voorkomen dat toch wordt doorgebouwd zonder de benodigde omgevingsvergunning. Dit maakt het mogelijk om direct handhavend op te treden bij overtreding van de last. Als een vergunning voor de bouwtechnische activiteit is aangevraagd, is het aan de gemeente te toetsen aan de bouwtechnische regels en toe te zien op de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Signaal van kwaliteitsborger dat sprake is van een strijdigheid met het Besluit bouwwerken leefomgeving De kwaliteitsborger is verplicht de gemeente te informeren als een strijdigheid met het Bbl is ontdekt die niet meer voor de gereedmelding kan worden opgelost en dus een verklaring van de kwaliteitsborger tegenhoudt. Wij vragen in een brief op hoe de initiatiefnemer van plan is dit op te lossen. Maar, als (direct) al blijkt dat er sprake is van een onherstelbaar feit, dan laat de gemeente in een brief weten of hier wel of niet op wordt gehandhaafd. Deze keuze is afhankelijk van de ernst van de strijdigheid en de prioriteit die deze overtreding heeft in ons VTH-beleid.

Dit houdt in dat in ieder geval zal worden gehandhaafd op overtredingen met hoge prioriteit. Handhaving op overtredingen met een gemiddelde of lage prioriteit is afhankelijk van de specifieke casus. Signaal/verzoek om handhaving van de omgeving m.b.t. bouwtechnische zaken Als de gemeente een signaal/verzoek om handhaving ontvangt, vraagt de gemeente allereerst informatie op bij de opdrachtgever over het ontvangen signaal. Afhankelijk van de verkregen informatie volgt nader onderzoek. De gemeente verricht nader onderzoek als de melding daarvoor voldoende aanknopingspunten biedt. Het onderzoek van de gemeente moet voldoende zorgvuldig zijn, maar dit reikt niet zo ver dat overtredingen onder alle omstandigheden zijn uitgesloten. Afhankelijk van de ernst van de overtreding kan een bouwstop worden opgelegd of de opdrachtgever worden verzocht dit op te lossen vóór gereedmelding van het bouwwerk. Wanneer er geen overtredingen worden geconstateerd, wordt het verzoek om handhaving afgewezen. Onvolledige gereedmelding: verklaring kwaliteitsborger ontbreekt Zolang er geen verklaring is, is het aan de opdrachtgever om aan te tonen dat de bouwactiviteit aan de regels voldoet.

Als de verklaring ontbreekt vanwege het feit dat de kwaliteitsborger geen gerechtvaardigd vertrouwen heeft dat het bouwwerk voldoet aan wet- en regelgeving, wordt allereerst door de gemeente nagegaan of de kwaliteitsborger tijdens het bouwproces heeft voldaan aan de plicht tot informatieverstrekking op basis van het

Pagina 36 van 41 VTH-programma 2025

Bbl. Als dit niet het geval is, wordt deze informatie gedeeld met de toezichthoudende instanties, zoals de instrumentaanbieder en de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw . Onvolledige gereedmelding: verklaring kwaliteitsborger ontbreekt vanwege kleine, niet herstelbare afwijkingen De gemeente verzoekt om aanvullende informatie omtrent het ontbreken van de verklaring en maakt op grond van evenredigheid de afweging of het bouwwerk in gebruik mag worden genomen. Belangrijk uitgangspunt is dat het bevoegd gezag een beginselplicht heeft om handhavend op te treden. Echter, in specifieke situaties kan er toch worden afgezien van handhaving en kan het bevoegd gezag een bouwwerk toch in gebruik laten nemen als een goedkeurende verklaring van de kwaliteitsborger ontbreekt, of bij het ontbreken van andere zaken. Jurisprudentie over de beginselplicht tot handhaven geeft aan dat er kan worden afgezien van handhaving als er sprake is van kleine overtredingen waarbij handhaving niet proportioneel is en in gevallen wanneer er concreet zicht is op legalisatie. Bij kleine afwijkingen die niet of zeer moeilijk te herstellen zijn, kan het verbieden van ingebruikname niet proportioneel zijn. Het niet handhaven bij een geringe overtreding van vanwege de geringe aard of omvang is een uitzondering op de regel.

Bij het afzien van handhaving bij kleine, niet herstelbare afwijkingen ontstaat een categorie bouwwerken waarbij niet wordt opgetreden tegen het gebruik zonder goedkeurende verklaring van de kwaliteitsborger. Bij de afweging die de gemeente in een dergelijke situatie maakt of er een verbod op ingebruikname moet komen, wordt vooralsnog de jurisprudentielijn aangehouden. In de aangehaalde uitspraken komen veelal meerdere hierna genoemde aspecten aan de orde die een rol spelen bij het antwoord op de vraag of sprake is van een overtreding van geringe aard en omvang. Daarbij spelen de volgende aspecten een rol: - Er is sprake van een klein verschil (ECLI:NL:RVS:2017:3485; 20 december 2017, Rechtspraak.nl) - Het verschil is niet of nauwelijks met het blote oog waarneembaar (ECLI:NL:RVS:2021:574; 17 maart 2021, Rechtspraak.nl) - Derden worden niet in hun belangen geschaad (ECLI:NL:RVS:2013:455, 24 juli 2012, Rechtspraak.nl) - Het ongedaan maken van de overtreding brengt buitenproportioneel hoge kosten met zich mee of zou onevenredig zijn jegens de overtreder (ECLI:NL:RVS:3885, 29 oktober 2014; Rechtspraak.nl) Naast het proportionaliteitsbeginsel speelt bij de afweging ook het relativiteitsbeginsel een rol, zoals vastgelegd in artikel 8:69a van de Awb: De bestuursrechter vernietigt het besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een

algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept. De jurisprudentie wijst uit dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel niet vaak slaagt. Toekomstige aanpassing Bbl: introductie ingebruiknamebesluit Momenteel is een wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) in voorbereiding dat betrekking heeft op het ingebruiknamebesluit. Als bij de gereedmelding een verklaring van de kwaliteitsborger ontbreekt, kan de gemeente een ingebruiknamebesluit nemen als herstel van gebreken niet proportioneel is, bijvoorbeeld vanwege de kosten, in relatie tot het doel van de regel die wordt overtreden. De initiatiefnemer en eventuele volgende eigenaren kunnen zekerheid ontlenen aan een dergelijk ingebruiknamebesluit. Het ingebruiknamebesluit is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht en daarmee dus vatbaar voor bezwaar en beroep. Alle belanghebbenden hebben daarmee direct toegang tot de gebruikelijke rechtsmiddelen. Ook wordt bewerkstelligd dat er hiermee een afzienbare en concrete termijn ontstaat waarbinnen definitieve zekerheid over de ingebruiknamestatus van het gebouw gegeven wordt. Het ingebruiknamebesluit wordt ingezet als uiterste middel. Er moet maximaal worden ingezet dat wordt voldaan aan het Bbl.

Het is aan de initiatiefnemer om aan te tonen dat bij niet-herstelbare gebreken sprake is van onevenredigheid als het gebruik niet wordt toegestaan. Het college kan in een specifieke gevallen op verzoek een maatwerkbesluit nemen, dat wordt geregistreerd als publiekrechtelijke beperking via de Wkpb-

Pagina 37 van 41 VTH-programma 2025

registratie van het Kadaster. Toekomstige eigenaren zijn zo op de hoogte van strijdigheid met de regels. Naar verwachting treedt het gewijzigde Bbl vanaf 2026 in werking. Onvolledige gereedmelding: verklaring kwaliteitsborger ontbreekt vanwege grotere afwijkingen Als sprake is van afwijkingen van het Bbl waardoor de veiligheid in het geding is, of hier onzekerheid over bestaat, volgt er een verbod op ingebruikname. Specifiek gaat het hier om constructieve veiligheid en brandveiligheid. De opdrachtgever wordt verplicht om aan te tonen dat het veilig is. Hoe de opdrachtgever dit doet, is in beginsel aan hem/haar zelf. Onvolledige gereedmelding: verklaring kwaliteitsborger is aanwezig, maar andere gegevens of bescheiden ontbreken De opdrachtgever wordt verzocht alsnog een correcte, volledige gereedmelding te doen. In beginsel kan er een verbod tot ingebruikname opgelegd worden. Hierbij wordt een afweging gemaakt op basis van proportionaliteit. Niet voorziene of onverwachte situaties De wet is nieuw en in de praktijk kunnen zich meer situaties in de unhappy flow voordoen dan wij nu kunnen voorzien. Wij bekijken dan afhankelijk van de situatie hoe we hiermee omgaan. De lijst is dus niet uitputtend.

Overgangsjaar 2025: monitoren en evalueren Proefprojecten laten zien dat er situaties kunnen ontstaan waarbij in onderling overleg tussen gemeente, kwaliteitsborger en aannemer/opdrachtgever een oplossing moet worden gezocht voor de ontstane situatie. De wet is nieuw voor iedereen en het maken van fouten is onvermijdelijk. Het is belangrijk om de eerste twee jaren na inwerkingtreding gevoel te krijgen bij wat speelt in de praktijk en wat de invloed is op de financiën. Bij welk type projecten/objecten vinden incidenten plaats? Welke jurisprudentie ontstaat er en heeft dit gevolgen voor onze werkwijze? Hoe richten wij gebiedstoezicht in, zodat dit goed aansluit op de Wkb? Werkwijze bouwwerken gevolgklasse 1 in relatie tot gevolgklassen 2 & 3 De bouwwerken uit gevolgklasse 1 (eenvoudige bouwwerken; bijvoorbeeld woningen en kleine industriehallen) vallen na inwerkingtreding onder de nieuwe werkwijze van de Wkb. Voor de bouwwerken onder gevolgklasse 2 en 3 verandert er voorlopig voor de bouwtechnische beoordeling niets. De gemeente blijft het bevoegd gezag en verantwoordelijk voor het technisch toetsen, het toezicht op de technische bouwactiviteit en het toezicht op basis van de Omgevingswet. Het is belangrijk in de eerste jaren beide werkwijzen met elkaar te vergelijken en te beoordelen hoe deze zich tot elkaar verhouden.

Dit kan leiden tot een aangepaste werkwijze of prioritering van toezichtstaken.

Pagina 38 van 41 VTH-programma 2025

Bijlage 2. Beschrijving uitvoeringsorganisatie Deze bijlage bevat de beschrijving van de inrichting van onze organisatie voor de uitvoering van de VTH-taken op basis van de Omgevingswet en aanverwante regelgeving. Het Omgevingsbesluit stelt hiervoor procescriteria.

▪ Betrokken organisatieonderdelen en externe partijen De uitvoering van VTH-taken Omgevingswet is in hoofdzaak ondergebracht bij het team Vergunningverlening en Naleving. Dit team is onderdeel van de eenheid Klantcontactcentrum. Ook heeft het team Vergunningverlening en Naleving de regie over klantvragen. Het takenpakket APV/Bijzondere Wetten is verdeeld over de teams Vergunningverlening en Naleving en Veiligheid. Tot het team Veiligheid behoren ook de BOA’s domein I en II, die toezicht houden op naleving van de APV en Bijzondere Wetten. Advisering over ruimtelijke ontwikkeling gebeurt vanuit de stedelijke ontwikkeling. De gemeente Almelo werkt nauw samen met Omgevingsdienst Twente. Dit gebeurt vanuit verschillende organisatieonderdelen. Het opdrachtgeverschap van het standaardpakket (het milieubrede takenpakket) is ondergebracht bij Vergunningverlening en Naleving. Het opdrachtgeverschap voor het pluspakket milieu (bestaande uit de milieuspecialistische taken) is ondergebracht bij Uitvoering Fysiek. Onderdelen werken inhoudelijk samen en stemmen periodiek af met Omgevingsdienst Twente via het accountoverleg. De samenwerking met Omgevingsdienst Twente is vastgelegd in een dienstverleningsovereenkomst. Op basis hiervan wordt de jaaropdracht.

De jaaropdracht voor de standaardtaken is met tekstuele toelichting opgenomen in het programma Uitvoering en Handhaving Twente – Almelo 2025. De plustaken worden opgenomen in een apart milieuprogramma 2025. De programma’s voor de milieutaken gelden naast dit uitvoeringsprogramma. Bij uitvoering van de Omgevingswet-taken wordt ook samengewerkt met Brandweer Twente op het onderdeel brandveiligheid. Daarnaast heeft Het Oversticht een adviestaak voor ruimtelijke kwaliteit en monumentenzorg.

▪ Formatie Omgevingswet Voor de uitvoering van het takenpakket Omgevingswet is momenteel de volgende vaste en flexibele formatie aanwezig3: Personeelsformatie Omgevingswet (vast) Vergunningverlening Senior regisseur vergunningen Regisseur vergunningen Toezicht Inspecteur bouw- en woningtoezicht Toezichthouder bouw en fysieke leefomgeving Toezichthouder pandbrigade Juridische advisering Senior juridisch medewerker Juridisch medewerker VTH-ondersteuning Coördinator Vergunningverlening en Naleving Omgevingsmanager

3

Formatie (fte)

0,89 2,72

3,61

2,00 1,28 1,00

4,28

1,00 6,89

7,89

1,00 1,00

7,17

Peildatum 22 november 2024

Pagina 39 van 41 VTH-programma 2025

Beleidsadviseur VTH / Bestuursadviseur/accounthouder ODT Kwaliteitsmedewerker Sr. medewerker klantcontact Totaal

Personeelsformatie Omgevingswet (flexibel) VTH-ondersteuning Manager Vergunningverlening en Naleving Sr. medewerker klantcontact Bouwplantoetsing Senior regisseur vergunningen Junior regisseur vergunningen Constructeur Bouwtoezicht Inspecteur bouw- en woningtoezicht Juridische advisering Senior juridisch medewerker Totaal

2,00 0,89 2,28 22,95

1,00 0,72

Formatie (fte) 1,72

4,12 1,78 1,03

6,93

1,56

1,56

1,00

1,00 11,21

Naar verwachting moet in 2025 eveneens een deel van de formatie worden ingehuurd. Annex aan de arbeidsmarkt voor vast personeel staat de markt voor inhuur onder druk. Gestart wordt met een adequate personele bezetting. Op dit moment is er geen zekerheid dat in heel 2025 geschikt tijdelijk personeel kan worden geworven; zowel kwantitatief als kwalitatief. Deze capaciteit is, op basis van de prioritering, voldoende voor het uitvoeren van het uitvoeringsprogramma. De prioriteitsstelling is opgenomen in ons VTH-beleid en in dit VTH-programma. Bij aanbod gestuurde dienstverlening (onderdeel vergunningverlening) is voorzien in mogelijkheden voor inhuur. ▪ Begroting In de begroting is capaciteit gereserveerd voor de uitvoering en handhaving van de Omgevingswet. ▪ (Beleids-)doelen en monitoring Doelen in dit programma zijn doorvertaald naar activiteiten. Door middel van monitoring wordt de voortgang van de uitvoering bewaakt en waar nodig bijgestuurd. Voor een goede monitoring kan nog niet alle informatie worden uitgelezen. In 2025 worden hiervoor verbeteringen aangebracht. Van de monitoring van vastgestelde (beleids-)doelen wordt verslag gedaan in het VTH-verslag 2024 dat in het voorjaar van 2025 wordt opgesteld. Onderdeel van het jaarverslag is de verantwoording over de toepassing van de Verordening uitvoering en handhaving omgevingsrecht.

Hiervan wordt mededeling gedaan aan de gemeenteraad. ▪ Functiescheiding Er bestaat een scheiding tussen vergunningverlening en toezicht & handhaving op persoonsniveau voor de generieke deskundigheden en op objectniveau voor de specialistische en juridische deskundigheden. De functiescheiding tussen vergunningverlening en toezicht & handhaving draagt bij aan de objectiviteit van vergunningverlening en toezicht & handhaving. Op deze manier hoeft niet eenzelfde persoon, die een rol heeft gespeeld bij het verlenen van een bepaalde vergunning, nogmaals een oordeel te geven over de niet-naleving van (een deel van) de vergunning. Daarnaast zijn vergunningverlening en toezicht en handhaving aparte deskundigheidsgebieden, die elk specifieke eisen stellen aan de kwaliteit van de medewerkers die zich hier mee bezig houden. Na vergunningverlening wordt door betreffende medewerker het dossier afgesloten. Het dossier wordt daarna geopend door een medewerker van toezicht en handhaving. Voor de afstemming tussen beide vakgebieden vindt overleg plaats.

Pagina 40 van 41 VTH-programma 2025

▪ Bereikbaarheidsregeling Voor het optreden bij calamiteiten en incidenten buiten reguliere bedrijfstijden is een bereikbaarheidsregeling ingesteld, zodat bij bouwgerelateerde calamiteiten en incidenten alert en doeltreffend kan worden gereageerd. Deze regeling is afgestemd met de bereikbaarheidsregeling van de Omgevingsdienst Twente. ▪ Bevoegdheden, taken en verantwoordelijkheden Er geldt een wettelijke verplichting om de bevoegdheden, taken en verantwoordelijkheden van een toezichthouder of opsporingsambtenaar op schrift vast te leggen. De toezichthouders zijn als zodanig door het college van B&W aangewezen. Bij deze aanwijzing zijn ook de taken en bevoegdheden vastgelegd. De aanwijzing vindt plaats op functieniveau. ▪ Mandaat De bevoegdheden tot het verlenen dan wel weigeren van aanvragen om omgevingsvergunning en het handhavend optreden tegen overtredingen komen toe aan bestuursorganen. Deze bevoegdheden mogen worden gemandateerd aan de ambtelijke organisatie. Onze gemeente beschikt over een mandaatregeling. ▪ Handhaving overtredingen door overheden of eigen overheid Handhaving van voorschriften van een andere overheid of een onderdeel van de eigen overheid is niet anders dan handhaving van voorschriften bij derden. Hier gelden, meer nog dan bij particulieren en bedrijven, nalevingsdoelen in de sfeer van algemeen normbesef en geloofwaardigheid van de normerende overheid.

Op overtredingen van overheden volgt inhoudelijk dezelfde reactie als op overtredingen van burgers en bedrijven. In de procedure wordt transparant en openbaar gehandeld. Natuurlijk kunnen er praktische of juridische complicaties optreden, in het bijzonder bij het strafrechtelijk vervolgen van de overheid of bij het bestuurlijk optreden tegen de eigen overheid. Democratische controle is in die gevallen uiteindelijk het meest krachtige instrument om de naleving van regelgeving te bewerkstelligen.

Pagina 41 van 41 VTH-programma 2025