13 Ontwerpbestemmingsplan Tuinstraat- Holtjesstraat ter inzage

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een adequaat juridisch-planologisch kader voor de voorgenomen ontwikkeling en toont aan dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'.

1.5

Leeswijzer

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 De huidige situatie Hoofdstuk 3 Planbeschrijving Hoofdstuk 4 Beleidskader Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten Hoofdstuk 6 Waterparagraaf Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 9 Vooroverleg, inspraak en zienswijze In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en het op dit moment geldende bestemmingsplan. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld. In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het gebied beschreven (functionele, stedenbouwkundige en verkeersstructuur). Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Almelo beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de milieusituatie, inclusief het aspect fysieke veiligheid, besproken. Hoofdstuk 6 bevat de waterparagraaf. In hoofdstuk 7 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding.

In hoofdstuk 8 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 9 geeft de wijze van en resultaten omtrent de inspraak.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

7

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Hoofdstuk 2 2.1

De huidige situatie

Huidige situatie plangebied

Het plangebied is gesitueerd aan de rand van het centrumgebied van Almelo op de hoek van de Tuinstraat en de Holtjesstraat. De Tuinstraat, de Holtjesstraat en de Almelose Aa zijn de belangrijkste ruimtelijke structuurdragers in de omgeving van het plangebied. De omgeving is "hybride" van karakter, we zien een mengeling van bouwperiodes, bouwstijlen en is programmatisch gedifferentieerd waarbij de bestemming wonen de boventoon voert. Aan de overzijde van de Almelose Aa zijn gemengde bestemmingen aanwezig, waar naast wonen tevens detailhandel en horeca zijn toegestaan. De Holtjesstraat is een meanderende straat met een grote diversiteit aan bebouwing. Qua bouwhoogte is sprake van een variatie van éénlaags met kap tot vierlaags gestapeld en van individuele woning tot woongebouw. De Tuinstraat is een relatief korte straat, parallel aan de Almelose Aa met eveneens woningen uit verschillende periodes. In het oog springend is een rijtje arbeiderswoningen uit begin twintigste eeuw, het rijksmonumentale 't Spieghelhuys, een monumentaal jaren dertig pand nabij de brug over de Aa en de meer recente patiowoningen. Aan de achterzijde grenst de locatie aan de Zwanenbelt met relatief recent, gestapelde woningbouwcomplexen in drie tot vijf lagen. Het plangebied onderbroken door twee woonhuizen aan de Tuinstraat 8.

Het plangebied wordt in de huidige situatie aan de oostzijde en zuidwestzijde begrensd door woonpercelen. Aan de noordzijde is de Holtjesstraat gelegen en aan de westzijde is de Tuinstraat gelegen. Binnen het plangebied zelf heeft in 2003 een brand gewoed en is de toenmalige bebouwing verloren gegaan. Sinds de opruimwerkzaamheden zijn afgerond ligt het terrein braak. Sindsdien zijn meerdere plannen voor het terrein ontwikkeld maar deze slaagden uiteindelijk niet onder meer door de economische crisis. In afbeelding 2.1 is door middel van een luchtfoto de huidige situatie van het plangebied weergegeven. In afbeelding 2.2 en 2.3 zijn straatbeeldfoto's opgenomen.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

8

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie van het plangebied en de omgeving (Bron: Ruimtelijk eplannen.nl)

Afbeelding 2.2: Straatbeeld huidige situatie van het plangebied vanaf Holtjesstraat (Bron: Google streetview)

Afbeelding 2.3: Straatbeeld huidige situatie van het plangebied vanaf de Tuinstraat (Bron: Google streetview)

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

9

NL.IMRO.0141.00158-BP11

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

10

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Gewenste ontwikkeling

Stedenbouwkundige verantwoording Het voornemen gaat uit van het realiseren van twee bouwdelen, gescheiden in het straatgevelbeeld door het bestaande woonhuis in de Tuinstraat (nr. 8). In de Tuinstraat voorziet het ontwerp in een tweetal stadswoningen van twee lagen hoog met een terugliggende opbouw met plat dak en op de markante hoek van de Holtjesstraat/Tuinstraat een appartementencomplex met respectievelijk twee, drie en vier bouwlagen met in totaal dertien appartementen. Voor het realiseren van een appartementencomplex is gekozen vanwege de markante hoeksituatie. Het realiseren van enkel grondgebonden woningen op deze hoek zou ruimtelijk en inhoudelijk een gemiste kans betekenen, qua massa en opbouw te laag en qua parcellering zeer ongunstig. De locatie ligt formeel weliswaar net buiten het centrum Almelo maar vraagt om een goede ruimtelijke afronding op de hoek. Stedenbouwkundig wordt er met het voorgestelde ontwerp door de getrapte opbouw, de verschillende hoogtes en in-/uitspringende gevels van de hoofdonderdelen op passende wijze omgegaan met de benodigde maat en schaal voor deze plek. De nieuwbouw oogt hierdoor dynamisch, kleinschalig en voegt zich op natuurlijke wijze in de context.

De rooilijnen van het woongebouw liggen terug ten opzichte van de perceelsgrenzen waardoor er voldoende ruimte is voor tuinstroken met verschillende dieptes (ruimte voor ontmoeten), voordeuren aan de straatzijde en een voorruimte, met fietsparkeren voor bezoekers, bij de hoofdentree aan de Tuinstraat. De voorgevel van de twee grondgebonden woningen aan de Tuinstraat liggen in de voorgevelrooilijn, op de perceelsgrens tussen de belendende panden. De terugliggende dakopbouw voegt zich door de gekozen positie en ook door voldoende afstand te houden van het rijksmonumentale 't Spieghelhuys als vanzelfsprekend in het straatbeeld. Beoogde bebouwing Het appartementencomplex varieert in grootte van de appartementen. Op de begane grond worden 3 woningen gerealiseerd. Op de eerste en tweede verdieping beide 4 woningen met een balkon en op de derde verdieping worden 2 woningen gerealiseerd met een dakterras. De woningen variëren in grootte en hebben een oppervlakte van circa 90 m² tot 125 m². Hierbij zal de bouwhoogte minder dan 13 meter bedragen waarbij de bovenste appartementen zullen terugvallen. De ontwikkeling sluit aan op de bestaande bebouwing in de omgeving en het hoekperceel. Door het realiseren van deze ontwikkeling wordt een stukje ‘stadswoestijn’ nieuw leven ingeblazen en krijgt de omgeving een kwaliteitsslag.

In afbeelding 3.1 is een plattegrond van de beoogde situatie ter plaatse van het plangebied weergegeven. In afbeelding 3.2 en 3.3 is een impressie opgenomen van de beoogde situatie.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

11

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Afbeelding 3.1: Plattegrond beoogde situatie plangebied (Bron: MAS Architectuur).

Afbeelding 3.2: Beoogde situatie hoek Tuinstraat en Holtjesstraat (Bron: MAS Architectuur)

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

12

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Afbeelding 3.3: Beoogde situatie Tuinstraat (Bron: MAS Architectuur) Doelgroep Het plan richt zich op het midden en dure segment voor de koop en sluit hiermee aan op de woonvisie. De appartementen worden levensloopgeschikt, toekomstbestendig en onderhoudsvriendelijk ontwikkeld. Architectuur De gekozen architectuur is te bestempelen als getrapt in opbouw, plastisch en is hoofdzakelijk opgebouwd uit zorgvuldig te kiezen lichtkleurig metselwerk waarbij de schijnbare eenvoud en lichtvoetigheid uit gaat van een soort vanzelfsprekend optimisme. Bewust komt het gekozen kleur- en materialenpallet overwegend terug bij beide bouwdelen. Ook worden de materialen consequent aan alle zijden toegepast, verschillende vlakken met specifieke metselverbanden versterken de gevelritmiek zonder onnodig veel aandacht te vragen. Veel daglicht in de woningen, door de opbouw van het volume op natuurlijke wijze privacy bij de buitenruimtes en als enige positie bij het woongebouw op de hoek de vierde laag in metselwerk met een bijzondere materiaaltoepassing bij de plint. Hierdoor ontstaan er plattegronden met een grote verscheidenheid, van de dertien in totaal zijn er maar liefst elf types te onderscheiden. Alle woningen zijn bewust op de straat georiënteerd. Alle balustrades bestaan uit glas die zo minimalistisch mogelijk zullen worden gedetailleerd.

De hoofdentree van zowel het woongebouw als ook de twee stadswoningen zijn aan de Tuinstraat gelegen waarbij er twee van de drie appartementen op de begane grond een eigen voordeur hebben. De hoofdentree kent door het vormgegeven volume een natuurlijke luifel en geeft ook als doorloop toegang tot het achterliggende binnenterrein. De bergingen zijn hoofdzakelijk op de begane grond aan de binnenterreinzijde in het volume opgenomen en worden ook, naast een interne toegang, vanuit dit gebied ontsloten. Bij de grondgebonden woningen en één appartement bevinden de bergingen zich in de eigen buitenruimte. Groen en parkeren In het binnengebied is ruimte voor fietsparkeren buiten, worden enkele bomen aangeplant en voorzien in groen (groene erfafscheidingen, hagen etc.). In totaal zijn er 20 parkeerplaatsen voorzien in het ontwerp, voor in totaal 15 wooneenheden. Deze parkeerplaatsen worden voorzien op het binnenterrein. Om dit te

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

13

NL.IMRO.0141.00158-BP11

bereiken wordt aan de Mennistenhoek/Zwanenbelt, ten oosten van het plangebied, een nieuwe in- en uitrit gerealiseerd. Duurzaamheid en klimaat-adaptiviteit Binnen het plan wordt naast de aanplant van groene afscheidingen tevens enkele bomen geplant. Daarnaast wordt een deel van het dak voorzien van een groen dak. Tot slot biedt het dak mogelijkheden voor PV-panelen en wordt de nieuwbouw volgens de laatste duurzaamheidseisen gebouwd.

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1 Uitgangspunten Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. In de "Parapluherziening parkeren" heeft de gemeente Almelo haar parkeerbeleid doorvertaald in de geldende bestemmingsplannen. Voor parkeernormen wordt uitgegaan van de vastgestelde beleidsnota Parkeerbeleidsplan Gemeente Almelo 'Parkeren Optimaliseren 2013-2018'. Indien deze beleidsregel gedurende de planperiode wordt gewijzigd (herzien, aangevuld of nader uitgewerkt), treedt diens rechtsopvolger hiervoor in de plaats. In voorliggend geval is dit de 'Beleidsregel Parkeernormen Almelo (2019)'. Hierin wordt uitgegaan van de parkeernormen zoals opgenomen in de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. De CROW geeft een bandbreedte van een minimum en maximum norm. In de gemeente Almelo wordt in principe uitgegaan van de maximum norm. De volgende uitgangspunten gelden voor het plangebied: Functie: Wonen Woningtype: 'Koop, appartement, midden' en 'Koop, huis, tussen/hoek'. Verstedelijkingsgraad: matig stedelijk Stedelijke zone: centrum.

3.2.2 Beoordeling 3.2.2.1 Parkeren In dit specifieke geval is aan de Omgevingstafel besloten om een lagere parkeernormering aan te houden dan op basis van de 'Beleidsregel Parkeernormen Almelo (2019)' van toepassing zou zijn. De reden hiervoor is dat gelet op de doelgroep en locatie met minder parkeerplaatsen kan worden volstaan. Hierdoor kan het plangebied een meer groene invulling krijgen. Voor de appartementen wordt uitgegaan van 1 parkeerplaats per appartementen. Voor de twee grondgebonden woningen wordt uitgegaan van 1,3 parkeerplaats per woning. Het vorenstaande leidt tot het volgende overzicht: Toekomstige situatie Norm Hoeveelheid Parkeerbehoefte Hoofdgroep Type (gemiddeld) Wonen 'Koop, 1 per woning 13 13 appartement, midden' Wonen 'Koop, huis, 1,3 per woning 2 2,6 tussen/hoek' Totale parkeerbehoefte: 13+2,6 =15,6 = 16 (afgerond) Gelet op het vorenstaande is er sprake van een totale parkeerbehoefte van afgerond 16 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in de realisatie van in totaal 20 parkeerplaatsen. Er worden dan ook voldoende parkeerplaatsen aangelegd om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien. 3.2.2.2 Verkeer Toekomstige situatie

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

14

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Hoofdgroep

Type

Norm Hoeveelheid Gemiddeld aantal (gemiddeld) verkeersbewegingen Wonen 'Koop, 5,1 per 13 13 * 5,1 = 66,3 appartement, midden' woning Wonen 'Koop, huis, 6,8 per 2 2 * 6,8 = 13,6 tussen/hoek' woning Totaal aantal verkeersbewegingen: 66,3+13,6=79,9 = 80 (afgerond) Op basis van vorenstaande berekeningen wordt geconcludeerd dat er planologisch gezien per saldo sprake is van een toename van circa 80 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De beoogde woningen worden via verkeersveilige in- en uitritten ontsloten op de Mennistenhoek/Zwanenbelt, Holtjesstraat en Adadwarsstraat. Deze wegen en omliggende infrastructuur zijn in voldoende mate ingericht om de toekomstige verkeersbewegingen eenvoudig en veilig af te kunnen wikkelen. Opgemerkt wordt dat op basis van het huidige bestemmingsplan ook al 7 woningen toegestaan zijn waardoor het aantal verkeersbewegingen per saldo lager is dan de gestelde 80. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect verkeer geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

15

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om de doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

16

NL.IMRO.0141.00158-BP11

1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. 4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.1.2.1 Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigt en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 4.1.2.2 Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (3.1.6 Bro). Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' wordt in Bro 1.1.1. als volgt gedefinieerd: stedelijk e ontwik k eling: ruimtelijk e ontwik k eling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van k antoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk e voorzieningen. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De raad is van oordeel dat gelet het aantal woningen dat het plan mogelijk maakt, het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie of andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid, aanhef en onder i van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921).

Omdat binnen het plangebied planologisch gezien reeds 7 woningen zijn toegestaan, voorziet voorliggend bestemmingsplan per saldo planologisch gezien in het toevoegen van 8 woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en toetsing aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' niet vereist is. Omdat in totaal 15 woningen

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

17

NL.IMRO.0141.00158-BP11

worden gerealiseerd is de gewenste ontwikkeling desondanks getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Omdat binnen het plangebied planologisch gezien reeds 7 woningen zijn toegestaan, voorziet voorliggend bestemmingsplan per saldo planologisch gezien in het toevoegen van 8 woningen op een binnenstedelijk locatie (kern Almelo). De woningen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte (kern Almelo en omringend buitengebied). Het ruimtelijk verzorgingsgebied kan worden beperkt tot de gemeente Almelo. Met de ontwikkeling wordt voorzien in de vraag naar woningen in Almelo. De gemeente Almelo heeft in het kader van het woningbouwprogramma de actuele kwantitatieve behoefte, in samenwerking met provincie en de regio, reeds in beeld gebracht (zie paragrafen 4.3.1, 4.4.2 en 4.4.3). Zoals zal blijken uit de voorgenoemde paragrafen is er sprake van een behoefte aan de voorgenomen woningbouwontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening.

4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2017 is de Omgevingsvisie en –verordening 2017 vastgesteld, deze zijn beide in 2018 geactualiseerd. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

4.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

4.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. Of – generieke beleidskeuzes; 2. Waar – ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe – gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

18

NL.IMRO.0141.00158-BP11

4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn.

Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland, de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. 4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

19

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

4.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Ten aanzien van de generieke beleidskeuzes zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader ingegaan op de genoemde artikelen. Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijk e ontwik k elingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaak t: dat er voor deze opgave in redelijk heid geen ruimte beschik baar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschik t te mak en is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijk heden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "groene omgeving" nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "bestaand bebouwd gebied" nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut k unnen worden voor stedelijk e functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het k ader van het vooroverleg als bedoeld in artik el 3.1.1 Bro. Toetsing van het initiatief aan artik el 2.1.3 van de Omgevingsverordening

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

20

NL.IMRO.0141.00158-BP11

De voorgenomen woningbouwontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. De bestaande woonbestemming is uitsluitend bestemd voor grondgebonden woningen, echter is de beoogde hoogbouw geen uitzondering in de Holtjesstraat. Er is in voorliggend geval dus sprake van een inbreidingslocatie in het centrum van Almelo. De appartementen en grondgebonden woningen passen in de bestaande omgeving die reeds overwegend een woonfunctie kent. Gelet op het vorenstaande is er sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artik el 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijk heid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het k ader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. 3.

In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafsprak en van toepassing zijn, mag - in afwijk ing van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het k ader van de woonafsprak en. 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafsprak en zoals die zijn gemaak t tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafsprak en of wanneer er voor de gemeente geen woonafsprak en gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verk regen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. 6. In afwijk ing van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens. Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses. Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

Toetsing van het initiatief aan artik el 2.2.2 van de Omgevingsverordening In artikel 2.2.2 van de provinciale omgevingsverordening is opgenomen dat bij bestemmingsplannen die voorzien in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen de behoefte is aangetoond door middel van actueel onderzoek. In lid 4 van dit artikel staat dat deze behoefte is aangetoond wanneer het aantal woningen past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. De gemeente Almelo heeft via de nota Regionaal Woonprogrammering (RWP) regionale afspraken gemaakt met de Twentse gemeenten en de provincie. Het RWP Twente legt de afspraken vast waarin marktinzichten over woningvraag- en aanbod zijn meegenomen. Uit het RWP blijkt dat voor de gemeente Almelo nog een behoefte is aan nieuwe woningen. Dit blijkt tevens uit de gemeentelijke woonprogrammering. In de paragrafen 4.3.1 en 4.4.3 is dit nader uitgewerkt. Binnen woonprogrammering

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

21

NL.IMRO.0141.00158-BP11

is er nog ruimte om woningen toe te voegen. De gewenste ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Het plangebied kent op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie Overijssel het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Afbeelding 4.2 bevat een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart, waarbij het plangebied indicatief is weergegeven met de rode contour.

Afbeelding 4.2: Uitsnede Ontwik k elperspectievenk aart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 'Woon- en werk locaties binnen de stedelijk e netwerken' Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwik k elingsperspectief' In voorliggend geval past de voorgenomen ontwikkeling naadloos binnen het ontwikkelingsperspectief dat ruimte biedt voor herstructurering en transformatie van binnenstedelijke locaties. Met voorgenomen ontwikkeling wordt een duurzame functie toegekend aan de gronden binnen het plangebied. Uit hoofdstuk 5 blijkt verder dat de ontwikkeling niet tot belemmeringen leidt voor omliggende (bedrijfs)functies.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

22

NL.IMRO.0141.00158-BP11

4.2.4.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'natuurlijke laag' en de ‘laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven omdat deze oorspronkelijke waarden niet meer voorkomen in het plangebied. Het plangebied heeft op de gebiedskenmerkenkaart van de 'Laag van de beleving' geen bijzondere eigenschappen. Deze gebiedskenmerken kunnen eveneens buiten beschouwing worden gelaten. 1. De “Stedelijke laag” Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de "Stedelijke laag" aangeduid met het gebiedstype "Historische centra binnensteden ". In afbeelding 4.3 is dit weergegeven.

Afbeelding 4.3: Uitsnede Stedelijk e laag (Bron: Provincie Overijssel) “Historische centra binnensteden” De historische centra, binnensteden en landstadjes vormen de functionele en emotionele kernen van de steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. Veel historische centra, binnensteden en landstadjes herbergen bijzondere condities zoals een waterfront of stationsgebied en staan symbool voor de identiteit en eigenheid van de steden en stadjes. Functioneel worden deze gebieden gekenmerkt door een mix van functies waarvan de concentratie van voorzieningen op gebied van detailhandel, horeca, cultuur, onderwijs, gezondheidszorg et cetera een belangrijk deel vormt. Als ontwikkelingen plaats vinden in historische centra, binnensteden en landstadjes, dan dragen deze bij aan behoud en versterking de mix van functies, het historisch gegroeide patroon van wegen en openbare ruimten en de leefbaarheid. Grote bouwopgaven, zoals bij herstructurering, inbreiding of intensivering van woon-, werk-, en voorzieningen milieus worden ingepast met respect voor de historie, het individuele karakter van de bebouwing en de leefbaarheid, in relatie tot de problematiek van verkeer

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

23

NL.IMRO.0141.00158-BP11

en parkeren. Toetsing van het initiatief aan de "Stedelijk e laag" Met voorliggend bestemmingsplan wordt ter plaatse van het plangebied een toekomstbestendige invulling gegeven aan een inbreidingslocatie wat reeds enige tijd braak ligt. De woonfunctie past goed in de omgeving die reeds overwegend bestaat uit woonfuncties. De nieuwe bebouwing voegt zich naar aard, maat en het karakter in de wijk. De ontwikkeling is in overeenstemming met het gestelde in de 'Stedelijke laag'.

4.2.5 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Regionale Woonagenda Twente 4.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Voor de periode 2021-2025 krijgt dat vorm in twee regionale Woonagenda’s, met ruimte voor een eigen aanpak en eigen accenten voor de regio’s West-Overijssel en Twente. In voorliggend geval is de woonagenda Twente 2021-2025 van belang. In deze woonagenda schetsen de provincie, de gemeenten (Almelo, Borne, Dinkelland, Enschede, Haaksbergen, Hellendoorn, Hengelo, Hof van Twente, Losser, Oldenzaal, Rijssen-Holten, Tubbergen, Twenterand en Wierden), de woningcorporaties, marktpartijen en andere partners wat de komende jaren prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe hier samen aan wordt gewerkt. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie op de woningmarkt. In de woonagenda zijn op de volgende thema's ambities beschreven: 1. Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030; 2. Inspelen en voorsorteren op veranderende woningvraag; 3. Verstedelijking en stedelijke vernieuwing; 4. Sterke dorpen en platteland in regionale netwerk: 5. Versnelling; 6. Verduurzaming; 7.

Toegankelijkheid en doorstroming; 4.3.1.2 Capaciteit en woningbehoefte De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provinciebreed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: de beschikbare woningbehoefteprognoses3 tot 2030; het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030; een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer). Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen. Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

24

NL.IMRO.0141.00158-BP11

programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal definieert men als de lokale behoefte. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie/-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De volgende acties zijn afgesproken: Realiseren harde plannen tot 2025 Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030 Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030 Almelo heeft per 1-1-2020 volgens een analyse van Companen een netto harde plancapaciteit van 940 woningen en een zachte plancapaciteit van 1.020 woningen. De gemeente levert hiermee met in totaal 1.960 woningen een flinke bijdrage in het gehele woningaanbod in Twente (in totaal ca. 14.130 woningen). Er bestaat echter een ambitie/opgave van 20.000 tot 22.000 woningen. De uiteindelijke vraag en behoefte dient echter ingevuld te worden op basis van de wens om te sturen op kwaliteit. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden.

4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Regionale woonagenda Twente Omdat binnen het plangebied planologisch gezien reeds 7 woningen zijn toegestaan, voorziet voorliggend bestemmingsplan per saldo planologisch gezien in het toevoegen van 8 binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt voorzien in een deel van de vraag naar nieuwe woningen in Almelo tot 2030. Tevens is gekeken naar de behoefte in de gemeente (zie paragraaf 4.4.3).

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Mijn Almelo Onze Omgeving 4.4.1.1 Algemeen De 'Omgevingsvisie Mijn Almelo Onze Omgeving' is op 29 september 2020 door de gemeenteraad van de gemeente Almelo vastgesteld. In de Omgevingsvisie staat hoe de omgeving binnen de gemeente Almelo zich tot nu toe heeft gevormd en wat de visie is voor de toekomst. Voor de Omgevingsvisie is de gemeente Almelo verdeeld in vier gebieden: het buitengebied, de bedrijventerreinen, de wijken & dorpen en de binnenstad. Daarnaast zijn er onderwerpen die voor alle gebieden hetzelfde zijn, die los van de gebiedsindeling, in algemeenheid zijn beschreven. Het plangebied ligt in de wijk De Riet buiten het centrum gebied van Almelo, waardoor de visie voor het de wijken en dorpen het meest relevant is. 4.4.1.2 Wijken en dorpen Prettig wonen begint met een passende woning. Met de kans om woonwensen te vervullen, doordat er voldoende keuze is. Daarom wil de gemeente wijken creëren met gemengde woonmilieus, waar genoeg aanbod is voor elke doelgroep. De bestaande woningvoorraad heeft relatief veel sociale woningbouw en koopwoningen in het hoge(re) segment. Dit brengt de gemeente meer in balans door bij herstructurering op woningen voor het middensegment in te zetten. Almelo heeft als geheel een zeer bescheiden bevolkingsgroei, die tijdens de looptijd van deze visie waarschijnlijk zelfs zal veranderen in krimp.

Daarom is het zaak de bestaande woningvoorraad zo slim mogelijk te benutten en daarmee aan te sluiten op de ontwikkeling van onze bevolking. Dat betekent onder meer: de benodigde verscheidenheid aanbrengen door het herstructureren van panden. de (minimale hoeveelheid) nieuwbouw ontwikkelen ín bestaande wijken (inbreiding, geen uitbreiding).

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

25

NL.IMRO.0141.00158-BP11

4.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Omgevingsvisie Mijn Almelo Onze Omgeving' Met voorliggend bestemmingsplan wordt ter plaatse van het plangebied een toekomstbestendige invulling gegeven aan een inbreidingslocatie wat reeds enige tijd braak ligt. De appartementen en grondgebonden woningen passen goed in de omgeving die reeds overwegend bestaat uit woonfuncties. De nieuwe bebouwing voegt zich naar aard, maat en het karakter in de wijk. De doelgroepen die bediend kunnen worden zijn voornamelijk starters en ouderen. De twee grondgebonden woningen zijn daarnaast ook uitstekend geschikt voor gezinnen.

4.4.2 Woonvisie Almelo 2020-2030 4.4.2.1 Algemeen De 'Woonvisie Almelo 2020-2030' gaat over wonen in Almelo en de vele onderwerpen die daarmee samenhangen. Denk aan demografische ontwikkelingen, de bevolkingssamenstelling, de zorgvraag omtrent wonen, de kwaliteit van de woningvoorraad, verduurzaming, et cetera. Al deze thema’s en beleidsterreinen raken en beïnvloeden elkaar. Met de woonvisie wordt ongeveer vijftien jaar vooruit gekeken. Op basis van de prognose en de historische en huidige woonsituatie in Almelo, heeft de gemeente de belangrijkste ambities op woongebied bepaald. 4.4.2.2 Ambities De gemeente Almelo wil een sterke centrumgemeente zijn en blijven, met een regionale functie voor Noordwest-Twente. Om dat op woongebied te realiseren, heeft de gemeente drie grote ambities geformuleerd. We streven naar een woningvoorraad die: Flexibel, Evenwichtig & gevarieerd en Toekomstbestendig & duurzaam is. Voor elk van de ambities zijn deelambities geformuleerd, waar de komende jaren concreet aan gewerkt kan worden. Ambitie 1: Flexibele woningvoorraad 1. De verwachte groei van de gemeente mogelijk maken en alvast voorbereid zijn op de (op termijn) te verwachten krimp. 2. Onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen. 3. Inbreiding verkiezen boven uitbreiding. 4. Een vitale, aantrekkelijke binnenstad creëren.

Ambitie 2: Evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad 1. Het aandeel koop- en huurwoningen meer in evenwicht brengen, en de sociale woningbouw beter over de (omliggende) gemeente(n) verdelen. 2. De woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen beter over de (omliggende) gemeenten verdelen. Ambitie 3: Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad 1. Zorgen dat (oudere) inwoners een fijne woonomgeving krijgen/behouden, in nabijheid van anderen en met voorzieningen binnen bereik. 2. Bestaande en nieuwe woningen levensloopgeschikt maken. 3. Een betaalbare en duurzame energievoorziening bereikbaar maken voor iedereen en bestaande woningen voor 2050 aardgasvrij maken. 4.4.2.3 Nieuwbouw, koop en huur Als de toekomstige, gewenste woonsituatie van huishoudens afgezet worden tegen de huidige woningvoorraad, wordt duidelijk van welke woningtypes minder nodig zijn en welke woningen er toegevoegd moeten worden. De woningvoorraad kan tot 2035 nog met ruim 1.600 woningen groeien en die groei zal vooral bestaan uit koopwoningen. In dit segment is er meer vraag naar eengezinswoningen dan naar meergezinswoningen (niet-grondgebonden/appartementen). In de huursector is het de opgave om meergezinswoningen toe te voegen.

Het is de vraag hoe wenselijk het is om dit te doen middels sloop/ nieuwbouw; waarschijnlijk kan deze groep woningzoekenden ook prima uit de voeten met een levensloopgeschikte (of levensloopgeschikt gemaakte), grondgebonden

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

26

NL.IMRO.0141.00158-BP11

woonvorm. Per saldo neemt het sociale huursegment in omvang af. 4.4.2.4 Toetsing van het initiatief aan de Woonvisie Almelo 2020 De ontwikkeling voorziet in de toevoegen van 13 appartementen en 2 grondgebonden woningen binnen bestaand stedelijk gebied in Almelo. De gemeente Almelo geeft in haar woonvisie aan dat de woningvoorraad tot 2035 nog met ruim 1.600 woningen kan groeien en dat die groei vooral bestaat uit eengezins koopwoningen. Daarmee is er voldoende ruimte om het onderhavig plan te realiseren. Verder wordt in de woonvisie aangegeven dat inbreiding boven uitbreiding wordt verkozen. Het voorliggende plan sluit hierop aan, immers zijn de gronden binnen het plangebied momenteel al voorzien van een woonbestemming. Daarnaast ligt het plangebied binnen de bebouwde kom van Almelo. De doelgroepen die bediend kunnen worden zijn bijvoorbeeld starters en ouderen, met name voor de appartementen. Deze worden levensloopgeschikt, toekomstbestendig en onderhoudsvriendelijk gerealiseerd. Daarnaast zijn de grondgebonden woningen geschikt voor gezinnen. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de woningvoorraad en aan de doorstroom op de woningmarkt in Almelo. Gezien het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het plan past binnen de kaders zoals opgenomen in de 'Woonvisie Almelo 2020-2030'.

4.4.3 Analyse Woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030 4.4.3.1 Algemeen De gemeenteraad van Almelo heeft op 24 januari 2023 de woningbouwplanning 2021 t/m 2030 vastgesteld. Hierbij is de keuze gemaakt om in te zetten op zowel de lokale als bovenlokale vraag. 4.4.3.2 Kwalitatieve vraag In de Woonvisie Almelo 2020-2030 is aangegeven: In het bepalen van het bouwprogramma volgen we de Socrates-raming van ABF, zodat we de bestaande woningvoorraad optimaal benutten en zoveel mogelijk huishoudens hun woonwensen k unnen realiseren. Net als in het vorige woningmark tonderzoek hebben we gek ozen voor een doorstromersgerichte benadering. Oftewel: bij nieuwbouw leggen we het accent op de wensen van doorstromers, zodat hun woningen beschik baar k omen voor starters en vestigers. Dit onderzoek van 2019 is door ABF Research geactualiseerd (scenario actualisering) en aangevuld met het scenario ambitie (inclusief bovenlokale opgave). De woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030 geeft invulling aan het ambitiescenario. De woning marktverkenning Almelo 2020 - 2035 geeft in hoofdlijnen het beeld zoals aangeven in onderstaand tabel. Bruto geeft aan nieuwbouw inclusief herstructurering (gesloopte en vervangen woningen). Netto is de uitbreiding van de woningvoorraad en geeft de situatie weer exclusief herstructurering.

De woondeal Twente van rijk met provincie en gemeenten in Twente is gebaseerd op versnelde realisatie

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

27

NL.IMRO.0141.00158-BP11

van woningbouw en de betaalbaarheid daarvan. Het streven is voor nieuwe woningbouwplannen, zowel in sleutelprojecten als in andere plannen, te streven naar 30% sociale huur, 40% middenhuur/betaalbare koop en 30% duur per gemeente, zodat ook in de toekomst aan een betaalbare en evenwichtige woningvoorraad gewerkt. Dit is een inspanningsverplichting. Het streven geldt op gemeente- en regionaal niveau, dus niet bij elk afzonderlijk plan, en wordt op regionaal niveau gemonitord. Lokaal maatwerk is mogelijk, rekening houdend met de specifieke gemeentelijke situatie en de aantoonbare behoefte. De gemeente Almelo heeft meer dan 30% sociale huur in haar bestaande woningvoorraad (40%) en zoals aangegeven in de woonvisie ligt de focus op het toevoegen van midden- en plussegment. De werkelijke% verdeling voor de prijscategorieën zijn afhankelijk van de succesvolle invulling bovenregionale opgave, de mogelijkheden van de locatie en de stadsbrede uitvoering van de strategische herstructurering zodat meer differentiatie in wijken en ontwikkellocaties ontstaat.

4.4.3.3 Vertaling programmering Wat betreft de woningbouwprogrammering is een termijn van 5 jaar met een doorkijk van nog eens 5 jaar gebruikelijk. Een termijn van 10 jaar komt ook overeen met de termijn waarop een bestemmingsplan kan vigeren. De periode 2022 t/m 2030 geldt als basis vanwege de Regionale Woonagenda Twente en de woondeal Twente. Voor 2021 zijn de gereed gemelde woningen aangegeven. Voor de periode 2021 t/m 2030 is de planning in jaarschijven vertaald. De gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad is aangegeven bij netto aantal woningen. Gemiddeld over deze periode ca. 380 woningen per jaar. Dit levert het beeld op zoals aangegeven in onderstaand tabel. De Regionale Woonagenda Twente en de woondeal Twente geven ambitie aan en vragen versnelling. Dit is verwerkt in de nu voorliggende planning. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de versnelling van de opgave 2031 t/m 2034 van ca. 300 woningen. Binnen de planning landt circa 75% van de netto toevoegingen binnenstedelijk en 25% op stadsrand/uitleg/suburbaan. Deze verhouding biedt voldoende mogelijkheid om tegemoet te komen aan de woonvoorkeuren voor stedelijk en groenstedelijk/suburbaan/stadsrand wonen.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

28

NL.IMRO.0141.00158-BP11

4.4.3.4 Toetsing van het initiatief aan de 'Analyse Woningbouwplanning en - programmering 2021 t/m 2030' Uit de 'Analyse woningbouwplanning en - programmering 2021 t/m 2030' van de gemeente Almelo volgt dat voor 'overige binnenstedelijk' en 'herstructurering' tot 2030 een ruime hoeveelheid woningen per jaar kan worden toegevoegd. Tevens is te zien dat er vooral vraag is naar woonvoorkeuren in het midden-plussegment in de gemeente Almelo. Met onderhavig plan wordt een deel van de woningbehoefte tot 2030 ingevuld in het beoogde segment waar behoefte aan is.

4.4.4 Conclusie gemeentelijk beleid Geconcludeerd wordt dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

29

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Hoofdstuk 5

Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, het Besluit milieueffectrapportage en fysieke veiligheid.

5.1

Geluid (Wet geluidhinder)

5.1.1 Algemeen De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

5.1.2 Beoordeling De geplande woningen worden op basis van de Wgh aangemerkt als een geluidsgevoelige object. Hierna wordt achtereenvolgens ingegaan op de aspecten wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai als bedoeld in de Wgh. 5.1.2.1 Wegverkeerslawaai In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in de onderstaande tabel. Wettelijke geluidszones van wegen: Stedelijk gebied Buitenstedelijk gebied Aantal rijstroken 1 of 2 rijstroken 200 m 250 m 3 of 4 rijstroken 350 m 400 m 5 of meer rijstroken 350 m 600 m De hiervoor genoemde zones gelden niet voor: wegen die zijn aangeduid als woonerf (art 74.2); wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2). Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszone van de Bornebroeksestraat (50 km/uur), Adadwarsstraat (50 km/uur) en de Poulinkstraat (50 km/uur). Verder is tevens de Holtjesstraat onderzocht. Deze straat heeft geen wettelijke geluidszone. Echter, door de hoge intensiteiten en de afstand tot de ontwikkeling is niet op voorhand uit te sluiten dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan. In voorliggend geval is daarom door BJZ.nu een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 1. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten.

Onderzoek sresultaten De geluidbelasting afkomstig van de Adadwarsstraat, Bornsestraat en Poulinkstraat bedraagt respectievelijk 33 dB, 24 dB en 23 dB (incl. aftrek 5 dB Wgh art. 110g). Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de voorkeurgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh. De geluidbelasting afkomstig van de Holtjesstraat bedraagt, inclusief 5 dB aftrek (Wgh art. 110g), hoogstens 52 dB. Met deze waarde wordt niet voldaan aan de ambitiewaarde van 48 dB. Wel wordt voldaan aan de bovengrenswaarde van 58 dB.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

30

NL.IMRO.0141.00158-BP11

De maatregelen die getroffen kunnen worden om aan de voorkeurswaarde te voldoen ontmoeten bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard. Met het nemen van gevelmaatregelen van minimaal 24 dB wordt voldaan aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Ten tijde van de vergunningverlening dient middels een bouwakoestisch onderzoek aangetoond te worden dat wordt voldaan aan het binnenniveau van 33 dB. Gelet op vorenstaande is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren woningen met betrekking tot het aspect wegverkeerslawaai. Omgevingsdienst Twente (ODT) heeft advies uitgebracht over het akoestisch onderzoek. ODT stemt in met het onderzoek en geeft als aandachtspunt mee dat bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen een gevelweringonderzoek moet worden bijgevoegd. Voor het volledige advies wordt verwezen naar bijlage 2. 5.1.2.2 Railverkeerslawaai Op circa 260 meter ten westen van het plangebied ligt een spoorlijn. In artikel 1.4 van de Wgh wordt gesteld dat: Een spoorweg die is aangegeven op de geluidplafondkaart, een zone heeft die zich uitstrek t vanaf de as van de spoorweg tot de breedte naast de spoorweg, gemeten vanuit de buitenste spoorstaaf, als aangegeven in onderstaande tabel, afhank elijk van de hoogte van het geluidproductieplafond op het betrok k en referentiepunt.

Hoogste geluidsplafond Breedte zone Kleiner dan 56 dB 100 meter Gelijk aan of groter dan 56 dB en k leiner dan 61 dB 200 meter De spoorlijn welke ligt op circa 160 meter afstand heeft in de geluidsregister van prorail een 'Geluidproductieplafond' van 60,9 dB (referentiepunt 10442). Hierbij geldt een zone van 200 meter. Het plangebied valt buiten deze zone. 5.1.2.3 Industrielawaai Het plangebied ligt niet binnen of nabij een geluidszone van een gezoneerd bedrijventerrein, als bedoeld in de Wet geluidhinder. Wat betreft de invloed van individuele bedrijven op de nieuwe woning wordt verwezen naar paragraaf 5.6 (milieuzonering).