Document · PDF

13 Ontwerpbestemmingsplan Tuinstraat- Holtjesstraat ter inzage

Raad 28 november 2023, gemeente AlmeloBij agendapunt: raadsbrieven vanuit B&W30.070 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Gemeente Almelo

Raadsbrief ter informatie

Postadres: Gemeente Almelo Postbus 5100 7600 GC Almelo

Aan de raad van de gemeente Almelo Bijlage

Doorkiesnummer

Behandeld door M. Snijders

Datum 31 oktober 2023

Onderwerp Ontwerpbestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat ter inzage

Geachte leden van de raad, Met deze brief willen wij u op de hoogte stellen van ons besluit om het ontwerpbestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat NL.IMRO.0141.00158-BP21 ter inzage te leggen. Bestemmingsplan Het bestemmingsplan voorziet in het bebouwen van een stuk grond op de hoek HoltjesstraatTuinstraat dat al sinds 2003 braak ligt. Het voornemen betreft het bouwen van 2 grondgebonden koopwoningen tussen Tuinstraat (nr. 8) en ’t Spieghelhuys en het realiseren van een appartementencomplex met 13 koopappartementen op de hoek Tuinstraat–Holtjesstraat. Het plan richt zich op het midden en dure segment en sluit hiermee aan op de woonvisie. De appartementen en woningen worden duurzaam, levensloopgeschikt, toekomstbestendig en onderhoudsvriendelijk ontwikkeld.

Beoogde inrichting

Vervolg Het bestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd voor zienswijzen. Na de terinzagelegging en beantwoording van eventuele zienswijzen wordt het bestemmingsplan ter vaststelling aan u voorgelegd.

Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Almelo, de secretaris, de burgemeester,

J. Dijkstra Pagina 1 van 1 Raad - 2307972 DCS - 2383144

M.M. van ’t Veld

NL.IMRO.0141.00158-BP11

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Inhoudsopgave

Regels

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

5 6 12

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Wonen Wonen - Gestapeld wonen

13 14 17

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene procedure regels Overige regels

20 21 22 23 28 29

Hoofdstuk 4 Artikel 10 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

30 31 32

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 1

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1

plan:

het bestemmingsplan "Tuinstraat-Holtjesstraat" met identificatienummer NL.IMRO.0141.00158-BP11 van de gemeente Almelo;

1.2

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0141.00158-BP11 met de bijbehorende regels en bijlagen;

1.3

aaneengebouwd:

bebouwing die wordt gekenmerkt door een rij van minimaal twee aan elkaar gebouwde hoofdgebouwen;

1.4

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6

aaneengebouwde woning:

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen;

1.7

aangebouwd bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar tegenaan gebouwd gebouw;

1.8

aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit:

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

1.9

achtererfgebied:

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

1.10

antenne-installatie:

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

1.11

bebouwde kom:

het bestaand stedelijk gebied;

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

1.12

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.13

bed & breakfast:

Het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

1.14

besluit:

een besluit van het bevoegd gezag;

1.15

bestaande situatie (bebouwing en gebruik):

bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning; het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

1.16

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.17

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.18

bevoegd gezag

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

1.19

bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd, of ander bouwwerk, met een dak;

1.20

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.21

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.22

bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;

1.23

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

1.24

bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.25

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.26

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.27

bruto-vloeroppervlakte:

de totale vloeroppervlakte van hoofdgebouwen en aangebouwde- en vrijstaande bijbehorende bouwwerken, zowel op de begane grond als op de verdieping;

1.28

dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.29

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.30

erf:

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;

1.31

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.32

gestapelde woning:

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

1.33

hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;

1.34

hoofdverblijf:

een gebouw of een deel van een gebouw dat fungeert als de vaste verblijfplaats van die persoon, hetgeen blijkt uit de basisregistratie personen (BRP);

1.35

huishouden:

een persoon, of groep personen die een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling;

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

1.36

installatie:

voor het functioneren van een bouwwerk of een gedeelte daarvan noodzakelijke voorziening van niet-bouwkundige aard;

1.37

installatie voor warmte- of koudeopwekking

een installatie voor warmte- of koudeopwekking, die is opgesteld buiten de uitwendige scheidingsconstructie van een bouwwerk;

1.38

kamerbewoning:

wonen door één persoon in een geëxploiteerde woonruimte die bereikbaar is via een gezamenlijke hoofdingang van een gebouw en waarbij sprake is van gezamenlijk gebruik van één of meer gemeenschappelijke voorzieningen zoals sanitair, kook- en wasgelegenheid.

1.39

kamerverhuur:

1.40

kantoor:

een ruimte of complex van ruimten, welke dient voor het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek niet of slechts in beperkte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

1.41

kap:

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°;

1.42

kinderopvang:

het bedrijfsmatig of anders dan om niet verzorgen en opvoeden van kinderen tot de eerste dag van de maand waarop het voortgezet onderwijs voor die kinderen begint;

1.43

maatvoeringsvlak:

een op de verbeelding aangegeven vlak dat binnen een bestemmingsvlak de grens aangeeft tussen bijvoorbeeld gebruik, maximum bouwhoogte, maximum bebouwingspercentage, maximum aantal wooneenheden, etc.;

1.44

nok:

het snijpunt van twee hellende vlakken, of, indien voorgaande niet van toepassing is, het hoogste punt van het dak;

1.45

ondergeschikte functie:

functie waarvoor maximaal 25% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;

1.46

pand:

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

1.47

prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.48

seksinrichting:

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.49

uitwendige scheidingsconstructie:

constructie die de scheiding vormt tussen een voor personen toegankelijke besloten ruimte van een gebouw en de buitenlucht, de grond of het water, waaronder begrepen de op die constructie aansluitende delen van andere constructies, voor zover die delen van invloed zijn op het voldoen van die scheidingsconstructie aan een bij of krachtens dit besluit gegeven voorschrift;

1.50

verbeelding:

de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan (onder tek.nr. IMRO2012.0141.00158-BP11) conform het gestelde in de Regeling Standaarden Ruimtelijke Ordening 2012. Onder het begrip 'verbeelding' wordt zowel de analoge wijze als de digitale wijze verstaan;

1.51

vloeroppervlakte:

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken op de begane grond;

1.52

voorerf:

gedeelte van het erf dat voor de voorgevel van het gebouw is gelegen;

1.53

voorerfgebied

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

1.54

voorgevel:

de naar de weg of openbaar toegankelijk gebied toegekeerde representatieve gevel van een hoofdgebouw gelegen in het voorerfgebied;

1.55

voorgevelrooilijn

betreft de denkbeeldige lijn over het perceel strak langs de voorgevel van een gebouw tot aan de zijdelingse perceelgrenzen die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten afwijkingen tenzij anders op de verbeelding aangegeven;

1.56

vrijstaand bijbehorend bouwwerk:

een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar niet tegenaan gebouwd gebouw;

1.57

wonen:

het woonachtig zijn in een hoofdverblijf;

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

1.58

woning:

een complex van ruimten, dat door de indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor een woning is de aanwezigheid van een eigen toegangsdeur/voordeur en alleen door het betreffende huishouden te gebruiken voorzieningen zoals kook- en wasgelegenheid en sanitair;

1.59

wooneenheid:

woning;

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

(Bouw)hoogte/nokhoogte

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.2

Goothoogte

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.3

Inhoud

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkappellen.

2.4

Lengte, breedte en diepte:

Tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van scheidsmuren).

2.5

Oppervlakte van een bouwwerk:

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6

De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:

Vanaf de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens.

2.7

Het bebouwd oppervlak van een bouwperceel:

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

2.8

Peil: Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg; Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 3 3.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. grondgebonden wonen in een woning, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit; b. tuinen en erven; c. parkeren ten dienste van de bestemming; d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water; met de daarbij gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, verhardingen, tuinafscheidingen en overige bijbehorende voorzieningen.

3.2

Bouwregels

3.2.1 Hoofdgebouwen Binnen deze bestemming mogen hoofdgebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met in achtneming van de volgende bepalingen: a. de hoofdgebouwen, uitsluitend aaneengebouwde woningen, wordt binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlak gebouwd; b. het aantal woningen binnen een bouwvlak mag niet meer bedragen dan het bestaande aantal binnen een bouwvlak, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', ten hoogste dat aantal woningen mag worden gebouwd; c. de afstand van aaneen gebouwde hoofdgebouwen tot de niet gemeenschappelijke zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimaal 3 meter, tenzij door de bouwgrens anders is bepaald; d. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' bedraagt de bouwhoogte niet meer dan op de verbeelding is aangegeven; e. de gebruiksoppervlakte van woningen, als bedoeld in NEN 2580, dient minimaal 75m² te bedragen. 3.2.2 Bijbehorende bouwwerken Binnen deze bestemming mogen bijbehorende bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de goothoogte en/of bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk bedraagt maximaal 3,30 meter, waarbij de goothoogte van het aangebouwd bijbehorend bouwwerk niet meer bedraagt dan de goothoogte van het hoofdgebouw; b.

de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk bedraagt maximaal 5 meter, waarbij de goothoogte maximaal 3,30 meter bedraagt; c. bijbehorende bouwwerken worden minstens 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw gebouwd, dan wel minstens de afstand van de bestaande bijbehorende bouwwerken tot (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw indien deze minder bedraagt; d. de gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt maximaal: 1. 75 m²; 2. 100 m² voor percelen groter dan 500 m²; 3. 125 m² voor percelen groter dan 1000 m². Met dien verstande dat: a. tenminste 50% van het bouwperceel dat buiten het bouwvlak is gelegen onbebouwd en onoverdekt blijft; b. de oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken die op dat gedeelte van het bouwperceel zijn of worden gebouwd, waar het hoofdgebouw nog volgens het bepaalde in artikel 3.2.1 onder a. als hoofdgebouw vergroot kan worden, niet wordt gerekend tot de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

3.2.3 Bouwwerken, geen gebouw zijnde Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte voor (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter; b. de bouwhoogte bedraagt in de overige gevallen maximaal 2 meter; c. het plaatsen van een reclamebord/naambord groter dan 0,5 m² is niet toegestaan.

3.3

Nadere eisen

a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van: 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; 2. de verkeersveiligheid; 3. de milieusituatie; 4. de sociale veiligheid; 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.4

Afwijken van de bouwregels

3.4.1 Afwijken met betrekking tot bijbehorende bouwwerken a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.2: 1. onder a. en toestaan dat een kap op aangebouwde bijbehorende bouwwerken wordt geplaatst, mits de aangebouwde bijbehorende bouwwerken ondergeschikt blijven aan het hoofdgebouw, met dien verstande dat: de bouwhoogte van het aangebouwd bijbehorend bouwwerk maximaal 6,60 meter bedraagt, waarbij de van het aangebouwd bijbehorend bouwwerk minimaal 2 meter onder de nok van het hoofdgebouw blijft; de goothoogte van het aangebouwd bijbehorend bouwwerk maximaal 3,30 meter bedraagt, waarbij deze goothoogte niet meer bedraagt dan de goothoogte van het hoofdgebouw. 2. onder c. voor de vermindering van de voorgeschreven afstand tot de voorgevel van het hoofdgebouw tot 1 meter; 3. onder c. en toestaan dat aangebouwde bijbehorende bouwwerken die voor de voorgevel van het hoofdgebouw én in het bouwvlak zijn gelegen, voor de voorgevel van het hoofdgebouw mogen worden uitgebreid, mits binnen het bouwvlak wordt gebouwd. b. De vergunning als bedoeld in lid a. kan slechts verleend worden, wanneer: 1. de bebouwingskarakteristiek van de straat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast; 2.

geen blijvende onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige structuur en/of de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied; 3. geen verkeersonveilige situaties ontstaan. 3.4.2 Afwijken met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.3 onder b. tot verhoging van de bouwhoogte tot maximaal 3 meter. b. De vergunning als bedoeld in lid a. kan slechts verleend worden, indien: 1. de bebouwingskarakteristiek van de straat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast; 2. geen blijvende onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige structuur en/of de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied; 3. geen verkeersonveilige situaties ontstaan.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

3.5

Specifieke gebruiksregels

a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan; 1. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van zelfstandige bewoning; 2. bewoning van een woning door meer dan één huishouden; 3. het splitsen van een woning in meerdere woningen; 4. het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in artikel 3.1 opgenomen bestemmingsomschrijving zonder een waterberging van minimaal 20 mm/per m2 verhard oppervlakte. b. Het gebruik van ruimten van de woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. de woonfunctie blijft behouden; 2. het ondergeschikte medegebruik van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken dient beperkt te blijven tot een ruimte (of ruimten) met een maximum totale bruto-vloeroppervlakte van 25% van de bruto-vloeroppervlakte van de woning en de vrijstaande bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²; 3.

het ondergeschikte medegebruik van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken mag niet bestaan uit detailhandel (met uitzondering van kapsalons) en/of horeca en/of kinderopvang en/of prostitutie; 4. er dient een directe relatie te bestaan tussen het aan huis verbonden (en uit te oefenen) beroep en de (hoofd)bewoner(s) van de woning; 5. de uitoefening van het aan huis verbonden beroep mag (naar verwachting) geen ernstige hinder voor het woonmilieu opleveren of afbreuk doen aan de beleving van de woonomgeving; 6. de uitoefening van het aan huis verbonden beroep mag er niet toe leiden dat er (naar verwachting) een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat; 7. de bebouwingskarakteristiek van de straat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast; 8. er wordt geen blijvende onevenredige afbreuk gedaan aan de stedenbouwkundige structuur en/of de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied; 9. er ontstaan geen verkeersonveilige situaties.

3.5.1 Voorwaardelijke verplichting aanvullend bodemonderzoek Het gebruiken van gronden volgens het bepaalde in artikel 3.1 is uitsluitend toegestaan onder de voorwaarde dat aangetoond is dat de bodem geschikt is voor de in artikel 3.1 genoemde functies, met dien verstande dat: a. aanvullend bodemonderzoek (conform NEN5740) dient te worden uitgevoerd naar de aanwezigheid van PAK (en zware metalen); b. indien uit het onderzoek als bedoeld onder a blijkt dat de bodemkwaliteit ongeschikt is voor de in artikel 3.1 genoemde functies, dan dient de bodemkwaliteit geschikt te worden gemaakt alvorens de gronden als zodanig in gebruik mogen worden genomen.

3.6

Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.5 onder a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 4 4.1

Wonen - Gestapeld wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Gestapeld wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gestapeld wonen in een woning, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit; b. (ondergronds) parkeren ten dienste van de bestemming; c. tuinen en erven; d. nutsvoorzieningen; e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water; met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, verhardingen, tuinafscheidingen en overige bijbehorende voorzieningen.

4.2

Bouwregels

4.2.1 Hoofdgebouwen 1. Binnen deze bestemming mogen hoofdgebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de hoofdgebouwen, uitsluitend gestapelde woningen, worden binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlak gebouwd; b. ter plaatse van de aanduiding ‘maximale bouwhoogte (m)’ bedraagt de bouwhoogte niet meer dan op de verbeelding is aangegeven; c. het aantal woningen binnen een bouwvlak mag niet meer bedragen dan het bestaande aantal binnen een bouwvlak, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden', ten hoogste dat aantal woningen mag worden gebouwd; d. de gebruiksoppervlakte van woningen, als bedoeld in NEN 2580, dient minimaal 75m² te bedragen. 2. Voor ondergrondse parkeergarages gelden de volgende bepalingen: a. ondergrondse parkeergarages mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden gerealiseerd; 4.2.2 Bijbehorende bouwwerken Binnen deze bestemming mogen bijbehorende bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. bijbehorende bouwwerken worden minimaal op gelijke hoogte van (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw gebouwd; b. de goothoogte en/of bouwhoogte bedraagt maximaal 3,50 meter; c.

de gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt maximaal 200 m² per bouwvlak, met dien verstande dat tenminste 50% van het buiten het bouwvlak gelegen bouwperceel onbebouwd en onoverdekt blijft; d. de oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken die op het gedeelte van het bouwperceel zijn of worden gebouwd, waar het hoofdgebouw nog volgens het bepaalde in artikel 4.2.1 onder 1 sub a als hoofdgebouw vergroot kan worden, wordt niet gerekend tot de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken; e. ten aanzien van nutsvoorzieningen geldt het volgende: 1. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3 meter; 2. de inhoud bedraagt maximaal 36 m3. 4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: 1. de bouwhoogte voor (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter;

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

2. de bouwhoogte bedraagt in de overige gevallen maximaal 2 meter; 3. het plaatsen van een reclamebord/naambord groter dan 0,5 m² is niet toegestaan.

4.3

Nadere eisen

4.4

Specifieke gebruiksregels

a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan; 1. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van zelfstandige bewoning; 2. bewoning van een woning door meer dan één huishouden; 3. het splitsen van een woning in meerdere woningen; 4. het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in artikel 4.1 opgenomen bestemmingsomschrijving zonder een waterberging van minimaal 20 mm/per m2 verhard oppervlakte. b. Het gebruik van ruimten van de woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. de woonfunctie blijft behouden; 2. het ondergeschikte medegebruik van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken dient beperkt te blijven tot een ruimte (of ruimten) met een maximum totale bruto-vloeroppervlakte van 25% van de bruto-vloeroppervlakte van de woning en de vrijstaande bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²; 3.

aanvullend bodemonderzoek (conform NEN5740) dient te worden uitgevoerd naar de aanwezigheid van PAK (en zware metalen); b. indien uit het onderzoek als bedoeld onder a blijkt dat de bodemkwaliteit ongeschikt is voor de in

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

artikel 4.1 genoemde functies, dan dient de bodemkwaliteit geschikt te worden gemaakt alvorens de gronden als zodanig in gebruik mogen worden genomen.

4.5

Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.4 onder a indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Hoofdstuk 3

Algemene regels

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 5

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 6

Algemene gebruiksregels

Het is verboden: a. opstallen – of delen ervan – en gronden te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming. b. voor zover dit niet door de bestemming expliciet is toegestaan, gronden en opstallen te gebruiken ten behoeve van horeca, prostitutie en/of als seksinrichting.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 7 7.1

Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingen

Indien de regels een bouwwerk of gebruik niet toestaan en niet op grond van een andere bepaling van deze regels bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken, dan kan het bevoegd gezag afwijken van de desbetreffende regels van dit bestemmingsplan in de hierna genoemde gevallen (artikel 7.2 tot en met artikel 7.11), mits: 1. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast; 2. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast; 3. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast; 4. bij het uitbreiden en/of wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in de beleidsregel "Herschreven beleidsregel parkeernormen Almelo" of diens rechtsopvolger; 5. de stedenbouwkundige/ruimtelijke structuur/samenhang van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast, waarbij onder andere nadrukkelijk rekening wordt gehouden met beschermde stadsgezichten en/of (nabijgelegen) mogelijk anderszins waardevolle panden; 6. de opgave voor de waterberging niet onevenredig wordt aangetast.

7.2

Algemene ondergeschikte afwijkingen

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen voor het bestemmingsplan: a. voor afwijkingen ten aanzien van de in het bestemmingsplan gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; b. voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals wachthuisjes, telefooncellen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, voor zover deze bouwwerken geen grotere hoogte dan 3,5 meter hebben en geen grotere inhoud hebben dan 60 m3; c. het plaatsen van mobiele verkooppunten; d.

ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein en aan het beloop van bepaalde gegevenheden, met dien verstande dat de structuur van het bestemmingsplan niet wordt aangetast, dat belangen van derden niet in redelijkheid worden geschaad en de vergunning gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het bestemmingsplan;ten aanzien van het bepaalde over het bouwen van (hoofd)gebouwen binnen het bouwvlak en toestaan dat de grenzen van het bebouwingsvlak en/of bestemmingsvlak worden overschreden door erkers over maximaal tweederde gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, mits de bebouwingsgrens met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden en er vóór de uitbreiding tenminste 3,5 meter resteert van het voorerf; e. voor het oprichten van voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van telecommunicatiesignalen, voor zover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de hoogte niet meer bedraagt dan maximaal 15 meter voor antennes voor privégebruik en maximaal 40 meter voor antennes voor gemeenschappelijk gebruik.

7.3

Kinderopvang

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen voor het bestemmingsplan voor de vestiging van kinderopvang, met dien verstande dat: a. Indien de kinderopvang de primaire activiteit betreft: 1. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast;

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

2. de verkeersveiligheid (naar redelijke verwachting) niet onevenredig wordt aangetast, met in het bijzonder mogelijke verkeersblokkades door het haal- en brengverkeer en/of onveilige (verkeers)situaties voor omwonenden/doorgaand verkeer; 3. de uitoefening van een kinderopvang er niet toe leidt dat er (naar verwachting) een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat of gaat ontstaan; 4. de kinderopvang niet in een doodlopende straat of in een woonstraat/woonerf met een doodlopend karakter is gelegen; 5. de stedenbouwkundige/ruimtelijke structuur/samenhang van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast, waarbij onder andere nadrukkelijk rekening wordt gehouden met beschermde stadsgezichten en/of (nabijgelegen) mogelijk anderszins waardevolle panden; 6. de kinderopvang op een industrieterrein of een kantoorterrein mag worden gevestigd, mits de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan of beperkingen opleggen voor omliggende bedrijven en andersom; 7. de kinderopvang voldoet aan het meest recente gemeentelijke beleid voor de externe veiligheid; 8. aannemelijk is dat de Gemeentelijke Gezondheids Dienst (GGD) of een daaraan gelijk te stellen instelling geen ruimtelijke bezwaren heeft tegen de huisvesting. b. Indien kinderopvang ondergeschikt is aan het primaire gebruik: 1. voor zover sprake is van een woonfunctie van het pand, deze behouden blijft; 2.

het ondergeschikte medegebruik van het pand en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken beperkt blijft tot een ruimte (of ruimten) met een maximum totale bruto-vloeroppervlakte van 25% van de bruto-vloeroppervlakte van het pand en de vrijstaande bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²; 3. er een directe relatie bestaat tussen de exploitant van de primaire activiteiten of bewoner en de ondergeschikte kinderopvang binnen hetzelfde pand en/of bijgebouwen; 4. de kinderopvang voldoet aan het meest recente gemeentelijke beleid voor de externe veiligheid; 5. de uitoefening van kinderopvang (naar verwachting) geen ernstige hinder voor het woonmilieu oplevert of afbreuk doet aan de beleving van de woonomgeving; 6. de uitoefening van kinderopvang er niet toe leidt dat er (naar verwachting) een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat.

7.4

Bijbehorend bouwwerk bij een woning binnen de bebouwde kom

Het bevoegd gezag kan afwijken ten behoeve van een bijbehorend bouwwerk bij een woning binnen de bebouwde kom indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. een bijbehorend bouwwerk is gericht op een vergroting van het woongenot; b. indien een bijbehorend bouwwerk in het voorerfgebied wordt gerealiseerd: 1. bedraagt de diepte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk voor de voorgevelrooilijn ten hoogste 1,50 meter; 2. resteert er door de realisatie van het aangebouwde bijbehorend bouwwerk een voorerf met een minimale diepte vóór het aangebouwd bijbehorend bouwwerk van 3,50 meter; 3. bedraagt de breedte ten hoogste tweederde van de oorspronkelijke breedte van de desbetreffende gevel van de woning; 4. bedraagt de goot- en/of nokhoogte van het aangebouwde bijbehorend bouwwerk niet meer dan de aangrenzende bouwlaag, met dien verstande dat de goothoogte niet meer bedraagt dan 3,30 meter, tenzij in het oorspronkelijke architectonisch of stedenbouwkundig ontwerp een hogere goot- en/of nokhoogte is meeontworpen; c. indien een bijbehorend bouwwerk in het achtererfgebied wordt gerealiseerd: 1. bedraagt de goot- en/of bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorende bouwwerk binnen het bouwvlak niet meer dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw; 2.

bedraagt de goot- en/of bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk buiten het bouwvlak niet meer dan de goothoogte van het hoofdgebouw en ten hoogste 3,30 meter, met dien verstande dat een kap op een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mogelijk is, mits: het aangebouwd bijbehorend bouwwerk ondergeschikt blijft aan het hoofdgebouw; de bouwhoogte ten hoogste 6,60 meter bedraagt waarbij de nok van het aangebouwde bijbehorende bouwwerk minimaal 2 meter onder de nok van het hoofdgebouw blijft; de goothoogte van het aangebouwde bijbehorend bouwwerk ten hoogste 3,30 meter bedraagt, waarbij deze goothoogte niet meer bedraagt dan de goothoogte van het

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

hoofdgebouw; 3. bedraagt de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk ten hoogste 5 meter, waarbij de goothoogte maximaal 3,30 meter bedraagt; 4. er blijft bij vrijstaande woningen aan één zijde van de woning een strook van minimaal 3 meter tot de zijdelingse perceelsgrens vrij van vergunningplichtige bouwwerken; 5. bedraagt de gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken, voor zover ze zijn gelegen in het achtererfgebied buiten de bebouwingsgrens en/of het bebouwingsvlak (zoals in het bestemmingsplan is aangegeven), ten hoogste: 75 m²; 100 m² voor percelen groter dan 500 m²; 125 m² voor percelen groter dan 1000 m²; 6. blijft er van het achtererfgebied, dat is gelegen buiten de bebouwingsgrens en/of het bebouwingsvlak (zoals in het bestemmingsplan aangegeven), minimaal 50% onbebouwd en onoverdekt; 7. in het geval het volledige achtererfgebied is aangewezen als bouwvlak mag het achtererfgebied voor niet meer dan 50% worden bebouwd. d. indien een aangebouwd bijbehorend bouwwerk aan een zijgevel wordt gerealiseerd in een gebied dat niet als achtererfgebied kan worden beschouwd maar wel een tuinbestemming heeft: 1.

bedraagt de goot- en/of bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk ten hoogste 3,30 meter, waarbij de goothoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk niet meer bedraagt dan de goothoogte van het hoofdgebouw, met dien verstande dat een kap op een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mogelijk is, mits: het aangebouwd bijbehorend bouwwerk ondergeschikt blijft aan het hoofdgebouw; de bouwhoogte ten hoogste 6,60 meter bedraagt waarbij de nok van het aangebouwde bijbehorende bouwwerk minimaal 2 meter onder de nok van het hoofdgebouw blijft; de goothoogte van het aangebouwde bijbehorend bouwwerk ten hoogste 3,30 meter bedraagt, waarbij deze goothoogte niet meer bedraagt dan de goothoogte van het hoofdgebouw; 2. bedraagt de diepte vanaf de zijgevel maximaal 3,00 meter met dien verstande dat een afstand van minimaal 2,00 meter tot openbaar toegankelijk gebied aangehouden wordt; 3. bedraagt de afstand tot de voorgevelrooilijn minimaal 1 meter.

7.5

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Het bevoegd gezag kan afwijken ten behoeve van de volgende bouwwerken, geen gebouwen zijnde met een oppervlakte van ten hoogste 50 m2: a. erf- en terreinafscheidingen, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. indien gebouwd vóór de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan bedraagt de hoogte ten hoogste 1,00 meter; 2. in overige gevallen bedraagt de hoogte ten hoogste 2,00 meter; b. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, installatie voor warmte- of koudeopwekking zijnde, bij een woning in het achtererfgebied met een hoogte van ten hoogste 3,00 meter; c. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor wat betreft straatmeubilair, zoals lichtmasten en verkeerslichtinstallaties e.d. met een hoogte van ten hoogste 10 meter;

7.6

Installatie voor warmte- en koudeopwekking

Het bevoegd gezag kan afwijken ten behoeve van het plaatsen van een installatie voor warmte- of koudeopwekking bij grondgebonden woningen (Wonen), die is opgesteld buiten de uitwendige scheidingsconstructie van een bouwwerk, op het dak of aan de gevel van gebouwen, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de installatie is niet hoger dan 1 meter en met een maximale oppervlakte van 2 m2, indien op het dak geplaatst; b. de installatie heeft een maximale omvang van 1m³ en wordt uitsluitend aan de zijgevel of achtergevel geplaatst, indien het een unit aan de gevel betreft; c. de afstand tot de erfgrens bedraagt minimaal 1 meter; d. de installatie wordt zoveel mogelijk uit het zicht geplaatst.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

7.7

Dakterrassen

Het bevoegd gezag kan afwijken ten behoeve van dakterrassen bij grondgebonden woningen (Wonen), indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. het dakterras wordt gerealiseerd op eenlaagse aan- en uitbouwen; b. het dakterras wordt niet gebruikt ten behoeve van horeca; c. het dakterras wordt gemaakt op legale – op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezige - aan- en uitbouwen (bijbehorende bouwwerken) in het achtererfgebied; d. het dakterras mag maximaal 2 meter diep zijn vanaf de vlakke achtergevel of de dakrand van het hoofdgebouw; of bedoeld: e. de afstand van het hekwerk tot de dakrand is minimaal 1,20 meter daar waar de dakrand grenst aan het voorerfgebied of aan het openbaar toegankelijk gebied; f. de hoogte van het hekwerk is maximaal 1,20 meter; g. het dakterras wordt gerealiseerd op een (deel van het) plat dak; h. een trap vanaf het dakterras naar de tuin is niet toegestaan; i. er moet een privacyschot worden aangebracht indien het perceel grenst aan en ander woonperceel (aan beide zijden, indien aan de orde);

7.8 Een gebouw ten behoeve van een infrastructurele- of openbare voorziening Het bevoegd gezag kan afwijken ten behoeve van gebouwen ten behoeve van een nutsvoorziening, de waterhuishouding, het meten van de luchtkwaliteit, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer of het weg-, spoorweg-, water-, of luchtverkeer, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. de hoogte bedraagt ten hoogste 3,5 meter; b. de oppervlakte bedraagt maximaal 50 m2.

7.9

Antenne-installaties

Het bevoegd gezag kan afwijken ten behoeve van de volgende antenne-installaties: a. de hoogte van antennes voor privégebruik bedraagt niet meer dan 15 meter; b. de hoogte van antennes voor gemeenschappelijk gebruik bedraagt niet meer dan 40 meter; waarbij het bevoegd gezag de situering en maatvoering betrekt in haar afweging omtrent een ruimtelijk verantwoorde plaatsing ten opzichte van de omgeving.

7.10

Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

Het bevoegd gezag kan afwijken ten behoeve van het gebruik van ruimten van de woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. de woonfunctie blijft behouden; b. het ondergeschikte medegebruik van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken dient beperkt te blijven tot een ruimte (of ruimten) met een maximum totale bruto-vloeroppervlakte van 25% van de bruto-vloeroppervlakte van de woning en de vrijstaande bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m2; c. het ondergeschikte medegebruik van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken mag niet bestaan uit detailhandel (met uitzondering van kapsalons) en/of horeca en/of prostitutie, met dien verstande dat een kinderopvang uitsluitend is toegestaan mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. het maximaal aantal kinderen dat gelijktijdig mag worden opgevangen is 6; d. het aan huis verbonden beroep of bedrijf wordt uitgeoefend door degene die in de desbetreffende woning zijn hoofdverblijf heeft; e. de opslag van goederen vindt inpandig plaats.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

7.11

Bed & Breakfast

Het bevoegd gezag kan afwijken ten behoeve van het gebruik van ruimten van de woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een bed & breakfast accommodatie mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. de activiteit een ondergeschikt medegebruik van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken betreft en beperkt blijft tot een ruimte (of ruimten) met een maximum totale bruto-vloeroppervlakte van 25% van de bruto-vloeroppervlakte van de woning en alle bijbehorende bouwwerken; b. de activiteit uit maximaal vier slaapkamers met een maximale oppervlakte van 30 m² per kamer bestaat, exclusief de sanitaire voorzieningen; c. er maximaal één gemeenschappelijke huiskamer is van maximaal 30m²; d. de activiteit in de bestaande woning of in de (vrijstaande) bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend; e. de activiteit niet plaatsvindt in een vrijstaand bedrijfsgebouw; f. bed & breakfast-kamers niet als zelfstandige wooneenheid functioneert. Een keuken/kookvoorziening is niet toegestaan; g. er een directe relatie bestaat tussen de activiteit en de (hoofd)bewoner(s) van de woning;

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 8

Algemene procedure regels

Bij het stellen van nadere eisen die onderdeel uitmaken van de regels van dit bestemmingsplan worden de navolgende procedureregels in acht genomen: a. het ontwerpbesluit ligt gedurende twee weken ter inzage; b. burgemeester en wethouders geven tevoren kennis van de terinzagelegging in een of meer dag- of nieuwsbladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze; c. de kennisgeving houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het schriftelijk kenbaar maken van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit, gedurende de hiervoor onder a. genoemde termijn; d. indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen kenbaar zijn gemaakt, wordt het besluit met redenen omkleed; e. burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijze kenbaar hebben gemaakt de beslissing daaromtrent mede.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 9 9.1

Overige regels

Parkeren

a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw en/of gronden in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in de vastgestelde beleidsnota Parkeerbeleidsplan Gemeente Almelo 'Parkeren Optimaliseren 2013-2018' . Indien deze beleidsregel gedurende de planperiode wordt gewijzigd (herzien, aangevuld of nader uitgewerkt), treedt diens rechtsopvolger hiervoor in de plaats. b. De ruimte voor het parkeren van de motorvoertuigen moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare motorvoertuigen. De afmetingen van bedoelde parkeerruimte voor personenauto's bedragen: bij haaks parkeren: minimaal 5 meter lang en minimaal 2,5 meter breed. bij langs parkeren: minimaal 5,5 meter lang en minimaal 2,0 meter breed. c. In afwijking van het bepaalde onder a wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden tevens verleend indien binnen het plan minimaal 16 parkeerplaatsen worden aangelegd.

9.2

Laden en lossen

Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk voldoende wordt voorzien in die behoefte.

9.3

Afwijkingsregels

a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9.1 en 9.2: 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeerruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien. b. De vergunning als bedoeld in lid 9.3 onder a kan slechts verleend worden, indien: 1. het woon- en leefklimaat in de directe omgeving niet onevenredig wordt aangetast; en 2. de parkeersituatie in de openbare ruimte niet onevenredig wordt aangetast.

9.4

Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en bouwwerken met een parkeerbehoefte dan wel een behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen zonder dat hierin in voldoende mate is voorzien overeenkomstig het gestelde onder artikel 9.1 en 9.2.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 10 Overgangsrecht 10.1

Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

10.2

Afwijking

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van lid 10.1een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1met maximaal 10%.

10.3

Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

10.4

Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

10.5

Strijdig gebruik

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

10.6

Verboden gebruik

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

10.7

Uitzondering op het overgangsrecht gebruik

Lid 10.1is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Artikel 11 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Inhoudsopgave

T oelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Huidig planologisch regime 1.5 Leeswijzer

5 5 5 5 6 7

Hoofdstuk 2 De huidige situatie 2.1 Huidige situatie plangebied

8 8

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Gewenste ontwikkeling 3.2 Verkeer en parkeren

11 11 14

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

16 16 18 24 25

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Geluid (Wet geluidhinder) 5.2 Bodemkwaliteit 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Fysieke veiligheid 5.6 Milieuzonering 5.7 Ecologie 5.8 Archeologie & cultuurhistorie 5.9 Besluit milieueffectrapportage

30 30 31 32 33 35 38 40 42 43

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf 6.1 Vigerend beleid 6.2 Waterparagraaf

45 45 47

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Verantwoording van de regels

48 48 48 49

Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, inspraak en zienswijze 9.1 Vooroverleg 9.2 Inspraak 9.3 Zienswijzen

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

52 52 52 52

NL.IMRO.0141.00158-BP11

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op braakliggende gronden aan de Tuinstraat en Holtjesstraat gelegen in het centrumgebied van de stad Almelo (Hierna: plangebied). Het voornemen is om ter plaatse 13 appartementen en 2 grondgebonden woningen te realiseren. De voorgenomen herontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldend bestemmingsplan "Centrum Zuid". Op basis van het geldend bestemmingsplan "Centrum Zuid" zijn de gronden binnen het plangebied voorzien van de bestemming 'Wonen' met ruimte voor maximaal 7 wooneenheden. Daarnaast zijn alleen grondgebonden woningen toegestaan. Een bestemmingsplanherziening is noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Daarbij wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkelingen vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord zijn en er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen de stad Almelo op de hoek van de Tuinstraat en de Holtjesstraat. Het projectgebied staat kadastraal bekend als gemeente Stad-Almelo, sectie B, perceelnummers 11218, 11281, 8305, 9181 en 9182. In afbeelding 1.1 is de ligging van het projectgebied ten opzichte van de kern Almelo en de directe omgeving met respectievelijk een rode ster en een rode omlijning weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: Plattek aart.nl)

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Tuinstraat-Holtjesstraat" bestaat uit de volgende stukken: regels (met bijbehorende bijlagen); verbeelding (NL.IMRO.0141.00158-BP11) en een renvooi; Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting (met bijbehorende bijlagen) vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

1.4

Huidig planologisch regime

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Centrum Zuid". Dit bestemmingsplan is op 11 juni 2013 door de raad van de gemeente Almelo vastgesteld. Daarnaast zijn de "Parapluherziening parkeren", "Parapluherziening wonen" en ''Parapluherziening algemene afwijkingen'' van toepassing. Deze plannen zijn vastgesteld op respectievelijk 5 juni 2018, 23 maart 2020 en 20 december 2022. Op basis van het bestemmingsplan "Centrum Zuid" zijn de gronden binnen het plangebied voorzien van de enkelbestemming 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Binnen de bestemming 'Wonen' zijn twee bouwvlakken, een maatvoeringsaanduiding voor de maximale bouw- en goothoogte, een maatvoeringsaanduiding voor de maximale bouwhoogte, een maatvoering voor het maximale bebouwde oppervlak en twee maatvoeringsaanduiding voor het maximale aantal wooneenheden opgenomen. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldend bestemmingplan opgenomen. De begrenzing van het plangebied is indicatief weergegeven met de rode omlijning.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijk eplannen.nl) Toelichting op de bestemmingen 'Wonen' De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd grondgebonden woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit, tuinen en erven en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, verhardingen, tuinafscheidingen en overige bijbehorende voorzieningen. Woningen zijn uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak. Het aantal woningen bedraagt in dit geval vanwege de aanduiding die daarvoor is opgenomen niet meer dan zeven. Ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' bedragen de goot- en bouwhoogte niet meer dan op de verbeelding

concept bestemmingsplan Tuinstraat-Holtjesstraat

NL.IMRO.0141.00158-BP11

is aangegeven. Ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' bedraagt de bouwhoogte niet meer dan op de verbeelding is aangegeven. De gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak is afhankelijk van de oppervlakte van het perceel, met dien verstande dat tenminste 50% van het bouwperceel dat buiten het bouwvlak is gelegen onbebouwd en onoverdekt blijft. 'Waarde - Archeologie' De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (basisbestemmingen) mogen er geen bouwwerken, geen gebouw zijnde worden gebouwd. 'Leiding - Riool' De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van (ondergrondse) hoofdrioleringen met de daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (basisbestemmingen) mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming. Strijdigheid Het voornemen is op basis van het geldend bestemmingsplan niet mogelijk aangezien de geldende gebruiks- en bouwregels dit niet toestaan.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Almelo&id=ea4fc9fc-355a-4768-b5f2-6bdf4de5f2aa