07 Ontwerpbestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool.pdf
Tekst van het document
Gemeente Almelo
Raadsbrief ter informatie
Postadres: Gemeente Almelo Postbus 5100 7600 GC Almelo
Aan de raad van de gemeente Almelo Bijlage
Doorkiesnummer 541368
Behandeld door B. Kooistra
Datum 5 oktober 2021
Onderwerp Ontwerpbestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
Geachte leden van de raad, Beter Wonen werkt al langere tijd aan plannen voor een nieuwe bestemming voor de voormalige Acaciaschool. Daarnaast is de wens om op het braakliggende terrein naast de school (ten noorden langs de Nachtegaalstraat) nieuwbouw te realiseren. In het bestaande voormalige schoolgebouw met uitbreiding, wordt een zorgcomplex, de Herbergier gevestigd bestaande uit 16 zorgeenheden, een dienstwoning en een logeerkamer. Dit is een kleinschalige zorginstelling voor mensen met geheugenproblemen (dementie). In het gebied ten noorden wordt een nieuw te bouwen wooncomplex gerealiseerd. Hierin wordt een Thomashuis gevestigd, dit is een bijzonder wooncomplex met 9 wooneenheden, een logeerkamer en een dienstwoning, bedoeld voor mensen met een verstandelijke beperking. Bij beide concepten gaat het om zelfstandige ondernemingen, geleid door een ondernemer die zelf in de dienstwoning van het Thomashuis of de Herbergier woont. Wij hebben ingestemd met de nadere uitwerking van dit initiatief. Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan is voor deze ontwikkeling voorbereid.
Plangebied Het plangebied ligt in de wijk Nieuwstraatkwartier ten zuidwesten van het centrum van Almelo. Het plangebied ligt ingeklemd tussen de Nachtegaalstraat aan de westzijde en de Nieuwstraat aan de oostzijde. Zie ook het kader in de afbeelding hieronder.
Pagina 1 van 3 Raad - 2106863 DCS - 2175309
Afb. 1 ligging plangebied
Afb. 2 beoogde situatie plangebied
Voorliggend bestemmingsplan Het plan bestaat uit twee onderdelen: herontwikkeling van het bestaande schoolgebouw met uitbreiding (Herbergier) en een nieuw bijzonder wooncomplex aan de achterzijde van het schoolgebouw langs de Nachtegaalstraat (Thomashuis). Het tuinontwerp krijgt een tweedeling, zodat de tuin twee aparte percelen zijn. Zie afbeelding 2 hierboven.
Herbergier De Herbergier krijgt een "Maatschappelijke" bestemming en voldoet aan de criteria zoals genoemd in de Meetlat voor verzoeken tot vestiging woon-zorgaanbieders. Bij de vraag of vestiging gewenst is speelt met name het behoefte-vraagstuk een belangrijke rol. Initiatiefnemer heeft hiertoe een behoefte onderzoek laten uitvoeren. Daaruit blijkt dat deze ontwikkeling passend is. Dit wordt onderbouwd in de zorg-marktanalyse, die als bijlage 7 is opgenomen bij de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan.
Thomashuis De bewoners van het Thomashuis voldoen aan de criteria van nagenoeg zelfstandige bewoning met een zekere mate van verbondenheid tussen de bewoners, wanneer er in ieder geval sprake is van het in belangrijke mate zelfstandig functioneren ten opzichte van de ondersteunende diensten en centrale voorzieningen én er geen sprake is van permanente begeleiding. Hierdoor is de bestemming “Wonen” hier van toepassing is.
Herziening bestemmingsplan Er is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk voor deze ontwikkeling. De planvorming heeft plaatsgevonden, alle noodzakelijke onderzoeken zijn uitgevoerd en beoordeeld. Voor het aspect geluid dient een beschikking voor een hogere grenswaarde te worden verleend.
Informeren omwonenden Vanwege Covid-19 was het voor Beter Wonen niet mogelijk een fysieke bewonersavond te organiseren. Om die reden is er een nieuwsbrief naar alle omwonenden gestuurd om hen te informeren over de plannen.
Pagina 2 van 3
Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan Op korte termijn wordt het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd voor een periode van zes weken. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Herontwikkeling Acaciaschool’ is dan te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl
Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Almelo, de secretaris, de burgemeester,
F.W. van Ardenne
Pagina 3 van 3
A.J. Gerritsen
Ontwerpbeschikking vaststelling hogere grenswaarden Herontwikkeling Acaciaschool, het Thomashuis en Herbergier aan de Nachtegaalstraat/Nieuwstraat in Almelo Aanleiding De initiatiefnemer is voornemens om de Acaciaschool en het achtergelegen terrein te (her) ontwikkelen. Ter plaatse van het voormalige schoolgebouw en in de achterliggende nieuwbouw komt de Herbergier. De Herbergier is een zorgcomplex bestaande uit 16 zorgeenheden, een dienstwoning en een logeerkamer. In een apart gebouw op het nu braakliggend terrein achter de school, grenzend aan de Nachtegaalstraat wordt het Thomashuis gerealiseerd. Het Thomashuis is een bijzonder wooncomplex met 9 wooneenheden, een logeerkamer en een dienstwoning. Om het bouwplan te kunnen realiseren wordt een bestemmingsplanprocedure conform artikel 3.1 Wet op de ruimtelijke ordening doorlopen. Uit het akoestisch onderzoek dat in het kader van deze bestemmingsplanprocedure is uitgevoerd, is gebleken dat een deel van de wooneenheden een hogere geluidsbelasting gaat ondervinden, vanwege het wegverkeerslawaai, dan de wettelijke voorkeursgrenswaarde.
Rapporten Bij dit besluit behoren de volgende rapportages: • Almelo, Acaciaschool herontwikkeling, onderzoek wegverkeerslawaai door Rho adviseurs van 06-08-21 met kenmerk 400641-20171266. • Formulier hogere grenswaarden met bijbehorende bijlage, opgesteld door de Omgevingsdienst Twente (intern documentnummer D2021-ODT-251947)
Wettelijk kader De voorkeursgrenswaarde voor woningen binnen een geluidszone van de weg is vastgesteld op 48 dB. Het college van burgemeester en wethouders is binnen de gemeente bevoegd tot het vaststellen van een hogere toelaatbare geluidsbelasting op de gevel van woningen (artikel 110a lid 1 Wet geluidhinder). Op basis van artikel 110a lid 5 Wet geluidhinder kan slechts worden overgegaan tot het vaststellen van een hogere grenswaarde indien toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting, onvoldoende doeltreffend zal zijn, dan wel er overwegende bezwaren zijn in de zin van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Bij de toetsing is tevens rekening gehouden met wat is vastgelegd in het “Gebiedsgericht geluidbeleid van de gemeente Almelo”. Op basis van de Wet geluidhinder is de maximaal vast te stellen geluidswaarde binnen de geluidszone van een weg in binnenstedelijk gebied 63 dB. Op basis van het gebiedsgericht geluidbeleid is de bovengrens voor de locatie met gebiedstypering ‘wonen’ dan wel ‘wonen en werken’ ten gevolge van het wegverkeerslawaai 58 dB.
OD Twente Haven Zuidzijde 30 7607 EW Almelo Postbus 499 7600 AL Almelo
D2021-ODT-251945
KVK 71101241 BTW NL858579509B01 IBAN NL48 BNGH 028 5175 416 BIC BNGHNL2G
Procedure Op de voorbereiding van een besluit tot vaststelling van een hogere toelaatbare geluidbelasting is de in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht geregelde procedure van toepassing. Deze ontwerpbeschikking ligt zes weken ter inzage conform artikel 110c Wet geluidhinder. Belanghebbenden kunnen gedurende deze zes weken schriftelijk of mondeling hun zienswijzen over het ontwerp naar voren brengen.
Overwegingen Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat een deel van de wooneenheden een hogere geluidsbelasting vanwege het wegverkeerslawaai van de NachtegaalstraatSchoolstraat en de Nieuwstraat gaat ondervinden die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De berekende geluidsbelasting op de (zij)gevels van de wooneenheden is ten hoogste 58 dB ten gevolge van het wegverkeerslawaai. Mogelijkheden verbeteren akoestische situatie Er zijn meerdere bron- en overdrachtsmaatregelen te overwegen die de geluidsbelasting vanwege het wegverkeerslawaai terug zouden kunnen brengen, waardoor de situatie van de toekomstige gebruikers verbeterd wordt. Deze maatregelen zijn alleen toepasbaar indien deze niet stuiten op bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Als bron- en overdrachtsmaatregelen onvoldoende effect hebben zijn geluidsisolerende maatregelen bij de ontvanger verplicht. De mogelijke maatregelen worden hieronder beschreven. Het treffen van bronmaatregelen In het kader van de ontwikkeling is geen sprake van invloed op het reduceren van het geluid van voertuigen. Daarnaast is ook geen sprake van invloed op de samenstelling van het verkeer, de verkeersintensiteit en het snelheidsregime.
Een aanpassing van het wegdektype kan leiden tot een reductie van het bandengeluid van voertuigen en daarmee het geluid van een voertuig. De belangrijkste wegen, namelijk de Schoolstraat/Nachtegaalstraat, zijn al waar mogelijk voorzien van een stiller wegdek. Het vervangen van het wegdek van de Nieuwstraat, voor het voorkomen van een hogere waarde van 49 dB bij een enkel beoordelingspunt is geen doelmatige maatregel. Het toepassen van een stiller wegdek gaat bovendien gepaard met hoge kosten. De wegbeheerder zal eveneens niet instemmen met het stiller maken van een klein deel van de weg, omdat dit tot onderhoudstechnische problemen leidt. Vanuit financieel en civieltechnisch oogpunt is het aanbrengen van (beter) stiller asfalt dus niet haalbaar.
D2021-ODT-251945
Omgevingsdienst Twente
Pagina 2 van 6
Het treffen van overdrachtsmaatregelen Het treffen van maatregelen in de overdrachtsfeer, zoals het plaatsen van een geluidscherm of wal is, vanwege de stedelijke situatie, niet wenselijk en haalbaar vanwege de beschikbare ruimte. Ook het vergroten van de afstand is niet mogelijk omdat onvoldoende ruimte beschikbaar is op het perceel. Het treffen van maatregelen bij de ontvanger Voor de gevels dient een hogere waarde te worden aangevraagd. Het gaat om een hogere waarde van maximaal 58 dB. Als een hogere geluidsbelasting wordt toegestaan moet het binnenniveau van 33 dB gewaarborgd worden. Artikel 110 lid g van de Wgh bepaalt dat de aftrek bij het vaststellen van de noodzakelijk geluidwering 0 dB bedraagt. Er moet dan ook met een geluidbelasting van maximaal 63 dB worden gerekend. De vereiste geluidwering GA;K bedraagt maximaal (63 – 33 =) 30 dB. Er zal een bouw akoestisch onderzoek uitgevoerd moeten worden of voldaan wordt aan de binnenwaarde uit het Bouwbesluit. Overige aspecten (locatie specifieke afweging par. 5.6.2 gebiedsgericht geluidbeleid) In voorliggend geval wordt een open plek tussen aanwezige bebouwing opgevuld. Daarnaast wordt een nieuw doel gegeven aan reeds aanwezige bebouwing, waardoor wordt voldaan aan de locatie specifieke criteria.
Zoals reeds gebleken is het treffen van bronmaatregelen en/of overdrachtsmaatregelen in voorliggend geval niet doelmatig, evenals het vergroten van de afstand tot de geluidsbron. Door het stedenbouwkundige ontwerp ontstaat zoveel mogelijk afscherming voor het achterliggende gebied. Bij bestaande woningen zal een beter geluidklimaat ontstaan. Tevens wordt er een geluidluwe zijde gerealiseerd waarbij, aan de ambitie- en voorkeurswaarde zal worden voldaan. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal een bouwakoestisch onderzoek worden overlegd, waaruit blijkt dat een maximaal binnenniveau van 33 dB gewaarborgd is. Conclusie Het treffen van maatregelen waardoor de geluidsbelasting op de gevels van de wooneenheden zou kunnen worden gereduceerd, zijn niet voldoende doeltreffend ofwel er zijn bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard om deze maatregelen toe te passen. Concluderend kan worden gesteld dat het verlagen van de maximale geluidsbelasting niet mogelijk is. De gevelbelastingen van een deel van de wooneenheden stijgt aldus boven de voorkeursgrenswaarden van 48 dB vanwege wegverkeerslawaai uit. De hoogst toelaatbare gevelbelastingen overeenkomstig de Wet geluidhinder en het gebiedsgericht geluidbeleid worden echter niet overschreden.
D2021-ODT-251945
Omgevingsdienst Twente
Pagina 3 van 6
Cumulatie Op grond van artikel 110a lid 6 Wet geluidhinder juncto artikel 110f Wet geluidhinder is er geen sprake van een gecumuleerde geluidsbelasting. Besluit Gelet op het vorenstaande en het bepaalde in de Wet geluidhinder besluiten Burgemeester en Wethouders van de gemeente Almelo het volgende: •
•
•
•
Voor de wooneenheden van het Thomashuis behorende bij het rekenpunt T1 t/m T4 op perceel Ambt Almelo, sectie H, nummer 13143 een hogere grenswaarde ten gevolge van wegverkeerslawaai van 57 dB, inclusief 5 dB aftrek, vast te stellen als gevolg van de Nachtegaalstraat-Schoolstraat; Voor de wooneenheden van de Herbergier behorende bij het rekenpunt H1 t/m H7, H12 en H13 op perceel Ambt Almelo, sectie H, nummer 13143 een hogere grenswaarde ten gevolge van wegverkeerslawaai van maximaal 58 dB, inclusief 5 dB aftrek, vast te stellen als gevolg van de Nachtegaalstraat-Schoolstraat; Voor de wooneenheden van de Herbergier behorende bij het rekenpunt H1 t/m H10 op perceel Ambt Almelo, sectie H, nummer 13143 een hogere grenswaarde ten gevolge van wegverkeerslawaai van 57 dB, inclusief 5 dB aftrek, vast te stellen als gevolg van de Nieuwstraat. Voor een overzicht van de rekenpunten wordt verwezen naar de bijlagen onderdeel van het formulier hogere grenswaarden.
Almelo, 21-09-2021
D2021-ODT-251945
Omgevingsdienst Twente
Pagina 4 van 6
Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders van gemeente Almelo,
Ir. Jan Willem Strebus Directeur Omgevingsdienst Twente
D2021-ODT-251945
Omgevingsdienst Twente
Pagina 5 van 6
Kadastrale registratie In het kader van de kadastrale registratie wordt, na het onherroepelijk worden van dit besluit, op grond van artikel 110i Wet geluidhinder een afschrift van het definitieve besluit tot vaststelling van de hogere toelaatbare geluidbelasting verzonden aan het Kadaster Overijssel, postbus 7005, 8007 HA Zwolle. Op de navolgende wijze vindt de registratie plaats: Perceel
Woonzorgcomplex Rekenpunt
Kadastrale gegevens
Hoogste geluidbelasting
Nieuwstraat Herbergier 171
H1 t/m H13
AML01-H13143
58 dB
Nieuwstraat Thomashuis 171
T1 t/m T4
AML01-H13143
57 dB
Verzending Een exemplaar dan wel afschrift van het ontwerpbesluit wordt verzonden aan: • •
Gemeente Almelo, RO-medewerker, Postbus 5100, 7600 GC Almelo; Suijkerbuijk Vastgoed Consultancy B.V. , Lange Geer 1, 4417 AK Hansweert.
D2021-ODT-251945
Omgevingsdienst Twente
Pagina 6 van 6
Bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool NL.IMRO.0141.00106-BP21
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 De bij het plan behorende stukken 1.3 Ligging van het plangebied 1.4 Huidige planologische situatie 1.5 Leeswijzer
5 5 5 6 6 7
Hoofdstuk 2 Huidige situatie 2.1 Omgeving plangebied 2.2 Huidige situatie plangebied
9 9 9
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Ontwikkeling 3.2 Ontsluiting 3.3 Inpassing
11 11 15 15
Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Inleiding 4.2 Rijksbeleid 4.3 Provinciaal beleid 4.4 Regionaal beleid 4.5 Gemeentelijk beleid
17 17 17 19 22 23
Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten 5.1 Vormvrije mer-beoordeling 5.2 Verkeer en parkeren 5.3 Wegverkeerslawaai 5.4 Bodemkwaliteit 5.5 Archeologie en cultuurhistorie 5.6 Ecologie 5.7 Externe veiligheid 5.8 Kabels en leidingen 5.9 Luchtkwaliteit 5.10 Bedrijven en milieuhinder
29 29 29 31 31 32 34 37 39 39 40
Hoofdstuk 6 Waterparagraaf 6.1 Waterbeheer en watertoets 6.2 Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer 6.3 Huidige situatie 6.4 Toekomstige situatie
41 41 41 42 45
Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten 7.1 Inleiding 7.2 Juridische systematiek 7.3 Verantwoording van de planregels
47 47 47 47
Hoofdstuk 8
51
Economische uitvoerbaarheid
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
2
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Hoofdstuk 9 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 9.1 Participatie 9.2 Overlegprocedure 9.3 Zienswijzen
53 53 53 53
Bijlagen toelichting Bijlage 1
Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling
Bijlage 2
Onderzoek wegverkeerslawaai herontwikkeling Acaciaschool
Bijlage 3
Verkennend bodemonderzoek locatie Acaciaschool
Bijlage 4
Stikstofberekening aanlegfase
Bijlage 5
Stikstofberekening gebruiksfase
Bijlage 6
Quickscan flora en fauna Acaciaschool
Bijlage 7
Zorg marktanalyse
Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2
Inleidende regels Begrippen Wijze van meten
73 73 77
Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8
Bestemmingsregels Bedrijf - Nutsvoorziening Maatschappelijk Tuin - 1 Wonen Verkeer Waarde - Archeologische verwachting middelhoog
79 79 80 83 84 87 89
Hoofdstuk 3 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12
Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels
91 91 92 93 94
Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14
Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel
95 95 96
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
3
Toelichting
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1
Aanleiding
Aanleiding voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is de herontwikkeling van de Acaciaschool en het perceel ten noorden daarvan. De ontwikkeling betreft de realisatie van twee gebouwen: de Herbergier (bestaande schoolgebouw met uitbreiding) een zorgcomplex bestaande uit 16 zorgeenheden, een dienstwoning en een logeerkamer. In het naastgelegen nieuw te bouwen complex wordt een Thomashuis gevestigd (ten noorden van het bestaande schoolgebouw langs de Nachtegaalstraat), een bijzonder wooncomplex met 9 wooneenheden, een logeerkamer en een dienstwoning. De logeerkamer in zowel de Herbergier als het Thomashuis is in hoofdzaak bedoeld voor bezoekers. De Herbergier In een Herbergier leven mensen met geheugenproblemen zo gewoon mogelijk. Zij worden 'gast/bewoner/huisgenoot' genoemd en genieten van gastvrijheid. Zij kunnen uit alle lagen van de bevolking komen, want geheugenproblemen overkomen je ongeacht je achtergrond. Zij dragen bij op basis van hun persoonlijke mogelijkheden, waarbij er ook altijd plaats is voor hen die het met beperkte middelen moeten stellen. Solidariteit wordt hoog in het vaandel gedragen. In een Herbergier werken mensen met gezond verstand en liefde voor de medemens. Zij zijn gasten/bewoners/huisgenoten nabij en geven invulling aan het contact met iemand die kwetsbaar is. Zij streven dagelijks naar een betekenisvolle invulling van de dag.
Hun tijd gaat maximaal naar aandacht en minimaal naar papierwerk. Twee zorgondernemers staan aan het roer en zijn verantwoordelijk voor het wonen en de zorg. Zij wonen ook in de Herbergier en scheppen de voorwaarden voor de rust en de huislijkheid. Zij zijn betrokken en bereikbaar voor iedereen. Zij richten hun zorgonderneming in volgens eigen inzichten, ervaringen en persoonlijkheid. Het Thomashuis Het Thomashuis is een kleinschalige woonvorm voor volwassenen met een verstandelijke beperking. In het Thomashuis wonen 8 à 9 bewoners met een verschillende zorgvraag. De nadruk in een Thomashuis ligt op een zo gewoon mogelijk leven, waarin je als mens geen nummer bent maar een individu met eigen interesses, eigen maniertjes, eigen talenten. Elke bewoner heeft er een eigen kamer die van vloer tot plafond ingericht kan worden zoals je het zelf wilt. Het is hun thuis en thuis doe je je eigen ding. Het Thomashuis is een zelfstandige onderneming die geleid wordt door een stel zorgondernemers die zelf ook in het Thomashuis wonen. De realisatie van beide complexen past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan 'Rohof - Goossenmaat'. Op basis van de benodigde onderzoeken wordt de gewenste ontwikkeling door middel van dit bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.
1.2
De bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan 'Herontwikkeling Acaciaschool' bestaat uit de volgende stukken: 1. regels; 2. verbeelding. Op de verbeelding zijn de bestemmingen behorend bij de gronden van het plangebied aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
5
NL.IMRO.0141.00106-BP21
1.3
Ligging van het plangebied
Het plangebied ligt in de wijk Nieuwstraatkwartier ten zuidwesten van het centrum van Almelo. Het plangebied ligt ingeklemd tussen de Nachtegaalstraat aan de westzijde en de Nieuwstraat aan de oostzijde. De Nieuwstraat vormt de centrale as door de wijk. De Nachtegaalstraat is een belangrijke gebiedsontsluitingsweg. Het kruispunt Nieuwstraat - Nachtegaalstraat, direct ten zuiden van het plangebied, wordt gereguleerd door verkeerslichten. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.
Figuu r 1.1 Ligging plangebied Acaciaschool (bron: Luchtfoto Kadaster Nederland)
1.4
Huidige planologische situatie
Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Rohof - Goossenmaat'. Dit plan is vastgesteld op 11 juni 2013. De locatie is voorzien van de bestemming 'Maatschappelijk - 1' vanwege het bestaande schoolgebouw. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor onderwijs, kinderopvang, kantoren, dienstverlening. Ook geldt de functieaanduiding 'gemengd' op basis waarvan horeca uit categorie 7 is toegestaan. In het plan zijn twee nutsvoorzieningen aangeduid met de aanduiding 'nutsvoorziening'. Langs de Nachtegaalstraat heeft een smalle strook de bestemming 'Tuin'. Vrijwel het hele perceel is voorzien van een bouwvlak. Het bebouwingspercentage binnen dit bouwvlak bedraagt 75% en de maximale bouwhoogte 5 meter. Het bestaande schoolgebouw kent afwijkende hoogtematen: maximaal 8 meter goothoogte en 11 meter bouwhoogte ter plaatse van het bestaande schoolgebouw op de hoek van de Nachtegaalstraat en de Nieuwstraat en maximaal 6 meter goothoogte en 9 meter goothoogte ter plaatse van de gymzaal langs de Nieuwstraat.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
6
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Figuu r 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Rohof - Goossenmaat' Voor het meest zuidelijke deel van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting middelhoog' van toepassing. Ook de twee bomen in het plangebied zijn beschermd door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Waardevolle bomen'.
1.5
Leeswijzer
De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Huidige situatie Hoofdstuk 3 Planbeschrijving Hoofdstuk 4 Beleidskader Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten Hoofdstuk 6 Waterparagraaf Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Hoofdstuk 9 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
7
NL.IMRO.0141.00106-BP21
In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en de huidige bestemmingsplannen die nu gelden. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld. In het tweede hoofdstuk wordt de huidige situatie van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. Dit wordt aangevuld met het beleid dat, voor zover van toepassing, geldt voor de beoogde ontwikkeling (hoofdstuk 4). In hoofdstuk 5 wordt de milieusituatie behandeld. Hoofdstuk 6 bevat de waterparagraaf. In hoofdstuk 7 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding. In hoofdstuk 8 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 9 geeft de wijze van en resultaten omtrent de procedure.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
8
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Hoofdstuk 2 Huidige situatie 2.1
Omgeving plangebied
De voormalige Acaciaschool ligt aan de rand van de buurt Rohof in de wijk Nieuwstraat-Kwartier ten zuidwesten van de binnenstad van Almelo. Het oude schoolgebouw kijkt uit over het groen ingerichte Acaciaplein op de hoek van de Nachtegaalstraat en de Nieuwstraat. De Nieuwstraat is ontstaan als uitloper van de stad en doet naast belangrijke verkeersverbinding ook dienst als winkelstraat. De supermarkt direct ten noorden van het plangebied markeert het einde van de detailhandel langs de Nieuwstraat. In de directe omgeving van het plangebied is met name sprake van woningen. De rijwoningen aan de overzijde van de Nieuwstraat beschikken voornamelijk over één bouwlaag met kap. Dit zelfde geldt voor de woningen aan de overzijde van de Nachtegaalstraat. De maximale bouwhoogte van deze woningen bedraagt 7 meter.
Figuur 2.1 Acaciaschool gezien vanaf Acaciaplein (bron: Google Streetview)
2.2
Huidige situatie plangebied
De voormalige Acaciaschool is prominent aanwezig aan de zuidzijde van het plangebied. Het oude schoolgebouw bestaat uit drie delen: het statige hoofdgebouw dat uitkijkt over het Acaciaplein, de gymzaal langs de Nieuwstraat en het platte bouwvolume op het binnenterrein. Het middendeel van het hoofdgebouw bestaat uit twee bouwlagen met kap. Tegen het hoofdgebouw is aan beide zijden een lager gedeelte aangebouwd, bestaande uit één bouwlaag met kap. De entree bevindt zich in het midden van het gebouw. Voor het overige beschikt de voorgevel over hoge raampartijen, karakteristiek voor een oud schoolgebouw. De gymzaal is in dezelfde stijl aan de achterzijde tegen het hoofdgebouw aangebouwd. Tussen de gymzaal en de supermarkt bevindt zich een nutsvoorziening die tevens tegen het platte bouwvolume op het binnenterrein is aangebouwd. De kwaliteit van deze aanbouw is matig.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
9
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Figuur 2.2 Gymzaal en nutsvoorziening achterzijde Acaciaschool (bron: Google Streetview) Langs de Nachtegaalstraat is het plangebied achter het schoolgebouw onbebouwd. Een deel is ingericht als parkeerterrein. Direct achter het schoolgebouw staan twee bomen die in het geldende bestemmingsplan vanwege hun ligging en verschijning als waardevol zijn aangeduid. Tegen de noordelijke grens van het plangebied staat nog een nutsvoorziening.
Figuur 2.3 Noordzijde van het plangebied langs Nachtegaalstraat (bron: Google Streetview)
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
10
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1
Ontwikkeling
Het plan bestaat uit twee onderdelen: herontwikkeling van het bestaande schoolgebouw met uitbreiding (Herbergier) en een nieuw bijzonder wooncomplex aan de achterzijde van het schoolgebouw langs de Nachtegaalstraat (Thomashuis). Het tuinontwerp krijgt een tweedeling, zodat de tuin twee aparte percelen zijn. Dit is om duidelijkheid te geven aan bewoners en bezoekers, het parkeerterrein is gedeeld met ieder een eigen in/uitrit. Iedere gebruiker heeft een eigen ingang naar de tuin. Herkenbare elementen, zoals kleur van de hekken, benadrukken dat het om verschillende complexen gaat. Wel hebben beide tuinen veel overeenkomsten, zodat het toch een geheel vormt.
Figuur 3.1 Schets beoogde situatie tuinontwerp Herbergier Uitgangspunt voor de herontwikkeling is: 'respect voor het karakter van het schoolgebouw, maar verbeteren/vervangen wat weinig of geen waarde heeft'. Er wordt een dusdanige woonkwaliteit nagestreefd die niet op alle plekken in het bestaande complex is te realiseren zonder ingrijpende aanpassingen. De gymzaal is onvoldoende hoog voor twee volwaardige woonlagen. Daarbij is de constructieve opzet (beukmaat gebouw) dusdanig dat een omzetting naar woningen niet mogelijk is. Dit later aangebouwde deel is architectonisch ook minder interessant. In het ontwerp is dit bouwdeel vervangen door kwalitatief hoogwaardige en flexibel in te delen nieuwbouw, in architectuur aansluitend bij die van de school. Hetzelfde geldt voor het platte bouwvolume op het binnenterrein. De kwaliteit van deze aanbouw is matig. Hierin geld investeren wordt afgeraden. Ook hier wordt voorgesteld deze te vervangen door nieuwbouw in de vorm van een paviljoen.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
11
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Figuur 3.2 Huidige situatie plangebied met te slopen gedeelte van bestaand schoolgebouw Het oude schoolgebouw wordt herontwikkeld tot zorgcomplex met maximaal 16 zorgeenheden, een dienstwoning en logeerkamer. De zorgeenheden worden gerealiseerd op de begane grond van het voormalige schoolgebouw en in de nieuwbouw ter plaatse van de gymzaal. Op de verdieping van het schoolgebouw is voorzien in een dienstwoning en een logeerkamer.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
12
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Figuur 3.3 Beoogde situatie plangebied De nieuwbouw langs de Nieuwstraat bestaat tussen het te handhaven schoolgebouw en de bestaande nutsvoorziening uit twee bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het karakter van de oude gymzaal wordt in de architectuur teruggebracht en sluit aan op het bestaande schoolgebouw. Achter deze tweelaagse nieuwbouw is voorzien in een gemeenschappelijke ruimte bestaande uit één bouwlaag met plat dak. Bij het ontwerp van deze ruimte is nadrukkelijk rekening gehouden met de aanwezigheid van de karakteristieke boom op het binnenterrein. Deze blijft dan ook behouden.
Figuur 3.4 Impressie Herbergier voorzijde (l) en achterzijde (r) Tuinontwerp de Herbergier De tuin bestaat uit verschillende delen. Bij binnenkomst is de tuin parkachtig en open van karakter, met kronkelpaadjes voor een wandeling. Op het terras staat een grote tuintafel. Langs de ene kant van het terras komt een rand met kleurrijke bloemen.Langs de andere kant komt een eetbare tuin. Het onderhoud zal deels gebeuren door vrijwilliger/professional onder toeziend oog en soms met hulp van bewoners of buren. Via een poort is er toegang tot de afgeschermde beleeftuin, deze tuin krijgt een terras overkapping in
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
13
NL.IMRO.0141.00106-BP21
de vorm van schaduwdoek of pergola waardoor een schaduwrijke plek ontstaat. De tuin van de beheerder ligt afgesloten tussen de gebouwen en biedt voldoende privacy, het intieme karakter van deze tuin komt dicht in de buurt van een stadstuin. De voorkant van het gebouw krijgt een groene aansluiting op het trottoir door middel van groen blokken en bomen. De hoofdingang 'de Herbergier' krijgt een gazon van een bodembedekker met bloeiende perken. Thomashuis De nieuwbouw aan de achterzijde van het terrein langs de Nachtegaalstraat wordt ingericht voor huisvesting van het Thomashuis. De nieuwbouw wordt in dezelfde rooilijn als de woningen aan de noordzijde gebouwd. Ook het volume van de nieuwbouw voor het Thomashuis wordt geïntegreerd in de stedenbouwkundige opzet van de Nachtegaalstraat en omgeving. Deze kenmerkt zicht als een opeenvolging van eenlaagse woningen met kap evenwijdig aan de straat. De nieuwbouw van het Thomashuis zal zich in dit ritme voegen maar zich manifesteren als een herkenbare entiteit met een duidelijk zichtbare hoofdentree.
Figuur 3.5 Impressie Thomashuis In het Thomashuis vormen de bewoners met de zorgondernemer één huishouden. De nieuwbouw biedt ruimte aan een bijzonder wooncomplex met maximaal 9 wooneenheden, een dienstwoning en de gebruikelijke maatschappelijke voorzieningen zoals een logeerkamer en een gemeenschappelijke ruimte. Tuinontwerp het Thomashuis Het terras rondom het Thomashuis zal de lijnen van de bebouwing volgen. Tussen de kamers komt een privacy scherm waardoor ieder zijn eigen terras krijgt. Het zicht vanaf de terrassen aan de achterzijde zal op een gezamenlijk terras zijn. Het terras aan de voorzijde Nachtengaalstraat krijgt ook privacy schermen waardoor ieder een eigen terras krijgt. Een bodembedekker accentueert de terrassen en de twee tuinpaden naar voordeuren. Groene haag in de vorm van blokken geven het een speels karakter. Aan de achterzijde komt een gezamenlijk terras. Dit terras wordt omzoomd met een bloeiende border. De invulling van het terras kan later bepaald worden naar de behoefte van de bewoners. De tuin van de beheerder is omsloten en biedt voldoende privacy in deze groene omgeving. Een gedeelte in de tuin kan ingericht worden als dieren verblijf.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
14
NL.IMRO.0141.00106-BP21
3.2
Ontsluiting
Gemotoriseerd verkeer Het plangebied ligt aan het Acaciaplein, op de kruising van de Nachtegaalstraat en de Nieuwstraat. Beide wegen vormen belangrijke verkeersaders door de wijk Nieuwstraat-Kwartier. De maximum snelheid op deze wegen is 50 km/u. Op de Nieuwstraat is ter hoogte van huisnummer 206 de overgang naar een 30 km/uur regime. Het kruispunt Nachtegaalstraat/ Nieuwstraat betreft een verkeerslichten gereguleerd kruispunt. Langzaam verkeer De Nieuwstraat beschikt aan beide zijden van de weg over fietssuggestiestroken, aangegeven door middel van een rode markering en een wit-onderbroken lijn. De Nachtegaalstraat beschikt over beide zijden over een vrijliggend fietspad. Zowel langs de Nieuwstraat als langs de Nachtegaalstraat zijn op enige afstand van het kruispunt - aan beide kanten van de weg langsparkeerplaatsen ingericht. Parkeren is alleen in de vakken toegestaan. Openbaar vervoer Bushalte Wondestraat ligt op circa 100 meter van het Acaciaplein aan de Schoolstraat. Hier halteert de bus richting busstation Centrumplein en treinstation.
3.3
Inpassing
Van belang is dat het stedenbouwkundige plan passend is in de omgeving en aansluit bij omliggende bebouwingsstructuren. In paragraaf 3.1 is al aangegeven dat het meest kenmerkende deel van het bestaande schoolgebouw gehandhaafd blijft. De achterliggende gymzaal wordt vervangen door een soortgelijk volume. Om wonen ook op de verdieping mogelijk te maken wordt de maximale bouwhoogte met 1 meter verhoogd. De rooilijn wijzigt niet en de architectuur sluit aan bij het bestaande schoolgebouw. Ook het volume en de architectuur van het Thomashuis zijn aangepast op de karakteristieke woonbebouwing in de directe omgeving. Aan de noordzijde is sprake van één bouwlaag met kap. Door ook aan de straatzijde te werken met een kap wordt aangesloten op de schaal van de grondgebonden woningen aan de overzijde van de straat. Op de kop van het gebouw aan de zuidzijde is voorzien in een bouwdeel bestaande uit twee verdiepingen om de overgang richting schoolgebouw te markeren. Hier bevindt zich ook de entree van het gebouw.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
15
NL.IMRO.0141.00106-BP21
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
16
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1
Inleiding
Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het voor het plangebied relevante vigerende ruimtelijke beleidskader.
4.2
Rijksbeleid
Nationale omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is.
Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.
Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Barro Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
17
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Toetsing Het NOVI en het Barro kenmerken zich door een hoog abstractieniveau en bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid. Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe te borgen is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) en jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling van minder dan 12 woningen of kleiner dan 500 m2 bvo niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling.
De ontwikkeling bestaat uit het toevoegen van een zorgcomplex met 16 zorgeenheden, een dienstwoning en logeerkamer en een bijzonder wooncomplex met 9 wooneenheden, een dienstwoning en logeerkamer. Dit betekent dat met de ontwikkeling sprake is van een stedelijke ontwikkeling en deze getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling ligt binnen het stedelijk gebied van Almelo. Behoefte Uit de laatste behoefteprognose van de gemeente Almelo blijkt dat er tot 2035 een woningbehoefte van 1.600 woningen is (zie pargraaf 4.5). Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de woningbehoefte in de gemeente Almelo. Bovendien is in de woonvisie ook afgesproken dat wordt gewerkt aan een goed aanbod voor kwetsbare groepen en ouderen. In eerste instantie wordt uitgegaan van de realisatie van zorgwoningen, overeenkomstig de prestatieafspraken met de gemeente Almelo, waarmee ook in kwalitatieve zin wordt aangesloten bij de gemeentelijke woonvisie en Omgevingsvisie. Ook in de Omgevingsvisie is aandacht voor een goede spreiding van woonzorgvoorzieningen over de gemeente. Met deze ontwikkeling kan daar een bijdrage aan geleverd worden. Naast deze kwalitatieve beleidsmatige behoefte zal ook de vraag naar zorgwoningen toenemen, als gevolg van vergrijzing en de daarmee gepaard gaande zorgbehoefte.
De bevolkingsprognose van de provincie Overijssel laat zien dat het aantal inwoners in Overijssel de komende vijftien jaar zal stijgen, daarna zal het aantal inwoners naar verwachting gaan dalen. De leeftijdsopbouw van de provincie zal de komende jaren veranderen. Er is een trend van vergrijzing waar te nemen. Het aantal 65+-ers, maar met name het aantal 75+-ers zal de komende jaren toenemen (figuur 4.1)
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
18
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Figuur 4.1 Bevolkingsprognose Overijssel naar leeftijdsgroep (Databank Overijssel, 2019) Conclusie Met de ontwikkeling worden per saldo een zorgcomplex met 16 zorgeenheden, een dienstwoning en een logeerkamer en een bijzonder wooncomplex met 9 wooneenheden toegevoegd in Almelo. Daarmee wordt ingespeeld op de toekomstige vraag. Het aantal inwoners, maar met name het aantal ouderen zal de komende jaren toenemen in de gemeente. Met de vergrijzing zal ook de zorgvraag toenemen. Uitbreiding van het aantal zorgeenheden in Almelo kan voorzien in deze behoefte. Geconcludeerd wordt dat met de ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik.
4.3
Provinciaal beleid
Omgevingsvisie en -verordening Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel betreft een integrale visie. Het plan is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden. De twee grote thema's van de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Deze thema's zijn in de Omgevingsverordening in definities verankerd. De definitie van duurzaamheid luidt: 'duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte aan de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'. Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities. De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: 'het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is'. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. De provincie heeft een hoofdambitie, zorgen voor een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met daarbij een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.
Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: Herstructurering: Er wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's, dorpen en steden worden gestimuleerd om hun eigen kleur te ontwikkelen. Hoofdinfrastructuur: Investeren in wegverkeer: trein, fiets, waar veiligheid en doorstroming centraal staan. SER-ladder: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik toepassen bij bebouwing door hantering van de 'SER-ladder'. Deze methode maakt eerst het gebruik van de ruimte, die wordt geoptimaliseerd, daarna de wordt toepassing van meervoudig ruimtegebruik onderzocht, vervolgens de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden. Hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
19
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Plannen: Ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.
Actualisatie Omgevingsvisie- en verordening Op 12 april 2017 is door Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsvisie- en verordening vastgesteld. De twee belangrijkste thema's van de vorige omgevingsvisie waren duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Als derde thema heeft de provincie daar nu sociale kwaliteit aan toegevoegd. Het thema sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. Zaken die daarbij een belangrijke rol spelen zijn gezondheid, vitaliteit, arbeidsparticipatie, sociale uitsluiting en armoede. Binnen het thema sociale kwaliteit zijn vier categorieën van menselijke behoeften die samenhangen met de inrichting of vormgeving van onze leefomgeving: de behoefte aan geborgenheid en veiligheid, de behoefte aan contact en communicatie, de behoefte aan informatie en variatie en tenslotte de behoefte aan duidelijkheid en herkenning. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus (zie onderstaande afbeelding). Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is. De volgende niveaus komen aan de orde: 1. generieke beleidskeuzes; 2. ontwikkelingsperspectieven; 3. gebiedskenmerken.
Figuur 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: Omgevingsvisie Overijssel 2017)
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
20
NL.IMRO.0141.00106-BP21
1. Generieke beleidskeuzes Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkelingen nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt. 2. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Met deze perspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vormgegeven. Het beleid hiervoor is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening. In dit artikel is bepaald dat gemotiveerd moet worden dat een voorziene ontwikkeling past binnen de vastgestelde ontwikkelingsperspectieven. Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken' wat zich richt op herstructurering en transformatie om het gebied vitaal en aantrekkelijk te houden en de diversiteit aan milieus te versterken.
Figuur 4.2 Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart 3. Gebiedskenmerken De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering: Natuurlijke laag (Dekzandvlakte en ruggen) Het plangebied is gelegen in de natuurlijke laag 'Dekzandvlakte en ruggen'. De ambitie bij ontwikkelingen is om de hoogteverschillen en het watersysteem beter zichtbaar en beleefbaar te maken. De (strekkings-)richting van het landschap is hierbij uitgangspunt.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
21
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Stedelijke laag (Bebouwingsschil 1900-1955) Het plangebied is met betrekking tot de stedelijke laag aangewezen als 'Bebouwingsschil 1900-1955'. Ruimtelijk kenmerkend zijn de gemengde stadwijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. De stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter. De wijken worden van elkaar gescheiden door doorgaande lanen, singels en stadsstraten. Kenmerkend in de bebouwing is de verwantschap in architectuurstijlen en aandacht voor architectonische details en verbijzondering van gebouwen op specifieke plekken als straathoeken. De wijken zijn op basis van de fabrieksdorp-/ tuindorpprincipes herkenbaar aan een hechte stedenbouwkundige en architectonische eenheid op basis van collectieve principes. Als herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing plaatsvinden in de individueel ontwikkelde stadswijken van de bebouwingsschil 1900 - 1955, dan dragen deze bij aan behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing. Daarnaast zijn ontwikkelingen gericht op hergebruik/ reanimatie van cultureel erfgoed.
Conclusie beoogde ontwikkeling De beoogde ontwikkeling past goed in het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken' aangezien sprake is van herontwikkeling van een schoolgebouw en inbreiding door middel van de invulling van het terrein naast het schoolgebouw. De herontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving. Het stedenbouwkundig ontwerp is afgestemd op de bestaande omgeving. Het karakteristieke schoolgebouw wordt gerespecteerd en en nieuwbouw wordt qua volume en architectuur afgestemd op de bestaande bebouwing. Voor de ladderonderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 4.2. Op het parkeeraspect wordt ingegaan in paragraaf 5.2. Omgevingsverordening De uitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. De volgende regels zijn op het bestemmingsplan van toepassing: Overijsselse Ladder voor duurzame verstedelijking (titel 2.1 principe van concentratie en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik); concentratie van (boven)regionale voorzieningen in stedelijke netwerken (artikel 2.1.2 principe van concentratie); woningbehoefte (titel 2.2 woningbouw). Conclusie beoogde ontwikkeling De beoogde plannen op de locatie van de Acaciaschool zijn in overeenstemming met de regels uit de verordening.
Het bijzondere wooncomplex en zorgcomplex worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied op de plek van een voormalig schoolgebouw. Het hoofdgebouw blijft daarbij behouden. De toename van het aantal woon en zorgeenheden wordt niet gezien als een stedelijke ontwikkeling. Op de woningbehoefte wordt ingegaan in paragraaf 4.2.
4.4
Regionaal beleid
Regionale Woonvisie Twente 2015 - 2025 De regionale woonvisie geeft de gezamenlijke uitgangspunten van provincie, gemeenten en corporaties weer: woonafspraken en woonkeuzes op lokaal niveau zijn hiermee in lijn. In 2015 is deze visie vertaald in concrete Woonafspraken tussen provincie en gemeenten, op het niveau van functionerende woningmarkten. De kern van de visie bestaat uit de verwachting dat Twente vanaf circa 2015 niet verder zal groeien qua inwoners, en vanaf circa 2035 ook niet meer qua huishoudens. Dus 'wonen' gebeurt in de toekomst vooral in de woningen, steden, dorpen en buitengebieden die er nu al zijn. Daarom richt de visie zich op het bestaande bebouwde gebied. Naast sloop en vervangende nieuwbouw vindt renovatie plaats om bestaand vastgoed weer toekomstgeschikt te maken.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
22
NL.IMRO.0141.00106-BP21
De netto uitbreidingsopgave in Twente is dus een fractie van de kwalitatieve opgave in de bestaande woningvoorraad. Dit leidt tot de volgende speerpunten van beleid. Voldoende en gevarieerd aanbod: gemeenten bouwen voor lokale behoefte conform de natuurlijke huishoudensgroei; Kwaliteit boven kwantiteit: leefbare, duurzame en toekomstbestendige wijken met goede voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg; Vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding: nieuwe uitbreidingslocaties zijn nauwelijks meer aan de orde. Nieuwbouw vindt conform de Ladder zoveel mogelijk plaats op transformatie- en inbreidingslocaties om onaantrekkelijke woongebieden een kwaliteitsimpuls te geven, te investeren in transformatie en kwalitatieve woningtekorten terug te dringen. Regionale samenwerking: de regionale woonvisie geeft richting aan het gezamenlijke woonbeleid van gemeente en corporaties in de komende jaren. De provincie voelt zich gecommitteerd aan de inhoud van de visie en is op onderdelen partner in de aanpak. Conclusie beoogde ontwikkeling Het beoogde plan betreft een binnenstedelijke (her)ontwikkeling. De appartementengebouwen worden gerealiseerd op de locatie van een voormalig schoolgebouw dat al jaren leeg staat. Voldaan wordt aan het uitgangspunt van inbreiding.
4.5
Gemeentelijk beleid
Masterplan Almelo Algemeen Het Masterplan geeft de ontwikkeling van Almelo aan tot het jaar 2030. Almelo wil met het Masterplan onder meer jongeren, hoger opgeleiden en gezinnen aan de stad binden. Daarnaast heeft het plan als doel de regionale positie van Almelo als centrumstad te versterken en de voorzieningen in de stad te verbeteren. Deze ambities krijgen de komende jaren concreet vorm in de verschillende projecten en plannen die voortkomen uit het Masterplan. Een vernieuwing van de binnenstad levert meer sfeer en gezelligheid op en een toename van het winkelbezoek. Met het creëren van verschillende nieuwe woonmilieus wil Almelo tegemoet komen aan de verschillende wensen op de woningmarkt. Het aanpassen van de wegenstructuur zorgt ervoor dat Almelo beter en makkelijker toegankelijk wordt. Het Masterplan bestaat uit vijf opgaven. Deze opgaven zijn per stadsdeel en per thema verder uitgewerkt. Daarnaast zijn elf kernprojecten benoemd. In figuur 4.4 zijn de verschillende plandelen in het Masterplan weergegeven.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
23
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Figuur 4.4 Uitsnede kaart Masterplan Het plangebied Acaciaschool ligt in 'Plandeel West'. Daarnaast is in voorliggend geval het thema 'Wonen' van toepassing. Rohof is een bestaande wijk met relatief weinig toekomstige ontwikkelingen. Qua woningbouw is voor het Nieuwstraat-Kwartier een opgave van 200 woningen voorzien. Conclusie beoogde ontwikkeling Dit bestemmingsplan voorziet in de toevoeging van een zorgcomplex bestaande uit 16 zorgeenheden, een dienstwoning en een logeerkamer en een bijzonder wooncomplex met 9 wooneenheden, een logeerkamer en een dienstwoning in de wijk Rohof. De herontwikkeling past binnen de genoemde beleidsambities voor inbreiden en het creëren van verschillende woonmilieus. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling geen belemmering vormt voor de beleidskaders zoals opgenomen in het Masterplan Almelo. Omgevingsvisie voor de ideale gemeente Almelo 2020-2040 De Omgevingsvisie is een onderdeel van de Omgevingswet met de beoogde inwerkingtredingsdatum op 1 juli 2022. De Omgevingsvisie is vastgesteld op 29 september 2020. In de Omgevingsvisie is opgenomen hoe de gemeente zich heeft gevormd en wat de gemeente voor de toekomst wil. Een van de thema's in de Omgevingsvisie is 'wendbare woningen'. De gemeente zet in op een meer gedifferentieerde woningvoorraad.
Omdat Almelo relatief veel sociale woningbouw en koopwoningen in het hoge(re) segment heeft wordt met name ingezet op het middensgement. Ook is er aandacht voor de spreiding van woonvoorzieningen voor specifieke, kwetsbare groepen over de gemeente.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
24
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Voor de Omgevingsvisie is de gemeente Almelo opgedeeld in vier gebieden: het buitengebied, de bedrijventerreinen, de wijken & dorpen en de binnenstad. Elk gebied is verschillend en voor elk gebied gelden andere wensen. Het plangebied 'Acaciaschool' ligt in het gebied wijken & dorpen. De gemeente wil wijken creëren met gemengde woonmilieus waar genoeg aanbod is voor elke doelgroep. De bestaande woonvoorraad heeft releatief veel sociale woningbouw en koopwoningen in het hoge(re) segment. Dit wordt meer in balans gebracht door bij herstructurering op woningen in het middensegment in te zetten. Verder wil de gemeente de bestaande woningvoorraad zo slim mogelijk benutten en daarmee aansluiten op de ontwikkeling van de bevolking. Dat betekent onder meer: de benodigde verscheidenheid aanbrengen door herstructureren van panden; de (minimale hoeveelheid) nieuwbouw ontwikkelen in bestaande wijken (inbreiding, geen uitbreiding). Conclusie beoogde ontwikkeling De herontwikkeling van de voormalige schoollocatie is goed inpasbaar in de bestaande woonomgeving. Geconcludeerd wordt dat de Omgevingsvisie zich niet verzet tegen de voorgenomen ontwikkelingen.
Woonbeleid Woonvisie Almelo 2020-2030 (2020) De woonvisie van de gemeente Almelo gaat over wonen in Almelo en de vele onderwerpen die daarmee samenhangen, zoals demografische ontwikkelingen, de bevolkingssamenstelling, de zorgvraag omtrent wonen, de kwaliteit van de woningvoorraad en verduurzaming. Met de visie wordt 15 jaar vooruit gekeken. Op basis van de prognose, historische en huidige woonsituatie zijn de belangrijkse ambities bepaald. Almelo wil een sterke centrumgemeente zijn en blijven, met een regiofunctie voor Noordwest-Twente. Om dat op woongebied te realiseren zijn drie grote ambities geformuleerd. De gemeente streeft naar: 1. Een flexibele woningvoorraad. a. De verwachte groei van de gemeente mogelijk maken en alvast voorbereid zijn op de (op termijn) te verwachten krimp. b. Onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen. c. Inbreiding verkiezen boven uitbreiding. d. Een vitale, aantrekkelijke binnenstad creëren. e. De kernen Aadorp en Bornerbroek de ruimte geven om aan de vraag naar nieuwbouw tegemoet te komen. 2. Een evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad. a. Het aandeel koop- en huurwoningen meer in evenwicht brengen, en de sociale woningbouw beter over onze (en omliggende) gemeente(n) verdelen. b. De woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen beter over onze (en omliggende) gemeenten verdelen.
3. Een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad. a. Zorgen dat (oudere) inwoners een fijne woonomgeving krijgen/behouden, in nabijheid van anderen en met voorzieningen binnen bereik. b. Bestaande en nieuwe woningen levensloopgeschikt maken. c. Een betaalbare en duurzame energievoorziening bereikbaar maken voor iedereen en bestaande woningen voor 2050 aardgasvrij maken. De woningvoorraad kan tot 2035 nog met ruim 1.600 woningen groeien en die groei zal vooral bestaan uit koopwoningen (figuur 4.5). In dit segment is er meer vraag naar eengezinswoningen dan naar meergezinswoningen (nietgrondgebonden/appartementen).In de huursector is het de opgave om meergezinswoningen toe te voegen. Per saldo neemt het sociale huursegment in omvang af.
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
25
NL.IMRO.0141.00106-BP21
Figu ur 4.5 Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype (Woonvisie Almelo 2020-2030) Conclusie beoogde ontwikkeling De gemeente Almelo richt zich op een flexibele, evenwichtige, gevarieerde, toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad. De beoogde ontwikkeling sluit aan op deze beleidslijnen uit de woonvisie. Met de ontwikkeling is sprake van transformatie op een binnenstedelijke locatie. Dat past bij de keuze voor inbreiding boven uitbreiding. Verder kan met de ontwikkeling worden voorzien in de realisatie van woningen en voorzieningen voor kwetsbare groepen en ouderen. Meetlat voor verzoeken tot vestiging woon-zorgaanbieders De gemeente Almelo heeft de Meetlat voor verzoeken tot vestiging woon-zorgaanbieders opgesteld met als doel om de vele vragen die zij krijgen te reguleren vanuit het perspectief dat zij willen voorzien in uitsluitend lokale behoeft. In vier stappen wordt getoetst of de vraag past binnen de gemeente. 1. Beoordelen of er sprake is van hoofdzakelijk "Wonen"of hoofdzakelijk zorg Voor de Herbergier, waar mensen met dementie komen te wonen, geldt dat er hoofdzakelijk sprake is
ontwerp bestemmingsplan Herontwikkeling Acaciaschool
26
NL.IMRO.0141.00106-BP21
van zorg waarbij de bestemming "Maatschappelijk" past. Voor het Thomashuis ligt dit genuanceerder. Aan het begrip wonen wordt in het bestemmingsplan geen nadere invulling gegeven en daarom kan worden aangesloten bij de jurisprudentie over minder traditionele woonvormen en nagenoeg zelfstandige bewoning. Voor het Thomashuis geldt dat hoofdzakelijk sprake is van "Wonen". 2. Beoordelen of een verzoek conform bestemmingsplan is of niet. Het perceel ligt in het bestemmingsplan “Rohof – Goossenmaat” en heeft de bestemming “Maatschappelijk – 1”. Ter plekke is onderwijs, kinderopvang, kantoren en dienstverlening toegestaan. Zowel de vestiging van een Herbergier als een Thomashuis is in strijd met het bestemmingsplan. 3. Is planologische procedure mogelijk? Gelet op de locatie en het programma ligt het in lijn der verwachting dat hier sprake kan zijn van een goede ruimtelijke ordening. Voor de onderbouwing van goede ruimtelijke ordening wordt verwezen naar hoofdstuk 5 en 7.1 van het bestemmingsplan 'Herontwikkeling Acaciaschool'. 4. Is vestiging gewenst? Criteria woningbouwprogrammering Voor de Herbergier geldt dat het verzoek als “Zorg” wordt aangemerkt en niet als “Wonen” er geen strijd is met de woningbouwprogrammering. Voor het Thomashuis geldt dat elders in de stad plancapaciteit wordt ingeruild.