Onderzoek 2g. DTNP Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar.def
Tekst van het document
Echter, ze zijn wel ondergeschikt aan het
nog enkele supermarkten met weinig tot geen
belang van de overige centra. Daarom wordt op
direct omliggend aanbod. Vanuit het belang van
deze locaties geen substantiële uitbreiding
de inwoners om in redelijke nabijheid bood-
(> 10%) nagestreefd.
schappen te kunnen doen, zijn sommige van deze supermarkten van meerwaarde als basis-
Niet-essentiële onderdelen dagelijkse structuur
voorziening in de directe woonomgeving.
De overige solitaire supermarkten (Winkelwaard, Vincent van Goghlaan), andere solitaire
De supermarkten aan de Bellinistraat, in
dagelijkse winkels en voorzieningenstrips (o.a.
Oudorp-Centrum en aan de Saskerstraat zijn
Vondelstraat, Bergerweg en Willem de Zwijger-
‘boodschappensteunpunten’, als aanvulling op
laan) maken geen deel uit van de gewenste
de wijkwinkelstructuur.
dagelijkse wijkwinkelstructuur. Deze locaties
Aanbod binnenstad is onderscheidend
bewijzen tot op heden hun bestaansrecht, maar Zo wonen er rond Oudorp-Centrum bijvoor-
het geleidelijk afbouwen / laten transformeren
beeld veel oudere inwoners die minder mobiel
van dergelijke locaties naar andere functies is
zijn en waarvoor een sociale ontmoetingsplaats
het beleidsmatig gewenste toekomstperspectief
van grote meerwaarde is. Vanuit de buurten
op de lange termijn. Versterking van de detail-
Koedijk (Saskerstraat) en Bergermeer
handelsfunctie is hier niet gewenst. Aan markt-
(Bellinistraat) is de afstand tot het dichtstbijzijn-
initiatieven voor transformatie naar een andere
de wijk- of buurtcentrum dusdanig dat een
toekomstbestendiger functie kan worden
supermarkt hier wezenlijk bijdraagt aan de
meegewerkt.
Wijkcentra: aanvullend frequent-benodigd aanbod
ambitie voor boodschappenvoorzieningen in de nabijheid. Vanwege die bijdrage zet de gemeente zich hier in voor het behoud van deze functies. Dat betekent bijvoorbeeld dat de randvoorwaarden op orde blijven en dat de mogelijkheid voor detailhandel niet zomaar komt te vervallen. Buurtcentra: lokale benodigdheden 2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
31 van 45
Overweging: ontwikkelen in de Kanaalzone
Structuurkeuze Kanaalzone: Viaanse Molen
Gezien de bevolkingsomvang van deze toekom-
Kwantitatief is er geen aanleiding voor de uitbrei-
Het gebied De Viaanse Molen ligt relatief op
stige woongebieden in combinatie met de
ding van dagelijkse winkelaanbod in het stedelijk
zichzelf in het noord-westen van de stad,
ruimtelijke situering (enigszins geïsoleerd aan
gebied van Alkmaar. De ontwikkelingen in de
begrensd door het kanaal en de N245. De
de oostrand van de stad aan het kanaal) is een
kanaalzone betekenen echter een wezenlijke
ambities zijn dat hier in de toekomst een woon-
boodschappenvoorziening wenselijk. Voor de
wijziging in de ruimtelijke opbouw van de stad. De
wijk ontstaat met een relatief grote bevolkings-
realisatie van een zelfstandige dagelijkse
huidige winkelstructuur is daar logischerwijs nog
omvang. De beoogde verbinding over het
winkelvoorziening in dit gebied is een belang-
niet op afgesteld. Met name in de gebieden
kanaal, en dus de ontsluiting naar De Mare,
rijke voorwaarde dat het draagvlak van de twee
Viaanse Molen, Oudorp en Overdie ontstaat er op
betreft een fiets- en voetgangersverbinding.
kanaalzonegebieden kan worden gebundeld.
termijn een ruimtelijke onbalans (veel meer vraag,
Wanneer er voldoende draagvlak ontstaat (zie
Wanneer de kanaalzonegebieden Overdie en
geen lokaal aanbod). In Overstad is het aanbod
§4.2) is hier de ontwikkeling van een lokaalver-
Oudorp samen als één verzorgingsgebied
nu al ruim, passend bij de uiteindelijke vraag
zorgend dagelijks winkelaanbod haalbaar en
gezien worden (om en nabij 5.000 inwoners
(toekomstige inwonertal). Vanuit de ambities voor
wenselijk (op structuurniveau ‘wijkcentrum
rond 2031 en ambitie toename werkgelegen-
een levendige en leefbare Kanaalzone, het
klein’).
heid) verantwoordt dit op termijn een zeker voorzieningenniveau (op structuurniveau
borgen van de nabijheid tot boodschappenvoorzieningen en de mobiliteitsfilosofie is het wenselijk
Kanaalzone: Oudorp en Overdie
‘wijkcentrum klein’). Voorwaarde daarvoor is
op bepaalde locaties toch dagelijkse winkelvoor-
De kanaalzonegebieden Oudorp en Overdie
een brugverbinding tussen de twee gebieden
zieningen mogelijk te maken. Voorwaarde is dat
liggen dicht bij bestaande voorzieningenclusters
en afstemming in de planvorming van beide
deze voorzieningengebieden worden ontworpen
met een zeer ruim en divers dagelijks aanbod
gebieden. Op de mogelijkheden voor omvang,
met een lokaalgericht aanbod- en hierbij aanslui-
(Binnenstad/Overstad, Geert Groteplein,
type en fasering wordt ingegaan in §4.2.
tend bereikbaarheidsprofiel.
Oudorperplein, Oudorp-Centrum). De bestedingen van de extra inwoners in deze kanaalzonegebieden kunnen bijdragen aan het functioneren van de naastgelegen bestaande boodschappenlocaties. ‘Zomaar’ winkelaanbod toevoegen brengt al snel de eerder genoemde ambities voor het behouden van de bestaande winkelstructuur in gevaar. Vooral voor het Geert
Balans mobiliteit Alkmaar over tijd Bron: BVR ontwikkelbeeld
32 van 45
Groteplein is dit relevant (overaanbod en nabijheid Wendelaarstraat). 2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
4.2
Aanbeveling ontwikkelkader
•
De mate van clustering en de omvang en functiemix van het beoogde publieke voorzieningenclus-
In deze paragraaf worden enkele handvatten
ter (alleen boodschappenwinkels of allerlei
geboden voor de nog te ontwikkelen dagelijkse
wijkvoorzieningen).
winkelvoorzieningen in de kanaalzonegebieden. Daar valt Overstad dus buiten (reeds ontwikkeld
Zo worden écht hoogstedelijke gebieden met een
winkelvastgoed). De precieze uitwerking van de
kleine huishoudensgrootte, veel young profesionals,
betreffende kanaalzonegebieden is nog ver weg.
veel werk- en maatschappelijke functies en een focus
Heel concrete uitspraken over wat kan/wenselijk
op OV-ontsluiting goed bediend met een ‘stadssuper-
is, zijn dan ook niet reëel. Ook zijn zowel de
markt’ of ‘mandjeswinkel’ (gericht op hoge bezoekfre-
woningmarkt als de winkelsector momenteel
quentie / minder aankopen per keer), terwijl in een
enorm veranderlijk. De verdere planvorming voor
meer gemêleerde woonwijk, met ook ‘gewoon’
deze gebieden is een dynamisch proces.
gezinnen en autobereikbaarheid, een boodschap-
Uitspraken in deze paragraaf zijn dan ook een
pencentrum zoals we dat anno 2021 kennen meer
leidraad, die over enkele jaren zal moeten worden
passend is (standaard omvang, ook voor de ‘grote
geactualiseerd en uitgewerkt.
boodschappen’). Een supermarkt, ongeacht het type
U Ned
Merwedekanaalzone: ambitieuze mobiliteitsfilosofie
doelgroep, is al snel de basis van het boodschappen-
Doelgroep en aanbod
aanbod. De mogelijkheden voor aanvullende voorzie-
Het precieze type aanbod dat in een verzorgings-
ningen (verszaken, drogist, etc.) hangen behalve met
gebied haalbaar en passend is, hangt af van
draagvlak (inwoners) ook samen met andere voorzie-
allerlei kenmerken, zoals:
ningen: is het aanbod in de wijk ‘compleet’ of moet ik
•
voor allerlei andere aankopen toch al de wijk uit?
Leefstijlen toekomstige bewoners (o.a. inko-
Vleuterwijde: gezinswijk met middelbare school
mensniveau, huishoudensgrootte, leeftijd, •
etc.);
Winkels zoals versspeciaalzaken en bloemisten
De stedelijkheid, waaronder de modaliteitsfilo-
kunnen bijvoorbeeld ook profiteren van omliggende
sofie van de wijk (gericht op wandel-, fiets-,
werkgelegenheid (lunch catering, etc.). Op basis van
OV, deelmobiliteit of autogebruik), de woonop-
de huidige toekomstbeelden voor de kanaalzonege-
pervlaktes (wel/geen grote voorraadkast,
bieden wordt geconstateerd dat vooral in Oudorp-
koken of bezorgen, etc.) en de mate van
Overdie de werkfunctie een relevante factor zal
menging van woon- en werkfuncties;
blijven.
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Rotterdamarchitectuurprijs
Little C: hoogstedelijk met bedrijvigheid en horeca
33 van 45
*illustraties op deze pagina komen uit BVR ontwikkelbeelden
Typering Oudorp en Overdie De bestaande bedrijventerreinen in Oudorp en Overdie transformeren naar een gemengd stedelijk woon- en werkgebied. Niet alleen wordt er ingezet op de transformatie van werken naar wonen, maar ook op de vernieuwing en intensivering van de werkfunctie. In Overdie is woonontwikkeling met name voorzien in een strook langs het kanaal (verdeling in dit kanaalzonegebied: circa 30% wonen en 70% overig). Aan de kant van Oudorp blijft plek voor een aantal bestaande bedrijven, maar krijgt de woonfunctie een groter aandeel (50% wonen en 50% werken/
Typering Viaanse Molen
overig).
In deze wijk wordt een stedelijk woongebied gecombineerd met sociaal-maatschappelijke voorzieningen en werken (80% wonen en 20% overig). Het woonprogramma, zoals dat nu wordt beoogd, is een mix tussen appartementen (hoogbouw) en meer traditionele gezinswoningen. De Viaanse Molen heeft dan ook de grootste gemiddelde huishoudensomvang. Voor De Viaanse Molen is het duidelijk dat de dagelijkse winkelfunctie primair op de toekomstige inwoners is gericht. Bestedingen door werkenden of bezoekers van andere functies zullen hierop een aanvulling zijn.
34 van 45
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
(Theoretisch) haalbare omvang?
Nadere verkenning potenties Oudorp-Overdie
Op basis van theoretische modellen kan het
In toekomstig Oudorp/Overdie is het mogelijk
verband tussen de groei van het inwonertal en
dat er een significant extra bestedingspotentieel
Waar consumenten boodschappen doen is een
het resulterende draagvlak voor de omvang van
is vanuit de werkgelegenheid in de omgeving
continue afweging tussen de bereidheid een
een dagelijks winkelaanbod worden geschetst
(o.a. lunchwandeling, catering, etc.). De mate
afstand af te leggen (mobiliteit) en het aanwezige
(zie p. 36). Een hogere binding is vooral reëel bij
waarin dit een wezenlijk effect heeft op de
aanbod in de nabijheid (divers/compleet).
een volwaardig, geclusterd winkelaanbod. Hoe
haalbare én gewenste omvang van het aanbod
hoger de spreiding hoe lager de binding naar
is afhankelijk van een groot aantal factoren,
verwachting zal kunnen zijn. Op basis van het
waaronder:
advies in 4.1 gaat DTNP voor de toekomstige
•
type bedrijvigheid in het gebied in de
kanaalzonegebieden uit van een geconcentreerd
toekomst: grote kantoren overdag vol met
aanbod.
mensen (trend thuiswerken?) vs. geautomatiseerde bedrijvigheid of nachtdiensten;
Gelet op de ligging van de kanaalzonegebieden
•
de ligging van het winkelaanbod in relatie
wordt er voor de Viaanse Molen uitgegaan van
tot deze bedrijvigheid (afstand, logische
een haalbare dagelijkse koopkrachtbinding aan
oriëntatie, aantrekkelijke verbindingen);
het toekomstige, geconcentreerde aanbod van
de mate waarin in het gebied mensen van
Steeds vaker is het ‘nabije aanbod’ groter dan
tussen 50% en maximaal 70%, en voor Oudorp
buiten Alkmaar-stad komen te werken. De
alleen het fysieke winkelaanbod, denk aan
en Overdie samen een koopkrachtbinding van
totale ‘koek’ wordt niet groter als de werkne-
thuisbezorging en de toenemende oriëntatie op
rond de 50% aan het toekomstige, geconcen-
mer ook al een wijkbewoner is;
horeca, helemaal in hoogstedelijk gebied.
treerde aanbod. Puur op basis van het lokale draagvlak in de eindsituatie (p. 35) betekent dat: •
Indicatie Viaanse Molen: hier is in de eindsitu-
•
De mate waarin horeca aanwezig is in het gebied (deels dezelfde potentiële bestedingen zoals lunch).
atie (circa 11.000 inwoners) tussen de 1.600
Zelfs in het meest ‘positieve scenario’ (veel
m wvo en 2.300 m wvo dagelijkse winkel-
mensen van buiten Alkmaar, kantoren dicht bij
aanbod mogelijk op het lokale draagvlak;
winkelaanbod) is het positieve effect op het
Indicatie Oudorp/Overdie: hier is in de
haalbare én gewenste aanbod naar verwachting
eindsituatie (circa 10.300 inwoners) rond de
niet groter dan circa 250 m2 wvo. Vanuit die
1.550 m2 wvo dagelijks winkelaanbod moge-
beredenering kan voor Oudorp/Overdie dus
2
•
•
2
lijk op het lokale draagvlak. 2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Online en horeca grotere factor in stedelijk gebied
35 van 45
gedacht worden aan een dagelijks winkelaanbod van tussen de circa 1.500 en 1.800 m2 wvo.
Relatie groeiend draagvlak en haalbaar winkelaanbod De mate waarin een bepaald inwonertal voldoende ‘draagvlak’ vormt voor een bepaalde hoeveelheid
Type aanbod en fasering Viaanse Molen
dagelijks winkelaanbod is afhankelijk van de koopkrachtbinding. De binding kan lager zijn, bijvoorbeeld
In de toekomstige wijk Viaanse Molen is een
wanneer er sterk boodschappenaanbod nabij is, of hoger, bijvoorbeeld als de wijk geïsoleerd ligt. Ook
centraal gelegen, modern en compleet ‘bood-
heeft de ligging van het aanbod in de buurt/wijk invloed (wel of niet centraal/makkelijk bereikbaar en
schappencentrum’ mogelijk en passend. Voor
wel of geen concentratie in één centrum). Dit kan ook over tijd veranderen: zo is de binding logischer-
een lokale referentie is het Oudorperplein een
wijs lager met een beperkt (tijdelijk) aanbod dan wanneer er een compleet centrum is opgeleverd.
prima voorbeeld (circa 2.000 m wvo dagelijks
Aannemelijk is dat de binding (als er eenmaal enig aanbod is) ergens tussen de 30% en maximaal
winkelaanbod). Dit is een centrum met zowel
70% zal liggen (uitgaande van een wijkverzorgend aanbod).
traditionele elementen (flinke supermarkt) als
•
2
Toename van inwoners gaat in een periode van circa 20 jaar. Met het verstrijken van de jaren
moderne eigenschappen (een beperkt aantal
wordt het drukkende effect van meer online op de fysieke omzet geleidelijk groter. Dit dempende
kleine winkelunits, integratie sociaal-maat-
effect is verwerkt in onderstaande figuur. Uitgangspunt: circa 15% online in 2040 (onderkant
schappelijke functies, centraal verblijfgebied).
bandbreedte uit indicatieve marktruimteberekening in paragraaf 3.3 op pagina 20). •
Rekening houdend met de relatief geïsoleerde ligging is het voorstelbaar dat een supermarktpartij al relatief snel (voordat er voldoende
In dit theoretische model zijn geen bestedingen uit toevloeiing berekend. Dit model gaat puur uit van de ‘eigen inwoners’ in een gebied.
Theoretisch model verhouding draagvlak en haalbaar dagelijks winkelaanbod (m2 wvo)
omzet kan worden gegenereerd voor een volwaardige supermarkt) bereid is een tijdelijke winkel te plaatsen. De eventuele supermarktpartij weet dat de winkel verliesgevend zal zijn, maar krijgt zo ‘recht’ op de invulling van een uiteindelijke supermarkt in het centrum. Een logische maat voor dit type tijdelijke winkels in een uitbreidingswijk is circa 400 m² wvo (500 m² bvo). Het komt voor dat hierbij andere tijdelijke voorzieningen worden gerealiseerd die met een klein draagvlak rendabel zijn, zoals een
36 van 45
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
snackbar. De supermarkt functioneert ook als pakket-afhaalpunt. De locatie van de tijdelijke winkel hoeft niet per sé dezelfde te zijn als het uiteindelijke centrum, zolang de tijdelijkheid goed is geregeld en de bereikbaarheid binnen de wijk geborgd.
Type aanbod en fasering Oudorp-Overdie In Oudorp-Overdie kan, afhankelijk van de
Gelijk eindlocatie of tijdelijke voorziening elders?
Stadssupermarkt niet auto-afhankelijk
Referentie ‘standaard’ tijdelijke supermarkt en snackbar
Stadssupermarkt: complete mandjeswinkel
Tijdelijke supermarkt in multifunctioneel gebouw
Mini Albert Heijn in ‘food-court’ op Strijp-S
verdere uitwerking, gedacht worden aan een meer hoogstedelijk dagelijks winkelaanbod. Op basis van de bestaande ontwikkelbeelden voor deze wijken zijn concepten die passen bij hogere bezoekfrequenties en dus bij een kleinere aankoopmassa per keer logisch. De basis bestaat ook hier uit supermarktaanbod, maar hierbij is een iets kleinere stads-/mandjessupermarkt mogelijk beter passend (circa 800 m2 wvo). Een dergelijke supermarkt is een slag groter dan de echte binnenstadssupers, zoals de cityconcepten van Spar of Jumbo. Die winkels hebben de focus op mensen zonder zin of tijd om te koken. De toekomstige consument in Oudorp-Overdie wil meer dan alleen to-go-artikelen en een minimale keuze aan standaard supermarkt-assortiment (spaghetti, douchegel, etc.). Mocht het gebied echt heel erg doelgroepspecifiek worden, dan kan er ook worden gedacht aan
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
37 van 45
een meer creatieve invulling van het idee supermarkt, zoals bijvoorbeeld in Strijp-S, Eindhoven, waar versaanbod, een mini-Albert Heijn en horeca in één concept zijn ontwikkeld*. Een mini-mengvorm kan ook een tijdelijke stap zijn in de transitie van werkgebied naar meer volwaardig woongebied (waarbij bijvoorbeeld de uiteindelijke supermarkt wel het hele pand gebruikt).
Modern ‘standaard’ wijkcentrum ook in toekomst aantrekkelijk voor meer ‘standaard’ wijk *
CADIX: supermarkt en horeca bij groenruimte
Ter referentie: de buurt Strijp-S in Eindhoven bestaat voor 70% uit eenpersoonshuishoudens en 70% uit 25- tot 45-jarigen.
Boodschappengebied van de toekomst!? Is het toekomstige hoogstedelijke ‘boodschappencentrum’ nou wezenlijk anders behalve, dan in het ‘type supermarkt’? In Alkmaar zijn voorbeelden als Oudorperplein al een stap in die richting. Namelijk: de oriëntatie van een mix van voorzieningen op een centrale verblijfsruimte in plaats van een parkeerplein. De plek is namelijk van toenemend belang, zowel vanuit de ambities voor levendige wijken als
Leidsche Rijn: bieb, supermarkt en horeca-plein
voor de aantrekkingskracht van de fysieke boodschappenwinkels. Het concentreren van allerlei voorzieningen maakt meer levendigheid en sociale interactie mogelijk. De stedeling maakt meer gebruik van horeca om flexibel eetmomenten in te passen, en ook dagelijkse winkels springen hier op in (thuisbezorging, consumptie ter plaatse, etc.). Daarmee is er in een ‘hoogstedelijk wijkcentrum’ een meer gelijkwaardige balans tussen ‘boodschappengebied’ en ‘local place to meet and eat’, zonder daarbij de functie van de binnenstad te ‘overtoepen’. Hoe die balans precies uitpakt is voor elk gebied verschillend (functiebeeld, doelgroep, etc.). Voor de huidige planvormingsfase is het dan ook belangrijk ervoor te zorgen dat zo’n gebied zowel economisch vitaal als sociaal levendig kan zijn, die twee zijn namelijk met elkaar verbonden. Noordkade Veghel: grens winkel/horeca vervaagd
38 van 45
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Bijlagen
Schatting DTNP bevolkingsontwikkeling deelgebieden Kanaalzone Alkmaar Deelgebied 2026 2031 2040 Viaanse Molen
2.200
6.600
-
-
Overstad
2.700
4.500
5.000
Oudorp
1.100
2.500
5.300
Overdie
-
2.600
5.200
Cumulatief
6.000
16.200
26.504
RWZI
11.000
deelgebieden
40 van 45
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Indicatieve marktruimteberekening voor de dagelijkse winkelsector in deelgebied Noord* Noord a Aantal inwoners in verzorgingsgebied Noord b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet),
huidig
2026
2031
2040
42.150
43.040
42.740
42.100
€ 2.422
€ 2.312
€ 2.124 a 2.249
€ 1.750 a 2.124
81%
81%
81%
81%
€ 82,7 mln
€ 80,6 mln
€ 73,5 a 77,9
€ 59,7 a 72,5 mln
22%
22%
22%
22%
€106 mln
€ 103,3 mln
€ 94,3 a 99,8 mln
€ 76,5 a 92,9 mln
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
ca. 14.020 m² wvo
ca. 13.660 m² wvo
ca. 12.470 a 13.200 m² wvo
ca. 10.100 a 12.280 m²
gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet uit verzorgings-
a*b*c
gebied (excl. btw)
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing d / (1 - e) f Totale winkelomzet (excl. btw) g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) g/h h Potentieel winkelaanbod
wvo
i Huidig winkelaanbod j Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw) k Indicatie uitbreidingsruimte *
f/i h-i
ca. 14.420 m² wvo
ca. 14.420 m² wvo
ca. 14.420 m² wvo
ca. 14.420 m² wvo
€ 7.350
€ 7.163
€ 6.537 a 6.922
€ 5.304 a 6.441
ca. -410 m² wvo
ca. -760 m² wvo
ca. -1.960 a 1.220m² wvo
ca. -3.390 a -1.760 m² wvo
Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2020), ‘Omzetkengetallen 2019 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
41 van 45
Indicatieve marktruimteberekening voor de dagelijkse winkelsector in deelgebied Oost (incl. nieuwe supermarkt Ringers)* Oost huidig 2026 2031 a Aantal inwoners in verzorgingsgebied Oost b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet),
2040
12.500
16.890
19.997
23.113
€ 2.622
€ 2.503
€ 2.300 a 2.435
€ 1.894 a 2.300
60%
60%
60%
60%
€ 19,7 mln
€ 25,4 mln
€ 27,6 a 29,2
€ 26,3 a 31,9 mln
20%
20%
20%
20%
€ 24,6 mln
€ 31,7 mln
€ 34,5 à 36,5 mln
€ 32,8 a 39,9 mln
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
ca. 3.250 m² wvo
ca. 4.190 m² wvo
ca. 4.560 a 4.830 m² wvo
ca. 4.340 a 5.271 m² wvo
ca. 5.390 m² wvo
ca. 5.390 m² wvo
ca. 5.390 m² wvo
ca. 5.390 m² wvo
€ 4.561
€ 5.882
€ 6.400 a 6.776
€ 6.092 a 7.397
ca. -2.140 m² wvo
ca. -1.198 m² wvo
ca. -830 a -560 m² wvo
ca. -1.050 a -120 m² wvo
gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet uit verzorgings-
a*b*c
gebied (excl. btw)
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing d / (1 - e) f Totale winkelomzet (excl. btw) g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) g/h h Potentieel winkelaanbod i Huidig winkelaanbod j
Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte *
f/i h-i
Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2020), ‘Omzetkengetallen 2019 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
42 van 45
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Indicatieve marktruimteberekening voor de dagelijkse winkelsector in deelgebied Zuid* Zuid a Aantal inwoners in verzorgingsgebied Zuid b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet),
huidig
2026
2031
2040
24.650
25.543
28.059
30.290
€ 2.682
€ 2.560
€ 2.353 a 2.491
€ 1.938 a 2.353
60%
60%
60%
60%
€ 39,7 mln
€ 39,2 mln
€ 39,6 a 41,9 mln
€ 35,2 a 42,8 mln
32%
32%
32%
32%
€ 58,3 mln
€ 57,7 mln
€ 58,2 a 61,7 mln
€ 51,8 a 62,9 mln
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
ca. 7.710 m² wvo
ca. 7.630 m² wvo
ca. 7.700 a 8.150 m² wvo
ca. 6.850 a 8.310 m² wvo
ca. 9.030 m² wvo
ca. 9.030 m² wvo
ca. 9.030 m² wvo
ca. 9.030 m² wvo
€ 6.464
€ 6.394
€ 6.454 a 6.834
€ 5.738 a 6.967
ca. -1.310 m² wvo
ca. -1.400 m² wvo
ca. -1.320 a -870 m² wvo
ca. -2.180 a -710 m² wvo
gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet uit verzorgings-
a*b*c
gebied (excl. btw)
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing d / (1 - e) f Totale winkelomzet (excl. btw) g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) g/h h Potentieel winkelaanbod i Huidig winkelaanbod j
Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte *
f/i h-i
Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2020), ‘Omzetkengetallen 2019 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
43 van 45
Indicatieve marktruimteberekening voor de dagelijkse winkelsector in deelgebied West* West a Aantal inwoners in verzorgingsgebied West b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet),
huidig
2026
2031
2040
12.200
14.751
19.059
22.546
€ 2.682
€ 2.560
€ 2.353 a 2.491
€ 1.938 a 2.353
72%
72%
72%
72%
€ 23,1 mln
€ 26,7 mln
€ 31,7 a 33,5 mln
€ 30,8 a 37,5 mln
25%
25%
25%
25%
€ 30,8 mln
€ 35,6 mln
€ 42,2 a 44,7 mln
€ 41,1 a 49,9 mln
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
ca. 4.070 m² wvo
ca. 4.700 m² wvo
ca. 5.580 a 5.900 m² wvo
ca. 5.440 a 6.600 m² wvo
ca. 4.940 m² wvo
ca. 4.940 m² wvo
ca. 4.940 m² wvo
ca. 4.940 m² wvo
€ 6.235
€ 7.197
€ 8.545 a 9.047
€ 8.324 a 10.110
ca. -870 m² wvo
ca. -240 m² wvo
ca. +640 a +970 m² wvo
ca. +500 a +1.660 m² wvo
gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet uit verzorgings-
a*b*c
gebied (excl. btw)
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing d / (1 - e) f Totale winkelomzet (excl. btw) g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) g/h h Potentieel winkelaanbod i Huidig winkelaanbod j
Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte *
f/i h-i
Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2020), ‘Omzetkengetallen 2019 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
44 van 45
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Indicatieve marktruimteberekening voor de dagelijkse winkelsector in deelgebied Centrum* Centrum a Aantal inwoners in verzorgingsgebied Centrum b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet),
huidig
2026
2031
2040
5.900
6.124
6.080
5.991
€ 2.838
€ 2.709
€ 2.490 a 2.636
€ 2.050 a 2.490
92%
92%
92%
92%
€ 15,4 mln
€ 15,3 mln
€ 13,9 a 14,7 mln
€ 11,1 a 14,2 mln
75%
75%
75%
75%
€ 61,6 mln
€ 61,1 mln
€ 55,7 a 59 mln
€ 45,2 a 54,9 mln
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
ca. 8.150 m² wvo
ca. 8.100 m² wvo
ca. 7.360 a 7.800 m² wvo
ca. 5.980 a 7.250 m² wvo
ca. 8.040 m² wvo
ca. 8.040 m² wvo
ca. 8.040 m² wvo
ca. 8.040 m² wvo
€ 7.669
€ 7.599
€ 6.932 a 7.340
€ 5.626 a 6.831
ca. +110 m² wvo
ca. +40 m² wvo
ca. -670 a -240 m² wvo
ca. -2.060 a -780 m² wvo
gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet uit verzorgings-
a*b*c
gebied (excl. btw)
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing d / (1 - e) f Totale winkelomzet (excl. btw) g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) g/h h Potentieel winkelaanbod i Huidig winkelaanbod j
Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte *
f/i h-i
Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2020), ‘Omzetkengetallen 2019 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
45 van 45
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl