Onderzoek 2g. DTNP Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar.def
Tekst van het document
Advies gewenste dagelijkse winkelstructuur Stedelijk gebied Alkmaar
Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Alkmaar Mevrouw S. de Boer
Projectteam DTNP:
De heer R. Eijkelkamp De heer T. Wissink
Projectnummer: Datum:
2215.0121 04 april 2022
Advies gewenste dagelijkse winkelstructuur Stedelijk gebied Alkmaar
1
Context
1
4
Advies ontwikkeling dagelijkse winkelstructuur
28
1.1
Inleiding
2
4.1
Gewenste structuur
29
1.2 1.3
Samenvatting Vigerend beleid
3 4
4.2
Aanbeveling ontwikkelkader
33
1.4
Dagelijkse aanbodstructuur
5
Bijlagen
2
Trends en ontwikkelingen dagelijkse sector
9
2.1
Trends dagelijkse sector
10
2.2
Ontwikkeling Alkmaar
14
3
Kansen en knelpunten dagelijkse structuur
16
3.1
Deelgebieden
17
3.2
Bevolkingsontwikkeling
18
3.3
Indicatie marktruimte
19
3.4
Noord
23
3.5
Zuid
23
3.6
West
24
3.7
Oost
25
3.8 3.9
Centrum Conclusie analyse
26 27
39
1 Context
1.1
Inleiding
Aanleiding en doel Het stedelijk gebied van Alkmaar is de komende jaren flink in ontwikkeling. Langs het kanaal zijn meerdere grootschalige woningbouwplannen. Deze woonontwikkelingen zijn aanleiding de gewenste toekomstige wijkwinkelstructuur opnieuw af te wegen. Gemeente Alkmaar heeft behoefte aan inzicht in de programmatische
Ontwikkeling PEN-dorp, Viaanse Molen
mogelijkheden voor nieuwe boodschappenvoorzieningen en een advies over de gewenste dagelijkse winkelstructuur (bestaande en eventuele nieuwe winkelgebieden) in de stad Alkmaar voor de komende 10 jaar en daarna. Doel is te komen tot een analyse van de behoefte aan dagelijkse winkelvoorzieningen en advies over de toekomstig gewenste dagelijkse winkelstructuur van de stad Alkmaar.
Bouw bij Ringers, Overstad
Leeswijzer Het verdere hoofdstuk 1 schetst de huidige situatie en hoofdstuk 2 de trends en ontwikkelingen (landelijk en lokaal). In hoofdstuk 3 worden de marktsituatie en de toekomstige mogelijkheden in beeld gebracht aan de hand van een kwantitatieve analyse. In hoofdstuk 4 geeft DTNP advies over de winkelstructuur en aanbevelingen voor de ontwikkeling in de kanaalzonegebieden.
2 van 45
Bouw bij Schermerweg, Oudorp 2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
1.2
Samenvatting
Levendige wijken voor heel Alkmaar De kanaalzone-ontwikkeling is een wezenlijke
Dagelijkse winkels geen vanzelfsprekendheid
ingreep in het stedelijke weefsel van Alkmaar.
In de dynamische winkelmarkt zijn er geen vanzelf-
Vasthouden aan de huidige dagelijkse winkel-
sprekendheden meer. Dit geldt helemaal wanneer
structuur, omdat het huidige aanbod al ruim is,
we 10 tot 20 jaar vooruit kijken. De boodschappen-
doet hier geen recht aan. DTNP doet voorstellen
branche is relatief stabiel in vergelijking met de rest
om te blijven focussen op de dagelijkse structuur
van de winkelsector, maar ook het behouden van
met, naast de binnenstad en De Mare, sterke
een aantrekkelijke spreiding en diversiteit van
boodschappencentra in de wijken en een deel van
dagelijks winkelaanbod vraagt om weloverwogen
de kleinere boodschappenlocaties (op afstand van
keuzes.
de wijkcentra). Overige kleinere locaties met dagelijks winkelaanbod zijn niet-essentieel voor
Groei draagvlak vs. uitbreidingspotentie
de structuur, worden daarom niet versterkt, en
Het huidige dagelijkse winkelaanbod in de stad is
mogen transformeren naar andere functies. In de
ruim. Met grote en diverse aankooplocaties als de
kanaalzonegebieden is het bij grote toename van
binnenstad/Overstad en De Mare én een ruime
het inwonertal wenselijk op een beperkt aantal
spreiding van wijkcentra, winkelstrips en solitaire
locaties dagelijks winkelprogramma toe te staan.
supermarkten is er nu voor iedereen keuze te over.
Zo blijft de ambitie voor levendige wijken in heel
De analyse van de marktsituatie laat dan ook enig
Alkmaar ook in de toekomst overeind. Concreet
overaanbod zien. Vroeger kon bevolkingsgroei bijna
betekent dit de ontwikkeling van twee nieuwe
één op één door worden berekend als ‘uitbreidings-
winkelconcentraties:
potentie’ voor boodschappenwinkels. Die situatie is
•
in Viaanse Molen, het redelijk op zichzelf
nu wat complexer. De ontwikkeling van het online
gelegen kanaalzonegebied met de grootste
boodschappenkanaal neemt steeds serieuzere
toekomstige bevolkingsomvang;
omvangen aan. Voor de mogelijkheden van bood-
•
Grote wijzigingen in het stedelijk weefsel aanleiding voor ontwikkelingen in nieuwe gebieden.
dagelijks winkelaanbod voor bewoners en
schappenaanbod ver in de toekomst wordt de
werkenden in kanaalzonegebieden Oudorp én
factor ‘online’ als drukkend effect voor fysieke
Overdie samen. Door de gebieden samen te
winkelomzet meegewogen. Conclusie is dat er in
nemen is voldoende kritische massa mogelijk
het stedelijke gebied van Alkmaar op termijn niet of
voor een aantrekkelijk aanbod, zonder dat dit
nauwelijks uitbreidingsruimte verwacht wordt.
de omliggende winkelstructuur bedreigt.
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
BVR ontwikkelbeeld
3 van 45
1.3
Vigerend beleid
dit type winkelen niet te veel moeite doen en
Visiekaart dagelijkse structuur 2004
daarom concentreren deze winkels zich vaak
Visie dagelijkse winkelstructuur 2004 In 2004 heeft gemeente Alkmaar besloten te
in buurt- of wijkcentra.
Buiten de structuur: Er wordt niet actief
•
focussen op concentratie van boodschappen-
ingezet op het wegbestemmen van winkelme-
winkels in winkelgebieden. Buiten de beoogde
ters. Wel zal de regio terughoudend omgaan
structuur, waaronder solitaire supermarkten,
met nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen,
wordt in principe geen medewerking verleend
vanuit de wens om uiteindelijk zoveel mogelijk
aan substantiële uitbreidingen van (dagelijks)
winkels te concentreren in winkelgebieden.
winkelaanbod. •
Wijkwinkelcentra en buurtvoorzieningen:
meeste winkelgebieden in Alkmaar-stad
Detailhandel met een wijk- dan wel buurt-
worden als ‘winkelgebied met kansrijk per-
verzorgend karakter. De omvang van een
spectief’ benoemd. Voor een aantal geldt een
wijkwinkelcentrum wordt gerelateerd aan de
andere aanduiding.
specifieke situatie (zie ook kaart pag. 4). •
Typering perspectief winkellocaties: De
•
•
De Mare wordt beschreven als ‘winkelge-
Supermarktomvang: Voor de maat van de
bied met kansrijk perspectief, maar behoef-
servicesupermarkten is indicatief uitgegaan
te aan onderscheidend vermogen’.
van de volgende richtlijn: grote wijkwinkel-
•
Oudorp-Centrum wordt benoemd als
centra 1.500 à 2.000 m² winkelvloeropper-
‘winkelgebied met kansrijk perspectief,
vlak (wvo), kleine wijkcentra 1.000 à 1.500
maar veel aandachtspunten’.
m² wvo en buurtsteunpunten ± 1.000 m²
•
Bij ‘winkelgebieden zonder perspectief’
wvo. Plannen voor substantieel grotere
worden in Alkmaar-stad Spoorbuurt, Willem
supermarkten passen niet in de beoogde
de Zwijger en Vondelgalerij genoemd.
functie van het centrum en maken herover-
•
weging van de structuur noodzakelijk.
Regionale DSV 2017
Vanwege het (dreigende) overaanbod wordt aanbodvernieuwing (bijv. supermarktuitbreiding in een wijkcentrum) bij voorkeur
Regionale DSV 2017 • Boodschappen: Complete winkelcentra gericht op frequente aankopen in het dagelijkse aanbod. De consument wil voor
4 van 45
binnen bestaande meters gerealiseerd (vervanging). •
Nieuwe winkelontwikkelingen groter dan 1.500 m² wvo worden regionaal getoetst. 2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
1.4
Dagelijkse aanbodstructuur
Spreiding van dagelijkse winkels over stedelijk gebied Alkmaar (winkels geschaald naar m2 wvo)
De spreiding van dagelijkse winkels in Alkmaar is hiernaast afgebeeld*. De dagelijkse winkelsector behelst het levensmiddelenaanbod, met supermarkten en versspeciaalzaken, én het winkelaanbod voor persoonlijke verzorging, zoals de drogist, apotheek en parfumerie. In totaal gaat het in Alkmaar om circa 178 winkels van samen circa 40.600 m2 winkelvloeroppervlak (wvo). Het dagelijkse winkelaanbod is op de totale winkelsector van stedelijk Alkmaar (circa 683 winkels van samen circa 235.200 m2 wvo) in aantal en omvang kleiner dan het niet-dagelijkse aanbod. In het belang voor de leefbaarheid van inwoners én in de gerealiseerde omzet is het beeld veel gelijkwaardiger.
Supermarkten Het supermarktaanbod bestaat uit 27 winkels van samen circa 29.800 m2 wvo*. Supermarkten zijn in de dagelijkse winkelstructuur veruit de grootste winkels. De grootste supermarkt in Alkmaar is te vinden in winkelgebied Wendelaarstraat. Hier is een AH XL van circa 3.300 m2 wvo gevestigd. Dit is ook gelijk de grootste supermarkt in de regio. * Op basis van de meest actuele Locatus-data van 2809-2020 en recente toevoeging Albert Heijn Overstad (1.200 m² wvo).
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
5 van 45
Winkelaanbod winkelgebieden Alkmaar-stad in m2 wvo
Naast ‘standaard’ supermarkten zijn er in Alkmaar ook meerdere kleinere doelgroepen-supermark-
De Mare
ten, zoals Odin en Ekoplaza (biologisch), Spar City en supermarkten met een (deels) etnischspecifiek assortiment, zoals Sultan’s Market en Arena Market.
Centrum Alkmaar Wendelaarstraat De Hoef
Winkelgebieden Het stedelijk gebied van Alkmaar kent acht winkelgebieden die voornamelijk op de boodschappenfunctie zijn gericht: De Mare (80% omzet in dagelijkse sector*), Wendelaarstraat, De Hoef,
Geert Groteplein Oudorperplein Daalmeer
Geert Groteplein, Oudorperplein, Daalmeer, Muiderwaard en Oudorp-Centrum. AlkmaarCentrum en Overstad hebben een grotere nietdagelijkse winkelfunctie. Daarnaast zijn er verschillende verspreid gelegen winkels. Zo zijn er vier solitaire supermarkten en verschillende winkelplintjes, zoals aan de Willem de Zwijgerlaan en de Vondelstraat. •
De grootste concentratie van dagelijks aanbod is winkelgebied De Mare. Met circa 9.300 m2 wvo is hier bijna een kwart van het dagelijks winkelaanbod van Alkmaar te vinden. Hier zijn vier grote supermarkten (> 1.000 m² wvo) en
*
Muiderwaard Overstad Supermarkt Winkelwaard Supermarkt Bellinistraat Centrum Oudorp NH Supermarkt Saskerstraat Supermarkt Vincent van Goghlaan overige bebouwde kom
een uitgebreid overig dagelijks aanbod (24
Buiten bebouwde kom
winkels). Het winkelgebied ligt er verzorgd bij
Bedrijfsterrein
I&O Research et al. (2021), Koopstromenonderzoek Randstad.
6 van 45
0 1.000 2.500 5.000 Supermarkten Overige levensmiddelen
10.000 Persoonlijke verzorging Niet-dagelijkse winkels
15.000
20.000 Leegstand Bron: Locatus 2021; bewerking DTNP
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Nieuwe supermarkt in Overstad (kort voor opening)
Solitaire supermarkt in noorden Alkmaar (Koedijk)
Winkelcentrum Daalmeer in noordelijk Alkmaar
Winkelcentrum Wendelaarstraat met AH XL
Winkelcentrum Oudorperplein moderne uitstraling
Winkelcentrum Muiderwaard nabij N245
Winkelcentrum De Mare, grootste dagelijkse aanbod
Winkelcentrum De Hoef in zuidwesten Alkmaar
Verswinkels aan de Willem de Zwijgerlaan
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
7 van 45
•
•
en biedt een compleet aanbod voor de
en een parkeergarage. Het winkelgebied is in
frequente benodigdheden (ook niet-dagelijks).
2017 geüpdatet en ligt er netjes bij.
Na De Mare is de binnenstad de grootste con-
•
Oudorperplein, Daalmeer en Muiderwaard zijn
centratie van dagelijks aanbod. Afwijkend
buurtcentra met ieder één supermarkt.
versspeciaalaanbod richt zich op een speci-
Oudorperplein en Daalmeer hebben beide een
fieke doelgroep, waardoor de binnenstad,
flinke supermarkt (rond de 1.550 m2 wvo).
door het grote verzorgingsbereik, hiervoor het
Muiderwaard is in omvang iets kleiner, zo is de
passende vestigingsmilieu biedt.
supermarkt circa 1.200 m2 wvo en is er geen
Winkelcentra De Hoef en het Geert Groteplein
drogist. Oudorperplein is recent vernieuwd
zijn twee wijkcentra met ieder twee volwaar-
(circa 2016) en ligt er mooi bij. Winkelcentrum
dige supermarkten. De Hoef heeft een
Daalmeer heeft een wat meer gedateerde
moderne, samenhangende uitstraling met een
uitstraling. In Muiderwaard is het centrum rond
supermarkt aan weerszijden, verszaken
2017 flink gemoderniseerd en is de parkeerca-
daartussen en in het noorden een horecage-
paciteit uitgebreid (westzijde).
biedje. Het Geert Groteplein heeft een wat
•
Geert Groteplein met AH en Lidl
Het winkelgebied Oudorp-Centrum is een
minder samenhangende uitstraling. De
kleine winkelstrip met een Spar-supermarkt
voorzieningen zitten niet allemaal in elkaars
van bijna 500 m2 wvo.
zicht (bijv. apotheek aan overkant Koelma•
laan, Arena Market aan de Vondelstraat).
Samenhang andere functies
De Wendelaarstraat heeft naast de AH XL
Dit rapport gaat over de dagelijkse winkelstructuur.
weinig dagelijks winkelaanbod; hier zit wel
Natuurlijk zijn winkelgebieden vaak meer dan
een aantal formules met frequent-benodigd
alleen dagelijks winkelaanbod, en bepaalt het
niet-dagelijks aanbod, zoals Action, Big
totaalpakket ook mede hun functie en potentie. De
Bazar, Blokker, Hema en Xenos. De Wende-
grafiek op pagina 5 laat bijvoorbeeld ook zien hoe
laarstraat heeft daarmee zowel in het super-
groot het niet-dagelijkse winkelaanbod in de
marktaanbod als in het ‘aanvullende aanbod’
winkelgebieden van Alkmaar is.
Centrum Oudorp met Spar
een ander profiel dan ‘normale’ boodschappencentra en daarmee een bovenlokale aantrekkingskracht. Het winkelgebied is een planmatig complex, met winkels op verdieping
8 van 45
Aldi-supermarkt in Overstad 2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
2 Trends en ontwikkelingen dagelijkse sector
2.1
Trends dagelijkse sector
Binnen de foodsector is in deze periode een flinke
Corona: pieken voor dagelijkse winkels
concurrentieslag bezig. Niet alleen tussen win-
De maatregelen die zijn getroffen tijdens de
Voor de coronacrisis: periode 2010-2020
kels, maar over de hele linie is er grote concur-
coronacrisis (sinds maart 2020) hebben de dage-
Het aandeel aankopen dat online wordt gedaan
rentie om in de eetbehoefte van de consument te
lijkse winkels in een zetel geholpen: horeca-slui-
is sinds 2010 sterk gestegen. Dit is voornamelijk
voorzien (horeca, thuisbezorging, maaltijdpakket-
ting en reisbeperkingen zorgden ervoor dat
te zien in de niet-dagelijkse sector, waar in de
ten, versspeciaalzaak, supermarkt). Onder
mensen waren aangewezen op hun eigen keuken
Randstad rond 2018 al circa een kwart van de
andere versspeciaalzaken hebben in deze
en de lokale winkels om de koelkast te vullen. Er
bestedingen online werd gedaan. De groei van
periode iets aan terrein verloren (afname slagers,
is meer en uitgebreider thuis gegeten. De omzet in
online bestedingen gaat ten koste van bestedin-
groenteboeren, etc.).
de dagelijkse winkelsector is in deze periode dan ook enorm toegenomen. Versspeciaalzaken
gen in fysieke winkels. Het aanbod aan supermarkten is in die periode
hebben daar flink van geprofiteerd, maar super-
De frequente benodigdheden koopt de consu-
juist flink toegenomen. De hevige concurrentie
markten bovenal. De relatie tot de horeca-beste-
ment in deze periode nog steeds in het nabije
onder supermarkten wordt voor een groot deel
dingen werd in de zomer van 2020 duidelijk: toen
boodschappencentrum, zolang dat centrum
uitgevochten door de schaalvergroting van
de horeca weer op gang kwam viel de omzet bij
voldoet aan de eisen van aanbod (compleet,
winkels. De consument wil namelijk graag een
dagelijkse winkels weer terug.
modern) en bezoekgemak. Supermarkten zijn
groot en uitgebreid assortiment.
daarbij bepalende voorzieningen als basis bij het boodschappen doen (zie p. 12).
300
Tot 2016 had online nog maar een beperkt effect
250
Index omzetontwikkeling winkelsector naar branchegroep
op de dagelijkse sector (zie grafiek pagina 11). In de periode 2016-2018 werd in de Randstad een
200
versnelling geconstateerd; in die periode verdubbelde het aandeel online in de dagelijkse sector
150
van circa 1,5% naar 3%. Tussen 2018 en 2021 is dit aandeel wederom verdubbeld naar circa 6%.
100
Ook in de gemeente Alkmaar, waar in 2018 nog een online aandeel van 2% werd gemeten, ligt dit inmiddels op 6%. De online omzet is dus in drie jaar tijd verdrievoudigd (o.a. komst Picnic).
10 van 45
50
2015
2016
Supermarkten Overige dagelijks
2017 Kleding Schoenen en lederwaren
2018
2019
2020
Consumentenelektronica Bouwmarkten
2021*
Postorder/webwinkels Bron: CBS, 2022; bewerking DTNP
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Corona: structurele sprong online
gen als digitale deurbellen en verbeteringen
Waar de omzetpiek in fysieke winkels waar-
in Track & Trace.
schijnlijk een tijdelijk fenomeen is, heeft zich
•
De beschikbaarheid van abonnementsvor-
ook een meer structurele ontwikkeling voorge-
men voor bepaalde veelgebruikte-, of
daan: de groei van online boodschappen. Over
bulkgoederen neemt toe, zoals een scheer-
het hele jaar genomen is in 2020 in vergelijking
mesjesabonnement, of het laten thuisbezor-
tot 2019 58% meer online gekocht in de bran-
gen van grotere producten, zoals WC-
chegroep ‘Food/nearfood’. In de lockdownperio-
papier of kratjes bier voor consumenten
des, zoals laatste kwartaal 2020, was dit zelfs
zonder auto.
+74% (Gfk, 2021). Een grote groep nieuwe klanten is in deze periode in contact gekomen
Het thuisbezorgen van verse voedingsmiddelen
met online boodschappen bestellen. Maar ook
blijft een lastige logistieke en financiële uitda-
de aanbieders hebben een flinke stap gemaakt:
ging. Van alle typen fysieke winkelaankopen
•
Steeds meer supermarktpartijen doen
blijft ‘dagelijkse aankopen doen’ dan ook het
‘gedwongen’ grote investeringen in de
meest stabiele bezoekmotief. De trekkracht van
bezorglogistiek. Kleine partijen moeten
een sterke boodschappenfunctie blijft ook na
kiezen of ze deze investeringen ook kunnen
corona perspectief bieden. De fysieke super-
Odin-supermarkt in De Mare
en willen maken. De capaciteit voor onlinelevering én de levermogelijkheden (o.a.
Landelijke ontwikkeling online bestedingen
tijdslots thuisbezorging) worden hierdoor steeds groter. Recent heeft supermarktpartij Deen besloten zich te laten overnemen, in plaats van deze investeringen te doen. Pick-up Points zijn bij veel nieuwe supermarkten een standaard onderdeel van de winkel. •
Veel moeite wordt gedaan om thuisbezorging (van voedsel) soepeler te laten verlopen. Denk aan technologische verbeterin-
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
11 van 45
markt is ook de komende jaren een sterk verdien-
groeiende) binnenstedelijke gebieden ontstaan
Minder speciaalzaken
model. Wel wordt de invloed van online op de
nieuwe, kleine city-concepten (‘mandjeswin-
Al decennia wint de supermarkt steeds meer
fysieke dagelijkse winkelstructuur langzaam maar
kels’). Vaak zijn dit winkels die zich richten op
terrein op de versspeciaalzaak.
zeker groter. De behoefte aan dagelijkse winkel-
een mix van bezoekers en werkenden (traffic)
•
meters zal afnemen als online belangrijker wordt.
en de groeiende groep bewoners zonder auto.
eten’ en productherkomst/ambachtelijkheid
Ook in herontwikkelingsgebieden met grote
is erg groot. De supermarktsector heeft
Schaalvergroting en differentiatie supermarkten
dichtheden (denk aan Strijp-S in Eindhoven) is
daar de afgelopen periode goed op inge-
Supermarktpartijen reageren op de grote (onder-
dit type winkels te vinden. Hier gaan vooral
speeld, met nieuwe versconcepten (bijv.
linge) concurrentie door concepten te ontwikkelen
huishoudens in de jongere leeftijdsklassen
Jumbo met La Place), in combinatie met
die aantrekkelijk zijn voor de consument. De
wonen, met een leefritme van eetmoment tot
gemak én erg lage kosten (inkoopkracht).
belangrijkste factor daarin is de omvang van het
eetmoment (waar haal ik mijn volgende maal-
Ook de horeca is zich meer in dit speelveld
assortiment. Ook de ‘beleving’ van verse produc-
tijd?).
gaan roeren. Dit alles heeft de kwaliteit van
De aandacht van de consument voor ‘lekker
ten en de breedte van gangpaden vragen om
de versspeciaalzaak minder onderschei-
meer ruimte. De schaalgrootte van supermarkten
dend gemaakt.
neemt dus nog steeds toe.
•
Het aantal winkels neemt vooral af in de subbranches, waar supermarkten erg sterk
Dat betekent anno 2021 dat supermarktpartijen al snel een winkel van 1.200 m² wvo of groter willen
Landelijke ontwikkeling winkelvloeroppervlak supermarkten
bouwen. De groei in écht grote supermarkten (> 2.000 m² wvo), zoals de Jumbo Foodmarkt, is beperkt. Supermarkten kleiner dan 1.000 m² wvo zijn, vooral in kleinere verzorgingsgebieden, de afgelopen jaren regelmatig weggevallen. Een grotere supermarkt betekent ook meer benodigd draagvlak per winkel. Voor het gezond functioneren van supermarkten van circa 1.200 m² wvo is in Nederland al snel een verzorgingsgebied van rond de 5.000 à 6.000 mensen nodig. Er zijn wel uitzonderingen op de regel van ‘klein = kwetsbaar’. In echt grote (en in bewonersaantallen
12 van 45
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
•
in zijn geworden (brood, vlees, aardappels,
Potentiële trekkersfunctie supermarkten
wijkcentra in Nederland blijkt dat circa 52% van
groente, fruit). In andere artikelen, zoals vis,
Supermarkten zijn voor dorps- en wijkcentra
de consumenten het supermarktbezoek combi-
chocola, thee/koffie en delicatessen is er
veruit de belangrijkste functie. Supermarkten
neert met een of meer andere winkels in het-
meer groeiperspectief geweest (bijv. Simon
trekken duizenden bezoekers per week, meer
zelfde winkelgebied. Dit geldt zowel voor
Lévelt). Voor dat soort specialistische
dan elke andere centrumfunctie. Overige
service- als voor discountsupermarkten. Het
winkels is een erg groot draagvlak nodig,
voorzieningen kunnen profiteren van de grote
onderzoek toont aan dat het aandeel super-
die zitten dus niet in elke wijk. Binnen de
bezoekersaantallen van supermarkten, mits de
marktbezoekers dat ook andere winkels be-
traditionele versbranches zijn er ook suc-
supermarkt goed gelegen is. De onderlinge
zoekt, toeneemt naarmate meer winkels dicht
cesverhalen, zo doen bijvoorbeeld Goud-
afstand en zichtrelatie zijn daarbij bepalende
bij de supermarkt liggen. Daarnaast blijkt dat
reinet en Kippie het goed.
factoren.
het combinatiebezoek toeneemt naarmate er meer winkels in het zicht van de ingang van de
De veelal zelfstandige ondernemers hebben vaak geen overnamekandidaat. Hierdoor
Uit door DTNP uitgevoerd onderzoek onder
valt het aanbod ook deels ‘als vanzelf’
circa 3.000 respondenten in 25 dorps- en
supermarkt liggen.
terug. Over het geheel gezien blijven er vooral filialen/grotere bedrijven over met aan de andere kant het écht onderscheidende ambacht/specialisme. •
Tijdens de coronacrisis hebben veel versspeciaalzaken een (hoognodige) piek in de omzet gehad. De omzet door catering/ verkoop aan horeca viel grotendeels weg, maar er werd wel veel meer aan de consument verkocht. Door de grote concurrentie in de foodbranches kan er echter niet zomaar worden uitgegaan van een ‘tegentrend’. Een versspeciaalzaak blijft op zichzelf naar verwachting de komende jaren weinig kansrijk. De standaard van de ‘slager op de hoek’ komt niet opeens weer terug.
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
13 van 45
2.2
Ontwikkeling Alkmaar
omvang (> 1.000 m² wvo). De schaalvergroting van
dit aandeel verdriedubbeld naar 6%, en ligt daar-
supermarkten is ook in Alkmaar terug te zien. Van
mee op het gemiddelde niveau van het koopstro-
Dagelijks winkelaanbod
een gemiddelde omvang van 995 m wvo in 2016
menonderzoek. De verwachting is dat ook na de
Het dagelijks winkelaanbod in Alkmaar is grosso
naar 1.063 m wvo in 2020.
coronacrisis het marktaandeel van online zal
2
2
blijven groeien.
modo weinig veranderd in de afgelopen periode. Het totale aanbod is wel, consistent met de
Koopstromen en functioneren winkelgebieden
landelijke trend, toegenomen: van circa 39.200
In het Koopstromenonderzoek Randstad (2021) is
Op basis van de koopstromen kunnen voor enkele
m wvo in 2012 naar circa 40.600 m wvo nu.
te zien hoe de bestedingen van inwoners van de
grotere winkelgebieden uitspraken worden gedaan
Tegen de trend in is het supermarkt-aanbod de
gemeente Alkmaar zijn veranderd. In 2021 was
over het functioneren:
afgelopen vier jaar afgenomen. Met de aanko-
87% van de dagelijkse bestedingen van inwoners
De Mare: Winkelcentrum De Mare heeft haar
mende ontwikkeling van de nieuwe supermarkt
van de gemeente Alkmaar gebonden aan het
positie binnen de dagelijkse structuur sinds 2016
op Ringers (Overstad) is het supermarktaanbod
lokale aanbod. Dit is een daling ten opzichte van
versterkt: de koopkrachtbinding ging van 19% in
weer op een met 2016 vergelijkbaar niveau. Het
2018 (91%) en 2016 (89%)*. In 2018 werd voor de
2016 naar 23% in 2021. De absolute omzet in
aanbod persoonlijke verzorging (o.a. drogisten) is
gemeente Alkmaar nog een lager dan gemiddeld
dagelijkse artikelen nam sinds 2016 met meer dan
toegenomen, het aanbod overige levensmidde-
marktaandeel online gemeten van 2% in de dage-
eenderde toe (+35%). Circa 14% van de bestedin-
len (o.a. versspeciaalzaken) is gelijk gebleven.
lijkse sector (3% in de hele Randstad). In 2021 is
gen kwam in 2021 van buiten de gemeente
*
(benchmarkcentra: 8%).
2
2
Ontwikkeling winkelgebieden en supermarkten
I&O Research, Koopstromenonderzoek Randstad 2016 en 2018
Ontwikkeling dagelijks winkelaanbod Alkmaar-stad 2016-2020 in m2 wvo
In de ontwikkeling van het aanbod in de individuele winkelgebieden (pagina 14) is ook terug te zien dat er recent relatief weinig is veranderd, en dat, wanneer er weer een tweede supermarkt op
2016
Overstad opent, de situatie echt weer grotendeels vergelijkbaar is met 2016. Wel is zowel in Alkmaar-Centrum als in De Mare het aanbod aan ‘overige levensmiddelen’ de afgelopen twee jaar iets afgenomen. De supermarkten in de winkelgebieden hebben, behalve in Oudorp-Centrum, een eigentijdse
14 van 45
2020
0
10.000 Supermarkten
20.000
Overige levensmiddelen
30.000
40.000
50.000
Persoonlijke verzorging Bron: Locatus 2021; bewerking DTNP
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Ontwikkeling van dagelijkse winkelaanbod in m2 wvo per winkellocatie
De Binnenstad: •
De koopkrachtbinding is tussen 2016 en 2018 nog gestegen (van 14% naar 16%), maar is in 2021 flink gedaald, naar 10%. Dit kan verklaard worden door de herhaaldelijke lockdownperiodes gedurende de coronacrisis (sinds maart 2020). Soms waren voor meerdere maanden achter elkaar zowel de niet-dagelijkse winkels als de horeca gesloten of golden er beperkingen voor openingstijden en capaciteit. Het was daardoor rustig in de Nederlandse binnensteden en men kocht vaker lokaal (nabijgelegen buurt- en wijkcentra). Ook de inwoners van gemeente Alkmaar hadden hierdoor minder redenen om het centrum te bezoeken en waren minder geörienteerd op het centrum als boodschappenlocatie. De omzet in de dagelijkse sector nam dan ook af met 37%-punt ten opzichte van 2018.
•
Ook bij de toevloeiing is de invloed van corona zichtbaar: in 2018 kwam nog 16% van de bestedingen van buiten de gemeente, waarvan 10% van toerisme. In 2021 is een duidelijk lagere totale toevloeiing gemeten van 8%.
•
De verwachting is dat na het loslaten van de coronamaatregelen de kooporiëntatie op de binnenstad van zowel binnen als buiten de gemeente deels zal herstellen.
2016 De Mare 2018 2020 2016 Centrum 2018 2020 2016 Wendelaarstraat 2018 2020 2016 De Hoef 2018 2020 2016 Geert Groteplein 2018 2020 2016 Oudorperplein 2018 2020 2016 Daalmeer 2018 2020 2016 Overstad 2018 2020 2016 Muiderwaard 2018 2020 2016 Oudorp-Centrum 2018 2020 2016 Overig 2018 2020
0
2.000 Supermarkten
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
4.000
Overige levensmiddelen
6.000
8.000
10.000
Persoonlijke verzorging Bron: Locatus 2021; bewerking DTNP
15 van 45
3 Kansen en knelpunten dagelijkse structuur
3.1
Deelgebieden
Indeling deelgebieden Alkmaar-stad op basis van postcode-4-gebieden (huidig inwonertal)
In dit hoofdstuk wordt een nadere analyse gemaakt van het functioneren van de boodschappenstructuur van Alkmaar-stad en van de potenties, rekening houdend met de ontwikkeling in de Kanaalzone. Voor deze analyse is het stedelijk gebied van Alkmaar ingedeeld in kleinere deelgebieden. Boodschappen doen is namelijk een activiteit waarbij nabijheid heel belangrijk is. Grote infrastructuur, zoals spoor en waterwegen, zijn (mentale) barrières, die bijvoorbeeld de reistijden, en daarmee de keuze van de consument beïnvloeden. Molen
Indeling deelgebieden De uitkomsten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2018 zijn beschikbaar op postcode-4niveau. In dit onderzoek is mensen naar hun
West
koopgedrag gevraagd. Deze gegevens bieden input
Oost
om berekeningen te kunnen maken over het economisch functioneren van winkelgebieden. Postcodegebieden zijn niet altijd even intuïtief.
5.900 Zuid
DTNP heeft een indeling gekozen die zo goed mogelijk overeenkomt met de CBS-wijkgrenzen. Vooral rond het centrum (stationsgebied, Overstad) en bij de buurt ‘Nollen’ zijn de grenzen anders dan bij de wijkgrenzen. Het stationsgebied en Overstad horen in de praktijk eerder bij het centrum. Bij de analyse houdt DTNP hier rekening mee. 2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
17 van 45
3.2
Bevolkingsontwikkeling
tot een totale toename van circa 13.000 woningen
even doorzet, maar wel in een lager tempo.
in de kanaalzone. Dat is dus een schatting aan de
DTNP gaat uit van een geleidelijke verdunning
Kanaalzonegebieden
onderkant van de bandbreedte uit het omgevings-
van de gemiddelde huishoudensgrootte van
De bevolkingsontwikkeling van het stedelijk
beeld. Voor de vier kanaalzonegebieden gaan we
circa 3% voor alle bestaande bebouwing de
gebied van Alkmaar voor de komende 20 jaar is
tot 2031 uit van ruim 16.000 extra inwoners
komende 20 jaar.
nog niet met zekerheid vast te stellen. De grote
(verdeling zie bijlage 1). De ontwikkeling op het
ambities voor de kanaalzonegebieden zijn voor
RWZI-gebied is nog dusdanig onzeker (geurcon-
Totale bevolkingsontwikkeling
een groot deel nog in een verkennende fase, en
tour, etc.) dat binnen de scope van dit onderzoek
Op basis van deze aannames over woningbouw
nog maar beperkt uitgewerkt in ‘harde’ plannen.
niet wordt uitgegaan van woningbouw aldaar.
in de kanaalzone en de ‘bestaande stad’ en de
•
huishoudensverdunning is een schatting van de
Het optellen van de cijfers in het overzicht van de woningbouwprojecten van de gemeente
Bestaand stedelijk gebied Alkmaar
bevolkingsontwikkeling per deelgebied van
resulteert in circa 16.500 woningen in de
In de ‘bestaande stad’ zijn vooral woningbouwpro-
Alkmaar ontwikkeld. Per saldo gaat het om een
Kanaalzone.
jecten gepland die in de komende periode (2021-
toename van circa 18.500 inwoners in de
In het ‘Omgevingsbeeld Kanaalzone Alkmaar’
2025) worden opgeleverd. In totaal gaat het om
komende 10 jaar, en ruim 26.500 inwoners op
wordt gesproken over een bandbreedte van
circa 2.000 woningen verdeeld over de stad.
de langere termijn (circa 2040). Voor sommige
12.500 tot 15.000 woningen in de Kanaalzone
Tegelijkertijd speelt de huishoudensverdunning in
gebieden zijn de ontwikkelingen per saldo
de komende 20 jaar.
bestaande woningen. Zo is het gemiddelde
beperkt (o.a. Noord) terwijl andere deelgebie-
huishouden in stedelijk Alkmaar tussen 2016 en
den door de ontwikkeling van de kanaalzone op
De hardheid en haalbaarheid van projecten
2020 1,6% kleiner geworden**. De algemene
de langere termijn flink groeien (Oost met
verschillen. Daarom heeft DTNP op basis van de
verwachting is dat de huishoudensverdunning nog
Overstad en Oudorp, West met Viaanse Molen).
•
beschikbare informatie* en overleg met de gemeente eigen aannames gedaan voor de ontwikkeling per gebied. Voor de winkelstructuur is het belangrijk uit te gaan van reële ambities, een te grote winkelontwikkeling voor het uiteindelijke draagvlak kan de winkelstructuur flink onder druk zetten. DTNP komt op basis van haar aannames *
Koers 2020, presentatie Stand van Zaken Alkmaars Kanaal 27-01-2021, BVR ontwikkelbeelden, Overzicht woningbouwprojecten.
18 van 45
** 2,102 in 2016 en 2,068 in 2020 (CBS).
Schatting DTNP bevolkingsontwikkeling deelgebieden stedelijk gebied Alkmaar Deelgebied 2020 2026 2031 2040 Centrum 5.900 6.124 6.080 5.991 Noord 42.150 43.035 42.739 42.106 Oost 12.500 16.890 19.997 23.113 West 12.200 14.751 19.059 22.546 Zuid 24.650 25.543 28.059 30.290 Totaal 97.400 106.343 115.933 124.046 2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
3.3
Indicatie marktruimte
(behoudende inschatting), voor 2031 van een
Som stedelijk gebied Alkmaar
bandbreedte van 10 tot 15% en voor 2040 van een
Op de volgende pagina is de berekening voor
Een marktruimteberekening doet aannames over
bandbreedte van 15 tot 30%. De langetermijnont-
de dagelijkse sector in Alkmaar te zien.
de huidige en toekomstige situatie op basis van
wikkeling van online boodschappen doen is nu
•
lokale gegevens, landelijke (omzet)kengetallen en
eenmaal erg onzeker (o.a. voor enkele doelgroe-
een trendanalyse. In deze paragraaf wordt inge-
pen of voor iedereen interessant?). De omzet per
gaan op de marktruimteberekening voor het
hoofd wordt ook gecorrigeerd voor het lokale
Randstad 2018 is een binding van 98%
stedelijk gebied van Alkmaar. Voor de deelgebie-
inkomensniveau.
gemeten voor de kern Alkmaar. Dat bete-
den worden alleen de uitkomsten beschreven. De
Het huidige dagelijkse aanbod is circa 41.800 m2 wvo**.
•
Op basis van het koopstromenonderzoek
kent dat 98% van de fysieke winkelbestedin-
achterliggende berekening per deelgebied is
Koopstromen
gen (excl. online) bij lokale winkels wordt
opgenomen in de bijlage.
Voor alle gebieden zijn de koopkrachtbinding en
gedaan. Dat is extreem hoog. Dit soort
-toevloeiing berekend op basis van het eerdere
bindingscijfers worden alleen gehaald in
Marktruimteberekeningen geven een indicatie van
koopstromenonderzoek uit 2018. Van dit onder-
grootstedelijk gebied. Op basis van het
het economisch functioneren van een sector in een
zoek zijn namelijk de koopstromen op postcode-4-
Koopstromenonderzoek 2021 wordt de
gebied. Voorspellingen voor circa 5 jaar zijn binnen
niveau beschikbaar. De situatie is, op basis van de
aanname gedaan dat de binding momenteel
de dynamische winkelsector al een uitdaging.
gegevens uit het koopstromenonderzoek 2021,
op hetzelfde niveau ligt.
DTNP maakt hier een berekening voor de situatie
sindsdien relatief stabiel gebleven*. Een uitzonde-
in 2040, maar benadrukt dat die uitkomsten slechts
ring hierop is het centrum van Alkmaar (sterke
Conclusie
een middel zijn voor een kwalitatieve discussie, en
daling van de binding en de toevloeiing). Daar het
De uitkomsten van de berekening geven de
op zichzelf niet voldoende basis zijn voor besluiten.
de verwachting is dat dit een tijdelijke daling is
indicatie dat de dagelijkse sector in de stad nu
vanwege de coronacrisis blijven we voor alle
om en nabij 9% onder het Nederlands gemid-
Omzet per hoofd en online
gebieden, ook voor de toekomstige situatie, van
delde functioneert. Het landelijk gemiddelde is
Het effect van het groeiende aandeel online
de berekende binding en toevloeiing per deelge-
een belangrijke indicatie voor gezond functione-
boodschappen wordt verwerkt in de som. De
bied uitgaan. Dat betekent dus dat ervan wordt
ren. Op basis van de som is een dagelijks
omzet per hoofd in de dagelijkse sector in 2019 is
uitgegaan dat de nieuwe inwoners in dezelfde
winkelaanbod van circa 38.000 m2 wvo pas-
€ 2.600. Gegevens uit 2019 zijn zowel het meest
mate als de huidige inwoners gebonden worden
send.
actueel als de laatste referentie van de ‘normale’
aan het lokale aanbod (zo niet dan wordt dit
situatie (pre-corona). Het online aandeel in de
expliciet benoemd).
dagelijkse sector lag toen rond de 3%. Voor 2026 gaan we uit van een online aandeel van 7,5%
*
Op basis van het economisch presteren en de ontwikkeling van het aandeel lokale binding per winkelgebied.
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
** Op basis van de meest actuele Locatus-data van 28-09-2020 en recente toevoeging Albert Heijn Overstad (1.200 m² wvo).
19 van 45
Het groeiende draagvlak in Alkmaar zorgt voor
minder dan nu, tot 800 m2 wvo meer dan het
biedt hiermee een indicatie van de haalbare
meer omzetpotentieel. Het drukkende effect van
huidige aanbod.
omvang van het dagelijkse winkelaanbod op het
de verwachte groei van online boodschappen
totale gebied. Hierna wordt ingegaan op de
doet dit echter voor een significant deel teniet.
Er is en er ontstaat geen kwantitatieve behoefte
verwachte draagvlakontwikkeling per deel van
In de berekening van 2031 is het huidige
aan meer dagelijkse winkelmeters in stedelijk
de stad.
aanbod (41.800 m2 wvo) al gelijk aan de boven-
gebied Alkmaar. Enkel bij een beperkte groei
kant van de bandbreedte van het haalbare
van het marktaandeel van internet wordt een
aanbod. Voor 2040 is de onzekerheid en dus de
beperkte uitbreidingsruimte becijferd. Deze
bandbreedte erg groot. Van 6.700 m wvo
uitkomst hangt dus sterk samen met de groei
2
van het inwonertal en de online bestedingen en
Indicatieve marktruimteberekening voor de dagelijkse winkelsector in stedelijk gebied Alkmaar*
a Aantal inwoners in verzorgingsgebied Alkmaar-stad b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en excl. internet),
2021
2026
97.400
106.340 € 2.482
€ 2.600
a*b*c
2040
115.930 € 2.280 à 2.414
124.050 € 1.878 à 2.280 Effect internet
Effect internet
gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet uit verzorgings-
Alkmaar-stad 2031
98%
98%
98%
98%
€ 248,2 mln
€ 258,6 mln
€ 259,1 à 274,3 mln
€ 228,3 à 277,2 mln
14%
14%
14%
14%
€ 40,4 mln
€ 42,1 mln
€ 42,2 à 44,7 mln
€ 37,2 à 45,1 mln
€ 288,6 mln
€ 300,7 mln
€ 301,3 à 319 mln
€ 265,5 à 322,3 mln
€ 7.564
€ 7.564
€ 7.564
ca. 39.750 m² wvo
ca. 39.800 à 42.150 m² wvo
ca. 35.100 à 42.600 m² wvo
ca. 41.800 m² wvo
ca. 41.800 m² wvo
ca. 41.800 m² wvo
€ 7.194
€ 7.207 à 7.631
€ 6.351 à 7.711
ca. -2.050 m² wvo
€ -1.970 à +370 m² wvo
€ -6.705 à +800 m² wvo
gebied (excl. btw)
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing d / (1 - e) f Verwachte winkelomzet uit toevloeiing Totale winkelomzet (excl. btw)
€ 7.564 g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) g / h ca. 38.150 m² wvo h Potentieel winkelaanbod ca. 41.800 m² wvo i Huidig winkelaanbod
j
Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
k Indicatie uitbreidingsruimte (m² wvo) *
f/i
€ 6.904
h - i ca. -3.650 m² wvo
Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2020), ‘Omzetkengetallen 2019 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
20 van 45
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Noord
vloerproductiviteit (omzet per m2) in de som is
Oost
Deelgebied noord is het grootste deelgebied met
bijna 15% onder het landelijk gemiddelde. Het
Deelgebied Oost is het meest veranderlijk. De
ruim 42.000 inwoners. Op basis van de bereke-
huidige potentiële aanbod in dit gebied komt uit
koopstromen uit 2018 (53% binding, 18%
ning kan hier in de huidige situatie een potentieel
op 7.700 m wvo. De groei in inwonertal (ontwik-
toevloeiing) zijn naar verwachting niet meer
aanbod van circa 14.000 m2 wvo gezond functio-
keling Overdie) creëert iets meer potentie voor
representatief doordat inmiddels een tweede
neren. Het huidige aanbod komt hiermee overeen
dagelijks aanbod, zo is de berekende band-
supermarkt in Overstad is geopend. In 2018
(14.400 m wvo): vraag en aanbod zijn in balans.
breedte voor potentieel aanbod in 2031 7.700
ging circa 40% van de bestedingen van inwo-
In deelgebied noord is de verwachte bevolkings-
tot 8.100 m wvo. In elk scenario blijft het
ners uit oost naar de binnenstad en naar
groei beperkt. De komende 5 jaar blijft de situatie
huidige dagelijks aanbod ruim in relatie tot het
winkels in noord (o.a. De Mare). Die afvloeiing
naar verwachting stabiel (enige inwonergroei),
draagvlak.
zal, gezien de bovenlokale aantrekkingskracht
2
2
2
maar op de langere termijn wordt het potentiële
van deze winkelgebieden, tot op zekere hoogte
West
blijven plaatsvinden. Voor deze berekening
In gebied west werd in 2018 een koopkrachtbin-
gaan we derhalve uit van een maximale binding
wvo berekend en ontbreekt kwantitatief gezien de
ding gemeten van 72% en een toevloeiing van
van 60% en van een toevloeiing van 20%.
aanleiding voor uitbreiding van het aanbod.
25%. Het huidige aanbod is circa 4.950 m wvo
aanbod kleiner (meer online). Voor 2031 is een haalbaar aanbod van circa 12.500 tot 13.200 m
2
2
groot. Op basis van de berekening is er ruimte
Het huidige dagelijkse aanbod (incl. de nieuwe
voor circa 4.100 m2 wvo dagelijks aanbod. De
supermarkt Overstad) in Oost is circa 5.390 m2
Deelgebied zuid heeft momenteel een dagelijks
aanzienlijke bevolkingsgroei zorgt er echter
wvo. Uit de berekening komt een potentieel
winkelaanbod van circa 9.000 m wvo. De Albert
voor dat in deelgebied west het haalbare
aanbod van circa 3.250 m2 wvo. Er is dus een
Heijn XL van circa 3.300 m2 wvo heeft hierin een
aanbod toeneemt. In 2031 is de bandbreedte
groot aandeel. De gemeten toevloeiing is relatief
voor potentieel aanbod circa 5.600 tot 5.900 m
hoog (32%). De binding aan het eigen aanbod is
wvo.
Zuid 2
situatie met aanzienlijk overaanbod. De woning2
bouw in Oudorp en Overstad leidt tot een significante bevolkingsgroei die het haalbare aanbod doet toenemen. Rond 2026 is het
60%. Circa 30% van de dagelijkse bestedingen van inwoners in Zuid gaat naar de binnenstad.
Veel van de bevolkingsgroei vindt plaats in
potentiële aanbod circa 4.200 m2 wvo. Rond
Tijdens de coronacrisis is de oriëntatie op de
Viaanse Molen. Dit gebied ligt relatief los van
2031 is de bandbreedte 4.560 tot 4.830 m2 wvo.
binnenstad afgenomen, maar deze zal naar
de huidige woon- en winkelstructuur van deel-
verwachting deels herstellen.
gebied west (tweedeling binnen west). De ontwikkeling Viaanse Molen leidt tot extra
De berekening geeft de indicatie dat het huidige
behoefte die echter niet direct logisch terecht
aanbod ondergemiddeld functioneert: de lokale
komt in winkels in het bestaande deel.
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
21 van 45
Centrum
ontstaan doordat de inwoners van Alkmaar de
zijn de lokale inwoners slechts goed voor een
De dagelijkse winkelsector in het centrum is
afgelopen twee jaar minder op het centrum als
kwart van de bestedingen. Het toekomstper-
afwijkend:
boodschappenlocatie geörienteerd waren. Het is
spectief van het dagelijks winkelaanbod is deels
•
Het dagelijks aanbod bestaat vooral uit speci-
onzeker hoe zich dit in de toekomst verder gaat
afhankelijk van de toekomstige aantrekkings-
aalzaken en drogisten;
ontwikkelen. Naar verwachting zal de dagelijkse
kracht van het centrum als geheel: in hoeverre
De winkels functioneren bovenlokaal (in 2018
sector zich op zijn minst deels herstellen. De
blijft het pakket van winkels, horeca, cultuur,
75% van bestedingen van buiten het centrum).
berekeningen op basis van de KSO-gegevens uit
etc. voldoende mensen trekken om dit diverse
2018 zijn derhalve nog steeds van toepassing.
aanbod aan dagelijkse winkels rendabel te
•
Het berekenen en interpreteren van de resultaten
houden? Ook inwonerontwikkelingen direct rond
voor de dagelijkse sector in het centrum is lastig, omdat de koopstromen diffuus zijn (zowel omzet
De uitkomst op basis van de KSO-gegevens uit
het centrum (o.a. Overstad, stationsgebied) zijn
uit wijk, overige stad en regio als van toeristen).
2018 is dat het huidige aanbod in balans is met
hierbij belangrijk.
Daar komt bij dat in het KSO 2021 een duidelijke
de bestedingen (gemiddeld functioneren).
daling van de dagelijkse binding vanuit de ge-
Doordat het draagvlak in de binnenstad niet
In de volgende paragrafen wordt per stadsdeel
meente aan het centrum is gemeten (van 16%
substantieel groeit, drukt de online ontwikkeling
nader ingegaan op de kansen en knelpunten
naar 10%). Het is aannemelijk dat deze daling is
het toekomstige potentiële aanbod. Daarnaast
voor de toekomstige dagelijkse winkelstructuur.
Dagelijks aanbod in m2 wvo in deelgebieden stedelijk gebied Alkmaar Noord Zuid Centrum West Oost 0
3.000
6.000
Supermarkten Schatting omvang supermarkt Ringers
22 van 45
9.000 Overige levensmiddelen
12.000
15.000
Persoonlijke verzorging Bron: Locatus 2021; bewerking DTNP
Aanvullend dagelijks aanbod in het centrum
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
3.4
Noord
toe aan de diversiteit van de boodschappenvoorzieningen. Voor de spreiding van bood-
Boodschappenlocaties:
schappenvoorzieningen draagt de supermarkt
•
De Mare
in Koedijk wel duidelijk meer bij dan
•
Daalmeer
Winkelwaard.
•
Muiderwaard
•
Jumbo Winkelwaard
•
Lidl Saskerstraat (Koedijk)
3.5
Zuid
Boodschappenlocaties: Viaanse Molen: Kanaaldijk
•
Wendelaarstraat
Een kleine strook van het kanaalzonegebied
•
Geert Groteplein
Viaanse Molen ligt aan de oostkant van het
•
Willem de Zwijger
Daalmeer
kanaal. Het (beperkte) woningprogramma aan die kant is bij deelgebied ‘noord’ meegeteld.
Kanaalzonegebied Overdie Overdie ligt aan de oostzijde van deelgebied
Duiding marktruimteberekening
zuid. Overdie wordt een gemengd woon/werk-
In noord moet het winkelaanbod grotendeels op
gebied (circa 30%/70%), met het woonprogram-
het huidige draagvlak voortbouwen. Dat gaat nu
ma vooral aan de oevers van het kanaal. De
nog aardig, maar is met het oog op de groei van
verwachting is dat de oplevering van de woning-
online aankopen in de toekomst minder vanzelf-
bouw hier na 2025 zal plaatsvinden. DTNP
sprekend.
houdt rekening met circa 2.600 inwoners rond
Geert Groteplein
2031 en 5.200 inwoners in de eindsituatie (rond
Beoordeling dagelijkse structuur noord
2040). Een belangrijk punt van uitwerking in de
De Mare is het stadsdeelverzorgende winkelge-
planfase is de verbindingsbrug naar het ten
bied van noord. Dit winkelgebied leunt voor een
noorden gelegen Oudorp. In de huidige plannen
groot deel op de boodschappenfunctie. Samen
is nog niet zeker of dit alleen een langzaamver-
met Daalmeer en Muiderwaard is er voor
keersbrug wordt of ook een autobrug.
iedereen een uitgebreid dagelijks winkelaanbod met moderne supermarkt in de nabijheid. De
De dichtstbijzijnde boodschappengebieden voor
kleine solitaire supermarkten voegen minder
toekomstige inwoners van Overdie in de huidige
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Verbinding van Oudorp naar Overdie?
23 van 45
structuur (geen brug) zijn het centrum en het
3.6
West
Geert Groteplein (beide op circa 5 minuten met de fiets of de auto).
Boodschappenlocaties: •
De Hoef
Overdie blijft ook een werkgebied. Indien
•
Aldi Vincent van Goghlaan
boodschappenwinkels worden toegestaan
•
Vomar Bellinistraat
kunnen deze ook profiteren van bestedingen door werkenden: een lunch- of gerichte bood-
Kanaalzonegebied Viaanse Molen
schap in de pauze (tertiaire kooplocatie voor
De Viaanse Molen is het grootste nieuwe
consumenten).
woongebied dat wordt ontwikkeld. Op basis van
Viaanse Molen nu deels kantorengebied
de aannames van DTNP telt de wijk rond 2031
Duiding marktruimteberekening
circa 6.300 inwoners en in de eindsituatie tegen
Het overaanbod van dagelijks aanbod in deel-
de 10.700 inwoners.
gebied zuid is, gelet op het ruime aanbod (o.a. Albert Heijn XL) in relatie tot het inwonertal, niet
Door de ligging langs het kanaal en ten noorden
verrassend. De groei van het inwonertal door
van de brede N245 (geen goede verbinding
de ontwikkeling van Overdie kan helpen de
naar buurt Bergermeer) is er sprake van een
marktsituatie te verbeteren, bijvoorbeeld wan-
redelijk ‘op zichzelf’ gelegen nieuwe wijk. De
neer deze inwoners zich ook voor een groot
reeds bestaande langzaamverkeersbruggen
deel op het Geert Groteplein zullen richten. Dit
Koedijkervlotbrug en Vlielandbrug blijven op
hangt ook af van de keuzes over de verbinding
basis van de huidige plannen de enige verbin-
met Oudorp.
dingen over het kanaal en dus naar o.a. winkel-
PEN-dorp Viaanse Molen
gebied De Mare. Met de auto is winkelcentrum
Beoordeling dagelijkse structuur zuid
Muiderwaard in de huidige structuur het meest
Naast het ruime boodschappenaanbod in zuid
nabijgelegen boodschappengebied (circa 5
liggen ook de binnenstad en winkelcentrum De
minuten vanaf PEN-dorp), met de fiets is het
Hoef voor veel inwoners dichtbij. Ook als er in
circa 3 minuten naar de Vomar aan de Bellini-
de toekomst enig aanbod wegvalt, zullen de
straat en bijvoorbeeld 7 minuten naar De Mare.
inwoners van zuid nooit om dagelijks winkelaan-
De Helderseweg verbindt Viaanse Molen met
bod verlegen komen te zitten.
het Centrum en Overstad.
24 van 45
Vomar Bellinistraat
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Duiding marktruimteberekening
3.7
Oost
In de huidige structuur is sprake van overaanbod. Door de grote bevolkingsgroei op Viaanse Molen
Boodschappenlocaties:
neemt het potentiële aanbod flink toe. Op 6.300
•
Oudorperplein
inwoners kan ook in 2031 een supermarkt/buurt-
•
Oudorp-Centrum
winkelcentrum prima functioneren. In het bestaan-
•
Overstad met Aldi en Albert Heijn
de deel van west (ten zuiden N245) blijft het aanbod naar verwachting ondergemiddeld functio-
Kanaalzonegebieden Overstad en Oudorp
neren.
Overstad is het kanaalzonegebied dat het snelst wordt ontwikkeld. Hier verwacht DTNP rond 2026
Beoordeling dagelijkse structuur
reeds ruim 2.500 nieuwe inwoners, bovenop de
De Hoef is een uitgebreid en modern wijkcentrum
circa 450 die er nu wonen. Hiermee wordt
met twee supermarkten. In de directe nabijheid ligt
Overstad een echt woon/werkgebied. In de eindsi-
een solitaire supermarkt. Deze winkel heeft
tuatie zal Overstad rond de 5.000 inwoners tellen.
beperkte meerwaarde voor de dagelijkse structuur.
Ook op de 5.000 inwoners in de eindsituatie
De solitaire supermarkt in het gebied ten noorden
kunnen de twee supermarkten die Overstad
van de Bergerweg (tegen de 4.000 inwoners) ligt
binnenkort heeft niet functioneren. Deze moeten
op circa 7 minuten fietsen van De Hoef en levert
het ook van bezoekers van buiten Overstad blijven
daarmee een bijdrage aan de spreiding van
hebben.
Bedrijvengebied Oudorp
Zone aan het kanaal reeds braakliggend
boodschappenvoorzieningen in deelgebied west. Kanaalzonegebied Oudorp komt wat trager op gang dan Overstad (o.a. vanwege milieucategorieën). Rond 2031 zijn er circa 2.500 extra inwoners. Op de lange termijn komen er in Oudorp een zelfde aantal extra inwoners als in Overstad. Er wonen nu echter al circa 1.800 inwoners in de buurt “Schermereiland en Omval” aan de noordkant van het gebied tegenover de binnenstad. In totaal wordt de buurt ten zuiden van de Nieuwe Schermerweg dus rond de 7.000 inwoners groot. 2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Overstad is reeds een woningbouwgebied
25 van 45
De verbindingsbrug naar het ten zuiden gele-
Beoordeling dagelijkse structuur oost
Overstad is echter in de praktijk niet allesbepa-
gen kanzaalzonegebied Overdie heeft invloed
Oost is geen samenhangend gebied. Met name
lend voor de mogelijkheden in overig Oost. In
op de kansen voor dagelijkse winkels in beide
Overstad functioneert naar verwachting straks
combinatie met de inwoners van kanaalzone
gebieden. In de huidige plannen is nog niet
als eigen ‘bubbel’ en is wat retailaanbod betreft
Overdie zou voor kanaalzone Oudorp een
zeker of dit alleen een langzaamverkeersbrug
onderdeel van het stadscentrum. Met de
afweging gemaakt kunnen worden die leidt tot
wordt of ook een autobrug.
huidige ontwikkeling van Ringers (o.a. herintro-
een andere winkelstructuur, zie hoofdstuk 4.
ductie tweede supermarkt Overstad) en het Overstad en Oudorp blijven ook werkgebieden.
aanbod in de binnenstad aan de overkant
Indien boodschappenwinkels worden toege-
worden toekomstige inwoners op Overstad ruim
staan kunnen deze ook profiteren van bestedin-
bediend.
gen door werkenden: een lunch- of gerichte
3.8
Centrum
De marktruimteberekening voor het centrum
boodschap in de pauze (tertiaire kooplocatie
De rest van Oost heeft meer samenhang.
laat zien dat vraag en aanbod in de huidige
voor consumenten).
Boodschappencentrum Oudorperplein is recent
situatie in balans zijn. Het dagelijks aanbod
vernieuwd (circa 2016) en biedt een modern en
functioneerde hier in 2018 zowel op
Duiding marktruimteberekening
passend aanbod voor de dagelijkse aankoop en
Alkmaarders als op regionaal/toeristisch
In de huidige situatie is sprake van overaanbod
daarnaast voorzieningen zoals de bibliotheek.
bezoek; maar circa een kwart van de bestedin-
(3.250 m² wvo potentieel, 5.400 m² wvo aanwe-
In Oudorp-Centrum is aan de Nyenburgh een
gen komt van inwoners van de binnenstad zelf.
zig). Dit komt met name door het supermarkt-
winkelstrip (circa 90 meter) met een kleine
In 2021 wijst het koopstromenonderzoek op een
aanbod in Overstad, waar al wel twee super-
Spar-supermarkt van krap 500 m wvo. De
afname van de toevloeiing (van 16% naar 8%)
markten gevestigd zijn, maar de groei in
toekomstbestendigheid van zo’n kleine super-
en ook van de binding (van 16% naar 10%). De
inwonertal nog moet gaan plaatsvinden. Het
markt hangt normaliter erg af van de lokale
positie van het dagelijkse aanbod in het cen-
aanbod in het Oudorperplein en Oudorp-
ondernemer (gunfactor, dienstverlening, etc.).
trum is daarmee (tijdelijk) iets verzwakt.
Centrum is samen circa 2.800 m2 wvo, wat
De aanwezigheid van veel oudere bewoners in
goed aansluit bij de circa 12.000 inwoners
de omgeving (32% 65+) creëert in dit geval een
De toekomstige woonontwikkeling rond de
tussen het Kanaal en de Nollenweg, rekening
logisch draagvlak voor een lokale voorziening
binnenstad biedt voorts een goed perspectief.
houdend met de nabijheid van de binnenstad.
op ‘rollatorafstand’.
Onder andere Overstad en de extra woning-
2
bouwplannen rond het NS-station dragen bij
26 van 45
De extra inwoners in Oudorp en Overstad
aan de potenties voor het dagelijkse aanbod in
creëren cijfermatig geen marktruimte voor meer
de binnenstad. De toekomstbestendigheid van
winkelaanbod. Het relatief grote aanbod in
dit aanbod hangt echter in grote mate af van de
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
(bovenlokale) aantrekkingskracht van het
•
De solitaire supermarkten zijn relatief klein.
centrum als geheel, waar ook het dagelijkse
Ze hebben geen toegevoegde waarde voor
aanbod van kan (en moet) profiteren. Het
andere voorzieningen. Sommige van deze
vertrek van publiekstrekkers als de Primark kan
supermarkten leveren een bijdrage aan de
bijvoorbeeld ook weerslag hebben op het
spreiding van boodschappenaanbod over
toekomstige dagelijkse winkelaanbod.
Alkmaar-stad. Voor andere solitaire supermarkten geldt dit niet, omdat er een comple-
3.9
ter alternatief in de directe nabijheid aanwe-
Conclusie analyse
zig is. •
•
•
Ondanks de substantiële bevolkingsgroei
De wijkwinkelstructuur in de stad Alkmaar is
ontstaat, als gevolg van een verwachte
redelijk evenwichtig qua spreiding. Inwoners
toename in online aankopen, kwantitatief
van elk deel van de stad kunnen in hun
geen aanleiding het dagelijkse winkelaan-
directe leefomgeving beschikken over
bod uit te breiden. Door de verschuivingen
volwaardige boodschappenvoorzieningen.
van het inwonertal per (toekomstige) wijk is
Het aanbod staat in verhouding tot het
heroverweging van de toekomstige dage-
draagvlak: balans meters en inwoners. Met
lijkse winkelstructuur desondanks mogelijk
name in het zuidelijk deel van de stad is er
gewenst.
enige overmaat in meters, maar nergens is sprake van een grote disbalans of als die er wel is, wordt die in de toekomst deels gecompenseerd door bevolkingsgroei (Overstad). •
De centrumgebieden liggen er netjes bij en sluiten qua opzet goed aan op het functionele en frequente bezoek door inwoners, meestal uit de wijk zelf. De supermarkten in de centra (cruciale publiekstrekkers) zijn van hedendaagse omvang.
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
27 van 45
4 Advies ontwikkeling dagelijkse winkelstructuur
4.1
Gewenste structuur
effect op de fysieke winkelbestedingen in de
Ambities voor boodschappenstructuur
dagelijkse sector. De mate waarin dit
Boodschappen doen consumenten nu en in de
Conclusies analyse • Weinig veranderd: Het dagelijks winkelaan-
gebeurt, is nog erg onzeker. Van alle typen
toekomst dus overwegend nog zo dichtbij
fysieke winkelaankopen is ‘dagelijkse
mogelijk, wanneer ze daar kunnen slagen voor
bod in het stedelijk gebied van Alkmaar is
aankopen doen’ ook in de toekomst nog het
hun koopdoel (compleet en modern aanbod) en
grosso modo weinig veranderd in de jaren
meest stabiele bezoekmotief. Maar ook hier
er goed kunnen komen (bezoekgemak). Soms
voor de coronacrisis (2016-2020). Ook
heeft de zichtbare verschuiving naar online
maakt de consument de keuze voor een groter
ruimtelijk gezien is de dagelijkse winkel-
effect.
of ander winkelgebied voorbij het spoor, kanaal
Kwantitatief geen aanleiding uitbreiding:
of de provinciale weg.
structuur al enige tijd redelijk stabiel. •
Overaanbod: Uit de berekeningen in hoofd-
Op basis van de cijfermatige analyse (met
stuk 3 komt de indicatie dat de dagelijkse
onzekerheidsmarges) is de bevolkingsgroei
Het behouden van een structuur met een
winkelsector in het stedelijk gebied van
niet dusdanig dat dit aanleiding geeft om het
evenwichtige spreiding over de stad van vol-
Alkmaar momenteel ondergemiddeld
totale dagelijkse winkelaanbod in het
doende complete boodschappencentra in de
functioneert*. Er is kwantitatief gezien dus
stedelijk gebied van Alkmaar te vergroten.
wijken is daarmee voor de komende jaren de
Ruimtelijke verschillen: De situatie is, wat
ambitie. Supermarkten zijn voor die winkelstruc-
sector.
betreft het huidige functioneren, de verzor-
tuur bepalend. Een dagelijkse winkellocatie in
Groeiende bevolking: De snelle en aanzien-
gingsfunctie en de verwachte bevolkings-
een woonwijk, zonder supermarkt als basis-
lijke groei van het inwonertal zal het econo-
ontwikkeling, niet in elk deel van Alkmaar
onderdeel, is zeer kwetsbaar (te weinig aan-
misch functioneren van de dagelijkse
hetzelfde. Inwoners doen de boodschappen
loop).
winkelsector op korte termijn verbeteren
hoofdzakelijk lokaal, maar doen ook aanko-
(richting ‘gemiddeld’ functioneren).
pen buiten de directe woonomgeving. Dit is
De gewenste structuur, zoals vastgesteld in
Online boodschappen: De door corona
bijvoorbeeld terug te zien in de oriëntatie op
2004, voldoet hierbij nog steeds in belangrijke
versnelde groei van online boodschappen-
het bijzondere aanbod in de binnenstad en
mate. De als gewenste en te versterken winkel-
bestedingen creëert onzekerheid op de
in de buurten direct om de binnenstad heen.
gebieden in de winkelstructuur functioneren
lange termijn. Naar verwachting resulteert
Deelgebied Noord, met stadsdeelcentrum
goed en voldoen aan de behoefte van de
die groei namelijk in een wezenlijk negatief
De Mare, is meer zelfverzorgend.
huidige consument. Er is nauwelijks leegstand
sprake van overaanbod in de dagelijkse •
•
*
•
•
De indicatieve berekening (zie hoofdstuk 3) van de huidige ‘vloerproductiviteit’ (euro per m2 winkelvloeroppervlak per jaar) geeft aan dat dit in Alkmaar circa 9% onder het landelijk gemiddelde ligt. Dat is laag voor een stedelijk gebied.
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
in de boodschappencentra en het aanbod is modern.
29 van 45
Essentiële onderdelen bestaande structuur
Advies toekomstige dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar
Het is gewenst de huidige structuur van bovenwijkse en grote wijkverzorgende boodschappencentra in stand te houden. Het huidige dagelijkse winkelprogramma is hierbij uitgangspunt voor de toekomst. Deze gebieden zijn: •
Binnenstad + Overstad; wijkverzorgend boodschappenaanbod én stadsverzorgend versspeciaalaanbod;
•
De Mare; zeer ruim en compleet wijk- én stadsdeelverzorgend boodschappenaanbod;
•
De Hoef, Geert Groteplein en Wendelaarstraat: complete wijkverzorgende boodschappencentra voor dagelijkse en wekelijkse boodschapen.
Dit zijn de enige gebieden waar meer dan één volwaardige supermarkt passend is. De zeer grote supermarkt in de Wendelaarstraat telt in dit geval voor twee. Daarnaast is in wijken met een voldoende groot inwonertal (draagvlak) én die op afstand gelegen zijn van bovenstaande centra (eigen verzorgingsgebied) de aanwezigheid van een boodschappencentrum, met één supermarkt als basis, gewenst. Dit betreft de bestaande centra: •
Daalmeer, Muiderwaard en Oudorperplein: wijkverzorgende boodschappencentra voor de dagelijkse aankopen.
30 van 45
2215.0121 Advies dagelijkse winkelstructuur stedelijk gebied Alkmaar CONCEPT - 04 april 2022
Buiten bovenstaande buurt- en wijkcentra liggen