Bijlage 2. Onderbouwing Stedenbouw en uitgangspunten gebiedsontwikkeling
Tekst van het document
Onderbouwing stedenbouw en uitgangspunten gebiedsontwikkeling Picassolaan 1 oktober 2025
Colofon Ontwerp Opdrachtgever Datum
FARO in samenwerking met gemeente Alkmaar gemeente Alkmaar 01-10-2025 2
Inhoud 01 | Introductie P.05 02 | Gebiedsanalyse P.09 03 | Stedenbouwkundig Plan P.21 04 | Openbare Ruimte P.35 05 | Programma P.51 06 | Spelregels, Leidende Principes en Beeldkwaliteit P.55 07 | Bijlagen P.69
3
4
01 | Introductie
01 | Introductie Het streven is op deze plek een fraaie en duurzame woonbuurt te maken, met ruimte voor wonen, voorzieningen en openbare ruimte. De onderbouwing stedenbouw en uitgangspunten gebiedsontwikkeling Picassolaan geeft richting aan de beoogde ontwikkeling.
Voor u ligt de onderbouwing stedenbouw en uitgangspunten gebiedsontwikkeling voor het perceel aan de Picassolaan 17167 in Alkmaar. Het terrein is aangekocht door de gemeente Alkmaar. De bestaande woongebouwen zijn aan het eind van hun technische levensduur. Maar ook is het een geschikte plek om te verdichten, waardoor tegemoet gekomen wordt aan de grote vraag naar woningen. Het streven is op deze plek een fraaie en duurzame woonbuurt te maken, met ruimte voor wonen, voorzieningen en openbare ruimte. De groene setting in een rustige woonbuurt, biedt daarvoor veel aanknopingspunten. Door compact te bouwen, met relatief kleine woningen, kunnen meer mensen aan een woning betaalbare geholpen worden. De onderbouwing stedenbouw en uitgangspunten gebiedsontwikkeling Picassolaan geeft richting aan de beoogde ontwikkeling. Ontwikkelende partijen zullen worden uitgenodigd om binnen deze kaders gebouwen te realiseren en de openbare ruimte aan te leggen. Om de mogelijkheden te onderzoeken en de kansen inzichtelijk te maken is een voorbeeldontwerp gemaakt. De afbeeldingen in dit document tonen dit voorbeeldontwerp. Ze geven een indruk van hoe de bebouwing er ongeveer uit zou kunnen komen te zien. Met behulp van het voorbeeldontwerp is het stedenbouwkundig plan ontwikkeld en vastgelegd.
Het voorbeeldontwerp is tevens gebruikt om te kunnen rekenen aan technische zaken zoals het programma, het parkeren, het geluid en de bezonning. Op basis van het vastgestelde beleid en het voorbeeldontwerp zijn bovendien de randvoorwaarden voor ontwikkeling geformuleerd. De kwantitatieve randvoorwaarden zijn weergegeven in de spelregelkaart. De kwalitatieve randvoorden zijn vertaald in leidende principes en uitgangspunten ten aanzien van de beeldkwaliteit.
6
De buitenruimte die de toekomstige gebouwen omgeeft wordt in de toekomst openbaar. De gebouwontwikkelaars krijgen de opdracht om deze openbare ruimte mee aan te leggen en terug te leveren aan de gemeente. Om de beoogde kwaliteit vast te leggen is een inrichtingsplan voor de openbare ruimte opgesteld. Bij het opstellen van het plan is de buurt betrokken middels een enquête en buurtbijeenkomsten. De bewoners uit de omgeving zijn overwegend positief over het initiatief om het gebied aan te pakken, ook omdat dit een bijdrage levert aan de breed gevoelde behoefte aan woningen. Op verzoek van de aanwonenden is de keuze gemaakt om de bebouwing aan de noordzijde, langs de Picassolaan, laag te houden, in aansluiting op de bebouwing in de omgeving. Naar het zuiden, richting de N9 neemt de bouwhoogte vervolgens toe. Daarnaast is aandacht gevraagd voor voldoende parkeergelegenheid voor zittende en nieuwe bewoners.
Leeswijzer
Dit document is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk twee wordt kort geschetst waar de locatie zich bevindt en hoe de omgeving is opgebouwd. In hoofdstuk drie is uiteengezet hoe het stedenbouwkundig plan is opgebouwd. Met behulp van beelden wordt geschetst wat de beoogde ruimteljike uitstraling is. Hoofdstuk vier beschrijft de inrichting van de openbare ruimte en geeft aan op welke wijze dit aansluit bij de uitgangspunten ten aanzien van klimaatadaptatie. Het programma wordt toegelicht in hoofdstuk vijf. Hoofdstuk zes beschrijft de regels die in acht genomen moeten worden bij de ontwikkeling van de bouwvelden, zowel kwantitatief als kwalitatief. In hoofdstuk 7 zijn de bijlages verzamelt, behorende bij het plan.
Locatie
7
02 | Gebiedsanalyse
4
15
86-10
5
21
30
20 22
11
3
18 16
1 32 13
art
18
110-18
8
16
34
106-1
24
Isra? Israë ?lslaa lslaa nn
4
17
12
02 | Gebiedsanalyse
12
15
9
Hoev
erva
14
10
61
36
6
18
17
8
19
63
10
38
8
19
4
21
65
40
7
126-1 40
2
nstra at
10
20
Thole
19
Tooro plaan
16
19
6
21
12
21
42
17
44 23
67
15
25
69
17
14
46
14
13
48
8
11
142-1 56
5
27
71
29
50
9
31
2-6
52
7
5 33
108 12
15
3 6
Anth
54
106 onie
35
van
1
1-8
56
158-1 76
laan
Dyck
104
37
an nsla Rube
16
3
102
58
100
4
9-16
39
18
98
96
13 60
Het plangebied heeft een oppervlakte van 3,4 hectare. Het wordt begrensd door de Picassolaan in het noorden, de N9 in het zuiden, de spoorlijn Alkmaar Heiloo in het oosten en het woningbouwproject ‘het Palet’ in het westen.
180
41
20
94
92 62
17-24
Willem hof
43
22
Maris
64
90
1
an
erla
Geld
24
de
45
t
66
Aer
11
47
26
73-91
68
73-82
57-71 70
3
9
63-72
72
88
41-55
86
84 74
55-62
in
194
Mart
82
er Luth
weg King
7
80
25-39
Vince
nt
5
van
46-54
78
Gogh
laan
9-23A
1-7
Velas
quezh
of
196-1
98
****∅***m
1
Mesd
aglaa
n
****∅***m
2
126-142
58-76
3
****∅***m
20
****∅***m
38-56
4
84-100 104-124
5
Bart
van
der
Lecks
traat 22-36
7
41
6
42
64-82
8
40
44-62
39
1
4-20
Pica
sso
3
38
200
Spoo
rsloo
t
24-42
2
laan
van
der
Lecks traat
4
37
9
Bart
10
4-22
36
aart
7
12
41
6
35
11
42
5
verv Hoe
21-35
tin
2-22
Mar
10
36
31
9
16
37
32
15
Velas quezh
38
of
33
14
39
8
34
13
40
3-19
er
30
Luth
34 32
20
15
19
33
18
14
Murill
ohof
27
17
13
28
Mond
12
riaan
straa
t
29
11
35
weg
King 37-51
16
53-67
Aert de
Gelderlaan
31
****∅***m
1-106
****∅***m
30
****∅***m
hof
****∅***m
29
El
Greco
****∅***m
36
28
****∅***m
24
27
23
145-167
26
25
14
37
39
****∅***m
38
101-123
125-143
Mar
tin
Luth
er
57-79
King
weg
Mar
tin
Luth
er
King
weg
Picas
solaa
n
2
81-99
17-35
4
Spoor
sloot
37-55
3
376
2
11T
1
Const
antijn
laan
378
1A
380
Mart
in
Luth
er
386
Kingw eg
384
Mart
in
Luth
er
King
weg
West
erwe
g
West
erwe g
382
193
191
2
West erwe
g
189
187
Plangebied Clau
slaa
Regu
liers
laan
n
5
3
21a
10
2.1. Historie De locatie is onderdeel van de uitbreidingswijk De Hoef, die ontstaan is in de jaren ‘60 en die tot aan de jaren ’80 is uitgebreid richting het zuiden. De locatie vormt de zuidrand van het oostelijk deel van de Hoef. Dit oostelijke deel wordt begrensd door de spoorlijn Alkmaar-Uitgeest aan de oostzijde en door de Hoevervaart aan de westzijde. Dat zijn tevens de enige oude structuurlijnen. Zoals vaker in wijken uit deze periode zijn voor het overige van de oorspronkelijke ondergrond en verkaveling weinig sporen terug te vinden. Aan de zuidzijde wordt de hoef begrensd door de N9, die eveneens in de jaren ’70 is ontstaan.
De Hoef
1883
11
1950
1961
1971
1983
2011
2023
12
In de jaren ’70 is ook de huidige bebouwing op de locatie ontstaan. De U-vormige appartementengebouwen zijn oorspronkelijk gebouwd om gastarbeiders te huisvesten. Daarna, en tot voor kort, was de locatie in gebruik als asielzoekerscentrum. Recent is ten westen van de locatie een complex met appartementengebouwen opgeleverd, genaamd ‘het Palet’.
Het Palet
Bouwtijd gebouwen, bron: Waag
13
2.2.
Structuur
Infrastructuur De wegenstructuur in de buurt ontleent zijn logica aan de verkavelingsprincipes. De structuurlijnen die het gebied omgeven, zijnde de spoorlijn, de N9 en de Hoevervaart, maken het tot een afgebakend deel van de stad met een beperkt aantal verbindingen. De Picassolaan is de zuidelijkst gelegen straat en verbindt de buurt met de omgeving. De locatie is een strook land tussen de Picassolaan en de N9. Fietsers maken gebruik van dezelfde wegen en routes als auto’s. Voor voetgangers is binnen het weefsel een fijnmaziger netwerk van paden voorhanden. Aan de westzijde van het gebied bevindt zich een aantal verbindingen voor langzaamverkeer. Aan de zuidzijde wordt een reservering opgenomen voor een fietsverbinding over de N9 richting het buitengebied.
Analyse massa en ruimte
Analyse wegenstructuur
14
Aansluiting op de omgeving De Picassolaan is een brede geasfalteerde weg met hier en daar informeel langsparkeren. Op onregelmatige afstand bevindt zich langs de weg bomen en beplanting. De weg wordt aan de noordzijde geflankeerd door de achtertuinen van grondgebonden woningen met een hoogte van twee lagen plus kap, afgewisseld met plantsoentjes en een parkeerplaats. Aan de oostzijde bevindt zich een drielaags appartementencomplex. Aan de oostzijde sluit de Picassolaan aan op de Mondriaanstraat. Tussen het spoor en de Mondriaanstraat bevinden zich een aantal opstelplekken voor woonwagens. Om een goede aansluiting te maken op de omgeving zal de bouwhoogte aan de zijde van de Picassolaan laag zijn, terwijl de bebouwing richting de zuidzijde van de locatie op mag lopen.
Analyse groen en water
‘het Palet’
Groen Het oostelijk deel van de Hoef wordt omgeven door groen, langs de structuurlijnen. Langs de N9 wordt de groenstructuur gevormd door de wegbeplanting en door het groen op de zuid- en westzijde van de locatie. Voor een groot deel bestaat dit groen uit zaailingen van inheemse soorten, die als het ware aan zijn komen waaien. De bomen staan dicht op elkaar. Sommige bomen hebben achterstallig onderhoud en er is sprake van takbreuk. Op het terrein bevinden zich diverse, solitaire bomen met een meer parkachtig karakter. Het uitgangspunt is om de groene rand, die onderdeel is van de hoofdgroenstructuur, in takt te laten en waar nodig te vernieuwen. De bomen op het terrein zullen waar mogelijk worden ingepast, maar zijn niet leidend voor de opzet van de nieuwe verkaveling. Voor de ontwikkeling geldt tevens als uitgangspunt dat deze in de toekomst voor tenminste 20% uit groen bestaat, om voldoende ruimte bieden aan klimaatopgaves, groen en ecologie.
Pic
as
so
laa
n
sp
oo
rlijn
Alk ma
ar
- H eil
oo
N9
Groenstructuur
Locatie beelden
15
Vogelvlucht huidige situatie vanuit het noordoosten
16
Vogelvlucht huidige situatie vanuit het zuidoosten
17
Geluid Als gevolg van de ligging nabij het spoor en nabij de N9 is de locatie behoorlijk geluidsbelast. Wonen is op deze plek alleen mogelijk wanneer specifieke maatregelen genomen worden om de geluidsbelasting voor binnen- en buitenruimtes aanvaardbaar te maken.
Bestemmingen Momenteel is van toepassing het bestemmingsplan Alkmaar Zuid-West”, als onderdeel van het tijdelijk Omgevingsplan gemeente Alkmaar. De bestemming is wonen, met een maximale bouwhoogte van 10 meter. Voor de herontwikkeling zijn de bepalingen uit de omgevingsvisie niet leidend: waar nodig zullen de juridisch-planologische kaders worden aangepast aan de gewenste nieuwe stedenbouwkundige invulling.
geluidsbronnen
bestemmingsplankaart
18
Ondergrondse infra De kabels en leidingen bevinden zich overwegend onder de Picassolaan. Op het terrein bevinden zich huisaansluitingen. Een uitzondering hierop vormt een asbest-cement drinkwaterleiding, die in de noordelijke berm van de N9 loopt, dan een knik maakt en de zuidoostzijde van de locatie aandoet. Eveneens op aan de zuidoostzijde bevindt zich een transformatorhuisje, gevoed door een middenspanning leiding.
kabels en leidingen huidige situatie
19
03 | Stedenbouwkundig Plan
03 | Stedenbouwkundig Plan 3.1
Visie
Voor de ontwikkeling van deze plek is gezocht naar een manier om een fraaie en toekomstbestendige buurt te maken. Het stedenbouwkundig plan bestaat uit woongebouwen, gegroepeerd rondom drie hoven, gelegen in een parklandschap. Daarmee wordt aansluiting gezocht bij de groene kwaliteit van de plek. De boomwallen langs de oost-, zuid- en westzijde van de locatie zijn een belangrijk onderdeel van de groenstructuur van de wijk en vormen het decor voor de nieuwe woningen. Ook in het gebied zijn bestaande bomen met een goede levensverwachting zoveel mogelijk opgenomen in het plan. Het terrein dat nu afgesloten is zal in de nieuwe situatie tussen en rondom de hoven openbaar toegankelijk. Op die manier kunnen andere buurtbewoners ook genieten van dit nieuwe landschap. Voorbeeldontwerp
Voorbeeldontwerp Ten behoeve van de onderbouwing stedenbouw en uitgangspunten gebiedsontwikkeling Picassolaan is een voorbeeldontwerp gemaakt. De afbeeldingen in dit document tonen dit voorbeeldontwerp. Ze geven een indruk van hoe de bebouwing er ongeveer uit zou kunnen zien. De precieze verschijningsvorm is afhankelijke van de architectonische uitwerking die op een later moment zal worden gemaakt.
planconcept
22
vogelvlucht beeld vanuit het zuidoosten
23
3.2
Plan
Bouwblokken De drie bouwblokken hebben een verschillende maat. Het middelst blok is het grootst en bestaat uit twee haakvormige getrapte appartementengebouwen die gespiegeld zijn ten opzichte van elkaar. Aan de zijde van de Picassolaan wordt de hof geflankeerd door een lage gebouwen, tegenover de bestaande woningen. De buitenste hoven bestaan elk uit een haakvormig, getrapt gebouw en twee lagere, korte rijen die eveneens gespiegeld zijn ten opzichte van elkaar. Daardoor ontstaat een sterke en herkenbare compositie van getrapte
ooghoogte beeld vanaf de Picassolaan
24
plankaart
25
vogelvlucht beeld vanuit het noordoosten
26
gevels langs de N9. Binnenhoven De gebouwen zijn gesitueerd rondom drie binnenhoven. De hoven zorgen voor een geluidluwe binnenzijde en bieden daarnaast onderdak aan een groot deel van het bewonersparkeren. De parkeerplaatsen zijn deels onder de woningen gesitueerd. In het hart zijn de hoven voorzien van een robuuste groene kern, waar ruimte is voor bomen in volle grond. Dat draagt bij aan het binnenklimaat en zorgt ervoor dat de woningen ook aan deze zijde uitkijken op groen. De groene kernen zijn zo ingericht dat ze ook geschikt zijn om te verblijven. De hoven worden voor de auto ontsloten vanaf de Picassolaan. De grote hof heeft twee toegangen voor auto’s, de kleine hoven hebben elk een toegang.
ooghoogte beeld vanaf de El Grecohof
27
Geluid De gebouwen die de hoven omgeven zijn oplopend in hoogte, van laag aan de zijde van de Picassolaan, naar hoog aan de zijde van de N9. De opbouw rondom hoven zorgt ervoor dat de woningen in de gebouwen – ondanks de hoge geluidsbelasting vanuit het spoor en de weg – een geluidsluwe zijde hebben, waaraan de slaapvertrekken kunnen liggen. Om alle woningen te kunnen voorzien van een goed bezonde buitenruimte zal aan de oost-, zuid- en westzijde gebruik gemaakt worden van balkons of loggia’s voorzien van glazen panelen. Het uitgangspunt is dat de bewoners zelf kunnen kiezen of ze deze panelen open zetten of gesloten laten wanneer ze buiten zitten.
Beeld geluidsbelasting ontwerpfase
referentiebeeld beglaasd balkon
28
Bezonning Bij het bepalen van het bouwvolume is rekening gehouden met de bezonning. De getrapte opbouw maakt dat alle woningen een redelijke bezonning hebben. In het linkerbeeld is de bezonning weergegeven op 21 mei. Deze datum ligt halverwege tussen de kortste en de langste dag van het jaar en is daarmee representatief. De kaart toont de totale hoeveelheid zonlicht per dag.
Het uitgangspunt is dat elke woning – in lijn met de TNO light norm - over een bezonde gevel beschikt die gedurende 8 maanden per jaar tenminste 2 uur per dag zon ontvangt. Het rechter beeld toont de bezonning op 19 februari. Deze datum markeert het begin van de periode van 8 maanden die maatgevens is voor de TNO light norm. De kaart toont de gebieden waar de totale hoeveelheid zonlicht per dag minder dan twee uur bedraagt. Een volledig overzicht van de bezonning is te vinden in bijlage vijf.
Gemiddelde bezonning, representatieve datum 21 mei
Minimale bezonning, representatieve datum 19 februari
29
Woningen op de begane grond De woningen die grenzen aan de begane grond zijn tenminste twee lagen hoog en hebben hun entree aan de buitenzijde van het blok. Dat zorgt voor een verzorgde uitstraling en ‘ogen op straat’, wat bijdraagt aan de sociale veiligheid. Doordat de woningen uit tenminste twee woonlagen bestaan hoeven zich op de begane grond geen slaapvertrekken te bevinden, wat bijdraagt aan de levendigheid.
Woningen op de verdiepingen De woningen op de hoger gelegen verdiepingen worden ontsloten vanaf galerijen aan de binnenzijde van de hoven. De vier haakvormige getrapte gebouwen hebben op het hoogste punt een centraal trappenhuis met lift en entree. De hoofdentrees bevinden zich op de hoeken, aan de buitenzijde van het blok. Daar is ook de een centrale fietsenstalling over twee lagen voorzien, eveneens bereikbaar vanaf de buitenzijde van het bouwblok. Via een secondaire entree kan het centraal trappenhuis ook vanuit de hof worden bereikt. De hoofdroute is buitenlangs. Ter plekke van de hoofdentrees springt het bouwvolume terug, waardoor een sculpturale hoek ontstaat.
ooghoogte beeld scheg vanaf de Picassolaan
30
ooghoogte beeld vanaf het zuiden
31
Routes en ontsluiting De toegang tot het plangebied is vanaf de Picassolaan. De hoofdentree van de appartementen bevinden zich onder het hoogste punt van de bouwblokken, aan de zuidzijde. Voetgangers bereiken deze entrees buitenom. Dat geldt ook voor de woningen op de begane grond, die allen aan de buitenzijde van de bouwblokken zijn gesitueerd. De woningen op de verdiepingen worden vervolgens ontsloten door middel van galerijen, aan de binnenzijdes van de blokken. De collectieve fietsenstallingen bevinden zich nabij de hoofdentrees en worden eveneens buitenom bereikt. Voor bezoekers zijn fietsparkeerplekken bij de hoofdentrees voorzien.
concept routes en ontsluiting
32
Parkeren Het parkeren voldoet aan de Parkeernormennota Alkmaar 2025-2027. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de mogelijkheid dat in de toekomst een parkeerregime in deze wijk wordt ingevoerd. Om hierop te anticiperen worden alle bewonersparkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Binnen de gemeente Alkmaar wordt dit principe aangeduid als POET: Parkeren Op Eigen Terrein. Het bewonersparkeren bevindt zich voor het grootste deel in de bouwblokken, zowel tussen als onder de gebouwen. Om hun woning te bereiken kunnen deze bewoners gebruik maken van secundaire toegangen en doorsteken naar de buitenzijde van het blok. De overige parkeerplaatsen voor bewoners bevinden zich in een parkeerkoffer aan de westzijde van het plangebied. De parkeerplaatsen voor de bezoekers bevinden zich langs de Picassolaan, die daartoe wordt verbreed. De woningen worden vanaf deze parkeervoorzieningen te voet bereikt.
concept parkeren
33
04 | Openbare Ruimte
04 | Openbare Ruimte 4.1
Landschapsvisie
Voor het gebied is een inrichtingsplan gemaakt. Het stedenbouwkundig plan voorziet in drie bouwblokken grenzend aan de Picassolaan en omringd door een parkachtig landschap. Daarmee wordt de kwaliteit van de bestaande groene hoofdstructuur die de locatie omlijst versterkt en uitgebouwd. Het landschap is autovrij ingericht en zal na aanleg een openbaar karakter krijgen.
Het deel van het parklandschap rondom de bouwblokken krijgt een stedelijker karakter, terwijl de flanken van het plan ruiger en natuurlijker worden ingericht. Het contrast tussen de gecultiveerde parkinrichting en de ruige stadsnatuur in de flanken maakt de buitenruimte afwisselend in de beleving en waardevol als biotoop voor diverse flora & fauna in het plangebied. De binnenhoven hebben een besloten karakter. De hoven zijn voor een deel onverhard en groen ingericht. Het groen dient hier voor klimaatadaptatie, akoustiek en de ruimtelijke kwaliteit.
referentie binnenhoven
referentie scheggen
36
Het inrichtingsplan is hiernaast weergegeven. Voor meer detail zie kaart 3.1, bijlage 3, hoofdstuk 8.
locatiebeeld groene zoom
n.
Drs 1
Drs n.
1
38
37
39
Drs n.
2
26
25
24
36
28
29
30
6
1-10
31
16
2
32
20
15
19
33
14
18
34
27
17
13
28
12
29
11
35
30
2-2 2
10
36
31
9
16
819-947 37
32
949-999
inrichtingsplan schaal 1:2000
37 27
23
Drs n.
15
38
33
14
39
8
34
13
40
7
12
41
6
35
11
42
5
36
10
4
37
9
3
38
200
2
39
1
8
40
7
41
6
42
64-82
44-62 22-36
24-42 4-20
4-22
3-19
21-35
37-51
53-67
703-813
2
6B
6A 4
3
2 376
1 378
1A
380
386
384
193 382
191
189 2
187
5
3
5
4.2
Bouwstenen
Paden De bouwblokken worden omgeven door een ruim gedimensioneerd voet- en fietspad van waaruit de woningen en entrees ontsloten worden. Het pad doet tevens dienst als calamiteitenroute voor nood & hulpdiensten en maakt de gebouwen bereikbaar voor onderhoud. De opstelplekken voor de brandweer worden in overleg nader vastgesteld. Het pad wordt aan de zuidkant begrensd een hoge parkband als zitrand in de overgang naar het groene, waterrijke zuidelijke deel van de parkzone. Aan de oostkant is een ruimte gereserveerd voor de (toekomstige) inpassing van een fietspad met fietsbrug over de N9.
referentie materiaal paden
ooghoogtebeeld pad en zitrand
38
vp 0.70+
0.68+ 0.19+ 0.23+ 0.53+
0.00+ 0.79-
wp 0.90-
0.40
2%
2%
parkband met opening voor hwa parkpad
2.80
20.50 (var.)
talud
parkvijver
5.00 bloemrijk talud (1:5 )
>2.00 (var.)
5.00
3.00
12.00
6.50
graspad
parkpad
voortuin
appartementen
rijbaan
profiel 1, pad en zitrand schaal 1:200
39
Hagen De woongebouwen worden aan de buitenzijde omgeven door voortuinen en entreegebieden, voorzien van een robuuste haagstructuur. Daarmee wordt voorzien in een goede overgang privé-openbaar. De haag komt in eigendom en onderhoud bij de VvE/gebouweigenaren.
Scheggen Tussen de woongebouwen bevinden zich twee schegvormige ruimtes. Hier is ruimte voor groen, schaduw spelen en ontmoeten. De groeneilanden in de scheggen liggen deels verhoogd om ze robuust te maken en olifantenpaadjes te voorkomen.
Groene zoom Aan de zuidzijde grenzen de woongebouwen aan de bestaande singel die op twee plekken wordt verbreed tot een parkvijver. De groene oever met flauw talud verbreed zich tot speelgazons en twee zitplekken met vlonders aan het water. De opgaande boombeplanting langs de N9 is belangrijk voor het inrichtingsplan, de bomen schermen visueel de N9 af en zorgen voor een groenbuffer richting het drukke autoverkeer.
referentie zitranden ooghoogte beeld scheg
40
va
mi
miva pp
ondergrondse afvalcontainers
blokhaag 1.80
blokhaag, H=100 cm poort
heesters
5.00
1.70
Drsn. 2
binnenhof: eigen terrein (vve)
2.50
overstek (galerij)
heesters
pp grasklinkers
klinkers met infiltratievoegen (geen molgoten)
bosplantsoen / struikvormers
onderhoudspad (halfverharding)
heesters
klinkers met molgoten en kolken
6.00
verhoogd groeneiland met bloesembomen, sierheesters en zitrand
2.50
5.00
pp
speelgazon tussen bestaande boom op maaiveld + nieuwe bomenaanplant
5.00
6.50
pp grasklinkers
1.25
5.00
2.5
miva pp
0
Drsn. 1
6.50
5.00
3.50
miva p
2.50
p 6.50
3.50
wadi
vp +0.70
parkvijv
er
41
lijn
detail inrichtingsplan schaal 1:500
-0.79
ate r
kruidenrijk grastalud (>1:5)
r
ew
fietspa
rkeren
bezoe
kers
grasp
3.00
+0.19
bomen p wateri leintje in sta nfi biele, halfve ltrerende rhardin g (A c hterho inpass eks Pa e dvast) vleerm n u (positie izentoren b benad ij ering parkvlond e nivea r in us
idi g
gazon
parkband/zitrand
hu
etoeve
graspad
+0.68 +0.23
2.00
4.60
fietsparkeren bezoekers
ad
gazo
n
binnen
hof:
Picassolaan Het profiel van de Picassolaan wordt breder gemaakt en voorzien van een middenberm met bomen. De Picassolaan vormt daarmee een stevige drager van de openbare ruimte, die bemiddeld tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing en openbare ruimte aan weerszijden. Ook biedt het bredere profiel ruimte voor het parkeren van bezoekers en een deel van de bewoners. In de middenberm wordt diagonaal geparkeerd. Aan de buitenzijde van de weg wordt langs geparkeerd op een verbrede stoep. De gescheiden rijbanen zijn elk eenrichtingverkeer. Om over te kunnen steken en om te kunnen keren wordt de middenberm op twee plekken onderbroken.
Parkeren Parkeren in openbaar gebied wordt ingebed in een groenstructuur van bomen en heestervakken. Waar mogelijk worden de parkeerplaatsen vergroend met grastenen. Parkeren in de Picassolaan vindt plaats op de verbrede stoep in de middenberm tussen de laanbomen. Mindervaliden parkeerplaatsen zijn geplaats bij de entreepunten in de hoven en in de Picassolaan dicht bij de woongebouwen. Het aantal parkeerplaatsen voldoet aan de opgestelde parkeerbalans voor dit plangebied. Voor bezoekers per fiets zijn er opstelplekken gesitueerd bij de gebouwentrees. Bewoners beschikken over een inpandige fietsenberging.
Door de rijbanen voldoende breed te maken is er ook voldoende ruimte voor fietsers. Om de veiligheid te verhogen gaat de snelheid van 50 km/uur naar 30 km per uur. De Picassolaan krijgt een verkeersplateau aan de oostzijde om de overgang in het wegprofiel naar 2 gescheiden rijbanen met eenrichtingsverkeer te begeleiden.
referentie parkeren Picassolaan
ooghoogte beeld Picassolaan
42
vp 0.70+ 2%
2%
2%
2%
23.70 10.50
1.80
3.26
2.10
2.20
4.00
7.10
4.00
2.20
2.10
8.18
grondgebonden appartementen
pad
haag
stoep
pp
rijbaan
gestoken pp (2x)
rijbaan
pp
stoep
voortuin
bestaande woning
profiel 2, Picassolaan, schaal 1:200
43
Afvalinzameling Er zijn 2 milieuparkjes met ondergrondse afvalcontainers gesitueerd in de stoepzone van de Picassolaan op korte loopafstand van de woongebouwen. Beide milieuparkjes worden omzoomd door een haag en zijn voorzien van een insteekhaven voor het legen van de containers.
Speelvoorziening Het inrichtingsplan bevat speelzones /speelgazons in de zuidelijke parkrand en in de 2 schegvormige parkzones is er ruimte voor inpassing van speelvoorzieningen voor de allerkleinsten op ruime afstand van oppervlaktewater.
Verlichting In het inrichtingsplan is nieuwe verlichting in openbaar gebied toegepast in de hoven, langs de Picassolaan, in de 2 schegvormige parkzones, langs het parkpad buitenom de woonblokken en in de parkeerkoffer aan de westkant van het plangebied. De positie van de lichtmasten zijn indicatief en nog niet gebaseerd op een lichtberekening en specificatie van het type armatuur. Bomen Bestaande, waardevolle bomen zijn waar mogelijk ingepast. Een aantal fraaie bomen die niet inpasbaar zijn kunnen worden verplant. In de west- en oosthoek en tussen de beide parkvijvers staan veel bestaande bomen met natuurlijke ondergroei die als ruige natuurzone grenzen aan de bestaande singel.Nieuwe boomaanplant is toegepast om de Picassolaan te voorzien van een laanprofiel in de middenberm, om de parkzone rondom de gebouwen verder te versterken en om in de hoven een robuust bomenbeeld te realiseren in combinatie met de parkeeropgave. Openbaarheid In het inrichtingsplan is onderscheid gemaakt tussen openbaar gebied in beheer bij de gemeente en het publiek toegankelijk gebied in de hoven wat in beheer komt bij de VvE van de woongebouwen. [PM verwijzing kaart bijlage] Kabels en leidingen In de Picassolaan kan het K&L trace in de noordelijke stoepzone grotendeels blijven liggen.
Door de herprofilering en gebouwpositie zal aan de zuidzijde van de Picassolaan een nieuw K&Ltrace met huisaansluitingen worden ingepast. De nutskast aan de westkant wordt verplaatst ivm met het doortrekken van de stoepzone in het vernieuwde profiel van de Picassolaan. [PM verwijzing kaart bijlage]
ooghoogte beeld binnenhof
44
7.10
va
mi
pp
1.80
verhoogd groeneiland met bloesembomen, sierheesters en zitrand
zitban
ken
heesters
speelgazon tussen bestaande bomen op maaiveld
6.00
2.10 2.20
4.00
pp
50
va
mi
6.50
5.00
rs 2.50
heeste
1.25
5.00
6.50
5.00
3.50
miva p
2.50
p
miva p 6.50
p binnen
hof: eig
en terr
verhoogd groeneiland met bloesembomen, sierheesters en zitrand
6.00
5.00
heesters
ein (vv
e)
1.80
zoeke
parkband/zitrand
4.60
3.00
rs
grasp
gazon 2.00
ad
gazo
binnenhof: eigen terrein (vve
n
kruidenrijk grastalud (>1:5)
r parkvlonde in niveaus
detail inrichtingsplan schaal 1:500 azon
speelg
45
4.3
Duurzaamheid
In de planvorming is rekening gehouden met de uitgangspunten uit het beleidsplan Klimaatadaptatie (Alkmaar 2024-2028) De inrichting van de openbare ruimte en van het uitgeefbaar gebied zal zodanig moeten zijn dat voldaan wordt aan de uitgangspunten uit deze nota.
Wateroverlast Hevige neerslag leidt niet tot waterschade aan gebouwen, boven- en ondergrondse infrastructuur en voorzieningen. Kwetsbare en vitale functies en voorzieningen blijven beschikbaar.
concept duurzaamheid
46
Uitgangspunten Wateroverlast: • Hevige neerslag waarbij 70 mm water valt in een uur (1/100 jaar) zorgt niet voor schade in en aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen. • Bij hevige neerslag waarbij 100 mm water valt in een uur (1/250 jaar) blijven vitale én kwetsbare infrastructuur en voorzieningen functioneren en bereikbaar. Voor vitale en kwetsbare wegen betekent dit dat er maximaal 20 cm water op de weg mag staan. • Bij een waterdiepte van 20 cm op de straat mag geen schade optreden aan gebouwen en elektrische installaties. • Bij een hevige bui van 70 mm in 1 uur, wordt alle neerslag dat op het bebouwde deel van privaat terrein valt verwerkt (geïnfiltreerd, opgevangen en/of vertraagd afgevoerd) op het terrein zelf of in extra voorzieningen in of toegerekend aan het plangebied. De voorzieningen voeren de eerste 24 uur vertraagd af (niet extra naar riolering of watersysteem) en zijn in maximaal 60 uur weer beschikbaar. Verharding die is aangesloten op riolering wordt eveneens tot het bebouwde deel gerekend. • Maatregelen tegen wateroverlast hebben in de eerste plaats ten doel schade te voorkomen en in de tweede plaats het watersysteem zo min mogelijk te belasten. Groene maatregelen die de biodiversiteit bevorderen (wadi, groen dak, vijver, rain garden) hebben een voorkeur boven technische maatregelen (betonnen bassin, pompcapaciteit).
De klimaatbestendigheid van het projectgebied is robuust en divers uitgevoerd met een kloppende waterbalans voor het openbaar gebied aan de buitenkant van de hoven. Het plan voorziet in circa 45% groen en water dat geschikt is voor de buffering van neerslag. Het beoogde vloerpeil van de woningen is ruim 20cm boven de as van de Picassolaan. Er wordt vergroend waar het kan en verhard waar het moet vanuit het principe “groen tenzij”. Het introduceren van een drainerende parkverharding in de loopzones (type Achterhoeks Padvast of gelijkwaardig) verminderd hittestress, verhoogd het infiltrerend vermogen van het maaiveld en beperkt het oppervlak aan vaste elementenverharding in het plangebied. In de bouwvelden moet eveneens voldaan worden aan voldoende buffercapaciteit. Dan kan in de binnenhoven onder (waterpasserende) verharding en in het groen. Aanvullend kan buffering plaatsvinden op daken van gebouwen.
ooghoogte beeld vanaf Picassolaan
47
Hitte Tijdens hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Uitgangspunten Hitte: • Er is ten minste 40% schaduw op fiets- en wandelpaden, drinkwaterstroken en verblijfsplekken en ten minste 30% schaduw op buurtniveau op 21 juni om 15:30 uur. • Koele plekken met minimaal 200 m2 schaduw zijn op een loopafstand van maximaal 300 meter aanwezig. • Vitale en kwetsbare functies blijven beschikbaar bij hitte. Het plan voorziet in gebouwen die oplopend zijn in hoogte, wat zorgt voor veel schaduw. Aanvullend wordt in het openbaar gebied en in de hoven voorzien in een groot aantal bomen. Bestaande, waardevolle bomen zijn waar mogelijk ingepast. Een geselecteerd klein deel van de bestaande bomen die weg moeten in verband met de nieuwbouw komt in aanmerking voor verplanting op basis van conditie, toekomstwaarde en geschikte verplantbaarheid. Het inrichtingsplan heeft door de nieuwe aanplant een positieve bomenbalans die in verhouding staat tot de bebouwingsopgave in het plangebied.
Droogte Droogte leidt niet tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en vitale of kwetsbare functies. Uitgangspunten droogte: • Bij langdurige droogte (een potentieel maximaal neerslagtekort van 300 mm (1/10 jaar)) wordt schade aan bebouwing, wegen, groen en vitale en kwetsbare functies voorkomen. • De verwachte grondwaterstanden en de zoetwaterbeschikbaarheid tijdens droogte zijn sturend voor de inrichting van het plangebied. • Vitale en kwetsbare functies moeten bestand zijn tegen langdurige droogte. Door zoveel mogelijk met waterpasserende verharding en vollegrond te werken kan water gebufferd worden in de bodem, dat als reservoir kan dienen voor de beplanting. Van belang is verder de keuze van beplanting, in de verdere uitwerking van het inrichtingsplan.
48
Biodiversiteit en natuurinclusiviteit Groenblauwe structuren en de gebiedseigen biodiversiteit worden versterkt op alle schaalniveaus Uitgangspunten Biodiversiteit en natuurinclusiviteit: • Groenblauwe structuren en de gebiedseigen biodiversiteit worden versterkt via het leidende principe in het toepassen van klimaatadaptieve maatregelen dat ecologische oplossingen altijd de voorkeur hebben boven ‘puur technische’ oplossingen (‘groen, tenzij…’). • Het horizontale en verticale oppervlak wordt in samenhang met de groenblauwe structuren en ecosystemen in de bredere omgeving ingericht (met minimaal 30% groen/schaduw op buurtniveau, boomkroonoppervlak telt mee). • Voor een project wordt een habitat gecreëerd voor één of meerdere soortencategorieën waarbij gekozen kan worden uit de volgende soortencategorieën: gebouwbewonend, boombewonend, aan struweel gebonden, aan bloemrijk grasland gebonden of aan water en oevers gebonden. Voor kleine projecten (plangebied < 500 m2 en bouwhoogte < 15 meter) betreft het tenminste één soortencategorie. Voor middelgrote projecten (plangebied 500-2000 m2 of bouwhoogte 15-30 meter) betreft het tenminste twee soortencategorieën. Voor grote projecten (plangebied > 2000 m2 of bouwhoogte > 30 meter) betreft het tenminste drie soortencategorieën.
Natuurinclusiviteit is zowel een kwalitatieve als een kwantitatieve opgave. Natuurinclusief bouwen en inrichten doen we voor: • het vergroten van de biodiversiteit • het realiseren van voldoende kwantitatief groen en natuur • het behoud en de versterking van leefgebieden voor gebouwbewonende soorten; • de bevordering van biodiversiteit, door middel van minimaal 3 doelsoorten en specifieke inrichtingsmaatregelen voor natuurinclusief bouwen • het creëren van een groene, gezonde omgeving gericht op het welzijn van de bewoners en bezoekers In dit project gaat het primair om gebouwbewonende soorten, boomgebonden soorten en oevergebonden soorten. Door de aanleg van de parkvijvers vergroten we de oeverlengte en kunnen we deze natuurinclusief inrichten in de flanken. De afwisseling tussen open en gesloten en de natuurlijke variatie in de beplanting maakt het plangebied aantrekkelijk voor veel doelsoorten. De configuratie van getrapte woongebouwen met variabele hoogte in een gelaagd en bomenrijk parklandschap biedt volop aanleiding voor het creëren van verblijfplaatsen voor diverse vogel & vleermuissoorten aan en in de gevels van woningen.
ooghoogte beeld parkvijver
De opgave om gebouwbewonende soorten te herbergen is onderdeel van de architectonische ontwerpopgave van de woonblokken. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk kansrijke natuurwaarden te realiseren op geschikte plekken in het plangebied.
49
05 | Programma
05 | Programma Ten behoeve van het stedenbouwkundig plan is een voorbeeldontwerp met woningen en voorzieningen gemaakt. Het is de ruimtelijke vertaling van de bouwenvelop, gebaseerd op gangbare maatvoering en bedoeld om inzicht te bieden in de bebouwingsmogelijkheden.
In het voorbeeldontwerp zijn 331 woningen gereailseerd, in een mix van appartementen, maisonettes en grondgebonden woningen. Daarnaast is ruimte gemaakt voor een gebouw met een nader in te vullen maatschappelijke functie. Een overzicht van het programma is weergegeven in hoofdstuk 8, bijlage 1. Het uitgangspunt is dat buiten de bouwblokken maximaal 150 autoparkeerplaatsen gemaakt worden. De resterende parkeeropgave dient opgelost te worden binnen de bouwblokken. Een voorwaarde is dat er binnen de blokken voldoende ruimte overblijft voor vollegronds groen ten behoeve van een groene aankleding en klimaatadaptatie. Door half onder de bouwblokken te parkeren ontstaat een parkeercapacitieit die overeenkomt met het bouwvolume dat gerealiseerd kan worden. Het parkeren is van invloed op de maatvoering van de woningen. De woningplattegronden die gebruikt zijn in het voorbeeldontwerp zijn eveneens weergegeven in hoofdstuk 8, bijlage 1. Op basis van het voorbeeldontwerp is het gewenste programma bepaald. Het uitgangspunt is de volgende mix aan wooncategorieën: • • • •
18% sociale huur 18% sociale koop 2/3 betaalbaar (sociaal + betaalbaar) 1/3 vrije sector
52
Het staat het de ontwikkelaar vrij om, binnen het vigerend beleid en de bepalingen en uitgangpunten genoemd in dit document, een eigen bouwplan te ontwikkelen. Het aantal woningen bedraagt minimaal 320 en maximaal 340 stuks. Kwalitatieve voorwaarde is dat er een divers aanbod ontstaat in woningtypes en -oppervlaktes. In alle wooncategorieën wordt bovendien aandacht gevraagd voor huisvesting van senioren en de woonwensen die dat met zich meebrengt. De maatschappelijke functie heeft een omvang van tenminste 450 m2 bvo. Onderdeel van de ontwikkelopgave is een goede functie en bijbehorende maat voor dit programma te kiezen.
Legenda
Sociale huur Sociale koop Middenhuur MIddelduur koop Vrije sector koop Axonometrie programma voorbeeldontwerp
06 | Spelregels, Leidende Principes en Beeldkwaliteit
06 | Spelregels, leidende principes en beeldkwaliteit Op basis van de voorbeeldverkaveling zijn een aantal leidende principes geformuleerd ten behoeve van de planuitwerking van de gebouwen. De meetbare uitgangspunten zijn weergegeven in de spelregelkaart. Voor de uitwerking geldt bovendien dat deze in lijn moet zijn met de visie die in de voorgaande hoofdstukken is neergelegd.
6.1
Spelregels
Bouwvolumes met hoogtes Bij het vormgeven van de bouwvolumes in het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de ruimtelijke verschijningsvorm, de bezonning en het geluid. Om deze kwaliteiten ook in het architectonisch ontwerp zijn de ruimtelijke enveloppes getekend waarbinnen de gebouwen ontwikkeld dienen te worden. Ten behoeve van de stedenbouwkundige expressie is op de hoeken van de L-vormige gebouwen een inspringing meegegeven.
56
max 28 m
max 31 m max 13 m
max 16 m
max 13 m
max 31 m
max 28 m
max 16 m
max 13 m
max 13 m max 13 m
max 13 m max 13 m
max 16 m
Isometrie bouwhoogtes
57
Rooilijn De gebouwen zijn aan de buitenzijde van de bouwvelden gebonden aan een rooilijn. Dat wil zeggen dat de gevels op deze lijn gemaakt moeten worden. Daarmee wordt de vorm van de bouwblokken in relatie tot de ruimte verankerd. Uiterste bouwgrens De diepte van de bebouwing vanaf de rooilijn wordt begrensd door de uiterste bouwgrens. De maximale bruto gebouwdiepte bedraagt 12 m. Entrees De bouwblokken zijn rondom voorzien van entrees. De posities zijn indicatief weergegeven. De hoofdentrees voor de appartementengebouwen zijn gepositioneerd nabij het hoogste punt. De entree is zichtbaar vanaf de zijde van de Picassolaan. De entrees van de individuele woningen op de begane grond bevinden zich aan de buitenzijde van het bouwvlak. De exacte positie is afhankelijk van de plattegrond van de woning. De positie van de entree voor de auto hangt is in samenhang met de verkeersafwikkeling. Ontsluiting langzaam verkeer Voor een fijne en veilige toegang bereikt langzaamverkeer de entrees vanaf de buitenzijde van het blok. Deze keuze is tevens doorvertaald in het inrichtingsplan.
Margezone voor buitenruimtes Aan de buitenzijde bevindt zich een margezone ten behoeve van de overgang openbaar-privé. De margezone is bedoeld voor buitenruimtes van de woningen op de begane grond, gebouwentrees en toegangen. De begrenzing wordt in beginsel gevormd door een haag. Het inrichtingsplan is het vertrekpunt voor de inrichting van deze zone. Aan de zijde van de Picassolaan wordt de overgang gemaakt met behulp van collectief groen en dus niet met particuliere tuinen. Parkeerplaatsen Het parkeren voldoet aan de Parkeernormennota Alkmaar 2025-2027. In totaal worden in het voorbeeldontwerp 376 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 276 bestemd zijn voor bewoners en 100 voor bezoekers. Alle bewonersparkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd (POET). Voor bezoekers is in de openbare ruimte ruimte gereserveerd voor de aanleg van maximaal 119 parkeerplaatsen. De bewonersparkeerplaatsen worden binnen de bouwblokken en in een parkeerkoffer (met maximaal 51 pp) aan de westzijde van het plangebied ondergebracht, conform het vigerende parkeerbeleid van de gemeente Alkmaar. Het totaal aantal parkeerplaatsen en dus het aantal parkeerplaatsen binnen het blok is afhankelijk van het woningaantal, het oppervlak van de woningen en de gekozen parkeeroplossing.
58
Groen binnengebied Het binnengebied kent naast de parkeeropgave een zoveel mogelijk groene inrichting. Per blok is aangegeven hoeveel m2 groen minimaal gerealiseerd dient te worden. Dit groen dient vollegronds te zijn, opdat een goede groeiplaats gemaakt kan worden voor de bomen. Groen dat als particuliere tuin wordt uitgevoerd telt in de berekening mee voor 50%. Margezone galerijen en trappen De uiterste bouwgrens is niet van toepassing op open galerijen en (vlucht)trappenhuizen. Deze mogen in de hof gerealiseerd worden. Lift- en trappenhuis Het lift- en trappenhuis van de trapvormige gebouwen heeft een expressieve vorm en bevindt in de hoek van de gebouwen. Zie hoofdstuk 6.2 voor de toelichting. Collectief dakterras De buitenhoek van de blokken is begrensd in de hoogte en wordt ingericht als collectief dakterras. Zie hoofdstuk 6.2 voor de toelichting.
Legenda rooilijn
uiterste bouwgrens
250 m2
entree auto
hoofdentree appartementen
entree woningen begane grond 800 m2
ontsluiting langzaam verkeer
margezone voor buitenruimtes 250 m2
groen binnengebied (met minimaal oppervlakte)
margezone galerijen en trappen
positie lift- en trappenhuis
collectief dakterras
Spelregelkaart
59
6.2.
Leidende principes en beeldkwaliteit
Drie samengestelde blokken De drie bouwblokken zijn samengesteld uit verschillende massa’s: haakvormige, getrapte gebouwen en lagere rijen aan de Picassolaan en de twee scheggen. Alle gebouwen worden de hoek om ontworpen. Binnen de blokken is er een sterke samenhang in architectonische expressie en materialisatie. De drie blokken onderling hebben ook een sterke verwantschap in architectuur en vormen samen één familie, als broers en zussen.
3 blokken, 1 familie
referentie familie Heroes, Zeeburgereiland
Buitenzijde blokken De haakvormig, getrapte gebouwen hebben een samenhangende opbouw in drie delen: plint, lijf en kroon. Het hoofdkleur- en materiaalgebruik wordt toegepast van plint tot kroon. De lagere rijen krijgen een tweedeling. De gevelcompositie van de haakvormig, getrapte gebouwen reageert op- en versterkt het principe van de getrapte opbouw.
gevelcompositie met plint - midden en kroon in de getrapte gevel
gevelcompositie in getrapte opbouw
tweelaagse plint
Binnenzijde blokken Door de getrapte opbouw in de blokken is ook de binnenzijde goed zichtbaar. Galerijen en (vlucht)trappen vormen hierdoor een integraal onderdeel van de architectonische expressie van de blokken en worden uitgevoerd in het hoofdkleur- en materiaalgebruik van het blok.
Binnenhoven Bij de inrichting van het maaiveld in de blokken is er aandacht voor een groene uitstraling van het binnengebied. Er is ruimte voor bomen in volle grond en door het gebruik van bijvoorbeeld pergola’s in combinatie met klimmers kunnen geparkeerde auto’s aan het zicht worden onttrokken.
Hoeken als 4 bakens langs de N9 De hoeken van de haakvormig, getrapte gebouwen vormen verbijzonderingen van de blokken aan de Zuidzijde langs de N9. Op de buitenhoeken springt de massa vanaf de eerste verdieping minimaal 1,5 meter naar binnen en deze hoeken blijven in hoogte beperkt tot maximaal 4 lagen boven de plint. Dit lagere dakvlak op de hoek krijgt een invulling als collectieve daktuin voor de blokken. Het trappenhuis steekt hierlangs omhoog. Tussen de vier hoeken onderling ontstaat hierdoor een sterke mate van afstemming waarbij nog wel ruimte is voor onderlinge verschillen die ook vanaf grote afstand afleesbaar zijn.
vluchttrappen onderdeel architectonische expressie
speciale opbouw van de hoeken met daktuinen aan de N9
ruimte voor groen ook binnen de blokken
dubbelhoge overhoekse entree
Plinten De plinten zijn levendig in gebruik. Er wordt gewoond tot op de begane grond en elke woning heeft hier een eigen voordeur. Met de plint wordt een goede binnen-buitenrelatie tot stand gebracht, rekening houdend met privacy én (gevoel van) sociale veiligheid. De mate van openheid wordt zorgvuldig gedoseerd. Op de meest publieke plekken zijn de plinten open en transparant. De plint beslaat twee lagen en hangt daarmee samen met de woningen over twee lagen op de begane grond. De hoofdentree is minimaal net zo hoog (dubbelhoog).
voorbeeld open tweelaagse plint
Overgang openbaar - privé De overgang van openbaar naar privé is nadrukkelijk een aandachtspunt. In het ontwerp van de hoofdentrees komt deze overgang tot uitdrukking, bijvoorbeeld door een overstek, bankje en maaiveldinrichting. Als gevolg van het woonprogramma zal een deel van de begane grond gebruikt worden voor slapen. Privé buitenruimten zijn levendig en nodigen uit tot ontmoeting, maar bieden ook voldoende privacy, bijvoorbeeld door groendekking. Deze voortuinen rondom het blok hebben een diepte van drie meter en worden afgezoomd met een groene haag van ca. 1m hoog. Individuele en manshoge erfafscheidingen, zoals hekken of schuttingen zijn niet toegestaan.
oplossing met loggia of serre voor geluidsluwe oplossing maaiveld
De onderbouwing stedenbouw en uitgangspunten gebiedsontwikkeling Picassolaan voorziet in een substantieel aandeel betaalbare woningen. Vanwege het groeiend aantal één- en tweepersoonshuishoudens hebben deze woningen over het algemeen een klein woonoppervlak. Met kleine huishoudens en veel voordeuren per gebouw is de collectieve kwaliteit dan extra van belang.
idee serre
groene hagen rondom
Buitenruimtes Buitenruimtes bevinden zich aan de buitenzijde van de blokken. Voor aangehangen balkons is een zone van 2m gereserveerd. Ten gevolge van de geluidbelasting zijn de buitenruimtes afgeschermd met gedeeltelijk te openen glazen schermen.
Om de opbouw van de blokken helder en leesbaar te houden komen er geen aangehangen balkons ter plaatse van de bijzondere en naar binnen springende hoeken en ook niet op de bovenste bouwlaag van het betreffende bouwdeel. Hier moeten de buitenruimtes binnen het volume of op het aangrenzende dakvlak worden opgelost.
Ook de buitenruimtes worden uitgevoerd in het hoofdkleur- en materiaalgebruik van de blokken. Er is daarbij ook aandacht voor een mooie afwerking in kleur van de onderzijde van deze uitkragende elementen.
Dakvlak Daken zijn in gebruik als buitenruimte en voor installaties. Het resterende dakvlak krijgt een groendak invulling. De dakopstand is voldoende hoog zodat installaties zo veel mogelijk aan het zicht worden onttrokken. Hekwerken en geluidschermen op daken die in gebruik zijn als verblijfsruimte liggen in de tweede lijn ten opzichte van de buitengevel.
buitenruimte op dakterassen
aandacht voor onderzijde balkons en integreren oplossing geluid
loggia’s binnen het volume
gebruik dakvlak
Bergingen en transformatorruimtes Bergingen en fietsenstallingen zijn zorgvuldig in de massa’s opgenomen en hebben geen negatieve invloed op de levendigheid van de plinten. Individuele bergingen bevinden zich uit het zicht, bij voorkeur op de verdieping. Collectieve fietsenstallingen zijn georganiseerd per gebouw en zo ontworpen en gesitueerd dat bewoners aangemoedigd worden vaker de fiets te nemen in plaats van de auto. Transformatorruimtes worden inpandig opgelost.
fietsenstalling zorgvuldig mee ontworpen
Entrees De hoofdentree’s van de gebouwen zijn ruim vormgegeven en van een afstand duidelijk herkenbaar. Deze liggen in de hoeken van de getrapte volumes en beslaan twee lagen De hoofdentree wordt vormgegeven als ruimte voor spontane ontmoeting, bijvoorbeeld door enige overmaat en/ of visuele relaties met buiten. De entree van een collectieve stallingsruimte in een gebouw, bijvoorbeeld voor fietsen, is voldoende transparant, duidelijk herkenbaar en past in het architectonisch beeld. Deze bevindt zich bij en is gekoppeld aan de hoofdentree.
ruim vormgegeven herkenbare, dubbelhoge entree
Trappenhuis Het trappenhuis, op de bovenste lagen prominent aanwezig in de gevel, voegt een uniek beeld toe aan de beleving van het gebouw en bepaalt de manier waarop bewoners en bezoekers het gebouw ervaren. Het trappenhuis springt in het oog. De trappen overlappen elkaar in een harmonieus spel van lijnen en vormen en zijn meer dan alleen een architectonisch element. Het is een uitnodigende ruimte die bewoners aanmoedigt om de trap te nemen in plaats van de lift. Elk niveau biedt iets nieuws: een kunstwerk aan de muur, een zitje bij een groot raam, of een nisje met groene planten. Deze elementen maken de klim aangenaam. De terloopse ontmoetingen dragen bij aan een gevoel van gemeenschap en verbondenheid. Het gebruik van hoogwaardige materialen geeft het trappenhuis een luxueuze uitstraling. De kleuren en afwerkingen zijn zorgvuldig gekozen om een warme en uitnodigende sfeer te creëren, wat bijdraagt aan het algehele gevoel van comfort en welzijn.
mooie trappen nodigen uit tot bewegen
Galerij Galerijen dienen niet alleen functionele doeleinden zoals toegang tot woningen, maar spelen ook een cruciale rol in het bevorderen van gemeenschap en interactie tussen de bewoners. De galerijen verbinden de verschillende entrees van de woningen en fungeren als semi-openbare ruimtes waar bewoners elkaar op een informele manier kunnen ontmoeten. Kopgevels Kopgevels grenzend aan de buitenzijde van de bouwblokken zijn voorzien van ramen om een levendige uitstraling te borgen.
galerij
Materiaal Voor het gehele plan geldt een licht kleurenpalet. Een zorgvuldig gekozen baksteen passend binnen het voorgestelde kleurenpalet vormt het hoofdmateriaal van de gebouwen. Alle blokken worden uitgevoerd in één baksteen. Tussen de blokken onderling is een nuancering in lijstwerk (kozijnen en hekwerken) mogelijk binnen een bepaald spectrum.
Naast het hoofdmateriaal metselwerk, zijn andere robuuste materialen mogelijk, zoals staal, baksteen, beton en hout. Accenten in houtbouw of groene gevels zijn gewenst. De gevels grenzend aan de binnenhoven mogen van het hoofdgevelmateriaal afwijken en hebben een meer informeel en natuurlijk, zacht, karakter. Ook hier is aandacht voor verfijning en tactiliteit van de gevel.
Kleuren voor deuren, kozijnen en balustraden zitten dicht bij de hoofdkleur of contrasteren sterk. Tussen gebouwen onderling is hierin enige differentiatie mogelijk maar het blijft duidelijk een familie.
Continuïteit in materialisatie zorgt voor een samenhangende verschijningsvorm binnen een gebouw en tussen de blokken onderling. Er worden ‘eerlijke’ (je ziet wat het is) en bij voorkeur natuurlijke materialen toegepast met duurzame eigenschappen. Materialen zijn kleurvast en van hoge kwaliteit. Het materiaal van een setback mag afwijken van het hoofdmateriaal mits dat geen afbreuk doet aan de samenhang en herkenbaarheid van de hoofdvorm.
nuancering in lijstwerk tussen blokken onderling
Kleurgebruik Een gebouw heeft overwegend één kleur. De kleurstellingen van gebouwen verhouden zich tot elkaar zodat een harmonieus geheel ontstaat : kleuren mogen contrasteren maar niet afstoten. Wanneer de kleurkeuze zich buiten een naturel kleurenspectrum bevindt, moet de impact daarvan op de omgeving nauwkeurig afgewogen worden.
materialisatie
kleuren voor lijstwerk zitten dicht bij de hoofdkleur
kleurrange hoofdmateriaal metselwerk
07 | Bijlagen
Bijlage 01 | Programma voorbeeldontwerp
Afbeelding 1.1
Axonometrie 1 programma voorbeeldontwerp
70
Plandeel naam
sector naam
type naam
Oost
Sociale huur CAT1
2 k. gallerij 3 k. maisonette beneden
5,4 5,4
3 k. gallerij 3 k. hoek 4 k. maisonette beneden 4k. maisonette boven 3 k. maisonette beneden
Middenhuur Sociale huur CAT2 Sociale huur CAT2 Middenhuur
inpandige. loggia
MIddelduur koop MIddelduur koop
beukmaat m1 (bruto) m1 (netto)
bruto diepte min max
netto diepte min max
gbo min
gbo max
gbo gem
aantal #
perc %
5,1 5,1
9,6 9,6
12 12
8,6 8,6
11 11
44 69
56 84
50,0 76,5
36 8
11% 2%
1800 612
6,6 6,6 6,6
6,3 6,3 6,3
9,6 9,6 9,6
12 12 12
8,6 8,6 8,6
11 11 11
54 54 86
69 69 105
61,5 61,5 95,5
21 3 6
6% 1% 2%
1291,5 184,5 573
5,4 5,4
5,1 5,1
9,6 9,6
12 12
8,6 8,6
11 11
83 69
107 84
95,0 76,5
7 7
2% 2%
665 535,5
88
26,6%
5661,5
totaal Oost Midden
MIddelduur koop
3 k. gallerij
6,6
6,3
9,6
12
8,6
11
54
69
61,5
60
18%
3690
Vrije sector koop Vrije sector koop
3 k. gallerij 3 k. hoek 4 k. maisonette beneden
6,6 6,6 6,6
6,3 6,3 6,3
9,6 9,6 9,6
12 12 12
8,6 8,6 8,6
11 11 11
54 54 86
69 69 105
61,5 61,5 95,5
48 8 27
15% 2% 8%
2952 492 2578,5
Vrije sector koop
grondgebonden
4,2
3,9
9,7
9,7
8,7
8,7
102
136
119,0
8
2%
952
151
45,6%
Vrije sector koop
totaal Midden West
10664,5
2 k. gallerij 3 k. maisonette beneden
5,4 5,4
5,1 5,1
9,6 9,6
12 12
8,6 8,6
11 11
44 69
56 84
50,0 76,5
36 8
11% 2%
1800 612
3 k. gallerij 3 k. hoek 4 k. maisonette beneden
6,6 6,6 6,6
6,3 6,3 6,3
9,6 9,6 9,6
12 12 12
8,6 8,6 8,6
11 11 11
54 54 86
69 69 105
61,5 61,5 95,5
21 3 6
6% 1% 2%
1291,5 184,5 573
MIddelduur koop
4k. maisonette boven 3 k. maisonette beneden
5,4 5,4
5,1 5,1
9,6 9,6
12 12
8,6 8,6
11 11
83 69
107 84
95,0 76,5
7 7
2% 2%
665 535,5
Vrije sector koop
grondgebonden
4,2
3,9
9,7
9,7
8,7
8,7
102
136
119,0
4
Sociale koop Vrije sector koop Sociale koop Sociale koop Vrije sector koop MIddelduur koop
totaal West totaal plan
Afbeelding 1.2
gbo m2
67,9
Tabel programma voorbeeldontwerp per deelgebied
71
476
92
27,8%
6137,5
331
100,0%
22463,5
Afbeelding 1.3
Axonometrie 2 programma voorbeeldontwerp
72
Plandeel naam Sociaal
sector naam
type naam
Oost
Sociale huur CAT1
2 k. gallerij 3 k. gallerij 3 k. hoek
5,4 6,6 6,6
2 k. gallerij 3 k. gallerij 3 k. hoek
5,4 6,6 6,6
Sociale huur CAT2 Sociale huur CAT2
West
Sociale koop Sociale koop Sociale koop
beukmaat m1 (bruto) m1 (netto)
bruto diepte min max
netto diepte min max
gbo min
gbo max
gbo gem
aantal #
5,1 6,3 6,3
9,6 9,6 9,6
12 12 12
8,6 8,6 8,6
11 11 11
44 54 54
56 69 69
50,0 61,5 61,5
5,1 6,3 6,3
9,6 9,6 9,6
12 12 12
8,6 8,6 8,6
11 11 11
44 54 54
56 69 69
50,0 61,5 61,5
36 21 3 60 36 21 3 60
totaal sociaal
120
perc %
18%
18% 36,3%
Middenduur Oost
3 k. maisonette beneden 4 k. maisonette beneden
5,4 6,6
5,1 6,3
9,6 9,6
12 12
8,6 8,6
11 11
69 86
84 105
76,5 95,5
MIddelduur koop
4k. maisonette boven 3 k. maisonette beneden
5,4 5,4
5,1 5,1
9,6 9,6
12 12
8,6 8,6
11 11
83 69
107 84
95,0 76,5
Midden
MIddelduur koop
3 k. gallerij
6,6
6,3
9,6
12
8,6
11
54
69
61,5
West
MIddelduur koop
4k. maisonette boven 3 k. maisonette beneden
5,4 5,4
5,1 5,1
9,6 9,6
12 12
8,6 8,6
11 11
83 69
107 84
95,0 76,5
Middenhuur Middenhuur MIddelduur koop
MIddelduur koop
8 6 14 7 7 14 60 60 7 7 14
4%
4% 18%
4%
totaal middenduur
102
30,8%
totaal betaalbaar (sociaal + middenduur
222
67,1%
Vrije sector Midden
Vrije sector koop
3 k. gallerij 3 k. hoek 4 k. maisonette beneden
6,6 6,6 6,6
6,3 6,3 6,3
9,6 9,6 9,6
12 12 12
8,6 8,6 8,6
11 11 11
54 54 86
69 69 105
61,5 61,5 95,5
Vrije sector koop
grondgebonden
4,2
3,9
9,7
9,7
8,7
8,7
102
136
119,0
Vrije sector koop Vrije sector koop
3 k. maisonette beneden 4 k. maisonette beneden
5,4 6,6
5,1 6,3
9,6 9,6
12 12
8,6 8,6
11 11
69 86
84 105
76,5 95,5
Vrije sector koop
grondgebonden
4,2
3,9
9,7
9,7
8,7
8,7
102
136
119,0
Vrije sector koop Vrije sector koop
West
48 8 27 83 8 8 8 6 14 4 4
25% 2%
4% 1%
totaal
109
32,9%
Totaal
331
100,0%
Afbeelding 1.4
Tabel programma voorbeeldontwerp per wooncategorie
73
2000
2000
2000
6500
6500
12000
12000
2000
5400
2000
2000
6000
9600
9600
2000
2000
5400
plattegronden 5.4m_1:200 Afbeelding 1.5
Woningplattegronden voorbeeldontwerp 5.4 m
74
12000 2000
2000
6500
6500 2000
6500
6500
12000
5500
5500
2000
6600
2000
6600
plattegronden 6.6m_1:200 Afbeelding 1.6
Woningplattegronden voorbeeldontwerp 6.6 m
75
2000
6500 2000
6500
9600
5500
2000
6600
6000
6000 9700
9700 2000
4200
2000
4200
plattegronden 4.2m_1:200 Afbeelding 1.7
Woningplattegronden voorbeeldontwerp 4.2 m
76
77
Bijlage 02 | Parkeerprogramma voorbeeldontwerp
51
48 F
119
127 F
50 F F
F
Afbeelding 2.1
Kaart parkeerprogramma voorbeeldontwerp
78
Plandeel
sector
type
bvo wonen*
norm bew
norm bez
norm tot
aantal
p bew
vraag bez
vraag tot
prive
naam
naam
naam
m2
pp
pp
pp
#
pp
pp
pp
pp
Oost
Sociaal huur CAT 1
2k galerij
55,6
0,7
0,3
1,0
36
25,2
10,8
36,0
Middenhuur
3k maisonette beneden
85,0
1,0
0,3
1,3
8
8,0
2,4
10,4
Sociaal CAT 2
3k galerij
68,3
0,7
0,3
1,0
21
14,7
6,3
21,0
Sociaal CAT 2
3k hoek
68,3
0,7
0,3
1,0
3
2,1
0,9
3,0
Middenhuur
4k maisonette beneden
106,1
1,2
0,3
1,5
6
7,2
1,8
9,0
Middelduur koop
4k maisonette boven
105,6
1,2
0,3
1,5
7
8,4
2,1
10,5
Middelduur koop
3k maisonette beneden
85,0
1,0
0,3
1,3
7
7,0
2,1
9,1
72,6
26,4
99,0
totaal Oost Midden
Middelduur koop
3k galerij
68,3
0,7
0,3
1,0
60
42,0
18,0
60,0
Vrije sector koop
3k galerij
68,3
0,7
0,3
1,0
48
33,6
14,4
48,0
Vrije sector koop
3k hoek
68,3
0,7
0,3
1,0
8
5,6
2,4
8,0
Vrije sector koop
4k maisonette beneden
106,1
1,2
0,3
1,5
27
32,4
8,1
40,5
Vrije sector koop
grondgebonden
132,2
1,4
0,3
1,7
8
11,2
2,4
13,6
124,8
45,3
170,1
totaal midden West
Sociaal koop
2k galerij
55,6
0,7
0,3
1,0
36
25,2
10,8
36,0
Vrije sector koop
3k maisonette beneden
85,0
1,0
0,3
1,3
8
8,0
2,4
10,4
Sociaal koop
3k galerij
68,3
0,7
0,3
1,0
21
14,7
6,3
21,0
Sociaal koop
3k hoek
68,3
0,7
0,3
1,0
3
2,1
0,9
3,0
Vrije sector koop
4k maisonette beneden
106,1
1,2
0,3
1,5
6
7,2
1,8
9,0
Middelduur koop
4k maisonette boven
105,6
1,2
0,3
1,5
7
8,4
2,1
10,5
Middelduur koop
3k maisonette beneden
85,0
1,0
0,3
1,3
7
7,0
2,1
9,1
Vrije sector koop
grondgebonden
132,2
1,4
0,3
1,7
4
5,6
1,2
6,8
78,2
27,6
105,8
totaal West Parkeerkoffer
127,0
48,0 51,0
totaal plan
331
* voor de parkeernorm wordt uitgegaan van het bvo op woningniveau. In deze berekening is uitgegaan van 111% van het gbo
Afbeelding 2.2
50,0
Tabel parkeerprogramma voorbeeldontwerp
79
275,6
99,3
374,9
276,0
idig hu
6.00
Bijlage 03 | Inrichtingsplan
lfvast)
rd)
verhoogd groeneiland met bloesembomen, sierheesters en zitrand
&
Vel
rie
Martin Luther
Picas
n
ide
solaan
kru
bosplantsoen / struikvormers
in (vve)
Westerweg
oversteekp
1.80
parkband/zitrand
klinkers met infiltratievoegen (geen molgoten)
r
ve
zitbank
toe
te
e
rijk
&
rie
ig ru
id parkeerplaatsen met grasklinkers kru
betontegels
stabiele, waterinfiltrerende halfverharding (Achterhoeks Padvast)
parkvlonder in niveaus
bestaande boom (niet ge�nventariseerd)
ondergrondse afvalcontainer, met insteekhaven
nieuwe boom (1e, 2e. 3e orde)
gazon
poort & hek
haag nieuwe bloesemboom
onderhoudspad: halfverharding of grind
langsparkeerplaatsen op de stoep (betonklinkers) met schuine band
bosplantsoen / struikvormers
boomspiegel
kruidenrijk grastalud (1:5)
0 4
bestaande boom, te rooien
kruidenrijke ruigte & rietoever
bestaande boom, te verplanten
bosplantsoen / struikvormers
10
5.00
6.00
5.00
20
40 m
poort
water met contour bestaande sloot
1.70
water, nieuw wadi
bestaande boom Martin Luther King weg (ge�nventariseerd)
onderhoudspad
wp -0.90
huidig peil (ahn, indicatief)
-0.79
nieuw peil
he
5.00
6.50
pp gras
2 6
30 miva pp
N
3.50
heesters
water, bestaand
verhoogd groeneiland met bloesembomen, sierheesters en zitrand
water met contour bestaande sloot
speelgazon
water, nieuw
gazon
wadi
zitbank
813 703-
wadi
fietsparkeren bezoekers
parkband / zitrand, 45 cm hoog
Martin Luther
nieuwe boom King weg
(1e, 2e. 3e orde)
project:
Picassolaan Alkmaar
tekeningnummer:
poort & hek
haag
wp -0.90
huidig peil (ahn, indicatief)
nieuwe bloesemboom boomspiegel
kruidenrijk grastalud (1:5)
0 4 bestaande boom, te rooien
kruidenrijke ruigte & rietoever
bestaande boom, te verplanten
bosplantsoen / struikvormers
heesters
water, bestaand
verhoogd groeneiland met bloesembomen, sierheesters en zitrand
water met contour bestaande sloot
speelgazon
water, nieuw
10
-0.79
20
2 6
40 m
nieuw peil
wp -0.90
huidig peil (ahn, indicatief)
kruidenrijk grastalud (1:5)
-0.79
nieuw peil
m
rietoev
schaal
1-500 graspad
formaat
A1
er
gazon kruidenrijk grastalud (>1:5)
datum
09-07-2025
ontwerp
MXT
30
Martin
Martin
Picassolaan Alkmaar
schaal
1-500
wadi
haag
ruige
SO-OZ-A01-Picassolaanvoorlopig ontwerp aangepast VO inrichtingsplan-plankaart
N
project:
gazon
Afbeelding 3.1
water, bestaand
verhoogd groeneiland met bloesembomen, sierheesters en zitrand speelgazon
Martin Luther Kingweg
parkband / zitrand, 45 cm hoog
en
asfalt
heesters bestaande boom (ge�nventariseerd)
Martin Luther King weg
Westerweg
uilentoren (bestaand)
bosplantsoen / struikvormers blokhaag
miva pp
binnenhof: eigen terrein (vve)
verlichtingsmast
bestaande boom, te verplanten
2.50
rijrichting auto's
speelga
kruidenrijke ruigte & rietoever
1.80
ondergrondse afvalcontainer, met insteekhaven
bestaande boom, te rooien
overstek (galerij)
zon
mindervalide parkeerplaats (3,5 m breed)
999 949-
2.50
miva pp
nuts-voorziening
verlichtingsmast
bestaande boom (niet ge�nventariseerd)
heesters
2.00
woningen (met entree-symbool)
r parkvlonde in niveaus
pp grasklinkers
4.60
parkvlonder in niveaus gazon
kruidenrijk grastalud (>1:5)
heesters
klinkers met molgoten en kolken
bosplantsoen / struikvormers
kadastrale grens
reservering mogelijk toekomstig tracé fietspad
LEGENDA
laats
nutska verpla st atst
en terre
Kingweg
klinkers met infiltratievoegen (geen molgoten)
1
of: eig
te
uig
er
rijk
tekeningnummer:
formaat
A1
SO-OZ-A01-Picassolaanvoorlopig ontwerp aangepast VO inrichtingsplan-plankaart
datum
09-07-2025
ontwerp
MXT
Kaart inrichtingsplan
80
Luther
Kingw
eg
Drsn. 1
kers
binnenh
toe
miva pp
binnenhof: eigen terrein (vve)
weg
4.60
ken
miva pp
Martin Luther King
r ve
NAP
3.50
2.50
2.00
Drsn.
5.00
1.25
5.00
wp -0.90
spoorbaan
ew
3.50
zon
speelga
17
2.50
rlijn ate
5.00
heesters parkv ijver
r
parkvlonde in niveaus
kruidenrijk grastalud (>1:5)
16
gazon
5.00
saglaan
6.50
n
reservering mogelijk toekomstig Me tracé fietspad
d
gazo
Consta
graspa
2.00
parkvlonde niveau r in s
graspad
s
heester
zitba
-0.79
Luther Ki
ngweg
El Grecohof
Monriaanstraat