Document · PDF

Bijlage 1b. (B5 bij de Woonvisie) BSR analyse Alkmaars Kanaal en Stationsgebieden

Gemeenteraad 20 november 2025, gemeente AlkmaarBij agendapunt: Raadsvoorstel Woonvisie Alkmaar 204018.776 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

BSR-analyse Alkmaars kanaal en de stationsgebieden Gemeente Alkmaar Wiebe de Ridder & Erik Overgaag Mei 2025

Inhoud 1

Inleiding

1 2

Inleiding Kwantitatieve woningbehoefte Alkmaar

2 3

10 15

15 21

Kwalitatieve behoefte naar deelgebied BSR-leefstijlen in detail

Kwalitatieve woningbehoefte Alkmaar Kwalitatieve behoefte naar deelgebied

Kwantitatieve woningbehoefte Alkmaar Kwalitatieve woningbehoefte Alkmaar

BSR-leefstijlen in detail

21 51

Inleiding

1 Inleiding 3

Inleiding Het voornemen is om in Alkmaar tot 2040 circa 13.400 woningen te bouwen. Een groot deel van deze woningen wordt gerealiseerd op de locaties die onderdeel zijn van het Alkmaars Kanaal en de stationsgebieden. Voor het Alkmaars Kanaal is een Omgevingsbeeld vastgesteld. Voor de deelgebieden binnen het Alkmaars Kanaal en de stationsgebieden zijn globale ontwikkelbeelden vastgesteld (2019). De ambitie is om een gedifferentieerde stedelijke mix van wonen en werken te realiseren. Momenteel wordt gewerkt aan een Woonvisie voor Alkmaar en per deelgebied binnen het Alkmaars Kanaal en de stationsgebieden aan een Ontwikkelkader waarin de ontwikkelbeelden verder worden uitgewerkt.

De gemeente Alkmaar wil daarvoor graag meer inzicht krijgen in de woningbehoefte. De vraag is hoe de gemeente met de nieuwbouw, zowel in het Alkmaars Kanaal en de stationsgebieden als op ontwikkellocaties elders, kan inspelen op de woningbehoefte. Sweco en MarketResponse zijn gevraagd om inzicht in de woningbehoefte voor de diverse woonmilieus (leefstijlen) te bieden waarmee de gemeente adequaat kan inspelen op de woningbehoefte per wijk, door passende woningen en woonmilieus te ontwikkelen op de juiste locaties. 5

Voor Stationsgebied Alkmaar Noord is al een ontwikkelbeeld vastgesteld en is ook al een woningbouwprogramma vastgelegd. Voor Alkmaar Noord heeft de gemeente behoefte aan inzicht in de voorzieningen die in de plinten moeten komen en welke voorkeuren de doelgroepen hebben op het gebied van mobiliteit. •

In hoofdstuk 2 is de kwantitatieve woningbehoefte tot 2030 en 2040 in beeld gebracht voor de gemeente Alkmaar op basis van een midden en een hoog scenario.

•

In hoofdstuk 3 is de kwalitatieve woningbehoefte aan de hand van huishoudenstype, leeftijd, prijssegment en BSR-leefstijl in beeld gebracht voor de gemeente Alkmaar, het Alkmaars Kanaal en de stationsgebieden

•

In hoofdstuk 4 wordt dieper ingezoomd op de kwalitatieve behoefte binnen de deelgebieden van het Alkmaars Kanaal en de stationsgebieden op basis van de BSR-leefstijlenanalyse.

•

In hoofdstuk 5 volgen de BSR-leefstijlen en hun belangrijkste kenmerken en voorkeuren ten aanzien van de woning en de woonomgeving.

Inleiding Bureau INBO heeft in opdracht van de gemeente Alkmaar begin 2023 een document opgeleverd waarin de gebiedsidentiteiten van de deelgebieden rond het Alkmaars kanaal zijn vastgelegd. Dit is geen bestuurlijk vastgesteld document. Het document vormde een bouwsteen voor de op te stellen ontwikkelkaders. Om te kunnen onderzoeken welke leefstijlen zich tot een gebied voelen aangetrokken is gekeken naar de gebiedsidentiteiten zoals door INBO vastgelegd. De rapportage van INBO is toegevoegd als bijlage bij dit rapport. Dit zijn de beschrijving van de gebiedsidentiteiten van de deelgebieden binnen het Alkmaars Kanaal en de stationsgebieden die zijn vastgelegd: A.

Viaanse Molen. Een groenstedelijk woonmilieu met (royale) grondgebonden woningen en gestapelde woningen met gedeelde groene ruimten. Mogelijkheden om elkaar te ontmoeten. Gezinnen, senioren en (door)starters.

Stationsgebied. Een ontspannen (hoog)stedelijk woonmilieu. Het Stationsgebied vormt in de toekomst samen met Overstad en de historische binnenstad het centrum van Alkmaar. Mobiele ouderen, alleenstaanden, tweeverdieners, expats, studenten en jonge forensen.

Overstad. Een bruisend stadsdeel met een ontspannen (hoog)stedelijk woonmilieu. Overstad vormt in de toekomst samen met het Stationsgebied en de historische binnenstad het centrum van Alkmaar. Alleenstaanden, tweeverdieners, jonge gezinnen en vitale ouderen. Mensen met een meer avontuurlijke en actieve leefstijl.

Oudorp. Een stedelijk geborgen woonmilieu in een industriële setting. Combinatie van appartementen en gezinswoningen, voor ouderen, starters en gezinnen.

Overdie. Een stoer stedelijk karakter met ruimte voor woon-werk combinaties. Hoge woongebouwen langs het kanaal. Gemixt publiek aan ouderen, jongeren en starters. Veelal alleenstaanden of tweeverdieners.

Voor Stationsgebied Alkmaar Noord (N) is een ontwikkelbeeld vastgelegd. Het gebied rondom het station transformeert naar een levendige stedelijke mix van wonen, onderwijs en leisure. Microcity The Future wordt opgezet als een moderne groene, duurzame en leefbare stad in het klein en biedt circa 440 compacte huurappartementen en ruimte voor voorzieningen en commerciële activiteiten. Met name voor starters.

Kwantitatieve woningbehoefte Alkmaar

2 Kwantitatieve woningbehoefte Alkmaar 6

Kwantitatieve woningbehoefte Het aantal huishoudens in de gemeente Alkmaar zal volgens het middenscenario van de Primosprognoses stijgen naar 66.440 in 2040 (+12.620). Dit betekent dat bovenop de bestaande woningvoorraad 12.620 extra woningen nodig zijn tot 2040 om de huishoudensgroei op te kunnen vangen. De wens van het college is om het aantal inwoners tot 2040 te laten groeien tot maximaal 140.000. Uitgaande van een gemiddeld huishoudensgrootte van 2,1 personen per huishouden komt dit neer op ruim 13.400 extra woningen tot 2040. Volgens de inventarisatie van de plancapaciteit wordt de grootste groei van het aantal woningen verwacht in het Alkmaars Kanaal en de stationsgebieden : •

Viaanse Molen:

2.500 woningen

•

Stationsgebied (Centraal):

1.200 woningen

•

Overstad:

2.300 woningen (waarvan 600 al gerealiseerd of in aanbouw, woonprogramma staat vast) 5

•

Oudorp:

3.300 woningen (waarvan 1.000 al vergund, programma staat vast)

•

Overdie

1.150 woningen (maximaal)

•

Stationsgebied Alkmaar-Noord

650 woningen (waarvan 550 al vergund, programma staat vast)

Dit zijn in totaal 11.100 woningen. In de andere delen van de gemeente wordt een meer geringe toename verwacht.

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Gemeente Alkmaar (2024)

Verhuisdynamiek Alkmaar In de gemeente Alkmaar* wordt met name binnen de gemeente zelf verhuisd. De woningmarkt is daardoor met name lokaal georiënteerd. Wel is sprake van een toenemende populariteit onder inwoners van buiten de gemeente Alkmaar. De afgelopen 5 jaar hebben zich per saldo meer mensen in de gemeente Alkmaar nieuwgevestigd dan dat mensen zijn vertrokken uit de gemeente. Daardoor is sprake van een verhuisoverschot dat de bevolkings- en huishoudensgroei verder stimuleert.

8.000 7.000 Binnengemeentelijk

6.000 5.000

Nieuwgevestigd Vertrokken

4.000 3.000 2.000

1.000

*incl. voormalige gemeenten Graft-De Rijp en Schermer 8

Bron: CBS (2024)

0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Verhuisbewegingen naar Alkmaar Van het totaal aantal vestigingen in de gemeente Alkmaar* in de periode 2011-2023 komt 29% uit de gemeente Dijk en Waard (incl. Langedijk en Heerhugowaard). 14% komt uit Amsterdam (incl. Weesp). Andere gemeenten met een relatief sterke verhuisrelatie zijn Bergen en Heiloo en in mindere mate Schagen en Zaanstad. Vooral de gemeenten Dijk en Waard, Amsterdam en Zaanstad laten een groeiend verhuisoverschot richting Alkmaar zien. De laatste twee gemeenten maken deel uit van de MRA. In de MRA is sprake van een zeer fors woningtekort waardoor woningzoekenden sneller geneigd zijn op grotere afstand naar een woning te zoeken. De laatste jaren landen jaarlijks ongeveer 1.700 personen uit de MRA in de gemeente Alkmaar. Dit is circa 50% van de verhuisde personen uit de MRA die naar de regio Alkmaar verhuizen. In 2015 was dat aandeel nog 33%. Dit is niet te wijten aan een toename van de bouwproductie in Alkmaar. 9

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Gemeente Alkmaar (2024)

Kwalitatieve woningbehoefte Alkmaar

3 Kwalitatieve woningbehoefte Alkmaar 10

Kwalitatieve behoefte Alkmaar naar type en leeftijd Demografisch speelt met name de vergrijzing een rol in de groei van het aantal huishoudens. •

• •

Het aantal oudere huishoudens vanaf 75 jaar verdubbelt zich van 7.400 huishoudens in 2023 tot 14.080 huishoudens in 2040.

Ook de leeftijdsklasse daaronder (65-74 jaar) groeit tot 2040 met 27%. De huishoudens in de leeftijdsklasse 30-44, waartoe ook veel gezinnen behoren, groeien met 23%. De overige leeftijdsklassen laten een bescheiden groei zien.

De vergrijzing en huishoudensverdunning hebben tot gevolg dat huishoudens kleiner worden. •

Het aantal alleenstaande huishoudens groeit met 42%. In 2040 is bijna de helft van de huishoudens in Alkmaar alleenstaand. De andere huishoudenstypen laten een beperkte groei zien.

Bron: ABF Research (2023), Gemeente Alkmaar (2024)

Kwalitatieve behoefte (leeftijdsklasse)

< 30

Kwalitatieve behoefte (huishoudenstype)

+420

+3.010

30-44

Eenouder +420

44-64

75 >

+640

Paar zonder kind 65-74

+9.180

Alleenstaand

+1.720

+2.330

+6.680

Paar met kind

+1.320

Kwalitatieve behoefte Alkmaar naar prijssegment •

•

Tot 2040 is met name behoefte aan sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en dure koopwoningen. Meer nog dan in de regio is behoefte aan meer duurdere koop- en huurwoningen. In tegenstelling tot wat het woonbeleid voorschrijft, 35% betaalbaar (naast 30% sociaal), is relatief weinig behoefte aan woningen in het betaalbare/middensegment. In de huursector ligt het accent op meergezinswoningen (lees appartementen), in de koopsector op eengezinswoningen (lees grondgebonden woningen). De helft van alle huishoudens in Alkmaar kan tot de corporatiedoelgroep worden gerekend. Het gaat dan om de doelgroep passend wonen en de overige corporatiedoelgroep. De corporatiedoelgroep stijgt met +6.100 huishoudens tot 2040. De wens van het huidige college is te bouwen voor alle doelgroepen. Om dat mogelijk te maken is extra aandacht nodig voor hogere inkomensgroepen. Sociale huur = Huur tot € 879,66 Middenhuur = Huur vanaf € 879,66 tot € 1.123,13 Dure huur = Huur vanaf € 1.123,13 Sociale koop = Koop tot € 230.000 Betaalbare koop = Koop van € 230.000 tot € 390.000 Dure koop = Koop vanaf € 390.000

Bron: ABF Research (2023), Gemeente Alkmaar (2024)

Kwalitatieve behoefte (prijssegment) Sociale huur

4.830

Middenhuur

780 6%

Dure huur

1.020 7%

Sociale koop

2.530

Betaalbare koop

1.200

Dure koop

3.830

34%

18%

27%

Kwalitatieve behoefte Alkmaar naar leefstijl MarketResponse heeft de data van ABF Research gebruikt om te berekenen hoe de verdeling van de BSR-leefstijlen zich zal gaan ontwikkelen. Voor Alkmaar zien we met name een groei van het aantal actieve bewoners en comfortabele bewoners. In mindere mate groeit ook het aantal eigenzinnige bewoners en exclusieve bewoners. De andere leefstijlen blijven stabiel of dalen licht in omvang. Onderstaand beeld geeft het middenscenario weer. Op de volgende pagina leggen we uit hoe deze inzichten verzamelt zijn. Op pagina 67-73 is een beschrijving van de BSR-leefstijlen te vinden. 20.000 15.000 10.000

15.440

+4.030

+6.540

17.370

17.820

14.180

13.340

+20 8.430

8.970

5.000

8.450

9.020

9.210

-1.300 11.280

+1.540

+1.790

7.720 4.980

5.870

6.770

6.770 5

7.430

8.310

0 2023 2030 2040 2023 2030 2040 2023 2030 2040 2023 2030 2040 2023 2030 2040 2023 2030 2040

Comfortabele bewoner

Rustige bewoner

Gezellige bewoner

Actieve bewoner

Eigenzinnige bewoner

Exclusieve bewoner

Kwalitatieve behoefte Alkmaar naar leefstijl De verwachte ontwikkeling van de BSR-leefstijlen voor 2030 en 2040 is gebaseerd op de Primos-prognoses van ABF-Research uit 2023. Deze prognoses voorspellen de veranderingen in het aantal personen en huishoudens in Nederland. Belangrijke trends zijn de vergrijzing van de bevolking en de toename van eenpersoonshuishoudens. Ook de groei van het aantal huishoudens per wijk is meegenomen in de berekeningen. Onze aanpak begint met het selecteren van alle huishoudens in Nederland uit onze dataset. Met behulp van een overlevingskansentabel bepalen we welke personen uit de huidige populatie in 2030 en 2040 nog aanwezig zullen zijn. Voor de jongste leeftijdsgroep vullen we dit aan met nieuwe instroom, gebaseerd op de samenstelling van de huidige populatie in die categorie. Dit levert ruwe populatiebestanden op voor 2030 en 2040.

Om deze data verder te verfijnen, passen we een weging toe waarin we rekening houden met leeftijdsverdeling, huishoudgrootte en de spreiding van huishoudens over verschillende wijken. Na deze stap verkrijgen we de verdeling van huishoudens over de verschillende leefstijlen.

Comfortabele bewoner

Rustige bewoner

Gezellige bewoner

Actieve bewoner

Eigenzinnige bewoner

Exclusieve bewoner

BSR Leefstijlen: Alkmaar vs Nederland gemiddeld De eigenzinnige bewoners

22%

9% 9%

21%

De gezellige bewoners 16% 15%

De actieve bewoners

25% 13%

De exclusieve bewoners BSR Leefstijlen binnen Nederland BSR Leefstijlen binnen Alkmaar 15

De rustige bewoners

13%

20%

21% 16%

De comfortabele bewoners

Huidige verdeling BSR Leefstijlen De verdeling van de BSR leefstijlen in de gemeente Alkmaar en de wijken waarin de deelgebieden zijn gelegen hebben we hier in kaart gebracht.

Gebied Alkmaar West Centrum Overstad

Zuid Oudorp Overdie Huiswaard

Comfortabele bewoners

Rustige bewoners

Gezellige bewoners

Actieve bewoners

Eigenzinnige bewoners

Exclusieve bewoners

24,8

15,7

16,8

20,9

9,3

12,6

34,3

9,5

18,1

16,2

12,4

9,3

24,3

3,9

9,3

29,3

22,2

8,9

28,6

3,1

15,1

21,4

28,6

10,4

18,3

15,4

12,8

14,4

20,3

14,2

20,7

19,7

8,7

16,4

24,3

25,2

11,6

27,2

3,7

20,1

24,1

21,7

19,9

7,1

Behoefte naar deelgebied Het Alkmaars Kanaal en stationsgebieden is verdeeld over zes deelgebieden die in zes verschillende wijken liggen. • Deelgebied A (Viaanse Molen) bevindt zich in wijk West • Deelgebied B (Stationsgebied) bevindt zich op de grens van de wijken West, Centrum en Zuid • Deelgebied C (Overstad) bevindt zich in wijk Centrum • Deelgebied D (Oudorp) bevindt zich in wijk Oudorp • Deelgebied E (Overdie) bevindt zich in wijk Overdie • Deelgebied N (Stationsgebied Alkmaar Noord) bevindt zich op de grens van de wijken Oudorp en Huiswaard Scenario Midden bevolkingsprognose ABF-research

2023

2040

Behoefte tot 2040

West

6.650

10.740

+4.090

Centrum

5.540

7.970

+2.430

Zuid

6.950

7.640

+690

Oudorp

6.190

8.820

+2.630

Overdie

4.080

5.750

+1.670

Huiswaard

3.690

3.850

+160

Totaal Alkmaars kanaal

29.410

40.920

+11.510

Totaal Alkmaar Noord

9.880

12.670

+2.790

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Gemeente Alkmaar (2024)

Behoefte naar leefstijl •

• •

De marktvraag laat een sterke groei zien van actieve bewoners en comfortabele bewoners en een redelijke groei van eigenzinnige bewoners en exclusieve bewoners. Voor deze groepen moet goed gekeken worden waar deze het beste kunnen landen. De leefstijlgroepen rustige bewoners en gezellige bewoners groeien niet of beperkt. Deze leefstijlen worden al voldoende gefaciliteerd in de bestaande woongebieden van Alkmaar. Gelet op de gedifferentieerde marktvraag is het slim om per deelgebied te focussen op 2 of 3 leefstijlen en daar de woonsfeer, voorzieningen, woningen en woonconcepten op aan te laten sluiten. De gebiedsidentiteiten vormen hierbij een goed startpunt, maar vanuit de leefstijlen kan het soms gewenst zijn om bepaalde aanpassingen te doen om het beter aan te laten sluiten. Scenario Midden ABF Research 2023

2040

Behoefte 2023-2040

Actieve bewoner

6.100

11.060

+4.960

Comfortabele bewoner

7.860

11.460

+3.600

Eigenzinnige bewoner

3.640

5.300

+1.660

Exclusieve bewoner

3.570

4.880

+1.310

Rustige bewoner

3.480

3.860

+380

Gezellige bewoner

4.750

4.360

-390

Totaal Alkmaars kanaal en stationsgebieden

29.410

40.920

+11.510 5

Viaanse Molen Kwalitatieve behoefte naar deelgebied:

4A Kwalitatieve behoefte naar deelgebied: Viaanse Molen 21

Gebied A – Viaanse Molen Gebiedsidentiteit •

Eiland tussen stad en landschap (gelegen aan de rand van de stad en de polder, nabij uitvalswegen)

•

Ontspannen groen wonen, ruimte voor experimentele woonvormen

•

Een groenstedelijk woonmilieu met (royale) grondgebonden woningen en gestapelde woningen met gedeelde groene ruimten. Mogelijkheden om elkaar te ontmoeten.

•

Gericht op gezinnen, senioren en (door)starters.

Bron: Gemeente Alkmaar (2024)

Gebied A – Viaanse Molen Woonbehoefte naar leefstijl

In de wijk West komen naar verwachting circa 4.000 huishoudens bij. De Comfortabele bewoner plancapaciteit voor Viaanse Molen is 2.500 woningen. Het gaat met Actieve bewoner name om comfortabele bewoners en in mindere mate actieve bewoners. Eigenzinnige bewoner In de Viaanse Molen is een aanzienlijk lagere dichtheid voorzien dan in Exclusieve bewoner andere deelgebieden, ook is het voorziene aandeel woonfuncties het hoogst, waardoor deze plek met name voor introverte leefstijlgroepen Rustige bewoner interessant is. Het biedt rust en privacy, je kan je (elektrische) auto er Gezellige bewoner kwijt en ook werken aan huis is een mogelijkheid. Vooral de exclusieve Totaal (West) bewoners en comfortabele bewoners vinden dit aantrekkelijk. De combinatie van grondgebonden woningen en appartementen sluit vooral aan bij de comfortabele bewoners en de experimentele hoogwaardige woonvormen (welstandsvrij / particulier opdrachtgeverschap) kunnen interessant zijn voor de exclusieve bewoners. Andere deelgebieden met een hogere dichtheid en meer voorzieningen sluiten beter aan op de behoeften van actieve bewoners en eigenzinnige bewoners. In de Viaanse Molen is een full-service supermarkt en een bakkerij beoogd. Dit is aantrekkelijk voor de beoogde comfortabele bewoners en exclusieve bewoners.

Scenario Midden 2023

2040

Behoefte tot 2040

2.280

4.090

+1.810

1.080

2.420

+1.340

820

1.260

+440

620

1.000

+380

630

820

+190

1.210

1.140

-70

6.650

10.740

+4.090 5

Gebied A – Viaanse Molen

Jaarlijkse vraag naar nieuwbouwwoningen Op basis van een geavanceerd locatie gebonden voorspelmodel kunnen we inzicht bieden in de specifieke marktruimte per jaar naar verschillende woningtypen en oppervlakten in Gebied A. Het voorspelmodel maakt gebruik van gegevens van concurrerende plannen, huishoudensstatistieken, historische verhuisbewegingen, woonvoorkeuren (WoON2021), woningtekorten, nieuwbouwproductie (Primos) en Leefbarometer. In het model is geen rekening gehouden met leefstijlen. De tabel hieronder geeft de jaarlijkse marktvraag weer naar woningtype en oppervlakte. Daar waar er in dit rapport over het oppervlak van een woning gaat betreft het een gebruiksoppervlakte (GBO). • De marktvraag concentreert zich overwegend op appartementen tot 105 m² en grondgebonden woningen vanaf 85 m². • De marktvraag naar zeer kleine woningen (< 55 m²) betreft 40 appartementen per jaar. Circa de helft hiervan betreft vraag naar sociale huurappartementen. Micro-appartementen passen vooral bij de voorkeuren van actieve bewoners en eigenzinnige bewoners. Deze leefstijlen zullen de voorkeur hebben voor andere deelgebieden met een hogere dichtheid en meer voorzieningen. Woningtype

< 55 m²

55 – 85 m²

85 – 105 m²

105 – 125 m²

125 – 155 m²

155 m² >

TOTAAL

Appartement

135

275

Rijwoning

155

Hoekwoning

100

600

Twee-onder-een-kapwoning

Vrijstaande woning TOTAAL

180

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Openred (2024)

120

Gebied A – Viaanse Molen Voorkeur naar woningtype

De figuur hieronder geeft de potentiële vraag vanuit de verschillende leefstijlgroepen uit heel Nederland naar gebied A weer voor zowel het huur- als het koopsegment en voor grondgebonden en gestapelde woningen (N=aantal potentiële verhuizers naar een nieuwbouwwoning per jaar). De ruit geeft het gemiddelde voor heel Nederland weer. •

•

De Viaanse Molen leent zich meer dan de andere deelgebieden voor de ontwikkeling van grondgebonden woningen. Dit past ook bij de voorkeur van exclusieve bewoners en actieve bewoners. Comfortabele bewoners geven echter meer de voorkeur aan gestapelde woningen. Al is ook een deel georiënteerd op grondgebonden woningen. In vergelijking met Nederland zijn verhuizers nog meer dan elders in Nederland georiënteerd op grondgebonden huurwoningen. Waar comfortabele bewoners en actieve bewoners meer georiënteerd zijn op huurwoningen, zijn exclusieve bewoners meer georiënteerd op koopwoningen.

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Openred (2024)

N=231

N=93

N=79

N=198

Gebied A – Viaanse Molen Voorkeuren woonomgeving Voorzieningen

Mobiliteit

In de Viaanse Molen zelf zijn momenteel nog maar weinig voorzieningen voorhanden. Voor alle leefstijlgroepen geldt dat een gevarieerd voorzieningenaanbod van belang is.

De Viaanse Molen bevindt zich nabij de N9 en is daarmee regionaal zeer goed bereikbaar.

•

• 24

Comfortabele bewoners en exclusieve bewoners hechten waarde aan een gevarieerd winkelaanbod. Belangrijk vinden ze een full-service supermarkt en een hoogwaardig food & beverage aanbod. Comfortabele bewoners zoeken voordelige winkels op. Exclusieve bewoners zoeken eerder hippe winkels op. Comfortabele bewoners en exclusieve bewoners zien niet zoveel in buurtontmoetingsplekken. Wel zoeken ze graag gelijkgestemden op. Als ze niet thuis afspreken zijn ze te vinden op een grasveldje of in de horeca. Comfortabele bewoners zijn terughoudend in horecabezoek, als zij al naar horeca gaan, gaan zij doorgaans naar een bar, restaurant of bistro. Exclusieve bewoners hechten meer waarde aan horeca en gaan doorgaans naar een café, bar, bistro of sterrenrestaurant, al bezoeken ze ook op z’n tijd een snackbar. Comfortabele bewoners hebben graag medische zorgvoorzieningen nabij. Dit is zeker met oog op de vergrijzing een aandachtspunt. De exclusieve bewoner bezoekt graag sportfaciliteiten, voorzieningen voor hoger onderwijs, een bioscoop, kunstgalerie of concertzaal.

•

Bewoners van beide leefstijlen beschikken doorgaans zelf over een auto. Exclusieve bewoners beschikken zelfs vaak over meerdere auto’s.

•

Comfortabele bewoners parkeren de auto bij voorkeur in een parkeergarage. Exclusieve bewoners parkeren de (elektrische) auto bij voorkeur op eigen terrein en wonen bij voorkeur niet in een autovrije zone.

•

De exclusieve bewoners zijn het meest ontvankelijk voor elektrische vormen van vervoer en deelmobiliteit (ride sharing via een app). Comfortabele bewoners hechten geen waarde aan deelmobiliteit. Wel hechten zij naast de autobereikbaarheid ook waarde aan OVbereikbaarheid. De nabijheid van station Alkmaar is zeker een pre.

Groen In de nabijheid van de Viaanse Molen is veel groen aanwezig. Het is voor de leefstijlgroepen aantrekkelijk om dit al aanwezige groen beter toegankelijk te maken. De leefstijlgroepen hechten wel waarde aan groen: comfortabele bewoners zien groen vooral als uitzicht, voor exclusieve bewoners is groen in hoofdzaak om te recreëren (wandelen en fietsen).

Gebied A – Viaanse Molen Conclusies en aanbevelingen •

Gezien de lagere dichtheid (ten opzichte van de andere ontwikkelgebieden) en de ligging aan de rand van Alkmaar past deze locatie het best bij de exclusieve bewoners en comfortabele bewoners. Deze leefstijlgroepen passen in veel gevallen minder goed bij de andere deelgebieden. Vooral vanuit de comfortabele bewoners is de vraag ook groot.

•

De stedenbouwkundige opzet met gesloten bouwblokken en de focus op collectiviteit past goed bij de actieve bewoners. Deze leefstijl wordt echter ook op veel andere plekken al goed bediend en we adviseren dan ook te focussen op de comfortabele bewoners. Dit vraagt van het plan dat er focus komt op het bieden van kwaliteit, rust en privacy die het gebied ook te bieden heeft.

•

Het idee is om ook plekken toe te wijzen voor welstandsvrije woningen / particulier opdrachtgeverschap. Vanwege de locatie en de mogelijkheid om een vrijstaande woning te bouwen zal dit vooral de exclusieve bewoners aanspreken.

•

Wij adviseren om in dit gebied te focussen op de comfortabele bewoners. En bij welstandsvrije woningen / particulier opdrachtgeverschap van dit gebied op de exclusieve bewoners.

Stationsgebied Kwalitatieve behoefte naar deelgebied:

4B Kwalitatieve behoefte naar deelgebied: Stationsgebied 21

Gebied B – Stationsgebied Gebiedsidentiteit •

Gemengd woon-werkgebied (overwegend kantoorruimte)

•

Leven in beweging rond station Alkmaar: hoogdynamisch en verbonden

•

Hoogstedelijk wonen en verbonden met de regio

•

Een ontspannen (hoog)stedelijk woonmilieu. Het Stationsgebied vormt in de toekomst samen met Overstad en de historische binnenstad het centrum van Alkmaar.

•

Gericht op mobiele ouderen, alleenstaanden, tweeverdieners, expats, studenten en jonge forensen.

Bron: Gemeente Alkmaar (2024)

Gebied B – Stationsgebied

Scenario Midden 2023

2040

Behoefte tot 2040

Actieve bewoner

3.770

6.760

+2.990

Comfortabele bewoner

5.620

8.230

+2.610

Eigenzinnige bewoner

2.950

4.250

+1.300

Exclusieve bewoner

2.230

2.870

+640

Rustige bewoner

1.580

1.700

+120

Gezellige bewoner

3.000

2.540

-460

Totaal (West+Centrum+Zuid)

19.140

26.350

+7.200

Woonbehoefte naar leefstijl •

•

Het Stationsgebied ligt op het grensvlak van de wijken West, Centrum en Zuid. In de drie wijken samen komen naar verwachting circa 7.000 huishoudens bij. Deze huishoudens zullen overigens niet allemaal in het Stationsgebied landen. De plancapaciteit voor het Stationsgebied is 1.200 woningen. Ook deelgebieden A en C bevinden zich in deze wijken. Het gaat in met name om actieve bewoners, comfortabele bewoners en in mindere mate eigenzinnige bewoners. Dit zeer hoogstedelijk gebied met een combinatie tussen kantoren en werken is interessant voor exclusieve bewoners. Mengen van functies wordt hier op gebouwniveau gedaan. De voorzieningen zijn op loopafstand, voor een hoger segment, met een hoge dichtheid. Amsterdam Zuid-as wordt genoemd als referentiegebied. Het gebied kan als eiland in de stad gezien worden. De relatie met omliggende wijken is beperkt. Dit past ook bij de wensen van stedelijke exclusieve bewoners. Het wonen boven en dichtbij voorzieningen spreekt met name de eigenzinnige bewoner aan. De nabijheid van ontmoetingsplekken en de stad sluit aan bij de wensen van actieve bewoners. Dit is met name te vinden aan de centrumzijde van het gebied.

Gebied B – Stationsgebied

Jaarlijkse vraag naar nieuwbouwwoningen Op basis van een geavanceerd locatiegebonden voorspelmodel kunnen we inzicht bieden in de specifieke marktruimte per jaar naar verschillende woningtypen en oppervlakten in Gebied B en C. Door de onderlinge nabijheid van gebieden B en C zijn deze gebieden in het model samengenomen. Het voorspelmodel maakt gebruik van gegevens van concurrerende plannen, huishoudensstatistieken, historische verhuisbewegingen, woonvoorkeuren (WoON2021), woningtekorten, nieuwbouwproductie (Primos) en Leefbarometer. In het model is geen rekening gehouden met leefstijlen. De tabel hieronder geeft de jaarlijkse marktvraag weer naar woningtype en oppervlakte. • De marktvraag concentreert zich overwegend op appartementen tot 105 m² en grondgebonden woningen vanaf 55 m². • De marktvraag naar zeer kleine woningen (< 55 m²) betreft 55 appartementen per jaar. Het gaat om circa 30 sociale huurappartementen. Daar waar er in dit rapport over het oppervlak van een woning gaat betreft het een gebruiksoppervlakte (GBO). Dit type woningen past goed bij de voorkeuren van actieve bewoners en eigenzinnige bewoners in gebieden B en C. Deze leefstijlen staan ook open voor wonen met gedeelde gemeenschappelijke voorzieningen. Eigenzinnige bewoners zijn het meest geïnteresseerd in micro-appartementen / kleine appartementen met gedeelde voorzieningen.

Actieve bewoners zijn ook geïnteresseerd in het delen van voorzieningen. Bij gedeelde voorzieningen kan gedacht worden aan een berging, logeerkamer, wasruimte, auto, gemeenschappelijke ruimte, gedeelde tuin/hofje. Woningtype < 55 m² 55 – 85 m² 85 – 105 m² 105 – 125 m² 125 – 155 m² 155 m² > TOTAAL Appartement

170

340

Rijwoning

190

Hoekwoning

110

730

Twee-onder-een-kapwoning

Vrijstaande woning TOTAAL 29

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Openred (2024)

230

150

105

Gebied B – Stationsgebied Voorkeur naar woningtype

De figuur hieronder geeft de potentiële vraag vanuit de verschillende leefstijlgroepen uit heel Nederland naar gebied B/C weer voor zowel het huur- als het koopsegment en voor grondgebonden en gestapelde woningen (N=aantal potentiële verhuizers naar een nieuwbouwwoning per jaar). De ruit geeft het gemiddelde voor heel Nederland weer. •

•

Het centrum van Alkmaar leent zich voor een gestapeld woonmilieu. Dit sluit aan op de voorkeuren van actieve bewoners en comfortabele bewoners en stedelijk georiënteerde exclusieve bewoners . De eigenzinnige bewoners hebben geen uitgesproken voorkeur voor een grondgebonden of gestapelde woning. In vergelijking met Nederland zijn verhuizers nog meer dan elders in Nederland georiënteerd op huurwoningen. Comfortabele bewoners en actieve bewoners zijn het meest georiënteerd op huurwoningen. Eigenzinnige bewoners hebben geen uitgesproken voorkeur.

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Openred (2024)

N=268

N=102

N=99

N=255

Gebied B – Stationsgebied Voorkeuren woonomgeving Voorzieningen

Mobiliteit

In de directe omgeving van het station zijn al de nodige voorzieningen te vinden. Ook de historische binnenstad (met bijvoorbeeld horeca, winkels en cultuur), het Ringers Winkelcentrum en het cultuurcluster in Overstad zijn op loopafstand te vinden. Dit biedt al een goede basis.

Het Stationsgebied bevindt zich rondom station Alkmaar. Vanaf dit station rijden treinen in de richting Den Helder, Hoorn, Haarlem, Zaandam en Amsterdam. Ook is het het punt waar stads- en streekbussen samenkomen. Dit biedt perspectief voor leefstijlgroepen die waarde hechten aan OVbereikbaarheid.

•

De nabijheid van voorzieningen op het gebied van cultuur, uitgaan en ontspanning is een belangrijke randvoorwaarde voor eigenzinnige bewoners. Zij zoeken graag een theater, concertzaal, bioscoop, kunstgalerie of museum op. Ook actieve bewoners spreekt dit aan. Voor hen zijn voorzieningen op het gebied van sport en ontspanning een randvoorwaarde, denk aan een yogastudio, sportveld, een plein met sporttoestellen, pretpark, escaperoom, arcadehal of casino.

•

Actieve bewoners en eigenzinnige bewoners hechten veel waarde aan ontmoetingsplekken. Dat kan horeca zijn, maar ook een grasveld in de buurt.

•

Beide leefstijlgroepen hechten waarde aan voorzieningen voor dagelijkse boodschappen.

•

Beide leefstijlgroepen hebben graag medische zorg nabij. Eigenzinnige bewoners vinden het belangrijk dat er voldoende voorzieningen voor ouderen zijn.

•

Eigenzinnige bewoners vinden het belangrijk dat er genoeg onderwijs- en sportvoorzieningen zijn.

•

Eigenzinnige bewoners hebben doorgaans geen auto en reizen liefst met OV. Actieve bewoners hebben doorgaans wel een auto. Autobezit is voor deze groep geen must, maar heeft het voor hen wel meerwaarde goed bereikbaar te zijn met de auto en over parkeergelegenheid te beschikken.

•

Eigenzinnige bewoners zijn pioniers als het gaat om deelvervoer. Actieve bewoners staan hier meer neutraal tegenover.

Groen Nabij het stationsgebied zijn het Singelpark en Park de Oude Kwekerij op loopafstand te vinden. Beide leefstijlgroepen hechten veel waarde aan de aanwezigheid van een stadspark met recreatiemogelijkheden. Ook vinden ze natuur en een speeltuin in de buurt belangrijk. Eigenzinnige bewoners hechten groot belang aan een gemeenschappelijke (moes)tuin of grasveld nabij de woning. Actieve bewoners zijn vooral op zoek naar buitenfitness- en sportvoorzieningen.

Gebied B – Stationsgebied Conclusies en aanbevelingen •

De voorzieningen zijn op loopafstand, voor een hoger segment, met een hoge dichtheid. Amsterdam Zuid-as wordt genoemd als referentiegebied. Het gebied kan als eiland in de stad gezien worden. De relatie met omliggende wijken is beperkt. Dit past ook bij de wensen van stedelijke exclusieve bewoners en is de focusdoelgroep voor de West-zijde van het stationsgebied.

•

De stedelijkheid van dit deelgebied en de dichtheid van de plannen aan de centrumzijde past het beste bij de eigenzinnige bewoners.

•

De mix van wonen en voorzieningen past hier ook heel goed bij. Deze doelgroep woont graag midden in de stad.

•

Samen met Overstad zijn dit de meest stedelijke ontwikkelingen en daarom adviseren we bij dit gebied een primaire focus op de eigenzinnige bewoners aan de centrumzijde.

•

Aandachtspunt is om niet te veel te focussen op kleine appartementen. Hier worden er ook al veel van gerealiseerd in stationsgebied Alkmaar Noord.

Overstad behoefte naar deelgebied: Kwalitatieve

4C Kwalitatieve behoefte naar deelgebied: Overstad 21

Gebied C – Overstad Gebiedsidentiteit •

Bruisend stadskwartier

•

Hoogstedelijke woonvormen, gemixt met werken en vrije tijd

•

Een bruisend stadsdeel met een ontspannen (hoog)stedelijk woonmilieu. Overstad vormt in de toekomst samen met het Stationsgebied en de historische binnenstad het centrum van Alkmaar.

•

Gericht op alleenstaanden, tweeverdieners, jonge gezinnen en vitale ouderen. Mensen met een meer avontuurlijke en actieve leefstijl.

Bron: INBO (2023), Gemeente Alkmaar (2024)

Gebied C – Overstad

Scenario Midden 2023

2040

Behoefte tot 2040

Actieve bewoner In de wijk Centrum (waar Overstad onderdeel van uitmaakt) komen Eigenzinnige bewoner naar verwachting circa 2.400 huishoudens bij. Het gaat in met name om actieve bewoners, en in mindere mate eigenzinnige bewoners. De Comfortabele bewoner plancapaciteit voor Overstad is 2.300 woningen. Exclusieve bewoner

1.620

2.680

+1.060

1.230

1.930

+700

1.340

1.780

+440

610

850

+240

Gezellige bewoner

520

530

+10

Rustige bewoner

220

210

Totaal (Centrum)

5.540

7.970

Woonbehoefte naar leefstijl •

•

In Overstad is, als deel van het centrumgebied van Alkmaar, een grote menging van functies in een hoge dichtheid voorzien. Deze mate van reuring spreekt met name extraverte leefstijlgroepen als actieve bewoners en eigenzinnige bewoners aan. De nabijheid van de historische binnenstad, culturele voorzieningen, winkels en horeca is voor deze leefstijlgroepen eveneens een pre.

•

De levendige openbare ruimte en de reuring op het terras sluit vooral aan bij de actieve bewoners. Het wonen boven werkruimten met uitzicht over de historische binnenstad trekt met name eigenzinnige bewoners aan.

•

Het hoog stedelijke karakter van deze locatie past minder goed bij de behoeftes van de comfortabele bewoners en exclusieve bewoners. Zij hebben meer behoefte aan rust en privacy. En penthouse of appartement dat over de stad uit kijkt en voldoende privacy biedt zou wel passend kunnen zijn maar deze doelgroep heeft niet de primaire focus.

-10

+2.440

Gebied C – Overstad

Jaarlijkse vraag naar nieuwbouwwoningen Op basis van een geavanceerd locatiegebonden voorspelmodel kunnen we inzicht bieden in de specifieke marktruimte per jaar naar verschillende woningtypen en oppervlakten in Gebied B en C. Door de onderlinge nabijheid van gebieden B en C zijn deze gebieden in het model samengenomen. Het voorspelmodel maakt gebruik van gegevens van concurrerende plannen, huishoudensstatistieken, historische verhuisbewegingen, woonvoorkeuren (WoON2021), woningtekorten, nieuwbouwproductie (Primos) en Leefbarometer. In het model is geen rekening gehouden met leefstijlen. De tabel hieronder geeft de jaarlijkse marktvraag weer naar woningtype en oppervlakte. Daar waar er in dit rapport over het oppervlak van een woning gaat betreft het een gebruiksoppervlakte (GBO). • De marktvraag concentreert zich overwegend op appartementen tot 105 m² en grondgebonden woningen vanaf 55 m². • De marktvraag naar zeer kleine woningen (< 55 m²) betreft 55 appartementen per jaar. Het gaat om circa 30 sociale huurappartementen. Dit type woningen past goed bij de voorkeuren van actieve bewoners en eigenzinnige bewoners in gebieden B en C. Deze leefstijlen staan ook open voor wonen met gedeelde gemeenschappelijke voorzieningen. Eigenzinnige bewoners zijn het meest geïnteresseerd in micro-appartementen / kleine appartementen met gedeelde voorzieningen.

< 55 m²

55 – 85 m²

85 – 105 m²

105 – 125 m²

125 – 155 m²

155 m² >

TOTAAL

Appartement

170

340

Rijwoning

190

Hoekwoning

110

730

Twee-onder-een-kapwoning

Vrijstaande woning TOTAAL 36

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Openred (2024)

230

150

105

Gebied C –Overstad Voorkeur naar woningtype

•

Het centrum van Alkmaar leent zich voor een gestapeld woonmilieu. Dit sluit aan op de voorkeuren van actieve bewoners en comfortabele bewoners. De eigenzinnige bewoners hebben geen uitgesproken voorkeur voor een grondgebonden of gestapelde woning. In vergelijking met Nederland zijn verhuizers nog meer dan elders in Nederland georiënteerd op huurwoningen. Comfortabele bewoners en actieve bewoners zijn het meest georiënteerd op huurwoningen. Eigenzinnige bewoners hebben geen uitgesproken voorkeur.

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Openred (2024)

N=268

N=102

N=99

N=255

Gebied C – Overstad Voorkeuren woonomgeving Voorzieningen

Mobiliteit

In Overstad is al het Ringers Winkelcentrum te vinden met een omvangrijk winkel- en horeca-aanbod. Ook is er een cultuurcluster te vinden met een bioscoop, filmhuis, poppodium en horeca. Op Overstad is ook ruimte is voor sport, spel en leisure. Ook de historische binnenstad is vlakbij.

Binnen het gebied overheerst momenteel nog de auto gelet op de aanwezigheid van grootschalige detailhandel en parkeerterreinen. De hoge voorziene dichtheid en de nabijheid van het station bieden perspectief voor leefstijlen die meer waarde hechten aan OV-bereikbaarheid.

•

Beide groepen hechten veel waarde aan ontmoetingsplekken. Dat kan horeca zijn, maar ook een grasveld in de buurt.

•

De leefstijlgroepen hechten waarde aan voorzieningen voor dagelijkse boodschappen.

•

Beide leefstijlgroepen hebben graag medische zorg nabij. Eigenzinnige bewoners vinden het belangrijk dat er voldoende voorzieningen voor ouderen zijn.

•

Eigenzinnige bewoners vinden het belangrijk dat er genoeg onderwijs- en sportvoorzieningen zijn.

•

Eigenzinnige bewoners zijn pioniers als het gaat om deelvervoer. Actieve bewoners staan hier meer neutraal tegenover.

Groen

In en rond Overstad is momenteel maar weinig groen aanwezig (zonder het kanaal over te moeten steken). Beide leefstijlgroepen hechten veel waarde aan de aanwezigheid van een stadspark met recreatiemogelijkheden. Ook vinden ze natuur en een speeltuin in de buurt belangrijk. Eigenzinnige bewoners hechten groot belang aan een gemeenschappelijke (moes)tuin of grasveld nabij de woning. Actieve bewoners zijn vooral op zoek naar buiten sport en fitnessvoorzieningen.

Gebied C – Overstad

Conclusies en aanbevelingen •

Ons advies is om bij dit gebied ook te focussen op de actieve bewoners en eigenzinnige bewoners. De dichtheid en de locatie passen goed bij deze leefstijlen.

•

Aandachtpunt is om de plinten levendig en divers te maken zodat er interactie en ontmoetingen kunnen plaats vinden en er iets te beleven is.

•

Deze locatie past minder goed bij de behoeftes van de comfortabele bewoners en exclusieve bewoners. Zij hebben meer behoefte aan rust en privacy. Ze kunnen wel als secundaire doelgroep functioneren. Luxe appartementen aan de rand van het gebied kunnen zeker interessant zijn.

•

Hoge voorzieningsgraad. Dichtbij het OV en centrale ligging in de stad. Aan de kanaalzone is een mix mogelijk tussen eigenzinnige bewoners en exclusieve bewoners. Aan de noordzijde meer actieve en eigenzinnige bewoners.

Oudorp Kwalitatieve behoefte naar deelgebied:

4D Kwalitatieve behoefte naar deelgebied: Oudorp 21

Gebied D – Oudorp Gebiedsidentiteit •

Gemengd woon-werkgebied

•

Stedelijk pionieren

•

Stedelijk, geborgen en industrieel wonen voor een brede doelgroep

•

Een stedelijk geborgen woonmilieu in een industriële setting. Combinatie van appartementen en gezinswoningen.

•

Gericht op ouderen, starters en gezinnen. 5

Bron: Gemeente Alkmaar (2024)

Gebied D – Oudorp

Scenario Midden 2023

2040

Behoefte tot 2040

Actieve bewoner

1.220

2.370

+1.150

Comfortabele bewoner

1.260

1.780

+520

Exclusieve bewoner

1.020

1.490

+470

Eigenzinnige bewoner

540

810

+270

Gezellige bewoner

1.280

1.410

+130

Rustige bewoner

880

960

+80

Totaal (Oudorp)

6.190

8.820

+2.620

Woonbehoefte naar leefstijl •

•

In de wijk Oudorp komen naar verwachting circa 2.600 huishoudens bij. Voor alle leefstijlen is een redelijke groei voorzien. Met name de actieve bewoners nemen in omvang toe. De plancapaciteit voor (ontwikkelgebied) Oudorp is 3.300 woningen. In Oudorp is een complete wijk met een levendige mix van functies en woningtypen voorzien. De nabijheid van het stedelijke Alkmaar en het meer dorpse Oudorp en diverse uitvalswegen biedt de potentie om meerdere leefstijlgroepen aan te spreken. Omdat introverte bewoners liever met gelijkgestemden leven is menging van leefstijlen niet vanzelfsprekend. Het is daarom belangrijk binnen het gebied verschillende accenten aan te brengen om verschillende bewoners aan te spreken.

•

De westzijde biedt met de ligging nabij de stad meer kansen voor extraverte leefstijlgroepen. Voor actieve bewoners is de industriële architectuur aantrekkelijk. De menging met creatieve maakindustrie spreekt eigenzinnige bewoners aan.

•

De oostzijde biedt met de ligging nabij het dorpse Oudorp en meer kansen voor introverte leefstijlgroepen. Het wonen langs het water sluit aan bij de comfortabele bewoners. De exclusieve bewoners worden aangesproken door het ondernemende karakter en de nabijheid van uitvalswegen.

Gebied D – Oudorp

Jaarlijkse vraag naar nieuwbouwwoningen Op basis van een geavanceerd locatiegebonden voorspelmodel kunnen we inzicht bieden in de specifieke marktruimte per jaar naar verschillende woningtypen en oppervlakten in Gebied D en E. Door de onderlinge nabijheid van gebieden D en E zijn deze gebieden in het model samengenomen. Het voorspelmodel maakt gebruik van gegevens van concurrerende plannen, huishoudensstatistieken, historische verhuisbewegingen, woonvoorkeuren (WoON2021), woningtekorten, nieuwbouwproductie (Primos) en Leefbarometer. In het model is geen rekening gehouden met leefstijlen. De tabel hieronder geeft de jaarlijkse marktvraag weer naar woningtype en oppervlakte. Daar waar er in dit rapport over het oppervlak van een woning gaat betreft het een gebruiksoppervlakte (GBO). • De marktvraag concentreert zich overwegend op appartementen tot 105 m² en grondgebonden woningen vanaf 85 m². • De marktvraag naar zeer kleine woningen (< 55 m²) betreft 46 appartementen per jaar. Het gaat om circa 25 sociale huurappartementen. Dit type woningen past goed bij de voorkeuren van actieve bewoners en eigenzinnige bewoners in gebieden D en E. Deze leefstijlen staan ook open voor wonen met gedeelde gemeenschappelijke voorzieningen. Eigenzinnige bewoners zijn het meest geïnteresseerd in micro-appartementen / kleine appartementen met gedeelde voorzieningen.

150

300

Rijwoning

175

Hoekwoning

650

Twee-onder-een-kapwoning Vrijstaande woning TOTAAL 43

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Openred (2024)

205

140

Gebied D – Oudorp Voorkeur naar woningtype

De figuur hieronder geeft de potentiële vraag vanuit de verschillende leefstijlgroepen uit heel Nederland naar gebied D/E weer zowel het huur- als het koopsegment en voor grondgebonden en gestapelde woningen (N=aantal potentiële verhuizers naar een nieuwbouwwoning per jaar). De ruit geeft het gemiddelde voor heel Nederland weer. •

Gebieden D en E bieden mogelijkheden voor een gevarieerd woningbouwprogramma van zowel grondgebonden als gestapelde woningen.

•

Actieve bewoners geven de voorkeur aan grondgebonden huurwoningen. Exclusieve bewoners geven de voorkeur aan grondgebonen koopwoningen. Comfortabele bewoners geven de voorkeur aan gestapelde woningen. De eigenzinnige bewoners hebben geen uitgesproken voorkeur voor een grondgebonden of gestapelde woning.

•

In vergelijking met Nederland zijn verhuizers nog meer dan elders in Nederland georiënteerd op huurwoningen.

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Openred (2024)

N=235

N=96

N=95

N=225

Gebied D – Oudorp

Voorkeuren woonomgeving Voorzieningen

Mobiliteit

In gebied Oudorp zijn momenteel weinig voorzieningen te vinden. Voor alle leefstijlgroepen geldt dat een gevarieerd voorzieningenaanbod van belang is.

Gebied Oudorp bevindt zich nabij de N242, N243 en N244 en is daarmee regionaal zeer goed bereikbaar. Dit biedt perspectief voor leefstijlgroepen die meer waarde hechten aan autobereikbaarheid. Ook bevinden zich aan de rand van het gebied haltes voor streekbusvervoer.

•

De nabijheid van voorzieningen op het gebied van sport, onderwijs, cultuur, uitgaan en ontspanning is belangrijk voor eigenzinnige bewoners. Ook actieve bewoners en exclusieve bewoners spreekt dit aan.

•

De eigenzinnige bewoners en actieve bewoners hechten veel waarde aan ontmoetingsplekken. Dat kan horeca zijn, maar ook een grasveld in de buurt. Comfortabele bewoners en exclusieve bewoners zien niet zoveel in ontmoetingsplekken. Wel zoeken ze graag gelijkgestemden op.

•

Comfortabele bewoners, eigenzinnige bewoners en actieve bewoners hebben graag medische zorgvoorzieningen nabij. Dit is zeker met oog op de vergrijzing een aandachtspunt. Eigenzinnige bewoners vinden het belangrijk dat er voldoende voorzieningen voor ouderen zijn.

•

Exclusieve bewoners, comfortabele bewoners en in mindere mate actieve bewoners beschikken doorgaans zelf over een auto. Exclusieve bewoners beschikken vaak over meerdere auto’s. Parkeergelegenheid in de buurt wordt gewaardeerd door deze leefstijlgroepen. Comfortabele bewoners parkeren de auto bij voorkeur in een parkeergarage. Exclusieve bewoners parkeren de (elektrische) auto bij voorkeur op eigen terrein.

•

Eigenzinnige bewoners, maar ook actieve bewoners en comfortabele bewoners, hechten waarde aan een goede OV-bereikbaarheid. De nabijheid van OV in het gebied is daarom belangrijk.

Groen Rond gebied Oudorp is momenteel weinig groen aanwezig (zonder het kanaal of een drukke weg over te moeten steken). De aanwezigheid van groen wordt door alle leefstijlgroepen gewaardeerd. De eigenzinnige bewoners en actieve bewoners hechten veel waarde aan de aanwezigheid van een stadspark met recreatiemogelijkheden. De comfortabele bewoners en exclusieve bewoners hechten hier minder waarde aan.

Gebied D – Oudorp

Conclusies en aanbevelingen •

Deze locatie biedt kansen voor een brede mix aan doelgroepen en leefstijlen. Ons advies is om voor een groot deel te focussen op actieve bewoners en eigenzinnige bewoners.

•

Waterzijde: comfortabele bewoners en exclusieve bewoners. Naar de noordzijde en op plekken langs het water waar voorzieningen zijn beoogd (zoals scheepswerf Witsen): meer focus op actieve bewoners en eigenzinnige bewoners.

•

Het wonen langs het water sluit aan bij de comfortabele bewoners en exclusieve bewoners.

•

Door deze mix wordt recht gedaan aan de vraag uit de markt. Zorg wel dat het voorzieningenniveau meegroeit met de inwoners. De actieve bewoners en eigenzinnige bewoners hechten hier veel belang aan.

Overdie Kwalitatieve behoefte naar deelgebied:

4E Kwalitatieve behoefte naar deelgebied: Overdie 21

Gebied E – Overdie Gebiedsidentiteit •

Robuust stadsgevoel in een gemengd woon-werkgebied

•

Stedelijk wonen in gemengde blokken met eigen unieke kenmerken die aansluiten bij de geschiedenis van de plek.

•

Een stoer stedelijk karakter met ruimte voor woonwerkcombinaties. Hoge woongebouwen langs het kanaal. Gemixt publiek aan ouderen, jongeren en starters.

•

Gericht veelal op alleenstaanden of tweeverdieners. Gelet op de ligging van Overdie nabij de randweg mogelijk doelgroepen die waarde hechten aan status en hun auto.

Bron: INBO (2023), Gemeente Alkmaar (2024)

Gebied E – Overdie

Scenario Midden 2023

2040

Behoefte tot 2040

Actieve bewoner In de wijk Overdie komen er naar verwachting circa 1.700 huishoudens Comfortabele bewoner bij. Met name de actieve bewoners en comfortabele bewoners nemen Rustige bewoner in omvang toe. De plancapaciteit voor (ontwikkelgebied) Overdie is 1.150 woningen. Exclusieve bewoner

1.110

1.930

+820

990

1.440

+450

1.030

1.210

+180

330

520

+190

Eigenzinnige bewoner

150

250

+100

Gezellige bewoner

470

410

-60

Totaal (Overdie)

4.080

5.750

+1.680

Woonbehoefte naar leefstijl •

•

In Overdie is een gemengd woon-werkgebied voorzien. Het aandeel voorziene woonfuncties ligt in Overdie het laagst. Het aandeel werkfuncties in het gebied zal groter blijven dan het aandeel woonfuncties. Het groen en het water maken Overdie een prima uitvalsbasis voor met name actieve bewoners en comfortabele bewoners.

Het mengen van deze groepen is niet vanzelfsprekend. Door accenten aan te brengen binnen Overdie kunnen beide leefstijlen er hun uitvalsbasis vinden. Het noordelijk deel sluit door de nabijheid van de levendige buurt Overdie vooral aan bij de actieve bewoners. Een accent hier kan zijn het creëren van ontmoetingsplekken. Het zuidelijk deel nabij de uitvalswegen spreekt met name comfortabele bewoners aan, omdat ze zo makkelijk kunnen aanrijden. Een accent hier kan zijn het realiseren van groen (pocketparks).

Gebied E – Overdie

Jaarlijkse vraag naar nieuwbouwwoningen Op basis van een geavanceerd locatiegebonden voorspelmodel kunnen we inzicht bieden in de specifieke marktruimte per jaar naar verschillende woningtypen en oppervlakten in Gebied D en E. Door de onderlinge nabijheid van gebieden D en E zijn deze gebieden in het model samengenomen. Het voorspelmodel maakt gebruik van gegevens van concurrerende plannen, huishoudensstatistieken, historische verhuisbewegingen, woonvoorkeuren (WoON2021), woningtekorten, nieuwbouwproductie (Primos) en Leefbarometer. In het model is geen rekening gehouden met leefstijlen. De tabel hieronder geeft de jaarlijkse marktvraag weer naar woningtype en oppervlakte. Daar waar er in dit rapport over het oppervlak van een woning gaat betreft het een gebruiksoppervlakte (GBO). • De marktvraag concentreert zich overwegend op appartementen tot 105 m² en grondgebonden woningen vanaf 85 m². • De marktvraag naar zeer kleine woningen (< 55 m²) betreft 46 appartementen per jaar. Het gaat om circa 25 sociale huurappartementen. Dit type woningen past goed bij de voorkeuren van actieve bewoners en in het bijzonder eigenzinnige bewoners in gebieden D en E. Deze leefstijlen staan ook open voor wonen met gedeelde gemeenschappelijke voorzieningen. Eigenzinnige bewoners zijn het meest geïnteresseerd in micro-appartementen / kleine appartementen met gedeelde voorzieningen.

150

300

Rijwoning

175

Hoekwoning

650

Twee-onder-een-kapwoning Vrijstaande woning TOTAAL 50

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Openred (2024)

205

140

Gebied E – Overdie Voorkeur naar woningtype

Gebieden D en E bieden mogelijkheden voor een gevarieerd woningbouwprogramma van zowel grondgebonden als gestapelde woningen.

•

In vergelijking met Nederland zijn verhuizers nog meer dan elders in Nederland georiënteerd op huurwoningen.

Bron: ABF Research (2023), CBS (2024), Openred (2024)

N=235

N=96

N=95

N=225

Gebied E – Overdie

Voorkeuren woonomgeving Voorzieningen

Mobiliteit

In gebied Overdie zijn momenteel weinig voorzieningen te vinden. Voor alle leefstijlgroepen geldt dat een gevarieerd voorzieningenaanbod van belang is.

Gebied Overdie bevindt zich nabij de N242 en is daarmee regionaal zeer goed bereikbaar. Aan de rand van het gebied bevindt zich een bushalte voor stadsen streekbussen.

•

Voor actieve bewoners zijn voorzieningen op het gebied van sport en ontspanning een randvoorwaarde, denk aan een yogastudio, sportveld of een plein met sporttoestellen. De actieve bewoners hechten veel waarde aan ontmoetingsplekken. Dat kan horeca zijn, maar ook een grasveld in de buurt. Comfortabele bewoners zien niet zoveel in ontmoetingsplekken. Wel zoeken ze graag gelijkgestemden op. Dat zal eerder thuis zijn dan in de horeca. Comfortabele bewoners hechten waarde aan een gevarieerd winkelaanbod. Belangrijk vinden ze een full-service supermarkt en een hoogwaardig food & beverage aanbod. Comfortabele bewoners zoeken eerder voordelige winkels op. Actieve bewoners hechten waarde aan voorzieningen voor dagelijkse boodschappen. Comfortabele bewoners en actieve bewoners hebben graag medische zorgvoorzieningen nabij. Dit is zeker met oog op de vergrijzing een aandachtspunt.

•

Comfortabele bewoners en in mindere mate actieve bewoners beschikken doorgaans zelf over een auto. Parkeergelegenheid in de buurt wordt gewaardeerd door deze leefstijlgroepen. Comfortabele bewoners parkeren de auto bij voorkeur in een parkeergarage. Actieve bewoners beschikken ook graag over een eigen (al dan niet gemeenschappelijke) parkeerplaats.

•

Actieve bewoners en comfortabele bewoners hechten ook waarde aan een goede OV-bereikbaarheid. De nabijheid van OV in het gebied is daarom belangrijk.

Groen Nabij gebied Overdie is het Park Oosterhout te vinden. Met name actieve bewoners kunnen een park met recreatiemogelijkheden waarderen. Door het park beter toegankelijk te maken aan de de zijde van gebied Overdie wordt het gebied voor deze leefstijlgroep nog aantrekkelijker. De comfortabele bewoners en hechten hier minder waarde aan. Voor comfortabele bewoners dient groen vooral als uitzicht. Fiets- en wandelpaden kunnen zij wel waarderen.

Gebied E – Overdie

Conclusies en aanbevelingen •

Overdie is een plek waar wonen en werken gecombineerd worden. Het heeft een nuchtere en pragmatische programmering. Wij adviseren daarom om hier te focussen op de groepen waar de grootste vraag vandaan komt. Met name de actieve bewoners en comfortabele bewoners nemen in omvang toe.

•

Focus in de pioniersfase op de actieve bewoners en dan later op de comfortabele bewoners.

•

Benadruk ook de kansen die deze plek voor nieuwe bewoners te bieden heeft.

•

Oostkant: o o

•

Geschikt voor actieve bewoners en comfortabele bewoners, mogelijk gemengd publiek (ouderen en jongeren).

Westkant: o

o 53

Nieuwe ontwikkelingen, compact gebouwd met gedeeld parkeren.

Weinig groen, hoge dichtheid, minder geschikt voor comfortabele bewoners. Wel geschikt voor actieve bewoners

Bedrijventerrein blijft grotendeels behouden.

Stationsgebied Kwalitatieve behoefte Alkmaar naar Noord deelgebied:

4N Kwalitatieve behoefte naar deelgebied: Stationsgebied Alkmaar Noord 21

Gebied N – Station Alkmaar Noord Gebiedsidentiteit •

Het gebied rondom het station transformeert naar een levendige stedelijke mix van wonen, werken, onderwijs en leisure.

•

Microcity The Future wordt opgezet als een moderne groene, duurzame en leefbare stad in het klein en biedt circa 440 compacte huurappartementen en ruimte voor voorzieningen en commerciële activiteiten. 5

•

Gericht op starters.

Bron: VenhoevenCS / Gemeente Alkmaar (2021)

Gebied N – Station Alkmaar Noord 2023

2040

Behoefte tot 2040

Actieve bewoner

1.950

3.420

+1.470

In de wijken Oudorp en Huiswaard komen naar verwachting circa 2.800 huishoudens bij. De plancapaciteit voor station Alkmaar Noord is 2.500 woningen. Met name de actieve bewoners nemen sterk in omvang toe. Ook de comfortabele bewoners en exclusieve bewoners nemen sterk in omvang toe.

Comfortabele bewoner

2.000

2.610

+610

Exclusieve bewoner

1.280

1.760

+480

Eigenzinnige bewoner

800

1.110

+310

Rustige bewoner

1.770

1.780

+10

In Stationsgebied Alkmaar Noord is een menging van functies voorzien in de directe omgeving van het station. In het gebied zijn compacte appartementen van 40 m² tot 65 m² voorzien. Daar waar er in dit rapport over het oppervlak van een woning gaat betreft het een gebruiksoppervlakte (GBO). De menging van functies en compacte appartementen met gedeelde voorzieningen spreekt vooral actieve bewoners en eigenzinnige bewoners aan.

Gezellige bewoner

2.080

1.990

-90

Totaal (Oudorp + Huiswaard)

9.880

12.670

+2.790

Woonbehoefte naar leefstijl •

•

Scenario Midden

Hoewel het gebied potentie heeft andere doelgroepen aan te spreken door de meer perifere ligging van de binnenstad en nabij het Oudorperhout, sluit het huidige woningbouwprogramma niet aan op hun woonvoorkeuren. Comfortabele bewoners en exclusieve bewoners geven de voorkeur voor ruimere, meer luxe appartementen, bijvoorbeeld in de ontwikkelingen rond het Alkmaars kanaal.

Gebied N – Station Alkmaar Noord Jaarlijkse vraag naar nieuwbouwwoningen

Op basis van een geavanceerd locatiegebonden voorspelmodel kunnen we inzicht bieden in de specifieke marktruimte per jaar naar verschillende woningtypen en oppervlakten in Gebied D en E. Door de onderlinge nabijheid van gebieden D en E zijn deze gebieden in het model samengenomen. Het voorspelmodel maakt gebruik van gegevens van concurrerende plannen, huishoudensstatistieken, historische verhuisbewegingen, woonvoorkeuren (WoON2021), woningtekorten, nieuwbouwproductie (Primos) en Leefbarometer. In het model is geen rekening gehouden met leefstijlen. De tabel hieronder geeft de jaarlijkse marktvraag weer naar woningtype en oppervlakte. Daar waar er in dit rapport over het oppervlak van een woning gaat betreft het een gebruiksoppervlakte (GBO). • De marktvraag concentreert zich overwegend op appartementen tot 105 m² en grondgebonden woningen vanaf 85 m². • De marktvraag naar zeer kleine woningen (< 55 m²) betreft 44 appartementen per jaar. Het gaat om circa 23 sociale huurappartementen. Dit type woningen past goed bij de voorkeuren van actieve bewoners en in het bijzonder eigenzinnige bewoners. Deze leefstijlen staan ook open voor wonen met gedeelde gemeenschappelijke voorzieningen. Eigenzinnige bewoners zijn het meest geïnteresseerd in micro-appartementen / kleine appartementen met gedeelde voorzieningen. Actieve bewoners zijn ook geïnteresseerd in het delen van voorzieningen.

Bij gedeelde voorzieningen kan gedacht worden aan een berging, logeerkamer, wasruimte, auto, gemeenschappelijke ruimte, gedeelde tuin/hofje. Woningtype < 55 m² 55 – 85 m² 85 – 105 m² 105 – 125 m² 125 – 155 m² 155 m² > TOTAAL Appartement

150

300

Rijwoning

180

Hoekwoning

110

680

Twee-onder-een-kapwoning Vrijstaande woning TOTAAL 57

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16073621/1