Bijlage 1a. (B4 bij de Woonvisie) ABF Woningbehoefteonderzoek Alkmaar

10%

Centrum Plus

30%

40%

18%

Grootstedelijk Compact

24%

Grootstedelijk Grondgebonden

13%

Grootstedelijk met Groen

15%

Landelijk

16%

Totaal gemeente Alkmaar

18%

Huur eengezins

20%

50%

60%

70%

80%

50%

10%

35%

25%

14%

90% 100%

21%

15%

63%

9%

39%

29%

15%

17%

65%

29%

Huur meergezins

4%

41%

Koop eengezins

13%

Koop meergezins

Figuur 3.13: Behoeftegerichte nieuwbouw in gemeente Alkmaar, uitgesplitst naar ABF-woonmilieu (2030 t/m 2039) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022) 0%

10%

20%

Centrum Plus

Totaal gemeente Alkmaar

50%

19%

17%

8%

70%

34%

Huur tot liberalisatiegr.

Middenhuur en dure huur

Koop 355-600 dzd

Koop ≥ 600 dzd

4%

5%

18%

16%

21%

22%

37%

12%

90% 100% 14%

18%

16%

4%

80%

13%

36%

38%

27%

60% 15%

42%

Grootstedelijk met Groen

Landelijk

40%

54%

Grootstedelijk Compact

Grootstedelijk Grondgebonden

30%

19%

21%

26%

Koop ≤ 355 dzd

19%

5%

11%

9%

41

42 42 42 42

3.3 Kwalitatieve woonbehoefte bij extra instroom

42

Aan het eind van hoofdstuk 2, bij Tabel 2.7, is reeds aangegeven dat er voor het scenario extra instroom twee mogelijkheden zijn: 1) een extra instroom die te maken heeft met een extra huishoudensgroei over de hele linie en waarvan de samenstelling van de huishoudens min of meer gelijk zal zijn aan de verwachtingen voor de komende periode vanuit het Midden-scenario van het woningmarktmodel. Bij een dergelijke extra instroom zal het patroon van de kwalitatieve woonbehoefte en daarmee het Behoeftegerichte nieuwbouwprogramma ook sterk lijken op de verdeling van het programma zoals dat in voorgaande Tabel 3.1 is opgenomen. Hierbij is uitgegaan van een extra nieuwbouw van maximaal 4.500 woningen, waarvan er 1.500 in de eerste periode worden gebouwd en 3.000 in de tweede periode. Tabel 3.2: Verdeling Behoeftegerichte nieuwbouw naar woningtype, eigendom en prijsklasse bij sterkere groei volgens normale patroon in gemeente Alkmaar (2023 t/m 2029 en 2030 t/m 2039) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022) Nieuwbouw 2023 t/m 2029 Eengezins Meergezins

Totaal

Nieuwbouw 2030 t/m 2039 Eengezins Meergezins

Totaal

tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.030) dure huur Totaal huur

16% 5% 5% 6% 32% 1.650

45% 7% 7% 10% 69% 2.470

28% 6% 6% 8% 47% 4.110

16% 5% 5% 5% 30% 1.750

49% 6% 6% 9% 70% 2.870

29% 5% 5% 7% 46% 4.620

≤ 280 dzd 280-355 dzd 355-480 dzd 480-600 dzd 600-800 dzd ≥ 800 dzd Totaal koop

25% 10% 9% 13% 7% 4% 68% 3.510

9% 6% 9% 5% 0% 2% 31% 1.100

18% 8% 9% 10% 4% 3% 53% 4.610

22% 11% 10% 13% 9% 4% 70% 4.110

11% 5% 8% 4% 0% 2% 30% 1.250

17% 9% 10% 9% 5% 3% 54% 5.360

Totaal nieuwbouw

100% 5.160

100% 3.560

100% 8.720

100% 5.850

100% 4.120

100% 9.970

2) een extra toestroom vanuit de MRA die meer specifiek is omdat het huishoudens betreft die in de MRA onvoldoende kansen hebben de woning van hun voorkeur te vinden. In dat geval zou Alkmaar zich meer gericht op de vraag van die huishoudens kunnen richten met de extra woningbouw. Als we kijken naar het bouwprogramma dat met het woningmarktmodel voor de MRA wordt gegenereerd (zie Tabel 3.3), dan blijkt er in de MRA vooral vraag te zijn naar meergezinshuurwoningen tot aan de aftoppingsgrens (17% van de totale nieuwbouw) en in de middenhuur (8%), en aan iets goedkopere eengezinskoopwoningen tussen € 280.000 en € 480.000, samen 17%. Dit behoeftegerichte nieuwbouwprogramma voor de MRA geeft ook een beeld van de vraag van huishoudens in of naar de MRA.

43 43 43 43 Tabel 3.3: Verdeling Behoeftegerichte nieuwbouw naar woningtype, eigendom en prijsklasse MRA (2023 t/m 2039) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022) Nieuwbouw 2023 t/m 2039 Eengezins Meergezins

Totaal

tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.030) dure huur Totaal huur

6% 2% 4% 1% 13%

17% 4% 8% 4% 32%

23% 5% 12% 6% 45%

≤ 280 dzd 280-355 dzd 355-480 dzd 480-600 dzd 600-800 dzd ≥ 800 dzd Totaal koop

6% 8% 9% 6% 4% 4% 36%

6% 4% 3% 2% 2% 1% 18%

12% 12% 12% 7% 6% 5% 55%

Totaal nieuwbouw

100%

100%

100%

De druk op de woningmarkt in de MRA (woningtekort van 6,2%) is nog hoger dan die in de regio Alkmaar (tekort van 3,8%). Gelet op de moeilijkheden die huishoudens in de MRA hebben om een goedkopere woning te vinden zal zich een deel van de huishoudens richten op een woning buiten de MRA maar met een goede bereikbaarheid naar Amsterdam en omgeving. Alkmaar is dan zeker een mooie optie, mede vanwege het stedelijke centrumgebied. Met de ontwikkeling van de grootstedelijke gebieden kan de gemeente ook inspelen op deze groep en juist voor een deel extra bouwen voor de huishoudens die naar Alkmaar zouden willen verhuizen én die Alkmaar zou willen aantrekken. Lang niet alle huishoudens die geen woning in de MRA kunnen vinden hebben de mogelijkheden of bereidheid om op afstand van werk en/of hun huidige sociale omgeving naar een woning in een andere regio te verhuizen. In de studie die ABF in 2021 heeft verricht in opdracht van de Stichting Woningmakers Regio Alkmaar (Rapport “Scenario’s woningbouw regio Alkmaar”, april 2021, r2021-0018MS) is aangegeven dat het opvangen van een deel van de MRA-vraag naar huurwoningen in de regio Alkmaar minder voor de hand ligt dan bij koopwoningen. Overigens is in die studie uitgegaan van een mogelijk veel grotere extra vraag dan volgens het hier gebruikte scenario met Primos 2023 Hoog van 4.500 extra woningen in totaal.

De destijds bepaalde scenario’s kwamen uit op een aantal tussen 9.400 in het lage scenario en 17.600 woningen in het hoge scenario, overwegend in de koopsector. Volgens deze studie liggen er behalve in de koopsector, met een accent op de segmenten tussen € 280.000 en € 480.000, zeker ook mogelijkheden in de middenhuur. De geplande grootstedelijke ontwikkelingen in Alkmaar in Overstad (met hoogstedelijke woonvormen) en het Stationsgebied (met hoogstedelijk wonen), Overdie (stedelijk wonen met gemengde blokken), Oudorp (stedelijk en industrieel wonen) en Viaanse Molen (met intensieve laagbouw en appartementengebouwen) zouden zich dan bovenop het aangegeven bestaande programma wat sterker kunnen richten op de hier aangegeven woningtypen. Voor Overstad en Stationsgebied gaat het dan met name om

43

44 44 44 44

middenhuurwoningen. Het centrumstedelijke gebied trekt relatief veel jonge huishoudens met een bovengemiddelde grote voorkeur voor duurdere huur. Voor Oudorp, Overdie en Viaanse Molen gaat het dan om meer betaalbare eengezinskoopwoningen voor huishoudens uit de MRA. De stadswijken buiten het centrum zijn namelijk populairder onder huishoudens van middelbare leeftijd (35+) met een bovengemiddeld grote voorkeur voor een (eengezins)koopwoning. Gelet op de ligging zou het accent daarbij gelegd kunnen worden op Oudorp en Overdie, omdat Viaanse Molen vanuit de MRA gezien verder weg ligt. In Figuur 3.14 is het behoeftegerichte nieuwbouwprogramma opgenomen voor de drie betrokken woonmilieus (overeenkomstig de verdelingen in Figuur 3.10), met een indeling gericht op de aangegeven prijsklassen per sector. Ten opzichte van het in de onderstaande figuur aangegeven percentage zou voor de woonmilieus Centrum Plus en Grootstedelijk Compact (Stationsgebied en Overstad) bij een specifieke extra toestroom vanuit de MRA voor de extra nieuwbouw het accent moeten liggen op het aandeel huurwoningen boven de aftoppingsgrens, ten koste van het aandeel huurwoningen tot de aftoppingsgrens.

In het woonmilieu Grootstedelijk Compact (Oudorp en Overdie) zou dan bij de extra nieuwbouw een nog sterker accent mogen liggen op de koopwoningen tussen € 280.000 en € 480.000, eveneens ten koste van de huurwoningen tot aan de aftoppingsgrens. Figuur 3.14: Behoeftegerichte nieuwbouw in gemeente Alkmaar, uitgesplitst naar ABF-woonmilieu (2023 t/m 2029) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022) 0%

10%

20%

Centrum Plus

tot aftoppingsgrens

40%

50%

56%

Grootstedelijk Compact

Grootstedelijk Grondgebonden

30%

70%

16%

31%

7%

60%

30%

21%

22%

boven aftoppingsgrens

≤ € 280.000

80%

6%

11%

24%

€ 280.000-€ 480.000

90%

13%

16%

100%

9%

12%

26%

≥ € 480.0000

44

Bijlagen

Bijlage A: Woningmarktsimulatiemodel Primos Woningmarkt van ABF Het woningmarktmodel van ABF Research is een regionaal woningmarktmodel, dat op basis van de huishoudensontwikkeling en de vraag naar en het aanbod van woningen de woningmarkt simuleert. Het woningmarktmodel brengt de huidige en toekomstige woonsituatie van huishoudens in beeld, door het aanbod (de woningvoorraad) af te stemmen op de vraag (huishoudens met hun woonwensen, de woningbehoefte). Het model levert zo een kwalitatief, naar verschillende kenmerken onderscheiden, woningbouwprogramma op, waarmee zoveel mogelijk huishoudens hun woonwens kunnen vervullen, via nieuwbouw of doorstroming naar een bestaande woning. In het woningmarktmodel worden de regionale en lokale vraag en het aanbod op de woningmarkt van jaar op jaar gesimuleerd. Dat gebeurt aan de hand van de volgende bouwstenen: ●

Huidige samenstelling van huishoudens en woningvoorraad: tot op buurtniveau betrouwbaar in beeld op basis van de meest actuele registratiegegevens (BRP, BAG, Belastingdienst)

●

Huidige woonsituatie van huishoudens, ofwel de verdeling van huishoudens over woningen: idem

●

Verhuis- en woonwensen: afkomstig uit het WoON 2021 en toegespitst op de regio

●

Toekomstige ontwikkeling van huishoudens naar leeftijd en type: afkomstig uit de bevolkingsen huishoudensprognose Primos 2023

●

Inkomensontwikkeling: variërend tussen inkomensscenario’s

●

Kwantitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad: nieuwbouw (overgenomen van Primos 2023) versus sloop (herstructurering), en verkopen van corporatiewoningen (beide trendmatig ingeschat)

●

Huurprijsbeleid van verhuurders

Het prognosemodel is een scenariomodel, wat inhoudt dat met de uitgangspunten in het model kan worden gevarieerd. Voor de verkenningen in 2023 is gevarieerd op de inkomensontwikkeling door naast het scenario Midden twee andere scenario’s door te rekenen, een op basis van een lagere economische ontwikkeling (scenario Laag) en een op basis van een hogere economische groeiverwachting (scenario Hoog). De exacte verschillen tussen de scenario’s zijn opgenomen in de volgende paragraaf B1.1.

Woningbehoefte Alkmaar

46

In het woningmarktmodel worden huishoudens, onderscheiden naar leeftijdsgroep, samenstelling en inkomensklasse, gekoppeld aan de beschikbare woningvoorraad, onderscheiden naar eigendomsverhouding, prijsklasse en woningtype. Dit levert een koppeling van 100 typen huishoudens aan 25 typen woningen op, die bovendien elk aan 11+1 typen woonmilieus (zie paragraaf B1.2 van deze bijlage) worden toegekend. Daarmee is bekend wie, waar (in welk woningtype en in welke prijsklasse) woont. Voor elke combinatie is, op regionaal niveau (paragraaf B1.3) vanuit het WoonOnderzoek Nederland 2021 bekend wat de kansen zijn dat een huishouden een woning wil betrekken of verlaten. Veranderingen in de huishoudenssamenstelling en ontwikkeling, verhuizingen en veranderingen in de woningvoorraad worden van jaar op jaar gesimuleerd. De simulatie vindt in enkele ‘etappes’ per jaar plaats, die hier gesimplificeerd worden als ‘aan het begin van het jaar’, ‘gedurende het jaar’ en ‘aan het eind van het jaar’. Figuur B1: Werking Socrates-model; Bron: ABF Verhuisproces

Ontwikkelingen demografie en inkomen

B1.1

Nieuwe huishoudens

Vraag naar woonruimte

Onttrekkingen

Huishoudens

Huishoudens verdeeld over woningvoorraa

Woningvoorraad

Opgeheven huishoudens

Aanbod van woonruimte

Nieuwbouw

(Re)acties van aanbieders van woonruimte

Verschillen in uitgangspunten tussen scenario’s

Voor Socrates 2023 zijn drie standaard scenario’s samengesteld. De huishoudensontwikkeling is dit jaar in drie scenario’s – Laag, Midden en Hoog – gebaseerd op Primos 2023 Trend. Primos Trend gaat uit van de standaard nationale CBS-bevolkingsprognose en voor Primos Hoog vormt de bevolkingsontwikkeling volgens de bovengrens van het 67% prognose-interval van de nationale prognose de basis. In de scenario’s Laag, Midden en Hoog wordt gevarieerd met de inkomensontwikkeling. In het Socrates-model wordt bij de verhuisgeneigdheid en de voorkeur voor type woonmilieu, type woning en prijsklasse rekening gehouden met het huishoudinkomen. De reële inkomensontwikkeling van huishoudens verschilt tussen de scenario’s om tegemoet te komen aan de onzekerheden over de economische ontwikkeling. Achter deze inkomensontwikkeling gaan verwachtingen schuil over bijvoorbeeld veranderingen in de arbeidsparticipatie, de

Woningbehoefte Alkmaar

47

loonontwikkeling en de ontwikkeling van de werkloosheid. Hoewel in de overzichten alleen de gemiddelde inkomensontwikkeling over alle huishoudens wordt gepresenteerd, is het achterliggende inkomensmodel uitgebreider. Er wordt gerekend met de inkomensverdeling en ontwikkeling van zes typen huishoudens, waarvan vier jonger dan 65 jaar (alleenstaanden, eenoudergezinnen, samenwonenden zonder kind en samenwonenden met kind(eren)) en twee vanaf 65 jaar (alleenstaanden en samenwonenden). De gemiddelde inkomensontwikkeling voor 2022 t/m 2024 is gebaseerd op de raming van de verandering van de statische koopkracht5 zoals gepubliceerd in de augustusraming van het CPB (concept-MEV 2024). Uitzondering vormt het scenario Laag waarin voor het jaar 2024 de raming van gemiddeld -0,8% uit het CPB-scenario ‘Strenge winter’ (CEP, maart 2023) is aangehouden. In het lage scenario houdt de afname van het gemiddeld reële inkomen aan in de jaren 2025 t/m 2028. Over de totale periode 2022-2038 neemt het gemiddeld inkomen in dit scenario in reële termen met 5,6% af. In het Midden-scenario nemen de inkomens vanaf 2025 met gemiddeld 0,3% per jaar toe. In de periode 2022 t/m 2038 neemt het gemiddeld inkomen in reële termen met 2,0% toe. In scenario Hoog varieert de inkomensgroei op een gemiddeld genomen aanzienlijker hoger niveau.

In de periode 2022 t/m 2038 neemt het gemiddeld inkomen in dit scenario in reële termen met 6,5% toe. Tabel B1: Gemiddelde reële inkomensontwikkeling per jaar per scenario in Socrates 2023 (2022-2038) Bron: ABF, Socrates 2023

5

De raming van statische koopkrachtcijfers houdt uitsluitend rekening met externe invloeden (inflatie, loonontwikkeling, overheidsbeleid). Er wordt geen rekening gehouden met veranderingen in persoonlijke omstandigheden (promotie, werkloosheid, baanwisseling, gaan samenwonen, kinderen krijgen, etc.). Gegeven de verwachting dat de werkloosheid niet sterk toeneemt lijkt dit voor de korte termijn een goede benadering van de te verwachten inkomensontwikkeling.

Woningbehoefte Alkmaar

48

Figuur B2: (Gecumuleerde) reële inkomensontwikkeling per scenario in Socrates 2023, indexcijfers met jaar 2022=100; bron: ABF, Socrates 2023

De effecten van verschillen in inkomensontwikkeling zijn in de resultaten van het Socrates-model het meest zichtbaar in de ontwikkeling van de omvang van de doelgroepen van het huurbeleid en de kwalitatieve invulling van de nieuwbouw naar prijsklasse. Een lagere inkomensontwikkeling gaat gepaard met meer huishoudens in de corporatiedoelgroep en dus een grotere vraag naar sociale huurwoningen. Een hogere economische groei heeft tot gevolg dat er meer huishoudens met een hoger inkomen zijn die een grotere vraag naar koopwoningen uitoefenen. In samenhang met demografie en economie spelen woonvoorkeuren een belangrijke rol op de woningmarkt. In het Socrates-model wordt hiertoe gebruik gemaakt van de resultaten van het meest recente WoonOnderzoek Nederland (WoON). Er is een duidelijk onderscheid tussen aan de ene kant starters en huurders, die vaak nog niet beschikken over vermogen of in een woning opgebouwd kapitaal, en aan de andere kant eigenaar-bewoners. Op de woningmarkt zijn anno 2022 de verschillen in uitgangspositie tussen beide groepen pregnanter dan ooit. In Socrates wordt een relatie verondersteld tussen de macro-economische verwachtingen en het vertrouwen in de koopsector. Om die reden is in pessimistischer inkomensscenario’s de voorkeur voor een koopwoning naar beneden bijgesteld.

In het geval van een optimistischer inkomensscenario wordt de koopvoorkeur wat groter verondersteld. Met het oog op de huidige economische en woningmarktsituatie (medio 2022) zijn de woonvoorkeuren uit het WoON 2021 voor Socrates 2023 gekoppeld aan het hoge inkomensscenario en niet, zoals in eerdere jaren, aan het Middenscenario. In het Middenscenario van Socrates is de koopvoorkeur, het percentage woningzoekenden met voorkeur voor een koopwoning, dus naar beneden bijgesteld ten opzichte van WoON 2021. In het lage scenario geldt dat nog in sterkere mate. De reden om voor het Middenscenario niet uit te gaan van de WoON-voorkeuren hangt samen met de ontwikkelingen die zich na het afnemen van de enquêtes hebben voorgedaan: de sterk gestegen hypotheekrente en de onzekere economische situatie vanwege onder meer de oorlog in

Woningbehoefte Alkmaar

49

Oekraïne en de sterk opgelopen inflatie. In de scenario’s wordt verondersteld dat de huidige hypotheekrentes (medio 2023) ongeveer gelijk blijven in de toekomst. Tabel B2: Koopvoorkeur per scenario in Socrates 2023; bron: ABF UITGANGSPUNTEN SCENARIO's SOCRATES 2023 Laag

Midden

Hoog

Woonvoorkeuren Woningtype/woonmilieu, alle scenario's

WoON 2021

Voorkeur koop t.o.v. WoON 2021 (%-punt)

-6,5 %-punt

-4 %-punt

-

Verhuisgeneigdheid t.o.v. WoON 2021 (%-punt)

-10%-punt

-5%-punt

-

Een belangrijk onderdeel van de scenario’s is de veronderstelde kwantitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad (aantallen nieuwbouw en sloop) per regio en gemeente. Deze verwachtingen worden overgenomen uit de Primos-prognose. Deze verwachtingen zijn gebaseerd op trends in de woningproductie in het jongste verleden, het aantal afgegeven bouwvergunningen, de ontwikkeling van de plancapaciteit, de verwachte huishoudensontwikkeling, veranderingen in het beleid van overheden, juridische ontwikkelingen en de algemene economische vooruitzichten. Er liggen geen modelberekeningen ten grondslag aan de woningbouwverwachtingen op nationaal niveau, het gaat om beredeneerde aantallen. De verwachtingen op regionaal en lokaal niveau worden vervolgens op basis van harde plancapaciteit, zachte plancapaciteit, verwachte huishoudensontwikkeling en veronderstellingen met betrekking tot het inlopen van het regionale woningtekort berekend. Onder termen als ‘nieuwbouw’, ‘woningproductie’ en ‘bouwprogramma’ wordt in Primos en Socrates overal hetzelfde verstaan: nieuwbouw inclusief overige toevoegingen6, zoals transformaties van niet-woongebouwen naar woningen en splitsing van woningen. Het is ook inclusief flexwoningen. Op deze ‘nieuwbouw conform de Primos-definitie’, is het beleidsmatige gewenste aantal van 100.000 woningen per jaar in de periode tot en met 2030 gebaseerd.

Voor meer informatie over de totstandkoming van het kwantitatieve bouwprogramma wordt verwezen naar de meest recente Primos-rapportage7. De scenario’s Laag, Midden en Hoog gaan alle drie uit van het hierboven beschreven kwantitatieve nieuwbouw- en sloopprogramma uit de Primos-prognose 2023. Het aantal woningen dat in de scenario’s gebouwd en gesloopt wordt verschilt onderling niet. De drie scenario’s kennen ook een identieke huishoudensontwikkeling (Primos Trend).

6

Om precies te zijn: het gaat om nieuwbouw (volgens de CBS-definitie) plus het saldo van overige toevoegingen en overige onttrekkingen. Meer informatie is te vinden in rapportage over Primos-prognose 2023 (zie volgende noot). 7 Primos 2023: Prognose van bevolking, huishoudens en woningbehoefte. De rapportage is te downloaden via https://abfresearch.nl/publicaties/primos-2023/

Woningbehoefte Alkmaar

50

Tabel B3: Woningproductie in Socrates 2023; bron: ABF

51 Scenario's Laag, Midden en Hoog

Nieuwbouw

Sloop

Netto groei woningvoorraad

Verkoop corporatiewoningen 4.700

2023

95.000

11.800

2024

88.000

11.900

76.100

4.700

2025

78.000

12.100

65.900

4.700

2026

84.000

12.100

71.900

4.700

2027

101.000

12.300

88.700

4.700

2028

98.000

12.400

85.600

4.700

2029

101.000

12.500

88.500

4.700

2030

99.000

12.600

86.400

4.700

2031

96.000

12.800

83.200

4.700

2032

91.000

12.800

78.200

4.700

2033

87.000

13.000

74.000

4.700

2034

82.000

13.100

68.900

4.700

2035

76.000

13.200

62.800

4.700

2036

65.000

13.300

51.700

4.700

2037

58.000

13.300

44.700

4.700

1.299.000

189.200

1.109.800

70.400

Totaal periode 2023 t/m 2037

83.200

De omvang van de sloop is trendmatig bepaald, waarbij onder andere realisaties in het verleden en ouderdom van de woningvoorraad een rol spelen. Vanwege die afhankelijkheid van de ouderdom ligt de sloop vast op buurtniveau en naar woningtype (huur/koop en eengezins/meergezins). Met andere woorden: sloop is dus grotendeels input voor het Socrates-model8. Daarnaast is in bovenstaande tabel het saldo van het aangenomen aantal ‘omzettingen’ tussen huur en koop opgenomen, onder de noemer Verkoop corporatiewoningen. Het betreft het aantal huurwoningen dat door corporaties wordt verkocht aan eigenaren-bewoners. Dit aantal is trendmatig bepaald op basis van de Verantwoordingsinformatie (dVi) en de Prospectieve informatie (dPi) die corporaties jaarlijks aanleveren. Er wordt uitgegaan van gemiddeld circa 4.700 van dergelijke verkopen per jaar. Deze woningen worden omgezet van huur naar koop en komen als (veelal betaalbare) koopwoning beschikbaar. Er wordt nog geen rekening gehouden met de eventuele invoering van het wetsvoorstel voor regulering van de middenhuur (Wet betaalbare huur) en in reactie daarop de mogelijke per saldo afname van het aantal middenhuurwoningen als gevolg van uitponden. Veranderingen in de woningvoorraad komen in Socrates op vier manieren tot stand: nieuwbouw, sloop, verkoop van corporatiewoningen aan particulieren en huurprijsaanpassingen.

De woningdifferentiatie in de nieuwbouw wordt door het Socrates-model berekend op basis van het uitgangspunt dat de kwalitatieve tekorten aan woningen zo gelijkmatig mogelijk wordt verminderd. Tekorten in een bepaald segment ontstaan wanneer de door leegstand of doorstroming 8

De onderverdeling van de sloop naar prijsklassen (binnen huur en binnen koop) wordt niet trendmatig bepaald (overgenomen uit de Primos-prognose), maar wordt door Socrates zelf bepaald op basis van de kwalitatieve tekorten en overschotten die volgen uit de confrontatie tussen vraag en aanbod.

Woningbehoefte Alkmaar

beschikbare bestaande voorraad in een bepaald segment niet aan de vraag van bestaande of nieuw te vormen huishoudens kan voldoen. In de kwalitatieve uitwerking van het bouwprogramma kan gewerkt worden met wel of geen voorrang voor verschillende groepen woningzoekenden. Socrates 2023 hanteert in alle drie de scenario’s het uitgangspunt dat er geen voorrangsbeleid wordt gehanteerd. De woonvoorkeuren van starters, doorstromers en vestigers9 in een woningmarktgebied wegen naar verhouding even zwaar bij de bepaling van de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma. Met ‘invulling’ wordt bedoeld: de samenstelling naar huur/koop, eengezins/meergezins, prijsklassen en woonmilieu. Hierdoor hebben starters en vestigers grotere slaagkansen dan wanneer alleen naar de vraag van doorstromers zou worden gekeken (wat de verhuisketens en doorstroming het meest zou bevorderen). Dat in evenredige mate rekening wordt gehouden met de vraag van starters, vestigers en doorstromers vertaalt zich overigens niet per se in gelijke slaagkansen van deze groepen voor een nieuwbouwwoning. Die zijn namelijk ook afhankelijk van de grootte van de omvang van de vraag per groep en de verdeling van de vraag naar segment ten opzichte van het bestaande (doorstroom)aanbod. Tot slot wordt in het Socrates-model rekening gehouden met het toewijzingsbeleid en huurprijsbeleid van verhuurders.

Dat gebeurt op basis van een combinatie van het wettelijke kader en het ‘gemiddelde’ beleid van verhuurders in de praktijk van de laatste jaren. Invloed Programma Betaalbaar wonen In het eerste halfjaar van 2022 zijn er diverse ontwikkelingen geweest ten aanzien van het huurbeleid. Zo heeft de minister voor VRO in mei 2022 het Programma Betaalbaar wonen uitgebracht waarin de voornemens zijn gebundeld. De meest ingrijpende voornemens zijn: ●

Regulering middenhuur door het verhogen van de liberalisatiegrens (per 2024).

●

Vereenvoudiging huurtoeslag: schrappen van de maximale huurprijsgrens10 waardoor huurders met een laag inkomen in de geliberaliseerde huursector ook recht krijgen op huurtoeslag.

●

Van de regulering middenhuur is op het moment van schrijven niet zeker of dit voorstel wordt aangenomen en zo ja in welke vorm precies. De vereenvoudiging huurtoeslag is uitgesteld tot 2025. Beide hervormingen zijn daarom niet meegenomen in Socrates 2023.

9

Starters laten geen zelfstandige woning in het woningmarktgebied waar ze willen gaan wonen achter die opnieuw bewoond kan worden, doorstromers laten wel een zelfstandige woning achter in het woningmarktgebied waarbinnen ze willen verhuizen. Vestigers komen uit andere woningmarktregio’s binnen Nederland of uit het buitenland en laten daar mogelijk een zelfstandige woning achter die bewoond kan worden. 10 Tevens wordt de vergoeding voor servicekosten in de huurtoeslag geschrapt en wordt de leeftijdsgrens voor jongeren van 23 naar 21 jaar verlaagd.

Woningbehoefte Alkmaar

52

53

Nationale prestatieafspraken en eenmalige huurverlaging 2023 Het kabinet heeft op 30 juni 202211 zogenoemde Nationale prestatieafspraken (NPA) gemaakt met Aedes, Woonbond en VNG. De belangrijkste punten uit de Nationale prestatieafspraken ten aanzien van huurbeleid zijn: ●

In afwijking van het inflatievolgende beleid van afgelopen jaren spreken partijen af dat de huursom van corporaties in 2023, 2024 en 2025 een maximale stijging zal hebben die gelijk is aan de CAO-loonontwikkeling van het voorgaande jaar minus 0,5 procentpunt. Op individueel woningniveau mag de huur 0,5 procentpunt hoger stijgen dan de maximale huursomstijging. In Socrates 2023 krijgen de lagere inkomens (corporatiedoelgroep) in de gereguleerde huursector in reële termen een huurverhoging van 0%12.

●

In 2023 kregen huurders van corporaties in gereguleerde woningen met én een inkomen onder 120% van het sociaal minimum13 én een kale huur hoger dan € 575 (prijspeil 2023) een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot dat bedrag. In Socrates 2023 wordt deze eenmalige huurverlaging conform het beleid in 2023 doorgevoerd.

●

Partijen spreken af dat het aantal woningen met een huurprijs tot € 550 (prijspeil 2020) in de totale corporatievoorraad tot en met 2025 niet afneemt. In Socrates 2023 is dit vertaald door van woningen met een huur onder € 550 te eisen dat na mutatie de nieuwe huur niet hoger is dan € 550.

DAEB-inkomensgrens en inkomensafhankelijke huurverhogingen In Socrates 2023 wordt daarnaast, net als in Socrates 2022, rekening gehouden met de volgende wijzigingen in het huurbeleid die al per 2022 zijn ingegaan. ●

Hogere DAEB-inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens: vanaf 2022 is de DAEBinkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens hoger dan de DAEB-inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens. Uitgedrukt in prijspeil 2023 geldt voor meerpersoonshuishoudens de grens van € 48.625 en voor eenpersoonshuishoudens € 44.035. Overigens is bij de invoering door de wetgever bepaald dat deze wijziging na drie jaar wordt geëvalueerd. In Socrates 2023 is aangenomen dat de invoering een permanent karakter heeft.

●

Nieuwe systematiek voor inkomensafhankelijke huurverhogingen: per 2022 is de systematiek voor inkomensafhankelijke huurverhogingen voor huurders met een inkomen boven de DAEBinkomensgrenzen veranderd. In de nieuwe systematiek kunnen hoge middeninkomens maximaal € 50 en hoge inkomens maximaal € 100 huurverhoging krijgen. In Socrates 2023

11

https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/06/30/kabinet-sluit-nationale-prestatieafsprakenvolkshuisvesting-met-aedes-woonbond-en-vng . 12 Het kan zijn dat in specifieke jaren (zoals naar verwachting in 2024) de daadwerkelijke gemiddelde huurverhoging (gebaseerd op de CAO-loonontwikkeling) hoger ligt dan de inflatie (CPI) maar in het Socratesmodel moet een modelinstelling worden gekozen voor een langjarige periode en dan lijkt een gemiddelde huurverhoging in reële termen van 0% voor de lagere inkomens een redelijk uitgangspunt. Bovendien wordt in de jaren na 2025 waarschijnlijk weer overgestapt op een inflatievolgend huurbeleid. 13 Sociaal minimum is daarbij gedefinieerd als de minimuminkomensgrens uit de huurtoeslagregeling.

Woningbehoefte Alkmaar

wordt gewerkt met deze nieuwe systematiek van inkomensafhankelijke huurverhogingen, rekening houdend met de praktijk dat slechts een deel van de corporaties deze toepast. Toewijzingsregels huurwoningen Daarnaast zijn in het Socrates-model enkele beleidsregels verwerkt die grenzen stellen aan de invulling volgens de woonvoorkeuren. Corporaties moeten minimaal 92,5%14 van de vrijkomende woningen in hun DAEB-bezit toewijzen aan de corporatiedoelgroep (tot DAEB-inkomensgrens). Daarnaast dient minstens 95% van de verhuringen aan huishoudens behorend tot de doelgroep passend toewijzen een woning tot de aftoppingsgrens te betreffen. Deze regels gelden alleen voor het corporatiebezit in de gereguleerde huursector en niet voor private verhuurders. Binnen het Socrates-model wordt echter geen onderscheid gemaakt naar type verhuurder. Omdat de corporaties dominant zijn in de gereguleerde sector worden in het rekenmodel aanpassingen gedaan aan de voorkeuren om zogenaamde goedkope en dure ‘scheefheid’ bij toewijzing te vermijden, vooral in het gereguleerde huursegment. Overigens zullen ook veel private (ver)huurders dure scheefheid bij nieuwe verhuring proberen te vermijden. De voorkeuren voor bepaalde huurprijsklassen binnen de gereguleerde huursector zijn daarmee ingeperkt. Dit geldt in beginsel niet voor de voorkeuren voor geliberaliseerde huurwoningen en koopwoningen.

Zoals eerder aangegeven zijn de parameters gebaseerd op het wettelijke kader en het ‘gemiddelde’ beleid van verhuurders in de praktijk van de laatste jaren. Hiervoor kijken we naar de uitkomsten van de CBS Huurenquête 2022 en 202115.

14

Corporaties mogen dus standaard 7,5% vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% mag echter (via prestatieafspraken) worden verhoogd naar maximaal 15%. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen naar de doelgroep. 15 De CBS Huurenquête 2023 was ten tijde van het samenstellen van Socrates 2023 nog niet beschikbaar.

Woningbehoefte Alkmaar

54

Tabel B4: Uitwerking huurbeleid in Socrates 2023; bron: ABF

55

UITGANGSPUNTEN SCENARIO's SOCRATES 2023 Laag Huuraanpassingen 2023

Midden

Hoog

Huurders tot 120% sociaal minimum in corporatiesector huurverlaging naar 550 euro

2022 en verder: Gereguleerde sector, lage inkomens

0,0%

0,0%

0,0%

Eenpersoons met hoog middeninkomen € 45.938 - € 55.550

€ 12,50

€ 12,50

€ 12,50

Eenpersoons met hoog inkomen > € 55.550 (1,5x modaal)

€ 25,00

€ 25,00

€ 25,00

Meerpersoons met hoog middeninkomen € 53.126 - € 74.000 € 12,50

€ 12,50

€ 12,50

Meerpersoons met hoog middeninkomen > €74.000 (2x modaal) € 25,00

€ 25,00

€ 25,00

Gereguleerde sector, boven inkomensgrens

Geliberaliseerde sector

0,2%

0,2%

0,2%

Huurverhoging over de liberalisatiegrens heen

nee

nee

nee

Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuring

70%

70%

70%

Huurharmonisatie tot x% max huur (nieuw WWS)

81%

81%

81%

Huurplafond bij 6% WOZ Aandeel van prijsklasse 3 waarvan bij mutatie een overgang over aftoppingsgrens naar prijsklasse 4 wordt tegengehouden Aandeel dat onder aftoppinsgrens gebracht wordt

ja

ja

ja

25%

25%

25%

19%

19%

19%

Harmonisatie over liberalisatiegrens heen

ja

ja

ja

Dure scheefheid voorkomen (Alleenstaan Q1; samenwonend Q1-2); aanpassing voorkeuren boven aftoppingsgrens

ja

ja

ja

Goedkope scheefheid voorkomen (Q4-5); aanpassing voorkeuren onder liberalisatiegrens

ja

ja

ja

Nieuwe verhuringen in gereguleerd segment

Toewijzing gereguleerde huursector

B1.2

Overzicht woonmilieus

In het woningmarktmodel van ABF spelen woonmilieus een belangrijke rol. Het woonmilieu is een definiëring van de locatie- en fysieke buurtkenmerken die mede de woonaantrekkelijkheid bepalen. Het woonmilieu wordt bepaald per buurt (volgens de CBS-indeling) en is een van de kenmerken die mede de aantrekkelijkheid van een woning voor een huishouden bepalen. De voorkeuren voor het type woonmilieu zijn afgeleid uit het WoonOnderzoek Nederland 2021. De jaarlijkse confrontatie tussen vraag en aanbod in het model vindt per woningmarktgebied plaats op het niveau van de afzonderlijke woonmilieus. Bij het bepalen van de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma spelen kwalitatieve overschotten en tekorten per type woonmilieu dus een belangrijke rol. Met ingang van dit jaar is een geheel nieuwe typologie afgeleid met 11 typen woonmilieus (plus de categorie “geen woonmilieu”) die jaarlijks kan worden bijgewerkt. Een bijkomstig element van de nieuwe indeling is dat met het toekomstige (of: ‘te verwachten’) woonmilieu wordt gewerkt. Als een buurt nu nog onbebouwd of een bedrijventerrein is terwijl er op termijn een nieuwbouwwijk zal verrijzen, is niet de huidige maar de toekomstige situatie bepalend. In de nieuwe indeling worden woonmilieus onderscheiden op basis van de volgende vier elementen: ●

Grootte bebouwde kom: voor het onderscheid tussen Grootstedelijk, Stedelijk, Dorps en Landelijk.

●

Aanwezigheid van centrumvoorzieningen en verhouding tussen eengezins- en meergezinswoningen: voor het onderscheid tussen Centrum, Compact en Grondgebonden.

Woningbehoefte Alkmaar

●

Mate van groen en water in de omgeving: voor welke woonmilieus “Grootstedelijk met Groen” en “Stedelijk met Groen” zijn.

●

Afstand tot (grote) stad: voor het onderscheid tussen de woonmilieus “Landelijk” en “Dorps” enerzijds en het woonmilieu “Landelijk of Dorps bij de Stad” anderzijds.

B1.3

Woningmarktgebieden

In het woningmarktmodel wordt een indeling in 31 zogenoemde functionele woningmarktgebieden (regio’s) gehanteerd. Deze regio’s zijn vastgesteld op basis van de intensiteit van verhuisrelaties tussen gemeenten.

Woningbehoefte Alkmaar

56

57

Woningbehoefte Alkmaar