Document · PDF

Bijlage 1a. (B4 bij de Woonvisie) ABF Woningbehoefteonderzoek Alkmaar

Gemeenteraad 20 november 2025, gemeente AlkmaarBij agendapunt: Raadsvoorstel Woonvisie Alkmaar 204015.190 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Woningbehoefte Alkmaar

In opdracht van

Datum

Gemeente Alkmaar

10 september 2024

Auteurs

Kenmerk

Wim Faessen en Michael Stuart-Fox

r2024-0001WFA

ABF Research Verwersdijk 8, 2611 NH Delft +31 (0) 15 27 99 300 • info@abf.nl • www.abfresearch.nl Copyright ABF Research 2024 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld

Inhoudsopgave Samenvatting

01 Inleiding

02 Kwantitatieve woningbehoefte

2.1

Regionale en lokale woonbehoefte

2.2

Scenario extra toestroom vanuit de MRA

03 Kwalitatieve woningbehoefte

3.1

De kwalitatieve woningvraag in regio en gemeente

3.2

Kwalitatieve woonbehoefte per woonmilieu

3.3

Kwalitatieve woonbehoefte bij extra instroom

Bijlagen

Bijlage A: Woningmarkt-simulatiemodel Primos Woningmarkt van ABF

Woningbehoefte Alkmaar

Samenvatting

●

Grootschalige Gebiedsontwikkeling Alkmaar: 15.000 woningen tot 2040 (5 deelgebieden)

●

Vereist voor uitwerking: zicht op kwantitatieve lokale en regionale woonbehoefte naar woonmilieu

1. Te verwachten op basis van woningbouw en trends ●

Toename van aantal huishoudens in Alkmaar van 53.700 (2023) naar 66.400 (verwachting), mogelijk tot 77.700 (extra groei) in 2040

Uitwerking behoeftegerichte nieuwbouw voor Alkmaar: ●

47% in huursector, 34% sociale huur

●

53% in koopsector, 26% betaalbare koop

●

59% in eengezinssegment, 40% in eengezinskoop

●

41% in meergezinssegment, 28% in meergezinshuur

●

Uitwerking per woonmilieu verschillend!

Woningbehoefte Alkmaar

2. Mogelijk op basis van scenario met extra instroom Mogelijkheden: ●

Groei over de hele linie vanwege sterkere (nationale) groei huishoudens: woningvraag conform verwachtingen uitkomsten woningmarktmodel

●

Groei door extra instroom vanuit MRA: Alkmaar aantrekkelijker geworden voor verhuizers uit MRA! Meer specifieke woningvraag op basis van vraag en/of tekorten in MRA én wensen voor GGO!

●

Bij extra groei mogelijk circa 17.000 woningen gewenst in 2040

In vergelijking met behoeftegerichte invulling van nieuwbouw (uit woningmarktmodel) en gelet op ontwikkelingsplannen van deelgebieden: ●

Sterker accent op middenhuur in woonmilieus Stationsgebied en Overstad ten koste van aandeel huurwoningen tot aftoppingsgrens

●

Sterker accent op meer betaalbare koopwoningen tussen €280.000 en €480.000 in woonmilieus Oudorp en Overdie ten koste van huurwoningen tot aftoppingsgrens

Kwantitatieve woonbehoefte ●

Bepalend: toekomstige samenstelling huishoudens, vooral beïnvloed door: ●

Vergrijzing

●

Instroom

Alkmaar 2023

2030

2040

111.800 53.700

124.400 61.100

133.800 66.400

Primos 2023 Hoog (extra instroom) Inwoners 111.800 129.000 Huishoudens 53.700 63.400

143.700 71.700

Primos 2023 Midden Inwoners Huishoudens

Woningbehoefte Alkmaar

●

Sterkste groei onder oudere huishoudens

●

Huishoudens 45-64 jaar grootste groep, ook in toekomst

●

Sterke groei van alleenstaanden, niet alleen onder ouderen

●

Sterkste stijging bij overige corporatiedoelgroep en middeninkomens

●

15% van alle huishoudens in woningmarktregio Alkmaar woont in Alkmaar

●

Groei aantal huishoudens tussen 2023 en 2040 in gemeente Alkmaar sterker dan regio, 24% versus 12%

●

Analyse verhuisstromen: ●

Alkmaar aantrekkelijker geworden voor verhuizers uit MRA

●

Sterkste verhuisrelatie met buurgemeente Dijk en Waard

Bij sterkere huishoudensgroei ca. 4.500 extra woningen nodig, bovenop de 12.550 volgens prognosemodel ABF, 2.000 meer dan de voorgenomen 15.000 volgens GGO

Kwalitatieve woonbehoefte ●

Gemeente Alkmaar is stedelijker dan regio Alkmaar: ●

Minder eengezinskoopwoningen: 48% versus 60%

●

Meer meergezinswoningen: 37% versus 25%

●

Meer (groot)stedelijke woonmilieus

Woningbehoefte Alkmaar

●

Woonwensen in woningmarktmodel vertaald naar optimale, op doorstroming gerichte, invulling nieuwbouwprogramma, als aanvulling op bestaande woningvoorraad.

Voor gemeente Alkmaar: ●

Woningbehoefte bij nieuwbouw van 14.200 woningen tussen 2023 en 2040, waarvan ●

47% in huursector, 34% sociale huur

●

53% in hele koopsector, 26% betaalbare koop

●

59% in eengezinssegment, waarvan 40% in eengezinskoop

●

41% in meergezinssegment, waarvan 28% in eengezinshuur

Kwalitatieve invulling nieuwbouw deelgebieden GGO vanuit woningmarktmodel, van totale nieuwbouw: ●

●

Centrum Plus (Stationsgebied en Overstad) ●

72% huur, 53% meergezinshuur, 56% sociale huur

●

28% koop,11% tot €355.000, 25% tot €600.000

Grootstedelijk compact (Oudorp en Overdie) ●

61% huur, 33% meergezinshuur, 17% sociale huur

●

39% koop,17% tot €355.000, 35% tot €600.000

Grootstedelijk grondgebonden (Viaanse Molen) ●

28% huur, 13% meergezinshuur, 16% sociale huur

●

72% koop,36% tot €355.000, 57% tot €600.000

Woningbehoefte Alkmaar

01 Inleiding Alkmaar is van plan tot 2040 circa 15.000 woningen te bouwen, voornamelijk in een gebied aangeduid als “Grootschalige Gebiedsontwikkeling” (GGO), onderscheiden in 5 deelgebieden. Om de plannen voor de GGO en andere, kleinere ontwikkellocaties verder uit te werken heeft de gemeente inzicht nodig in de kwantitatieve lokale en regionale woningbehoefte, de kwalitatieve woningbehoefte en de behoefte aan woonmilieus of leefstijlen. Ten aanzien van de regionale woningbehoefte vraagt de gemeente ook om een scenario met extra instroom vanuit de Metropoolregio Amsterdam.

Opdracht

In opdracht van de gemeente heeft ABF Research dit woningbehoefteonderzoek uitgewerkt, met als basis de prognosemodellen van ABF Primos Bevolking en huishoudens en Primos Woningmarkt van 2023. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in dit rapport en in een aparte samenvatting in de vorm van een Powerpoint-presentatie.

Prognosemodellen Het demografische prognosemodel Primos 2023 is een trendprognosemodel voor bevolking, huishoudens en woningbehoefte, op het niveau van gemeenten, kernen en wijken. Verhuisstromen tussen regio’s en gemeenten in de afgelopen 8 jaar vormen een belangrijke pijler van het model, evenals de bekende – bij de provincies opgevraagde – woningbouwcapaciteit voor de periode tot 2030. Daarna gaat het model uit van een voorraaduitbreiding die de verwachte huishoudensontwikkeling volgt. Voor meer informatie over het model en de uitkomsten is te vinden in het rapport “Primos-prognose 2023”1. Het woningmarktsimulatiemodel Primos Woningmarkt, beter bekend als Socrates 2023, geeft inzicht in de kwalitatieve woningbehoefte, met een onderscheid naar eigendom, woningtype, prijsklasse en woonmilieu. Het model vertaalt de kwantitatieve woningbehoefte uit de Primosprognose naar een kwalitatieve woningbouwopgave op basis van o.a. woonwensen uit het WoonOnderzoek Nederland. In Socrates 2023 zijn de woonwensen uit het WoON 2021 meegenomen. De demografische ontwikkeling en de jaarlijkse omvang van nieuwbouw en sloop worden overgenomen uit het Primos-model. In een bijlage van dit rapport is een toelichting op dit model en de uitgangspunten ervan opgenomen. Het volledige rapport kan worden opgevraagd via ABF2.

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt eerst de kwantitatieve woningbehoefte behandeld, zowel op regionaal niveau als op lokaal / gemeentelijk niveau, waarbij we kijken naar de verwachte huishoudensontwikkeling (paragraaf 2.1). In paragraaf 2.2 gaan in op een mogelijk scenario met een extra toestroom vanuit de MRA. In hoofdstuk 3 vervolgen we dan met een beschrijving van de kwalitatieve woningbehoefte. Eerst kijken we naar de woningvraag in regio en gemeente (paragraaf 3.1) en dan onderscheiden we de woonbehoefte per woonmilieu (paragraaf 3.2). Tot slot staan we stil bij de kwalitatieve woonbehoefte bij extra instroom (paragraaf 3.3).

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2023/07/05/primos-prognose-2023-prognose-van-bevolkinghuishoudens-en-woningbehoefte 2 https://abfresearch.nl/publicaties/abf-woningmarktverkenning-2023-2038/

Woningbehoefte Alkmaar

02 Kwantitatieve woningbehoefte Demografische processen als geboorte, sterfte, huishoudensvorming of -ontbinding, verhuizingen en migratie en veroudering beïnvloeden de samenstelling van de bevolking en van de huishoudens. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verwachte omvang en samenstelling van bevolking en huishoudens in Alkmaar en de regio in de toekomst. Deze bepalen immers mede met welke omvang en type woningen de huidige woningvoorraad zou kunnen worden uitgebreid.

2.1 Regionale en lokale woonbehoefte 2.1.1

Regio Alkmaar Voor de prognosemodellen van ABF worden op basis van verhuisstromen verhuisgebieden bepaald. Een verhuisregio is een cluster van gemeenten met een hoge onderlinge verhuisintensiteit. In heel Nederland worden 31 van deze zogenaamde woningmarktgebieden onderscheiden (zie bijlage A), waarvan de regio Alkmaar er één is, bestaande uit de in Figuur 2.1 genoemde gemeenten. De donkerblauwe gemeenten tellen in 2022 de hoogste aantallen huishoudens, de lichtgroene gemeenten de minste aantallen.

Figuur 2.1: Regio Alkmaar, huishoudens per gemeente (2022) Bron: ABF Research

In 2023 telt de bevolking in de regio Alkmaar meer dan 773.000 personen. In 2040 zal dat aantal volgens de Primos-prognose 2023 zijn toegenomen tot ruim 829.000 personen, een groei van 7%. Het aantal huishoudens gaat daarmee ook stijgen, van 349.000 naar bijna 391.000, een toename van 12%. De sterkere groei van het aantal huishoudens komt vooral doordat het aantal eenpersoonshuishoudens sterker gaat toenemen dan het aantal meerpersoonshuishoudens, zowel onder leeftijden beneden de 65 jaar als die boven de 65 jaar. De gemiddelde huishoudensgrootte daalt daarmee in deze periode verder van 2,2 naar 2,1 personen per huishouden.

Woningbehoefte Alkmaar

Figuur 2.2: Prognose bevolking en huishoudens voor regio Alkmaar (2023-2040) Bron: ABF Primos Bevolking en huishoudens 2023

Regio Alkmaar Duizenden 0

200

400

600

800

1.000

773 784 801 817 829

Bevolking

349 357 372 383 391

Huishoudens

2023

2025

2030

2035

2040

Voor de woningmarkt is vooral de ontwikkeling van de huishoudens en de samenstelling van de huishoudens van belang. De verwachting is dat het aantal jongere huishoudens (jonger dan 30 jaar) in de regio gaat afnemen en dat het aantal huishoudens van 65 jaar of ouder en dan met name van 75-plussers sterk gaat toenemen. De stijging van het aantal huishoudens tussen 30 en 45 jaar wordt tenietgedaan door een daling van het aantal huishoudens tussen 45 en 65 jaar. Daarmee is er duidelijk sprake van verdere vergrijzing in de regio. De groei van het aantal huishoudens is – zoals al geconstateerd – vooral een toename van het aantal alleenstaanden. Tot 2030 wordt in het woningmarktmodel uitgegaan van een zich nog herstellende economie, met een sterke toename van de inkomensklassen tot € 30.300 (landelijk het tweede kwintiel, prijspeil 2022). Niettemin is de groei het sterkst in de hoogste inkomensklasse en dat blijft ook na 2030 zo, als er wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse inkomensgroei onder alle huishoudens van 0,3%. Na 2030 komen er dan minder huishoudens in de lagere inkomensklassen maar treedt een verschuiving op naar de klasse met de inkomensgrenzen van kwintiel 3. De verdeling van het besteedbaar inkomen heeft ook gevolgen voor de schatting van de omvang van de doelgroepen.

Waar tot 2030 de corporatiedoelgroepen nog flink in aantal zullen toenemen verschuift de groei na 2030 naar de huishoudens met een midden- resp. hoog inkomen.

Woningbehoefte Alkmaar

Tabel 2.1: Prognose huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomensgroep, regio Alkmaar (2023, 2030, 2040) Bron: ABF, Primos Woningmarkt 2023 stand 2023

2030

2040

Leeftijd < 30 30-44 45-64 65-74 ≥ 75

26.230 76.340 130.610 59.360 56.250

27.630 83.000 124.220 64.700 72.390

Samenstelling Alleenstaand Eenouder Paar zonder kind Paar met kind

125.010 26.190 105.860 91.730

Besteedbaar inkomen < € 20.000 € 20.000 - € 30.300 € 30.300 - € 44.100 € 44.100 - € 64.600 ≥ € 64.600

mutatie 2023-2030

2030-2040

24.420 86.390 119.970 67.630 92.070

1.410 6.670 -6.400 5.340 16.140

-3.220 3.390 -4.250 2.930 19.680

141.640 27.830 110.820 91.650

157.630 30.120 108.410 94.310

16.630 1.650 4.960 -80

15.990 2.290 -2.410 2.660

59.460 74.460 76.030 73.790 65.050

65.110 81.820 78.720 71.930 74.360

66.280 85.210 84.240 72.490 82.240

5.650 7.370 2.690 -1.850 9.310

1.170 3.390 5.520 560 7.890

Doelgroepen huurbeleid Dg. passend toewijzen Ov. corporatiedoelgroep Middeninkomens Hoge inkomens

93.990 69.400 64.120 121.280

100.130 75.750 67.230 128.830

100.370 80.230 72.700 137.170

6.140 6.350 3.120 7.550

250 4.470 5.470 8.340

Totaal

348.790

371.940

390.470

23.160

18.530

De veranderende samenstelling van de huishoudens heeft gevolgen voor de toekomstige woningvraag. Uitbreiding van de woningvoorraad om de groei van het aantal huishoudens te kunnen faciliteren is van het grootste belang. Uitbreiding van de voorraad is ook van belang om het huidige woningtekort in de regio in te lopen. Dat regionale tekort bedraagt in 2022 zo’n 13.400 woningen, 3,8%3. Dat is iets lager dan landelijk, waar het tekort 4,8% is. Het is gewenst om het huidige woningtekort in te lopen tot 2%. Bij dat niveau wordt een acceptabele spanning op de woningmarkt verwacht. Om het huidige tekort in te lopen tot 2% zijn in totaal in de regio ca. 7.000 woningen nodig. De toename van de voorraad biedt, naast het reduceren van het bestaande woningtekort en het opvangen van de (toekomstige) huishoudensgroei, ook de mogelijkheden om in te spelen op de woningbehoefte en aan de andere opgaven te werken, zoals het verduurzamen van de voorraad.

Het bestaande woningtekort is hier op regionaal niveau weergegeven omdat het een indicator is die vooral op regionaal niveau iets zegt. De woningmarkt functioneert op regionaal niveau: veel verhuizingen vinden plaats tussen gemeenten binnen regio’s. De berekeningswijze van het woningtekort is zodanig dat er binnen regio’s grote verschillen kunnen zijn tussen gemeenten in het relatieve woningtekort (%) terwijl die verschillen in de praktijk niet zo groot zullen zijn. Er wordt in de tekortberekening namelijk sterk gekeken naar de huidige woongemeente van huishoudens die meetellen voor het tekort (met name woningdelers en mensen die onzelfstandig wonen) terwijl de gewenste woongemeente van deze huishoudens niet bekend is. Voor het woningtekort op regionaal niveau maakt dat weinig uit (de veronderstelling is dat men wel binnen de eigen regio wil blijven wonen) maar voor het woningtekort op gemeenteniveau is dat wel een probleem. Meer informatie over de berekeningswijze van het statistisch woningtekort is in deze publicatie te vinden.

Woningbehoefte Alkmaar

2.1.2

Gemeente Alkmaar

De gemeente Alkmaar heeft in 2023 een bevolking van 111.800 personen, bijna 15% van het inwonertal van de regio. In 2040 zal de gemeente zo’n 133.800 inwoners tellen, een stijging met 20%! De bevolking in de gemeente zal dus veel harder groeien dan die in de regio. De toename van het aantal huishoudens zal ook in de gemeente nog sterker zijn dan die van het aantal inwoners, namelijk 24%. Het aantal huishoudens in de gemeente zal namelijk stijgen van 53.700 naar 66.400. De gemiddelde huishoudensgrootte daalt daarmee van 2,1 naar 2 personen per huishouden. Figuur 2.3: Prognose bevolking en huishoudens voor gemeente Alkmaar (2023-2040) Bron: ABF Primos Bevolking en huishoudens 2023

Gemeente Alkmaar 0

20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 111.800 117.600 124.400 129.600 133.800

Bevolking

53.700 57.100 61.100 64.100 66.400

Huishoudens

2023

2025

2030

2035

2040

Mensen worden elk jaar ouder en dat is goed terug te zien in Figuur 2.4, waarin de aantallen personen per leeftijd / geboortegeneratie in de gemeente Alkmaar zijn afgebeeld voor 4 jaren: 2015, 2023, 2030 en 2040. Duidelijk is te zien hoe de geboortegeneraties naar boven toe, naar hogere leeftijden, opschuiven in de tijd. Omdat de bevolkingsgroep tussen 40 en 55 jaar in de gemeente in 2015 de meest omvangrijke groep was, zal het aantal ouderen in Alkmaar in 2040 sterk zijn toegenomen.

Woningbehoefte Alkmaar

Figuur 2.4: Prognose bevolking naar leeftijd, Alkmaar (2023-2040) Bron: ABF, Primos 2023 Alkmaar 2015

Alkmaar 2023

Alkmaar 2030

95 jaar en ouder

90 jaar

85 jaar

80 jaar

75 jaar

70 jaar

65 jaar

60 jaar

55 jaar

50 jaar

45 jaar

40 jaar

35 jaar

30 jaar

25 jaar

20 jaar

15 jaar

10 jaar

5 jaar

0 jaar

500

1.000

1.500

2.000

500

1000

1500

2000

15 Alkmaar 2040

0 jaar 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Ten opzichte van de regio (gele lijn in Figuur 2.5) heeft Alkmaar (staven) relatief veel inwoners in de leeftijden tussen 25 en 39 jaar en iets minder inwoners in de leeftijden vanaf 50 jaar. De verdeling van de leeftijdsgroepen in Alkmaar komt sterk overeen met de landelijke verdeling (groene lijn), behalve voor de groep van 20 t/m 24 jaar, die landelijk sterker vertegenwoordigd is. Dit effect mag vooral worden toegeschreven aan naar hun studieomgeving verhuisde studenten uit Alkmaar. Figuur 2.5: Leeftijdsopbouw bevolking, Alkmaar, regio Alkmaar en Nederland (2023) Bron: CBS

7% 6% 5% 4% 3%

2% 1% 0%

Gemeente Alkmaar

Woningbehoefte Alkmaar

Regio Alkmaar

Nederland

2.1.3

Samenstelling huishoudens Het woningmarktmodel biedt zicht op de verwachte ontwikkeling van de huishoudens naar leeftijd, samenstelling en besteedbaar inkomen. Hoewel de bevolkings- en huishoudensontwikkeling uit het Primos-model (Figuur 2.4) wordt overgenomen in het woningmarktmodel kan de huishoudensontwikkeling per gemeente uit beide modellen iets verschillen. Dit is het gevolg van het toevoegen van de woningkwaliteiten in het woningmarktmodel, waar het Primos-model zicht vooral richt op de trendmatige ontwikkeling in combinatie met de woningbouwplannen. Binnen de regio kunnen huishoudens op basis van hun woonwensen iets anders worden verdeeld omdat de gewenste woningen in de ene gemeente wel en in de eigen gemeente niet beschikbaar zijn. In het geval van Alkmaar is de huishoudensontwikkeling uit het woningmarktmodel iets sterker dan volgens de trendprognose, 66.680 huishoudens in 2040 versus 66.400. In Tabel 2.2 is goed te zien dat ook in de gemeente Alkmaar in de komende decennia de sterkste groei zal gaan plaatsvinden onder de oudere huishoudens. Het aantal huishoudens van 45-64 jaar zal qua omvang relatief weinig veranderen maar blijft wel de grootste groep. Het aantal alleenstaanden neemt niet alleen sterk toe door de vergrijzing; ook onder huishoudens van 30 tot 65 jaar gaat het aantal eenpersoonshuishoudens flink groeien.

Tot 2030 stijgt vooral het aantal huishoudens in de tweede inkomensklasse (€ 20.000 tot € 30.300, prijspeil 2022) en in de hoogste inkomensklasse (vanaf € 64.600). Vanaf 2030 verschuift het accent van de groei naar de derde inkomensklasse, tussen € 30.300 en € 44.100). Overeenkomstig deze verhoudingen is onder de doelgroepen de grootste stijging tot 2030 waarneembaar bij de overige corporatiedoelgroep en vanaf 2030 bij de middeninkomens.

Woningbehoefte Alkmaar

Tabel 2.2: Prognose huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomensgroep, Alkmaar (2023, 2030, 2040) Bron: ABF, Primos Woningmarkt 2023 Aantal huishoudens 2023 2030

2.1.4

2040

Mutatie 2023-2030

2030-2040

Leeftijd < 30 30-44 45-64 65-74 ≥ 75

5.380 13.080 19.380 8.600 7.400

6.300 14.990 19.440 9.840 10.260

5.800 16.080 19.790 10.930 14.080

920 1.910 60 1.240 2.860

-500 1.090 350 1.090 3.820

Samenstelling Alleenstaand Eenouder Paar zonder kind Paar met kind

22.530 4.330 14.710 12.290

27.420 4.550 16.260 12.610

31.690 4.970 16.420 13.600

4.890 220 1.550 330

4.270 420 170 990

Besteedbaar inkomen < € 20.000 € 20.000 - € 30.300 € 30.300 - € 44.100 € 44.100 - € 64.600 ≥ € 64.600

10.480 12.240 11.680 10.740 8.710

12.020 14.310 13.210 11.100 10.190

13.140 15.360 15.080 11.700 11.400

1.540 2.080 1.530 360 1.480

1.120 1.040 1.870 600 1.210

Doelgroepen huurbeleid Dg. passend toewijzen Ov. corporatiedoelgroep Middeninkomens Hoge inkomens

15.690 11.180 9.930 17.050

17.630 12.950 11.330 18.930

18.510 14.460 12.970 20.740

1.930 1.770 1.400 1.880

880 1.510 1.640 1.810

Totaal

53.850

60.840

66.680

6.990

5.840

Doelgroepen van het huurbeleid Met behulp van het WoON 2021 zijn op basis van de besteedbare inkomensklassen, de samenstelling van het huishouden, leeftijd van het huishouden en de woonsituatie van huishoudens (huur of koop) de doelgroepen van het huurbeleid geschat. (NB Voor de wettelijke regelingen worden deze afgeleid van het belastbare inkomen.) Strikt genomen zijn deze alleen van belang voor de huursector en dan met name de corporatiesector, maar in Tabel 2.3 zijn eerst alle huishoudens meegenomen. In de koopsector is een toename van de doelgroep passend toewijzen dan wel de overige corporatiedoelgroep vaak het effect van pensionering, waardoor er meestal sprake is van een terugval in inkomen (ongeacht vermogen). De uitbreiding van het aantal huishoudens in een huurwoning naar de jaren 2030 en 2040 toe in de tabel reflecteert de – gewenste – groei van de huurvoorraad als resultaat van het woningmarktmodel. De helft van alle huishoudens in Alkmaar, ongeacht hun woonsituatie, kan tot de corporatiedoelgroep worden gerekend; het gaat dan om de optelsom van de doelgroep passend wonen en de overige corporatiedoelgroep. Landelijk gezien behoort ook bijna de helft van alle huishoudens (huur + koop samen) qua huishoudinkomen tot de corporatiedoelgroep (49,1% in 2023). In de regio Alkmaar is dat 47%.

De gemeente Alkmaar komt dus nagenoeg overeen met het landelijke en regionale gemiddelde. In gemeenten van vergelijkbare stedelijkheid en omvang is het aandeel vergelijkbaar met Alkmaar. Een aanzienlijk deel van de corporatiedoelgroep woont in een koopwoning (bijv. door inkomensdaling na pensionering) en oefent geen vraag uit naar een sociale

Woningbehoefte Alkmaar

huurwoning. In 2023 woont in Alkmaar in totaal 34% van de corporatiedoelgroep in een koopwoning. In 2030 en 2040 zal dat aandeel naar verwachting nog iets hoger liggen (35% resp. 37%). De toekomstige ontwikkeling van de omvang van de doelgroep passend toewijzen en overige corporatiedoelgroep is onder meer afhankelijk van de inkomensontwikkeling van huishoudens. Die is onzeker en mede afhankelijk van de economische ontwikkeling. In het gehanteerde inkomensscenario (scenario Midden, zie toelichting in bijlage A) nemen de inkomens gematigd toe. In tabel 2.3 is de daarop gebaseerde ontwikkeling van de inkomensgroepen, waaronder de corporatiedoelgroep, opgenomen. De tabel laat zien dat tot 2030 zowel de doelgroep passend toewijzen als de hoge inkomens in Alkmaar het meest in omvang gaan stijgen. Relatief laat de overige corporatiegroep echter de sterkste groei zien, gevolgd door de middeninkomens. In de huursector zijn de relatieve verschillen groter en nemen de middeninkomens het sterkst toe, gevolgd door de hoge inkomens. Na 2030 draait deze volgorde om. De doelgroep passend wonen in de huursector groeit het minst sterk, zowel vóór als na 2030, maar blijft in de huursector wel veruit de grootste doelgroep. Van deze doelgroep woont in 2023 ook bijna twee derde in een huurwoning, terwijl dat van de hoge inkomens niet meer dan 13% is.

Tabel 2.3: Prognose doelgroepen van het huurbeleid naar woonsituatie, Alkmaar (2023, 2030, 2040) Bron: ABF, Primos Woningmarkt 2023 Aantal huishoudens 2023 2030

2040

Mutatie 2023-2030

2030-2040

Dg. passend toewijzen Ov. corporatiedoelgroep Middeninkomens Hoge inkomens

15.690 11.180 9.930 17.050

17.630 12.950 11.330 18.930

18.510 14.460 12.970 20.740

1.930 1.770 1.400 1.880

880 1.510 1.640 1.810

Totaal

53.850

60.840

66.680

6.990

5.840

Dg. passend toewijzen Ov. corporatiedoelgroep Middeninkomens Hoge inkomens

10.250 5.350 3.050 2.160

11.270 6.160 3.720 2.550

11.730 6.830 4.360 3.040

1.020 810 670 390

460 670 640 490

Totaal in huur

20.810

23.700

25.960

2.890

2.260

waarvan in huurwoning

2.1.5

Kernen en wijken Alkmaar De gemeente Alkmaar telt 11 kernen of wijken, zie Figuur 2.6. De meeste huishoudens wonen in wijk De Mare, gevolgd door de wijken Zuid en West. In deze drie wijken zijn er meer dan 6.500 huishoudens. Vroonermeer telt met bijna 2.000 de minste huishoudens.

Woningbehoefte Alkmaar

Figuur 2.6: Gemeente Alkmaar, huishoudens per wijk (2022) Bron: ABF Research

Volgens de trendprognose Primos Bevolking mag tot 2040 de grootste groei van het aantal huishoudens in West worden verwacht, gevolgd door Oudorp, Centrum en Overdie. Voor enkele andere wijken, zoals Daalmeer/Koedijk, Graft-De Rijp, Huiswaard, De Mare en Vroonermeer, wordt niet meer dan een beperkte toename verwacht. (Figuur 2.7)

Woningbehoefte Alkmaar

Figuur 2.7: Prognose huishoudens per kern/wijk in Alkmaar (2023, 2030, 2040) Bron: ABF Primos Bevolking en huishoudens 2023

Wijken/kernen Alkmaar 0

2.000

4.000

6.000

8.000 7.700 7.640

6.180

Oudorp 4.000

Overdie

7.630

8.820

5.220 5.750 6.550

West

8.240

10.740

3.670 3.780 3.850

Huiswaard

7.650 7.850 8.040

De Mare 5.780 5.830 5.880

Daalmeer/Koedijk

5.590

Centrum

7.050

7.970

2.400 2.590 2.640 2.940 3.090 3.050

Graft-De Rijp

Vroonermeer

12.000

6.970

Zuid

Schermer

10.000

1.960 2.120 2.070 2023

2030

2040

De geplande gebiedsontwikkeling in Alkmaar heeft betrekking op vijf gebieden: Viaanse molen (buurt Landelijk gebied-West), Stationsgebied (buurt Bergerhof en Blaeustraatkwartier), Overstad buurt), Oudorp (buurt Schermereiland en Omval) en Overdie (buurt Oosterhout). In Figuur 2.8 is het huidige woonmilieu van de bij de gebiedsontwikkeling betrokken buurten aangegeven. In de Primos-prognoses wordt gebruik gemaakt van het toekomstige woonmilieu, na het realiseren van de in het model opgenomen bouwproductie. Voor drie van de betrokken buurten is het toekomstige woonmilieu in het model anders dan het huidige woonmilieu. De buurt Bergerhof en Blaeustraatkwartier gaat van “grootstedelijk grondgebonden” naar “grootstedelijk compact”, Landelijk-gebied West verandert van “geen woonmilieu” in “grootstedelijk met groen” en Overstad wijzigt van “geen woonmilieu” naar “grootstedelijk compact”. De buurten die in de ontwikkelgebieden Oudorp en Overdie zijn betrokken houden hetzelfde woonmilieu, te weten grootstedelijk compact voor Schermereiland en Omval en grootstedelijk met groen voor Oosterhout.

Woningbehoefte Alkmaar

Gelet op de hiervoor vermelde sterkere groei in de wijken West, Centrum, Oudorp en Overdie lijkt het er dus op dat de nieuwbouw in de ontwikkelgebieden al in de Primos-prognose 2023 is meegenomen. Figuur 2.8: Ontwikkelgebieden Alkmaar, woonmilieus per buurt (2022) Bron: ABF Research

2.2 Scenario extra toestroom vanuit de MRA De gemeente wil rekening houden met een extra toestroom van personen en huishoudens vanuit de Metropoolregio Amsterdam (MRA). In Figuur 2.9 zijn de gemeenten van de MRA afgebeeld. Omdat in de MRA de druk op de woningmarkt zeer hoog is (met een woningtekort van 6,3%, ruim 73.000 woningen) en daarmee ook de prijzen van woningen, gaan huishoudens op zoek naar een woning in een andere, nabijgelegen regio. Een deel van deze huishoudens richt zich daarmee op de Regio Alkmaar. Voordat we het scenario bepalen kijken we echter eerst naar de ontwikkeling in de afgelopen jaren en brengen we de verhuisstromen in beeld. Het is te verwachten dat als er een grotere stroom vanuit de MRA zal plaatsvinden, het vooral huishoudens uit de gemeenten aan de noordwestkant van de MRA zullen zijn die naar de regio en de gemeente Alkmaar zullen verhuizen.

Woningbehoefte Alkmaar

Figuur 2.9: MRA, huishoudens per gemeente (2022) Bron: ABF Research

2.2.1

Verhuisstromen tussen MRA en de regio Alkmaar Verhuisstromen tussen regio’s worden beïnvloed door tal van factoren, waaronder de ontwikkeling van grote nieuwe woningbouwlocaties, beleid, demografische ontwikkelingen en trends in woonvoorkeuren en verhuisgedrag. In (Figuur 2.10) is dit voor de verhuisstromen tussen de MRA en de regio Alkmaar weergegeven. In de jaren ’70 verhuisden veel mensen vanuit de MRA, met name Amsterdam, naar Alkmaar en Heerhugowaard. Dit was het tijdperk van suburbanisatie. Vanaf tweede helft jaren ’80 stabiliseerde de verhuisstroom zich op een niveau van ca. 2.600 a 2.700 verhuisde personen per jaar. Na een toename lag het niveau lange tijd rond de 3.000 personen per jaar. Vanaf circa 2013 is de verhuisstroom richting de regio Alkmaar sterk toegenomen, van ca. 2.800 tot om en nabij 5.000 personen per jaar vanaf 2020. Dit hangt samen met het herstel van de koopwoningmarkt vanaf medio 2013. Sindsdien zijn de prijzen op de koopmarkt, zowel in de bestaande als nieuwe voorraad, sterk toegenomen. Betaalbaar aanbod in de MRA werd steeds schaarser. Dit heeft een impuls gegeven aan de verhuisstroom richting de regio Alkmaar en andere goedkopere nabijgelegen regio’s: woningen die in grote delen van de MRA nog slechts beperkt beschikbaar zijn, zijn daar naar verhouding ruimer voorhanden.

Makelaars en andere stakeholders op de woningmarkt in de regio Alkmaar signaleren al langer een toenemende interesse in (koop)woningen van personen uit (de regio) Amsterdam. De verhuiscijfers laten zien dat deze trend

Woningbehoefte Alkmaar

inderdaad gaande is. De mate waarin deze trend zich voortzet, is deels afhankelijk van de omvang van voldoende passend (nieuwbouw)aanbod in de regio Alkmaar. Andersom schommelt de verhuisstroom van personen vanuit de regio Alkmaar naar de MRA de laatste 5 jaar rond de 3.000 personen, waardoor het migratieoverschot voor de regio Alkmaar is opgelopen tot een plus van jaarlijks tussen de 1.500 en 2.000 personen. Figuur 2.10: Verhuisde personen tussen Regio Alkmaar en MRA (2015-2022) Bron: CBS

Regio Alkmaar 6.000 5.000

4.000 3.000 2.000 1.000 0

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Van regio Alkmaar naar Metropoolregio Amsterdam Van Metropoolregio Amsterdam naar regio Alkmaar

Van de verhuisstromen tussen regio Alkmaar en de MRA is een belangrijke plaats weggelegd voor de gemeente Alkmaar. Sinds 2019 is circa 30% van de verhuisde personen uit de regio Alkmaar naar de MRA afkomstig van de gemeente Alkmaar. In aantallen gaat het dan om circa 1.000 personen per jaar. In de jaren daarvoor was dat aandeel nog groter, tot wel 40% tussen 2015 en 2017. Andersom landt de laatste jaren ongeveer de helft van de verhuisde personen uit de MRA die naar de regio Alkmaar zijn verhuisd in de gemeente Alkmaar, jaarlijks rond de 1.700. In 2015 was dat aandeel nog 33%.

Woningbehoefte Alkmaar

Figuur 2.11: Verhuisde personen tussen gemeente Alkmaar en MRA (2015-2022) Bron: CBS

Gemeente Alkmaar 2.000 1.500 1.000 500 0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Van gemeente Alkmaar naar Metropoolregio Amsterdam Van Metropoolregio Amsterdam naar gemeente Alkmaar

Het hogere aandeel personen dat vanuit de MRA naar Alkmaar is verhuisd, is evenwel niet veroorzaakt door een hogere nieuwbouwproductie in Alkmaar ten opzichte van die in de andere regiogemeenten, zoals te zien is in Figuur 2.12. Het aandeel van de nieuwbouw in Alkmaar ten opzichte van de nieuwbouw in de hele regio fluctueert door de jaren heen. Sinds 2019 is er wel sprake van een oplopend aandeel, met 2021 als forse uitschieter, maar in 2023 is dat aandeel nog steeds lager dan in 2015. Het lijkt er dus op dat Alkmaar voor verhuizers uit de MRA daadwerkelijk aantrekkelijker is geworden ten opzichte van de andere gemeenten in de regio. Figuur 2.12: Aandeel gemeente Alkmaar in nieuwbouw van regio Alkmaar (2015-2023) Bron: CBS

Aandeel Alkmaar in nieuwbouw regio 35%

30% 25% 20% 15%

10% 5% 0% 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023*

* Voorlopige cijfers

2.2.2

Verhuisstromen tussen Alkmaar en andere gemeenten Ondanks de groeiende stroom verhuizers vanuit de MRA naar Alkmaar heeft Alkmaar met buurgemeente Dijk en Waard de sterkste verhuisrelatie als het gaat om de aantallen verhuizers per

Woningbehoefte Alkmaar

gemeente, zo laten de tabellen Tabel 2.4 en Tabel 2.5 zien. Na Dijk en Waard volgt echter

Amsterdam, waarna Bergen en andere gemeente uit de regio volgen. Gerelateerd aan de bevolkingsaantallen komt Dijk en Waard ook als gemeente met de sterkste verhuisrelatie met Alkmaar uit de bus, gevolgd door Bergen en Heiloo. Vanuit deze gemeenten verhuist gemiddeld meer dan 1% van de inwoners naar Alkmaar. Op gepaste afstand, met minder dan een 0,5%, volgen Schagen, Castricum en Koggenland. Amsterdam treffen we dan pas op plaats 29 aan. Dat geeft aan dat ondanks de hoge aantallen vestigers uit Amsterdam de relatieve verhuisintensiteit vanuit Amsterdam naar Alkmaar nog beperkt is. Daarmee is een grotere verhuisstroom vanuit Amsterdam in de toekomst zeker niet onmogelijk maar ook geen zekerheid. Tabel 2.4: Verhuizingen van andere gemeenten naar Alkmaar, top 10 (2015-2022) Bron: CBS

2015 1.081 400 343 273 154 181 96 191 131 88

Dijk en Waard Amsterdam Bergen (NH.) Heiloo Zaanstad Schagen Castricum Den Helder Purmerend Haarlem

2016 1.157 519 331 251 201 233 146 184 122 117

2017 1.028 536 356 238 188 212 145 143 154 154

2018 935 518 338 230 237 216 154 109 142 162

2019 1.141 553 353 261 210 251 134 110 153 124

2020 1.096 622 407 267 237 208 192 98 166 149

2021 1.077 673 318 265 232 197 173 227 168 168

2022 1.011 630 268 269 213 158 168 140 131 190

Totaal 8.526 4.451 2.714 2.054 1.672 1.656 1.208 1.202 1.167 1.152

2022 1.281 382 315 217 240 132 116 95 156 98

Totaal 10.752 3.835 2.586 2.314 1.537 1.096 1.015 972 944 777

Tabel 2.5: Verhuizingen van Alkmaar naar andere gemeenten, top 10 (2015-2022) Bron: CBS

Dijk en Waard Amsterdam Bergen (NH.) Heiloo Schagen Zaanstad Castricum Haarlem Hollands Kroon Purmerend

2015 1.222 529 297 303 132 176 107 178 86 92

2016 1.329 603 340 263 189 144 174 158 111 110

2017 1.479 538 362 331 199 143 141 119 135 109

2018 1303 494 363 303 213 147 95 121 107 106

2019 1.352 432 280 356 163 88 107 93 78 89

2020 1.443 432 315 284 198 131 127 103 123 84

2021 1.343 425 314 257 203 135 148 105 148 89

In Tabel 2.6 is de top 10 van gemeenten waarvan het saldo verhuizers tussen Alkmaar en de andere gemeenten het grootst is. In deze top 10 zijn twee gemeenten waarvan het saldo voor Alkmaar negatief is, te weten Dijk en Waard en Heiloo. Naar deze twee gemeenten zijn sinds 2015 meer mensen uit Alkmaar vertrokken dan er vanuit deze gemeenten personen zich in Alkmaar hebben gevestigd. Daar staat tegenover dat er in deze top 10 acht gemeenten zijn met voor Alkmaar meer vestigers dan vertrekkers, waarvan Amsterdam, Zaanstad en Den Helder per saldo de meeste inwoners opleveren. Opvallend in dit rijtje zijn de gemeenten Noordenveld en Westerwolde. De hoge positieve saldo’s met deze gemeenten zijn het gevolg van de komst van asielzoekers en statushouders vanuit deze twee gemeenten met opvanglocaties.

Woningbehoefte Alkmaar

Tabel 2.6: Saldo verhuizingen van Alkmaar met andere gemeenten, top 10 (2015-2022) Bron: CBS

Dijk en Waard Amsterdam Zaanstad Den Helder Noordenveld Purmerend Westerwolde Heiloo Castricum Haarlem

2.2.3

2015 -141 -129 -22 118 39 29 -30 -11 -90

2016 -172 -84 57 101 82 12 100 -12 -28 -41

2017 -451 -2 45 43 349 45 8 -93 4 35

2018 -368 24 90 22 29 36 50 -73 59 41

2019 -211 121 122 14 -3 64 7 -95 27 31

2020 -347 190 106 4 1 82 -17 65 46

2021 -266 248 97 143 79 18 8 25 63

2022 -270 248 81 53 -1 33 100 52 52 95

Totaal -2.226 616 576 498 457 390 312 -260 193 180

GroeiPlus-scenario Hiervoor is aangegeven dat Alkmaar de komende decennia een verdere groei van het aantal inwoners en het aantal huishoudens tegemoet kan zien én dat de gemeente de laatste jaren een grotere populariteit als vestigingsgemeente heeft gekregen. Omdat prognoses gepaard gaan met onzekerheden en wetende dat in het laatste decennium de nationale bevolkingsprognose bijna jaarlijks omhoog is bijgesteld is het niet onverstandig ook voor Alkmaar rekening te houden met een scenario waarin Alkmaar nog verder zal groeien, of dat nou komt door een extra toestroom vanuit de MRA of door een grotere binnen- en buitenlandse migratie richting Alkmaar en/of grotere natuurlijke aanwas. We bestempelen dit scenario even tot GroeiPlus-scenario. Enig houvast voor deze bandbreedte van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling aan de bovenkant biedt de hoge variant van de Primos-prognose, die op nationaal niveau is afgestemd op de bovenkant van het betrouwbaarheidsinterval van 67% zoals door het CBS gehanteerd voor de nationale prognose. Het interval geeft de bandbreedte van de prognose aan, in dit geval dat met een waarschijnlijkheid van 67% de verwachte ontwikkeling tussen ondergrens- en bovengrens gaat plaatsvinden.

Een scenario met extra toestroom vanuit de MRA zou natuurlijk ook kunnen leiden tot bevolkings- en huishoudensgroei boven de aangegeven bovengrens, maar het is lastig dergelijke verwachtingen te onderbouwen. Gemakshalve gaan we dus uit van de bovengrens van de nationale huishoudensprognose, in Primos 2023 Hoog uitgewerkt tot op het niveau van gemeenten en daarbinnen. Voor Alkmaar leidt de hogere bevolkingsgroei in Primos 23 Hoog tot een verschil met Primos 2023 Midden van circa 10.000 inwoners in 2040 en bijna 15.000 inwoners in 2050. Als het gaat om de verwachte aantallen huishoudens zijn de verschillen geringer, zo’n 5.000 in 2030 en ruim 8.000 in 2050. Gelet op de verhuisstromen in het verleden lijkt het hoge scenario een aanvaardbare bovengrens te zijn. Een extra toestroom zal daarmee waarschijnlijk onder deze grens liggen.

Woningbehoefte Alkmaar

Figuur 2.13: Prognose bevolking en huishoudens per scenario (2022-2050) Bron: ABF Research, Primos 2023 Midden en Hoog

Huishoudens Alkmaar

Inwoners Alkmaar 160.000

154.000

150.000

80.000

77.700

75.000

143.710

71.650

70.000

140.000 128.980

130.000 120.000

133.820

138.760

69.420

63.440

65.000

66.440

60.000

124.430

61.090 55.000

110.000 110.780 100.000

50.000

Midden

Hoog

53.190

Midden

Hoog

In Figuur 2.14 is te zien wat de extra groei betekent voor het aantal huishoudens in 2040 per kern of wijk in Alkmaar. Ten opzichte van Primos Midden (groene balk) komt Primos-Hoog voor Alkmaar gemiddeld uit op een extra groei van zo’n 8%. Volgens Primos Hoog zouden Vroonermeer, Centrum en Graft-De Rijp iets sterker groeien (rond 11%) en Daalmeer/Koedijk en West iets minder hard (zo’n 6%). In de praktijk is dit natuurlijk vooral afhankelijk van waar deze extra huishoudens kunnen landen, dus waar extra wordt gebouwd. Met hogere huishoudensaantallen zijn ook hogere aantallen woningen gemoeid. Dat wil echter niet direct zeggen dat er naar 2040 toe bij het hoge scenario ook evenveel woningen moeten worden toegevoegd als de extra huishoudensgroei groot is. In de Primos-prognose is in de nieuwbouw voor de eerste 15 jaar al rekening gehouden met het terugdringen van het woningtekort tot een aanvaardbaar niveau. Dit zorgt ervoor dat er ook al een buffer is voor een extra huishoudensgroei, waardoor het aantal woningen dat tot 2040 extra nodig zou zijn, gerekend vanaf 2023, beperkt zou kunnen blijven tot ongeveer 4.500. Omdat in de GGO rekening wordt gehouden met een grotere woningbouw dan in Primos, namelijk 15.000 versus 12.550, zou er ten opzichte van de nieuwbouw die voorgenomen is in de GGO kunnen worden volstaan met een surplus van 2.000 woningen.

Woningbehoefte Alkmaar

Figuur 2.14: Prognose huishoudens per kern/wijk voor Alkmaar per scenario (2040) Bron: ABF Research, Primos 2023 Midden en Hoog

Huishoudens per wijk/kern in 2040, Alkmaar 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

7.640 8.330

Zuid

8.820 9.420

Oudorp 5.750 6.270

Overdie

10.740 11.400

West 3.850 4.110

Huiswaard

8.040 8.590

De Mare 5.880 6.150

Daalmeer/Koedijk

7.970 8.880

Centrum 2.640 2.880

Schermer

3.050 3.340

Graft-De Rijp

2.070 2.310

Vroonermeer

Midden

Hoog

In het volgende hoofdstuk gaan we in op de gewenste kwalitatieve uitbreiding van de woningvoorraad, zoals aangegeven via het woningmarktmodel Primos Woningmarkt (Socrates). Ten aanzien van het GroeiPlus-scenario zal de verdeling over de verschillende woningmarktsegmenten van de benodigde extra woningbouw in dit scenario lijken op de verdeling van de nieuwbouw die nodig is volgens de verwachte groei, onder de conditie dat de samenstelling van de extra groei van het aantal huishoudens hetzelfde beeld laat zien als de samenstelling van de huishoudens in de standaard prognose. Basis van de toevoegingen vormen immers de woonwensen van huishoudens in combinatie met de bestaande woningvoorraad. Is er echter binnen de groei sprake van een specifieke stroom van huishoudens uit de MRA, afwijkend van de samenstelling van de totale huishoudensgroei, dan kan het nodig zijn woningen toe te voegen die specifiek ook voor deze groep geschikt zijn. Een en ander wordt in de volgende tabel samengevat: Tabel 2.7: Prognose huishoudens- en woningvoorraadgroei en kwalitatieve uitwerking nieuwbouw Alkmaar (2024-2040) Bron: ABF, Primos 2023, bewerking Primos 2023: 2023-2040 Kwantitatief huishoudensgroei woningvoorraadgroei

Midden + 12.750 + 12.550

Kwalitatieve uitwerking nieuwbouw samenstelling Socrates huishoudens gelijk Specifieke toestroom MRA

Hoog GroeiPlus + 17.850 + 17.050

Extra + 5.100 + 4.500

Socrates

Woningbehoefte Alkmaar

Gericht op toestroom

03 Kwalitatieve woningbehoefte In dit hoofdstuk gaan we in op de kwalitatieve woningvraag in de regio Alkmaar en de gemeente Alkmaar. Deze kwalitatieve vraag van huishoudens wordt in het woningmarktmodel gekoppeld aan de demografische verwachtingen, waarbij rekening wordt gehouden met de bestaande woningvoorraad, het nieuwbouwprogramma, beleid van de Rijksoverheid en verhuurders van woningen en economische vooruitzichten.

48% 34% Van alle woningen in de gemeente Alkmaar is een eengezinskoopwoning. In de regio is dit aandeel nog hoger met 60%.

Van de nieuwbouw tussen 2023 t/m 2039 mag sociale huur zijn volgens het Behoeftegerichte bouwprogramma, een kwart betaalbare koop.

ABF Research Verwersdijk 8 • 2611 NH Delft • +31 (0) 15 27 99 300 • info@abf.nl • www.abfresearch.nl

30 30 30 30

3.1 De kwalitatieve woningvraag in regio en gemeente De kwalitatieve verdeling van de nieuwbouw wordt afgestemd op de (regionale) tekorten, die per jaar worden berekend uit het berekende aanbod en de vraag van huishoudens. Binnen de vastgestelde omvang van de nieuwbouw worden in het model de tekorten voor starters, doorstromers en vestigers vanuit andere regio’s in evenredige mate opgelost. De kwaliteiten van de nieuwbouw worden daarbij zo gekozen dat de doorstroming wordt geoptimaliseerd en zoveel mogelijk huishoudens volgens hun woonwensen kunnen wonen. Dat betekent dat de verdeling van de nieuwbouw kan verschillen van de verdeling van de woonwensen van huishoudens. Met andere overwegingen, om bijvoorbeeld nieuwbouwprojecten een bepaalde invulling te geven vanwege lokale beleidsmatige of financiële overwegingen, wordt geen rekening gehouden in dit zogenaamde Behoeftegerichte nieuwbouwprogramma. Met ‘nieuwbouw’ wordt overigens in dit hoofdstuk bedoeld: alle toevoegingen aan de voorraad. Deze gewenste toevoegingen hoeven niet enkel via nieuwbouw maar kunnen bijvoorbeeld ook via transformaties tot stand te komen. Voor meer informatie en de uitgangspunten van model Primos Woningmarkt (Socrates) wordt verwezen naar Bijlage 1.

3.1.1

Regio Alkmaar Omdat de bestaande woningvoorraad mede bepaalt welke woningen zouden moeten worden toegevoegd om zo goed mogelijk aan de woonwensen van huishoudens te voldoen laten we eerst zien uit welke woningen de huidige voorraad in de regio bestaat. Bijna 60% van alle woningen in de regio Alkmaar is een eengezinskoopwoning. Er zijn iets meer meergezinshuurwoningen dan eengezinshuurwoningen. Huurwoningen zijn er vooral in de categorie tot de (hoge) aftoppingsgrens, ruim 70% van de huurvoorraad. In totaal 85% van de huurwoningen heeft een huur onder de liberalisatiegrens, de grens voor sociale huur. Het aandeel midden- en dure huur in de regio is momenteel 15%. De koopvoorraad is relatief goedkoop, met bijna 40% met een WOZ-waarde tot aan de NHG-grens van € 355.000 (prijspeil 2022) en 70% beneden € 480.000.

31 31 31 31 Figuur 3.1: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse (koop: WOZ-waarden) in regio Alkmaar (2023) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022)

Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins

57.800 64.900 203.400 24.900

< kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.030) dure huur

11.100 75.800 17.300 14.700 3.900

≤ 280 dzd 280-355 dzd 355-480 dzd 480-600 dzd 600-800 dzd ≥ 800 dzd

34.000 55.800 68.600 35.400 23.400 11.200 0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

Figuur 3.2: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse (koop: WOZ-waarden in regio Alkmaar (2023) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022)

16%

12%

18%

5% 9%

10%

15%

14%

24%

58% 62%

Huur eengezins

Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins

30%

< kwaliteitsk.gr.

≤ 280 dzd

tot aftoppingsgr.

280-355 dzd

tot liberalisatiegr.

355-480 dzd

middenhuur (tot 1.030) ≥ 1.030

480-600 dzd 600-800 dzd ≥ 800 dzd

In het bouwprogramma van het woningmarktmodel wordt naast nieuwbouw ook rekening met de andere mutaties in de voorraad, sloop (inclusief overige woningonttrekkingen, trendmatig bepaald), verkoop van huurwoningen (het saldo van omzettingen van huur naar koop en van koop naar huur, trendmatig bepaald) en huurstijgingen (volgens inflatie en beleid). Met de stijging van de koopprijzen wordt, behoudens de nieuwe metingen voor het startjaar van de prognoses, in het woningmarktmodel geen rekening gehouden.

32 32 32 32

In Figuur 3.3 is te zien dat sloop voornamelijk in de huursector plaatsvindt en dat de verkoop van huurwoningen een rol kan spelen bij invulling van de vraag naar goedkopere koopwoningen. De nieuwbouw naar prijsklasse in de regio laat enerzijds duidelijk zien dat de vraag naar goedkopere woningen in zowel huur- als koopsector bijzonder groot is ten opzichte van de andere prijsklassen, maar dat er ten opzichte van de bestaande voorraad (Figuur 3.1) ook meer duurdere woningen, vooral in het hogere middensegment, moeten worden gebouwd. Uitbreiding van deze segmenten kan de doorstroming bevorderen. De nieuwbouw van huurwoningen tot de aftoppingsgrens is deels nieuwe vraag maar ook deels vervanging als gevolg van sloop, verkoop en overgang naar een hogere prijsklasse door huurstijgingen. Figuur 3.3: Behoeftegerichte nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen in regio Alkmaar (2023 t/m 2029) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022) < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.030) dure huur

≤ 280 dzd

280-355 dzd 355-480 dzd 480-600 dzd 600-800 dzd ≥ 800 dzd -3.000 -2.000 -1.000

Nieuwbouw

3.1.2

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 Sloop

Verkoop

Gemeente Alkmaar In de gemeente Alkmaar is bijna de helft van alle woningen een eengezinskoopwoning, minder dan in de hele regio. Ook in Alkmaar is de gehele koopsector groter dan de huursector. (Figuur 3.4) In het stedelijke Alkmaar zijn er bijna dubbel zoveel meergezinshuurwoningen dan eengezinshuurwoningen. Evenals in de regio bestaat de huursector vooral uit huurwoningen in de categorie tot de (hoge) aftoppingsgrens, circa 68% van de huurvoorraad. 80% van de huurwoningen heeft een huur onder de liberalisatiegrens. Dat betekent dat 20% van alle huurwoningen bestaat uit midden- en dure huurwoningen, waarmee dat aandeel 5%-punten hoger is dan in de hele regio. Waar de huursector iets duurder is dan in de regio, is de koopvoorraad in Alkmaar juist iets goedkoper. In Alkmaar heeft 44% van alle koopwoningen een WOZ-waarde tot aan de NHG-grens

33 33 33 33

van € 355.000 (prijspeil 2022) en heeft driekwart van de woningen heeft een waarde beneden € 480.000. De koopklasse tussen € 280.000 en € 355.000 is in Alkmaar het grootste segment in de koopvoorraad, terwijl in de regio het segment tussen € 355.000 en € 480.000 is. In Alkmaar is iets meer dan een kwart van de koopwoningen een WOZ-waarde van meer dan € 480.000, in de regio is dit aandeel 30%.

Figuur 3.4: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse (koop: WOZ-waarden in gemeente Alkmaar (2023) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022)

Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins

7.900 14.500 25.700 5.400

< kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.030) dure huur

2.400 12.700 2.900 3.300 1.100

≤ 280 dzd 280-355 dzd 355-480 dzd 480-600 dzd 600-800 dzd ≥ 800 dzd

3.700 10.000 9.100 4.500 2.700 1.000 0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Figuur 3.5: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse (koop: WOZ-waarden in gemeente Alkmaar (2023) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022)

10%

15%

11%

12%

15% 14%

27%

32%

13%

48% 57%

Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins

Koop meergezins

29%

< kwaliteitsk.gr.

≤ 280 dzd

tot aftoppingsgr.

280-355 dzd

tot liberalisatiegr.

355-480 dzd

middenhuur (tot 1.030) ≥ 1.030

480-600 dzd 600-800 dzd ≥ 800 dzd

34 34 34 34

Figuur 3.6 toont de mutaties in de woningvoorraad in de periode 2023 t/m 2029 voor de gemeente Alkmaar zoals die in het woningmarktmodel zijn bepaald. Sloop vindt hoofdzakelijk in de huursector plaats in de voorraad tot de aftoppingsgrens. De verkoop van huurwoningen komt terug in de koopsector in de prijsklassen tussen € 280.000 en € 480.000. Ook in Alkmaar is er duidelijk vraag naar goedkopere woningen in zowel huur- als koopsector maar meer nog dan in de regio is er ook meer behoefte aan duurdere woningen in beide sectoren. Het aantal dure huurwoningen in dit modelgestuurde nieuwbouwprogramma is nog iets groter dan het aantal middenhuurwoningen. Figuur 3.6: Behoeftegerichte nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen in gemeente Alkmaar (2023 t/m 2029) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022) < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.010) dure huur

≤ 280 dzd

280-355 dzd 355-480 dzd 480-600 dzd 600-800 dzd ≥ 800 dzd -500

500

Nieuwbouw

Sloop

1.000

1.500

2.000

Verkoop

Hoe de nieuwbouw tot 2040 zou moeten worden verdeeld als de vraag van huishoudens voorop staat – in combinatie met de mogelijke doorstroming bij deze nieuwbouw – is aangegeven in de volgende tabel (Tabel 3.1). In de huursector ligt het accent op meergezinswoningen, in de koopsector op eengezinswoningen; dat geldt zowel voor de eerste als de tweede periode. In totaal zou in beide perioden iets minder dan de helft van de nieuwbouw in de huursector mogen worden gerealiseerd. Volgens deze behoeftebenadering moeten er dus in Alkmaar nog steeds meer eengezinswoningen dan meergezinswoningen worden gebouwd, ook al worden de huishoudens steeds kleiner en neemt het aantal oudere huishoudens – waarvoor een nultredenwoning, vaak een appartement (meergezinswoning), meer geschikt is – sterk toe. De vraag naar eengezinswoningen blijft groot, door huishoudens die een gezin willen vormen, door huishoudens die willen doorstromen naar een grotere woning, door huishoudens die kiezen voor een minder stedelijke woningomgeving en ook door huishoudens uit de MRA voor wie die eengezinswoning in Alkmaar wel mogelijk is. Ook oudere huishoudens op zoek naar een nultredenwoning hoeven niet allemaal naar een meergezinswoning

35 35 35 35

maar willen wel vaak kleiner, met minder buitenruimte (tuin) en (meer) voorzieningen en een

zorgsteunpunt in de buurt. Patiowoningen, moderne hofjes en andere (nieuwe) vormen van wonen met of zonder zorg lenen zich hier goed voor en worden als eengezinswoningen beschouwd. Deze grotere vraag naar eengezinswoningen brengt ook een keuze voor het woonmilieu van de buurt met zich mee. De inzet op een aantal hoogstedelijke woonmilieus in Alkmaar kan hiermee in strijd zijn en vergt dus bewuste keuzes. Aantrekkelijkheid van het aanbod kan ervoor zorgen dat huishoudens hun woonwensen en woongedrag aanpassen!

Tabel 3.1: Behoeftegerichte nieuwbouw naar woningtype, eigendom en prijsklasse in gemeente Alkmaar (2023 t/m 2029 en 2030 t/m 2039) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022) Nieuwbouw 2023 t/m 2029 Eengezins Meergezins

3.1.3

Totaal

Nieuwbouw 2030 t/m 2039 Eengezins Meergezins

Totaal

tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.030) dure huur Totaal huur

670 230 210 260 1.360

1.320 210 210 300 2.040

1.990 440 420 550 3.400

650 190 190 200 1.220

1.400 160 180 270 2.010

2.050 350 360 470 3.230

≤ 280 dzd 280-355 dzd 355-480 dzd 480-600 dzd 600-800 dzd ≥ 800 dzd Totaal koop

1.050 410 390 550 320 190 2.910

270 170 260 160 0 50 910

1.320 580 640 710 320 240 3.810

910 470 430 530 360 180 2.870

310 150 240 120 0 60 870

1.210 620 670 650 360 240 3.750

Totaal nieuwbouw

4.270

2.950

7.220

4.090

2.880

6.970

Kernen en wijken Alkmaar Het accent van de gewenste nieuwbouw verschilt tussen de wijken en kernen van Alkmaar. In de kernen buiten de stad zou ongeveer 30% van het bouwprogramma moeten bestaan uit koopwoningen, voor het overgrote deel eengezinswoningen. In het centrum van Alkmaar ligt de focus in het Behoeftegerichte programma op huurwoningen (ca. 70%) en in de meeste overige stadswijken ligt het aandeel huur op ongeveer 50% van het totaal. Wat betreft bouwvorm zou in de kernen buiten de stad ongeveer 80% van de nieuwbouw moeten bestaan uit eengezinswoningen. In het centrum is dat aandeel logischerwijs het laagst en in de overige stadswijken ligt het op ongeveer 50% van het totaal. De samenstelling van de gewenste nieuwbouw verschilt weinig tussen de twee perioden. Ongeveer de helft van het behoeftegerichte nieuwbouwprogramma voor de ontwikkelgebieden Oudorp en Overdie bestaat uit eengezinswoningen en de andere helft uit appartementen. Uit eerder onderzoek (2021) bleek dat er met name behoefte was aan appartementen. Een verklaring voor het aanzienlijke aandeel eengezinswoningen in het behoeftegerichte programma is dat de woningvoorraad in Alkmaar overwegend bestaat uit eengezinswoningen (63%) en de trend altijd is geweest dat veel woningzoekenden naar een grondgebonden woning verhuizen.

Er kunnen goede redenen zijn om te kiezen voor een groter aandeel appartementen dan het behoeftegerichte

36 36 36 36

programma aangeeft. Met name als het hoogwaardige appartementen betreft (bijv. voldoende buitenruimte) die tevens geschikt zijn voor ouderen. Met name dit soort appartementen zijn geschikt om de doorstroming vanuit eengezinswoningen te bevorderen. Via doorstroming kunnen er dan grondgebonden woningen elders vrijkomen. Figuur 3.7: Behoeftegerichte nieuwbouw in gemeente Alkmaar, uitgesplitst naar wijken en kernen (2023 t/m 2029) Bron: Primos Woningmarkt 2023 0

200

Zuid

230

Oudorp

200

Overdie

800 250

310 200

West

180

Huiswaard

60 70

140

De Mare

220

Daalmeer/Koedijk 40 40

600

310

100

Centrum

400

240

120

30 230

170

100

210

Schermer

170

Graft-De Rijp

160

150

Vroonermeer 40 90

80 50

180

Eengezinshuur

160

270

1.200

160

330

140

1.000

680

580

Meergezinshuur

Eengezinskoop

Meergezinskoop

Figuur 3.8: Behoeftegerichte nieuwbouw in gemeente Alkmaar, uitgesplitst naar wijken en kernen (2030 t/m 2039) Bron: Primos Woningmarkt 2023 0

200

Zuid

210

Oudorp

180

Overdie

120

West

Daalmeer/Koedijk

50 40

210

Centrum

210

Schermer

Vroonermeer

160

190

150

100 300

140

110

260

80 170

1.000

340

310

De Mare

Graft-De Rijp

800 310

320 230

140

600

370

180

Huiswaard 30

400

300

120

30 80

320 150

20 660

Eengezinskoop

Meergezinskoop

Eengezinshuur

Meergezinshuur

1.200

37 37 37 37

3.2 Kwalitatieve woonbehoefte per woonmilieu In het woningmarktmodel wordt onderscheid gemaakt naar 11 verschillende woonmilieus. Woonmilieus worden in de ABF-typologie onderscheiden op basis van de volgende vier elementen: ●

Grootte bebouwde kom: voor het onderscheid tussen Grootstedelijk, Stedelijk, Dorps en Landelijk.

●

Aanwezigheid van centrumvoorzieningen en verhouding tussen eengezins- en meergezinswoningen: voor het onderscheid tussen Centrum (Plus), Compact en Grondgebonden.

●

Mate van groen en water in de omgeving: voor welke woonmilieus “Grootstedelijk met Groen” en “Stedelijk met Groen” zijn.

●

Afstand tot (grote) stad: voor het onderscheid tussen de woonmilieus “Landelijk” en “Dorps” enerzijds en het woonmilieu “Landelijk of Dorps bij de Stad” anderzijds.

In de Alkmaar komen de volgende woonmilieus voor: Centrum Plus, Grootstedelijk Compact, Grootstedelijk Grondgebonden, Grootstedelijk met Groen, Landelijk/Dorps bij de Stad en Landelijk. In deze paragraaf voegen we de laatste twee woonmilieus samen tot ‘Landelijk’. Op onderstaande kaart zin de woonmilieus in de gemeente Alkmaar weergegeven. Figuur 3.9: Woonmilieus in Alkmaar volgens ABF-typologie (2022)

38 38 38 38

Op basis van de beschrijvingen en gebiedsidentiteiten van de deelgebieden van de Grootstedelijke GebiedsOntwikkeling hebben we aan elk deelgebied een of meerdere ABF-woonmilieu gekoppeld die er het best bij passen.

●

Stationsgebied en Overstad: woonmilieus Centrum Plus en Grootstedelijk Compact

●

Oudorp: woonmilieu Grootstedelijk Compact

●

Overdie: woonmilieu Grootstedelijk Compact

●

Viaanse Molen: woonmilieu Grootstedelijk Grondgebonden4

In het onderzoek is gekeken naar de ontwikkelgebieden Overstad, Stationsgebied, Overdie, Oudorp en de Viaanse Molen. Ontwikkelgebied Station Alkmaar-Noord is gelegen in 2 wijken en is niet meegenomen in de rapportage omdat dit gebied bij aanvang van de opdracht geen onderdeel uitmaakte van de Grootschalige Gebiedsontwikkeling (GGO). De woningbehoefte voor ontwikkelgebied Station Alkmaar-Noord komt terug in de uitkomsten voor de wijk Oudorp. Deze uitkomsten zijn opgenomen in fig. 3.7 en 3.8 (zie hierboven). Onderstaande figuren geven de gewenste nieuwbouw per woonmilieu weer zoals het model die heeft berekend op basis van (de mismatch tussen) vraag en aanbod. De verdeling van de nieuwbouw over de segmenten (huur/koop en egw/mgw) komt in grote lijnen overeen met de verdeling van de bestaande woningvoorraad per woonmilieu maar er zijn verschillen. De verdeling van de Behoeftegerichte nieuwbouw kan verschillen van de huidige ideeën over de globale woonprogrammering per deelgebied. In de woonmilieus Centrum Plus en Grootstedelijk Compact bestaat ruim de helft van de nieuwbouw idealiter uit huurwoningen, met name gestapeld. In beide woonmilieus is wel ook behoefte aan eengezinswoningen, met name in het huursegment.

De nieuwbouw in het woonmilieu Grootstedelijk Grondgebonden zou voor het merendeel mogen bestaan uit eengezinskoopwoningen, aangevuld met een mix van huurwoningen en koopappartementen.

Viaanse Molen wordt een groene wijk maar qua verwachte woningtypologieën (met name grondgebonden woningen) sluit het ABF-woonmilieu ‘Grootstedelijk Grondgebonden’ het best aan.

39 39 39 39 Figuur 3.10: Behoeftegerichte nieuwbouw in gemeente Alkmaar, uitgesplitst naar ABF-woonmilieu (2023 t/m 2029) Bron: Primos Woningmarkt 2023 0% Centrum Plus

10%

30%

40%

19%

Grootstedelijk Compact

15%

Grootstedelijk met Groen

16%

Landelijk

17%

Totaal

19%

50%

60%

70%

53%

28%

Grootstedelijk Grondgebonden

Huur eengezins

20%

33%

13%

23%

90% 100%

19%

16%

62%

40%

16%

Huur meergezins

80%

10%

27%

18%

62%

28%

Koop eengezins

40%

13%

Koop meergezins

Qua prijsklassen zijn er ook duidelijke verschillen tussen de woonmilieus. De Behoeftegerichte nieuwbouw in woonmilieu Centrum Plus bestaat voor ruim de helft uit gereguleerde huurwoningen. Dit zouden bijvoorbeeld kleinere appartementen kunnen zijn. In het woonmilieu Grootstedelijk Compact is er ook een aanzienlijke behoefte aan gereguleerde huur. In dit woonmilieu zou het aandeel midden- en dure huur ook aanzienlijk mogen zijn. In beide woonmilieus bestaat de behoefte aan koopwoningen grofweg voor de helft uit betaalbare koop (€ 355.000, prijspeil 2022) en voor de andere helft uit duurdere koopwoningen. In het woonmilieu Grootstedelijk Grondgebonden is binnen de nieuwbouw een aanzienlijk aandeel betaalbare koop gewenst. Binnen de huursector is in dit woonmilieu behoefte aan zowel gereguleerde als vrijesectorhuurwoningen.

40 40 40 40 Figuur 3.11: Behoeftegerichte nieuwbouw in gemeente Alkmaar, uitgesplitst naar ABF-woonmilieu (2023 t/m 2029) Bron: Primos Woningmarkt 2023 (prijspeil 2022) 0%

10%

20%

Centrum Plus

Totaal gemeente Alkmaar

50%

60%

15%

21%

13%

36%

40%

16%

28%

34%

70%

16%

40%

Grootstedelijk met Groen

Landelijk

40%

56%

Grootstedelijk Compact

Grootstedelijk Grondgebonden

30%

80% 11%

Huur tot liberalisatiegr.

Middenhuur en dure huur

Koop 355-600 dzd

Koop ≥ 600 dzd

17%

15%

20%

21%

20%

26%

14%

17%

37%

13%

90% 100%

19%

10%

Koop ≤ 355 dzd

In de tweede prognoseperiode (2030 t/m 2039) lijkt de samenstelling van de Behoeftegerichte nieuwbouw naar segmenten sterk op de eerste periode.

41 41 41 41 Figuur 3.12: Behoeftegerichte nieuwbouw in gemeente Alkmaar, uitgesplitst naar ABF-woonmilieu (2030 t/m 2039) Bron: Primos Woningmarkt 2023 0%

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16073595/1