Bijlage 1. Ontwikkelkader Overdie

Het Ontwikkelkader voorziet in een substantieel aandeel betaalbare woningen. Vanwege het groeiend aantal één- en tweepersoonshuishoudens hebben deze woningen over het algemeen een klein woonoppervlak. Met kleine huishoudens en veel voordeuren per gebouw is de collectieve kwaliteit dan extra van belang.

Referentie overgang, Bern, Lorrainestrasse, ontwerp: GWJ Architektur

Referentie overgang, Funenhof Amsterdam, Arons en Gelauff architecten, MORE landscape. Beeld: FARO

Referentie entree, De scheepmaker Haarlem, ontwerp VO Architects. Beeld: Google Referentie plint, Taconiscade, Amsterdam, Ontwerp: KENK architecten, Beeld: Paul Starink

Referentie entree, S-west Eindhoven, Orange Architects. Beeld: Sebastian van Damme

74

6.

ONTWIKKELKADER OVERDIE

Het Ontwikkelkader voorziet in een substantieel aandeel betaalbare woningen. Vanwege het groeiend aantal één- en tweepersoonshuishoudens hebben deze woningen over het algemeen een klein woonoppervlak. Met kleine huishoudens en veel voordeuren per gebouw is de collectieve kwaliteit dan extra van belang.

CORRIDOR

TRAPPENHUIS

LEEFGALERIJ

Een veel toegepaste typologie is de eenzijdig georiënteerde woning met een corridor ontsluiting. Corridor ontsluitingen in woongebouwen worden ontworpen als multifunctionele ruimtes die bijdragen aan de sociale cohesie, het comfort en het welzijn van de bewoners. Door een combinatie van architectonisch ontwerp, klimaatbeheersing, zichtlijnen naar buiten en een gastvrije inrichting, bieden deze corridors meer dan slechts toegang tot woningen. Ze vormen levendige en aantrekkelijke ruimtes waar bewoners zich welkom en verbonden voelen, en waar informele ontmoetingen en interacties bijdragen aan een harmonieuze en betrokken gemeenschap.

Een trappenhuis, prominent aanwezig in de gevel, voegt een uniek beeld toe aan de beleving van het gebouw en bepaalt de manier waarop bewoners en bezoekers het gebouw ervaren. Het trappenhuis springt in het oog. De trappen overlappen elkaar in een harmonieus spel van lijnen en vormen en zijn meer dan alleen een architectonisch element. Het is een uitnodigende ruimte die bewoners aanmoedigt om de trap te nemen in plaats van de lift. Elk niveau biedt iets nieuws: een kunstwerk aan de muur, een zitje bij een groot raam, of een nisje met groene planten. Deze elementen maken de klim aangenaam. De terloopse ontmoetingen dragen bij aan een gevoel van gemeenschap en verbondenheid. Het gebruik van hoogwaardige materialen geeft het trappenhuis een luxueuze uitstraling. De kleuren en afwerkingen zijn zorgvuldig gekozen om een warme en uitnodigende sfeer te creëren, wat bijdraagt aan het algehele gevoel van comfort en welzijn.

Galerijen dienen niet alleen functionele doeleinden zoals toegang tot woningen, maar spelen ook een cruciale rol in het bevorderen van gemeenschap en interactie tussen de bewoners. De galerijen zijn brede, goed verlichte gangen die langs de buitenkant van het gebouw lopen. Ze verbinden de verschillende entrees van de woningen en fungeren als semi-openbare ruimtes waar bewoners elkaar op een informele manier kunnen ontmoeten. Waar mogelijk grenzen balkons aan de galerijen. Deze leefgalerijen bieden bewoners een privéruimte die toch deel uitmaakt van de gemeenschappelijke sfeer van het gebouw. Ze zijn ontworpen om zowel ontspanning als gemeenschapsactiviteiten mogelijk te maken.

De leefgalerijen zijn zo gepositioneerd dat ze optimaal gebruik maken van zonlicht en tevens beschermen tegen hittestress. Bewoners worden aangemoedigd om planten, bloemen en zelfs kleine moestuinen op hun balkons te onderhouden. Dit draagt bij aan de esthetische waarde van het gebouw en bevordert een gevoel van natuur en welzijn. De balkons zijn groot genoeg voor een zitgedeelte, waardoor bewoners een aangename plek hebben om buiten te zitten, te eten of te lezen.

Referentie leefgalerij, Cornelis (Tikkertje Trap), Amsterdam, ontwerp FARO Referentie leefgalerij, Utrecht, Kop van Lombok, Marlies Rohmer Architecture and Urbanism

Referentie corridor, Ontwerp: onbekend, Beeld: Pinterest

Referentie trappenhuis, Zellige, Nantes, ontwerp: Tectōne and Tact Architectes

76

6.

ONTWIKKELKADER OVERDIE

Diversiteit aan dakvormen

Robuuste gebouwen

ROBUUSTE GEBOUWEN Diversiteit is het devies, zoals gezegd. Dat wil zeggen dat de gebouwen een onderling sterk verschillende uitstraling krijgen, variërend van sobere baksteenarchitectuur tot expressieve, industrieel ogende gebouwen met stalen vakwerken en annexen. Het ensemble als geheel dient een interessante mix te vormen en in samenhang ontworpen te worden. De afzonderlijke gebouwen worden elk ontworpen als een duidelijke eenheid, passend bij de rationele opzet van industriële gebouwen. Ze hebben een heldere en functionele hoofdvorm. Trappen, balkons, galerijen mogen hier uitsteken. De gebouwen zijn robuust en stralen bij eerste oogopslag eenvoud uit door de continuïteit in vorm en verschijning.

zijden zichtbaar zijn, hoeven de open-dichtverhouding voor alle gevels van een gebouw niet gelijk te zijn. Er wordt rekening gehouden met locatie specifieke kenmerken en het gebruik van de achterliggende ruimten. Per bouwveld dient een juiste balans in grootte en volume te ontstaan, in een afwisselend en harmonieus geheel. Kleine, middelgrote en grote bouwstenen staan naast elkaar.

Op hoger gelegen verdiepingen mag het bouwvolume verjongen in de vorm van een setback of dakvorm. Hoewel ze van alle

Referentie robuuste gebouwen, Design School in Kolding, ontwerp: ADAPT Referentie robuuste gebouwen, De Mark Oostenburg, Amsterdam, ontwerp: OZ architecten

DAKVORM Duurzaamheidsaspecten, als klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en energiezuinig bouwen, zijn onderdeel van de actuele bouwopgave en worden ook geïntegreerd in het dakontwerp. De hoogteaccenten vormen bij uitstek een verrijking van de gebouwcollectie. Er geldt een extra architectonische ambitie bij het ontwerp van hoogteaccenten. Zijn krijgen geen kap, maar wel een bijzondere industriële beëindiging. In de oeverzone is een verscheidenheid aan industriële dakvormen is belangrijk. Per erf of ensemble wordt een voorstel gedaan voor een combinatie van dakvormen die zorgt voor een afwisselend beeld. Alle daken, bijzonder of gewoon plat, vormen een integraal onderdeel van het gebouwontwerp (de heldere hoofdvorm) en geen zelfstandige toevoeging. Er wordt één dakvorm per architectonische eenheid toegepast. Een dakvorm heeft bij voorkeur een functionele (of conceptuele) grondslag; bijvoorbeeld voor een specifieke lichtinval, plaatsing van zonnepanelen, groen et cetera.

De gebouwen in de driehoek zijn voorzien van een plat dak en hebben bijzondere beëindiging in de vorm van een daklijst. Alle daken vormen een integraal onderdeel van het gebouwontwerp (de heldere hoofdvorm) en geen zelfstandige toevoeging.

Referentie dakvorm, DOK15 Buiksloterham, Amsterdam, Ontwerp: WE architecten

Referentie dakvorm, Brentford Lock West Housing, Mae Architects

Referentie robuuste gebouwen, Loodsgebouw Amsterdam, ontwerp: Heren 5 Architecten

Referentie dakvorm, The Britisch School of Amsterdam, Ontwerp: Atelier PRO / Van Hoogevest Architecten

78

ONTWIKKELKADER OVERDIE

6. GEVEL Elk gebouw heeft een eigen logische gevelopbouw met een samenhangende en eenduidige uitstraling. De gebouwen staan met beide benen op de grond. Plinten vormen een onderdeel van de architectuur van de gevel als geheel. Daarbij zijn balkons, galerijen, loggia’s en dergelijke geïntegreerd in de hoofdvorm en/of het architectonisch gebouwconcept. Patroon en textuur zijn eigen en passend bij de ‘korrel’ van het gebouw met afwisseling tussen gebouwen onderling maar niet binnen één afzonderlijk gebouw. De gevels van een gebouw worden rondom door ontworpen (alzijdigheid) maar niet per se in gelijke mate zodat met locatie specifieke kenmerken rekening wordt gehouden. De gevels hebben een zorgvuldige materialisatie en detaillering. Duurzaamheidsaspecten, als klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en energiezuinig bouwen, zijn onderdeel van de actuele bouwopgave en worden ook geïntegreerd in het gevelontwerp (zo ook het dak).

Balkons en galerijen worden integraal mee ontworpen en mogen uitsteken mits deze de architectuur van het gebouw niet domineren of ontsieren. Ook moet voldoende zonlichttoetreding op het maaiveld mogelijk blijven. Balustraden van balkons en galerijen zijn transparant vormgegeven zodat het gebouw een open karakter heeft en in een kleurstelling dicht bij de kleur van het hoofdmateriaal van het gebouw. Reclame-uitingen passen bij het gevelontwerp, domineren niet maar zijn wel voldoende zichtbaar.

MATERIAAL

KLEURGEBRUIK

Om een industriële sfeer op te roepen, zijn allerlei ‘stoere’ en robuuste materialen mogelijk, zoals staal, baksteen, beton en hout. Continuïteit in materialisatie zorgt voor een samenhangende verschijningsvorm binnen een gebouw. Er worden ‘eerlijke’ (je ziet wat het is) en bij voorkeur natuurlijke materialen toegepast met duurzame eigenschappen. Materialen zijn kleurvast en van hoge kwaliteit. Het materiaal van een bijzondere dakvorm mag afwijken van het hoofdmateriaal mits dat geen afbreuk doet aan de samenhang en herkenbaarheid van de hoofdvorm.

Een gebouw heeft overwegend één kleur. Tussen gebouwen onderling wordt gestreefd naar differentiatie in kleur. De kleurstellingen van gebouwen verhouden zich tot elkaar zodat een harmonieus geheel ontstaat (kleuren mogen contrasteren maar niet afstoten). Wanneer de kleurkeuze zich buiten een naturel kleurenspectrum bevindt, moet de impact daarvan op de omgeving nauwkeurig afgewogen worden. Kleuren voor deuren, kozijnen en balustraden zitten dicht bij de hoofdkleur of contrasteren sterk.

Referentie kleurgebruik, Cityplots, Buiksloterham Referentie materiaal, Finch, Amsterdam Distelweg

Referentie gevel, Loftwonen Strijp S, Eindhoven, ontwerp: En En Architecten

Referentie materialisatie, LOK 45 Berlijn, ROBERTNEUN™ Architekten GmbH. Beeld: Werner Huthmacher Principe entrees

80

ONTWIKKELKADER OVERDIE

6. LOCATIESPECIFIEK

VERRASSEND

Verschillende locatiespecifieke kenmerken in en rondom Overdie zijn van invloed op het ontwerp van gebouwen. Deze worden integraal en in een vroeg ontwerpstadium meegenomen. Losse last minute toevoegingen of wijzigingen op de verschijningsvorm worden hierdoor voorkomen. Aandacht voor locatie specifieke kenmerken als geluid, geur, stof, klimaat en biodiversiteit bij het gebouwontwerp en de nadere uitwerking. Mogelijk te treffen geluidmaatregelen en zonnepanelen worden zorgvuldig geïntegreerd uitgewerkt. Groene daken en gevels bevorderen de natuurinclusiviteit en versterken het groene karakter van het kanaalpark. Gevelgroen kan worden gecombineerd met balkons of galerijen waardoor het groen ook vanuit het gebouw ervaren kan worden.

Het ‘onaangeharkte’ karakter van Overdie mag blijven bestaan. In Overdie is volop ruimte voor experimenten. Ontwerpers hebben de vrijheid om iets verrassends te creëren en hiermee de bestaande gebouwcollectie te verrijken, echter zonder schreeuwerig te zijn. Een gebouw mag verrassen, experimenteel of onconventioneel zijn maar niet allemaal tegelijk. Duurzaamheid, natuurinclusiviteit, circulariteit en/of ambachtelijkheid zijn aanbevolen middelen om te verrassen. Het gebruik van locatiespecifieke kenmerken is een ander goed middel om tot een verrassende uitwerking te komen.

Referentie locatiespecifiek, Pavilion Road, London, Stiff & Trevillion

Referentie verassend, Otis building, NYC, ontwerp: Rogers Stirk Harbour + Partners

82

ONTWIKKELKADER OVERDIE

7. Ontwikkelstrategie Ontwikkelkader Overdie

Het streven is Overdie te transformeren naar een gemengde stad, met een combinatie van wonen en werken. Ook is ruimte nodig voor voorzieningen en recreatiemogelijkheden. Daarbij is het proces net zo belangrijk als het project. Voorkomen moet worden dat het werken verdrongen wordt door het wonen. Dit heeft geresulteerd in een plan waarbij de fases zo zijn ingericht dat de ontwikkeling van het woon-werk gebied kan bestaan naast het te handhaven bedrijventerrein. Zo wordt voorzien in de behoefte waarin verschillende stedelijke programma’s maar ook verschillende stroomsnelheden naast elkaar kunnen bestaan.

84

ONTWIKKELKADER OVERDIE

7.

Het streven is Overdie te transformeren naar een gemengde stad, met een combinatie van wonen en werken. Ook is ruimte nodig voor voorzieningen en recreatiemogelijkheden. Daarbij is het proces net zo belangrijk als het project. Voorkomen moet worden dat het werken verdrongen wordt door het wonen. Dit heeft geresulteerd in een plan waarbij de fases zo zijn ingericht dat de ontwikkeling van het woon-werk gebied kan bestaan naast het te handhaven bedrijventerrein. Zo wordt voorzien in de behoefte waarin verschillende stedelijke programma’s maar ook verschillende stroomsnelheden naast elkaar kunnen bestaan.

7.1. GEMEENTELIJKE INVESTERINGEN – UITWERKING OVERDIE De herontwikkeling van Overdie is een complexe opgave. De gemeente heeft slechts een strategische grondpositie, de meeste gronden zijn eigendom van verschillende ontwikkelaars en/of eindgebruikers. Dat betekent dat in de hoofdzaak de gemeente zich beperkt tot het publiekrechtelijke instrumentarium en het faciliteren van ruimtelijke ontwikkelingen. Een strategie van faciliterend grondbeleid zal worden toegepast en deels actief grondbeleid vanuit een privaatrechtelijk instrumentarium. Desondanks is er genoeg potentie om Overdie te laten verkleuren tot een aantrekkelijk woon-werk-

gebied. Zowel op de korte als op de lange termijn. Bouwend op zowel initiatieven vanuit de markt en de inbreng van gemeentelijk eigendom. JURIDISCH PLANOLOGISCHE REGELINGEN

Voor het gebied geldt bestemmingsplan ‘Overdie, Omval en bedrijventerrein Oudorp’ vastgesteld door de gemeenteraad op 16 mei 2013. Wanneer er nieuwe initiatieven zijn, wordt getoetst of het initiatief past binnen de vigerende bestemming. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de ambities en leidende principes uit het Ontwikkelkader. Voor ontwikkelingen die wenselijk en haalbaar zijn, maar niet passen binnen het vigerende bestemming, wordt een wijziging van het omgevingsplan voorbereid of wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt in de vorm van een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). INITIATIEVEN EN PROJECTEN

De gemeente spant zich in om ontwikkelingen in het gebied actief te faciliteren, maar is voor de planning en voortgang uiteraard mede afhankelijk van de initiatiefnemers. Het is belangrijk, dat relevante partijen het verhaal van Alkmaar en Alkmaars Kanaal kennen, dat bewoners het gebied bezoeken, dat investeerders de kansen zien, dat gebruikers van het gebied elkaar ontmoeten. Wij gaan onderzoeken hoe we “gebiedsbranding” kunnen inzetten om de identiteit van

het gebied te versterken en investeringen te stimuleren Particuliere investeringen zijn noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling in gang te zetten. De gemeente bouwt geen woningen, maar werkt samen met grondeigenaren, marktpartijen en corporaties om de noodzakelijke investeringen te realiseren. Deze partijen worden van harte uitgenodigd om samen met ons de kansen te onderzoeken. De gemeente zet ook investeringsmiddelen in vanuit bestaande programma’s die een bijdrage leveren aan het Ontwikkelkader. Denk daarbij aan groen, sport en openbare ruimte. Een deel van de gemeentelijke kosten kan worden verhaald middels kostenverhaal bij nieuwbouwontwikkelingen. Dit zal echter ruimschoots ontoereikend zijn om alle gemeentelijke investeringen te dekken. Daarom onderzoekt de gemeente of er subsidies en fondsen beschikbaar zijn, bijvoorbeeld op het gebied van woningbouw, infrastructuur en klimaatadaptatie. In deze fase van de ontwikkeling is er een globaal beeld van de financiële haalbaarheid van de ambities uit het Ontwikkelkader. Niet alle ambities zijn nog van een dekking voorzien. Dit is ook logisch aangezien de plannen nog verder uitgewerkt moeten worden en veel onderwerpen daarin momenteel nog niet scherp in beeld zijn. In de verdere uitwerking in deelprojecten wordt de financiële haalbaarheid telkens per voorgenomen ontwikkeling concreet in beeld gebracht.

Zo lang de financiële uitvoerbaarheid van een plan van de gemeente niet is aangetoond, zullen

er geen voorstellen voor wijziging van het omgevingsplan aan de raad worden voorgelegd. Duidelijk is dat er niet voldoende middelen zijn om op korte termijn alle ambities te realiseren. Een belangrijke opgave voor de komende jaren is dan ook het vinden van investeerders, verschillende dekkingsmiddelen en cofinanciering om het Ontwikkelkader uit te voeren. Daarbij hanteert de gemeente het uitgangspunt dat kosten en kostenverhaal of andere inkomsten niet te ver uit elkaar mogen liggen in de tijd. Zodoende blijft het voorinvesteringsrisico van de gemeente acceptabel. GEMEENTELIJK GRONDBELEID

De gemeente Alkmaar heeft een situationeel grondbeleid, waarin per ontwikkellocatie wordt afgewogen welke gemeentelijke rol het best past bij de maatschappelijke doelstellingen. In het ene geval kan dit zijn dat de gemeente zich beperkt tot het publiekrechtelijke instrumentarium en het faciliteren van ruimtelijke ontwikkelingen (faciliterend grondbeleid). In het andere geval verwerft de gemeente een kavel en ontwikkelt dit zelf vanuit een privaatrechtelijk instrumentarium (actief grondbeleid). In het uiterste geval kan ook onteigening worden overwogen. Dit middel heeft echter niet de voorkeur en zal alleen worden toegepast, als er echt geen andere opties overblijven.

3

86

44

ONTWIKKELKADER OVERDIE

7.2. FASERING EN UITVOERING

7.

Het streven is Overdie te transformeren naar een gemengde stad, met een combinatie van wonen en werken. Ook is ruimte nodig voor voorzieningen en recreatiemogelijkheden. Daarbij is het proces net zo belangrijk als het project. Voorkomen moet worden dat het werken verdrongen wordt door het wonen. Dit heeft geresulteerd in een plan waarbij de fases zo zijn ingericht dat de ontwikkeling van het woon-werk gebied kan bestaan naast het te handhaven bedrijventerrein. Zo wordt voorzien in de behoefte waarin verschillende stedelijke programma’s maar ook verschillende stroomsnelheden naast elkaar kunnen bestaan.

3 3

In dit kader hebben we zes fases onderscheiden. Deze gebieden hebben vooralsnog de volgende werktitels gekregen: •

Fase 1, Zeglis 1

•

Fase 2, Zeglis 2

•

Fase 3, Zeglis 3

•

Fase 4, Zeglis 4

6 deelgebieden • Fase 5, Zeglis 5 6 deelgebieden 6 deelgebieden 6 deelgebieden •

Fase 6, Zeglis 6

Voor de toekomstige stedenbouwkundige structuur van de ontwikkelvelden is als inspiratiebron en referentiekader de Cityplot gedachte gehanteerd voor de bouwvelden die zich in de ontwikkelvelden bevinden. Het is geen klassiek plan met een vast eindbeeld maar schept condities.

55

55

66

66

groen bouwveld: 0,15 ha ontwikkelveld: 1,55 ha groen openbaar: 0,48 ha (20% van bouwveld)0,15 groen (60% vanopenbaar: openbaar0,48 gebied) groen ha bouwveld: 0,15 ha ontwikkelveld: 1,55 haontwikkelveld: groen ha openbaar: 0,48 1,55 ha ontwikkelveld onverhard groen ha bouwveld:bouwveld bouwveld: 0,74 ha (20% van bouwveld) (20% van bouwveld) gebied) groen bouwveld: 0,15 ha ontwikkelveld: 1,55 ha (60% van openbaar groen (60%openbaar: van openbaar 0,48 gebied) ha bouwveld: 0,74 ha bouwveld: 0,74 ha (20% van bouwveld) (60% van openbaar gebied) bouwveld bouwveld: 0,74 ha Ontwikkelveld en bouwveld

Bouwveld, bebouwing en onverhard bouwveld

De ontwikkelvelden geven ook richting aan de beoogde fasering van de herontwikkeling van Overdie. Binnen het volledige ontwikkelveld is een opsplitsing gemaakt van de beschikbare ruimte die als bouwveld gaat dienen. Het deel dat als bouwveld is begrensd, is de grond waar de bebouwing op zal plaatsvinden.

Voor de openbare ruimte zal de aanleg worden gefaseerd afhankelijk van de volgordelijkheid en het tempo van de woningbouwinitiatieven. Bij de gefaseerde aanleg dienen mogelijk tijdelijke voorzieningen getroffen te worden die enerzijds het belang van het blijven functioneren van het bedrijventerrein dient en tegelijkertijd de woningbouw initiatieven mogelijk maakt.

Binnen het bouwveld, waar de gebouwen op zullen worden gerealiseerd, is altijd 20% onverhard opgenomen zodat er wordt voldaan aan de eisen voor klimaatadaptiviteit en een prettige leefomgeving.

Het ontwikkelproces zal gefaseerd verlopen waarbij er een onderscheid tussen afzonderlijke fases wordt gemaakt. Naar verwachting zal de totale ontwikkeling en realisatie meerdere jaren in beslag nemen. In de uitvoering van de plannen hebben meerdere partijen (eigenaren/ontwikkelaars) met diverse belangen een rol. De voortgang van de verschillende fases kunnen een verschillend tempo hebben. Elke fase is opgenomen in het ontwikkelkader Overdie en vormt daarbij het geheel van de fasering van het ontwikkelkader Overdie. Elke fase is begrensd door een ontwikkelveld. De ontwikkelvelden komen voor het overgrote gedeelte overeen met de perceelsgrenzen van particuliere bedrijven en/of projectontwikkelaars en zijn herkenbaar als een geheel.

voorbeeld fase 5 4 5 voorbeeld fase 5 4 voorbeeld fasevoorbeeld fase 5

Naast het groen binnen de bouwvelden, wordt het groen om de ontwikkelvelden heen aan elkaar geregen. De eigendommen van de percelen waarover de parkzone is uitgerold zijn voor het overgrote deel eigendom van particuliere bedrijven en/of projectontwikkelaars en slechts een klein deel eigendom van de Gemeente. In het ontwikkelkader is er daarom ook gekozen om een groot deel van de ontwikkelvelden, welk in particuliere eigendom zijn, in te willen zetten voor de parkzone.

Fasering Overdie

Bij de ontwikkeling en realisatie van een fase (ontwikkelveld/bouwveld) wordt steeds de inhoudelijke en financiële relatie met de andere fases (ontwikkelvelden/bouwvelden) als geheel gelegd (“collectieve waarden”). De ervaringen bij de ontwikkeling van de ene fase kunnen worden gebruikt bij de planvorming van een volgend deelgebied. Door zorgvuldige monitoring kan worden bezien of en, zo ja,: in welke mate) er inhoudelijke en financiële bijsturing op de totaalopgave gewenst is De transformatie van het monofunctionele bedrijventerrein naar verduurzaming van de openbare ruimtes en de particuliere kavels en gebouwen is een belangrijke opgave voor de toekomst. Voor de verduurzaming van het bedrijventerrein zal een separaat traject worden doorlopen.

88

7.

ONTWIKKELKADER OVERDIE

OVERLAST BOUWWERKZAAMHEDEN

We streven ernaar dat woningen en bedrijven die gebouwd zijn en in gebruik worden genomen geen overlast hebben van het bouwverkeer voor de gebouwen die nog in aanbouw zijn. Daarom heeft het de voorkeur dat begonnen wordt met bouwen in de noordhoek van het terrein (Fase 1 en 2) en dat opvolgend langs het Zeglis en kanaal in zuidoostelijke richting verder wordt gebouwd. KANSEN EN RISICO’S

Het plangebied is onderdeel van een groter bedrijfsgebied, dat in het vigerende omgevingsplan als één geluidszone is gedefinieerd. Om woningbouw in het plangebied mogelijk te maken, is het noodzakelijk dat het plangebied een aparte geluidszone wordt. De geluidszoneringsprocedure, die hiervoor nodig is, is al in gang gezet. De bedrijven die in het gebied die woningbouw belemmeren, zullen verplaatst moeten worden. Bij uitbreiding of nieuw bedrijf wordt gekeken of het aansluit bij de visie op een woon/ werk gebied. Mogelijk is er in het gebied sprake van bodemverontreiniging. Deze zal moeten worden verwijderd, om bewoning mogelijk te maken. De kosten hiervan komen in principe voor rekening van de vervuiler en/of voor rekening van de initiatiefnemer. Zoals bij alle nieuwe ontwikkelingen zijn nutsvoorzieningen een aandachtspunt.

In Overdie geldt dat met name voor de hogedruktransportleiding voor water in de Bestevaerstraat, die moet worden vervangen. Uit een tracéstudie moet duidelijk worden of deze leiding verlegd kan worden. De aanleg van de nieuwe leiding is geen onderdeel van de planontwikkeling Overdie, maar is wel een vóórwaarde voor deze ontwikkeling. De HVC-warmteleiding loopt door het gebied. Nieuwe ontwikkelingen moeten hiervan gebruik maken voor de warmte- en de warmwatervoorziening. Dit net geeft geen koude, zodat er mogelijk aanvullende voorzieningen gewenst zijn. De gevolgen hiervan voor de ruimtelijke invulling van het terrein worden nader in kaart gebracht. Ook de elektriciteitsbehoefte van de nieuwe ontwikkeling dient nader onderzocht te worden. In de Uitwerkingsagenda van de Mobiliteitsvisie 2025 is opgenomen de Bestevaerbrug verder uit te werken vanuit het voorkeursscenario “fietsbrug met auto te gast” met daarbij een maximum aantal motorvoertuigen van 5.000 auto’s per etmaal.

7.3. PLANTOETSING Initiatieven worden getoetst op de volgende zaken: 1.

Vigerend beleid en overige wet- en regelgeving

2. Eisen en uitgangspunten uit dit Ontwikkelkader Overdie inclusief de Spelregelkaart

KWALITEITSBORGING

De transformatiegebieden binnen het Alkmaars Kanaal zijn onderdeel van de opgave: Grootschalige Gebiedsontwikkeling (vanaf nu GGO). De ontwikkelingen binnen GGO vragen om een duurzame en kwalitatieve begeleiding van de planvorming. Om de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit te kunnen waarborgen met behoud van flexibiliteit en ruimte voor het goede gesprek wordt een werkwijze met een supervisor en supervisieteam door vaststelling van dit Ontwikkelkader onderdeel van het planproces. Door het instellen van een supervisieteam kan er meer flexibiliteit worden geïntroduceerd in de Ontwikkelkaders, terwijl tegelijkertijd de controle over de kwaliteit behouden blijft.

Een bijkomend voordeel is de mogelijkheid om in te spelen op toekomstige veranderingen. Het supervisieteam zal adviseren op de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van bouwplannen. Door de kennis van het (deel)gebied en de stad levert het team een waardevolle input voor de ontwikkelaar maar wordt ook de “couleur locale” gewaarborgd. Het doel is naast het toetsen van de kwalitatieve uitvoering van het Ontwikkelkader om zowel de initiatiefnemer als de architect te enthousiasmeren en te begeleiden naar een hoger kwaliteitsniveau. We werken vanuit een positieve boodschap gezamenlijk aan een grote en belangrijke opgave voor Alkmaar. Zodat we naderhand allemaal trots terugkijken op het resultaat en proces.

90

ONTWIKKELKADER OVERDIE

Bijlagen

92

ONTWIKKELKADER OVERDIE

BIJLAGE A: PLANPROCES

BIJLAGE B: BELEIDSKADERS

AFSPRAKENBRIEF

KOSTENVERHAAL

Nadat een initiatiefnemer zich bij de gemeente gemeld heeft proberen we te komen tot een ondertekende afsprakenbrief. Dit is een intentieovereenkomst waarin we op hoofdlijnen afspraken maken over de ambitie, kaders en uitgangspunten voor het betreffende plan. Het doel is om een bepaalde periode gezamenlijk te onderzoeken of binnen de gemeentelijke kaders kan worden gekomen tot een haalbaar plan. In de afsprakenbrief leggen we vast welke taken en verantwoordelijkheden beide partijen dragen en aan welke gemeentelijke kosten de ontwikkelaar meebetaalt (zie onderdeel kostenverhaal).

De gemeente is op grond van de wet verplicht om gemeentelijke kosten te verhalen op initiatiefnemers. Dit kostenverhaal ziet toe op verschillende typen kosten. Binnen de Ontwikkelkaders van Alkmaars Kanaal spelen kosten op drie verschillen schaalniveaus:

ANTERIEURE OVEREENKOMST

Indien de initiatiefnemer en de gemeente tot een haalbaar en uitvoerbaar plan komen binnen de gemeentelijke kaders, wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin concrete afspraken worden gemaakt. Deze overeenkomst moet gesloten zijn voordat of gelijktijdig met een bestuurlijk besluit over de planologische wijziging. Met het sluiten van een anterieure overeenkomst verzekert de gemeente het kostenverhaal in de vorm van afspraken over een te vergoeden exploitatiebijdrage. In de anterieure overeenkomst worden doorgaans echter veel meer afspraken vastgelegd over onder andere het toegestane woningbouwprogramma, de fasering, parkeernormering, de planologische procedure en financiële onderwerpen. Wanneer de gemeente en een initiatiefnemer niet tot overeenstemming komen over een voorgenomen ontwikkeling, kan het zijn dat de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk moet verankeren in het Omgevingsplan.

1. Kavelgebonden kosten die alleen samenhangen met een individuele ontwikkeling; 2. Gebiedseigen kosten die samenhangen met de ontwikkeling van een individueel deelgebied binnen het Alkmaars Kanaal; 3. Gebiedsoverstijgende kosten die voor alle initiatieven in Alkmaar verhaald worden volgens de kaders uit de Nota Gebiedsoverstijgende Voorzieningen

In een aantal vastgestelde beleidskaders zijn uitgangspunten voor de ontwikkeling van de Overdie vastgesteld. Hieronder volgt een korte beschrijving per beleidskader.

Met deze kernambities als leidmotief wordt gebouwd aan een toekomstbestendiger stad met extra aandacht voor mobiliteit, economie, recreatie, duurzaamheid, vitaliteit en financiën.

OMGEVINGSVISIE ALKMAAR 2040

Drie gebiedsidentiteiten

In de Omgevingsvisie Alkmaar 2040 kiest de gemeente voor het bouwen binnen de compacte stad. De Kanaalzone is hierin benoemd als bijzondere verstedelijkingsas (ambitie 1) met volop kansen om de woonkwaliteit, de economie en de natuurlijke en culturele waarden in Alkmaar te versterken. Het geschetste toekomstbeeld heeft een sterkere regionale positionering als uitgangspunt waarbij de verstedelijking hand in hand gaat met het klimaatbestendig en energetisch verduurzamen van de stad.

In het Omgevingsbeeld worden drie gezichten van het kanaal onderscheiden, elk met een herkenbaar eigen karakter gebaseerd op huidige en historische kwaliteiten:

Omgevingsbeeld Kanaalzone Het Omgevingsbeeld Kanaalzone zoomt in op de Kanaalzone en geeft met aanvullende kaders richting aan de transformatie van dit gebied. Voor alle ontwikkelingen in de Kanaalzone geldt dat ze bijdragen aan een aantrekkelijker stad door in te zetten op de kernambities: •

stedelijk en attractief > compact, gemengd, stedelijk en divers

•

innovatief en slim > slim, flexibel, innovatief en adaptief

•

lommerrijk en luisterrijk > schoon, veilig, groen en gezond

1. De Viaanse Molen als de Zachte stad aan de noordzijde van de stad 2. Overstad als het Gastvrije centrum gelegen aan de historische binnenstad 3. Oudorp en Overdie als Stoere Havenstad aan de zuidzijde van de stad

ONTWIKKELBEELD OVERDIE

Het Ontwikkelbeeld Overdie is vertrekpunt voor de doorontwikkeling van de Stoere Havenstad Met de ontwikkeling van Overdie wordt met stedenbouw, landschap en architectuur gewerkt aan de versterking van deze identiteit.

94

ONTWIKKELKADER OVERDIE

VERNIEUWDE UITGANGSPUNTEN T.O.V. HET ONTWIKKELBEELD Op basis van het vastgestelde ontwikkelbeeld Overdie met in achtneming van het coalitieakkoord 2022-2026 is het ontwikkelkader opgesteld met de volgende aanpassingen door onderzoek en uitwerking: 1) In 2021 is door het college de Koers 2021 vastgesteld voor Overdie. Hierin is een uitbreiding van de plangrens opgenomen en daarmee ruimte geboden voor maximaal 1150 woningen in gehele gebied. Het gaat hier om de toevoeging van de driehoek; 2) In het ontwikkelbeeld stond het Noordelijk deel van de oever, resp. Zeglis1, beoogd als woningbouwlocatie. Door de onherroepelijke vergunning van bedrijfsunits op deze plot wordt dit perceel buiten beschouwing gelaten van het transformatiegebied; 3) De ruimte voor insteekhavens is in het ontwikkelkader ingezet om significant aandeel van 28% groen in het gebied te kunnen realiseren om recreatief verblijfsklimaat en waterberging; 4) Bebouwing staat niet direct aan de oever. Er is namelijk gekozen voor een ruim kanaalpark met minstens 16m tot aan bebouwing met een gemiddelde breedte van 22 meter.

WONEN

WOONDEAL

Alle inwoners verdienen een woning in de buurt van voorzieningen, opleiding en werk. De gemeente Alkmaar streeft daarom naar een gevarieerd woningaanbod in alle wijken. Ook in de nieuwe wijken van Alkmaar moet iedereen een plek kunnen vinden. Daarom wordt in alle deelgebieden van het Alkmaars Kanaal een diversiteit aan woningtypen ontwikkeld, zowel in prijsklassen als woningtypologieën. De ambitie is om van alle te bouwen woningen, minimaal 30% sociaal waarvan tenminste de helft sociale huur (corporatiewoningen) te realiseren. Op ontwikkellocaties waar de gemeentegrondposities heeft zal er nadrukkelijk gekeken worden naar een significant hoger aandeel sociale woningbouw en altijd in samenwerking met een woningbouwcorporatie.

In 2023 heeft de gemeente Alkmaar de Woondeal ondertekend. Dit betekent onder andere dat de gemeente Alkmaar zich inzet voor de realisatie van voldoende betaalbare woningen. Het streven is dat 2/3 van de te realiseren woningen in de betaalbare categorie valt. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens), middenhuurwoningen (tot €1.129 per maand, prijspeil 2024) en betaalbare koopwoningen (tot €390.000, prijspeil 2024). In de loop van 2024 wordt de Woonvisie voor de gemeente Alkmaar opgesteld. In de Woonvisie zal een integrale afweging plaatsvinden van de diverse ambities. Opgemerkt dient te worden dat de zojuist genoemde ambitie over 2/3 betaalbaar alleen van toepassing is op projecten waarvoor nog geen (concept) anterieure overeenkomst of (concept) afsprakenbrief met de ontwikkelaar is gedeeld of ondertekend. WONEN & ZORG

Specifieke aandacht is nodig voor de realisatie van levensloopbestendige woningen en zorgwoningen voor senioren. De regio Alkmaar vergrijst en het aantal (oudere) huishoudens neemt toe. Uit provinciaal onderzoek blijkt dat het aantal ouderen in de regio Alkmaar met een leeftijd van 65+ naar verwachting tussen 2019 en 2040 met 40% toeneemt. Veel senioren wonen nog in

een gezinswoning. Een deel van de senioren geeft aan dat ze graag willen doorstromen naar een passende woning, maar dat ze die niet kunnen vinden. De gemeente Alkmaar heeft in het Woonakkoord Regio Alkmaar met buurgemeenten daarom afgesproken zich in te zetten voor de realisatie van voldoende levensloopbestendige woningen en zorgwoningen. Hierdoor kunnen senioren wonen op een locatie waar zij graag oud willen worden en ontstaan er doorstroom mogelijkheden voor bewoners uit de omliggende buurten. Aandachtspunt hierbij is dat bekeken moet worden of het voorzieningenniveau op een locatie aansluit bij de behoeften van senioren. Ook is er aandacht nodig voor de woonkwaliteit. Om daadwerkelijk te zorgen voor doorstroming is het van belang dat een goede buitenruimte wordt gerealiseerd. LEEFBARE WIJKEN

De gemeente Alkmaar streeft verder naar leefbare wijken. In een leefbare wijk sluit de woonomgeving goed aan bij de wensen en behoeften van de mensen die er wonen. De beleving van de bewoners staat daarbij centraal. Om een leefbare wijk te realiseren wordt onder andere gelet op de fysieke kenmerken van de woonomgeving (hoe wordt de openbare ruimte ingericht), de sociale kenmerken van de woonomgeving (hoe ziet de bewonerssamenstelling van een wijk eruit), overlast en veiligheid.

96

ONTWIKKELKADER OVERDIE

COLOFON

Ontwerp: FARO Met medewerking van: MXT Landschappen Vormgeving: ZZESTO.com Opdrachtgever: Gemeente Alkmaar

VERSIE: 2025.09.23