Bijlage 1. Ontwikkelkader Overdie
Tekst van het document
Ontwikkelkader
VERSIE: 2025.09.23
Overdie
2
ONTWIKKELKADER OVERDIE
4
ONTWIKKELKADER OVERDIE
Inhoudsopgave
1. INTRODUCTIE
6
2. GEBIEDSANALYSE
10
01. Plangebied 02. Historie 03. Structuur
12 14 18
3. IDENTITEIT 01. Visie 02. Hoofdstructuur 4. RUIMTELIJK RAAMWERK 01. Bouwstenen 02. Infrastructuur 03. Duurzaamheid 04. Bodem en water 5. PROGRAMMA 01. Werken en voorzieningen 02. Wonen
24 26 28 30 32 46 48 52 54 56 60
6. SPELREGELS, LEIDENDE PRINCIPES EN BEELDKWALITEIT
64
01. Spelregelkaart 02. Leidende principes en beeldkwaliteit
66 68
7. ONTWIKKELSTRATEGIE 01. Gemeentelijke investeringen – Uitwerking Overdie 02. Fasering en Uitvoering 03. Plantoetsing BIJLAGEN
82 84 86 88 90
6
ONTWIKKELKADER OVERDIE
1. Introductie Ontwikkelkader Overdie
Het bedrijventerrein Overdie is een van de werkgebieden van Alkmaar. Het levert een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid in Alkmaar, maar is ook een kind van z’n tijd, met als gevolg een monofunctioneel en functionalistisch karakter. Door de jaren heen is daarmee een versteend, introvert gebied ontstaan. De transformatie van het monofunctionele bedrijventerrein naar een duurzaam en toekomstbestendig gebied is dan ook een belangrijke opgave voor de toekomst.
8
ONTWIKKELKADER OVERDIE
INTRODUCTIE 1.1. VERTREKPUNT
1.
Het bedrijventerrein Overdie is een van de werkgebieden van Alkmaar. Het levert een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid in Alkmaar, maar is ook een kind van z’n tijd, met als gevolg een monofunctioneel en functionalistisch karakter. Door de jaren heen is daarmee een versteend, introvert gebied ontstaan. De transformatie van het monofunctionele bedrijventerrein naar een duurzaam en toekomstbestendig gebied is dan ook een belangrijke opgave voor de toekomst. De eerste stap voor de verduurzaming van Overdie is de transformatie van de zone langs het kanaal. Vanuit een visie op Overdie als geheel beschrijft dit ontwikkelkader de transformatie van dit deel van de kanaalzone naar een gemengd stedelijk gebied.
initiatiefnemers en ze te stimuleren om in de transformatie te participeren. Dat betekent dat wanneer een grondeigenaar of initiatiefnemer met een voorstel komt om te gaan transformeren, de planvorming dan in lijn is met het ontwikkelkader en spelregels van het gebied. Het ontwikkelkader geeft daarmee een beeld van hoe het in de toekomst eruit kan komen te zien. Daarnaast is het doel om de belangen van de stad, bewoners en bedrijven te formuleren en bewaken.
Stations gebied Alkmaar Noord
1.2. LEESWIJZER Het Ontwikkelkader bestaat uit zeven hoofdstukken. Het plangebied en de scope worden beschreven in het eerste hoofdstuk. De huidige situatie en hoe die ontstaan is in hoofdstuk twee beschreven. De ruimtelijke visie is weergegeven in hoofdstuk drie, waarna er in hoofdstuk vier dieper ingegaan wordt op het ruimtelijk raamwerk. Hoofdstuk vijf beschrijft het programma. De regels voor het bouwen, waaraan toekomstige ontwikkelingen getoetst zullen worden, zijn neergelegd in hoofdstuk zes. Het laatste, zevende hoofdstuk beschrijft een aantal procesmatige aspecten.
1.3. VOORBEHOUD Overdie is een van de deelgebieden van de ontwikkeling van de Alkmaarse kanaalzone. Dit ontwikkelkader bouwt dan ook voort op het Omgevingsbeeld Kanaalzone waarin de zone langs het kanaal aangewezen is als de meest gewenste en kansrijke ruimte voor de transformatie naar een gemengd stedelijk gebied. In de zone langs het kanaal worden wonen, werken, voorzieningen en recreatie met elkaar verweven. Het doel van dit ontwikkelkader is om heldere kaders en handvatten te bieden voor grondeigenaren en
Viaanse molen
Het karakter en de architectonische verschijningsvorm van de gebouwen in deze publicatie zijn louter indicatief. Hier kunnen dus geen rechten aan ontleent worden. Het ontwerp van de gebouwen dient in de planuitwerking nader te worden onderzocht en ontworpen op basis van het gestelde in dit ontwikkelkader.
Stations gebied
Overstad Binnen stad
Oudorp
Overdie
10
ONTWIKKELKADER OVERDIE
2. Gebiedsanalyse Ontwikkelkader Overdie
In de Koers Overdie is de kanaalzone van het gebied aangewezen om te transformeren naar een woon-werkgebied. Tussen de Herculesstraat en het Zeglis, en de driehoek Bestevaerstraat, Herculesstraat en Strooijonkerstraat, ligt voldoende ruimte en potentie om de woningbouwopgaves langs het Kanaal te realiseren in samenhang met de opgave voor het bieden van ruimte aan kleinschalige bedrijfsruimtes en voorzieningen.
12
ONTWIKKELKADER OVERDIE
.van Prof
PLANGEBIED 99
70
7
aat lsstr der Waa
4
13-13A
18
10
28
73
101
72
74 74
23
t
11
27 24
19-19A 13
16
86
23-23A
91 75W
75L
117 90
77
119
Uite
4D
75K
nbo
92 94
121
schstr
75J
aat
75H
123
75G 125
75F
17
20
es
115 88
9
75E
127
98
77A
75D 75C
31-33
75A 75B
129
100
4E
30 131
102
25-25A
19 1
22
104
39-44 31
133
3
106
135
5
27-27A
137
7
78
110 139
9
112
79
11 72-74
141
114
23
26
13 15
Sche rm
erw
eg
118 81
17
33-38
19
Jacob van
27
30
82 122
2
21 124
Hee
12
83
23 126
msk
27 4
29 31
1
1
27-32
5
1
31 2A
2
2
3
2
2
82-84
6
5 7 3
85-86
4
4
3
9
7
6 11
36
6
8 4
4
13
10
8 2-10
21-26 15
12
8 5
5
P.A
23
.de
Lan
gep
12 11
7
25
lein
Ko
anka
9 1A
16 13
13A
orm
De
Do
10
2
18
rel
6
Ze
14
Ka
4
glis
20
6 8
15
8
22 10 16
10 12
1
24
g
14 12
at
17
18 26
14
Trom
14
18
20 5
polderwe
Kras
4
19 7
25
11
18A
30 20
t raa
29 34
18 22
14
11A
31
at
36 23
15
ens
tra
13
15
9
97-99
33
38
Gal
24
11
van
17
3
105
103
24
16
7
40
Jan
26
Piet
22 19
20
7
nst
20
d
Hey
TE HANDHAVEN BEDRIJVENTERREIN
32
21 13
11
rpa
2
Best
27
17
lee
evae
5
12
9 18
tec
2
23
28
16
rstraat
15
16
21
pstra
16 3
Can
13
25
28 17 1
42
19
37
26
15 101
30
18
2
44
21
39
27 17
19
103-105
3 46
23
nk
e
48
ma
43
or
l Do
22 6
19
ad
21
25
5
41
28
20
4
50
re
27
Ka
23
52
29
29
24
21
9
45 54 30
25
23 31
26
47
27
7
32
25
49
33
28
1 27
8
29
Sa
34
ma
l Do
36 58
re
11
Ka
32
onstr aat
31
e
29
56
or
10
ad
35
31
37
60
12
33
38
5-31 5A
13
53
62 39
35 14
55
40
Ru
at
ra
st
er
ijt
De
41
35A
42 64 57 37
66 59
44
39
61
68
ijk
erd
erm
Korte
30-68
43
45
17
HERCULESGEBOUW
2-28
Sa
ae
nk
rk
In Overdie wordt uitgegaan van 70% voor werken en voorzieningen. Het te handhaven bedrijventerrein wordt begrensd door de N242 aan de zuidzijde en de Strooijonkerstraat aan de noordzijde. Op het bedrijventerrein ligt het accent op het verduurzamen van de openbare ruimte en de particuliere kavels en gebouwen. Daarnaast leidt de transformatie langs de kanaalzone tot een nieuwe stroom van verkeer waarbij het noodzakelijk is om veilige straten te realiseren voor de bewoners terwijl de bedrijven niet worden belemmerd in de werkzaamheden en logistiek die ermee gepaard gaat. Voor de verduurzaming van het bedrijventerrein zal een separaat traject worden doorlopen.
e
ad
30
lom
9
t aa
rt en
tr ns lomo
51
Ko
Sch
1
41 46
70
63 13 43
47 72
65
48 45 67
74
47
7-11
5
3 49 76 49 69 50
19
2 78
Ze
51
71
17
gli
23
s
ps
t
aa
tr
80
om
Tr
15
73
82
27
2A-2B
31
75 16
84
53
39 33-35
77 86 55 3A
17
79 88
37
He
57
rc ules
90
st ra
59
at
81
92
61
at
18
41
ra
94
st
83
He
45
Piet
23 85
TRANSFORMATIEGEBIED
65
20
67
87 21
pa d
89
91
leer
41A
63
yn
19
Ca nt
ec
69
6B-8
6A
71
73
Omv
al
4
75
41-49B 77
99
8A-8B
79
32
97
Westdijk
81
95
139
22 83 93
Ko
34 28
83A
rt en
91 36
ae
rk
ad e
89 47 44 87
T AA
85
12
TR RS
30 46
50
1A-1F
58
60
62-64 52
15 12 13
19
t
aa
Strooijonkerstraat
tr
Malpertuu
14
STROOIJONKERSTRAAT
51
rs
14
spad
47A
19A
ae
16A
140
7
st
ev
30
56
16 3-5
Be
E VA E ST BE
34
Omv
8C-8D
10 4-6C
8 12 1-2
2-2A 10
14
57-57C
2A 93 10
57
55 54 53
53 12
51
49
47
45
14
43
41 5
1
7-7A 39 16 37 3 13
35
1D-1T
ter
31
hou
18
3
1A-1C
tlaan
Zeglis
33
Oos
1Z
67 29
65 27
9
63
KITMANSTRAAT
25 20
61 23
59 21
Kitmanstraat
107 17-19 143 57
2-4A
6
231
61
10
t
12 18
Beste
vae
rst
raa
14
Kitmans
20
traat
ESSTRA AT
22-22B
TE HANDHAVEN BEDRIJVENTERREIN 69
28-28F 1-11
27 33
21
35-37
39A-39B
HERCUL
23-25
Phoenixstraat
PHOENIXSTRAAT Phoenixstraat
71
5A
Hercule sstraat
10
5
Herculesstraat
11A-17
26
6
98
167-170
45
41
Koelmalaan
KOELMALAAN
Koelmalaan
55 65
Koelmalaan
67
318-320
69-71
Bestevaerstra
Westdijk
344
at
Koelmalaan 322-324
350
348
6A
332-340A
173
174 7
Zeglis
eg
ial
Ommering
ew
inc
ov
Pr
Ommering
Provincialeweg
23
Ommering
eg
ew
ial
8-9
inc
ov Pr
176
Ommering Provincialeweg
Provincialeweg
Ommering
ge ssa rpa
Provincia Omm
ghw
ate
leweg
ering
Provincialeweg
g
Provincialeweg
erin
Omm
Ligging
ialew
inc
Prov
Lee
Het gebied langs de Strooijonkerstraat leent zich niet voor wonen. Dit gebied ligt met de zonnige zuidzijde tegenover het aaneengesloten bedrijventerrein van Overdie. In de zone langs de Strooijonkerstraat blijft volop ruimte voor de vernieuwing en uitbreiding
Sc
t raa
31
2
4
10
11
12
13
105
rte
12
8
29
9
105A
3-10
95
14
27
de
e
10 10
6
21
6
8
rst
kad
ijte
99-104
ert
7
Corneli s Eve
rnh
Ru
rtsenp lein
19
93-98
Coo
9
17
14 87-92
106
10
BEDRIJFSRUIMTES ZEGLIS 1
84
128
raat
29
3
25
erckst
29
79-81
14
120
25
28
77-78
80
143
116
75-76
32
16
77B
108
21
24
69-71
Ka me rling h On ness tra at
67-68
d
In de Koers Overdie is de kanaalzone van het gebied aangewezen om te transformeren naar een woon-werkgebied. Tussen de Herculesstraat en het Zeglis, en de driehoek Bestevaerstraat, Herculesstraat en Strooijonkerstraat, ligt voldoende ruimte en potentie om de woningbouwopgaves langs het Kanaal te realiseren in samenhang met de opgave voor het bieden van ruimte aan kleinschalige bedrijfsruimtes en voorzieningen.
e
Ke
76
28
pa leer ec nt
TRANSFORMATIEGEBIED WOON-WERK
113
Ca
Het bedrijventerrein van Overdie bestaat uit bedrijfshallen, bedrijfsgebouwen, infrastructuur en grootschalige detailhandel. Het is 30 hectare groot. Overdie is als bedrijventerrein nog volop in bedrijf en voor een deel is er sprake van een transitie naar een nieuw werkmilieu. De plangrens van Overdie als deelgebied in de Kanaalzone loopt van het kanaal en Zeglis tot aan de rand van de N242 naar de Bestevaerstraat. Het plangebied is op te delen in twee ontwikkelingen; te handhaven bedrijventerrein en transformatiegebied woon-werk. In het verlengde van de Bestevaerstraat is een brugverbinding voorzien, over het kanaal richting Oudorp. Het onderzoek hiernaar is vormgegeven als een afzonderlijk traject en valt buiten de scope van dit ontwikkelkader.
van de bedrijven en parkeergebouwen. Zo ontstaat binnen het plangebied een heldere scheiding naar het bedrijventerrein van Overdie.
15
8C
75T 111 84
96
kad
75R
109 82
eer tpa d
2.1. PLANGEBIED
21-21A 18
ert
Tib
2.
26
rnh
at
tra
4C 80
7
Cor nelis
29
Coo
vens
tho
Ein
75P
107
5
traat
nixs 14
75
105 78
6-12
Mar
17-17A
75N
76
9
traa
12
22
103
3
15
25
Eve rtsens
20
30
g
lewe
incia
Prov Provincialeweg
eg
14
ONTWIKKELKADER OVERDIE
2.2. HISTORIE
2.
De geschiedenis van het plangebied is uitgebreid in beeld gebracht door SteenhuisMeurs in de Gebiedsbiografie van het Noordhollands kanaal (2023). Overdie lag lange tijd buiten de stad. Het gebied dat later bekend kwam te staan als polder Overdie-Achtermeer, is gelegen ten zuidoosten van de Alkmaarse binnenstad. Vanuit het zuiden kronkelde een riviertje richting het Voormeer, genaamd D’Ye en later verbasterd tot Die. Ten zuidwesten van het Voormeer ontstond een meertje, dat Achtermeer werd genoemd. De landerijen aan de overkant van het meertje en de Die, werden Overdie genoemd en zijn deels gelegen op de strandwal van Sint Pancras, Oudorp en Akersloot. Langs de oever van het Zeglis en de Alkmaardervaart ontwikkelden zich vroege vormen van industriebebouwing, in de vorm van molens.
daarvoor benut: die worden verbreed en verdiept. In Alkmaar doorsnijdt het kanaal de stad aan de oostkant. In 1824 wordt het kanaal geopend. Het kanaal wordt de ruggengraat van de Schermerboezem en daarmee van de waterhuishouding in Noord-Holland: tientallen polders wateren daar op af.
bouwd in opdracht van de ‘Vereniging voor Volkshuisvesting Alkmaar’ (het huidige Van Alckmaer voor Wonen) en van Rochdale. De gemeente verwerft na de tweede wereldoorlog steeds meer gronden voor woningbouwplannen in de Overdiepolder en de Achtermeer en maakt deze bouwrijp. Voor gedemobiliseerde militairen uit Nederlands-Indië werd in 1949 besloten vijf flatgebouwen te bouwen bij de Willem de Zwijgerlaan, de eerste ‘hoogbouw’ in Alkmaar. Rond 1950 begint de gemeente ook met de bouw van flatwoningen in Overdie. In de Achtermeer verrijst de Staatsliedenbuurt. De gemeente regisseert de bouw, na oplevering gaan woningbouwverenigingen de woningen verhuren.
Het kanaal zorgt dat het in zee belandt. Er is veel grond uit het kanaal gebruikt om de Overdiepolder op te hogen. WONINGBOUW
De gemeenteraad van Alkmaar stelt in 1909 het Alkmaarse Plan van Uitbreiding vast. In het plan wordt de bouw voorzien van nieuwe wijken en buurten in de Achtermeer en Overdiepolder. Vanaf 1912 worden in de Overdiepolder sociale huurwoningen ge-
Pal op deelgebied Overdie: vroege sociale woningbouw (1912)
Alkmaar met de Achtermeer, 1573
NOORDHOLLANDSCH KANAAL
Koning Willem I geeft in 1819 de opdracht om het Noordhollandsch Kanaal aan te leggen. Veel bestaande ringvaarten worden
40 arbeiderswoningen aan de Uitenboschstraat Arbeiderswoningen Uitenboschstraat, P.N. Leguit, 1912 (1912), architect P.N. Leguit
Alkmaar: Uitbreidingsplan Overdie en Achtermeer
112
De gemeenteraad stemt in 1957 in met een plan om de komende jaren Alkmaars huisvuil te storten op een terrein in het bosplan “Overdie en Achtermeer” voor compostering. Het bosplan wordt het groene hart van de woonwijken in de Overdiepolder, en gaat Oosterhout heten. ‘Het stelt de bevolking in staat in de onmiddellijke nabijheid van hun woning (en meestal is dat een etagewoning) van zon en lucht te genieten en wat dit voor de kinderen betekent, die hier een kanovijver, speelweide en strand tot hun beschikking krijgen, laat zich nog beter begrijpen’, zo schrijft het toenmalige college van B en W aan de gemeenteraad.
16
ONTWIKKELKADER OVERDIE
2. INDUSTRIETERREIN
In 1964 werd het eerste industrieterrein van Alkmaar opgeleverd langs het Noordhollandsch Kanaal in de noordoosthoek van de polder Overdie-Achtermeer. In de loop van de tijd is het terrein vrijwel volledig bebouwd geraakt. Een aantal panden lijkt nog origineel, terwijl elders renovatie of sloop/ nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Topografische kaart, 1950
PLANONTWIKKELING
Topografische kaart, 1961
Vanaf de jaren ‘30 verschijnen er al verkavelingen op het latere bedrijventerrein. In het Uitbreidingsplan Overdie en Achtermeer uit 1950 is sprake van de bestemming ‘industrie, handel en nijverheid’. Aan de noordzijde is een grote insteekhaven getekend. Het stratenplan in het zuidelijk deel lijkt zich te oriënteren op de onderliggende polderverkaveling. In het Uitbreidingsplan Industrieterrein Oost uit 1957 is deze koppeling verdwenen. De verkaveling is gedraaid en de kavels zijn dieper. De bomen in de profielen zijn er helaas niet meer of nooit gekomen.
Industrieterrein Overdie, 1977
Alkmaar met de Achtermeer, 1573
Uitbreidingsplan Overdie en Achtermeer, 1950
Uitbreidingsplan Industrieterrein Oost, 1957
18
ONTWIKKELKADER OVERDIE
2.
Structuurprincipes
2.3. STRUCTUUR TWEE SFEREN
Werkgebied Overdie is ongeveer 30 hectare groot. Het gebied is op te delen in twee sferen: De kanaalzone en het binnengebied. De zone tussen kanaal en Herculesstraat is ongeveer 100 meter breed. Deze zone volgt de bocht van het kanaal en bevat een aantal grote extensieve gebruikers (Sterk beton o.a.). Bebouwing en kranen staan hier overwegend als objecten in de ruimte.
Kanaalzone
Het overige deel bestaat uit zeer stenige straten met allerlei bedrijfsactiviteiten in verschillende maten en functies. De meeste bedrijven zijn gelegen aan de vier straten die begrensd worden door de Bestevaerstraat en de Herculesstraat. Dit betreft (van noord naar zuid) de Strooijonkerstraat, de Kitmanstraat, de Phoenixstraat en de Koelma-
Binnengebied
laan. Bebouwing vormt hier de gevelwanden die de openbare ruimte begrenzen. De tweedeling zien we ook in de hiërarchie. De structuur is opgebouwd uit rationele stroken met hun eigen logica en niet verbonden met de ondergrond. De verkaveling buigt alleen – letterlijk – voor het kanaal.
met de Achtermeer, 1573
20
ONTWIKKELKADER OVERDIE
2.
Waardevolle gebouwen
Versnipperd eigendom
WAARDEVOLLE GEBOUWEN
STEENACHTIG KARAKTER
Er zijn maar weinig architectonisch of historisch waardevolle gebouwen. Een uitzondering is de telefooncentrale ontworpen in de jaren zeventig ontworpen door de bekende Alkmaarse architect ir. P.H. Tauber. Het pand is destijds gebouwd voor PTT Telecom. De grote zendmast die aan de oostkant boven het gebouw uittorent, herinnert daar nog aan. Hier werd tientallen jaren de regie gevoerd over het telefoonverkeer van Noord-Holland Noord. PTT werd KPN en de voortschrijdende digitale techniek maakte dat het gebouw te groot werd. Het gebouw heeft sinds 2016 een monumentale status.
De straten in het gebied zijn vrijwel volledig versteend en volledig ingericht op de auto. De straten zijn geasfalteerd en tweerichtingsverkeer. Haaks parkeren bevindt zich aan twee kanten van de weg. Het weinige groen dat er is, staat op het uitgeefbare terrein. VERSNIPPERD EIGENDOM
De overige bebouwing bestaat vooral uit bedrijfshallen, al dan niet voorzien van een kantoorgedeelte in, met een hoogte van 1 à 2 lagen. Twee gebouwen hebben kenmerken die ze geschikt maakt om het verhaal van het industrieverleden te vertellen. Het is een overweging om (delen van) deze ‘ankers’ te behouden. Een aantal portaalkranen van Sterk Beton zijn eveneens karakteristiek voor het gebied. Ook hiervoor geldt dat het interessant zou zijn de kranen letterlijk of figuurlijk in het plan terug te laten komen. Langs de oever liggen woonboten en woonarken, die eveneens van invloed zijn op het beeld en de beleving. Of en hoe deze ingepast kunnen worden vraagt aandacht in de uitwerking.
In het gebied zijn is sprake van versnipperd eigendom. De openbare ruimte en de gemeentewerf zijn in handen van de gemeente
Alkmaar. Aan de zijde van het kanaal liggen een aantal grotere kavels en enkele kleinere. LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN
In Overdie zelf zijn geen landschappelijke, groene structuren behalve een zeer smalle zone langs de oever aan het kanaal. Deze smalle oeverruimte biedt ruimte aan een rij bomen. Aan de Bestevearstraat is een klein beetje groen in de vorm van hier en daar een grasberm tussen de straat en de opstallen.
22
ONTWIKKELKADER OVERDIE
K&L LEGENDA
Hoogspanning Middenspannings
2.
Gas hoge druk Warmtenet Riolering
Kabels en leidingen
Infrastructuur
INFRASTRUCTUUR
Overdie is gericht op de auto. Fietspaden ontbreken en ook stoepen zijn er niet, behalve langs de Bestevaerstraat. Overdie heeft via de Bestevaerstraat een directe aansluiting op de N242 en de achtergelegen Boekelermeer. Aan de zuidoostzijde is er tevens een verbinding met de Boekelermeer via de Zeglis. Aan de westzijde is er een hoofdontsluiting richting het centrum van Alkmaar, namelijk de Koelmalaan. Daarnaast zijn er vanaf de Bestevaerstraat momenteel twee wegen om Oud-Overdie in te komen: de Kortenaerkade en Zeglis. BESTEMMINGEN
Momenteel is van toepassing het bestemmingsplan Overdie, Omval en bedrijventerrein Oudorp , als onderdeel van het tijdelijk Omgevingsplan gemeente Alkmaar. Het zui-
delijk deel is bovendien onderdeel van het bestemmingsplan Geluidzonering Boekelermeer. De bedrijvenbestemming en hindercirkels maken het niet zonder meer mogelijk om wonen toe te voegen. Per ontwikkelfase zal planologische ruimte gemaakt moeten worden om de ontwikkeling naar een gemengd gebied mogelijk te maken. ONDERGRONDSE INFRASTRUCTUUR
Het riool, kabels en leidingen zijn in de meeste straten bedoeld voor lokaal gebruik. Een uitzondering daarop vormt het gebied waar de brugverbinding met Oudorp gedacht is, waar zwaardere infrastructuur ligt. In het zuidelijk deel van het plangebied bevindt zich een leiding van het warmtenet en een datakabel die bijzondere aandacht vereist. Net buiten het plangebied, in de Bestevaerstraat, bevinden zich twee hoogspanningsleidingen en een zware waterleiding.
Bestemmingsplankaart
24
ONTWIKKELKADER OVERDIE
Aan de oever maken we een stoer stuk stad waar gewerkt, gewoond en gerecreeerd wordt. Het industrieverleden klinkt door in de manier waarop we omgaan met gebouwen en openbare ruimte. Het is hier een tikkeltje ruiger dan in de binnenstad. De gebouwen zijn kloek en eigenwijs. Wonen en werken bevindt zich op of naast elkaar. Geen aangeharkte parkjes, maar een informeel landschap met veel bomen.
3. Identiteit Ontwikkelkader Overdie
26
ONTWIKKELKADER OVERDIE
3.1. VISIE
3.
Het streven is Overdie te transformeren naar een gemengde stad, met een combinatie van wonen en werken. Maar ook is ruimte nodig voor voorzieningen en recreatiemogelijkheden. Daarbij is het proces net zo belangrijk als het project. Voorkomen moet worden dat het werken verdrongen wordt door het wonen. Dit heeft geresulteerd in een plan waarin verschillende stedelijke programma’s maar ook verschillende stroomsnelheden naast elkaar kunnen bestaan.
RAAMWERK In de toekomstige stedenbouwkundige structuur van Overdie is de huidige ruimtelijke zonering terug te vinden. Voor alles is het plan voor Overdie een raamwerkplan. De basis voor de ruimtelijke structuur wordt gevormd door het raamwerk van de openbare ruimte. Het raamwerk organiseert en ordent als contramal de bouwvelden ten opzichte van elkaar. Het raamwerk biedt structuur en hiërarchie. Het is een drager, waar de bouwvelden zoveel mogelijk flexibel moeten zijn.
VOORBEELDVERKAVELING Het plan is ontwikkeld met behulp van een voorbeeldverkaveling. Met volumes en ensembles is gezocht naar een aantrekkelijke en werkbare stedenbouwkundige structuur. Ook geeft het een beeld van de kwaliteit van de uitwerking. De voorbeeldverkaveling is geabstraheerd naar een spelregelkaart en naar regels voor het bouwen. Het karakter en de architectonische verschijningsvorm van de gebouwen in deze publicatie zijn louter indicatief. Hier kunnen dus geen rechten aan ontleent worden.
HERCULESGEBOUW In het plan is uitgegaan van het handhaven van het Herculesgebouw en van de herontwikkeling van Zeglis 1 naar bedrijfsloodsen. Het Herculesgebouw is een navenant nieuw bedrijfsverzamelgebouw. Het gebouw mag desgewenst worden opgetopt met een of twee lagen ten behoeve van bijvoorbeeld woningbouw, mits voorzien wordt in een ruimtelijke en parkeertechnisch passende invulling. De hoeveelheid werken in het huidige gebouw moet daarbij wel gehandhaafd blijven.
Overzichtskaart voorbeeldverkaveling
28
ONTWIKKELKADER OVERDIE
3.2. HOOFDSTRUCTUUR
3.
De oeverzone van Overdie loopt globaal van het kanaal tot aan de Herculesstraat en wordt gekenmerkt door grote percelen, die deels aan het kanaal gerelateerd zijn. Gebouwen en kranen staan in de ruimte. Langs de oever staan hier en daar grote bomen. Aan het kanaal ontmoet de stad het ommeland. In de oeverzone is het kanaal nooit ver weg: omdat je het water ziet of de gebouwen en bomen aan de overkant, of omdat je de schepen voorbij ziet varen.
Aan de oever maken we een stoer stuk stad waar gewerkt, gewoond en gerecreëerd wordt. Het industrieverleden klinkt door in de manier waarop we omgaan met gebouwen en openbare ruimte. Het is hier een tikkeltje ruiger dan in de binnenstad. De gebouwen zijn kloek en eigenwijs. Wonen en werken bevindt zich op of naast elkaar. Geen aangeharkte parkjes, maar een informeel landschap met veel bomen. Kort gemaaid gras wisselt af met kruidenrijk en bloemrijk grasland. Er is ruimte voor de natuur om haar eigen weg te gaan, maar we zorgen er ook voor dat het voor mensen goed toegankelijk en bruikbaar is, en vooral een prettige plek om te verblijven.
BEBOUWINGSHOOGTE De erven zijn omgeven door gebouwen met een verschillende maat en schaal. Het betreft zowel grondgebonden woningen als werk- en appartementengebouwen, variërend in hoogte van drie tot zes en af en toe zeven of acht lagen. In noordelijke richting loopt de gebouwhoogte op. Samen met de bebouwing in Oudorp accentueert dat de bocht in het Alkmaars kanaal. Op twee plekken bevinden zich uitschieters van twaalf tot zestien lagen. Het hoogste
Bebouwingshoogte
Ooghoogte voorbeeldverkaveling vanuit het oosten (Westdijk)
Hoofdstrucuur
accent bevindt zich in de Driehoek, op ‘de tweede rij’, in het binnengebied. Een tweede hoogteaccent bevindt zich aan de zuidzijde van het schegpark.
ORIËNTATIE De gebouwen zijn overwegend alzijdig. De verkaveling is orthogonaal geordend en volgt de oriëntatie van de oever. Daardoor wordt de richting van het kanaal leesbaar op grotere afstand.
Oriëntatie
30
ONTWIKKELKADER OVERDIE
Langs het kanaal bevindt zich het kanaalpark. Het park bestaat uit een brede groene parkstrook langs de oever, die verschillende grotere, groene parkruimtes aan elkaar rijgt; de doorsteken en het schegpark. Het kanaalpark heeft een oppervlakte van ruim drie hectare en beslaat daarmee meer dan een kwart van het plangebied.
4. Ruimtelijk raamwerk Ontwikkelkader Overdie
32
ONTWIKKELKADER OVERDIE
4.1. BOUWSTENEN KANAALPARK
4.
Langs het kanaal bevindt zich het kanaalpark. Het park bestaat uit een brede groene parkstrook langs de oever, die verschillende grotere, groene parkruimtes aan elkaar rijgt; de doorsteken en het schegpark. Het kanaalpark heeft een oppervlakte van ruim drie hectare en beslaat daarmee meer dan een kwart van het plangebied. Een doorgaande route voor langzaam verkeer wordt begeleid door een rij bomen van de eerste orde, van een inheemse soort. De
bomen vormen een constante en zijn onderdeel van de grote schaal van het kanaal. De plantafstand is ruim, waardoor je er ook tussendoor kan kijken als ze later volgroeid zijn. Aan de oever zijn her en der ligplaatsen voor boten en woonboten, met uitzondering van oever ter plaatse van de doorzichten vanaf de Herculesstraat. Voor de ontsluiting zijn de bewoners te gast op het oeverpad. Het parkeren voor de ligplaatsen moet in overleg nader onderzocht worden. Op de tussengelegen stukken zijn drijvende steigers voorzien, van waaraf het water van dichtbij beleeft kan worden. De bebouwing langs de oever heeft een verspringende rooilijn.
In het gedeelte van de oever dat transformeert naar een combinatie van wonen en werken bedraagt de afstand tussen gebouwen en oever gemiddeld 22 meter, met een minimale afstand van 16 meter. In de ruimte tussen pad en bebouwing zijn robuuste wadi’s met inheemse beplanting gedacht. Samen met een ruige kruidenrijke vegetatie, middelhoge heesters en kleinere bomen ontstaat een prettige bufferzone. De buitenruimtes die zich op maaiveld bevinden zijn onderdeel van de architectuur van de gebouwen en hebben een gebouwde erfafscheiding.
Referentie Parijs Seine, (©Artélia/Lavigne & Chéron/PhilipponKalt/ Chaix & Morel)
Referentie Hombeek, Mechelen
Kanaalpark
Plankaart voorbeeldverkaveling
34
ONTWIKKELKADER OVERDIE
ERVEN
4.
Erven
In het park bevinden zich vier clusters van gebouwen rondom industriële erven. De erven vormen een collectief waaraan gebouwen, bewoners en gebruikers elkaar ontmoeten. Tussen de gebouwen bevindt zich een beschutte wereld van stegen en pleintjes. Deze collectieve wereld vormt de schakel tussen de stad en de individuele woning en haar bewoners. De groene wereld van het kanaalpark is nooit ver weg en zichtbaar door stegen en zichtlijnen. Aan de zijde van de Herculesstraat verspringt de rooilijn licht en staan de gebouwen aan een stoep. Langs de oever en de parken tussen de erven verspringen de rooilijnen sterker.
Tussen de gebouwen leiden smalle doorsteken naar de binnenwereld. Direct achter de eerst rij gebouwen aan de Herculesstraat bevinden zich kleine pleinen, waarlangs mensen thuis komen. Richting de randen aan de parkzijdes infiltreert het groen de buitenruimte, waardoor een ontspannen groene woonwereld ontstaat. Groen wordt binnen de erven ook ingezet om de buitenruimtes op de begane grond mee in te kaderen. In elk erf wordt tenminste één volwassen boom geplaatst, om van meet af aan schaduw en karakter te hebben.
Referentie cityplots, Studio Nine dots + DELVA
Vogelvlucht voorbeeldverkaveling erf vanuit het oosten
Referentie cityplots, Studio Nine dots + DELVA
36
ONTWIKKELKADER OVERDIE
PARKEERGEBOUWEN
4.
De erven zijn autovrij. Elk erf beschikt over een eigen parkeergebouw. Deze wordt bereikt vanaf de de Herculesstraat en biedt plaats aan de auto’s van het betreffende erf. Het parkeergebouw is multifunctioneel. Zo is er een collectieve ruimte ten behoeve van ontmoeting, maar ook voor post en pakketjes en als opslagplek voor karretjes om de laatste meters naar de woningen af te leggen. Het parkeergebouw kan aanvullend plaats bieden aan een huismeester, Illustratie erf
flexwerkplekken et cetera. Het dak is geschikt om als collectieve ruimte te dienen, bijvoorbeeld als buurtmoestuin. Nood- en hulpdiensten leggen de laatste meters te voet af en maken gebruik van droge blusleidingen. In het ontwerp van gebouwen en openbare ruimte wordt voorzien in opstelplaatsen hiervoor. Doordat er geen auto’s hoeven komen kan volstaan worden met een ‘lichte’ inrichting, bijvoorbeeld in de vorm van halfverharding. Referentie parkeergebouw, Buiksloterham, Beeld: Delva Landscape Architecture Urbanism
38
ONTWIKKELKADER OVERDIE
4.
Vogelvlucht voorbeeldverkaveling vanuit het zuiden
DRIEHOEK De driehoek, die ingesloten ligt tussen de Bestevaerstraat, de Herculesstraat en de Strooijonkerstraat vormt een overgangsgebied tussen het gemengde milieu langs de oever en het bedrijventerrein in het binnengebied. De bebouwing vormt een stevige gevelwand. Aldus ontstaat een gesloten bouwblok waarbinnen een meer losse verkaveling gedacht is. Het vormt daarmee een andere typologie dan de Erven.
Driehoek
40
ONTWIKKELKADER OVERDIE
SCHEGPARK
4.
De erven worden van elkaar gescheiden door groene parken, die de sfeer van het kanaal tot diep in Overdie voelbaar maken. In de bocht van het Alkmaars kanaal ontstaat een grotere parkruimte – het Schegpark met een prachtig uitzicht over de diepte van het kanaal Omval-Kolhorn. Een slingerpad lijnt uit op dit uitzicht en verbindt de Herculesstraat met het Oeverpad. Ten zuiden daarvan bevindt zich een grote open weide. Dat is de uitloopruimte voor de buurt, waar naar hartenlust gevoetbald en gepicknickt worden. Her en der is gelegenheid om rustig te genieten van het uitzicht. Op de hoek van het park en de Herculesstraat is een terras op de zon gedacht. Aan de randen bevindt zich een overgangszone naar de bebouwing van de erven. De gevels staan ook hier op een verspringende rooilijn. In de ruimte tussen het open veld
Illustratie schegpark
Schegpark en doorsteken
en de bebouwing zijn wadi’s gedacht. Samen met een ruige kruidenrijke vegetatie, middelhoge heesters en kleinere bomen ontstaat een prettige bufferzone. De buitenruimtes die zich op maaiveld bevinden zijn onderdeel van de architectuur van de gebouwen en hebben een gebouwde erfafscheiding.
Referentie schegpark, IJboulevard, ontwerp: Landlab
Vogelvlucht voorbeeldverkaveling Schegpark vanuit het noordoosten
42
ONTWIKKELKADER OVERDIE
DOORSTEKEN
4.
De overige doorsteken zijn intiemer van maat. Hier is ruimte om te spelen en verblijven voor de buurtbewoners. Ook is er ruimte voor wadi’s die maken dat regenwater lokaal gebufferd kan worden. Dat biedt vervolgens prachtige spelaanleidingen voor mens en dier. Illustratie doorsteek
Referentie doorsteek, Papaverplantsoen, Amsterdam, Beeld: Emiel Meijerink
44
ONTWIKKELKADER OVERDIE
HERCULESSTRAAT
4.
inrichting bestaat uit tweemaal een rijbaan gescheiden door een middenberm. Tussen de beide rijbanen bevindt zich parkeren in visgraat motief. Aan de beide buitenzijden van het profiel bevindt zich langsparkeren en een brede stoepstrook, waarin ook ruimte is voor fietsparkeren ten behoeve van bezoekers.
De straat is overdekt met een bomendak, samengesteld uit bomen van de 1e orde. Voor het beeld wordt gedacht aan één soort - bijvoorbeeld iep - met 3 variëteiten binnen de soort in verband met ziekte & plagen. De boomstructuur is asymmetrisch en losjes gerangschikt , verspreid in de stoep langs de straat en in de parkeerzone in de midden-
berm. Het parkeren vindt plaats op vakken met waterpasserende bestrating, voorzien van een fundering ten behoeve van buffering en infiltratie van water.
Referentie Herculesstraat, Avenue Ceramique
Herculesstraat
Referentie Herculesstraat, Nygaard Square Renovation, Mad arkitekter, Beeld: Kyrre Sund
Illustratie Herculesstraat
Doorsnede Herculesstraat
De erven zijn ontsloten vanaf de Herculesstraat, die het karakter krijgt van een levendige stadsstraat. In de plinten vinden we bedrijven, kantoren en voorzieningen. Op straat is ruimte voor het grootste deel van het parkeren van bedrijven en bezoekers. De
rio
k & l (rio)
k & l (ms)
6.4
4.2
8.8
4.2
2.0
4.4
17.7
stoep/groenvak
rijbaan
schuinparkeren
rijbaan
P-vak
stoep
Herculesgebouw + 1 laag
(1-richting)
(1-richting) 30.0
privé
Doorsnede Herculesstraat voorstel
openbaar
privé
46
ONTWIKKELKADER OVERDIE
4.2. INFRASTRUCTUUR FIETSERS EN VOETGANGERS
4.
De paden langs de oever en door het park zijn bedoeld voor voetgangers. De Herculesstraat dient als fiets- en wandelverbinding. Daarnaast zijn de erven met elkaar verbonden in een fijnmazig netwerk. Voor fietsen wordt in elk appartementengebouw voorzien in een collectieve fietsenberging. Deze bevindt zich op een veilige en goed verlichte plek nabij de entree, zodat het gebruik van de fiets gestimuleerd wordt. voor de veiligheid van langzaam verkeer wordt onderzocht hoe het bestaande bedrijventerrein geherstructureerd kan worden om ruimte te maken voor gescheiden verkeersstromen, zoals volgens de richtlijnen op alle 50km/h wegen moet. Daarnaast ligt er een vergroeningsopgave met tevens ruimte voor parkeren van de bestaande bedrijven.
Voetgangers
AUTOVERKEER
De ontsluiting van de kanaalzone vindt plaats vanaf de Herculesstraat en vanaf de Salomonstraat, die ook in de toekomst voor auto’s toegankelijk blijft. De driehoek is ontsloten vanaf de Herculesstraat en Strooijonkerstraat. Aan de oever is de auto te gast voor bestemmingsverkeer. Op het bestaande bedrijventerrein is het van belang veilige verkeerssituatie te creeëren waarbij wonen en de bedrijven langs elkaar heen kunnen bestaan door bijv. eenrichtingswegen en laad en los stroken. De exacte uitwerking volgt in een seperaat traject.
FIETSPARKEREN
BEZOEKERSPARKEREN
Voor het parkeren wordt uitgegaan van het parkeerbeleid en de bijbehorende parkeernormen. Uit een oogpunt van duurzaamheid is het wenselijk dat bewoners en bezoekers zich waar mogelijk wandelend of per fiets verplaatsen. Om dit aantrekkelijk te maken wordt voorzien in goede stallingsmogelijkheden voor de fiets. Voor de bewoners bevinden deze zich in de woongebouwen, bij voorkeur op de begane grond, nabij de entree. Bezoekers kunnen hun fiets parkeren bij de entrees van de erven, in daarvoor bestemde rekken.
Bedrijven en de bezoekers van de bedrijven, de woningen en de voorzieningen parkeren in de openbare ruimte. Doordat zij het gebied op verschillende momenten bezoeken kunnen deze parkeerplaatsen dubbelgebruikt worden, wat veel verharding en geld scheelt. Ook is het daardoor eenvoudiger om bedrijven en voorzieningen te bezoeken. Het bezoekersparkeren bevindt zich grotendeels langs de Herculesstraat en voor een klein deel in een parkeerterrein in de Driehoek.
BEWONERSPARKEREN
Het bewonersparkeren vindt plaats op eigen terrein, uit het zicht vanaf de openbare ruimte. De erven zijn autovrij. In de erven worden ten behoeve van het parkeren van bewoners kleinschalige parkeergebouwen gemaakt, die ontsloten worden vanaf de straat. Deze parkeergebouwen worden ingekleed met appartementen en groen, waardoor ze onderdeel worden van de erven. In de plinten bevinden zich werkfuncties. Ook is er plek voor een collectieve ruimte, waar brieven en pakketten kunnen worden geleverd. In de Driehoek is voorzien in bewonersparkeren op maaiveld, ingekleed met bomen.
Bezoekersparkeren auto
Met de bepaling in het Ontwikkelkader dat parkeren op eigen terrein moet worden opgelost is feitelijk de POET-(Parkeren op eigen terrein) -regeling van toepassing volgens de Parkeerverordening 2025 en het bijbehorende Uitwerkingsbesluit Parkeren 2025. Als in Overdie in de toekomst vergunninghoudersparkeren wordt ingevoerd, dan hebben bewoners geen recht op een parkeervergunning.
Fietsers
Autoverkeer en auto te gast
Bewonersparkeren auto
48
4.
ONTWIKKELKADER OVERDIE
4.3. DUURZAAMHEID
past waar dat nodig is en dat deze zoveel mogelijk
Om hittestress te voorkomen wordt de ruimte
water passerend wordt gemaakt, voorzien van een
zodanig ingericht om dit tegen te gaan. Dit bete-
We streven naar een duurzame ontwikkeling en een gezonde leefomgeving voor mens en natuur. Een aantal uitdagingen dienen zich aan, waar een antwoord op gevonden moet worden, zoals de klimaatverandering en het verlies aan biodiversiteit. Dit leidt tot een aantal thema’s die extra aandacht verdienen.
geschikte fundering waardoor water geïnfiltreerd
kent dat er ten minste 40% schaduw is op fiets- en
en gebufferd kan worden. Groenvakken en parken
wandelpaden, drinkwaterstroken en verblijfsplek-
worden gerealiseerd in vollegrond, zodat ook hier
ken en ten minste 30% schaduw op buurtniveau.
gebufferd kan worden en er goede groeiomstan-
Koele plekken met minimaal 200 m2 schaduw zijn
digheden ontstaan voor de vegetatie. Straatbomen
op loopafstand van maximaal 300 meter aanwezig.
worden voorzien van een goede groeiplaats in de
Groene maatregelen die de biodiversiteit bevor-
vorm van bomenzand en ruimte voor zuurstoftoe-
deren, zoals bomen en schaduwrijk groen, hebben
voer, met genoeg ruimte voor de boomspiegel- en
de voorkeur boven technische maatregelen zoals
wortels.
airconditioning. Om hitte verder te voorkomen kan
NATUURINCLUSIVITEIT
gedacht worden aan het plaatsen van overstekken en zonwering.
In de inrichting van gebouwen en landschap kiezen we een natuur inclusieve benadering. Voor het landschap zal een apart inrichtingsplan moeten worden opgesteld. Daarin is aandacht voor soortenrijkdom en diversiteit. Het landschap voorziet in soortenrijke graslanden en een gelaagde opbouw met heesters en bomen van uiteenlopende soorten. Dit zorgt voor voldoende voedsel voor insecten en vogels en voorziet in schuilplaatsen voor kleinere soorten. In en aan gebouwen wordt voorzien in nestgelegenheid voor kansrijke doelsoorten. Gedacht kan worden aan vogels, insecten en vleermuizen.
CIRCULARITEIT
Beeld: Pinterest
In de parklandschappen worden wadi’s gemaakt die zorgen voor bufferingsmogelijkheden en gradi-
Beeld: Groendaktotaal
ënten, die bijdragen aan de biodiversiteit. De klimaatopgave wordt door infilatratie en buf-
ENERGIE
fering per bouwveld opgelost. Aan de hand van berekeningen wordt onderzocht of het aanvullend nodig is om te voorzien in bergingscapiciteit op daken. Voor het overige worden de daken ingezet als groendak en voor de opwekking van zonne-energie.
Beeld: gemeente Amsterdam
KLIMAATADAPTATIE Het landschap en de inrichting wordt zoveel mogelijk geschikt gemaakt voor het bufferen van water. Dit betekent dat verharding alleen wordt toege-
Beeld: Sempergreen
Beeld: Pinterest
Voor het geheel en de deelplannen zal een strategie opgesteld moeten worden ten aanzien van de energievoorziening. Het streven is om energieneutraal te zijn. Onderdeel van de strategie is het onderzoek naar de mogelijkheden om het warmtenet in te zetten. Gelet op de elektrificatie en dreigende netcongestie zal een fors aantal transformators moeten worden gerealiseerd. Bij voorkeur worden deze opgelost in gebouwen. Om maximaal te anticiperen op eventuele gezondheidsrisico’s lijkt het een goede optie om deze te clusteren in de parkeergebouwen.
Om de CO2 footprint zo klein mogelijk te maken is niet alleen zaak om energiezuinige gebouwen te maken, maar ook om zo weinig mogelijk emissies te veroorzaken in materiaal en transport. Voor Overdie wordt gestreefd naar een stoere en informele uitstraling, in referte aan het industriële karakter en in het verlengde van de Stoere Havenstad die aan de zuidkant van Alkmaar gedacht is. Deze karakteristiek verdraagt zich uitstekend met de inzet van oude of hergebruikte materialen, zowel in gebouwen als buitenruimte. Het oogsten van materialen die vrijkomen bij de sloop van de huidige bedrijfsbebouwing en verhardingen is een enorme kans om te bezuinigen op de uitstoot vanuit materiaal en transport.
50
ONTWIKKELKADER OVERDIE
4.
GROEN EN BLAUW LEGENDA
Bomen Struweel Gras Wadi Water
52
ONTWIKKELKADER OVERDIE
4. 4.4. BODEM EN WATER Zowel de ondergrondse infrastructuur voor energie en warmte als de verzwaring van het elektriciteitsnetwerk en de klimaatadaptieve maatregelen hebben een grote boven- en ondergrondse ruimteclaim. Het is noodzakelijk om het inpassen van al deze opgaven goed op elkaar af te blijven stemmen, om conflictsituaties te voorkomen. Dit vraagt om een weloverwogen beslissing over de belangen die een plek in de ondergrond moeten hebben. Er moet, naast de bovengrondse ruimtelijke afweging, ook worden gezorgd voor ook een goed afgewogen ondergrondse ruimtelijke ordening. Het water- en bodemsysteem in Nederland staat onder druk, zo ook in Alkmaar en dus in Overdie. Op landelijk niveau zijn er structurerende keuzes meegegeven om dat natuurlijke systeem te beschermen en te herstellen: het principe van water en bodem sturend. Water en bodem sturend is erop gericht om met de ruimtelijke ordening aan
maken. Bij het kiezen van een saneringsvariant moet rekening worden met de klimaatopgave. Een saneringvariant die klimaatadaptieve maatregelen mogelijk maakt, dus geen variant die alles afdekt, heeft dan ook de voorkeur.
Referentie water bufferen
te sluiten bij de natuurlijke kenmerken van het water- en bodemsysteem en er zodoende voor te zorgen dat er veiligheid is en blijft om te wonen, werken, recreëren etc. Het principe van water en bodem sturend in combinatie met de normen en richtlijnen vanuit het gemeentelijke beleid voor klimaatadaptatie zorgen voor een stevige basis voor de ondergrond van Overdie. Op sommige plekken is het druk in de ondergrond waardoor het inpassen van nieuwe functies zeer moeilijk is. Hier moet rekening worden gehouden bij het ontwerp van wadi’s, de doorsteken en het kanaalpark. Bij de uitwerking van deelplannen kan het verleggen van kabels en leidingen noodzakelijk zijn en moet er een integrale afweging worden gemaakt.
Op basis van een Bodemenergieplan worden keuzes gemaakt over de warmte-koudelevering via het HVC-net danwel via WKO’s Ook worden de voorwaarden voor het slaan van WKO in dit plan vastgelegd. De clustergewijze aanpak zorgt hier voor een goede integrale afweging. Dit bodemenergieplan wordt op
basis van dit ontwikkelkader gemaakt en op een later moment vastgesteld. Tevens is het grondwater leidend voor de inrichting van het plangebied. Om tot een goede ondergrondse ruimtelijke inrichting te komen, moet duidelijk zijn hoe de inrichting invloed heeft op het grondwater. Ondergrondse parkeergarages of andere ondergrondse bouw zijn daarom ook niet wenselijk, tenzij onderbouwd aangetoond kan worden dat de inrichting geen invloed heeft op het grondwater en de grondwaterstroming.
Naast drukte in de ondergrond heeft Overdie te maken met verschillende vormen van verontreiniging in de bodem door de verschillende vormen van industrie die er hebben plaatsgevonden. Bodemsanering is dan ook verplicht om bewoning mogelijk te Referentie zichtbaar afkoppelen
Referentie Wadi, Wohnsiedlung Hardegg, Bern, Krebs und Herde. Beeld: Stefanie Würsch
54
ONTWIKKELKADER OVERDIE
Qua werken transformeert Overdie van een robuust werkterrein met grote bedrijfshallen, grootschalige detailhandel en logistieke functies naar een gemengd productielandschap aan de rand van het Kanaal. Uitgangspunt daarbij is om op basis van de keuze voor een hoogstedelijk woon-werkgebied in Overdie, om werken zoveel mogelijk te integreren met wonen.
5. Programma Ontwikkelkader Overdie
56
ONTWIKKELKADER OVERDIE
5.1. WERKEN EN VOORZIENINGEN
5.
Qua werken transformeert Overdie van een robuust werkterrein met grote bedrijfshallen, grootschalige detailhandel en logistieke functies naar een gemengd productie-landschap aan de rand van het Kanaal. Uitgangspunt daarbij is om op basis van de keuze voor een hoogstedelijk woon-werkgebied in Overdie, om werken zoveel mogelijk te integreren met wonen. Vanuit economisch perspectief is het belangrijk dat de huidige Alkmaarse bedrijvigheid een plek behoudt binnen Alkmaar. Een deel van de bedrijven zal op de plek kunnen blij-
ven waar ze nu zitten; andere bedrijven zijn minder goed te mengen met woonfuncties. Daarbij wordt in ogenschouw genomen dat de transformatie een langetermijn proces is, waarbij wonen en werken aan elkaar went en aanpast. Het plan voor de kanaalzone van Overdie voorziet in circa 13.500 m2 bvo aan ruimte voor werken en voorzieningen in diverse soorten werkgebouwen. Dit in aanvulling op de geplande loodsen op Zeglis 1. De werkgebouwen en voorzieningen bevinden zich in alle plinten grenzend aan de Herculesstraat. Daarnaast wordt voorzien in een aantal meerlaagse werkgebouwen.
De diversiteit in korrelgrootte en plafondhoogte van de gebouwen maakt dat veel verschillende vormen van voorzieningen en bedrijvigheid in het gebied kunnen landen; van maakbedrijven tot kleinschalige kantoren, van stadsverzorgende bedrijvigheid tot bedrijfsverzamelgebouwen, van consumentendiensten tot maatschappelijke en sociale voorzieningen.
CENTRUMFUNCTIE IN DE WIJK Op de hoek van de Herculesstraat en de Strooijonkerstraat met het schegvormige park, ontstaat een centrale plek in de wijk. Deze plek biedt voorzieningen voor zowel de wijkbewoners als werkenden in de wijk. In lijn met het bestaande bestemmingsplan is daarbij ook ruimte voor een (kleinschalige) supermarkt. Diverse wijkcentra zijn nabij bovendien. Op de plek waar de Herculesstraat met het park wordt verbonden, ontstaat de mogelijkheid voor een horecavoorziening. Dit is een goed bezonde plek, rondom zichtbaar en met uitzicht op kanaal en schegpark. Bijvoorbeeld een lunchroom bedient de nieuwe bewoners, maar evenzeer de mensen die in Overdie werken.
WERKEN EN VOORZIENINGEN Referentie Centrumvoorzieningen, Hide-out bar,
LEGENDA
Beeld: onbekend
Centrumfunctie Plinten Herculesstraat Werkplaatsen Erven Meerlaagse werkgebouwen Werkplaatsen Bestevaerstraat
Referentie sportschool, Beeld: Delphis sport & lifestyle, Haarlem
Werken en voorzieningen
Referentie Centrumvoorzieningen, Beeld: Donker winkelmakers
Centrumvoorzieningen
Referentie Centrumvoorzieningen, Beeld: Heren5 architecten
Referentie Centrumvoorzieningen, Beeld: Donker winkelmakers
58
5.
ONTWIKKELKADER OVERDIE
PLINTEN HERCULESSTRAAT
WERKPLAATSEN IN DE ERVEN
De plinten langs de Herculesstraat zijn goed zichtbaar en uitstekend bereikbaar. Deze plinten krijgen een grotere verdiepingshoogte, waardoor ze geschikt zijn voor uiteenlopende vormen van dienstverlening zoals een sportschool, kapsalon of kantoor met baliefunctie en voor andere vormen van bedrijvigheid die mengbaar zijn met wonen.
De achterzijde van de gebouwen aan de Herculesstraat zijn georiënteerd op de erven en binnengebieden. Zij zorgen voor levendigheid en een gemengd karakter. Een beperking in het gebruik is de directe nabijheid van wonen en het feit dat de erven niet ontsloten zijn voor auto’s. Ze zijn bijvoorbeeld geschikt als werkplaatsen en ambachtelijke bedrijven en kleinschalige kantoren.
MEERLAAGSE WERKGEBOUWEN Her en der in het plan is voorzien in ruimte voor meerlaagse werkgebouwen. Ook deze gebouwen zijn geschikt voor diverse vormen van werken. Gedacht kan worden aan een gezondheidscentrum, een bedrijfsverzamelgebouw of bijvoorbeeld een advocatenkantoor.
BESTEVAERSTRAAT Langs de Bestevaerstraat wordt de rooilijn teruggelegd, om ruimte te bieden voor het herinrichten en vergroenen van de straat. Een parallelweg voorziet in een goede auto-ontsluiting. In de plint is ruimte voor bedrijfsruimtes, bijvoorbeeld ten behoeve van aannemers of loodgieters.
WERKPLAATSEN
Plinten langs de Herculesstraat
Werkplaatsen in de Erven
Referentie speciaalzaak, Rien de Wolf Amsterdam, Beeld: Daphne Lucker
Referentie werkplaats, Broers Fietsreparateurs Amersfoort, Beeld: Pieter van de Koppel
Meerlaagse werkgebouwen
Plinten langs de Herculesstraat
Referentie kantoor, Makelaarskantoor Den Dolder, Ontwerp: Diana van den Boomen, Beeld: Eelco Hofstra
Referentie plinten langs Herculesstraat, Borneo Sporenburg
Referentie 3D printshop, beeld: parts on demand
Referentie creatieve industrie, Beeld: pinterest
Referentie gezondheidscentrum, Sunhus Makkum, Beeld: Landelijke Huisartsen Vereniging
60
ONTWIKKELKADER OVERDIE
5.2. WONEN
5. Beeld: Werken bij woonzorg Flevoland
De opgave voor de kanaalzone van Overdie is de transformatie van een monofunctioneel bedrijventerrein naar een aantrekkelijk, gemengd stedelijk milieu, met ruimte voor wonen en werken, voorzieningen en recreatie. Het streven vanuit het document Koers 2021 is om in Overdie te voorzien in circa 1150 woningen. Voor de samenstelling van het woonprogramma is uitgegaan van het gemeentelijk woonbeleid.
De aanvullende woningbehoefte in Alkmaar bestaat voor een belangrijk deel uit appartementen dan wel levensloopgeschikte woningen. Deze vraag naar stedelijke woonvormen past goed in de ambities voor Overdie. De keuze voor appartementen wordt ondersteund door woningbehoefte-onderzoeken. Uit gegevens blijkt dat er een grote behoefte is aan appartementen. Deze behoefte is zowel afkomstig van oudere huishoudens (55+) die zich oriënteren op een meer geschikte woning, als van jonge huishoudens tussen de 18 en de 35 jaar. Voor de oudere leeftijdsgroepen zal er ook aandacht zijn voor geclusterde en intramurale woonvormen.
Beeld: Splashtop
Beeld: 1828 groep
Dat betekent een aandeel van 30% sociaal waarvan tenminste de helft sociale huur en een totaal van tenminste 2/3 betaalbaar. Het resterende deel is wonen in de vrije sector. Bewoners kiezen voor Overdie vanwege het stoere stedelijke karakter, gecombineerd met het fijne groen. De ontwikkelingen in Overdie zijn gericht op doelgroepen die op zoek zijn naar unieke architectuur en woonvormen, waaronder woon-werk combinaties.
DICHTHEID EN WOONOMGEVING
WONINGTYPES
Uitgangpunt is de realisatie van verschillende woningtypen en in verschillende prijsklassen. De plannen zijn gericht op het ontwikkelen van aansprekende nieuwe vormen van stedelijk wonen, maar met aandacht voor veel (gedeelde) groene buitenruimte. Modern stedelijk wonen in een groene omgeving. Naast appartementen voor starters, tweeverdieners en ouderen zal op een aantal plekken ook ruimte zijn voor gezinnen met een voorkeur voor een stedelijke omgeving.
Beeld: Dakdokters
LAADVERMOGEN Om een indruk te krijgen van het laadvermogen van het stedenbouwkundig plan is het woonprogramma met behulp van cijfers uit de woningmarkt vertaald naar woningtypes. In de praktijk bestaat sociale woningbouw in de nieuwbouw overwegend uit twee- en driekamerappartementen met een metrage van 45 tot 65 m2 gbo. Het segment middenduur bestaat overwegend uit driekamer-appartementen van 65 m2 gbo. Voor de vrije sector is gestreefd naar een mix van appartementen en grondgebonden woningen met uiteenlopende metrages.
Beeld: Funenhof, Arons & Gelauff / HOSPER
Gelet op het groot aantal kleine appartementen is het belangrijk dat er variatie ontstaat tussen de woningen en gebouwen onderling, bijvoorbeeld in ontsluitingstypologie en plattegronden.
Beeld: IKEA
Het plangebied meet circa 11 hectare, wat betekent dat de dichtheid circa 100 woningen per hectare bedraagt. Deze dichtheid is voorstelbaar in combinatie met voldoende stedelijke voorzieningen. De aanwezigheid van voldoende openbare ruimte in de vorm van de erven en parken is eveneens essentieel. Enerzijds omdat veel bewoners in appartementen wonen en dus niet over een eigen tuin beschikken, anderzijds om een prettige woon- en werkomgeving te maken. waarin bewegen gestimuleerd wordt.
Beeld: Horizons, FLUX
Beeld: Funenpark, Frits van Dongen
62
ONTWIKKELKADER OVERDIE
KANSENKAART
P
LEGENDA
4.
Natuur en ecologie Sport en recreatie Voorzieningen P P
Werkfuncties Verkeer
P P
P
P
P
P
P
De kansenkaart toont de mogelijkheden die het plan biedt voor een rijke en diverse programmatische invulling
P
64
ONTWIKKELKADER OVERDIE
Op basis van de voorbeeldverkaveling zijn een aantal leidende principes geformuleerd ten behoeve van de planuitwerking van gebouwen en ensembles. De meetbare uitgangspunten zijn weergegeven in de spelregelkaart. Voor de uitwerking van deelplannen geldt bovendien dat zij in lijn moeten zijn met de visie die in de voorgaande hoofdstukken is neergelegd.
6. Spelregels, leidende principes en beeldkwaliteit Ontwikkelkader Overdie
66
ONTWIKKELKADER OVERDIE
6.1. SPELREGELKAART
6.
Op basis van de voorbeeldverkaveling zijn een aantal leidende principes geformuleerd ten behoeve van de planuitwerking van gebouwen en ensembles. De meetbare uitgangspunten zijn weergegeven in de spelregelkaart. Voor de uitwerking van deelplannen geldt bovendien dat zij in lijn moeten zijn met de visie die in de voorgaande hoofdstukken is neergelegd. 5-6
46
SPELREGELKAART
4-5 3-4
LEGENDA
P
Plangebied Overdie
4-5
8-11
P
174-232
P
1500 0-3
13-16
3000
2750
Langzaam verkeer / Bestemmingsverkeer Doorsteek, plaats nader te bepalen
3-6
3-6
188-251
84-112
8-11
Ontsluiting auto Bouwvelden
9-12
5-8
Actieve plint (werken/voorzieningen) 1800
Parkzone
P
Buitenruimte architectonisch op te lossen Openbare ruimte, nader te ontwerpen
46 46
Toerekenbare parkeerplekken openbare ruimte
4-5 4-5
Bouwlagen
153-204 153-204 3000 3000
P
1650 3-6
111-148
Aantal woningen (minimaal - maximaal) 4-7
Minimaal oppervlak werken/voorzieningen (in m2 bvo)
P P
Parkeren bewoners op eigen kavel, niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte
P P
Parkeren openbaar op eigen kavel, niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte 2750 P
Indicatie entree woningbouw Indicatie entree werken/voorziening Indicatie entree parkeren
3-6
158-210
3-6
100-133 5-8
68
6.
ONTWIKKELKADER OVERDIE
Ensemble van onderling verschillende gebouwen
Doorgangen en doorzichten
Groene inrichting
Principe entrees
6.2. LEIDENDE PRINCIPES EN BEELDKWALITEIT
De erven hebben een collectief karakter. Door de vormgeving en bijvoorbeeld poorten en hekken weet de bezoeker zich te gast in een collectief domein. Tussen de gebouwen bevinden zich doorgangen en doorzichten, die de relatie tussen erf en omgeving maken. De erven zijn met elkaar verbonden door een systeem van informele routes en paden. Het maaiveld in de erven ligt op gelijke hoogte met het omringende maaiveld, zodat de erven voor iedereen toegankelijk zijn. De erven zijn in ieder geval tussen zonsopgang en zonsondergang opengesteld voor publiek.
Binnen het erf is de buitenruimte zoveel mogelijk groen ingericht. De inrichting is onderdeel van de ontwerpopgave voor het erf en wordt per deelgebied gemaakt. In elk erf bevindt zich tenminste een volwassen boom die van elders wordt aangevoerd. Voorts wordt de groene ruimte ingericht met heesters en bomen van de tweede en derde orde. De bomen dragen bij aan een prettig microklimaat, zorgen voor schaduw en houden vocht vast. In de ondergrond wordt voorzien in een groeiplaats behorende bij deze bomen. De inrichting van de erven loopt geruisloos over in de omliggende openbare ruimte. Dit komt tot uitdrukking in keuzes voor materialisering en beplanting.
Door de ligging achter het bedrijfs-verzamelgebouw aan de Salomonstraat heeft het ensemble hier een afwijkend karakter. De gebouwen vormen een schil rondom het Herculesgebouw en worden ontsloten vanaf de Salomonstraat. De gebouwen achter het bedrijfsverzamelgebouw zijn hoger dan gemiddeld in de omgeving. In lijn met de stedenbouwkundige visie staan de gebouwen haaks op de oever in een verspringend ritme. Een uitzondering is het gebouw op de westelijk hoek, dat qua oriëntatie het tracé van de Bestevaerstraat richting brug volgt.
OEVERZONE De oeverzone is opgebouwd uit clusters van afzonderlijk herkenbare gebouwen rondom erven. De erven vormen een tussenstap tussen de stad en de individuele woning en werkruimte. Hier is ruimte voor een kleinere schaal, meer intimiteit, luwte en ruimte voor groen. Door verspringende rooilijnen hebben de erven niet het karakter van een gesloten bouwblok, maar van een ensemble. De erven zijn opgebouwd uit ensembles van gebouwen met een hoogte variërend van drie tot zes lagen. Hier en daar ontsnappen gebouwen aan deze regel, op punten waar dat mogelijk is vanuit de compositie. Elk ensemble is samengesteld uit gebouwen die onderling sterk verschillen in maat, hoogte en typologie. Diversiteit is het devies. Kleine korrels in de erven zorgen voor menselijke maat.
De plinten van gebouwen aan de Herculesstraat worden ontsloten vanuit de openbare ruimte. De bovengelegen verdiepingen en overige bouwprogramma wordt zoveel mogelijk vanuit de erven ontsloten. Waar mogelijk worden woningen op de begane grond voorzien van een eigen entree vanuit het erf. Dit kan een appartement zijn, maar ook bijvoorbeeld een maisonnette.
Referentie Erf, Barnet, London, Peter Barber Architects Referentie Erf, Kreativ Quartier Potsdam, &MICA
Referentie Erf, Boston Ivy aka Japanse klimop
Referentie erf, Nord Achitects
70
ONTWIKKELKADER OVERDIE
6.
Parkeren integreren
DRIEHOEK
PARKEREN
De Driehoek wordt gevormd door gebouwen die schouder aan schouder in de rooilijn staan. De gebouwen verschillen onderling in kavelbreedte en gebouwhoogte, waardoor een gevarieerd beeld ontstaat met een verticale geleding. Bijzondere aandacht gaat uit naar het ontwerp van hoeken, aangezien deze gebouwen van meerdere zijden ervaren worden moet beide gevels als voorkanten worden beschouwd.
Het parkeren voor bewoners wordt opgelost op eigen terrein. In elk ensemble is het parkeren gesitueerd voor mensen die in het bouwveld wonen. De parkeeroplossing is integraal onderdeel van het ontwerp. De parkeeroplossing is vanaf de openbare ruimte aan het zicht onttrokken.
Aan de binnenzijde mogen gebouwen in de diepte variëren. Voor de gebouwen op het binnenterrein gelden de spelregels die ook van kracht zijn voor de erven. De plinten van gebouwen aan de Herculesstraat en Bestevaerstraat worden ontsloten vanuit de openbare ruimte. De bovengelegen verdiepingen en overige bouwprogramma wordt zowel vanaf de straat als vanuit de achterzijde ontsloten.
In de driehoek wordt uitgegaan van een oplossing op maaiveld, voorzien van dekken. Dit wordt zorgvuldig ingepast in het ensemble en er wordt voorzien in voldoende ruimtelijke kwaliteit, met hulp van groen en bomen. Alternatief kan voor de driehoek een oplossing in lijn met de parkeeroplossing voor de oeverzone worden gekozen. De bijbehorende kwalitatieve voorwaarden zijn in dat geval eveneens van kracht.
Het uitgangspunt in de oeverzone is een gebouwde, bovengrondse oplossing die zorgvuldig wordt ingepast in het ensemble. Entrees van parkeergarage zijn onderdeel van de gevel. Bovendien moet de begane grond van een bovengrondse garage een invulling krijgen die bijdraagt aan de levendigheid op maaiveld. Een uitzondering vormt het gebouw in de noordwest hoek. Daar is een volledig ondergrondse kelder toegepast.
BERGINGEN & TRANSFORMATORRUIMTES Bergingen en fietsenstallingen zijn zorgvuldig in de massa’s opgenomen en hebben geen negatieve invloed op de levendigheid van de plinten. Individuele bergingen bevinden zich uit het zicht, bij voorkeur op de verdieping. Collectieve fietsenstallingen zijn georganiseerd per gebouw en zo ontworpen en gesitueerd dat bewoners aangemoedigd worden vaker de fiets te nemen in plaats van de auto. Transformatorruimtes worden inpandig opgelost. Bij voorkeur krijgen deze een plek in de parkeergebouwen.
Referentie parkeergebouw: Smartdock, Fluorterrein, Haarlem, Ontwerp: Koschuch Architects
Referentie Collectieve fietsenstalling , gebouw Lieven, ontwerp: KENK Architecten
Referentie parkeergebouw, Hightech campus Eindhoven, ontwerp: CULD/ Juurlink [+] Geluk
Referentie Driehoek, Oostenburg, Amsterdam
72
6.
ONTWIKKELKADER OVERDIE
Levendige plinten
PLINTEN
ENTREES
OVERGANG OPENBAAR - PRIVÉ
De plinten zijn levendig en afwisselend in gebruik. Met de plint wordt een goede binnen-buitenrelatie tot stand gebracht, rekening houdend met privacy én (gevoel van) sociale veiligheid. De mate van openheid wordt zorgvuldig gedoseerd. Op de meest publieke plekken zijn de plinten open en transparant. De plinten hebben een hoogte van minimaal 3,5 meter (gemeten vanaf bovenkant vloer tot bovenkant vloer) en de hoofdentree is minimaal net zo hoog. Plinten langs de Herculesstraat, die gebruikt worden voor werken of voorzieningen, zijn tenminste 4,5 meter hoog en worden afgestemd op het beoogde gebruik en programma.
De hoofdentree van een gebouw is ruim vormgegeven en van een afstand duidelijk herkenbaar. Deze steekt uit, ligt (iets) dieper of is verhoogd. De hoofdentree wordt vormgegeven als ruimte voor spontane ontmoeting, bijvoorbeeld door enige overmaat en/of visuele relaties met buiten. De plint/entree van een collectieve stallingsruimte in een gebouw, bijvoorbeeld voor fietsen, is voldoende transparant, duidelijk herkenbaar en past in het architectonisch beeld. Deze bevindt zich bij voorkeur dicht bij of is gekoppeld aan de hoofdentree.
De overgang van openbaar naar privé is nadrukkelijk een aandachtspunt. In het ontwerp van entrees komt deze overgang tot uitdrukking, bijvoorbeeld door een overstek, bankje en maaiveldinrichting. Als gevolg van het woonprogramma zal een deel van de begane grond gebruikt worden voor slapen. Privé buitenruimten zijn levendig en nodigen uit tot ontmoeting, maar bieden ook voldoende privacy, bijvoorbeeld door groendekking. Privé buitenruimten hebben een diepte van maximaal drie meter en worden afgezoomd met een afscheiding van maximaal 1 meter hoogte. Een uitzondering is mogelijk voor privacyschermen mits deze integraal, als onderdeel van het gevelbeeld van een gebouw, worden ontworpen en niet meer dan 1,5 meter uitsteken ten opzichte van de gevel. Aan de parkzijdes hebben de erfafscheidingen een architectonisch karakter en vormen een onderdeel van het gebouw.