Bijlage 1. Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

52

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Levendige stad 11. Programmatische mix

5.

Met de transformatie naar een compacte

Werkplint min 4,5m hoog

Woonplint min 3,6m hoog

stad, wordt er binnen Nieuw Oudorp gestreefd naar een diverse mix van functies (80-20 verhouding). Om dit te bereiken wordt er binnen elk ensemble in het transformatiegebied een programmatische eis opgelegd om minimaal 20% van het bruto vloeroppervlakte een werkfunctie te geven. De mix van verschillende functies kan zowel op ensemble niveau als op gebouwniveau gecreëerd worden.

Werken in de plint

Werken in een apart gebouw

53

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Kanaalstad

5.

12. Zichtbaar maken erfgoed

13. Gevarieerd daklandschap

Het gebied heeft met onder andere het

In Nieuw Oudorp kenmerken de gebouwen

kanaal, de inrichting als bedrijventerrein,

zich door een verscheidenheid aan dak-

de Westfriese Omringdijk en de voormalige

vormen, wat resulteert in een levendig en

tramlijn een rijke geschiedenis. Door de hui-

gevarieerd dakenlandschap. Dit gebied zal

dige inrichting is deze geschiedenis nauwe-

een mengeling bevatten van platte daken en

lijks zichtbaar.

kappen, waarbij de contouren van de gebou-

Bij een nieuwe ontwikkeling wordt het gestimuleerd om deze rijke geschiedenis zichtbaar te maken. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan het gebruik van kapvormen die verwijzen naar de industriële functie van het gebied.

wen bijdragen aan de industriële uitstraling van de omgeving. Platte daken worden actief benut met een invulling als daktuin, groendak, energieopwekking of een combinatie hiervan.

54

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Parkeren

5.

14. Parkeren op eigen terrein

Parkeerhub Park&Ride

Parkeren in Nieuw Oudorp dient opgelost

Aan de rand van Nieuw Oudorp ligt een

te worden op eigen terrein. Dit vraagt de

Park&Ride terrein met 120 parkeerplaatsen.

uitwerkende partij om een creatieve (ge-

Nabij het terrein vertrekken ca 10 bussen per

bouwde) parkeeroplossing uit het zicht.

uur naar de binnenstad van Alkmaar. Het ter-

Deelmobilieit en samenwerking met andere

rein biedt kansen voor een gebouwde voor-

ontwikkelingen wordt hierbij gestimuleerd.

ziening waarin naast aansluiting op het OV

De entree naar de woon- en werkgebouwen wordt bij voorkeur los van de parkeervoorziening gecreëerd. Hierdoor maken mensen een korte wandeling over de straat en ontstaat er meer reuring in de straten. Een van de oplossingen is het creëren van een parkeerhub. Deze oplossing is wenselijk, maar dient wel zorgvuldig uitgevoerd te worden. Gevels dienen fraai uitgewerkt te worden. De plint van de parkeerhub is voorzien van een commerciële/publieke functie, waardoor er op de begane grond aan de straatzijde geen gesloten gevel is. Het opnemen van werkfuncties in de parkeerhub is ook denkbaar Een andere oplossing is het realiseren van een parkeervoorziening onder een dek. Deze garage wordt omringd door bebouwing, waardoor zij volledig aan het zicht onttrokken is vanaf de straat. Het dek boven de parkeervoorziening wordt ingericht als een groene, verhoogde binnentuin, die fungeert als een rustige en aantrekkelijke buitenruimte voor de omliggende gebouwen.

ook op andere modaliteiten kunnen worden aangesloten. Daarbij zijn er ook kansen voor het verbeteren van de semi-openbare ruimte door parkeren op privaat terrein naar de hub te verplaatsen en een mogelijke koppeling met een nabijgelegen woningbouwontwikkeling. Door de verschillende tijdstippen van gebruik (wonen, werken en weekendbezoek aan de stad) kan mogelijk een interessante businesscase opgesteld worden. Dit dient nader onderzocht te worden.

Parkeren onder een dek

Parkeren in een HUB

55

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Duurzaamheid 15. Circulariteit en duurzaamheid Met de transformatie van bedrijventerrein naar een levendige woon-werkomgeving is

5.

het noodzakelijk om meer groen en verblijfskwaliteit toe te voegen. Daarnaast is het ook noodzakelijk om in het gebied wat nu voor een groot gedeelte verhard is, een grotere bijdrage te leveren aan lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Duurzaam bouwen en bouwlogistiek wordt bij transformatie dan ook gestimuleerd. Naast het vergroenen van percelen en gebouwen, geldt hieronder ook het hergebruik van materialen, duurzaam omgaan met regenwater door de drietrapsstrategie van vasthouden-bergen-afvoeren en het gebruik van duurzame energiebronnen.

56

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

16. Alkmaars groen Minstens 20 % van de kavel bevat groen in

5.

volle grond ten behoeve van hemelwater infiltratie. Dit oppervlakte ligt verdiept ten opzichte van het peil van de straten. Hemelwater wordt afgevoerd naar deze plekken, waardoor in piektijden het riool niet overbelast is. Naast de klimaatopgave draagt het Alkmaars Groen bij aan de groene uitstraling en het verhogen van de leefkwaliteit in Nieuw Oudorp.

57

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

6.

De ontwikkelstrategie draait om organische groei. Dit betekent dat veranderingen in het gebied vooral worden gestuurd door lokale initiatieven en behoeften, in plaats van een strikte, van bovenaf opgelegde aanpak. Het gaat in Nieuw Oudorp om flexibiliteit, gemeenschapsdeelname en duurzaamheid.

6. Programma

58

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

6.1 PROGRAMMA Hoogteaccenten

Zonering

6.

50m

50m

50m

70+ m

50m

N

Het gebied zal een mix van wonen en werken bieden, met de focus op het levendig maken van de Edisonweg, het centrum en de magneetlocatie. Langs de Edisonweg wordt het werkprogramma geconcentreerd, waarbij de plinten volledig worden gevuld met werkfuncties. In het centrum wordt een gevarieerd programma gestimuleerd, met o.a. horeca, sport, cultuur, zorg, onderwijs en dagelijkse voorzieningen. In de rest van de wijk kan bedrijvigheid landen en blijven die goed mengbaar is met de woonfunctie. Voor de magneetlocatie wordt een publiekstrekkende functie gestimuleerd. De oostzijde van het gebied is recent vernieuwd en zal naar verwachting voorlopig werkgebied blijven.

Legenda Edisonweg: Concentratie werkprogramma: Centrum: Commercieel, zorg, onderwijs. Drukkerij: Cultuur, sport, horeca Magneetlocatie: Publiekstrekkende functies Woon-werk (80%-20%) Werkgebied

N

Dit Ontwikkelkader wijst zoekgebieden aan

Legenda

voor hoogteaccenten boven de 35 meter, zodat de enkele hogere torens ruimtelijk

50m

Zoekgebied toren max 50 meter

70+ m

Zoekgebied toren van 70 meter of hoger

gezien op de juiste plek belanden. De accenten zijn verspringend geplaatst, met het hoogste gebouw op de magneetlocatie. In het nieuwe centrum komt een markant oriëntatiepunt in de skyline. Bij kruisingen van ruimtelijke dragers en overgangen

Stedenbouwkundig ensemble

tussen de bestaande stad en Nieuw Oudorp

(accenten in samenhang)

wordt extra aandacht besteed aan de samenhang.

59

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

6.2 PROEFVERKAVELING

6.

Om inzicht te krijgen in het laadvermogen van Nieuw Oudorp, is een proefverkaveling gemaakt. Deze proefverkaveling combineert een mix van wonen en werken en biedt een gedetailleerde visie op de toekomstige inrichting van het gebied. De focus ligt hierbij op nieuwe werkvormen die goed kunnen samengaan met woonfuncties, waardoor een dynamische en geïntegreerde omgeving ontstaat. In de proefverkaveling wordt duidelijk hoe de transformatie van Nieuw Oudorp volgens de principes uit het Ontwikkelkader eruit kan zien. Dit model benadrukt het belang van het mengen van functies, waardoor de wijk zowel levendig als functioneel wordt. Voor werkfuncties die binnen een hogere milieucategorie vallen zal gezocht worden naar nieuwe locaties buiten Nieuw Oudorp. Een van deze locaties is de Boekelermeer, waar al enkele bedrijven naartoe zullen verhuizen. Bedrijven die mengbaar / mengbaar onder voorwaarden zijn, blijven bij voorkeur binnen het gebied gehuisvest. De proefverkaveling geeft inzicht in verschillende aspecten van de toekomstige wijk. Het laat zien hoe de programmatische mix van wonen en werken vorm kan krijgen en welke stedelijke dichtheid daarbij kan ontstaan.

*Disclaimer: Dit betreft een proefverkaveling. Er kunnen geen rechten aan deze tekeningen worden ontleend.

60

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

6.3 WONEN EN WERKEN

6.

De opgave voor bedrijventerrein Oudorp is

Door een mix van woningtypologieën wordt

de transformatie van een monofunctioneel

in Nieuw Oudorp een stedelijk maar gebor-

bedrijventerrein naar een aantrekkelijk,

gen woonmilieu gecreëerd. De geborgenheid

gemengd stedelijk milieu, met ruimte voor

uit zich in mogelijkheden voor ontmoeting

wonen en werken, voorzieningen en recrea-

in het gebied. In de zones langs het kanaal

tie. De vitale bedrijvigheid blijft deels aanwe-

en in het midden van het gebied kom je tot

zig in Nieuw Oudorp en het op dit moment

rust, maak je een wandeling en ontmoet je

gesloten bedrijventerrein opent zich voor

andere mensen. Ook bieden binnentuinen

de stad. In Nieuw Oudorp is in de toekomst

de mogelijkheid tot ontmoeting. De stad

sprake van een levendige mix van functies.

is daarentegen altijd dichtbij. De buurt is

Het Ontwikkelkader gaat uit van de realisatie

door een pontje verbonden met de binnen-

van maximaal 3.300 woningen. Voor de sa-

stad, en met de toekomstige Bestevaerbrug

menstelling van het woonprogramma wordt

ontstaat een snelle fietsroute van het Zeglis

uitgegaan van het gemeentelijk woonbeleid.

naar de binnenstad. Ook in Nieuw Oudorp

99,4% WERKEN 0,6% Wonen

Bedrijventerrein Oudorp nu: Het totale programma in Nieuw Oudorp bestaat voornamelijk uit industriële werkfuncties met diverse soorten bedrijven. Daarnaast zijn er enkele kantoren, winkels en sportvoorzieningen aanwezig. Gezamenlijk beslaan deze functies +- 254.600 m² BVO. Op het terrein bevinden zich ook enkele (bedrijfs)woningen met een totaal oppervlak van +- 1.470 m² BVO.

zelf worden voldoende voorzieningen gerea-

Woningtypes Uitgangpunt is de realisatie van verschillen-

liseerd om mensen die op zoek zijn naar een stedelijk woonmilieu aan te spreken.

35%

de woningtypen en in verschillende prijs-

WERKEN

klassen. De nieuwe en getransformeerde

65%

bebouwing past bij Nieuw Oudorp en wordt gekenmerkt door een combinatie van stads-

WONEN

woningen en appartementen. Er wordt een divers woonprogramma gerealiseerd met mogelijkheden voor gezinnen, starters en senioren. Voor de berekening van het laadvermogen van Nieuw Oudorp is uitgegaan van een gemiddelde woninggrootte van circa 100 m2 bruto vloeroppervlak. De plannen zijn gericht op het ontwikkelen van aansprekende nieuwe vormen van stedelijk wonen, maar met aandacht voor veel (gedeelde) groene buitenruimte. Modern stedelijk wonen in een groene omgeving. Legenda: 5000m2 werken 5000m2 wonen

Nieuw Oudorp straks: In Nieuw Oudorp wordt volop ingezet op de toevoeging van woningen. Er worden circa 3.300 woningen toegevoegd. Werkgelegenheid blijft behouden waarbij de ambitie is het aantal werkplekken te laten toenemen. Daarom zullen er andere vormen van werk in het gebied komen, die efficiënter gebruik maken van de ruimte. In combinatie met een uitbreiding van voorzieningen in het centrum van Nieuw Oudorp ontstaat zo een gevarieerde stedelijke omgeving.

61

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

7.

7. Beeldkwaliteit

62

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

7.1 BESTAANDE BEELDKWALITEIT Ile de Clay, Schermerweg 97

7.

De sfeer van het gebied wordt voor een groot

Een kenmerkend aspect van het gebied zijn

deel bepaald door het Noordhollandsch

de ‘Oudorp blauwe’ ornamenten, die door

Kanaal, met zijn vergezichten, de Scheepswerf

het hele gebied terug te vinden zijn. Van de

Witsen en de referentie naar de voormalige

kozijnen van De Drukkerij tot de palen van

graan- en tarwefabriek in de nieuwbouw van

luchtbruggen en de bekleding van diverse

het Jaagpad. Met de transformatie wordt

loodsen, de kleur vormt een samenbindend

gestimuleerd om de identiteit als stoere

element dat de karakteristieke sfeer van Nieuw

kanaalstad te versterken.

Oudorp versterkt en behoudt.

De huidige bebouwing van bedrijventerrein

In het hart van het gebied staat de Drukkerij,

Oudorp is een boeiende mix van verschillende

een iconisch gebouw dat niet alleen door

stijlen en functies. Van gedateerde grote

zijn architectonische vormgeving, maar ook

loodsen tot karakteristieke dijkwoningen, het

door zijn centrale positie een belangrijk

gebied ademt een diversiteit die typerend

oriëntatiepunt vormt. Het is een symbool van

is voor zijn geschiedenis en ontwikkeling.

de historie en het karakter van Nieuw Oudorp

Hoewel deze bedrijvigheid bijdraagt aan

en zal een prominente rol blijven spelen in de

de karakteristieke uitstraling van het

toekomstige ontwikkelingen en identiteit van

woonwerkgebied in spe, ademen sommige

het gebied.

bedrijfsgebouwen in het gebied deze uitstraling nog onvoldoende Desalniettemin vormt deze mix van functies en gebouwen de identiteit van Nieuw Oudorp. Bij de voorgestelde transformatie wordt deze identiteit versterkt en behouden. De huidige status als maakstad, met een concentratie van ambachtelijke bedrijven, zal naadloos samenvloeien met de nieuwe woningbouw, en wordt zelfs aangemoedigd om te blijven bestaan en zich verder te ontwikkelen.

Special metals

63

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

7.2 NIEUWE BEELDKWALITEIT Met de transformatie worden er nieuwe tijdlagen aan Nieuw Oudorp toegevoegd. Dit zal geleidelijk gebeuren, waardoor er een gevarieerd beeld met verschillende ontwikkelingen ontstaat. Oud en nieuw

7.

staan naast elkaar en ook de bestaande en nieuwe functies wisselen elkaar af. Dit is de kern van het getransformeerde bedrijventerrein Oudorp; een gevarieerd beeld met verschillende ontwikkelingen en tijdlagen in een informele, uitnodigende setting. De verschillende clusters en architectonische stijlen dragen bij aan de rijke gelaagdheid en diversiteit van het stadsbeeld. Deze benadering resulteert in een stad met een ontspannen, maar toch levendige sfeer, waarin de tijdlagen zich laten lezen en elke hoek zo zijn eigen verhaal vertelt. Eigen woningen en werkplekken zijn herkenbaar en dragen bij aan de unieke identiteit van Nieuw Oudorp. Persoonlijke expressie en creativiteit komen in dit stadsdeel naar voren en ondersteunen het gezamenlijk karakter van de stedelijke gemeenschap. Een stoer en industrieel stedelijk weefsel wordt afgewisseld met karakteristieke kleinschalige elementen. De stedelijkheid wordt gecombineerd met een luchtige groene setting, waardoor er zowel bruisende als rustige plekken ontstaan waar mensen kunnen samenkomen of zich juist terugtrekken. Historische verwijzingen en bedrijfsgebouwen worden gekoesterd en gecombineerd met nieuwe toevoegingen. Karakteristieke elementen van het huidige bedrijventerrein worden omarmd en teruggebracht als drager en herkenbare structuur in de nieuwbouw.

Gedacht kan worden aan de luchtbruggen (oude TMG-gebouw) en het industrieel materieel van de botenwerf Witsen (de botenhelling en hefboog) en Spaansen (zandbekers). Zo wordt er voortgeborduurd op de eigen identiteit en ontstaan er duurzame toevoegingen aan het stadsdeel met oog op de toekomst.

Beeldkwaliteit initiatieven:

64

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

7.

8. Ontwikkelstrategie

65

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

8.1 GEMEENTELIJKE INVESTERINGEN

8.

Gemeentelijk grondbeleid:

Particuliere investeringen zijn noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling in gang te zetten. De gemeente bouwt geen woningen, maar werkt samen met grondeigenaren, marktpartijen en corporaties om de noodzakelijke investeringen te realiseren. Deze partijen worden van harte uitgenodigd om samen met ons de kansen te onderzoeken.

In deze fase van de ontwikkeling is er een globaal beeld van de financiële haalbaarheid van de ambities uit het Ontwikkelkader. Niet alle ambities zijn nog van een dekking voorzien. Dit is ook logisch aangezien de plannen nog verder uitgewerkt moeten worden en veel onderwerpen daarin momenteel nog niet scherp in beeld zijn. In de verdere uit-

De gemeente zet ook investeringsmiddelen in vanuit bestaande programma’s (groen, mobiliteit, onderwijs, sport, openbare ruimte, etc.) om bij te dragen aan de ambities en doelen van het Ontwikkelkader. Daarnaast zullen ook nieuwe investeringen in vastgoed nodig zijn, die in het Meerjaren Investe-

werking in deelprojecten wordt de financiële haalbaarheid telkens per voorgenomen ontwikkeling concreet in beeld gebracht. Zo lang de financiële uitvoerbaarheid van een plan van de gemeente niet is aangetoond, zullen er geen voorstellen voor omgevingsplanwijziging aan de raad worden voorgelegd.

ringsprogramma (MIP) worden opgevoerd. Het is van belang de investeringen van de eigenaren en gebruikers van het gebied af te stemmen op de gemeentelijke investeringen en ambities.

Duidelijk is dat er niet voldoende middelen zijn om op korte termijn alle ambities te realiseren. Een belangrijke opgave voor de komende jaren is dan ook het vinden van investeerders, verschillende dekkingsmidde-

Een deel van de gemeentelijke kosten kan worden verhaald door kostenverhaal bij nieuwbouwontwikkelingen. Dit zal echter niet voldoende zijn om alle gemeentelijke investeringen te dekken, zeker niet voor wat betreft de benodigde gebiedsoverstijgende investeringen. Daarom onderzoekt de gemeente of er subsidies en fondsen beschikbaar zijn, bijvoorbeeld op het gebied van woningbouw, infrastructuur en klimaatadaptatie.

len en cofinanciering om het Ontwikkelkader uit te voeren. Daarbij hanteert de gemeente het uitgangspunt dat kosten en kostenverhaal / andere inkomsten niet te ver uit elkaar mogen liggen in de tijd. Zodoende blijft het voorinvesteringsrisico van de gemeente acceptabel.

De gemeente Alkmaar heeft een situationeel grondbeleid, waarin per ontwikkellocatie wordt afgewogen welke gemeentelijke rol het best past bij de maatschappelijke doelstellingen. In het ene geval kan dit zijn dat de gemeente zich beperkt tot het publiekrechtelijke instrumentarium en het faciliteren van ruimtelijke ontwikkelingen (faciliterend grondbeleid). In het andere geval verwerft de gemeente een kavel en ontwikkelt dit zelf vanuit een privaatrechtelijk instrumentarium (actief grondbeleid).

66

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

8.2 FASERING EN PROJECTEN

8.

De herontwikkeling van bedrijventerrein

Hoewel de markt het tempo van de ontwik-

Oudorp is een complexe opgave, mede door

kelingen in Nieuw Oudorp zal bepalen, heeft

de omvang van het gebied, de diversiteit aan

de gemeente wel reeds een aanzienlijke

eigenaren en de aanwezige milieucontouren.

(strategische) grondpositie in eigendom (o.a.

De gemeente kiest in dit Ontwikkelkader

de Drukkerij en de Letterbak), centraal in

niet voor een traditionele benadering waarin

het gebied. Dit geeft de gemeente positie

de volledige herontwikkeling van het gebied

om alleen of in samenwerking met andere

wordt uitgetekend en indien noodzakelijk,

eigenaren op termijn een belangrijk deel van

ook wordt afgedwongen met de inzet van

de herontwikkeling vorm te gaan geven.

1 2 3 4 5

gemeentelijk instrumentarium. Nieuw Oudorp kwalificeert eerder als een organische gebiedsontwikkeling, waarbij de gemeente

Juridisch-planologische regels

kansen signaleert voor herontwikkeling

Voor bedrijventerrein Oudorp geldt mo-

binnen het transformatiegebied, maar het

menteel het tijdelijk omgevingsplan ‘Over-

mede aan de bereidheid van eigenaren en

die, Omval en bedrijventerrein Oudorp’ en

ontwikkelaars ligt of en in welk tempo her-

‘Industrieterrein Oudorp’. Nieuwe ontwikke-

ontwikkeling vorm krijgt. Het is daarom niet

lingen dienen bij te dragen aan de ambities

uitgesloten dat delen van het transformatie-

en leidende principes uit het Ontwikkelkader

gebied niet herontwikkeld gaan worden en

Nieuw Oudorp. Voor ruimtelijk ontwikkelin-

blijven functioneren als bedrijventerrein. Op

gen die wenselijk en haalbaar zijn, maar niet

verschillende locaties zijn echter al posities

passen binnen de geldende planologische

door ontwikkelaars ingenomen en wordt

regels, zal een ruimtelijke procedure worden

tempo gemaakt.

opgestart. Hiervoor vindt aparte besluitvor-

6

1

2

3

ming plaatst. Indien partijen het geldend Het is de gemeentelijke inzet om Nieuw Oudorp gefaseerd tot ontwikkeling te laten komen, waarbij idealiter sprake is van aan-

planologisch regime willen wijzigen, kunnen we sturing geven aan de hand van dit Ontwikkelkader.

eengesloten gebieden die clustergewijs tot

DOK6

Poort van Oudorp

LEKO

ontwikkeling komen. Deze ontwikkelvelden hebben een geografische samenhang en

4

5

6

dienen als een geheel ontwikkeld te worden.

De Staalmeester

Centrum

Witsen

67

6.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Dynamische ontwikkelstragie:

Initiatieven en projecten:

De realisatie van de ambities uit dit Ont-

Tijdens het opstellen van het Ontwikkelka-

wikkelkader is een traject dat een lange looptijd zal kennen. Doordat sprake is van een organische ontwikkeling en een lange looptijd, is het onvermijdelijk dat de ontwikkelstrategie periodiek geactualiseerd gaat worden. Wanneer blijkt dat bepaalde ontwikkelvelden niet van de grond komen ligt het bijvoorbeeld voor de hand om hier in de fasering rekening mee te gaan houden. De gemeente zal daarin blijven toezien op een gestructureerde, logische en indien mogelijk aaneengesloten herontwikkeling van Nieuw Oudorp.

Fase 1: Jaagpad (heden)

Fase 2: Westzijde (0-5 jaar)

Fase 3: Noord-oostzijde (5-10 jaar)

Fase 4: Overige percelen (>10 jaar)

der bleken er diverse eigenaren en gebruikers in het gebied goede ideeën en voorstellen te hebben om de ambities daadwerkelijk te realiseren. Samen met ontwikkelaars zijn plannen uitgewerkt voor de locaties van Leko, Derco (Staalmeester), het voormalig Campinaterrein (Poort van Oudorp) en de locatie BAK-reizen (Dok6). Deze locaties behoren tot fase 2 en deze ca. 900 woningen worden naar verwachting binnen 5 jaar opgeleverd. De gemeente spant zich in om lopende ontwikkelingen actief te faciliteren. Voor de planning en voortgang is de gemeente uiteraard wel afhankelijk van de initiatiefnemers. Infinitieven die zich in fase 4 bevinden kunnen gelijktijdig met fase 3 opgepakt worden als het een volledige cluster betreft en het logisch aansluit bij een andere clusterontwikkeling. Het is belangrijk dat relevante partijen het verhaal van Alkmaar en Alkmaars Kanaal kennen, dat bewoners het gebied bezoeken,

Lopende initiatieven:

Transformatie en planvorming gestart naar een hoog-stedelijk woon-/ werkgebied met het accent op wonen.

Centrum Nieuw Oudorp:

Transformeert naar een plek in de wijk met de hoogste dichtheden en de meest stedelijke mix van wonen, werken en wijkvoorzieningen.

Magneetlocatie:

Transformeert naar een bijzondere woon-/ werkomgeving met levendige bedrijvigheid.

Woon-/werkstad

Transformeert naar een hoog-stedelijk woon- werkgebied, met het accent op wonen.

Productieve-/ woonstad:

Een deel van deze zone blijft beschikbaar als innovatief werkgebied, de productieve stad. Door de relatief nieuwe gebouwen zal deze zone eerder werk-woongebied dan een woon-werkgebied worden. Als zich een clustergewijze transformatie in deze zone aandient, dan wordt deze gelijktijdig met fase 3 opgepakt.

dat investeerders de kansen zien, dat gebruikers van het gebied elkaar ontmoeten. Wij gaan onderzoeken hoe we “branding” verder kunnen inzetten om de identiteit van het gebied te versterken en investeringen te stimuleren.

* Deze fasering geeft een wenselijke volgorde van transformatie: Huidige pandeigenaren zijn niet verplicht om te transformeren.

68

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

8.3 PLANTOETSING

8.

Initiatieven worden getoetst op de volgende zaken:

Kwaliteitsborging

Vigerend beleid

De transformatiegebieden binnen het Alk-

bouwen en klimaatadaptief bouwen. Door

maars Kanaal zijn onderdeel van de opgave:

de kennis van het (deel)gebied en de stad

Grootschalige Gebieds Ontwikkeling (vanaf

levert het team een waardevolle input voor

nu GGO). De ontwikkelingen binnen GGO

de ontwikkelaar maar wordt ook de “couleur

vragen om een duurzame en kwalitatieve

locale” gewaarborgd. Het doel is naast het

begeleiding van de planvorming. Om de ste-

toetsen van de kwalitatieve uitvoering van

denbouwkundige en architectonische kwali-

het Ontwikkelkader om zowel de initiatief-

teit te kunnen waarborgen met behoud van

nemer als de architect te enthousiasmeren

flexibiliteit en ruimte voor het goede gesprek

en te begeleiden naar een hoger kwaliteit-

wordt een werkwijze met een supervisor

sniveau. We werken vanuit een positieve

en supervisieteam door vaststelling van dit

boodschap gezamenlijk aan een grote en

Klimaatadaptatie

Ontwikkelkader onderdeel van het planpro-

belangrijke opgave voor Alkmaar. We moe-

ces. Door het instellen van een supervisie-

ten naderhand allemaal trots terugkijken op

Woonvisie

team kan er meer flexibiliteit worden geïn-

het resultaat en het proces.

Eisen en uitgangspunten uit dit Ontwikkelkader Nieuw Oudorp, inclusief Spelregels Mate van samenwerking tussen eigenaren binnen een cluster Mobiliteitsplan Beeldkwaliteitsplan Bodem-energieplan

troduceerd in de Ontwikkelkaders, terwijl tegelijkertijd de controle over de kwaliteit behouden blijft. Een bijkomend voordeel is de mogelijkheid om in te spelen op toekomstige veranderingen. Het supervisieteam zal adviseren op de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van bouwplannen. Wanneer de stedenbouwkundige setting concreet is geworden en er begonnen wordt met het opstellen van een kavelpaspoort en beeldkwaliteitsplan voor de kavel/ het cluster zullen er ook specialisten worden aangehaakt met specifieke kennis van duurzaam/circulair bouwen, natuurinclusief

69

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

8.4 PLANPROCES

8.

Afsprakenbrief:

Anterieure overeenkomst

Nadat een initiatiefnemer zich bij de ge-

Indien de initiatiefnemer en de gemeente

meente gemeld heeft proberen we te komen tot een ondertekende afsprakenbrief. Dit is een intentieovereenkomst waarin we op hoofdlijnen afspraken maken over de ambitie, kaders en uitgangspunten voor het betreffende plan. Het doel is om een bepaalde periode gezamenlijk te onderzoeken of binnen de gemeentelijke kaders kan worden gekomen tot een haalbaar plan. In de afsprakenbrief leggen we vast welke taken en verantwoordelijkheden beide partijen dragen en aan welke gemeentelijke kosten de ontwikkelaar meebetaalt (zie onderdeel kostenverhaal).

tot een haalbaar en uitvoerbaar plan komen binnen de gemeentelijke kaders, wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin concrete afspraken worden gemaakt. Deze overeenkomst moet gesloten zijn voordat of gelijktijdig met een bestuurlijk besluit over de planologische wijziging. Met het sluiten van een anterieure overeenkomst verzekert de gemeente het kostenverhaal in de vorm van afspraken over een te vergoeden exploitatiebijdrage. In de anterieure overeenkomst worden doorgaans echter veel meer afspraken vastgelegd over onder andere het toegestane woningbouwprogramma, de fasering, de planologische procedure en financiële onderwerpen. Wanneer de gemeente en een initiatiefnemer niet tot overeenstemming komen over een voorgenomen ontwikkeling, kan het zijn dat de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk moet verankeren.

70

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

8.5 KOSTENVERHAAL

8.

De gemeente is op grond van de wet ver-

Kavelgebonden kosten

Gebiedseigen kosten

Gebiedsoverstijgende kosten

plicht om gemeentelijke kosten te verhalen

De kavelgebonden kosten hangen direct sa-

De herontwikkeling en verdichting van de

De gemeente Alkmaar heeft een Nota Ge-

men met de ontwikkeling van een individu-

verschillende deelgebieden in het Alkmaars

biedsoverstijgende Voorzieningen vastge-

eel initiatief. Het gaat in elk geval om de ge-

Kanaal vragen grote gemeentelijke inves-

steld waarin zij kaders heeft vastgelegd over

meentelijke plankosten voor de begeleiding

teringen. De initiatieven met vastgoedont-

de wijze waarop gebiedsoverstijgende kos-

en beoordeling van het planologisch traject.

wikkeling vinden plaats op de betreffende

ten worden toegerekend aan nieuwbouw-

De exploitatiebijdrage voor de plankosten

kavels, maar de herontwikkeling van de

ontwikkelingen binnen de gemeente. Het

wordt per initiatief bepaald op basis van

openbare ruimte komt voor rekening van de

gaat om kosten die niet direct samenhangen

het rekenmodel dat behoort bij de Regeling

gemeente. Deze kosten, zoals de aanpassing

met een individueel initiatief of de realisatie

ontwikkeling;

plankosten exploitatieplan (de zogenaamde

van de wegen, aanleg van parken en verdere

van een deelgebied binnen Alkmaars Kanaal.

2. Gebiedseigen kosten die samen-

plankostenscan). Daarnaast is het mogelijk

ingrepen in de openbare ruimte worden ver-

Voorbeelden zijn ingrepen in de hoofdver-

dat de gemeente kosten maakt voor fysieke

haald op de initiatiefnemers van individuele

keersstructuur van Alkmaar, realisatie van

maatregelen in de openbare ruimte, uitslui-

plannen binnen de deelgebieden. We doen

nieuwe bruggen en de aanleg van hoog-

tend voor het individuele initiatief. Ook deze

de aanpassingen immers om de initiatieven

waardige oevers langs het kanaal. De aan-

kosten worden als kavelgebonden kosten

mogelijk te maken en de beoogde kwaliteit

leiding van deze maatregelen is weliswaar

verhaald en bepaald op basis van een ra-

voor het nieuwe gebied te realiseren. Bij de

gelegen in de totale ontwikkelopgave van

ming en/of de werkelijke kosten.

realisatie van individuele plannen binnen

de gemeente, maar komen ook ten dienste

deelgebieden van het Ontwikkelkader wordt

van alle functies die er al zijn (de bestaande

uitwerking gegeven aan deze systematiek.

stad). In de Nota zijn de kosten van deze

Deze bijdragen van initiatiefnemers worden

maatregelen naar rato van profijt toegere-

1-op-1 ingezet voor de benodigde inves-

kend aan verschillende delen van de stad.

teringen in het openbaar gebied van het

Het resultaat van deze systematiek is een

betreffende deelgebied (gesloten stelsel).

bijdrage vanuit nieuwbouwontwikkelingen .

Zo betalen initiatiefnemers samen met de

Deze bijdrage is voor alle nieuwbouwontwik-

gemeente mee aan een kwaliteitsimpuls van

kelingen binnen de stad Alkmaar.

op initiatiefnemers. Dit kostenverhaal ziet toe op verschillende typen kosten. Binnen de Ontwikkelkaders van Alkmaars Kanaal spelen kosten op drie verschillende schaalniveaus: •

1. Kavelgebonden kosten die alleen samenhangen met een individuele

•

hangen met de ontwikkeling van een individueel deelgebied binnen het Alkmaars Kanaal; •

3. Gebiedsoverstijgende kosten die voor alle initiatieven in Alkmaar verhaald worden volgens de kaders uit de Nota Gebiedsoverstijgende Voorzieningen.

de openbare ruimte.

VERSIE:2025.03.01

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP