Document · PDF

Bijlage 1. Ontwikkelkader Nieuw Oudorp

Gemeenteraad 27 oktober 2025, gemeente AlkmaarBij agendapunt: Raadsvoorstel Ontwikkelkader Nieuw Oudorp13.373 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Ontwikkelkader

Nieuw

Oudorp

Augustus 2025

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Gemeente Alkmaar Ontwikkelkader Nieuw Oudorp Afb. voorzijde Pro6 Vastgoed

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Ontwikkelkader

Nieuw

Oudorp

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Het plangebied

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave 1. INTRODUCTIE 01. Vertrekpunt 02. Waar gaan we naartoe? 03. Leeswijzer 2. GEBIEDSANALYSE 01. Conclusiekaart 02. Historie 03. Huidige situatie 04. Karakteristieke bebouwing en structuren 05. Landschappelijke structuren 06. Technische randvoorwaarden 3. IDENTITEIT EN KERNWAARDEN 01. Identiteit: stedelijke gemeenschap 02. Kernwaarden 4. RUIMTELIJK RAAMWERK 01. Structuurkaart 02. Vijf ruimtelijke dragers 01. Westfriese Omringdijk 02. Levendige plekken 03. Edisonlaan 04. Kindlinten 05. Recreatieve verbindingen

5 6 8 9 10 11 12 13 14 15 16

03. Profiel woon- werkstraten 04. Groen-blauwe structuren 05. Bereikbaarheid 5. STEDENBOUWKUNDIGE SPELREGELS 01. Spelregelkaart 02. Ontwikkeling in clusters 03. Spelregels 6. PROGRAMMA 01. Programma 02. Proefverkaveling 03. Wonen en werken

39 40 41 42 43 45 45 57 58 59 60

18 19 20

7. BEELDKWALITEIT 01. Bestaande beeldkwaliteit 02. Nieuwe beeldkwaliteit

61 62 63

22 23 24 25 28 32 35 37

8. ONTWIKKELSTRATEGIE 01. Gemeentelijke investeringen 02. Fasering en projecten 03. Plantoetsing 04. Planproces 05. Kostenverhaal

64 65 66 68 69 70

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Het bedrijventerrein Oudorp is één van de gebieden die de komende jaren zal transformeren naar een gemengd stadsdeel met ruimte voor wonen, werken, voorzieningen, groen en openbare ruimte. Het bedrijventerrein krijgt bewoners en heet voortaan Nieuw Oudorp.

1. Introductie

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

INTRODUCTIE 1.

1.1 VERTREKPUNT Om aan de vraag naar woningen te kunnen

Het biedt concrete spelregels voor initia-

voldoen wordt er hard gewerkt om binnen-

tiefnemers bij het ontwikkelen van nieuwe

stedelijk te bouwen op verschillende plekken

plannen in het gebied. Het Ontwikkelkader

langs het Noordhollandsch Kanaal. De basis

Nieuw Oudorp geeft dus zowel bestaande

hiervoor is gelegd in de Omgevingsvisie

ondernemers, ontwikkelaars als nieuwe ge-

Alkmaar 2040 (2017), het Omgevingsbeeld

bruikers en bewoners duidelijkheid over de

Kanaalzone en de Ontwikkelbeelden (2019).

mogelijkheden en kwaliteiten in het gebied.

Ambitie is om gebieden te transformeren naar hoogwaardige woon-en werkgebieden met ruimte voor extra voorzieningen en

wikkelaars weten wat zij moeten doen bij het maken van nieuwbouwplannen. Nieuwe ei-

Bedrijventerrein Oudorp is één van de

ze kunnen verwachten. Het Ontwikkelkader

gebieden die de komende 10-20 jaar gaat

biedt zekerheid en houvast.

stadsdeel met ruimte voor wonen, werken, voorzieningen, prettig groen en fijne openbare ruimte. In het Ontwikkelbeeld Nieuw Oudorp zijn heldere ambities geformuleerd die we in dit Ontwikkelkader verder uitwerken naar concrete ruimtelijke structuren en praktische spelregels. De ontwikkeling van plannen is gewoon doorgelopen gedurende de uitwerking van het Ontwikkelkader (de winkel blijft open tijdens de verbouwing). In het Ontwikkelkader zijn de al lopende ont-

Stations gebied Alkmaar Noord

Dit geeft ondernemers duidelijkheid. Ont-

groen.

veranderen van werkgebied naar een nieuw

Viaanse molen

genaren, gebruikers en bewoners weten wat

Stations gebied

Overstad

Het Ontwikkelkader bestaat uit verschillende onderdelen. Belangrijk is het ruimtelijk raamwerk met daarin de belangrijkste ingrepen in de hoofdstructuren. Daarbij wordt een toelichting gegeven op de ontwik-

Binnen stad

kelprincipes voor de openbare ruimte, de bebouwing en kenmerkende locaties binnen het ruimtelijk raamwerk. Voor ontwikkelaars en initiatiefnemers worden de ruimtelijke en programmatische spelregels benoemd, deze vormen een toetsingskader voor de ontwik-

wikkelingen ingepast.

kelingen. De transformatie zal over een lan-

Het Ontwikkelkader beschrijft de manier

hoort een passende ontwikkelstrategie bij.

Nieuw

Oudorp

gere termijn en geleidelijk plaatsvinden, hier

waarop een samenhangende gebiedsontwikkeling met voldoende flexibiliteit kan worden gerealiseerd.

Overdie

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

ORGANISCH TRANSFORMEREN

Beleidskaders

De gebiedsontwikkeling van Nieuw Oudorp

Uitgangspunt voor het Ontwikkelkader is

volgt een organisch transformatieproces.

vigerend beleid. Alle plannen worden ge-

We erkennen dat er locaties zijn waar ge-

toetst aan de dan geldende beleidskaders.

POORT VAN OUDORP M

bruikers zeer tevreden zijn met hun pand en

waar (voorlopig) geen herontwikkeling wordt je er di jk

openbare ruimte, neemt zij de leiding in de

DE STAALMEESTER

voorbereiding, van ontwerp tot uitvoering.

tein

onw

andere belanghebbenden in het gebied.

wikkelingen maar ook voor de transformatie van bestaande panden. Initiatiefnemers en ontwikkelaars worden uitgedaagd om met hun planvorming hierop aan te sluiten.

at stra van esso r

erlin Kam

der

nne

Marc o

Waa ls

at sstr a

Prof

initiatieven. Dit geldt niet alleen voor heront-

JAAGPAD

factor tussen de lopende en toekomstige

samenhang in het gebied gewaarborgd blijft.

str om

staande ontwikkelingen aansluiten zodat de

toekomstige ontwikkelingen moeten op be-

Het Ontwikkelkader vormt de verbindende

gh O

raat

tiefnemers, ondernemers, bewoners en

stra

Edis

tra

vindt plaats in afstemming met de initia-

De planvorming van de openbare ruimte

traa

in het Ontwikkelkader en passen erin. De

ntzs

Eins

nisst

Deze ontwikkelingen zijn meegenomen

erw

Lore

plannen voor Witsen wordt ook al gewerkt.

zijn al ver met de planuitwerking. Aan de

che

lem

van Oudorp, Dok6, De Staalmeesters, Leko

opgeleverd. Andere plannen zoals: Poort

woordelijk is voor het realiseren van deze

gebouwd en de eerste woningen zijn al

Nie

ruimte. Aangezien de gemeente verant-

bevinden. Aan het Jaagpad wordt volop

omvat ook aanpassingen in de openbare

projecten die zich in verschillende fases

De transformatie naar Nieuw Oudorp

DOK 6

van Nieuw Oudorp zijn al gestart. Er lopen

LEKO

De eerste initiatieven voor de verandering

Openbare ruimte

verwacht.

rie

Witsen

weg

der

pol

s Kra

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

1.2 WAAR GAAN WE NAARTOE?

regie voeren op de samenhang en kwaliteit

groen en dergelijke. Samenwerking stimuleert

van de plannen.

het ontwikkelen van integrale oplossingen.

Het huidige bestemmingsplan maakt de transformatie niet mogelijk. De gemeente gaat zich inspannen om samen met de planologisch mogelijk te maken.

de transformatie en kwaliteitsverbetering

der zal aan marktpartijen gevraagd worden samenwerking te zoeken met meerdere eigenaren. We noemen dit de ontwikkeling

van de openbare ruimte in Nieuw Oudorp te kunnen betalen, zijn financiële spelregels opgesteld. Initiatiefnemers binnen het transformatiegebied betalen mee aan de gebiedsexploitatie- en plankosten van de gemeente.

in clusters. Dit vooral om tot betere oplos-

Plangebied

singen te komen voor bijvoorbeeld parke-

Transformatie in uitvoering

ren, woningdifferentiatie, energie, water,

Transformatie in ontwikkeling

In Nieuw Oudorp zullen de komende 10-20

bouwplan moet naast wonen een aandeel

jaar zowel een groot aantal woningen als

van minimaal 20% werken bevatten. Het

nieuwe werkplekken worden gerealiseerd.

streven is daarbij om het aantal m2 werken

Momenteel wordt het terrein vooral geken-

terug te laten komen maar dit af te wegen

merkt door grootschalige bedrijvigheid,

ten op zichte van de intensivering en ge-

verharding en weinig groen. De bestaande

deeltelijke verkleuring van het type bedrij-

bedrijven zijn deels verouderd en nemen

vigheid. Per saldo zal door intensivering en

relatief veel ruimte in, terwijl ze relatief wei-

gedeeltelijk verkleuring het aantal arbeids-

nig arbeidsplaatsen bieden. Deze bedrijven

plaatsen in het gebied toenemen.

werkplekken per vierkante meter en ruimte

gerealiseerd. Om de investeringen die gepaard gaan met

en de eisen zoals gesteld in het Ontwikkelka-

name woon- en werkgebouwen met meer

ste instantie onhaalbaar leken toch worden

initiatiefnemers de transformatie per cluster

Afhankelijk van de grootte van het perceel

zullen gedeeltelijk plaatsmaken voor aange-

Hierdoor kunnen ambities die wellicht in eer-

Nieuw Oudorp zal zich profileren als een bijzonder, creatief, levendig en gemengd ge-

voor voorzieningen, recreatie en verblijf.

bied. Het tempo waarin de herontwikkeling

De focus van de transformatie van Nieuw

van de plannen en de inzet en creativiteit

Oudorp ligt op het bouwen van een stads-

van marktpartijen. Grond- en vastgoedei-

wijk waar wonen en werken samengaan.

genaren staan aan de lat om binnen het

Het is nadrukkelijk niet de intentie om

Ontwikkelkader plannen te ontplooien.

alleen woonbuurten te realiseren. Daar-

Alleen bij de TMG-locatie zal de gemeente

naast is het de intentie juist om bestaande

door middel van gronduitgifte sturen. De ge-

bedrijven in het proces mee te nemen. Ieder

meente zal verder vooral faciliterend zijn en

plaatsvindt, hangt af van de haalbaarheid

Nieuw Oudorp

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

1.3 LEESWIJZER

Ruimtelijk raamwerk

In dit boekwerk wordt het Ontwikkelkader

De spelregels voor de ontwikkelclusters zijn

van Nieuw Oudorp uitgelegd. Dit begint met

in hoofdstuk 5 geformuleerd. In dit hoofdstuk

een gebiedsanalyse, in hoofdstuk 2 waarna in

zijn de richtlijnen en uitgangspunten van de

hoofdstuk 3 de identiteit en kernwaarden van

initiatieven vastgelegd. Het mogelijke pro-

Nieuw Oudorp worden benoemd. Deze ko-

gramma is uitgewerkt in hoofdstuk 6 en de

men voort uit de gebiedsanalyse en vormen

beoogde beeldkwaliteit is uitgeschreven in

de basis voor de verdere uitwerking van het

hoofdstuk 7.

Ontwikkelkader. De verwachte sfeer en leidende stedenbouwkundige principes worden

kelstrategie en de fasering beschreven, die

In hoofdstuk 4 wordt het ruimtelijk raamwerk

van de gestelde doelen en ambities.

ruimtelijke dragers. Het ruimtelijk raamwerk wordt met behulp van themakaarten in dit hoofdstuk verder toegelicht. De ruimtelijke

lustreert het raamwerk van de openbare ruimte, dat fungeert als verbindende factor tussen diverse ontwikkelingen. Tegelijkertijd draagt het bij aan een verhoogde kwaliteit in het gebied, met karakteristieke plekken die eigen zijn aan een specifiek gebied.

Ten slotte worden in hoofdstuk 8 de ontwik-

daarin omschreven.

geïntroduceerd, dat bestaat uit een vijftal

De kaart met de ruimtelijke dragers il-

het pad schetst dat zal leiden tot de realisatie

Op de afbeeldingen hiernaast zijn het ruimtelijk raamwerk, de speelregelkaart en de voorbeelduitwerking kort toegelicht.

Spelregelkaart Tussen de ruimtelijke dragers ontstaan clusters die de bouwvelden vormen voor toekomstige ontwikkelingen. Binnen deze

dragers worden verder uitgewerkt in o.a.

clusters moeten partijen samenwerken om

tekst, schematische beelden, referenties en

ontwikkelingen mogelijk te maken. Op de

impressies.

spelregelkaart worden de regels voor elk cluster gevisualiseerd. Deze regels bieden zowel vaste als flexibele uitgangspunten voor de transformatie.

Proefverkaveling Om inzicht te krijgen in het laadvermogen van Nieuw Oudorp, is een proefverkaveling opgesteld. Hierbij zijn de spelregelkaart en de ruimtelijke dragers als basis gebruikt, waarbij een levendige mix van woon- en werkfuncties aan Nieuw Oudorp is toegevoegd. Deze kaart dient als inspiratie voor toekomstige ontwikkelingen, waarin kansrijke mogelijkheden voor een mix van wonen, werken, parkeren en commerciële functies zijn uitgewerkt.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Dit hoofdstuk begint met een Conclusiekaart gebaseerd op verschillende thema’s. De onderliggende analyse resulteert in een overzicht van de bestaande kwaliteiten, randvoorwaarden en de kansen van het gebied. De gebiedsontwikkeling biedt een kans om bestaande kwaliteiten van Nieuw Oudorp te versterken en om knelpunten op te lossen.

2. Gebiedsanalyse

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

2.1 CONCLUSIEKAART

In de Conclusiekaart zijn de onderstaande bevindingen verwerkt die voortkomen uit de analyses: •

Transformatie-/gemengd gebied

•

Focusgebied werken

•

Karakteristieke bebouwing

•

Enkele beeldbepalende gebouwen in het gebied

•

Liander Transformatorgebouw met hindercontour (10 m en 50m)

•

Hoogspanningskabel gekoppeld aan de infrastructuur

•

Waterleiding l zijn gekoppeld aan de infrastuctuur en langs groene zone.

•

Warmtenet

•

Westfriese Omringdijk als belangrijk landschappelijk element

•

Westfriese Omringdijk is in het oosten van het gebied verdwenen

•

Groen/blauwe verbinding centraal in Nieuw Oudorp

•

Belangrijke fietsroutes zijn in de huidige situatie gekoppeld aan de infrastructuur

•

Belangrijke OV routes gaan via de Nieuwe Schermerweg

•

De Witsenwerf als magneetlocatie

•

Het Kanaal is een belangrijke landschappelijke drager (Kanaalpark)

•

Er zijn een aantal bedrijven in het gebied en directe omgeving met een grote hindercontour

•

Iconische plekken

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Bron: Cultuurhistorisch onderzoek Steenhuismeurs

2.2 HISTORIE

Het plangebied heeft een rijke geschiedenis.

Het Noordhollandsch kanaal heeft een be-

De geschiedenis van de Oudorper polder

De huidige functie heeft een gedeelte van

Dit begint met de ligging in de Oudorper

langrijke functie gehad in het transport van

ondersteunt het verhaal dat Alkmaar altijd

de rijke geschiedenis doen verdwijnen. Toch

polder. Voordat het gebied ingepolderd was,

zuivelproducten van de Schermer naar het

een veerkrachtig bestaan heeft gehad. Na

voegt het met de bouw van onder andere

werd Alkmaar ontsloten via het water. Door

centrum.

de aanleg van het kanaal werden de oe-

scheepswerven en de voormalige drukkerij

vers daarvan voorzien van industrie. Vanaf

ook een nieuwe laag aan de historie toe.

de verschillende meren aan de oostkant was Alkmaar direct verbonden met de Zuiderzee. Net als vele andere plaatsen in Nederland, werden Alkmaar en Oudorp beschermd tegen het water door de aanleg van dijken. De Westfriese Omringdijk is een belangrijk relict

Ter hoogte van de Omval werden de boten

Gijsbert Fontein Verschuir, voormalig burgeerop dat de vaarroute van Amsterdam naar Den Helder (en daarbij de Noordzee) via

Oudorper Maar (deels gedempt). De Maar is

pad, waarover de paarden liepen, is een

Het spoorlijntje dat over het jaagpad liep

komgeving liggen er verschillende kansen

zijn er twee eilanden gemaakt langs de

door paarden vooruit getrokken. Het jaagrelict daarvan.

Met de transformatie naar een woon-wer-

bedrijventerrein. Met deze transformatie

over de dijk getakeld. De schepen werden

van deze tijd.

meester van Alkmaar (in 1824-1838), stond

1968 werd het gehele gebied ingevuld als

door een hoogteverschil in het waterpeil

een smalle, ondiepe, waterloop die al eeuwenlang door het landschap stroomt en van groot belang vanwege de verbinding met

verbond Alkmaar via de Schermer, Beemster en Purmerend, met Amsterdam. Dit spoor is

de groenstructuur van Oudorp-Zuid en het

om de rijke geschiedenis weer zichtbaar te maken. Daarnaast wordt er weer een nieuwe tijdslaag aan het gebied toegevoegd, wat alleen maar aansluit bij het veerkrachtige bestaan van Alkmaar.

kanaal.

vanaf 1931 opgebroken.

Alkmaar zou moeten gaan. Daardoor heeft Alkmaar een locatie aan het Noordhollandsch Kanaal gekregen. Het kanaal is grotendeels gemaakt over de verbrede watergangen van de ringvaarten van de polders en de stadsgracht van Alkmaar. Het kanaal is in de huidige situatie een belangrijke drager van de woningbouw ontwikkelingen in Alkmaar.

Overdie

Oud

orp A lk

A lk

ar De Oud

orp

erp

o ld

Oud

orp

erp

o ld

A lk

er Sch

Sch

erm

1867: Oudorp en Schermer ingepolderd. Het kanaal is aangelegd en er ligt een spoorlijn.

renskerk

Oud

orp

erp

o ld

erm

1973: Uitlegplan Oudorp. Alkmaar en dorp Oudorp zijn aan elkaar gegroeid.

Overdie Grote Sint-Lau-

Sch

ca. 1530 -1560: Alkmaar was verbonden met de Zuiderzee aan de Oostzijde

orp

er De

Oud

orp

Jaagpad

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

2.3 HUIDIGE SITUATIE

Bouwjaren gebouwen Nieuw Oudorp

Kaart fietsnetwerk

De meeste gebouwen zijn bedrijfshallen

Nieuw Oudorp grenst aan een druk fietspad

gebouwd in de periode 1960-1970. Deze

langs de Nieuwe Schermerweg. Het histo-

verouderde gebouwen zijn geschikt voor

risch centrum en treinstation is heel goed en

herontwikkeling omdat modernisering en

snel te bereiken. Sint-Pancras en Heerhugo-

verduurzaming noodzakelijk is.

waard liggen ook op fietsafstand.

Er is ook al een aantal vernieuwde bedrijfs-

gebouwen gerealiseerd. De kavels waarop

deze gebouwen en bedrijfsverzamelgebouwen staan zullen vermoedelijk nog langere

Bron: code.waag.org

tijd als volledige bedrijfsruimte gebruikt worden

Fietsroute

Aan de Schermerweg zijn enkele oudere gebouwen te vinden.

Kadastrale eigendomskaart Nieuw Oudorp

Kaart infrastructuur

In het gebied zijn enkele eigenaren die meer-

Alkmaar is goed bereikbaar per auto dankzij

dere (grotere) percelen in bezit hebben. Voor

de ringweg en de aansluiting op de snelweg.

grotere percelen is vaak planvorming voor

Daarnaast is de stad goed ontsloten met het

transformatie in gang gezet. Diverse perce-

openbaar vervoer. Er zijn goede treinver-

len zijn versnipperd op kavel- en zelfs ge-

bindingen en meerdere buslijnen op zowel

bouwniveau. Binnen gedefinieerde clusters

stedelijke als regionale schaal vanaf station

dienen verschillende eigenaren bij transforN

matie samen te werken. Het Ontwikkelkader biedt ruimte voor het maken van een gezamenlijk plan, rekening houdend met de tijd

Bron: BPD

Gemeente Provincie Waterschap Overig

en transformatie.

Ringweg / N-weg Busroute naar station Alkmaar

Alkmaar.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

2.4 KARAKTERISTIEKE BEBOUWING EN STRUCTUREN

8 2 7

De Drukkerij

Luchtbruggen van de voormalige Drukkerij

3 6

Bron: Datalab Alkmaar en eigen bevindingen (karakteristiek Niewu Oudorp)

Scheepsloods Witsen Ondanks de rijke geschiedenis van het gebied zijn er slechts beperkte cultuurhistorische elementen aanwezig. De Westfriese Omringdijk, hoewel een provinciaal monument, is door de huidige inrichting niet goed herkenbaar. De originele dijk is verdwenen

Gemeentelijk monument Beeldbepalend bouwwerk

Karakteristiek voor Nieuw Oudorp Westfriese Omringdijk (Provinciaal monument)

voor de aanleg van het bedrijventerrein.

Voormalige loop Omringdijk

Langs de dijk staan enkele beeldbepalende

Nieuwe loop Omringdijk (Provinciaal monument)

en monumentale woningen. De Drukkerij

Bootlift Witsen met bijbehorend spoor.

met de luchtbruggen en de scheepswerf zijn

Voormalige loop Oudorper Maar

karakteristiek voor Nieuw Oudorp.

Meerpalen (bolders) Huidige situatie Omringdijk

Karakteristieke dijkhuizen

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

2.5 LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN Binnen het bedrijventerrein is momenteel

weinig ruimte voor groen. De straten zijn functioneel ingericht en daardoor bijna vol-

de Oudorper polder en park Oosterhout. Oudorper polder

Het groen rondom de Westfriese Omringdijk

ledig verhard.

is sterk versnipperd. Daardoor is ook dit

Bomen zijn incidenteel aangeplant en vor-

landschappelijke structuur.

provinciale monument niet herkenbaar in de

men daardoor geen doorgaande landschap-

pelijke structuren.

Ter hoogte van de Schermerweg 37 t/m 41

In het midden van het gebied bevindt zich

herkennen. De sloot aan de noordzijde geeft

een waterverbinding met groene oevers

enigszins de suggestie van een dijk. Het

waarin onder andere de Drukkerij staat. Dit

lager gelegen grasland naast de woningen

is een mogelijke groene verbinding tussen

draagt bij aan deze beleving.

is het oorspronkelijke landschap het best te

1 2

Park Oosterhout

Kaart huidige groen/ blauwe structuren Broek op langedijk

Bergen

Zandwal Zandwal

Alkmaar

Bergermeer

Heerhugowaard

Ecologische verbinding afgesloten met hekken en achterkanten

Zandwal

Straten zijn functioneel ingericht. Er is weinig groen en verblijfskwaliteit

Landbouwpolders Droogmakerij De Schermer

N Heiloo

Landschappelijke context Nieuw Oudorp

Enkele populieren langs de dijk

Relict van de Mare

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

2.6 TECHNISCHE RANDVOORWAARDEN

2. Openbare ruimte en ondergrond

Energietransitie

Het is druk in de ondergrond van Nieuw Oudorp.

Het principe van water en bodem sturend, in

Om te anticiperen op een schaarsere beschik-

Zowel de ondergrondse infrastructuur voor ener-

combinatie met de normen en richtlijnen vanuit

baarheid van elektriciteit, wordt er nadrukkelijk

gie en warmte als de verzwaring van het elektri-

het gemeentelijke beleid voor klimaatadapta-

gekeken naar warmte- en koude levering vanuit

citeitsnetwerk en de klimaatadaptieve maatrege-

tie en een verdiepende waterhuishoudkundige

de ondergrond. Echter de ruimte in de onder-

len hebben een grote boven- en ondergrondse

analyse, zorgen voor een stevige basis voor de

grond is ook schaars. De gemeente Alkmaar han-

ruimteclaim. Het is noodzakelijk om het inpassen

ondergrond van Nieuw Oudorp.

teert bodemenergieplannen om ordening op de

van al deze opgaven goed op elkaar af te blijven stemmen, om conflictsituaties te voorkomen. Dit vraagt om een weloverwogen beslissing over de belangen die een plek in de ondergrond moeten hebben. Er moet, naast de bovengrondse ruimtelijke afweging, ook worden gezorgd voor een goed afgewogen ondergrondse ruimtelijke orde-

Door uit te gaan van de bestaande kavelgrenzen wordt er bewust geen voorschot genomen op het verleggen van kabels en leidingen. Bij de uitwer-

ondergrond toe te passen. Daarmee zorgen we dat de verschillende bodemsystemen elkaar niet in de weg gaan zitten.

king van deelplannen kan het verleggen van ka-

Met het toepassen van bodemenergiesystemen

bels en leidingen noodzakelijk zijn en kan er een

als bodemlussen en Warmte-koude-opslag (WKO)

integrale afweging worden gemaakt.

neemt de druk op het elektriciteitsnet af, gaan

ning.

de rendementen van warmte- en koude syste-

Onderdeel hiervan is het principe van water en

gebouwen. Dit leidt tot hogere kwaliteit van de

bodem sturend. Dit principe is erop gericht om

gebouwen.

met de ruimtelijke ordening aan te sluiten bij de natuurlijke kenmerken van het water- en bodemsysteem en er zodoende voor te zorgen dat er veiligheid is en blijft om te wonen, werken, recreëren etc.

Subtiele inpandige trafo huisjes bij het stadshuis van Alkmaar

men omhoog en verbeteren de energielabels van

Op basis van een Bodemenergieplan worden keuzes gemaakt over de warmte-koudelevering via het HVC-net danwel via WKO’s. Ook worden

Vogelvlucht Hans de Riesstraat, Alkmaar

de voorwaarden voor het slaan van bodemenergiesystemen in dit bodenenergieplan vastgelegd. De clustergewijze aanpak zorgt ook hier voor een goede integrale afweging. Het bodemenergieplan wordt op basis van dit Ontwikkelkader gemaakt en op een later moment opgesteld.

Wadi aan de Hans de Riesstraat, Alkmaar

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

2. LI

Kabels en leidingen

Hindercontouren

Op de kaarten is te zien dat de ondergrond-

Binnen het bedrijventerrein van Oudorp

se infrastructuur sterk gekoppeld is aan de

is er een aantal bedrijven in een hogere

bovengrondse infrastructuur. Wanneer het

milieucategorie. Bij de ontwikkeling van wo-

gebied getransformeerd gaat worden, is

ningen en andere kwetsbare functies dient

vergroening van de straatprofielen nodig. DER

De ondergrondse infrastructuur kan het

hier rekening mee te worden gehouden.

vergroenen van de straatprofielen in de weg

ling, waardoor samenwerking noodzakelijk

staan.

wordt. In sommige gevallen is verplaatsing de enige oplossing.

Indien dit het geval is dan zullen er geN

Spanningskabel

zoals Witsen, Derco, Leko zijn aangekocht

uitzoeken van de mogelijkheden wat betreft

door ontwikkelaars en zullen op korte terHindercontouren huidige situatie.

komende periode.

mijn verhuizen. Verplaatsing van bedrijven met een hindercontour heeft ook een positief effect op de mogelijke transformatie van het gehele gebied, maar laat tegelijker-

Data Lianderstation

ste ondergrondse infrastructuur in het

Vanuit Overdie zijn er ook hindercontouren

gebied loopt hier naartoe. Op dit moment

die van invloed zijn op de Nieuw Oudorp.

tijd ook de noodzaak van fasering zien.

transformatorstation van Liander. De zwaar-

heeft het station een hindercontour van 30 tran sp

ortlei

ding

tot 50 meter. Omdat het transformatorsta-

Wat er

hoof d

tion zich naast het toekomstige centrum bevindt, is hiervoor nader onderzoek noodzakelijk.

DER

of dt

ra ns

rt le

DER

verschillende nutsbedrijven. Het verder

Aan de Alexander Flemingstraat staat een

W at

Bedrijven met de grootste hindercontouren

en leidingen zijn een vervolgstap voor de

Gas lage druk

sprekken gevoerd moeten worden met de

vergroening en het herprofileren van kabels

Gas Hoge druk

Dit kan gevolgen hebben voor de ontwikke-

Water Riool Warmte Bronvermelding: https://www.klicviewer.nl/klic-viewer/uitlevering/6e582b23-cca7-48b1-ad42-0121dde444c1

Hindercontouren vanaf Overdie

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Nieuw Oudorp heeft een eigen identiteit die zich laat kenmerken als een stedelijke gemeenschap In Nieuw Oudorp staat de gemeenschap centraal; met ruimte voor eigen expressie en ontmoeting. Een stadsdeel met een unieke mix van wonen en werken.

3. Identiteit en Kernwaarden

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

3.1 IDENTITEIT: STEDELIJKE GEMEENSCHAP

Het bedrijventerrein Oudorp transformeert

Het kloppend hart midden in de wijk

geleidelijk tot een levendige, creatieve,

wordt gerealiseerd op het TMG-terrein.

inspirerende en dynamische woon-werk-

De architectuur van de nieuwe gebouwen

omgeving. De nieuwe wijk ligt naast de al

kenmerkt zich door industriële verwijzingen,

bestaande woonbuurt Schermereiland en de

die het karakter van het gebied benadruk-

nieuwbouw van het Jaagpad. Dit draagt bij

ken. Voorzieningen als een supermarkt,

aan het karakter van de nieuwe wijk als een

gezondheidscentrum, lunchroom, school

vriendelijk en levendig woon-werkgebied.

e.d. worden geïntegreerd in de plinten van

De gemeenschap staat centraal met een kloppend hart in het midden van de wijk.

de gebouwen, waardoor een levendige en

De bebouwing bevindt zich tussen de Edi-

heid wordt gerealiseerd blijft de menselij-

sonweg en het groene activiteitenplein.

ke maat leidend. Clusters van soms forse

Parkeren wordt opgelost in een HUB, waarbij

gebouwen worden afgewisseld met fijnere

de plint ook benut kan worden voor publie-

structuren, die ruimte bieden voor persoon-

ke voorzieningen. Een 70 meter hoge toren

lijke invulling en ontmoeting.

vormt het architectonische pronkstuk van

een afwisseling van werk- en woonfuncties versterken het gevoel van een inclusieve gemeenschap. De stedelijke gemeenschap Nieuw Oudorp wordt een plek waar mensen zich thuis voelen en tegelijkertijd de dynamiek van een moderne woon-werkplek ervaren.

Plekken voor sociale verbinding.

Ruimte voor verschillende activiteiten verspreid over de dag.

Het samenbrengen van verschillende doelen leeftijdsgroepen.

toegankelijke sfeer ontstaat op straatniveau.

Hoewel er een grotere mate van stedelijk-

Groenvoorzieningen, gedeelde ruimten en

Ruimte voor eigen initiatieven.

het gebied en fungeert als een opvallend oriëntatiepunt in de skyline. De luchtbruggen van de voormalige Drukkerij kunnen geïntegreerd worden in de nieuwbouw, waardoor een harmonieuze overgang ontstaat tussen oud en nieuw.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

3.2 KERNWAARDEN

Verbonden stadserven De identiteit van de wijk wordt ondersteund door het leidend stedenbouwkundig principe van verbonden stadserven; dit zijn ensembles van gebouwen van verschillende stedenbouwkundige en architectonische typologieën, die samenkomen rond een gedeelde groene ruimte die in verbinding staat met de directe omgeving waardoor een intensief dwaalmilieu ontstaat en de gemeenschap tot in de kern van de blokken

Deze substructuur die de verschillende ontwikkelclusters aan elkaar verbindt zorgt ook voor meer vrijheid wat betreft de invulling van de clusters. In Nieuw Oudorp wordt ruimte gemaakt voor een rijke diversiteit aan stedenbouwkundige en architectonische typologieën. Denk hierbij aan gesloten bouwblokken, open blokken met verhoogde groene hofjes, hybride stadsblokken, en

Westfriese Omringdijk aangezet met een nieuw dijkprofiel

Groene centrale ontmoetingsplekken.

Pontverbinding richting het centrum en mogelijk de Schermer/ Omval

Groene, aan elkaar verbonden, dwaalmilieus in de kern van de blokken

ensembles van gebouwen in een landschap-

doordringt.

pelijke setting. Deze mix van typologieën

Nieuw Oudorp wordt gevormd door zijn

omgeving waarin wonen, werken, en recre-

gebruikers en bewoners. Er is ruimte voor

ëren op een vanzelfsprekende manier met

een semi-private overgang tussen openbaar

elkaar omgaan.

draagt bij aan een gelaagde, dynamische

en privé. Zo kunnen mensen een eigen kleur geven aan hun buurt. Het ruimtelijk raamwerk bestaat uit stedenbouwkundige dragers en levendige plekken en vormt de ruggengraat van het gebied. De verbonden stadserven binnen de ontwikkelclusters geven invulling aan dit raamwerk en vormen samen een substructuur van paden, geborgen semi-openbare ruimten die mensen uitnodigen om te verkennen en te verblijven.

Conceptueel schema van het leidend stedenbouwkundig principe, verbonden stadserven

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Stoer, warm en creatief

Nieuw Oudorp ontwikkelt zich van monoto-

Nieuw Oudorp is een unieke wijk waar wo-

ne werklocatie naar een bruisende gemeng-

nen en werken op een ontspannen manier

de stadswijk. Dit wat ruwe en rauwe karak-

samengaan. Waar zoals op het moment in

ter uit het verleden wordt meegenomen en

de Drukkerij volop ruimte is voor creativiteit

verwerkt in de transformatie.

en experimenten. Er heerst een ontspannen

We zien in de nieuwe wijk het verleden als werk- en maakgebied terug in de keuze voor robuuste en stevige bebouwing met een stoer karakter, echter krijgen deze een war-

sfeer. Dit uit zich ook in de uitstraling van de gebouwen en een ongedwongen openbare ruimte met levendige ontmoetingsplekken

Contrasten in typologie en architectuur

Variatie aan materialen

Eigentijdse werkruimtes voor o.a. Startups.

Levendige plekken.

die flexibel ingericht worden.

me uitstraling dankzij het gebruik van war-

Er is volop participatie denkbaar in de

me baksteentinten en oog voor de menselij-

programmering van de grotere openbare

ke maat in de opbouw van de volumes. De

ruimte en mensen voelen zich vrij om hun

juiste geleding, proportie en massaopbouw

directe omgeving te claimen en te onder-

speelt daarbij een belangrijke rol en zorgt

houden. Hier wordt de menselijke touch van

voor een vriendelijke en uitnodigende sfeer.

de wijk zichtbaar.

Daarnaast wordt ook ruimte gemaakt voor intimiteit en staat de gebruiker centraal. Kleinere geborgen ruimtes en groene oases van rust schuilen achter de ruwe, stoere buitenkanten en worden bewoners en bezoekers uitgenodigd om deze te ontdekken en verkennen.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Nieuw Oudorp wordt een aantrekkelijk groen gebied met veel verblijfskwaliteit in de openbare ruimte en binnen de diverse ontwikkelingen. In dit hoofdstuk worden de essentiële ruimtelijke dragers nader uitgewerkt en daarmee wordt richting gegeven aan initiatieven van eigenaren en aan investeringen van de gemeente in de openbare ruimte.

4. Ruimtelijk raamwerk

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Gebouwen:

4.1 STRUCTUURKAART

Centrum Nieuw Oudorp (supermarkt o.v.b. van DPO) Centrum Nieuw Oudorp: De Drukkerij

Gebouwde parkeervoorziening Special aan de dijk Hoogteaccent

Oriëntatie gevel: Levendige plint centrum Levendige plint Edisonweg Levendige plint Oriëntatie voorgevel vast Mogelijke oriëntatie voorgevel

Ruimtelijke dragers Westfriese Omringdijk - fietsstraat Voormalige loop Westfriese Omringdijk Nieuw profiel Edisonlaan algemeen Nieuw profiel Edisonlaan centrum Ecologische zone Kindlint Levendige plekken De Maar (historische waterloop)

Ondergrond: Groen Water Activiteitenplein (inrichting is een suggestie) Veerdienst nieuw N

Nieuw profiel woonstraten

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

4.2 VIJF RUIMTELIJKE DRAGERS

1. Westfriese Omringdijk

2. Actieve en levendige plekken

3. Edisonlaan

Het Ontwikkelkader van Nieuw Oudorp biedt een raamwerk voor de toekomstige transformatie van een bedrijventerrein naar een aantrekkelijke woon-werk omgeving. Het kader wordt gevormd door een mix van bestaande, verbeterde en nieuwe ruimtelijke structuren die samenhang brengen in het gebied en de leefkwaliteit verhogen. Het ruimtelijk raamwerk wordt opgebouwd door vijf ruimtelijke dragers: 1. Westfriese Omringrijk 2. Actieve en levendige plekken 3. Edisonlaan

De Westfriese Omringdijk vormt een belangrijk

Deze plekken zijn grote openbare ruimtes die

element in het landschap en de geschiedenis van

het openbare ruimtenetwerk versterken en een

het gebied. Door het herstellen en behouden van

levendig programma huisvesten. De eerste is

de dijk als herkenbare structuur, kan het gebied zich

de Witsenwerf, de tweede is de Drukkerij en de

ontwikkelen tot een aantrekkelijke en duurzame

derde is een groen activiteitenplein op gemeen-

leefomgeving met respect voor het verleden.

tegrond.

4. Kindlinten

5. Recreatieve routes

Deze ruimtelijke dragers zijn de belangrijkste openbare ruimten en structuren die de basis vormen voor de transformatie van het gebied (de mal). Binnen de ruimtelijke dragers staat de huidige bebouwing waar bij transformatie-initiatieven bouwvelden ontstaan (de contra-mal). Deze initiatieven zullen zich moeten verhouden tot de principes van de ruimtelijke dragers en de uitgangspunten die verder zijn uitgewerkt in het hoofdstuk stedenbouwkundige spelregels.

verkeersweg naar levendige laan. Het wordt een belangrijke ruimtelijke drager met stedelijke allure. Er wordt een kwalitatieve impuls gegeven aan de straat door meer ruimte te maken voor langzaamverkeer, meer verblijfskwaliteit en een doorlopende groenstructuur.

4. Kindlinten 5. Recreatieve routes

De Edisonweg wordt getransformeerd van drukke

Door de kindlinten kunnen kinderen zich veilig

Nieuwe recreatieve routes verbinden het gebied

verplaatsen door de wijk. een kindlint creëert

met de omgeving. Een belangrijke route loopt

veilige routes van de woningen naar belangrijke

van Overdie naar het voormalige dorp Oudorp.

bestemmingen zoals speeltuinen, sportvelden en

Ook wordt een fietsverbinding op de Westfriese

de school. De inrichting van de route is speels en

Omringdijk aangelegd, waardoor er een nieuwe

bevordert daarmee actief bewegen en spelen.

recreatieve route van het centrum naar het buitengebied ontstaat

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Voorbeelduitwerking Kanaal

4.2.1 WESTFRIESE OMRINGDIJK

Verspringende rooilij-

nen aan de dijk

De Westfriese Omringdijk is in Nieuw Oudorp niet meer herkenbaar als dijk. Met de aanleg

Modern stedelijke

van het bedrijventerrein, is de top van de dijk

dijkwoningen

verlaagd. Bij de toekomstige ontwikkelingen wordt er extra aandacht besteed aan het profiel van de dijk, zodat de landschappelijke structuur weer zichtbaar wordt. Dit wordt onder andere gerealiseerd door het aanplanten van bomenrijen en de aanleg van begeleidende wadi’s/sloten. De bebouwing langs de dijk bestaat veelal uit een moderne vertaling van dijkwoningen. De woningen hebben een gevarieerd gevelbeeld en zijn in maat en schaal kleiner dan de industriële bouwblokken in de directe omgeving. Op enkele plekken aan de dijk is er ruimte gemaakt voor een special. Dit is een opvallend gebouw dat solitair in het groen staat

Enkele uitkijkpunten op het

en daardoor ruimte creëert in de stedelijke

kanaal

context. Om de dijk meer toegankelijk te maken en het gebied te verbinden met de omgeving, wordt de Schermerweg ingericht als fietsstraat met auto’s te gast. Op de plek waar het kanaal en de dijk samenkomen, zijn er woonboten waardoor de kanaaloever geen openbaar karakter heeft. Bij de toekomstige ontwikkelingen wordt geprobeerd om deze oevers waar mogelijk openbaar toegankelijk te maken, zodat er meer zichtlijnen ontstaan vanaf de dijk richting het kanaal.

Dijk als fietsstraat

‘Tuinen van woonboten als private eilanden in de oever’

Wandelpad in de oever’ Verblijfsplekken aan het water

Dijk aangezet met wadi’s en sloten.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Profiel bestaand:

Profiel nieuw:

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

4.2.2 LEVENDIGE PLEKKEN

Behoud karakteristieke

Iconisch gebouw op de kop

woningen

Architectonische verwijzing

blauwe loodsen

Scheepswerf Witsen De Scheepswerf van Witsen is aangewezen als magneetlocatie. De werf heeft een prachtige ligging in de bocht waar het Noordhollandsch kanaal en het Kanaal Omval-Kolhorn van elkaar splitsen. Dit leidt tot veel kade en mooie vergezichten over het water. De gehele kade ligt op het zuiden georiënteerd waardoor het een plek is om in de zon van het kanaal te genieten. Na de transformatie wordt de werf openbaar toegankelijk. Nieuwbouw wordt ontworpen met respect voor het huidige industriële karakter. De bestaande karakteristieke woningen zijn behouden en opge-

De buitenruimte wordt zo ingericht dat de mensen er ook graag verblijven. Dit wordt onder andere gedaan door te vergroenen. De scheepswerf krijgt een stoere inrichting met respect voor het industriële verleden.

nomen in de stedenbouwkundige opzet. De

Verblijfsplek aan het water Voorbeelduitwerking Witsen

scheepswerf vraagt een eigen stedenbouwkundige typologie waarin solitaire gebouwen in een doorwaadbaar gebied verschillende openbare ruimtes creëren. Een nieuw iconisch gebouw op de kop wordt de eyecatcher van het gebied. Verschillende loodsen en haven attributen worden waar mogelijk behouden. Wanneer behoud van de blauwe loodsen niet haalbaar blijkt te zijn, dient er een architectonische verwijzing gemaakt te worden in de nieuwbouw Het nieuwe programma op de werf biedt een rijke variatie aan wonen, werken, commerciële voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en culturele voorzieningen. De getransformeerde werf biedt in de zomer ruimte voor kleine evenementen.

Vergroend erfgoed

Iconisch gebouw op de kop

Architectonische verwijzing naar loodsen

Groene kade met verblijfsruimte Ruimte voor kleine evenementen

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

De Drukkerij

Verbeterde verbinding met de omgeving

De Drukkerij is een opvallend object dat in

Gebouw verduurzaamd

1988 is gebouwd in opdracht van het Noordhollands Dagblad. Het is door de unieke vormgeving een belangrijke identiteitsdrager

Natuurvriendelijke

Geactiveerde buiten-

oevers

ruimte rondom

van het gebied. In 2015 is de Drukkerij gesloten. Sinds 2022 is de Drukkerij geopend als culturele broedplaats. Het is een belangrijke plek voor Alkmaar omdat makers, kunstenaars, start-ups, (sociale) ondernemers er ruimte krijgen. Het is een locatie waar cultuur, techniek, arbeid, zorg, sport en duurzaamheid elkaar vinden en versterken. Het gebouw ligt in de groene verbindingszone en verdient daarom ook een unieke positie in de toekomstige wijk. Door de transformatie van de omgeving wordt het bijzondere gebouw versterkt en krijgt daardoor meer betekenis in het gebied.

Het drukkerijeiland wordt openbaar toegankelijk door de aanleg van meerdere verbindingen. Functies in het gebouw lopen over naar een semi-openbaar gebied of zijn tenminste zichtbaar van buitenaf. De ruimte om het gebouw wordt ingericht op verblijf en ontmoeting. Het gebouw zal zich na de

Gebouw opent naar buiten.

Het huidige pand is gesloten en introvert. De

renovatie naar buiten toe oriënteren en zich

levendigheid die het bijzondere gebouw al

beter voegen in de nieuwe levendige stad.

Voorbeelduitwerking Drukkerij

Mogelijke locatie voor parasitaire optopping

Ontmoetingsplekken in de buitenruimte

Behoud luchtbrug

aan de binnenzijde heeft, wordt doorgetrokken naar de buitenzijde.

Toegankelijkere uitstraling aan de buitenzijde

Levendig programma in het gebouw.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Groen activiteitenplein

Ontmoetingsplek Sport- en speelaanleidingen

In de huidige situatie is het bedrijventerrein van Oudorp voor een groot gedeelte verhard. Door de aanleg van het bedrijventerrein met bijbehorende infrastructuur is er nauwelijks groen aanwezig. Groen is echter zeer belangrijk voor de klimaatbestendigheid van de stad en voor de leefbaarheid voor mens en dier. Doordat er extra programma aan het gebied wordt toegevoegd, wordt er ook extra ruimte voor groen in de vorm van een activiteitenplein geïntroduceerd. Het nieuwe plein komt in het hart van het gebied te liggen en biedt ruimte voor sport/ spel, een ontmoetingsplek, extra biodiversiteit en waterberging. Het plein zal een impuls aan het gebied geven, waardoor

Groene invulling

Oversteekplaatsen

de eerste aanzet naar een kwalitatief woonwerk gebied is gemaakt. Het toevoegen van

Voorbeelduitwerking groene activiteitenplein

woonprogramma is uiteraard niet de enige reden voor meer groen. Het plein geeft eveneens een kwaliteitsimpuls aan het werk-

Referenties:

gebied, wat bijdraagt aan werkplezier en het vormen van een aantrekkelijke werkomgeving voor de bedrijven.

Huidig

Voorbeelduitwerking nieuw

Stimuleert buitenspelen

Speelse sportbanen

Wateropvang op het plein

Sport-/ spel voorzieningen

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

4.2.3 EDISONLAAN

Profiel bestaand:

De huidige inrichting van de Edisonweg is georiënteerd op motorvoertuigen. De straat is ruim opgezet met twee gescheiden rijbanen. De huidige ruime (en overzichtelijke) opzet zorgt ervoor dat er vaak te hard gereden wordt. Het toevoegen van vrijliggende fietspaden is de richtlijn bij gebiedsontsluitingswegen, deze is er in de huidige situatie niet.

Profiel algemeen nieuw:

Met de transformatie naar woon- werkgebied is het noodzakelijk om ook de voetganger en fietsers veel meer ruimte te geven in de nieuwe situatie van de Edisonweg. De ruime opzet van de Edisonweg maakt het mogelijk om de gehele straat extra woonen verblijfskwaliteit te geven. De Edisonweg gaat daardoor dan ook als een levendige laan functioneren.

Profiel centrum nieuw:

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Edisonlaan algemeen profiel Verspringing in de rooilijn

Edisonlaan centrum-profiel Optioneel parkeren in een groe-

Vernieuwde bedrijfsgebouwen

ne middenberm

met een hogere dichtheid

Publieke functie in de plint met daarboven woningen

Levendige plint

Werkruimte in de plint met daarboven woningen Vernieuwd profiel met Voorbeelduitwerking Edisonweg

Centrum is aangezet met een stedelijk profiel

een enkele rijbaan

Mogelijk parkeren ingepakt in beplanting

Voorbeelduitwerking Edisonweg centrum

Groene inrichting met een hoge verblijfskwaliteit

Werkruimtes in de plinten

Levendige en gezellige plekken aan de Edisonweg

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

School aan het kindlint

4.2.4 KINDLINTEN

Speelaanleidingen

Het kindlint loopt in het midden van het gebied en verbindt het plein van Leko in het

Sportvelden

Herkenbare lijn

westen, met de school aan het groene activiteitenplein, via het centrum en de Drukkerij uiteindelijk met de Witsenwerf in het oosten. Het heeft als doel om veilige wandelroutes te maken zodat bewegen gestimuleerd wordt en mensen eerder lopend naar hun bestemming gaan.

Voorbeelduitwerking kindlint (conceptueel)

Het kindlint wordt ingevuld met speelaanleidingen en speeltoestellen. Het verbindt verschillende sport- en speelplekken in de wijk. Naast het ‘ hoofd’ kindlint worden bij elke ontwikkeling ook ‘ sub’ kindlinten gestimuleerd. Zo ontstaat er in het hele gebied een netwerk van routes, waar kinderen veilig vanaf hun huis naar een speelplek of naar school kunnen lopen. De nieuwe basisschool bevindt zich als belangrijke bestemming aan het kindlint. De school wordt opgenomen in een bouwblok.

Kids’ City, Kopenhagen

School met daarboven woningen

De eerste twee lagen van het gebouw zijn beschikbaar voor de school. De bouwlagen daarboven zijn voorzien van woningen.

Speelse autovrije routing

Routing voorzien van speelaanleidingen

Kleurrijke herkenbaarheid

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Voorbeelduitwerking

4.2.5 RECREATIEVE VERBINDINGEN

Getrapte toren met groene terrassen Drukkerij toegankelijker

Door de aanleg van de fietsstraat op de

Westfriese Omringdijk ontstaat er een recreatieve verbinding van het centrum van Alkmaar naar Nieuw Oudorp. Deze route wordt zoals in de voorgaande paragraaf begeleid door een groene inrichting die verwijst naar de functie als dijk. Aanvullend daarop wordt er onderzocht of er een fietsverbinding gemaakt kan worden richting Heerhugowaard die zorgt voor de verbinding via het voormalige dorp Oudorp, over het kanaal naar Overdie. In Nieuw Oudorp loopt deze fietsverbinding door een groene zone die de verschillende

Ook de historische waterstructuur wordt

gebieden ook ecologisch met elkaar ver-

hersteld en weer zichtbaar gemaakt. “De

bindt.

Maar”, de waterloop die Oudorp met het

In de huidige situatie is de zone groen, maar is de relatie met het bedrijventerrein niet

kanaal verbindt krijgt weer een passende Natuurlijke oevers met

landschappelijke inpassing.

aanwezig omdat bijna elke kavel afgezet is

Langs de oever bevinden zich verschillen-

met hekken. Na de transformatie zijn de ver-

de speelaanleidingen. Deze zijn natuurlijk

schillende gebouwen georiënteerd op deze

ingericht om eveneens het buitenspelen te

groene zone. Verschillende nieuwe routes

stimuleren.

speelaanleidingen Solitaire gebouwen met de voet in groen of water

maken het terrein toegankelijk. Het groen wordt daardoor meer beleefbaar.

Speelnatuur

Natuurvriendelijke oevers

Natuurinclusief bouwen

Fietspad met ecologische bermen

Stimuleren stadsecologie

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

4.3 PROFIEL WOONWERKSTRATEN

Nieuw:

Bestaand:

De straten in Nieuw Oudorp zijn nu ingericht met een brede rijweg van asfalt, met daarlangs een afwisseling van parkeerplekken en inritten. Er is weinig tot geen ruimte gemaakt voor voetgangers, fietsers en groen. Met de transformatie naar een woon-werkgebied, is het noodzakelijk om hier verandering in aan te brengen. Er wordt meer ruimte gemaakt voor trottoirs en het toevoegen van groen. Daarnaast wordt het asfalt vervangen door een rijbaan met elementenverharding (bijvoorbeeld klinkers). De straten krijgen daardoor veel meer woon- en verblijfskwaliteit. Daarnaast sluit het aan bij de uitstraling en maximum snelheid van 30km/h regime.

Referenties:

Wadi voor een klimaatbestendig Nieuw Oudorp

Regenwateropvang

Creatieve vergroening

Straat als ontmoetingsruimte

Stoere industriële uitstraling

Levendige mix van wonen en werken

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

4.4 GROEN-BLAUWE STRUCTUREN Waterstructuren

Groene openbare ruimtes

Legenda

4. Ou

iso

Groene verbinding

Kanaal

Straatgroen

Binnendijkse watergang

Westfriese Omringdijk

Wadi

Oeverpark

Waterberging

Klimaatplein

aa tp

Ediso

nwe

ka n

n ka

al mv

st e

Uitgangspunt is het vergroenen van bestaande structuren waardoor versnipperde

Percentage Groen/Blauw in Nieuw Oudorp:

Door de ligging in het polderlandschap is een goede waterhuishouding noodzakelijk

Verdeling Nieuw Oudorp na transformatie: Legenda

groene zones verbonden worden. Zo wordt

om wateroverlast te voorkomen. Daarom

bijvoorbeeld de Oudorper polder verbonden

wordt er in dit Ontwikkelkader een robuust

met Park Oosterhout door een versterkte

waternetwerk geïntroduceerd waardoor

Privaat

groene zone. De Westfriese Omringdijk krijgt

regenwater in het gebied vastgehouden kan

Groen

een groenere uitstraling met toegevoegde

worden en de waterkwaliteit verbeterd kan

bomen, waardoor het weer herkenbaar

worden. Dit wordt voornamelijk bereikt door

wordt als landschappelijke structuur. De

het opwaarderen en uitbreiden van bestaan-

oever van het kanaal wordt (waar mogelijk)

de waterstructuren. Waar mogelijk worden

openbaar toegankelijk gemaakt als onder-

waterstructuren aan elkaar gekoppeld en

deel van het Kanaalpark Alkmaar. Samen

open en zichtbaar gemaakt.

met de parken en vergroende straten, transformeert Nieuw Oudorp van een verhard werkgebied naar een groene woon-werkomgeving.

Aanvullend wordt het gehele netwerk aan waterstructuren versterkt door de aanleg

Openbaar 36% 55% 9%

Water Overig

Openbaar: groen en water

20% 40% 60%

80%

van nieuwe wadi’s. Verdeling openbaar / privaat

Privaat: Alkmaars groen

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

4.5 BEREIKBAARHEID Wegen motorvoertuigen

Fiets- en wandelpaden

BUS

Nie

che

er w

BUS

Ed eg

BUS

is t r a

con

is Ed

Mar

iso

BUS

iso

tra

nis

iso

rco

Sch

erm

Sch

eg er w

erm

er w

Nieuw Oudorp wordt ontsloten via de Edisonweg. Ter hoogte van het centrum

wordt er aan de Edisonweg een nieuwe bushalte voorgesteld, om zo het gebruik van openbaar vervoer gemakkelijker te maken. De Schermerweg wordt omgevormd tot een

Het huidige gebied is vooral ingericht op

Legenda

fietsstraat, ontworpen als hoofdroute voor

Hoofdontsluitingsweg

fietsers maar ook toegankelijk voor auto’s.

Gebiedsontsluitingsweg

Over het kanaal kan een nieuwe fiets-/auto-

Woon-werkstraten

verbinding gemaakt worden naar Overdie.

Fietsstraat

In het Ontwikkelkader wordt er rekening gehouden met een gelijkvloerse aanlanding. In de Uitwerkingsagenda van de Mobiliteitsvisie 2025 is opgenomen dat de uitwerking van de Bestevaerbrug in 2026 plaats vindt. Deze brug fungeert als secundaire toegang voor lokaal autoverkeer, met een maximum aantal auto’s per etmaal, passend bij landelijke richtlijnen voor gebruik van een fietsstraat.

Auto-/ fietsbrug BUS

Bushalte bestaand

BUS

Bushalte nieuw (potentieel)

autoverkeer, met weinig aandacht voor wandel- en fietspaden. Bij de transformatie naar een woon-werkomgeving komt er meer ruimte voor wandel- en fietspaden. Langs de Edisonweg komen bredere, vrijliggende fietspaden en de Schermerweg wordt een fietsstraat waar auto’s te gast zijn. De toekomstige Bestevaerbrug is een belangrijke schakel in het doorfietsnetwerk en in het openbaar vervoernetwerk. Onderzoek moet uitwijzen of het mogelijk is de fietsroute vanaf de Schermerweg door te trekken langs het water richting Heerhugowaard.

Legenda Fietspad Fietsstraat (auto te gast) Potentiële fietsstraat Wandelpad

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Dit hoofdstuk omschrijft de stedenbouwkundige spelregels voor de bouwvelden die volgen uit de ruimtelijke dragers en de structuurkaart.

5. Stedenbouwkundige spelregels

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Sfeergebieden

5.1 SPELREGELKAART

Centrum Nieuw Oudorp - Samengesteld bouwblok in een hogere dichtheid Transformatiegebied- Samengesteld bouwblok (half open of gesloten)

Magneetlocatie: losse gebouwen in het groen Losse gebouwen in het groen Bebouwing stadsentree - Binnentuin aan de woonstraten Gevels en plinten Centrum Nieuw Oudorp - Uitnodigende plinten met een commerciële-, zorg-, of culturele functie Edisonlaan - Werkprogramma in de plinten waarvan minstens 75 % transparant. Bebouwing Nieuwe Schermerweg: Representatieve werkfuncties in de plint. Magneetlocatie: Uitnodigende plinten met een publiekstrekkende functie Woon-/ werkstraten: Werkprogramma in de plinten of apart werkgebouw. Dijkbebouwing: Kleinere korrel met meer ruimte voor groen. Voornamelijk woonfuncties. Oriëntatie voorgevel - Voordeuren aan de straat Mogelijke oriëntatie Te behouden bebouwing

Specials Magneetlocatie De Drukkerij Architectonische special - extra aandacht voor de architectonische uitwerking Hoogteaccent - Extra architectonische aandacht

Openbare ruimte Mogelijke binnentuin (vormgeving is indicatief) N

Nieuwe verbinding Nieuwe (verbindende) watergang Wenselijke verbinding

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

1. Verspringende bouwhoogte

2. Pandsgewijze uitwerking

•

Gemiddeld 5 lagen, excl hoogteaccenten.

•

Gebruik maken van verschillende materialen.

•

Stimuleren van verspringende hoogtes.

•

Levendig gevarieerd stadsbeeld.

Interessante mix van texturen, kleuren en structuren.

3. Verspringende rooilijnen •

Spontane stad met een menselijke maat.

•

Afwisselende gevels.

•

Gevarieerde straten met verschillende groene ruimtes.

5. Transparante en uitnodigende plinten •

Transparante plint voor een levendig straatbeeld en sociale veiligheid.

•

Woonplint min. 3,6 hoog

•

Werkplint min 4,5m hoog

•

Extra architectonische aandacht voor plinten.

7. Levendige gebouwhoeken •

Hoeken van gebouwen als belangrijke oriëntatiepunten.

•

Ruimtes op belangrijke hoeken gereserveerd voor levendige functies.

•

Gebouwen met publieke functie georiënteerd op de straat.

•

Overgang woningen naar straat met een buffer.

•

Persoonlijke expressie en herkenbaarheid in de straat.

6. Ingetogen reclame

10. Hoogteaccenten onder 35m

•

Beëindiging van hoogteaccenten krijgt een speciale zorgvuldige vormgeving.

•

Mogelijkheid om hoogteaccenten onder de 35 meter binnen de clusters te realiseren

•

D.m.v. kapvorm, materiaalkeuze, raamindelingen of setback.

•

Passende positionering, vormgeving en schaal

Karakteristieke gebouwen.

4. Overgang van openbaar naar privé •

9. Beëindiging hoogteaccenten

11. Programmatische mix

12. Zichtbaar maken erfgoed

•

Diverse mix van functies.

•

20% van de oppervlakte van nieuwe gebouwen krijgt een werkfunctie.

Zichtbaar maken van de geschiedenis wordt gestimuleerd.

•

Kapvormen die verwijzen naar industriële functie.

13. Gevarieerd daklandschap

14. Parkeren op eigen terrein

•

Reclame op een ingetogen wijze.

•

Menging van platte daken en kappen.

•

Parkeren op eigen terrein uit zicht.

•

Het gebruik van felle kleuren of overvloed aan vlaggen en/of borden is niet toegestaan.

•

Kappen die bijdragen aan de industriële uitstraling.

•

Platte daken actief benutten met een functie.

Deelmobiliteit en samenwerkingen met andere ontwikkelingen wordt gestimuleerd.

•

Parkeergebouwen met fraai uitgewerkte gevels.

8. Setbacks

15. Circulariteit en duurzaamheid

16. Alkmaars groen

•

Afwijkend basement van 4-5 bouwlagen.

•

Meer groen en verblijfskwaliteit toevoegen.

•

Minstens 20% groen in volle grond.

•

Accenten in de tweede lijn.

•

Bijdrage leveren aan lokale biodiversiteit.

•

Slagschaduw en windhinder minimaliseren.

•

Duurzaam bouwen wordt gestimuleerd.

Hemelwater naar plekken afvoeren om riool te ontlasten.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

5.2 ONTWIKKELING IN CLUSTERS

5.3 SPELREGELS

Ontspannen stedelijkheid

Le Ko

m Staa ee lst er s

m Ce

Stad op ooghoogte

m de Druk kerij

Witse

Witsen

Bedrijventerrein Oudorp verandert van werkgebied naar woon-werkomgeving. Het is daarbij van belang de kwaliteit van de ge-

•

Om dit te bereiken zijn er algemene princibouwprincipes zijn opgesteld om richting te

nieuwe ontwikkelingen passen binnen het

Elk cluster dient uitgewerkt te worden door minstens twee architecten

•

Mozaïek van ontwikkelingen dat daardoor ontstaat is passend bij de ontspannen stedelijkheid

karakter van Nieuw Oudorp en bijdragen aan de gewenste kwaliteit. Het biedt richting en inspiratie voor de initiatiefnemers en architecten van de verschillende projecten en zorgt voor samenhang en consistentie in de ontwikkeling van het gebied.

Binnen bedrijventerrein Oudorp zijn clusters gedefinieerd waarbinnen partijen dienen samen te werken ten behoeve van de samenhang en het komen tot integrale oplossingen

•

geven aan de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied en om ervoor te zorgen dat alle

Levendige stad

Clusters in Nieuw Oudorp:

bouwde omgeving te verbeteren.

pes opgesteld voor de gebouwen. De ge-

Geleding van gebouwen

•

Ruimtelijke dragers en beeldkwalitatieve regels zorgen voor de samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen

Kanaalstad

Duurzaamheid

Parkeren

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Ontspannen stedelijkheid 1. Verspringende bouwhoogte

Gemiddeld 5 bouwlagen

2. Pandsgewijze uitwerking

Het stimuleren van verspringende hoogtes

Een pandsgewijze uitwerking met gebruik

van gebouwen draagt bij aan het zichtbaar

van verschillende materialen draagt bij aan

maken van de dynamiek van de stad. Door

het bevorderen van de dynamiek in de stad.

variatie in hoogtes te bevorderen, ontstaat

Naast traditioneel baksteen kunnen ook al-

een levendig en gevarieerd stadsbeeld dat

ternatieve materialen worden gestimuleerd.

de groei en diversiteit van de gemeenschap

Door variatie in materialen toe te passen,

weerspiegelt.

ontstaat er een interessante mix van textu-

De ontwikkeling van verschillende typen ruimtes biedt mogelijkheden voor diverse functies, waardoor de stad een dynamische en aantrekkelijke omgeving wordt om in te leven, te werken en te ontspannen.

ren, kleuren en structuren in het stadslandschap. Het gebruik van diverse materialen moedigt creativiteit aan en geeft ontwerpers de vrijheid om unieke en karakteristieke gebouwen te creëren die de identiteit en levendigheid van de stad versterken.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

3. Verspringende rooilijnen

4. Overgang van openbaar naar privé

Het verspringen van rooilijnen draagt bij aan

Om de juiste relatie tussen de straat en

het creëren van het beeld van een spontane

het gebouw te hebben is er extra aandacht

stad met een menselijke maat. Door het ver-

nodig voor de overgang van publiek naar

springen van de rooilijnen ontstaan er afwis-

privé. Gebouwen met een publieke functie

selende gevels en gevarieerde straten met

zijn georiënteerd op de straat. Eventuele

verrassende groene ruimtes op een prettige

opstelruimte mag uitsluitend gebruikt wor-

menselijke schaal. Wanneer gebouwen terugs-

den voor het plaatsen van terrasjes en het

pringen vanaf de straat, ontstaan er beschutte

etaleren van producten.

plekken die dienen als overgang tussen privé- en openbare ruimte. Deze plekken kunnen worden ingericht als tuinen, verblijfsplekken en pocket parks, waardoor de omgeving een gevoel van geborgenheid krijgt en een bepaalde spontaniteit in het stedelijke weefsel wordt geïntroduceerd.

De overgang van de woningen naar de straat dient vormgegeven te worden met een buffer in de vorm van een kleine voortuin of Delftse stoep. Dit zal zorgen voor privacy in de woningen en draagt bij aan de persoonlijke expressie en herkenbaarheid in de straat.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Stad op ooghoogte 5. Transparante en uitnodigende plinten

Een stad ontworpen op ooghoogte bevordert een mensvriendelijke en levendige

Openbare ruimte?

omgeving. Door rekening te houden met

straatbeeld. De begane grond van het ge-

de menselijke maat in gebouwen, voelen

bouw draagt ook bij aan sociale veiligheid

mensen zich comfortabel en uitgenodigd om te verblijven. Levendige plinten, zoals

Gemeente

commerciële ruimten op de begane grond,

op straat. De transparantie in de gebouwen zorgt voor meer eigenaarschap en betrokkenheid van bewoners en bedrijven.

zorgen voor een dynamische straat die Openbare ruimte?

sociale interactie stimuleert. Het zicht vanaf het maaiveld biedt aantrekkelijke en gevari-

Bij de architectonische uitwerkingen is het noodzakelijk om extra aandacht te besteden

eerde uitzichten, wat de stedelijke ervaring

aan de plinten van de gebouwen. Woonplin-

verrijkt. Een soepele overgang van openbaar

ten krijgen bij appartementen een minimale

naar privé, verbetert de privacy en gemeen-

hoogte van 3,6 meter. Werkplinten zijn mini-

schapszin. Zo wordt de stad toegankelijker

maal 4,5 meter hoog.

en aangenamer voor iedereen. Gemeente + Gebouw

De openbare ruimte is hierdoor niet alleen het gemeentelijke bezit, maar ook het zicht op gevels en bij enkele publieke functies ook de ruimte in het gebouw. Openbare ruimte?

Openbare ruimte en programering Wel:

Een goede plint zorgt voor een levendig

NIET:

Werkplint minimaal 4,5 m hoog

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

6. Ingetogen reclame

7. Levendige gebouwhoeken

Reclame op de gebouwen wordt toegestaan

De hoeken van de gebouwen zijn belangrij-

op een ingetogen wijze. Dit kan variëren van

ke oriëntatiepunten in het gebied. Op deze

losse letters op de gevel tot een architect-

strategische plek komen routes samen,

onische integratie of raambestickering. Het

waardoor de hoeken ook vanuit verschillen-

gebruik van felle kleuren of een overvloed

de plekken zichtbaar zijn.

aan (verlichte) borden en vlaggen is niet toegestaan.

De ruimtes op de belangrijke hoeken dienen zoveel mogelijk gereserveerd te worden voor levendige functies. De hoeken in Nieuw Oudorp dienen ook in een minimale hoogte van 4,5m of dubbelhoge plint van 6m uitgevoerd te worden.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

Geledingen gebouwen 8. Setbacks

9. Beëindiging hoogteaccenten

Om ervoor te zorgen dat deze accenten har-

Accent in 2e lijn

monieus passen bij de schaal van Alkmaar,

zijn ze zorgvuldig ontworpen met gebruik van setbacks en een afwijkend basement van 4-5 bouwlagen. Bij het plaatsen van de gebouwen is reke-

Gebouwen die de hoogte van 35 meter overschrijden, vormen een essentieel onderdeel van de stadslijn en het silhouet van de stad.

Basement +- 5 bouwlagen

Het beëindigen van deze hoogteaccenten vereist daarom speciale aandacht en zorgvuldige vormgeving.

ning gehouden met de bouwhoogte om

Dit kan worden bereikt door middel van

mogelijke slagschaduw te minimaliseren en

verschillende ontwerpelementen, zoals een

windhinder te voorkomen.

kenmerkende kapvorm, afwijkende materiaalkeuzes, variërende raamindelingen of het toepassen van een setback.

ONTWIKKELKADER NIEUW OUDORP

10. Hoogteaccenten onder 35 meter

Binnen de meeste ontwikkelclusters kan de mogelijkheid ontstaan om een hoogteaccent toe te passen. Met de juiste positionering en inpassing in de omgeving kunnen deze ondergeschikte accenten een maximale hoogte van 35 meter bereiken. Hierbij is het van belang dat de vormgeving, schaal en materiaalkeuze past bij de directe omgeving en de identiteit van het gebied.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15926023/1