Bijlage 1 (Inclusief 2 en 3) - eindrapportage Hoornse Vaart 2023 v3

De onder het derde punt vermelde maatregelen zijn deels reeds uitgevoerd door toepassing van extra luiken (bereikbaarheid kruipruimtes). Daarentegen zijn er ook maatregelen nog niet uitgevoerd, zoals die met betrekking tot het veilig op het dak begeven (valbeveiliging).

Ten aanzien van punt 7 wordt opgemerkt dat uitstel van duurzaamheidsmaatregelen niet realistisch is. In verband met de klimaatdoelstellingen van de regering (CO2-reductie in 2030) en het feit dat de instandhoudingsperiode óver het jaar 2030 gaat, is uitvoering van de maatregelen een verplichting. De impact van de maatregelen op de accommodatie is significant voor de totale CO2-reductie en daarnaast betekenen de maatregelen een essentiële besparing van de energiekosten. Deze zijn in de afgelopen jaren immers sterk toegenomen.

19

De opgenomen maatregelen leiden tot een onmiddellijke verbetering van bijvoorbeeld de wind- en waterdichtheid van het gebouw (denk aan het bestrijden en voorkomen van lekkages, tochtwering en herstel van isolatie), de terugwinning van energie (warmteterugwinning), de verbruiken van installaties en daarmee het energieverbruik. Daarnaast zullen, bij de benodigde vervangingen van installatiedelen, deze worden vervangen door de wettelijk vereiste energiezuinige variant (bijvoorbeeld luchtbehandelingskasten, maar ook IE4 motoren op pompen en ventilatoren, alsmede toepassing van frequentieregelingen). Integrale verbetering van de duurzaamheid door bijvoorbeeld complete vervanging en verbetering van buitengevels (bijvoorbeeld voor de sporthal) is niet voorzien.

Voor het bepalen van de instandhoudingskosten is de rapportage van Sweco (zie paragraaf 2.2) als leidraad aangehouden. Hierin zijn immers de (groot) onderhoudkosten opgenomen, welke gelden als investering en niet de kosten van dagelijks onderhoud, welke operationeel zijn. Hoewel de accommodatie duidelijk in kaart is gebracht, geldt voor diverse onderdelen dat deze in stand gehouden kunnen worden, omdat thans sprake is van conditiescore 4. Op het einde van de gebruikstermijn is dan een niveau 4 of 5 acceptabel, of zelfs beperkt niveau 6. In de laatste jaren voor de sluiting van een accommodatie worden zo weinig mogelijk investeringen gedaan. In plaats daarvan worden eventuele gebreken zo goed mogelijk verholpen, met het oog op de continuering van de bedrijfsvoering. Dat betekent bijvoorbeeld dat een installatie een relatief laag conditieniveau mag hebben, zolang hij het maar blijft doen. Er wordt uitgegaan van het einde van de levensduur na 10 jaar.

Bijlage 4 bevat een overzicht van de kostenopzet van Sweco, met doorgevoerde correcties van de niet uit te voeren onderdelen, dan wel welk percentage niet uitgevoerd behoeft te worden indien de instandhoudingstermijn 10 jaar bedraagt, dan wel gecorrigeerde bedragen. Dit is aangevuld met noodzakelijke aanpassingen op basis van de in dit onderzoek uitgevoerde schouw die niet door Sweco voorzien waren, alsmede correcties als gevolg van reeds uitgevoerde zaken. Omdat de materiaal- en arbeidsprijzen in de afgelopen jaren flink zijn gestegen, is tevens een indexering toegepast (2021 – 2023), teneinde de kosten voor dit scenario op het huidige prijspeil (2023) te krijgen.

In de raming zijn de duurzaamheidsmaatregelen opgenomen (te vervangen installaties in duurzame uitvoering). Er wordt opgemerkt dat de duurzaamheidsmaatregelen niet binnen de resterende levensduur (10 jaar) worden terugverdiend. Deze maatregelen worden getroffen om de CO2-reductie te realiseren.

4.1.2 Scenario 2a: renovatie met instandhouding 20 jaar Scenario 2a is gelijk aan scenario 1, met dien verstande dat de instandhoudingstermijn 20 jaar is. Dit betekent dan ook dat de kosten voor vervangingen als gepland in de periode 2031 – 2040 worden meegenomen, mits deze niet ‘afgesteld’ kunnen worden tot het einde van de gebruiksperiode. Tevens worden noodzakelijke investeringen tegen het einde van de planperiode ‘naar voren gehaald’ om (ook hier) kapitaalvernietiging te voorkomen. Er wordt derhalve uitgegaan van einde levensduur na 20 jaar, waarbij conditieniveaus 4 tot maximaal 5 ook acceptabel zijn. Dit heeft dezelfde reden als in scenario 1 (zie 4.1.1).

Bij de opzet van de kosten voor de renovatie met instandhouding van 20 jaar is een combinatie gemaakt van de kostenopzet van Sweco met de lange termijn planning van Facilicom voor 2031 – 2038 (zie paragraaf 2.2). De vervangingen die zijn gepland voor 2039 en 2040 worden buiten beschouwing gelaten in verband met het einde van de gebruikstermijn. De berekeningen zijn weergegeven in bijlage 5. Hierin zijn ook de duurzaamheidsmaatregelen van scenario 1 opgenomen. De maatregelen zijn in dit scenario realistischer, omdat de instandhoudingsperiode 10 jaar langer is en de voordelen (lagere energiekosten) langer worden gerealiseerd.

4.1.3 Scenario 2b: renovatie met instandhouding 20 jaar en aanpassing instructiebad Met het oog op de beperkte mogelijkheden van het instructiebad wordt in dit scenario niet alleen gerenoveerd (scenario 2a), maar wordt het huidige instructiebad vervangen door een groter exemplaar (15 x 15 meter) met een volledig beweegbare bodem van 0,00 tot 2,00 meter. Dit vergroot de gebruiksmogelijkheden en de capaciteit van het bad. Om dit mogelijk te maken dient echter ook de gevel van het gebouw te worden ‘verplaatst’.

Voor het bepalen van de investeringskosten is uitgegaan van een uitbreiding van het bruto vloeroppervlak van het sportcomplex met circa 200 m². Verder zal de bestaande oppervlakte van het bassin en de perrons (in totaal circa 300 m²) gesloopt worden om dieper te ontgraven en nieuwe aansluitingen te creëren. Het bassin wordt onder meer voorzien van een beweegbare bodem

20

(15 x 15 meter) met een meebewegende hellingbaan, bassinafscheidingslijnen, bassintrappen en lesmateriaal. De volgende tabel toont de ruimtestaat:

Instructiebassin 15,0 15,0 225 m² Perron lange zijde tribune 20,0 2,5 50 m² Perron lange zijde overkant 20,0 3,5 70 m² Perron korte zijde start 15,0 2,5 38 m² Perron korte zijde overkant 15,0 2,5 38 m² Totaal netto oppervlakte 420 m² Toeslag bruto-netto 25% 105 m² Totaal bruto oppervlakte 525 m² tabel 4.1: ruimtestaat

De volgende tabel bevat de investeringskostenraming van de extra maatregelen in scenario 2b ten opzichte van scenario 2a.

Sloopkosten + tijdelijke maatregelen 300 m² € 180,- € 54.000,- Bouwkundig 525 m² € 2.010,- € 1.055.250,- W-installaties 525 m² € 620,- € 325.500,- E-installaties 525 m² € 265,- € 139.125,- WZ-installaties 1 post € 160.000,- € 160.000,- Vaste inventaris 1 post € 375.000,- € 375.000,- Losse inventaris 1 post € 52.500,- € 52.500,- Totaal netto bouwkosten € 2.161.375,- Opslagen/staartkosten 12,4% € 268.011,- Totaal Bouwkosten € 2.429.386,- Plan en ontwikkelkosten opdrachtgever € 200.000,- Stichtingskosten (excl. btw) € 2.629.638,- tabel 4.2: investeringsraming uitbreiding

4.1.4 Investeringskosten renovatiescenario’s Op basis van de kostenramingen in bijlage 4, bijlage 5 en de vorige tabel zijn de totale investeringskosten in de volgende tabel weergegeven. Daar zijn ook de kosten voor coördinatie/aansturing van de werkzaamheden en 15% onvoorziene kosten in opgenomen.

HOORNSE VAART Scenario 1 Scenario 2a Scenario 2b

50-meterbad 3.290.000 3.314.000 3.314.000 Aanbouw 2008 218.000 240.000 240.000 Oudbouw 3.262.000 4.318.000 4.318.000 Sporthal 1.306.000 1.680.000 1.680.000 Brandveiligheid 572.000 572.000 572.000 Facilicom 2031-2038 0 4.307.000 4.307.000 Maatregelen betonrot 850.000 850.000 850.000 Duurzaamheidsmaatregelen 2.937.000 2.937.000 2.937.000 Uitbreiding instructiebad 0 0 2.629.000 Sub totaal exclusief b tw 12.436.000 18.219.000 20.848.000

Coördinatie/aansturing 1.244.000 1.822.000 2.085.000 Toezicht inclusief inclusief inclusief

Onvoorzien (15%) 2.052.000 3.006.000 3.440.000

Investeringskosten exclusief b tw 15.732.000 23.047.000 26.373.000 btw 3.304.000 4.840.000 5.538.000 Investeringskosten inclusief btw 19.035.000 27.887.000 31.911.000 tabel 4.3: investeringskostenramingen renovatiescenario’s

21

Risico In alle scenario’s is een post opgenomen voor het zo goed mogelijk aanpakken van het betonrot aan het 25-meterbad, het instructiebad en het buitenbad. De hoogte van het bedrag is indicatief, want het is niet duidelijk of de aangenomen werkzaamheden (en kosten) afdoende zijn om het sportcomplex voor een periode van 10 (scenario 1) of 20 jaar (scenario’s 2a en 2b) operationeel te houden. De kans is aanzienlijk dat er tussentijds investeringen noodzakelijk zijn om de veiligheid te waarborgen. Deze kunnen op dit moment niet worden gekwantificeerd, maar vormen wel een onzekere factor in de renovatiescenario’s.

4.2 Raming bezoek en gebruik

4.2.1 Zwembad Veel van de in paragraaf 3.1 vermelde trends en ontwikkelingen hebben een positieve invloed op de behoefte aan de diverse zwemactiviteiten. De verwachte groei van het aantal inwoners speelt daarbij een belangrijke rol. De opening van De Beeck in september 2022 heeft echter een negatieve invloed op het bezoek van Hoornse Vaart. Op basis daarvan, aan de hand van de analyse van de huidige situatie in hoofdstuk 2 en rekening houdende met de verbeteringen in de configuratie van het zwembad in scenario 2b en de algehele verbeteringen van de accommodatie ten gevolge van de renovatie, is in de volgende tabel per scenario het toekomstige aantal bezoeken van het zwembad van Hoornse Vaart geraamd. Daarbij moet worden vermeld, dat in scenario 1 en scenario 2a de grenzen van de capaciteit en gebruiksmogelijkheden (mede in het licht van het ontbreken van beweegbare bodems) daarmee zijn bereikt. Daarnaast kan in die scenario’s een langere wachtlijst voor de zwemlessen ontstaan en/of kiest een groter deel van het potentiële bezoek voor een andere zwemlesaanbieder. Ter vergelijking is ook het aantal bezoeken in 2022 vermeld, al moet worden bedacht dat die cijfers niet volledig representatief zijn (zie 2.4.1).

bezoekraming scenario 1 scenario 2a scenario 2b 2022* recreatief zwemmen 297.000 297.000 297.000 275.454 doelgroepen 34.000 34.000 39.000 les zwemmen 58.000 58.000 64.000 53.989 verenigingen 57.000 57.000 57.000 47.151 totaal 446.000 446.000 457.000 376.594 tabel 4.4: bezoekraming zwembad renovatiescenario’s

4.2.2 Sporthal en spiegelzaal De in paragraaf 3.1 vermelde trends en ontwikkelingen hebben een positieve invloed op de behoefte aan binnensportruimte. In tegenstelling tot bij het zwembad heeft de opening van De Beeck in september 2022 niet of nauwelijks invloed. Behalve tijdens schooluren is in de sporthal nog ruimte voor extra gebruik beschikbaar. In de spiegelzaal is dat binnen alle onderscheiden ‘tijdsblokken’ het geval. Het is echter niet mogelijk om precies te voorspellen in welke sporthallen en spiegelzalen de groei van de bevolking – en daarmee de behoefte – tot uiting zal komen. Dat hangt mede samen met de vraag, waar verenigingen en andere huurders van deze accommodaties nog meer terechtkunnen. Aangenomen dat er op andere locaties weinig tot geen ruimte is (zie ook paragraaf 3.3), zal de bezetting van de sporthal toenemen ten opzichte van de huidige situatie en wel tot een niveau waarop er niet of nauwelijks extra gebruik meer bij past. Ook het gebruik van de spiegelzaal zal een flinke impuls krijgen, al zal de piek van het gebruik van die zaal in de namiddag en avond van de doordeweekse dagen blijven liggen.

De volgende tabel toont de raming van de bezetting van de sporthal en de spiegelzaal in de renovatiescenario’s. Het betreft de weekbezetting gedurende het reguliere indoorseizoen. Uiteraard is het gebruik gedurende de zomerperiode lager. Anders dan bij het zwembad bestaat er overigens geen verschil tussen scenario’s 1 en 2a enerzijds en scenario 2b anderzijds, omdat de scenario’s wat betreft de configuratie van de sporthal en spiegelzaal gelijk zijn.

8.30 - 16.30 16.30 - 23.00 weekend totaal sporthal 100% 100% 100% 100% spiegelzaal 20% 71% 28% 40% tabel 4.5: bezettingsraming sporthal en spiegelzaal renovatiescenario’s

22

4.3 Exploitatieraming Bijlage 6 bevat de exploitatieraming voor de renovatiescenario’s, waarvan de volgende tabel een kort overzicht biedt. Daarna worden de posten nader toegelicht. In de tabel zijn ook de cijfers uit de begroting 2023 weergegeven.

HOORNSE VAART scenario 1 scenario 2a scenario 2b begroting 2023 baten 2.620.000 2.620.000 2.694.000 lasten (incl. kapitaallasten) 6.141.000 5.654.000 5.992.000 resultaat -3.521.000 -3.034.000 -3.298.000 -3.178.000 compensatie SPUK 443.000 393.000 422.000 415.000 resultaat -3.078.000 -2.641.000 -2.876.000 -2.763.000 tabel 4.6: exploitatieraming renovatiescenario’s

4.3.1 Baten De bezoekcijfers van het zwembad en het gebruik van de sporthal en spiegelzaal zijn zoals die in paragraaf 4.2 zijn weergegeven; de gemiddelde omzet per bezoek van de verschillende zwemactiviteiten is op de huidige situatie gebaseerd. Er is derhalve niet met een tariefstijging gerekend, omdat dit een separate keuze is; de omzet van whirlpool/stoomcabine, verhuur van kluisjes en divers is mede op de huidige situatie gebaseerd, waarbij rekening is gehouden met de toename van het zwembadbezoek in alle scenario’s; de pachtsom van de horeca is mede op de huidige situatie gebaseerd, waarbij rekening is gehouden met het feit dat een toename van het bezoek ook voor een stijging van de horecaomzet zorgt, hetgeen de rechtvaardiging voor de hogere pachtsom vormt; de pachtsom van de fitness is op de huidige situatie gebaseerd; bij het ramen van de omzet van de sporthal en spiegelzaal is van de huidige uurtarieven uitgegaan.

4.3.2 Lasten De personeelskosten zijn gebaseerd op de huidige gemiddelde personeelskosten per fte, alsmede een toename van de benodigde personele inzet ten gevolge van de stijging van het bezoek/gebruik en de nieuwe wet- en regelgeving (waterwet BAL, 2024); de energiekosten zijn mede op de huidige situatie gebaseerd, waarbij rekening is gehouden met de duurzaamheidsmaatregelen die in de verschillende scenario’s worden genomen (zie paragraaf 4.1) en de nieuwe wet- en regelgeving; de onderhoudskosten betreffen de kosten voor dagelijks en preventief onderhoud, alsmede voor het groot onderhoud dat niet tijdens de renovatie wordt uitgevoerd. De kosten zijn gebaseerd op de situatie na de renovatie. Een groot deel van de kosten van groot onderhoud is in de investering (en dus in de kapitaallasten) opgenomen. Ook voor het risico op onvoorziene extra kosten met betrekking tot betonrot en het leidingwerk is in de investering een (extra) bedrag opgenomen. Daarnaast is in de investeringsraming voor verdere onvoorziene kosten een post van 15% van de totale investeringskosten opgenomen; de kosten van schoonmaak, kantoor/verkoop, algemeen en belastingen en verzekeringen zijn op de huidige situatie gebaseerd; de interne kosten betreffen de algemene kosten van Alkmaar Sport, die op basis van een verdeelsleutel aan de diverse accommodaties worden doorberekend.

Het gaat hierbij bijvoorbeeld om kosten voor de inzet van ondersteunende afdelingen (zoals Beheer en Onderhoud), voor ICT, de salarisadministratie en het bedrijfsbureau. Kort samengevat gaat het om alle ondersteunende afdelingen en overhead. De kosten zijn op de huidige situatie gebaseerd; de kapitaallasten met betrekking tot de huidige inventaris zijn op de huidige situatie gebaseerd; de kapitaallasten met betrekking tot de investering (zie paragraaf 4.1) zijn conform het beleid van de gemeente Alkmaar afgeschreven op basis van annuïteit, tegen een rente van 1,0% en met een afschrijvingstermijn van 10 jaar (scenario 1), respectievelijk 20 jaar (scenario’s 2a en 2b). Voor de afschrijving van de inventaris is in scenario’s 2a en 2b van een periode van 15 jaar uitgegaan. Dat is conform het gemeentelijk beleid.

23

4.3.3 Compensatie SPUK Sinds 1 januari 2019 is de wet- en regelgeving op het gebied van btw gewijzigd. Kort samengevat zijn sportaccommodaties sindsdien vrijgesteld van btw. Er is sprake van een btw-onbelaste exploitatie. Dat heeft een financieel nadeel voor exploitanten (en gemeenten), omdat de btw van de baten en lasten niet meer met elkaar kan worden verrekend. Ter compensatie van dit nadeel is voor gemeenten een compensatieregeling opgezet: de SPUK Sport. Gemeentelijke sportbedrijven kunnen hier via de gemeente ook gebruik van maken. Deze speciale uitkering houdt in, dat 17,5% van de kosten met betrekking tot exploitatie, onderhoud en investeringen wordt gecompenseerd, uiteraard voor zover er op die kosten btw drukt. Hierbij moet worden vermeld, dat de regeling een plafond heeft. Bij overschrijding daarvan krijgen gemeenten naar rato een lagere uitkering. Vandaar dat de gemeente Alkmaar in 2023 aanhoudt, dat 68,81% van de uitkering ook daadwerkelijk wordt ontvangen. Daarnaast kan geen compensatie worden aangevraagd over het onderwijsgebruik van Hoornse Vaart (circa 15%). Dat betekent dat 10,2% (17,5% * 68,81% * 85%) van de kosten met betrekking tot exploitatie, onderhoud en investeringen (voor zover daar btw op drukt) wordt gecompenseerd. Ook dient de uitkering jaarlijks opnieuw te worden aangevraagd.

De regeling zou eind 2023 aflopen, maar er wordt op het moment van schrijven aan een voortzetting ervan in 2024 gewerkt.

4.3.4 Boekwaarde Per 1 januari 2028 bedraagt de boekwaarde van Hoornse Vaart nog circa € 2,34 miljoen. Deze kosten zijn niet in de exploitatieraming opgenomen, omdat ze in alle renovatie- en nieuwbouwscenario’s gelijk zijn en er door gemeenten verschillend mee wordt omgegaan. In de ene gemeente wordt de resterende boekwaarde namelijk in (de afschrijving van) de nieuwe investering meegenomen, terwijl de andere gemeente kiest voor eenmalige afschrijving van het volledige bedrag.

4.4 Realisatie De realisatie van de renovatie is niet eenvoudig. Om het zwemonderwijs volledig te kunnen continueren zou de renovatie van het zwembaddeel in twee fasen kunnen worden uitgevoerd, bijvoorbeeld eerst het 50-meterbad met nevenruimten en daarna de overige bassins. In de huidige situatie vinden de zwemlessen in het 25-meterbad, het instructiebad en het golfslagbad plaats. Op het moment dat het 50-meterbad wordt gerenoveerd, kan dat zo blijven. Als de renovatie van de overige bassins start, kunnen alle zwemlessen naar het gerenoveerde 50-meterbad worden overgebracht. Dat is daar groot genoeg voor. Wel moeten de activiteiten die op dit moment in het 50-meterbad plaatsvinden tijdens de zwemlesuren wijken voor de zwemlessen. Op basis van het huidige rooster gaat het daarbij vooral om uren voor verenigingen (met name DAW) en banen zwemmen.

Volgens Alkmaar Sport gaat het niet lukken om de zwemlessen volledig te continueren, waarbij zij vooral praktische haken en ogen noemt. Ook geeft ze aan dat zwemles geven in een 50-meterbad een andere wijze van lesgeven vergt (onder andere door het ontbreken van ondiep zwemwater) en het niet eenvoudig is om die te implementeren. De exploitant voorziet daardoor langere wachtlijsten. Tevens vermoedt zij dat dit tot ledenverlies voor DAW zal leiden, omdat de vereniging voor een deel van haar uren naar zwembaden in de regio moet uitwijken.

Voor de binnensport zou eerst de optionele sportzaal voor de Europese School (zie paragraaf 5.4) kunnen worden gerealiseerd, zodat in de avonduren en in het weekend zaalsporten met een kleiner speelveld (onder andere volleybal, badminton en basketbal) kunnen uitwijken naar deze sportzaal (of andere accommodaties), wanneer de bestaande sporthal wordt gerenoveerd. Voor wedstrijden van grote zaalsporten (voetbal, handbal, korfbal en hockey) is de sportzaal te klein. De verenigingen zullen tijdens de renovatie naar een andere sporthal in Alkmaar of omgeving moeten uitwijken.

Deze fasering zorgt ervoor dat de uitvoering lang duurt: twee tot drie jaar. Daarnaast is overlast voor gebruikers (en personeel) onvermijdelijk. Hierbij kan worden gedacht aan stofvorming, geluid en trillingen in het gebouw. Ook moet rekening worden gehouden met de bouwplaats inrichting en zwaar transport.

In financieel opzicht betekent het voorgaande, dat gedurende de renovatie op minder inkomsten moet worden gerekend. Er is immers minder gebruik mogelijk en de overlast zelf zal ook tot minder bezoek leiden. De hoogte van de inkomstenderving is sterk afhankelijk van de precieze wijze waarop de renovatie wordt ingevuld. In de exploitatieraming is dit tijdelijke effect niet opgenomen, aangezien die raming over de structurele situatie na de renovatie gaat. Alkmaar Sport heeft aangegeven, dat zij verwacht dat de inkomstenderving gedurende de complete renovatieperiode € 1 tot 2 miljoen zal bedragen.

24

5. Nieuwbouwscenario’s Zoals is omschreven in paragraaf 3.3, zijn er twee nieuwbouwscenario’s. Voor beide scenario’s is er de optie van de realisatie van een sportzaal ten behoeve van de Europese School (zie paragraaf 5.4).

5.1 Stichtingskostenraming

5.1.1 Ruimtestaten Het bruto vloeroppervlak van de twee nieuwbouwscenario’s is respectievelijk circa 12.000 m 2 (scenario 3) en 11.200 m2 (scenario 4). Een uitgebreide ruimtestaat van beide scenario’s is als bijlage 7 en bijlage 8 toegevoegd.

5.1.2 Investeringskosten Bijlage 9 en bijlage 10 bevatten de investeringskosten van de twee nieuwbouwscenario’s. De volgende tabel vat deze ramingen samen. Daarna worden de verschillende posten toegelicht.

HOORNSE VAART Scenario 3 Scenario 4

Kosten opdrachtgever Grondkosten 1.189.000 1.189.000 Projectbegeleiding 635.000 635.000 Bijkomende kosten 434.000 405.000 Losse inrichting 325.000 325.000 Totaal 2.582.000 2.553.000

Kosten opdrachtnemer Bouwkosten 30.711.000 28.616.000 Honoraria 2.564.000 2.390.000 Verharding, fietsparkeren, buitenbad, enz. 6.536.000 5.380.000 Bijkomende kosten 537.000 501.000 Prijsstijgingen tot einde werk 2.787.000 2.596.000 Marktwerking 0 0 Totaal 43.135.000 39.483.000

Onvoorzien (10%) 4.572.000 4.204.000

Investeringskosten exclusief b tw 50.290.000 46.240.000 btw 10.561.000 9.710.000 Investeringskosten inclusief btw 60.850.000 55.950.000 tabel 5.1: investeringskostenramingen nieuwbouwscenario’s

Grondkosten De grondkosten betreffen met name het slopen van het bestaande sportcomplex en het uitvoeren van bodemonderzoeken voor de vergunningen. De grond is eigendom van de gemeente en deze wordt ‘om niet’ ingebracht in het project.

Projectbegeleiding Onder deze kosten worden de externe begeleidingskosten verstaan. Dit betreft de kosten voor het begeleiden van de voorbereiding, aanbesteding, ontwerp en realisatie. De interne uren van de gemeente zijn hierin niet meegenomen.

Bijkomende kosten opdrachtgever De bijkomende kosten voor de opdrachtgever betreffen met name de aansluiting c.q. het verleggen van de nutsvoorzieningen (inclusief de stadsverwarming).

25

Losse inrichting De losse inrichting betreft met name de losse inrichting voor Alkmaar Sport, zoals schoonmaakmateriaal, keukeninrichting en losse sporttechnische inrichting. De inrichting van de fitnessruimte is niet meegenomen, want die kosten zijn voor rekening van de betreffende exploitant.

Bouwkosten Dit betreft alle bouwkundige en installatietechnische kosten om het project te realiseren. De vaste sporttechnische inrichting valt hier ook onder.

Honoraria Onder honoraria vallen de kosten voor de architect, constructeur, adviseur installaties, adviseur akoestiek en bouwfysica en overige adviseurs.

Verharding, fietsparkeren, buitenbad, enz. In deze post zijn de kosten voor de verharding (parkeren en verharding om het gebouw), groenvoorzieningen, fietsparkeerplaatsen en overige terreininrichting opgenomen. Daarnaast is in deze post ook het buitenzwembad/spraypark opgenomen inclusief kiosk en toiletvoorzieningen.

Bijkomende kosten opdrachtnemer Dit betreft met name de legeskosten.

Prijsstijgingen tot einde werk De raming is prijspeil 2023. Op basis van de planning zijn de (vermoedelijke) prijsstijgingen doorgerekend tot de oplevering. Voor de indexering wordt een prijskostenstijging van 3,3% per jaar gehanteerd.

Marktwerking Er is geen extra prijsopslag voor de invloed van de marktwerking opgenomen.

Onvoorzien Er is een post onvoorzien opgenomen ter hoogte van 10% van de bouwkosten. Dit is 5% lager dan in de renovatiescenario’s. Bij renovatie is de kans namelijk groter dat er onverwachte extra kosten ontstaan.

Duurzaamheid In de scenario’s geldt de realisatie van een duurzaam gebouw als uitgangspunt. Dat betekent onder meer: een all-electric (aardgasloos) en bijna energieneutraal gebouw (BENG); GPR-score: 8 (gemiddeld);13 een circulair ontwerp;14 koppeling aan een online databank (Madaster of gelijkwaardig), als het gaat om circulariteit.

De kosten van energieopslag zijn niet meegenomen.

5.1.3 Visualisatie De ruimtestaten zijn in een plattegrond vertaald. Het doel daarvan is uitdrukkelijk niet om in deze fase al een ontwerp te maken. Daarin kunnen immers nog vele keuzes worden gemaakt en is niet het detailniveau dat bij dit onderzoek past. Het doel is wel om aan te tonen, dat deze configuratie op het perceel past. Voorts gaat het om niet meer dan een voorbeeld. Daarnaast zijn de plattegronden in een 3D-tekening vertaald, zodat de inpassing in de omgeving beter zichtbaar wordt. Bijlage 11 bevat de visualisaties van de nieuwbouw (inclusief de optionele sportzaal voor de Europese School).

13 GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn. De richtlijn heeft te maken met verschillende aspecten van duurzaamheid, zoals het energieverbruik, de materiaalkeuze en de gezondheid. GPR kent vijf hoofdstukken, namelijk: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Per hoofdstuk wordt een score van 1 tot en met 10 gegeven. Hoe hoger de score, hoe beter. 14 Circulair ontwerpen is gericht op het creëren van een gebouw, dat zo lang mogelijk op een hoog niveau kan worden hergebruikt, zonder dat extra grondstoffen nodig zijn.

26

5.2 Raming bezoek en gebruik

5.2.1 Zwembad Op dezelfde wijze als in paragraaf 4.2 bij de renovatiescenario’s is het bezoek van het zwembad in de nieuwbouwscenario’s geraamd. Daarbij is rekening gehouden met het feit, dat nieuwbouw voor een beperkte extra aantrekkingskracht zorgt en dat de gebruiksmogelijkheden van de bassins door de beweegbare bodems toenemen. In scenario 4 is uiteraard rekening gehouden met het beperktere voorzieningenaanbod en de gevolgen daarvan voor de gebruiksmogelijkheden voor de verschillende bezoekersgroepen. Het is ook mogelijk dat in dat scenario een langere wachtlijst voor de zwemlessen ontstaat en/of een groter deel van het potentiële bezoek voor een andere zwemlesaanbieder kiest. Ter vergelijking is ook het aantal bezoeken in 2022 vermeld, al moet worden bedacht dat die cijfers niet volledig representatief zijn (zie 2.4.1).

bezoekraming scenario 3 scenario 4 2022* recreatief zwemmen 315.000 291.000 275.454 doelgroepen 44.000 37.000 les zwemmen 72.000 63.000 53.989 verenigingen 64.000 56.000 47.151 totaal 495.000 447.000 376.594 tabel 5.2: bezoekraming zwembad nieuwbouwscenario’s

5.2.2 Sporthal en spiegelzaal Voor het gebruik van de sporthal en spiegelzaal in de nieuwbouwscenario’s wordt van dezelfde bezetting als in de renovatiescenario’s uitgegaan. Weliswaar zorgt de nieuwbouw voor meer kwaliteit en uitstraling, maar de sporthalcapaciteit wordt in de renovatiescenario’s al volledig gebruikt en voor de spiegelzaal maakt de nieuwbouw weinig verschil. Datzelfde geldt voor de wat kleinere afmetingen van de hal en de zaal in scenario 4.

5.3 Exploitatieraming Bijlage 12 bevat de exploitatieraming voor de nieuwbouwscenario’s, waarvan de volgende tabel een kort overzicht biedt. Daarna worden de posten nader toegelicht. In de tabel zijn ook de cijfers van de begroting 2023 weergegeven.

HOORNSE VAART scenario 3 scenario 4 begroting 2023

baten 3.226.000 2.925.000 lasten (incl. kapitaallasten) 6.807.000 6.261.000 resultaat -3.581.000 -3.336.000 -3.178.000 compensatie SPUK 492.000 458.000 415.000 resultaat -3.089.000 -2.878.000 -2.763.000 tabel 5.3: exploitatieramingen nieuwbouwscenario’s

5.3.1 Baten De bezoekcijfers van het zwembad en het gebruik van de sporthal en spiegelzaal zijn zoals in paragraaf 5.2 is weergegeven; de gemiddelde omzet per bezoek van de verschillende zwemactiviteiten is op de huidige situatie gebaseerd. Er is derhalve niet met een tariefstijging gerekend, omdat dit een separate keuze is; de omzet van whirlpool/stoomcabine, verhuur van kluisjes en divers is mede op de huidige situatie gebaseerd, waarbij rekening is gehouden met de toename van het zwembadbezoek in alle scenario’s; de pachtsom van de horeca is mede op de huidige situatie gebaseerd, waarbij rekening is gehouden met het feit dat een toename van het bezoek ook voor een stijging van de horecaomzet zorgt, hetgeen zich in een hogere pachtsom vertaalt; de pachtsom van de fitness is op een raming van de kostendekkende huurprijs gebaseerd, hetgeen gezien de aard van de voorziening passend is. De gemeente wil en mag immers geen commerciële ruimte tegen een niet-kostendekkend tarief aan een fitnesspartij aanbieden. Dit leidt echter wel tot een zeer sterke toename van de pachtsom. Het is zeer de vraag of de fitnessexploitant bereid en in staat is om die pachtsom te betalen;

27

voor de verenigingsruimten (scenario 3), respectievelijk verenigingsruimte (scenario 4) is ook een kostendekkende huurprijs berekend. Die huurprijs kunnen DAW en Orca vermoedelijk niet opbrengen. Hier staat echter tegenover, dat de beide bestaande verenigingsruimten verdwijnen. Er wordt aangenomen dat de gemeente beide ruimten van DAW en Orca koopt voor een bedrag, waarmee beide verenigingen de huur van de ruimte(n) in de nieuwbouw gedurende een bepaald aantal jaren kunnen betalen. De kosten van die aankoop zijn niet in de raming verwerkt, aangezien hier nog nadere afspraken over moeten worden gemaakt; bij het ramen van de omzet van de sporthal en spiegelzaal is van de huidige uurtarieven uitgegaan.

5.3.2 Lasten De personeelskosten zijn gebaseerd op de huidige gemiddelde personeelskosten per fte, alsmede een toename van de benodigde personele inzet ten gevolge van de stijging van het bezoek/gebruik. Daar staat tegenover dat de efficiëntere opzet van de accommodatie voor een afname van de benodigde inzet zorgt; de energiekosten zijn op het in paragraaf 5.1 vermelde duurzaamheidsniveau, de huidige tarieven op de energiemarkt en het verbruik van soortgelijke, nieuwe accommodaties gebaseerd.15 Hierbij dient te worden vermeld dat het energieverbruik op dit moment niet eenvoudig kan worden berekend; aangezien er in de huidige haalbaarheidsfase nog geen ontwerp bekend is. Extra complicerend is dat de eerste all-electric zwem- en sportaccommodaties vier à vijf jaar geleden in gebruik zijn genomen. Door de twee jaren met de beperkingen ten gevolge van Covid-19 (2020 en 2021) geven de monitoringcijfers van het verbruik in 2022 en 2023 de eerste goede referenties.

Op basis van deze monitoring is een kengetal bepaald voor het verbruik van het aantal kilowattuur energie per vierkante meter zwemwater en voor de overige onderdelen van de accommodatie; de onderhoudskosten betreffen al het onderhoud en zijn gebaseerd op een gebruikelijk percentage van de bouwkosten; de schoonmaakkosten zijn mede gebaseerd op een logische indeling van het gebouw, scheiding van natte en droge looplijnen, alsmede het bezoek/gebruik (zie paragraaf 5.2); de kosten van kantoor/verkoop, interne kosten, algemeen en belastingen en verzekeringen zijn mede op de huidige situatie en benchmarkcijfers gebaseerd; de kosten van vaste en losse inventaris zijn in de investeringsraming opgenomen. Vandaar dat er geen kapitaallasten met betrekking tot de huidige inventaris zijn opgenomen; de kapitaallasten met betrekking tot de investering (zie paragraaf 5.1) zijn conform het beleid van de gemeente Alkmaar afgeschreven op basis van annuïteit, tegen een rente van 1,0% en met een afschrijvingstermijn van 40 jaar voor bouwkundige onderdelen, 20 jaar voor installaties en 15 jaar voor inventaris.

5.3.3 Compensatie SPUK Sport Hiervoor gelden dezelfde uitgangspunten als bij de renovatiescenario’s (zie paragraaf 4.3).

5.3.4 Boekwaarde Hiervoor geldt hetzelfde als bij de renovatiescenario’s (zie paragraaf 4.3).

5.4 Sportzaal Europese School In elk renovatie- en nieuwbouwscenario is het mogelijk om een sportzaal voor de Europese School nieuw te bouwen aan, of in de nabijheid van, Hoornse Vaart. Hierop wordt in deze paragraaf nader ingegaan.

5.4.1 Voorzieningenaanbod en ruimtestaat Er wordt uitgegaan van een sportzaal van 22 x 28 x 7 meter, die van een scheidingswand en de benodigde kleedkamers, bergruimte en dergelijke wordt voorzien. Het bruto vloeroppervlak van de accommodatie is circa 1.100 m². Bijlage 13 bevat de ruimtestaat.

15 In scenario 3 is uitgegaan van een verbruik van 2.510.000 kWh elektrische energie per jaar. In scenario 4 is dat 2.325.600 kWh. In beide scenario’s zorgen de zonnepanelen voor circa 1.020.000 kWh elektrische energie per jaar.

28

5.4.2 Investeringskostenraming Bijlage 14 bevat de investeringskosten van de sportzaal. De volgende tabel vat die raming samen. Zie voor een toelichting op de verschillende posten de toelichting in 5.1.2.

HOORNSE VAART Europese School Kosten opdrachtgever Grondkosten 0 Projectbegeleiding 115.000 Bijkomende kosten 25.000 Losse inrichting 54.000 Totaal 195.000

Kosten opdrachtnemer Bouwkosten 2.376.000 Honoraria 194.000 Verharding, fietsparkeren, buitenbad, enz. 129.000 Bijkomende kosten 48.000 Prijsstijgingen tot einde werk 215.000 Marktwerking 0 Totaal 2.961.000

Onvoorzien (10%) 316.000

Investeringskosten exclusief b tw 3.471.000 btw 729.000 Investeringskosten inclusief btw 4.200.000 tabel 5.4: investeringskorstenraming sportzaal Europese School

5.4.3 Exploitatieraming Bijlage 15 bevat de exploitatieraming van de sportzaal voor de Europese School, waarvan de volgende tabel een kort overzicht biedt. Daarna worden de posten nader toegelicht.

HOORNSE VAART Europese School baten 86.000 lasten (incl. kapitaallasten) 320.000 resultaat -234.000 compensatie SPUK 29.000 resultaat -205.000 tabel 5.5: exploitatieraming sportzaal Europese School

Baten De omzet is gebaseerd op permanent gebruik van de sportzaal (door de Europese School) tijdens schooluren en de tarieven zoals die ook voor andere scholen worden gerekend.

Lasten De personeelskosten zijn gebaseerd op de huidige gemiddelde personeelskosten per fte en een efficiënte personele inzet; de energiekosten zijn op het in paragraaf 5.1 vermelde duurzaamheidsniveau, de huidige tarieven op de energiemarkt en het verbruik van soortgelijke, nieuwe accommodaties gebaseerd; de onderhoudskosten betreffen al het onderhoud en zijn gebaseerd op een gebruikelijk percentage van de bouwkosten; de schoonmaakkosten zijn mede gebaseerd op een logische indeling van het gebouw en het verwachte gebruik;

29

voor kantoor/verkoop, interne kosten en algemeen zijn geen kosten geraamd, omdat wordt aangenomen dat die bij de realisatie van de sportzaal niet toenemen; de kosten van belastingen en verzekeringen zijn op benchmarkcijfers gebaseerd; de kosten van vaste en losse inventaris zijn in de investeringsraming opgenomen. Vandaar dat er geen kapitaallasten met betrekking tot de huidige inventaris zijn opgenomen; de kapitaallasten met betrekking tot de investering (zie 5.4.2) zijn conform het beleid van de gemeente Alkmaar afgeschreven op basis van annuïteit, tegen een rente van 1,0% en met een afschrijvingstermijn van 40 jaar voor bouwkundige onderdelen, 20 jaar voor installaties en 15 jaar voor inventaris.

5.5 Realisatie Het wordt sterk afgeraden om eerst de bestaande Hoornse Vaart te slopen en vervolgens een nieuw sportcomplex te realiseren. Er is dan immers ruim twee jaar geen sportcomplex. Dat betekent dat verenigingen, scholen en individuele sporters elders onderdak moeten vinden. Dat geeft op dat moment een enorme druk op de overige sportvoorzieningen in Alkmaar en omgeving. Daarnaast moet worden betwijfeld of alle gebruikers weer in de nieuwe accommodatie terugkeren, indien zij elders naar tevredenheid hun plek hebben gevonden. Dat vormt een risico voor de exploitatie van het nieuwe sportcomplex.

Als er voor nieuwbouw wordt gekozen, verdient het de voorkeur om de nieuwe accommodatie te realiseren terwijl de bestaande Hoornse Vaart geopend blijft. Er zijn wellicht meerdere mogelijkheden, maar de meest voor de hand liggende optie is de realisatie van de nieuwe Hoornse Vaart in drie fasen:

Fase 1 In fase 1 wordt het bestaande buitenbad gesloopt en wordt op die plek en op een deel van de ligweide het nieuwe sportcomplex gerealiseerd. De bestaande parkeervoorziening blijft in stand (deze zal wellicht deels nodig zijn voor de bouwplaats inrichting). Vanuit deze parkeerplaats blijft de bestaande Hoornse Vaart bereikbaar. Voor het outdoorpark zal wellicht een alternatieve entree moeten worden gemaakt.

Fase 2 Na de realisatie en ingebruikname van het nieuwe sportcomplex kan de bestaande Hoornse Vaart worden gesloopt. Op deze plaats komen onder andere het buitenbad met ligweide, de optionele sportzaal voor de Europese School en wellicht de uitbreiding van de parkeervoorzieningen (indien nodig). De bestaande parkeervoorziening blijft intact voor het nieuwe sportcomplex.

Fase 3 Als laatste fase wordt de bestaande parkeervoorziening opnieuw ingericht, waardoor er een nieuw aantrekkelijk entreegebied ontstaat voor de nieuwe Hoornse Vaart.

30

figuur 5.1: fasering nieuwbouw

Aanvullend Het is wenselijk om nieuwbouw, voor zover technisch en financieel haalbaar, waar mogelijk compacter uit te voeren door (gedeeltelijke) stapeling van functies. Dit vergroot de mogelijkheden voor een aanvullend programma c.q. extra opbrengsten op de kavel. Aangenomen mag worden dat bij nieuwbouw meer mogelijkheden ontstaan voor een aanvullend programma dan bij renovatie. Het is moeilijk om dit in dit stadium te kwantificeren. Hiervoor is nader stedenbouwkundig onderzoek nodig.

Risico Op dit moment liggen diverse nieuwbouwtrajecten van sportaccommodaties (tijdelijk) stil vanwege de problematiek van de netcongestie. Er wordt periodiek een netcongestiekaart gepubliceerd, waarop de situatie van dat moment zichtbaar is. Bij Hoornse Vaart staat een eigen KV-station (trafo-station), waarop het sportcentrum is aangesloten. De capaciteit is nu voldoende en blijft dat in de toekomst waarschijnlijk ook, omdat er wordt verduurzaamd en de aansluiting op de stadsverwarming wordt gecontinueerd. Bij andere nieuwbouwprojecten van sportaccommodaties is vaak een zwaardere elektra-aansluiting noodzakelijk, omdat er daarbij sprake is van een overgang van aardgas naar elektrische warmtepompen voor het verwarmen van de diverse ruimten en het bassinwater. Dat is hier niet het geval. De problemen van een nieuwe aansluiting zijn dan ook niet van toepassing, maar gedurende de overgangsperiode van het bestaande naar het nieuwe sportcentrum bestaat wel een risico. Er moet immers eerst een nieuw sportcentrum worden gerealiseerd (bouwaansluiting) en daarna moet het nieuwe sportcentrum operationeel zijn (inclusief geconditioneerd zwemwater) voordat het bestaande sportcentrum kan worden afgesloten. Het KV-station is niet groot genoeg voor beide sportcentra tegelijk.

Voor de bouwaansluiting moet met de netbeheerder worden overlegd, of er in het bestaande KV-station voldoende ‘restcapaciteit’ aanwezig is. Idealiter is dat het geval, of kan het bestaande KV-station zwaarder worden afgezekerd. Is dit niet mogelijk, dan zal er tijdelijk met aggregaten of iets dergelijks moeten worden gewerkt. Een (nieuwe) bouwaansluiting lijkt op voorhand niet mogelijk te zijn.

31

Na het realiseren van het gebouw moeten de bassins worden gevuld, moet het water worden geconditioneerd en moeten alle technische installaties worden getest. In die periode is het bestaande sportcentrum nog in gebruik. Voor de periode van gelijktijdigheid (waarschijnlijk enkele maanden) dient waarschijnlijk worden gezocht naar een technische oplossing door het plaatsen van trafo’s of een batterijpakket. Deze tijdelijke technische maatregelen zijn wel kostenverhogend.

Voor de aansluiting op de stadswarmte moet bij de leverancier worden nagevraagd, of het (onder meer qua capaciteit) mogelijk is om het nieuwe sportcentrum aan te sluiten terwijl het bestaande sportcentrum in gebruik blijft.

32

6. Afweging De volgende tabel vat de verschillende scenario’s en de optie van de sportzaal voor de Europese School samen.

HOORNSE VAART scenario 1 scenario 2a scenario 2b scenario 3 scenario 4 Europese School Voorzieningen wedstrijdbassin (50 m.) bestaand bestaand bestaand 50 x 21 m. 50 x 21 m. - wedstrijdbassin (25 m.) bestaand bestaand bestaand 25 x 15,4 m. 25 x 15,4 m. - instructiebassin bestaand bestaand 15 x 15 m. 15 x 10 m. - - golfslagbad bestaand bestaand bestaand 30 x 12 m. 30 x 12 m. - waterspeeltuin bestaand bestaand bestaand 110 m² 110 m² - zwembad buiten bestaand bestaand bestaand 600 m² spraypark - sporthal/sportzaal bestaand bestaand bestaand 32,5 x 48 m. 30 x 48 m. 22 x 28 m. spiegelzaal bestaand bestaand bestaand 150 m² 121 m² - fitnessruimte met nevenruimten bestaand bestaand bestaand 550 m² 500 m² - horeca bestaand bestaand bestaand 200 m² 150 m² - verenigingsruimten bestaand bestaand bestaand 390 m² 350 m² - ligweide bestaand bestaand bestaand bestaand bestaand -

Bezoek zwembad totaal 446.000 446.000 457.000 495.000 447.000 -

Investeringskosten bouwkosten incl. btw 15.048.000 22.045.000 25.226.000 37.160.000 34.625.000 2.875.000 investeringskosten incl. btw 19.035.000 27.887.000 31.911.000 60.850.000 55.950.000 4.200.000

Financiële exploitatie baten 2.620.000 2.620.000 2.694.000 3.226.000 2.925.000 86.000 lasten (excl. kapitaallasten investering) 4.131.000 4.085.000 4.197.000 4.559.000 4.182.000 169.000 kapitaallasten investering 2.010.000 1.569.000 1.795.000 2.248.000 2.079.000 151.000 resultaat -3.521.000 -3.034.000 -3.298.000 -3.581.000 -3.336.000 -234.000 compensatie SPUK 443.000 393.000 422.000 492.000 458.000 29.000 resultaat -3.078.000 -2.641.000 -2.876.000 -3.089.000 -2.878.000 -205.000

Boekwaarde per 1/1/2028 2.341.000 2.341.000 2.341.000 2.341.000 2.341.000 -

Overige aspecten - continuïteit tijdens renovatie/nieuwbouw gedeeltelijk gedeeltelijk gedeeltelijk bijna volledig bijna volledig n.v.t. - inkomstenderving tijdens renovatie/nieuwbouw aanzienlijk aanzienlijk aanzienlijk beperkt beperkt n.v.t. - duurzaamheid -- - - ++ ++ ++ - mogelijkheden ontwikkeling -- -- -- + ++ + - toekomstbestendigheid -- - - ++ + ++ - conditieniveau -- - - ++ ++ ++ - risico's onderhoudsstaat -- - - ++ ++ ++ - risico's netcongestie en energievoorziening overgangsperiode + + + 0 0 0 - aankoop huidige verenigingsruimten door gemeente nee nee nee ja ja n.v.t.

tabel 6.1: overzicht scenario’s

Bezoek/gebruik en structurele lasten Qua bezoek en gebruik variëren de scenario’s met name wat betreft het zwembad. Scenario 3 zorgt voor het meeste bezoek, doordat het de meeste gebruiksmogelijkheden biedt, er een nieuw en modern sportcomplex ontstaat en het voorzieningenaanbod ruimer is dan in scenario 4. Scenario 3 leidt echter ook tot de hoogste structurele kosten.

Van de renovatiescenario’s is scenario 1 het scenario met de hoogste structurele lasten en ook de minst toekomstbestendige optie. Feitelijk is het meer een overbruggingsscenario dan een toekomstscenario. Scenario 2b biedt betere gebruiksmogelijkheden dan scenario’s 1 en 2a. Dat vertaalt zich ook in meer zwembadbezoek. Wel is scenario 2b wat duurder dan scenario 2a.

Continuïteit activiteiten tijdens renovatie/nieuwbouw Renovatie De continuïteit tijdens de renovatiescenario’s zal veel voeten in aarde hebben. De renovatie zou in twee fasen uitgevoerd kunnen worden, bijvoorbeeld eerst het 50-meterbad en daarna de overige bassins. Het aanbieden van de zwemlessen is zo in principe gegarandeerd (vooral ten koste van uren voor banen zwemmen en DAW), want er is te allen tijde voldoende zwemwatercapaciteit beschikbaar. Desondanks denkt Alkmaar Sport dat het volledig continueren van de zwemlessen in de

33

praktijk niet mogelijk zal zijn en voorziet zij daardoor langere wachtlijsten. Ook vreest zij voor ledenverlies van DAW, doordat die vereniging voor een deel van haar uren naar zwembaden in de omgeving moet uitwijken. Los van de praktische haken en ogen zullen de technische installaties moeten worden aangepast, waarbij die wellicht niet eenvoudig van elkaar kunnen worden gescheiden.

De sporthal en de overige voorzieningen zijn tijdens de renovatie buiten gebruik. Door deze fasering duurt de renovatie lang. Daarnaast is er altijd wel sprake van overlast door trillingen, geluid, stof, alsmede de toegang door de bouwplaats-inrichting en de aan- en afvoer van materiaal. Ook is er meer overlast door parkeren. Tevens is sprake van inkomstenderving door minder gebruik/bezoek.

Nieuwbouw Bij nieuwbouw wordt eerst het nieuwe sportcomplex gebouwd en pas daarna wordt het bestaande gesloopt. De overdekte voorziening blijft daarmee altijd beschikbaar. Wel is door de bouw van het sportcomplex op de plek van het huidige buitenbad dat buitenbad gedurende circa drie seizoenen niet beschikbaar. Dat zorgt voor enige inkomstenderving, al is de omvang daarvan veel beperkter dan in de renovatiescenario’s.

Duurzaamheid De gemeente Alkmaar heeft hoge ambities als het gaat om het verduurzamen van sportaccommodaties. Op 23 januari 2020 is er een akkoord getekend door de Vereniging Sport en Gemeenten, het ministerie, de provincies, en NOC*NSF, waarin is afgesproken: in 2050 alle sportaccommodaties CO₂-arm; in 2030 49% reductie ten opzichte van 2018.

De twee nieuwbouwscenario’s zijn aardgasloos en BENG. Daarmee voldoen ze al aan de uitgangspunten zoals die in 2050 moeten gelden. Voor de renovatiescenario’s ligt dit anders. In scenario 1 wordt aan duurzaamheid gedaan wat ‘moet’, maar wordt verder getracht om de bestaande accommodatie tegen zo laag mogelijke kosten nog 10 jaar op een verantwoorde manier operationeel te houden. In scenario’s 2a en 2b worden meer duurzaamheidsmaatregelen toegepast. Er is aangenomen dat alle maatregelen worden toegepast, die zich in de levensduur van 20 jaar terugverdienen. Dat is beter dan in scenario 1, maar is op duurzaamheidsgebied nog altijd niet te vergelijken met de twee nieuwbouwscenario’s. In die scenario’s wordt immers veel meer aandacht geschonken aan aspecten als isolatie van de schil, kierafdichting en lage temperatuurverwarming. Dat is in de bestaande accommodatie niet meer te regelen, of slechts tegen buitengewoon hoge kosten. In die zin is en blijft er qua duurzaamheidsniveau een groot verschil bestaan tussen de renovatie- en de nieuwbouwscenario’s.

Mogelijkheden ontwikkeling De scenario’s bieden wisselende mogelijkheden voor de ontwikkeling van de locatie. Daarbij kan bijvoorbeeld aan woningbouw en parkeergelegenheid worden gedacht.

De gemeente Alkmaar heeft de ambitie om in de komende 10 jaar circa 15.000 woningen toe te voegen, waarbij het bestaande complex wellicht een interessante locatie is. Bij de twee renovatiescenario’s is dit geen optie. De ruimte op de kavel is al verdicht door het sportcomplex, parkeren en outdoorvoorzieningen. Bovendien moet er nog ruimte worden gevonden voor de optionele bouw van de sportzaal voor de Europese School.

Bij nieuwbouw is woningbouw op het terrein wellicht wel mogelijk, indien de nieuwe woningen dan aan het Activiteitenbesluit voldoen (denk aan de opslag van chemicaliën voor het zwembad en geluid). De nieuwbouwscenario’s kunnen namelijk veel compacter worden gebouwd dan het huidige sportcomplex, onder andere door het stapelen van (neven)functies. Hierdoor kan er ruimte ontstaan op de kavel, wat wellicht interessant kan zijn voor het toevoegen van gestapelde woningen.

In het verlengde hiervan bieden de nieuwbouwscenario’s ook meer mogelijkheden voor het realiseren van parkeergelegenheid op het terrein. Door de mogelijkheid om de nieuwe accommodatie compacter te bouwen, ontstaat meer ruimte op de kavel dan in de renovatiescenario’s aanwezig is.

34

Toekomstbestendigheid, conditieniveau en risico’s onderhoudsstaat Scenario 1 Het voordeel van scenario 1 is dat visueel veel wordt verbeterd ten opzichte van de bestaande situatie. Bezoekers zien dat er wat is gebeurd. Het nadeel is dat de horizon van 10 jaar redelijk kort is. Over vijf jaar ontstaat dezelfde discussie over de toekomst van Hoornse Vaart. Dit scenario is dus niet toekomstbestendig. Daarnaast worden structurele problemen niet aangepakt, zoals het betonrot aan diverse bassins en het verduurzamen van het sportcomplex. Vooral op het punt van de onderhoudsstaat van het zwembad brengt dat risico’s met zich mee.

Scenario 2a Het voordeel van dit scenario is dat naast de visuele verbeteringen ook inhoudelijk veel wordt verbeterd, zoals het vervangen van veel van de technische installaties en het aanpakken van de structurele problemen, zoals het betonrot. Tevens worden duurzaamheidsmaatregelen toegepast, zodat daarmee beter op de gemeentelijke ambities wordt aangesloten.

Een nadeel is dat de routing in het gebouw onveranderd blijft, maar het belangrijkste nadeel is het risico dat de constructies van de bassins en de staalconstructie over het 50-meterbad in de praktijk toch geen 20 jaar meegaan. Als uit een inspectie blijkt dat de constructie gevaar oplevert, wordt het betreffende bouwdeel per direct buiten gebruik gesteld. Herstel zal lang duren tegen op dat moment erg hoge kosten. Net als in scenario 1 is dus sprake van een risico met betrekking tot de onderhoudsstaat van de accommodatie.

Scenario 2b Dit scenario heeft dezelfde voor- en nadelen als scenario 2a, met als extra voordeel dat de interne routing bij de diverse zwembassins wordt verbeterd en dat het instructiebassin wordt vervangen door een groter bassin met een beweegbare bodem, wat het gebruiksgemak zal verhogen.

Scenario 3 Het voordeel van dit nieuwbouwscenario is dat dezelfde elementen en bouwdelen terugkomen als in de huidige accommodatie, maar dan in een betere, vernieuwde versie met een hoger gebruiksgemak. Het aantal gebruikers zal bij dit scenario dan ook het grootst zijn. Het nieuwe gebouw wordt aardgasloos en BENG en voldoet daarmee aan de gemeentelijke ambities op dit gebied. Tevens zijn de nieuwbouwscenario’s per definitie toekomstbestendiger dan de renovatiescenario’s, aangezien het nieuwe gebouw een langere levensduur heeft dan het bestaande sportcomplex. Ook het conditieniveau is vanzelfsprekend duidelijk hoger en bovendien bevatten de nieuwbouwscenario’s niet de risico’s op het gebied van de onderhoudsstaat.

Scenario 4 Dit scenario heeft in principe dezelfde voordelen als scenario 3. Wel worden enkele aanpassingen doorgevoerd om tot een kleiner en compacter sportcomplex te komen (geen separaat instructiebad, een buitenspraypark in plaats van een buitenbad en net wat kleinere overige ruimtes). Dit betekent op een aantal punten een beperkter voorzieningenaanbod, zonder al te veel beperkingen aan het gebruik te stellen. In dit scenario worden daarom wel minder bezoekers verwacht dan in scenario 3. Daar waar het kleinere scenario 4 voor de gebruikers minder mogelijkheden biedt dan scenario 3, is het voordeel dat er door de compactere nieuwbouw meer ruimte op het terrein beschikbaar is voor eventuele herontwikkeling.

Risico’s netcongestie en energievoorziening overgangsperiode In de nieuwbouwscenario’s bestaat het risico, dat er gedurende de overgangsperiode van het bestaande naar het nieuwe sportcentrum onvoldoende restcapaciteit in het bestaande KV-station aanwezig is en het KV-station niet zwaarder kan worden afgezekerd. In dat geval moeten tijdelijke maatregelen worden genomen. Daarnaast zijn waarschijnlijk tijdelijke technische maatregelen nodig gedurende de periode waarin het nieuwe sportcentrum gereed is maar nog niet in gebruik kan worden genomen. Tot slot dient het mogelijk te zijn om het nieuwe sportcentrum op de stadswarmte aan te sluiten, terwijl het bestaande sportcentrum nog in gebruik is.

35

7. Conclusies, aanbevelingen en vervolgstappen

7.1 Conclusies Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken: scenario 2a leidt tot de laagste kosten (circa € 2,6 miljoen per jaar) en scenario 3 tot de hoogste kosten (circa € 3,1 miljoen per jaar). Scenario 2b is vrijwel even duur als scenario 4 (circa € 2,9 miljoen per jaar) en scenario 1 is vrijwel even duur als scenario 3 (circa € 3,1 miljoen per jaar); de nieuwbouwscenario’s hebben veel voordelen ten opzichte van de renovatiescenario’s, namelijk: continuïteit tijdens de renovatie/nieuwbouw: in tegenstelling tot bij renovatie is bij nieuwbouw geen sprake van een tijdelijke sluiting van onderdelen van de accommodatie (met uitzondering van het buitenbad) en grote overlast. Het huidige complex wordt pas gesloten nadat het nieuwe gereed is. De zwemlessen kunnen zonder problemen volledig doorgang vinden. In de renovatiescenario’s is er ook voldoende zwemwatercapaciteit beschikbaar om de zwemlessen volledig te laten doorgaan, maar dit gaat wel ten koste van andere activiteiten (op basis van het huidige rooster vooral banen zwemmen en DAW).

Daarnaast acht Alkmaar Sport het onmogelijk om in die situatie alle zwemlessen te continueren en vreest zij ledenverlies voor DAW; inkomstenderving tijdens renovatie/nieuwbouw: in het verlengde van het voorgaande punt is de inkomstenderving ten gevolge van de tijdelijke sluiting van onderdelen van de accommodatie in de nieuwbouwscenario’s veel beperkter dan in de renovatiescenario’s; duurzaamheid: de nieuwbouwscenario’s voldoen aan de eisen en ambities op het gebied van duurzaamheid en bij de renovatiescenario’s is dat slechts gedeeltelijk het geval. Vooral scenario 1 scoort op dit punt slecht; mogelijkheden ontwikkeling op de kavel: hierbij gaat het bijvoorbeeld om woningbouw of parkeergelegenheid. Bij nieuwbouw zijn die mogelijkheden aanwezig, maar in de renovatiescenario’s niet. Dit komt doordat er in vergelijking met het huidige sportcomplex compacter kan worden nieuwgebouwd; toekomstbestendigheid: de nieuwbouwscenario’s zijn per definitie toekomstbestendiger dan de renovatiescenario’s. Zeker scenario 1 is met het oog op de beperkte instandhoudingstermijn feitelijk meer een overbruggingsscenario dan een toekomstscenario; conditieniveau en risico’s onderhoudsstaat: het conditieniveau van de accommodatie is in de nieuwbouwscenario’s hoger dan in de renovatiescenario’s. Dat geldt des te meer, naarmate de instandhoudingstermijn in de renovatiescenario’s zijn einde nadert.

In die jaren neemt in de renovatiescenario’s ook het risico toe dat de exploitatie onder druk komt te staan en er toch onverwacht in de accommodatie moet worden geïnvesteerd om die in bedrijf te houden. Daarnaast is geen sprake meer van risico’s met betrekking tot betonrot en het leidingwerk, zoals die in de huidige accommodatie bestaan en zullen blijven bestaan; qua voorzieningenaanbod, gebruiksmogelijkheden en bezoekcijfers scoort scenario 3 beter dan elk van de andere scenario’s; in de nieuwbouwscenario’s bestaan gedurende de overgangsperiode van het bestaande naar het nieuwe sportcentrum risico’s ten aanzien van de benodigde energievoorziening, die tijdelijke (kostenverhogende) maatregelen noodzakelijk maken; in de nieuwbouwscenario’s dienen de huidige verenigingsruimten door de gemeente te worden aangekocht. In de renovatiescenario’s is dat niet het geval. De kosten van de aankoop zijn niet in de financiële ramingen verwerkt, aangezien daar nadere afspraken over moeten worden gemaakt; het toevoegen van de sportzaal voor de Europese School kost circa € 205.000,- per jaar.

7.2 Aanbevelingen Kort samengevat vormen de nieuwbouwscenario’s een structurele oplossing voor de langere termijn. Dat geldt niet voor de renovatiescenario’s. De volgende tabel laat zien, dat scenario’s 3 en 4 veel toekomstbestendiger zijn dan scenario’s 1, 2a en 2b. Ook qua continuïteit en inkomstenderving tijdens de renovatie/nieuwbouw, duurzaamheid, mogelijkheden voor ontwikkeling en conditieniveau ‘scoren’ ze beter. Minstens zo belangrijk is het feit, dat in de nieuwbouwscenario’s geen risico’s met betrekking tot de onderhoudsstaat van de bestaande accommodatie meer bestaan. Alleen zijn tijdens de overgangsperiode de risico’s met betrekking tot netcongestie en de energievoorziening wat groter en dienen de huidige verenigingsruimten te worden aangekocht.

36

Van de twee nieuwbouwscenario’s trekt scenario 3 de meeste bezoekers en biedt dat scenario op maatschappelijk gebied meer dan scenario 4. Daardoor is het toekomstbestendiger. Het voordeel van scenario 4 is dat er compacter kan worden gebouwd, waardoor er meer ruimte voor een eventuele ontwikkeling op de kavel ontstaat.

HOORNSE VAART scenario 1 scenario 2a scenario 2b scenario 3 scenario 4 - bezoek zwembad totaal 446.000 446.000 457.000 495.000 447.000 - continuïteit tijdens renovatie/nieuwbouw - - - + + - inkomstenderving tijdens renovatie/nieuwbouw -- -- -- + + - duurzaamheid -- - - ++ ++ - mogelijkheden ontwikkeling -- -- -- + ++ - toekomstbestendigheid -- - - ++ + - conditieniveau -- - - ++ ++ - risico's onderhoudsstaat -- - - ++ ++ - risico's netcongestie en energievoorziening overgangsperiode + + + 0 0 - aankoop huidige verenigingsruimten door gemeente nee nee nee ja ja

tabel 7.1: overzicht scenario’s exclusief financiën

Op basis het voorgaande verdienen de nieuwbouwscenario’s de voorkeur boven de renovatiescenario’s. Dat geldt voor scenario 3 nog wat sterker dan voor scenario 4. Wel is scenario 3 duurder dan de andere scenario’s.

7.3 Vervolgstappen Indien de gemeenteraad een keuze voor een scenario heeft gemaakt, wordt dat scenario verder uitgewerkt. Daarbij kunnen desgewenst nog allerlei keuzes worden gemaakt ten aanzien van eventuele wensen vanuit de raad met betrekking tot bijvoorbeeld het voorzieningenaanbod of het duurzaamheidsniveau. Aan de hand daarvan wordt in deze fase het Programma van Eisen (PvE) voor de renovatie of de nieuwbouw wordt opgesteld. Daarbij dienen wederom betrokkenen van de gemeente, Alkmaar Sport en de gebruikers te worden betrokken. Op basis van het PvE wordt de berekening van de investeringskosten geactualiseerd om te toetsen of de kosten nog binnen de financiële uitgangspunten passen.

Parallel aan het opstellen van het PvE wordt een aanbestedingsadvies opgesteld. In gesprek met stakeholders binnen de gemeente worden de diverse aanbestedingsmethoden besproken met daarbij de voor- en nadelen per methode. Mogelijk wordt in een renovatiescenario (waarbij het wenselijk is om de markt mee te laten denken over slimme keuzes voor materialisering en fasering) voor een andere methode gekozen dan in een nieuwbouwscenario.

Hierna kan de aanbesteding worden voorbereid en uitgevoerd. Bij een traditionele aanbestedingsmethodiek vinden er twee aanbestedingen plaats: eerst voor het ontwerpteam en daarna voor het bouwteam. Bij een geïntegreerde aanbestedingsmethodiek wordt een consortium gezocht, dat het sportcomplex ontwerpt en daarna bouwt (of renoveert). Na de ontwerpperiode en de vergunningenperiode wordt met de realisatie/renovatie gestart.

37

Bijlage 1 Overzicht geïnterviewde partijen Zwemvereniging DAW; Duikvereniging OSV Orca; Horizon College; Nederlandse Triathlon Bond; Koninklijke Nederlandse Zwembond; Koninklijke Nederlandse Voetbal Bond; Basketbalvereniging Alkmaar Guardians; Badmintonclub Alkmaar; Krav Maga Noord-Holland; Van der Meij College; Noordwest Ziekenhuisgroep; Healthcenter Hoornse Vaart; De Binnenvaart (horecavoorziening in Hoornse Vaart).

i

Bijlage 2 Overzicht zwembaden omgeving Combibaden en binnenbaden (openbaar)

Naam Hoornse Vaart De Hout Duikerdel Waardergolf Plaats Alkmaar Alkmaar Noord-Scharwoude Heerhugowaard Afstand in min. 0 10 11 12 Afstand in km. 0,0 4,3 11,1 8,8 Baden en faciliteiten Golfslagbad, 50-meterbad met Wedstrijdbad, instructiebad, Wedstrijdbad, recreatiebad met Wedstrijdbad, doelgroepenbad, scheidingswand, wedstrijdbad, kinderglijbaan, ligweide speelelementen en glijbaan, recreatiebad, peuterbad binnen instructiebad, glijbaan, peuterbad, horeca en buiten waterspeeltuin, whirlpools, zonnebanken, buitenbad, ligweide met speelattributen, horeca Type bad Combibad Binnenbad Binnenbad Binnenbad

Naam De Beeck De Wiel Het Koggenbad De Witte Brug Plaats Bergen Schagen De Goorn Castricum Afstand in min. 13 17 18 23 Afstand in km. 8,3 17,8 14,6 17,3 Baden en faciliteiten Wedstrijdbad, doelgroepenbad, Wedstrijdbad, instructiebad, Doelgroepenbad, recreatiebad Wedstrijdbad, recreatiebad met horeca peuterbad, glijbaan, bubbelbad, met glijbaan en diverse glijbaan, peuterbad, whirlpool, stoomcabine, horeca recretieve elementen, Turkse tuin, sauna, solaria, peuterbad, bubbelbad, horeca stoomcabines, horeca Type bad Binnenbad Binnenbad Binnenbad Binnenbad