Art. 42 - SP - Warmtenet - beantwoording - bijlage 1

Gemeenten bewoners Beschikbaarheid Verduurzamen Betaalbaar wonen nieuwbouw sociale huur nationale prestatieafspraken 2025 - 2035 Woningcorporaties Leefbaarheid samenwerking.

2 | Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

Inleiding In 2022 hebben Aedes, Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG), Woonbond en de minister voor Volkshuis­ vesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) de eerste Nationale prestatie­afspraken ondertekend. In 2024 hebben Aedes, VNG en de minister van VRO de afspraken herijkt. De hernieuwde afspraken zijn nodig als gezamenlijke agenda tot 2035 in het licht van de grote maatschappelijke opgaven rond de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, de kwaliteit, comfort en duurzaamheid van bestaande woningen en de leefbaarheid in wijken en buurten. In de Nationale prestatieafspraken wordt gesproken over de periode tot 2035 of tot en met 2034. De grootste prioriteit heeft nu het realiseren van de afgesproken aantallen nieuwe woningen. Gezamenlijk hebben we afgesproken om vanaf 2029 jaarlijks 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Dit is een ambitieuze maar realistische doelstelling en hiermee zorgen we voor de benodigde groei van de sociale huurwoningvoorraad. Tegelijkertijd doen we met deze doelstelling onvoldoende recht aan de vele woning­ zoekenden in ons land. Daarom hebben we ook afspraken gemaakt die erop zijn gericht dat partijen alles in het werk stellen om dit doel al in 2027 halen. We zetten hiervoor apart instrumentarium in om de huidige programmering te versnellen en waar mogelijk aan te passen.

Hierdoor zullen de wachtlijsten teruglopen en meer mensen die een sociale huurwoning nodig hebben kunnen worden gehuisvest. Naast een ambitieus doel voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen, hebben we ook doelen vast­ gelegd voor de bouw van middenhuurwoningen door woningcorporaties. Ook in dit segment kunnen woningcorporaties een substantiële bijdrage leveren aan het terugdringen van het woningtekort, zeker als er meer ruimte komt voor borging van leningen voor de bouw van middenhuurwoningen. Ook dit doel vraagt een inzet van Rijk, gemeenten en woningcorporaties gezamenlijk om zo de kansen voor een groeiende groep middeninkomens te vergroten om een passende en betaalbare huurwoning te vinden. De opgave gaat daarnaast verder dan alleen woningen bouwen; wonen dient betaalbaar, comfortabel, veilig en gezond te zijn. We maken afspraken om ook de komende jaren de huren gematigd te laten groeien en het Rijk investeert daarnaast in de betaalbaarheid door vereenvoudiging en verhoging van de huurtoeslag. We kiezen, omdat de transitie naar aardgasvrij noodgedwongen minder kan dan we willen, voor een ander aanpak in de verduurzaming. Die aanpak is erop gericht dat corporaties de komende jaren meer woningen gaan isoleren. Dit zorgt ervoor dat voor grote aantallen woningen de energie­­rekening de komende jaren substantieel verlaagd wordt.

De afspraken voor leefbaarheid en verduurzaming dragen bovendien bij aan het wooncomfort, de gezondheid en veiligheid voor huurders. We maken deze nieuwe Nationale prestatieafspraken ook omdat we zien dat meer scherpte in de onderlinge samenwerking nodig is om de doelen te halen. De nieuwe afspraken zijn meer wederkerig en beter afdwingbaar. Op het gebied van beschikbaarheid wordt er strakker en op projectniveau gestuurd en gemonitord, bij duurzaamheid sturen we op warmtevraagreductie zodat corporaties meer woningen kunnen aanpakken, bij leefbaarheid zijn de verantwoordelijkheden van partijen beter verankerd. Bij het afsluiten van de Nationale prestatieafspraken in 2022 is geconstateerd dat de financiële continuïteit van woningcorporaties op de langere termijn een aandachtspunt was. Er is toen afgesproken om tot een strategie te komen waarbij ook de lange termijn continuïteit en uitvoering van de volkshuis­vestelijke opgave gewaarborgd is. Dat heeft geresulteerd in het Duurzaam prestatiemodel. Het Duurzaam prestatie­ model vormt het nieuwe financiële kader waarbinnen de nieuwe Nationale prestatieafspraken tot stand zijn gekomen. Het Duurzaam prestatiemodel geeft individuele woningcorporaties en de sector meer zekerheid over hun financiële positie op de langere termijn, zodat zij de komende jaren met vertrouwen de grote investeringen kunnen doen die van hen verwacht worden.

Met deze afspraken in onze hand gaan wij aan de slag met het zorgen voor voldoende woningen, van goede kwaliteit in een prettige leefomgeving.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale prestatieafspraken 2025 - 2035 | 3

Inhoudsopgave Beschikbaarheid5 Betaalbaarheid16 Leefbaarheid19 Duurzaamheid23 Samenwerking en uitvoering

28

Bijlage 1

37

4 | Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

Beschikbaarheid De woningnood in Nederland blijft groot. De opgave die we in 2022 hebben afgesproken was gebaseerd op een prognose van de behoefte aan sociale huurwoningen in de periode tot en met 2030. Sindsdien is de behoefte verder gegroeid en ligt de nieuwbouw van sociale huur nog niet op het afgesproken niveau. In het regeerprogramma is bepaald dat jaarlijks 30.000 sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd. Op dit moment zit de toevoeging van sociale huurwoningen van woningcorporaties ver af van deze 30.000 woningen per jaar. De oorzaken van de achterblijvende realisatie van sociale huur door woningcorporaties zijn divers en liggen bij alle partijen. Deels liggen de oorzaken ook buiten de invloedsfeer van de partijen, zo zijn projecten die de afgelopen jaren zijn opgeleverd al langer geleden gepland en bevatten deze projecten vaak te weinig sociale huur. Een uitgebreide beschrijving van de woningbouwvoorwaarden voor de realisatie is opgenomen in de kamerbrief1 van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). We willen het tekort zo snel als mogelijk wegnemen. We realiseren ons dat de productie niet volgend jaar al op het gewenste niveau kan liggen.

Echter, de bouw en realisatie moeten versnellen; het afgelopen jaar hebben woningcorporaties circa 17.000 sociale huurwoningen gebouwd en de autonome toename van de realisatie was en is tot nu toe te gering. Als we het huidige tempo doorzetten bereiken we pas na 2030 de gewenste aantallen. Dat vraagt dat wij in aanvulling op de afspraken uit 2022 andere afspraken maken waarmee we het tempo versnellen. We stellen ons ten doel ten minste vanaf 2029 te zorgen dat woningcorporaties 30.000 sociale huur­ woningen per jaar bouwen tot 2035. We sturen hierop door te zorgen voor voldoende programmering van sociale huurwoningen in de pijplijn (zie actielijn 1 hieronder). Dit is een ambitieus maar realistisch doel en vraagt vooral scherpere naleving van de afspraken uit de woondeals en gezamenlijke sturing op het tijdig uitvoeren van de gemaakte afspraken. We beseffen echter dat het doel om vanaf 2029 het bouwtempo op 30.000 per jaar te krijgen onvoldoende recht doet aan de woningnood van de vele mensen die op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning. We spreken daarom ook aanvullende maatregelen af om op korte termijn te versnellen, met als ambitie dat we al in 2027 de 30.000 nieuwe woningen per jaar halen. Dit vraagt vooral om een versnelling en waar mogelijk aanpassing van lopende projecten (zie actielijnen 2 en 3 hieronder).

Om te zorgen voor de benodigde versnelling in de nieuwbouw door woningcorporaties spreken wij een parallelle inzet af langs drie actielijnen: 1. We sturen op voldoende programmering van nieuwe woningen (sturen op voldoende aanbod van nieuwe woningen in de pijplijn). 2. We versnellen de realisatie van de al lopende projecten die voldoende betaalbare woningen inhouden (sturen op versnellen van de pijplijn). 3. We passen de programmering van huidige projecten aan die onvoldoende sociale voorraad inhouden (‘aanpassing’ van de pijplijn).

1

Kamerstukken, 32 847, nr. 1187.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale prestatieafspraken 2025 - 2035 | 5

Om te sturen langs deze lijnen is het essentieel inzicht te hebben in de voortgang van de projecten van woningcorporaties en in de woningbouwprogrammering van gemeenten (zie ook de paragraaf ‘Inzicht in de voortgang’). Dit hoofdstuk bevat de afspraken op deze afzonderlijke lijnen. Tot slot bevat dit hoofdstuk overkoepelende afspraken over de beschikbaarheid.

1. Sturen op programmering van nieuwe woningen Voor het langjarig voldoende toevoegen van sociale huurwoningen is het belangrijk dat er is voorzien in een continue toestroom van nieuwe plannen. We voeren de volgende acties uit om deze toestroom te realiseren. Kaders en beleid voor het sturen op de realisatie van 30% sociale huurwoningen in de nieuwbouw • In het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting is opgenomen dat 30% van de nieuwbouw in het sociale huursegment moet plaatsvinden. Dit onderdeel van het wetsvoorstel is voorwaardelijk om de nieuwbouwopgave van woningcorporaties te realiseren. • Vooruitlopend op de invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting is in de woondeals 30% sociale huur opgenomen. • In 2025 wordt gestart met het herijken van de woondeals. Bij de uitwerking van deze woondeals betrekken we de afspraken die we hebben gemaakt in de Nationale prestatieafspraken (waaronder de realisatie van 30% sociale huurwoningen in de nieuwbouw) en concretiseren dit zoveel mogelijk. 30% sociale huur in de regio (gebiedsgerichte differentiatie zoals in het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting) • We spreken af dat in beginsel elke gemeente ten minste 30% sociale huur in de programmering voor de nieuwbouw opneemt.

Een afwijking hiervan kan in het kader van gebiedsdifferentiatie passend zijn, maar een afwijking dient altijd te gebeuren in overleg met de regio en met inachtneming van de regionale doelstelling dat 30% sociale huur in de nieuwbouw wordt gerealiseerd. • Wanneer sprake is van gebiedsgerichte differentiatie in de regio, moet in die regio 30% sociale huur worden gerealiseerd. Wij spreken af wanneer gebiedsgerichte differentiatie wenselijk is en hoe dit kan worden verantwoord in het ruimtelijk beleid. In 2025 brengen VNG, Aedes en het Rijk een handreiking uit behorende bij het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting waarin de werkwijze van gebieds­ gerichte differentiatie wordt toegelicht. Ook de provincies zullen hierbij worden betrokken vanuit hun rol bij de woondeals. 30% sociale huur binnen de gemeente • Gemeenten stellen in hun beleidsplannen (waaronder straks in het gemeentelijk volks­huisvestings­ programma) kaders op over hoe zij 30% van de nieuwbouw in de sociale huur willen realiseren. Gemeenten stellen in 2025 en 2026 deze kaders vast, rekening houdend met de invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting, en kunnen daarop in de Woonvisie vast vooruitlopen. Hiervoor wordt een handreiking beschikbaar gesteld door VNG, Aedes en Rijk, behorende bij het Wetsvoorstel versterking regie volks­huisvesting.

Hierbij worden al bestaande kaders en instrumenten betrokken. • De doelstelling van 30% sociale huur in de nieuwbouw geldt op het niveau van de regio en de gemeente, niet op wijk- of projectniveau. Gemeenten hebben dus flexibiliteit in de wijze waarop zij deze doel­ stelling binnen hun totale programmering invullen. • Om de 30% op gemeentelijk niveau te borgen bepalen gemeenten bij het gebruik maken van de ruimte voor flexibiliteit hoe afwijkingen van de 30% worden getoetst. Hiermee wordt een uniform en transparant kader gehanteerd waarmee rekening kan worden gehouden in de programmering. Daarbij geldt dat redenen voor afwijking in beginsel alleen kunnen worden onderbouwd door volkshuisvestelijke overwegingen. Dat sociale huur minder oplevert dan andere typen woningen is op zichzelf niet een geldige reden om af te wijken. Evenmin kunnen de aankoopsom van grond en/of vastgoed een geldige reden zijn om hiervan af te wijken.

6 | Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

• Plannen dienen evenwichtig te zijn qua aandeel sociale huur in de tijd. Er moet immers zekerheid bestaan over het aandeel sociale huur. Het zou zeer onwenselijk zijn wanneer in de planvorming eerst overwegend middeldure of dure typen woningen worden gerealiseerd en de sociale huur (ver) in de toekomst wordt gepland. Aan de evenwichtigheid van de planvorming wordt uitvoering gegeven in de actualisatie van de woondeals die in 2025 start. • De gemeenten, de provincies en het Rijk sturen op het behalen van de 30% sociale huur, en benutten daarvoor straks ook het instrumentarium uit de Wet versterking regie volkshuisvesting. Actualisatie woondeals en nieuwe lokale prestatieafspraken • Vanaf het voorjaar van 2025 worden de woondeals geactualiseerd. Partijen spreken af om deze actualisatie te benutten om hierin concrete afspraken te maken over de bouw van sociale huurwoningen en voor de tijdige realisatie hiervan. Zoveel mogelijk wordt per project tot en met 2030 afgesproken wie de bouw van de sociale huurwoningen op zich neemt en wanneer het project gerealiseerd moet zijn. In de lokale prestatieafspraken wordt dit verder uitgewerkt (per project, naar jaar en woningcorporatie). • De scherpere afspraken in de woondeals bieden voor partijen de kaders om ook scherpere lokale prestatieafspraken te maken.

Op basis van de actualisatie van de woondeals kunnen partijen concrete en wederkerige afspraken maken over de realisatie van sociale huurwoningen, en daarbij ook de tussentijdse mijlpalen vastleggen. Daarbij worden realisatieplannen zoveel mogelijk in jaarschijven benoemd, wordt de realisatie van het voorgaande jaar/de voorgaande jaren geëvalueerd en spreken partijen af hoe zij bijsturen. • Om de monitoring van de nieuwbouw en de lokale prestatieafspraken te verbeteren wordt een verplicht format bij de lokale prestatieafspraken gemaakt voor de afspraken over de nieuwbouw. In dit format worden de afspraken op uniforme wijze per project vastgelegd zodat deze eenduidig is te verwerken. De informatie van dit format wordt ingevoerd in de dVi. Samenwerking en solidariteit • De realisatie van sociale huurwoningen is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle partijen en wordt met een meer intensieve samenwerking haalbaar. Woningcorporaties zoeken daarom actief de samenwerking met elkaar op en kijken daarbij verder dan de grenzen van hun eigen gemeente of werkgebied. Samenwerking zorgt ervoor dat haalbare projecten niet blijven liggen. • Gemeenten stimuleren de inzet vanuit solidariteit, bijvoorbeeld door de noodzaak hiertoe en de mogelijk­heden hiervoor te signaleren en waar mogelijk te faciliteren.

Het Rijk past wet- en regelgeving waar wenselijk aan om solidariteit te stimuleren, onder andere via (vrijwillige) projectsteun. Het Rijk zorgt voor zo spoedig mogelijke, uiterlijk 2026, aanpassing van de regelgeving, zodat projectsteun snel beschikbaar komt voor woningcorporaties in regio’s die op korte termijn (t/m 2030) aantoonbaar aanlopen tegen een te lage financieringscapaciteit. • De realisatiebonus wordt toegekend voor het realiseren van betaalbare woningen, waaronder sociale huurwoningen. Dit heeft in de praktijk het effect dat projecten met meer betaalbare woningen, meer realisatiebonus ontvangen. Gemeenten en woningcorporaties kunnen lokale afspraken maken over benutting van de realisatiebonus. • Het Rijk, woningcorporaties en gemeenten zorgen ervoor dat het grondbeleid zoveel mogelijk het toevoegen van woningen stimuleert. • Gemeenten en woningcorporaties zoeken actief naar nieuwe locaties voor nieuwe sociale huurwoningen en zoeken de samenwerking als zij inschatten dat een locatie (ook) goed bij een andere woning­ corporatie past.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale prestatieafspraken 2025 - 2035 | 7

• Partijen zorgen voorafgaand aan de planvorming voor duidelijkheid over de voorwaarden van woningbouwprojecten.

2. Sturen op versnellen van lopende projecten Woningcorporaties hebben al veel woningbouwplannen die de komende jaren tot uitvoering worden gebracht. We grijpen kansen om lopende projecten versneld te realiseren. Sneller door de pijplijn • Parallel plannen is de nieuwe norm. Voor lopende projecten wordt de bestaande planning al naast elkaar gelegd om zoveel mogelijk de realisatie te versnellen en winst te behalen uit parallel plannen. Het Rijk helpt woningcorporaties en gemeenten om hieraan invulling te geven. • Gemeenten zetten ambtelijke capaciteit in om projecten met voldoende sociale huurwoningen die kansrijk zijn zo snel als mogelijk te realiseren. Aanjagen lopende projecten • We trekken bestaande projecten voor de realisatie van sociale huurwoningen vlot met bestuurlijke inzet en door toepassing van bestaande instrumenten die bijdragen aan versnelling. Om effectief te kunnen sturen op versnelling maken wij helder en inzichtelijk welke lopende projecten er zijn, wat deze inhouden en in welke fase deze zich bevinden. • Gemeenten, Rijk en Aedes zetten daarbij alle bestaande instrumenten in om projecten te versnellen (zie hiervoor ook het onderdeel aanjagen realisatie).

• We brengen in beeld in welke lopende projecten onvoldoende voortgang plaatsvindt, onder andere via de regionale versnellingstafels, de dVi, dPi, WOBI en de projectplannen in lokale prestatieafspraken (zie ook hiervoor het hoofdstuk ‘Sturen vanuit inzicht’). Anders dan in de vorige afspraken zal er een systeem worden ingericht van waaruit interventies zullen plaatsvinden op projectniveau (zie hiervoor ook de aanjager woningbouwrealisatie woningcorporaties). • We versnellen procedures zoveel mogelijk, waaronder procedures voor vergunning­verlening. Gemeenten maken gebruik van al door andere gemeenten verleende vergunningen waar die toepasselijk zijn, door op reeds gemaakte afweging te leunen in het eigen proces. Hiermee voorkomen gemeenten dat onnodig hetzelfde wiel opnieuw moet worden uitgevonden.

3. Aanpassingen in de programmering Voor de komende jaren staan al veel woningen in de programmering. In het verleden is nog niet altijd concreet uitvoering gegeven aan het realiseren van het sociale huursegment. Voor een deel van de woningbouwprojecten is het niet haalbaar of wenselijk om bij te sturen. Woningbouwplannen die nog niet definitief zijn vastgesteld bieden kansen om alsnog sociale huurwoningen toe te voegen. Hiervoor spreken we het volgende af: • Verdichting kan ervoor zorgen dat er op dezelfde vierkante meters, meer woningbouw mogelijk is. We nemen daarom belemmeringen weg voor projecten die voor verdichting zorgen en zetten hiervoor de realisatiestimulans in. • Wanneer er woningbouwprojecten met onvoldoende sociale huur niet tot stand komen, faciliteren wij het lostrekken hiervan en kijken we of er alsnog meer sociale huur gerealiseerd kan worden. Omdat dit kansen biedt voor versnelde realisatie én het toevoegen van sociale huur (win-win), geven we, binnen het aanjaagprogramma realisatie woningbouw, prioriteit aan projecten waar dit kansen biedt. De aanjager realisatie woningbouw zal hierbij ondersteunen.

8 | Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

• De uitruil van projecten kan ertoe leiden dat woningbouwprojecten doorgang kunnen vinden die anders niet van de grond komen en dat er differentiatie plaats vindt in wijken waar geen divers woning­aanbod is. Gemeenten en woningcorporaties zetten het instrument van uitruil actief in voor projecten waar dit kansen biedt om realisatie naar voren te halen. • We gaan met elkaar in gesprek hoe de realisatiestimulans die gemeenten ontvangen kan helpen om de huidige programmering aan te passen zodat meer sociale huur wordt gerealiseerd. We werken deze mogelijkheden uit en delen die met onze achterban. Naast aanpassingen in de bestaande programmering, spreken we voor de realisatie tot en met 2027 ook af gebruik te maken van: • Het beter benutten van de bestaande voorraad (zie hiervoor het onderdeel ‘Beter benutten’). • Van de mogelijkheden van het plaatsen van tijdelijke woningen, ook hiermee kan worden bijgedragen aan realisatie van woningen op zeer korte termijn. Overkoepelende afspraken Aanjagen realisatie • Aedes, VNG en VRO starten een aanjaagprogramma waarin gezamenlijk de drie actielijnen worden uitgevoerd. Aedes, VNG en VRO zullen personele capaciteit vrijmaken voor het aanjaagprogramma. VRO neemt het voortouw in het opstarten van dit programma.

Voor het einde van het kalenderjaar wordt als vervolg van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties een aanjager realisatie woningbouw woningcorporaties aangesteld. De aanjager realisatie woningbouw woningcorporaties wordt bij het aanjaagprogramma betrokken. In dit aanjaagprogramma wordt nadrukkelijk aangesloten op bestaande structuren, zoals de woondeals, de regionale versnellingstafels en inzet vanuit RVO. • In 2025 worden vanuit het aanjaagprogramma naast de inzet op de drie actielijnen ook de volgende acties uitgevoerd: - Waar nodig wordt een delegatie vanuit Aedes, VNG en VRO geformeerd op bestuurlijk niveau om het gesprek in de regio te voeren. Dat kunnen regio’s zijn die als voorbeeld dienen, en regio’s waar we beweging willen krijgen. VRO en Aedes organiseren dialogen met interne en externe toezichthouders om te onderzoeken in hoeverre de volkshuisvestelijke opgave aanleiding biedt om anders om te gaan met risico-aversie. - Er wordt door VRO, Aedes en VNG een kwantitatief en kwalitatief onderzoek uitgevoerd dat sloop met vervangende nieuwbouw beter in kaart brengt, waarbij onderzocht wordt wat de potentie is van het benutten van bestaande grond van woningcorporaties voor sloop-nieuwbouw en verdichting, hoeveel er in de praktijk al wordt verdicht, wat de neveneffecten zijn van sloop-nieuwbouw op lange termijn en welke knelpunten het meest voorkomen.

- Om het percentage sociale huur te realiseren, zoals het wordt vastgelegd in de Wet versterking regie volkshuisvesting, zorgen VRO, VNG en Aedes ervoor dat woningcorporaties eerder aan tafel kunnen aanschuiven bij bijvoorbeeld het uitwerken van gebiedsvisies, masterplannen en grondexploitaties bij grootschalige woningbouwlocaties. - Gemeenten hebben soms te weinig ambtelijke capaciteit. VNG, Aedes en VRO onderzoeken de mogelijkheden voor woningcorporaties om bij te dragen aan de ambtelijke capaciteit om zo de procedures te verkorten, we kijken naar de mogelijkheid om de flexpool voor gemeenten ook voor woningcorporaties beschikbaar te stellen. Uiteraard is het aan een gemeente of woningcorporaties om hier wel of geen gebruik van te maken. - De Taskforce Nieuwbouw Woningwoningcorporaties heeft haar werkzaamheden afgerond. Er is een aantal acties dat voortvloeit uit de werkzaamheden van de Taskforce die in het aanjaagprogramma in 2025 worden opgepakt.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale prestatieafspraken 2025 - 2035 | 9

• Een versnelling van de woningbouwrealisatie door woningcorporaties is een gezamenlijke verant­ woordelijkheid en vergt constante inzet van alle partijen. Om de versnelling van de woningbouw­realisatie door woningcorporaties verder aan te wakkeren zetten we ons maximaal in binnen de bestaande structuren: - Ten eerste wordt het Expertteam Woningbouw (RVO) sneller (en daarmee vaker) ingezet om vast­ gelopen projecten los te trekken en lokale versnellingstafels te ondersteunen. Ten tweede nemen de partijen actief deel aan de lokale en regionale versnellingstafels en leveren ze concrete casussen aan. Hierbinnen kijken overheden, woningwoningcorporaties en marktpartijen gezamenlijk naar hoe belemmeringen opgelost kunnen worden of/en ingrepen kunnen worden gedaan die het project versnellen. Ten derde wordt, indien het project een bovenregionale of landelijke ingreep vraagt, de Landelijke Versnellingstafel ingeschakeld. - Een aanjager woningbouwrealisatie woningcorporaties zet zich binnen de Landelijke Versnellings­ tafel in om de voortgang van de woningbouw door woningcorporaties aan te jagen, knelpunten op te lossen, doorbraken te creëren op projecten of locaties, de samenwerking te stimuleren, kennis te delen en versnellingsopties in gang te zetten.

- Ten slotte zullen de partijen projecten die essentieel zijn voor het realiseren van de afgesproken woning­ bouwprogrammering binnen de regionale woondeals agenderen aan de bestuurlijke woondealtafel. • VRO stelt een realisatie-stimulans (financiële bonus) voor die ten goede kan komen voor gemeenten voor de realisatie van betaalbare woningen. Voor deze realisatie-stimulans geldt een kortere looptijd dan voor de Nationale prestatieafspraken. Partijen kunnen lokaal aanvullende afspraken maken over hoe zij de realisatie-stimulans inzetten voor een bredere ontwikkeling van een gebied. • Het werken in een regionale Bouwstroom kan zorgen voor een versnelling van de woningbouw. We verbinden waar kansrijk bouwstromen aan woondeals en stimuleren de samenwerking tussen woningcorporaties en gemeenten rondom bouwstromen. Betaalbare grondprijs Een betaalbare grondprijs is voor woningcorporaties een randvoorwaarde om sociale huur te kunnen realiseren; dit geldt onafhankelijk wie de grondeigenaar is. Er is onvoldoende betaalbare grond om op dit moment de sociale woningbouwopgave te realiseren. Wij spreken daarom het volgende af om meer betaalbare grond beschikbaar te krijgen: • Uit onderzoek2 blijkt dat scherpe beleidskaders van gemeenten voorwaardelijk zijn voor het realiseren van corporatiewoningen op private gronden voor redelijke prijzen (sturing via lijn 1).

Deze beleidskaders, zoals de eis van 30% sociaal bij realisatie en de definitie sociale huur zijn ook onderdeel van het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting. • Gemeenten hanteren een heldere bepalingsmethode waaruit blijkt hoe hun sociale grondprijs tot stand komt en geven woningcorporaties hier inzicht in. Gemeenten vragen marktpartijen in de anterieure overeenkomst zich te conformeren aan het grondprijsbeleid van de gemeente ten aanzien van sociale huurwoningen. • De minister van VRO heeft aangekondigd met Aedes en de VNG te zullen verkennen of het opstellen van algemene richtlijnen voor de bepaling van een sociale grondprijs wenselijk en haalbaar is. Hierbij betrekken we de residuele grondwaarde. In dit onderzoek wordt ook meegenomen wat de verwachte effecten van het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting en andere grondprijshervormingen zijn. Ook wordt gezocht naar mogelijkheden om gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente naar een sociale grondprijs te bewegen. VRO publiceert de resultaten van dit onderzoek in 2025.

2

Kamerstukken, 29 453, nr. 571.

10 | Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

• VRO, Aedes en VNG onderzoeken de mogelijkheden voor gemeenten om een redelijke afnameprijs te definiëren, en de wijze waarop gemeenten deze kunnen hanteren richting marktpartijen. Dit kan met name behulpzaam zijn voor gemeenten die weinig grondposities hebben zodat zij op deze manier via projectontwikkeling hun doelstellingen uit de woondeals kunnen behalen. De VNG informeert gemeenten over deze mogelijkheden. • Het benutten van de beschikbare grondlocaties vraagt voor sociale huur om intensivering in samen­werking tussen gemeenten en woningcorporaties. Gemeenten zorgen ervoor dat woning­ corporaties vroegtijdig worden betrokken bij grondlocaties waar de bouw van sociale huur mogelijk is. Woningcorporaties benutten kansen om zelf grond te verwerven en delen kennis met elkaar over dit proces. Aedes faciliteert dit proces. • VRO werkt aan de acties Modernisering Grondbeleid. Dit moet onder andere de betaalbaarheid en het inzicht in de kosten verbeteren en beter voorzienbaar maken. Het vroegtijdig inzichtelijk maken van het woningbouwprogramma is daarvan onderdeel. Aard en kwaliteit van de toevoegingen Voor een toekomstbestendige woningvoorraad is naast de kwantiteit, ook de aard en kwaliteit van de woningvoorraad van belang. • We versnellen de bouwproductie door in te zetten op mogelijkheden voor conceptuele en industriële bouw.

Industrieel bouwen wil zeggen dat grote delen van een gebouw niet handmatig, maar met machines wordt geproduceerd. Hierdoor kan met minder personeel worden gebouwd, met behoud van ruimtelijke kwaliteit en minder bouwkosten en personele capaciteit. We streven ernaar om in 2030 50% industrieel te bouwen. • Automatisering en digitalisering zijn hiermee onlosmakelijk verbonden. Gemeenten stimuleren conceptuele en industriële woningbouw door hierbij rekening te houden in gemeentelijke (planvormingsen aanbestedings-)processen. Indien nodig nemen zij ook belemmeringen weg die de opschaling van industriële bouw vertragen, bijvoorbeeld door aan te sluiten bij standaardisering uit de sector. Ook kunnen gemeenten met vooraf concreet geformuleerde eisen voor de welstand industriële bouwers zekerheid bieden dat hun concepten hierbinnen passen. Door aan de voorkant duidelijkheid te bieden en te sturen op uniformering van eisen en standaardisatie van ambitieniveaus wordt een tijdrovend en kostbaar proces in de plan- en realisatiefase voorkomen. • Gemeenten zetten in op parkeernormen die aansluiten op het autobezit van de doelgroep. Zo ligt het autobezit van sociale huurders veelal een stuk lager dan het gemiddelde.

Door te werken met een gedifferentieerde parkeernorm (waarbij rekening wordt gehouden met de mate van verstedelijking) voor sociale huur en overige woningen is het mogelijk om business cases eenvoudiger sluitend te maken, zonder afbreuk te doen aan de mobiliteit van bewoners. • In beginsel bevatten geplande woningen geen kwaliteitskenmerken die vertragend werken voor realisatie. Indien er lokaal overeenstemming is dat er extra voorwaarden voor het toevoegen van corporatiewoningen zijn, wordt dit zo vroeg mogelijk gecommuniceerd en vastgelegd in de lokale prestatieafspraken. Daarbij wordt ook gesproken over de kosten die deze extra voorwaarden met zich meebrengen. • De toevoegingen door woningcorporaties aan de woningvoorraad zijn een belangrijk vliegwiel om verduurzaming tot stand te brengen. Gemeenten en woningcorporaties pakken daarom kansen om circulariteit in sloop/nieuwbouw van woningen te stimuleren, door met bio-based materialen te werken en zoveel mogelijk vrijkomend materiaal van de sloop te hergebruiken. Hiervoor kunnen ze gebruik maken van de reeds ontwikkelde standaardisatie.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale prestatieafspraken 2025 - 2035 | 11

• In het programma ‘Wonen en zorg voor ouderen’ is vastgesteld hoeveel geclusterde woonvormen en zorggeschikte sociale woningen moeten worden gerealiseerd via nieuwbouw, transformatie en woningaanpassingen in het sociale segment tot 2030. In alle woondealregio’s zijn afspraken gemaakt over de opgave per gemeente. Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties zorgen ervoor dat deze opgaven worden vertaald in de lokale prestatieafspraken. Bij de herijking van de woondeals, waar mee wordt gestart in 2025, wordt bezien hoe de opgave per gemeente in de landelijke opgave wordt ingepast. • Woningcorporaties kunnen voor de realisatie van de bouwopgave voor zorggeschikte woningen gebruik maken van de Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen van ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Op dit moment vinden gesprekken plaats over de hoogte van de subsidie. • Bewonersgroepen die zich verenigen in coöperaties kunnen een goede bijdrage leveren aan de leefbaarheid en betrokkenheid van de buurt. Woningcorporaties kijken of het mogelijk is om bij nieuwbouwprojecten rekening te houden met wensen van wooncoöperaties en om het beheer over te dragen aan een beheercoöperatie van bewoners. Daarmee groeit dus de sociale voorraad in bezit van woningcorporaties, maar wordt ruimte geboden voor bewonersinitiatief en participatie.

Om dit te ondersteunen wordt een inspiratiegids gemaakt van succesvolle voorbeelden hiervan. Daarnaast is het wenselijk dat woning­ corporaties ook in het bestaande bezit ruimte bieden voor coöperaties die het beheer van sociale huurwoningen overnemen. Ook hiervan worden voorbeelden meegenomen in de inspiratiegids. Beter benutten Woningcorporaties en gemeenten zetten zich in voor het optimaal benutten van de bestaande gebouwen om in de woonbehoefte te voorzien. Dat kan door (1) beter gebruik te maken van bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving, en (2) meer woonplekken in de bestaande woningen te realiseren. Immers, we kunnen nieuwe woningen realiseren door nieuwbouw én door het beter benutten van de bestaande bouw. • Beter benutten kan bijvoorbeeld door optoppen, transformeren, flexwoningen realiseren, splitsing of andere vormen waarin een nieuwe woning kan worden verhuurd. Al deze typen toevoegingen tellen mee voor de realisatie van nieuwe woningen door woningwoningcorporaties en gemeenten. Onze ambitie is om alle mogelijkheden in te zetten, want elke toegevoegde woning is er één. Daarbij blijft er aandacht voor de balans tussen het beter benutten van de voorraad en leefbaarheid. • Beter benutten kan ook door woningdelen. Er is een grote potentie aan woonruimte als meer huishoudens bereid zijn om samen een woning te delen, onder andere via een hospita-constructie.

De inzet op woningdelen en hospitaverhuur blijft een lokale afweging. Gemeenten en corporaties bezien in hoeverre woningdelen en hospitaverhuur kansrijk en wenselijk is binnen hun gemeente. Gemeenten faciliteren deze woonvormen waar nodig in het omgevingsplan of binnen bestaande regelgeving. • Partijen brengen in kaart welke mogelijkheden er zijn voor het beter benutten van de bestaande voorraad, onder andere aan de hand van het onderzoek van Platform31 dat in opdracht van Aedes en de vernieuwde stad is uitgevoerd. We maken concrete plannen in de lokale prestatieafspraken voor de verschillende vormen van beter benutten. Waar nodig worden hiervoor de lokale kaders aangepast. De VNG zal in samenwerking met Aedes de modelverordening huisvestingswet in 2025 herijken, om zodoende het beter benutten te faciliteren. Inzicht in de voortgang Voor het versnellen van de nieuwbouw is inzicht in de voortgang van projecten essentieel. Op dit moment kunnen we onvoldoende ingrijpen doordat er onvoldoende inzicht is op de actuele programmering, en op hoe reëel die programmering is. Hiervoor maken wij afspraken voor betere monitoring, waarbij wij zoveel mogelijk aansluiten bij de al bestaande instrumenten, in samenhang met de monitoring van de nieuwbouw als totaal.

12 | Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

• Realisatieplannen worden in jaarschijven benoemd. We brengen integraal in beeld hoe de pijplijn bij gemeenten en woningcorporaties eruitziet. Dat betekent dat wij inzicht hebben in de (planologische) status, voortgang en planning van elk project gedurende de tijd en welke rol en verantwoordelijkheid een ieder hierin heeft om tijdig tot realisatie van nieuwe woningen te komen. • Woningcorporaties en gemeenten bespreken met elkaar tijdens de gesprekken over de lokale prestatie­ afspraken de projectvoortgang van de nieuwbouw. De uitkomst hiervan wordt door gegeven door de woningcorporatie in de dPi, hiermee koppelen we de monitoring en de prestatieafspraken aan elkaar. • Dit inzicht stelt partijen in staat om op een eenduidige wijze de voortgang in de realisatie te monitoren en tijdig bij te sturen. Tevens zullen Aedes, VRO en VNG gezamenlijk deze data analyseren op project­ niveau en deze analyse in ieder geval jaarlijks met advies aanleveren bij de aanjager realisatie woning­ bouw woningcorporaties. Middenhuur De financiële mogelijkheden van woningcorporaties in de middenhuur zijn, zonder borging van leningen, beperkter. Ook de realisatie van middenhuur-woningen zal volgend jaar niet op het gewenste niveau liggen. Daarom spreken we het volgende af: • VRO blijft zich in Europa inzetten voor het spoedig mogelijk maken van borging voor de middenhuur.

• We spreken daarnaast een ingroeipad af zodat woningcorporaties kunnen opschalen om de jaarlijkse gewenste realisatie in 2029 te behalen. Woningcorporaties kunnen hiermee direct aan de slag, tegelijk realiseren we ons dat in de latere jaren de borging noodzakelijk is om de uiteindelijke productie in 2029 te realiseren. • In de tussentijd zal VRO in overleg met Aedes beginnen met een conceptwetsvoorstel om borging te realiseren, zodat het wetsvoorstel in procedure kan worden gebracht als de Europese regelgeving is gewijzigd. • Aedes en VRO helpen woningcorporaties om met de beschikbare instrumenten en middelen de realisatie van middenhuur-woningen te versnellen, conform de in dit hoofdstuk benoemde lijnen. Bij de herijking van de woondeals in 2025 zullen de aantallen van gewenste middenhuur-woningen worden opgenomen. Woningcorporaties dragen bij de realisatie van deze middenhuur-woningen ervoor zorg dat een substantieel deel hiervan behoort tot het lage middenhuur-segment. Voorraadontwikkeling In de lokale prestatieafspraken is de groei van de sociale huurvoorraad een kernelement. We delen de ambitie tot een zo groot mogelijke netto groei van de sociale huurvoorraad.

Hoewel geen specifieke kwantitatieve doelstelling voor de netto ontwikkeling van de sociale huurvoorraad vast te stellen is, herkennen we dat het aantal woningen dat gesloopt of verkocht wordt in een gezonde verhouding moet staan met de toevoegingen aan de voorraad. Woningcorporaties handelen hier al naar, zoals te zien is in de teruglopende verkopen sinds 2022. Dit past bij het gegeven dat de toevoegingen aan de voorraad minder snel zijn gekomen dan de bedoeling was. • Het doel van 30.000 te realiseren sociale huurwoningen per jaar richt zich op de toevoeging van nieuwe woningen. Naast de toevoeging van sociale huurwoningen is de verkoop en sloop onlosmakelijk onderdeel van de volkshuisvesting. Sloop, veelal als onderdeel van herstructurering van een wijk, en verkoop kunnen een bijdrage leveren aan verhoging van de leefbaarheid, verdichting en een meer evenwichtige samenstelling van de voorraad in een wijk. Daarnaast is sloop soms nodig wanneer woningen ‘op’ zijn. Verkoop kan voor woningcorporaties financiële middelen genereren voor de realisatie van sociale huurwoningen

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale prestatieafspraken 2025 - 2035 | 13

• Woningen die corporaties verkopen zijn een relevante toevoeging aan de betaalbare koopvoorraad, want het merendeel van de door woningcorporatie verkochte woningen gaat naar mensen die zelf die woningen gaan bewonen. Bij verkoop van sociale huur­woningen aan derden gaat het nu om ongeveer 3.000 woningen per jaar en bij sloop gaat het om 6.000 tot 7.000 sociale huurwoningen. Het toekomstige aantal te slopen en verkochte sociale huurwoningen zal de komende jaren afhangen van de mate waarin er nieuw gebouwd gaat worden; dat bepaalt mede de lokale noodzaak tot sloop en verkoop. • In de lokale prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over de groei van de corporatievoorraad. In de financiële haalbaarheid van de afspraken is rekening gehouden met verkoop en sloop van woningen en de benodigde groei van de (sociale) voorraad. • Om zicht te houden op de groei van de sociale huurvoorraad, monitoren we de netto ontwikkeling van de voorraad. We passen de monitoring hierop aan in de uitvraag bij woningcorporaties. De verwachte voorraadontwikkeling is in de bijlage opgenomen. • Woningcorporaties zijn vanuit hun maatschappelijke taak zo terughoudend mogelijk met sloop en verkoop. Dit is terug te zien in de dalende verkoopcijfers3. Voor sloop geldt dat dit een zeer kostbare aangelegenheid is.

Daar waar dit toch nodig is, wordt verdichting nagestreefd om een grotere groei van de voorraad te realiseren. Verkoop • Voor plannen om huurwoningen te verkopen zijn in principe de lokale prestatie­afspraken leidend. De woningcorporatie vermeldt de voornemens tot verkoop in het jaarlijkse ‘Overzicht van voorgenomen werkzaamheden’ dat ze met de andere twee partijen bespreekt. Dit overzicht is het ‘bod op de woonvisie’ (straks het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma) van de gemeente en daarmee de opmaat voor de mogelijkheid om er lokale prestatieafspraken over te maken tussen de woning­woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Op deze manier zijn plannen om sociale huurwoningen te verkopen onderdeel van de prestatieafspraken. • De Woningwet bepaalt daarnaast dat voor verkoop van woningcorporatiewoningen aan derden4 altijd goedkeuring is vereist van de Autoriteit woningwoningcorporaties (Aw). • Woningen die worden verkocht worden conform de regelgeving eerst aangeboden aan de zittende bewoner of andere huurders in de gemeente voordat woningen aan derden worden verkocht. Woningcorporaties zijn transparant over de (technische) staat van de woning. Sloop • Sloop van woningen is een ingrijpende gebeurtenis, waar technisch en economisch mogelijk heeft renovatie de voorkeur. Dat geldt zowel vanuit het perspectief van de bewoner, als van de woning­ corporatie.

Daarnaast is het uitgangspunt dat sloop in principe altijd gepaard gaat met vervangende nieuwbouw en zoveel mogelijk ook met verdichting. We spreken daarbij af dat het streven bij sloop is dat voor elke gesloopte woning er anderhalf tot twee woningen terugkomen waarbij rekening wordt gehouden met de lokale context zoals de mate van verstedelijking.

Steeds minder corporatiewoningen verkocht - ESB.nu, 8 augustus 2024 Pm link Kadaster.

3

 Verkoop aan derden zijn verkopen aan anderen dan eigenaar-bewoners en andere woningcorporaties.

4

14 | Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

• Woningcorporaties zeggen toe bij sloop (en renovatie) te gaan werken met een sociaal plan op basis van de normen zoals deze zijn opgenomen in het voorgestelde Nationale sloop- en renovatiestatuut. Het Nationale sloop- en renovatiestatuut is door de leden van de Woonbond verworpen, in belangrijke mate vanwege de zorg dat het statuut verdergaande afspraken op lokaal niveau in de weg kan staan. Dit laat onverlet dat niets lokale partijen in de weg staat om verdergaande afspraken te maken dan opgenomen in het Nationale sloop- en renovatiestatuut. Het Nationaal sloop- en renovatiestatuut biedt een grote verbetering voor situaties waar nog geen standaard kader werd gehanteerd. Het ministerie van VRO heeft toegezegd de toepassing van het Nationaal sloop- en renovatiestatuut richting eind 2026 te evalueren. In de tussentijd blijven partijen in gesprek over het verbeteren van huurders- en bewonersparticipatie bij sloop- en renovatietrajecten.

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale prestatieafspraken 2025 - 2035 | 15

Betaalbaarheid • Betaalbaarheid is een gezamenlijke verantwoordelijkheid. De afgelopen jaren zijn al veel maatregelen genomen op het gebied van betaalbaarheid, met name voor huishoudens met de laagste inkomens. • In 2021 heeft geen huurverhoging plaatsgevonden en in 2021 en 2023 is de maandelijkse huur voor verschillende groepen die een te hoge huur hadden in verhouding tot hun inkomen gericht verlaagd. • Ook zijn meerdere aanpassingen gedaan in de huurtoeslag om de betaalbaarheid te verbeteren. Zo wordt er per 2023 jaarlijks 300 miljoen euro extra huurtoeslag uitgegeven en per 2024 nog eens 750 miljoen euro. Daarnaast is het voornemen om per 1 januari 2025 215 miljoen per jaar, en vanaf 2026 nog eens 435 miljoen euro per jaar extra uit te geven. • In 2026 zal daarmee, ten opzichte van 2022, aan huurders in totaal 1,7 miljard euro per jaar extra huurtoeslag worden uitbetaald. Een groot deel van deze extra huurtoeslag komt ten goede aan alle ontvangers van huurtoeslag door middel van een lagere eigen bijdrage. • Met de wijzigingen in de huurtoeslag zoals deze zijn voorgesteld en op 1 januari 2025 en 1 januari 2026 in werking moeten treden hebben we ook oog voor huishoudens die niet tot de laagste inkomens­ groep behoren: - Meerpersoonshuishoudens kunnen ook huurtoeslag ontvangen over het huurdeel boven de aftoppingsgrens.

- Als iemand een hoger inkomen heeft, bijvoorbeeld door extra te werken, zal de huurtoeslag minder snel afbouwen. Hierdoor gaat meer werken meer lonen. - Huishoudens die qua inkomen wel in aanmerking komen voor huurtoeslag, maar qua woning niet (omdat het geen sociale huurwoning betreft), krijgen straks wel huurtoeslag over het deel tot de sociale huurgrens, nu krijgen zij geen huurtoeslag. - De leeftijdsgrens voor volledige huurtoeslag wordt verlaagd van 23 naar 21 jaar. • In de vorige Nationale prestatieafspraken zijn de volgende afspraken gemaakt met VNG, Aedes en de Woonbond: - Generieke huurmatiging In 2023, 2024 en 2025 is de maximale huursomverhoging gekoppeld aan de CAO- loonontwikkeling minus 0,5%. Dit ijkpunt is gekozen om de verwachte piek in de huurverhoging te dempen, te zorgen dat de huur pas zou stijgen nadat het inkomen al was gestegen en om via deze systematiek te zorgen voor een gemiddelde huurquote-verbetering voor huurders. Dat heeft voorkomen dat er in 2023 een maximale huurverhoging van 10,0% op grond van inflatie heeft kunnen plaatsvinden, maar in plaats daarvan de huursom (gemiddelde huurstijging bij woningcorporaties) met maximaal 2,6% kon worden verhoogd. In 2024 kon de huursom daarentegen met maximaal 5,3% worden verhoogd (in plaats van inflatie 4,1%).

Voor 2025 zou op basis van de bestaande afspraken een maximale huursomstijging van 6,1% (loonontwikkeling minus 0,5%) in plaats van 3,5% (inflatie) mogelijk zijn. De huurstijging in de jaren 2023-2025 zou op basis van inflatie, een totale huursomstijging van 17,6% hebben betekend. Op basis van cao-0,5% zou dat 14% zijn. - Lagere huren voor lage inkomens In 2023, een jaar eerder dan afgesproken, zijn de huren van ruim 600.000 huishoudens met lagere inkomens eenmalig verlaagd naar een huur van 575 euro per maand. Gemiddeld was dit een huur­ verlaging van 57 euro per maand. - Gratis isolatie Partijen hebben afgesproken dat isolatiemaatregelen die woningcorporaties nemen voor huurders gratis zijn. Huurders profiteren van een lagere energierekening zonder dat de huren zijn verhoogd.

16 | Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

• Met bovenstaande maatregelen is de betaalbaarheid van een sociale huurwoning bij woningcorporaties de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd zijn. Nieuwe afspraken • De hoge inflatie en hoge stijging van de lonen in combinatie met de afspraken die we hebben gemaakt, hebben ertoe geleid dat de maximale huurverhoging per jaar sterk kan variëren. • Het heeft de voorkeur om naar een meer stabiele huurontwikkeling over te gaan. Door bescherming tegen uitschieters in de jaarlijkse huurverhoging kunnen huurders rekenen op stabiliteit in hun lasten en verbetert de bestaanszekerheid. Verhuurders kunnen rekening houden met meer stabiele inkomsten. • In de afspraken voor betaalbaarheid houden we rekening met de grote opgave waar woningcorporaties voor staan en wat huurders kunnen opbrengen rekening houdend onder andere met een bestendige huurtoeslag. • We onderkennen dat de financiële middelen die woningcorporaties nodig hebben voor hun opgaven de komende jaren nog niet de knellende factor zijn. Als woningcorporaties de prestaties gaan leveren die we hebben afgesproken, moeten de huurinkomsten wel in voorspelbare en voldoende mate stijgen om de opgave haalbaar te houden. • We willen ervoor zorgen dat de toenemende kwaliteitsverbetering van sociale huurwoningen ook tot uitdrukking komt in huren voor de doelgroep van passend toewijzen.

Daarmee komen er voor deze groep huishoudens ook meer woningen beschikbaar met lagere energielasten. • Jaarlijkse huurverhoging We matigen de maximale huursomstijging voor 2025 van cao-0,5% - naar verwachting circa 6,1%- naar 4,5%. We constateren dat niet alle huurders in sociale huurwoningen in dezelfde mate profiteren van de hoge loonontwikkeling van de afgelopen jaren. Ook voor deze groep is het belangrijk maatregelen te nemen die de betaalbaarheid verbeteren. Tegelijkertijd houden we wel oog voor de investeringsopgave waarvoor woningcorporaties staan. We spreken met elkaar af dat een meer stabiel huurverhogingsbeleid de voorkeur heeft. We spreken daarom af dat we vanaf 2026 als standaard voor de maximale jaarlijkse huursomstijging een driejaars gemiddelde van de inflatie hanteren. Dat betekent dat de maximale huursomstijging voortaan wordt bepaald op het gemiddelde van de inflatie van t-1, t-2 en t-3. In dit voorbeeld zal dit voor het eerste jaar, 2026, betekenen dat de maximale huursomstijging het gemiddelde van de inflatie van 2023, 2024 en 2025 zal worden. Deze systematiek zal worden vastgelegd in de wet zodat deze toekomstbestendig is en niet aan voortdurende wijziging en discussie onderhavig is. Voorts zorgt deze methodiek er op korte termijn voor, dat een deel van de lagere huursomstijging in 2025 (4,5% i.p.v. 6,1%)wordt uitgesmeerd over de jaren erna.

Op deze manier blijft op de langere termijn de investeringsruimte op peil. Deze afspraken laten de wettelijke verplichtingen en rechten rondom de Overlegwet onverlet. Deze wet geeft ruimte over lokale afspraken over de huren, tegelijkertijd betekenen extra afspraken die leiden tot minder huuropbrengsten dat hiermee ook de realisatie van de afgesproken opgave in gevaar kan komen. Deze afspraken laten de wettelijke verplichtingen en rechten rondom de Overlegwet onverlet. Deze wet geeft ruimte over lokale afspraken over de huren, tegelijkertijd betekenen extra afspraken die leiden tot minder huuropbrengsten dat hiermee ook de realisatie van de afgesproken opgave in gevaar kan komen. Om het gesprek op lokaal niveau over het huurbeleid ruimte te geven, blijft de maximale huurstijging op individueel woningniveau 0,5% hoger dan de maximale huursomstijging. Dit biedt de ruimte om bij sommige woningen een lagere huurstijging te hanteren – bijvoorbeeld bij woningen met een slechte energieprestatie of bij huurders waarvoor de corporatie, gezien het inkomen of de situatie van de huurders, maatwerk wil bieden – zonder dat de gemiddelde huurstijging per corporatie lager uitkomt dan de maximale huursomstijging. We verkennen komende

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale prestatieafspraken 2025 - 2035 | 17

tijd of de huidige ruimte van 0,5% passend is om in het lokale gesprek voldoende differentiatie in het huurbeleid aan te brengen. Daarbij houden we oog voor de koppeling tussen deze differentiatieruimte en de maximale huurstijging op woningniveau voor niet-corporaties. • Passend toewijzen Onderscheid AOW/niet-AOW vervalt In lijn met de wijzigingen in de Wet op de Huurtoeslag schrappen we het onderscheid tussen de verschillende inkomensgrenzen bij passend toewijzen voor huishoudens die een AOW-uitkering ontvangen en huishoudens die dat niet doen. Hierdoor blijven twee inkomensgrenzen over. Dit vereist een wijziging van wetgeving die in gang zal worden gezet door VRO. Differentiatie naar energetische kwaliteiten van de woning De afgelopen jaren is de energiekwaliteit van de woning sterk verbeterd met een lager verbruik tot gevolg. Deze woningen zijn door de passend toewijzen grens echter veelal niet beschikbaar voor huishoudens met een lager inkomen. We spreken af om de passend toewijzen huurgrens voor huurwoningen met een A+ label of hoger eenmalig met 25 euro (prijspeil 2024) te verhogen. Dit heeft tot gevolg dat woningen met een A+ label vaker worden toegewezen aan de passend toewijzen doelgroep. Het gaat hierbij uitsluitend om een aanpassing van de passend toewijzen-grens. Om dit mogelijk te maken zal de passend toewijzengrens apart in de Woningwet worden vastgelegd.

Daarmee doen we recht aan de continue verbetering van de kwaliteit van woningcorporatiewoningen en maken we het mogelijk dat huishoudens met een lager inkomen sneller een woning met een zeer goed energielabel krijgen toegewezen. Overige Net als in de vorige Nationale prestatieafspraken is afgesproken kunnen woning­corporaties, conform de bestaande regeling, een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (IAH) doorvoeren. Met name in gebieden waar de druk op de woning­markt groot is, kan de IAH een middel zijn om doorstroom te bevorderen. In kwetsbare wijken passen woningcorporaties de IAH juist terughoudend toe, omdat daar het behoud van meer draagkrachtige huurders belangrijk is voor de leefbaarheid. Lagere huren, tot 300 euro, mogen op dit moment harder stijgen, met 25 euro per maand. Deze grens van 300 euro is tot op heden niet geïndexeerd. We indexeren dit bedrag daarom naar 350 euro en indexeren dit bedrag periodiek op dezelfde wijze als de aftoppingsgrenzen. Hiermee wordt de relatie tussen de kwaliteit van de woning en de huur van de desbetreffende woning versterkt. De verhoging van deze relatief lage huren van deze woningen vindt plaats binnen de huursom. VRO zal voor de wijzigingen voor de jaarlijkse huurverhoging en de wijzigingen voor passend toewijzen een wetsvoorstel voorbereiden en bij de Tweede Kamer indienen.

VRO spant zich ervoor in dat deze wet per 1 juli 2026 in gaat. Woningcorporaties kunnen hierop vooruitlopen door de vrije ruimte binnen het systeem van passend toewijzen (5%) meer te benutten. Binnen deze 5% zijn nog mogelijkheden, in 2023 is 1,4% niet-passend toegewezen. In de vorige Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat zittende huurders geen huurverhoging meer betalen na isolatie van hun woning. Deze maatregel leidt tot lagere woonlasten en meer steun voor verduurzaming onder huurders, maar kan ook leiden tot onrendabele investeringen van woningcorporaties. Hoewel het uitlegbaar is dat huurders bij woningverbetering een hogere huur krijgen die past bij de nieuwe, lagere, woonlasten, zetten we deze afspraken door vanwege de eerdergenoemde voordelen. Indien er in de komende jaren wijzigingen in het beleid door VRO worden doorgevoerd met een substantieel negatief effect op de betaalbaarheid voor huurders, wordt dit hoofdstuk opnieuw besproken tussen partijen.

18 | Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

Leefbaarheid Het prettig kunnen wonen in een leefbare wijk hangt af van zowel de kwaliteit van de woning als van de kwaliteit van de omgeving. Deze beide aspecten vragen om extra aandacht en extra investeringen door woningcorporaties en gemeenten. Woning­corporaties en gemeenten zijn zeer gemotiveerd om hun inzet te vergroten als het gaat om investeringen in woningen, de leefomgeving, het welzijn van huurders en de sociale samenhang. Dit draagt bij aan kwalitatief goede woningen in veilige, gemengde en leefbare wijken en buurten. Dit werkt ook preventief. Maar in sommige wijken is meer nodig. Partijen willen de negatieve trend van de afgelopen jaren in kwetsbare gebieden omkeren in een positieve richting. Dat vergt langjarige inzet van alle betrokkenen en samenwerking met bewoners. Leefbaarheid is met name een lokale aangelegenheid, woningcorporaties en gemeenten weten samen met de maatschappelijke partners namelijk het beste wat er speelt in hun wijken en complexen. Toch zijn, gezien de ontwikkelingen met betrekking tot kwetsbare wijken en complexen, ook nationale afspraken wenselijk. Het gaat hierbij om de volgende thema’s: onderhoud, sociale leefbaarheid, veiligheid en de huisvesting van aandachtsgroepen. Onderhoud en kwaliteit De fysieke leefbaarheid van zowel nieuwe als bestaande woongebieden heeft een grote impact op het welzijn van alle bewoners.

Het verbeteren van de woningen en leefomgeving vraagt om een integrale aanpak van alle betrokkenen onder de regie van de gemeente. Van woningcorporaties vraagt dit om door te gaan met een actieve betrokkenheid in de aanpak van problemen in de fysieke leefomgeving. Woningcorporaties en gemeenten maken lokaal afspraken over vocht en schimmel en herstructurering. Bij verbetering van de leefbaarheid is het belangrijk dat onder regie van de gemeente synergie wordt gerealiseerd bij het zoveel mogelijk gezamenlijk en gelijktijdig aanpakken van de woning­corporatie­ voorraad en, de fysieke leefomgeving en de particuliere voorraad in wijken. Daarbij heeft ieder een eigenstandige rol. • Het bestrijden van vocht en schimmel in woningen heeft een hoge prioriteit. Vocht- en schimmel­ problematiek is een complex probleem, de oorzaken zijn diffuus en kunnen liggen zowel aan de woning, de wijze waarop de woning wordt gebruikt alsook aan (veranderingen in) de grondwaterstand. Daar waar de oorzaak in de woning of het complex ligt zetten woningcorporaties zich maximaal in om dit op te lossen of beheersbaar te houden, bij een veranderende grondwaterstand zoekt de woningcorporatie samen met het Waterschap naar een oplossing. Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpen woningcorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan te pakken.

De partijen intensiveren hun inzet om het melden van vocht en schimmelproblematiek te verhogen zodat de problematiek tijdig kan worden geadresseerd en er meer inzicht over de omvang ontstaat. Daar waar onduidelijkheid bestaat over de oorzaak van de problematiek (gebouw of bewoning) worden onafhankelijke experts ingezet om dit te beoordelen. VRO, de VNG en Aedes gaan met elkaar in gesprek over de invulling en bekostiging van de onafhankelijk experts. • In lijn met de afspraken uit vorige Nationale prestatieafspraken investeren woning­corporaties tot en met 2030 jaarlijks € 200 miljoen extra in woningverbetering. Hierbij is, naast de aanpak vocht en schimmel, extra aandacht voor loden leidingen en asbest. • Het is een kerntaak van woningcorporaties om de kwaliteit van hun sociale huurwoningen op peil te houden. Woningcorporaties committeren zich eraan dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloop- of renovatieplannen zijn. Uit de monitoring in de Aedes forecast blijkt dat er in 2023 nog 7.500 woningen

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nationale prestatieafspraken 2025 - 2035 | 19

in deze categorieën. Naar verwachting zijn dat er in 2028 nog 4.000, hiervoor zijn plannen om te renoveren (62%) en te slopen 38%. De komende jaren blijft Aedes deze ontwikkelingen monitoren. • De minister van VRO investeerde de afgelopen jaren in het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad door middel van het Volkshuisvestingsfonds. Het Volkshuisvestingsfonds is primair gericht op het verbeteren van de particuliere woningvoorraad en het verbeteren van de leefbaarheid, maar er is veel synergie te bereiken wanneer gemeenten hierbij nadrukkelijk samenwerken met woningc­orporaties. Dit kan bijvoorbeeld ook gaan bij het opkopen van particulier bezit. Tot en met 2026 was hiervoor € 600 miljoen beschikbaar voor gemeenten, de laatste tranches zijn toegekend. De opgave is echter na 2026 niet klaar. Partijen zien dat verbetering van particulier bezit de komende jaren moeilijker gaat worden. De realisatiebonus kan bijdragen aan de bredere gebiedsontwikkeling wanneer die gebiedsontwikkeling ook nieuwbouw inhoudt. • Het Rijk draagt bij aan de vitalisering van regio’s en gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat, zoals stedelijke focusgebieden en regio’s aan de randen van het land die centraal staan in de aanpak van ‘Elke regio telt’. Het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) wordt doorgezet. De uitvoering vindt plaats in publiek-private allianties.

Dat gebeurt voor en met bewoners. Vanuit het Rijk worden de beschikbare geldstromen voor investeringen in deze gebieden zoveel mogelijk gecontinueerd. Hierdoor kunnen publiek-private allianties beter focussen op de uitvoering. Sociale leefbaarheid De gewijzigde Woningwet van 1 januari 2022 biedt woningcorporaties de ruimte om, samen met anderen, een gebiedsgerichte aanpak mogelijk te maken. Het verbeteren van de leefbaarheid vraagt van woning­corporaties en gemeenten naast investeringen in het verbeteren van de woningkwaliteit, ook investeringen in wijk- en sociaal beheer in de wijk. In lijn met de eerdere NPA-afspraken trekken woningcorporaties tot en met 2030 jaarlijks € 75 miljoen extra uit voor dergelijke uitgaven aan leefbaarheid. • Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties maken, rekening houdend met bovenstaande landelijke kaders, lokaal concrete en wederkerige afspraken over hun gezamenlijke inzet ten aanzien van leefbaarheid. In de handreiking lokale prestatieafspraken wordt hier naar verwezen. Lokale partijen maken afspraken over: - In welke wijken met woningcorporatiewoningen de leefbaarheid onder druk staat.