3. Rapport Schaarste onderzoek Alkmaar

4.4.1 Woningmarktindicatoren Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Alkmaar deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Alkmaar en omgeving, bestaande uit de gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Heiloo en Dijk en Waard.

Transactieprijzen

Sinds eind 2019 is er sprake geweest van een sterke prijsontwikkeling (Figuur 4-14). Deze was het sterkst eind 2021, toen per kwartaal de prijzen met ruim 20 procent stegen ten op- zichte van een jaar daarvoor. Sinds begin 2022 is de prijsontwikkeling afgezwakt; in het tweede kwartaal was het nog een stijging van 10 procent ten opzichte van het jaar daarvoor. In het derde kwartaal van 2022 lag de prijs ongeveer op hetzelfde niveau van het derde kwartaal van 2021. Sinds het vierde kwartaal is de mediane transactieprijs met 8% gedaald ten opzichte van een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in de regio Alkmaar in het vierde kwartaal van 2022 op € 407.000. Een jaar eerder lag die op € 455.000. Een daling is in de onderzochte periode tussen 2017 en 2022 niet eerder gezien. Het is nog onduidelijk of er sprake is van een dalende trend. Per woningtype zijn er verschillen te zien. De transactieprijzen van hoekwoningen, vrij- staande woningen en appartementen zijn in het jaar harder gedaald. Terwijl de mediane transactieprijzen van tussenwoningen woningen en twee-onder-een-kapwoningen minder hard zijn gedaald ten opzichte van een jaar eerder.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 34

Figuur 4-14 Ontwikkeling me diane tr ansactie prijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2017Q4-2022Q4. Bron: Brainbay en NVM.

In Figuur 4-15 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Alkmaar weergegeven. De vraagprijzen zijn in tegenstelling tot de transactieprijzen nog niet gedaald. Elk kwartaal is er sprake van een stijging ten opzichte van het jaar daarvoor. De mate van stijging varieert sterk. Te zien is dat sinds 2020 de vraagprijs elk kwartaal met 5 tot 15 procent toenam ten op- zichte van een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2022 lag de prijsstijging lager, namelijk ongeveer 3% ten opzichte van het derde kwartaal van 2021. In het vierde kwartaal van 2022 lag de mediane vraagprijs ongeveer 7% hoger dan het voorgaande jaar. De mediane vraag- prijs lag in het vierde kwartaal op €548.000 ten opzichte van €515.000 een jaar eerder. De vraagprijzen van tussenwoningen en hoekwoningen zijn het hardst gestegen, namelijk met respectievelijk 12% en 18%. De mediane vraagprijs van appartementen en twee-onder- een-kapwoningen zijn daarentegen gedaald met ongeveer 2% tot 3% ten opzichte van het vierde kwartaal in 2021.

Figuur 4-15 Ontwikkeling me diane vr aagpr ijs per kwartaal te n opz ichte van jaar eerder. 2017Q4-2022Q4. Bron: Brainbay en NVM.

Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in de regio Alk- maar toe te nemen (Figuur 4-16). Dat betekent dat kopers steeds meer overboden. Op het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2021 was het gemiddelde verschil bijna 10 procent.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 35

Sinds eind 2021 is er sprake van een afname van dit verschil. In het vierde kwartaal van 2022 lag voor het eerst sinds 2019 de verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoopprijs in regio Alkmaar ge- daald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraag- prijs (nog) niet.

Figuur 4-16 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2017Q4-2022Q4. Bron: Brainbay e n NVM.

Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 4-17. Dat proces van overbieden is al te zien in 2017. Op het toppunt in het derde kwartaal van 2021 werd 83 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Sinds het derde kwartaal van 2022 is dat percentage gedaald, maar het gaat nog steeds om 66 procent van de transacties. In het vierde kwartaal daalde het aandeel verder, maar wordt nog wel degelijk veel overboden: Bij 40% van de transacties werd de woning boven de vraagprijs verkocht.

Figuur 4-17 Percentage woningen boven de vraagpr ijs verkocht per kwartaal. 2017Q2-2022Q2. Bron: Brainbay en NVM.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 36

Verkoopaanbod en verkooptijd

Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde ver- kooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. Sinds 2017 is er sprake van een algehele daling van het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 4-18). In 2022 lijkt deze trend te keren en is er weer sprake van een toename. Aan het eind van het vierde kwartaal van 2022 stonden er 590 woningen te koop in de regio Alkmaar en omgeving. Dat is wel nog altijd lager dan in de jaren 2017 tot en met 2019 per kwartaal te koop stond.

Figuur 4-18 Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2017Q4-2022Q4. Bron: Brainbay en NVM.

De afgelopen jaren schommelde de gemiddelde verkooptijd, maar er is sprake van een alge- hele daling vanaf 2020 (Figuur 4-19). Met name vanaf het tweede kwartaal van 2021 lag het aantal verkoopdagen laag: ongeveer 20 dagen. Vanaf het derde kwartaal van 2022 veerde de verkooptijd iets terug naar gemiddeld 25 dagen. In het vierde kwartaal steeg de gemiddelde verkooptijd verder naar 30 dagen.

Figuur 4-19 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2017Q4-2022Q4. Bron: Brainbay en NVM.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 37

Deze indicatoren lijken te duiden op een ontspanning van de koopwoningmarkt. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 4-20). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedu- rende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wan- ner deze onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Al sinds 2017 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2017. In 2021 was de krapte-indicator richting één gezakt. In 2022, met name te zien in het vierde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en komt op het niveau van begin 2019. Maar er is nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikke- lingen van de Nederlandse markt als geheel.

Figuur 4-20 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedu- rende kwartaal). Bron: Brainbay en NVM.

4.4.2 Prijsontwikkeling In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling op gemeente- en wijkniveau. Eerst kijken we naar transactieprijsontwikkeling op basis van Kadaster gegevens tussen 2018 en 2021. Daarna kijken we naar de ontwikkeling van WOZ-waarden van de woningvoorraad in de gemeente Alkmaar.

Transactieprijsontwikkeling

Tussen 2018 en 2021 is de gemiddelde transactieprijs met 39% gestegen in de gemeente Alkmaar, van gemiddeld € 278.827 naar € 387.923. Zowel de gemiddelde transactieprijs van appartementen als eengezinswoningen zijn sterk gestegen, respectievelijk met 42% en 38% (Tabel 4-15). In de wijken Huiswaard, Oudorp, Overdie en West is de gemiddelde verkoopsom van appar- tementen harder gestegen dan gemiddeld in de gemeente met een stijging ruim boven 50% en een uitschieter in Oudorp met een ontwikkeling van 67%. In de wijk Graft-De Rijp is de gemiddelde transactieprijs van appartementen gedaald tussen 2018 en 2021, maar daarbij moet vermeld worden dat het om een klein aantal transacties gaat en er daardoor grote ver- schillen zitten tussen de gemiddelde transactieprijs van appartementen per jaar. De

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 38

gemiddelde verkoopprijs van appartementen is in 2021 het hoogst in de wijken Zuid en Cen- trum. De gemiddelde verkoopprijs van een appartement lag in deze wijk rond € 380.000.

Tabel 4-15 Gemiddelde transactiepr ijzen en tr ansactieprijsontwikkeling naar woningtype per wijk tusse n 2018 en 2021. Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO.

Appartement Eengezinswoning Wijk 2018 2021 Ontw.(%) 2018 2021 Ontw.(%) Centrum € 265.942 € 377.539 42% € 317.649 € 415.741 31% Daalmeer/Koedijk - - - € 267.458 € 360.358 35% De Mare € 177.935 € 246.226 38% € 222.502 € 310.458 40% Graft-De Rijp € 361.583 € 259.313 -28% € 316.129 € 507.510 61% Huiswaard € 180.472 € 279.471 55% € 236.270 € 332.588 41% Oudorp € 200.269 € 335.011 67% € 325.727 € 440.975 35% Overdie € 222.949 € 337.876 52% € 248.632 € 392.038 58% Schermer - € 296.937 - € 407.083 € 474.042 16% Vroonermeer € 251.275 € 319.650 27% € 353.790 € 490.125 39% West € 168.431 € 259.483 54% € 306.486 € 418.778 37% Zuid € 300.121 € 389.144 30% € 366.582 € 469.823 28% Gemeente Alkmaar € 224.886 € 318.658 42% € 299.851 € 412.478 38%

De gemiddelde verkoopprijs van eengezinswoningen heeft een vergelijkbare ontwikkeling doorgemaakt als de appartementen in de gemeente Alkmaar. In Graft-De Rijp en Overdie zijn de prijzen het hardst gestegen met respectievelijk 61% en 58%. In de andere wijken ligt de ontwikkeling rondom het gemeentelijke gemiddelde. In de wijk Schermer daarentegen ligt de prijsontwikkeling lager, namelijk een prijsstijging van 16%. De gemiddelde transactie- prijs van eengezinswoningen is in 2021 het hoogst in de wijken Graft-De Rijp en Vrooner- meer. De gemiddelde verkoopsom van dit type woningen lag in deze wijken rond € 500.000. In bijlage 2 is de gemiddelde transactieprijs en transactieprijs ontwikkeling tussen 2018 en 2021 tevens per buurt weergegeven. Buurten met een gemiddelde transactieprijsontwikke- ling van ruim 50% zijn Binnenstad West, De Horn-Zuid, De Mare, Dillenburg en Stadhouders- kwartier, Emmakwartier, Huiswaard-2-West, Koedijk en De Weijdt, Oudorperpolder-Zuid, Staatsliedenkwartier en Landstraten. De hoogste gemiddelde transactieprijs lag in 2021 op € 625.615 in de buurt Emmakwartier.

WOZ-waardenontwikkeling

We onderzochten de prijzen van verkochte woningen in de afgelopen jaren. Hoe zit het met de ontwikkeling van de WOZ-waarden van de koopwoningvoorraad in het algemeen? Deze cijfers gaan over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschie- ters. Aan de andere kant loopt de gemiddelde WOZ-waarde altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. Dat is ook te zien in Figuur 4-21, maar ook voor de WOZ-waar- den geldt dat deze gemiddeld toeneemt in de gemeente Alkmaar. Tussen 2019 en 2022 is de WOZ-waarde van zowel de totale woningvoorraad als de koopwoningen gemiddeld met bijna 30% toegenomen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 39

Figuur 4-21 WOZ-waarden gemeente Alkm aar tussen 2018 en 2022. Bron: Lokale Monitor Wo- nen, 2023; bewerking RIGO.

4.4.3 Actueel aanbod In de vorige paragrafen hebben we vooral teruggekeken. In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. Het gaat om een momentopname. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op het peilmoment 20 december 2022. Er stonden op dit peilmoment in totaal 418 woningen te koop in de gemeente Alkmaar (Tabel 4-16 en Figuur 4-22). Allereerst valt op dat er slechts zes woningen worden aangeboden tot € 210.000. Daarnaast heeft ruim 40 procent van het aanbod een vraagprijs van € 450.000 of hoger. Ongeveer een derde van het aanbod valt onder de NHG-grens (tussen € 210.000 en € 355.000). Tenslotte wordt ongeveer een kwart aangeboden tussen de NHG-grens en € 450.000. Wanneer gekeken wordt naar de wijken waar het meeste aanbod staat, dan vallen Centrum, West en Zuid op. Voor Centrum geldt dat ruim 60% een vraagprijs heeft vanaf €450.000. Dat geldt tevens voor de wijken Graft-De Rijp, Schermer en Vroonermeer. Voor laatstgenoemde wijken gaat het ook om relatief weinig aanbod. De wijken met het meest betaalbare aanbod, met relatief meer woningen met een vraag- prijs tot de NHG-grens, zijn Daalmeer/Koedijk, De Mare, Huiswaard, Overdie en West.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 40

Tabel 4-16 Actueel aanbod op 20 december 2022 aangeboden op funda.nl naar prijsklassen per wijk. €210.000 €255.000 €355.000 Totaal tot tot tot tot vanaf €210.000 €255.000 €355.000 €450.000 €450.000 Centrum 0 2 15 16 57 90 Daalmeer/Koedijk 0 0 11 6 8 25 De Mare 0 3 30 8 1 42 Graft-De Rijp 0 0 3 7 14 24 Huiswaard 1 5 7 4 1 18 Oudorp 0 1 11 9 20 41 Overdie 2 2 7 5 3 19 Schermer 0 0 1 3 14 18 Vroonermeer 0 0 0 2 7 9 West 2 12 11 12 20 57 Zuid 1 1 14 25 34 75 Totaal Alkmaar 6 26 110 97 179 418

Figuur 4-22 Actueel aanbod op 20 december 2022 aange boden op funda.nl naar pr ijsklassen per wijk.

In Figuur 4-23 is het aanbod in de gemeente als geheel tevens naar prijsklasse en oppervlak- teklasse weergegeven. Aanbod tot € 255.000 valt veelal in de oppervlakteklassen tot 70 vierkante meter. Woningen tussen 70 en 120 vierkante meter worden in verschillende prijs- klassen aangeboden, maar het merendeel van de woningen vanaf 100 vierkante valt in de prijsklassen vanaf € 355.000 (NHG). Grotere woningen vanaf 120 vierkante meter worden het meeste aangeboden, maar voornamelijk met een prijs vanaf €450.000.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 41

Figuur 4-23 Actueel aanbod op 20 december 2022 aange boden op funda.nl naar pr ijsklassen en oppervlaktek lasse.

4.4.4 Toegankelijkheid Om de effecten van de schaarste in beeld te brengen kijken we ook naar de toegankelijkheid van de koopsector in de gemeente Alkmaar en in de verschillende wijken en buurten. Hier- voor gebruiken we zowel gegevens over de WOZ-waarden, transactieprijzen en vraagprijzen in het actuele aanbod. Hiermee belichten we de toegankelijkheid van de koopsector van ver- schillende kanten. Allereerst onderzoeken we de toegankelijkheid van de gehele koopvoorraad aan de hand van WOZ-waarden van koopwoningen in de wijken in de gemeente Alkmaar (Figuur 4-24). Uit deze figuur valt op te maken dat in een aantal wijken goedkope en betaalbare woningen per definitie relatief schaars zijn. Het gaat om de wijken Zuid, Schermer en Vroonermeer. In deze wijken heeft ruim de helft van de koopwoningen een WOZ-waarde boven € 325.000.

Figuur 4-24 WOZ-waarden koopwoningen gemeente Alkmaar en per wijk 2020. Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 42

De WOZ-waarden lopen altijd achter op actuele transactie- en vraagprijzen. Bovendien zijn woningzoekenden aangewezen op woningen die vrijkomen en te koop worden aangeboden. Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NI- BUD. Onderstaande Figuur 4-25 toont de maximale hypotheek voor huishoudens (onder de AOW-leeftijd) op basis van de actuele NHG-normen. Hierbij gaan we uit van een hypotheek- rente van 3,75 procent. Volgens deze normen varieert de maximale hypotheek van circa € 132.000 bij een bruto jaarinkomen van € 30.000 tot € 371.000 bij een jaarinkomen van € 75.000.

Figuur 4-25 Max imale hypotheek voor ee nverdiener s me t een m iddeninkome n, naar bruto-inko- men, 2022 ( hypotheekrente = 3,75%). Bron: Nationale H ypotheek Garantie, bewerking RIGO.

In Tabel 4-17 is een overzicht te zien van de maximale lening voor de zes indicatieve mid- deninkomens. Dat is exclusief extra kosten, zoals de overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten. Overigens bepaalt de maximale hypotheek na- tuurlijk niet alleen de financiële mogelijkheden van huishoudens. Spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn ook van belang. De typische koopstarter brengt veelal weinig spaargeld in, hoewel een deel van hen een gift ontvangt van ouders. Doorstromers vanuit de koopsector kunnen vaak wel een bedrag aan eigen vermogen uit de vorige woning meebren- gen. We gaan hier uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. Welk deel van het aanbod is voor hen betaalbaar?

Tabel 4-17: Maximale hypotheek op basis van 3,75 proc ent hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.

Jaarinkomen Maximale hypotheek A. € 40.000 (laag middeninkomen 1) € 173.000 B. € 44.035 (laag middeninkomen 2) € 190.000 C. € 48.625 (middeninkomen 1) € 211.000 D. € 60.000 (middeninkomen 2) € 270.000 E. € 70.000 (hoog middeninkomen 1) € 334.000 F. € 80.000 (hoog middeninkomen 2) € 396.000

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 43

We kijken eerst naar de toegankelijkheid van wijken op basis van de gemiddelde transactie- prijs per vierkante meter van het jaar 2021. De gemiddelde koopprijzen per vierkante meter op wijkniveau kunnen worden vertaald naar gemiddelde prijzen voor woningen van verschil- lende grootte. Daarmee kan een inschatting gemaakt worden van de toegankelijkheid van de koopsector in verschillende wijken voor huishoudens met een lager- en middeninkomen. In Bijlage 3 is deze inschatting tevens op buurtniveau te vinden. De inschattingen van de bereikbaarheid zijn indicatief. In de praktijk zijn de vierkante-me- terprijzen van kleinere woningen vaak relatief hoger dan voor grote woningen en daarmee samenhangend van appartementen relatief iets hoger dan voor eengezinswoningen. In Tabel 4-18 toetsen we per wijk in Alkmaar welke woninggrootte in theorie bereikbaar is voor huishoudens met de bovenstaande gedefinieerde middeninkomens. In meerdere wijken zijn woningen van tot en met vijftig vierkante meter potentieel bereikbaar voor huishouden met een inkomen van € 40.000, zoals Daalmeer/Koedijk, De Mare, Huiswaard, Schermer en Vroonermeer. Woningen tot en met zeventig vierkante meter zijn al niet meer in bereik van huishoudens met een laag middeninkomen tot € 44.035. In Centrum en Zuid geldt dat tevens voor middeninkomens tot € 60.000.

Grotere woningen vanaf 100 vierkante meter zijn in alle wijken bereikbaar voor doelgroepen met een hoog middeninkomen of hoger.

Tabel 4-18 Theoretische inschatting van gemiddelde prijzen per woningtypen o.b.v. gemiddelde transac tie prijs per vierk ante meter 2021. Bron: K adaster, 2022; bewerk ing RIGO.

Gemid- delde koopsom Wijk per m2 50 m2 70 m2 100 m2 120 m2 Centrum € 4.184 € 209.224 € 292.914 € 418.448 € 502.138 Daalmeer/Koedijk € 3.279 € 163.932 € 229.504 € 327.863 € 393.436 De Mare € 3.029 € 151.433 € 212.006 € 302.866 € 363.439 Graft-De Rijp € 3.582 € 179.075 € 250.705 € 358.150 € 429.781 Huiswaard € 3.255 € 162.729 € 227.821 € 325.459 € 390.550 Oudorp € 3.559 € 177.958 € 249.141 € 355.916 € 427.099 Overdie € 3.728 € 186.384 € 260.938 € 372.769 € 447.323 Schermer € 3.350 € 167.507 € 234.510 € 335.015 € 402.018 Vroonermeer € 3.351 € 167.534 € 234.547 € 335.067 € 402.081 West € 3.596 € 179.802 € 251.722 € 359.603 € 431.524 Zuid € 3.974 € 198.723 € 278.212 € 397.446 € 476.935

In de praktijk zal het mogelijk lastiger zijn voor middeninkomens om toegang te krijgen tot de koopsector. Zoals beschreven gaat het om indicatieve vraagprijzen, waarbij het proces van overbieden niet is meegenomen. Bovendien is het aanbod van koopwoningen tot 50 vierkante meter in de gemeente Alkmaar klein, wat de praktische toegankelijkheid verder beperkt. Tenslotte, leggen we deze bevindingen ook naast de toegankelijkheid voor de verschillende middeninkomens van het actuele aanbod. In Figuur 4-26 is een cumulatief overzicht ge- maakt van de vraagprijzen van het actuele aanbod van de 570 koopwoningen op Funda (peildata 22 februari 2023). De figuur laat bijvoorbeeld zien dat ongeveer 20 procent van de woningen een koopprijs tot de €300.000 heeft. De verticale lijnen corresponderen met de

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 44

indicatieve middeninkomens gegeven in tabel 10. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen gegeven hun maximale hypotheek. Voor iedere groep is het aanbod links van de betreffende lijn betaalbaar.

Figuur 4-26 : Toeganke lijkheid van actuee l koopaanbod percentuee l in gemeente Alkmaar voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, 2022; bewerking RIGO.

Voor de drie lage middeninkomensgroepen (lijnen a t/m c) is vrijwel geen enkele woning be- taalbaar te noemen. Pas bij middeninkomen 2 (lijn d) begint het koopaanbod binnen bereik te komen. Voor deze groep is 10 procent van het aanbod betaalbaar (40 woningen). Voor hoge middeninkomens is meer beschikbaar. Hoog middeninkomen 1 (lijn e) kan ongeveer 25 procent van het aanbod betalen (110 woningen). Hoog middeninkomen 2 – met een jaarin- komen van € 80.000 – kan 46 procent van het koopaanbod betalen, ofwel bijna 200 wonin- gen. Het merendeel deel van het koopaanbod – de overige 54 procent – ligt dus zelfs voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale hypotheek. In figuur 4-27 is de toegankelijkheid van actueel aanbod tevens naar wijk weergegeven. Voor de wijk Vroonermeer en Overdie was te weinig aanbod op het moment van het onder- zoek om dat op toegankelijkheid te toetsten. Voor de inkomensgroepen a tot en met c is het aanbod in alle wijken gering. De mogelijkheden voor middeninkomens vanaf groep d ver- schillen meer per wijk. In de wijken Huiswaard, West en De Mare zijn meer woningen voor beschikbaar. In de andere wijken blijft het aanbod voor deze doelgroep klein.

Voor inko- mensgroepen e en f zijn meer woningen potentieel bereikbaar in de wijken Huiswaard, De Mare, Daalmeer/Koedijk en West, respectievelijk meer dan 40% en 50% van het aanbod in deze wijken sluit aan op de mogelijkheden van deze groepen, dan in de andere wijken. Met name de wijken Schermer, Centrum en Graft- De Rijp zijn moeilijk toegankelijk voor alle mid- deninkomens.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 45

figuur 4-27 Toe gankelijkhe id van actueel koopaanbod percentuee l in gemeente Alkmaar voor verschillende inkomensgroepen per wijk. Bron: Funda, 2022; bewerking RIGO.

4.4.5 Samenvattend In hoofdstuk 3 concludeerden we dat de druk op zowel de sociale huursector als de koop- sector het hoogst is op basis van de woonwensen van woningzoekenden en de gerealiseerde verhuizingen. Op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt kunnen we concluderen dat de markt krap is. Het kopen van een woning in Alkmaar is de afgelopen jaren een steeds duurdere aangelegenheid geworden. Die prijsstijging wordt tevens onder- steund door de WOZ-waardenontwikkeling. Ook is op basis van de indicatoren van het NVM te zien dat de koopwoningmarkt in Alkmaar de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend: het aanbod stijgt en woningen staan langer te koop in 2022. Ook is te zien dat gedurende de eerste drie kwartalen van 2022 de verkoopprijzen nog stegen, maar met een steeds kleinere toename. In het vierde kwartaal was er sprake van een kleine prijsdaling: de transactieprijzen zijn daarmee lager dan een jaar daarvoor. Het is nog onzeker of deze trend zich doorzet. Tenslotte versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt, met name in de betaalbare prijsklassen is er weinig aanbod. De analyses naar de toegankelijkheid van de koopsector versterken de conclusies uit hoofd- stuk 3.

De mogelijkheden van woningzoekenden met een laag of middeninkomen in de koopsector zijn gering en een groot deel zal de effecten van schaarste ervaren.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 46

We kunnen concluderen dat de koopsector moeilijk toegankelijk is voor middeninkomens. Het merendeel van het koopaanbod ligt buiten het bereik van de maximale hypotheek van middeninkomens. Dat geldt tevens voor hoge middeninkomens. Deze conclusie is vooral van betekenis voor starters zonder spaargeld of financiële steun. Voor meer welvarende starters en voor doorstromers is mogelijk een groter deel van het koopaanbod bereikbaar. Aan de andere kant hebben we hier gekeken naar vraagprijzen en is het proces van overbieden, wat nog steeds een rol speelt in de gemeente Alkmaar, niet meegenomen in deze analyse. In praktijk is het dus voor middeninkomens met of zonder spaargeld of financiële steun lastiger om aan een koopwoning te komen

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 47

Conclusie Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat een aanzienlijk deel van de wo- ningvoorraad in de gemeente Alkmaar als schaars kan worden bestempeld. In dit hoofd- stuk volgt een samenvatting van de belangrijkste onderzoeksresultaten.

Dynamiek op de woningmarkt

Op basis van het WoON 2021 zien we met name druk op de koopsector. Het blijkt dat in alle prijsklassen meer vragers dan aanbieders zijn, maar met name bij koopwoningen tot de €202.000 en €325.000 (NHG-grens 2021). Ook worden deze woningen respectievelijk ruim twee keer en bijna drie keer vaker gevraagd dan betrokken. Naar huurwoningen in de sociale huursector en onder de middenhuurgrens van €962 is iets meer vraag dan recent betrokken. Bij vrijesectorwoningen boven de middenhuurgrens lijkt er geen sprake van krapte. Hierbij aangetekend dat het aantal gevraagde woningen in de koopsector zodanig hoog is dat het segment huurwoningen tot de middenhuurgrens in de praktijk ook een alternatief vormt voor de vraag naar koopwoningen tot € 325.000, waarin sprake is van een hoge druk.

Sociale huursector

Wanneer we inzoomen op de sociale huursector dan tonen alle indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, schaarste in dit segment. Ondanks dat het aanbod in de gemeente min of meer gelijk bleven in de geanalyseerde periode, laten de andere indi- catoren zien dat er sprake is van een toenemende druk, zoals het toenemend aantal inschrij- vingen en actief woningzoekenden, het gemiddeld aantal reacties, de toename in de gemid- delde inschrijfduur en zoekduur. Ook liggen de slaagkansen in de gemeente Alkmaar in alle onderzochte jaren laag. Deze krapte wordt tevens bevestigd door het regionale beeld.

Particuliere huursector

Daarnaast hebben we de particuliere huursector onderzocht op basis van de beperkte gege- vens die over dit segment beschikbaar zijn. Over de particuliere huursector in Alkmaar kun- nen wel een aantal conclusies getrokken worden. Allereerst is het aanbod uit dit segment al relatief kleiner dan in de sociale huur- en koopsector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad betreft. Bovendien vormt de particuliere huurvoorraad geen alternatief voor lage en middeninko- mens door de hoge gemiddelde huurprijs van ruim €1.200. Ook zijn de betaalbare huurwo- ningen vaak klein, waardoor deze niet voor alle typen huishoudens geschikt zijn. Tenslotte concentreert het aanbod zich in slechts een aantal wijken, zoals Centrum, West en Zuid.

Koopsector

Om een beeld te krijgen van de actuele stand van de koopsector zijn een aantal indicatoren op een rij gezet. Een indicator van schaarste op de koopwoningmarkt is de prijsontwikkeling. Analyse hiervan bevestigt het beeld van de schaarste in de afgelopen jaren in de koopsector. De transactie- prijzen in de regio Alkmaar lagen in de periode 2017 tot en met 2021 elk kwartaal circa 10% hoger dan een jaar daarvoor. In het laatste kwartaal van 2021 was de mediane

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 48

transactieprijs zelfs 25% hoger dan het jaar ervoor. Deze bevindingen worden bovendien on- dersteunt door ontwikkelingen van transactieprijzen en WOZ-waarden in de gemeente Alk- maar. Wel lijkt het erop dat er een piek is bereikt en dat deze ontwikkeling stagneert. De mediane transactieprijs is in het laatste kwartaal van 2022 gedaald t.o.v. een jaar geleden; een daling voor het eerst in de onderzochte vijf jaar. Het aantal aangeboden woningen is ook gestaag toegenomen in 2022 – een indicatie dat het aanbod iets ruimer wordt. De NVM krapte-indi- cator geeft deze ontwikkeling ook weer. Al met al lijkt het er op dat de koopmarkt in de re- gio Alkmaar iets meer ontspant in vergelijking met de afgelopen vijf jaren. Het is nog ondui- delijk of deze trend zich voortzet. In het huidige koopaanbod in de gemeente Alkmaar is er nog niet veel te merken van deze ontspanning in de ontwikkeling. Zo is in totaal een derde van het gehele koopaanbod be- schikbaar voor een prijs onder de betaalbare koopgrens (€ 355.000), waarbij het dan veelal gaat om woningen van relatief kleine oppervlakten (<100 m2). Ook de toegankelijkheid van de koopsector voor (lage) middeninkomens weerspiegelt de schaarste. Zo is voor huishou- dens met een bruto jaarinkomen van € 60.000 (1,5 keer modaal) slechts 10% van de koop- voorraad toegankelijk.

Voor huishoudens met lagere inkomens is er vrijwel niets aan aanbod waar zij voor in aanmerking komen. Bovendien zijn wijken als Schermer, Centrum en Graft- De Rijp moeilijk toegankelijk voor lage en middeninkomens.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 49

Bijlage 1

Regio Alkmaar

Categorie-indeling voor koopwoningen

2018 2019 2020 2021 2022 Categorie 1 * < 189.800 < 195.100 < 199.400 < 202.000 < 210.900 Categorie 2 235.000 239.000 245.000 248.000 255.000 Categorie 3 *** 265.000 290.000 310.000 325.000 355.000 Categorie 4 > 265.000 > 290.000 > 310.000 > 325.000 > 355.000

* De bovengrens voor cat. 1 is de koopprijsgrens uit de Wet Bevordering Eigenwoningbezit. ** De bovengrens van cat. 2 komt niet uit een wet. Regio Alkmaar heeft dit bedrag zelf gekozen. *** De regio hanteert nu alleen categorie 3 (vrije sector) = alles duurder dan categorie 2. Er is echter al over gesproken om dit op te splitsen naar categorie 3 en 4 waarbij de grens dan ligt op het bedrag voor de NHG. Hierboven staat voor alle jaren wat dan de indeling zou zijn.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 50

Bijlage 2

Wijk 2018 2021 Ontwikkeling Bergerhof en Blaeustraatkwartier € 253.836 € 362.756 43% Bergermeer € 346.094 € 451.020 30% Bergerwegkwartier € 313.228 € 443.259 42% Binnenstad-Oost € 336.421 € 455.865 36% Binnenstad-West € 243.924 € 373.691 53% Bloemwijk en Zocherkwartier € 246.013 € 360.143 46% Burgemeesterskwartier € 376.690 € 514.493 37% Cranenbroek € 401.669 € 526.548 31% Daalmeer-Noordoost € 267.770 € 355.150 33% Daalmeer-Noordwest € 292.093 € 423.793 45% Daalmeer-Zuidoost € 266.074 € 326.917 23% Daalmeer-Zuidwest € 221.749 € 300.390 35% De Hoef I en II € 203.450 € 283.417 39% De Hoef III en IV € 227.850 € 341.695 50% De Horn-Noord € 213.508 € 284.148 33% De Horn-Zuid € 205.078 € 311.060 52% De Mare € 198.227 € 301.022 52% De Nollen € 465.957 € 556.548 19% Dillenburg en Stadhouderskwartier € 207.507 € 312.393 51% Emmakwartier € 412.930 € 625.615 52% Huiswaard-1-Zuid € 259.584 € 321.856 24% Huiswaard-2-Oost € 208.288 € 305.469 47% Huiswaard-2-West € 205.429 € 315.429 54% Koedijk en De Weijdt € 270.964 € 408.136 51% Kooimeer € 356.360 € 443.576 24% Nassaukwartier en Hout € 471.738 € 470.270 0% Oosterhout € 226.684 € 303.845 34% Oranjepark € 394.101 € 539.965 37% Oudorp-Centrum € 326.605 € 449.114 38% Oudorperpolder-Midden - € 345.815 - Oudorperpolder-Noord € 308.571 € 309.831 0% Oudorperpolder-Zuid € 226.626 € 397.029 75% Oudorp-Noord en Oudorp-Oost € 348.758 € 490.741 41%

Oud-Overdie € 271.314 € 402.033 48% Oud-Rochdale € 212.286 - - Overdie-Oost € 182.656 € 238.230 30% Overdie-West € 227.893 € 280.400 23% Overstad € 440.357 € 514.500 17% Rekerbuurt en Ooievaarsnest € 283.251 € 397.802 40% Schermereiland en Omval € 258.806 € 387.096 50% Spoorbuurt € 252.700 € 334.682 32% Staatsliedenkwartier en Landstraten € 259.663 € 415.534 60% t Rak-Noord € 203.796 € 275.519 35% t Rak-Zuid € 234.024 € 306.322 31% Vroonermeer-Noord - - - Vroonermeer-Zuid € 332.132 € 441.709 33% Gemeente Alkmaar € 278.827 € 387.923 39%

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 51

Bijlage 3

Gem. koop- Buurt som per m2 50 m2 70 m2 100 m2 120 m2 Bergerhof en Blaeustraatkwartier € 4.167 € 208.355 € 291.697 € 416.710 € 500.052 Bergermeer € 3.613 € 180.653 € 252.914 € 361.306 € 433.567 Bergerwegkwartier € 3.901 € 195.066 € 273.092 € 390.131 € 468.158 Binnenstad-Oost € 4.471 € 223.545 € 312.963 € 447.090 € 536.508 Binnenstad-West € 4.468 € 223.408 € 312.771 € 446.816 € 536.180 Bloemwijk en Zocherkwartier € 3.834 € 191.715 € 268.401 € 383.430 € 460.116 Burgemeesterskwartier € 3.920 € 196.001 € 274.402 € 392.002 € 470.403 Cranenbroek € 3.962 € 198.108 € 277.352 € 396.217 € 475.460 Daalmeer-Noordoost € 3.156 € 157.782 € 220.895 € 315.565 € 378.678 Daalmeer-Noordwest € 3.455 € 172.758 € 241.862 € 345.516 € 414.620 Daalmeer-Zuidoost € 3.232 € 161.578 € 226.209 € 323.156 € 387.787 Daalmeer-Zuidwest € 3.335 € 166.743 € 233.441 € 333.487 € 400.184 De Hoef I en II € 3.558 € 177.893 € 249.050 € 355.785 € 426.942 De Hoef III en IV € 3.091 € 154.570 € 216.398 € 309.140 € 370.968 De Horn-Noord € 2.635 € 131.758 € 184.462 € 263.517 € 316.220 De Horn-Zuid € 2.961 € 148.046 € 207.264 € 296.091 € 355.309 De Mare € 3.460 € 173.000 € 242.200 € 346.000 € 415.200 De Nollen € 4.007 € 200.337 € 280.472 € 400.674 € 480.809 Dillenburg en Stadhouderskwartier € 3.529 € 176.466 € 247.052 € 352.932 € 423.518 Emmakwartier € 4.233 € 211.667 € 296.334 € 423.334 € 508.001 Huiswaard-1-Zuid € 2.659 €

132.936 € 186.110 € 265.872 € 319.047 Huiswaard-2-Oost € 3.495 € 174.762 € 244.666 € 349.523 € 419.428 Huiswaard-2-West € 3.291 € 164.572 € 230.400 € 329.143 € 394.972 Koedijk en De Weijdt € 3.258 € 162.908 € 228.071 € 325.815 € 390.978 Kooimeer € 3.521 € 176.051 € 246.472 € 352.102 € 422.523 Nassaukwartier en Hout € 4.229 € 211.444 € 296.021 € 422.888 € 507.465 Oosterhout € 3.575 € 178.760 € 250.265 € 357.521 € 429.025 Oranjepark € 4.044 € 202.194 € 283.071 € 404.387 € 485.265 Oudorp-Centrum € 3.542 € 177.075 € 247.905 € 354.151 € 424.981 Oudorperpolder-Midden € 2.814 € 140.717 € 197.004 € 281.434 € 337.721 Oudorperpolder-Noord € 3.044 € 152.195 € 213.073 € 304.390 € 365.268 Oudorperpolder-Zuid € 3.561 € 178.073 € 249.303 € 356.147 € 427.376 Oudorp-Noord en Oudorp-Oost € 3.432 € 171.614 € 240.259 € 343.228 € 411.873 Oud-Overdie € 3.911 € 195.541 € 273.758 € 391.083 € 469.299 Overdie-Oost € 3.320 € 165.995 € 232.392 € 331.989 € 398.387 Overdie-West € 3.252 € 162.589 € 227.625 € 325.178 € 390.214 Overstad € 3.367 € 168.348 € 235.687 € 336.696 € 404.035 Rekerbuurt en Ooievaarsnest € 3.571 € 178.567 € 249.993 € 357.134 € 428.560 Schermereiland en Omval € 3.638 € 181.890 € 254.645 € 363.779 € 436.535 Spoorbuurt € 3.837 € 191.861 € 268.606 € 383.722 € 460.467 Staatsliedenkwartier en Landstraten € 4.221 € 211.044 € 295.461 € 422.087 € 506.505 t Rak-Noord € 3.164 € 158.186 € 221.461

€ 316.373 € 379.647 t Rak-Zuid € 3.153 € 157.661 € 220.726 € 315.322 € 378.387 Vroonermeer-Zuid € 3.351 € 167.534 € 234.547 € 335.067 € 402.081

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 52

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 53