3. Rapport Schaarste onderzoek Alkmaar

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Schaarste-onderzoek in Alkmaar Ten behoeve van de huisvestingsverordening

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of tek- sten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Schaarste-onderzoek in Alkmaar Ten behoeve van de huisvestingsverordening

Opdrachtgever

Contactpersoon

Frans van Vessem

Projectnummer

P45590

Datum

19 april 2023

Auteurs

Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl; Tobias Meppelink; tobias.meppelink@rigo.nl.

Inhoud

Inleiding 2

Woningtekort in Nederland 5

Dynamiek op de woningmarkt 6

Dynamiek vraag en aanbod 6 3.1.1 Woningtypen 7 3.1.2 Prijsklassen 8

Vraag versus recent betrokken 10 3.2.1 Spanningsindicator 11

Huidige situatie op de woningmarkt 13

De woningvoorraad 13 Sociale huursector 13 4.2.1 Toegang en verdeling 14 4.2.2 Woningzoekenden en zoekgedrag 14 4.2.3 Verhuringen 17 4.2.4 Slaagkansen 25 4.2.5 Samenvattend 28

Particuliere huursector 29 4.3.1 Actueel aanbod 29 4.3.2 Toegankelijkheid 31 4.3.3 Samenvattend 33

Koopsector 34

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar

4.4.1 Woningmarktindicatoren 34 4.4.2 Prijsontwikkeling 38 4.4.3 Actueel aanbod 40 4.4.4 Toegankelijkheid 42 4.4.5 Samenvattend 46

Conclusie 48

Bijlage 1 50

Bijlage 2 51

Bijlage 3 52

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar

Inleiding De gemeente Alkmaar treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huis- vestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de in- strumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing op de woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk.

Over het instrumentarium uit de Huisvestingswet 2014

De gemeente grijpt slechts in de woonruimteverdeling als dat noodzakelijk is voor het be- strijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte voor groepen woningzoekenden. In veel woningmarktgebieden zullen niet alle huurwonin- gen schaars zijn. Het is de bedoeling dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn. Daarom is het zaak een onderscheid te maken naar verschillende clusters van woningen, bijvoorbeeld op basis van woningtype en huur- prijsklasse. Op eenzelfde wijze kan de gemeente ook sturen op het gebruik van de woningvoorraad mid- dels woningvoorraadbeheer. Deze sturing kan vormkrijgen door het onttrekken, samenvoe- gen of omzetten van aangewezen categorieën van woonruimte en woningvorming vergun- ningplichtig te maken. Daarnaast kan het splitsen van een gebouw in appartementsrechten vergunningplichtig worden gemaakt. De redenatie is dan dat bij onttrekking, maar ook bij samenvoeging en omzetting schaarse woonruimte voor een bepaalde doelgroep verloren gaat. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Alk- maar onderzocht.

Onderzoeksvraag

De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Alkmaar van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we met name in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 2

Onderzoeksgebied

Schermereiland 1 Kooimeer 14 en Omval 27 De Hoef I en II 40 De Mare Dillenburg en Stad- Oudorperpolder Daalmeer- 2 houderskwartier 15 -Zuid 28 Bergerwegkwartier 41 Zuidoost Staatsliedenkwar- Oudorperpolder Bergerhof en Daalmeer- 3 tier en Landstraten 16 -Midden 29 Blaeustraatkwartier 42 Zuidwest Oudorperpolder Koedijk en De 4 Oud-Rochdale 17 -Noord 30 Bergermeer 43 Weijdt Landelijk gebied- Daalmeer- 5 Emmakwartier 18 De Nollen 31 West 44 Noordwest Nassaukwartier en Daalmeer- 6 Hout 19 Beverkoog 32 Huiswaard-1-Zuid 45 Noordoost Landelijk 7 Oranjepark 20 Oud-Overdie 33 Muiderwaard 46 gebied Noord Binnenstad- 8 Cranenbroek 21 Oosterhout 34 Huiswaard-2-West 47 West Bloemwijk en Binnenstad- 9 Zocherkwartier 22 Overdie-Oost 35 Huiswaard-2-Oost 48 Oost Burgemeesters- 10 kwartier 23 Overdie-West 36 t Rak-Zuid 49 Spoorbuurt Rekerbuurt en Boekelermeer- 11 Ooievaarsnest 24 Zuid 37 t Rak-Noord 50 Overstad Oudorp-Noord en Boekelermeer- Vroonermeer- 12 Oudorp-Oost 25 Noord 38 De Horn-Noord 51 Zuid Vroonermeer- 13 Oudorp-Centrum 26 De Hoef III en IV 39 De Horn-Zuid 52 Noord

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 3

Leeswijzer

Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de wo- ningmarkt in hoofdstuk 2. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Alkmaar. We onder- zoeken eerst de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 3. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervol- gens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten in hoofdstuk 4. Er wordt per segment van de woningmarkt gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. Tenslotte wordt in hoofdstuk 5 de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de segmenten voor woning- zoekenden van verschillende doelgroepen onderzocht om de eventuele effecten van schaarste in beeld te brengen. In hoofdstuk 6 volgt onze conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 4

Woningtekort in Nederland In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Voor 2030 moeten er zo’n 900.000 nieuwe woningen gerealiseerd worden. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Ne- derland en in de regio Alkmaar?

In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 3,9 pro- cent van de woningvoorraad in 2022, ofwel 315.000 woningen 1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal be- schikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Alkmaar wordt becijferd op 2,8 procent. Het gaat om een tekort van ruim 9.500 woningen. In de COROP-regio Alkmaar en omgeving is het woningtekort in 2022 2,6 procent: een tekort aan ruim 3.000 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisge- neigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is de toename van wo- ningzoekenden groter dan valt te verwachten op basis van de groei van het aantal huishou- dens in deze periode. Ook wordt in het onderzoek geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoe- kenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag.

Tegelijker- tijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018, terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18%. Dat kan verklaard worden door de sterke prijs- stijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilij- ker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2030. In de meeste recente update van 2022 waarschuwt BPD dat de woningmarkt ‘dreigt droog te koken’. Door een daling in het aantal verkochte woningen, gecombineerd met het hoge woningtekort en hoge verkoopprijzen loopt de druk op de koopwoningmarkt in Neder- land verder op. Die druk is het hoogst in de Randstad. Ook Alkmaar wordt gekenmerkt door een hoge druk volgens BPD. De gemeente staat op plek 58 van de 352 onderzochte gemeen- ten.

1 ABF (2022) Dashboard Woningtekort. 2 Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON 2021 onderzoek. 3 BPD (2022) Hittekaart 2022 Woningmarkt kookt droog.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 5

Dynamiek op de woningmarkt We zoomen verder in op de gemeente Alkmaar. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur- en koopsector, bekij- ken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale vraag en aanbodverhoudingen tussen de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de Alkmaarse woningmarkt.

Dynamiek vraag en aanbod

In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van vraag en aanbod anno 2021 op basis van gedrag van huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetail- leerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisge- drag. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Alkmaar. Op basis van de simu- latie onderzoeken we in dit hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Alk- maar, het potentieel vrijkomende aanbod en actueel vrijgekomen woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Zie het blauwe kader voor een toelichting op de analyse.

WoON-analyse Op basis van de door woningzoekenden gevraagde woningen en uit de voorraad aangeboden woningen, kan een indruk worden verkregen van de krapte/ruimte per segment op de wo- ningmarkt. Onder aanbod verstaan we hier de woningen die vrij zouden komen indien wo- ningzoekende doorstromers ook verhuizen. Omdat doorstromers ook een (andere) woning vragen, zijn vraag en aanbod door doorstromers kwantitatief aan elkaar gelijk. Dat geldt echter niet per segment en ook niet als rekening wordt gehouden met de gewenste ge- meente. Veel doorstromers zoeken een andere woning dan ze aanbieden. Behalve naar gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. De aantallen recent betrokken woningen liggen over de hele linie vaak een stuk lager. Dat kwantitatieve verschil komt doordat niet alle verhuisplannen even hard zijn, maar ook om- dat het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Het daadwerkelijk betrokken aanbod weer- spiegelt niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. Deze vraag-aanbod analyse heeft een hoog theoretisch gehalte.

Ten eerste zijn niet alle vor- men van vraag en aanbod met een enquête goed te meten. Denk aan vraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Ten tweede is het aanbod pas echt aanbod als er daad- werkelijk wordt doorgestroomd. In de praktijk komt veel doorstroming niet tot stand. Het kan dus voorkomen dat er in theorie overschotten in een bepaald segment zijn (meer

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 6

aanbieders dan vragers), maar in de praktijk niet. Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de mid- denhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. Het is dus ondanks deze kanttekeningen zinvol om te con- stateren in welke segmenten de tekorten groot zijn en in welke klein of zelfs negatief. Als het tekort in het ene segment wordt verminderd, kan het zijn dat de doorstroming uit een ander segment wel toeneemt en overschotten zich alsnog manifesteren.

De hier gepresenteerde aantallen en analyses dienen vooral om een beeld te geven van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt.

3.1.1 Woningtypen In Figuur 3-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen het grootst is op basis van woonwensen. Deze vraag is substantieel hoger dan het potentiële aanbod uit de voorraad op basis van gedrag van huishoudens uit het WoON. Het aantal recent betrokken eengezins- koopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebben aangegeven tot 2 jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, ligt nog lager. De vraag naar meergezinskoopwoningen ligt weliswaar lager dan bij de eengezinswoningen, wel is deze hoger dan potentieel wordt aangeboden of daadwerkelijk recent is betrokken. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewo- ners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. In de huursector zijn vraag en aanbod meer in balans. Al is ook in deze sector meer vraag naar de eengezinswoningen dan naar de appartementen. Dat betekent niet dat het gemak- kelijk is om aan een (meergezins)huurwoning te komen. In de praktijk komt veel van het po- tentiële aanbod niet vrij, omdat woningzoekenden niet doorstromen. En ze stromen niet door, omdat er te weinig aanbod is in koopsector, waar huurders mogelijk graag naartoe zouden willen verhuizen.

Figuur 3-1 Vraag en aanbod naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 7

De vraag naar grotere woningen ( eengezinswoningen met 5 of meer kamers of appartemen- ten met 3 of meer kamers) is het grootst, zie ook Figuur 3-2. In de laatste categorie lijkt ook de druk het grootst. Er is minder potentieel aanbod van grotere meergezinswoningen en ook weinig recent betrokken. Aan kleine appartementen, met 1 of 2 kamers, is er juist een enorm overschot. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen. Hoewel de actieve vraag naar kleine appartementen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrok- ken.

Figuur 3-2 Vraag e n aanbod naar woningtype en kamer tal. Bron: WoON 2021; bewerk ing RIGO.

3.1.2 Prijsklassen In Figuur 3-3 zijn vraag en aanbod in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). Vraag naar en aanbod aan huurwoningen in de sociale sector lijken in balans. De gereali- seerde verhuizingen naar sociale huurwoningen tonen een lichte druk (recent betrokken ligt) namelijk iets lager. Voor de vrijesectorwoningen tussen de liberalisatiegrens en €962 geldt ook dat vraag en aanbod in verhouding zijn. We zien hier een contrast met de praktijk. Wie meer aan maand- lasten kan besteden, gaat liever kopen. Maar in de praktijk is er toch ook vraag naar huur- woningen in de vrije sector. Voor mensen die snel een woning zoeken of zich nog niet willen binden aan een koopwoning is huren een optie. Ook de aangescherpte financieringseisen spelen hier een rol. Niet iedereen die meer aan huur kan betalen kan ook een hypotheek krijgen. En gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector dan je op grond van verhuiswensen zou verwachten. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt. Bij de duurste huurwonin- gen (vanaf €962) zien we dan ook wel een klein tekort.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 8

Figuur 3-3 Vraag e n aanbod huurwoninge n naar huur prijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; be- werking RIGO.

Wanneer in de analyse rekening wordt gehouden met geldende toegankelijkheidsnormen en toewijzingseisen ontstaat er een iets ander beeld. In Figuur 3-4 wordt er gecorrigeerd op woningzoekenden die geen duurdere huurwoning kunnen betrekken volgens de regels van passend toewijzen. Bij inwonende huishoudens is geen inkomen bekend en kon deze correc- tie niet worden toegepast. We zien dat de vraag nu in het geheel iets opschuift naar de wo- ningen in de sociale sector.

Figuur 3-4 Vraag e n aanbod huurwoninge n naar huur prijsklasse, 2021, gec orrigeerd naar pas- send toewijzen. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 9

In Figuur 3-5 zijn vraag en aanbod in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen (prijspeil 2021). Het blijkt dan dat er in alle prijsklassen meer vragers dan aanbieders zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse €248.000 tot €325.000 (prijspeil 2021 NHG-grens). De vraag van starters concentreert zich met name in dit segment en het goedkoopste segment. In goedkoopste drie klassen laten ook de recente verhuizingen zien dat deze segmenten moeilijk toegankelijk zijn. Ook bij de duurste woningen vanaf €420.000 is sprake van een tekort. Er is daar bijna drie keer zoveel vraag, voornamelijk vanuit doorstromers, dan aanbod. De recent betrokken wo- ningen in dit segment geven wel aan dat deze woningen vaker worden betrokken dan te ver- wachten naar aanleiding van het potentiële aanbod.

Figuur 3-5 Vraag e n aanbod koopwoningen naar koopprijsk lasse, 2021. Bron: WoON 2021; be- werking RIGO.

Vraag versus recent betrokken

De balans van gevraagde (op basis van woonwensen) en potentieel aangeboden woningen biedt een indicatie van de krapte op de woningmarkt per segment. Dit geeft niet per defini- tie weer wat er in de praktijk gebeurt. Een alternatieve indicator van eventuele knelpunten is het verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen: de slaagkans. Als er een fric- tie optreedt – tekorten en overschotten – dan verwachten we een hogere slaagkans in seg- menten met een overschot en een lagere in segmenten met een tekort. In deze paragraaf zoomen we in op deze gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 3-6 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Het blijkt dat de woonwensen een redelijke afspiegeling vormen van de huidige woningvoor- raad. Naar koopappartementen lijkt wel een grotere vraag te bestaan dan de woningvoor- raad biedt. Naar huurappartementen is minder vraag dan de woningvoorraad biedt. Bij de betrokken woningen zien we een sterkere afwijking van de vraag. Eengezinskoopwo- ningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen, huurappartementen juist oververtegenwoordigd. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere)

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 10

eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen.

Figuur 3-6 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

3.2.1 Spanningsindicator In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en aanbod het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen. Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt. De uitkomst is weergegeven in Figuur 3-7. We zien vooral spanning in de koopsector; koopwoningen worden bijna 2,5 keer meer ge- vraagd dan betrokken. Daarnaast is er spanning te zien in alle koopprijsklassen, maar met name bij koopwoningen tot de €202.000 en €325.000 (NHG-grens 2021): respectievelijk ruim twee keer en bijna drie keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is het beeld gevarieerder. Eengezinshuurwoningen worden wel vaker gevraagd dan betrokken, maar voor huurappartementen geldt dat er minder vraag is. Naar huurwo- ningen in de sociale huursector en onder de middenhuurgrens van €962 is iets meer vraag dan recent betrokken. Bij vrijesectorwoningen boven de middenhuurgrens lijkt er geen sprake van krapte. De ogenschijnlijke balans in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn.

Hier past echter opnieuw de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de vrije huur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 11

Figuur 3-7 Verhouding tusse n gevraagde en recent betrokken woningen. Bron: CBS, Lokale Mo- nitor Wonen, WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 12

Huidige situatie op de woningmarkt We hebben gezien hoe huishoudens theoretisch zouden willen wonen in Alkmaar. Echter, in de praktijk kan het anders lopen en kunnen niet alle huishoudens hun woonwensen ver- vullen. In het dit hoofdstuk doen we nader onderzoek naar de mogelijkheden van woning- zoekenden en in welke mate woningzoekenden schaarste ervaren op basis van actuele data.

Allereerst bekijken we de samenstelling van de woningvoorraad in Alkmaar om de resultaten per segment in context te plaatsen. Vervolgens onderzoeken we achtereenvolgens de soci- ale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indi- catoren waarmee we een beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee formuleren we een antwoord op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in Alkmaar en waar woningzoekenden te maken krijgen met de effec- ten van schaarste.

De woningvoorraad

Om de resultaten in context te kunnen plaatsen is in Figuur 4-1 de woningvoorraad van Alk- maar weergegeven naar eigendom. De woningvoorraad in Alkmaar bestaat voor het grootste deel uit woningen in de koopsector: ongeveer 60 procent van de woningen in Alkmaar is een koopwoning. Bijna 30% van de woningvoorraad is in bezit van woningcorporaties. Slechts een klein deel van de voorraad (13%) bestaat uit particuliere huurwoningen.

Figuur 4-1 Woningvoorraad naar eigendom, 2021. Bron: CBS, bewerking RIGO.

Sociale huursector

In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Alkmaar schaars? Voor het beant- woorden van deze vraag maken we gebruik van gegevens van Enserve/SVNK over de

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 13

woonruimteverdeling in de jaren 2018 tot en met 2021. De belangrijkste gegevens worden op een rijtje gezet en voorzien van een korte toelichting. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal inschrijvingen, actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangebo- den woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de ge- middelde inschrijftijd en zoektijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecom- bineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht.

4.2.1 Toegang en verdeling Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Alkmaar aangeboden via het platform SVNK. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd.

Inkomensgrenzen Sociale doelgroep

 Primaire doelgroep: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomens- grens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €32.550 (prijspeil 2022));  Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot de EU-grens (Bovengrens tot €45.014 (prijspeil 2022)).

Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de an- dere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met ur- gentie een woning nodig hebben.

4.2.2 Woningzoekenden en zoekgedrag Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo kijken we naar de ontwikke- lingen in het aantal inschrijvingen en woningzoekenden, alsmede de verdeling over leeftijds- categorieën, inkomensklassen en huishoudensgrootte. Ook wordt gekeken naar de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie.

Inschrijvingen

Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in de regio Alkmaar. Het gaat hier dus om het totaal van inschrijvingen en actieve woningzoekenden in de gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Dijk en Waard, Heiloo en Uitgeest. In Figuur 4-2 is te zien dat het aantal ingeschreven woningzoekenden in de regio sinds 2018 gestaag is toegenomen. Niet alle ingeschreven woningzoekenden zijn actief op zoek naar een woning, maar het geeft toch een beeld van het groeiend aantal mensen dat potentieel een woning wil gaan vinden. In de lichtblauwe lijn is te zien dat in de vier verschillende jaren iets minder dan een derde van de ingeschreven woningzoekenden actief op zoek is naar een woning. Dat betekent dat zij minstens eenmaal per jaar gereageerd hebben op een advertentie. Ook het aantal actief woningzoekenden is toegenomen tussen 2018 en 2021.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 14

Figuur 4-2: A antal ingeschreven woningzoekenden en actief woningzoekenden in regio Alkmaar. Bron: Enserve, 2022; bewer king RIGO.

Actief woningzoekenden

Hieronder wordt inzichtelijk gemaakt hoeveel woningzoekenden in de gemeente Alkmaar actief gezocht hebben tussen 2018 en 2021. Tevens wordt het profiel geschetst van deze woningzoekenden qua leeftijd, huishoudensgrootte en inkomen. In Figuur 4-3 is te zien dat het aantal woningzoekenden dat actief op zoek is in de gemeente Alkmaar een aanzienlijke stijging heeft meegemaakt in de afgelopen jaren. In vier jaar tijd zijn er bijna 3.000 actief woningzoekenden bijgekomen. De stijging in het aantal actief wo- ningzoekenden is een indicator van een toenemende vraag naar corporatiewoningen in de gemeente Alkmaar.

Figuur 4-3: A antal actief woningzoekenden in de gemeente Alkmaar. Bron: Enserve, 2022; be- werking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 15

De leeftijdsverdeling van het aantal woningzoekenden is in de periode 2018 tot 2021 relatief onveranderd; er zijn geen grote veranderingen door de jaren heen en is daarmee redelijk stabiel. De leeftijdscategorie 28 t/m 54 jaar is in alle jaren het grootst, met een aandeel van circa 47% woningzoekenden. Echter, dit gaat ook om een grote leeftijdscategorie. Jongeren vor- men ook een relatief groot aandeel woningzoekenden. Jongeren tot en met 27 jaar maken jaarlijks bijna 40% van de woningzoekenden uit. Het overige aandeel (ongeveer 15%) be- staat uit woningzoekenden van 55 jaar en ouder. Noemenswaardig is de kleine toename van het aandeel woningzoekenden onder de 27 jaar tussen de jaren 2018 en 2020. Wanneer de uniek woningzoekenden worden uitgesplitst naar huishoudengrootte, valt op dat het grootste deel bestaat uit eenpersoonshuishoudens. In alle vier de jaren is het aan- deel alleenstaanden tussen de 55% en 60% en licht is toegenomen. De tweepersoonshuis- houdens vormen tevens een grote groep woningzoekenden (circa 25%). Tenslotte is de verdeling van woningzoekenden naar inkomen onderzocht 4. In alle jaren be- staat het totaal aantal woningzoekenden voor circa twee derde uit huishoudens met een in- komen tot de huurtoeslaggrens. De tweede inkomensgroep, met een inkomen vanaf de huurtoeslaggrens tot de EU-grens, bedraagt ruim een kwart tot een derde van de woning- zoekenden.

De overige 6% bestaat uit huishoudens met een inkomen boven de EU-grens.

Gemiddeld aantal reacties

Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het ge- middeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 4-4 is het gemid- deld aantal reacties weergegeven voor zowel de gemeente Alkmaar als de gehele regio. Vanaf 2019 jaar is er duidelijk een flinke stijging te zien in het gemiddeld aantal reacties, wat een indicatie is van een groeiende vraag naar sociale huurwoningen. In 2018 waren er circa 173 reacties per advertentie in de gemeente Alkmaar, in 2021 was dit toegenomen met gemiddeld ongeveer 55 reacties. Het gemiddeld aantal reacties ligt in de gemeente Alkmaar per jaar hoger dan gemiddeld in de regio.

4 Het gaat om inkomen die woningzoekenden zelf hebben aangegeven bij Enserve. De controle van het inkomen gebeurt pas na verhuring.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 16

Figuur 4-4: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente A lkmaar en de gehele re- gio. Bron: Enserve , 2022; be werking RIGO.

4.2.3 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de ver- huringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toe- wijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook worden de indicatoren gemiddelde inschrijftijd en gemiddelde zoektijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, inkomensklasse en huishoudensgrootte.

Aantallen verhuringen

In Tabel 4-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 2018 tot en met 2021, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen, zoals hieronder ge- definieerd. Figuur 4-5 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze catego- rieën, uitgedrukt in percentages. Toewijzingsmodellen Enige categorieën zijn samengesteld door meerdere toewijzingsmodulen uit de originele data te combineren. Hierbij een toelichting:

 Bemiddeling is de optelling van de originele categorieën Bemiddeling en Bemiddeling (overgenomen);  Hoofdmodel is Hoofdmodel en Hoofdmodel (overgenomen) samengevoegd;  Nultreden is ontstaan middels het samenvoegen van Nultredenwoning (niet meer in ge- bruik) en Nultredenwoning (overgenomen).  Overig bestaat uit de categorieën Grote woning (niet meer in gebruik) en Winkelmodel.  Loting en Vrije sector zijn direct overgenomen zoals uit het bronbestand.

Door verschuivingen in het gebruik van bepaalde toewijzingsmodules door de jaren heen, zullen vergelijkingen met extra voorzichtigheid moeten worden gemaakt. Een toe-/afname van een module kan het gevolg zijn van veranderingen in de definiëring van de gehanteerde categorieën. Zo zijn toewijzingen via de module nultreden volledig weggevallen sinds 2018 –

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 17

en kan het zijn dat deze zijn toegevoegd aan het hoofdmodel. Dat zou verklaren waarom er in 2019 een grote toename is in deze module. Wel is te zien dat het aantal woningen via bemiddeling gestaag afneemt, terwijl het aantal woningen dat wordt toegewezen via loting flink is toegenomen in de afgelopen vier jaar. Ook is er jaarlijks een toename van aangeboden nieuwbouwwoningen te zien. Dit zorgt er met name voor dat het aanbod in 2021 hoger ligt dan in de jaren daarvoor. In de vrije sec- tormodule wordt elk jaar slechts een enkele woning aangeboden.

Tabel 4-1: Aantal ver hur ingen uitge splitst naar toewijzingsmodule in de geme ente A lkmaar. Bron: Enserve, 2022; bewer king RIGO.

2018 2019 2020 2021 Bemiddeling 275 241 170 141 Hoofdmodel 561 733 660 601 Loting 0 11 44 63 Nieuwbouw 0 26 72 177 Nultreden 85 0 0 0 Vrije sector 2 1 0 1 Overig 12 0 22 45 Totaal 935 1.012 968 1.028

Figuur 4-5: A andee l verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsm odule in de gemee nte Alkm aar. Bron: Enserve, 2022; bewer king RIGO.

In Figuur 4-6 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype. De verdeling naar woningtype is in grote mate gelijk verdeeld in de vier onderzochte jaren. Het aandeel eenge- zinswoningen zijn licht gedaald. Verder is te zien dat het aandeel appartement met lift is toegenomen in de afgelopen vier jaar. Een mogelijke verklaring hiervoor is de nieuwbouw van hoogbouw appartementen, waar appartementen met lift uiteraard de norm zijn. Tegelij- kertijd is er een afname te zien in het aandeel eengezinswoningen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 18

Figuur 4-6: A andeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype5 in de gemeente Alkmaar. Bron: Enserve, 2022; bewerking RIGO.

De verdeling van verhuringen naar huishoudenstypen weerspiegelt in grote lijnen de verde- ling van actief woningzoekenden. Hierbij moet wel de kanttekening geplaatst worden dat de woningen verhuurd via bemiddeling van invloed zijn op de gepresenteerde verdelingen. Wanneer voornamelijk specifieke woningen of doelgroepen bemiddeld zijn, kan dat het beeld enigszins vertekenen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn bij gelabelde woningen voor ouderen. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan 28 tot 54-jarigen. Ook worden relatief veel woningen verhuurd aan jongeren tussen 23 en 27 jaar. Het beeld van de aantallen verhuringen aan woningzoekenden naar het aantal personen in het huishouden is door de jaren heen redelijk constant. Meer dan de helft van de verhurin- gen gaat naar eenpersoonshuishoudens. Waar dit in 2018 nog meer dan 60% bedraagt, valt dit terug naar 55% in 2019. Vervolgens stijgt het aandeel weer naar 61%. De verhoudingen van verhuringen over de verschillende huishoudensgroottes lijken relatief onveranderlijk over de periode van vier jaar, op enige onregelmatige schommelingen na. Ten slotte is de verdeling van verhuringen naar inkomen onderzocht. Ook hier is de verde- ling stabiel gebleven door de jaren heen.

Ongeveer twee derde van de huishoudens die een woning toegewezen hebben gekregen, hebben een inkomen tot en met de bijbehorende huurtoeslaggrens, oftewel de primaire doelgroep en huurtoeslagontvangers. Ongeveer een kwart van de toewijzingen gaat naar huishoudens met een inkomen tussen de

5 In de brondata zijn de woningtypen Benedenwoning, Etagewoning en Maisonnette afzonderlijk opge- nomen in de verdeling. Ze zullen in totaal per jaar maximaal een 0,5% bedragen van de totale toege- wezen woningen, en zijn om deze reden samengevoegd in de categorie overig.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 19

huurtoeslaggrens en de EU-grens (de zogenaamde secundaire doelgroep). Het overige aan- deel gaat naar de huishoudens met een hoger inkomen dan de EU-grens.

Inschrijftijd

De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij En- serve op het moment van de toewijzing van een woning. In Figuur 4-7 is te zien dat de ge- middelde inschrijftijd van de nieuwe huurders tussen de zeven en acht jaar bedraagt. Ook is te zien dat er een toename is in de gemiddelde inschrijftijd over de periode van de afgelo- pen vier jaar; een gemiddelde toename van 3,5 maand in de gemeente Alkmaar. Deze stij- ging wordt weerspiegeld in de toename van gemiddelde inschrijftijd van de regio.

Figuur 4-7: Gem idde lde inschrijftijd ( in jaren) in de gem eente Alkm aar en de ge hele regio. Bron: Enserve, 2022; bewer king RIGO.

Voor regio als geheel in de gemiddelde inschrijftijd per toewijzingsmodule bekeken (Figuur 4-8). Via de hoofdmodule worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is dat de gemiddelde inschrijftijd ruim boven 7 jaar ligt en toeneemt tussen 2019 en 2021. Op de woningen in de lotingmodule kan iedereen kans maken, ongeacht inschrijftijd. In 2018 werden er nog geen woningen verloot. De gemiddelde inschrijfduur ligt hier ook vele malen lager, namelijk tussen 2,5 en 3 jaar. Ook dit gemiddelde neemt toe. Hierbij moet vermeld worden dat het aantal woningen dat via Loting wordt aangeboden laag ligt. In 2019 ging het om 22 woningen en dat liep op tot 118 woningen in 2021.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 20

Figuur 4-8 Gemidde lde inschrijftijd ( in jare n) per toewijz ingsm odule in de gehele regio. Bron: Enserve, 2022; bewerking RIGO.

Hieronder wordt de gemiddelde inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Alkmaar naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd. In Tabel 4-2 is de inschrijftijd per leeftijdscategorie gepresenteerd. In een oogopslag is te zien dat de gemiddelde inschrijfduur toeneemt met leeftijd, met uitzondering van de cate- gorie 55 tot 64 jaar. Dat komt in belangrijke mate omdat oudere woningzoekenden simpel- weg meer inschrijftijd hebben kunnen opbouwen dan jongeren. De gemiddelde inschrijftijd van woningzoekenden jonger dan 23 jaar is wel elk jaar afgenomen in de afgelopen vier jaar. Dit hangt mogelijk samen met de toename van het aandeel verlote woningen, waarbij in- schrijftijd geen rol speelt bij de toewijzing. Voor de hoogste leeftijdscategorie, woningzoe- kenden ouder dan 75 jaar, is in de vierjarige periode de gemiddelde inschrijftijd gedaald. Voor de overige leeftijdscategorieën is de inschrijftijd enigszins gestegen.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 21

Tabel 4-2: Gemiddelde inschrijftijd (in jaren) naar leeftijdscategorieën in de gemeente Alk- maar. Bron: Enserve, 2022; bewerking RIGO.

2018 2019 2020 2021 < 23 jaar 4,8 3,7 3,9 3,2 23 - 27 jaar 6,9 6,8 6,6 6,9 28 - 54 jaar 8,0 7,9 8,5 8,6 55 - 64 jaar 6,6 7,6 7,3 8,4 65 - 74 jaar 8,7 8,5 8,6 9,4 >=75 jaar 11,1 8,9 10,1 10,4 Eindtotaal 7,6 7,6 7,7 7,9

De inschrijftijd per huishoudengrootte is te zien in Tabel 4-3. Naast een schommelende da- ling voor driepersoonshuishoudens, is er weinig verschil te zien tussen de huishoudenssa- menstellingen. Het lijkt erop dat woningzoekende huishoudens over het algemeen een stij- ging in gemiddelde inschrijftijd hebben doorgemaakt tussen 2018 en 2021.

Tabel 4-3: Gemiddelde inschrijftijd ( in jare n) naar aantal persone n in he t huishoude n in de ge- meente Alkm aar. Bron: E nserve, 2022; bewerk ing RIGO.

2018 2019 2020 2021 1 persoon 7,6 7,4 7,6 7,7 2 personen 8,2 8,0 8,1 8,6 3 personen 8,0 7,3 7,7 7,7 4 en meer personen 6,4 7,7 7,2 8,2 Eindtotaal 7,6 7,6 7,7 7,9

Tabel 4-4 geeft weer dat de gemiddelde inschrijftijd van verschillende inkomensklassen enigszins zijn veranderd. De gemiddelde inschrijftijd van de hoogste inkomensklassen is ge- stegen. Wel moet hierbij worden vermeld dat het gaat om een relatief gering aantal cases voor deze twee groepen. Voor de laagste inkomensgroep is de gemiddelde inschrijftijd in de jaren 2019 en 2020 gedaald, waarna het weer is teruggekomen naar het oorspronkelijke ni- veau in 2021.

Tabel 4-4: Gemiddelde inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Alkmaar. Bron: Enserve, 2022; bewer king RIGO.

2018 2019 2020 2021 T/m huurtoeslaggrens 7,6 7,3 7,1 7,6 Huurtoeslaggrens tot EU-grens 7,8 8,0 8,7 8,3 EU-grens tot ondergrens middeninkomens 7,1 8,4 9,2 8,9 Meer dan ondergrens middeninkomens 5,5 6,4 8,9 8,9 Eindtotaal 7,6 7,6 7,7 7,9

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 22

Zoektijd

In deze paragraaf onderzoeken we de gemiddelde zoektijd van woningzoekenden op het mo- ment van toewijzing. Waar de inschrijftijd gaat over ‘passieve wachttijd’, geeft zoektijd aan hoe lang woningzoekenden actief hebben gezocht en gereageerd op vrijkomend aanbod voordat een woning is toegewezen. In Figuur 4-9 is te zien dat ook de gemiddelde zoektijd is toegenomen in de periode 2018 tot 2021. De zoektijd is in deze periode gestegen met meer dan een half jaar, tot 2,5 jaar. We- derom wordt deze trend weerspiegeld in de cijfers van de regio in zijn geheel.

Figuur 4-9: Gem idde lde zoektijd (in jaren) in de gemee nte Alkm aar en de ge hele regio. Bron: Enserve, 2022; bewerking RIGO.

Voor regio als geheel is ook de gemiddelde zoektijd per toewijzingsmodule bekeken (Figuur 4-10). Te zien is dat de gemiddelde zoektijd in de hoofdmodule en lotingsmodule dichterbij elkaar liggen, ongeveer rond 2 jaar zoektijd, in tegenstelling tot de gemiddelde inschrijftijd in deze modulen. Bovendien is de gemiddelde zoektijd opgelopen tussen 2018 en 2021. De gemiddelde zoektijd via loting ligt hier ook lager. Hierbij moet vermeld worden dat het aan- tal woningen dat via loting wordt aangeboden laag ligt. In 2019 ging het om 22 woningen en dat liep op tot 118 woningen in 2021.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 23

Figuur 4-10 Gemiddelde z oe ktijd (in jaren) naar toewijz ingsmodule in de gehe le re gio. Bron: Enserve, 2022; bewerking RIGO

Hieronder wordt nader ingezoomd op de gemiddelde zoektijd in de gemeente Alkmaar bij verhuring van verschillende huishoudtypen. In Tabel 4-5 is weergegeven hoe de gemiddelde zoektijd zich heeft ontwikkeld door de tijd voor de verschillende leeftijdscategorieën. De zoektijd is voor alle leeftijdsklassen toegeno- men tussen 2018 en 2021. Voor sommige groepen is de toename redelijk gering (23 t/m 27 jaar en 55 t/m 64 jaar), terwijl de andere groepen soms een verdubbeling zien in de gemid- delde zoektijd (jonger dan 23 jaar, 75 jaar of ouder).

Tabel 4-5: Gemiddelde zoektijd ( in jaren) naar lee ftijdsc ate gor ieën in de gemeente Alkmaar. Bron: Enserve, 2022; bewer king RIGO

2018 2019 2020 2021 < 23 jaar 0,8 0,8 1,6 1,5 23 - 27 jaar 1,7 2,1 2,2 2,3 28 - 54 jaar 2,2 2,5 2,8 3,1 55 - 64 jaar 2,0 2,2 2,1 2,2 65 - 74 jaar 0,8 1,1 1,6 1,9 >=75 jaar 0,5 1,2 1,2 1,0 Eindtotaal 1,9 2,2 2,3 2,5

Ook wordt in Tabel 4-6 weergegeven hoe de gemiddelde zoektijd per huishoudensgrootte zich heeft ontwikkeld. Ook hier is er bij bijna alle categorieën een stijging in zoektijd te zien. Uitzondering zijn de vierpersoonshuishoudens, waar de gemiddelde zoektijd varieert per jaar, met een daling ten opzichte van 2018.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 24

Tabel 4-6: Gemiddelde zoektijd ( in jaren) naar aantal pe rsonen in het huishouden in de ge- meente Alkm aar. Bron: E nserve, 2022; bewerk ing RIGO

2018 2019 2020 2021 1 persoon 1,6 1,8 2,1 2,3 2 personen 2,2 2,3 2,3 2,6 3 personen 2,1 3,7 3,0 3,2 4 personen 4,7 3,8 4,8 4,0 5 en meer personen 2,4 2,3 2,2 3,1 Eindtotaal 1,9 2,2 2,3 2,5

Voor de zoektijd per inkomensklasse is ook een stabiele toename te zien in de eerste twee inkomensklassen (Tabel 4-7). Voor huishoudens met een inkomens vanaf de EU-grens tot de ondergrens middeninkomens varieert de gemiddelde zoektijd per jaar. Daarnaast is de ge- middelde zoektijd voor de hoogste inkomensklasse flink gestegen. Wederom moet vermeld worden dat het hier gaat om een klein aantal toewijzingen in deze inkomensklasse.

Tabel 4-7: Gemiddelde zoektijd ( in jaren) naar inkome nsklasse in de gemeente Alkm aar. Bron: Enserve, 2022; bewerking RIGO

2018 2019 2020 2021 T/m huurtoeslaggrens 2,0 2,2 2,3 2,5 Huurtoeslaggrens tot EU-grens 1,7 1,9 2,4 2,5 EU-grens tot ondergrens middeninkomens 2,0 2,7 2,0 2,1 Meer dan ondergrens middeninkomens 1,3 2,8 2,8 4,0 Eindtotaal 1,9 2,2 2,3 2,5

4.2.4 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoe- kenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden dat een woning heeft toegewezen gekregen. De slaagkans wordt per jaar berekend door het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief wo- ningzoekenden. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector. In Figuur 4-11 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Alkmaar als slaagkansen in de ge- hele regio. Het gaat om woningzoekenden die actief zoeken in de gemeente Alkmaar en in de regio als geheel, afgezet tegen het aantal verhuringen in de gemeente Alkmaar en in de regio. Woningen die bemiddeld zijn worden hier buiten beschouwing gelaten. De slaagkansen in de gemeente Alkmaar zijn over de vierjarige periode ongeveer gelijk ge- bleven.

De stijging van het aantal actief woningzoekenden en het gelijkblijvende aantal ver- huringen in deze periode hebben hier geen verandering in gebracht: dit is met name veroor- zaakt doordat het aantal woningen verhuurd via de hoofdmodule is toegenomen en het aan- tal bemiddelde woningen is afgenomen. Desondanks zijn de slaagkansen in de gemeente

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 25

Alkmaar laag te noemen. Veel woningzoekenden komen in de gemeente Alkmaar moeilijk in aanmerking voor een woning. In de regio liggen de slaagkansen hoger. Dat valt te verklaren doordat veel woningzoeken- den actief zullen zijn in verschillende gemeenten in de regio, waaronder in Alkmaar. Wan- neer zij een woning vinden in een andere gemeente, zullen ze dus een ‘geslaagde’ zoektocht hebben in de regio, maar niet in Alkmaar. De slaagkansen in de regio zijn tussen 2019 en 2021 gedaald. Al ligt de slaagkans daarmee op hetzelfde niveau als in 2018.

Figuur 4-11: Slaagkanse n in de gemeente Alkmaar e n de gehe le regio. Bron: E nser ve, 2022; be- werking RIGO.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 26

Hieronder worden de slaagkansen per huishoudenstype onderzocht. We kijken wederom naar leeftijdsklasse, huishoudensgrootte en inkomen. In deze slaagkansen zijn verhuringen uit alle toewijzingsmodulen meegenomen, inclusief bemiddeling. Hierbij moet de kantteke- ning geplaatst worden dat de woningen verhuurd via bemiddeling van invloed zijn op de ge- presenteerde slaagkansen. Bijvoorbeeld wanneer specifieke doelgroepen bemiddeld zijn, kan dat het beeld enigszins vertekenen. De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Alkmaar zijn weergegeven in Tabel 4-8. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met de leeftijd. Dat komt doordat ou- deren vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid hebben gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door ge- labelde woningen voor deze doelgroep of door loting. Al hebben we gezien dat het bij loting om een gering aantal woningen gaat. Verder is voor alle leeftijdsgroepen een lichte afname in slaagkansen over de periode 2018 t/m 2021 te zien, met uitzondering van woningzoeken- den ouder dan 75 jaar. Voor deze groep is er sprake van een lichte stijging van 1%.

Tabel 4-8: Slaagkanse n naar leeftijdsc ategor ieën in de gemeente Alkm aar. Bron: Enserve, 2022; bewerking RIGO.

2018 2019 2020 2021 < 23 jaar 3,3% 2,2% 3,2% 3,0% 23 - 27 jaar 6,3% 6,4% 5,3% 5,3% 28 - 54 jaar 7,3% 7,4% 6,5% 6,7% 55 - 64 jaar 9,5% 10,2% 9,6% 7,9% 65 - 74 jaar 14,7% 11,7% 13,8% 12,0% >=75 jaar 18,1% 19,7% 17,7% 19,3% Eindtotaal 7,5% 7,4% 6,7% 6,7%

In Tabel 4-9 is te zien dat de slaagkansen van eenpersoonshuishoudens stabiel zijn afgeno- men. Dat kan mogelijk verklaard worden doordat deze groep woningzoekenden in de ge- meente is toegenomen. De slaagkans van tweepersoonshuishoudens is in 2019 toegenomen, maar valt in 2021 ook lager uit dan in 2018. Voor grotere huishoudens zijn de slaagkansen toegenomen in de vierjarige periode, maar deze schommelen wel enigszins over de jaren.

Tabel 4-9: Slaagkanse n naar aantal personen in he t huishoude n in de gemee nte Alk maar. Bron: Enserve, 2022; bewerking RIGO.

2018 2019 2020 2021 1 persoon 7,6% 6,5% 6,3% 6,4% 2 personen 6,7% 7,5% 7,0% 6,0% 3 personen 5,0% 7,4% 5,1% 5,5% 4 en meer personen 6,7% 6,6% 5,4% 7,1% Eindtotaal 7,5% 7,4% 6,7% 6,7%

Tenslotte zijn de slaagkansen naar inkomensklassen weergegeven. In tabel 10 is te zien dat de slaagkansen voor alle groepen per jaar wisselend toenemen en afnemen, maar over de gehele periode zijn de slaagkansen afgenomen voor alle klassen. Uitzondering is de hoogste

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 27

inkomensklasse, die een stijging heeft meegemaakt. Het gaat hier echter om een klein aan- tal toewijzingen.

Tabel 4-10: Slaagkansen naar inkome nsklasse in de geme ente Alkm aar. Bron: E nser ve , 2022; bewerking RIGO.

2018 2019 2020 2021 T/m huurtoeslaggrens 6,9% 7,1% 6,1% 6,2% Huurtoeslaggrens tot EU-grens 7,0% 6,1% 5,7% 5,6% EU-grens tot ondergrens middeninkomens 6,7% 6,5% 7,9% 5,4% Meer dan ondergrens middeninkomens 8,2% 7,3% 9,6% 8,6% Eindtotaal 7,5% 7,4% 6,7% 6,7%

4.2.5 Samenvattend De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aanbod in de gemeente min of meer gelijk bleven in de geanalyseerde peri- ode, laten de andere indicatoren zien dat er sprake is van een toenemende druk.

 Het aantal inschrijvingen en het aantal actief woningzoekenden in de gemeten periode tussen 2018 en 2021 nam sterk toe.  Het gemiddeld aantal reacties op een woning nam zowel in de gemeente als regionaal toe en lag ook in 2021 opvallend hoog.  De inschrijfduur en zoekduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende la- ten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De inschrijfduur en zoek- duur namen (licht) toe.  De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Alkmaar zijn de afgelopen jaren stabiel gebleven, maar zijn laag.  Deze ontwikkelingen zijn tevens regionaal te zien.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 28

Particuliere huursector

Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de koop- en particuliere huursector. In hoeverre is de particuliere huursector een alternatief voor de sociale huursector? Over de situatie in de particuliere huursector zijn weinig cijfers bekend. In deze paragraaf onderzoeken we dit segment aan de hand van data dat beschikbaar is. We analyseren het actuele aanbod en de toegankelijkheid van dat aanbod voor woningzoekenden.

4.3.1 Actueel aanbod In paragraaf 4.1 hebben we gezien dat de particuliere huursector een klein deel vormt van de woningvoorraad. Het aanbod uit dit segment zal dus kleiner zijn dan vanuit de koopsec- tor of sociale huursector. Op basis van marktgegevens van Funda en Pararius wordt het actuele aanbod particuliere huursector geanalyseerd. In Tabel 4-11 is het totale aanbod aan huurwoningen op Pararius en Funda op twee peilmomenten weergegeven: 30 november 2022 en 17 januari 2023. Er stonden deze peilmomenten in totaal 140 woningen geadverteerd op deze platforms.

Tabel 4-11 Totaal aanbod van particuliere huurwoningen op 30 november 2022 en 17 januari 2023 in de gemeente Alkm aar. Bron: Funda e n P arar ius; bewerking RIGO. tot €850 - €1.050 - €1.250 - vanaf Totaal Aanbieder €850 €1.050 €1.250 €1.500 €1.500 Funda 31 14 14 29 19 107 Pararius 2 9 4 8 10 33 Totaal 33 23 18 37 29 140 24% 16% 13% 26% 21% 100%

Het merendeel van de woningen werden op Funda aangeboden. Ongeveer een kwart van het aanbod had een huurprijs tot € 850. De laagste huurprijs in dit aanbod was € 566 per maand, maar 75% van de woningen in deze prijscategorie hadden een huurprijs vanaf € 720 per maand. Er was minder aanbod aan huurwoningen tussen € 850 en om en nabij de mid- denhuurgrens € 1.050 op de twee peilmomenten (16%). Bijna de helft van het aanbod had een huurprijs boven € 1.250 per maand. In Tabel 4-12 is te zien hoe gemiddelde huurprijs, oppervlakte en vierkante meter prijs zich tot elkaar verhouden op de verschillende peilmomenten. Zo waren huurprijzen gemiddeld hoger op 30 november 2022. Echter komt dit ook door de grootte van de aangeboden wo- ningen. Deze woningen waren gemiddeld 13 vierkante meter groter dan bij het latere peil- moment. Wanneer wordt gekeken naar huurprijs per vierkante meter, is te zien dat deze ho- ger is op het tweede peilmoment: circa anderhalf euro hoger dan in november.

Tabel 4-12 Gem iddelde pr ijs en oppervlakte indicatoren van particuliere huurwoningen op 30 november 2022 en 17 januar i 2023 in de gemeente Alkmaar. Bron: Funda en P arar ius; bewer- king RIGO.

30 nov 2022 17 jan 2023 Gemiddelde huurprijs € 1.268 € 1.114 Gemiddelde oppervlakte 81 m2 68 m2 Gemiddelde huurprijs per m² € 16,7 € 18,1

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 29

In Figuur 4-12 is het aanbod ook naar oppervlakte weergegeven. Daarin valt ook op dat het merendeel van de betaalbare huurwoningen tot €1.050 per maand kleinere woningen tot 50 vierkante meter betroffen. Ruim de helft van de woningen in de prijsklasse tot € 850 per maand waren eenkamerwoningen (studio’s). Woningen in de prijsklasse daarboven had het grootste deel een oppervlakte tot 70 vierkante meter. De grotere woningen vanaf 70 vier- kante meter hadden veelal een huurprijs vanaf €1.250 per maand.

Figuur 4-12 Actueel aanbod van particuliere huurwoningen op 30 november 2011 op funda.nl en parar ius.nl naar pr ijsklasse n en oppervlakteklasse n.

Daarnaast kijken we naar het huuraanbod verspreid over de Alkmaarse wijken. Zoals te zien in Tabel 4-13 stonden de meeste woningen in Centrum (64 woningen) te huur, met name in de buurten Binnenstad-Oost en Binnenstad-West. Daarop volgen de wijken West (33 wonin- gen) en Zuid (18 woningen), waar woningen met name worden aangeboden in Bergerhof en Blaeuestraatkwartier in West en Oranjepark en Bloemwijk en Zocherkwartier in Zuid. In de andere wijken staan slechts enkele woningen te huur. In veel buurten worden geen huurwo- ningen aangeboden.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 30

Tabel 4-13 Actueel aanbod van particuliere huurwoningen op 30 november 2011 op funda.nl en parar ius.nl per wijk e n buur t. Wijk/Buurt Aantal Centrum 64 Binnenstad-West 36 Binnenstad-Oost 22 Overstad 5 Spoorbuurt 1 West 33 Bergerhof en Blaeustraatkwartier 22 De Hoef I en II 5 De Hoef III en IV 4 Bergermeer 2 Zuid 18 Oranjepark 6 Bloemwijk en Zocherkwartier 5 Burgemeesterskwartier 2 Dillenburg en Stadhouderskwartier 2 Staatsliedenkwartier en Landstraten 2 Emmakwartier 1 Ouddorp 8 De Mare 6 Overdie 4 Huiswaard 3 Daalmeer-Koedijk 2 Graft - De Rijp 1 Schermer 1 Totaal 140

Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt.

4.3.2 Toegankelijkheid Vervolgens bekijken we de bereikbaarheid van de particuliere huursector. Daarmee brengen we de effecten van schaarste in de particuliere huursector in kaart. In de particuliere huursector worden ook inkomenseisen gesteld aan woningzoekenden. Dit zijn eisen om te verzekeren dat er geen betalingsproblemen bij de verhuur van de woning ontstaan. Zo eisen veel particuliere verhuurders dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minimaal vier keer de huurprijs moet zijn. In hoeverre is de particuliere huursector toegankelijk? Dat onderzoeken we aan de hand van acht indicatieve inkomens: de primaire en secundaire doelgroepen en zes middeninkomens.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 31

Indicatieve middeninkomens

 Primaire doelgroep: €25.450;  Secundaire doelgroep: €34.300;  Laag middeninkomen 1: €40.000 (1 keer modaal inkomen);  Laag middeninkomen 2: € 44.035 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleen- staanden);  Middeninkomen 1: € 48.625 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerper- soonshuishoudens);  Middeninkomen 2: 60.000 (1,5 keer modaal);  Hoog middeninkomen 1: €70.000 (1,75 keer modaal);  Hoog middeninkomen 2: €80.000 (2 keer modaal). In Tabel 4-14 is te zien wat deze inkomens maximaal kunnen huren als vier keer de bruto- huur de inkomensnorm is voor huishoudens. Zo kan een huishouden met een modaal inko- men een woning huren tussen de huurtoeslaggrens en een woning van maximaal € 833. In praktijk kan de financiële bereikbaarheid van lage en middeninkomens in de particuliere huursector kleiner zijn. Het gaat in onderstaande indicatieve voorbeelden om kale huurprij- zen. Vaak komen er nog servicekosten bovenop de huurprijs. Ook komt het voor dat bij twee of meerpersoonshuishoudens het inkomen van een partner slechts deels wordt meegeteld. Daarnaast geldt dat als er strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld 4,5 keer het bruto maandinkomen, het bedrag dat lage middeninkomens maximaal kunnen betalen daalt.

Tabel 4-14 Maximale huurpr ijs in particuliere huur sector volgens gangbare inkomensnorm par- ticuliere verhuurders

Jaarinkomen Groep Maandinko- Bovengrens men huur € 25.450 (primaire doelgroep) A € 2.121 € 530 € 34.300 (secundaire doelgroep) B € 2.858 € 715 € 40.000 (laag middeninkomen 1) C € 3.330 € 833 € 44.035 (laag middeninkomen 2) D € 3.700 € 925 € 48.625 (middeninkomen 1) E € 4.050 € 1.013 € 60.000 (middeninkomen 2) F € 5.000 € 1.250 € 70.000 (hoog middeninkomen 1) G € 5.830 € 1.468 € 80.000 (hoog middeninkomen 2) H € 6.660 € 1.665

In Figuur 4-13 is een cumulatief overzicht gemaakt van de prijzen van het actuele aanbod van de huurwoningen geadverteerd via Pararius en Funda. De figuur laat bijvoorbeeld zien dat iets meer dan 20% van het woningaanbod een huurprijs heeft van €800. De acht verti- cale lijnen geven de maximale huurprijzen van de gedefinieerde inkomensgroepen weer. Voor deze groepen geldt dus: zij kunnen het aanbod betalen wat links ligt van hun respectie- velijke lijn. Voor de primaire en secundaire doelgroepen (lijnen A en B) vormt de particuliere huursec- tor amper een alternatief. Alleen de secundaire doelgroep komt nog voor ongeveer 10% van het aanbod in aanmerking. Voor groep C, D en E, die met name aangewezen zijn op midden- huur, is wel meer beschikbaar. Ongeveer 40% is voor deze groepen potentieel betaalbaar. Voor de middeninkomensgroep F (€60.000) is ruim 50% van het aanbod toegankelijk. Zelfs voor deze groep is dus bijna de helft van het particuliere huuraanbod niet betaalbaar. Pas

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 32

voor groep G en H (tot twee keer modaal) wordt de meerderheid van het aanbod betaal- baar, namelijk ruim 80% van het aanbod.

Figuur 4-13 Toegankelijkheid van actueel huuraanbod percentueel in gemeente A lkmaar voor verschillende inkomensgroe pen. Bron: P ararius, Funda 2022/2023; bewerk ing RIGO.

4.3.3 Samenvattend In hoofdstuk 3 zagen we op basis van de WoON-analyse dat de vrije huursector redelijk in balans lijkt. Naar woningen boven de middenhuurprijsgrens van €962 (prijspeil 2019) lijkt zelfs iets meer betrokken in de praktijk dan er vraag zou zijn. Op basis van de beschikbare gegevens over de particuliere huursector is weinig te zeggen over de vraag naar particuliere huurwoningen. Wel hebben we een (beperkt) beeld ge- schetst van het aanbod in dit segment. Mogelijk worden de meeste huurwoningen in de vrije sector niet in het openbaar aangeboden, maar wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een beeld te krijgen van het wel en wee op deze markt. Over de particuliere huursector in Alkmaar kunnen een aantal conclusies getrokken worden. Allereerst is het aanbod uit dit segment al relatief kleiner dan in de sociale huur- en koop- sector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad betreft. Daarnaast liggen in het actuele aanbod in de vrije huursector in Alkmaar de huurprijzen hoog en is het aanbod voor de woningzoekende in de gemeente klein. Woningen in het mid- denhuursegment zijn schaars in het actuele aanbod. Bovendien zijn de betaalbare huurwo- ningen klein, daardoor zijn ze ook minder geschikt voor grotere huishoudens.

Ook concen- treert het aanbod zich in Centrum en in mindere mate in West en Zuid en is het aanbod van particuliere huurwoningen buiten deze wijken zeer gering. Er zijn weinig woningen bereikbaar voor woningzoekenden in de primaire en secundaire doelgroep en met een laag middeninkomen, die ook geen toegang hebben tot de sociale huursector gegeven de geldende huurinkomensnormen. Pas voor de hogere middeninko- mens zijn meer huurwoningen in het actuele aanbod potentieel bereikbaar Dat leidt tot de conclusie dat de particuliere huursector voor lagere- en middeninkomens een zeer beperkt alternatief vormt.

Rapport Schaarste-onderzoek in Alkmaar 33

Koopsector

Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. Uit de WoON-analyse in hoofd- stuk 3 bleek dat de vraag naar koopwoningen in de gemeente Alkmaar het grootst is en de druk op deze sector potentieel het hoogst. Ook woningzoekenden uit de huursector zouden graag een woning vinden in de koopsector. Bovendien, wanneer woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor en sociale huurwoning en geen particuliere huurwoning kunnen vinden, zullen zij toch aangewezen zijn op de koopsector. In principe is de koopwoningvoor- raad de grootste sector in de gemeente Alkmaar. Bijna 60 procent van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoe- verre ervaren woningzoekenden schaarste aan koopwoningen in Alkmaar?