251113 Raadsinformatiebrief Ontwikkelkader Viaanse Molen bijlage 1
Tekst van het document
Om samenhang in het gebied te krijgen moet bij hergebruik/ transformatie van bestaande gebouwen de volgende uitgangspunten in acht worden genomen: • Getransformeerde gebouwen zijn (in uitstraling) passend bij de rest van het plangebied; • Getransformeerde gebouwen hebben een menselijke maat en een residentiele uitstraling; De residentiele uitstraling zorgt ervoor dat bewoners zich thuis voelen in plaats van slechts een adres te bewonen; • Gevels hebben in materiaal en kleurgebruik een natuurlijke uitstraling in een warmere en uitnodigende (woon)sfeer; • Er is extra aandacht voor de overgang openbaar privé: gebouwen hebben een groene ‘voet’. Deze voet, met tuintjes en een doorlopende groene verbinding, versterkt de relatie tussen het gebouw en zijn groene omgeving;
• (Veel) Entrees op maaiveldniveau dragen bij aan sociale veiligheid en ‘ogen op de straat’; • Het buitenterrein is zoveel mogelijk groen ingericht met zo min mogelijke verharding; • Het parkeren is mee ontworpen; is gebouwd en of landschappelijke ingepast. Hierbij is parkeren altijd uit het zicht, bij maaiveld parkeren afgeschermd met groen, en daarbij MATERIALISERING ZACHTE STAD heeft het maaiveld tenminste een klimaatadaptieve inrichting heeft met bomen tussen parkeervakken.
In de bebouwingsstructuur en architectuur kan veel bereikt worden door: Weglaten:
BIJ TRANSFORMATIE GELAAGDHEID TOEVOEGEN VOOR EEN LEVENDIGE GEVEL MET MENSELIJKE MAAT EN SOCIALE INTERACTIE
• Nieuwe openingen of doorgangen creëren; • Barrières op te heffen naar de openbare ruimte.
Toevoegen: • Bij- of aanbouwen om een samenhangend ensemble te vormen rondom een collectieve plek/hof; • Overdekken van parkeren met een licht dek om een groen hof te creëren; • Een levendig gevel met menselijke maat: de toevoeging van een extra laag in de vorm van balkons en galerijen introduceert gelaagdheid in de gevel. Hierdoor ontstaan er niet alleen visuele verbeteringen maar ook praktische buitenruimten die uitnodigen tot terloopse ontmoetingen en sociale interactie; • Een tweede gevel voor extra ruime woningen en een nieuwe passende uitstraling; • Optoppen voor andere type woningen levert een nieuw gebouw-silhouet.
CIRCULAIRE EN DUURZAME INRICHTING PARKEREN UIT HET ZICHT
70
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
7. Ontwikkeleilanden
7A. Kantorenpark 7B. Pendorp 7C. Sluiseiland 7D. Kanaaldijk 7E. Bedrijvenpark
Het Kantorenpark transformeert geleidelijk tot een levendige, gemengde stadswijk. De stedenbouwkundige visie zet in op een open en groen doorwaadbaar gebied naadloze verbonden met het omliggende landschap. Dit ontwikkelkader biedt heldere richtlijnen voor een toekomstbestendige en karaktervolle transformatie met menselijke maat, passend in de Zachte stad.
7A. Kantorenpark
74
7A.
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
7.1 KANTORENPARK EEN GEBIED IN TRANSITIE
FUNCTIONELE INRICHTING
GELEIDELIJKE ONTWIKKELING
PROGRAMMA
Het Kantorenpark is een typische werklocatie in transitie met leegstaande kantoorpanden, waarvan sommige met een tijdelijke invulling als woonruimte. Er is een mix van werkfuncties en voorzieningen zoals een kinderdagverblijf, een verloskundigenpraktijk en een tandarts; een aantal grote bedrijfskantoren van o.a. de politie, Turien & Co. Assuradeuren en een aantal bedrijfsverzamelgebouwen met veelal dienstverlenende bedrijven en adviesbureaus (makelaar, notaris, advocatenkantoor, zorgverleners e.d.). In de bedrijfsverzamelgebouwen verschilt het eigendom per kantoor.
De ruimtelijke opzet is sterk functioneel met gebouwen als losse objecten op kavels die voor een groot deel zijn ingericht als parkeerterrein. De inrichting is schraal, verharding domineert en de kantoorkavels aan noord- en zuidzijde tonen hun achterkanten. De kavels worden van elkaar gescheiden door hekken, soms in combinatie met groen. Hierdoor is het gebied slecht doorwaadbaar.
Het Kantorenpark bestaat nu uit verschillende kavels met verschillende eigenaren en gebruikers. Er liggen initiatieven voor transformatie en herontwikkeling, maar er zijn ook kavels die (voorlopig) blijven zoals ze zijn. Dit leidt tot een bijzondere, veelal kavelgewijze ontwikkeldynamiek. Om deze geleidelijke ontwikkeling mogelijk te maken wordt voortgeborduurd op de bestaande openbare ruimte-structuur met o.a. de kabels- en leidingentracés.
In het Kantorenpark streven we naar een mix van wonen, werken en voorzieningen. Op dit moment is het gebied nagenoeg 100% werken en dat zal geleidelijk transformeren naar de gewenste mix. Omdat het gebied nu voornamelijk uit werken bestaat, worden collectieve voorzieningen die het wonen faciliteren en een bijdrage leveren aan een aantrekkelijk woongebied, toegevoegd.
De losse bebouwingsstructuur kan gezien worden als een kwaliteit door de vele doorzichten en de openheid die hierdoor ontstaat. Qua architectuur en schaal lopen de gebouwen zeer uiteen waardoor er weinig samenhang is in sfeer en uitstraling.
PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN
• Het woonprogramma is conform de vigerende regels “Criteria voor de realisatie van nieuwe woningen” en de bepalingen in de Woonvisie zodra deze is vastgesteld; • Een mix van wonen, werken en voorzieningen; • Centraal in het gebied, rondom de James Wattstraat, is de plek voor voorzieningen in de buurt;
Eigendomsgrenzen
• De aangegeven ontwikkelplots op de spelregelkaart voegen een werkfunctie of (collectieve) voorziening toe aan het gebied in de plint. In de spelregelkaart staat ook aangegeven welke plots “werken” blijft; • Actieve plinten aan de hoofd- en secundaire ontsluitingswegen. De aangewezen plinten worden multifunctioneel ontwikkeld en hebben verdiepingshoogte van tenminste 4 meter, brede beukmaten (> 7,80m) en een unitgrootte met een gebruiksoppervlakte van tenminste 50m2; • Voorzieningen dragen bij aan het culturele/ zorg/maatschappelijke/leisure/sportaanbod in de wijk.
Tijdelijk wonen in bestaande kantoorpanden
Inrichting gericht op parkeren
Gewenste plekken voor werken en voorzieningen
Bestaand werkgebouw voorzieningen / werken in de plint
7.2 OPENBARE RUIMTE KANTORENPARK NIEUWE STRUCTUUR – INTERN LANDSCHAP
In het Kantorenpark wordt de huidige openbare ruimte structuur verder ontwikkeld om tot een doorwaadbaarder gebied te komen. De bestaande structuur wordt aangevuld met verschillende informele groene verbindingen over de bestaande kavels naar het omliggende Landschapspark. Dit klimaatadaptief ingerichte landschap tussen de gebouwen zorgt voor een fijnmaziger groen dooraderd en doorwaadbaar gebied.
eu
we
Am
pè
re
s tr
aa
t
at
Ni
es
Wa t
t ra
at
Jam
tst
ra
at
Ha
Ruimtelijk Raamwerk
v in
gh
as
t ra
at
Helderseweg
Jam
es
Wa t
tst
ra
Voltastraat
ms
7A.
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
Oh
76
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
De profielen in het interne landschap variëren in breedte, afhankelijk van de verkeersfunctie, en zijn onderverdeeld in primaire, secundaire en tertiaire structuren. Hieronder volgen per profieltype de uitgangspunten.
De James Wattstraat en de Nieuwe Ampèrestraat worden buurtstraten ten behoeve van de gewenste landschappelijke kwaliteiten.
• ca. 18m breed (breder bij de Voltastraat); • 30 km; • rijbaan voor fietsen, auto’s • langs de weg een aantal parkeerplaatsen voor laden en lossen (en bijv. pakketdiensten) mogelijk; • aan de bebouwing stoepzone bij entrees, publieke plinten en toegangen tot hoven;
PRIMAIRE STRUCTUUR – HOOFDONTSLUITING
Het Kantorenpark wordt ontsloten via de hoofdontsluiting Ohmstraat - James Wattstraat – Voltastraat en is een 30km straat. Deze structuur sluit aan op de Helderseweg en de Havinghastraat. Het huidige profiel van ca. 18 meter wordt versterkt met aan weerszijde een klimaatadaptieve groenzone. In de breedste groenzone kan regenwater infiltreren en is ruimte voor beplanting, bomen, een wandelpad en ook spelen en verblijven aan de randen. Aan de bebouwing is ruimte voor een stoepzone bij de gebouwentrees, de toegangen tot het hof en bij de publieke plinten. Deze voorruimtes zijn met paden verbonden met de wandelpaden.
PRINCIPES HOOFDONTSLUITING
• groenzone aan een zijde van de rijbaan met ruimte voor beplanting, bomen, tijdelijke waterberging en infiltratiezone;
klimaatadaptieve zone, ook als zit en rustplek te gebruiken
• natuurvriendelijke inrichting, beheer en onderhoud.
Fiets
Hoofdontsluiting James Wattstraat
kavelgrens
7A.
Wenselijke primaire verbindingen voor een doorwaadbaar gebied. Deze opgave wordt meegenomen in de kavel ontwikkeling
kavelgrens
Profielen
hoofdfietsroute fietsroute
Auto - OV Helderseweg
78
N-9
Groenzone mogelijk toe te voegen op eigen kavel ca. 8 m
ca. 5,5 m
ca. 5 m
Overgangszone
hoofdontsluiting erf-straat bus-route
Privé
Overgangszone
openbaar
Privé
80
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
SECUNDAIRE STRUCTUUR PRINCIPES SECUNDAIRE ONTSLUITING
• ca. 18m breed (aan de rand (Voltastraat) breder); • één loper in gebakken materiaal (erf) voor fietsen, wandelen en autoverkeer gemengd; • groene klimaatadaptieve ruimte aan een zijde van de loper met bomen, infiltratiezone en speel/ verblijfsplekken; • natuurlijke inrichting - beheer & onderhoud.
Referentie: klimaatadaptieve zone, ook als speelplek te gebruiken
Referentie: recreatieve plekken aan het landschapspark
ca 5,5 m
ca. 10 m
ca. 8 m
kavelgrens
plangrens ca. 12 m
ca. 12 m
Overgangszone
ca. 7 m
ca. 5,5 m
ca. 5 m Overgangszone
Overgangszone
Voltastraat
Groenzone tussen de ontwikkeleilanden Pendorp en Kantorenpark onderdeel van het LandschapsPark
kavelgrens
Secundaire structuur: James Wattstraat
Hoofdontsluiting Voltastraat
kavelgrens
7A.
Het huidige openbare gebied van de James Wattstraat (18 meter) wordt gehandhaafd en klimaatadaptief ingericht. Het profiel bestaat uit een loper (de huidige ligging van de weg) voor auto’s, fietsers en voetgangers, met aan weerszijden groenstroken met verschillende breedte en functies tot aan de bebouwing. De breedste groenstrook is ten behoeve van de klimaatadaptie. Hier kan regenwater infiltreren, is ruimte voor beplanting, kleine bomen en spelen en verblijven aan de randen. Aan de bebouwing is ruimte voor (half)verharde voorruimtes bij de gebouwentrees, de toegangen tot het hof en bij de publieke plinten. Deze voorruimtes zijn met paden verbonden met de centrale loper.
Privé
Openbaar
Pendorp: openbaar toegankelijk
Privé
openbaar
Privé
82
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
TERTIAIRE STRUCTUUR - INFORMELE GROENE PRINCIPES 20% VOLLE GROND GROEN OP
De informele groene verbindingen zorgen voor verbinding met het overige landschap. Deze zones worden ontwikkeld op private kavels en zijn openbaar toegankelijk voor voetgangers (recht van overpad). Het profiel heeft een minimale breedte van 8 meter en is groen ingericht met een centraal gelegen wandelpad, indien noodzakelijk toegankelijk voor nood- en hulpdiensten, fietsers en voetgangers. Voorrijden met de auto is mogelijk bij verhuizing. In de groenstroken kan regenwater infiltreren en is ruimte voor bomen en beplanting. Aan de bebouwing is ruimte voor stoepzones bij de gebouwentrees, de toegangen tot de hoven.
EIGEN KAVEL
• Heeft (op plekken) voldoende maat voor bomen; • Is collectief en publiek toegankelijk (mogelijk afsluitbaar in de avonduren); • Sluit aan op belendende (bestaande) groenstructuren en de openbare ruimte; • Is gesitueerd aan gebruiksruimtes (wonen, werken en voorzieningen) en er is toezicht vanuit deze ruimtes. Maximaal 50 % van de omtrek heeft een gesloten gevel; • Is groen en klimaatadaptief ingericht; • Heeft een (collectieve) gebruiksfunctie (picknickplek, sport, speelplek) en is als zodanig ingericht (in co-creatie met bewoners).
PRINCIPES TERTIAIRE ONTSLUITING
• Minimaal 8 meter; • Sluit aan op de openbare ruimte; • Publiek toegankelijk voor voetgangers en fietsers;
kavelgrens
7A.
VERBINDINGEN
• Groene klimaatadaptieve inrichting; • Natuurlijke inrichting - beheer & onderhoud.
minimaal 8m
openbaar toegankelijk
84
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
BEBOUWINGSPRINCIPES
7A.
Bij de Zachte stad hoort een bebouwingsbeeld en massaopbouw met menselijke maat en schaal die de beleving en gebruik van het landschap stimuleert en ondersteunt. De bebouwingsstructuur bestaat uit clusters van gebouwen rond om groene hoven, in een open blokstructuur. Hierdoor is er een open relatie met de omringende groene openbare ruimte. Om tot een dergelijke structuur te komen worden de volgende uitgangpunten gehanteerd.
NIEUWBOUW
5
8
3
4 3
Open bebouwingsstructuur; entrees woningen en publieke functies aan de openbare ruimte
Verspringende rooilijnen
Verbinden/ doorzichten met het landschap en de openbare ruimte
Variatie in bouwhoogte: 3 tot 8 bouwlagen; binnen de molenbiotoop volgens de uitgangspunten overeengekomen met het HHNK
GEBOUWENCLUSTERS
Elk ontwikkeling (gezamenlijk of individueel) is opgebouwd uit een herkenbaar cluster van gebouwen die samen één (of meerdere) semi besloten en collectief hof vormen. De gebouwen zijn alzijdig en staan (deels) met hun voeten aan het omliggende landschap. De gebouwen staan niet in een vaste rooilijn maar verspringen ten opzichte van elkaar voor een en open relatie met het landschap.
TRANSFORMATIE
8 5 4 3
ENTREES
Veel entrees naar de woningen en centrale opgangen zijn aan de openbare ruimte gepositioneerd. Centrale opgangen kunnen worden door-gekoppeld en verbonden met het collectief hof. Voorzieningen, publieke functies en werkfuncties zijn (mindervalide) toegankelijk en zichtbaar vanaf de openbare ruimte. VERBINDING MET HET LANDSCHAP
De hoven zijn groen en doorgangen zowel fysiek als visueel verbonden met het omliggende landschap. Deze groene doorgangen hebben een royale breedte van minimaal 6 m, waardoor ze zowel als route als groene ecologische verbinding invulling kunnen krijgen. De binnengebieden liggen maximaal 3 meter (lees: één verdieping) boven het maaiveld. Het hoogteverschil wordt middels trappen, hellingbanen of taluds vormgegeven waarbij er aandacht is voor de toegankelijkheid van het hof voor mindervaliden. Trappen, taluds en hellingbanen bevinden zich in principe binnen het bouwvlak.
Open bebouwingsstructuur behouden; toevoegen van woningentrees en publieke functies aan de openbare ruimte
De gebouwen hebben geen gesloten gevels maar gebruiksruimtes met of zonder compacte buitenruimtes aan het landschap. Een overgangszone als onderdeel van de architectuur en/of de landschappelijke inrichting verzacht de overgang naar het landschap. Aan het landschap worden geen erfafscheidingen geplaatst (geen hekken of andersoortige gebouwde afscheidingselementen).
Verspringende rooilijnen
Verbinden/ doorzichten met het landschap en de openbare ruimte
BOUWHOOGTE KANTORENPARK
Per ontwikkeling (of ontwikkel-cluster) geldt een variatie in bouwhoogtes, rekening houdend met oriëntatie, bezonning en belendende bebouwing als ook de stedenbouwkundige inpassing en positionering i.r.t. de context (zichtlijnen e.d.). In het Kantorenpark gaan we uit van een variatie in de laag- en de middenbouw (per ontwikkeling). Binnen de molenbiotoop gelden de uitgangspunten en regels
Behouden bestaande bouwhoogte binnen de molenbiotoop; Optoppen mogelijk buiten de molenbiotoop tot 8 lagen.
overeengekomen met het HHNK. In elk cluster is variatie in bouwhoogte die o.a. gerelateerd is aan de variatie in gebouw- en woningtypen en een goede bezonning. De gebouwen hebben een massaopbouw en -geleding die de relatie met het landschap versterkt: de eerste 2 à 3 lagen hebben een relatie met het maaiveld; de hoogste lagen (7-12) met het uitzicht en vergezicht en de tussenlagen (4-6) hebben zicht op de boomkronen.
86
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
OVERGANG OPENBAAR-PRIVÉ
7A.
OVERGANGSZONE OPENBAAR - PRIVE
OVERGANGSZONE IN RELATIE TOT PARKEREN
In de Zachte stad wordt telkens contactgemaakt met het aanliggende groene maaiveld. Aan alle zijden van de gebouwen is veel aandacht voor de overgang van privéwoning of buitenruimte naar de openbaar ruimte of collectief plekken. Dit om niet alleen de privacy van de woningen aan de te waarborgen maar ook om een actieve relatie met de groene buitenruimte te stimuleren. Deze overgang kan uitgesproken zijn, zoals bij de stoep van een grachtenpand, met een aantal treden verhoogd t.o.v. het maaiveld, of juist subtiel, door een klein verhoogd plateau, zonder trap of hekje, licht afgeschermd door beplanting. Het kan een half inpandige buitenruimte of compacte private tuin zijn. Door deze overgang goed vorm te geven kunnen bewoners optimaal genieten van het aanliggende landschap/ groen hof zonder het publieke/collectieve karakter te verminderen.
max. 3m
•
Private buitenruimte / tuin, max 3 meter;
•
Geen schutting e.d. maar afgeschermd door beplanting;
•
Geen onderdeel van de 20% vollegrond groen op eigen kavel
min. 1,5m
•
Inpandige buitenruimte, afgeschermd door beplantingszone (minimaal 1,5 meter);
•
Uitstekende balkons vanaf de derde verdieping.
•
Groene overgangen naar groen dek
max. 1,2m
PRINCIPES OVERGANGSZONE AAN HET LANDSCHAP:
• bevindt zich binnen het bouwvlak; • is onderdeel van het architectonisch ontwerp;
min. 1,5m
•
Gebruiksruimte met ramen/ uitzicht;
•
Publieke functie toegankelijk vanaf openbare ruimte;
•
Afgeschermd door beplantingszone (minimaal 1,5 meter).
•
Stoepzone tbv toegankelijkheid, terras e.d.
•
Is geen onderdeel van de 20% volle grond groen toe te voegen aan het landschap
•
• heeft eventueel een compacte private groene buitenruimte (tuintje) van maximaal 3 meter diep die geen onderdeel is van het 20% groen dat toegevoegd wordt aan het landschap/ openbaar toegankelijk gebied;
Dekhoogte maximaal 1,2 meter
BIJ TRANSFORMATIE: OVERGANGSZONE IN RELATIE TOT MAAIVELD PARKEREN
• de erfafscheiding is mee-ontworpen. PRINCIPES OVERGANGSZONE AAN HET HOF:
• is onderdeel van het architectonisch ontwerp;
1.5m
• is in samenhang met de inrichting van het hof ontworpen; • is de (groene) erfafscheiding mee-ontworpen.
min. 1.5m
•
Gebruiksruimte met ramen/ uitzicht;
•
Afgeschermd door beplantingszone (min. 1,5 meter).
•
Beplantingshoogte tot ooghoogte (ca. 1,5 meter)
88
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
BOUWEN BINNEN DE MOLENBIOTOOP
7A.
Het zuidwestelijke deel van het Kantorenpark valt binnen de molenbiotoop van de molen De Viaan. Nieuw bouwen binnen de molenbiotoop is in principe begrensd. Om de ontwikkelmogelijkheden in het gebied te verruimen en de windvang van de molen niet te verslechteren, is in gesprek met het HHNK een aantal uitgangspunten vastgesteld bij herontwikkeling. Deze uitgangspunten voor nieuwbouw gelden mits aan de set van maatregelen wordt voldaan:
De bouwhoogte op de kavels tussen de 300 en 400m is oplopend van ca. 2 tot ca. 6 bouwlagen in de radiaal vanaf de molen. In overleg met initiatiefnemers worden de ontwikkelmogelijkheden verder verkend en vastgelegd;
1. Herontwikkeling of sloop-nieuwbouw van bestaande bebouwing. In de eerste linie is de bebouwing nu vaak al hoger (o.a. door de politiebureau en James Wattstaat 19). Bij herontwikkeling is het uitgangspunt geen verdere verslechtering voor de molen tov de huidige situatie;
4. Beplanting is tot ca. 6m en/of niet hoger dan de achterliggende bebouwing, In het vervolg bij de uitwerking van een inrichtingsplan voor het gebied (binnen de molenbiotoop) wordt hiermee rekening gehouden o.a. met de toe te passen boomsoorten. Betere beheer-afspraken over bestaande bomen/ beplanting leiden tot een beter windklimaat voor de molen. De bomen aan de Havinghasstraat zijn nu een groot probleem vanwege de positie en hoogte. Het gefaseerd vervangen met kleinere bomen is hier een optie;
2. Bestaande (primaire) wind-corridors worden gehandhaafd (minimaal 15m) Tussen James Wattstraat 25 en 27 en tussen Ampèrestraat 17 en James Wattstraat 29 zijn bestaande windcorridors die gehandhaafd dienen te worden;
5. In samenspraak met het HHNK, molenaar en gemeente een beheerplan opstellen over het beheer en onderhoud van het groen in de Viaanse Molen, met als uitgangspunt dat de windvang niet mag verslechteren en mogelijk verbetert door aanpassing groen;
3. Nieuwe bebouwing is oplopend in bouwhoogte. De ontwikkelvelden bevinden zich vanaf circa 300 meter vanaf de molen.
6. Het windvangonderzoek van EAGM d.d. november 2024 (zie bijlage D) kan als basis windvangonderzoek dienen.
BEBOUWING IS OPLOPEND IN BOUWHOOGTE; AANDACHT VOOR WINDKLIMAAT
HERGEBRUIK BESTAAND GEBOUW BINNEN MOLENBIOTOOP
Omdat de bouwhoogte bij nieuwbouw binnen de molenbiotoop is begrensd, willen we eigenaren ook stimuleren om in te zetten op hergebruik van bestaande gebouwen. Hiervoor hebben de volgende uitgangspunten: • In principe gelden de uitgangspunten voor herontwikkeling ook voor transformatie tenzij er vanuit de bestaande structuur daar (technisch) niet aan voldaan kan worden; • Belangrijk is dat de uitstraling van het te transformeren gebouw en kavel en de ruimtelijke doorontwikkeling dezelfde kwaliteiten oplevert als bij herontwikkeling;
klimaatadaptieve inrichting
• In de bebouwingsstructuur en in de architectonisch uitwerking kan veel bereikt worden door weglaten (nieuwe openingen/ doorgangen creëren) en/ of toevoegen (bij- of aanbouwen om een collectieve plek te creëren; balkons aan de bestaande gevel; een tweede gevel voor extra ruime woningen; optoppen etc.); • Cruciaal is de inpassing van parkeren uit het zicht; bij een maaiveld oplossing is een klimaatadaptieve inrichting en groene inpassing uitgangspunt. Zie hoofdstuk beeldkwaliteit; nieuwe bomen binnen de molenbiotoop mogen niet hoger dan 6 meter zijn.
Parkeren uit het zicht: groene pergola
3D-Model Windvangonderzoek EAGM december 2024; zie bijlage D
90
7A.
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
7.3 SPELREGELKAART
92
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
LEGENDA SPELREGELKAART
7A.
Ruimtelijke spelregels (algemeen en onderscheid sloop/nieuwbouw en transformatie).
ONDERWERP
SPELREGEL
MOTIVATIE / TOELICHTING
Huidige kavelgrenzen
Eigendomsgrenzen (kavelgrenzen nu)
-
Bestaande bebouwing
Bestaande bebouwing
Bestaande bebouwing
Maximale bouwvlak
Maximale bouwvlak- flexibele rooilijn
De bebouwing vormt herkenbare clusters die zich binnen het bouwvlak dienen te bevinden Er is sprake van wisselende rooilijnen. Dit betekent dat gebouwen vrij binnen het bouwvlak geplaatst kunnen worden.
20% Groen te ontwikkelen
Per kavel 20% (volle grond) groen met een klimaatadaptieve werking toevoegen.
Per ontwikkeling 20% volle grond groen: onverhard en onbebouwd terrein t.b.v. infiltratie van oppervlaktewater en groen. Deze structuur sluit aan op het landschappelijke raamwerk of openbare ruimte. Ook is het wenselijk dat deze structuur een collectieve of publiek karakter heeft.
Overgangszone
Overgangszone openbaar-privé in samenhang met openbare ruimte ontworpen.
Transitiezone voor geleidelijke of zachte overgang openbaar privé en om ruimte te maken voor een groene inrichting.
Groenzone toevoegen aan het landschap
Groenzone toevoegen aan landschap op eigen kavel
Ten behoeve van brede robuuste groenzones tussen de ontwikkeleilanden (landschapspark) worden delen van de eigen kavel toegevoegd aan het landschapspark. De inrichting sluit aan bij de inrichting van het landschapspark en maakt onderdeel uit van de 20% volle grond groen-regeling.
Wisselwerking plint
Wisselwerking bebouwing/ functie plint en inrichting openbare ruimte
Centraal in het Kantorenpark wordt een pleinachtige ruimte ontwikkeld. Voor de levendigheid en publiek karakter van het plein zijn actieve plinten (met de voorzieningen/publieke functies) in de aangrenzende bebouwing noodzakelijk.
Parkeren kavel
Bebouwd parkeren op eigen kavel; niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte.
De dichtheid en het gemengde karakter van het gebied in combinatie met de parkeernormen leiden tot een parkeervraag die veel impact heeft op het gebruik en de beleving van de openbare ruimte. Daarom geldt: parkeren op eigen kavel gebeurt uit het zicht.
20%
94
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
ONDERWERP
7A.
SPELREGEL
MOTIVATIE / TOELICHTING
Variërende Bouwhoogte
Variërende bouwhoogte tussen 3 en 8 bouwlagen (10 - 26 m)
Per ontwikkeling (of ontwikkel-cluster) geldt een variatie in bouwhoogtes, rekening houdend met oriëntatie, bezonning, en goede ruimtelijke inpassing in relatie tot de context.
Oplopende bouwhoogte
Verplichte oplopende bouwhoogte tussen 2 & 6 bouwlagen (molenbiotoop)
Nieuwe bebouwing binnen de molenbiotoop is oplopend in bouwhoogte. De ontwikkelvelden bevinden zich vanaf circa 300 meter vanaf de molen. De bouwhoogte op de kavels tussen de 300 en 400 meter is oplopend van ca. 2 tot ca. 6 bouwlagen in de radiaal vanaf de molen.
Hoogteaccent
Zoekgebied hoogteaccent max 35m (12 bouwlagen en maximaal 1 toren)
In dit ontwikkelgebied is ruimte voor een aantal hoogteaccenten tot 12 bouwlagen (35 meter boven maaiveld). Het hoogteaccent heeft een maximale footprint van 600 m2 en een hoogte/breedte/ diepteverhouding van 1: >2,5. De positie van het hoogteaccent wordt gerelateerd aan de andere hoogteaccenten in de Viaanse Molen.
Publieke functies
Publieke functie toegankelijk vanaf deze zijde vanaf maaiveldentree aan de straat
In het kantorenpark streven we naar een mix van wonen, werken en voorzieningen. Omdat het gebied nu voornamelijk uit werken bestaat, worden collectieve voorzieningen, die een bijdrage leveren aan een aantrekkelijk woongebied, toegevoegd aan de doorgaande structuren.
Collectieve functies
Collectieve functie
Naast een mix van wonen, werken en voorzieningen zijn collectieve voorzieningen binnen de woonclusters een gewenste toevoeging. Deze leveren een bijdrage aan een aantrekkelijk woongebied.
Molenbiotoop
Molenbiotoop - 400 meter
Molenbiotoop - 400 meter
Windcorridor
Bestaande windcorridor
Windcorridor tussen bestaande bebouwing van ca. 14 meter breed. Bij toekomstige ontwikkelingen behouden voor een gezond klimaat voor de molen.
Publieke verbinding bij ontwikkelen.
Publieke verbinding te maken bij ontwikkeling
Verbeteren van de doorwaadbaarheid door het toegankelijk maken van ruimtes tussen de kavels. Met een klimaatadaptieve- en natuurinclusieve invulling. in ieder geval te maken bij toekomstige vernieuwing
Algemeen per ontwikkeling
Per ontwikkeling 20% volle grond groen: onverhard en onbebouwd binnendijks t.b.v. infiltratie van oppervlaktewater; Oevers zijn groen en openbaar met publieksplekken, -functies en ruimte voor aanlegplaatsen; Parkeren is vanaf de openbare ruimte uit het zicht en op eigen terrein; Mix wonen, werken en voorzieningen op aangewezen plots spelregelkaart; Werken behouden op aangewezen plots spelregelkaart; Het woonprogramma is conform beleid bij realisatie van nieuwe woningen.
96
7A. X.
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
7.4 IMPRESSIE
Voorbeelduitwerking: mogelijk toekomstbeeld Kantorenpark Dit is niet het 3D-Model van het windvangonderzoek (EAGM) maar een afgeleide daarvan.
Het oorspronkelijk door architect Abe Bonnema ontworpen kantorencomplex Pendorp wordt een plek om te wonen, te werken, te ontspannen en te ondernemen. De tuinen van de tuinarchitecte Mien Ruys blijven zoveel mogelijk bewaard en worden gerestaureerd.
7B. Pendorp
100
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
7B.
In 2024 is voor dit terrein een
De gebouwen zijn geinspireerd
In het ‘hart’ van het plan
Het plan voor Pendorp wordt
beeldkwaliteitsplan vastgesteld
het oude Pengebouw met de
met haar vijverpartij en
bouwen van het gehele plan
bestemmingsplan inclusief een
waarmee de bouw van maximaal 550 woningen en 7500m2
aan niet-woonprogramma (commercieel en of
maatschappelijk) mogelijk wordt gemaakt. Er komen verschillende woningen van stadswoningen tot
appartementen in verschillende groottes van ca. 50m2 tot en met 160m2.
NH development heeft in
samenwerking met De Zwarte Hond en Buro Mien Ruys een
planopzet gemaakt waarin het
gedachtengoed van de architect behouden blijft.
Op de plek van de
Pengebouwen komt een nieuw toekomstbestending 21ste eeuws woon-ensemble.
door de ontwerpprincipes van
tuinen. Het nieuwe Pen-complex wordt de drager van het gebied. Om het Pen-complex heen komt een stedelijke rand
met compacte op zichzelf staande gebouwen en/
of eengezinswoningen. De
gebouwen staan met hun voeten in het landschap. In dit deel van het plan bevinden zich ook de meeste publieke functies.
is de tuin van Mien Ruys
kanaaltjes. Aanvullend komen er vier nieuwe tuinen die een belangrijke functie krijgen als verblijfsgebied. Om de
bebouwing heen komt een
landschappelijke rand wat het
‘eiland-karakter’ versterkt van het Pendorp.
nog verder uitgewerkt. Het
duurt zeker vijf jaar. In 2026
wordt gestart met de bouw van de eerste woningen. Kijk voor
meer informatie over het plan
naar de website Pendorp, uniek wonen in Pendorp Alkmaar! Bij de verdere uitwerking zijn het vastgestelde
bestemmingsplan en
beeldkwaliteitplan leidend.
Een van de pareltjes aan het Noordhollandsch Kanaal is het Sluiseiland. Met de Sluismolen en een stolpboerderij biedt dit ‘eiland’ een mogelijkheid om misschien wel te experimenteren met innovatieve grondgebonden bouwvormen. Zodra gasbehandelingsbedrijf TAQA de gronden overdraagt aan de gemeente Alkmaar, ontstaat een kans om samen met drie andere grondeigenaren de gronden in herontwikkeling te laten brengen.
7C. Sluiseiland
104
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
7C.
Dit deel van de Viaanse Molen
oor het gemeentelijk deel zien
is gericht op de ontwikkeling
we kansen om ook een andere
van laagbouwmilieus met
vorm van bebouwing mogelijk
onder andere gezinswoningen
te maken, denk hierbij aan een
en bijzondere woonvormen.
zelfbouwwijk/welstandsvrij.
In het zuidelijk deel is een
Op dit moment wordt
middenbouwmilieu mogelijk.
de planvorming nader
Daar is een markant gebouw
geconcretiseerd in relatie
denkbaar.
tot de aanwezigheid van de Sluismolen, met de daarbij
De gemeente onderzoekt met
benodigde onderzoeken en
drie andere grondeigenaren
afstemmingsmomenten.
een planopzet voor een groene
Voor dit gebied zal te zijner
innovatieve wijk te ontwikkelen
tijd een planuitwerking
volgens de ambities van de
ontwikkeleiland Sluiseiland aan
Zachte Stad. V
de raad worden aangeboden.
Aan de Kanaaldijk 301 bouwt BPD maximaal 160 appartementen. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn onherroepelijk. Het plan, bekend onder de naam Buitenvaart, is het eerste woningbouwplan dat wordt gerealiseerd in de Viaanse Molen.
7D. Kanaaldijk Plan Buitenvaart
108
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
7D. Het plan Buitenvaart bestaat uit
De bouw van de eerste 84
Kijk voor meer informatie over
vijf woongebouwen: De Kade,
woningen in De Kade en de Sluis
het plan op de volgende website
De Sluis, De Boei, De Vaart en
is inmiddels gestart in 2024 en
www.nieuwbouw-buitenvaart.nl
de Baai en biedt ruimte aan
wordt in 2026 opgeleverd. De
woningtypen voor verschillende
verkoop van fase II is inmiddels
Bij de verdere uitwerking zijn het
leeftijden, levensfasen en
gestart en de oplevering zal naar
vastgestelde bestemmingsplan
kosten. Naast de appartementen
verwachting in 2028 zijn.
en beeldkwaliteitplan leidend.
komen in de gebouwen De Kade en De Sluis ook twee
De bouw van het plan
bedrijfsruimten op de begane
Buitenvaart geeft een zichtbare
grond. Deze bedrijfsruimten
invulling aan de ambitie om
zijn een ideale plek voor
langs het Noordhollandsch
een koffiebar, lunchroom/
Kanaal stedelijk te gaan bouwen
restaurant of maatschappelijke
en toekomstige en bestaande
voorzieningen zoals medische
bewoners meer ruimte te geven
zorg, cultuur en welzijnswerk of
om langs het water te recreeren.
kinderopvang.
In het meest zuidelijk deel van de Viaanse Molen ligt het bedrijvendeel met aan de rand de molen De Viaan. In dit gebied zijn meerdere bedrijven gevestigd in de milieucategorie 1 t/m 3. Het gebied naast het terrein is in gebruik voor sport, spel en onderwijs. Waardevolle functies die het waard zijn om te behouden voor het gebied en die opgenomen worden in het Landschapspark.
7E. Bedrijvenpark
& Connexxionterrein
112
7E.
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
Het bedrijvenpark Het bedrijvenpark is omsloten door verschillend hoofdwegen de N9, de N245 – de Havinghastraat en de Helderseweg. Ook ligt hier een belangrijke oprit naar de N245 Huiswaarderweg. Het verkeer vanaf de Viaanse Molen maar ook vanuit het centrum rijdt via deze weg de Huiswaarderweg op. Dit maakt het bedrijvenpark op het eerste oog minder aantrekkelijk voor de realisatie van woningbouw.
Voor de komende jaren wordt de inzet voor dit terrein primair het behoud van werkgelegenheid, sport en maatschappelijk. Vernieuwing en nieuwbouw zijn wel mogelijk en worden indien deze zich aandoen beoordeeld in de context van het gebied en de bijbehorende milieu- en geluidseffecten.
Connexxionterrein Het Connexxion terrein heeft een geisoleerde ligging in de oksel van de oprit naar de N245. De plek is eenzijdig georienteerd naar de Helderseweg en het Noordhollandsch Kanaal. Dit is de plek waar de busremise is gevestigd naast verschillende andere bedrijven.
Nieuwbouw op deze locatie is mogelijk, mits de busremise hier onderdeel van is. Behoud van de busremise is zeer gewenst om voldoende Openbaar Vervoer aanbod te behouden voor de (toekomstige) inwoners van Alkmaar. De locatie markeert de entree van de Viaanse Molen en verdient meer kwaliteit. Woningbouw is op deze plek niet kansrijk, omdat de locatie is ingeklemd tussen drie wegen. Hierdoor is sprake van onvoldoende woon -en leefkwaliteit.
114
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
8. Ontwikkelstrategie
Dit Ontwikkelkader is een uitnodiging aan grondeigenaren en initiatiefnemers om zelf met voorstellen voor ontwikkelingsplannen te komen. Het uitgangspunt voor de ontwikkelstrategie is een organische ontwikkeling. De Viaanse Molen heeft meerdere ontwikkeleilanden waar in verschillende fasen en planinitiatieven de verandering van het gebied wordt gestuurd. Niet alle eigenaren hebben plannen voor een herontwikkeling. Zij voegen zich op termijn in het veranderd karakter en identiteit van de Viaanse Molen als Zachte stad.
116
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
8. X.
8.1 ONTWIKKELSTRATEGIE GEMEENTELIJKE INVESTERINGEN UITWERKING
INITIATIEVEN EN PROJECTEN
VIAANSE MOLEN
De herontwikkeling van de Viaanse Molen is inmiddels gestart. Aan de Kanaaldijk (plan Buitenvaart) wordt nog in 2024 gestart met de bouw van het eerste deel van de 160 woningen. Voor het plan Pendorp zal naar verwachting de verkoop van de eerste woningen starten in 2025. Daarnaast is de verdere planvorming van een drie projecten in het Kantorenpark gestart. Voor Sluiseiland werkt de gemeente in samenwerking met andere grondeigenaren toe naar een plan nadat gasbehandelingsbedrijf TAQA het terrein heeft ontmanteld. Om de nieuwe stadswijk verkeersveiliger te maken is de intentie om snel te starten met een herinrichting van de Helderseweg Noord.
De herontwikkeling van de Viaanse Molen is niet een eenvoudige opgave. De meeste gronden zijn eigendom van particuliere ontwikkelpartijen en of (eind)gebruikers. De gemeente heeft een grondpositie in het gebied. Hoewel voornamelijk ingezet wordt op faciliterend grondbeleid zal de gemeente voor haar gronden ook actief grondbeleid gaan toepassen.
Plan Bestemmingsplan Buitenvaart 2022 Plan Bestemmingsplan Pendorp Plan Hoek J.Wattstraat/Voltastraat
Programma 160 woningen en werken
Amperestraat 2-10
Ntb
Amperestraat 15-17-19 en 21
Ntb
Plan Sluiseiland
Programma Ntb
Plan Opwaarderen bedrijvendeel Viaanse Molen
Programma Bedrijvigheid en aantrekkelijk leefklimaat
Programma 550 woningen en werken Programma Ntb
Fase I: 2024 - 2030 Start fase 1 bouw eind 2024 Start fase 2 bouw 2026 Fase 2: 2025-2035 Start fase 1 bouw eind 2025/2026 Fase 2: 2025-2035 Afsprakenbrief 2024, aanvang planuitwerking Afsprakenbrief 2024, aanvang planuitwerking Afsprakenbrief 2024, aanvang planuitwerking Fase 3: 2028-2035 Afsprakenbrief partijen, uitwerking ontwikkeleiland Fase 4: 2035 - 2040 Ntb
Vanuit de Rijksregeling ‘woningbouwimpuls’ is voor het Kantorenpark een subsidie ontvangen van ca. € 2,4 miljoen. Deze subsidie is beschikbaar voor o.a. de herinrichting van de openbare ruimte, het aanpassen van de Helderseweg en de fietsinfrastructuur.
verhaal bij nieuwbouwontwikkelingen. Dit zal ontoereikend zijn om alle gemeentelijke investeringen te dekken. Daarom onderzoekt de gemeente of er subsidies en fondsen beschikbaar zijn, bijvoorbeeld op het gebied van woningbouw, infrastructuur en klimaatadaptatie.
De gemeente zal verschillende planinitiatieven zoveel mogelijk actief proberen te faciliteren. Particuliere investeringen zijn noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling in gang te zetten. De gemeente bouwt geen woningen, maar werkt samen met grondeigenaren, marktpartijen en corporaties om de noodzakelijke investeringen te realiseren. Deze partijen worden van harte uitgenodigd om samen met ons de kansen te onderzoeken. Daarom is het belangrijk dat partijen het verhaal van de Viaanse Molen in het Alkmaars Kanaal kennen, dat bewoners, investeerders en gebruikers elkaar in het gebied ontmoeten en leren kennen. We gaan onderzoeken hoe we ‘gebiedsbranding’ verder kunnen inzetten om de identiteit van de Viaanse Molen te versterken en investeringen te stimuleren.
In deze fase van de ontwikkeling is er een globaal beeld van de financiële haalbaarheid van de ambities uit het Ontwikkelkader. Niet alle ambities zijn nog van een dekking voorzien. Dit is ook logisch aangezien de plannen nog verder uitgewerkt moeten worden en veel onderwerpen daarin momenteel nog niet scherp in beeld zijn. In de verdere uitwerking in deelprojecten wordt de financiële haalbaarheid telkens per voorgenomen ontwikkeling concreet in beeld gebracht. Zolang de financiële uitvoerbaarheid van een plan van de gemeente niet is aangetoond, zullen er geen voorstellen voor wijziging van het omgevingsplan aan de raad worden voorgelegd. Duidelijk is dat er niet voldoende middelen zijn om op korte termijn alle ambities te realiseren. Een belangrijke opgave voor de komende jaren is dan ook het vinden van investeerders, verschillende dekkingsmiddelen en cofinanciering om het Ontwikkelkader uit te voeren. Daarbij hanteert de gemeente het uitgangspunt dat kosten en kostenverhaal of andere inkomsten niet te ver uit elkaar mogen liggen in de tijd. Zodoende blijft het voorinvesteringsrisico van de gemeente acceptabel.
De gemeente zet ook investeringsmiddelen in vanuit bestaande programma’s (groen, mobiliteit, onderwijs, sport, openbare ruimte, etc.) om bij te dragen aan de ambities en doelen van dit Ontwikkelkader. Het is van belang de investeringen van de eigenaren en gebruikers van het gebied af te stemmen op de gemeentelijke investeringen en ambities. Een deel van de gemeentelijke kosten kan worden verhaald middels kosten-
118
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
GEMEENTELIJK GRONDBELEID
8. X.
De gemeente Alkmaar heeft een situationeel grondbeleid, waarin per ontwikkellocatie wordt afgewogen welke gemeentelijke rol het best past bij de maatschappelijke doelstellingen. In het ene geval kan dit zijn dat de gemeente zich beperkt tot het publiekrechtelijke instrumentarium en het faciliteren van ruimtelijke ontwikkelingen (faciliterend grondbeleid). In het andere geval verwerft of heeft de gemeente een kavel in bezit en ontwikkelt dit zelf vanuit een privaatrechtelijk instrumentarium (actief grondbeleid).
FASERING EN PROJECTEN
Dit Ontwikkelkader is opgesteld met een perspectief van circa 10-15 jaar. Hoe snel en in welke volgorde de ontwikkeling plaats zal vinden is afhankelijk van de eigenaren in het gebied. De gemeentelijke investeringen in de openbare ruimte zullen de volgorde en het tempo van de ontwikkelingen volgen. PLACEMAKING
In Alkmaar zijn voorbeelden van succesvolle placemaking: zoals het stadsstrand, De Drukkerij, etc. Deze successen nodigen uit om ook op andere plekken onderzoek te doen. Zo kijken we ook in de Viaanse Molen welke vormen van placemaking gewenst zijn en waar. Op deze manier proberen we de Viaanse Molen voor een breder publiek aantrekkelijker te maken. SAMENWERKEN PER CLUSTER
Herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied is ingewikkeld en kent vele onzekerheden en afhankelijkheden. Hierbij spelen uitdagingen op het gebied van de klimaatadaptatie, energietransitie, waterinfiltratie en de realisatie van sociaal maatschappelijk programma. Al deze uitdagingen tezamen maken de herontwikkeling van
een bestaand stedelijk gebied complex. Om dit alles toch haalbaar te maken, ligt samenwerking tussen initiatiefnemers voor de hand. Dit vergroot de kans op een succesvolle gebiedsontwikkeling aanzienlijk. Er kan bijvoorbeeld financieel efficiënter ontwikkeld worden omdat buren samenwerken in plaats van elkaars bezwaarmaker zijn. Ook kunnen verschillende initiatiefnemers gezamenlijk voor-investeren in bijvoorbeeld energievoorzieningen, parkeeroplossingen, klimaatadaptieve maatregelen, enzovoorts. Samenwerking kan bovendien leiden tot een wenselijke verdeling van het programma met verschillende categorieën woningen, voorzieningen en bijvoorbeeld bouwvolumes.
Omdat in de Viaanse Molen veel verschillende eigenaren en eindgebruikers actief zijn en niet alle bestaande bedrijven voornemens zijn om te herontwikkelen, is het clustergewijs herontwikkelen een uitdaging. De gemeente zal per ontwikkeling bekijken of samenwerking haalbaar is. Waar mogelijk wordt binnen clusters gekeken of er een gezamenlijk ontwerp kan worden gemaakt van de inrichting van de buitenruimte..
KANSEN EN RISICO’S
De aanwezige molenbiotopen hebben een beperkende werking op de bouwmogelijkheden met name ten aanzien van de bouwhoogtes en dichtheden op percelen binnen de contour van de molenbiotoop. Dit heeft geleid tot een forse afname van het aantal te realiseren woningen in het gebied. Om die reden is het aantal verwachte woningen bijgesteld naar 2.000 tot 2.500. Te meer omdat gemeentelijke (potentiële) ontwikkelgronden niet of in zeer beperkte mate herontwikkeld kunnen gaan worden.
Gezien de meerdere grondposities en verscheidenheid aan eindgebruikers is het realiseren van een collectieve gebouwde parkeervoorziening vaak niet haalbaar. De bodemgesteldheid, de grondwaterstand maar ook de klimaatadaptieve uitgangspunten maken een ondergrondse/ verdiepte parkeeroplossing in dit gebied niet wenselijk. Door de nieuwe Omgevingswet die onlangs is ingevoerd zijn ruimtelijke procedures gewijzigd. Dit kan tot onduidelijkheden leiden en van invloed zijn op de voortgang van projecten. Hetzelfde geldt voor de uitdagingen op het gebied van stroomleverantie. Het succesvol en aantrekkelijk oplossen van al deze uitdagingen, opgaven en ambities zal afhankelijk zijn van de mate waarin initiatiefnemers en gemeente onderling samen weten te werken. JURIDISCH-PLANOLOGISCHE REGELINGEN
Het omgevingsplan ‘Viaanse Molen’ (vastgesteld door de gemeenteraad op 16 mei 2013) geldt nu. Nieuwe initiatieven moeten zoveel mogelijk bijdragen aan de ambities, uitgangspunten en spelregels opgenomen in dit Ontwikkelkader. Wanneer er nieuwe initiatieven zijn, wordt getoetst of het initiatief past binnen de geldende bestemming. Voor ontwikkelingen die niet passen binnen het vigerend omgevingsplan, maar wel kansrijk en wenselijk zijn wordt een omgevingsplanwijziging voorbereid of wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt in de vorm van een vergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Hierover vindt aparte besluitvorming in de gemeenteraad plaats. Indien partijen hun bestemming - of het gebruik willen wijzigen kunnen we sturing geven aan de hand van dit Ontwikkelkader
PLANTOETSING
Initiatieven worden getoetst op de volgende zaken: • Vigerend beleid en overige wet -en regelgeving; • Eisen en uitgangspunten uit dit Ontwikkelkader Viaanse Molen inclusief spelregels.
KWALITEITSBORGING
De transformatiegebieden binnen het Alkmaar Kanaal zijn onderdeel van de opgave: Grootschalige Gebiedsontwikkeling (vanaf nu GGO). De ontwikkelingen binnen GGO vragen om een duurzame en kwalitatieve begeleiding van de planvorming. Om de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit te kunnen waarborgen met behoud van flexibiliteit en ruimte voor het goede gesprek wordt een werkwijze met een supervisor en supervisieteam door vaststelling van dit Ontwikkelkader onderdeel van het planproces. Door het instellen van een supervisieteam kan er meer flexibiliteit worden geïntroduceerd in de Ontwikkelkaders, terwijl tegelijkertijd de controle over de kwaliteit behouden blijft. Een bijkomend voordeel is de mogelijkheid om in te spelen op toekomstige veranderingen. Het supervisieteam zal adviseren op de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van bouwplannen. Door de kennis van het (deel)gebied en de stad levert het team een waardevolle input voor de ontwikkelaar maar wordt ook de “couleur locale” gewaarborgd. Het doel is naast het toetsen van de kwalitatieve uitvoering van het Ontwikkelkader om zowel de initiatiefnemer als de architect te enthousiasmeren en te begeleiden naar een hoger kwaliteitsniveau. We werken vanuit een positieve boodschap gezamenlijk aan een grote en belangrijke opgave voor Alkmaar.
Zodat we naderhand allemaal trots terugkijken op het resultaat en het proces.
9. BIJLAGEN Bijlage A. Planproces Bijlage B. Beleidskaders Bijlage C. Bouwstenen kantorenpark Bijlage D. Windvangonderzoek EAGM december 2024
122
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
A. X.
BIJLAGE A. PLANPROCES AFSPRAKENBRIEF
ANTERIEURE OVEREENKOMST
KOSTENVERHAAL
Nadat een initiatiefnemer zich bij de gemeente gemeld heeft proberen we te komen tot een ondertekende afsprakenbrief. Dit is een intentieovereenkomst waarin we op hoofdlijnen afspraken maken over de ambitie, kaders en uitgangspunten voor het betreffende plan. Het doel is om een bepaalde periode gezamenlijk te onderzoeken of binnen de gemeentelijke kaders kan worden gekomen tot een haalbaar plan. In de afsprakenbrief leggen we vast welke taken en verantwoordelijkheden beide partijen dragen en aan welke gemeentelijke kosten de ontwikkelaar meebetaalt (zie onderdeel kostenverhaal).
Indien de initiatiefnemer en de gemeente tot een haalbaar en uitvoerbaar plan komen binnen de ge-meentelijke kaders, wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin concrete afspraken worden gemaakt. Deze overeenkomst moet gesloten zijn voordat of gelijktijdig met een bestuurlijk besluit over de planologische wijziging. Met het sluiten van een anterieure overeenkomst verzekert de gemeente het kostenverhaal in de vorm van afspraken over een te vergoeden exploitatiebijdrage. In de anterieu-re overeenkomst worden doorgaans echter veel meer afspraken vastgelegd over onder andere het toegestane woningbouwprogramma, de fasering, parkeernormering, de planologische procedure en financiële onderwerpen.
De gemeente is op grond van de wet verplicht om gemeentelijke kosten te verhalen op initiatiefnemers. Dit kostenverhaal ziet toe op verschillende typen kosten. Binnen de Ontwikkelkaders van Alkmaars Kanaal spelen kosten op drie verschillen schaalniveaus:
Wanneer de gemeente en een initiatiefnemer niet tot overeenstemming komen over een voorgeno-men ontwikkeling, kan het zijn dat de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk moet verankeren in het Omgevingsplan.
1. Kavelgebonden kosten die alleen samenhangen met een individuele ontwikkeling; 2. Gebiedseigen kosten die samenhangen met de ontwikkeling van een individueel deelgebied binnen het Alkmaars Kanaal; 3. Gebiedsoverstijgende kosten die voor alle initiatieven in Alkmaar verhaald worden volgens de kaders uit de Nota Gebiedsoverstijgende Voorzieningen.
124
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
B.
BIJLAGE B. BELEIDSKADERS In een aantal vastgestelde beleidskaders zijn uitgangspunten voor de ontwikkeling van de Viaanse Molen vastgesteld. Hieronder volgt een korte beschrijving per beleidskader.
OMGEVINGSVISIE ALKMAAR 2040
OMGEVINGSBEELD KANAALZONE
ONTWIKKELBEELD VIAANSE MOLEN
In de Omgevingsvisie Alkmaar 2040 kiest de gemeente voor het bouwen binnen de compacte stad. De Kanaalzone is hierin benoemd als bijzondere verstedelijkingsas (ambitie 1) met volop kansen om de woonkwaliteit, de economie en de natuurlijke en culturele waarden in Alkmaar te versterken. Het geschetste toekomstbeeld heeft een sterkere regionale positionering als uitgangspunt waarbij de verstedelijking hand in hand gaat met het klimaatbestendig en energetisch verduurzamen van de stad.
Het Omgevingsbeeld Kanaalzone zoomt in op de Kanaalzone en geeft met aanvullende kaders richting aan de transformatie van dit gebied. Voor alle ontwikkelingen in de Kanaalzone geldt dat ze bijdragen aan een aantrekkelijker stad door in te zetten op de kernambities:
Het Ontwikkelbeeld Viaanse Molen is vertrekpunt voor de doorontwikkeling van de Zachte Stad. Het versterken van de bestaande landschappelijke waarden vormen hier de potentie en ambities voor de toekomst en voegt een nieuw type gemengde leefmilieu toe aan de stad.
• stedelijk en attractief > compact, gemengd, stedelijk en divers
VERNIEUWDE UITGANGSPUNTEN T.O.V. HET
• innovatief en slim > slim, flexibel, innovatief en adaptief
ONTWIKKELBEELD
• lommerrijk en luisterrijk > schoon, veilig, groen en gezond
Onderzoek en uitwerkingen hebben geresulteerd in het afstappen van een aantal ruimtelijke en programmatische uitgangspunten zoals vastgesteld In het Ontwikkelbeeld:
Met deze kernambities als leidmotief wordt gebouwd aan een toekomstbestendiger stad met extra aandacht voor mobiliteit, economie, recreatie, duurzaamheid, vitaliteit en financiën.
• De mate van stedelijkheid is teruggeschroefd o.a. door de eisen van molenbiotoop (Sluismolen en molen De Viaan) en het te behouden groene karakter van het gebied
DRIE GEBIEDSIDENTITEITEN
In het Omgevingsbeeld worden drie gezichten van het kanaal onderscheiden, elk met een herkenbaar eigen karakter gebaseerd op huidige en historische kwaliteiten: 1. De Viaanse Molen als de Zachte stad aan de noordzijde van de stad 2. Overstad als het Gastvrije centrum gelegen aan de historische binnenstad 3. Oudorp en Overdie als Stoere Havenstad aan de zuidzijde van de stad
• De Helderseweg wordt niet verplaatst ten gunste van een centrale ontsluitingsroute door het gebied maar behouden op de huidige locatie • De minimale maat van 35m voor de oever aan de westzijde is niet overal haalbaar. • De volkstuinen in het gebied worden gehandhaafd en niet ontwikkeld tot gemengde woongebieden • De programmatische mix is voor nadere uitwerking per deelgebied.
126
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
WONEN
X. B.
Alle inwoners verdienen een woning in de buurt van voorzieningen, opleiding en werk. De gemeente Alkmaar streeft daarom naar een gevarieerd woningaanbod in alle wijken. Ook in de nieuwe wijken van Alkmaar moet iedereen een plek kunnen vinden. Daarom wordt in alle deelgebieden van het Alkmaars Kanaal een diversiteit aan woningtypen ontwikkeld, zowel in prijsklassen als woningtypologieën. De ambitie is om van alle te bouwen woningen, minimaal 30% sociaal waarvan tenminste de helft sociale huur (corporatiewoningen) te realiseren. Op ontwikkellocaties waar de gemeentegrondposities heeft zal er nadrukkelijk gekeken worden naar een significant hoger aandeel sociale woningbouw en altijd in samenwerking met een woningbouwcorporatie.
WOONDEAL
WONEN & ZORG
LEEFBARE WIJKEN
In 2023 heeft de gemeente Alkmaar de Woondeal ondertekend. Dit betekent onder andere dat de gemeente Alkmaar zich inzet voor de realisatie van voldoende betaalbare woningen. Het streven is dat 2/3 van de te realiseren woningen in de betaalbare categorie valt. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens), middenhuurwoningen (tot €1.129 per maand, prijspeil 2024) en betaalbare koopwoningen (tot €390.000, prijspeil 2024). In de loop van 2024 wordt de Woonvisie voor de gemeente Alkmaar opgesteld. In de Woonvisie zal een integrale afweging plaatsvinden van de diverse ambities. Opgemerkt dient te worden dat de zojuist genoemde ambitie over 2/3 betaalbaar alleen van toepassing is op projecten waarvoor nog geen (concept) anterieure overeenkomst of (concept) afsprakenbrief met de ontwikkelaar is gedeeld of ondertekend.
Specifieke aandacht is nodig voor de realisatie van levensloopbestendige woningen en zorgwoningen voor senioren. De regio Alkmaar vergrijst en het aantal (oudere) huishoudens neemt toe. Uit provinciaal onderzoek blijkt dat het aantal ouderen in de regio Alkmaar met een leeftijd van 65+ naar verwachting tussen 2019 en 2040 met 40% toeneemt. Veel senioren wonen nog in een gezinswoning. Een deel van de senioren geeft aan dat ze graag willen doorstromen naar een passende woning, maar dat ze die niet kunnen vinden. De gemeente Alkmaar heeft in het Woonakkoord Regio Alkmaar met buurgemeenten daarom afgesproken zich in te zetten voor de realisatie van voldoende levensloopbestendige woningen en zorgwoningen. Hierdoor kunnen senioren wonen op een locatie waar zij graag oud willen worden en ontstaan er doorstroommogelijkheden voor bewoners uit de omliggende buurten. Aandachtspunt hierbij is dat bekeken moet worden of het voorzieningenniveau op een locatie aansluit bij de behoeften van senioren. Ook is er aandacht nodig voor de woonkwaliteit. Om daadwerkelijk te zorgen voor doorstroming is het van belang dat een goede buitenruimte wordt gerealiseerd.
De gemeente Alkmaar streeft verder naar leefbare wijken. In een leefbare wijk sluit de woonomgeving goed aan bij de wensen en behoeften van de mensen die er wonen. De beleving van de bewoners staat daarbij centraal. Om een leefbare wijk te realiseren wordt onder andere gelet op de fysieke kenmerken van de woonomgeving (hoe wordt de openbare ruimte ingericht), de sociale kenmerken van de woonomgeving (hoe ziet de bewonerssamenstelling van een wijk eruit), overlast en veiligheid.
128
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
BIJLAGE C. X. C. BOUWSTENEN KANTORENPARK Per type functie of programma zijn kansrijke gebouwtypen voor de gebiedsontwikkeling onderzocht. Deze typen zijn toegepast in de voorbeeldverkaveling en geven tegelijkertijd inzicht en inspiratie welke woonmilieus binnen het kantorenpark kansrijk zijn. En op welke wijze functiemenging kan worden georganiseerd. In deze bijlage zijn een aantal bij het kantorenpark passende bouwstenen voor parkeren en wonen nader beschreven.
Parkeren gebouwd Dek maaiveld
Parkeren gebouwd halfverdiept
Parkeergebouw
Parkeren uit het zicht
Werkplinten
Werkgebouw
Collectieve voorzieningen
Bestaand werkgebouw
Wonen aan collectieve tuin
Wonen aan hof/maaiveld
Grondgebonden woningen
Solid/ Atriumgebouw
Transformatie gebouw
volume toevoegen aan- en uitbouwen
Optoppen
BOUWSTENEN PARKEREN
De grote parkeervraag in het kantorenpark en de organische ontwikkeling over een langere tijd vraagt om flexibiliteit in (hybride) parkeeroplossingen. Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein en uit het zicht.. BOUWSTENEN WONEN
Wonen doe je samen in het Kantorenpark. Kavels worden ontwikkeld als een cluster van gebouwen die samen semi besloten en collectieve hoven vormen. Het hof is de plek waar bewoners elkaar tegenkomen onderweg naar de eigen woon-entree of de collectieve opgang. Het hof staat in verbinding met het landschap en is groen ingericht. Het hof bevindt zich op dekniveau of gewoon op maaiveld afhankelijk van de parkeeroplossing. Elk ontwikkeling kent een diversiteit aan woningtypen en woninggroottes voor verschillende doelgroepen.
130
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
C.
WONEN AAN EEN DAKTUIN
SOLID
Woningen aan een collectieve tuin is passend bij het open bouwblok. De groene tuin kan op het maaiveldniveau liggen maar ook opgetild zijn boven een parkeergarage. De woningen hebben een luwe zijde aan het hof en een levendige zijde aan de straat.
Compacte gebouwen met een atrium. Deze blokken met appartementen en een hoge architectonische en ruimtelijke kwaliteit lenen zich voor wat grotere woningen voor een specifieke doelgroep. Deze typologie is geschikt voor een wat hoger segment.
WONEN AAN COLLECTIEF HOF
STADSWONINGEN
Aan de groene binnenhoven is het wonen in de luwte. Deze plekken lenen zich bij uitstek voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals ouderen maar ook voor bijvoorbeeld gezinnen. Hofwoningen kunnen zowel appartementen als grondgebonden woningen zijn of een combinatie van beide (beneden -bovenwoning).
Stadswoningen zijn grondgebonden woningen met een voordeur aan de straat of hof. In tegenstelling tot een reguliere eengezinswoning is de tuin compact, de woning relatief smaller en wat hoger. Deze woningen kunnen eventueel gecombineerd worden met een bovenwoning.
132
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
C.
TRANSFORMEREN
AANBOUWEN/ BIJ BOUWEN
Bestaande gebouwen kunnen waar mogelijk worden getransformeerd naar wonen. Door bijvoorbeeld een nieuwe gevel te plaatsen kan er buitenruimte worden toegevoegd waardoor de kwaliteit van wonen toeneem.
Naast transformatie van bestaande gebouwen kunnen er ook volumes worden toegevoegd. Deze woningen vormen samen met de bestaande bebouwing een cluster. Deze leent zich bij uitstek voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals ouderen maar ook voor bijvoorbeeld voor een bijzondere collectieve functie.
OPTOPPEN
Op bestaande gebouwen is het mogelijk om met een lichte constructie woningen toe te voegen. Door optoppingen kunnen er goed woningen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. Door de toepassing van optoppingen kan er goed verdicht worden en kwaliteit aan de grote dakoppervlakken worden toegevoegd.
134
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
C.
PARKEREN OVERBOUWD- DEK MAAIVELD
PARKEREN HALFVERDIEPT
Op kavels waar gelijktijdig woningbouw wordt gerealiseerd zijn overbouwde parkeeroplossingen voor de hand liggend. De randen van de parkeerplaatsen worden omzoomd met woon- of werk gerelateerd programma. Het dak zal een inrichting krijgen met opgaand groen waarbij wordt voldaan aan de eisen van klimaatadaptatie.
Halfverdiept parkeren brengen het parkeren volledig uit het zicht. De randen van de parkeerplaatsen vormen de overgangszone van de woningen naar het landschap. Het dak zal een inrichting krijgen met opgaand groen waarbij wordt voldaan aan de eisen van klimaatadaptatie.
PARKEREN UIT HET ZICHT
BUURTHUB
Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein en uit het zicht. Bij transformatie kan maaiveldparkeren een oplossing zijn. Dit dient uit het zicht (bijvoorbeeld met een pergola of verticale begroeiing) en klimaatadaptief opgelost te worden.
Parkeren kan efficiënter opgelost worden als ontwikkelende partijen gezamenlijk een buurthub realiseren. Dubbelgebruik, bezoekers parkeren en deelmobiliteit en buurtfunctie als een pakketpunt komen goed samen in een buurthub.
136
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
C.
WERKPLINTEN
COLLECTIEVE VOORZIENINGEN
Kleinschalige werkprogramma’s kunnen een plek krijgen in de plinten van woningbouwontwikkeling. Afhankelijk van het type programma ligt deze zichtbaar aan de straat zoals een tandartspraktijk en gezondheidscentrum of meer geborgen aan een binnenhof zoals bijvoorbeeld een kinderdagverblijf.
Collectieve functies, zoals een buurtkamer, worden geïntegreerd binnen het cluster. Dat kan met een volume in het hof of daktuin, als voorziening in de plint, of als ander soort ruimte die geschakeld is aan een collectieve ruimte zoals een entree.
WERKGEBOUW
BESTAAND WERKGEBOUW
Kleinschalige werkprogramma’s kunnen ook in een los gebouw binnen een blok worden gemaakt. Het type programma vereist soms wat meer ruimte. Een werkgebouw is onderdeel van een cluster en van de straat, afhankelijk van de functie.
Er zijn verschillende werkgebouwen in het kantorenpark die in de toekomst kunnen transformeren naar een ander type functie. Tot die tijd doen ze in hun bestaande vorm mee met de ontwikkelingen in het kantorenpark.
138
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
BIJLAGE D. D. WINDVANGONDERZOEK EAGM DECEMBER 2024
Dit document is een aparte bijlage.
140
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
Colofon Dit Ontwikkelkader is opgesteld door Urhahn | stedenbouw & strategie In opdracht van de Gemeente Alkmaar Vormgeving: ZZESTO.com
VERSIE:2025.09
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN