251113 Raadsinformatiebrief Ontwikkelkader Viaanse Molen bijlage 1
Tekst van het document
Ontwikkelkader
De Zachte Stad
September 2025
4
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
Het plangebied
Inhoudsopgave
X.
Inhoudsopgave 1. INTRODUCTIE
6
6. BEELDKWALITEIT OP HOOFDLIJNEN
60
01. Vertrekpunt 02. Leeswijzer
10 11
01. Leidende principes 02. Beeldkwaliteit bij transformatie
62 68
2. GEBIEDSANALYSE
12
7. ONTWIKKELEILANDEN 7A Kantorenpark 7B Pendorp 7C Sluiseiland 7D Kanaaldijk: Plan Buitenvaart 7E Bedrijvenpark en Connexxionterrein
70 72 98 102 106 110
8. ONTWIKKELSTRATEGIE
114
9. BIJLAGEN A Planproces en kostenverhaal B Beleidskaders C Bouwstenen Kantorenpark D Windvangonderzoek EAGM dec. 2024
120 122 124 128 138
01. Kansenkaart 02. Historie 03. Karakteristieken 04. Technische randvoorwaarden
14 16 22 28
3. IDENTITEIT &KERNWAARDEN
32
01. Kernwaarden 02. Ruimtelijk concept 4. PROGRAMMA
34 36 38
01. Werken en voorzieningen 02. Wonen 03. Mobiliteit
40 42 44
5. RUIMTELIJK RAAMWERK
48
01. Stedenbouwkundige principes 02. Landschappelijke principes
50 56
6
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
Ontwikkelkader
1. Introductie
8
X. 1.
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
INTRODUCTIE Alkmaar bouwt de komende jaren woningen, voorzieningen en werkruimten in de stad aan het Noordhollandsch Kanaal. Zo blijft Alkmaar werken aan de toekomst van de stad. Er komt een kwaliteitsimpuls in het openbaar gebied, het groen, de architectuur en de energievoorziening. Met dit Ontwikkelkader wordt een volgende stap gezet in de transformatie van de Viaanse Molen naar een nieuwe ‘zachte’ stadswijk aan het Alkmaars kanaal. Met de binnenstedelijke transformatie in het Alkmaars Kanaal werken we aan de toekomst van Alkmaar. Alkmaar blijft hiermee voorzien in de behoefte aan woningen, voorzieningen en bedrijfsruimte. De Viaanse Molen verandert de komende jaren naar de ‘Zachte stad’; een moderne stad aan het water in een vertrouwd Hollands landschap van water, riet en polderbomen. Je kunt hier wonen en werken binnen eilanden in het groen. De verschillende ‘eilanden’ hebben elk een eigen karakteristiek, functie en ontwikkeldynamiek.
Inspiratiebeeld voor de Zachte stad: Gezicht op de duinen bij Bergen, George ten Berge 1856 (Stedelijk Museaum Alkmaar)
Deze eilanden zijn ingebed en onderling verbonden met het omliggend landschap van de Viaanse Molen. Om de toekomstige samenhang en identiteit van de Viaanse Molen verder te ontwikkelen en te waarborgen is het Ontwikkelkader Viaanse Molen opgesteld. Dit Ontwikkelkader komt in plaats van het Ontwikkelbeeld Viaanse Molen. Het beschrijft de uitgangspunten, richtlijnen en spelregels voor de herontwikkeling. Ook beschrijft het Ontwikkelkader de samenhang in het gebied met de vijf verschillende ontwikkeleilanden Pendorp, Kantorenpark, Sluiseiland, het Bedrijvenpark en plan Buitenvaart aan de Kanaaldijk. Het Ontwikkelkader geeft duidelijkheid aan initiatiefnemers voor het maken van plannen voor een herontwikkeling, maar ook duidelijkheid aan de bestaande gebruikers en eigenaren over de gewenste herontwikkeling van het gebied.
Viaanse molen Stations gebied Alkmaar Noord Stations gebied
Overstad Binnen stad
Nieuw
Oudorp Overdie
10
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
X. 1.
1.1 VERTREKPUNT BESTAANDE KWALITEITEN VERSTERKEN
Vertrekpunt voor de herontwikkeling van het gehele gebied is het benutten van de bestaande kwaliteiten. Dat zijn de bestaande landschappelijke groenblauwstructuren met bomen, de monumentale boerderijen, de twee molens, het amateurtuinencomplex, maar ook de aanwezige sportvoorzieningen zoals de atletiekbaan en de Handboogvereniging. ORGANISCHE GEBIEDSONTWIKKELING
Het gebied bestaat uit vijf verschillende (ontwikkel)eilanden. De condities zijn verschillend evenals de eigendomsstructuur en omliggende kwaliteiten. Er zijn locaties waar eigenaren en gebruikers tevreden zijn en waar voorlopig geen (her)ontwikkeling wordt verwacht, maar ook locaties waar leegstand is en wordt gewerkt aan planontwikkelingen. Deze aspecten leiden tot verschillende ontwikkelsnelheden en een eigen dynamiek. Het transformatieproces gaat organisch. Tijdens het opstellen van dit Ontwikkelkader zijn er in het proces van gebiedsontwikkeling al een aantal planinitiatieven gestart. Voor het plan Buitenvaart is in 2024 gestart met de bouw van de eerste woningen. Voor Pendorp is een bestemmingsplan vastgesteld. Dit plan wordt in verschillende fasen verder uitgewerkt en gebouwd. In het Kantorenpark zijn verschillende planinitiatieven gestart. Voor Sluiseiland wordt samen met drie andere grondeigenaren gewerkt aan een ontwikkelplan. Het Ontwikkelkader fungeert als verbindende factor tussen de bestaande, de lopende en toekomstige initiatieven. Alle lopende ontwikkelingen zijn in samenhang en in lijn met de identiteit van de Viaanse Molen
1.2 LEESWIJZER opgesteld en opgenomen in dit Ontwikkelkader. De uitwerking van Sluiseiland zal te zijner tijd na besluitvorming als een addendum worden toegevoegd aan dit Ontwikkelkader Viaanse Molen. BELEIDSKADERS
Uitgangspunt voor het Ontwikkelkader is het vigerend beleid. Het Ontwikkelkader is een richtinggevende volgende stap voor de gewenste toekomstige ontwikkeling van dit deel van de stad met het Ontwikkelbeeld Viaanse Molen (2019) als vertrekpunt. Na besluitvorming in de raad is dit Ontwikkelkader het uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling van het gebied. Het Ontwikkelkader is dus nog geen uitgewerkt ontwerp met een concrete planning. OPENBARE RUIMTE
De transformatie van de Viaanse Molen omvat ook een herinrichting van de openbare ruimte, specifiek het groenblauwe raamwerk dat de verschillende ontwikkeleilanden omzoomt. De gemeente is verantwoordelijk voor de realisatie van de openbare ruimte. De planvorming van de openbare ruimte vindt plaats in afstemming met de initiatiefnemers, gebruikers, eigenaren, ondernemers, bewoners en andere belanghebbenden in het gebied. OP BASIS VAN VRIJWILLIGHEID
Dit ontwikkelkader is geen verplichting tot gebiedsontwikkeling. Eigenaren kunnen zelf beslissen of en wanneer zij willen herontwikkelen. Het Ontwikkelkader is een toetsingskader als een initiatiefnemer plannen aan de gemeente voorlegt, die niet passen in het huidige omgevingsplan.
Het Ontwikkelkader bestaat uit verschillende onderdelen die in de hoofdstukken worden toegelicht. Hoofdstuk 1 start met een introductie van het gebied. Hoofdstuk 2 is een gebiedsanalyse en start met de kansen voor het gebied samengevat in een kansenkaart. Hoofdstuk 3 gaat in op de toekomstige identiteit en kernwaarden van het gebied. Hoofdstuk 4 beschrijft het ruimtelijk raamwerk als basis voor de toekomstige ontwikkelingen. Hoofdstuk 5 beschrijft het te realiseren programma en de specifieke kaders per deelgebied. Hoofdstuk 6 gaat in op de Beeldkwaliteit van het gehele gebied. In Hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de vijf verschillende ontwikkeleilanden. Voor het Kantorenpark wordt meer in detail ingegaan op de specifieke ruimtelijke randvoorwaarden en uitgangspunten voor dit ontwikkeleiland. Reden hiervoor is dat er het Kantorenpark veel verschillende eigenaren en eindgebruikers heeft. Dit vraagt om duidelijkheid voor de
ontwikkelpartijen maar ook zeker voor de bestaande gebruikers. De spelregelkaart die voor het Kantorenpark is opgenomen is een toetsingsinstrument bij de beoordeling van de verschillende planinitiatieven en de inrichting van de openbare ruimte. De spelregelkaart borgt de samenhang tussen de verschillende projecten. In hoofdstuk 8 Ontwikkelstrategie staat het ontwikkelproces, de fasering en haalbaarheid van het plan beschreven.
ALKMAAR
Sluiseiland - WERKBOEK Een nieuwe toekomst voor het Taqaterrein DIT DOCUMENT IS ENKEL BESTEMD VOOR HET PLANTEAM TAQA-EILAND, EN IS ENKEL BESTEMD VOOR INTERN GEBRUIK
Sluiseiland De tuinen van PEN-Dorp Stedenbouwkundig plan
Pendorp
ONTWIKKELKADER KANTORENPARK VIAANSE MOLEN ALKMAAR CONCEPT 18 JANUARI 2022 NH Development
juni 2021
de zwarte hond
buro mien ruys
Kantorenpark
1
RWZI BEHOUD INDUSTRIE TOT 2036
Buitenvaart
Bedrijvenpark & Connexxion terrein
De Viaanse Molen met de verschillende ontwikkelgebieden
12
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
2. Gebiedsanalyse
De Viaanse Molen gelegen aan de noordkant van Alkmaar combineert de nabijheid van stad en landschap. Op slechts 10 minuten fietsen van het station en de historische binnenstad en 30 minuten fietsen naar het strand en de duinen, combineert de plek een mooie ligging aan het landschap met de nabijheid van goede voorzieningen en een goede bereikbaarheid. Door de hoogfrequente treinverbinding is Amsterdam bereikbaar binnen 45 minuten. De bereikbaarheid met de auto vanaf de N245 en N9 is optimaal. Doorgaande fietsverbindingen ontsluiten beeldbepalende landschappen in de omgeving.
14
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
Sluismolen, onderdeel van het recreatief landschapspark
Groene routes door het landschapspark en naar het buitengebied
2.
2.1 KANSENKAART Groene ecologische oevers aan het kanaal Landschappelijk woonvormen in het Sluiseiland Nieuwe fietsverbinding Sluismolen- Rekerhout
Tuinvereniging deels toegankelijk en onderdeel van het landschapspark
Kanaaldijk
Westfriese Omringdijk met karakteristiek hoogteverschil Groene routes naar het buitengebied
Kansen voor maatschappelijke voorzieningen
Klimaatadaptief wonen en werken in het Kantorenpark
Verblijfs- en ontmoetingsplekken aan het kanaal
Toegankelijk Sportpark onderdeel landschapspark Werkgebied van de toekomst
Bergervaart als verbinder met het buitengebied
Viaanse Molen, cultuurhistorisch element en onderdeel van het recreatief landschapspark
Kanaalpark is groene verbinding naar de binnenstad
KANSEN
Fietsontsluiting Cultuurhistorie Landschappelijke structuur Groene verbinding met Park De Oude Kwekerij en het station
Programma - functiemix
16
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
2.
2.2 HISTORIE Alkmaar Noord is in de jaren 70 van de vorige eeuw in relatief korte tijd gebouwd nadat de stad de status als groeikern kreeg. Tijdens deze stadsuitbreiding is het werkterrein de Viaanse Molen gerealiseerd. In de Gebiedsbiografie van het Noordhollandsch Kanaal, opgesteld door de gemeente Alkmaar, worden de kernkwaliteiten en cultuurhistorische waardering benoemd. Tevens worden er aanbevelingen gedaan. Die aanbevelingen zijn meegenomen en worden waar mogelijk ook meegenomen in de verdere ontwikkeling van het gebied.
DE BELANGRIJKSTE KERNKWALITEITEN
CULTUURHISTORISCHE WAARDERING
LANDSCHAPPELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE
• Rustige kant van de stad waar agrarisch verleden voelbaar is;
• Landschappelijke en stedenbouwkundige waarden Noordhollandsch Kanaal met brede groene oevers aan weerszijden van het Noordhollandsch Kanaal, als doorlopend groen lint. Het kanaal heeft hier, in dit gedeelte buiten de historische stad, een landelijk karakter, aangesloten op de groengebieden van dit deelgebied én van de Huiswaard;
WAARDEN DE VIAANSE MOLEN
• Drie groene historische ankerpunten: Sluismolen en Koedijkervlotbrug, Pendorp en omgeving Bergervaart met de molen De Viaan; • De Westfriese Omringdijk, de oevers van het Noordhollandsch Kanaal, de Bergervaart en de bermen van de hoofdroutes vormen een raamwerk van groene verbindingen; • Bebouwing, landschap, water en groen zijn op unieke wijze verweven door de historisch gegroeide situatie.
• De wijze waarop het zicht zich ten noorden van de Sluismolen verbreed, waar stad in land overgaat; • De Oude Helderseweg, als historische route en voormalig jaagpad; • De Koedijkervlotbrug (provinciaal monument);
• De drie groengebieden: bij de Sluismolen, molen De Viaan en Pendorp; • Het tracé en de groene oevers van de Bergervaart, als landschappelijke verbinding met het landelijke gebied tussen Bergen en Alkmaar; • Aan de overkant van het kanaal: de Westfriese Omringdijk (provinciaal monument) en de groenblauwe verbindingen met de woonbuurten van de Huiswaard; • Over de golfbaan (buiten het deelgebied) ligt nog een historische waterloop, het veenriviertje van de Bergerham.
• Hoogteverschillen door de dijken.
1850
1900
1940
1970
1990
2010
18
2.
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
ARCHITECTONISCHE WAARDEN
AANDACHTSPUNTEN
• Rijksmonumenten: poldermolen De Viaan met bijbehorende woning (Havinghastraat 16 en 18) en de Sluismolen (Oude Helderseweg 85A);
• Door de verbreding van de Helderseweg is de groene oever ten zuiden van Pendorp in het gedrang gekomen. De oever is hier gereduceerd tot een smalle strook en afgesloten met een niet-passend hekje. Ook bij de aanlanding van de Vlielandbrug is de groene oeverstrook onderbroken.
• Gemeentelijke monumenten: stolpboerderij (Helderseweg 61) en de Jacobahoeve (Helderseweg 63), en de woning aan de Oude Helderseweg 91; • Aanvullend van architectonische waarden: de huisjes van de buurtschap bij de Sluismolen; • Pendorp (Provinciaal Elektriciteitsbedrijf Noord-Holland), één van de eerste ontwikkelingen in het gebied, is een historisch waardevol object als kantoorgebouw, ontworpen door Abe Bonnema en landschapsarchitect Mien Ruys.
• Het buitendijkse gebied op de plek van het voormalige Rijkswaterstaatkantoor, ontstaan tussen het rechte kanaal en een oude bocht in de Westfriese Omringdijk. Dit stuk hoort bij de groene oevers van het Noordhollandsch Kanaal. • De stedenbouwkundige samenhang en groenkwaliteit van het bedrijventerrein, waar de auto en logistieke vormgeving overheersen. Vergroening van de profielen en straathoeken kan hierbij helpen. AANBEVELINGEN
• Neem de aanwezige kwaliteiten mee naar de toekomst, zoals het groene karakter en de relicten van de agrarische sfeer.
PEN-dorp
• Borduur in toekomstige planvorming voort op de kernkwaliteiten van het gebied, zoals de landschappelijke opzet van Pendorp.
Monumenten aan de Westfriese Omringdijk
Oude boerderij aan de Helderseweg
Koedijkervlotbrug
20
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
2.
eelgebied deelgebied 1. De 1. De Viaanse Viaanse Molen Molen
g
Noordhollands kanaal Alkmaar - SteenhuisMeurs
Uit de Gebiedsbiografie:
Waardenkaart: waarden en aandachtspunten verbeeld. aal Alkmaar Alkmaar - SteenhuisMeurs - SteenhuisMeurs
Uit de Gebiedsbiografie: 66 66 Paletkaart: bestaande en verdwenen erfenissen gevisualiseerd, als uitgangspunt en inspiratie voor ontwikkeling in de toekomst.
67
22
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
2.
2.3 KARAKTERISTIEKEN RUIMTELIJKE FUNCTIES GEFRAGMENTEERDE EILANDENSTRUCTUUR
De Viaanse Molen is een langgerekt gefragmenteerd gebied, met verschillende functionele deelgebieden, elk met een specifieke functie en interne structuur. De deelgebieden zijn onderling slecht of niet verbonden, vaak afgesloten of afgehekt, omzoomd door groen. Naast de functiegebieden wordt het gebied gekenmerkt door een aantal cultuurhistorische fragmenten zoals de boerderijen aan de dijk, de molens en een aantal randstedelijke functies zoals het amateurtuinencomplex en de atletiekbaan. Het geheel leest als ‘eilanden ingebed in een groenblauw landschap’.
Waterrijk krekenlandschap als inspiratie voor de zachte stad
Ruimtelijke functies
Werkgebouwen op het kantorenpark
Ligging viaanse molen ten opzichte van het landschap
24
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
EIGENDOMMEN EN KAVELS
2.
LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN
In de Viaanse Molen is er sprake van versnipperd eigendom. De gemeente bezit de openbare ruimte in het gebied inclusief het amateurtuinencomplex, de sportvelden en de gronden nu in gebruik bij de hondenverenigingen. In 2026 worden de gronden van Taqa in eigendom overgedragen aan de gemeente. De meeste gronden zijn eigendom van particuliere ontwikkelpartijen en of (eind)gebruikers. De versnipperde eigendomsstructuur levert het kader voor organisch ontwikkelen. Het Ontwikkelkader biedt handvatten voor een organische gebiedsontwikkeling, waarbij de samenwerking tussen verschillende eigenaren centraal staat.
VAN LANDELIJK NAAR STEDELIJK
In de Viaanse Molen is de overgang van stad naar land zeer goed ervaarbaar. De noordzijde van de Viaanse Molen met o.a. het amateurtuinencomplex, het gebied rond de Sluismolen en de monumentale boerderijen langs het Noordhollandsch Kanaal, is groener, heeft nauwelijks bebouwing en voelt hierdoor landelijk aan. De zuidzijde van het gebied, met het zeer verharde en functionele karakter van het Kantorenpark en Bedrijvenpark vormt hiermee een sterk contrast. Niet alleen de private terreinen maar ook de openbare ruimte is vaak functioneel ingericht met weinig verblijfskwaliteiten.
WISSELENDE KWALITEIT GROENE RANDEN
Het groen tussen de eilanden is van wisselende kwaliteit. De randen van Pendorp zijn zeer groen en aantrekkelijk met grote bomen langs watergangen met rietkragen. Tussen het Kantorenpark en het Bedrijvenpark is de ruimte door de inpassing van de afslag van de N245 en de Havinghastraat meer functioneel van aard met weinig lommerrijk groen. Aan de regionale weg (N9) ten westen van het amateurtuinencomplex is de groene inrichting schraler dan aan de noordoostzijde; aan de noordoostzijde langs het amateurtuincomplex is deze rand groener en kwalitatiever met een dubbele bomenrij. Het gebied ligt verlaagd ten opzichte van de dijk langs het kanaal en heeft o.a. hierdoor geen sterke relatie met het water. De Helderseweg - op de dijk, parallel aan het kanaal - vormt als brede verkeersstructuur met name aan de zuidzijde vanaf Pendorp een extra barrière naar het water. Aan de Oude Helderseweg is het water beter ervaarbaar.
Eigendomsgrenzen Landschappelijke kwaliteiten aan de noordkant
Groenstructuren
Groene rand aan de noordkant
26
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
Ruimtelijke functies
WEGENSTRUCTUUR
2.
De eilandenstructuur wordt versterkt door de ontsluitingsstructuur. De verschillende eilanden worden voor de auto via inprikkers ontsloten vanaf de Helderseweg, de hoofdontsluitingsweg van de Viaanse Molen. • Het Kantorenpark wordt ontsloten vanaf de Havinghastraat en de Helderseweg – via de Ohmstraat en de Voltastraat. Deze twee inprikkers sluiten aan op de James Wattstraat, een centrale ringweg die de meeste kavels ontsluit. Vanaf de James Wattstraat worden de kavels aan de westrand via de Ampèrestraat ontsloten; • Pendorp wordt via het Kantorenpark - de Voltastraat en de James Wattstraat – ontsloten;
“GOED BEREIKBAAR, INTERN SLECHT VERBONDEN”
De Viaanse Molen is met zijn 67 hectare primair opgezet als werkterrein. Er zijn verschillende eilanden met een eigen functie, kenmerken en identiteit. De verschillende eilanden zijn:
• Het Bedrijvenpark is bereikbaar vanaf de afslag van de N245 en de Helderseweg via de Havinghastraat;
Het amateurtuinencomplex De Rekere blijft de komende jaren behouden.
• Sluiseiland wordt direct ontsloten via de Helderseweg ter hoogte van de kruising Kogendijk.
Voor de fietser en voetganger ontbreekt een fijnmazig langzaamverkeersnetwerk. De eilanden zijn met name op de auto gericht. Aan de zuidzijde (in oostwestrichting) van de locatie en parallel aan de Helderseweg (noord-zuid) zijn belangrijke doorgaande fietsverbindingen met het buitengebied. De directe nabijheid van het open landschap van de Bergermeerpolder is een enorme kwaliteit, de route ernaartoe is echter geen aantrekkelijke entree naar het landschap.
Sluismolen
Pendorp: er is een bestemmingsplan & beeldkwaliteitplans vastgesteld en de eerste twee bouwplannen zijn ingediend.
Herkenbaar polderlandschap met veel groen en water
Sluiseiland: dit ontwikkeleiland wordt getransformeerd naar een woningbouw, rekening houdend met de Sluismolen.
TAQA
Westfriese Omringdijk
Pendorp
Het Rijkswaterstaatgebouw is gesloopt. Voor het plan Buitenvaart is een bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan vastgesteld en de bouw is gestart eind 2024.
Kantoren
Sportvelden
Molen De Viaan
Bedrijvenpark
In het Bedrijvenpark zijn diverse bedrijven gevestigd, een praktijkschool, sport en spelfaciliteiten. Op het Connexxion-terrein is naast (auto) bedrijven ook de busremise gehuisvest. RWZI
Bereikbaarheid Viaanse Molen
Het Kantorenpark is functioneel van opzet met een centrale ontsluitingsweg (James Wattstraat) naar de verschillende kavels. Er zijn veel verschillende eigenaren en of eindgebruikers. Al lange tijd staan middelgrote kantoren leeg. Meerdere eigenaren willen herontwikkelen of transformeren naar wonen. Andere eigenaren blijven graag in het gebied en behouden de huidige werkfuncties.
28
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
2.
2.4 TECHNISCHE RANDVOORWAARDEN KABELS & LEIDINGEN
GELUIDSHINDER
In het gebied bevindt zich een aantal leidingen met veiligheidszones waarbinnen niet gebouwd mag worden. Het betreft een buisleiding met gevaarlijke inhoud aan de zuidwestzijde van het gebied tussen het fietspad en de sloot parallel aan de Havinghastraat, en twee hogedrukgasleidingen: één op de Kanaaldijk parallel aan de Helderseweg en één onder het fietspad aan de noordzijde van de Havinghastraat.
De N9 aan de westrand van de locatie heeft een geluidscontour die eisen stelt aan de bebouwing bij herontwikkeling of transformatie naar woningbouw. Dit geldt ook voor de huidige inrichting van de Helderseweg. WATERKERING
De dijken aan het kanaal en de Bergervaart zijn waterkeringen en hebben een beschermingszone met bouwrestricties binnen deze dijkzones.
MILIEUZONERING
In het gebied is een aantal bedrijven actief met een milieucontour. TAQA heeft een risicocontour maar zal na 2026 niet meer in bedrijf zijn en heeft daarna geen invloed op de ontwikkeling van dit gebied. Op het RWZI-terrein is een aantal bedrijven met een risico- en geurcontour. Deze hebben geen invloed op de ontwikkeling van het Kantorenpark, Pendorp of Sluiseiland naar een gemengd gebied. Het Bedrijvenpark behoudt zijn functie.
TAQA
Geluidkaart NHN2017
Milieucontouren
Beperkingengebied waterkering (HHNK)
30
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
MOLENBIOTOOP
2.
In de Viaanse Molen staan twee molens: De Viaan en de Sluismolen. De molens zijn op grond van de Waterschapsverordening van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) maalvaardige windmolens. Hierin staan regels (geboden en verboden: zie bijlage I Beleid) die een waterschap hanteert bij de bescherming van onder andere waterkeringen en watergangen en wegen. Beide molens hebben in het huidige omgevingsplan een beschermingszone van 400 meter voor de windvang. Binnen deze beschermingszone geldt een beperking met betrekking tot de toegestane bouwhoogte.
Sluismolen
SLUISMOLEN
DE VIAAN
De Sluismolen, gebouwd in 1575, staat nabij de Koedijkervlotbrug over het Noordhollandsch Kanaal, aan de kop van Sluiseiland. De molen is een poldermolen – type grondzeiler- en bemaalt op vrijwillige basis de Sluispolder en is in eigendom van het HHNK. De molen heeft een molenbiotoop- beschermingszone voor de windvang – met een ruime straal van 400 meter. Een groot deel van Sluiseiland bevindt zich in deze zone. In de huidige situatie is beperkt bebouwing aanwezig die hoger is dan wat mogelijk is conform de Waterschapsverordening. Uitgangspunt is dat bij de herontwikkeling van de Sluismolen het huidig functioneren van de molen niet mag verslechteren ten opzichte van het huidig functioneren.
Het gebied de Viaanse Molen dankt zijn naam aan de molen De Viaan. Deze molen uit 1579 is een poldermolen - type grondzeiler - in eigendom van het HHNK. Samen met een elektrisch gemaal bemaalt de molen nu nog een 464 ha groot gedeelte van de Bergermeerpolder. De molen ligt zuidwestelijk van het Kantorenpark en heeft een molenbiotoop –beschermingszone voor de windvang – met een ruime straal
Molen De Viaan
van 400 meter. Een groot deel van het Kantorenpark en het Bedrijvenpark bevindt zich in deze zone. In de huidige situatie bevinden zich hier gebouwen die hoger zijn dan wat mogelijk is conform de Waterschapsverordening. Uitgangspunt is dat bij de herontwikkeling van de Viaanse Molen het functioneren van de molen niet mag verslechteren ten opzichte van de huidige situatie.
32
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
De Viaanse Molen wordt de Zachte stad aan het Alkmaars kanaal. Het landschap is hierin de belangrijke identiteitsdrager. Voor de identiteit en verschijningsvorm zijn de verwevenheid van groen en stedelijkheid en de nabijheid van het landschap leidend. Een leefomgeving waarin groen en landschappelijkheid op alle niveaus verweven zijn, van de woning tot aan het kanaal.
3. Identiteit & kernwaarden
In de Viaanse Molen worden drie kernwaarden ontwikkeld: natuurwaarde, collectieve waarde en toekomstwaarde. Deze kernwaarden zijn leidend bij de ontwikkeling van het gebied.
34
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
3.1 KERNWAARDEN
3.
NATUURWAARDE De natuurwaarde wordt versterkt door een robuust klimaatadaptief en natuurinclusief systeem te ontwikkelen. Hierin functioneert het groenblauwraamwerk als een spons, met ruim waterbergend vermogen en de ontwikkeleilanden als klimaateilanden. De biodiversiteit wordt versterkt door o.a. in te zetten op een natuurvriendelijke inrichting en een grote diversiteit aan beplantingssoorten. Bestaande structuren vormen de basis van het toekomstige landschap en worden versterkt.
COLLECTIEVE WAARDEN
TOEKOMSTWAARDE
In het gebied worden collectieve waarden ontwikkeld door in te zetten op toegankelijkheid, beleving en gebruik. Door het landschappelijke raamwerk te ontwikkelen met plekken voor ontmoeting, rust, wandelen, sporten en spelen; door de ruimtelijke inbedding en programmering van cultuurhistorische objecten zoals de molens en boerderijen met publieke en/of collectieve functies; door de eilanden inclusief voor diverse doelgroepen met verschillende woonvormen te ontwikkelen. Naast woningen worden ook werk en collectieve functies ontwikkeld die bijdragen aan het samenleven en de gemeenschapszin zowel op gebouw-, cluster- als gebiedsniveau.
Het gebied wordt duurzaam ontwikkeld. Dat wil zeggen energieneutraal, circulair, klimaatbestendig, gezond o.a. door in te zetten op duurzame mobiliteit. Om op een duurzame, toekomstbestendige manier te bouwen heeft de gemeente Alkmaar het Convenant Toekomstbestendig Bouwen ondertekend (februari 2022). De normen uit het convenant zijn ambitieuzer dan de huidige wettelijke norm, zodat woningen sneller, goedkoper en duurzamer gebouwd kunnen worden. Door in te zetten op behoud, hergebruik, flexibel bouwen en hernieuwbare bronnen wordt in de basis circulair ontwikkeld in de Viaanse Molen. Toepassing van duurzame materialen als hout sluit aan bij de natuurlijke en landschappelijke identiteit van het gebied.
De landschappelijke en stedelijke ambities voor het gebied zijn nu niet of nauwelijks aanwezig en zijn niet zomaar gemaakt. Daar is een collectieve inspanning voor nodig waarbij de ontwikkeling van individuele kavels bijdraagt aan de ontwikkeling van de gebiedskwaliteiten. Deze gezamenlijke ontwikkeling is de basis voor eigenaarschap en collectiviteit in de Viaanse Molen. Samen wordt een groen collectief landschap per eiland ontwikkeld doordat iedere ontwikkeling investeert in dit interne landschap (zowel binnen als rondom het eiland) door (tenminste) 20% van de eigen kavel met groen (of water) in te richten. Deze groengebieden sluiten aan op de al aanwezige openbare ruimte en creëren het toekomstige landschap.
De gemeente Alkmaar streeft naar een energieneutraal en aardgasvrije toekomst o.a. door realisatie van goed geïsoleerde panden, door duurzaam energie op te wekken en duurzame warmtebronnen te benutten. Er wordt energieneutraal ontwikkeld door in te zetten op: • Alle ontwikkelingen zijn tenminste nul-op de meter en van het gas af; • Minimalisatie van het energieverbruik door gebouwen goed geïsoleerd en passief te ontwerpen, dat wil zeggen door goede oriëntatie op de zon- en windpositionering van buitenruimte e.d.; tevens voldoen aan de TO-juli (temperatuuroverschrijding) eis. • Duurzaam opwekken met lokaalopgewekte zonne-energie. Een aandachtspunt bij de verdere uitwerking is de capaciteit van het elektriciteitsnetwerk; • Water en bodemsturend door de ruimteljike ordening aan te laten sluiten bij de natuurlijke kenmerken van het water- en bodemsysteem en er zo voor te zorgen dat er veiligheid is en blijft om te wonen; • Duurzaam verwarmen (en koelen) met een (collectief) warmtesysteem, bijvoorbeeld een WKO-systeem. In dit gebied is stadswarmte niet mogelijk; • De ruimte in de ondergrond is schaars en vraagt een integrale afstemming.
36
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
3. X.
3.2 RUIMTELIJK CONCEPT Een leefomgeving waarin groen en landschappelijkheid op alle schaalniveaus verweven zijn, van de woning tot aan het kanaal.
Schaalniveau 1. Viaanse Molen
Schaalniveau 2. Ontwikkeleiland
Schaalniveau 3. Gebouw en blok
Het landschapspark vormt het landschappelijke kader tussen de verschillende eilanden in de Viaanse Molen. Dit landschap verbindt en creëert samenhang en continuïteit.
Elk eiland heeft een intern landschap of openbare ruimte die in verbinding staat met het landschapspark. Elk eiland of wijk heeft een centrale ontmoetingsplek, die functioneert als hart van de wijk.
Wonen doe je samen in de Viaanse Molen. Rondom collectieve hoven, erven of eco-straten. Elk gebouw of gebouwencluster is verbonden met het landschapspark.
HET LANDSCHAP VERBINDT
ELK EILAND EEN KLOPPEND HART
Het bestaande groen rondom de ontwikkeleilanden wordt ontwikkeld tot een landschapspark een groen, klimaatadaptief, bio-divers, waterrijk en recreatief gebied tussen de eilanden. Het landschapspark zorgt voor verbinding tussen de eilanden en is door middel van een fijnmazig langzaamverkeersnetwerk doorwaadbaar en goed toegankelijk. Het park is de plek voor een dagelijkse wandeling of hardlooprondje als ook voor de rust en ontspanning. De aanwezige functies zoals de atletiekbaan, het tuinencomplex en de groene omgeving van de molens zijn onderdeel van het landschapspark en worden ontwikkeld als recreatieve plekken.
Elk ontwikkeleiland heeft een interne openbare ruimte structuur die in verbinding staat met het landschapspark. Dit interne landschap heeft idealiter een centrale plek voor ontmoeting en reuring en is bij uitstek de plek waar voorzieningen bij elkaar komen. De ontsluiting van de kavels (gericht op een wandelen en fietsen met de auto te gast) is ook opgenomen in deze structuur met voorkanten en entrees aan de openbare ruimte. De bebouwing binnen de eilanden is met voorkanten gericht op het landschapspark.
WONEN DOE JE SAMEN Wonen doe je samen in de Viaanse Molen. Niet alleen de openbare ruimte is plek van ontmoeting onderweg naar de eigen woonentree of de collectieve opgang. Ook in het collectieve hof komen bewoners bij elkaar. Elk gebouw of gebouwencluster is in verbinding met het omliggende landschap. Een diversiteit aan gebouwtypen met een grote diversiteit aan woningtypen, woninggroottes en woonvormen voor verschillende doelgroepen maken het gebied inclusief en creëren een rijk en divers beeld, passend bij de zachte stad.
38
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
4. Programma
De Viaanse Molen als Zachte stad onderscheidt zich van de andere deelgebieden van het Alkmaars Kanaal o.a. door de directe nabijheid van het landelijke gebied. Het is een overgangsgebied waar Alkmaar stad en het landschap van Noord-Holland Noord met elkaar versmelten. De Viaanse Molen gaat voorzien in de behoefte van bewoners die wel bij, maar niet middenin de stad willen wonen. Hier wordt een nieuw woon -en werkmilieu ontwikkeld, gericht op duurzaamheid, groen en collectiviteit.
40
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
4. X.
4.1 WERKEN EN VOORZIENINGEN In het Ontwikkelbeeld wordt in de Viaanse Molen uitgegaan van 20% werken/voorzieningen en 80% wonen. Het plangebied gaat van een volledig werkgebied naar een gemengd gebied. We zetten in op multifunctionele plinten die kunnen verkleuren naar wonen. Veel werkfuncties blijven voorlopig in het gebied. Ambitie is uiteindelijk tot een mix van wonen en werken of voorzieningen te komen. Om vanaf aanvang al een aantrekkelijk en levendig leefgebied te ontwikkelen zijn collectieve voorzieningen in de wijk belangrijk. Denk hierbij aan buurtkamer, zorg- (tandarts, huisarts, consultatiebureau), sport- en leisurevoorzieningen. Omdat het gebied zich geleidelijk ontwikkelt is het belangrijk dat voorzieningen ook geleidelijk worden toegevoegd. Uiteindelijk komen er ruim 2.000 woningen bij in het gebied en daar horen ook de nodige zorg en maatschappelijke voorzieningen bij. Gaandeweg het ontwikkelproces wordt telkens herijkt of er ook voldaan wordt aan de behoefte en aan de geldende normen voor voorzieningen in Alkmaar.
Referentie: zorggerichte voorzieningen
Referentie: ruimte voor werklocaties
Referentie: buurtkamer
42
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
4. X.
4.2 WONEN Iedereen verdient een woning in de buurt van voorzieningen, opleiding en werk. De gemeente Alkmaar streeft daarom naar een gevarieerd woningaanbod in alle wijken. De Viaanse Molen onderscheidt zich van de andere deelgebieden van het Alkmaars Kanaal door de nabijheid van het landelijk gebied. Het is een overgangsgebied waar Alkmaar stad en het landschap NoordHolland-Noord met elkaar versmelten. De Viaanse Molen gaat voorzien in de behoefte van mensen die wel bij, maar niet middenin de stad willen wonen. Hier wordt een nieuw woonmilieu geboden dat draait om duurzaamheid, groen en sociale collectiviteit. De Viaanse Molen wordt een zachte stadswijk. Voor zowel mensen uit het centrum als de omliggende wijken en dorpen. In de Viaanse Molen worden ruim 2.000 woningen gerealiseerd. In de buurten rondom Viaanse Molen is op dit moment een hoog aandeel eengezinswoningen (70 – 86%), overwegend in de koopsector. Bewoners in deze buurten zijn op zoek naar kansen voor doorstroming. Door nieuwe woontypologieën te realiseren in de Viaanse Molen wordt de westrand van de stad van een divers woningaanbod voorzien: enerzijds om doorstroming op gang te krijgen en beweging in de bestaande wijken te creëren, anderzijds om nieuwe doelgroepen aan te trekken. In de Viaanse Molen wonen in de toekomstige situatie diverse doelgroepen.
Er is een combinatie van grondgebonden woningen en appartementencomplexen, met incidenteel een hoogteaccent. Om verschillende doelgroepen een plek te kunnen geven in
het gebied worden verschillende collectieve gebouw- en woningtypen ontwikkeld. Er is een aantal kantoorgebouwen die grotendeels worden getransformeerd tot appartementengebouwen. Hier is met name ruimte voor een- en tweepersoonshuishoudens. Ook in de stedelijke rand van het Pendorp komen o.a. appartementen. In het overige deel van de Viaanse Molen tussen het Pendorp en Sluiseiland zijn met name gezinswoningen beoogd. Ook zijn er mogelijkheden om een woon-zorgcomplex te realiseren. In Sluiseiland willen we bovendien ruimte bieden aan particulier opdrachtgeverschap. Hierbij kopen of pachten kopers zelf hun grondkavel en kunnen kopers samen met een architect hun woning realiseren.
Referentie: diversiteit en doelgroep
Referentie: landschappelijk wonen
VOOR WIE?
De combinatie van landschappelijkheid en stedelijkheid met de nodige voorzieningen maakt het gebied aantrekkelijk voor diverse doelgroepen op zoek naar rust én een zekere reuring: • Moderne gezinnen op zoek naar een eigentijdse (gestapelde) gezinswoning. • Senioren die hun grote grondgebonden woning willen verruilen voor een comfortabel appartement. • Starters en alleenstaanden die een ruime en betaalbare woning willen in een open en uitnodigende omgeving met volop ruimte voor sporten en buiten leven. • Ouderen die zorg nodig hebben en niet meer zelfstandig kunnen wonen. • Groepen in bijzondere (collectieve) woonvormen met bijvoorbeeld extra zorg of gedeelde voorzieningen.
Referentie: diversiteit en doelgroep
In de Viaanse Molen worden ruim 2.000 woningen gerealiseerd. Dit gebeurt in de verschillende ontwikkeleilanden. Dit is nader toegelicht in hoofdstuk 7.
Referentie: collectieve woonvormen
44
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
4.
4.3 MOBILITEIT LANGZAAM VERKEER
GEPASTE MOBILITEIT
De doorgaande hoofdfietsroutes liggen Extra aandacht voor mobiliteit is ook nodig in noord-zuid richting in het Kanaalpark om de zachte stad vorm te kunnen geven. en in oost-west richting parallel aan de Bij een uitnodigende openbare ruimte met Havinghastraat. De straten in het gebied meer verblijfskwaliteit hoort een gepaste zijn gemengd voor fietsen en autoverkeer. mobiliteit met minimale ruimtevraag. Goede De hoofdwandelroutes in het gebied liggen en aantrekkelijke fietsverbindingen stimuin het landschap tussen de eilanden en het leren het gebruik van de fiets en het ov. De interne landschap. Naast deze routes wordt openbare ruimte is autoluw ingericht en een fijnmazig netwerk van wandelpaden geparkeerde auto’s worden zoveel mogelijk ontwikkeld dat de gebouwen(clusters) met uit het zicht of in het groen opgenomen en het omliggende landschap verbindt. waar mogelijk in gebouwde parkeervoorzieningen opgenomen. Het gebied is voor voetgangers goed doorwaadbaar door een Ruimte voor meer groen langs de fijnmazig wandelnetwerk. Een traag netwerk weg en het kanaal ontsluit de Zachte stad. Ruimte voor meer groen langs de weg en hetFietsers kanaal en voetgangers op apart fietspad langs het kanaal Fietsers en voetgangers op apart fietspad langs het kanaal
Ontsluiting
Langzaam verkeer
Alle eilanden hebben een directe aansluiting op de Helderseweg. Dit kan in de vorm van een directe ontsluiting of in de vorm van een calamiteitenroute/ fietsroute.
De hoofdfietsroute blijft aan de zijde van het Kanaal. De fietsroute aan landzijde komt geheel te vervallen. Op termijn zullen er extra fietsverbindingen worden aangelegd door het gebied met eveneens een directe aansluiting op de Helderseweg.
Concept schetsontwerp Wegvariant B : Apart fietspad langs het kanaal Concept schetsontwerp Wegvariant B : Apart fietspad langs het kanaal Referentie: gebruiksvriendelijke inriching oever
4,00 min - 12,00 max
5,80
4,50
4,00
4,5 min - 5,00 max
Havinghastraat
Kantorenpark
Tuinen van PEN-dorp
Havinghastraat
Kantorenpark
Tuinen van PEN-dorp
Tuindersvereniging 4,00 min - 12,00 max
5,80
4,50
4,00
4,5 min - 5,00 max
Dwarsprofiel 3-3 Dwarsprofiel 3-3
Tuindersvereniging
Route alleen voor autoverkeer, bussen en landbouwverkeer (fietsroute via Oude Helderseweg)
Vlielandbrug
Vlielandbrug
Route alleen voor autoverkeer, bussen en
Dwarsprofiel 2-2 landbouwverkeer (fietsroute via Oude Helderseweg)
3,25
3,00
3,25
Richting centrum Alkmaar
3,25
3,00
3,25
Richting centrum Alkmaar
Groen in middenberm
30
Voltastraat
30
30
Route alleen voor autoverkeer, bussen en landbouwverkeer (fietsroute via Oude Helderseweg)
Helderseweg: doorsnede voorkeursvariant Dwarsprofiel 2-2
Voltastraat
30
50
50
Zoe nieu
Zoek nieu
46
4.
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
HELDERSEWEG NOORD
PROGRAMMA PARKEREN
De Helderseweg Noord wordt opnieuw ingericht naar een weg meer passend bij de toekomstige woon-en werkomgeving. De weg blijft liggen op de huidige plek maar wordt versmald volgens de landelijke richtlijnen. De weg krijgt een meer bochtige inrichting door op enkele plekken groenstroken tussen de rijbanen te realiseren. Hierdoor gaat het verkeer minder hard rijden. Om de verkeersveiligheid voor de toekomstige bewoners en weggebruikers te waarborgen worden op enkele plekken verhoogde oversteekplateaus voor voetgangers en fietsers aangebracht. Er komt een breed nieuw fietspad aan de zijde van het kanaal. Het fietspad aan landzijde verdwijnt en wordt volledig groen ingericht. Ter hoogte van Sluiseiland wordt het nieuwe fietspad op termijn door het Sluiseiland geleid. Voor voetgangers komt een struinpad langs het kanaal. Het kantorenpark behoudt een directe ontsluiting op de Helderseweg en voor Sluiseiland komt een nieuwe directe ontsluiting.
De dichtheid en het gemengde karakter van het gebied in combinatie met de parkeernormen leiden tot een parkeervraag die veel impact heeft op het gebruik en de beleving van de openbare ruimte. Om een aantrekkelijk en klimaatadaptief gebied te kunnen realiseren moet elke ontwikkeling (individueel of gezamenlijk) voldoen aan de volgende uitgangspunten: • Parkeeraantallen volgens de gemeentelijke parkeernormen/ volgens vigerend beleid; • Parkeren op eigen terrein; • Parkeren op het maaiveld mag, mits uit het zicht, zoveel mogelijk landschappelijk ingepast of in een gebouwde voorziening • Inzetten op zoveel mogelijk dubbelgebruik door menging parkeren voor bewoners, werknemers en bezoekers; • Elektrische voertuigen en deelmobiliteit worden gefaciliteerd; • Fietsparkeren (bij appartementen) volgens Alkmaarse bouwbrief met extra aandacht voor bakfietsen, e-bikes en scootmobiels;
Referenties: parkeervoorziening voor de wijk
48
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
5. Ruimtelijk raamwerk
In de Viaanse Molen wordt voortgeborduurd op de huidige kwaliteiten en eilandenstructuur. Het gebied verloopt in noord-zuidrichting geleidelijk van landelijk naar stedelijk. Ook hier bouwen we op voort. Dit betekent dat sommige functies nu (nog) behouden blijven en de bebouwingsdichtheid naar het noorden toe afneemt. Het bestaande groen wordt versterkt en toegankelijk gemaakt. Langs het Noordhollandsch Kanaal wordt extra groen gecreeerd met publieke verblijfsplekken of ankerpunten. Goede fietsverbindingen en een fijnmazig wandelnetwerk verbinden naast een goede busverbinding, het gebied met de stad en het buitengebied.
50
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
5.
5.1 STEDENBOUWKUNDIGE PRINCIPES Raamwerkkaart LANDSCHAP ALS DRAGER
Het landschap vormt straks de ruimtelijke drager voor de leefkwaliteit in de Viaanse Molen. Dit landschap is in potentie aanwezig in het gebied en wordt verder ontwikkeld tot het toekomstige groenblauwe raamwerk en ruimtelijke hoofddraagstructuur van de Viaanse Molen. Uitgangspunt is dat de verschillende ontwikkelingen in het gebied bijdragen aan de totstandkoming van dit groenblauw raamwerk. Het groene landschappelijke karakter wordt op verschillende schaalniveaus ontwikkeld zodat de zachte kwaliteiten overal ervaren worden. Op schaalniveau van de Viaanse molen wordt het landschapspark ontwikkeld, dit is het bestaande groen tussen de ontwikkeleilanden en de zone aan het kanaal. Karakteristiek voor dit landschapsstructuur naast de dijk aan het kanaal, is een nat en zompig landschap, met brede waterlopen en brede rietkragen, (grote) bomen en een diversiteit aan beplanting. Het refereert aan het oorspronkelijke krekenlandschap. De robuuste maat, het extensieve karakter, de geleidelijke overgangen tussen land en water en de structuurrijke vegetatie maken dat het landschapspark grote ecologische waarde heeft.
Op schaalniveau van de eilanden wordt een intern landschap ontwikkeld dat voortbouwt op bestaande openbare ruimte en groenstructuur. Dit bestaande raamwerk wordt zo veel mogelijk vergroend en klimaatadaptief ingericht. Op het niveau van het bouwblok of de kavel wordt minimaal 20% volle grond groen toegevoegd aan het gebied. Dit groen sluit zoveel mogelijk aan op de bestaande groene openbare ruimte, is klimaatadaptief en heeft een gebruikswaarde. Het collectief ontwikkelen van deze plekken draagt bij aan de collectieve waarde die ook wordt beoogd in de Viaanse Molen.
52
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN UITGANGSPUNTEN LANDSCHAPSPARK
• Brede groenblauwe zone rondom de ontwikkeleilanden; • Sportpark (atletiekbaan), molens en amateurtuincomplex zijn integraal onderdeel van het landschapspark;
5.
• Cultuurhistorische elementen worden behouden als identiteitsdragers en benut voor recreatieve doeleinden;
Klimaatadaptief en natuurinclusief Groen en waterrijk gebied met brede sloten met natuurlijke oevers en rijke vegetatie afstemd op doelsoorten.
• Klimaatadaptief: hittestress en meer ruimte voor water met flauwe oevers en brede plas-draszones;
Betrekken pocketgroen op dijkniveau
• Belangrijkste drager van het watersysteem van de Viaanse Molen;
Cultuurhistorisch Behoud van cultuurhistorische waardevolle elementen zoals molens, bruggen en benutten voor recreatieve landschap
• Versterken biodiversiteit: natuurvriendelijke oevers, structuurrijke vegetatie met inheemse soorten; beplanting gericht op doelsoorten; • Recreatief landschap met rustplekken, ontmoetingsplekken, en fijnmazige wandelnetwerk met bruggen over het water; • Fijnmazig verbonden: inpassen van (voor iedereen toegankelijk) wandelnetwerk en een doorgaande fietsverbinding tussen de verschillende eilanden en het landschap. Het amateurtuinencomplex en sportvelden (atletiekbaan) deels openstellen en verbinden met routes door deze gebieden is een belangrijk uitgangspunt voor de beleving en toegankelijkheid van het landschap. UITGANGSPUNTEN KANAALPARK
• Onderdeel van het te ontwikkelen KanaalPark langs het Noordhollandsch Kanaal in de Kanaalzone; • Verblijfsplekken of magneetplekken aan het water; bijvoorbeeld nabij cultuurhistorisch erfgoed; • Versterken biodiversiteit: natuurvriendelijke oevers - beheer & onderhoud en structuurrijke vegetatie met inheemse soorten; • Verkeersveilige route naar de binnenstad (extra aandacht hiervoor aan de zuidzijde); • Mogelijk op lange termijn extra brug over het kanaal om de relatie met Alkmaar Noord te versterken.
Nieuwe brug (optie) verbindt met winkelcentrum De Mare
De Helderseweg (herinrichten)
Magneetplek aan het water
Recreatief Rustplekken aan een fijnmazige wandelnetwerk. Sportpark en Volkstuinencomplex zijn onderdeel van het landschapspark
54
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
VERSCHILLENDE WOONMILIEUS
5.
Op de verschillende eilanden worden verschillende woonmilieus en kwaliteiten ontwikkeld. Aan de noordzijde is de dichtheid laag en de sfeer dorpser en landschappelijk. Naar het zuiden toe, dichter op de stad, neemt de dichtheid toe en is het leefmilieu groen-stedelijke met een bredere mix van wonen werken en voorzieningen. De groene kwaliteiten worden meegenomen in de architectonische uitwerking o.a. in het toepassen van groen in en aan de gevels. BOUWHOOGTE
De bebouwing in de Viaanse Molen heeft een bouwhoogte variërend tussen 2 tot 16 bouwlagen,. Er worden 3 hoogtezones gedefinieerd: • laagbouw (2-6 bouwlagen - ca. 7-19 m)
Compact wonen in Pendorp
• Groen-stedelijk
• middenbouw (7-12 bouwlagen - ca. 12-35 m)
• Groenblauwe dooradering
• hoogbouw (13-16 bouwlagen - ca. 35-50 m)
• Wonen en voorzieningen
In het Pendorp is ruimte voor twee hoogteaccenten tot 16 bouwlagen (50 meter boven maaiveld). Het hoogteaccent heeft een maximale footprint van 600 m2 en een hoogte/breedte/diepteverhouding van 1: >2,5. De positie van het hoogteaccent wordt gerelateerd aan de andere hoogteaccenten in de Viaanse Molen (zie hiervoor het Ontwikkelbeeld Viaanse Molen) en aan het Kanaalpark. Hierbij is ook extra aandacht voor mogelijke negatieve effecten op de omgeving door schaduwwerking en windhinder.
Extensief & landschappelijk wonen in Sluiseiland
• Extensief & landschappelijk wonen • Wonen en recreatieve functies • Ankerpunt met horeca aan het kanaal
Groenstedelijk Kantorenpark
• Groen-stedelijk • Groenblauwe dooradering • Wonen, voorzieningen en dienstverlening
Wonen aan het Kanaal in Buitenvaart
• Ankerppunt aan het water
UITGANGSPUNTEN ONTWIKKELEILANDEN
Groen & dynamisch Bedrijvenpark
• Van landschappelijk naar stedelijk leefmilieu;
• Stedelijk - campusachtig milieu
• Uitwerking kernwaarden per eiland; • Gebruik maken van bestaande kwaliteiten;
• Stedelijke mix: werken, bedrijvigheid en maatschappelijk
• Verbinding met en bijdragen aan het landschapspark; • Eigendomsstructuur als basis (organisch of geleidelijke ontwikkeling).
Hoogteaccenten in 2 kleuren: <35 meter <50 meter
56
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
5.
5.2 LANDSCHAPPELIJKE PRINCIPES GROEN EN WATER PRINCIPES GROEN EN WATER:
Om het interne landschap per eiland te kunnen ontwikkelen, worden eisen gesteld per ontwikkeling. In principe draagt elke ontwikkeling op verschillende schaalniveaus bij aan een groener, biodiverser en klimaatbestendiger gebied. Elke ontwikkeling voegt 20% volle grond groen toe aan het interne landschap t.b.v. de klimaatadaptatie (infiltratie en bomen tegen hittestress) en groene verblijfsplekken. De inrichting sluit aan op het openbare gebied en op het nog te ontwikkelen inrichtingsplan voor het Kantorenpark. Bestaande kavels kunnen nu al hieraan bijdragen. Hierdoor kan de openbare ruimte al in de eerste fase een transformatie kunnen ondergaan. Ook de gebouwenclusters dragen bij aan een klimaatadaptief gebied. Hoven en daken worden groen ingericht. In gevels en buitenruimtes (tuintjes, balkon en terrassen) kan ook groen geïntegreerd worden. Groene gevels, nestkastjes e.d. dragen bij aan de biodiversiteit in het gebied. De inrichting van de openbare ruimte wordt uitgewerkt in een separaat groeninrichtingsplan, in overleg met verschillende eigenaren in het gebied. Streven is eenheid in ontwerp van het landschap voor hele terrein. Het beheer en onderhoud wordt in een beheersplan groen vastgelegd, conform gemaakte afspraken met het HHNK en molenaren (zie paragraaf ‘bouwen binnen molenbiotoop’).
Elke ontwikkeling draagt bij aan het landschappelijke raamwerk door:
20% VOLLE GROND GROEN OP EIGEN KAVEL
GROENE DAKEN EN HOVEN
20% groen toevoegen aan het landschapspark
Groene daken (ook boven parkgarages) en terrassen zijn groen en dragen bij aan het tijdelijk bergen en langzaam afvoeren van regenwater. Groen in/ aan gevels is wenselijk.
• Eis: 20% volle grond groen wordt op eigen kavel ontwikkeld. Deze 20% groen is klimaatadaptief (bomen tegen hittestress, maatregelen t.b.v. de wateropgave) en ingericht op (collectief) gebruik. Waar mogelijk sluit deze nieuwe groenstructuur aan op bestaand groen om voor een doorlopend en verbonden systeem. • Hoven zijn zo vormgegeven dat er voldoende ruimte is voor bomen in de volle grond. Ook hoven op daken hebben voldoende gronddekking voor (kleine) bomen.
20% groen toevoegen aan de openbare ruimte / straat
• Bestaande waardevolle bomen worden zoveel mogelijk behouden. ZO MIN MOGELIJK VERHARDING
• Ten behoeve van de wateropgave worden maatregelen toegepast voor tijdelijk bergen, hergebruiken en langzaam afvoeren van regenwater, op daken, in hoven en in de openbare ruimte. • Groene daken, gevels, en buitenruimten dragen bij aan de sfeer van de Zachte stad. • Er wordt zo min mogelijk verharding toepassen in de buitenruimte en in de openbare ruimte. • De overgang openbaar privé is zacht en de ‘zachte stad’ is leesbaar in de gevels en in de overgang naar openbaar gebied.
Paden zijn waar mogelijk halfverharding; wandelen en fietsen combineren
20% groen toevoegen aan het gebouwensemble
58
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
RICHTLIJNEN WATERBERGING
5.
In Alkmaar worden de richtlijnen voor klimaatbestendigheid (basisveiligheidsniveau) van de Metropoolregio Amsterdam als uitgangspunt gehanteerd. Om wateroverlast tegen te gaan wordt per ontwikkeling de neerslag van een hevige bui (70 mm in een uur) op het (privaat) terrein opgevangen en vertraagd afgevoerd. De berging wordt (ten minste 24 uur) vastgehouden en hergebruik is in maximaal 60 uur weer beschikbaar. Het extra toe te voegen en het bestaande water in het openbare gebied plus het 20% volle grond groen met waterbergende/infiltrerende functie op privé-kavels moeten afdoende zijn voor de wateropgave in het plangebied.
OPENBARE RUIMTE EN ONDERGROND Zowel de ondergrondse infrastructuur voor energie en warmte als de verzwaring van het elektriciteitsnetwerk en de klimaatadaptieve maatregelen hebben een grote boven- en ondergrondse ruimteclaim. Het is noodzakelijk om inpassing van al deze opgaven goed op elkaar af te blijven stemmen, om conflictsituaties te voorkomen. Dit vraagt om een weloverwogen beslissing over de belangen die een plek in de ondergrond moeten hebben. Er moet, naast de bovengrondse ruimtelijke afweging, ook worden gezorgd voor een goed afgewogen ondergrondse ruimtelijke ordening. Het water- en bodemsysteem in Nederland staat onder druk, zo ook in Alkmaar en dus in de Viaanse Molen. Op landelijk niveau zijn structurerende keuzes meegegeven om dat natuurlijke systeem te beschermen en te herstellen: het principe van water en bodem sturend. Water en bodem sturend is erop gericht om met de ruimtelijke ordening aan te sluiten bij de natuurlijke kenmerken van het water- en bodemsysteem en er zodoende voor te zorgen dat er veiligheid is en blijft om te wonen, werken, recreëren etc. Het principe van water en bodem sturend in combinatie met de normen en richtlijnen vanuit het gemeentelijke beleid voor klimaatadaptatie en een verdiepende waterhuishoudkundige analyse zorgen voor een stevige basis voor de ondergrond van Viaanse Molen.
Door uit te gaan van de bestaande kavelgrenzen wordt er bewust geen voorschot genomen op het verleggen van kabels en leidingen. Bij de uitwerking van deelplannen kan het verleggen van kabels en leidingen noodzakelijk zijn en kan er een integrale afweging worden gemaakt.
ENERGIETRANSITIE Elektriciteit begint een schaars goed te worden. Om netcongestie het hoofd te bieden, wordt er nadrukkelijk gekeken naar warmte- en koude levering vanuit de ondergrond. Echter, de ruimte in de ondergrond is ook schaars. De gemeente Alkmaar hanteert bodemenergieplannen om ordening op de ondergrond toe te passen. Daarmee zorgen we dat de verschillende bodemsystemen elkaar niet in de weg gaan zitten. Met het toepassen van bodemenergiesystemen als bodemlussen en Warmte-koude-opslag (WKO) neemt de druk op het elektriciteitsnet af, gaan de rendementen van warmte- en koude systemen omhoog en
verbeteren de energielabels van gebouwen. Dit leidt tot hogere kwaliteit van de gebouwen. Op basis van een Bodemenergieplan worden keuzes gemaakt over de warmte-koudelevering via WKO’s. Ook worden de voorwaarden voor het slaan van bodemenergiesystemen in dit bodemenergieplan vastgelegd. De clustergewijze aanpak zorgt ook hier voor ene goede integrale afweging. Het bodemenergieplan wordt op basis van dit ontwikkelkader gemaakt en op een later moment opgesteld.
60
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
In deze beeldkwaliteitsparaaf zijn de vigerende welstandscriteria (vastgesteld d.d. 26 september 2016) aangescherpt op basis van de kernwaarden van het gebied. Aanleiding hiervoor is de gewijzigde context waarbij het gebied wordt ontwikkeld tot de Zachte stad aan het Alkmaars kanaal. De beeldkwaliteit dient bij te dragen aan deze gebiedsidentiteit.
6. Beeldkwaliteit op hoofdlijnen
62
6.
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
GROEN TOEVOEGEN VOOR EEN ROBUUSTER GROENSTRUCTUUR
6.1 LEIDENDE PRINCIPES Dit ontwikkelkader beschrijft op hoofdlijnen de beeldkwaliteitseisen van de Viaanse Molen. Ieder ontwikkeleiland neemt in ieder geval deze beeldkwaliteitseisen mee. Elk ontwikkeleiland heeft waar nodig nog een aanvullend beeldkwaliteitsplan specifiek gericht op dat ontwikkeleiland. Dit is het geval bij het Pendorp, het Kantorenpark en op termijn ook Sluiseiland. In hoofdstuk 7 van dit ontwikkelkader komen we hierop terug voor deze drie ontwikkeleilanden. Om de gebiedsidentiteit van de Zachte stad te ontwikkelen zetten we in op de volgende 4 leidende principes: A. Ontwikkelen van een groene, biodiverse en klimaatbestendige omgeving; B. Groen is overal toegankelijk, beleefbaar en zichtbaar; C. Een samenhangend en gevarieerd bebouwingsbeeld met zachte overgangen en silhouetten; D. Circulaire en energetisch duurzame gebouwen.
Per leidend principe geldt een aantal uitgangspunten.
A. HET ONTWIKKELEN VAN EEN GROENE, BIODIVERSE EN KLIMAATBESTENDIGE OMGEVING DOOR:
1. Het ontwikkelen van een landschapspark tussen de ontwikkeleilanden (Sluiseiland, Pendorp, Kantorenpark en het bedrijvenpark) met o.a.: • Optimaal benutten van de huidige inrichting o.a. behouden van brede groene landschapszones rondom ontwikkeleilanden; • Bestaande waterlopen versterken met o.a. natuurlijke oevers; • Biodiversiteit versterken o.a. door meer diversiteit in (inheems) beplantingssoorten; • Gebruikswaarde toevoegen o.a. door toevoegen van zit en rust- en speelplekken. 2. Het ontwikkelen van een robuuste groenstructuur met verblijfsplekken per eiland dat in verbinding staat met het landschapspark; 3. Het toevoegen van ten minste 20% volle grond groen per ontwikkeling aan het gebied. De inrichting van dit gebied sluit fysiek aan op die van het openbaar gebied, vastgelegd in een nader te bepalen inrichtingsplan/ -richtlijnen. In het inrichtingsplan wordt nagedacht hoe eigenheid en samenhang in de inrichting verder tot uitdrukking gebracht kunnen worden; 4. Creëren van groene hoven (met bomen in de volle grond) en groene daken (met voldoende dekking voor beplanting, tijdelijke waterberging en kleine bomen) binnen de gebouwenclusters;
GROEN GEÏNTEGREERD IN DE BEBOUWING
64
6.
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
5. Groen is geïntegreerd in de bebouwing, o.a. in gevels en buitenruimtes met bijvoorbeeld groengevels, klimplanten, geveltuinen, nestkastjes e.d. voor de biodiversiteit;
7. Hoogtes zijn conform de spelregelkaart (uitgangspunten) per eiland en conform eisen m.b.t. molenbiotoop (zie paragraaf ‘bouwen binnen molenbiotoop’;
6. Bestaande waardevolle bomen worden waar mogelijk behouden en binnen de ontwikkeling ingepast;
8. Er is extra aandacht voor de overgang naar het maaiveld;
7. Duurzame, circulaire en robuuste inrichting o.a. door hergebruik van materialen en meervoudig ruimtegebruik: wandelpad is ook hardlooppad; brug is zitelement en speelaanleiding. B. GROEN OVERAL TOEGANKELIJK, BELEEFBAAR EN ZICHTBAAR MAKEN DOOR EEN OPEN BEBOUWINGSSTRUCTUUR DIE VOLDOET AAN:
1. Er is sprake van een losse en open bebouwingsstructuur bestaande uit clusters van gebouwen omgeven door de groene (openbare of collectieve) buitenruimte; 2. Hierbij is er aandacht voor een goede stedenbouwkundige inpassing en de ruimtelijke samenhang i.r.t. de context, goede bezonning en oriëntatie op de buiten/ openbare ruimte;
EEN OPEN BEBOUWINGSSTRUCTUUR MET VARIATIE IN KORRELGROOTTE EN WONINGTYPEN
9. Er zijn veel entrees. De meeste entrees bevinden zich aan de openbare of openbaar toegankelijke (collectieve) hoven; 10. Entrees zijn zichtbaar en uitnodigend met o.a. postbussen, terloopse ontmoetingsplekken en zicht op de stijgpunten; 11. Publieke functies bevinden zich zoveel mogelijk in het ‘hart’ van het eiland en/of aan de straat conform spelregelkaart; 12. Collectieve functies bevinden zich aan het collectieve hof of aan de openbare ruimte; 13. Parkeren zoveel mogelijk uit het zicht of in het groen opgenomen en waar mogelijk in gebouwde parkeervoorzieningen (inpandig) oplossen. De plinten zijn minimaal 4 meter hoog, zodat ze flexibel in te vullen zijn.
ZACHTE OVERGANGEN OPENBAAR PRIVÉ EN ENTREES AAN DE OPENBARE RUIMTE
3. De gebouwenclusters vormen herkenbare ensembles waarin menselijke maat centraal staat; 4. Er is een variatie in korrelgrootte en bouwhoogte per ensemble; 5. Wisselende rooilijnen aan de openbare ruimte zorgt voor een informele en losse setting passend bij de Zachte stad; 6. De bebouwing heeft in de Viaanse molen een bouwhoogte variërend tussen 2 tot 16 bouwlagen, ingedeeld in 3 hoogtezones: • Laagbouw (2 - 6 bouwlagen) • Middenbouw (7 - 12 bouwlagen) • Hoogbouw (13 - 16 bouwlagen)
PARKEREN UIT HET ZICHT
66
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
C. EEN SAMENHANGEND EN GEVARIEERD
D. EEN CIRCULAIR EN ENERGETISCH
BEBOUWINGSBEELD MET ZACHTE
DUURZAAM GEBIED:
OVERGANGEN EN SILHOUETTEN DRAAGT BIJ
1. Streven om duurzaam en circulair te bouwen;
AAN DE BELEVING VAN DE ZACHTE STAD. DEZE
6. X.
WORDT OPGEBOUWD AAN DE HAND VAN DE VOLGENDE UITGANGSPUNTEN:
1. De gebouwen hebben een massaopbouw en -geleding die de relatie met het landschap versterkt en zorgt voor zachte overgangen en silhouetten: de eerste 2 lagen hebben een relatie met het maaiveld; de hoogste lagen (7 tot 12) met het uitzicht en vergezicht en de tussenlagen (4-6) hebben zicht op de boomkronen; 2. Menselijke maat in de geleding van de gevels. Door articulatie van (groene) buitenruimtes (terrassen, balkons, loggia’s, leefgalerijen), verspringingen in de gevel (setbacks e.d.) en gevelritmiek ontstaat een levendig en gevarieerd beeld;
ONTMOETINGSRUIMTES IN EN OM GEBOUWEN
2. Energiebewust architectonisch ontwerp o.a. door het toepassen van lichte natuurlijke kleuren en gevelgroen; 3. Energie neutrale gebouwen; 4. Klimaatadaptief openbare ruimte, buitenruimte en daken; 5. Groene gevels met maatregelen voor biodiversiteit worden integraal mee ontworpen
MASSAGELEDING EN MENSELIJKE MAAT EN ZACHTE OVERGANGEN EN SILHOUETTEN
3. Er is aandacht voor een prettig windklimaat op maaiveld en op dekniveau, onder andere door het toepassen van vertrappingen, overstekken en of setback; 4. Gebouwen maken contact met het maaiveld en of aanliggende buitenruimte; deze relatie is onderdeel van de architectonische uitwerking; 5. Gebouwen hebben een natuurlijke en lichte uitstraling door de toepassing van natuurlijke (biobased) materialen (hout, glas en steen) en kleurgebruik; 6. Gebouwen zijn in architectuur familie van elkaar zodat een samenhangend gebied ontstaat zonder grote contrasten in architectonische expressie; 7. Trafo’s, fietsenbergingen e.d. inpandig.
Huebergass Bern - GWJ
68
ONTWIKKELKADER VIAANSE MOLEN
6.
6.2 BEELDKWALITEIT BIJ TRANSFORMATIE In principe gelden de uitgangspunten voor herontwikkeling ook bij transformatie van bestaande gebouwen en percelen. Belangrijk is dat de uitstraling van het te transformeren gebouw en kavel bij de ruimtelijke doorontwikkeling dezelfde kwaliteiten oplevert als bij herontwikkeling. Bij transformatie is het van groot belang dat de bewoners in aangename woonmilieus komen te wonen waar men trots op kan zijn. Informele ontmoeting speelt hierbij ook een cruciale rol. Er dient een duidelijk verhaal verteld te worden over hoe men straks in dit gebied leeft, elkaar ontmoet, kortom: waarom het prettig is om hier te gaan wonen. Wanneer er te weinig ruimte is om goede verblijfsplek-ken op maaiveld te creëren is het van belang om dit in het gebouw op te nemen (een schil om het gebouw heen is hiervoor erg geschikt).