231207 Raadsinformatiebrief Ontwerpbestemmingsplan Olympiaweg Bijlage 4 - Toelichting Olympiaweg tussen 1 en 17

bestemmingsplan

Olympiaweg tussen 1 en 17 Alkmaar

DATUM 09-11-2023 IMRO IDN NL.IMRO.0361.BP00207-0201 PROJECT Olympiaweg tussen 1 en 17 PROJECTLEIDER ir. R.A. Sips OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER 20211769 AUTEUR STATUS ontwerp

Inhoudsopgave

Toelichting 5

Hoofdstuk 1 Inleiding 6 1.1 Aanleiding 6 1.2 Ligging plangebied 6 1.3 Geldend planologisch kader 7 1.4 Leeswijzer 9

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en planbeschrijving 10 2.1 De omgeving 10 2.2 Het plangebied 10 2.3 Stedenbouwkundige kaders 11 2.4 Toekomstige ontwikkeling 14

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader 17 3.1 Inleiding 17 3.2 Rijksbeleid 17 3.3 Provinciaal beleid 20 3.4 Gemeentelijk beleid 22

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 25 4.1 Inleiding 25 4.2 Verkeer en infrastructuur 25 4.3 Bedrijven en milieuzonering 28 4.4 Geluid 29 4.5 Bodem 30 4.6 Luchtkwaliteit 31 4.7 Externe veiligheid 32 4.8 Ecologie 34 4.9 Water 37 4.10 Archeologie en cultuurhistorie 40 4.11 Bezonning 41 4.12 Milieueffectrapportage 42 4.13 Duurzaamheid 43

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving 45

3/48

5.1 Algemeen 45 5.2 Regels 45 5.3 Toelichting op de bestemmingen 46

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 47 6.1 Participatie 47 6.2 Procedure 47 6.3 Economische uitvoerbaarheid 48

4/48

Toelichting

5/48

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding Nabij de Martin Luther Kingweg, aan de westrand van Alkmaar, ligt de Olympiaweg. Aan de Olympiaweg, tussen adres 1 en 17, zijn twee ontwikkelingen beoogd. De ontwikkelingen betreffen een hotel en een kantoor.

Voor de ontwikkeling van het kantoor is eerder onder de naam 'Olympiaweg naast 17 Alkmaar' (19-08-2021) een omgevingsvergunning verleend. Nadien is ervoor gekozen om op deze locatie het hotel te ontwikkelen, en het kantoor naar het oosten te verschuiven.

Om beide ontwikkelingen juridisch planologisch mogelijk te maken is ervoor gekozen om één nieuw bestemmingsplan op te stellen. De ontwikkelingen passen namelijk niet binnen de mogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan 'Westrand Zuid'.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied bevindt zich in het Olympiapark, aan de westrand van Alkmaar. Het plangebied ligt ingeklemd tussen de Olympiaweg aan de noordzijde en Martin Luther Kingweg aan de zuidzijde.

In het Olympiapark liggen verder diverse topsportvoorzieningen, kantoren, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

6/48

Figuur 1.1. Ligging en begrenzing plangebied

1.3 Geldend planologisch kader Bestemmingsplan Westrand Zuid Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Westrand Zuid'. Dit bestemmingsplan is op 30 januari 2014 vastgesteld door de gemeenteraad van Alkmaar. In figuur 1.2 staat een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven.

Binnen het bestemmingsplan is het plangebied bestemd als: 'Groen', Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen en diverse aanverwante voorzieningen toegestaan; 'Recreatie - 1'. Binnen deze bestemming zijn een kinderspeelparadijs en een fitnesscentrum toegestaan; 'Wonen'. Binnen deze bestemming zijn woningen toegestaan.

Naast de bestemmingen gelden er tevens een aantal gebiedsaanduidingen in het plangebied: Gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - lpg'. Deze zone is aanwezig vanwege een nabijgelegen lpg-tankstation. Binnen deze zone mogen alleen kwetsbare objecten worden opgericht als er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de veiligheidszone. Gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 1'. Deze zone is aanwezig vanwege de nabijgelegen Robonsbosmolen. Binnen deze gebiedsaanduidingen gelden beperkingen tot de bouwhoogte van toekomstige ontwikkelingen. Gebiedsaanduiding 'wijzigingsgebied 3'. Binnen deze zone is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor

7/48

een toekomstige ontwikkeling. De realisatie van een hotel is niet mogelijk binnen deze bevoegdheid.

Figuur 1.2. Uitsnede bestemmingsplan 'Westrand Zuid' (plangebied met stippellijn omkaderd)

Het vigerende bestemmingsplan voorziet niet direct in de mogelijkheid tot de vestiging van een hotel en een kantoor. Hierom is ervoor gekozen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Reactieve aanwijzing bestemmingsplan Westrand Zuid Deze reactieve aanwijzing heeft de provincie Noord-Holland gegeven omdat de voorwaarden om kantoren te bouwen in het bestemmingsplan 'Westrand Zuid' niet overeenkomstig zijn met de destijds geldende Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS).

In de regeling van het bestemmingsplan zijn voorwaarden toegevoegd dat er kantoren gebouwd mogen worden tot een maximum van 30.000 m², in overleg met de regio en nadat een gelijk aantal m² elders in uw gemeente uit de markt is genomen. De provincie had echter geconstateerd dat de voorwaarden van regionale overeenstemming en compensatie door uit de markt nemen van kantoren elders in uw gemeente, niet zijn verbonden aan de bestemmingen gemengd, uit te werken 1 en 2. Hierdoor zou er 30.000 m² kantooroppervlakte toegevoegd kunnen worden zonder compensatie elders en zonder overeenstemming met de regio. Deze regel is hierom in strijd met de destijds geldende PRVS.

Vanwege het bovenstaande is de functie kantoor uit de bestemmingen 'Gemengd - Uit te werken 1' en 'Gemengd - Uit te werken -2' verwijderd. Dit heeft betrekking op de in het plangebied geldende 'wijzigingsgebied 3', waarin deze bestemmingen mogelijk zijn gemaakt.

8/48

Met voorliggend bestemmingsplan wordt enkel bestaande kantoorruimte uit een bestaande vergunning verplaatst (Olympiaweg naast 17 Alkmaar' (19-08-2021)). Er vindt geen toevoeging van kantoorruimte plaats. Hierom is voorliggend bestemmingsplan niet in strijd met de betreffende reactieve aanwijzing.

1.4 Leeswijzer De toelichting is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 Huidige situatie en planbeschrijving Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 is de gewenste ontwikkeling getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 is de toetsing van de gewenste ontwikkeling aan de relevante sectorale omgevingsaspecten beschreven. In hoofdstuk 5 is de toelichting op de juridische vormgeving van dit bestemmingsplan gegeven. Ten slotte gaat hoofdstuk 5 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

9/48

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en planbeschrijving

2.1 De omgeving Het plangebied ligt in het Olympiapark, aan de westrand van Alkmaar. Het Olympiapark is een sportpark met diverse topsportvoorzieningen, kantoren, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. Het Olympiapark ligt tussen de Martin Luther Kingweg aan de zuidoost kant en het buitengebied aan de noordwest kant. Het Olympiapark is via de Terborchlaan aangesloten op de Martin Luther Kingweg, de westelijke randweg van Alkmaar. Een groot deel van het Olympiapark wordt richting deze weg ontsloten via de Olympiaweg, waaronder het plangebied.

Direct ten noorden van het plangebied bevindt zich een hockeyvereniging, met een aantal sportvelden. Direct ten oosten bevindt zich een advocatenkantoor. Direct ten zuiden bevindt zich een blauw-groene zone met daarachter de Martin Luther Kingweg. Direct ten westen bevindt zich een multifunctioneel gebouw voor culturele en recreatieve verenigingen.

2.2 Het plangebied Het plangebied is aangeduid met de kadastrale percelen Alkmaar sectie D perceel 1.496, 1.638, 1.658 en 1.915. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 1,4 hectare. Het plangebied is in de huidige situatie onbebouwd. Het bestaat uit een grasveld met omliggende bomenrijen.

Figuur 2.1. Luchtfoto huidige situatie

10/48

2.3 Stedenbouwkundige kaders In de planvorming rond Kavel C – het Van der Valk hotel aan de Olympiaweg heeft een verschuiving plaatsgevonden. In kader van participatie zijn kavel C en Klaver (bouwplan 'Olympiaweg naast 17 Alkmaar' waar op 19-08-2021 reeds de omgevingsvergunning is afgegeven) met elkaar in gesprek gekomen. Kavel C blijkt voor het gewenste programma van Van der Valk (max. 150 hotelkamers, restaurant en vergaderfaciliteiten en de bijbehorende parkeeropgave) aan de krappe kant. De drie kantoorvilla's van kavel Klaver zijn nog niet gebouwd, deels met het oog op de huidige hoge bouwkosten en onzekere markt. Ontwikkelaars Van der Valk en Klaver hebben samenwerking met elkaar gezocht. In onderling overleg, en in afstemming met programmateam Olympiapark, is onderzocht of een integrale benadering van beide kavels tot een betere typologie, betere landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing en tot een hogere ruimtelijke kwaliteit zou leiden.

Hierbij is een nieuwe figuratie ontstaan waarbij het Hotel op de plek van Klaver terecht is gekomen en de drie kleine kantoorgebouwen van Klaver zijn samengebracht in één, efficiënter in te richten, losstaand gebouw op de plek waar eerder het Hotel was bedacht. Deze opzet zorgt voor een kleinere footprint van het bebouwd oppervlak, een gezamenlijke parkeergelegenheid met dubbelgebruik, goed ingepast op maaiveld, waarbij volwassen bomen die anders gekapt zouden moeten worden behouden blijven. Al met al een veel efficiënter ruimtegebruik en een duurzamere opzet die recht doet aan de ruimtelijke ambities uit het beeldkwaliteitsplan, waar de groenblauwe zoom het leidend principe vormt.

Deze nieuwe opzet wijkt wel af van de stedenbouwkundige kaders de ter plaatse geldende wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan. Er wordt afgeweken van de daarin verplichte rooilijnen en van de bouwhoogte van het losstaande gebouw van Klaver, waarin het programma nu in meer gestapelde vorm is ingepast. De voorgestelde bouwhoogte van dit blok; 7 lagen/21 meter, wijkt af van de toegestane 16 meter uit de wijzigingsbevoegdheid. Voor deze opzet zal derhalve een aangepast bestemmingsplan moeten worden vastgesteld, waarvoor een uitgebreide procedure moet worden doorlopen. Het Hotel heeft conform de bestaande kaders uit de wijzigingsbevoegdheid een hoogteaccent van max 45 meter, op een onderbouw van max 16 meter hoog. Dit is het enige hoogbouwaccent dat in de zone langs de Martin Luther Kingweg is toegestaan.

Voor de afwijkende bouwhoogte van blok Klaver is een ruimtelijke studie gedaan en informeel afgestemd met Welstand. De hoogte van 21 meter blijkt voorstelbaar, in de totale reeks vrijstaande bouwblokken (van Kvk in het noorden tot het crematorium in het zuiden) is een ruime variatie in hoogte van 15 tot 26 meter aanwezig. In die reeks is een volume van 21 meter hoogte geen uitzondering.

Vanuit verschillende zichthoeken is in een massa-ruimtestudie de visuele impact getoetst waarbij wordt geconcludeerd dat bij deze opzet er geen tweede hoogteaccent ontstaat en het Hotel in de onderlinge verhoudingen de boventoon blijft voeren, zoals beoogd in de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet. Voor deze opzet moet wel opnieuw een windonderzoek worden verricht aangezien deze volumes binnen de molenbiotoop staan. Door de verschoven volumes komen de hotelkamers op grotere afstand van het lpg-vulpunt van de

11/48

benzinepomp aan de Martin Luther Kingweg te liggen, wat in het kader van externe veiligheid eveneens een betere situatie oplevert.

Stedenbouwkundige kaders Verleggen van de verplichte rooilijnen, waardoor er niet in de kroonprojectie van volwassen bomen kan worden gebouwd en meer groen behouden blijft; Inpassen van de geïnventariseerde waardevolle bomen op de gezamenlijke parkeerplaats en in de blauw-groene zoom langs de MLKweg; Vasstellen van de nieuwe bouwhoogten; 15lagen/45 meter voor hotel, plint met voorzieningen op max 16 meter (conform huidige randvoorwaarden) en voor tweede volume 'blok Klaver' geldt 7 lagen/21 meter, vast te leggen in een nieuw bestemmingsplan. Gemeenschappelijke parkeergelegenheid, uitgaande van dubbelgebruik conform aanwezigheidspercentages van de vigerende parkeernota 2020-2027. Piekbui-berging (70mm/verhard en bebouwd oppervlak) op eigen terrein – klimaatopgave conform laatste inzichten/watervergunning HHNK/klimaattoets. Natuurinclusief bouwen, aandacht voor biodiversiteit.

Welstandsbeleid Het integrale plan ligt in een zogenaamde ontwikkellocatie. Voor ontwikkellocaties bevat de Welstandsnota geen nadere uitwerkingen, hier gelden de beginselen zoals beschreven in de algemene welstandscriteria. Het 'Beeldkwaliteitplan en welstandscriteria Westrand-sportcluster 2014' geeft de ambitie aan. De welstandscriteria zijn geformuleerd als wensen en interpreteren en dienen ter inspiratie voor de ontwerper. Ze kunnen worden gezien als een uitwerking van het gebiedskarakter en richtlijnen voor de interpretatie van de algemene welstandscriteria.

De bebouwing in het ontwikkelgebied Westrand kenmerkt zich door solitaire bebouwing met een hoge mate van individualiteit. De bebouwing heeft een kwalitatief hoogwaardige uitstraling, er is ruimte voor expressieve vorm en architectuur. Bouwhoogtes worden alleen vastgelegd wanneer daar aanleiding voor is (zie bovenstaand waar uit een massastudie de gepaste hoogtes zijn bepaald).

Het integrale plan wijkt enigszins af van het in het Beeldkwaliteitplan en welstandscriteria Westrand-sportcluster 2014 aangegeven principe van 'lamellen' en de verplichte rooilijnen. Dat wordt losgelaten om tot een betere inpassing van het ensemble te komen, waarbij waardevolle bomen behouden kunnen blijven. Rooilijnen worden nader bepaald en vertaald in de bouwvlakken van het bij te stellen bestemmingsplan.

Welstandscriteria Bouwmassa: Elk gebouw heeft een eigen herkenbaar volume die ook bij samenvoegen van gebouwen zijn identiteit behoudt (ensemble).

Plaatsing: Ruimtelijke opzet als een campus; alzijdige gebouwen zijn in een groene, parkachtige setting geplaatst. Gebouwen worden geclusterd of staan rondom vrij in de openbare ruimte. Door toevoeging van nieuwbouw

12/48

worden achterkant-situaties van bestaande bebouwing opgeheven. Voorzieningen als opslag, nutsvoorzieningen, onderhoud, ed. worden integraal opgenomen in het gebouw. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is, dan geclusterd en uit het zicht plaatsen om verrommeling van het terrein te voorkomen.

Oriëntatie Gebouwen hebben een alzijdige uitstraling (expeditie, opslag ed. inpandig of afgeschermd oplossen, gesloten gevels voorkomen). Gebouwen etaleren de sport(gerelateerde) functies langs de hoofdontsluitingsroutes, met name langs de randweg. Hoofdentrees zijn duidelijk herkenbaar en zijn georiënteerd op en zichtbaar vanaf de hoofdontsluitingsroutes.

Gevelbeeld Het architectuurbeeld is hedendaags; expressief in vorm en architectuur; terughoudend in kleur- en materiaalgebruik. Alle gevels worden representatief uitgevoerd (kwalitatief hoogwaardig materiaalgebruik, zorgvuldige detaillering). De ritmiek, plastiek, transparantie en positionering van de gevelopeningen dragen bij aan het architectuurbeeld. Het avondbeeld (verlichting) maakt integraal onderdeel uit van de architectuur. Technische installaties zijn zoveel mogelijk uit het zicht. Regenwaterafvoer, voorzieningen voor duurzame energieopwekking en dergelijke maken integraal onderdeel uit van het architectonisch ontwerp.

Detaillering, kleuren materiaal Detaillering is eenvoudig, met zorg vormgegeven en ondersteunt het architectonische concept. De toegepaste materialen zijn hoogwaardig en worden mooier naarmate ze ouder worden. Hierbij valt te denken aan metselwerk, hout, natuursteen, koper en glas. Materialen worden toegepast in de materiaaleigen kleur en textuur. De toepassing van kunststoffen, kalkzandsteen, betonsteen/-pan/-plaat, en houtwolcementplaat wordt afgewezen. Composiet of sierbeton is wel toegestaan. Kleurgebruik is terughoudend, het poedercoaten en verven van metaal gebeurt in een neutrale toon.

Reclame Reclame-uitingen zijn integraal onderdeel van de architectuur en worden opgenomen binnen het bouwvlak. Reclame-uitingen worden getoetst aan het reclamebeleid van de gemeente Alkmaar.

Duurzaam bouwen Bij toepassing van duurzaamheidsmaatregelen voor bebouwing, worden deze waar mogelijk zichtbaar gemaakt doordat ze integraal onderdeel uitmaken van het architectonisch ontwerp (bijv. zonnepanelen, hemelwaterafvoer, grasdaken, groene gevels, ed).

Aanvullende welstandscriteria Transparant (etaleren sport), vormgeven als landmark.

13/48

Ter hoogte van sportcomplex de Meent is één hoogteaccent toegestaan (max. 45m hoog). De plaatsing, hoogte en vormgeving staat in verhouding tot de gebouwde omgeving en zal vanuit het perspectief van het open landschap worden beoordeeld. Aanvullende welstandscriteria zijn: rank en slank vormgeven.

2.4 Toekomstige ontwikkeling Binnen het plangebied worden twee ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Aan de westzijde wordt een nieuw hotel ontwikkeld. Aan de oostzijde wordt een kantoorgebouw ontwikkeld. Hieronder worden beide ontwikkelingen omschreven.

Programma Hotel Het hotelinitiatief behelst maximaal 150 hotelkamers in het hogere marktsegment. De bijbehorende voorzieningen zijn een restaurant, vergader- en congresruimten en diverse wellness faciliteiten.

Ter ontspanning en inspanning krijgt het hotel wellness voorzieningen in de vorm van sauna's, fitness faciliteiten en een zwembad met een gezamenlijke gebruiksoppervlakte van ca. 600 m2.

In tabel 2.1 staat de omvang van het programma weergeven.

Tabel 2.1. Programma hotel Functie omvang eenheid Kamers 150 stuks Restaurant/bar 1.070 m2 bvo Vergader- en congresruimten 1.375 m2 bvo Zwembad/wellness/fitness 600 m2 bvo

Kantoor Het kantoorinitiatief behelst maximaal 5.200 m² bvo aan kantoorruimte. Dit is afgestemd op het bvo van de eerder vergunde kantoorontwikkeling 'Olympiaweg naast 17'. Op begane grond niveau is er tevens ruimte voor een dienstverlenende functie. Deze functie behelst maximaal 500 m² bvo, en maakt deel uit van de maximale 5.200 m² bvo.

Gebouwen Het hotelgebouw kent een trapsgewijze opbouw van de onderste lagen, met daarbovenop een toren. De vorm van de onderste lagen volgen die van het perceel en de naastgelegen weg. De vorm van de toren staat haaks op de Martin Luther Kingweg.

14/48

Figuur 2.2. Impressie mogelijk aanzicht hotelgebouw vanaf Martin Luther Kingweg

Het kantoorgebouw komt haaks op de Martin Luther Kingweg te staan, parallel aan het naastgelegen hotelgebouw. Hierdoor ontstaat een ensemble van gebouwen langs deze weg.

Figuur 2.3. Impressie mogelijk aanzicht kantoorgebouw vanaf Martin Luther Kingweg

Inrichting terrein Het hotelgebouw is in het westen van het plangebied gesitueerd. Aan de oostzijde van het gebouw bevindt zich een parkeerterrein. Het parkeerterrein is via een eigen inrit vanaf de Olympiaweg te bereiken. Aan de noordzijde is de expeditie, voor laden en lossen, gelegen. Deze expeditie kent ook een eigen inrit vanaf de Olympiaweg.

Het kantoorgebouw is in het oosten van het plangebied gesitueerd. Ten oosten van het gebouw bevindt zich het

15/48

bijbehorende parkeerterrein. Het parkeerterrein is via een eigen inrit vanaf de Olympiaweg te bereiken.

Bij de inrichting van het terrein worden de bestaande groene structuren langs de Olympiaweg en Martin Luther Kingweg behouden.

Figuur 2.4. Impressie mogelijke inrichting

16/48

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding De beoogde ontwikkeling dient getoetst te worden aan het nu geldende Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Beleidskader De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, gekenmerkt door een hoog abstractie en schaalniveau.

Het Barro kent geen concrete kaders, directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma’s die op het voorliggende bestemmingsplan en de daarin voorziene ontwikkeling van toepassing zijn.

3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking) Beleidskaders m.b.t. Ladder duurzame verstedelijking: I: Rijk: Besluit ruimtelijke ordening: Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet de behoefte worden beschreven. Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte wordt voorzien. Provincie kan op dit beleid aanvullende regels stellen. (Bron: Over provincies - Kenniscentrum InfoMil)

17/48

II. Provincie NH: Omgevingsverordening NH: De Provinciale Uitvoeringsregeling “Regionale afspraken nieuwe stedelijke ontwikkelingen” vormt een aanvulling op de Ladder voor Duurzame Verstedelijking en heeft daaraan toegevoegd dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen alleen kunnen als er regionale afspraken over zijn. Deze regeling is van toepassing op het gehele provinciale grondgebied dus zowel voor binnen als buiten stedelijk gebied. Provincie Noord-Holland stelt als aanvullende voorwaarde dat verblijfsrecreatieve plannen voldoen aan regionale programmering en/of regionaal moeten zijn afgestemd. Omgevingsverordening NHN 2020 Artikel 6.16 Verblijfsrecreatie: 1. Een ruimtelijk plan borgt bij bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie de geformuleerde ambities van de binnen een regio opgestelde afspraken voor verblijfsrecreatie. 2. Een ruimtelijk plan voorziet bij bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie alleen in de mogelijkheid voor kort verblijf waarbij de verblijfsrecreant elders een hoofdverblijf heeft. 3. Een ruimtelijk plan dat verblijfsrecreatie mogelijk maakt (bestaand en nieuw) stelt regels ter waarborging van een bedrijfsmatige exploitatie.“

III. Gemeente en regio: Regionale visie verblijfsrecreatie Noord Holland Noord en Werkwijze regionale afstemming verblijfsrecreatie NHN (Light) Alkmaar is gelegen in de regio Noord-Holland-Noord (NHN). De regio NHN heeft in afstemming met verblijfsrecreatiebedrijven, (belangen)organisaties en het Ontwikkelingsbedrijf NHN (ONHN) haar visie op verblijfsrecreatie opgesteld. In de visie streeft NHN ernaar om in 2030 de meest vitale verblijfsregio van Nederland te zijn. Om te beoordelen of een nieuwe ontwikkeling, herstructurering en/of uitbreiding van bestaand aanbod gefaciliteerd kan worden is, in de geest van de visie, een ontwikkelkader opgesteld. Dit is een toetsingskader voor de gemeenten en initiatiefnemers en bestaat uit een toetsinstrument en een handleiding voor de gebruikers. Alle ontwikkelingen/ initiatieven die niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan worden door individuele gemeenten getoetst op basis van het ontwikkelkader. Regionale afstemming (Regionale Afstemming Commissie (RAC) verblijfsrecreatie NHN) is nodig voor ontwikkelingen/initiatieven met een gemeentegrens overschrijdende impact, die niet passen in het vigerende bestemmingsplan. Overige ontwikkelingen worden alleen gemeld.

De visie zet in op vijf leidende principes voor nieuw aanbod, namelijk: regionaal samenwerking, ruimte voor onderscheidend aanbod, recreatief ondernemerschap bij nieuwe ontwikkelingen, het versterken van de omgeving (ruimtelijk en economisch) en hergebruik waar mogelijk van bestaand aanbod.

Beoordeling stedelijke ontwikkeling Vertrekpunt voor de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is, is de geldende planologische situatie.

Kantoor Met de beoogde kantoorontwikkeling wordt maximaal 5.200 m² aan kantoor en tevens maximaal 500 m² aan dienstverlening mogelijk gemaakt.

In het vigerende bestemmingsplan 'Westrand Zuid' is het via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk om maximaal 30.000 m² kantoorruimte mogelijk te maken. Vanwege een reactieve aanwijzing van de provincie Noord-Holland is deze mogelijkheid echter te komen vervallen. Vergeleken met het vigerende bestemmingsplan is er met de

18/48

ontwikkeling sprake van een toename van 5.200 m² aan kantoorruimte.

Binnen het plangebied is eerder een omgevingsvergunning voor een kantoorontwikkeling mogelijk gemaakt, namelijk de vergunning 'Olympiaweg naast 17 Alkmaar' (19-08-2021). Met deze vergunning is 5.262 m² bvo aan kantoorruimte planologisch mogelijk gemaakt. Op basis van deze vergunning is er dus sprake van een afname aan mogelijke kantoorruimte. Hierom betreft de ontwikkeling geen stedelijke ontwikkeling van kantoorruimte.

Aangezien er niet meer dan 500 m² aan dienstverlening mogelijk wordt gemaakt, is er tevens geen sprake van een stedelijke ontwikkeling van dienstverlenende functie(s).

Hotel Het beoogde programma gaat uit van een hotel op het Olympiapark met circa 150 kamers en ondersteunende horeca op een zichtlocatie langs de N9. Het hotel met bijbehorende voorzieningen, waaronder een restaurant is gericht op de zakelijke en recreatieve markt.

De locatie heeft een groen-, recreatie,- en woonbestemming en er geldt een wijzigingsbevoegdheid naar kantoren, maar een hotel is nu niet mogelijk. Een functiewijziging naar een hotel met meer dan 500 m2 wordt als stedelijke ontwikkeling gezien. Binnen het bestemmingsplan Westrand Zuid geldt ook een uitwerkingsplicht voor 1 hotel op de locatie Gemengd - Uit te werken – 1. Van der Valk heeft echter voorkeur voor de beoogde zichtlocatie die iets oostelijker direct langs de N9 ligt. Het Olympiapark aan de westkant van Alkmaar is dé plek om te sporten, recreëren, werken en ondernemen. Topsportvoorzieningen met een (boven)regionale functie, bedrijven, kantoren, scholen en maatschappelijke functies vinden elkaar in het Olympiapark. Door de vele faciliteiten, de centrale ligging en uitstekende bereikbaarheid is dit een drukbezocht en aantrekkelijk gebied binnen de regio Alkmaar. Voor bezoekers én ondernemers.

Figuur 3.1. Bestemmingsplan Westrand Zuid

19/48

De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied.

Gelet op het bovenstaande is hierna de behoefte beschreven.

Beschrijving behoefte hotel Behoefteonderzoek De kwalitatieve en kwantitatieve hotelbehoefte is door Horwath HTL onderzocht in het 'Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Hotel Alkmaar' (zie bijlage 1). Dit onderzoek concludeert dat er vanuit een kwantitatief oogpunt voldoende behoefte is aan het beoogde hotel van maximaal 150 kamers, en dat de realisatie van het hotel niet leidt tot een reëel risico op onevenredige leegstand in de markt. Rekening houdend met de aanvullende vraag die kan worden gegenereerd door het Van der Valk Exclusief concept en branding en de ligging aan de N9, wordt geconcludeerd dat er ook kwalitatief voldoende behoefte is aan de geplande hotelontwikkeling.

Regionale afstemming Om de regio mee te nemen in de op hand zijnde hotelontwikkelingen Olympiaweg is dit 2019 gemeld in het Portefeuillehouders Overleg Regio Alkmaar (conform werkwijze overige stedelijke voorzieningen en gemeld in het RAC Verblijfsrecreatie NHN). Het huidige plan betreft 150 kamers, dit aantal zal Alkmaar melden in het RAC.

Conclusie Er ontstaat binnen de planperiode voldoende behoefte voor uitbreiding van het aantal hotelkamers in Alkmaar. Het Olympiapark is aangemerkt als kansrijke locatie voor een nieuw 'snelweghotel'.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 Beleidskader De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2040, het Provinciaal Verkeers- en Vervoerplan, het Provinciaal Milieubeleidsplan 2015-2018 en de Agenda Groen. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving.

De hoofdambitie is opgedeeld in de volgende aspecten met bijbehorende ambities:

Leefomgeving Klimaatverandering: een klimaat bestendig en waterrobuust Noord-Holland. Stad, land en infrastructuur worden klimaatbestendig en waterrobuust ingericht. Gezondheid en veiligheid: het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Biodiversiteit en natuur: de biodiversiteit in Noord-Holland vergroten, ook omdat daarmee andere

20/48

ambities/doelen kunnen worden bereikt.

Gebruik van de leefomgeving Economische transitie: een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor. De provincie biedt ruimte aan ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten. Wonen en werken: woon- en werklocaties dienen beter met elkaar in overeenstemming te zijn. Woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Mobiliteit: inwoners en bedrijven van Noord-Holland kunnen zichzelf of producten effectief, veilig en efficiënt verplaatsen. Landschap: het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie.

Energietransitie De ambitie van de Provincie is dat Noord-Holland als samenleving in 2050 volledig klimaatneutraal en gebaseerd is op hernieuwbare energie.

Daarnaast wordt er met de Omgevingsvisie NH2050 geprobeerd om een richting uit te zetten om houvast te bieden naar de onzekere toekomst. Daarvoor wordt een aantal bewegingen naar de toekomst toe benoemd: I. Noord-Holland in beweging: Op weg naar een economisch duurzame toekomst; II. Dynamisch schiereiland: Benutten van een unieke ligging; III. Metropool in ontwikkeling: Vergroten agglomeratiekracht door het ontwikkelen van een samenhangend internationaal concurrerend metropolitaan systeem; IV. Sterke kernen, sterke regio's: Sterke kernen houden regio's vitaal; V. Nieuwe energie: Economische kansen benutten van energietransitie; VI. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving: vergroten van biodiversiteit en ontwikkelen van een economisch duurzame agrifoodsector.

Er wordt in de Omgevingsvisie NH2050 uitgegaan van het principe ‘lokaal wat kan, regionaal wat moet’. Hierbij wordt gelet op de diversiteit aan regio's en wordt ruimte geboden aan maatwerk en ruimte om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving.

Toetsing Het plangebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Het plangebied is goed bereikbaar door de ligging nabij de Martin Luther Kingweg (N9).

De gebouwen worden voorzien van duurzame materialen en gasloos verwarmd. Daarnaast is aandacht voor een groene inrichting met voldoende waterberging.

Het plan is daarmee niet in strijd met de provinciale Omgevingsvisie.

3.3.2 Omgevingsverordening NH2020 Beleidskader

21/48

De Omgevingsverordening NH2020 geldt sinds 17 november 2020 en vervangt (onder andere) de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV).

In de Omgevingsverordening zijn onder andere regels opgenomen waar rekening mee gehouden moet worden bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, ofwel het afwijken van een geldend bestemmingsplan.

In hoofdstuk 6 van de Omgevingsverordening zijn instructieregels opgenomen die van toepassing zijn bij nieuwe ontwikkelingen. Deze hebben veelal betrekking op ontwikkelingen in gebieden van bijzondere waarde, zoals het buitengebied, natuurgebieden of gebieden met cultuurhistorische waarde. Deze bepalingen zijn niet van toepassing op het plangebied.

Een algemene instructieregel die altijd van toepassing is, volgt uit artikel 6.1 van de Omgevingsverordening, waarin bepaald is dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen uitsluitend toegestaan kunnen worden voor zover die in overeenstemming zijn met de in de regio gemaakte, schriftelijke afspraken. In paragraaf 3.2.2 is daar met het oog op de Ladder van duurzame verstedelijking reeds op ingegaan.

Conclusie De herontwikkeling past binnen de regionale afspraken die in het kader van het zijn gemaakt, zoals is aangetoond in paragraaf 3.2.2.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Alkmaar 2040 Beleidskader Op 5 oktober 2017 heeft de gemeente Alkmaar haar Omgevingsvisie Alkmaar 2040 vastgesteld. Daarin worden de kaders geschetst waarbinnen de gemeente om wil gaan met ontwikkelingen die zich voordoen. De omgevingsvisie is een integraal strategisch document dat zich richt op het versterken van de omgevingskwaliteit van de stad en omliggende dorpen. De gemeente heeft in de omgevingsvisie haar ambities voor de stad en het buitengebied geformuleerd voor bewoners en bezoekers. Naast de ambities voor de ontwikkeling van de stad Alkmaar wordt in de omgevingsvisie ingezet op een toekomstbestendig en innovatief landelijk gebied.

De omgevingsvisie zet in op een compacte stad. Alkmaar maakt optimaal gebruik van de schaalgrootte van de stad en beschouwt de relatief kleine schaal van de stad als duidelijk pluspunt. De keuze om niet verder uit te breiden, houdt het omringende landelijk gebied vrij van stedelijke bebouwing. De keuze voor een compacte stad houdt in dat alle stedelijke ontwikkelingen worden opgevangen in de bestaande stad. Op termijn leidt dit tot verdere verdichting van de stad. Uitgangspunt is daarom dat verdichting geen doel op zich is, maar alleen acceptabel is wanneer deze bijdraagt aan de structurele kwaliteit van de stad en daarmee de omgevingskwaliteit positief beïnvloedt.

Toetsing Het plan betreft een nieuwe binnenstedelijke ontwikkeling op een braakliggend perceel. Hiermee wordt er voorzien in verdichting die bijdraagt aan de structurele kwaliteit en de omgevingskwaliteit positief beïnvloedt.

22/48

3.4.2 Beleidsnota Erfgoed 2016 - 2026 Bij het behoud van het cultureel erfgoed gaat het om het geheel van boven- en ondergrondse monumenten, straatbeelden, samenhangende bebouwing, stratenpatronen, pleinen, waterwegen, historische groenpartijen et cetera. Alkmaar is per slot van rekening een monumentale gemeente. Dat wil niet zeggen dat de ontwikkeling van die gemeente stilstaat. Dat is ook in het verleden nooit zo geweest. Het beleid heeft daarom, naast behoud, vooral ook tot doel om de cultuurhistorie als kwaliteitskenmerk in te brengen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Waar wordt voortgeborduurd op de historische ontwikkeling van de stad en haar ommeland behoudt zij haar kwaliteit, terwijl ook aan de eisen van een moderne centrumgemeente kan worden voldaan.

Om dit beleid gestalte te kunnen geven, is een gedegen kennis van de cultuurhistorische waarden van essentieel belang. De afgelopen jaren is deze kennis flink toegenomen. Monumenten en beeldbepalende panden zijn geïnventariseerd en aangewezen, onderzoek op het gebied van archeologie, architectuurhistorie en bouwhistorie hebben belangrijke gegevens opgeleverd over de geschiedenis van de stad en haar bewoners. Door onderzoek blijft de kennis groeien en dit leidt steeds tot nieuwe inzichten. Het erfgoedbeleid richt zich op een integrale benadering van te onderzoeken of te ontwikkelen objecten en gebieden. De initiatiefnemer krijgt hierdoor snel een heldere eenduidige visie.

Toetsing In paragraaf 4.5 worden de consequenties voor het plan op het gebied van archeologie en cultuurhistorie beschreven.

3.4.3 Groenbeleidsplan 2017 - 2027 De gemeente Alkmaar heeft haar visie en ambities op het gebied van (openbaar) groen omschreven in het Groenbeleidsplan 2017 - 2027. Het groenbeleidsplan is kaderstellend en geeft richting aan het groenbewust handelen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Groen in Alkmaar is essentieel voor een duurzame, gezonde en prettige omgeving. De diversiteit aan groen in het stedelijk gebied, de dorpen en het omliggende landschap vormt een waardevol geheel. Het groen in Alkmaar draagt positief bij aan een goede leefkwaliteit. Groen draagt bij aan de identiteit van de leefomgeving, het bevorderen van de gezondheid van mens en milieu, het behoud en versterken van biodiversiteit en het realiseren van een klimaatbestendige gemeente.

Belangrijk en waardevol wordt de bijdrage geacht die bewoners, ondernemers en organisaties kunnen leveren aan groen in de wijken en dorpen. De gemeente stimuleert deze participatie vanuit de samenleving. Initiatieven zoals aanleg van buurt(moes-)tuinen, boomspiegeltuintjes, geveltuinen en verticaal groen worden bevorderd. Mede in het kader van de klimaatbestendige stad zal de gemeente de onttegeling (minder verharding, meer groen) van tuinen stimuleren. Bewoners kunnen, vaak gezamenlijk met anderen in de buurt, ook groen adopteren en door hun inzet kwaliteit toevoegen.

Toetsing Op basis van de bestaande bomen in het plangebied is er een beplantingsplan opgesteld. De bestaande bomen zijn geanalyseerd in een Boom Effect Analyse (zie bijlage 2). Het beplantingsplan is opgenomen in bijlage 3, de bijbehorende situatietekening in bijlage 4. Een nadere uitwerking vindt voorafgaand aan de aanvraag

23/48

omgevingsvergunning plaats.

De ontwikkelingen zijn zorgvuldig landschappelijk ingepast met behoud van de bestaande groenstructuren langs de Olympiaweg en de Martin Luther Kingweg.

3.4.4 Parkeernormennota Alkmaar 2020 - 2027 Beleidskader Op 14 augustus 2020 is de Parkeernormennota Alkmaar 2020 - 2027 in werking getreden. Deze nota vormt het kader voor het bepalen van de parkeeropgave bij fysieke ontwikkelingen op alle niveaus. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies en plannen voor (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip 'voldoende parkeer- of stallingsruimte' in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen. De nota is het beoordelingskader voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of wijzigen van de functie. De parkeeropgave wordt in al deze gevallen op basis van deze nota bepaald. De hoofdregel voor het bepalen van de parkeernorm is dat nieuwe ontwikkelingen voorzien in hun eigen parkeerbehoefte. De nota kent alleen een minimumnorm.

Toetsing Op het aspect parkeren wordt nader ingegaan in paragraaf 4.2. Hierin wordt geconcludeerd dat het plan voldoet aan de Parkeernormennota.

3.4.5 Programma Duurzaam Alkmaar 2020 - 2024 Beleidskader Het Programma Duurzaam Alkmaar 2020-2024 geeft weer op welke wijze de gemeente Alkmaar de komende jaren de opgaven uit het klimaatakkoord oppakt. Naast een aantal grote onderdelen als de uitvoering van de warmtevisie, de RES-opgave en grote projecten als het energieleverend geluidsscherm en het Europese Horizon2020 project gaat het om onderdelen als mobiliteit, landbouw, innovatie, isolatie, klimaatadaptatie en vergroening. Met de uitvoering van het programma draagt de gemeente bij aan de uitvoering van de landelijke doelstellingen voor 2030.

Toetsing In paragraaf 4.13 is toegelicht op welke wijze het aspect duurzaamheid wordt toegepast in het planvoornemen. Er wordt met het plan aangesloten op de het Programma Duurzaam Alkmaar 2020-2024.

24/48

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de voor de beoogde ontwikkeling relevante omgevingsaspecten beschreven.

4.2 Verkeer en infrastructuur Toetsingskader Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel dient in het kader van het bestemmingsplan te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling of de verkeersveiligheid.

Voor de beoogde ontwikkeling is de parkeerbehoefte bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernota (Parkeernormennota Alkmaar 2020-2027). De parkeernota hanteert de recentste kencijfers van het CROW, waarbij de gemeente het minimum van de bandbreedte hanteert. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van CROW publicatie 381 en ervaringscijfers. Voor het berekenen voor het plangebied uitgegaan van een stedelijkheidsgraad van 'sterk stedelijk' met de ligging 'overig'.

Verkeersstructuur Gemotoriseerd verkeer Het plangebied wordt via de Olympiaweg richting de N9 (Martin Luther Kingweg) ontsloten. Voor het verkeer van/naar het noorden gaat dit via de Robonsbosweg en de Bergerweg. Richting de zuidzijde gaat dit via de N512 (Hoeverweg).

De Olympiaweg is in de huidige situatie een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een 50 km/u-regime.

Langzaam verkeer Aan weerszijden van de Olympiaweg zijn fietsstroken aanwezig. Aan de zijde van het plangebied loopt tevens een voetpad langs de Olympiaweg.

Openbaar vervoer Op circa 450 meter loopafstand richting het oosten van het plangebied ligt langs de Olympiaweg de bushalte Alkmaar, Sportpark de meent. Hier halteert de buslijn 165 tussen Alkmaar Station en Egmond aan Zee Busstation

Planontwikkeling De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een hotel met restaurant, bar en congres- en vergaderruimten en een kantoorgebouw.

25/48

Parkeren Voor de beoogde ontwikkeling is de parkeerbehoefte bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernota (Parkeernormennota 2017-2027, Gemeente Alkmaar). De gemeentelijke parkeernota verwijst naar de CROW-kencijfers. De gemeente hanteert het minimum van de bandbreedte en beschouwt het plangebied als 'overig'. Als stedelijkheidstype, geldt op basis van de adresdichtheid 'sterk stedelijk'.

De parkeerbehoefte is bepaald aan de hand van het voorgenomen programma. De wellness en fitnessvoorzieningen zijn uitsluitend bereikbaar voor hotelgasten en hebben zodoende geen eigen parkeerbehoefte. Deze zijn derhalve niet opgenomen in de berekening van de parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte is berekend in tabel 4.1. Gedurende de week zijn niet alle functies volledig bezet, zie tabel 4.2. De aanwezigheidspercentages van het hotel, restaurant, kantoor en de dienstverlening zijn overgenomen uit de gemeentelijke parkeernormennota. De aanwezigheidspercentages van de conferentiezalen zijn gebaseerd op ervaringscijfers bij gelijksoortige ontwikkelingen van Van der Valk. De berekende parkeerbehoefte is in tabel 4.3 afgezet tegen de aanwezigheid.

De parkeerbehoefte voor de beoogde ontwikkeling is berekend voor: 4 sterren hotel met 150 kamers; 1.070 m2 bvo restaurant; 1.375 m2 bvo congres/conferentiezalen; 4.700 m² kantoor; 500 m² dienstverlening.

Tabel 4.1 Parkeerbehoefte Functie Aantal Kencijfer Parkeerbehoefte 4 * hotel 150 kamers 8 per 10 kamers 120 2 2 Restaurant 1.070 m 10 per 100 m bvo 107 2 2 Congres/conferentiezalen 1.375 m 5 per 100 m bvo 69 Kantoor 4.700 m² 1,7 per 100 m² bvo 80 Dienstverlening 500 m²* 2,2 per 100 m² bvo 11 Totaal 403 *Er wordt maximaal 5.200 m² bvo aan kantoor en dienstverlening mogelijk gemaakt. Omdat dienstverlening een hogere parkeernorm heeft is ervan uitgegaan dat het maximale bvo aan dienstverlening mogelijk wordt gemaakt (worst-case).

Tabel 4.2 Aanwezigheidspercentages werkdag- werkdag- werkdag- koop- zaterdag- zaterdag- zondag- ochtend middag avond avond middag avond middag Hotelkamers 30% 40% 100% 100% 80% 100% 80% Restaurant 30% 40% 90% 90% 70% 100% 40% Congres/confer 80% 80% 25% 25% 60% 30% 0% entiezalen* Kantoor 100% 100% 5% 10% 5% 0% 0% Dienstverlening 100% 100% 5% 75% 0% 0% 0%

26/48

*De parkeernorm Alkmaar hanteert voor het aanwezigheidspercentages van Evenementen/beurs/congres de CROW normering met een bezetting van 100% op ieder moment van de week. Een 4* hotel dient het programma te voorzien van vergader-en/of congresruimten. Voor de vergader-en/of congresruimten wordt een aanwezigheidspercentages o.b.v. ervaringscijfers (van der Valk) hotelontwikkelingen aangehouden. De vergader- en congresruimten zijn vooral overdag op doordeweekse dagen bezet.

Tabel 4.3 Bezetting parkeerplaatsen werkdag- werkdag- werkdag- koop- zaterdag- zaterdag- zondag- ochtend middag avond avond middag avond middag Hotelkamers 36 48 120 120 96 120 96 Restaurant 32 43 96 96 75 107 43 Congres/confer 55 55 17 17 41 21 0 entiezalen Kantoor 80 80 4 8 4 0 0 Dienstverlening 10 11 1 8 0 0 0 Totaal 214 237 238 250 217 248 139

Uit de bezetting van de parkeerplaatsen blijkt dat de koopavond het drukste moment is met een parkeerbehoefte van 250 plaatsen. In de berekening is geen rekening gehouden met het combinatiegebruik door gasten van het restaurant en het hotel.

In totaal worden er 358 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd, waardoor aan de parkeerbehoefte wordt voldaan. Deze wordt voorzien op een parkeerterrein aan de oostzijde van het hotel (213 pp), dat via een onderdoorgang onder het kantoor naar een parkeerterrein aan de oostzijde van het kantoor (57 pp) loopt. Ook wordt er parkeerplaatsen onder het hotel (60 pp) en het kantoor (28 pp) gerealiseerd. Een deel van deze parkeerplaatsen worden daarnaast voorzien van snellaadpunten voor elektrische auto's.

Verkeersgeneratie In de huidige situatie is het plangebied niet in gebruik en genereert geen verkeer. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van CROW publicatie 381 en ervaringscijfers. Voor het berekenen voor het plangebied uitgegaan van een stedelijkheidsgraad van 'sterk stedelijk' met de ligging 'rest bebouwde kom'.

Toekomstige situatie De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt 855 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Dit is op de volgende manier berekend:

Tabel 4.2 – Verkeersgeneratie Functie Functie benaming CROW Aantal Kencijfer Verkeersgeneratie weekdag (mvt/etmaal) Hotel 4* Hotel 150 kamers 19,8 per 10 kamers 297 Restaurant Restaurant 1.070 m2 13 per 100 m² bvo 139

27/48

Congresruimte Evenementenhal/beursg 1.375 m2 7,5 per 100 m² bvo 103 ebouw/ congrescentrum Kantoor Kantoor (zonder 4.700 m² 5,6 per 100 m² bvo 263 baliefunctie) Dienstverlening Commerciële 500 m² 10,6 per 100 m² bvo 53 dienstverlening Totaal 855

Kwaliteit van verkeersafwikkeling De Olympiaweg vormt de belangrijkste ontsluitingsweg van het plangebied. Al het verkeer van en naar de ontwikkeling zal ontsloten op dit wegvlak. In de huidige vormgeving bedraagt de wenselijke verkeersintensiteit circa 5.500 mvt/etmaal. Maatgevende criteria zijn hierbij de breedte van de weg, de snelheid van het autoverkeer in combinatie met de aanliggende fietsstroken. De weg wordt in de huidige situatie enkel gebruikt voor de ontsluiting van enkele bedrijven en sportvelden. Doorgaand verkeer is niet of nauwelijks aanwezig, omdat dit via de Hoeverweg en Martin Luther Kingweg loopt. Het wegvak heeft in de huidige vormgeving naar verwachting voldoende capaciteit om het verkeer na realisatie van de ontwikkeling veilig af te wikkelen.

Conclusie Het plangebied is goed bereikbaar. De parkeerbehoefte kan worden voorzien op het parkeerterrein. De toekomstige verkeersgeneratie kan goed worden afgewikkeld op de omliggende wegen. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkelingen dan ook niet in de weg.

4.3 Bedrijven en milieuzonering Normstelling en beleid In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies, wordt in dit project gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek

28/48

Gelet op de diverse functies in de directe omgeving van het plangebied en de ligging naast de Martin Luther Kingweg kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied' waardoor met 1 afstandsstap kan worden afgeweken van de richtafstanden van de VNG-publicatie behalve voor gevaar.

Een hotel en een kantoor worden niet gezien als een milieugevoelige bestemming. Echter heeft een hotel wel een eigen milieuzonering tot omliggende milieugevoelige bestemmingen. Voor hotels en pensions, al dan niet met keuken, conferentieoorden en congrescentra, geldt een richtafstand van 10 meter en 0 meter in gemengd gebied. Aan de richtafstand wordt voldaan, de dichtstbijzijnde woning (Olympiaweg 10) bevindt zich op circa 20 meter afstand. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Conclusie Het hotel en het kantoor zijn geen milieugevoelige bestemmingen. De aanwezige milieuzonering van het hotel en de omliggende functies staat de planontwikkeling niet in de weg.

4.4 Geluid Beleid en normstelling Wegverkeerslawaai In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/uur-wegen. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidgevoelige objecten aan wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk).

Industrielawaai Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) dienen alle industrie- en bedrijventerreinen, waarop inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, gezoneerd te zijn. De bedoelde inrichtingen - vroeger ook wel 'A-inrichtingen' genoemd - zijn nader genoemd in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht. Rondom deze industrieterreinen dient een geluidzone te worden vastgesteld en vastgelegd in bestemmingsplannen. Buiten deze zone mag de geluidbelasting als gevolg van het industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige functies dient rekening te worden gehouden met de zonering van industrielawaai.

Onderzoek en conclusie Kantoren en hotels zijn geen geluidgevoelige objecten zoals beschreven in de Wet geluidhinder. De aspecten wegverkeerslawaai en industrielawaai vormen hierdoor geen belemmering.

De ontwikkeling zorgt mogelijk wel voor (indirecte) hinder op nabijgelegen geluidgevoelige functies. Er is een notitie opgesteld om de geluidbelasting ter plaatse van de omliggende geluidgevoelige bestemmingen (woningen) ten gevolge van de representatieve bedrijfssituatie vast te stellen en daarop volgend voorzieningen te treffen om de geluiduitstraling van de inrichting naar de omgeving te beperken. De notitie is opgenomen in bijlage 5. Hierin wordt geconcludeerd dat de geluiduitstraling van de inrichting naar de omgeving zal gezien positie t.o.v. maatgevende gevel waarschijnlijk een minimaal effect op geluidgevoelige bestemmingen hebben.

29/48

4.5 Bodem Beleid en normstelling Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie In het plangebied hebben twee verkennende bodemonderzoeken plaatsgevonden. De resultaten en conclusies worden hieronder toegelicht:

Verkennend bodemonderzoek perceel D 1915 Dit verkennend bodemonderzoek heeft plaatsgevonden op kadastraal perceel sectie D, nummer 1915. Binnen dit onderzoeksgebied is het kantoorgebouw beoogd. Tevens bevindt zich een deel van het parkeerterrein van de hotelontwikkeling binnen het onderzoeksgebied. In het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd: In de grond is maximaal een licht verhoogd gehalte met PAK aangetroffen. In de puinhoudende grond is geen dan wel een zeer licht verhoogd gehalte aan asbest aangetroffen. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte met barium aangetroffen. Op basis van deze onderzoeksresultaten wordt hypothese verdacht formeel aangenomen. Het licht verhoogde gehalte met PAK in de grond is waarschijnlijk een verhoogd achtergrondgehalte. Het lichte verhoogde gehalte met barium in het grondwater is waarschijnlijk van natuurlijke herkomst. De licht verhoogde gehaltes zijn geen aanleiding voor nader onderzoek. Op basis van deze onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat de bodemkwaliteit voldoende is vastgesteld en dat de bodemkwaliteit niet noemenswaardig is beïnvloed door het voormalig gebruik. De bodemkwaliteit is geschikt voor het gebruik wonen (en tevens voor het beoogde gebruik).

Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 6.

Verkennend bodemonderzoek percelen D 1496, 1638, 1658 Dit verkennend bodemonderzoek heeft plaatsgevonden op de kadastrale percelen sectie D, nummer 1496, 1638 en 1658. Binnen dit onderzoeksgebied is het hotel beoogd. In het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd: De grond op de onderzoekslocatie is niet verontreinigd. Het grondwater is licht verontreinigd met naftaleen. De lichte verontreiniging in het grondwater is geen aanleiding voor nader onderzoek. Op basis van het uitgevoerde onderzoek zijn geen milieuhygiënische belemmeringen voor de voorgenomen bouwwerkzaamheden.

30/48

Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 7.

4.6 Luchtkwaliteit Beleid en normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.4 weergegeven.

Tabel 4.4 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm Stof Toetsing van Grenswaarde stikstofdioxide jaargemiddelde concentratie 40 µg/m³ (NO2) fijn stof (PM10) jaargemiddelde concentratie 40 µg/m³ 24-uurgemiddelde concentratie max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³ fijn stof (PM2,5) jaargemiddelde concentratie 25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden: een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³); een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van een hotel met maximaal 150 hotelkamers en een kantoorontwikkeling met maximaal 5.200 m² bvo aan kantoorruimte en maximaal 500 m² aan ondergeschikte dienstverlening. De verwachtte verkeersgeneratie van 855 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Dit valt

31/48

ruim onder de drempelwaarden. De beoogde ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied te geven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). Hieruit blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de Martin Luther Kingweg (als maatgevende weg nabij het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen.

Conclusie Ter plaatse van het hele plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Externe veiligheid Beleid en normstelling Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk: bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.