Raadsinformatiebrief 2025-038524 raadsvoorstel Voorbereidingskrediet herontwikkeling De Brinkhoeve.pdf
Tekst van het document
Ook dit perceel valt binnen de industriële geluidszone. Artikel 40.1 Geluidszone industrie De bouw van geluidsgevoelige objecten ter plaatse van de aanduiding ‘Geluidszone industrie’ is uitsluitend toegestaan indien voldaan kan worden aan de in de Wet Geluidhinder gestelde normen. Figuur 16: Artikel 40.1 bestemmingplan ‘Poortugaal Dorp’
Module VI Dekkingsplan Scenario I: instandhouding voor de komende 10 jaar. Voor dit scenario is recent een aanvullend onderhoudsbudget vastgesteld voor de komende 10 jaar. De besluitvorming die hiervoor heeft plaatsgevonden heeft alleen betrekking op de conditiescore 3-6. Dit betekent dat voor het hoognodige onderhoud budget beschikbaar is, maar voor de conditiescore 12 nog niet. Dit betekent voor de komende 7-15 jaar dat er voor deze conditiescore nog geen dekking is voor een onderhoudsbedrag ad € 109.935,- euro. Scenario II: grootschalige renovatie voor de komende 50 jaar. Om deze verduurzamingsmaatregelen uit te voeren is een investeringskrediet nodig van minimaal € 290.819,-. Voor dit project kan het beste een aanvraag om DUMAVA subsidie voor drie losse maatregelen worden gedaan. In eerdere aanvragen om subsidie kon het volledige investeringsbedrag dat met de drie losse maatregelen gepaard ging worden opgevoerd, in de DUMUVA subsidieregeling van 2024 is er een maximum investeringsbedrag opgenomen per maatregel. Dit betekent dat er maximaal € 19.351,- aan subsidie kan worden aangevraagd. Naast de investering voor de verduurzamingsmaatregelen is er nog steeds budget nodig voor het reguliere onderhoud conform het bestaande MJOP.
Circa 10% van de geplande onderhoudswerkzaamheden zal kunnen vervallen omdat hiervoor in de plaats verduurzamingsmaatregelen zullen worden uitgevoerd. Scenario III: herontwikkeling van het gebouw en het gebied De oppervlakte van dit vastgoedobject, de ligging en de beperkingen die de status van gemeentelijk monument met zich meebrengt maakt een herontwikkeling op deze locatie met verschillende functies niet realistisch.
minimaal een reductie van CO2 nodig van 50%. Het energiezuinig pakket (EP) is hiervoor geschikt. Om deze verduurzamingsmaatregelen uit te voeren is een investeringskrediet nodig van minimaal € 454.389,-. Voor dit project kan het beste een aanvraag om DUMAVA subsidie voor losse maatregelen worden gedaan. Er kan dan een subsidie worden verkregen van maximaal 20% van de benodigde investering. Naast de investering voor de verduurzamingsmaatregelen is er nog steeds budget nodig voor het reguliere onderhoud conform het bestaande MJOP. Circa 10% van de geplande onderhoudswerkzaamheden zal kunnen vervallen omdat hiervoor in de plaats verduurzamingsmaatregelen zullen worden uitgevoerd. Financiële analyse voor herontwikkeling van het gebouw en het gebied De oppervlakte van dit vastgoedobject, de ligging en de beperkingen vanwege de cultuurhistorische waarde maakt dat een herontwikkeling op deze locatie met verschillende functies niet realistisch is. Financiële analyse voor afstoten (verkoop)
Module IV Gevoeligheidsanalyse De huidige exploitant/gebruiker van de Boekenstal is Stichting Welzijn Albrandswaard. Deze stichting exploiteert en gebruikt dit vastgoedobject al enige tijd. Daarom kan de stichting over een langere periode bezettingscijfers overleggen wat bijdraagt aan het vertrouwen over de toekomstige bezetting.
Module V Krachtenveld en omgevingsanalyse De belangrijkste stakeholders bij de Boekenstal zijn: - Vluchtelingenwerk - Stichting Welzijn Albrandswaard - Bibliotheek - Gebruikers* - Omwonenden - Winkeliers omliggende winkels - Gemeentebestuur *
De ligging en bereikbaarheid van de Boekenstal zijn goed. De locatie is centraal in Poortugaal gelegen. Vanwege de verschillende voorzieningen in de directe nabijheid is er op korte afstand voldoende parkeergelegenheid. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed, vanwege de centrale ligging zijn er in de directe omgeving verschillende bushaltes.
Figuur 19: Ligging van de Boekenstal
Planologisch regime De Boekenstal is gelegen in het centrum van Poortugaal. Het vigeren bestemmingsplan is ‘Poortugaal Dorp’. Het perceel waarop de Boekenstal is gesitueerd kent de bestemming ‘Centrum’. De maximale bouwhoogte is 10 meter met een maximale goothoogte van 5 meter. Naast de bestemming ‘Centrum’ is er een dubbelbestemming ‘Archeologie’. De bouwaanduiding in het bestemmingsplan is ‘karakteristiek’, uit de toelichting blijkt dat dit gedaan wordt bij cultuur historisch erfgoed en monumenten. Om deze objecten voor de toekomst te behouden zijn er extra voorschriften rondom slopen en bouwen opgenomen. De Boekenstal is dan ook een gemeentelijk monument. Artikel 6 Centrum 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Centrum’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. dienstverlening; b. ambachtelijke bedrijven; c. maatschappelijke voorzieningen; d. Detailhandel, uitsluitend op de begane grond; e. wonen vanaf de eerste verdieping; f. wonen op de begane grond, uitsluitend voor zover bestaand op de locaties waar op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan dit de bestaande situatie is, en zoals aangegeven op de als bijlage 1 bij de toelichting gevoegde inventarisatielijst; g. ter plaatse van de aanduiding ‘horeca’: horeca-activiteiten uit categorie 2 tot en met 4, zoals genoemd in artikel 1.42; h.
ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt’ uitsluitend voor één supermarkt; i. verkeersvoorzieningen, waaronder begrepen (ondergrondse) parkeervoorzieningen; j. groen- en watervoorzieningen; k. overige bij een centrumgebied behorende voorzieningen. 6.1 Bouwregels Op de in lid 6.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat: a. een hoofdgebouw uitsluitend binnen het bouwvlak mag worden gebouwd;
b. ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte’ de goot en bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer mag bedragen dan is aangegeven; c. ter plaatse van de aanduiding ‘maximale bouwhoogte’ de bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer mag bedragen dan is aangegeven; d. aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen mogen worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. de gezamenlijke grondoppervlakte van aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen buiten het bouwvlak niet meer mag bedragen dan 60% van de oppervlakte van het bijbehorende erf; 2. de goothoogte niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag; 3. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4,5 m; e. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 m. 6.3 Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik van de in lid 6.1 onder d. gelden ten aanzien van bedrijfsvestigingen de volgende bepalingen: a. de gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte van detailhandelsbedrijven binnen de bestemming ‘Centrum’ mag niet meer bedragen dan 3.500 m2; b. per vestiging mag de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedragen dan 150 m2; c. indien ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan een grotere bedrijfsvloeroppervlakte binnen de bestemming aanwezig is, geldt voor deze vestiging de bestaande vloer oppervlakte als norm en mag deze niet worden vergroot.
Figuur 20: Artikel 6.1, 6.2 en 6.3 bestemmingplan ‘Poortugaal Dorp’
Ook dit perceel valt binnen de industriële geluidszone. Artikel 40.1 Geluidszone industrie De bouw van geluidsgevoelige objecten ter plaatse van de aanduiding ‘Geluidszone industrie’ is uitsluitend toegestaan indien voldaan kan worden aan de in de Wet Geluidhinder gestelde normen. Figuur 21: Artikel 40.1 bestemmingplan ‘Poortugaal Dorp’
Module VI Dekkingsplan Scenario I: instandhouding voor de komende 10 jaar. Voor dit scenario is recent een aanvullend onderhoudsbudget vastgesteld voor de komende 10 jaar. De besluitvorming die hiervoor heeft plaatsgevonden heeft alleen betrekking op de conditiescore 3-6. Dit betekent dat voor het hoognodige onderhoud budget beschikbaar is, maar voor de conditiescore 12 nog niet. Dit betekent voor de komende 7-15 jaar dat er voor deze conditiescore nog geen dekking is voor een onderhoudsbedrag ad € 240.679,- euro. Scenario II: grootschalige renovatie voor de komende 50 jaar. Om deze verduurzamingsmaatregelen uit te voeren is een investeringskrediet nodig van minimaal € 454.389,-. Voor dit project kan het beste een aanvraag om DUMAVA subsidie voor drie losse maatregelen worden gedaan. In eerdere aanvragen om subsidie kon het volledige investeringsbedrag dat met de drie losse maatregelen gepaard ging worden opgevoerd, in de DUMUVA subsidieregeling van 2024 is er een maximum investeringsbedrag opgenomen per maatregel. Dit betekent dat er maximaal € 33.469,- aan subsidie kan worden aangevraagd. Naast de investering voor de verduurzamingsmaatregelen is er nog steeds budget nodig voor het reguliere onderhoud conform het bestaande MJOP.
Circa 10% van de geplande onderhoudswerkzaamheden zal kunnen vervallen omdat hiervoor in de plaats verduurzamingsmaatregelen zullen worden uitgevoerd. Scenario III: herontwikkeling van het gebouw en het gebied De oppervlakte van dit vastgoedobject, de ligging en de beperkingen vanwege de cultuurhistorische waarde maakt dat een herontwikkeling op deze locatie met verschillende functies niet realistisch is.
H.4 Risicoanalyse, - management Er bestaat altijd het risico dat kosten en/of opbrengsten tegenvallen. Daarnaast kan er ook sprake zijn van een meevaller. Een risicoanalyse brengt de mogelijke tegen- of meevallers in beeld. De risicoanalyse onderzoekt het effect van ontwikkelingen die anders uitvallen dan verwacht. Dit heeft betrekking op een veel breder scala aan aspecten dan in de financiële aan de orde komt. Een veel gehanteerde methode om de risico’s in beeld te brengen is de RISMAN-systematiek. Deze methode maakt onderscheid tussen zeven typen risico’s: 1. Politiek-bestuurlijk 2. Maatschappelijk-sociaal 3. Technisch-uitvoerend 4. Organisatorisch 5. Juridisch-wettelijk 6. Ruimtelijk-geografisch 7. Financieel-economisch Als de risico’s in kaart zijn gebracht en zijn geanalyseerd op de kans dat het risico zich voordoet en de wat de impact er dan van is, wordt afgesproken hoe het risicomanagement eruitziet. Dit kan variëren van een verzekering afsluiten tot risico’s verleggen naar andere partijen (al dan niet tegen een financiële vergoeding). Er kan echter ook worden besloten om het risico als gemeente te accepteren. Naast het management van de risico’s moet er ook aandacht zijn voor het dragen van de risico’s.
Als bepaalde kosten stijgen, wie draait hier dan voor op? Het beste kan hierbij gekozen worden voor de partij die ook het meeste invloed kan uitoefenen op dit risico en de factoren.
Maatschappelijk-sociaal
Tegenstrijdige doelstellingen
De gemeente wil verduurzamen, de exploitanten en gebruikers willen een goed bruikbaar pand maar de exploitanten en gebruikers willen hier niet voor betalen.
Afhaken exploitanten en huurders/gebru ikers
Groot
2
Wijziging inzichten
Het college heeft de ambitie uitgesproken om het maatschappelijk vastgoed aan de klimaatdoelstellingen te laten voldoen in 2030 en 2050. De manier waarop dit gebeurt, minimaal energielabel C of toch hoger, kan anders worden als blijkt dat andere maatregelen efficiënter en doelmatiger zijn. De woonvisie en het woonprogramma van de gemeente worden op dit moment herzien.
Vertraging in verduurzaming vastgoed
Groot
8
De bedachte herontwikkeling past niet meer binnen het nieuwe woonprogram ma
Matig
6
Wijziging programma’s
Met de exploitanten zal moeten worden besproken dat zij m.b.t. het energieverbruik veel zullen gaan besparen, maar dat de kosten van deze investering deels aan hun zullen worden doorberekend om de case rendabel te maken. Gestreefd moet worden naar een optimum waarbij zowel gemeente als exploitant een voordeel behaalt in de nieuwe situatie. De kennis over efficiënte en doelmatige verduurzamingsmaatregelen neemt nog steeds toe door bijvoorbeeld innovatie. Door aan te sluiten bij netwerken zoals die van de provincie Zuid-Holland houden we de kennis op peil over de laatste trends op het gebied van verduurzamen. Projectgroep organiseren met de juiste mensen die tijdig kunnen bijsturen bij de uitwerking van een herontwikkelingsscenario.
Wijziging beleid
Marktveranderingen
Gemeentelijk beleid is aan verandering onderhevig. Uit het collegeprogramma blijkt welke doelstellingen het college in de huidige collegeperiode nastreeft, welke gewenste effecten die moet opleveren en wat dat mag kosten. Bij de vorming van een nieuw college kan het zwaartepunt weer ergens anders komen te liggen. Overdragen taken van het rijk naar gemeenten.
Trends kunnen maken dat er vanuit de samenleving andere eisen worden gesteld aan het maatschappelijk vastgoed. Denk aan de trends als Zumba, Padel of een bepaalde soort muziek die gemaakt wordt.
De eerder gekozen oplossingen voor huisvesting passen niet meer bij de uitvoering van het gewenste beleid.
Matig
5
Bij de herontwikkeling van het vastgoedproject werken met de oprichting van een flexibele schil of flexibiliteit in aanpassing van ruimten (bijvoorbeeld met een schuifwand). Deze flexibele schil kan ook bestaan uit het als gemeente zelf huren van vastgoed wat ingezet kan worden.
De eerder gekozen oplossingen voor huisvesting passen niet bij de nieuwe gemeentelijke taken. De eerder gekozen oplossingen voor huisvesting passen niet bij de vraag vanuit de samenleving
Matig
5
Bij de herontwikkeling van het vastgoedproject werken met de oprichting van een flexibele schil of flexibiliteit in aanpassing van ruimten (bijvoorbeeld met een schuifwand). Deze flexibele schil kan ook bestaan uit het als gemeente zelf huren van vastgoed wat ingezet kan worden.
Matig
6
Bij de herontwikkeling van het vastgoedproject werken met de oprichting van een flexibele schil of flexibiliteit in aanpassing van ruimten (bijvoorbeeld met een schuifwand).
Technisch- uitvoerend
Late wijziging uitvoering ontwerp
Onvoldoende beschikbaarheid mensen / middelen
Infrastructuur ongeschikt voor bouwtempo
Gedurende het proces van grootschalige renovatie en verduurzaming dan wel herontwikkeling van een vastgoedobject kan de situatie ontstaan dat er wijzigingen in het ontwerp nodig zijn vanwege onvoorziene omstandigheden De arbeidsmarkt is nog steeds oververhit en het blijft lastig, ook in de aannemerij, de juiste mensen te vinden. Ook gedurende een project kunnen mensen vertrekken.
Vertraging, stijging van de bouwkosten
Groot
4
Bij de selectie van benodigde partijen (installateurs, architecten, aannemers) rekening houden met ervaring bij vergelijkbare projecten en probleemoplossend vermogen.
Vertraging in het bouwproces
Groot
3
De oorlog in Oekraïne, de boycot van Rusland, maar ook het conflict in Gaza en eerder de COVID-19 pandemie hebben gezorgd voor een enorme stijging van grondstofprijzen en de kosten van arbeid en logistiek. Drie van de vier vastgoedobjecten zijn centraal gelegen en daardoor moeilijk bereikbaar voor bouwverkeer. Denk aan kranen en leveringen van bouwmaterialen, maar ook het brengen en halen van personeel.
Vertraging en stijging van de bouwkosten
Groot
3
Bij de selectie van de benodigde partijen voldoende waarborgen uitvragen voor het kunnen voldoen aan de gevraagde eisen en bouwplanning, daarbij boeteclausules opnemen in geval van overschrijding. Bij de selectie van de benodigde partijen en hun offertes voldoende aandacht voor uitsluitingen en clausules die zij hiervoor opnemen. Risico bij wederpartij onderbrengen.
Vertraging, schades in omgeving
Groot
2
In overleg met de omgeving een route voor het bouwverkeer bepalen. Tijdschema opstellen voor bouwverkeer waarbinnen materialen en personeel gebracht kunnen worden.
Organisatorisch
(Technische) specificaties niet helder
Er ontstaat discussie tussen de verschillende technische disciplines over de juistheid van de berekenen en keuzes die gemaakt zijn in installaties.
Vertraging
Groot
6
Exploitanten, huurders en gebruikers beschikken vaak niet over de juiste technische en bouwkundige kennis.
Onduidelijkheid , geen draagvlak voor de gekozen oplossingen.
Groot
6
Onvoldoende toetsing ontwerp
In het bouwproces kunnen andere keuzes gemaakt worden dan bedoeld in het ontwerpproces.
Groot
6
Reorganisatie / faillissement
De gemeentelijke organisatie is nog in de opbouw na de ontvlechting van de BARorganisatie. Nog niet alle benodigde functies zijn ingevuld.
Vertraging vanwege benodigde herstelwerkzaa mheden Vertraging, kosten verhogend effect door inhuur.
Matig
7
Bij de uitwerking van het voorlopig ontwerp naar het definitieve ontwerp wordt gebruik gemaakt van een bouwteam waarin alle disciplines vertegenwoordigd zijn en betrokken zijn bij de gemaakte keuzes en deze ook breed gedragen zijn. Organiseren van gebruikers overleggen waar de gebruikers hun wensen kenbaar kunnen maken en waarin wordt uitgelegd met welke technische specificaties uitvoering wordt gegeven aan deze wensen, wat er wel kan en wat er niet kan. Door te werken met een bouwteam en een projectmanager kan dit risico beheerst worden en kan er tijdig worden bijgestuurd. De gemeentelijke organisatie komt steeds meer tot stand. Voor de bouwkundige kennis die mogelijk niet aanwezig is kan gebruikt worden van de kennis die nog aanwezig is binnen de andere gemeentelijke organisaties.
Prioriteit andere projecten
Slechte onderlinge communicatie
Inzet derden ondermaats
De mogelijkheid bestaat dat een geselecteerde partij failliet gaat.
Vertraging, stijging bouwkosten
Groot
7
Bij de selectie van partijen kunnen verschillende waarborgen gevraagd worden waaruit blijkt wat de financiële status is van de organisatie. Ook kun je met de nummers twee van een aanbesteding/selectie procedure een wachtkamer overeenkomst sluiten. Zij kunnen dan snel instappen bij een faillissement. Er wordt een projectplan gemaakt binnen de gehele gemeentelijke organisatie waarin dit project wordt opgenomen en een bepaalde prioriteit krijgt.
Er zijn ook andere belangrijke projecten die binnen de gemeente aandacht verdienen. De vraag is welke prioriteit dit project krijgt t.o.v. de andere projecten. De kans op miscommunicatie neemt toe wanneer het aantal betrokken partijen ook toeneemt.
Vertraging, geen voldoende middelen en personeel
Groot
7
Onduidelijkheid
Klein
8
Er wordt een communicatieplan opgesteld wie, wat op welk moment kan communiceren.
De geselecteerde partijen kunnen tegenvallen in de mate waarin zij zich betrokken en verantwoordelijk voelen voor het project.
Slechte kwaliteit van het geleverde werk
Groot
8
Opstellen contracten met criteria voor geleverde kwaliteit boetebepaling indien niet gerealiseerd. Enkel partijen selecteren aangesloten bij vakbranches en over bepaalde certificaten en keurmerken beschikken.
Aanbesteding mislukt
Er zijn geen of geen geschikte inschrijvingen.
Juridisch-wettelijk
De inschrijvingen overschrijden het budget.
Wijziging wet- en regelgeving
Vanuit de rijksoverheid is de eis gesteld dat maatschappelijk vastgoed vanaf 2030 over minimaal een energielabel C moet beschikken. Stel dat deze eis wordt verzwaard dan kan dan extra maatregelen betekenen die vanzelfsprekend ook meer geld kosten. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Dit betekent nieuwe procedures voor het verlenen van omgevingsvergunningen en het werken aan een omgevingsplan.
Mogelijkheid tot het starten van een onderhandeling sprocedure zonder aankondiging Bijstellen budget, nieuwe aanbesteding uitschrijven
Groot
9
Er kan volgens jurisprudentie bijna nooit gesproken worden van ‘geen geschikte inschrijving’. De kans dat dit zich voordoet is nihil.
Groot
8
Stijging bouwkosten
Groot
8
Vooraf een goede en gedegen doorrekening maken van de kosten van grootschalige renovatie en verduurzaming of herontwikkeling zodat een reëel budget beschikbaar kan worden gesteld. Samenwerking zoeken met de overheid door bijvoorbeeld deel te nemen aan het ontzorgingsprogramma verduurzaming maatschappelijk vastgoed waarmee wijzigingen in wet- en regelgeving. Aansluiting zoeken bij kennissessies RvO.
Vertraging door onbekendheid
Klein
8
Tegen de tijd dat er daadwerkelijk gestart wordt met de grootschalige renovatie en verduurzaming of herontwikkeling zal de gemeentelijk organisatie zijn ingespeeld op deze nieuwe werkelijkheid (i.c. de omgevingswet)
Ruimtelijk-geografisch
Bezwaar- en beroepsprocedures
Voor activiteiten als (ver)bouwen en verduurzamen zijn omgevingsvergunningen nodig. Ook voor veranderingen in de fysieke omgeving, denk bijvoorbeeld aan parkeerplaatsen of verkeersafwikkeling is besluitvorming nodig. Deze besluiten staan open voor bezwaar en/of beroep.
Vertraging, vermindering draagvlak, extra kosten
Klein
8
Wanneer er binnen de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan wordt gewerkt zullen bezwaren ten aanzien van omgevingsvergunningen weinig kans van slagen hebben. Bij aanpassing van het bestemmingsplan om nieuwe activiteiten mogelijk te maken wordt gevraagd om zienswijzen en inspraak volgens wettelijke voorschriften. Om bezwaren te voorkomen is het goed om de omgeving tijdig te informeren over de toekomstplannen en ook hier inspraak te organiseren Opname doen van de huidige staat van de woningen/winkels. Aansprakelijkheidsverzekering afsluiten of zelf reservering maken voor schadevergoeding. Route voor bouwverkeer instellen langs ‘veilige’ route.
Claim derden
Wanneer er gebouwd worden in dichtbebouwde omgeving is het mogelijk dat er door trillingen van bouwverkeer of wellicht heiwerkzaamheden schade ontstaat aan bestaande woningen/winkels.
Klein
5
Archeologische vondsten
Er zitten mogelijke waardevolle voorwerpen in de bodem. Er mag niet worden gegraven zonder toestemming van B&W.
Schadeplichtig voor de ontstane schade aan bestaand vastgoed (woningen/wink els) Vertraging door stilleggen.
Matig
5
-
Bestemmingsplan niet goedgekeurd
Wanneer er een wijziging van het bestemmingsplan nodig is en bezwaarmakers worden in het gelijkgesteld kan de beoogde herontwikkeling niet plaatsvinden.
Vertraging, stijging bouwkosten, juridische procedures
Groot
3
De wijzigingen die nodig zijn om functies te combineren zijn in de omgeving al terug te vinden. Het zijn geen compleet nieuwe functies.
Financieel-economisch
Extra omgevingsmaatregelen nodig
Onvoldoende budget tijdelijke maatregelen
Onvoldoende budget voorfinanciering
Wanneer er functies worden gecombineerd, bijvoorbeeld een woon- en maatschappelijke functie zal de omgeving hier ook op moeten aangepast, bijvoorbeeld meer parkeervakken, goede verkeersafwikkeling, afvalcontainers, etc. Wanneer een vastgoedobject gerenoveerd en verduurzaamd wordt, of wellicht herontwikkeling plaatsvindt moeten de huidige huurders en gebruikers tijdelijk elders ondergebracht worden. Misschien moet er wel tijdelijk ruimte worden bijgehuurd om iedereen een plekje te geven. Bij tegenvallers kan de tijdelijke overbruggingsperiode langer uitvallen. Er zal voldoende budget moeten zijn om ook de uitgaven die later worden gedekt door een subsidie, in eerste instantie zelf voor te schieten. De vergoeding van subsidies komt altijd achteraf.
Stijging projectkosten als naast het vastgoedobject ook de omgeving nog moet worden aangepast.
Matig
4
Bij de keuze voor herontwikkeling moeten het vastgoedobject en de omgeving integraal, als één project worden ontwikkeld en worden aangepakt.
Afhaken huurders, verminderen draagvlak, extra reistijd voor huurders en hun gebruikers, exploitanten tijdelijk geen inkomsten
Matig
5
Goede planning maken en duidelijk inzichtelijk krijgen wat de bezetting is van de vastgoedobjecten om een herverdeling in tijd en beschikbare vierkante meters te kunnen maken, bij voorkeur in eigen vastgoed en anders bijhuren met zoveel als mogelijk flexibele huurcontracten.
Vertraging, opdrachten kunnen niet gegeven worden als er geen budget is.
Klein
8
Bij het bepalen van het benodigde budget kan hier rekening mee gehouden worden.
Verkeerde aannames
Voor de berekening van de bezettingsgraad en de terugverdientijd van de gedane investeringen wordt gebruik gemaakt van informatie die van derden afkomstig is. Hier schuilt een risico in. Sommige informatie is controleerbaar, sommige informatie niet.
Niet passende huisvesting, te weinig tijdelijke huisvesting, hogere bouwkosten en langer terugverdientijd
Matig
5
In overleg met de betrokken partijen opgaves en verstrekte informatie verifiëren en narekenen. Foutmarge hanteren van 5%.
De subsidieregeling Verduurzaming maatschappelijk vastgoed (DUMAVA) kan een belangrijke bijdrage leveren aan het financieel haalbaar maken van de renovatie en verduurzaming.
Project wordt financieel minder rendabel, hoge huurkosten.
Groot
5
Deskundig bureau inschakelen die de spelregels kent van de DUMAVA en om deze manier de kans op toekenning van de subsidie vergroten.
Er zijn geen geïnteresseerden in de koop van één of meerdere vastgoedobjecten
De financiële haalbaarheid van het project komt onder druk.
Groot
8
-
Er zijn geïnteresseerden in de koop van één of meer vastgoedobjecten maar de betalen minder dan de boekwaarde.
De financiële haalbaarheid van het project komt onder druk, er moet een verlies worden geboekt.
Groot
9
-
bezettingsgraad komen het best tot hun recht bij de Brinkhoeve. Op dit moment wordt de Brinkhoeve niet kostprijs dekkend verhuurd. De verhouding (investering/opbrengst) wordt alleen maar beter als er in de toekomst wel een minimaal kostprijs dekkende huur betaald gaat worden. Visie op instandhouding: A. Het Oude Raethuys komt niet in aanmerking voor instandhouding. Wanneer er besloten wordt tot instandhouding moet er kritisch gekeken worden naar de maatschappelijke functie van elk vastgoedobject en de bijdrage die het vastgoedobject levert aan het behalen van gemeentelijke doelstellingen en de uitvoering van gemeentelijk beleid om die doelstellingen in resultaat om te zetten. De bezettingsgraad van het Oude Raethuys is nihil, waardoor van een bijdrage aan gemeentelijke doelstellingen of de uitvoering van gemeentelijk beleid eigenlijk geen sprake is. Het in stand houden van het Oude Raethuys in zijn huidige vorm moet worden afgeraden. Voor het Oude Raethuys lijkt verkoop het meest voor de hand liggend. De beperkte bezetting kan goed elders in de gemeente worden gehuisvest. Wel moet er kritisch gekeken worden naar de omvang van de collectie van de Oudheidkamer en de historische waarde. B. Jongerencentrum Het Lokaal komt niet in aanmerking voor instandhouding. Het Lokaal draagt weliswaar bij aan gemeentelijke doelstellingen maar de bouwkundige staat is zeer slecht.
Het in stand houden van Het Lokaal in zijn huidige vorm moet worden afgeraden. C. De Brinkhoeve en de Boekenstal kennen een goede bezettingsgraad en beide vastgoedobjecten vervullen daarmee een belangrijke maatschappelijke functie. Beide vastgoedobjecten dragen bij aan het bereiken van gemeentelijke doelstellingen en hebben daarmee een beleidsfunctie. De gemeente ontvangt voor de Brinkhoeve ook huurinkomsten waarmee een investering voor instandhouding kan worden terugverdiend. Wanneer er besloten wordt tot instandhouding verdienen de Brinkhoeve en de Boekenstal het zeker om hiervoor in aanmerking te komen.
Gemeente Albrandswaard- ONTWIKKELAGENDA MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
50
B. Jongerencentrum Het Lokaal komt niet in aanmerking voor renovatie en verduurzaming. De huidige bouwkundige staat van het vastgoedobject maakt dat renovatie en verduurzaming geen optie is gezien de enorme investering die hiervoor nodig is (€ 620.289,-). De terugverdien tijd is bij dit vastgoedobject weliswaar het laagst wat verklaard kan worden door de slechte bouwkundige staat. Hier is dus veel winst te behalen met verduurzaming. C. Het sociaal cultureel centrum De Brinkhoeve komt op dit moment niet in aanmerking voor renovatie en verduurzaming. De maatregelen die nodig zijn om het vastgoedobject duurzaam en energiezuinig te maken, maar ook prettig in gebruik voor binnen én buiten (een aangenaam binnenklimaat, minder geluidsoverlast omwonenden) zijn omvangrijk en maken dat de Brinkhoeve in aanmerking komt voor een DUMAVA-subsidie voor integrale projecten. Hier tegenover staat een hoger subsidiebedrag maar het subsidiepotje voor 2024 is al leeg. In 2025 komt er een nieuwe DUMAVA-regeling maar ook deze zal, in lijn met de eerdere regelingen, verder versoberd worden.
D. De Boekenstal komt niet in aanmerking voor renovatie en verduurzaming. Om de Boekenstal te verduurzamen en het vastgoedobject te laten voldoen aan de ambitie uit het klimaatakkoord (minimaal energielabel C en 50% CO2 reductie in 2050) moet er minimaal € 454.389,- worden geïnvesteerd, naast het geplande onderhoud. Een verkennende aanvraag om DUMAVA-subsidie leidt tot een mogelijke subsidie van maximaal € 33.496,-.
Gemeente Albrandswaard- ONTWIKKELAGENDA MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
52
Paragraaf 5.3 Visie op herontwikkeling en gebiedsontwikkeling Drie van de vier vastgoedobjecten zijn gevestigd in het centrum van Poortugaal. Twee van deze vastgoedobjecten kennen beperkingen als gevolg van hun ligging en cultuurhistorische waarde. Herontwikkeling van deze twee vastgoedobjecten (het Oude Raethuys en de Boekenstal) zal zijn beperkingen kennen en zeer kostbaar zijn. Het Oude Raethuys is geschikt voor verkoop, de Boekenstal vervult een belangrijke maatschappelijke functie als wijkcentrum. Het sociaal en cultureel centrum De Brinkhoeve kent een hoge bezettingsgraad. Dit leidt echter tot steeds meer overlast uit de buurt. De overlast ontstaat door verkeersafwikkeling en een beperkt parkeeraanbod, maar ook in het komen en gaan van bezoekers tot laat in de avond. Daarbij zijn er veel activiteiten waarbij een muziekinstallatie wordt gebruikt die geluidsoverlast veroorzaakt. De Brinkhoeve in zijn huidige vorm laten voortbestaan lijkt niet haalbaar. Het Jongerencentrum het Lokaal biedt mogelijk een oplossing. De locatie van Het Lokaal is zeer geschikt voor de activiteiten van De Brinkhoeve die overlast veroorzaken. Visie op herontwikkeling en gebiedsontwikkeling: A. Het Oude Raethuys komt niet in aanmerking voor herontwikkeling. Dit vastgoedobject is een monument en maakt onderdeel uit van de historische dorpskern van Poortugaal.
De uitstraling van dit vastgoedobject moet behouden blijven en planologisch is er voor een nieuwe eigenaar al veel mogelijk (kantoor aan huis, of volledige woonfunctie). B. Jongerencentrum Het Lokaal komt in aanmerking voor sloop en nieuwbouw. De ondergrond van Het Lokaal is niet van de gemeente. De locatie van het huidige jongerencentrum is vanwege de afwezigheid van bebouwing in de directe omgeving zeer geschikt voor activiteiten waarbij gebruik wordt gemaakt van een geluidsinstallatie. De bouwkundige staat is dusdanig slecht dat slopen en nieuwbouw tot de enige mogelijkheid behoort. Helaas is uitbreiding van het bestaande bouwoppervlak planologisch niet mogelijk. De huidige bezettingsgraad biedt echter nog genoeg mogelijkheden om extra activiteiten te huisvesten. C. De locatie van het sociaal cultureel centrum De Brinkhoeve is zeer geschikt voor herontwikkeling waarbij verschillende gebruiksfuncties kunnen worden gecombineerd. De Brinkhoeve vervult een belangrijke maatschappelijk functie in de Poortugaalse samenleving en ook daar buiten, maar is wel uit haar jasje gegroeid. De huidige locatie van De Brinkhoeve is niet meer geschikt voor de exploitatie van een sociaal cultureel centrum in de huidige vorm. De verkeersafwikkeling is een probleem, net als de beperkte parkeergelegenheid. Ook is er steeds vaker sprake van geluidsoverlast.
De huidige locatie is zeer geschikt voor herontwikkeling waarbij gedacht kan worden aan een woonfunctie in combinatie met een maatschappelijke plint. De activiteiten die geluidsoverlast veroorzaken kunnen verplaatst worden naar Jongerencentrum Het Lokaal. De activiteiten die qua aard en omvang passen bij een wijkcentrum kunnen opnieuw worden gehuisvest in de maatschappelijke plint. D. De Boekenstal komt niet in aanmerking voor herontwikkeling. De Boekenstal is een gemeentelijk monument en gelegen in de historische dorpskern van Poortugaal en moet behouden blijven.
Gemeente Albrandswaard- ONTWIKKELAGENDA MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
53
gemeentelijk beleid om die doelstellingen in resultaat om te zetten. Op dit moment wordt het Oude Raethuys maatschappelijk gebruikt door de Oudheidkamer en voor trouwerijen. Beide activiteiten vinden sporadisch plaats en kunnen gezien hun omvang en frequentie gemakkelijk elders georganiseerd worden. B. Jongerencentrum Het Lokaal komt niet in aanmerking voor verkoop. De ondergrond van Het Lokaal is niet van de gemeente. Het eigendom tussen de bebouwing en de ondergrond wordt gescheiden door een erfpachtconstructie. Deze juridisch situatie, maar ook de zeer slechte bouwkundige staat maakt dat verkoop waarschijnlijk niet haalbaar is, of tegen een zeer lage opbrengst. Ook zijn de planologische mogelijkheden voor een nieuwe eigenaar op deze locatie beperkt door de ligging van het vastgoedobject. C. Sociaal cultureel centrum De Brinkhoeve komt niet in aanmerking voor verkoop. De Brinkhoeve vervult een belangrijke maatschappelijk functie binnen de Poortugaalse samenleving en ook daar buiten. Deze functie moet behouden blijven. D. De Boekenstal vervult een belangrijke maatschappelijk functie en draagt bij aan het behalen van gemeentelijke doelstellingen. Wanneer de activiteiten elders kunnen worden ondergebracht binnen de dorpskern zou dit zeker, gezien de besparing van onderhoud en de opbrengst van verkoop, moeten worden overwogen.
Gemeente Albrandswaard- ONTWIKKELAGENDA MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
55
H.6 Conclusie De Brinkhoeve vervult een belangrijke maatschappelijke functie binnen Poortugaal. In zijn huidige vorm kan de Brinkhoeve echter niet blijven voortbestaan. Vooral de activiteiten met een commercieel karakter veroorzaken overlast. Overlast door inzet van geluidsinstallaties, maar ook door het bezoekend publiek dat veelal met de auto komt. Hierdoor is de parkeerdruk in de omgeving hoog en ook de verkeersafwikkeling is problematisch. De Brinkhoeve behouden in zijn huidige vorm betekent een forse investering in regulier onderhoud maar ook een forse investering in renovatie en verduurzaming. Gezien de huidige WOZ-waarde van het vastgoedobject lijkt deze investering niet legitiem. Gezien de belangrijke maatschappelijk functie die zeker behouden moet blijven is het afstoten van de Brinkhoeve geen optie. De Brinkhoeve is voor de gemeente ook een belangrijk sturingsinstrument voor verschillende beleidsdoelen en het bereiken van gewenste effecten en het tegengaan van ongewenste effecten. Met alleen renovatie en verduurzaming worden de problemen in de omgeving niet of maar deels opgelost. Voor de Brinkhoeve is daarom herontwikkeling een interessante optie. De investering die bespaard wordt op regulier onderhoud en verduurzaming kan worden ingezet voor de herontwikkeling.
Door de commerciële activiteiten te weren uit de Brinkhoeve ontstaat er ruimte voor huisvesting van de bibliotheek en de Oudheidkamer. Bij een herontwikkeling kunnen direct de problemen in de buitenruimte worden aangepakt en kan de buitenruimte opnieuw worden ingericht voor een prettigere leefomgeving. De locatie van de Brinkhoeve biedt de mogelijkheid tot het combineren van de functies maatschappelijk / wonen. Gedacht moet worden aan een maatschappelijke plint met daarboven appartementen. Een gevolg hiervan is, om de parkeerdruk daadwerkelijk aan te pakken, er een parkeerkelder gerealiseerd zal moeten worden. Dit is een kostbare maar in onze ogen onmisbare ingreep. Met de verkoop van appartementen kan lijkt deze herontwikkeling goed haalbaar. Met het huisvesten van de maatschappelijke activiteiten uit de Boekenstal en het Oude Raethuys in de nieuwe Brinkhoeve is de huidige huisvesting in de Boekenstal en het Oude Raethuys overbodig geworden. De Boekenstal en het Oude Raethuys kunnen verkocht worden waarbij vooral het Oude Raethuys veel mogelijkheden biedt voor een private partij (wonen, kantoor, combinatie wonen/kantoor). Omdat het Oude Raethuys en de Boekenstal monumenten zijn, is een nieuwe eigenaar gehouden om het vastgoedobject in zijn huidige vorm te behouden.
De onderhoudskosten die bespaard worden en de opbrengsten van beide vastgoedobjecten bij verkoop kunnen worden aangewend voor herontwikkeling van de Brinkhoeve en het Lokaal. Het jongerencentrum Het Lokaal verkeerd in een zeer slechte bouwkundige staat. Zowel instandhouding conform een huidige meerjaren onderhoudsplan als renovatie en verduurzaming zijn niet haalbaar. Wel vervult Het Lokaal een belangrijke maatschappelijk functie, en biedt de huidige bezettingsgraad mogelijkheden voor het organiseren van activiteiten in de avonduren. De activiteiten uit de Brinkhoeve die geluidsoverlast veroorzaken zouden hier georganiseerd kunnen worden. Het jongerencentrum komt daarmee in aanmerking voor sloop en nieuwbouw waarbij een nieuw vastgoedobject ook meer aanspreekt om er bijvoorbeeld een trouwlocatie van te maken.
Gemeente Albrandswaard- ONTWIKKELAGENDA MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
57