Raadsinformatiebrief 2025-038524 raadsvoorstel Voorbereidingskrediet herontwikkeling De Brinkhoeve.pdf

Gemeenteraad van Albrandswaard p/a de griffie

Uw brief van: Uw kenmerk: Bijlage(n):

1

Ons kenmerk: 2025-038524 Contact: Harmen Hoogwerf Doorkiesnummer: +31105061140 E-mailadres: h.hoogwerf@albrandswaard.nl Datum: 7 oktober 2025

Betreft: : Raadvoorstel voorbereidingskrediet herontwikkeling Brinkhoeve

Geachte raadsleden, INLEIDING In de commissievergadering Beraad & Advies Welzijn (hierna: de commissie) van 29 september jl. is het voorstel rondom het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet voor de herontwikkeling van de Brinkhoeve aan de orde geweest. Tijdens deze behandeling zijn er verschillende vragen gesteld aan de portefeuillehouder en het college meent er goed aan te doen deze vragen schriftelijk te beantwoorden en eventuele andere onduidelijkheden middels deze raadsinformatiebrief weg te nemen.

KERNBOODSCHAP

Het afgelopen jaar heeft het college onderzoek gedaan naar de toekomst van vier vastgoedobjecten in Poortugaal. Tijdens de behandeling in de commissie werd door verschillende aanwezigen gevraagd waarom er slechts naar deze vier vastgoedobjecten is gekeken en niet naar de gehele vastgoedportefeuille. Er is bewust gekeken naar deze vier vastgoedobjecten, omdat gebleken is dat deze vier vastgoedobjecten binnen 5 jaar bijna de helft van het totale onderhoudsbudget van de totale vastgoedportefeuille zullen opslokken. Er is een duidelijk verband te leggen tussen deze objecten. Ook voor de andere vastgoedobjecten zal er een vergelijkbaar onderzoek worden uitgevoerd. VOORKEURSSCENARIO Omdat drie van de vier vastgoedobjecten in de kern van Poortugaal zijn gelegen heeft het college een voorkeursscenario uitgesproken voor de herontwikkeling van de Brinkhoeve, waarbij er nadrukkelijk gekeken moet worden of de maatschappelijke functies van de Boekenstal en het Oude Raethuys een plek kunnen krijgen in de nieuwe Brinkhoeve. Dit is, zoals de wethouder ook in de commissie heeft uitgesproken ‘de kortste slag’ die gemaakt kan worden met de grootste kans voor het behouden van alle maatschappelijke functies in de dorpskern van Poortugaal.

Het behouden van alle maatschappelijke functies vindt het college belangrijk omdat dit bijdraagt aan verschillende gewenste sociaal maatschappelijke effecten en is daarom te allen tijde het vertrekpunt geweest bij de keuze voor dit voorkeurscenario. Natuurlijk wordt ook Jongerencentrum Het Lokaal niet vergeten. Ook dit vastgoedobject kent hoge onderhouds- en verduurzamingskosten maar vervuld een belangrijke

maatschappelijke functie die zeker behouden moet worden. Omdat het Lokaal een belangrijke rol kan spelen bij de tijdelijke huisvesting van maatschappelijke partners die normaliter in de Brinkhoeve hun activiteiten organiseren, wordt ook het Lokaal betrokken in het verdere onderzoek. CONSEQUENTIES Het college heeft besloten een onderzoek uit te voeren naar de toekomst van vier vastgoedobjecten. In dit onderzoek, dat het college een ontwikkelagenda noemt, zijn uiteindelijk 16 scenario’s onderzocht en tegen elkaar afgewogen. Het college heeft uit deze 16 scenario’s een voorkeurscenario gekozen. De ontwikkelagenda is als bijlage bijgevoegd. Bepaalde informatie die de positie van de gemeente of die van derden mogelijk kan schaden, is zwart gelakt. Het college wil nu dit voorkeurscenario verder onderzoeken en gereedmaken voor verdere besluitvorming. Voor dit onderzoek vraagt het college aan de raad om een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Een voorbereidingskrediet van een gemeente is een budgetpost binnen de gemeentelijke begroting om de kosten voor de voorbereiding van een project te dekken, zoals die van een initiatiefbudget. Dit krediet zorgt ervoor dat initiatiefnemers of de gemeente zelf de kosten van de voorbereidingsfase kunnen financieren, waarbij deze kosten later terugverdiend kunnen worden uit de grondexploitatie of verhaald op een initiatiefnemer.

Het is een financiële toezegging voor de verkennende fase van een project, voordat er definitieve beslissingen worden genomen. Dit betekent dus ook, dat met het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet, er verder geen andere besluiten worden genomen. Er wordt dus ook niet besloten tot bijvoorbeeld de mogelijke verkoop van andere objecten op termijn of een daadwerkelijke herontwikkeling, maar slechts tot het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet. Na afronding van het verdere onderzoek, zal het college graag de resultaten delen en bespreken met uw raad. Wat het college betreft wordt er pas op dat moment een concreet ruimtelijk en financieel onderbouwd voorstel voorgelegd wat een kwaliteitsimpuls oplevert voor de dorpskern van Poortugaal. VERVOLG Het college vraagt de raad om een voorbereidingskrediet van € 100.000,- beschikbaar te stellen. Tijdens de behandeling van het voorstel in de commissie zijn vragen gesteld over de besteding van dit voorbereidingskrediet. Wanneer de raad instemt met het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet zal hiervoor het volgende worden gedaan: Participatie Er wordt een participatietraject opgezet om de verschillende belanghebbenden te betrekken bij de verdere uitwerking van dit scenario.

Tijdelijke huisvesting Er wordt een tijdelijk huisvestingsplan opgesteld om tijdens de herontwikkeling alle maatschappelijke partners elders te kunnen huisvesten en hun activiteiten doorgang te laten vinden. Extern advies Er is externe expertise nodig voor het verder onderzoeken van dit scenario. Denk bijvoorbeeld aan een stedenbouwkundig bureau, het doorrekenen van de plannen door een planeconoom en de metingen van de parkeerdruk en verkeersbewegingen door een verkeersbureau.

Combineren verschillende programma’s Het voorkeurscenario combineert verschillende programma’s: wonen en maatschappelijk. Dit moet op elkaar afgestemd worden. De ruimte is beperkt en dus moet onderzocht worden welke ruimte daadwerkelijk nodig is of dat er andere slimme keuzes kunnen worden gemaakt. Voor wat betreft het woonprogramma wordt onderzocht op welke manier er het meest recht gedaan kan worden aan de Woonvisie en aan het Collegewerkprogramma. Dit zijn de noodzakelijke onderdelen voor het opstellen van een ruimtelijk plan (= massastudie). Met vriendelijke groet, het college van de gemeente Albrandswaard, de secretaris de burgemeester,

mr. drs. Florus van der Linden drs. Cees Pille

BIJLAGEN - GELAKTE VERSIE ONTWIKKELAGENDA

Inhoudsopgave Samenvatting ........................................................................................................................ 3 H.1 Modulaire opbouw business cases ............................................................................. 5 Overzicht modules ...................................................................................................... 5 H.2 Business case – algemeen ........................................................................................... 8 Module I Aanleiding, probleemanalyse, beleidsrelevantie ........................................... 8 Module II Projectbeschrijving ......................................................................................

9 H.3 Business case – per locatie ........................................................................................11 Paragraaf 3.1 De Brinkhoeve ........................................................................................11 Module III Financiële analyse.....................................................................................12 Module IV Gevoeligheidsanalyse ...............................................................................16 Module V Krachtenveld en omgevingsanalyse ...........................................................17 Module VI Dekkingsplan ............................................................................................19 Paragraaf 3.2 Het Lokaal...............................................................................................20 Module III Financiële analyse.....................................................................................20 Module IV Gevoeligheidsanalyse ...............................................................................22 Module V Krachtenveld en omgevingsanalyse ...........................................................22 Module VI Dekkingsplan ............................................................................................26 Paragraaf 3.3 Het Oude Raethuys ................................................................................26 Module III

Financiële analyse.....................................................................................27 Module IV Gevoeligheidsanalyse ...............................................................................28 Module V Krachtenveld en omgevingsanalyse ...........................................................29 Module VI Dekkingsplan ............................................................................................31 Paragraaf 3.4 De Boekenstal ........................................................................................32 Module III Financiële analyse.....................................................................................32 Module IV Gevoeligheidsanalyse ...............................................................................34 Module V Krachtenveld en omgevingsanalyse ...........................................................34 Module VI Dekkingsplan ............................................................................................36 H.4 Risicoanalyse, - management .....................................................................................37 H.5 Ontwikkelagenda .........................................................................................................49 Paragraaf 5.1 Visie op instandhouding komende 10 jaar ...............................................49 Paragraaf 5.2 Visie op renovatie en

verduurzaming ......................................................51 Paragraaf 5.3 Visie op herontwikkeling en gebiedsontwikkeling ....................................53 Paragraaf 5.4 Visie op afstoten .....................................................................................54 H.6 Conclusie......................................................................................................................57

Samenvatting Voor u ligt een eerste uitwerking van een ontwikkelagenda voor een deel van het maatschappelijk vastgoed van de gemeente Albrandswaard. De vastgoedportefeuille van de gemeente bestaat uit verschillende vastgoedobjecten. De manier waarop de gemeente met dit vastgoed omgaat en op welke manier het wordt ingezet is vastgelegd in de Nota Maatschappelijk Vastgoed. In deze nota is ook een hoofdstuk opgenomen over het onderhoud van het maatschappelijk vastgoed en welk onderhoudsniveau wordt nagestreefd. Ook de verduurzaming van het maatschappelijk vastgoed en de ambitie om daarmee te voldoen aan het klimaatakkoord zijn onderwerpen in de nota die aan de orde komen. Een ander belangrijk onderwerp is het op terugkerende momenten evalueren van de vastgoedportefeuille door het college en waar nodig het besluiten tot het doen van een strategische verwerving of afstoten van maatschappelijk vastgoed. De vertrekpunten uit de Nota Maatschappelijk Vastgoed ten aanzien van het onderhoud, het verduurzamen en de evaluatie van de vastgoedportefeuille vormen de aanleiding voor de uitwerking van een eerste ontwikkelagenda ten aanzien van vier vastgoedobjecten: de Boekenstal, het Lokaal, ‘t Oude Raethuys en de Brinkhoeve. Deze vier vastgoedobjecten kennen de hoogste leeftijd van de vastgoedportefeuille.

Het is dan ook dat juist bij deze vier vastgoedobjecten onderwerpen als onderhoud en verduurzaming een belangrijke rol spelen. De kosten van het onderhoud van deze vastgoedobjecten zijn hoog, de kosten van verduurzaming zo niet nog hoger. Desalniettemin moeten niet alleen economische motieven ten grondslag liggen aan de besluitvorming rond het aankopen of afstoten van maatschappelijk vastgoed. Er moet ook zeker oog zijn voor de maatschappelijke functie die het vastgoedobject vervult binnen de gemeente en wat deze functie betekent voor bijvoorbeeld de levendigheid en sociale cohesie binnen een bepaalde woonkern. Bij het uitwerken van een ontwikkelagenda wordt daarom ook aandacht besteed aan een krachtenveld- en omgevingsanalyse, maar ook de gemeentelijke beleidsdoelen waar de vier vastgoedobjecten een belangrijke bijdrage aan leveren. Wat zijn mogelijk succesfactoren en welke bedreigingen zijn er die de uitvoering van de ontwikkelagenda mogelijk in de weg staan? Welke rol spelen maatschappelijke partners en hun doelgroepen hierin en hoe zit het met de fysieke omgeving (omwonenden, verkeersafwikkeling, parkeernormen, geluidsoverlast)? De resultaten van het onderzoek, de business cases en de ontwikkelagenda die hieruit volgt liggen ten grondslag aan de besluitvorming die medio 2025 aan het college en daarna aan de gemeenteraad wordt aangeboden.

Uit het onderzoek is gebleken dat een hoge bezettingsgraad weliswaar bijdraagt aan het rendabel maken van noodzakelijke investeringen in maatschappelijk vastgoed, maar dat de leefomgeving daarbij niet vergeten mag worden. Een hoge bezettingsgraad leidt tot overlast van geluid (o.a. van muziek en bezoekend publiek) maar ook tot een toename van verkeersbewegingen en heeft daarmee een negatieve invloed op de leefomgeving (foutparkeren, draaiende motoren, schades aan (gemeentelijke) eigendommen). Gebleken is dat er zowel voor de Brinkhoeve zelf, als voor de omgeving van de Brinkhoeve, behoefte is een duidelijk toekomstbeeld. Gezien de hoge bezettingsgraad zou een investering in behoud en verduurzaming van het pand goed uitlegbaar zijn. Echter past de huidige exploitatie waarbij veel gebruik wordt gemaakt van muziek (dagelijks en vaak tot laat in de avond) niet meer in deze omgeving. De activiteiten die geluidsoverlast veroorzaken zouden verplaatst moeten worden naar een andere locatie waarbij gedacht moet worden aan het Lokaal. De bezetting van het Lokaal in de avonduren biedt ruimte om de overlast gevende activiteiten van de Brinkhoeve te organiseren. Er is echter niet voldoende ruimte om alle activiteiten van de Brinkhoeve te huisvesten. De Brinkhoeve blijft dus nodig, net als Het Lokaal.

Het Lokaal kan echter in zijn huidige vorm ook niet blijven bestaan vanwege de slechte bouwkundige staat. Deze slechte bouwkundige staat maakt het te kostbaar om het vastgoedobject te behouden, laat staan te verduurzamen. De verduurzamingsmaatregelen die nodig zijn om de Brinkhoeve toekomstbestendig te maken zijn fors, maar er kan wel gebruik worden

gemaakt van verschillende subsidieregelingen. Daarmee wordt de overlast echter niet weggenomen. De locatie van De Brinkhoeve leent zich ook voor herontwikkeling waarmee direct het omgevingsgebied kan worden verbeterd en kan worden voorzien van een flinke kwaliteitsimpuls. De Boekenstal kent een redelijke bezetting en er is geen overlast van de activiteiten. De redelijke bezettingsgraad maakt het logisch om te investeren in onderhoud en verduurzaming en daarmee het behouden van de historische waarde. De verduurzamingsmaatregelen komen in aanmerking voor subsidie van het Rijk. Wel zijn de subsidiemaatregelen de afgelopen jaren flink versobert en dus zal er nog steeds een forse eigen bijdrage nodig zijn Het Oude Raethuys heeft een minimale bezetting als Oudheidkamer en trouwlocatie en heeft daarmee geen daadwerkelijke maatschappelijke functie meer. Het Oude Raethuys heeft een grote historische waarde die is uitgedrukt in een monumentale status. Het Oude Raethuys is gunstig gelegen en planologisch is er al veel mogelijk voor een eventuele nieuwe eigenaar (wonen, kantoor of een combinatie). Met het terugdringen van het commercieel gebruik van de Brinkhoeve ontstaat er ruimte voor andere maatschappelijke initiatieven, zoals bijvoorbeeld het huisvesten van een bibliotheek en de Oudheidkamer.

Een bijkomend voordeel is dat dit ‘stille’ en vooral lokale activiteiten zijn waarbij geen geluidsapparatuur wordt ingezet en bezoekers niet met de auto komen. Hiermee worden de Boekenstal en het Oude Raethuys overbodig en kan dit vastgoed worden afgestoten. De opbrengst van de verkoop, de besparing op noodzakelijk onderhoud en verduurzaming kan dan worden ingezet voor de ontwikkeling van een nieuwe Brinkhoeve. Leeswijzer Voor elk van de vier vastgoedobjecten is een business case gemaakt volgens een vast aantal modules. Op deze manier kan een goed vergelijk worden gemaakt tussen de vier vastgoedobjecten en kan uiteindelijk een keuze worden gemaakt op welke manier de huidige functie die het vastgoedobject vervuld gewaarborgd kan worden. Dat kan zijn in de huidige vorm of wellicht in een andere vorm (renovatie of herontwikkeling). Herontwikkeling biedt in een enkel geval een kans op het haalbaar en betaalbaar maken van andere gewenste programma’s (woningbouw, verduurzaming). Omdat het vertrekpunt voor elk vastgoed object hetzelfde is (hoge leeftijd, flinke onderhoudskosten en de uitdaging voor verduurzaming) worden de eerste twee modules voor elk object tegelijk behandeld en we noemen dit het algemene deel van de business case.

Het vervolg met de overige modules wordt steeds voorafgegaan door algemene informatie als bouwjaar, vloeroppervlak en energielabel van elk vastgoedobject. Voor het opstellen van een ontwikkelagenda en een toekomstbeeld moeten er aannames gedaan worden over onderwerpen als subsidies, bezetting en demografische ontwikkelingen. Hoewel economische motieven niet enkel de doorslag zullen geven bij de keuze voor instandhouding, renovatie en verduurzaming, herontwikkeling of afstoten spelen de financiën wel een belangrijke rol en brengt dit ook verschillende risico’s met zich mee. U leest in het eerste hoofdstuk de verdere uitleg en toelichting van elke module, daarna wordt in elk volgend hoofdstuk een van de vier vastgoedobjecten volgens deze modules verder uitgewerkt. In het zesde hoofdstuk worden de business cases samengevoegd en kan er een ontwikkelagenda ten aanzien van de vier vastgoedobjecten worden voorgesteld.

Module II: Projectbeschrijving Doel: in deze tweede module wordt het project beschreven en scherp afgebakend. Er wordt omschreven uit welke onderdelen het project bestaat en wat er wel en niet toe behoort. Module III: Financiële analyse Doel: de financiële analyse maakt inzichtelijk welke financiële stromen er zijn door het project. Het is onvermijdelijk bij financiële analyses gebruik te maken van aannames. Dit kan gaan om volumes (bezoekersaantallen, activiteiten, doelgroepen), gemiddelde opbrengsten per bezoeker of kengetallen voor kostenberekeningen, etc. Het is daarom altijd van groot belang expliciet aan te geven welke aannames zijn gedaan en waarop de aanname gebaseerd is. Module IV: Gevoeligheidsanalyse Doel: de gevoeligheidsanalyse maakt inzichtelijk welke aannames de uitkomsten van de financiële analyses beïnvloeden en welke mogelijkheden er zijn om het project te optimaliseren. De gevoeligheidsanalyse is belangrijk en dient diverse doelen: 1. Inzichtelijk maken van het effect van de aannames. Als er cruciale kengetallen of aannames gemaakt zijn is het van belang goed zicht te krijgen op brandbreedtes die ontstaan bij andere aannames. 2. Inzichtelijk maken van optimalisatiemogelijkheden. Bijvoorbeeld een langere exploitatieperiode, verhoging van de bezettingsgraad, verlagen kosten van beheer en onderhoud, betrekken van andere partijen bij de financiering.

Module V: Krachtenveld- en omgevingsanalyse, beleidsdoelen Doel: de omgeving en het krachtenveld moeten worden meegenomen in de projectbeoordeling en acties definiëren hoe om te gaan met de omgeving. Een project kan financieel haalbaar zijn maar toch niet doorgaan vanwege de weerstand in de omgeving of het bestaan van alternatieve plannen en mogelijkheden. De communicatie met de omgeving kan daarom cruciaal zijn om een project tot een succes te maken. In andere gevallen kan er sprake zijn van vergunningen die aangevraagd moeten worden, of dient het project afgestemd te worden op andere projecten of partijen. Eventuele tegengestelde meningen en belangen kunnen het project schaden en kunnen leiden tot vertraging en/of hogere kosten. Een krachtenveldanalyse helpt bij het inzichtelijk maken van de tegengestelde krachten en bij het vinden van oplossingen hiervoor. Module VI: Dekkingsplan Doel: In deze module is er aandacht voor de financiering van de verschillende uitwerkingen. Is er budget of moet er budget worden gecreëerd? Indien meerdere partijen het project of delen van het project financieren, bijvoorbeeld marktpartijen die indirect baat hebben, is een dekkingsplan nodig. De bijdragen kunnen eenmalig of jaarlijks gedaan worden.

Een belangrijk aandachtspunt vanuit het perspectief van de gemeente, naast de eerder beschreven strategische gedachtenvorming over de rol van maatschappelijk vastgoed en de hoogte van een redelijke bijdrage, is de budgettaire inpasbaarheid. Het project moet passen in het budgettaire karakter en in de meerjarencijfers van de begroting. Daarbij geldt dat niet alleen stichtingskosten maar ook de onderhouds- en exploitatiekosten ingepast moeten worden. Veel maatschappelijk vastgoed wordt geëxploiteerd en beheerd door derden. Met deze derden is een overeenkomst gesloten en voor de exploitatie van het maatschappelijk vastgoed voor de exploitatie

recht wordt een vergoeding betaald aan de gemeente. Deze vergoeding is niet altijd marktconform en leidt in sommige gevallen tot oneerlijke concurrentie. Wanneer er voor gekozen wordt een bepaald vastgoed object te verduurzamen of te renoveren, misschien zelfs te slopen en nieuw terug te bouwen dan betekent dit voor de exploitant een kans om de bezetting te verhogen. De exploitant heeft een belang bij een schoon, duurzaam en functioneel object. De gevraagde vergoeding voor het recht te exploiteren kan in een dergelijk situatie worden verhoogd. Dit kan ook omdat verduurzaming van een vastgoedobject in de meeste gevallen leidt tot een verlaging van de energielasten waardoor de stijging van de kale huurprijs in de meeste gevallen per saldo niet leidt tot een hogere kostenpost.

H.2 Business case – algemeen Module I Aanleiding, probleemanalyse, beleidsrelevantie Aanleiding De gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat uit 16 vastgoedobjecten. Voor deze vastgoedobjecten zijn meer jaren onderhoudsplannen opgesteld. Bij het actualiseren van deze meer jaren onderhoudsplannen zijn vier vastgoedobjecten vanwege hun hoge kosten van onderhoud opgevallen. Het betreft de volgende vastgoedobjecten: de Brinkhoeve, het Lokaal, ‘t Oude Raethuys en de Boekenstal. De Brinkhoeve is een van de panden met het grootste vloeroppervlak in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De Brinkhoeve is gerealiseerd in 1970 en in het pand is steeds geïnvesteerd om het pand te laten voldoen aan de eisen die daar door de gebruikers aan werden gesteld. De Brinkhoeve kent een goede bezettingsgraad en trekt gebruikers en bezoekers van ver buiten de gemeente. De Brinkhoeve heeft daarmee naast een lokale, ook zeker een belangrijke regionale functie. Wel is het pand verouderd: de betonnen vloeren vertonen scheuren, de lichtarmaturen zijn verouderd en niet geschikt voor verduurzaming, er zijn veel hoge plafonds en veel raampartijen waardoor er in de winterperiode relatief veel gestookt moet worden om het binnenklimaat aangenaam te krijgen. De Brinkhoeve kent verschillende ruimten die ook verschillen in omvang. Hierdoor kunnen veel gebruikers een passende ruimte vinden.

Jongeren Centrum Het Lokaal dateert van 1960 en is daarmee het op één na oudste vastgoedobject van de gemeente Albrandswaard. Stichting Welzijn Albrandswaard exploiteert het Lokaal. Het pand heeft een belangrijke maatschappelijke functie voor de lokale gemeenschap. De locatie van het object is voor het huidige gebruik zeer geschikt (organisatie van activiteiten voor jongeren, weinig tot geen overlast voor de omgeving) maar biedt in combinatie met de aanwezigheid van verschillende andere faciliteiten (jachthaven, zwembad, sportcentrum, buitenspeeltuin, horeca) wellicht ook mogelijkheden voor herontwikkeling waarbij het vastgoedobject breder in gezet kan worden dan als jongerencentrum. Het Oude Raethuys van de toenmalige gemeente Poortugaal dateert uit 1911. Het is een gemeentelijk monument en is sinds 1988 in gebruik als Oudheidkamer. Dit karakteristieke gebouw wordt ook gebruikt als trouwlocatie en kent verder geen gebruikers. De Boekenstal is eveneens een gemeentelijk monument. Het biedt als wijkcentrum ruimte voor ontmoeting, lezen van boeken en deelname aan activiteiten. Stichting Welzijn Albrandswaard exploiteert de Boekenstal en organiseert hier verschillende activiteiten in het kader van welzijnswerk. Daarnaast wordt er gebruik gemaakt van de Boekenstal door Bibliotheek Aan Zet en Vluchtelingenwerk.

Er is bij elk van deze vier vastgoedobjecten ook sprake van achterstallig onderhoud. Om het onderhoud weer op het gewenste onderhoudsniveau te krijgen is een forse investering nodig, dit geldt echter ook voor noodzaak om te verduurzamen. Niet elk vastgoedobject kent echter een hoge bezettingsgraad waarmee de vraag rijst of een dergelijke forse investering wel legitiem is, of dat er een andere keuze gemaakt moet worden. De onderliggende business cases dragen bij aan de besluitvorming over het in stand houden, renoveren en verduurzamen, herontwikkelen dan wel afstoten van de genoemde vier vastgoedobjecten die eigendom zijn van de gemeente Albrandswaard. Van elk vastgoedobject moet bepaald worden of het nog toekomst heeft als maatschappelijk vastgoed of dat herontwikkeling van de locatie dan wel afstoten van het object wellicht een betere optie is.

Probleemanalyse Sociaal Cultureel Centrum De Brinkhoeve heeft dringend onderhoud nodig, waarvoor €906.000 nodig is tot 2033. De grootste kosten zijn momenteel €469.582 voor de categorie met conditiescore 3-6, en de kosten voor de categorie met conditiescore 1-2 bedragen €435.793. Er zijn flinke investeringen nodig op het gebied van onderhoud, maar ook op het gebied van verduurzaming. De ambitie die de gemeente heeft ten aanzien van de klimaatdoelen lijken voor de huidige Brinkhoeve niet haalbaar. Jongeren Centrum Het Lokaal verkeert in slechte staat van onderhoud. De geschatte totale onderhoudskosten tot 2033 bedragen €638.000, oftewel 187% van de WOZ-waarde. Voor de komende jaren (conditiescore 3-6) zijn de onderhoudskosten €401.354, wat neerkomt op 118% van de WOZ-waarde. Dit betekent dat er aanzienlijke kosten zullen zijn voor het onderhoud van het pand in de nabije toekomst. De kosten voor de conditiescore van 1-2 zijn momenteel €236.514, oftewel 69% van de WOZ-waarde, maar deze kosten worden pas over 7-15 jaar gemaakt. Verder zijn de overige jaarlijkse kosten hoog en er zijn voor de gemeente geen huurinkomsten. Het Oude Raethuys kent een totaal geschat bedrag voor onderhoudskosten tot 2033 van €125.000, wat overeenkomt met 70% van de WOZ-waarde. De grootste kosten hebben momenteel een conditiescore van 1-2 en bedragen €110.000, wat 61% van de WOZ-waarde vertegenwoordigt.

Deze kosten zullen echter pas over 7-15 jaar gemaakt worden. De kosten voor de komende jaren (conditiescore 3-6) zijn aanzienlijk lager, met een totaalbedrag van ongeveer €15.000, wat 8,4% van de WOZ-waarde is. Bovendien zijn de jaarlijkse energiekosten hoog en zijn er momenteel bijna geen huurinkomsten. De Boekenstal kent een totaal geschat bedrag voor onderhoudskosten tot 2033 van €297.000, wat overeenkomt met 105% van de WOZ-waarde. De grootste kosten hebben momenteel een conditiescore van 1-2 en bedragen €240.000, wat 85% van de WOZ-waarde vertegenwoordigt. Deze kosten zullen echter pas over 7-15 jaar gemaakt worden. De kosten voor de komende jaren (conditiescore 3-6) zijn aanzienlijk lager, met een totaalbedrag van ongeveer €56.000, wat 20% van de WOZ-waarde is. De jaarlijkse energiekosten worden betaald door Stichting welzijn Albrandswaard. Er zijn geen huurinkomsten. Beleidsrelevantie De Brinkhoeve wordt ingezet als sociaal- cultureel centrum. Het Lokaal wordt ingezet als kunst- en cultuurcentrum. Het Oude Raethuys wordt niet ingezet voor uitvoering van gemeentelijk beleid. De Boekenstal wordt ingezet als wijkcentrum.

Module II Projectbeschrijving Projectbeschrijving Er wordt onderzoek gedaan naar vier vastgoedobjecten die eigendom zijn van de gemeente Albrandswaard: de Brinkhoeve, het Lokaal, het Oude Raethuys en de Boekenstal. Deze vier objecten zijn bijzondere objecten in vergelijking met het andere maatschappelijk vastgoed van de gemeente. De genoemde vastgoedobjecten zijn bijzonder in vergelijking met ander maatschappelijk vastgoed vanwege leeftijd, bouwkundige staat, maatschappelijke waarde, bereikbaarheid en bezettingsgraad. Uit het meer jaren onderhoudsplan van de gemeente blijkt dat deze vier vastgoedobjecten over 5 jaar een groot deel van het totale onderhoudsbudget van de gemeente voor het maatschappelijk vastgoed vormen. Dit in relatie tot de wens van het verduurzamen van het maatschappelijk vastgoed en de investeringen die dit met zicht meebrengt maakt dat er een voor deze vier vastgoedobjecten een business case zal worden gemaakt. Wanneer de business case voor de gemeente onrendabel blijkt kunnen per vastgoedobject alternatieven worden gezocht waaronder bijvoorbeeld sloop, herontwikkeling van de locatie of afstoten van het vastgoed aan een private partij.

De volgende scenario’s worden onderzocht: A. Instandhouding voor de komende 10 jaar; B. Grootschalige renovatie en verduurzaming voor de komende 50 jaar; C. Herontwikkeling van het gebouw en het gebied; D. Afstoten (verkoop). Ad. A. Bij het eerste scenario wordt er onderzocht wat de kosten zijn voor het in stand houden van de vier vastgoedobjecten zoals ze zijn. Dat betekent dat de objecten niet verduurzaamd worden en dat alleen het gevraagde onderhoud uitgevoerd zal worden. Bij dit scenario wordt dan ook geen uitvoering gegeven aan de ambities van de gemeente om haar vastgoed in 2030 en 2050 aan de gestelde klimaatdoelstellingen te laten voldoen. Hoewel dit scenario onwenselijk lijkt, is het goed inzichtelijk te maken wat kosten zijn als de gemeente geen strategische keuze maakt ten aanzien van deze vier vastgoedobjecten. Ad. B. Bij het tweede scenario worden de maatregelen inzichtelijk gemaakt die nodig zijn om het vastgoedobject te laten voldoen aan de klimaatdoelstellingen in 2030 en 2050. Uiteraard worden ook de kosten van deze verduurzaming in kaart gebracht. Bij de uitwerking van dit scenario is gebruik gemaakt van het ontzorgingsprogramma verduurzaming maatschappelijk vastgoed van de Provincie Zuid-Holland. Een deskundig team van de provincie heeft de vier de vastgoedobjecten onderzocht, beoordeeld en een doorrekening gemaakt van de benodigde investeringen. Ad. C.

Het derde scenario is wellicht het meest complexe van de drie. In dit scenario wordt onderzocht of een combinatie van functies op de huidige locatie mogelijk is, waarmee ook invulling gegeven kan worden aan andere gewenste programma’s zoals bijvoorbeeld woningbouw. Er wordt gekeken naar de noodzaak voor behoud van de huidige functie en wanneer deze noodzaak er is, wordt er gekeken welke andere functie gecombineerd kan plaatsvinden. Omdat er een extra functie wordt toegevoegd is het nodig om ook het planologisch regime te toetsen of de mogelijkheid tot het combineren van functies er is. De combinatie van functies maakt het mogelijk de benodigde investering in herontwikkeling te kunnen ‘terugverdienen’ en een herontwikkelingen rendabel te maken. Ad. D. Het vierde scenario is het sluitstuk van de business case en dat is niet voor niets. Als blijkt dat het vastgoedobject een lage bezetting kent, geen bijdrage levert aan de doelstellingen van de gemeente en daarmee geen maatschappelijke functie meer heeft kan overwogen worden tot verkoop over de gaan. Met de verkoop kan budget gegeneerd en kunnen onderhoudskosten bespaard worden. Deze opbrengst en besparing kan vervolgens ingezet worden voor het behoud en verduurzamen, dan wel herontwikkeling van de andere vastgoedobjecten.

realiseert. Een dergelijke renovatie is zeer ingrijpend en kostbaar. Onderzoek naar de noodzaak tot verduurzaming van het pand waarbij voldaan wordt aan de klimaatdoelstellingen heeft het volgende inzicht gegeven in de benodigde financiën. Het huidige pand beschikt over energielabel G. Bij een grootschalige renovatie zal het pand een aanzienlijke tijd gesloten moeten blijven. Dit betekent dat de gebruikers tijdelijk elders zullen moeten worden ondergebracht. Het vloeroppervlak van de Brinkhoeve in combinatie met de hoge bezettingsgraad maakt het een uitdaging om iedere gebruiker tijdelijk elders onder te brengen. De Brinkhoeve is 7 dagen per week geopend en de meeste activiteiten zijn gepland in de middag en avond. Met een energieverbruik van 23.600 kWh voor elektra en 7.500 m3 gas is het relatief hoog te noemen. De Brinkhoeve is volledig eigendom van de gemeente, inclusief de gebouw gebonden installaties zoals de CV-ketels en luchtbehandelingskasten (LBK’s).

Figuur 3: Tabel met verduurzamingsmaatregelen

Om aan de klimaatdoelstellingen te voldoen en het pand voor de toekomst te kunnen behouden is er minimaal een reductie van CO2 nodig van 50%. Het onderhoudspakket (OP1) is hiervoor geschikt. Hiervoor is een investeringsbudget nodig van € 1.135.941,-. Dit is een onderhoudspakket wat betekent dat de verduurzamingsmaatregelen worden uitgevoerd tijdens de onderhoudsmomenten van het MJOP. Dit betekent ook dat het geplande onderhoud van € 908.000,- nog steeds uitgevoerd moet worden, deze kosten komen dus bovenop het investeringskrediet dat nodig is voor verduurzaming. De kosten van verduurzaming komen in aanmerking voor een DUMAVA subsidie. Gezien de omvang van dit vastgoedobject en de te nemen verduurzamingsmaatregelen komt dit project in aanmerking voor een integrale project subsidie waarbij 30% van de investering door subsidie kan worden gedekt. Helaas is de pot voor integrale projecten voor 2024 al leeg. In 2025 komt er een nieuwe DUMAVA subsidie regeling waarbij er wel weer gebruik kan worden gemaakt van deze vorm. Financiële analyse voor herontwikkeling van het gebouw en het gebied

Financiële analyse voor afstoten (verkoop)

Module IV Gevoeligheidsanalyse Aan de exploitanten van de Brinkhoeve is gevraagd om een toekomstperspectief te schetsen van het gebruik en de bezettingsgraad van de Brinkhoeve. De huidige exploitanten exploiteren de Brinkhoeve al bijna 30 jaar en er is dus veel kennis aanwezig. Het overzicht met de gebruikers en de bezettingsgraad is betrouwbaar vanwege de ervaring uit het verleden. Voor 2024/2025 is er sprake van een bezettingsgraad van 85%. Ook de voorgaande jaren is deze bezettingsgraad steeds gehaald. Het voorgaande maakt dat er met grote zekerheid gesteld kan worden dat er de komende jaren een meer dan goede bezetting zal zijn van de Brinkhoeve. De goede bezettingsgraad van de Brinkhoeve is mede te danken aan het goede werk van de exploitanten. Bij het wegvallen van deze exploitanten is het de vraag of met nieuwe exploitanten een zelfde resultaat qua bezetting zal worden gehaald. De huidige exploitanten hebben verklaard de exploitatie nog een aantal jaren te willen voortzetten. De exploitanten van de Brinkhoeve organiseren veel activiteiten waarbij muziek of geluid wordt geproduceerd. Hiervoor is in 2004 door de DCMR een maatwerkbesluit opgesteld. De exploitanten moeten zich aan de normen in dit maatwerkbesluit houden om geluidsoverlast door de buurt te voorkomen.

Hoewel de exploitanten zich aan het maatwerkbesluit houden is er toch met enige regelmaat sprake van geluidsoverlast. Mogelijk komt dit door het verouderde maatwerkbesluit. Wanneer dit echter geactualiseerd wordt kan dit betekenen dat er minder activiteiten mogelijk zijn binnen de Brinkhoeve. Dit kan een risico zijn voor de exploitatie en de huidige exploitatievergunning. Met de exploitanten is dit inmiddels verschillende keren besproken. Daarnaast is er in de omgeving van de Brinkhoeve sprake van verkeersoverlast. De parkeerdruk is erg hoog, de huidige inrichting van de openbare ruimte is niet berekend op de toename van het verkeer in

de moderne tijd. Er is vaak sprake van foutparkeren door auto’s en fietsers. Ook ervaren omwonenden overlast van bezoekend publiek bij het komen en gaan naar een activiteit in de Brinkhoeve. Vanuit de Rijksoverheid is er een subsidieregeling voor het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed (DUMAVA). Deze subsidieregeling is er nu al enige jaren en wordt steeds in verschillende ronden opengesteld. De verduurzamingsmaatregelen die nodig zijn om de Brinkhoeve te laten voldoen aan de klimaatdoelstellingen passen binnen deze subsidieregeling. Deze subsidieregeling kent twee varianten: de eerste variant heeft betrekking op integrale projecten en leidt tot een subsidie van maximaal 30% van de benodigde investering voor de verduurzaming van vastgoed. De tweede variant zijn de losse maatregelen. In deze variant kan een subsidieaanvrager drie verduurzamingsmaatregelen opgeven waarvoor subsidie nodig is. Bij toekenning wordt er maximaal 20% van de benodigde investering met subsidie vergoed. Inmiddels is de subsidiepot voor 2024 voor integrale projecten leeg. Voor de losse maatregelen is er nog een bedrag beschikbaar. In 2025 komt er een nieuwe DUMAVA-subsdieregeling en kan er weer subsidie worden aangevraagd voor integrale projecten. Ook de Rijksoverheid heeft met bezuinigingen te maken.

Met betrekking tot de DUMAVAsubsidieregeling is dit merkbaar aan het gegeven dat er maximum subsidiebedragen zijn vastgesteld per verduurzamingsmaatregel. De DUMAVA-subsidieregeling is daarmee flink versoberd.

Module V Krachtenveld en omgevingsanalyse De belangrijkste stakeholders bij de Brinkhoeve zijn: - Exploitanten - Gebruikers* - Omwonenden - Winkeliers omliggende winkels - Gemeentebestuur

De ligging en bereikbaarheid van de Brinkhoeve zijn goed. De locatie is centraal in Poortugaal gelegen. In de nabijheid is sprake van onvoldoende parkeergelegenheid. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed met een bushalte in de straat. Dichtstbijzijnde halte (bus/tram/metro): Poortugaal, Beatrixstraat Loopafstand: 0,2 kilometer Looptijd: 3 minuten Dichtstbijzijnde metrostation: Metrostation De Akkers Loopafstand: 8,1 kilometer Looptijd: 1 uur en 52 minuten Dichtstbijzijnde opritten snelweg: - A15 op 1,8 kilometer hemelsbreed met 8 minuten reistijd over een route van 4,2 kilometer - A4 op 2,0 kilometer hemelsbreed met 10 minuten reistijd over een route van 5,7 kilometer - A20 op 7,4 kilometer hemelsbreed met 14 minuten reistijd over een route van 12,5 kilometer Er zijn klachten bekend over geluids- en parkeeroverlast.

Figuur 4: Ligging de Brinkhoeve

Planologisch regime Het vigerende bestemmingsplan is ‘Poortugaal Dorp’. Uit dit bestemmingsplan blijkt dat het perceel van de Brinkhoeve de bestemming ‘Gemengd-1’. Uit de bestemmingsplanregels blijkt wat onder deze bestemming valt: Artikel 8 Gemengd -1 8.1 Bestemmingsomschrijving De voor Gemengd-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. maatschappelijke voorzieningen; b. horeca-activiteiten uit categorie 2 en 3, zoals genoemd in artikel 1.41, uitsluitend op de begane grond en de eerste verdieping; c. cultuur en ontspanning d. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van maatschappelijk – zalencentrum’ tevens voor een zalencentrum; e. groen- en watervoorzieningen. 8.2 Bouwregels Op de in lid 8.2 genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in dat lid genoemde bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat: a. hoofdgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd; b. ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte’ de goot- en bouw hoogte van gebouwen niet meer mag bedragen dan is aangegeven. Figuur 5: Artikel 8.1 en 8.2 bestemmingplan ‘Poortugaal Dorp’ Er mag enkel gebouwd worden binnen het bouwvlak, het bouwvlak beslaat bij het gehele perceel. De maximale goothoogte bedraagt 7 meter en de maximale bouwhoogte bedraag 11 meter. Het perceel kent nog een dubbelbestemming, namelijk archeologisch.

Dat betekent dat er bij werkzaamheden rekening gehouden moet worden met bodemvondsten en er niet zonder vergunning graafwerkzaamheden mogen worden uitgevoerd die voor herontwikkeling nodig zijn (denk aan funderingswerk en/of heiwerkzaamheden). Ook is er sprake van een geluidszone:

Artikel 40.1 Geluidszone industrie De bouw van geluidsgevoelige objecten ter plaatse van de aanduiding ‘Geluidszone industrie’ is uitsluitend toegestaan indien voldaan kan worden aan de in de Wet Geluidhinder gestelde normen. Figuur 6: Artikel 40.1 bestemmingplan ‘Poortugaal Dorp’

De huidige bestemming staat geen woningbouw toe. Waar voorheen in dergelijke gevallen het bestemmingsplan gewijzigd moest worden biedt de Omgevingswet hiervoor een mogelijkheid middels een BOPA-procedure (buitenplanse omgevingsactiviteit).

Module VI Dekkingsplan Scenario I: instandhouding voor de komende 10 jaar. Voor dit scenario is recent een aanvullend onderhoudsbudget vastgesteld voor de komende 10 jaar. De besluitvorming die hiervoor heeft plaatsgevonden heeft alleen betrekking op de conditiescore 3-6. Dit betekent dat voor het hoognodige onderhoud budget beschikbaar is, maar voor de conditiescore 12 nog niet. Dit betekent voor de komende 7-15 jaar dat er voor deze conditiescore nog geen dekking is voor een onderhoudsbedrag ad € 435.793,- euro. Scenario II: grootschalige renovatie voor de komende 50 jaar. De kosten voor een grootschalig renovatie zijn geschat op € 1.135.941 euro. Wanneer gebruik gemaakt wordt van de DUMAVA-regeling komt 30% van de benodigde maatregelen voor verduurzaming in aanmerking voor vergoeding door het rijk. Naast de verduurzamingsmaatregelen is er ook nog steeds gepland onderhoud nodig ad € 906.000,-. Van dit geplande onderhoud kan circa 10% vervallen vanwege de verduurzamingsmaatregelen. Voor de investeringen wordt een terugverdientijd (TVT) van 77 jaar aangehouden. De scheiding tussen eigendom en gebruik van vastgoed maakt de verduurzaming echter ingewikkeld. Er is sprake van een split incentive: de eigenaar investeert in het gebouw, terwijl de huurder er via een lagere energierekening van profiteert.

De investering die door de gemeente gedaan wordt zal moeten worden verdisconteerd in de huurprijs van exploitanten die op hun beurt dit weer kunnen verdisconteren in hun tarieven naar de gebruikers.

Scenario III: herontwikkeling van het gebouw en het gebied Er is geen budget voor herontwikkeling van de Brinkhoeve en de omgeving. Uit de financiële analyse blijkt dat een eventuele herontwikkeling met de realisatie van woonheden niet budgetneutraal kan plaatsvinden. Vooruitlopend zal de gemeente een krediet moeten aanvragen bij de BNG waarover een rentetarief berekend wordt. Een andere mogelijkheid is dat de woningcorporatie wordt gevraagd te participeren in het project en een deel van de appartementen voor de sociale sector wenst af te nemen.

reductie van 50% worden bereikt. Daarom wordt er in dit geval gekozen voor het pakket ‘Zeer Energiezuinig Pakket’ (ZEP). Om deze verduurzamingsmaatregelen uit te voeren is een investeringskrediet nodig van € 620.289,-. Voor dit project kan het beste een aanvraag om DUMAVA subsidie voor een integraal project worden gedaan. Er kan dan een subsidie worden verkregen van maximaal 30% van de benodigde investering. Naast de investering voor de verduurzamingsmaatregelen is er nog steeds budget nodig voor het reguliere onderhoud conform het bestaande MJOP. Circa 10% van de geplande onderhoudswerkzaamheden zal kunnen vervallen omdat hiervoor in de plaats verduurzamingsmaatregelen zullen worden uitgevoerd. Financiële analyse voor herontwikkeling van het gebouw en het gebied Herontwikkeling op deze locatie met daarbij een nieuwe functie voor het vastgoedobject lijkt uitgesloten. De functies die planologisch toegestaan zijn, zijn al in de nabijheid gerealiseerd, met uitzondering van de huidige functie (maatschappelijke doeleinden). Een combinatie van de huidige functie met een andere toegestane functie lijkt daarom ook uitgesloten. Wel vervult het Lokaal een belangrijke maatschappelijke functie die behouden moet blijven. Omdat de bouwkundige staat zeer slecht is zal moeten worden overgegaan tot sloop en nieuwbouw.

De omgeving is recent opnieuw ingericht en komt niet in aanmerking voor herontwikkeling. Voor sloop en nieuwbouw van een vergelijkbaar object is gemiddeld € 2.000.000,- nodig volgens het Bouwkosten Kompas. Financiële analyse voor afstoten (verkoop)

Module IV Gevoeligheidsanalyse De huidige exploitant/gebruiker van het Lokaal is Stichting Welzijn Albrandswaard. Deze stichting exploiteert en gebruikt dit vastgoedobject al enige tijd. Daarom kan de stichting over een langere periode bezettingscijfers overleggen wat bijdraagt aan het vertrouwen over de toekomstige bezetting. De huidige bezetting biedt nog ruimte om andere activiteiten te organiseren in het jongerencentrum. Activiteiten die elders in de gemeente overlast veroorzaken, bijvoorbeeld vanwege het gebruik van een geluidsinstallatie, kunnen prima op deze plek worden georganiseerd. De huidige tarieven die gehanteerd worden voor maatschappelijke en commerciële activiteiten voldoen aan de eisen vanuit de Wet Markt en Overheid (een minimaal kostprijs dekkend tarief). Welke huurvergoeding de muziekschool aan Stichting Welzijn Albrandswaard betaald is overigens onduidelijk. De ondergrond van het Lokaal is geen eigendom van de gemeente Albrandswaard. Middels een overeenkomst van erfpacht mag de gemeente de ondergrond gebruiken en bebouwen. De huidige erfpacht overeenkomst loopt tot einde 2037.

Module V Krachtenveld en omgevingsanalyse De belangrijkste stakeholders bij Het Lokaal zijn: - Stichting Welzijn Albrandswaard - Recreatieschap IJsselmonde - Jachthaven - Horeca Abel - Gemeentelijk zwembad - Sportcentrum

-

Gebruikers* Gemeentebestuur

*

De ligging van het Lokaal is goed. Vanwege de verschillende voorzieningen in de directe nabijheid is er parkeergelegenheid. De doelgroep van Het Lokaal betreft vooral de jeugd die met name op de fiets naar de activiteiten komt. Ook per fiets is Het Lokaal goed te bereiken. De ligging, buiten de bebouwde kom, is eveneens zeer geschikt voor de functie van jeugdcentrum. Er zijn nauwelijks omwonenden en er zijn dan ook geen klachten bekend over het gebruik van het Lokaal als jongerencentrum.

Figuur 9: Ligging van Het Lokaal

Dichtstbijzijnde halte (bus/): Poortugaal, Albrandswaardsedijk Loopafstand: 0,5 kilometer Looptijd: 5 minuten Dichtstbijzijnde Metrostation: Metrostation Rhoon Loopafstand: 1,8 kilometer Looptijd: 24 minuten Dichtstbijzijnde opritten snelweg: - A15 op 4,2 kilometer met 9 minuten reistijd - A4 op 13 kilometer met 8 minuten reistijd

- A29 op 11 kilometer hemelsbreed met 13 minuten reistijd Planologisch regime Het Lokaal is gelegen in het buitengebied van Poortugaal. Het vigerende bestemmingsplan is ‘Johannapolder’ en het perceel waarop het Lokaal is gesitueerd heeft de bestemming ‘Recreatie’. Artikel 4 Recreatie 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Recreatie’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. (dag)recreatie met ondersteunende horeca en detailhandel; b.horeca uit categorie 2 t/m 4, zoals genoemd in 1.37; c. ter plaatse van de aanduiding ‘zwembad’: tevens een binnen- en buitenzwembad; d. maatschappelijke doeleinden; e. sportvoorzieningen; f. natuurontwikkeling; g. evenementen; h. parkeervoorzieningen; i: fiets- en voetpaden; j. wegen; k. groenvoorzieningen. 4.2 Bouwregels Op de in artikel 4 lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande, dat: a. de gezamenlijke grondoppervlakte aan gebouwen niet meer mag bedragen dan 5.000m2; b. hoofdgebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; c. ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte(m)’de bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer mag bedragen dan is aangegeven; d. ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m), maximum goothoogte (m)’de bouwhoogte en goothoogte van hoofdgebouwen niet meer mag bedragen dan is aangegeven; e.

ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bebouwd oppervlak’ de oppervlakte van gebouwen binnen het bouwvlak samen ten hoogste de aangeduide oppervlakte mag bedragen met dien verstande dat: 1. De gezamenlijke grondoppervlakte van gebouwen binnen het bestemmingsvlak niet meer mag bedragen dan 5.000m2; f. bijgebouwen mogen binnen de bouwvlakken en binnen de aanduiding ‘zwembad’ worden gebouwd, onder de voorwaarde dat: 1. de totale oppervlakte van de bijgebouwen binnen de aanduiding ‘zwembad’ niet meer bedraagt dan 350 m2; 2. De goothoogte niet meer bedraagt 2,50 m; 3. De bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3,50 m; g. de totale bedrijfsvloeroppervlakte aan horeca bedrijven niet meer mag bedragen dan 600 m2; h. ten hoogte twee dienstwoningen binnen het bouwvlak, ieder met een inhoud van niet meer dan 500m3 mogen worden gebouwd; i. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten hoogste 15 m mag bedragen met uitzondering van erfafscheidingen, waarvan de hoogte niet meer dan 3 m mag bedragen. 4.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van: a. het straat- en bebouwingsbeeld, zoals verwoord in het beeldkwaliteitsplan; b. de landschappelijke inpassing, zoals verwoorden in het beeldkwaliteitsplan; c. de milieusituatie; d. de verkeersveiligheid; e.

de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; f. de sociale veiligheid;

g. de externe veiligheid. 4.4 Specifieke gebruiksregels Voor evenementen gelden de volgende regels: a. evenementen zijn uitsluitend in de vorm van medegebruik toegestaan; b. er dienst sprake te zijn van een evenement in de vorm van publiek bestemde uitvoering/verrichting van vermaak, op het gebied van sport, muziek of op sociaal cultureel vlak; c. het evenement duurt maximaal 7 (aaneengesloten) dagen inclusief opbouw en afbraak van bijbehorende voorzieningen; d. er mogen ten hoogste 3 evenementen per jaar worden georganiseerd (niet zijnde evenementen met gemotoriseerde sport) met maximaal 3500 bezoekers. Figuur 10: Artikel 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 bestemmingplan ‘Johannapolder’

Het bouwvlak waarop het Lokaal is gerealiseerd bedraagt 500 m2. De totale grondoppervlakte van de gebouwen mag niet meer dan 5.000 m2 zijn. Het bouwvlak is veel groter dan de huidige bebouwing maar er is geen ruimte meer binnen de gestelde maximale grondoppervlakte. De totale grondoppervlakte van aanwezige horeca mag niet groter zijn dan 600m2. Met de horecagelegenheid Abel wordt hier al aan voldaan en kan er geen extra horecagelegenheid worden gerealiseerd bij herontwikkeling van het Lokaal naar een object met verschillende functies. Er zijn echter nog twee dubbelbestemmingen: Archeologie en Waterstaat. Ten aanzien van die eerste moet er rekening gehouden worden met bodemvondsten en mag er niet zonder vergunning in de grond worden gegraven. Ten aanzien van de tweede dubbelbestemming zijn in het bestemmingsplan voorschriften opgenomen over het verbod om te bouwen en de uitzonderingen op dat verbod. Artikel 11 Waterstaat – Waterhuishoudkundige en waterstaatkundige functie 11.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Waterstaat – Waterhuishoudkundige en waterstaatkundige’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), primair bestemd voor: a. de afvoer en berging van oppervlakte water, sediment en ijs; b. de waterhuishouding; c. verkeer te water; d. aanleg, en beheer en onderhoud en verbetering van de hoofdwaterkering; e.

het vergroten van de afvoer capaciteit. 11.2 Bouwregels Op de voor ‘Waterstaat – Waterhuishoudkundige en waterstaatkundige’ bestemde gronden mag niet worden gebouwd. 11.3 Afwijken van de bouwregels Bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 11 lid 2 en toestaan dat wordt gebouwd ten dienste van de andere daar voorkomende bestemmingen, onder de voorwaarden dat: a. de activiteit zodanig is gesitueerd en uitgevoerd dat het veilig functioneren van het waterstaatswerk is gewaarborgd; b. geen sprake is van een feitelijke belemmering van de vergroting van de afvoervapaciteit; c. de resterende waterstandseffecten dan wel de afname van het bergend vermogen duurzaam worden gecompenseerd, mede in de vorm van rivierverruimingsmaatregelen. Alvorens te beslissen op een aanvraag voor een omgevingsvergunning horen burgemeester en wethouders de waterbeheerder. Figuur 11: Artikel 11.1, 11.2, 11.3 bestemmingplan ‘Johannapolder’

Financiële analyse voor grootschalige renovatie voor de komende 50 jaar Een grootschalige renovatie van ’t Oude Raethuys moet in ieder geval als vertrekpunt hebben dat het pand minimaal voldoet aan de eisen volgend uit het klimaatakkoord waarmee de gemeente tevens haar doelstellingen ten aanzien van verduurzaming van haar maatschappelijk vastgoed realiseert. Een dergelijke renovatie is zeer ingrijpend en kostbaar. Onderzoek naar de noodzaak tot verduurzaming van het pand waarbij voldaan wordt aan de klimaatdoelstellingen heeft het volgende inzicht gegeven in de benodigde financiën.

Figuur 13 Tabel met verduurzamingsmaatregelen

Om aan de klimaatdoelstellingen te voldoen en het pand voor de toekomst te kunnen behouden is er minimaal een reductie van CO2 nodig van 50%. Het energiezuinig pakket (EP) is hiervoor geschikt. Om deze verduurzamingsmaatregelen uit te voeren is een investeringskrediet nodig van minimaal € 290.819,-. Voor dit project kan het beste een aanvraag om DUMAVA subsidie voor drie losse maatregelen worden gedaan. Er kan dan een subsidie worden verkregen van maximaal 20% van de benodigde investering. Naast de investering voor de verduurzamingsmaatregelen is er nog steeds budget nodig voor het reguliere onderhoud conform het bestaande MJOP. Circa 10% van de geplande onderhoudswerkzaamheden zal kunnen vervallen omdat hiervoor in de plaats verduurzamingsmaatregelen zullen worden uitgevoerd. Financiële analyse voor herontwikkeling van het gebouw en het gebied De oppervlakte van dit vastgoedobject, de ligging en de beperkingen die de status van gemeentelijk monument met zich meebrengt maakt een herontwikkeling op deze locatie met verschillende functies niet realistisch. De mogelijkheden voor een nieuwe invulling, in overeenstemming met de bestemming uit het bestemmingsplan zijn bijvoorbeeld een kantoor met een woning. Financiële analyse voor afstoten (verkoop)

Module IV Gevoeligheidsanalyse Het gebruik van het oude Raethuys door de Oudheidkamer is al lange tijd hetzelfde. Er zal in dit gebruik naar de toekomst toe dan ook geen verandering te verwachten zijn. Ook het gebruik als

trouwlocatie fluctueert nauwelijks. Met een grote mate van zekerheid kan daarom worden gesteld dat de bezetting in de nabije toekomst niet zal veranderen. Het Oude Raethuys is een mooie locatie voor de Oudheidkamer. Echter is er bij lange na geen sprake van een kostprijs dekkende exploitatie en deze is ook niet realistisch. Het werk en de activiteiten die de Oudheidkamer verricht en organiseert komt wellicht in aanmerking voor een Algemeen belang besluit in het kader van de Wet Markt en Overheid waardoor mag worden afgezien van een minimaal kostprijs dekkend tarief. De gemeente blijft in dat geval wel verantwoordelijk voor het dekken van de financiële tekorten in exploitatie en onderhoud. Het afstoten van ’t Oude Raethuys en het verplaatsen van de Oudheidkamer kan voor gemengde gevoelens zorgen. Het is een karakteristiek pand en veel mensen kennen het vanuit het verleden als voormalig raadhuis. De Oudheidkamer heeft in loop der jaren veel spullen uit de historie van Poortugaal verzameld in het pand. De collectie van de Oudheidkamer groeit nog steeds omdat mensen veel spullen brengen waarvan men vindt dat het een bepaalde historische waarde vertegenwoordigt. In de collectie van de Oudheidkamer zitten dan ook daadwerkelijk historisch waardevolle objecten, maar lang niet alles in de collectie valt hieronder.

Een nieuwe invulling van ’t Oude Raethuys, bijvoorbeeld een combinatie van wonen en werken of alleen wonen zal aan de uitstraling van het pand en de beleving van de historische kern weinig veranderen.

Module V Krachtenveld en omgevingsanalyse De belangrijkste stakeholders bij ’t Oude Raethuys zijn: - Oudheidkamer - Omwonenden - Winkeliers - Gemeentebestuur Het Oude Raethuys is centraal gelegen in de dorpskern van Poortugaal. Vanwege de verschillende voorzieningen in de directe nabijheid is er op korte afstand parkeergelegenheid. Het vastgoedobject is zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde goed toegankelijk. Er zijn geen klachten bekend uit de omgeving die gerelateerd zijn aan het gebruik door de Oudheidkamer of bij het gebruik als trouwlocatie.

Figuur 14: Ligging van het Oude Raethuys

Planologisch regime Het Oude Raethuys is gelegen in het centrum van Poortugaal. Het vigerende bestemmingsplan is ‘Poortugaal Dorp’. Het perceel waarop het vastgoed is gesitueerd heeft de bestemming ‘Centrum’. De maximale bouwhoogte is 11 meter met een maximale goothoogte van 6 meter. Naast de bestemming ‘Centrum’ is er een dubbelbestemming ‘Archeologie’. De bouwaanduiding in het bestemmingsplan is ‘karakteristiek’, uit de toelichting blijkt dat dit gedaan wordt bij cultuurhistorisch erfgoed en monumenten. Om deze objecten voor de toekomst te behouden zijn er extra voorschriften rondom slopen en bouwen opgenomen. Het Oude Raetshuys is dan ook een gemeentelijk monument. Artikel 6 Centrum 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Centrum’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. dienstverlening; b. ambachtelijke bedrijven; c. maatschappelijke voorzieningen; d. Detailhandel, uitsluitend op de begane grond; e. wonen vanaf de eerste verdieping; f. wonen op de begane grond, uitsluitend voor zover bestaand op de locaties waar op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan dit de bestaande situatie is, en zoals aangegeven op de als bijlage 1 bij de toelichting gevoegde inventarisatielijst; g. ter plaatse van de aanduiding ‘horeca’: horeca-activiteiten uit categorie 2 tot en met 4, zoals genoemd in artikel 1.42; h.

ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt’ uitsluitend voor één supermarkt; i. verkeersvoorzieningen, waaronder begrepen (ondergrondse) parkeervoorzieningen; j. groen- en watervoorzieningen; k. overige bij een centrumgebied behorende voorzieningen. 6.1 Bouwregels Op de in lid 6.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat: a. een hoofdgebouw uitsluitend binnen het bouwvlak mag worden gebouwd;

b. ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte’ de goot en bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer mag bedragen dan is aangegeven; c. ter plaatse van de aanduiding ‘maximale bouwhoogte’ de bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer mag bedragen dan is aangegeven; d. aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen mogen worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. de gezamenlijke grondoppervlakte van aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen buiten het bouwvlak niet meer mag bedragen dan 60% van de oppervlakte van het bijbehorende erf; 2. de goothoogte niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag; 3. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4,5 m; e. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 m. 6.3 Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik van de in lid 6.1 onder d. gelden ten aanzien van bedrijfsvestigingen de volgende bepalingen: a. de gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte van detailhandelsbedrijven binnen de bestemming ‘Centrum’ mag niet meer bedragen dan 3.500 m2; b. per vestiging mag de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedragen dan 150 m2; c. indien ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan een grotere bedrijfsvloeroppervlakte binnen de bestemming aanwezig is, geldt voor deze vestiging de bestaande vloer oppervlakte als norm en mag deze niet worden vergroot.

Figuur 15: Artikel 6.1, 6.2 en 6.3 bestemmingplan ‘Poortugaal Dorp’