Bijlagen 1-6 bij de Toelichting.pdf

Vereniging Albrandswaards Landschap De polder krijgt een eigen landschapsvereniging, die zich richt op behoud en verbetering van de natuurwaarden en het aantrekkelijker maken van het landschap. De vereniging is enerzijds een gesprekspartner voor de gemeente, anderzijds bestaat zij uit een groep met actieve vrijwilligers, die zelf de handen uit de mouwen steken. 40

Landschappelijke en ecologische kwaliteiten versterken Een heldere landschapsstructuur draagt bij aan een fraai landschapsbeeld met een eigen karakter en een leesbare geschiedenis. Het beter zichtbaar maken van de landschapselementen in de polder draagt daaraan bij. Denkbare ingrepen zijn het verbreden van de Zantelwetering en de Molenvliet of het toegankelijk maken van de Albrandswaardsedijk. Hiermee kunnen ook de ecologische kwaliteiten van de polder worden versterkt. Op de locatie van het gemaal is de essentie van de polder het meest merkbaar, deze locatie leent zich goed voor een verbijzondering. Nieuwe woningen als middel De basisgedachte van het LOP is de polder een dusdanige meerwaarde te geven, dat een duurzaam agrarisch gebied ontstaat met een grote gebruiks- en belevingswaarde voor de bewoners van Rhoon en Poortugaal. Het toevoegen van woningen is dan ook geen streven op zich. Waar met nieuwe woningen een kwaliteitsverbetering voor de polder bereikt kan worden kunnen onder voorwaarden enkele woningen worden toegevoegd. Een nieuw landgoed in de polder De ontwikkeling van een landgoed is niet in de eerste plaats bedoeld om middelen te genereren voor ontwikkelingen in de polder. Het landgoed markeert het begin van de polder en biedt daarmee bescherming tegen verdere bebouwing vanuit Poortugaal.

Ook een landgoed past binnen de landelijke uitstraling, op het (openbare) terrein zijn verschillende gebruiksvormen denkbaar. Vanuit de bewoners is er een wens voor een natuurlijke inrichting. Daarnaast vragen de bewoners om bij de inrichting van het (openbare) padennetwerk rekening te houden met hun privacy.

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

41

42

Het LOP is een inspiratiebron voor toekomstige ontwikkelingen. Tegelijkertijd is het een leidraad en (toetsing)kader bij het initiëren, beoordelen en toetsen van plannen en projecten in de polder.

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

43

Een greep uit beschikbare subsidies: Effect Gerichte Maatregelen (EGM) Investeringsbudget Landelijk Gebied (ILG) Agrarisch Natuurbeheer landschapssubsidie (SNL) Agrarisch Natuurbeheer beheersubsidie (SNL) Maatschappelijke participatie subsidie subsidie onderhoud landschapselementen Nationaal Groenfonds Triodos fonds Provinciale Subsidieregeling Natuurbeheer Landschapsveiling Crowdfunding: www.HKBU.nl Kwaliteitsimpuls natuur en landschap, subsidie voor functieverandering en inrichting (SKNL)

44

7. Visie uitwerking 7.1

Uitvoering

In het voorgaande zijn de kwaliteiten en de visie voor de polder omschreven. Het LOP dient als inspiratiebron voor alle betrokken partijen voor toekomstige ontwikkelingen. Tegelijkertijd is het een leidraad en (toetsing)kader bij het initiëren, beoordelen en toetsen van plannen en projecten in de polder. Alle nieuwe ontwikkelingen zullen worden getoetst aan het beeldkwaliteitplan dat zal worden opgesteld in samenhang met het bestemmingsplan.

7.2

Middelen

7.2.1

Eigen kracht

Vanuit de vereniging Albrandswaards Landschap kunnen veel ingrepen vrijwel kosteloos worden uitgevoerd. Een gedreven groep vrijwilligers, met hart voor de polder, kunnen veel voor elkaar krijgen, net zoals dat in de Hoeksche Waard gebeurt. Het werken aan de polder, kan in feite morgen al beginnen. 7.2.2

Subsidies

Voor investeringen in het landelijk gebied zijn veel verschillende subsidies beschikbaar. Daarnaast zijn er fondsen die zich richten op natuur en landschap. Tenslotte is er tegenwoordig ook het zogenaamde ‘crowdfunding’, waarbij een gezamenlijke investering wordt gedaan. Soms in de vorm van donaties, vaak op basis van rendement of beloning in natura. 7.2.3

Woningbouw

Alleen daar waar een kwaliteitsverbetering voor de polder bereikt kan worden kunnen onder voorwaarden enkele woningen worden toegevoegd. Dat betekent dat ter hoogte van de kassen aan de noordzijde van de Albrandswaardseweg nieuwe woningen kunnen worden gebouwd om de kosten van de sloop van de kassen te compenseren, het zelfde geldt aan de zuidzijde bij de loods aan de Albrandswaardsedijk. Uitgaande van de Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

45

Zichtvensters

46

Aanwezige opgaande elementen in de polder die het zicht beperken

Locaties waar ontwikkelingen bestaande zichtvensters minimaal aantasten

Bestaande zichtvensters

Nieuwe zichtvensters ontstaan na amoveren kassen Bij sloop schuur is ontwikkeling op perceel zelf of op naastgelegen kavel toegestaan (zichtvenster wordt hierdoor groter)

landschappelijke kwaliteiten en de nadrukkelijke wens van de omwonenden zijn er verder geen nieuwe woningen toegestaan. Toch zijn er ook andere inspirerende initiatieven denkbaar die de belevingswaarde en betekenis van de polder voor omwonenden kunnen vergroten. Daarom zijn er op de ‘stoplichtkaart’ een aantal locaties aangeduid waar, onder voorwaarde van een nadrukkelijke meerwaarde voor de polder, woningbouw is toegestaan. Deze locaties zijn zorgvuldig gekozen om de essentiële zichtvensters en de mate van openheid niet aan te tasten.

Zichtvensters In- en omwonenden van de polder kunnen genieten van het uitzicht en de openheid van de polder vanuit hun eigen woning. Anderen ervaren deze openheid alleen vanaf de wegen in en om de polder. Daarbij is er een verschil in beleving vanaf de fiets en vanuit de auto: een zichtvenster is immers sneller gepasseerd in de auto dan vanaf de fiets. Daar waar je aan beide zijden van de Albrandswaardse weg de polder in kan kijken ervaar je het grootste gevoel van openheid. Het is daarbij belangrijk dat het venster voldoende breed is en blijft. Het doel van dit LOP is immers om de belevingswaarde en daarmee de betekenis van de polder voor de bewoners van Rhoon en Poortugaal te vergroten.

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

47

4

3

1 5

Stoplichtkaart

2

Geen ontwikkelingen toegestaan Bij nadrukkelijke meerwaarde voor de polder ontwikkelingen onder voorwaarden toegestaan Mogelijke ontwikkeling sportfaciliteiten onder voorwaarden 48

Bij nadrukkelijke meerwaarde voor de polder ontwikkeling van een landgoed onder voorwaarden toegestaan Bij sloop schuur is ontwikkeling op naastgelegen kavel toegestaan tbv vergroten zichtvenster

Voor een goede inpassing van ontwikkelingen in de polder zal een beeldkwaliteitplan worden opgesteld. Daarnaast gelden voor te ontwikkelen woningen de volgende voorwaarden: 1

Woninglint langs Albrandswaardseweg -----

2

Behoud belangrijke zichtlijnen Behoud openheid in het ritme van de polder (geen aaneengesloten lint) Adres is Albrandswaardse weg Grootte van de kavels en woningen volgt de lijn van bestaande aangrenzende woningen (kavel maximaal 750m2, maximaal 2 bouwlagen)

Woninglint langs Albrandswaardsedijk -- Behoud belangrijke zichtlijnen -- Behoud openheid in het ritme van de polder (geen aaneengesloten lint) -- Grootte van de kavels en woningen volgt de lijn van bestaande woningen

3

Landgoed bij kruising S. van der Kolklaan en Albrandswaardseweg -- Behoud belangrijke zichtlijnen en gevoel van openheid vanaf omliggende wegen en woningen -- Draagt bij aan een aantrekkelijke entree van de polder -- Adres is Albrandswaardseweg -- De ontwikkeling heeft een landelijke of agrarische (houten) uitstraling, niet meer dan twee bouwlagen en hoogwaardige architectuur -- De ontwikkeling houdt voldoende afstand van de bestaande bebouwing, met daartussen een ecologische zone -- Het bebouwd oppervlak (footprint) is niet groter dan 750m2 -- De ontwikkeling voldoet aan de randvoorwaarden voor landgoederen in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland

4

Mogelijke woningbouw op de RWA-locatie -- Zicht vanaf de Groene Kruisweg op de polder behouden -- Geen nieuwe bebouwing en infrastructuur in de groene wig

5

Mogelijke sporthal in het sportcluster -- Er komt geen nieuwe ontsluitingsweg naar het sportpark -- Zorgvuldige inpassing aan de rand van de polder

4

Mogelijke sporthal op de RWA-locatie -- Zicht vanaf de Groene Kruisweg op de polder behouden -- Geen nieuwe bebouwing en infrastructuur in de groene wig Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

49

50

Voor alle ontwikkelingen in de polder gelden de volgende spelregels:

-- Ontwikkelingen vinden alleen plaats op de daarvoor aangewezen locaties volgens de ‘stoplichtkaart’ -- Alle ontwikkelingen voldoen aan het nog op te stellen beeldkwaliteitplan -- Er is sprake van een nadrukkelijke kwaliteitsverbetering:Ontwikkelingen dragen bij aan de realisatie van het uitvoeringsprogramma. Indien verbetering niet verzekerd is, kan een wijziging in het bestemmingsplan slechts worden vastgesteld mits een passende financiële bijdrage in het landschapsfonds is verzekerd. -- Ontwikkelingen passen binnen/ versterken de kernwaarden: -- OpenheidZichtvensters, zoals aangeduid in het lop, worden niet aangetast -- Agrarisch karakterOntwikkeling vormt geen belemmering voor het agrarisch gebruik -- Polder karakteristiekAlle ontwikkelingen passen bij het agrarische en kleinschalige karakter van de polder -- Tuin van de AlbrandswaardBenut de ecologische potenties en is zichtbaar en toegankelijk voor de bewoners van de Albrandswaard -- Verbinding/ bufferVersterkt de relatie dorp-polder -- Wonen in en aan de polderEr wordt voldoende rekening gehouden met bestaande woonkwaliteiten

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

51

17 7 11

5 14

16

5

1

11

15

4 4 7

5

6

8

7 12 11

11

8 9

13

52

8. Uitvoeringsagenda De ambitie voor dit landschapsontwikkelingsplan is eerder in dit hoofdstuk omschreven. Om te komen tot deze ambitie stellen we een aantal projecten voor. Daarnaast zijn ook andere inspirerende initiatieven denkbaar om tot een duurzaam agrarisch gebied te komen met een gebruikswaarde voor de bewoners van Rhoon en Poortugaal. De genoemde projecten zijn onderverdeeld in prioriteit. De nummers corresponderen met de afgebeelde kaart. De volgorde in prioriteit van de projecten is als volgt opgebouwd: A - actieve aanpak B - op termijn C - mogelijk uitvoeren wanneer de omstandigheden zich voordoen, financiën beschikbaar zijn en de betrokken parijen elkaar kunnen vinden.

De te betrekken partijen zijn: Gem

Gemeente

Gr

Gondeigenaar

A

Agrariër

Ver Vereniging Albrandswaards Landschap I

Initiatiefnemer

Sp Sportstichting Wat

Waterschap

Rec

Recreatieschap IJsselmonde

Def

Defensie

Nr

Project

Prioriteit Relatie Partijen*

1

Ruimte voor de boer

A

Gem/Gr/A

2

Oprichten vereniging Albrandswaard

A

Ver/Gem

3

Opstellen beeldkwaliteitsplan

A

Gem/Ver/Gr

4

Boerenlandpad

A

2

Ver/A/Gr

5

Verbreden watergang

A

2

Ver/Gem/Wat/A/Gr

6

Snelheid Albrandswaardse weg

A

3

Gem

7

Kassen verwijderen

B

3

Gem/Gr

8

In stand houden boomgaard

B

2

Ver

9

Polderbeleving

B

2

Gem/Ver/I

2

I/Gem/Ver

10

Actief erf

B

11

Verbijzonderen entree

B

Gem/Ver

12

Sportcluster

B

Gem/Sp

13

Fietspad op Albrandswaardse dijk

C

Gem/Wat/Rec

14

Ecologische zone

C

15

verstevigen beplanting defensie

C

2

Gem/Ver Def/Gem/Ver

16

Oprichten landgoed Albrandswaard

C

3

Gem/Gr/I/Ver

17

Woningbouw RWA locatie

C

12,3

Gem/Ver

* eerstgenoemde partij is trekker

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

53

1. Ruimte voor de boer Vanuit de visie (concept LOP) bestaat een sterke voorkeur om de open ruimte te bewaren en te benutten voor het verbouwen van gewassen, zoals ook nu in de polder gebeurt. Binnen IJsselmonde is er een diversiteit aan typen landbouwbedrijven. Ook in de Albrandswaard vinden we verschillende vormen van agrarisch gebruik. Van pachters en boeren hebben we geleerd dat ze graag blijven boeren in de polder. De keuze voor type landbouw hangt samen met de keuzes die de agrariërs in hun ondernemerschap kunnen maken. Daar hoort ook de keuze voor nevenactiviteiten bij. Voor het agrarisch gebruik van de polder moeten daarom mogelijkheden bestaan voor de ontwikkeling van diensten en activiteiten die bij de polder passen. Activiteiten die zo groot worden waardoor landbouw een nevenactiviteit wordt (de omgekeerde situatie) passen niet binnen de doelstellingen van dit LOP. Het houden van paarden werkt verrommeling in de hand. Ook hiermee moet terughoudend worden omgegaan.

Aandachtspunten:

-- Agrarisch gebruik van de polder is het uitgangspunt -- Groot houden van de landschappelijke eenheden (liefst door akkerbouw) -- Nevenactiviteiten passend bij de het toekomstbeeld polder (zie LOP) -- Terughoudendheid met ‘verpaarding’ en neveneffecten (zoals opgaande bouwwerken).

54

Plan van Aanpak: Gesprek aangaan specifiek met alle agrariërs in de polder. Eventueel ook hobbyboeren. Wat betekent de polder voor de boeren? Wie pacht er hoeveel en hoelang lopen de contracten nog? Willen en kunnen ze nog verder boeren in de polder? Welke wensen zijn er? Kunnen we ruilverkavelen en samen zorgen dat er goed geboerd kan blijven worden de komende 50 jaar? Na deze gesprekken gaan we in overleg met grondeigenaren en leggen we wensen voor, om te kijken hoe we langdurig agrarisch gebruik mogelijk kunnen maken zonder dat de grond steeds weer aan een andere pachter of huurder wordt gegund. Eventueel inzetten expertise LTO of Alterra, ook ten aanzien van wellicht leuke combinaties met Stadslandbouw en verkoop van poldergewassen in de polder zelf. Zie ook punt 10 en overige ideeën. Kosten & middelen Gemeente neemt het initiatief om de verschillende behoeftes in kaart te brengen en neemt daarbij de rol van regisseur. De gemeente maakt geen andere kosten dan de proceskosten behorend bij de inzet van haar medewerkers. Door vergunningen en handhaving ligt de uitkomst van dit project in eerste instantie bij de gemeente, zij kan vanuit het bestemmingsplan immers het gebruik regelen De grondeigenaar en de agrariër zijn daarnaast partijen die dit project kunnen stimuleren of tegenwerken.

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

55

2. Oprichten vereniging Albrandswaards Landschap Leden uit de klankbordgroep en omliggende polders zijn met elkaar in gesprek om de vereniging Albrandswaards Landschap op te richten.

Aandachtspunten:

-- De vereniging Albrandswaards Landschap is dé partij die de doelstellingen van het LOP bewaakt. -- De leden van de vereniging zijn zeer nadrukkelijk betrokken (of zelfs initiator van) bij het opstellen van beleid en het bewaken van de doelstellingen van de polder. -- Vanuit de vereniging worden werkzaamheden in het belang van de polder uitgevoerd. -- De vereniging is ten aanzien van alles dat de polder betreft een volwaardige gesprekspartner voor de gemeente Albrandswaard. -- Mogelijke concrete activiteiten zijn natuur en milieu educatie, horeca, gesprekspartner bij ontwikkelingen terreinbeheer, natuurbeheer, platform voor betrokkenen etc.

Plan van Aanpak: Leden uit de klankbordgroep Polder Albrandswaard en sleutelfiguren vanuit omliggende polders zijn met elkaar in gesprek om te onderzoeken of een vereniging (Albrandswaards Landschap) opgericht kan worden. Het streven is om uiterlijk 1 oktober 2012 ook de vereniging formeel opgericht te hebben. Mogelijk krijgt de vereniging meteen als insteek om niet alleen de polder Albrandswaard onder haar vleugels te nemen maar meerdere gemeentelijke landschappen. Kosten & middelen De gemeente neemt de rol van regisseur. De gemeente maakt geen andere kosten dan de proceskosten behorend bij de beperkte inzet van haar medewerkers. Het primaat ligt hier nadrukkelijk bij de oprichters van de vereniging en niet bij de gemeente. Kosten worden gedekt vanuit contributie van de leden. 56

3. Opstellen beeldkwaliteitplan polder Albrandswaard Ontwikkelingen in de polder zijn alleen mogelijk als ze passen binnen de polder en binnen de doelstellingen van dit LOP. De ontwikkelingen moeten dan ook zodanig worden vormgegeven dat zij landschappelijke kwaliteit toevoegen. Het beeldkwaliteitplan geeft richtlijnen en aanbevelingen voor een goede inpassing van initiatieven in de polder.

Aandachtspunten:

-- De op te richten vereniging Albrandswaards Landschap (zie punt 2) is gesprekspartner bij het opstellen van bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan. -- In het bestemmingsplan worden een aantal vlekken opgenomen met een uitwerkingsbevoegdheid voor het college om zo de doorlooptijd voor de omgevingsvergunning voor gewenste ontwikkelingen (passend binnen het LOP) te beperken -- Ontwikkelingen die de Initiatieffase zijn gepasseerd op het moment van opstellen van het beeldkwaliteitplan worden betrokken bij het opstellen daarvan. -- Ontwikkelingen in de polder zijn alleen mogelijk als ze passen binnen de doelstellingen van dit LOP en daarmee het op te stellen bestemmingsplan. De ontwikkelingen moeten qua inpassing en ontwerp passen in de polder en dan ook zodanig worden vormgegeven dat zij landschappelijke kwaliteit toevoegen. Het beeldkwaliteitplan geeft richtlijnen en aanbevelingen voor een goede inpassing van initiatieven in de polder.

Plan van Aanpak: Samen met de vereniging Albrandswaards Landschap wordt na vaststelling van het LOP door de gemeenteraad een beeldkwaliteitplan opgesteld. Kosten & middelen Met het vaststellen van het LOP zal de gemeenteraad gevraagd worden budget te verlenen voor het opstellen van een bestemmingsplan en het maken van een beeldkwaliteitplan.

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

57

58

Impressie van het boerenlandpad

4. Boerenlandpad Met een pad langs de Molenvliet en het westelijk deel van de Zantelwetering bieden we de mogelijkheid om te wandelen dóór de polder, zonder daarmee de kwaliteiten van het landschap aan te tasten. Dit stelt eisen aan de inrichting van het pad, wellicht volstaat een aanduiding of routemarkering. We zullen de aanleg van het boerenlandpad in nauwe samenwerking met de eigenaren en gebruikers van de betrokken percelen bevorderen. Vanaf het boerenlandpad beleef je de openheid van de polder ‘van binnen uit’. Zeer sporadische beplanting in de vorm van hakhout of riet kan het pad begeleiden. Aandachtspunten:

-- Landschappelijke kwaliteiten worden niet geschaad met de aanleg van dit pad. -- Agrarische activiteiten ondervinden geen of zeer beperkte hinder van dit voetpad. -- Het ontwerp en de aanleg van het boerenlandpad zal in nauwe samenwerking met de Vereniging Albrandswaards Landschap, eigenaren, bewoners en gebruikers van de betrokken / belendende percelen gebeuren. -- Het pad wordt niet verhard, geen begeleidende beplanting of verlichting. -- Alleen voor voetgangers toegankelijk. -- De privacy van omwonenden is een aspect dat meetelt bij het bepalen van de route / wijze van inpassen. Plan van Aanpak: De voorkeursroute van het pad bepaalt met welke eigenaren/gebruikers in gesprek wordt gegaan over de mogelijkheden om het pad aan te leggen. Samen onderzoeken we de haalbaarheid van de aanleg van het pad. Indien noodzakelijk zijn aanpassingen mogelijk. Als de route bepaald is wordt samen met de vereniging Polder Albrandswaard gekeken naar de route en de uitvoering en inpassing van het pad. Kosten & middelen Wwe gaan uit van de bereidheid van eigenaren en agrariërs/pachters om mee te werken aan de aanleg en daarom van minimale kosten (geen verwerving). De aanlegkosten dienen gedekt te worden door subsidie en alternatieven vanuit de vereniging Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

59

5. Verbreden Schenkel, Molenvliet en Zantelwetering Een meer natuurlijke inrichting van de watergangen in de polder vergroot de natuurlijke kwaliteiten. Door de waterkant opnieuw in te richten komt er ruimte voor water- en oeverplanten. Deze zorgen niet alleen voor voedsel en beschutting voor diverse soorten, maar ook de waterkwaliteit zal hierdoor verbeteren omdat er zo meer zuurstof in de watergangen komt. De watergangen hebben elk hun eigen ruimtelijke betekenis in de polder. De Schenkel en Molenvliet verbinden de noord- en zuidzijde van de polder. Zo vormen ze een groene as in de polder die een verbinding kan leggen tussen de dorpen en de rivier. De openheid blijft behouden, de watergangen blijven vrij van opgaande begroeiing, met uitzondering van een enkel hakhoutbosje. De Zantelwetering is een historisch landschapselement, op de oudste kaarten van de polder is hij al terug te vinden. Bewoners merkten op dat de wetering steeds smaller leek te worden. Door de wetering te verbreden, wordt hij beter herkenbaar. Aandachtspunten:

-- Aanleggen van dras- en plasoevers. -- Geen hoog opgaande beplanting: geen ruimtelijke opdeling van de polder. -- Aanpassingen in overleg met waterschap, agrariër, grondeigenaar en vereniging. -- Indien mogelijk en financieel haalbaar de aanleg van een plek om te vissen. Plan van Aanpak: Samen met Vereniging Albrandswaards Landschap, het waterschap en de eigenaren van de aan de watergang grenzende percelen worden de mogelijkheden onderzocht. Samen onderzoeken we de haalbaarheid. Als bepaald is waar een andere oeverinrichting kan worden gemaakt wordt samen met de vereniging Albrandswaards Landschap gekeken naar de uitvoering en inpassing.

60

Kosten & middelen: Er wordt van uitgegaan dat er geen grond gekocht dient te worden. Indien dit toch het geval is zal de dekking worden gezocht in subsidie en andere alternatieven vanuit de vereniging

6. Aanpassen snelheid Albrandswaardseweg De Albrandswaardseweg is een belangrijke verbinding tussen Rhoon en Poortugaal. Vanwege de ligging in het buitengebied is de toegestane snelheid 80 kilometer per uur. ‘Veel te snel’, vinden de meeste bewoners, en bovendien past het niet bij het karakter van de polder. Door de snelheid terug te brengen naar 50 kilometer per uur krijgt de weg veel meer een beeld van een lokale weg, welke past in een recreatief aantrekkelijk en toegankelijk gebied. Om de snelheid terug te brengen zal ook de inrichting van de weg moeten worden aangepast. De benodigde ingrepen en eventuele snelheidsbeperkende maatregelen worden getoetst aan het op te stellen beeldkwaliteitplan.

Aandachtspunten:

-- De Albrandswaardseweg is een ‘gebiedsontsluitingsweg’ voor de kernen Rhoon en Poortugaal maar ook met het oog op de toekomst met betrekking tot bijvoorbeeld het Landgoed, toegang Rhoonse Grienden, jachthaven enz. -- Voor een gebiedsontsluitingsweg geldt dat binnen de bebouwde kom 50 of 70 km per uur is toegestaan en buiten de bebouwde kom 80 km per uur. -- Als de Albrandswaardseweg binnen de bebouwde kom wordt gebracht (deze moet dan wel voldoen aan de voorschriften CROW voor bebouwde komgrenzen) dan gelden snelheden van 30, 50 of 70 km per uur. -- Snelheidsbeperkende maatregelen hebben geen dominante uitstraling. -- Met een eenduidige wegbeplanting ontstaat een samenhangend beeld.

Plan van Aanpak: De kosten voor de noodzakelijke herinrichting van de Albrandswaardseweg worden in beeld gebracht.. Kosten & middelen De kosten zijn op dit moment onbekend en er is dan ook nog niet bekend uit welke middelen de kosten worden gedekt. Hierover gaan gemeente en vereniging Albrandswaards landschap in overleg.

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

61

7. Kassen Het glas in de polder doet afbreuk aan de openheid van het landschap en voegt weinig ruimtelijke kwaliteit toe. Daarom worden de kassencomplexen waar mogelijk gesaneerd, waarna de locatie herontwikkeld wordt voor akkerbouw. Om sloop financieel mogelijk te maken wordt bij sanering van een kassencomplex in beperkte mate (woning)bouw toegestaan (zie stoplichtkaart op pagina 48. Woningbouw kan alleen worden toegestaan wanneer het past binnen de kaders van het LOP. Aandachtspunten:

-- Er is alleen sprake van kwaliteitswinst wanneer de vrijgekomen grond wordt herontwikkeld voor akkerbouw -- Het toevoegen van woningen bij sloop van een kas kan alleen binnen kaders van het LOP en het beeldkwaliteitplan -- Eventueel tijdelijk gebruik in de vorm van stadslandbouw is denkbaar Plan van Aanpak: De grondeigenaar is verantwoordelijk voor het verwijderen van de kassen. Om dit te kunnen dekken geeft de visie op meerdere plekken mogelijkheden om woningen te realiseren. Dit hoeft daardoor niet per se op de plek van de kas te zijn. De hoeveelheid toe te voegen woningen zal worden beoordeeld door de gemeente en de vereniging. Doordat dit een hoge prioriteit heeft zal de gemeente dit samen met de vereniging stimuleren De gemeente heeft zelf een locatie met kassen in bezit. Het heeft de sterke voorkeur van de gemeente om deze locatie op termijn te amoveren en in beperkte mate woningbouw terug te laten komen. Ook zal de gemeente in gesprek gaan met andere pachters/ eigenaren van kassencomplexen over eventuele sanering.

62

Kosten & middelen De visie biedt voldoende mogelijkheden om de sanering van kassen te dekken uit woningbouw. Dit betekent echter niet dat de woningbouw op dezelfde kavel of grondeigendom hoeft plaatst te vinden. Een samenwerking met andere partijen is waarschijnlijk noodzakelijk. 8. In stand houden boomgaard De boomgaarden in de polder geven kleur aan het gebied en ze zijn landschappelijk waardevol. De boomgaarden, en zeker het hoogstamfruit, moeten regelmatig worden onderhouden met gepast beheer. Zonder economische drijfveer is dat zeker niet vanzelfsprekend. Het opknappen en in stand houden van de boomgaard draagt bij aan het versterken van het landschappelijk kader. Kansen die hierbij liggen zijn bijvoorbeeld het toegankelijk maken van de boomgaard en het betrekken van de omwonenden bij het onderhoud of bij de oogst. Er ligt een kans om hier ook het actieve erf (en) of het onderkomen van de vereniging te realiseren. Daarmee wordt het toevoegen van een woning (volgens de ‘stoplichtkaart’) gelegitimeerd.

Aandachtspunten:

-- De boomgaarden, en zeker het hoogstamfruit, moeten regelmatig worden onderhouden met gepast beheer. Zonder economische drijfveer is dat zeker niet vanzelfsprekend. De vereniging Albrandswaards landschap zou hier een rol kunnen spelen door de boomgaarden in (eigendom en) beheer te nemen Plan van Aanpak: Vereniging Albrandswaards Landschap en gemeentelijk projectleider gaan samen het gesprek aan met de eigenaren van de boomgaarden. De wens bestaat om de boomgaarden in beheer en bij voorkeur ook in eigendom te krijgen. Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

63

Kosten & middelen De vereniging dient met de eigenaren afspraken te maken in hoeverre de boomgaarden toegankelijk gemaakt kunnen worden en onderhouden kunnen worden zodat ze blijven bestaan. Als de boomgaard in eigendom van de vereniging Albrandswaards Landschap zou moeten komen moet worden gezocht naar alternatieve financieringsmogelijkheden zoals crowdfunding.

9. Polderbeleving bij gemaal Juist op deze plek, waar zowel de rivier als de polder zichtbaar zijn, komt de waarde ‘polderlandschap’ het meest tot zijn recht. Met een kleine ingreep krijgt deze plek nog meer betekenis. Bijvoorbeeld als fiets service plek, of een bankje met zicht op de polder. Een informatiebord met uitleg over de plek versterkt de polderbeleving.

Aandachtspunten:

-- Rekening houden met privacy van bewoners -- Informatievoorziening vergroot belevingswaarde locatie -- Kleine ingreep of voorziening is voldoende Plan van Aanpak: Samen met eigenaar van het gemaal (waterschap), VVV en de bewoners van het huis direct naast het gemaal onderzoeken of bovenstaande wenselijk en haalbaar is. Kosten & middelen Minimale kosten/vrijwilligerswerk/subsidie/vereniging

64

10. Actief erf Een actief erf kan de belevingswaarde van de polder doen toenemen. Daarnaast heeft de polder kwaliteiten die zonder andere belangen te schaden kunnen worden benut en ingezet om bepaalde wensen en activiteiten te faciliteren ten behoeve van de inwoners van Albrandswaard. Dit erf kan onderdeel zijn van het erf van de agrariër in de polder, van het mogelijk toekomstige landgoed, of het kan op zichzelf staan zolang het past binnen het agrarische beeld van de polder. Binnen de polder is ruimte voor één ‘actief erf’, waar voor de bewoners van Albrandswaard wat te beleven is.

Aandachtspunten:

-- Alle activiteiten bevinden zich binnen de kaders van het LOP dus dichtbij het agrarische karakter van de polder. -- Benodigde opstallen en reclame uitingen voldoen aan de voorwaarden van het op te stellen beeldkwaliteitplan -- De activiteiten veroorzaken niet buitensporig veel verkeersactiviteiten Plan van Aanpak: Er is reeds een initiatiefnemer bekend met wie over de invulling van een actief erf gesproken zal worden. Samen zal haalbaarheid onderzocht worden. De vereniging zorgt voor draagvlak en ondersteuning van het initiatief mits het uiteraard binnen de visie past Kosten: business plan initiatiefnemer/vrijwilligerswerk

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

65

11. Verbijzondering entrees Het huidige zicht op de polder bij de entrees wordt gedomineerd door kassen, bosschages en infrastructuur. Met een subtiele markering, een entree-bord of (aan de oostzijde van de polder) een aantal nieuwe woningen krijgt de polder een duidelijkere toegang. Op deze manier wordt de polder beter herkenbaar en weten straks ook niet in- of aanwonenden beter waar de polder ligt. De sloop van het kassencomplex aan de zijde van Rhoon kan een grote bijdrage leveren aan een verbeterde entree van de polder (zie punt 7).

Aandachtspunten

-- Bosschages die het zicht op de polder wegnemen verwijderen -- Plaatsen van bord of herkenningspunt bij de entree van de polder -- Openhouden vrijkomend uitzicht op de polder wanneer kassen verwijderd worden

Plan van Aanpak: De inrichting van de entrees wordt meegenomen in het beeldkwaliteitplan voor de polder Albrandswaard. De gemeente dient samen met de vereniging afspraken te maken op welke wijze de entrées benadrukt kunnen worden. Voor het oostelijke deel zou dit kunnen samenvallen met de verwijdering van de kassen op gemeentelijke grond. Kosten & middelen Subsidie/beheer budget gemeente/vereniging

Impressie van de oos-entree zonder kassen

66

12. Versterken sportcluster Vanuit de sportstichting en de korfbalvereniging bestaat de wens om het sportcluster te verstevigen. Binnen de huidige grenzen van de sportvelden is ruimte voor uitbreiding. De polder Albrandswaard is een zoeklocatie binnen de bredere discussie in het college om sportvoorzieningen te clusteren. Vanuit deze gedachte is er ook een wens om op deze plek een sporthal te plaatsen. Het is belangrijk dat deze hal goed wordt ingepast, en aan de rand van de polder wordt geplaatst.

Aandachtspunten:

-- Eventuele sporthal behoeft een zorgvuldige inpassing -- Nieuwe ontsluiting aan de zijde van de Albrandswaardsedijk is onwenselijk -- Zoveel mogelijk gezamenlijk gebruik van voorzieningen

Plan van Aanpak: Zowel de verplaatsing van de korfbalvelden als de komst van een eventuele sporthal valt niet binnen dit project maar passen in een bredere (politieke) discussie. De gemeente dient uitsluitsel te geven over de locatie van het sportcluster en de sporthal. Indien dit binnen de polder valt dient de vereniging betrokken te worden voor een goede inpassing Kosten & middelen Komen deels voort uit herontwikkeling locatie RWA en tennis, zie punt 17.

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

67

13. Fietspad op de Albrandswaardsedijk De Albrandswaardsedijk is een onprettige plek om te fietsen. Auto’s rijden er te hard, bewoners vinden fietsen op deze plek niet altijd veilig. Vanaf de bovenkant van de dijk is er een mooi uitzicht op de polder, met af en toe een doorzicht op de rivier de Oude Maas. Een fietspad op deze plek maakt de Oude Maas en de polder zichtbaar en de dijk beter beleefbaar. Om de karakteristiek van de dijk niet teveel aan te tasten is een fietspad met halfverharding hier het meest gepast.

Aandachtspunten:

-- Goede aansluiting op omliggend routenetwerk -- Terughoudende inrichting met (smal) profiel passend bij de dijk en halfverharding -- Begrazing van de dijk met schapen blijft mogelijk -- Het is mogelijk dat uit praktische overwegingen de dijk in eerste instantie beschikbaar wordt gemaakt voor voetgangers. Plan van Aanpak: In overleg met waterschap (eigenaar) en pachter de wenselijkheid en haalbaarheid van een fietspad onderzoeken. Kosten & middelen De kosten zijn nog niet in beeld en sterk afhankelijk van de uitvoering. Kosten zouden moeten worden gedekt uit subsidie.

14. Ecologische zone opknappen De ecologische zone langs de sportvelden wordt doorgezet aan de noordzijde van de Albrandswaardseweg. De huidige strook met bosschages krijgt een nattere invulling en sluit zo beter aan op de zuidelijke ecologische strook. Hiermee ontstaat tevens een grotere openheid en gaat het westelijke deel ruimtelijk meer bij de polder horen.

68

impressie van het pad op de dijk

Aandachtspunten:

-- Zicht op de polder vanaf de Schroder van der Kolklaan bepalen aan de hand van inrichting zone -- Aansluiting zoeken bij leefomgeving (doel)soorten in de polder Plan van Aanpak: Met bescheiden ambitie (vanwege de beperkte middelen en de beperkte prioritering op de Uitvoeringsagenda) een ontwerp laten maken door een landschapsarchitect. Bij voorkeur wanneer ook zicht is op middelen om het ontwerp te laten uitvoeren. Een en ander in overleg met de groenmedewerkers van de gemeente. Kosten & middelen De planvorming is nog niet concreet genoeg om kosten te bepalen maar zal afhankelijk zijn van subsidies en vrijwilligerswerk 15. Verstevigen beplanting defensie De recente kap op het defensieterrein is de bewoners opgevallen. Ze zien graag dat de groene rand rondom het terrein wordt teruggebracht.

Aandachtspunten:

-- Gebruik van besdragende en ecologisch interessante soorten -- Doorzichten op het defensieterrein bewaren Plan van Aanpak: In overleg met defensie de groenstructuur versterken en een beheerplan opstellen voor de toekomst in overleg met de vereniging Albrandswaards Landschap Kosten & middelen De gemeente en de vereniging dienen gezamenlijk af te stemmen op welke wijze ze de beplanting kunnen verstevigen. Aanleg is de verantwoordelijkheid van defensie. Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

69

16. Ontwikkelen landgoed Ten westen van het defensieterrein ligt een locatie die geschikt is voor een eventueel landgoed. Een landgoed zou een natuurlijke beëindiging kunnen zijn van het dorp Poortugaal en zo voorkomen dat het dorp verder de polder in wordt uitgebreid. Deze plek is geschikt voor een wat grotere ontwikkeling in een landschappelijke setting, we denken daarbij aan een landgoed zoals bedoeld en vastgelegd in het provinciale beleid ten aanzien van Nieuwe Landgoederen. De kaders voor het landgoed dienen door de gemeente en de vereniging opgesteld te worden. Aan de hand van deze kaders kunnen dan initiatiefnemers plannen ontwikkelen.

Aandachtspunten:

-- Het terrein is publiek toegankelijk -- Paden sluiten aan op omliggende routestructuren -- Het landgoed heeft een landelijke inrichting met een open karakter -- Het adres is aan de Albrandswaardseweg -- De ontwikkeling heeft een landelijke of agrarische (houten) uitstraling, niet meer dan twee bouwlagen en hoogwaardige architectuur Plan van Aanpak: Met omwonenden en andere belanghebbenden de wenselijkheid onderzoeken. Vervolgens in overleg met provincie. Marktpartijen benaderen om met ideeën te komen voor deze locatie Kosten en middelen: In eerste instantie is de bedoeling dat het landgoed een kwalitatieve toevoeging is aan de Polder Albrandswaard. Mocht er geld overblijven dient dit naar de andere projecten binnen de Polder Albrandswaard te gaan.

Impressie van het landgoed 70

17. Woningbouw RWA locatie Wanneer voor de sporthal en de korfbalvelden een (nieuwe) locatie wordt gevonden komt de RWA locatie vrij. Deze locatie is geschikt voor woningbouw, maar er moet wel rekening worden gehouden met eventuele beperkingen ten gevolge van de (geluids)overlast van de groene kruisweg. Daarnaast blijft groene uitstraling van deze locatie behouden. Met het toevoegen van woningbouw op deze locatie worden financiële middelen gegenereerd om andere planonderdelen in de polder te bekostigen. Aandachtspunten

-- De scheg langs de Groene Kruisweg biedt een uitzicht vanaf de Groene Kruisweg op de polder -- De scheg langs de Groene Kruisweg is samen met de polder de open tussenruimte die Rhoon van Poortugaal gescheiden houdt -- Woningbouw levert middelen op die een kwaliteitsimpuls aan de polder kunnen geven door in te zetten voor de realisatie van de projecten op deze Uitvoeringsagenda. Plan van Aanpak: De verplaatsing van de korfbalvelden valt niet binnen dit project maar passen in een bredere (politieke) discussie. Op het moment dat concreet iets gaat spelen voor de polder worden projectleider en vereniging Albrandswaard geïnformeerd. Kosten en middelen: Dit project is afhankelijk van verdere gemeentelijke besluitvorming buiten dit project. Daarnaast is de vraag of dit project winst genereert. De grondwaarde van een sportlocatie is namelijk nog steeds hoog. Indien deze locatie wordt herontwikkeld tot woningbouwlocatie zullen eventuele winsten terugvloeien naar de projecten binnen de Polder Albrandswaard.

Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard

71

WWW.HKBS.NL

Vestiging Groningen Naberpassage 23

9712 JV Groningen

T 050 318 31 00

E groningen@hkbs.nl

Vestiging Rotterdam Westblaak 51

3012 KD Rotterdam

T 010 436 62 60

E rotterdam@hkbs.nl

Woningbouw Albrandswaardsedijk Ontwikkelingsmogelijkheden en afwegingskader 28 februari 2020

1.

INLEIDING

De Polder Albrandswaard is in ontwikkeling. In 2012 is een Landschapsontwikkelingsplan opgesteld. Het plan beoogd een versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de polder. In ruil voor o.a. het saneren van glastuinbouw en het aanpakken van de ‘verrommeling’ in de polder, is op een aantal plekken woningbouw mogelijk. Het bestemmingsplan staat nieuwe woningen en recreatieve mogelijkheden toe door middel van wijzigingsbevoegdheden. In dit document wordt ingegaan op de wijzigingsbevoegdheid aan de Albrandswaardsedijk, tegenover de parkeerplaats Johannapolder. De aanleiding en mogelijke oplossingen worden in dit document tegen elkaar afgezet. Tot slot wordt een koppeling gemaakt met een naastgelegen marktinitiatief dat mogelijk een oplossing biedt.

Afbeelding 1 en 2: luchtfoto en uitsnede van het vigerend bestemmingsplan ‘Polder Albrandswaard’

1

2.

BELEMMERINGEN VOOR DE ONTWIKKELING

Eén van de locaties in de polder kent een aantal complicerende factoren. Er zijn enkele oorzaken te vinden die de ontwikkeling belemmeren. Het gaat om de planologische randvoorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid, de financiële kaders en de ruimtelijke (stedenbouwkundige) invulling van de locatie. 2.1 Wijzigingsbevoegdheid en beeldkwaliteitplan Aan de Albrandswaardsedijk ligt wijzigingsgebied 5. Hier geldt een wijzigingsbevoegdheid waarmee 3 woningen gerealiseerd kunnen worden. De locatie is relatief klein en de vorm van de kavels door de hoekverdraaiing ten opzichte van de weg is ongunstig. Daarbij komt dat de wijzigingsregels die in de wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen ertoe leiden dat de bouw van drie woningen praktisch onmogelijk is. Dit heeft onder meer te maken met de verschillende afstandsmaten die tussen de woning en de kavelgrenzen moeten worden aangehouden. 2.2 Financiële kaders Om woningbouw mogelijk te maken zouden in plaats van 3 kavels slechts 2 kavels ontwikkeld kunnen worden. In dat geval loopt de gemeente echter geld mis doordat gewerkt wordt met een grondstaffel. Boven de 500 m2 wordt de grondprijs lager, waardoor bij twee grote kavels sprake is van lagere opbrengsten. Het gebiedsfonds polder Albrandswaard loopt tevens geld mis. In de grondexploitatie van Polder Albrandswaard wordt namelijk gerekend met een afdracht van € 75.000 per woning.

2.3 Stedenbouwkundige invulling Los van het feit dat drie woningen binnen de wijzigingsregels en richtlijnen van het beeldkwaliteitplan niet te realiseren zijn, zou het loslaten van deze regels leiden tot een verkaveling die stedenbouwkundig niet wenselijk is. De woningen staan midden op de kavels en maken het gebruik van de kavels inefficiënt. Drie relatief kleine kavels met kleine achtertuinen zijn daarmee niet alleen moeilijk te verkopen, maar leiden ook tot een ongewenst beeld. Bovendien wordt de woonkwaliteit van de meest westelijke kavel sterk bepaald door openbare gebruik van het gewenste boerenpad langs de locatie en de uitstraling van de kassen die zeker in de avond/nacht en winterperiode door lichtuitstraling overlast geven. De ongunstige vorm en de afmetingen van de kavels bieden weinig ruimte en mogelijkheden om de lichtoverlast in de tuin en de woning te verminderen. 2.4 Conclusie Uit bovenstaande blijkt dat met de huidige kaders niet tot een gewenste ontwikkeling kan worden gekomen. In het volgende hoofdstuk zal worden gekeken naar de verschillende mogelijkheden.

2

3. MOGELIJKE INVULLINGEN EN GEVOLGEN In dit hoofdstuk wordt aangegeven op welke wijze een invulling mogelijk is indien zoveel mogelijk vastgehouden wordt aan de verschillende kaders. 3.1

Optie A

Als aan de oorspronkelijke gedachte invulling wordt gegeven ontstaat een beeld met drie smalle kavels langs de dijk. De kavels zijn klein en door hun vorm lastig in te vullen. Er is relatief veel restruimte. De bestaande kavels in de omgeving kennen bovendien een groter oppervlak. De afstanden uit de wijzigingsbevoegdheid en het beeldkwaliteitplan worden niet gerespecteerd. In stedenbouwkundig opzicht is sprake van een eentonig beeld. De locatie lijkt te vol en geforceerd ingevuld. In financieel opzicht wordt aan de kaders voldaan. De kavels zijn ook klein ten opzichte van de bestaande kavels in de omgeving Conclusie Formeel voldoet optie A aan de financiële kaders, hoewel getwijfeld wordt aan de verkoopbaarheid. De optie voldoet niet aan de stedenbouwkundige kaders en dus ook niet in planologisch opzicht. Inpassing binnen het stedenbouwkundig kader van het Beeldkwaliteitsplan is een van de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

3

3.2

Optie B

In optie B worden alle planologische richtlijnen en regels gerespecteerd. Het gevolg is dat slechts twee kavels te realiseren zijn. De kavels zijn hierdoor ruim van opzet en bieden veel ruimtelijke kwaliteit en woongenot. De oppervlakte van de kavels sluit beter aan bij het type woningen en de prijsklasse. Aan de westzijde is voldoende ruimte voor groen om het kassencomplex aan het zicht te onttrekken. Het nadeel van deze optie is dat niet voldaan wordt aan de financiële kaders en het gebiedsfonds daarmee minimaal €75.000,- misloopt. Conclusie Optie B voldoet in planologisch en stedenbouwkundig opzicht, maar de grondopbrengsten en de opbrengst van het gebiedsfonds zijn in deze optie lager.

4

3.3

Optie C

Als niet de planologische of stedenbouwkundige kaders leidend zijn, maar vastgehouden wordt aan de financiële kaders, vraagt de ontwikkeling om meer ruimte. Alleen door de wijzigingsbevoegdheid op te rekken kunnen voldoende ruime kavels worden gerealiseerd. De stedenbouwkundige invulling met een boerenerfconstructie wijkt daarbij echter af van de gedachten van het beeldkwaliteit plan en LOP. Hierin is een erfconstructie wel mogelijk op de westelijker gelegen ontwikkelingslocatie, maar wordt voor deze plek uitgegaan van woningen aan de dijk. Doordat de locatie groter wordt, neemt de ontwikkeling ook meer ruimte in, ten koste van de openheid van de polder, wat mogelijk tot weerstand in de omgeving kan leiden. Deze optie is in financieel opzicht voordelig, maar wijkt in zowel planologisch als stedenbouwkundig opzicht af van de kaders. Conclusie Optie C voldoet ruim in financieel opzicht, maar past niet binnen de kaders (plangrenzen) van de wijzingsbevoegdheid en sluit in stedenbouwkundig opzicht niet aan op de uitgangspunten van het BKP en LOP.

5

3.4. Conclusie Uit bovenstaande opties blijkt dat in geen van de gevallen aan alle kaders kan worden voldaan. De vraag is welk van de drie kaders het belangrijkst is en van welke kaders makkelijker kan worden afgeweken. De wijzigingsbevoegdheid is een relatief hard kader. Als niet wordt voldaan is de ontwikkeling niet via een wijzigingsprocedure mogelijk. Daar tegenover staat dat het slechts een middel is om de ontwikkeling toe te staan. Als een andere ontwikkeling beter is, kan een andere planologische route worden genomen met een bestemmingsplan of uitgebreide wabo-procedure toch tot een ontwikkeling te komen. Van dit kader is relatief eenvoudig af te wijken, omdat de feitelijke afwijking van de wijzigingsbevoegdheid marginaal is. Als vastgehouden wordt aan de wijzingsbevoegdheid worden de financiële doelen niet gehaald. Voor het ruimtelijk beeld is dit geen probleem. De ontwikkeling met twee kavels is stedenbouwkundig prima en levert op langere termijn geen negatief effect op. Door twee kavels te realiseren wordt de grondopbrengst gegenereerd en vindt een afdracht van €150.000,- plaats aan het gebiedsfonds voor de twee woningen. De opbrengst is lager dan geraamd, maar hoger dan wanneer er geen ontwikkeling plaatsvindt. Op lange termijn zal alleen het ruimtelijk effect nog waarneembaar zijn.

De stedenbouwkundige invulling bepaalt het beeld van de polder tot in lengte der jaren. Een slechte stedenbouwkundige invulling die past binnen de wijzigingsbevoegdheid en/of financiële kaders is niet omkeerbaar.

4.

VIERDE OPTIE

Een vierde optie is denkbaar, waarbij toch kan worden voldaan aan alle gewenste kaders en randvoorwaarden. Door een koppeling te leggen tussen de ontwikkeling van de wijzigingsbevoegdheid en een marktinitiatief op een naastgelegen kavel kunnen bijna alle doelen gehaald worden. De wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast voor de ontwikkeling van twee ruime kavels die stedenbouwkundig een goed en kwalitatief hoogwaardig beeld opleveren. De kavels zijn marktconform en leiden tot opbrengst door zowel de grondverkoop als de afdracht van € 75.000,- per woning. Het fonds heeft geen tekort van € 75.000,-, omdat dit wordt opgevangen door de woning die binnen het marktinitiatief wordt gerealiseerd eveneens een afdracht te laten doen. Hiermee is het financiële tekort grotendeels gedekt. Bovendien kan de derde woning bijdragen aan de kosten voor de aanleg van de ontsluitingsweg. Daarmee is in zowel planologisch als financieel opzicht voldaan aan de gestelde randvoorwaarden. Door de derde woning in lijn te bouwen met de andere twee ontstaat een stedenbouwkundige eenheid die bovendien leidt tot een meer afrondend geheel in de hoek van de polder. De optie betekent ook dat de huidige paardenbak verdwijnt en de bestaande vervallen paardenstal op de naastgelegen kavel gesloopt wordt en er een meer passende, kleinere variant op een betere plek terug wordt gebouwd.

6

Conclusie De twee woningen in optie D passen weliswaar binnen de wijzigingsbevoegdheid, maar doordat de derde woning (marktinitiatief) daar buiten valt is een andere, uitgebreidere planologische procedure nodig. De optie voldoet in stedenbouwkundig opzicht en grotendeels aan de financiële doelstelling, omdat de afdracht aan het gebiedsfonds gelijk is aan de oorspronkelijke opgave, maar de grondopbrengst door de toe te passen staffel lager is. Deze optie levert wat minder inkomsten op maar door het delen van aanlegkosten ook minder uitgaven voor het woonrijp maken. De kosten voor het aanleggen van een ontsluiting structuur en de riolering kunnen immers gedeeld worden. Bovendien heeft dit model een grotere kans op realisatie, en daarmee in de praktijk een grotere kans op inkomsten. In een verder onderzoek zal deze variant wel verder moeten worden uitgewerkt. Het doel is enerzijds aantrekkelijke kavels te realiseren en anderzijds een samenhangend landschappelijk plan te maken dat voldoet aan de doelstellingen van het LOP en vanzelfsprekend deel uitmaakt van de landelijke omgeving. De positie en uitstraling van de woningen, de schuur en de paardenbak zijn hier onderdeel van.

7