Bijlagen 1-6 bij de Toelichting.pdf
Tekst van het document
BEELDKWALITEITPLAN Polder Albrandswaard September 2015
COLOFON Opdrachtgever:
Ontwerpteam:
Gemeente Albrandswaard
Wietske Wolf-Lutz
Contact persoon
Jeroen Leemans
Rik van Niejenhuis
HKB stedenbouwkundigen
Tel. 010 5061756
Tel. 010-4366260
r.v.niejenhuis@albrandswaard.nl 2
Klankbordgroep: voorzitter: Dirk van der Ent info@vawl.nl
1. INLEIDING Het voorliggende beeldkwaliteitplan is een uitwerking van het ‘Landschapsontwikkelingsplan Polder Albrandswaard’ dat is vastgesteld in 2012. Dit beeldkwaliteitplan is opgesteld in samenwerking met de Vereniging Albrandswaards Landschap. De Polder Albrandswaard is een veel gekoesterd stukje agrarisch groen tussen Rhoon en Poortugaal. Met het landschapsontwikkelingsplan is het agrarische karakter geborgd, en worden kleinschalige ontwikkelingen mogelijk gemaakt wanneer deze ten goede komen van de kwaliteit van de polder. Dit beeldkwaliteitplan geeft richtlijnen en aanbevelingen voor een goede inpassing van deze ontwikkelingen in de polder. Leeswijzer De polder Albrandswaard is opgedeeld in drie deelgebieden. In hoofdstuk 2 wordt de huidige karakteristiek en het streefbeeld beschreven. In hoofdstuk 3 komen de aspecten voor beeldkwaliteit aan bod, met een overzicht van de beeldkwaliteiteisen in paragraaf 3.5. Het beeldkwaliteitplan heeft tot doel om te dienen als ruimtelijk toetsingskader behorende bij het bestemmingsplan. In tegenstelling tot het bestemmingsplan heeft het beeldkwaliteitplan geen juridisch bindende werking.
Enigszins terughoudende architectuur, passend in de huidige
landelijke setting. Behoud van agrarisch karakter staat voorop.
CONCEPT BEEldkwaliTEiTPlaN POldEr alBraNdswaard
3
C
A
B Deelgebieden in dit beeldkwaliteitplan
Te behouden of te ontwikkelen zichtvensters in de polder
4
2. DEELGEBIEDEN Als we Albrandswaard op grote schaal bekijken liggen de dorpen Rhoon en Poortugaal op de scheidslijn van twee werelden; aan de noordzijde ligt Rotterdam en de havens terwijl aan de zuidzijde het landschap zich ontvouwt. De polder Albrandswaard heeft hierin een bijzondere positie, alleen de open ruimte van de polder zorgt ervoor dat Rhoon en Poortugaal twee dorpen zijn die los liggen van elkaar. Deze de open ruimte en het agrarisch karakter van de polder wordt dan ook als belangrijke kernwaarden beschouwd. Omdat er veel waarde aan de openheid wordt gehecht zijn de bebouwingsmogelijkheden in de polder beperkt. Daar waar wel bebouwingsmogelijkheden aanwezig zijn dienen deze het agrarische karakter te versterken. Dit vraagt om locatiespecifieke bebouwingeisen die afgestemd zijn op de lokale ruimtelijke karakteristiek. In de polder zijn een aantal verschillende deelgebieden te onderscheiden waar nieuwe bebouwing mogelijk is. Hierna worden de ruimtelijke karakteristieken van deze deelgebieden beschreven. Tevens wordt per deelgebied een streefbeeld beschreven.
2.1
Albrandswaardseweg
Huidige karakteristiek De Albrandswaardseweg kenmerkt zich door afwisseling van bebouwing en zichtvensters op het landschap van de polder Albrandswaard. In de polder staan verschillende kassen, waarvan de twee kassen ten noorden van de Albrandswaardseweg op termijn mogelijk gesloopt worden waar dan enkele woningen voor in de plaats komen. Hiermee ontstaan nieuwe zichtvensters op de polder. De woningen langs de Albrandswaardseweg zijn vrijstaand, en dateren grotendeels uit de tweede helft van de vorige eeuw. De stijl van deze woningen varieert en bestaat voornamelijk uit een hoofdvolume van één CONCEPT BEEldkwaliTEiTPlaN POldEr alBraNdswaard
5
Huidige situatie Albrandswaardseweg
Huidige situatie Albrandswaardsedijk
Huidige situatie gebied achter brandweerkazerne 6
laag met kap. De kaprichting varieert. De woningen zijn niet bijzonder omvangrijk. Dat de woningen mede daardoor het beeld niet domineren is een kwaliteit. Aan de zijde van Rhoon staan enkele grotere volumes, met een kleine tussenruimte. De uitstraling van deze woningen wijkt enigszins af van de overige woningen in de polder. Het materiaalgebruik van de aanwezige bebouwing langs de Albrandswaardseweg bestaat voornamelijk uit baksteen. De daken hebben een rode, donkere of rieten kap. Streefbeeld Om de nieuwe bebouwing zoveel mogelijk aan te laten sluiten bij de ruimtelijke karakteristiek van de Albrandswaardseweg is het streefbeeld dat van vrijstaande bebouwing van één laag met kap en een grote onderlinge afstand, zodat zicht op het achterliggende landschap behouden blijft.
2.2
Albrandswaardsedijk
Huidige karakteristiek Waar de bebouwing langs de Albrandswaardseweg zich kenmerkt door individuele woningen, kenmerkt de Albrandswaardsedijk zich door de aanwezige bebouwingsclusters die worden afgewisseld met zichtvensters op het landschap van de polder Albrandswaard. Er is een cluster nabij het gemaal, bij TotaalVers en bij de boomgaard. Daartussen zijn steeds ruime open zichtvensters op de polder. De Albrandswaardsedijk heeft een smal profiel onder aan de voet van de hoge dijk, wat het geheel een landelijke setting geeft. De woningen zijn vrijstaand en over het algemeen iets groter van formaat dan de woningen aan de Albrandswaardse weg. De stijl van deze woningen CONCEPT BEEldkwaliTEiTPlaN POldEr alBraNdswaard
7
varieert en bestaat voornamelijk uit een hoofdvolume van één laag met een samengesteld zadeldak. De woningen en bijbehorende gebouwen hebben vanaf de Albrandswaardsedijk gezien een stevige groene omkadering. Het materiaalgebruik bestaat uit lichte of donkere baksteen. De daken hebben een rode of donkere dakbedekking. Streefbeeld Langs de Albrandswaardsedijk is op twee locaties clusterbebouwing mogelijk. Vanwege de gewenste agrarische karakteristiek hebben deze clusters de vorm van een gezamenlijk erf en een groene uitstraling. Tussen deze erven is er over grotere lengte open zicht op het landschap van de polder.
2.3
Gebied achter de brandweerkazerne
Huidige karakteristiek De overgang van het dorp Poortugaal en de polder Albrandswaard bestaat uit weidegrond. De woningen en de polder worden gescheiden door een brede watergang met een gevarieerde oeverbegroeiing. Aan de Albrandswaardseweg bevindt zich een moderne woning omgeven met verschillende opstallen, veelal in vervallen staat. Streefbeeld In het overgangsgebied achter de brandweerkazerne wordt een landgoed gerealiseerd. Zo ontstaat een natuurlijke overgang van dorp naar de polder. Bij de inrichting van het landgoed wordt aansluiting gezocht bij het polderlandschap en worden zichtlijnen zorgvuldig ingepast.
8
3. ASPECTEN VOOR BEELDKWALITEIT Voor alle deelgebieden staat behoud van het agrarische/ landelijke karakter voorop. Bijzonder opvallende, uitgesproken en grootschalige gebouwen passen niet in deze setting. Met dit beeldkwaliteitplan streven we een enigszins behoudende situatie na, waarbij wel ruimte zal bestaan voor een eigentijdse invulling. In dit hoofdstuk worden een aantal belangrijke aspecten uitgelicht. In hoofdstuk vier volgt een compleet overzicht met alle beeldkwaliteiteisen.
3.1 <9 m <4 m
De goothoogte is maximaal 4m en de nok is maximaal 5m hoger dan de goot
Algemeen
Één laag met kap Bebouwing in het buitengebied is vaak vanaf grote afstand zichtbaar. Bij die zichtbaarheid speelt het dakvlak een belangrijke rol. Gevels spelen daarentegen door de aanwezige beplanting en het relatief beperkte oppervlak een veel minder dominante rol in het landschap. Als richtlijn geldt daarom dat gebouwd wordt in één bouwlaag met een kap. Daarbij is de goothoogte maximaal 4m en de nok is maximaal 5 meter hoger dan de goot. Bouwvolume
Heldere bebouwingsvorm met eenvoudige hoofdvorm zonder grote aan- of uitbouwen
De helderheid van de bebouwingsvorm draagt bij aan de leesbaarheid van het landschap. Nieuwe bouwmassa’s zijn daarom enkelvoudig, en hebben een duidelijke kap. Dat betekent dat er geen grote aan- of uitbouwen aan het hoofdvolume zitten, en geschakelde- of rijtjes woningen uitgesloten zijn. Het is belangrijk dat de bouwmassa past in de omgeving, maar tegelijkertijd ook een eigen karakteristiek kent. Daar kan de architectuur op een vernieuwende manier op inspelen. Bijgebouwen
Bijgebouw is in samenhang ontworpen en heeft een ondergeschikte uitstraling
Bij de woning, het hoofdgebouw, mag een bijgebouw worden geplaatst. De hoofd- en bijgebouwen worden in samenhang ontworpen. Daarbij moet er een duidelijk CONCEPT BEEldkwaliTEiTPlaN POldEr alBraNdswaard
9
onderscheid worden gemaakt tussen hoofd- en bijgebouwen. De bijgebouwen hebben een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van het hoofdgebouw. Door de bijgebouwen nabij het hoofdgebouw te plaatsen wordt voorkomen dat een te gefragmenteerd bebouwingsbeeld ontstaat. Er is een gevarieerd beeld, alle woningen
Variatie
hebben een eigen uitstraling
De bebouwing in de polder Albrandswaard is niet planmatig tot stand gekomen. Dit heeft geresulteerd in een gevarieerd beeld met verschillende woningen. Nieuwe bebouwing sluit aan bij dit gevarieerde beeld. Alle woningen hebben een eigen karakter, zijn niet identiek of (te) sterk gelijkend op andere woningen in de polder, en passen bij de bouwmassa’s in de omgeving. Opmaak en materiaalgebruik Het materiaalgebruik en de opmaak van de woningen sluit aan bij de bestaande woningen in de polder en de karakteristiek van het landschap. De bestaande woningen hebben allemaal baksteen als hoofdmateriaal. Gebruik van hout, of ondergeschikte toepassingen van andere materialen is ook toegestaan. Gebruik van felle of lichte kleuren is niet toegestaan, alleen aardkleuren mogen worden toegepast. Bij de dakbedekking hebben rode of donkere pannen de voorkeur en ook een rieten dakbedekking is toegestaan. Dakpannen die heel erg glimmen, of opvallende kleuren hebben zijn daarbij niet toegestaan. Het gebruik van beplatingen of metaal is niet toegestaan.
Baksteen is het hoofmateriaal. De bakstenen hebben een aardkleur.
Bij de dakbedekking worden donkere of rode pannen gebruikt
Bij de dakbedekking worden donkere of rode pannen gebruikt
10
3.2
Albrandswaardseweg
Aanvullend op de algemene beeldkwaliteiteisen zijn er per deelgebied een aantal specifieke beeldkwaliteiteisen. Afmeting van de kavel en de bebouwing >25 meter Kavelbreedte is minimaal 25 meter
Het is kenmerkend voor de bebouwing aan de Albrandswaardseweg dat er steeds een forse ruimte tussen de bouwvolumes aanwezig is. Nieuwe woningen met een footprint die groter is dan 100m2 hebben daarom een minimale kavelbreedte van 25 meter. De kavels zijn voldoende diep, maar ontnemen niet het zicht op de achterliggende polder. De kaveldiepte is dan ook passend bij de zichtlijnen (zie hiervoor ook de zichtlijnenkaart op bladzijde 4). Bouwvlak
Bebouwing staat op ruime afstand van de weg (maximaal 15 meter) en minimaal 7,5 meter uit de kavelgrens, of 12,5 meter vanaf de bestaande bebouwing
De bebouwing staat op ruime afstand van de weg en op ruime afstand van de buurpercelen. Er is een minimale afstand van 7,5 meter uit de kavelgrenzen, of 12,5 meter vanaf de bestaande bebouwing en een maximale afstand van 15 meter aan de wegzijde. De afmeting van het bouwoppervlak hangt daardoor samen met de afmetingen van de kavel. Het maximale bouwoppervlak is 350m2. Meerdere woningen in één volume
Per kavel is er één hoofdmassa. Daarin zijn meerdere wooneenheden toegestaan mits dat van de buitenkant niet zichtbaar is
Per erf of kavel is er één hoofdmassa. Het is mogelijk om binnen deze hoofdmassa meerdere wooneenheden te situeren wanneer dat aan de buitenkant niet zichtbaar is. In geen geval heeft het gebouw de uitstraling van een rijtjeswoning. Bij meerdere woningen in één volume is er een gezamenlijk of mandelig voorerf, welke ontsloten wordt vanaf de Albrandswaardseweg. Erfafscheiding
Erfafscheiding aan de voorzijde van de woning is niet hoger dan 1,00 meter
De erven langs de Albrandswaardseweg hebben bij voorkeur een groene erfafscheiding. Aan de voorzijde van de woning mag deze erfafscheiding niet hoger zijn dan 1,00 meter. Daar waar de erfafscheiding in het zicht ligt van de openbare ruimte vertoont deze een zekere samenhang. Het zicht op de bebouwing of achterliggende kavel mag niet worden weggenomen. Er is extra aandacht voor de erfafscheiding in de richting van de polder CONCEPT BEEldkwaliTEiTPlaN POldEr alBraNdswaard
11
Oriëntatie Alle gebouwen aan de Albrandswaardseweg richten zichten zich op de weg. De gevel die zich naar de weg richt is zichtbaar en is niet gesloten. De voortuin heeft een groene inrichting met zo min mogelijk verharding. Parkeren Voor alle woningen geldt dat op eigen terrein geparkeerd wordt. Dit betekent dat op de eigen kavel ruimte gemaakt moet worden voor twee parkeerplekken. Deze parkeerplekken worden uit het zicht ontworpen.
3.3
Albrandswaardsedijk
Aanvullend op de algemene beeldkwaliteiteisen zijn er voor het deelgebied een aantal specifieke beeldkwaliteiteisen. Clusterbebouwing Langs de Albrandswaardsedijk is op 2 locaties clusterbebouwing mogelijk. Deze clusters hebben een lage woningdichtheid en een groene uitstraling. De bebouwing vertoont een onderlinge samenhang, maar er zijn geen identieke woningen. De samenhang ontstaat door materiaal- en kleurgebruik en bij voorkeur hebben ook de kappen een grote samenhang. Zo ontstaat een rustig en samenhangend beeld. Ontsluiting De clusters, of de erven van de clusters, worden ontsloten via de Albrandswaardse dijk. Daarnaast is het wenselijk om aansluiting te zoeken voor een wandelroute. Zo kunnen toekomstige bewoners een rondje lopen in hun directe woonomgeving. Parkeren gebeurt op eigen erf, bij iedere woning is ruimte om 2 auto’s te parkeren. De woningen hebben een parkeerplek naast of achter de woning, en waar mogelijk hebben de woningen een garage. Openbare parkeerplaatsen voor bezoek liggen op het gemeenschappelijke erf. 12
Parkeren gebeurt uit het zicht op eigen erf, en alle gebouwen richten zich op de weg
Groen De clusters krijgen een groene uitstraling. De clusters worden aan alle kanten omringd met inheemse beplanting. Ook de erfafscheidingen tussen de kavels onderling worden met hagen vorm gegeven. Erven
Gevels
van
de
bebouwing
vormen
de
De erven krijgen een kleinschalig en intiem karakter. De gevels van de bebouwing vormen samen de begrenzing van de ruimte, de ligging van de voorgevellijn is daarom bepalend. Net als bij boerenerven staan de woningen met hun gevels ‘in’ de verharding van het erf. Om dit effect te bereiken is het van belang dat de voortuinen onderling op elkaar worden afgestemd en als verlengstuk van het openbare gedeelte van het erf worden vormgegeven. De voortuinen worden samen met het gemeenschappelijke erf mandelig uitgegeven. Om een goede ruimtelijke samenhang te verkrijgen worden de buitenruimte en de gebouwen in samenhang vorm gegeven.
begrenzing van de ruimte op het erf, de woningen staan met hun gevels ‘in’ de verharding van het erf
Meerdere woningen in één volume Binnen het cluster zijn ook gebouwde ontwikkelingen mogelijk met meerdere woningen in één volume. Hierdoor ontstaat een hiërarchie met één hoofdvolume en ondergeschikte volumes. Ook hier geldt dat niet het karakter van een rijtjeswoning mag ontstaan. Het parkeren verdient bij deze woonvorm extra aandacht. Situering aan de Albrandswaardsedijk Woningen die zowel aan het erf als aan de dijk grenzen krijgen een dubbele oriëntatie. De woningen hebben een ruime afstand tot de kavelgrens (minimaal 7,5 meter en maximaal 15 meter uit de kavelgrens aan de wegzijde), en de naar de weg gerichte gevel is zichtbaar en is niet gesloten. De voortuin heeft een groene inrichting met zo min mogelijk verharding.
CONCEPT BEEldkwaliTEiTPlaN POldEr alBraNdswaard
13
3.4
Landgoed
Aanvullend op de algemene beeldkwaliteiteisen zijn er voor het deelgebied een aantal specifieke beeldkwaliteiteisen. De landgoedregeling van de provincie Zuid-Holland geldt als leidraad. Daarbij gelden onder andere de volgende regels: - Het landgoed is minimaal 5 hectare groot en is nagenoeg aaneengesloten. - Minimaal 90% van het gebied is voor het publiek toegankelijk en maximaal 20% van het private deel mag worden bebouwd. De bebouwing draagt bij aan de uitstraling van het landgoed en vormt een eenheid met het omringende park. - Het landgoed als geheel draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. - Naast wonen zijn ook andere activiteiten op een Nieuw Landgoed toegestaan. Voorwaarde is wel dat de ruimtelijke kwaliteit, de natuurwaarde en de recreatieve waarde van het landgoed en de omgeving niet worden verstoord. Voorbeelden zijn: een klein kantoor, theeschenkerij, kleinschalige zorg of verblijfsrecreatie. Locatie bouwvlak
de bebouwing van het landgoed houdt voldoende afstand van de aangrenzende woningen, met daartussen een ecologische zone
Met het nieuwe landgoed wordt de entree van de polder vanuit de kern Poortugaal gemarkeerd. De bebouwing van het landgoed krijgt daarom een prominente plaats, op enige afstand van de Albrandswaardseweg. De bebouwing houdt voldoende afstand van de aangrenzende woningen. De afstand tussen bebouwing van aangrenzende woningen is minimaal 60 meter. Tussen deze woningen en het landgoed ligt een ecologische zone. Meerwaarde Met het nieuwe landgoed wordt de dorpsrand van Poortugaal landschappelijk afgerond. Het opengestelde gedeelte van het landgoed biedt wandelmogelijkheden die aansluiten op verschillende wandelpaden in de omgeving. Daarbij moet duidelijk herkenbaar zijn dat het om opengestelde paden gaat. Bij voorkeur krijgt het landgoed een maatschappelijke (neven)functie, bijvoorbeeld in de zorg.
14
Het
landgoed
richt
zich
op
de
Albrandswaardseweg en markeert de entree van de polder vanuit Poortugaal.
Bebouwing De bebouwing past goed bij het landelijke en agrarische karakter van de polder. Het is een eigentijdse vertaling van de agrarische architectuur, niet historiserend, met heldere vormen. De bebouwing heeft bij voorkeur een volume van 1 of 2 lagen met een kap. De goot is maximaal 6m hoog De nok is maximaal 5m hoger dan de goot. Voor een goede landschappelijke inpassing worden de ruimtes waar geen privacy behoefte is zoveel mogelijk georiënteerd op het landschap. De benodigde installaties worden onzichtbaar opgelost. Bijgebouwen Bijgebouwen zijn een ‘architectonische familie’ van de hoofdgebouwen. Ze horen duidelijk bij elkaar, maar er moet een duidelijk onderscheid zijn tussen het hoofdgebouw en het bijgebouw. Dat betekent dat de bijgebouwen een ondergeschikte uitstraling hebben ten opzichte van het hoofdgebouw. De bijgebouwen staan los van het hoofdgebouw, met een maximale afstand van 10 meter. De hoogte van de bijgebouwen is maximaal 6 meter. Tuin van het landgoed Het landgoed is openbaar toegankelijk, met uitzondering van de huiskavel. Bij het ontwerp van het landgoed wordt aansluiting gezocht bij het polderlandschap en worden zichtlijnen zorgvuldig ingepast. Ontsluiting Het landgoed wordt ontsloten vanaf de Albrandswaardseweg. De entree is goed herkenbaar en wordt passend vormgegeven. Materiaal en kleurstellingen.
Zorgvuldige detaillering in overeenstemming met vorm en materiaalkeuze. Materiaal- en kleurgebruik in overeenstemming met het architectonisch concept Parkeren De parkeerplaatsen die nodig zijn op het landgoed worden zoveel mogelijk uit het zicht georganiseerd. Wanneer er een grote parkeerbehoefte wordt verwacht oplossen op het landgoed. CONCEPT BEEldkwaliTEiTPlaN POldEr alBraNdswaard
15
3.5
Overzicht beeldkwaliteiteisen
Albrandswaardseweg Opzet
Gevarieerde woningen passend in de huidige landelijke setting met behoud van zichtvensters
Plaatsing Straat
De oriëntatie van het hoofdgebouw richt zich op de Albrandswaardseweg
Rooilijn
De woningen staan minimaal 7,5m uit de kavelgrens aan de wegzijde, en maximaal 15m. De rooilijn van de naastgelegen woningen is richtinggevend
Zijdelingse afstand
De afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen is minimaal 7,5, of 12,5m tot de bestaande bebouwing Bij volumes met een footprint groter dan 100m2 is de kavelbreedte minimaal 25 meter Openheid tussen de bouwmassa’s handhaven
Bijgebouwen
De bijgebouwen worden op een afstand van ten minste 2 meter van de woning geplaatst, naast of aan de achterzijde van de woning. Daarbij is de rooilijn altijd minimaal 1 meter naar achteren ten opzichte van het hoofdgebouw.
Parkeren
Parkeren gebeurt op eigen erf uit het zicht. Bij iedere woning is ruimte om 2 auto’s te parkeren
Hoofdvorm
Bouwmassaen hoogte
Hoofdvorm is één laag met kap. De bouwmassa voor gebouwen is compact van opzet De maximale goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt 4 meter (minimaal 70% van de goot is ≤4m hoog) De bouwhoogte voor het hoofdgebouw is maximaal 5 meter hoger dan de goot Per erf of kavel is er één hoofdmassa De oppervlakte van het hoofdgebouw is afhankelijk van het bouwperceel, rekening houdend met de afstand tot de kavelgrenzen. Het maximale bouwoppervlak is 350m2
Meerdere woningen in één volume
Per erf of kavel is er één hoofdmassa. Bij meerdere wooneenheden in één hoofdvolume is dit aan de buitenkant niet zichtbaar gezamenlijk of mandelig voorerf, ontsluiting vanaf de Albrandswaardseweg. Oriëntatie op de Albrandswaardseweg
Bijgebouw
De totale oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen is afhankelijk van het bouwperceel: Maximaal 40 m2 voor bouwpercelen tot 500m2 Maximaal 70m2 voor bouwpercelen van 500m2-850m2 Maximaal 90m2 voor bouwpercelen groter dan 850m2 De goothoogte van vrijstaande gebouwen is maximaal 3 meter, de bouwhoogte is maximaal 5 meter.
Kapvorm
De kapvorm van de hoofdgebouwen is vrij, een plat dak of een lessenaars dak is niet toegestaan. Voor bijgebouwen is deze regel wenselijk, maar geen verplichting.
Opmaak Variatie Materialisering
Alle woningen hebben een eigen karakter, en zijn niet identiek of (te) sterk gelijkend op andere woningen in de polder, en passen bij de bouwmassa’s in de omgeving. Baksteen als hoofdmateriaal. Gebruik van hout, of ondergeschikte toepassingen van andere materialen is ook toegestaan. Gebruik van felle of lichte kleuren is niet toegestaan, alleen aardkleuren mogen worden toegepast. Gebruik van beplatingen of metaal is niet toegestaan.
Dakbedekking
Rode of donkere pannen (niet overdadig glimmend), riet
Bijgebouw
In samenhang ontworpen met het hoofdgebouw. Ondergeschikte uitstraling.
Erfafscheiding
De erven langs de Albrandswaardseweg hebben een groene erfafscheiding. Aan de voorzijde van de woning mag deze erfafscheiding niet hoger zijn dan 1,00 meter. De erfafscheiding langs de zichtbare kavelgrenzen vertonen een zekere samenhang. Gebruik van (gebiedseigen) beplanting, deze mag niet het zicht op de bebouwing of de achterliggende kavel weg nemen.
Het kwaliteitsteam kan afwijken van de beschreven eisen indien het ontwerp van bovengemiddelde architectonische kwaliteit is en binnen de stedenbouwkundige context passend is 16
Albrandswaardsedijk Opzet
Bebouwingsclusters met gevarieerde woningen passend in de huidige landelijke setting met groene kaders
Plaatsing Straat
De gebouwen in de clusters richten zich op het gemeenschappelijke erf. Woningen die zowel aan het erf als aan de dijk grenzen krijgen een dubbele oriëntatie.
Rooilijn
De woningen staan minimaal 7,5m uit de kavelgrens De maximale afstand tot de Albrandswaardsedijk is 15m De woningen staan met hun gevels ‘in’ de verharding van het erf. Door de positie van de woningen ontstaat een gezamenlijk (voor) erf
Bijgebouwen
De bijgebouwen worden op een afstand van ten minste 2 meter van de woning geplaatst, bij voorkeur aan de achterzijde van de woning. Daarbij is de rooilijn altijd minimaal 1 meter naar achteren ten opzichte van het hoofdgebouw.
Parkeren
Parkeren gebeurt op eigen erf, bij iedere woning is ruimte om 2 auto’s te parkeren. Parkeren gebeurt naast of achter de woning, en waar mogelijk hebben de woningen een garage. Openbare parkeerplaatsen voor bezoek liggen op het gemeenschappelijke erf.
Ontsluiting
De clusters, of de erven van de clusters, worden ontsloten via de Albrandswaardse dijk. Daarnaast is het wenselijk om aansluiting te zoeken voor een wandelroute.
Hoofdvorm
Bouwmassaen hoogte
Hoofdvorm is één laag met kap. Binnen het cluster zijn ook gebouwde ontwikkelingen mogelijk met meerdere woningen in één volume. Hierdoor ontstaat een hiërarchie met één hoofdvolume en ondergeschikte volumes. Rijwoningen zijn uitgesloten, bij meerdere wooneenheden in één hoofdvolume is dit aan de buitenkant niet zichtbaar. De zelfstandige woningen hebben een maximale footprint van 150m2. Bij meerdere woningen in één volume is de maximale footprint van het hoofdvolume 350m2. De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 4 meter (minimaal 70% van de goot is ≤4m hoog) De maximale bouwhoogte voor het hoofdgebouw is maximaal 5 meter hoger dan de goot
Bijgebouw
De totale oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen is afhankelijk van het bouwperceel: Maximaal 40 m2 voor bouwpercelen tot 500m2 Maximaal 70m2 voor bouwpercelen van 500m2-850m2 Maximaal 90m2 voor bouwpercelen groter dan 850m2 De goothoogte van vrijstaande gebouwen is maximaal 3 meter, de bouwhoogte is maximaal 5 meter.
Kapvorm
De kapvorm van de hoofdgebouwen is vrij, een plat dak of een lessenaars dak is niet toegestaan. Voor bijgebouwen is deze regel wenselijk, maar geen verplichting.
Opmaak
Variatie
Materialisering
Alle woningen hebben een eigen karakter, en zijn niet identiek of (te) sterk gelijkend op andere woningen in de polder, en passen bij de bouwmassa’s in de omgeving. Binnen de clusters vertoont de bebouwing een onderlinge samenhang, maar er zijn geen identieke woningen. De samenhang ontstaat door materiaal- en kleurgebruik en bij voorkeur hebben ook de kappen een grote samenhang. Baksteen als hoofdmateriaal. Gebruik van hout, of ondergeschikte toepassingen van andere materialen is ook toegestaan. Gebruik van felle of lichte kleuren is niet toegestaan, alleen aardkleuren mogen worden toegepast. Gebruik van beplatingen of metaal is niet toegestaan.
Dakbedekking
Rode of donkere pannen (niet overdadig glimmend), riet
Bijgebouw
In samenhang ontworpen met het hoofdgebouw. Ondergeschikte uitstraling.
Erfafscheiding
De clusters worden omgeven door een groene (gebiedseigen) opgaande beplanting. Aan de voorzijde van de woningen grenzend aan de Albrandswaardsedijk mag de erfafscheiding niet hoger zijn dan 1,00 meter. De erfafscheiding langs de zichtbare kavelgrenzen vertonen een zekere samenhang. Kavelgrenzen in/op het gemeenschappelijke erf worden niet gemarkeerd
Het kwaliteitsteam kan afwijken van de beschreven eisen indien het ontwerp van bovengemiddelde architectonische kwaliteit is en binnen de stedenbouwkundige context passend is
CONCEPT BEEldkwaliTEiTPlaN POldEr alBraNdswaard
17
Landgoed Opzet
Het landgoed draagt bij aan een aantrekkelijke entree van de polder, belangrijke zichtlijnen blijven bewaard.
Landgoedregeling als leidraad
De landgoedregeling van de provincie Zuid-Holland geldt als leidraad. Daarbij gelden onder andere de volgende regels: • Het landgoed is minimaal 5 hectare groot en is nagenoeg aaneengesloten. • Minimaal 90% van het gebied is voor het publiek toegankelijk en maximaal 20% van het private deel mag worden bebouwd. De bebouwing draagt bij aan de uitstraling van het landgoed en vormt een eenheid met het omringende park. • Het landgoed als geheel draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. • Naast wonen zijn ook andere activiteiten op een Nieuw Landgoed toegestaan. Voorwaarde is wel dat de ruimtelijke kwaliteit, de natuurwaarde en de recreatieve waarde van het landgoed en de omgeving niet worden verstoord. Voorbeelden zijn: een klein kantoor, theeschenkerij, kleinschalige zorg of verblijfsrecreatie.
Plaatsing Straat
Het hoofdgebouw heeft een afstand van tenminste 60 meter tot bestaande woningen Tussen het hoofdgebouw en de bestaande woningen ligt een ecologische zone met watergang.
Rooilijn
Het hoofdgebouw wordt op ruime afstand (tenminste 100 meter) van de Albrandswaardseweg gepositioneerd
Bijgebouwen
Bijgebouwen zijn een ‘architectonische familie’ van de hoofdgebouwen. Bijgebouwen hebben een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van het hoofdgebouw
Parkeren
De parkeerplaatsen die nodig zijn op het landgoed worden zoveel mogelijk uit het zicht georganiseerd. Wanneer er een grote parkeerbehoefte wordt verwacht parkeeroplossing ontwerpen op het landgoed.
Ontsluiting
Het landgoed wordt ontsloten vanaf de Albrandswaardseweg. De entree is goed herkenbaar en wordt passend vormgegeven. Het opengestelde gedeelte van het landgoed biedt wandelmogelijkheden die aansluiten op verschillende wandelpaden in de omgeving. Daarbij moet duidelijk herkenbaar zijn dat het om opengestelde paden gaat.
Hoofdvorm
Bouwmassaen hoogte
De bebouwing past goed bij het landelijke en agrarische karakter van de polder. Het is een eigentijdse vertaling van de agrarische architectuur, niet historiserend, met heldere vormen. De bebouwing heeft een volume van 1 of 2 lagen met een kap. De goot is maximaal 6m hoog De nok is maximaal 5m hoger dan de goot Voor een goede landschappelijke inpassing worden de ruimtes waar geen privacy behoefte is zoveel mogelijk georiënteerd op het landschap. De benodigde installaties worden onzichtbaar opgelost.
Bijgebouw
De bijgebouwen hebben een maximale footprint van 250m² De goothoogte van het bijgebouw is maximaal 4 m, de bouwhoogte is maximaal 7 meter Er is een functionele en visuele relatie tussen hoofd- en bijgebouw. De bijgebouwen hebben een minimale afstand van 5 meter tot het hoofdgebouw
Kapvorm
Voor hoofd- en bijgebouwen hebben een kap, de vorm is vrij.
Opmaak
Materialisering
Materiaal- en kleurgebruik in overeenstemming met het architectonisch concept Baksteen of hout als hoofdmateriaal, ondergeschikte toepassingen van andere materialen is ook toegestaan. Gebruik van felle of lichte kleuren is niet toegestaan, alleen aardkleuren mogen worden toegepast. Gebruik van beplatingen of metaal is niet toegestaan.
Dakbedekking
Passend bij het architectonisch concept (niet overdadig glimmend) Passend in het landschap
Bijgebouw
In samenhang ontworpen met het hoofdgebouw. Ondergeschikte uitstraling.
Het kwaliteitsteam kan afwijken van de beschreven eisen indien het ontwerp van bovengemiddelde architectonische kwaliteit is en binnen de stedenbouwkundige context passend is 18
CONCEPT BEEldkwaliTEiTPlaN POldEr alBraNdswaard
19
WWW.HKBS.NL
rotterdam@hkbs.nl
LandschapsontWikkelingsplan Polder Albrandswaard RNWREHU 2012
Colofon Opdrachtgever:
Ontwerpteam:
Gemeente Albrandswaard
Jeroen Leemans
Contact persoon
Wietske Lutz
Rik van Niejenhuis
HKB stedenbouwkundigen
Tel. 010 5061756
Tel. 010-4366260
r.v.niejenhuis@albrandswaard.nl 2
Klankbordgroep: voorzitter: Dirk van der Ent polder@albrandswaard.nl
Inhoudsopgave 1. Voorwoord
|
5
2.
Inleiding
|
6
3.
De bewoners en hun polder
|
11
|
19
|
24
|
39
|
45
|
53
3.1 Kernwaarden 3.2 Proces 3.3 Vereniging Albrandswaards Landschap
4. Ontstaan van het polderlandschap 4.1 Dynamiek van de rivier 4.2 Ontstaan van de polder
5. Landschap van dijken rivieren en polders 5.1 Positie van de polder 5.2 Ruimtelijke karakteristiek 5.3 De polder in beeld 5.4 Bebouwing in de polder 5.5 Water 5.6 Natuur 5.7 Infrastructuur 5.8 Milieu 5.9 Recreatieve structuur 5.10 Landbouw in de polder
6. Visie voor de polder 6.1
Ambitie
7. Visie uitwerking 7.1 Uitvoering 7.2 Middelen
8. Uitvoeringsagenda
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
3
4
1. Voorwoord Weet u wat ik zo mooi vind aan Albrandswaard? Dat wij nog een van de weinige gemeenten in deze sterk verstedelijkte regio zijn waar nog te genieten valt van prachtige, groene vergezichten. Waar je kunt wonen dichtbij de voorzieningen van de stad, maar evengoed midden in de natuur kunt wonen, fietsen en noem maar op. Albrandswaard heeft de afgelopen decennia een stevige bijdrage geleverd aan de noodzakelijke woningbouw voor zichzelf en voor de regio, maar ik ben er trots op dat we nu de keuze maken voor de kwaliteit van het groen. Want juist door de omliggende polders blijven de dorpen ook echt dorpen. 2012 is het jaar geweest om door te pakken en dat hebben we gedaan. De Stadsregio heeft te kennen gegeven de ontwikkeling van woningbouwplannen niet door te willen zetten in de Polder Albrandswaard. Ondertussen ‘verrommelde’ de polder wel. Dat mag niet gebeuren. Het Rijk heeft onze subsidieaanvraag gehonoreerd om een plan te maken voor de polder vanuit het landschap. En dat is bijzonder, vaak wordt gedacht vanuit woningbouwmogelijkheden. Hier is juist het landschap leidend geweest en zoals jullie kunnen lezen kan alleen iets worden ontwikkeld als het in het landschap past én een bijdrage levert aan verstevigen van de kwaliteiten die het landschap heeft.
In de Uitvoeringsagenda kunt u de 17 projecten bekijken die we vanuit deze landschappelijke visie samen met anderen willen gaan oppakken. Vanuit dit Landschapsontwikkelingsplan levert de gemeente samen met de klankbordgroep Polder Albrandswaard – die samen met ons en alle betrokken bewoners van de polder het plan heeft opgesteld – graag een bijdrage aan het in stand houden en verstevigen van onze landschappelijke kwaliteiten. Wij zijn de leden van de klankbordgroep veel dank verschuldigd voor de vele uren die zij hebben willen besteden aan de toekomst van de polder! Zoals de bewoners van de polder betrokken zijn geweest bij het opstellen van deze visie, zo kan de gemeente ook deze projecten niet alleen uitvoeren. Daarvoor hebben we uw betrokkenheid nodig. Ik nodig u graag uit om u in te zetten voor de polder, meld u aan bij de klankbordgroep als geïnteresseerde of neem contact met mij op.
Wethouder Ruimte en Wonen Raymond van Praag Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
5
2. Inleiding Aanleiding De polder Albrandswaard is een veel gekoesterd stukje agrarisch groen tussen Rhoon en Poortugaal waar al jaren nagenoeg geen ontwikkelingen plaatsvinden. Toch is er de afgelopen jaren wel het een en ander veranderd. Het grondeigendom van de gronden in de polder ligt vooral bij ontwikkelaars die speculeerden op woningbouw. Nu de omstandigheden er niet naar zijn om op grote schaal woningen te bouwen en bewoners de wens hebben uitgesproken de polder als open landschap te behouden is het tijd voor een visie die uitgaat van de landschappelijke kwaliteiten. Doel Met het landschapsontwikkelingsplan (LOP) streven we naar behoud van de aanwezige landschappelijke waarden, en waar mogelijk willen we deze versterken. Het LOP zal dienen als een leidraad om ontwikkelingen in het landschap te toetsen, en kan tegelijkertijd een inspiratiebron voor initiatieven zijn. We geven aan waar ruimtelijke, recreatieve en ecologische ontwikkelingen binnen de polder wenselijk en mogelijk zijn om haar functie van ‘groene binnentuin’ te kunnen vervullen. De kwaliteit van het polderlandschap en de relatie met Rhoon, Poortugaal en de Oude Maas zijn de basis van het Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard. Geen eindbeeld Het polderlandschap is een levend landschap, het is voortdurend in ontwikkeling.
Het huidige landschap is niet alleen het resultaat van een lang en continu ontwikkelingsproces, het vormt tevens de onderlegger voor nieuwe ontwikkelingen. Dit betekent dat het LOP geen vast omkaderd plan is, met een eindbeeld voor de toekomst. Het LOP geeft de richting aan een gemeenschappelijke bepaalde koers. Deze koers is gevisualiseerd in een mogelijk toekomstbeeld, de ‘droomkaart’. Het LOP zelf heeft geen officiële planologisch juridische status maar het zal wel 6
worden opgenomen in de Structuurvisie voor de hele gemeente die dit najaar verschijnt. Ook zal na vaststelling van deze visie een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt Totstandkoming De visie voor de polder is in samenwerking met de bewoners tot stand gekomen. Waar aan de start van het traject is begonnen met een blanco plan, heeft de visie aan de hand van de verschillende bewonersbijeenkomsten steeds meer kleur gekregen. Uit deze bijeenkomsten bleek steeds weer hoezeer de polder in de harten van de bewoners zit en hoe belangrijk het behoud van de landschappelijke en agrarische waarden is. De betrokkenheid en inspirerende inbreng van velen hebben geleid tot het voorliggende LOP. Het Landschapsontwikkelingsplan voor de polder Albrandswaard is gelijktijdig met de Toekomstvisie 2025 voor de gehele gemeente ontwikkeld. De beleidsdocumenten sluiten inhoudelijk op elkaar aan en versterken elkaar. Zowel het LOP als de Toekomstvisie 2025 worden geformaliseerd omdat ze zijn opgenomen in de Structuurvisie 2025 die nog dit jaar door de gemeenteraad zal worden vastgesteld.
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
7
8
Het agrarische gebruik en de daarmee gepaard gaande openheid zijn de belangrijkste kernwaarden voor de mensen die in en om de polder wonen.
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
9
10
Openheid
Agrarisch karakter
Polder karakteristiek
De polder biedt verschillende zeer gewaardeerde zichtlijnen met een weids uitzicht. De open ruimte en het daarmee gepaard gaande uitzicht is de meest gewaardeerde kwaliteit van de polder.
Het agrarisch karakter wordt gewaardeerd, de paarden, boomgaarden en schapen horen daar ook bij. De polder mag geen aangeharkt park worden.
Houdt de polder herkenbaar en landschappelijk, laat zien dat het een polder is. Polder elementen als de dijken, openheid, sloten en de Zantelwetering vormen de basis.
3. De bewoners en hun polder 3.1
Kernwaarden
Voor de totstandkoming van dit LOP zijn verschillende bijeenkomsten met de bewoners georganiseerd. Deze bijeenkomsten werden steeds goed bezocht, en steeds bleek weer hoezeer de polder in de harten van haar bewoners zit. In de eerste bijeenkomsten hebben we samen met de bewoners de kernwaarden van de polder benoemd. Uiteindelijk heeft dit geleid tot de landschappelijke waarden kaart, die vervolgens de basis vormde voor de visie. De kernwaarden omvatten de belangrijkste waarden die in de basis geregeld moeten zijn. Pas als die goed geregeld zijn kan er worden nagedacht over bijzaken. Het agrarische gebruik en de daarmee gepaard gaande openheid staan met stip op de eerste plaats. Veel bewoners zouden graag zien dat ook de kassen plaats maken voor nog meer openheid. Maar, als dat betekent dat daarvoor veel woningen moeten worden terug gebouwd om de kosten te dragen, zijn bewoners terughoudender in deze wens.
Tuin van de Albrandswaard
Verbinding/ buffer
Wonen in en aan de polder
Recreatie moet voornamelijk bedoeld zijn voor de eigen bewoners, het is niet de voortuin van Rotterdam.
De polder heeft een verbindende rol tussen de dorpen, maar moet tegelijk voorkomen dat de dorpen aan elkaar groeien. Emotie!
De polder is een gewaardeerde plek om in en aan te wonen. Toch is een nieuwe woonwijk niet gewenst, vooral geen woningen daar waar het ten koste gaat van de openheid en zichtlijnen.
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
11
“De polder is belangrijk voor mijn geluk, vrijheid, rust, uitzicht” “Kunnen we het niet gewoon zo houden als dat het nu is?”
“de dijken zijn eigenlijk nauwelijks zichtbaar. Behalvde dan de Albrandswaardse dijk” “de rust is betrekkelijk.“ (denk aan de sportvelden) “Sporten in de polder is ook een verbinding tussen Rhoon en Poortugaal “De kassen moeten weg” “We waarderen vooral het agrarisch karakter” “we waarderen de wisseling van de seizoenen” “We wonen prettig in de polder” “meer bebouwing langs de Albrandswaardse dijk, zodat de woningen aangesloten kunnen worden op de nutsvoorieningen”
“We hebben al genoeg grote recreatiegebieden” “Het lanbouwkarakter is niet meer zo belangrijk” Poldernatuur “We willen geen nieuwe woningen” “We waarderen het agrarische karakter. Daar horen de kassen bij. Maar ze belemmeren het zicht en de openheid” “Het gedeelte achter de brandweerkazerne hoort er eigenlijk niet bij”
“Er kunnen best een paar woningen bij” “Het lijkt wel of de Zantelwetering ieder jaar smaller wordt” “De rivier zou mee moeten worden genomen in de plannen” Bijeenkomst 2 12
3.2
Proces
Het Landschapsontwikkelingsplan is samen met bewoners en andere betrokkenen opgesteld. Maar dan ook echt samen. Vaak wordt bij dit soort processen een visie ontwikkeld door de gemeente waar de bewoners dan op mogen reageren. Hier hebben heeft de gemeente Albrandswaard het omgedraaid, de gemeente reageert juist op de inbreng van de bewoners. Bij de aftrap van het maken van het LOP ( de ‘polderborrel’) in november 2011 zijn uit de meer dan 80 aanwezigen een aantal mensen gevraagd om plaats te nemen in een klankbordgroep. Deze groep is gevraagd om samen met de gemeente aan de visie te werken.. We hebben afgesproken dat de gemeente alle beschikbare informatie deelt, dat de notulen van alle overleggen openbaar zijn, dat geïnteresseerden altijd mogen aanschuiven bij het overleg, etc. De klankbordgroep heeft haar rol zeer serieus opgevat en heeft zelfs samen met het gemeentelijk projectteam het proces ontworpen. Samen hebben we bepaald op welk moment we weer terug naar de bewoners zouden gaan en wanneer we het college en de raad zouden informeren. Samen hebben we draaiboeken opgesteld voor de bewonersavonden en de klankbordgroepleden hebben tijdens deze avonden ook een actieve rol gekregen. Door de juiste vragen te stellen aan de bewoners hebben we het LOP steeds een stap verder weten te brengen.
De visie zoals die nu voorligt had niet gemaakt kunnen worden zonder alle kennis die de klankbordgroep en bewoners met het gemeentelijk projectteam hebben gedeeld. Voor de medewerkers van de gemeente was dit een zeer positieve en inspirerende ervaring die zeker navolging zal krijgen.
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
13
14
3.3
Vereniging Albrandswaards Landschap
Naar aanleiding van een bezoek aan de vereniging Hoeksewaardslandschap (HWL) is de klankbordgroep Polder Albrandswaard geïnspireerd geraakt om tot de oprichting van een gelijksoortige vereniging Albrandswaardslandschap (AWL) te komen. Het doel van deze vereniging is: het beheer en het in stand houden van het Albrandswaardslandschap. Daarbij kan gedacht worden aan alle facetten van natuur tot agrarisch en recreatief gebruik. Binnen het LOP zou de vereniging in de toekomst een sterke positie moeten innemen waar het gaat om het beoordelen van nieuwe initiatieven in de polder Albrandswaard. De gemeenteraad zal de vereniging vooraf consulteren en de adviezen als zwaarwegend instrument gebruiken om te komen tot besluitvorming voor aanpassingen in het landschap. De vereniging zal tevens als belangrijk aanspreekpunt gebruikt worden door alle stakeholders en actief contact onderhouden met alle partijen. Voor de bewoners zal de vereniging dienen als platform voor het (naar behoefte) opzetten van diverse activiteiten, welke zullen bijdragen aan een grotere saamhorigheid en gemeenschapszin tussen de inwoners van Albrandswaard. D.m.v. educatie, voorlichting en speciale bijeenkomsten wordt er voor gezorgd dat er voldoende kennis en kader ontstaat om zoveel mogelijk initiatieven te laten slagen.
De vereniging wordt als initiator en bindende factor gezien om alle bewoners van Albrandswaard te betrekken bij de ontwikkelingen in de buitengebieden. Een vereniging als cultuurbewaker voor de inwoners van Albrandswaard die tevens zorgt voor het in stand houden en verbeteren van de kwaliteiten in dit gebied.
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
15
16
Aan het patroon van dijken in het polderlandschap is ook nu nog goed te zien hoe het landschap tot stand is gekomen
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
17
foto rws
Impressie van gebied voor de bedijking (delta)
18
4. Ontstaan van het polderlandschap 4.1
Dynamiek van de rivier
Vrijwel heel het eiland IJsselmonde is ontstaan door open aanslibbing van sediment. Het huidige landschap van IJsselmonde is voor een groot gedeelte het resultaat van menselijk ingrijpen. Door de aanleg van dijken veranderden slikken, gorzen en grienden in polderlandschappen. De historische kaarten laten goed zien hoe het dijkenlandschap van IJsselmonde in de loop van de tijd ontwikkeld is. De oudste bedijkte polder is het Land van Poortugaal, welke al in 1288 bedijkt moet zijn geweest. Vanuit deze kern ontstonden naar het zuiden en het oosten toe de polders Albrandswaard (1409) en Binnenland van Rhoon (1423). Polder Albrandswaard behoort daarmee tot de oudste polders van IJsselmonde. De vorm van de polder is afkomstig van de vorm van de aanslibbing. Ook de andere omliggende polders zijn op deze manier tot stand gekomen, je kan zien dat de nieuwere polders steeds langgerekter worden. Aan het patroon van dijken in het polderlandschap is ook nu nog goed te zien hoe het landschap tot stand is gekomen. Door de jaren heen is er binnen de polders veel veranderd, maar het dijkenpatroon is steeds hetzelfde gebleven.
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
19
de polder omstreeks 1892
20
4.2
de polder omstreeks 1808
de polder omstreeks 1963
de polder omstreeks 1981
de polder omstreeks 2012
Ontstaan van de polder
Na de aanleg van de dijken kon het land van de polder in cultuur worden gebracht. Er werden sloten gegraven voor ontwatering, welke vervolgens met molens werd bemalen. Er heeft een molen gestaan bij de Molenvliet aan de Albrandswaardseweg en bij de Molenweg in het verlengde van de Albrandswaardseweg. Zo werd het land droog gehouden en geschikt voor de landbouw. Het verkavelingspatroon dat door het graven van de sloten is ontstaan is nog steeds herkenbaar. Doordat de technieken voor ontwatering steeds beter werden (eerst een stoomgemaal, daarna een elektrisch gemaal en drainagebuizen) zijn er minder sloten nodig. Het verkavelingspatroon is daardoor minder fijnmazig dan dat het vroeger was. Aan de noordrand van de polder liggen de Zantelwetering en de Volgerslanden. Volgerlanden is een streekbenaming voor tweede kwaliteit grond, volgend op de hoofdlanden met de beste kwaliteit grond. De volgerlanden waren de natste plekken van de polder, en daarmee niet geschikt voor landbouw. Meestal werden deze gronden gebruikt als hooiland. Nu zijn de Volgerslanden bebouwd met woningen aan de Oranje Nassaulaan. De polder is voornamelijk in gebruik geweest voor akkerbouw en veeteelt, maar aan de zuidzijde van de polder ligt ook een boomgaard. Op historische kaarten is te zien dat hier vroeger sprake was van meerdere boomgaarden.
De zuidzijde van de polder heeft daardoor altijd een wat meer besloten karakter gehad.
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
21
22
Met de ligging op de overgang van het stedelijk en het landelijk gebied heeft de polder kenmerken van beide werelden
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
23
5. Landschap van dijken rivieren en polders
Polder in verstedelijkt gebied
5.1
Positie van de polder
Op regionaal niveau heeft de polder een bijzondere positie. De polder ligt op een scheidslijn van twee werelden; met aan de noordzijde de stad en de haven, terwijl aan de zuidzijde het open landschap zich ontvouwt. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er jaren lang vanuit de regio werd gelonkt naar de beschikbare open ruimte in de polder als mogelijke locatie voor landelijk wonen. Ook op lokaal niveau heeft de polder een bijzondere positie; alleen de open ruimte van de polder zorgt ervoor dat Rhoon en Poortugaal twee dorpen zijn die los liggen van elkaar. In de historische analyse is te zien hoe de beide kernen elkaar steeds dichter zijn benaderd door de transformatie van landbouwgrond naar woningbouw, maar ook de komst van de voetbalvelden dragen daar aan bij. 24
5.2
Beperkte
openheid
door
aanwezigheid
kassen
Verschillende randen van de polder
Belangrijke bestaande zichtlijnen
Ruimtelijke karakteristiek
Vanuit het noorden gekomen is de polder een prettige relatief open ruimte, als tegenhanger van stad en haven. Wanneer je vanuit andere richtingen de polder benadert, valt het met de openheid wel mee. In verhouding tot de maat en ruimte in het Buijtenland van Rhoon en de polders van de Hoeksche Waard is de polder Albrandswaard vrij klein met stedelijke kenmerken. Vooral de kassen en het pompstation van defensie zijn grote volumes in de polder die de openheid beperken. Door de groene uitstraling van het pompstation wordt deze als veel minder storend ervaren dan de aanwezige kassen. In- en omwonenden van de polder kunnen genieten van het uitzicht en de openheid van de polder vanuit hun eigen woning. Anderen ervaren deze openheid alleen vanaf de wegen in en om de polder. Daarbij is er een verschil in beleving vanaf de fiets en vanuit de auto: een zichtvenster is immers sneller gepasseerd in de auto dan vanaf de fiets. Daar waar je aan beide zijden van de Albrandswaardseweg de polder in kan kijken ervaar je het grootste gevoel van openheid. Verschillende elementen blokkeren het zicht vanaf de weg en op de polder, hierdoor ontstaat een ritme waarbij steeds een nieuwe blik in de verte van de polder ontstaat. Het is opvallend dat de noordzijde van de polder vanaf de Albrandswaardseweg gezien steeds meer open is dan de zuidzijde.
De randen van de polder worden ruimtelijk al lang niet meer alleen door dijken bepaald. Alleen aan de zuidzijde vormt de Albrandswaardsedijk een duidelijke grens van de polder. De andere randen zijn minder strak, en geven elk een eigen uitstraling naar de polder.
De dijk vormt een heldere rand
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
25
5.3
De polder in beeld
De ligging van de polder onder de rook van Rotterdam zorgt voor een gevarieerd landgebruik. Net als in de rest van IJsselmonde komen verschillende vormen van landgebruik op korte afstand van elkaar voor. De polder wordt voornamelijk gebruikt voor de landbouw, in verschillende vormen. Behalve akkerbouw is er ook weidebouw, fruitteelt en glastuinbouw. Op een aantal percelen worden paarden of schapen gehouden door particulieren. In de polder ligt een pompstation van defensie, omgeven door een hek en met een groene inrichting. De meest recente ontwikkeling in de polder is de aanleg van de sportvelden van verschillende verenigingen.
26
Aan de zuidzijde ligt totaalvers, een winkel en vers-leverancier voor organisaties. De overige bebouwing in en om de polder heeft een woonfunctie. De polder wordt nauwelijks voor recreatie gebruikt. Aan de zuidzijde van de polder, grenzend aan de Oude Maas, ligt een recreatie- en natuurgebied en
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
27
een jachthaven.
5.4
Bebouwing in de polder
De polder heeft altijd bij de voormalige gemeente Poortugaal gehoord. Zodoende is de polder aan de kant van Rhoon altijd onbebouwd gebleven. Vanuit Poortugaal is er in de tweede helft van de vorige eeuw veel bijgebouwd in de polder. Agrarische bebouwing In de polder liggen nog enkele voormalige boerderijen. De meest markante boerderij is de Werkershoeve aan de Werkersdijk. Deze boerderij is gebouwd in de 18e eeuw en verkeert in goede staat en is het enige gebouw op de monumentenlijst binnen het plangebied. Veel recentere agrarische bebouwingen binnen de polder zijn de verschillende kassencomplexen. Doordat er geen uitbreidingsmogelijkheden zijn is de levensvatbaarheid op langere termijn beperkt. Lintbebouwing In het plangebied ligt aan de Albrandswaardseweg enige lintbebouwing. Ook aan de Albrandswaardsedijk, aan de zijde van de polder staan een aantal woningen. Het betreft vrijwel allemaal vrijstaande gebouwen, waarvan het grootste deel is gebouwd in de tweede helft van de vorige eeuw. Bebouwing aan de randen van de polder Zowel aan de Rhoonse als de Poortugaalse zijde grenst er bebouwing aan de polder. Aan de Rhoonse zijde zijn dit vrijwel allemaal vrijstaande woningen. Ook aan de Poortugaalse zijde vinden we vrijstaande woningen, maar ook rijwoningen en galerij woningen.
28
Vaste stuw Gemaal
Waterstructuur
5.5
Water
De watergangen en de sloten zijn de belangrijkste structuurbepalende lijnen binnen de polder. De watergangen zijn functioneel ingericht met een steil talud. Hierdoor zijn er weinig waterplanten en is er weinig waterleven. De ecologische kwaliteit van de watergangen wordt door het waterschap als matig tot zeer matig beoordeeld (wateropgave waterkwaliteit, 2007).
kavelrichtingen polder
De watergangen in de polder maken deel uit van één peilgebied. Het gemaal aan de zuidzijde van de polder zorgt voor de water in- en uitlaat van de polder Albrandswaard en in droge omstandigheden ook voor de water inlaat voor de polders aan de oostzijde. Op dit moment voldoet de bergingscapaciteit binnen de polder niet aan de normen. Het waterschap heeft daarom voor 2016/2017 de opgave om ofwel de bergingscapaciteit binnen de polder uit te breiden of de pompcapaciteit van het gemaal te vergroten.
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
29
Natuurwaarnemingen zijn dagelijkse kost voor oplettende bezoekers in de polder
5.6
Natuur
Ondanks het stedelijke karakter van de omgeving is de polder rijk aan natuur. Er worden regelmatig waarnemingen gedaan van vele vogelsoorten en zoogdieren. De kleinschaligheid van de polder en de vele overgangen (van nat naar droog, open naar besloten, van hoge naar lage begroeiing) die in het gebied te vinden zijn spelen daarin een belangrijke rol. Ook de boomgaarden zijn een belangrijke plek waar soorten hun voedsel en schuilplaats vinden. Sinds de aanleg van de kassen en de sportvelden is het aantal waarnemingen minder geworden, en zijn sommige soorten verdwenen uit de polder. De patrijs bijvoorbeeld, is na 1998 nog maar een enkele keer gezien, terwijl deze voor die tijd een vaste gast was in de polder. Vrij recentelijk is met de aanleg van de sportvelden een ecologische zone langs de Schroeder van der Kolklaan aangelegd. Aan de zuidzijde is dit een ‘natte zone’, met watergangen en rietkragen. Aan de noordzijde is het een droge zone met struiken en gras. Deze strook maakt geen deel uit van de ecologische hoofdstructuur. 30
Spoor Wegen Metro Metrostation
5.7
Infrastructuur
Van oorsprong vormden de dijken de meest voor de hand liggende verbinding met omliggende kernen. Tegenwoordig zijn Rhoon en Poortugaal veel beter verbonden met de stad door de metro en de Groene Kruisweg. De polder wordt doorkruist door twee wegen; de Schroeder van der Kolklaan en de Albrandswaardseweg. De Albrandswaardseweg is één van de belangrijke verbindingen tussen Rhoon en Poortugaal. Enkele bewoners weten zich nog te herinneren dat dit voorheen een zandweg was. De Schroeder van der Kolklaan was vroeger een oprijlaan naar Delta. Beide wegen hebben een losliggend fietspad. Op de Albrandswaardseweg is de toegestane snelheid 80 kilometer per uur. Een veel genoemde wens is om deze snelheid te verlagen naar 50 kilometer per uur. Langs de zuidzijde van de polder ligt de Albrandswaardsedijk. Onder langs deze dijk ligt een smalle weg, waar vanaf een fraai uitzicht op de polder is. Ondanks de fietssuggestiestroken is het geen prettige weg om te fietsen, ook hier rijdt het verkeer vaak erg hard. Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
31
Watertransportleiding Brandstoftransportleiding Grens toetsingszone
5.8
Milieu
In de polder is het geluid van de haven altijd hoorbaar, al wordt het door vrijwel niemand als storend ervaren. In de ondergrond liggen verschillende transportleidingen die direct van de haven komen. Zo houdt ook het pompstation van defensie direct verband met de haven. Vanwege eventuele onderhoudswerkzaamheden mogen er geen bouwwerken en bomen boven de leidingen worden geplaatst.
32
Gewenst fietspad langs de dijk Fietspad Wandelpad
5.9
Recreatieve structuur
De polder is toegankelijk voor fietsers op vrij liggende fietspaden langs de hoofdwegen. Daarnaast is er een fietspad op het sportpark welke aansluit op het fietspad langs de Oude Maas en het pad richting Poortugaal. Aan de noordzijde van de polder ligt het G.J. Rooijmanspad, een fietspad dat beter bekend is als het wilgenlaantje. Veel bewoners zouden ook graag over de Albrandswaardsedijk willen fietsen, omdat je vanaf hier een mooi uitzicht hebt over de polder en de Oude Maas. Wandelaars kunnen in de polder alleen terecht op de fietspaden. Een ‘blokje om’ wordt daarmee al snel een stevige wandeling, waarbij de polderbeleving beperkt blijft.
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
33
TRENDS IN DE LANDBOUW Trends en ontwikkelingen in de landbouw
In de laatste decennia is in de land- en tuinbouw een schaalvergroting opgetreden. Hierdoor zijn grotere bedrijven ontstaan die de druk van de toenemende concurrentie kunnen doorstaan. De verwachting is dat deze schaalvergroting ook in de toekomst zal doorzetten. Daarnaast neemt de druk op de grondprijs toe doordat andere functies (met name uit de stad) een beroep gaan doen op de ruimte. Denk daarbij bijvoorbeeld aan bedrijvigheid aan huis, de zorgsector, dienstensector etc. De grondprijs wordt door de steeds groter wordende vraag dan ook steeds hoger. Als reactie hierop zijn er binnen de landbouw twee ontwikkelingsrichtingen te onderscheiden: Agrariërs kiezen voor schaalvergroting, grotere bedrijven en grotere schuren. Zo kunnen ze blijven produceren voor de wereldmarkt; Agrariërs die de nabijheid van de stad, en daarmee de nabijheid van een kritische en kapitaalkrachtige markt, als een kans beschouwen en zich richten op de productie van hoogwaardige producten, vaak voor een meer regionale of lokale markt. Meestal gaat deze ontwikkeling gepaard met een verbreding van de bedrijfsvoering. Meer dan de helft van de land- en tuinbouwbedrijven in Nederland heeft in 2010 inkomsten uit verbreding of een baan buiten het bedrijf. (CBS) De verwachting is dat de schaalvergroting in de landbouw onverminderd doorgaat in Nederland. Toch betekent dit niet dat er minder landbouwgrond komt.
De vrijkomende grond wordt door ‘buur agrariërs’ gebruikt om tot hun schaalvergroting te komen. En, steeds vaker zullen agrariërs hun opbrengsten uit nevenactiviteiten halen, zoals recreatie, educatie, stalling en verkoop van streekproducten.
34
5.10
Landbouw in de polder
Geschikte grond In de polder vindt akkerbouw en glastuinbouw plaats en op hobby-schaal worden er ook dieren gehouden. Met een relatief kleine oppervlakte en de steeds verdergaande verstedelijking was er geen vertrouwen in een agrarische toekomst voor de polder, en dat terwijl dat een van de meest gewaardeerde kernwaarden is. Vergeleken met de andere polders in IJsselmonde ligt de polder Albrandswaard relatief hoog, tussen de 0,2m en 0,4m beneden NAP. De bodem bestaat uit kalkrijke lichte tot zware zwavel, en behoort tot de vaaggronden. Met een goede ontwatering is deze grond een zeer geschikte landbouwgrond. Maar daarvoor is wel een investering in drainage nodig. En die investering kan alleen plaatsvinden als er meer zekerheid is over de toekomst weten we uit gesprekken met pachters enn LTO . Dus hoewel de polder relatief klein is, zijn er wel degelijk mogelijkheden voor de landbouw. Agrariërs uit de buurt kunnen de percelen uit de polder gebruiken voor uitbreiding van hun eigen areaal. Of, met de nabijheid van de stad, is dit een prima locatie voor stadslandbouw of productie van hoogwaardige producten voor de regionale (lokale) markt.
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
35
Agrarisch karakter behouden en versterken Betekenis geven voor Rhoon en Poortugaal Vereniging Albrandswaards landschap Landschappelijke en ecologische kwaliteiten versterken Nieuwe woningen als middel .
36
VISIE VOOR DE POLDER
De basisgedachte van het LOP is de polder een dusdanige meerwaarde te geven, dat een duurzaam agrarisch gebied ontstaat met een gebruikswaarde voor de bewoners van Rhoon en Poortugaal Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
37
Visie voor de polder 38
6. Visie voor de polder Met een goede ontwatering beschikt de polder over uitstekende landbouwgrond. De huidige huurders en pachters van de landbouwgrond willen ook in de toekomst het landschap van de polder beheren. Met de landschappelijke kwaliteiten als basis, richt deze visie zich daarom op behoud van de agrarische bestemming, en de daarmee gepaard gaande en gekoesterde openheid. Voor een betere verankering van deze functie in de toekomst, zet deze visie in op een versteviging van de betekenis van de polder voor Rhoon en Poortugaal.
Legenda
Landschapsontwikkelingsplan polder Albrandswaard
39
6.1
Ambitie
Agrarisch karakter behouden en versterken De openheid van de polder wordt in stand gehouden met akkerbouw. Het agrarische karakter van de polder en de daarmee samenhangende kwaliteiten worden zo behouden en waar mogelijk versterkt. De maat en schaal van de huidige percelen passen bij de polder. Met het verder uitbreiden van meer kleinschalige gebruiksvormen zoals paardenweides, met bijbehorende opstallen en hekwerken, moet daarom terughoudend worden omgegaan. Betekenis geven voor Rhoon en Poortugaal Met het toevoegen van (maatschappelijke) functies en het creëren van mogelijkheden voor recreatief medegebruik krijgt de polder een grotere betekenis en belevingswaarde voor de bewoners van Rhoon en Poortugaal. In eerste instantie krijgt de polder een grotere toegankelijkheid door de komst van meer (boerenland-) paden en op een aantal plekken kunnen recreatieve voorzieningen als vissteigers en bankjes worden geplaatst. Zo kan straks wandelend of fietsend op een aantrekkelijke manier de oever van de Oude Maas worden bereikt. Het LOP stelt ook een actief erf voor, een plek met een agrarisch karakter met activiteiten passend bij de polder. Hierbij valt te denken aan een boerenwinkel of een kleine zorgboerderij. Het is belangrijk dat de activiteiten passen bij het agrarische karakter van de polder en geen afbraak doen aan de zo gewaardeerde rust en openheid.