64. 2025-023770 Raadsvoorstel Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 AW.pdf

Artikel 2.2.8 Voorrang voor vitale beroepsgroepen is ook een vorm van ‘bindingsvoorrang’ wanneer een woningzoekende die tot een vitale beroepsgroep behoort, ook economisch gebonden is aan de gemeente. In het tweede lid van dit artikel zijn de vitale beroepsgroepen aangewezen. Dit artikel is een uitwerking van artikel 14, tweede tot en met vierde lid, van de Huisvestingswet 2014. Onder ‘vitale beroepen’ worden in de regio Rotterdam docenten in het basis- en secundair onderwijs, onderwijsassistenten, leidsters kinderopvang, verpleegkundigen en verzorgenden en brandweer en politie bedoeld. Het nut en de noodzaak van het voorrang verlenen aan deze groepen is onderbouwd in het schaarsteonderzoek (zie 1.3). Verhuurders kunnen middels een label aangeven of voorrang wordt verleend aan vitale beroepsgroepen; woningzoekenden uit deze categorie kunnen dan voorrang krijgen op het moment dat zij voldoen aan de eisen (bijvoorbeeld t.a.v. inkomen). Artikel 2.2.9 Op woonruimte die via het aanbodinstrument openbaar wordt aangeboden, reageren doorgaans meerdere woningzoekenden.

Daarom regelt dit artikel, in welke volgorde woningzoekenden in aanmerking komen voor verlening van de huisvestingsvergunning: - eerst zijn dat de houders van een passende urgentieverklaring (en van hen als eerste degene bij wie de eerste fase van de urgentie als eerste is verlopen of verloopt); - vervolgens de woningzoekenden met bindingsvoorrang of passendheidsvoorrang; - en tot slot de overige woningzoekenden. Geeft de bovenstaande volgordebepaling geen uitsluitsel, dan doet het door de corporatie gebruikte bemiddelingsmodel dat, zo volgt uit het derde lid. Het is gelet op

8

het doel van de verordening (het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte, zie artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014) niet nodig daar in de verordening meer over te regelen (zie in dit verband wel de in artikel 2.2.5 opgenomen randvoorwaarden voor bemiddelingsmodellen). Verder wordt gewezen op de relatie met artikel 2.1.4 (de weigeringsgronden voor de huisvestingsvergunning). Als op grond van artikel 2.2.9 (of op grond van artikel 15, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014) een bepaalde woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning (en die woonruimte ook daadwerkelijk wil hebben), levert dat voor alle andere woningzoekenden een weigeringsgrond op. Zie artikel 2.1.4, eerste lid, onder e. De Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 bevat in lid 5 een nieuwe mogelijkheid om bij maximaal 5% aanbod urgentie geen voorrang te laten geven op andere woningzoekenden. Deze mogelijkheid is gecreëerd om corporaties in staat te stellen om in bijzondere woningen of woningen die minder passend zijn voor het huisvesten van urgent woningzoekenden (denk aan nieuwbouwwoningen die soms 9 maanden voor oplevering al worden geadverteerd) de regulier woningzoekende te bedienen. 2.3.

Hoofdstuk 3 De urgentieverklaring Paragraaf 3.1 Verlening, weigering, intrekking en wijziging van de urgentieverklaring Een urgentieverklaring is een beschikking, waarmee een woningzoekende ingedeeld wordt in een urgentiecategorie. Vervolgens heeft die woningzoekende in bepaalde gevallen voorrang bij het verlenen van een huisvestingsvergunning. Het moet daarbij wel gaan om woonruimte die valt onder de regels van paragraaf 2.2 van de verordening. Artikel 12 van de Huisvestingswet 2014 is de basis voor de regels over de urgentieverklaring en de voorrang van de houders daarvan. Artikel 3.1.1 De urgentieverklaring wordt verleend en geweigerd door het college van burgemeester en wethouders, zie ook artikel 13, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. In verband met het regionale urgentiestelsel bevat dit artikel nog enkele aanvullende regels over in welke gevallen welk college van burgemeester en wethouders bevoegd is om te beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring. Artikel 3.1.2 Dit artikel bevat een aantal regels over de aanvraag om een urgentieverklaring. De eerste drie leden beschrijven, waar de aanvraag ingediend moet worden. Het vijfde lid geeft aan, welke informatie bij de aanvraag ingediend moet worden. Met dit artikel wordt uitvoering gegeven aan artikel 13, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014.

Corporaties krijgen op basis van de huisvestingsverordening de opdracht om – indien urgent woningzoekenden niet zelf een passende woning kunnen vinden, of het wenselijk is om een direct aanbod te doen – in de ‘tweede fase’ een eenmalige aanbieding via directe bemiddeling te doen. Artikel 3.1.3

9

Op grond van het eerste lid wordt de urgentieverklaring geweigerd als: - het huishoudinkomen van de aanvrager boven de inkomensgrens ligt (in dat geval kan namelijk ook een huisvestingsvergunning geweigerd worden, zie artikel 2.1.4, tweede lid); of - de aanvrager gelet op de Huisvestingswet 2014 en de verordening niet in aanmerking komt voor indeling in een urgentiecategorie. Het gaat hier vooral om situaties waarin een aanvrager niet voldoet aan de criteria om voor indeling in een urgentiecategorie opgenomen te worden. Zie voor de weigeringsgrond inzake het huishoudinkomen de in het derde lid opgenomen regeling voor bijzondere medische problematiek. Als sprake is van een in het tweede lid genoemde weigeringsgrond, kan de urgentieverklaring geweigerd worden. Bij de redactie van dit artikellid is gestreefd naar een indeling van de weigeringsgronden ‘van algemeen naar specifiek’. Zie de bijlage voor een toelichting voor de in artikel 3.1.3, tweede lid, onder h, opgenomen weigeringsgrond. Artikel 3.1.4 Dit artikel behoeft geen toelichting. Artikel 3.1.5 Dit artikel behoeft geen toelichting. Artikel 3.1.6 Het college van burgemeester en wethouders kan zich bij de voorbereiding van de beslissing op de aanvraag laten adviseren. Zie voor advisering ook afdeling 3.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 3.1.7 Het eerste lid van dit artikel bevat een hardheidsclausule.

Voor de toepassing ervan is van belang dat a) weigering van de urgentieverklaring zou leiden tot een schrijnende situatie en, b) sprake is van een bijzondere, bij vaststelling van de verordening onvoorziene, situatie die gelet op het doel van de verordening redelijkerwijs toch een grond voor verlening van de urgentieverklaring zou kunnen zijn. Het college van burgemeester en wethouders komt een zeer ruimte marge toe bij de beoordeling van de vraag, of van deze omstandigheden inderdaad sprake is. Paragraaf 3.2 Werking en inhoud van de urgentieverklaring Artikel 3.2.1 Dit artikel beschrijft de werking van de urgentieverklaring. In het tweede lid wordt aangegeven onder welke voorwaarden een urgentieverklaring aan de houder ervan voorrang verleent bij het verlenen van een huisvestingsvergunning. Zie de relatie met de regels in paragraaf 2.2 over het verlenen van de huisvestingsvergunning, en in het bijzonder artikel 2.2.9. In het derde lid is beschreven wanneer de urgentieverklaring vervalt. Artikel 3.2.2

10

De urgentieverklaring bevat in ieder geval de informatie die nodig is om te bepalen in welke gevallen de houder ervan voorrang heeft bij het verlenen van een huisvestingsvergunning. Het gaat onder meer om het zoekprofiel en de voorkeursurgentieregio. Artikel 3.2.3 Het woonruimtetype, waarover dit artikel regels bevat, maakt onderdeel uit van het in de urgentieverklaring op te nemen zoekprofiel. Het woonruimtetype bevat tenminste de in het derde lid opgesomde elementen. De urgentieverklaring ‘werkt’ alleen bij woonruimten die behoren tot het in de urgentieverklaring, als onderdeel van het zoekprofiel, opgenomen woonruimtetype, zie artikel 3.2.1, tweede lid. Artikel 3.2.4 Het woonruimtetype bevat ook het aantal slaapkamers: het slaapkamertal. Het slaapkamertal wordt op basis van dit artikel bepaald. Paragraaf 3.3 Zoeken door en bemiddeling van de houder van de urgentieverklaring Artikel 3.3.1 tot en met 3.3.3 De urgentie heeft twee fasen. Fase 1 start bij verlening van de urgentieverklaring en duurt de zes daaropvolgende maanden, zie artikel 1.1.1, onder 6. Vervolgens start fase 2, zie artikel 1.1.1 onder 27. De hoofdregel is, dat de houder van de urgentieverklaring in zowel fase 1 als in fase 2 zelf zoekt naar passende woonruimte, zie artikel 3.3.2.

Doet de houder van de urgentieverklaring dat inderdaad, maar lukt het niet om in fase 1 woonruimte te vinden, dan krijgt de houder van de urgentieverklaring in fase 2 via direct aanbod een woonruimte aangeboden. Op deze hoofdregel bestaan een aantal uitzonderingen, zie onder meer artikel 3.3.1. Paragraaf 3.4 De urgentiecategorieën Deze paragraaf bevat de urgentiecategorieën. Elk van de urgentiecategorieën bevat criteria op basis waarvan beoordeeld wordt, of de aanvrager voor indeling in zo’n categorie in aanmerking komt. Met die criteria wordt invulling gegeven aan artikel 12, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014. Komt een aanvrager van een urgentieverklaring in aanmerking voor indeling in een urgentiecategorie en zijn er geen weigeringsgronden (zie artikel 3.1.3), dan wordt de urgentieverklaring verleend. Bij de bepaling van de urgentiecategorieën in deze verordening is de conceptregeling bij de Wet versterking regie op de volkshuisvesting sterk leidend geweest. Vergunninghouders zijn geen aparte urgentiecategorie maar worden wel gelijkgesteld aan de houders van urgentie.

Daarmee kan enerzijds geborgd worden dat aan de nu (nog) bestaande taakstelling vergunninghouders kan worden voldaan, en anderzijds biedt deze bepaling de mogelijkheid om – als deze taakstelling verdwijnt zoals aangekondigd door het huidige kabinet – te voldoen aan een eventueel verbod op voorrang zoals aangekondigd door het kabinet.

11

Artikel 3.4.1 De urgentiecategorie ‘mantelzorg’ is mede gelet op artikel 14, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 in de verordening opgenomen. Inhoudelijk anticipeert dit artikel op de in voorbereiding zijnde ‘Regeling versterking regie volkshuisvesting’, een voorgenomen landelijke regeling, samenhangend met het wetsvoorstel ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’. Artikel 3.4.2 Ook dit artikel over de urgentiecategorie ‘ernstige en chronische medische problematiek’ anticipeert inhoudelijk op de in voorbereiding zijnde ‘Regeling versterking regie volkshuisvesting’, een voorgenomen landelijke regeling, samenhangend met het wetsvoorstel ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’. Artikel 3.4.3 De urgentiecategorie ‘uitstroom naar zelfstandig wonen’ is mede gelet op artikel 14, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 in de verordening opgenomen. Dit geldt specifiek voor de in het tweede lid, onder b bij ‘huiselijk geweld’ bedoelde woningzoekenden. Inhoudelijk anticipeert dit artikel op de in voorbereiding zijnde ‘Regeling versterking regie volkshuisvesting’, een voorgenomen landelijke regeling, samenhangend met het wetsvoorstel ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’. In het tweede lid worden zeven categorieën woningzoekenden opgesomd die voor indeling in deze urgentiecategorie in aanmerking komen.

Het gaat om woningzoekenden die (gaan) uitstromen uit een instelling of voorziening. Bij de in het tweede lid onder a, c, d, e, f of g genoemde voorzieningen en (gesloten en andere) accommodaties wijst het college van burgemeester en wethouders de voorzieningen en accommodaties aan. In de praktijk wijst de gemeente de voorzieningen en accommodaties aan waarmee de gemeente vanwege haar taken in het sociaal domein samenwerkt. Artikel 3.4.4 Woningzoekenden waarvan de woonruimte als gevolg van een calamiteit voor langere tijd onbewoonbaar is, kunnen in aanmerking komen voor indeling in deze urgentiecategorie. De voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie zijn in het artikel verder uitgewerkt. Artikel 3.4.5 Soms is iemand niet meer in staat om de woonlasten van zijn of haar huidige woning te betalen. Als aan de dit artikel genoemde voorwaarden wordt voldaan, kan een woningzoekende dan ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘woonlasten’. Het artikel heeft een gelaagde structuur: het eerste lid bevat de meer algemene toetsingsgronden en een verwijzing naar de, voor specifieke situaties, in het tweede en derde lid opgenomen toetsingsgronden. In het vierde lid is beschreven wat onder ‘woonlasten’ verstaan wordt.

12

Artikel 3.4.6 Wanneer er sprake is van ernstig psychisch of fysiek geweld, of bedreiging daarmee, kan een woningzoekende ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘geweld en bedreiging’. Wel moet voldaan zijn aan de in dit artikel genoemde voorwaarden. Artikel 3.4.7 De urgentiecategorie ‘herhuisvesting’ regelt de uitstroom van woningzoekenden uit te slopen of ingrijpend te renoveren woningen naar andere woonruimte. Het gaat niet om elke geval van sloop of ingrijpende renovatie: zie daarvoor het tweede lid. Een urgentieverklaring verleend vanwege indeling in deze urgentiecategorie wordt in de praktijk ook wel een ‘herhuisvestingsverklaring’ genoemd. Artikel 3.4.8 Met dit artikel wordt uitvoering gegeven aan artikel 12, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014. 2.4.

Hoofdstuk 4 Standplaatsen

Paragraaf 4.1. Inleidende bepalingen Artikel 4.1.1 Dit artikel behoeft geen toelichting. Artikel 4.1.2 Dit artikel bevat één aanvullende begripsomschrijving. Specifiek voor dit hoofdstuk wordt het begrip ‘wachtlijst’ gedefinieerd. Het begrip ‘standplaats’ wordt gedefinieerd in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 en is daarom hier niet nogmaals gedefinieerd. Paragraaf 4.2. De huisvestingsvergunning voor standplaatsen Deze paragraaf bevat bepalingen voor de huisvestingsvergunning voor standplaatsen. Artikel 4.2.1 In dit artikel wijst de gemeenteraad de huisvestingsvergunningplichtige woonruimte – hier specifiek: standplaatsen – aan. Verder is tot uitdrukking gebracht dat het verbod om zonder daartoe strekkende huisvestingsvergunning de hier aangewezen woonruimte in gebruik te geven of te nemen, in artikel 8 van de Huisvestingswet 2014 staat. Artikel 4.2.2 Woningzoekenden die in aanmerking willen komen voor een standplaats, kunnen bij het college van burgemeester en wethouders verzoeken om ingeschreven te worden op de wachtlijst. Het verzoek wordt gedaan via het aanbodinstrument. Artikel 4.2.3 Het eerste lid van dit artikel somt op, wanneer een inschrijving op de wachtlijst vervalt. Het tweede lid bevat een regeling ten behoeve van de geregistreerd partner of echtgenoot of echtgenote van een overleden ingeschreven standplaatszoekende.

13

Artikel 4.2.4 Dit artikel beschrijft hoe de volgorde bepaald wordt, waarin woningzoekenden in aanmerking komen voor de huisvestingsvergunning voor een standplaats. Als een standplaats via het aanbodinstrument wordt aangeboden, kunnen gelet op het eerste lid alleen woningzoekenden die ingeschreven zijn op de wachtlijst een huisvestingsvergunning aanvragen. Het tweede lid bevat de algemene gronden voor verlening. Artikel 4.2.5 Ook voordat deze verordening in werking trad, konden woningzoekende zich inschrijven op een wachtlijst van standplaatszoekenden. Die inschrijvingen worden gelijkgesteld met de inschrijvingen die vanaf de inwerkingtreding van deze verordening gedaan worden. 2.5.

Hoofdstuk 5 Overige bepalingen

Paragraaf 5.1.1. Experimenten De experimentenregeling is overgenomen uit de Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2024. Artikel 5.1.1 Experimenten kunnen alleen gaan over de voor verhuur bestemde woonruimte van woningcorporaties met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. Het doel van een experiment is, om te onderzoeken of woonruimte buiten de huidige kaders van de verordening om, op een andere manier in gebruik gegeven kan worden. Het moet wel gaan om een manier van in gebruik geven die eventueel, gelet op de Huisvestingswet 2014, door aanpassing van de verordening mogelijk gemaakt kan worden. Als extra waarborg is in het derde lid bepaald, dat de experimentele wijze van in gebruik geven ten dienste moet staan aan een rechtvaardige, doelmatige, evenwichtige en transparante verdeling van woonruimte. De maximale experimentduur is twee jaar. Vervolgens wordt een experiment geëvalueerd. Artikel 5.1.2 De corporaties en gemeente(en) die het experiment organiseren, sluiten een experimentenovereenkomst. In het eerste lid is aangegeven, wat daarin geregeld moet zijn. De opzet van het experiment en het concept van de experimentenovereenkomst worden eerst afgestemd met de colleges van burgemeester en wethouders van de andere regiogemeenten.

Het derde lid draagt het college van burgemeester en wethouders op, om bij het besluit tot het aangaan van de experimentenovereenkomst de belangen van een evenwichtige, rechtvaardige, doelmatige en transparante verdeling van woonruimte in acht te nemen. Paragraaf 5.2 Registratie, monitoring en afstemming

14

Artikel 5.2.1 tot en met 5.2.4 De eerste drie artikelen in deze paragraaf beschrijven hoe de corporaties en de colleges van burgemeester en wethouders van de regiogemeenten de registratie, monitoring en afstemming van vraag, aanbod en verhuringen van woonruimten regelen zodat per kalenderjaar het document ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam’ tot stand komt. 2.6.

Hoofdstuk 5 Overige bepalingen

Artikel 5.3.1 Dit artikel regelt het door het college van burgemeester en wethouders opleggen van een bestuurlijke boete wegens het zonder huisvestingsvergunning in gebruik geven of nemen van aangewezen woonruimte. Gelet op artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 stelt de gemeenteraad in de huisvestingsverordening het bedrag (dus: de hoogte) van de bestuurlijke boete vast. Dit gebeurt in het tweede en derde lid van artikel 5.3.1. 2.7.

Hoofdstuk 6 Overgangs- en slotbepalingen

Paragraaf 6.1 Overgangsbepalingen Artikel 6.1.1 Is een aanvraag ingediend voor inwerkingtreding van deze verordening, maar is daar na inwerkingtreding nog niet op beslist? Dan past het college van burgemeester en wethouders bij de beslissing op die aanvraag deze verordening toe. Artikel 6.1.2 Bij de behandeling van bezwaar of beroep tegen een besluit dat is genomen met de toepassing van de Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2024, blijft die verordening van toepassing. Artikel 6.1.3 Urgentieverklaringen die zijn afgegeven voor inwerkingtreding van deze verordening, zijn gelijkgesteld met urgentieverklaringen die op grond van deze verordening worden afgegeven. In verband met enkele wijzigingen op het gebied van passendheidsvoorrang (“labels”) en urgentieregio’s bevat dit artikel daar specifieke regelingen voor. Artikel 6.1.4 Denkbaar is, dat kort voor inwerkingtreding van de verordening huisvestingsvergunningen verleend zijn, maar dat de woonruimte waarvoor zij verleend zijn pas na inwerkingtreding van deze verordening in gebruik wordt genomen. Met dit artikel is duidelijk dat dergelijke huisvestingsvergunningen gelijkgesteld worden met huisvestingsvergunningen die op grond van deze verordening verstrekt worden. Paragraaf 6.2 Slotbepalingen Artikel 6.2.1 en artikel 6.2.2 Deze bepalingen behoeven geen toelichting.

15

Bijlage: Weigeren van een urgentieverklaring in verband met schulden Toelichting bij artikel 3.1.3, tweede lid, onder h Deze bepaling luidt: Het college van burgemeester en wethouders kan de aangevraagde urgentieverklaring weigeren indien (…) naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders is het aannemelijk dat een corporatie gelet op de aard of omvang van de schulden van aanvrager, met de aanvrager geen huurovereenkomst zal sluiten. Achtergrond Corporaties kunnen weigeren om woonruimte te verhuren aan woningzoekenden met problematische schulden. Daardoor biedt voor deze groep woningzoekenden ook een urgentieverlening geen reële mogelijkheid om woonruimte te vinden. Wijze van beoordelen Wordt aan één of meer van de volgende voorwaarden voldaan? a. de aanvrager van de urgentieverklaring betaalt zijn of haar schulden niet af; b. de schulden van de aanvrager zijn onhoudbaar. Dan wordt aangenomen dat aard en omvang van de schulden in de weg staat aan het met aanvrager sluiten van een huurovereenkomst. De aangevraagde urgentieverklaring kan met toepassing van artikel 3.1.3, tweede lid, onder h, geweigerd worden. Maar: als de aanvrager met de gemeente maatregelen getroffen heeft over budgetbeheer of schulddienstverlening, hoeft de urgentieverklaring niet op grond van artikel 3.1.3, tweede lid, onder h, geweigerd te worden.

Mits de aanvrager zich aan de voorwaarden van het budgetbeheer of de schulddienstverlening heeft gehouden. Bij de beoordeling of aan de beide voorwaarden (a en b) wordt voldaan, kijkt het college van burgemeester en wethouders ook naar de schulden van personen die tot het huishouden van aanvrager behoren of gaan behoren, zoals minderjarige kinderen. Toelichting bij a. Niet afbetalen van schulden Hiervan is sprake als de aanvrager op het moment dat op de aanvraag besloten wordt, één of meer aflossingsverplichtingen niet is nagekomen. Het gaat hierbij uiteraard om aflossingsverplichtingen van schulden die nog steeds invorderbaar zijn, dus bijvoorbeeld niet om verjaarde schulden. Toelichting bij b: Onhoudbare schulden Schulden moeten houdbaar zijn, anders kunnen schulden in de weg staan aan (duurzaam) zelfstandig wonen van aanvragers. In algemene zin zijn schulden houdbaar als de aanvrager de aflossingsverplichtingen van schulden kan blijven nakomen en voldoende geld overhoudt voor vaste lasten en de andere kosten van levensonderhoud.

16

Rapport

Schaarste in Albrandswaard Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Schaarste in Albrandswaard Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Datum

6 september 2024

Opdrachtgever:

Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Contactpersoon:

C. Heijer

Nadere inlichtingen:

Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl;

Projectnummer:

P47190

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Inleiding

2

1

Woningtekort in Nederland

4

2

Inzicht in de woningmarkt

5

2.1

(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen

5

2.2

Spanningsindicator

9

2.3

Samenvattend

10

3

4

5

6

7

8

Sociale huursector

12

3.1

Toegang en verdeling

12

3.2

Woningzoekenden en zoekgedrag

12

3.3

Verhuringen

14

3.4

Slaagkansen

18

3.5

Samenvattend

21

De particuliere huursector

22

4.1

Prijsontwikkelingen

22

4.2

Actueel aanbod

23

4.3

Samenvattend

23

Koopsector

24

5.1

Woningmarktindicatoren

24

5.2

Prijsontwikkelingen

28

5.3

Actueel aanbod

30

5.4

Toegankelijkheid

32

5.5

Samenvattend

34

Vitale beroepen

35

6.1

Landelijk tekort

36

6.2

Vitale beroepen

36

6.3

Lokale arbeidsmarkt

39

6.4

Vitale beroepen in de regio

39

6.5

Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen

45

6.6

Samenvattend

49

Verhuizingen binnen de gemeente

50

7.1

Sociale huursector

50

7.2

Koopsector

50

7.3

Samenvattend

52

Conclusie

53

Bijlagen

Rapport Schaarste in Albrandswaard

56

1

Inleiding De gemeente Albrandswaard treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarsteonderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatie voorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Albrandswaard onderzocht.

Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €390.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Albrandswaard van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.

Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de sociale koopsector.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

2

Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Albrandswaard. We onderzoeken de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. Tenslotte volgt in hoofdstuk 6 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

3

1

Woningtekort in Nederland

In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 ruim 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Rotterdam? In Nederland is sprake van een woningtekor t: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen 1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieu we huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Rotterdam wordt becijferd op 5,3 procent. Het gaat om een tekort van ruim 36.500 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huishoudens i n deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning.

Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, te rwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke c ijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2023 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning ei nd 2022, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad. Ook Albrandswaard wordt gekenmerkt door enige druk volgens BPD. De gemeente Albrandswaard staat op plek 132 van de 344 onderzochte gemeenten.

1

ABF (2023) Dashboard Woningtekort.

2

Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.

3

BPD (2024) Hittekaart 2024.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

4

2

Inzicht in de woningmarkt

We zoomen verder in op de gemeente Albrandswaard. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur- en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale spanningen op de woningmarkt in de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de Albrandswaardse woningmarkt.

2.1 (Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonwensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het blauwe kader wordt dit nader toegelicht.

Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Albrandswaard. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Albrandswaard en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Er zijn een paar kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.

Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelt wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen. Rapport Schaarste in Albrandswaard

5

Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks de kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De volgende hoofdstukken gaan we meer in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen. De simulatie op basis van het WoON en de aanvullende gegevens over de praktijk op de woningmarkt geven gezamenlijk een beeld van de schaarste binnen de segmenten. Woningtypen In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is.

Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebb en aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (als ook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. Ook in de andere segmenten is de vraag groter dan het aanbod. De vraag naar meergezinskoopwoningen is aanzienlijk lager dan naar eengezinskoopwoningen, al zijn vraag en aanbod hier nog niet in balans; er is zeer weinig aanbod in dit segment. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen aanzienlijk kleiner dan naar meergezinswoningen, terwijl het aantal recent betrokkenen redelijk in gelijk is. Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

6

De vraag naar grotere woningen (eengezinswoningen met 4 of meer kamers of meergezinswoningen met 3 of meer kamers) is het grootst, zie ook Figuur 2-2. Absoluut is de vraag naar eengezinswoningen met 5 of meer kamers het grootst, dit is ook het segment waar het aanbod het grootst van is. Grote appartementen, zijn ook zeer gewild, maar worden heel weinig aangeboden. Kleine appartementen worden dn Daar zien we ook het grootste verschil tussen vraag en recent betrokken aanbod. Kleine meergezinswoningen, met 1 of 2 kamers, worden bijna drie keer zo vaak betrokken dan gevraagd. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine meergezinswoningen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen. Hoewel de actieve vraag naar kleine meergezinswoningen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken. Figuur 2-2 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Prijsklassen In Figuur 2-3 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (zie Bijlage 1 voor prijsklassen). Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt aanzienlijk lager dan de vraag naar deze woningen. Ook in het middenhuursegment is de vraag groter dan het aanbod, in dit geval bijna twee keer zo groot. Bij de vrije sector vanaf de middenhuurgrens is vraag en aanbod in balans. Wel gaat het hier om een zeer klein aantal woningen.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

7

Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In Figuur 2-4 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen. Het blijkt dan dat in alle prijsklassen meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse boven de middeldure koopgrens. Relatief gezien worden bij de andere twee segmenten minder verhuizingen gerealiseerd dan gewenst zijn. Opvallend is het zeer lage aanbod koopwoningen tot en met de sociale koopgrens. Ook de recente verhuizingen laten zien dat de koopsector, en met name de goedkopere segmenten daarin, moeilijk toegankelijk is. Dit duidt op een grote druk en krapte in de gehele koopsector.

Figuur 2-4 Vraag en recent betrokken koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

8

2.2 Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 2-5 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. In Albrandswaard is vraag en aanbod redelijk met elkaar in verhouding. Opvallend is dat de vraag naar koopappartementen groter is dan de recent betrokken woningen, en dubbel zo groot als de bestaande woningvoorraad. Verder is de vraag naar huureengezinswoningen kleiner dan zowel de woningvoorraad als de recent betrokken woningen. Dit zou erop kunnen duiden dat deze groep liever een koopeengezinswoning heeft. De vraag naar huurappartementen is gelijk aan het aandeel recent betrokken woningen, dit lijkt dus in balans te zijn.

Figuur 2-5 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator.

Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

9

De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 2-6. Te zien is dat in ieder segment sprake is van spanning. Bij de huursector is bij huurwoningen in de vrije sector tot de middenhuurgrens de krapte het grootst. Bij de koopsector is de krapte het grootst voor sociale koopwoningen : deze woningen worden meer dan drie keer zo vaak gevraagd dan recent betrokken . Ook koopwoningen in het prijssegment sociale koopgrens tot de middeldure koopgrens kennen een grote krapte, meer dan 2,5 keer vaker gevraagd dan recent betrokken woningen. Bij koopwoningen boven de middeldure koopgrens is de krapte het kleinst. De vraag naar koopappartementen is drie keer zo groot als het aanbod. De krapte voor koopeengezinswoningen en huurappartementen is ongeveer even groot . Er ruim 1,5 keer meer vraag dan betrokken. De spanning is het kleinst bij huureengezinswoningen.

Figuur 2-6 Spanningsindicator per segment, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

2.3 Samenvattend De analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat zien dat er in alle woonsegmenten schaarste is in de gemeente Albrandswaard. Zo laat de spanningsindicator bij iedere categorie een spanning zien. Bij de huursector is vooral bij de sociale huur en vrije sector tot middenhuurgrens sprake van spanning. Bij de koopsector is een erg grote spanning van woningen tot de sociale koopgrens, en in mindere mate in het segment sociale koopgrens tot de middeldure koopgrens. Opvallend is ook de grote schaarste koop - en huurappartementen. Er is vooral vraag naar grote appartementen. De spanning van koopeengezinswoningen is ook groot.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

10

In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken w e de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

11

3

Sociale huursector

In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Albrandswaard schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 4 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht.

3.1 Toegang en verdeling In de gemeente Albrandswaard bestaat 25 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in corporatiebezit 5. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Albrandswaard aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep •

Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (Bovengrens tot €37.625 (prijspeil 2024));

•

Doelgroep huurtoeslag: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €51.022 (prijspeil 2024)).

Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan wo ningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.

3.2 Woningzoekenden en zoekgedrag Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in gemeente Albrandswaard. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Albrandswaard. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op aangeboden woningen in de

4 Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Rotterdam (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 5

CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom

Rapport Schaarste in Albrandswaard

12

gemeente Albrandswaard toegenomen (Figuur 3-1), hetzij dat het door de jaren heen wel fluctueert. Er waren in 2019 11.139 actief woningzoekenden in de gemeente Albrandswaard, dat is toegenomen tot 14.244 actief woningzoekenden in 2022. Dit is niet gelijkmatig gestegen, in 2020 was een sterke toename en in 2022 een daling.

Figuur 3-1: Aantal actief woningzoekenden in Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 3-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in de gemeente Albrandswaard en de regio Rotterdam. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning schommelt van jaar tot jaar. Gemiddeld waren er 270 reacties per woning in 2019 en dit is toegenomen tot gemiddeld 311 reacties in 2022. Deze toename in het aantal reacties is een indicatie van een groeiende vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente Albrandswaard. Ook in de regio is het gemiddeld aantal reacties gestegen. In de regio is sprake van een grotere gemiddelde stijging dan in Albrandswaard, al was de stijging in aantal reactie in 2020 hoger dan dat in de regio.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

13

Figuur 3-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

3.3 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator gemiddelde inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het aantal verhuringen is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het gaat om 91 tot 121 woningen per jaar. In Tabel 3-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 2019 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 3-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. Het aantal verhuringen in de sociale huursector in de gemeente Albrandswaard is toegenomen in de onderzochte periode. Van 2019 tot 2021 werd het merendeel van de woningen toegewezen via het inschrijfduurmodel. Dat veranderde in 2022. Het aantal verhuringen via directe bemiddeling wisselt per jaar. Na een daling in 2020 is in de jaren daarna een grote stijging waarneembaar. Vooral in 2022 zijn er veel woningen via directe bemiddeling verhuurd. Samen met het inschrijfduurmodel is dit de toewijzingsmodule waarmee de meeste verhuringen tot stand komen.

Via zowel het lotingmodel als Direct Kans worden om en nabij tien woningen per jaar verhuurd. Tabel 3-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.

Inschrijfduurmodel Lotingmodel Directe bemiddeling Direct kans Wens & Wacht Totaal Rapport Schaarste in Albrandswaard

2019 40 8 30 9 4 91

2020 60 11 18 11 2 102

2021 58 10 27 12 107

2022 51 7 54 9 121

2023* 17 2 25 2 46 14

Figuur 3-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

100%

4%

90%

10%

80% 70%

33%

60% 50%

2%

11%

11%

18%

25%

11%

7%

4%

45%

54%

9%

9%

6%

40% 30%

59%

54%

44%

20%

4%

42%

37%

2022

2023*

10% 0% 2019 Aanbodmodel

2020 Lotingmodel

2021 Directe bemiddeling

Direct kans

Wens & Wacht

In Figuur 3-4 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype. Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aantal toewijzingen per woningtype is relatief stabiel over de jaren.

Figuur 3-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

100% 90% 80%

42

70%

51

65

24

56

22

2022

2023*

68

60% 50% 40% 30%

49

20%

51 39

10% 0% 2019

2020 Eengezinswoning

2021

Appartementen

Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduur-, Loting-, Direct Rapport Schaarste in Albrandswaard

15

Kans- en Wens & Wachtmodel of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgente n, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. In Figuur 3-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders in Albrandswaard in de periode 2019 t/m 2022 tussen de 2,7 en 4,9 jaar bedraagt. De mediane inschrijftijd in Albrandswaard is afgenomen sinds 2020. Zo was de inschrijftijd in 2020 meer dan twee keer zo groot dan in de regio, terwijl het sinds 2021 ongeveer gelijkligt. Dat kan mogelijk verklaard worden door de toename in het aantal verhuringen. Figuur 3-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Albrandswaard en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

6,0 5,0 4,9 4,0 3,4

3,0

3,0 2,0

2,6

2,6

3,3 2,7

2,1

1,0 2020

2021 Albrandswaard

2022

2023*

Regio Rotterdam

In Figuur 3-6 is te zien dat de mediane inschrijftijd van verhuurde woningen via het inschrijfduurmodel over het algemeen hoger ligt, dan bij de andere modellen. Via het inschrijfduurmodel worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is dat de mediane inschrijftijd over de drieënhalfjaar is afgenomen. Bij directe bemiddeling steekt de mediane inschrijfduur in 2020 zeer hoog af tegen de cijfers in de jaren daarna. Bij verhuringen via het lotingmodel en Direct Kans speelt inschrijfduur geen rol, dat is ook duidelijk te zien in de mediane inschrijftijd van de verhuringen in deze modules.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

16

Figuur 3-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Albrandswaard uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

8,0 7,0 6,0 5,0 4,0

7,2

6,8

5,3 4,2

3,8

3,0

2,1

2,0

1,6 1,6

2,3 1,8 1,3

0,8

1,0

0,4 0,4

-

Aanbodmodel

Lotingmodel 2020

Rapport Schaarste in Albrandswaard

Directe bemiddeling 2021

2022

-

Direct kans

-

-

-

-

Wens & Wacht

2023

17

In Tabel 3-2 wordt de mediane inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Albrandswaard naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd . Helaas zijn niet voor alle jaren alle gegevens beschikbaar voor de gemeente Albrandswaard. Voor alle huishoudgroottes is de mediane inschrijftijd in de periode 2020 t/m 2023 (bijna) gehalveerd. Voor de kleinste en grootste huishoudens is de inschrijfduur het laagst met 1,7 jaar. Tabel 3-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

2020 3,6 5,5 6,8 4,9 3,6 5,5

1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen Albrandswaard

2021 2,8 2,4 2,6 2,8 2,4

2022 3,4 4,3 3,4 3,4 4,3

2023 1,7 2,8 2,7 1,7 2,8

Tabel 3-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen door de jaren heen wisselt. Helaas zijn er weinig gegevens voor de niet-DEAB doelgroep, waarschijnlijk waren er te weinig verhuringen in Albrandswaard aan deze doelgroep om hier zinnig de mediane inschrijftijd te kunnen beschrijven. In de eerste helft van 2023 blijkt de mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep, net zoals in 2020, het laagst te zijn. De inschrijftijd van de secundaire doelgroep is meer dan een jaar langer dan de primaire doelgroep. Tabel 3-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-DAEB doelgroep Albrandswaard

2020 3,6 5,5 6,8 4,9

2021 2,8 2,4 2,6

2022 3,4 4,3 3,4

2023 1,7 2,8 2,7

3.4 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. Vervolgens worden de woningzoekenden vergeleken met de toegewezen huishoudens op basis van leeftijdsklasse. Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector. Rapport Schaarste in Albrandswaard

18

In Figuur 3-7 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Albrandswaard. De gemeente heeft gemiddeld de laagste slaagkansen van de regio Rotterd am. De slaagkans schommelt in de periode 2019 tot 2022 tussen de 0,5 en 0,7 procent.

Figuur 3-7: Slaagkansen in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Albrandswaard zijn weergegeven in Tabel 3-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met de leeftijd. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel ma ken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of via het Loting- of Direct Kans model. Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen voor alle leeftijdsgroepen ongeveer gelijk gebleven. Voor jongeren tot 23 jaar was de slaagkans in 2019 op een sociale huurwoning nihil. Voor 65-plussers is de slaagkans ook laag, maar zij hebben nog wel de meeste kans als leeftijdsgroep.

Tabel 3-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Albrandswaard. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO

<23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Albrandswaard

2019 0,0% 0,3% 0,3% 0,4% 0,6% 1,1% 0,5%

Rapport Schaarste in Albrandswaard

2020 0,4% 0,2% 0,4% 0,4% 1,6% 4,1% 0,5%

2021 0,3% 0,3% 0,6% 0,5% 2,6% 4,5% 0,7%

2022 0,0% 0,3% 0,4% 0,9% 1,4% 3,4% 0,7%

19

Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën (Figuur 3-8), is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aandeel actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. Bijna de helft van de woningzoekenden (48 procent) valt in deze leeftijdsgroep, maar van de geslaagden valt 22 procent binnen deze leeftijdscategorie. Ook de woningzoekenden tot en met 22 jaar zijn ondervertegenwoordigd bij het aandeel geslaagde n. Over de periode van vier jaar vormden jongeren tot 22 jaar gemiddeld 9 procent van de actief woningzoekenden. Zij kregen echter slechts 6 procent van de woningen toegewezen. Dit terwijl de groepen vanaf 55 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in het aantal geslaagden. In de leeftijdscategorie 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen ruim drie keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden . De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 2 procent van de woningzoekenden, terwijl 12 procent van de geslaagden binnen deze leeftijdscategorie valt. Tenslotte is 1 procent van de woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 9 procent uit van de geslaagden.

Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).

Figuur 3-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Albrandswaard over de jaren 2019 - 2022. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

2% 5%

100% 90%

12%

80% 70%

22%

1%

4% 9% 12% 16%

60% 13%

50% 40% 48%

30% 20%

17%

22%

10% 9%

0% Tot en met 22 jaar 55-64 jaar

Zoekenden 23-34 jaar 65-74 jaar

Rapport Schaarste in Albrandswaard

6% Geslaagden 35-44 jaar 45-54 jaar 75 jaar en ouder onbekend

20

3.5 Samenvattend De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aantal verhuringen licht is toegenomen en de mediane inschrijftijd is gedaald tussen 2019 en 2022, andere indicatoren laten zien dat er desondanks sprake is van een hoge druk op de sociale huursector. • Het aantal actief woningzoekenden is van 11.139 in 2019 gestegen naar 14.244 actief woningzoekenden in 2022 en lag in de tussen liggende jaren op ruim 18.000 actief woningzoekenden. • De mediane inschrijftijd is in de onderzochte periode gedaald onder invloed van de toename van het aantal directe bemiddelingen. Deze verhuringen hebben over het algemeen een lagere mediane inschrijftijd bij acceptatie. • Het gemiddeld aantal reacties per woning is hoog en gestegen van 270 in 2019 tot gemiddeld 311 reacties in 2022 en een uitschieter van gemiddeld 414 reacties per geadverteerde woning in 2020. • De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Albrandswaard zijn erg laag. Deze zijn het laagst in vergelijking met de andere gemeenten in de regio Rotterdam. Met name de jongere leeftijdsgroepen komen moeilijk aan een sociale huurwoning en hebben een lage slaagkans.

Rapport Schaarste in Albrandswaard

21

4

De particuliere huursector

Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector is weinig bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. Allereerst vormt de particuliere huursector het kleinste segment van de woningvoorraad in Albrandswaard. Ongeveer 5 procent van de woningen in Albrandswaard zijn particuliere huurwoningen 6. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector vele malen kleiner zal zijn dan in de koop - en sociale huursector.

4.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 7. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enige (grote) gemeenten. Voor de gemeente Albrandswaard biedt de huurmonitor geen gegevens over prijspeil en ontwikkelingen voor de particuliere huursector. Vandaar dat we ons hier focussen op provinciale cijfers voor de provincie Zuid -Holland. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwonin gen werden aangeboden. In Figuur 4-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Zo is deze toegenomen van €13 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €18 in het derde kwartaal van 2023. Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote stede n met veel particulier huuraanbod, zoals Rotterdam en Den Haag. Ter context: in Rotterdam bedroeg de huurprijs per vierkante meter in 2016 Q1 bijna €14 en in 2023 Q3 meer dan €19. In Schiedam was het gemiddeld iets meer dan €10 per vierkante meter in 2016 Q1 – en was dit gestegen naar €16 in 2023 Q3.