6. 671985 Raadsvoorstel Nota van uitgangspunten mogelijke woningbouw Antes-locatie.pdf

Voorstel Onderwerp: Nota van uitgangspunten mogelijke woningbouw Antes-locatie

College van burgemeester en wethouders 13 december 2022

Portefeuillehouder Richard Polder

Zaaknummer 671985

Openbaar

E-mailadres opsteller: m.verkaik@bar-organisatie.nl

Geadviseerd besluit 1. Akkoord te gaan met bijgevoegde nota van uitgangspunten die in opdracht van Antes Zorg BV en Parnassia Vastgoed B.V. (hierna: Antes) en in lijn met de gesloten intentieovereenkomst tot stand is gekomen. 2. De in deze nota genoemde uitgangspunten als richtinggevende kaders te beschouwen voor de nadere uitwerking van woningbouw waarvan de belangrijkste zijn: • ontwikkeling van ongeveer 500 woningen • de structuur zoals die is geschetst in het vlekkenplan • ontsluiting via de voorkeursvariant te weten de zgn. haakse variant langs de sportvelden • behoud en versterking van groen • een gemengd woningbouwprogramma • budget neutrale realisatie • in het kader van de veiligheid en het veiligheidsgevoel bij de nadere uitwerking van het vlekkenplan de ZETA- en Veilig Ontwerp en Beheer-richtlijnen toepassen

1/6

Raadsvoorstel Inleiding Sedert 2020 wordt overleg gevoerd tussen initiatiefnemer Antes en de gemeente over mogelijke woningbouw op een deel van de Antes-locatie. Eind 2021 is een intentieovereenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer, waarin onder meer is afgesproken dat de gemeente en Antes samen de haalbaarheid van een veilige en kwalitatieve woningbouwontwikkeling nader zullen onderzoeken. Deze intentieovereenkomst is verlengd tot 10 mei 2023. Eerder al bent u hiervan op de hoogte gesteld met de raadsinformatiebrief van 1 november 2022 (644551). De haalbaarheidsfase nadert een afronding. De resultaten zijn samengevat in bijgaande nota van Uitgangspunten (hierna de nota). Om de volgende stap te kunnen zetten in het proces is het belangrijk dat de gemeenteraad zich uitspreekt over de richtinggevende kaders waaronder medewerking verleend kan worden voor het realiseren van woningbouw op de locatie. Met deze kaders kan de haalbaarheidsfase worden afgerond door het gezamenlijk met Antes opstellen van een ontwikkelstrategie.

Dit inclusief: • een stedenbouwkundig schetsplan • de fasering van woningbouw • de taakverdeling • inzicht in de financiële gevolgen (een aanvaardbaar saldo van kosten en opbrengsten) voor de gemeente en de initiatiefnemer Beoogd effect Vaststelling van de nota betekent dat in samenwerking met Antes de volgende stap gezet kan worden naar de realisatie van woningbouw op het Antesterrein conform de door de gemeenteraad gestelde kaders. De voorwaarden worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Argumenten 1.1 De in de nota opgenomen uitgangspunten zijn in lijn met de inhoud van de intentieovereenkomst In de intentieovereenkomst zijn concrete afspraken gemaakt over het proces m.b.t. het onderzoek of er draagvlak is voor woningbouw op het Antesterrein. Uit de nota van uitgangspunten blijkt dat de herontwikkeling past binnen de doelstelling van de gemeente, te weten een goede balans tussen wonen, zorg en veiligheid op de Antes-locatie. Bij de argumenten met betrekking tot beslispunt 2 gaan we hierop verder in. 2.1 Om de volgende fase te kunnen starten is het nodig dat de gemeenteraad kaders meegeeft waarmee de ontwikkelstrategie kan worden bepaald en de financiële haalbaarheid kan worden getoetst. Op de belangrijkste kaders uit de nota van uitgangspunten gaan we hieronder in.

Ontwikkeling van ongeveer 500 woningen De flexibele woongebieden in het vlekkenplan zijn op dit richtgetal gebaseerd. Het richtgetal is noodzakelijk voor het behalen van zowel de doelstellingen van de gemeente als die van Antes. Voor de gemeente gaat het om het realiseren van 170 sociale woningen op het Antesterrein in het kader van de nieuwe woningmarktafspraken voor de regio Rotterdam. Daarmee maakt de Antes locatie een belangrijk onderdeel uit van het Albrandswaardse bod om 370 sociale woningen te realiseren. Dit conform het uitgangspunt van de Woonvisie Albrandswaard in een verdeling van 1/3 sociaal, 1/3 middelduur en 1/3 duur. Voor Antes gaat het erom door middel van (de opbrengst van) woningbouw een investeringsopgave te realiseren in zowel gebouwen als infrastructuur. De structuur zoals die is geschetst in het vlekkenplan De structuur van het vlekkenplan is gebaseerd op een goede balans tussen wonen, zorg en veiligheid. Dit blijkt uit de positionering van deze onderdelen op het terrein, inclusief een groen hart als ontmoetings- en recreatiegebied voor wonen en zorg. Ontsluiting via de voorkeursvariant, de zgn. haakse variant langs de sportvelden Het college geeft er de voorkeur aan de ontsluiting van het Antesterrein te realiseren via de haakse variant uit het door Goudappel uitgebrachte rapport. Het verkeer vanaf het Antesterrein rijdt op deze

2/6

manier niet vlak langs de Deltawijk en de ecologische zone langs de Schroeder van der Kolklaan blijft behouden. De uitwerkingsopgave van de voorkeursvariant, die nu start, beslaat het traject vanaf de ontsluiting van het Antesterrein tot aan de Groene Kruisweg. Behoud en versterking van groen In de nota van uitgangspunten is onder meer meegenomen dat de bosstroken achter de woningen op de Albrandswaardsedijk en langs de Kijvelandsekade behouden blijven. De bomeninventarisatie is leidend voor het behoud van zoveel mogelijk waardevolle bomen. Ook moet in de toekomstige situatie voldoende groen en duisternis aanwezig zijn voor het leefgebied van vleermuizen. Behoud en versterking van het groen is ook onderdeel van de ambities als het gaat om klimaatadaptatie. Wateroverlast, watertekort en het voorkomen van oververhitting spelen een belangrijke rol bij het behouden van een groot deel van de bomen net als het creëren van bergingsruimte in de vorm van waterpartijen. Een gemengd woningbouwprogramma Een gemengd woningbouwprogramma (hoog versus laag) is een belangrijk kader. De opzet gaat voor een deel uit van gestapelde bouw (voornamelijk appartementen voor starters en ouderen). Dit past in het woningmarktprogramma dat Albrandswaard heeft vastgesteld.

In de nota van uitgangspunten (vlekkenplan) zijn woonvelden opgenomen met een gemengd woonprogramma met een bouwhoogte tot maximaal 7 lagen. Dit is (nog) niet in beton gegoten maar heeft een duidelijke relatie met de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid van de gemeente namelijk meer (sociaal) bouwen maar tegelijkertijd ook met de financiële haalbaarheid van het plan. In de vervolgfase zal – op basis van de verzamelde data die volgen uit de onderzoeksresultaten zoals vermeld in de nota - onderzocht worden hoe het woningbouwprogramma geoptimaliseerd kan worden in relatie tot de (bestaande) omgeving. Uitgangspunt van het vlekkenplan is dat een campusachtige karakter gerealiseerd wordt en gebouwen in het groen zijn gepositioneerd. Budgetneutrale realisatie Zoals opgenomen in de intentieovereenkomst is voor de gemeente budgettaire neutraliteit van de ontwikkeling een belangrijk kader. Op dit moment is door Antes nog niet aan te geven of dit ook voor de volle 100% wordt gehaald. In het proces van het opstelling van de ontwikkelstrategie en de daaruit volgende samenwerkingsovereenkomst komt hier duidelijkheid over. Bij de nadere uitwerking van het vlekkenplan de ZETA- en Veilig Ontwerp en Beheer-richtlijnen toepassen Conform de intentieovereenkomst staat de veiligheid en het veiligheidsgevoel van de inwoners van Albrandswaard bij de ontwikkeling van mogelijke woningbouw centraal.

Na het uitwerken van het vlekkenplan in een stedenbouwkundig ontwerp zal dit getoetst worden aan de normeringen vanuit Veilig Ontwerp en de ZETA-richtlijnen (Zichtbaarheid, Eenduidigheid, Toegankelijkheid en Aantrekkelijkheid). Overleg gevoerd met Er heeft intensief overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en bestuurders van Antes. Verder is er regelmatig overleg geweest met STAAT. BV., IDDS, Goudappel, De Wijde Blik, Ecoresult BV, Hoogendoorn Boomadvies, Alcedo, DSP Groep en Wissing B.V. Kanttekeningen 2.1 Kantekeningen bij de genoemde kaders De structuur die is geschetst in het vlekkenplan Voor de woonvlek buiten bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) aan de oostkant van het Antesterrein, is medewerking van de provincie noodzakelijk voor het veranderen van de bestemming. De eerste stap hiervoor is een verzoek van de gemeente aan de provincie voor het plaatsen van een stip op de zogenoemde 3 ha kaart.

3/6

Ontsluiting via de voorkeursvariant, de zgn. haakse variant langs de sportvelden Bij de verdere uitwerking van woningbouw op het Antesterrein moet nog worden beoordeeld of er verkeerskundige maatregelen nodig zijn aan de infrastructuur in de iets wijdere omgeving rondom het Antesterrein. Belangrijk aandachtpunt is dat gemotoriseerd verkeer gebruik gaat maken van de nieuwe route en waarmee route via de Albrandswaardsedijk richting Rhoon en de Schroeder van der Kolklaan ontlast worden. Budgettaire neutraliteit Het uitgangspunt van budgettaire neutraliteit geldt voor de gehele woningbouwontwikkeling op het Antesterrein, inclusief de ontsluiting. Mochten de gemeente en Antes hierover geen overeenstemming bereiken, dan heeft Antes het scenario van het bouwen van extra klinieken achter de hand. Antes heeft hiervoor de medewerking van de gemeente niet nodig. In de nota van uitgangspunten is opgenomen wat er onder het vigerende bestemmingsplan mogelijk is. Uitvoering/vervolgstappen • De haalbaarheidsfase wordt door de gemeente en Antes afgerond conform de door de raad meegegeven kaders. De intentieovereenkomst is hiervoor verlengd tot 10 mei 2023. Wij hebben u hiervan op de hoogte gesteld met de raadsinformatiebrief van 1 november 2022 (644551). • De eerstvolgende mijlpaal is het opstellen van de ontwikkelstrategie door Antes/Parnassiagroep in samenwerking met de gemeente.

Dit is het sluitstuk van de haalbaarheidsfase en vormt voor de gemeenteraad de finale go/nogo, hetgeen moet worden opgevat als het moment waarop de gemeente de inspanningsverplichting aangaat om tot een bestemmingsplan te komen die de beoogde ontwikkeling juridisch mogelijk maakt. Omdat de besluitvorming en de rechtsgang over een bestemmingsplan wettelijk zijn geregeld betekent deze toezegging geen belofte dat het bestemmingsplan er ook daadwerkelijk komt. Deze toezegging betekent wel dat de gemeente zich hiervoor inspant. • Om de beoogde nieuwe bestemming ook juridisch mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk, waartoe in eerste instantie onderzoeken verricht zullen worden op het gebied van onder meer verkeer, parkeren en de waterhuishouding in het gebied. • Aan de hand van de resultaten van de haalbaarheidsfase neemt de raad een definitief besluit over woningbouw op het Antesterrein en maken beide partijen vervolgafspraken in een samenwerkingsovereenkomst. Daarin worden voor de volgende fase in de ontwikkeling o.a. afspraken opgenomen over een rolverdeling, het uitwerken van een stedenbouwkundig plan en benodigde vervolgonderzoeken (bijv. op het gebied van verkeer). Financiën De definitieve haalbaarheid van mogelijke woningbouw moet blijken uit de ontwikkelstrategie.

Daarbij zullen onder andere de mogelijkheden tot het verkrijgen van subsidie(s) worden meegenomen, teneinde een aanvaardbaar saldo van kosten en opbrengsten voor Antes te genereren. Inclusiviteitstoets Een inclusiviteitstoets zal worden meegenomen wanneer gestart kan worden met de volgende fase. Communicatie/participatie na besluitvorming Gedurende het gehele proces heeft participatie plaatsgevonden met de omgeving. Op basis van de terugkoppeling van vragen die tijdens dit proces gesteld zijn, is de website ‘Hof van Poortugaal’ steeds bijgewerkt en aangevuld. Ook zijn de resultaten van de onderzoeken van de genoemde bureaus op deze website geplaatst en hebben er peilingen plaatsgehad, waarbij belanghebbenden hun vragen konden stellen. Ook de antwoorden op deze vragen zijn hierin meegenomen. De film die in opdracht van Antes is gemaakt op de locatie zelf, om daarmee te verbeelden hoe een toekomstige situatie er uit kan gaan zien, is op 21 november jl. – aansluitend aan een door Antes gehouden presentatie – getoond in Beraad en Advies. Deze film is vervolgens ook op de website ‘Hof van Poortugaal’ geplaatst. In de Nieuwsbrief, die periodiek door Antes wordt verspreid, is hier nog extra nadruk op gelegd. Bewoners, aspirant bewoners en overige belanghebbenden zijn daarmee voortdurend en

4/6

actief op de hoogte gehouden. Het participatieproces van Antes van de haalbaarheidsfase wordt afgerond met een laatste peiling op grond van onder andere de video en de factsheets. Daarna volgt een verslag van de opbrengsten van de participatie. Dit verslag wordt u separaat toegezonden, naar verwachting voorafgaand aan de behandeling van dit voorstel in Beraad en Advies in januari 2023.

Bijlagen 1. Nota van Uitgangspunten Hof van Poortugaal-Wissing-definitief 2. 2022-11-21 Vragen en antwoorden BA Antes - DEF.pdf

5/6

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Nota van uitgangspunten mogelijke woningbouw Anteslocatie

Zaaknummer: 671985

De raad van de gemeente Albrandswaard, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 13 december 2022,

BESLUIT: 1. Akkoord te gaan met bijgevoegde nota van uitgangspunten die in opdracht van Antes Zorg BV en Parnassia Vastgoed B.V. (hierna: Antes) en in lijn met de gesloten intentieovereenkomst tot stand is gekomen.

2. De in deze nota genoemde uitgangspunten als richtinggevende kaders te beschouwen voor de nadere uitwerking van woningbouw waarvan de belangrijkste zijn: • ontwikkeling van ongeveer 500 woningen • de structuur zoals die is geschetst in het vlekkenplan • ontsluiting via de voorkeursvariant te weten de zgn. haakse variant langs de sportvelden • behoud en versterking van groen • een gemengd woningbouwprogramma • budget neutrale realisatie • in het kader van de veiligheid en het veiligheidsgevoel bij de nadere uitwerking van het vlekkenplan de ZETA- en Veilig Ontwerp en Beheer-richtlijnen toepassen

6/6

Hof van Poortugaal Nota van Uitgangspunten

Colofon Opdrachtgever: Parnassia Groep

Documentnaam: 1277-Hof van Poortugaal-Nota van Uitgangspunten-verkorte versie

Wijzigingsdatum: 25 november 2022

Team: STAAT. BV., IDDS, Goudappel, De Wijde Blik, Ecoresult BV, Hoogendoorn Boomadvies, Alcedo, DSP Groep, Wissing B.V. en gemeente Albrandswaard

Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Wissing B.V. en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.

Wissing B.V. Middenbaan 108, 2991 CT, Barendrecht Postbus 37, 2990 AA, Barendrecht

T + 31 (0)180 61 31 44 www.wissing.nl

Inhoud 1. Inleiding 5

4. Bouwstenen 31

1.1 Leeswijzer

4.1 Proefverkaveling

1.2 Zoekgebied wonen

4.3 Karakter

1.3 Flexibiliteit 1.3 Plangebied

2.Randvoorwaarden 12 2.1 Beleid 2.2 Onderzoeken 2.3 Randvoorwaarden

Bijlagen

40

1.

Overzicht beleid

2.

Overzicht onderzoeken

3.

Duurzaamheidsambities gemeente Albrandswaard voor Hof van Poortugaal

3. Vlekkenplan 21 3.1 Deelgebieden 3.3 Duurzaamheid 3.4 Programma 3.6 Mobiliteit

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

3

locatieaanduiding

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

4

1. Inleiding De locatie Poortugaal is ruim 100 jaar in gebruik voor specialistische zorg aan psychisch ernstig zieke mensen. De meeste zorgpanden op de locatie dateren uit de jaren ’80 en ’90 van de vorige eeuw. Herinrichting en vernieuwing zijn noodzakelijk. Begin 2020 is daarom, na de fusie tussen Antes en Parnassia Groep, een masterplan voor de herontwikkeling van de locatie vastgesteld. Dit plan beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de zorg op de locatie en de vastgoedbehoefte die daaruit voortvloeit. De horizon van het stuk is circa 30 jaar; dat wil zeggen dat het masterplan erop gericht is om de locatie Poortugaal voor minimaal 30 jaar de potentie te geven om een veilige en goede (zorg)omgeving te bieden. In de afgelopen jaren zijn de eerste stappen gezet in de optimalisatie van de locatie. Er is gestart met de sloop van diverse oude panden, er is een nieuwe kliniek (Kliniek R) in gebruik genomen en nieuwbouw van een tweede kliniek (kliniek J) wordt voorbereid. In het masterplan worden de volgende knelpunten van de locatie benoemd: • Verouderde gebouwen en infrastructuur; • Nieuwe inzichten in zorg zijn niet geheel toepasbaar met huidige faciliteiten; Verspreiding en versnippering van panden en type • zorg; • Indeling locatie draagt niet bij aan overzicht en biedt geen ‘hart’ waar activiteiten samen komen.

Een ander belangrijk knelpunt is dat de benodigde investeringen op de locatie – met name ten behoeve van de infrastructuur - niet worden gedekt vanuit reguliere inkomsten.

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

Speerpunten In het masterplan staat als ambitie beschreven: een omgeving creëren waarin verblijf, zorg, werk, leren en behandeling optimaal gefaciliteerd worden, gebaseerd op de nieuwste standaarden in de zorgsector en de maatschappij. Om dit te bereiken zijn de volgende speerpunten benoemd: Het verkrijgen van de eigendom van de grond, wat • reeds in gang was gezet. Eind december 2019 heeft de levering van het blooteigendom van de grond door Gemeente Rotterdam aan Antes Zorg B.V. plaatsgevonden. Versterken van het overzicht op het voor zorg bestem• de deel van de locatie - Herordenen en concentreren van kernactviteiten; - Soort bij soort functies in een veilige omgeving; - Een groen, autoluw en levendig hart. • Verkleinen van het voor zorg bestemde deel van de locatie, d.w.z. de grootte van dit deel van de locatie passend maken bij de huidige en toekomstige verwachte omvang zorg. • Fasegewijs vervangen van de verouderde gebouwen door toekomstbestendige en duurzame gebouwen. Versterken en verbeteren van zowel de boven- als • ondergrondse infrastructuur. • Educatie faciliteren. • Kostendrager zoeken voor alle benodigde investeringen door grondverkoop ten behoeve van woningbouw of derde zorgpartijen. Dit alles tezamen biedt tevens kansen voor zogenaamde omgekeerde integratie, waardoor de zorglocatie meer on-

5

derdeel wordt van de maatschappij. De in het masterplan genoemde knelpunten, ambitie en speerpunten vormen de uitgangspunten voor het project ‘Gebiedsontwikkeling Hof van Poortugaal’.

Potenties voor woningbouw Naar aanleiding van de voorgenomen ontwikkelingen op de locatie hebben Antes en Parnassia Groep de gemeente Albrandswaard benaderd om te verkennen of er interesse is in een deel van de locatie ten behoeve van woningbouw. In opdracht van de gemeente is in 2020 het Vooronderzoek effecten woningbouw Antes uitgevoerd en in november 2021 is de intentieovereenkomst Hof van Poortugaal door Gemeente Albrandswaard, Antes Zorg en Parnassia Groep ondertekend. Doelstelling van deze intentieovereenkomst is het gezamenlijk onderzoeken en vaststellen van uitgangspunten op hoofdlijnen voor de realisatie van een veilige, haalbare en kwalitatieve woningbouwontwikkeling op de Antes-locatie in Poortugaal. In voorliggende Nota van Uitgangspunten presenteren we het resultaat van dit haalbaarheidsonderzoek. Het biedt kaders voor verdere ontwikkeling in de vorm van een stedenbouwkundig plan, inrichtingsplan openbare ruimte en architectuurplannen. Als juridische basis zal ook een bestemmingsplanwijziging nodig zijn om woningbouw mogelijk te maken.

1.1 Leeswijzer

1.2 Zoekgebied Wonen

1.3 Flexibiliteit

Deze Nota van Uitgangspunten is in opdracht van Antes en Parnassia Groep en in samenspraak met een interne projectgroep van de gemeente Albrandswaard tot stand gekomen. In workshops en projectteams is gesproken over kansen, ambities en uitgangspunten die zijn vastgelegd in dit document.

Het zoekgebied Wonen is iets verruimd ten opzichte van de kaart in bijlage 2 behorende bij de intentieovereenkomst (IOK). In de IOK staat dat het totale gebied (incl. buitendijks) circa 64 ha groot is en dat er circa 15 ha vrij komt voor woningbouw. Als onderdeel van de haalbaarheidsstudie hebben Parnassia Groep en Antes de benodigde ruimte ten behoeve van nieuwbouw voor de zorg, ter vervanging van te slopen zorggebouwen, nog eens goed onderzocht. De conclusie daarbij is dat Antes in de toekomst met nog iets minder grond toe kan. Daarom is het zoekgebied vergroot van circa 15 ha tot circa 20 hectare, meer dan de helft van het plangebied blijft van Antes (zorg). De panden van Fivoor op het westelijke deel van de locatie maar maken geen onderdeel uit van het plangebied.

De doorlooptijd van een gebiedsontwikkeling zoals Hof van Poortugaal is meerdere jaren. Het proces (zie schema hieronder) bestaat uit verschillende fasen die elk hun eigen detailniveau kennen, van globaal naar steeds gedetailleerder. Elke fase wordt afgesloten met een beslismoment waarin de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de volgende fase vastgesteld worden. Zo wordt van grof naar fijn gewerkt. In deze nota stellen we, als onderdeel van de Haalbaarheidsfase, een ruimtelijke structuur voor als raamwerk om de gestelde doelen te halen. Binnen deze structuur is het mogelijk om voor de zorgfuncties en de woningbouw een duurzame leefomgeving te realiseren. De ruimtelijke structuur is nog geen stedenbouwkundig plan. Dat volgt na afronding van de haalbaarheidsfase en de besluitvorming over het mogelijk maken van woningbouw. Het raamwerk biedt volop flexibiliteit om straks in samenspraak met Parnassia Groep / Antes, gemeente, omwonenden en toekomstige bewoners en gebruikers de locatie verder in te vullen. Deze Nota van Uitgangspunten moet dan ook met die gedachte gelezen worden. Geen keiharde kaders, maar wel duidelijke richtingen voor de ontwikkeling.

•

•

•

•

In hoofdstuk 2 worden de randvoorwaarden voor de ontwikkeling benoemd, waaronder het relevante beleid en de conclusies van de onderzoeken die zijn uitgevoerd betreffende flora en fauna, leidingen, milieuzonering, e.d.. Hoofdstuk 3 beschrijft de voorgestelde ruimtelijke structuur met de uitgangspunten voor de toekomstige ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe een duurzame ontwikkeling tot stand kan komen. De bouwstenen voor de ontwikkeling worden beschreven in hoofdstuk 4. Tevens is voor een deelplan een proefverkaveling uitgewerkt. Als bijlage zijn overzichten toegevoegd van de onderzoeken en het geanalyseerde beleid.

Opgemerkt wordt dat voor de leesbaarheid van het stuk steeds gesproken wordt over ‘woningbouw’ waarmee tot aan de besluitvorming over deze woningbouw op de Antes-locatie de ‘mogelijke woningbouw’ bedoeld wordt. Daarnaast is de insteek van deze Nota vooral om de mogelijkheden van woningbouw in beeld te brengen waarbij vanuit de diverse in de projectgroep vertegenwoordigde disciplines geadviseerd is over de voorwaarden en uitgangspunten. De uiteindelijke besluitvorming over deze uitgangspunten en geschetste keuzemogelijkheden ligt bij de gemeenteraad en het bestuur van Antes - Parnassia Groep.

Processchema _ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

6

Luchtfoto van de bestaande locatie (bron: StreetSmart.nl) _ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

7

1.4 Plangebied Het plangebied ligt direct achter de bestaande woonbebouwing van de Albrandswaardsedijk en loopt door tot aan de Oude Maas. De locatie is vanaf de westzijde toegankelijk via de Kijvelandsekade, en vanaf de oostzijde via de Albrandswaardsedijk. Voorheen was er ook een toegang aan de westzijde van de Albrandswaardsedijk, maar die wordt vanwege verkeersveiligheid en overlast voor de omgeving binnenkort afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Opvallend is dat bijna het gehele plangebied is omzoomd met een bosstrook. Dit zorgt voor een afscheiding met de omgeving. Ook liggen er diverse groenstructuren in de vorm van lanen en grote solitaire bomen. Gebouwen staan los in de ruimte omgeven door ruime grasvelden. Hiermee is sprake van een campusopzet die mensen waardevol vinden. Een van de uitgangspunten is het behouden van het ruimtelijke karakter en de meeste groenstructuren. In de huidige situatie is het gebied echter vrij gesloten en de groene ruimten nodigen nauwelijks uit tot verblijf. Door het visueel openen van het gebied en aantrekkelijker maken van het (toekomstige) groen ontstaat er een grotere wisselwerking met het dorp en de omgeving.

Functionele zonering Het plangebied wordt gezien als één totale ontwikkeling, maar zal straks functioneel gezoneerd zijn. Daarbij wordt het gebied aan de Oude Maas overgedragen aan ZuidHollands Landschap. Een deel van het meest westelijke deel van de locatie, rondom de FPC Kijvelanden wordt overgedragen aan Fivoor. Aan de Albrandswaardsedijk zijn delen afgestoten als particuliere woning en voor de nieuwbouw van KDV Jip & Janneke.

Nieuwbouw De huidige (zorg)gebouwen zijn in de periode van begin 1960 tot heden gerealiseerd. In de loop der jaren is er in het gebied bijgebouwd en weer gesloopt. De meest recente bebouwing is van Fivoor, uit 2013, en in 2020 opgeleverde Kliniek R. Inmiddels is ook de omgevingsvergunning verleend voor Kliniek J, waarvan de realisatie rond de jaarwisseling zal starten. Met deze nieuwbouw worden diverse andere klinieken vervangen en verandert het ruimtelijke karakter. De oude klinieken waren veelal 1 bouwlaag, terwijl de nieuwe klinieken 4 bouwlagen zijn. Er is dus sprake van concentratie van functies en verdichting qua massa-opbouw. Hiermee krijgt de locatie weer een nieuw gezicht.

nieuwbouw kliniek R (boven) en kliniek J (onder)

beelden van de bestaande situatie _ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

8

Situatie 1940 (bron:Topotijdreis.nl)

1.4.1 Historie 1922 & 1944 Met de nieuwbouw die in de afgelopen decennia is gerealiseerd, is de oorspronkelijk ontworpen structuur volledig verloren gegaan. Voorheen was er sprake van een formele opzet van een centrale as waarlangs de hoofdgebouwen stonden. De overige gebouwen waren daar netjes omheen gegroepeerd. De oude hoofdentree en een deel van de centrale zone zijn nog rudimenten van die structuur. Inmiddels is alle historische bebouwing vervangen. De nieuwe bebouwing conformeert zich niet tot nauwelijks aan het oorspronkelijk terreinontwerp en ook de toegangsweg wordt binnenkort afgesloten. Met de nieuwbouw van Kliniek R en J is de structuur geheel losgelaten en ontstaat een ‘campus-achtige’ opzet met losse bebouwing in het groen. De nieuwe ontwikkeling zoals die verderop in dit document wordt beschreven, gaat door op de ingezette weg van de campus-structuur.

Luchtfoto voormalige bebouwing (bron:Archieven.nl)

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

9

1.4.2 Wegen en routes

Afbeelding met routes voor verschillende mobiliteitssoorten

Auto Voor de auto is het gebied toegankelijk via de Albrandswaardsedijk en de Kijvelandsekade. Dit is momenteel een doorgaande route en mensen kunnen dus over het gehele terrein rijden en kiezen van welke kant ze binnenkomen. Zoals aangegeven wordt de centrale entree aan de Albrandswaardsedijk afgesloten vanuit verkeersveiligheid. De drukte op de Albrandswaardsedijk was te fors en autoverkeer wordt dus omgeleid richting de oostelijke entree. Om verkeer op het westelijk deel van de Albrandswaardsedijk verder te verminderen zal in de toekomst ook het doorgaande karakter van de toegangsweg in Hof van Poortugaal vervallen. Via de oostelijke entree bereikt men toekomstige woningbouw en klinieken, maar men kan niet meer door naar de Kijvelandsekade en de forensische zorgklinieken en TBS-kliniek van Fivoor. Deze laatste blijven dan zelfstandig ontsloten vanaf de Albrandswaardsedijk en de Kijvelandsekade. Langzaamverkeer, de bus en calamiteiten verkeer zijn hierop een uitzondering.

Buslijn Door het gebied loopt een buslijn die zorgt voor een directe verbinding met het metrostation. Het metrostation is verbonden met de Akkers (11 minuten) en Rotterdam centrum (18 minuten).

Fiets en voetganger

Legenda

Opvallend is dat huidige routes voor fietsers en voetgangers voornamelijk rondom het terrein lopen en maar nauwelijks er doorheen. Dit heeft te maken met de zorg-functie in combinatie met de geïsoleerde ligging achter de dijk en bosstroken. Het is een wens om door de aanleg van langzaamverkeer routes het gebied sterker te verbinden met de omgeving.

Auto-ontsluiting Fietsroutes Busroute/ hoofdontsluiting Bushalte Metrospoor Metrohalte

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

10

1.4.3 Bestemmingsplan Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Poortugaal Dorp (vastgesteld 15 juli 2013). Het gebied heeft gedeeltelijk de bestemming Groen, en grotendeels de bestemming Maatschappelijk. Binnen deze bestemmingen is het volgende van toepassing: bouwvlak (dat bijna het gehele bestemmingsvlak • Maatschappelijk beslaat); • groen (rondom de dijk en het oostelijk gebied) • natuur (het gebied buitendijks) • maximum bebouwingspercentage van 30%; • dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering; • dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5; • dubbelbestemming Waarde - Archeologie 6.

Bouwmogelijkheden en hoogte

Conclusie

Er is geen goot- of bouwhoogte opgenomen op de verbeelding en daarmee geldt dat de maximale bouwhoogte van de gebouwen niet meer mag bedragen dan: voor ten hoogste 30% van de te bebouwen opper• vlakte 30 m; voor ten hoogste 60% van de te bebouwen opper• vlakte 20 m; • voor het overige 10 m;

De functie wonen en extra functies t.b.v. het verlevendigen van de locatie zijn wenselijk in de toekomst om te komen tot een aantrekkelijk gebied voor zorg en wonen. Deze functies zijn nu niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. Om deze functies mogelijk te maken moet er een nieuw bestemmingsplan c.q. omgevingsplan opgesteld worden. Hierbij zal bekeken moeten worden of dit voor een deel, of het gehele gebied wenselijk is. Daarbij zal ook een afweging gemaakt moeten worden welke bouwhoogte mogelijk wordt gemaakt in het woongebied.

Functies De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. maatschappelijke voorzieningen; b. dienstverlening ten dienste van doeleinden onder a; c. aan de functie als bedoeld onder a gebonden parkeervoorzieningen; d. (indoor) sportvoorzieningen; e. erven, groenvoorzieningen en water; f. straatmeubilair. Maatschappelijke voorzieningen zijn als volgt gedefinieerd: “functies ten behoeve van religieuze, educatieve, medische, sociale en culturele doeleinden, (openbare) overheidsinstellingen alsmede voorzieningen ten behoeve van kinderopvang en bejaarden”. In het huidige bestemmingsplan is parkeren ondergeschikt toegestaan bij de maatschappelijke bestemmingen. Wonen is op deze bestemming niet toegestaan. Ook functies zoals horeca en detailhandel zijn niet toegestaan. Deze functies zijn in de toekomst wel gewenst ten behoeve van de beoogde levendigheid in het gebied.

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

Uitsnede bestemmingsplan Poortugaal Dorp (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

11

2. Randvoorwaarden Er is een uitgebreide inventarisatie gedaan van het vigerende beleid. Daarnaast zijn ook diverse onderzoeken uitgevoerd. Vanuit deze inventarisatie en de onderzoeken zijn diverse randvoorwaarden naar voren gekomen. In de bijlage zijn de overzichten opgenomen van het geraadpleegde beleid en onderzoeken. De onderzoeksrapporten zelf zijn als losse bijlagen te raadplegen..

2.1 Beleid De volgende beleidsstukken zijn bekeken: • Structuurvisie Albrandswaard 2025; • Woonvisie Albrandswaard: 2016-2025; • Woningmarktprogramma Albrandswaard (2019); • Integraal veiligheidsbeleid 2021-2024; • Actieplan veiligheid 2022; • Speelruimteplan 2010 - 2020; Handboek Verkeersmaatregelen Gemeentelijk • Verkeers- en Vervoerplan Albrandswaard (2012); • Concept Omgevingsvisie Albrandswaard 2040; • Laadvisie Albrandswaard 2021; • Uitvoeringsagenda duurzaamheid 2021-2025; • Warmtevisie Albrandswaard ‘de route naar 2050’. Conclusie uit deze inventarisatie is dat de ontwikkeling van woningbouw goed aansluit op het vigerende beleid, danwel hier op goede wijze invulling aan kan geven. Belangrijke punten worden hiernaast kort aangestipt

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

De Structuurvisie Albrandswaard 2025 bevat de koers die de gemeente wil varen, samengevat in vijf O’s: 1. ruimte voor ondernemen (werkgelegenheid) 2. ontspannen (recreatie en toerisme), 3. ontmoeten (het leven in de dorpen) 4. ontplooien (‘een leven lang leren’) 5. ontketenen heeft betrekking op de rol van de gemeente: niet alles zelf doen, maar initiatieven van burgers en partners ondersteunen en begeleiden. Cocreatie (samen bedenken) en zelforganisatie staan centraal. Op al deze punten kan de ontwikkeling een bijdrage leveren. De zorgfuncties en aanvullende functies bieden werkgelegenheid, er kan extra (openbare) buitenruimte gemaakt worden voor recreatie en ontmoeting. Binnen de buitenruimte kan ook het Speelruimteplan een plek krijgen. Op het gebied van wonen is het belangrijk dat bij nieuwbouw ingezet wordt op de onderstaande verdeling: -- 1/3 deel voor starters (inclusief begeleid wonen): het gaat om woningtypen, die geschikt en betaalbaar zijn voor starters. -- 1/3 deel voor ouderen (inclusief woningen geschikt voor zorg): het gaat om woningtypen, die geschikt zijn voor ouderen. Daarbij speelt ook de juiste locatie een belangrijke rol. -- 1/3 deel voor gezinnen: het gaat veelal om eengezinswoningen. Tegelijkertijd inzetten op de onderstaande verdeling over de sociale en de vrije sector: -- 1/3 sociale huur -- 2/3 markt (huur en koop)

12

••

Inzetten op flexibele (aanpasbare) woningen voor een goede doorstroom tussen de doelgroepen.

(Sociale) Veiligheid is op de locatie een belangrijk aandachtspunt. Op dit gebied beschrijft de gemeente de volgende doelstellingen gedefinieerd:: •• De veiligheid en het veiligheidsgevoel van inwoners en omwonenden waarborgen en verbeteren. Om deze doelstelling te bereiken zetten we in 2022 doorlopend in op een aantal acties. •• Gemeente blijft betrokken bij de SMS-dienst van Antes en Fivoor. In 2022 evalueert de gemeente de SMS-dienst in samenwerking met de klinieken, om te kijken of dit middel voldoende voorziet in de behoefte van omwonenden. •• Deelname aan de klankbordgroepen Antes en Fivoor. •• Deelname aan de (bestuurlijk) overleggen met de klinieken, OM en politie. •• In periodieke overleggen wordt aandacht gegeven aan incidenten. •• Er wordt een bijeenkomst georganiseerd met omwonenden op het gebied van veiligheid. •• Aansluiten bij de voorbereiding op de realisatie van de woningbouwontwikkeling op het Antes-terrein. Op het gebied van duurzaamheid is aangegeven dat wordt gestreefd naar een comfortabeler, socialer, schoner en goedkoper leven. Hierbij aandacht voor duurzaam ruimtegebruik: De ondergrond en de bestaande inrichting van de • ruimte (planet) vormt de basis.

•

•

Ruimtelijke keuzes moeten gebaseerd worden op de activiteiten die mensen ergens ondernemen zoals bijvoorbeeld wonen, werken of recreëren. De investeringen in plannen moeten niet alleen voor de ontwikkelende partij opbrengsten geven maar ook voor de omgeving.

Daarnaast wordt ingezet op duurzame bronnen en een afstemming van vraag en aanbod via warmteopslag. Er is inmiddels een onderzoek uitgezet om de mogelijkheden van aquathermie te onderzoeken voor Hof van Poortugaal. Hierbij wordt warmte uit het oppervlaktewater van de Oude Maas direct, of indirect, ingezet in een collectief energiesysteem. Naast bovenstaande aspecten wordt onderzocht of de aangrenzende wijken kunnen meeliften op een collectief energie- en warmtesysteem. De uitgangspunten op het gebied van duurzaamheid zijn door de gemeente vertaald naar ‘Duurzaamheidsambities Hof van Poortugaal’ die als bijlage aan deze Nota van Uitgangspunten is toegevoegd.

2.2.1 Flora en Fauna In 2021 is een eerste quickscan gedaan in het kader van de Wet natuurbescherming en Omgevingsverordening Zuid-Holland door Ecoresult. Hieruit bleek dat de sloop van gebouwen schadelijke effecten kan hebben op vleermuizen en huismus. Om die reden is nader onderzoek gedaan. Conclusie hieruit is: •• Binnen het plangebied (de te slopen gebouwen) zijn geen verblijfplaatsen, of essentieel leefgebied van de huismus aanwezig. •• Binnen het plangebied (de te slopen gebouwen) zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig. •• Binnen het plangebied (de te slopen gebouwen) is essentieel functioneel leefgebied (foerageergebied en vliegroute) van laatvlieger en gewone dwergvleermuis aanwezig.

Het verwijderen van beplanting en gazons, of waterpartijen en het aanbrengen van kunstmatige verlichting kan een negatief effect hebben op essentieel leefgebied van de laatvlieger en gewone dwergvleermuis. In de toekomstige situatie moet voldoende groen en duisternis aanwezig zijn. De nieuwbouwplannen dienen hieraan te worden getoetst zodra deze bekend zijn, waarbij tegelijkertijd ook rekening gehouden moet worden met de sociale veiligheid in het gebied. Het onderzoeksgebied is ook potentieel geschikt voor de steenmarter. Indien bomen en/of bosschages worden gekapt dient nader onderzoek plaats te vinden om de aanwezigheid van steenmarter vast te stellen. Het plangebied is verder potentieel geschikt voor Nationaal beschermde faunasoorten welke vrijgesteld zijn van een ontheffing in de provincie Zuid-Holland. Voor deze soorten geldt de algemene zorgplicht.

Vliegroutes vleermuisroute

Grote kans aanwezigheid van de vleermuis

Kleine Kans aanwezigheid van de vleermuis

2.2 Onderzoeken Er zijn in dit stadium al heel veel onderzoeken uitgevoerd om aandachtspunten en eventuele belemmeringen nu al boven tafel te krijgen. Gezien het huidige groene karakter is veel aandacht besteed aan de onderzoeken flora en fauna. Daarnaast is ook gekeken naar akoestiek, explosieven, bodemkwaliteit, externe veiligheid, bedrijven- en milieuzonering, leidingen, luchtkwaliteit en archeologie. Uit de onderzoeken zijn diverse relevante punten gekomen die leidend zijn voor de ontwikkeling van Hof van Poortugaal. Onderstaand worden deze themagewijs kort toegelicht:

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

13

Afbeelding Quickscan In het kader van de Wet natuurbescherming en de Omgevingsverordening Zuid-Holland (06-2022) (bron: ecoresult)

NNN en Natura 2000 Op basis van de afstand tot het plangebied en de aard van de werkzaamheden valt op voorhand uit te sluiten dat de activiteiten negatieve effecten hebben op het Natuurnetwerk Nederland (NNN), belangrijke weidevogelgebied en Strategische reservering natuur. Nader onderzoek is niet nodig. Natura 2000: Vanwege de omvang van het plangebied, de afstand van 16 km tot dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied met stikstofgevoelige habitat kunnen negatieve effecten in het kader van stikstofdepositie niet op voorhand worden uitgesloten. Nader onderzoek in de vorm van een AERIUSberekening is noodzakelijk. Het Natura 2000-gebied Oude Maas kent voor de bever een instandhoudingsdoelstelling. Indien heiwerkzaamheden of andere trilwerkzaamheden plaatsvinden dient aanvullend onderzoek naar de aanwezigheid van de bever plaats te vinden.

Bomeninventarisatie Door Hoogendoorn Boomadvies is in januari/februari 2022 een inventarisatie en onderzoek gedaan van 523 individuele bomen. Er is gekeken naar de huidige staat, toekomstverwachting en kwaliteit met de volgende conclusies: • 389 Bomen zijn gezond genoeg om te handhaven. •• Er zijn hiervan 16 waardevolle bomen aangemerkt op basis van kwaliteit, soort (dendrologie), beeldbepalendheid, en markant voorkomen. Voor zover bekend zijn er geen gemeentelijke en landelijke monumentale bomen aanwezig binnen het onderzochte gebied. • Het advies is 8 bomen te vellen en bij 70 bomen kroononderhoud uit te voeren.

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

bomeninventarisatie (bron: Hoogendoorn Boomadvies B.V.)

14

2.2.2 Bedrijf- en milieuzonering

2.2.3 Ondergrondse leidingen

2.2.4 Verkeer en parkeren

Door IDDS is een notitie B&M (01-2022) gemaakt. Hierin wordt aangegeven dat, uitgaande van gemengd gebied, wordt geconcludeerd dat geen nader onderzoek naar bedrijven- en milieuzonering nodig is. Bij toepassing van een ‘rustige woonwijk’ wordt geconcludeerd dat nader onderzoek nodig is naar de openlucht ijsbaan en de agrarische gronden aan de westkant van het woongebied. Met name geluid speelt daarbij een rol. De Omgevingsdienst geeft aan dat uitgegaan moet worden van een rustige woonwijk en geeft aan dat er dan een richtafstand voor de zorgfuncties van 30 meter geldt en 50 meter voor het kinderdagverblijf. Voor de zorg, de ijsbaan en agrarische gronden zal nader onderzoek noodzakelijk zijn, tenzij alsnog wordt besloten dat er hier sprake is van een gemengd gebied, gezien de diversiteit aan functies.

Op de locatie ligt er een netwerk van waterleidingen van Evides onder de grond. Omleggen van deze leidingen is te kostbaar en daarom is uitgangspunt is dat deze blijven liggen, inclusief een contour van 6 meter aan weerszijden van de leidingen. In de huidige situatie staat wel beplanting boven op de leidingen die ongemoeid kan blijven. Een voetpad is toegestaan, maar een rijweg of fietspad moet getoetst worden bij Evides. Nieuwe bomen en woningen zijn uitgesloten op deze strook.

Door Goudappel is een ‘Verkeerskundige analyse locatieontwikkeling Anteslocatie Poortugaal’ gemaakt en een ‘Verdiepend onderzoek Anteslocatie. Deze zijn als bijlagen 2 en 3 bijgevoegd. De conclusies zijn ook beschreven in hoofdstuk 3 Ruimtelijke structuur.

2.2.5 Overige onderzoeken Op het gebied van akoestiek, explosieven, bodemkwaliteit, externe veiligheid, luchtkwaliteit en archeologie is het advies om nader onderzoek uit te voeren, mede op basis van de definitieve plannen. Uit de eerste quickscans komen geen directe belemmeringen en randvoorwaarden naar voren voor de ruimtelijke structuur.

Kinderdagverblijf Voor het bedrijf aan de Albrandwaardsedijk 95 en kinderopvang Partou Polderpioniers wordt geconcludeerd dat vanwege de planontwikkeling geen sprake is van een belemmering in de bedrijfsvoering voor deze instellingen en dat een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen gewaarborgd is. Kinderopvang Jip & Janneke zal verhuizen naar het perceel aan de Albrandwaardsedijk 70a. Het onderzoek adviseert om een richtafstand van ten minste 50 meter te hanteren.

Defensieleiding (DPO), verwijderd Waterleiding

In de vergunningsprocedure voor het kinderdagverblijf (kdv) is echter een geluidsvoorziening voorgeschreven om geen hinder te veroorzaken op de bestaande kliniek die op circa 11,50 meter afstand ligt. Aan de noordzijde grenst dit kdv direct aan een woonkavel. Verondersteld mag worden dat de geadviseerde 50 meter richtafstand in werkelijkheid teruggebracht kan worden tot de genoemde11,50 meter.

Huidige leidingen op de locatie (bron: Evides) _ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

15

2.2.6 Veiligheid Parnassia Groep en Antes erkennen het belang van een veilige woon-en werkomgeving op en direct rond de Anteslocatie voor zowel patiënten, medewerkers als omwonenden en passanten. Antes werkt dagelijks op basis van een veiligheidsplan aan de veiligheid in en rondom de klinieken. Voorbeelden zijn: • 24/7 beveiliging op de locatie; • Algemeen telefoonnummer voor meldingen; • Sms-dienst; 6-hoeksoverleg OM/Politie/Brandweer/ Gemeente/ • Fivoor en Antes; • Periodiek overleg met gemeente en OM over samenwerking; Klankbordgroep omwonenden waarbij ook wijkagent • en gemeente aansluiten; • Goede verlichting op de locatie; Aandacht voor groenonderhoud om onveilige plekken • te voorkomen; • Verbeteren van verkeersituatie d.m.v. nieuwe bewegwijzering en afsluiten oude hoofdentree. Tevens is het onderwerp veiligheid een belangrijke pijler voor een succesvolle gebiedsontwikkeling op de locatie. Doel is dat de herontwikkeling bijdraagt aan een goede balans tussen wonen, zorg en veiligheid op de Antes-locatie.

Onderzoek In opdracht van de gemeente is het ‘Vooronderzoek effecten woningbouw Antes terrein’ (6 november 2020) uitgevoerd. Benoemd wordt het onderscheid tussen objectieve en subjectieve veiligheid. Objectieve veiligheid is de ‘meetbare’ veiligheid. Subjectieve is de ‘veiligheidsbeleving’ of het ‘veiligheidsgevoel. Objectieve veiligheid wordt in kaart gebracht aan de hand van registraties. Niet alle incidenten worden echter geregistreerd en bij geregistreerde inciden-

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

ten wordt niet benoemd of deze gerelateerd zijn aan cliënten van Antes. Ook wordt overlast niet altijd bij de politie gemeld. Het vooronderzoek bevat daardoor een algemene beschrijving van de typen incidenten die plaatsvinden. Ondanks gemelde overlast en incidenten geeft 80 procent van de 330 respondenten van de enquête die onderdeel uitmaakt van het vooronderzoek, de leefbaarheid in de buurt een cijfer 8 of hoger. De conclusie op gebied van veiligheid is dat het toevoegen van woningbouw wat betreft het geen direct effect heeft op incidenten en overlast. Wel wordt een aantal aanbevelingen gedaan: Belangrijk is de veiligheid natuurlijk in te bouwen; dit betekent dat uitgangspunten vanuit Veilig Ontwerp en Beheer en ZETA-richtlijnen (Zichtbaarheid, Eenduidigheid, Toegankelijkheid en Aantrekkelijkheid) meegenomen worden in de ontwerpuitgangspunten. Opgemerkt wordt dat een groot deel van de aanbevelingen pas concreet toegepast kan worden op het moment dat het vlekkenplan uitgewerkt wordt tot een stedenbouwkundig plan, inclusief verkavelingsopzet. Aanvulling In aanvulling op het vooronderzoek is de ‘Veiligheidseffectrapportage Antes terrein - huidige situatie’ (augustus 2022), opgesteld. In dit onderzoek wordt deels verwezen naar de cijfers uit het vooronderzoek. Verder is input verzameld op basis van interviews en locatiebezoeken.

Hieruit komt het beeld naar voren dat het Antes terrein als een veilige en prettige plek wordt beschouwd. Het is een fijne, bosrijke omgeving en de meeste respondenten voelen zich er veilig. Er is overlast, maar die is de afgelopen jaren volgens de meeste respondenten afgenomen.

16

De overlast bestaat voornamelijk uit geluidsoverlast, overlast door middelengebruik en verkeersoverlast. Als men zich onveilig voelt, is dit meestal als het donker is, zowel ’s avonds als ’s ochtends vroeg in de winter. Er worden sterke punten en risico’s van de huidige situatie van het Antes-locatie benoemd. Zo zijn er op sommige plekken goede zichtlijnen en sociale controle, en op andere plekken minder. De verkeerssituatie is een belangrijk aandachtspunt aangezien er weinig toegangswegen zijn tot het terrein en deze op dit moment al als overbelast worden ervaren. Uit dit onderzoek blijkt het belang van een integraal plan voor het borgen van de veiligheid op het terrein in de toekomstige situatie. De maatschappij en veiligheid an sich veranderen continu, het terrein moet daar tegen bestand zijn. Op het moment dat er een stedenbouwkundig ontwerp ligt zal er weer een toets en advies opgesteld worden waarbij meer concreet ingegaan kan worden op het borgen van de sociale veiligheid in dit ontwerp. Vooruitlopend hierop heeft Antes beoordeeld welke adviezen vanuit het rapport nu vast opgevolgd kunnen worden. Wat betreft de fysieke inrichting betreft het met name het verbeteren van verlichting en groenonderhoud op sommige plekken.

Omdat er de komende jaren veel verandert op de locatie, er worden meerdere zorggebouwen gesloopt, verbouwd en nieuw gebouwd, zal Antes de aanpak van deze punten oppakken in samenhang met de sloop en verbouw op betreffende plekken. .

Foto: bestaande groeenblauwe structuren in het gebied _ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

17

2.3 Randvoorwaarden Op basis van een ruimtelijke analyse, de onderzoeken en de beleidsinventarisatie zijn in deze paragraaf de belangrijkste randvoorwaarden voor herontwikkeling gedefinieerd en in de kaart op pagina 19 inzichtelijk gemaakt. Deze vormen het eerste kader voor het structuurplan dat in het volgende hoofdstuk is beschreven. De randvoorwaarden zijn: Functies Het gebied krijgt een 3-deling van intensievere zorg in het westen naar lichtere zorg richting het toekomstige en bestaande woongebieden; • Kwaliteit zorggebied vergroten door een hoogwaardige architectuur en buitenruimte (openbaar en privé); • Toevoegen van wonen ten behoeve van de gewenste omgekeerde integratie; Aantrekkelijker maken voor passanten en (toekomsti• ge) bewoners/gebruikers door functies toe te voegen; Doorstroming tussen de verschillende doelgroepen in de woningmarkt door het realiseren van verschillende woningtypen;

•

•

•

•

Toegang naar het gebied nader onderzoeken o.b.v. een keuze voor één van de verkeersscenario’s van Goudappel; De voormalige hoofdentree vanaf de Albrandswaardsedijk wordt enkel toegankelijk voor langzaam verkeer; Parkeren binnen het gebied oplossen waarbij nader wordt gekeken in hoeverre het realiseren van collectieve parkeerhub’s wenselijk en haalbaar is; Sterke verbindingen met het dorp en het omliggend landschap door goede langszaamverkeersroutes die aansluiten op de omgeving;

•

Veiligheid en duurzaamheid • Het creëren van een omgeving waar mensen kunnen wonen en werken in een veilige omgeving; Aandacht voor gezondheid, energietransitie, biodiver• siteit, klimaatbestendigheid en circulariteit.

Groen en water • Belangrijke groenstructuren en behoudenswaardige bomen blijven behouden en worden waar mogelijk versterkt; • Aanwezige vleermuisroutes en overige beschermde flora en fauna inpassen in de plannen en planvorming • Ruimte maken voor voldoende waterberging; Verkeer en parkeren Ontsluiting voor de auto t.b.v. Fivoor via de • Kijvelandsekade; Ontsluiting overige zorg en wonen via de oostelijke • entree;

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

Schema met zonering van de verschillende functies in het gebied

18

Randvoorwaardenkaart Entree intensieve zorg

Entree lichtere zorg en wonen

Legenda intensieve zorg lichtere zorg zoekgebied wonen te slopen gebouwen op termijn te slopen bestaande en geplande klinieken bestaande bomen/boomgroepen

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

19

buiten bestaand stads- en dorpsgebied vleermuisroutes globale ligging nieuwe hoofdroute hoofdentree auto entree langzaamverkeer recreatieve route op de dijk Bestaande leidingen

Afbeelding: Randvoorwaardenkaart met belangrijkste punten die kaderstellend zijn voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling

Afbeelding: Vlekkenplan met voorgestelde toekomstige structuur met bouwvelden en groenblauw raamwerk

KDV Jip &Janneke

Alleen bereikbaar voor calamiteiten en bestemmingsverkeer forensische zorg

Bestaande forensische zorg

Flexibele woonvelden met gevarieerde typologie van grondgebonden en gestapelde woningen

Bestaand kantoor Antes

Nieuwe woningen langs de Kijvelandsekade

Bestaande groene bosplantsoenen behouden

5

Afronding hoofdontsluiting op verschillende manieren mogelijk

lager gelegen groene ‘vingers’ in het gebied voor recreatie en waterberging

8

Calamiteitenontsluiting naar Kijvelandsekade

2

5

5

6

9

7

6

4 R

9 9

9

10

5

J

Ruimte voor nieuwbouw klinieken

Bestaande groene bosplantsoenen behouden

10

Beoogde locatie geplande BW+ plaatsen

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

Bestaand recreatie gebied

Mogelijk nieuw woonzorgcomplex met gemengd programma, maatschappelijke functies in de plint daarboven nader in te vullen.

20

6

5

11

3

1

9 10

5

Legenda

Nieuwe toegangsroute langs het landschap richting het hart van het zorggebied

Losse gebouwen in het groen. Sterke connectie met de bestaande haven en het rivierenlandschap.

Bouwveld zorg

Groen (plantsoen)

Rijbaan

Bebouwing

Water

Voetpad

Bossage

Bussluis

Parkeerplaats zorg

Bomenrij

Buslijn

Bouwveld wonen incl parkeren

Waardevolle bomen

Ingang

3. Vlekkenplan Groene hoofdstructuur Het vlekkenplan gaat er vanuit dat de meeste klinieken worden gesloopt, uitgezonderd het westelijk deel. Daarvoor wordt vervangende nieuwbouw gerealiseerd nabij de nieuwe Kliniek R en geplande kliniek J. De bestaande groenstructuren (de unieke plek aan het water/ relatie met de rivier en de stevige bosplantsoenen en waardevolle bomen), aangevuld met nieuwe groenstructuren, wordt tot hoofdstructuur van het gebied ge-

maakt. Binnen de stevige bosranden bevindt zich een open structuur met lange zichtlijnen waardoor de bosranden en het rivierenlandschap volop kunnen worden ervaren. De bestaande (historische) laan die voor het Anteskantoor loopt tot aan de Albrandwaardsedijk, wordt behouden. Dit is ook één van de vleermuisroutes. Ook de vleermuisroute over de Kijvelandsekade en de oostelijk gelegen route via de bosrand richting de Oude Maas blijven behouden. Deze laatste wordt versterkt met extra bomen.

1. Bestaande recreatiegebied behouden; 2. De bosranden en vleermuisroutes behouden en waar mogelijk versterken; 3. De hoofdroute wordt omgelegd richting het zuiden van het plangebied zodat er meer ruimte ontstaat voor woningbouw; 4. Groen hart als ontmoetings- en recreatiegebied voor wonen en zorg;

Uitleg nummers vlekkenplan

5. Woonvelden, met daarin gemengd woonprogramma (incl. parkeren met een bouwhoogte van max 7 lagen, bouwhoogte van 22 meter; 6. Blauwgroene landschappelijke ‘vingers’ die lopen tot aan de noordelijke bosrand; 7. Overgangsgebouw met lichte zorg en maatschappelijke plint, op termijn te realiseren na sloop van de huidige keuken gebouw K; 8. Behoud van het kantoor van Antes; 9. Ruimte voor nieuwe klinieken; 10. Wandelpaden verbinden het groene hart, het zorggebied en het woongebied met elkaar en de omgeving. 11. Woonveld in een natuurlijke omgeving

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

Onderdeel van de groene hoofdstructuur is de dijk langs de Oude Maas. Dit vormt een stevige groene rand en tevens een belangrijke recreatieve zone. Hier lopen lange wandel- en fietsroutes die aansluiten op de omgeving en het plangebied. Deze aansluitingen kunnen versterkt en uitgebreid worden. Ook tussen de nieuwe woonvelden en bestaande gebouwen dient straks voldoende groen te blijven. De minimale maat tussen de woonvelden is 20 meter, maar op diverse plekken loopt deze op tot 50 á 100 meter. Aan noord en zuidrand zijn de groene zones ook robuust van maat. Zo ontstaat ook voldoende ruimte voor de noodzakelijke waterberging, gewenste versterking van de ecologie en recreatie.

Flexibele woonvelden Binnen deze groenblauwe structuur liggen de flexibele woonvelden. Uitgangspunt is dat de bebouwing enkel binnen deze velden wordt gerealiseerd, maar dit betekent niet dat deze worden volgebouwd. In antwoord op de grote vrijstaande gebouwen van de zorginstelling worden ook de woningen als losse clusters in het groen gerealiseerd. Dit kunnen appartementengebouwen of ensembles van woningen zijn (zie H4, Bouwstenen). Met deze opzet blijft het campuskarakter van het gebied behouden; gebouwen in het groen. Parkeren wordt ook opgelost binnen de woonvelden.

Toegankelijk Alle gebouwen worden bereikt via een meanderende parkachtige route vanwaar het rivierenlandschap en het groene karakter van Hof van Poortugaal optimaal worden ervaren. Deze route leidt naar het centrale hart van het plan, bij de klinieken R en J. Een netwerk van wandelpaden maakt het gebied toegankelijk voor bewoners, bezoekers en passanten. In paragraaf 3.6 wordt verder ingegaan op mobiliteit.

21

3.1 Deelgebieden De wens is om van Hof van Poortugaal een gemengd groen, duurzaam en levendig woonzorgpark te maken. Zoals aangegeven is er hierbij sprake van een variatie in functies in het gebied die uiteenloopt van intensieve zorg, lichtere zorg, begeleid wonen en regulier wonen. Daaraan ondersteunend diverse functies zoals sport, opleiding, detailhandel, en horeca. Vanuit de context en de functies kunnen hier 5 deelgebieden onderscheiden worden:

Deelgebied 1: Zorg west Dit gebied is monofunctioneel zorg en gericht op de intensieve zorg. Er zal hier het minste ontwikkeldynamiek zijn. Het gebied wordt gedomineerd door de aanwezige Forensisch Psychiatrisch Centrum en overige forensische zorg. In de zuidoosthoek is ruimte voor maximaal 2 nieuwe klinieken en uitbreiding van parkeren. Hoofdtoegangsweg is en blijft de Kijvelandsekade. Ook de interne bestaande wegen en het groen blijven behouden

Hart van de buurt In het midden van het gebied komt het centrale hart van Hof van Poortugaal. Deze plek tussen de klinieken is de ‘village green’ van het gebied. Een gemeenschappelijke ruimte voor sport, spel en ontmoeting. Dit is een plek waar alle bewoners en gebruikers van Hof van Poortugaal samen kunnen komen en dus de daadwerkelijke omgekeerde integratie plaatsvindt. Rondom dit groene hart is ruimte voor diverse functies in de plinten van de gebouwen. Zo is in Kliniek R nu al een school gevestigd en Le Magasin voorziet in de toekomst in een restaurantfuntie. Kliniek J krijgt een sporthal.

Deelgebied 3: Aan de Kijvelandsekade Tussen de Kijvelandsekade en de bestaande groene as ligt een smalle bebouwingsstrook. Centraal in deze strook staat het bestaande en te handhaven kantoor van Antes.

Nieuwe bebouwing conformeert zich qua richting aan dit gebouw en smalle volumes staan hier straks haaks op de Kijvelandsekade met aantrekkelijke koppen aan het groen in het gebied. Qua typologie wordt hier in eerste instantie gedacht aan appartementen en benedenbovenwoningen of smalle stadswoningen, met een hoogte van 3 tot 5 bouwlagen. Een regulier programma is hier echter ook voorstelbaar. Deze plek vraagt aandacht voor de aansluiting op de zorgfuncties die aan dit gebied grenzen. Parkeren wordt ‘verstopt’ achter en onder de bebouwing. Het Anteskantoor dat in dit gebied ligt heeft een grote parkeerbehoefte. Dubbelgebruik van dit parkeren zal onderzocht moeten worden. Hier is een parkeerHUB goed voorstelbaar.

Deelgebied 2: Zorg oost In deelgebied 2 vindt een grote transformatie die de afgelopen jaren al gestart is. Diverse klinieken worden gesloopt en de nieuwe klinieken krijgen in dit gebied een plek. Na kliniek R wordt binnenkort kliniek J gerealiseerd en ook zijn er plannen om een BW+ kliniek te realiseren en Le Magasin qua functie om te vormen. Dit wordt het gebied met middelzware en lichte zorg gecombineerd met functies zoals het Albeda college, geplande horeca in Le Magasin en werk- en leervoorzieningen als de fietsenmaker en de boekbinderij. Ook is er de wens om in de toekomst functies als de kringloopwinkel een meer prominente plaats rond het centrale hart te geven. De nieuwe klinieken zijn 4 bouwlagen (circa 15-16 meter) hoog. Overige klinieken zullen tezijnertijd worden bekeken.

Afbeelding deelgebieden _ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

22

Deelgebied 4: Achter de Albrandswaardsedijk In dit gebied komen nieuwe woonvelden omgeven door bestaand en nieuw groen. Kleine clusters van woningen of vrijstaande woongebouwen vormen objecten in het groen en sluiten aan op de maat van de nieuwe klinieken. Hier komen diverse typen grondgebonden woningen, 2 lagen met kap of 3 bouwlagen, afgewisseld met kleinschalige appartementengebouwen van 4-5 bouwlagen hoog. Accenten zijn mogelijk tot 7 bouwlagen hoog. Deze zullen met name mogelijk zijn aan de zuidzijde van deze woonvelden zodat hinder voor de omgeving wordt voorkomen. Het groen is ingericht als recreatieve zone met ruimte voor spelen, een diversiteit aan beplanting en waterberging, .

Deelgebied 5: Aan de rivier In tegenstelling tot de andere gebieden, heeft dit gebied nu de bestemming groen. Dit deelgebied ligt buiten bestaand stads- en dorpsgebied en sluit aan op de naastgelegen getijde haven en de Johannapolder. Voorgesteld hier een beperkte hoeveelheid bebouwing te realiseren die het open karakter respecteert. Gedacht wordt aan een cluster van losse appartementengebouwen die zich voegen in het aanwezige groen en water. Zo vormen ze overgang zijn tussen de zorg en woonvelden en het omliggende landschap.

_ Hof van Poortugaal, Nota van Uitgangspunten

Het groene hart tussen de klinieken is de ‘village green’ van het gebied. Een gemeenschappelijke ruimte voor sport, spel en ontmoeting. 23

3.2 Duurzaamheid Begin 2021 is de ‘Uitvoeringsagenda Duurzaamheid 20212025’ door de gemeenteraad van Albrandswaard vastgesteld. Deze uitvoeringsagenda is de paraplu voor alle thema’s binnen de klimaatopgave. De gemeente heeft zich als doel gesteld de CO2-uitstoot terug te dringen en (geleidelijk) overgaan op 100% duurzaam opgewekte energie. Ook wil de gemeente ‘waterrobuust’ en ‘klimaatbestendig’ worden. Tenslotte werkt de gemeente aan het realiseren van een circulaire samenleving/ lokale circulaire economie in 2050. Bij het realiseren van deze doelen wordt het onderstaande niet uit het oog verloren: •• Het behouden en versterken van een goede en gezonde leefomgeving •• Comfortabel kunnen blijven wonen, werken en recreëren •• De kosten voor energie, in welke vorm ook, blijven voor een ieder betaalbaar In de bijlage zijn de duurzaamheidsambities geformuleerd, die de gemeente als kader meegeeft voor de gebiedsontwikkeling ‘Hof van Poortugaal’. De duurzaamheidsambities zijn uitgesplitst naar verschillende opgaven/ thema’s, te weten: •• Klimaatadaptatie •• Energie •• Circulair bouwen •• Duurzame mobiliteit Voor de inhoud wordt verwezen naar Bijlage 3, ‘Duurzaamheidsambities Hof van Poortugaal’ van de gemeente Albrandswaard.