47. 2025-073819 Raadsvoorstel Een bindend advies voor BOPA-aanvraag met betrekking tot de transformatie van kantoorpand Spui 2-24 naar wonen.pdf

Voorstel Onderwerp: Een bindend advies voor BOPA-aanvraag met betrekking tot de transformatie van kantoorpand Spui 2-24 naar wonen. Portefeuillehouder Pieter Kos Opsteller: de Brabander Marco

College van burgemeester en wethouders 14 april 2026

Zaaknummer 2025-073819

Openbaar

Geadviseerd besluit 1. Een positief bindend advies af te geven voor de ruimtelijke procedure voor de transformatie van kantoorpand Spui 2-24 naar wonen.

Raadsvoorstel Inleiding Op 7 april 2025 is uw raad beeldvormend geïnformeerd over het marktinitiatief ‘Spui 2-24 te Rhoon, transformatie kantoor naar wonen’. Dit kantoorpand wordt veranderd naar een appartementengebouw met 8 koopappartementen. De omgeving is betrokken geweest bij de planvorming via een participatietraject. Dit heeft tot een aantal aanpassingen geleid ten opzichte van het eerder gepresenteerde plan, waarmee de aangegeven bezwaren vanuit de omgeving zijn weggenomen. Het definitieve plan met de bijbehorende stukken is nu formeel ingediend als BOPA-aanvraag. Uw raad is middels het adviesrecht bevoegd een bindend advies af te geven omdat het plan meer dan 6 woningen bevat. Beoogd effect Op basis van een positief bindend raadsadvies op deze BOPA kan de procedure doorlopen worden voor het wijzigen van het kantoor naar een woongebouw met 8 appartementen. Argumenten 1.1 Er is sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (art. 8.0a, tweede lid, Bkl), Het plan is ruimtelijk passend en de locatie is geschikt voor de de functie. Daarnaast is het plan aanvaardbaar met betrekking tot milieu, verkeer, geluid en leefomgeving. 1.2 Het plan is niet in strijd met instructieregels en voldoet ook aan de regels uit artikel 8.0b Bkl); De BOPA is juridisch verdedigbaar en verleenbaar. 1.3 Het plan betekent een verbetering van de woonkwaliteit.

Het kantoorpand is verouderd en de directe omgeving van het pand is de laatste jaren veranderd naar een rustige woonomgeving. Het aanpassen van dit kantoorpand naar een appartementengebouw is daarom passend en wenselijk. De bestaande gevel krijgt een hoogwaardige facelift en het eigen terrein wordt fraai ingericht tot een privé parkeerterrein met bergingenblok. Welstand is inmiddels akkoord met het plan. 1.4 Het plan voldoet aan de gestelde eisen. Het plan voldoet aan de eisen over de ruimtelijke onderbouwing, participatie, parkeereis en de diverse relevante milieuaspecten zoals geluid en bodemkwaliteit. In het kader van de Omgevingswet is de transformatie van dit kantoorpand naar wonen op deze plek passend in de ETFAL (Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties). 1.5 Er is voldoende maatschappelijk draagvlak. Tijdens de commissie waren alleen de direct betrokken bewoners benaderd. In de planvorming is daarna een groter deel van de omgeving betrokken. Het eerde getoonde ‘terras’ op het bergingsblok is verwijderd door een bezwaar vanuit de omgeving. Daarnaast zijn zorgen geuit over parkeren voor bezoekers. Op eigen terrein is ruimte om te voldoen aan de norm voor bezoekers voor dit type woningen; 0.2 parkeerplaats per woning. Daarnaast zijn er op de openbare weg, aan de zuidzijde van het pand nog een aantal parkeerplaatsen extra beschikbaar.

1.6 De initiatiefnemer heeft aangegeven voorrang te geven aan inwoners van Albrandswaard. De initiatiefnemer geeft aan dat na de realisatie de woningen via een bekende lokale makelaar te koop worden aangeboden met het verzoek dit vooral lokaal aan te bieden. De communicatie hierover zal dan eerst lokaal plaatsvinden via onder andere de Schakel. Overleg gevoerd met De initiatiefnemer De architect DCMR

2/6

Kanttekeningen 1.1 Het plan bevat geen sociale woningen. In de commissie is een opmerking gemaakt over de formulering in het beeldvormend raadsvoorstel met betrekking tot sociale woningen en het geconstateerde conflict ten aanzien van de privacy. Er is destijds toegezegd dit beter toe te lichten; Deze formulering is voortgekomen uit een plattegronden studie, waarin onderzocht is of en hoe sociale woningen in het pand ruimtelijk en financieel haalbaar ondergebracht zouden kunnen worden. De enig haalbare variant met sociaal bleek alleen mogelijk met kleine woningen aan de noordzijde van het pand, met direct zicht op de percelen van de buren. Daar constateerden wij het mogelijk ‘conflict ten aanzien van de privacy’. In de huidige variant met alleen ruime appartementen zijn het enkel de slaapkamers die op de percelen uitkijken. Dit is uiteraard ook niet geheel vrij van mogelijke privacy issues, maar dit is toch van een andere orde dan het situeren van zowel de woonkamer, de slaapkamers en eventueel balkons aan de zijde van de bestaande woningen. Voor het parkeren kan nog worden toegevoegd dat het realiseren van sociale woningen in totaal meer woningen noodzakelijk maakt om die kosten te dekken. Dit betekent daarom extra parkeerplaatsen en bergruimte op het eigen terrein. Dit is op het beperkte eigen terrein niet inpasbaar.

1.2 Op basis van de wetgeving is er geen mogelijkheid voor kostenverhaal. Tijdens de behandeling in de commissie werd er nog uitgegaan van een ontwikkelingsovereenkomst op basis van de mogelijkheid van kostenverhaal. Bij het nader bekijken bleek dat deze mogelijkheid voor dit type bouwplannen er niet is. Het betreft een verbouwing van een bestaand pand, waarvan alleen de functie wijzigt. Dit betekent dat dit is gewijzigd in een planschade overeenkomst. Hierin worden eventuele kosten voortkomend uit gegronde planschade verzoeken verhaald op de initiatiefnemer. Verder is in deze overeenkomst een bijdrage aan het fonds Vitaal Albrandswaard opgenomen, op basis van het realiseren van 8 woningen. Uitvoering/vervolgstappen De marktinitiatieven procedure en de BOPA-procedure sluiten goed op elkaar aan als we rekening houden met het bindend advies op basis van een formeel ingediende BOPA-aanvraag. Alle stappen zijn nu formeel juist doorlopen. Indien uw raad een positief bindend advies afgeeft kan na afronden van de BOPA-procedure de vergunning worden verleend. Financiën Op basis van artikel 13.13 Omgevingswet is voor dit bouwplan geen kostenverhaal mogelijk. Het betreft een verbouwing van een bestaand pand. In de reeds bekrachtigde planschade overeenkomst is opgenomen dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer zijn.

In deze overeenkomst is ook een verplichte bijdrage aan het fonds Vitaal Albrandswaard van €1500,- per woning opgenomen. Met 8 woningen is dit een bedrag van €12000,- Deze bijdrage dient te worden voldaan na het onherroepelijk worden van de vergunning. Inclusiviteitstoets nvt Communicatie/participatie na besluitvorming De omgeving is middels de participatie betrokken bij het plan en daarmee op de hoogte van deze ontwikkeling. Het collegebesluit voor het aangaan van de overeenkomst en de agendering voor uw raad is reeds gepubliceerd. In de BOPA-procedure bestaat na publicatie de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen. Verder zal de afstemming met de buurt door gaan tot en met de realisatie van het bouwplan.

Bijlagen 1. Bijlage 1 Locatie aanduiding Spui 2-24.pdf 2. Bijlage 2 Situatietekening Spui 24 dd2907202559.pdf

3/6

3. Bijlage 3 verzoekpdf-2026021301786 (aanvraag BOPA).pdf 4. Bijlage 4 Bouwplan Spui 2-24 dd17022026.pdf 5. Bijlage 5 Bergingen _dd12082025.pdf 6. Bijlage 6 Ruimtelijke Onderbouwing ontwikkeling Spui 2-24 dd29072025.pdf 7. Bijlage 7 Berekening parkeervoorzieningen dd26022025.pdf 8. Bijlage 8 Participatieverslag a.pdf 9. Bijlage 9 Archeologisch bureauonderzoek Spui 4-24.pdf 10. Bijlage 10 Akoestisch onderzoek weg- en industrielawaai - Spui 4-24 .pdf 11. Bijlage 11 milieukundig bodemonderzoek.pdf 12. Bijlage 12 Quickscan Spui 4-24, 3161 ED Rhoon.pdf

4/6

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Een bindend advies voor BOPAaanvraag met betrekking tot de transformatie van kantoorpand Spui 2-24 naar wonen.

Zaaknummer:

De raad van de gemeente Albrandswaard, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 14 april 2026, gelet op

; overwegende, dat 1.1 Er is sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (art. 8.0a, tweede lid, Bkl), Het plan is ruimtelijk passend en de locatie is geschikt voor de de functie. Daarnaast is het plan aanvaardbaar m.b.t. tot milieu, verkeer, geluid en leefomgeving. 1.2 Het plan is niet in strijd met instructieregels en voldoet ook aan de regels uit artikel 8.0b Bkl); De BOPA is juridisch verdedigbaar en verleenbaar. 1.3 Het plan betekent een verbetering van de woonkwaliteit. Het kantoorpand is verouderd en de directe omgeving van het pand is de laatste jaren veranderd naar een rustige woonomgeving. Het aanpassen van dit kantoorpand naar een appartementengebouw is daarom passend en wenselijk. De bestaande gevel krijgt een hoogwaardige facelift en het eigen terrein wordt fraai ingericht tot een privé parkeerterrein met bergingenblok. Welstand is inmiddels akkoord met het plan. 1.4 Het plan voldoet aan de gestelde eisen. Het plan voldoet aan de eisen over de ruimtelijke onderbouwing, participatie, parkeereis en de diverse relevante milieuaspecten zoals geluid en bodemkwaliteit. In het kader van de Omgevingswet is de transformatie van dit kantoorpand naar wonen op deze plek passend in de ETFAL (Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties). 1.5 Er is voldoende maatschappelijk draagvlak.

Tijdens de commissie waren alleen de direct betrokken bewoners benaderd. In de planvorming is daarna een groter deel van de omgeving betrokken. Het eerde getoonde ‘terras’ op het bergingsblok is verwijderd door een bezwaar vanuit de omgeving. Daarnaast zijn zorgen geuit over parkeren voor bezoekers. Op eigen terrein is ruimte om te voldoen aan de norm voor bezoekers voor dit type woningen; 0.2 parkeerplaats per woning. Daarnaast zijn er op de openbare weg, aan de zuidzijde van het pand nog een aantal parkeerplaatsen extra beschikbaar. 1.6 De initiatiefnemer heeft aangegeven voorrang te geven aan inwoners van Albrandswaard. De initiatiefnemer geeft aan dat na de realisatie de woningen via een bekende lokale makelaar te koop worden aangeboden met het verzoek dit vooral lokaal aan te bieden. De communicatie hierover zal dan eerst lokaal plaatsvinden via onder andere de Schakel.

5/6

BESLUIT: 1. Een positief bindend advies af te geven voor de ruimtelijke procedure voor de transformatie van kantoorpand Spui 2-24 naar wonen.

6/6

Kostenverhaal gebied Marktinitiatief perceel in eigendom initiatiefnemer

Locatie: Spui 2 t/m 24 te Rhoon

Datum 1 maart 2025

Percelen: C1572,1581,1574,1578,1567,1569,1568,1388, 1388, 1563,1577,1565 (geheel/eigendom) Schaal 1:500

Gemeente Albrandswaard Postbus 1000 3160 GA Rhoon

Object informatie

Spui

Plaats Gemeente code Kadastrale gemeente Sectie Sectie nummer Huidige functie Beoogde functie

: Rhoon : RHO00 : Rhoon :C : 1568 : Kantoor : Wonen

Inhoud Footprint BVO Perceel

: 5200 m3 : 524 m2 : 1446 m2 : 1739 m2

Legenda Groenstroken

Perceelgrenzen

Rijbaan verharding

Eigen terrein

Bergingen

Perceelgrenzen op eigen terrein

Omliggende bebouwing

Parkeren Normering: Woning duur (300.000 en meer) = 2,0 pp Woning midden (200.000 - 300.000 = 1,8 pp Vereist: 8 woning duur = 8 x 2,0 = 16 parkeerplaatsen

500

Sluis 1

16 parkeerplaatsen te realiseren op eigen terrein. Afmeting parkeerplaats: 2300 x 5500 mm

6900

2

500

3 5500

14

15

16

5

6900

4

1

2

3

500

6

7 6900

8

4

6

5

7

Project

Transformatie Essendijk 2

8

Adres

Essendijk 2

Containers

Werknummer

0145

Opdrachtgever

Marco Streefkerk

Onderdeel

Situatietekeningen

Fase

Schetsontwerp

Schaal

1:200

Tekening

B-03

Datum

29-07-2025

Formaat

A2

Tekenaar

MI / TO

500

9

N

11

9200

10

12

1015

13

Studio van spelden

Burg. de Jonghkade 19

3143CB Maassluis

info@studiovanspelden.nl

010-7650020

www.studiovanspelden.nl

+11500

+11500

+11500

+11500

+8000

+8000

+8000

+8000

+4290

+4290

+4290

+4290

+1515

+1515

+0

+0

+1515 +0

+0

-1100

100 945 100

2560

1200

1500

1200

1630

11075

420

4000 420

3700

3670 1630

300

BR 5,3 m²

3650

1500

1200

100

3900 2560

2645

6

6210

2200

2560

100

1200

4150

1500

1200

1630

11075

650 420

1

2700

650

3700

300

AF

TOE

3

3670 1500

5

3900

4110

6650

BR 5,4 m²

4

18380

3900

2830

TOE

Badkamer

2

420

130

390

390

A

1650

TOE

Badkamer

390

AF

TOE

1150 500

1650

390

390

420

390

1200

3900

5

6

6210

1500

4110

4150

1500

100 1500 100

1

130

A

420

2830

VR 73,4 m²

AF

VR 73,5 m²

AF

5

3900

6210

6

4150

130

A

TOE

AF

4390

4340

Woonkamer/keuken

1500

TR 2,6 m²

4340

Appartement 1-02

AK

Toilet

4340

VR 15,9 m²

2200

4190

2200

4340

Woonkamer/keuken

4340

TR 2,6 m²

2200

4190

4340

2200

Toilet

Slaapkamer 2

3900

4

TOE

WD

Appartement 0-02

AK

3670

22380

WM

VR 16,0 m²

3

10030

TOE

Slaapkamer 2

2

390

1600

100

2200

4

22380

Slaapkamer VR 21,9 m²

Washok

4340

2560

130

3

390

3650

1200

4150

2

4340

390

1500

6210

1

390

1200

3900

6

2670

1630

3900

5

2020

3670

4

22380

Linkergevel

390

420

3

390

2

420

1

A

Achtergevel

Rechtergevel

1150 500

Voorgevel

Section 11

AK

OR 5,5 m²

4340 4340

4340

4340

MK

4450

Entree app 2-02

TOE

205

60

4340

Toilet TR 3,3 m²

VR 86,1 m²

25560 4340

4340 E

AF

WM

TR 3,5 m²

TOE

WD

1150

3250

Toilet TOE

B.

TOE

Slaapkamer

Badkamer

VR 24,1 m²

BR 6,3 m²

4340

VR 12,7 m²

Woonkamer/keuken

4340

Slaapkamer 2

E

AF

TOE

1500

AF

VR 57,1 m²

Appartement 2-01

RM OR 5,1 m²

100

Hal

VKR 11,1 m²

AF

B.

11903

VR 24,2 m²

4340

Slaapkamer

1500

AF

Hal

VKR 10,4 m²

3440

1500

5868

4340

BR 5,6 m²

D

30

Washok

4340

WM

30

4200

AK

25560

205 2220

25560

25560 B.

BU 29,1 m²

25560

Terras

TOE

Badkamer

C

TOE

60

2210

5538

RM Entree app 2-01

1500

4340

4340

D

4340

OR 4,5 m²

BR 9,6 m²

Woonkamer/keuken

WD

Washok

Badkamer

Appartement 1-01

BU 90,8 m²

420

3670

600

1900

370

2028

205

2028

370

520 1025

960

1030

960

1025 520

3900

6270 1900

3900

600

420 1900

1770

3700

300

2700

650

650

6210

4150

G'N

G'N

8150 2025

130

1500

420

1000

100 1500

3670

2000

100

8030

6320 3900

1500

3870

1000

3900

1500

2035

3870

6210

4150

130

420

3670

F

E

D

C

B

A

1

2

3

4

5

5090

300880 420

3700

300

1300

5390

1500

2000

1500

5390

1950

2700

650

3900

3900

6210

130

6

Essendijk Slaapkamer

4150

VR 24,1 m²

+8000

22380

Toilet TR 3,5 m²

BR 5,6 m²

Slaapkamer Toilet VR 24,2 m²

TR 3,3 m²

Toilet

Slaapkamer

TR 3,3 m²

VR 25,3 m²

60 60

+7765

Begane grond

Badkamer

Slaapkamer

30

VR 21,9 m²

30

Slaapkamer

Badkamer

VR 24,2 m²

+1515

VR 86,1 m²

60

60

60

60

60

60

Hal

VKR 10,9 m²

60 60

Badkamer BR 7,2 m²

Badkamer BR 5,2 m²

Washok

Hal

OR 2,8 m²

VKR 5,7 m²

Toilet TR 2,6 m²

Slaapkamer 1

Badkamer

Woonkamer/keuken

VR 11,6 m²

BR 5,4 m²

60 60

60

60

60

60

60

60

60

OR 3,0 m²

Entree VKR 12,0 m²

Badkamer

30 Badkamer

BR 7,2 m²

VR 5,2 m²

Washok OR 2,8 m²

Hal

VKR 5,7 m²

Toilet TR 2,6 m²

Badkamer

Slaapkamer 2

BR 5,3 m²

VR 11,7 m²

Washok OR 3,0 m²

30 Entree

60 60

60 60

VKR 12,0 m²

Entree VKR 10,8 m²

BU 29,1 m²

Terras

VR 54,7 m²

60

Washok

Terras

+7765

Woonkamer/keuken

VR 57,1 m²

60 60 VR 55,0 m²

Woonkamer/keuken

VKR 10,4 m²

60

VR 57,1 m²

Woonkamer/keuken

Hal

BR 5,6 m²

60

Woonkamer/keuken

+4290

Hal

VKR 9,4 m²

Spui

205925 370

4150

+11500 +10910

2762

2000

6210

Dakaanzicht

+11500 +10910 370 925205

3900

22380

Tweede verdieping G'N

5090

3900

22380

Eerste verdieping

390 910300

3470

A

3470

3470

3080

3080

3080

A

3080

3470

3470

3080

F

22380

A

2020

2020

2150

F

370

6300 1900

BU 10,2 m²

TOE AF

TOE

A

1770

Balkon

VR 16,3 m²

BU 10,2 m²

2710

2710

2040

390

G'N

Slaapkamer 1

Balkon

390 BU 80,7 m²

TOE

420

TOE

370

Intercom

TOE

1040

OR 2,8 m²

3470

Alg. MK

1980

Kast

TOE

Terras

3670

4200

100 3260

2240 100

4340

4340

1930 4340

VR 54,7 m²

AK

1650

F

1100

30

Terras

420

10373

2

60

VR 25,3 m²

TOE

5650

60

Slaapkamer

Woonkamer/keuken

AF

950 2200

4340

3

TOE

420 30

Postvakken

370 730 300

30

370730300 1680

1680

1680

30 TOE

1150 250

3470 G'N

TOE TOE

390

F

4

TOE

2150

1650

VR 55,0 m²

5

1

3940

Woonkamer/keuken

3470

5628

5593

VR 51,7 m²

BU 29,9 m²

Woonkamer/keuken

6

16

MK

30

800 x 1800

4340

1700 AK

Woonkamer/keuken

1200

950 2200

Appartement 0-01

Appartement 0-03

7

R

AK

7958

Appartement 1-03

2200

30

AF

MK

OR 3,0 m²

WM

VR 11,6 m²

3130

1200 950

4340

Washok

WD

TOE

E

8

AF

Terras

R

4340

AF

9

AF

100 1280 100

TR 2,2 m²

10

VKR 9,4 m²

TOE

3450

Toilet

11

VR 67,6 m²

Hal

AF

VKR 10,9 m²

100

AF

12

4340

Hal

RM

TR 2,3 m²

AF

30

BU 29,8 m²

100

1990

25560

25560

1950

TOE

4340

60

B.

Toilet

AF

E

VKR 6,7 m²

60

1950

Toilet

1200

100

60

D

13

30

R

WM

AF

RM

30

Entree app 0-03

Entree 30

60

AF

TR 1,5 m²

Slaapkamer 1

VR 13,1 m²

2200

MK

30

Entree app 1-01

C

TOE

Entree app 1-03

2200

RM

BR 7,2 m²

VR 14,6 m²

14

TOE

205

AF

Slaapkamer 2

15

B

20

TOE

Slaapkamer 2

VKR 10,8 m²

2200

1

Appartement 2-02

RM

AF

Room

4340

19

RM

1150

30

OR 3,0 m²

TOE

Entree

30

MK

3150

Washok

1200

4340

VR 11,7 m²

WD

950

1200

WD

RM WM

Slaapkamer 2

100

OR 3,8 m²

60

3280

VKR 12,0 m²

Washok

100

100

1990

25170

D

60

Entree

30

2

AF

Entree app 0-02

MK

VKR 2,3 m²

Entree app 1-02

3938

TR 1,5 m²

2200

VR 15,2 m²

4340

Toilet

30

AF

BR 4,4 m²

1500

3

18

BR 5,2 m²

205

1990

1930

205

C

1950

100

8548 4

Badkamer

BR 4,6 m²

30

AF

4340

BR 7,7 m²

BU 31,0 m²

RM

6

Badkamer

Slaapkamer 1

2200

3940

Badkamer

AF

3815

205

1990 4340

2200

VR 14,4 m²

AF

7

17

R

R

BR 7,2 m²

8

5

RM

Badkamer

9

TOE

TOE

R

10

16

Badkamer

TOE

AF TOE

11

Badkamer

Hal

R

20

Entree app 0-02

12

1700

1

AF

Slaapkamer 1

VR 16,0 m²

13

1200

2

19

VR 5,2 m²

MK

OR 2,8 m²

14

MK

Badkamer

3

18

30

Washok Slaapkamer 1

15

AF

Kast

17

30

B

Terras

1200

R

4

4340

5 16

1200

VKR 2,3 m²

4340

Entree

TOE

C

950

RM

6

60

7

60

8

AK

9

60

10

60

11

WM

12

60

WM

4288

VR 16,2 m²

13

AF

R

OR 2,8 m²

14

2200

Washok

Slaapkamer 1

15

AF

60

BU 11,5 m²

VKR 5,7 m²

4288

Terras

RM

1200

BU 30,6 m²

B

950

Terras

1950

8548

AF

Hal

WD

950

VKR 5,7 m²

WD

4340

RM

R

1200

B

100

950

TOE

Hal

BU 29,8 m²

+4290 Sluis

Slaapkamer 2 VR 13,1 m²

Terras BU 90,8 m²

+0

+1515 +0 -1100

N

-1100

Doorsnede A

3D Presentatie

Doorsnede B

RENVOOI

Maatvoering in het werk controleren!

PLATTEGRONDEN Woningscheidende wandconstructie Metal stud wand 70 / 100 mm Metselwerk 100 mm Wangen dakkapellen en logia's

Ruimte voldoet aan Bouwbesluit (hoofdstuk 3,afd. 3.71, art 3.28) Wateropname niet groter dan 0,01 kg/(m2.s) en op geen enkele plaats groter dan 0,02 kg/(m2.s) Toilet voorzien van vloer- en wandtegels Badkamer voorzien van vloer- en wandtegels Deuren dagmaat 900x2300 mm tenzij anders vermeld op de plattegronden

KLEUREN- EN MATERIALEN Nieuwe Gevelconstructie Rc >=4,7m2K/W: - Voorzetwand - Steenachtig binnenblad - gevelstucsysteem: - lijmlaag 5mm - 160mm isolatie - 10mm stucwerk

Hellend dak 1 Hellend dak 2 Gevel metselwerk Kozijnen tpv stucwerk Draaiende delen tpv stucwerk Kozijnen tpv gevelsteen Draaiende delen tpv gevelsteen Schoorsteen Beglazing Gevel plint Luiken Waterslagen Goot 1 Goot 2 Wangen dakkapellen Daken dakkapellen

: Leien : Dakpannen : Paapsteen : Hardhout : Hardhout : Hardhout : Hardhout : Paapsteen : Glas : Belgisch hardsteen : Hardhout : Belgisch hardsteen : hout : Mastgoot zink : Zink : Zink

TRAP + HEKWERKEN - Antraciet - Antraciet - Wit gekeimd - Zwart - Zwart - RAL 7024 - RAL 7024 - Wit gekeimd - Helder hr++ - Antraciet - Antraciet - Antraciet - RAL 9010 - Naturel - Naturel - Naturel

Trap begane grond - 1e verdieping Hoogte : 4290 mm. Optrede : 4290 / 20 = 214.5 mm (< 188 mm. VOLDOET) Aantrede: 20 x 220 mm (> 220 mm. VOLDOET)

BRANDVEILIGHEID : Langste vluchtweg

Achterste punt in de verst gelegeven verblijfsruimte tot de voordeur 30

30

: Zelfsluitende deur (WBDBO 30)

60

60

: Zelfsluitende deur (WBDBO 60)

CONSTRUCTIE

Appartementen

OBJECT INFORMATIE

WERING TEGEN RATTEN EN MUIZEN

Verwarming / warm tapwater

Fundering

Begane grond Appartement 1 Appartement 2 Appartement 3

: 107 m2 : 132 m2 : 107 m2

1e verdieping Appartement 4 Appartement 5 Appartement 6

: 115 m2 : 131 m2 : 114 m2

Plaats Gemeente code Kadastrale gemeente Sectie Sectie nummer Huidige functie Beoogde functie

: Rhoon : RHO00 : Rhoon :C : 1568 : Kantoor : Wonen

Een uitwendige scheidingsconstructie heeft geen openingen die breder zijn dan 0,01 m. Dit geldt niet voor een afsluitbare opening & een uitmonding: a. een afvoervoorziening voor luchtverversing; b. een afvoervoorziening voor rookgas, en c. een ont- en beluchting van een afvoervoorziening voor huishoudelijk afvalwater en hemelwater.

2e verdieping Appartement 7 Appartement 8

: 146 m2 : 170 m2

Inhoud Footprint BVO Perceel

: 5200 m3 : 524 m2 : 1446 m2 : 1739 m2

Een gebruiksfunctie heeft ter plaatse van een uitwendige scheidingsconstructie, een scherm tot een vanaf het aansluitende terrein gemeten diepte van ten minste 0,6 m. Het scherm heeft geen openingen die breder zijn dan 0,01 m.

Conform opgave constructeur N.T.B

RM

: Rookmelder (woningen) Conform NEN 2555

RM

: Rookmelder (Vluchtwegen) Conform NEN 2535

: Vluchtweg aanduiding (transparantverlichting)

: Vloerverwarmingsnetten De vloeren zijn voorzien van lage temperatuur verwarming middels vloerververwarming. Vloerverwarming dient per ruimte regelbaar te zijn.

Ventilatie Alle mechanische ventilatiekanalen van verzinkt staal. Dimensionering mechanchisch ventilatie volgens opgave installateur. Toevoer : d.m.v. mechanische inblaas Afvoer : d.m.v. mechanische afzuiging AK

Voorziening waarmee zonder gebruik te maken van een los voorwerp de deur als onderdeel van een vluchtroute met afsluitfunctie kan worden geopend

: Extra beschermde vluchtroute

: Afzuigkap, exacte postie n.t.b. : MV-unit

Aangesloten op voorziening van noodstroom cfr. NEN 6088 NEN-EN 1838

: Deur te opnenen zonder los voorwerp

: Radiator

De appartementen worden voorzien van hoge temperatuur verwarming middels radiatoren Radiator dient per ruimte regelbaar te zijn.

: Brandwerendheid ≥ 30 minuten. : Brandwerendheid ≥ 60 minuten.

: Verwarmingstoestel Voorziet warm tapwater en verwarming

R

In combinatie met een kozijn die een brandwerendheid bezit van ten minste 60 min

Trap 1e verdieping - 2e verdieping Hoogte : 3475 mm. Optrede : 3475 / 16 = 217.2 mm (< 188 mm. VOLDOET) Aantrede: 20 x 220 mm (> 220 mm. VOLDOET) Leuning hekwerk trap => 900mm boven voorkant trede Leuning hekwerken => 1000mm + vloer Spijlen hekwerken h.o.h. <= 100 mm.

In combinatie met een kozijn die een brandwerendheid bezit van ten minste 30 min

INSTALLATIES

TOE

AF

: Mechanisch inblaas punt : Mechanisch afzuig punt

Begane grondvloer Conform opgave constructeur

1e & 2e Verdiepingsvloer Conform opgave constructeur

Daken Conform opgave constructeur

Muursparingen / geveldoorbraken Afmetingen van muursparingen & geveldoorbraken volgens tekening constructeur. Uitvoeren volgens tekening constructeur.

INBRAAKWERENDHEID het hang- en sluitwerk van alle nieuw aangebrachte draaiende delen, ramen en deuren dient te voldoen aan de eisen gesteld volgens het politiekeurmerk.

Situatie 1:500

Revisie Nr. 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 09. 10.

datum 24-04-2024 29-07-2025 27-10-2025 12-02-2026 17-02-2026

Project

Transformatie Essendijk 2

Adres

Spui 4-24, Rhoon

Werknummer

0145

Opdrachtgever

Marco Streefkerk

Onderdeel

Nieuwe toestand

Fase

Schetsontwerp

Schaal

1:100

Tekening

B-02

Datum

01-12-2021

Formaat

A0+

Tekenaar

MI / TO

Studio van spelden

Burg. de Jonghkade 19

3143CB Maassluis

info@studiovanspelden.nl

010-7650020

www.studiovanspelden.nl

1 van 11

Transformatie - Spui 4-24, Rhoon publiceerbaar Uw verzoek Ingediend bij

Gemeente Albrandswaard

Soort

Aanvraag vergunning

Activiteit(en)

Bouwactiviteit (omgevingsplan) Bouwactiviteit (technisch)

Doel

Definitief

Status

Ingediend

Verzoeknummer(s)

20260213 01786 000 (ingediend op 13-02-2026)

Project Naam van dit project Transformatie - Spui 4-24, Rhoon Projectomschrijving Het transformeren van een kantoorpand te Spui 4-24, Rhoon naar appartementen.

Locatie Adres Spui 10, 3161ED Rhoon

Algemeen U kunt een bijlage toevoegen over het contact met anderen (participatie).

Geen documenten. Voeg als bijlage toe: gegevens over de grens van de locatie.

Geen documenten. Participatie: anderen betrekken bij uw plannen Heeft u contact gehad met anderen voor wie uw plannen gevolgen hebben? Nee Verzoek Geef uw verzoek een naam Transformatie - Spui 4-24, Rhoon Toelichting op uw verzoek geen openbare informatie Uw referentienummer Uw verzoek

13-02-2026

2 van 11

geen openbare informatie Hierbij verklaar ik alle vragen naar waarheid te hebben ingevuld. Ja Zijn er gegevens die u later opstuurt? Denk aan bouwtekeningen, foto's, plattegronden, etc. Geef hier aan welke gegevens dat zijn en waarom u die later opstuurt. geen openbare informatie Zijn er gegevens die u nu niet opstuurt? Geef aan welke gegevens dat zijn en waarom u die niet opstuurt. Bijvoorbeeld omdat u die eerder heeft opgestuurd. geen openbare informatie

Uw verzoek

13-02-2026

3 van 11

Uw gegevens Gegevens van de gemachtigde Naam van de organisatie Studio van Spelden B.V. Vooraf ingevuld antwoord. KVK-nummer 73651656 Vooraf ingevuld antwoord. Vestigingsnummer RSIN 859615364 Vooraf ingevuld antwoord. Straatnaam Burg. De Jonghkade Vooraf ingevuld antwoord. Huisnummer 19 Vooraf ingevuld antwoord. Huisletter Huisnummertoevoeging Postcode 3143CB Vooraf ingevuld antwoord. Plaatsnaam Maassluis Vooraf ingevuld antwoord. Contactgegevens van de gemachtigde Naam van contactpersoon of afdeling geen openbare informatie E-mailadres geen openbare informatie Telefoonnummer geen openbare informatie

Uw gegevens

13-02-2026

4 van 11

Gegevens van de initiatiefnemer Naam van de organisatie Spui Residence B.V. Vooraf ingevuld antwoord. KVK-nummer 82970092 Vooraf ingevuld antwoord. Vestigingsnummer RSIN 862675194 Vooraf ingevuld antwoord. Straatnaam Spui Vooraf ingevuld antwoord. Huisnummer 10 Vooraf ingevuld antwoord. Huisletter Huisnummertoevoeging Postcode 3161ED Vooraf ingevuld antwoord. Plaatsnaam Rhoon Vooraf ingevuld antwoord. Contactgegevens van de initiatiefnemer Naam van contactpersoon of afdeling geen openbare informatie E-mailadres geen openbare informatie Telefoonnummer geen openbare informatie

Uw gegevens

13-02-2026

5 van 11

Vragen en antwoorden Bouwactiviteit (omgevingsplan) Algemeen Beschrijf de werkzaamheden waarvoor u een vergunning aanvraagt in een paar zinnen. Het transformeren van een kantoorpand te Spui 4-24, Rhoon naar appartementen. Vink alle werkzaamheden aan die u wilt aanvragen. Andere veranderingen aan bestaande bouwwerken Verandert het aantal woningen of wooneenheden door de werkzaamheden? Ja Wat zijn de totale geschatte bouwkosten in euro’s (exclusief BTW)? geen openbare informatie Geef hier eventueel een toelichting op de geschatte bouwkosten. geen openbare informatie Indien er over uw bouwplan advies wordt gevraagd aan bijvoorbeeld een commissie die over welstand adviseert. Wilt u het bouwplan dan mondeling toelichten aan de adviseur? Ja Woningen U heeft aangegeven dat het aantal woningen of wooneenheden verandert door de werkzaamheden. Beschrijf hier wat u gaat doen. Het transformeren van een kantoorpand te Spui 4-24, Rhoon naar appartementen.

Verandert het aantal huurwoningen of huurwooneenheden? Nee Verandert het aantal koopwoningen of koopwooneenheden? Ja Wat is het aantal koopwoningen voorafgaand aan het verrichten van de werkzaamheden? 0 Wat is het aantal koopwoningen na het verrichten van de werkzaamheden? 8 Wat is het aantal koopwooneenheden voorafgaand aan het verrichten van de werkzaamheden? 0 Wat is het aantal koopwooneenheden na het verrichten van de werkzaamheden? 0 Is er sprake van particulier opdrachtgeverschap? Nee Gebruik Vragen en antwoorden

13-02-2026

6 van 11

Waarvoor gebruikt u het bouwwerk of het perceel nu? Iets anders dan wonen Overige gebruiksfuncties: Geef aan waar u het bouwwerk en/of perceel momenteel voor gebruikt. Kantoor Gaat u het bouwwerk en/of het perceel ergens anders voor gebruiken? Ja Veranderen gebruik: Waar gaat u het bouwwerk en/of perceel voor gebruiken? Wonen Gaat u de gebruiksoppervlakte van de woning veranderen? Ja Geef aan hoeveel gebruiksoppervlakte (in m2) er bij komt of er af gaat. 1022 Geef aan waar u het bouwwerk voor gaat gebruiken. Zijn er meerdere gebruiksdoeleinden? Geef deze dan allen aan. Wonen Wat wordt de totale gebruiksoppervlakte van het bouwwerk in m2 na uitvoering van de bouwwerkzaamheden? 1022 Zijn er meerdere gebruiksdoeleinden? Geef dan hier per gebruiksdoeleinde aan wat de totale gebruiksoppervlakte is. nee Bruto vloeroppervlakte bouwwerk Verandert de bruto vloeroppervlakte van het bouwwerk door de bouwwerkzaamheden? Wat is de bruto vloeroppervlakte van het bouwwerk in m2 voor uitvoering van de bouwwerkzaamheden? 1252 Wat is de bruto vloeroppervlakte van het bouwwerk in m2 na uitvoering van de bouwwerkzaamheden? 1446 Geef hier eventueel een toelichting op de wijziging van het bruto vloeroppervlak. Nieuwe aanbouw t.o.v.

de bestaande bebouwing Bruto inhoud bouwwerk Verandert de bruto inhoud van het bouwwerk door de bouwwerkzaamheden? Ja Wat is de bruto inhoud van het bouwwerk in m3 voor uitvoering van de bouwwerkzaamheden? 4690

Vragen en antwoorden

13-02-2026

7 van 11

Wat is de bruto inhoud van het bouwwerk in m3 na uitvoering van de bouwwerkzaamheden? 5200 Geef hier eventueel een toelichting op de wijziging van de bruto inhoud van het bouwwerk. Nieuwe aanbouw t.o.v. de bestaande bebouwing Plaats van het bouwwerk Waar gaat u bouwen? Aan of op het hoofdgebouw Geef hier eventueel een toelichting op de plaats van het bouwwerk. Constructie wordt gehandhaafd, schil van het gebouw wordt vervangen. Aanbouw aan een zijde van het pand en verder voornamelijk interne bouwwerkzaamheden. Hoogte bouwwerk Wat is de hoogte van het bouwwerk (meters)? 11,5 Geef hier eventueel een toelichting op de wijziging van de hoogte van het bouwwerk. Hoogte bestaande bebouwing Hoeveel bouwlagen heeft het bouwwerk? 3 Parkeervoorzieningen Heeft of krijgt u parkeervoorzieningen op het eigen terrein? Ja Seizoensgebonden en tijdelijke bouwwerken Gaat het om het bouwen of verbouwen van een seizoensgebonden bouwwerk? Nee Gaat het om het bouwen of verbouwen van een tijdelijk bouwwerk? Nee Bodemonderzoek Is er een bodemonderzoek uitgevoerd? Ja Blijkt er uit het bodemonderzoek dat de toelaatbare kwaliteit wordt overschreden? Nee

Bouwactiviteit (technisch) Algemeen Wat gaat u bouwen? Het transformeren van een kantoorpand te Spui 4-24, Rhoon naar appartementen.

Vragen en antwoorden

13-02-2026

8 van 11

Gaat het om de bouw van één of meer gebouwen of om iets anders? Een of meer gebouwen Waarvoor gaat u het bouwwerk gebruiken? Kies alle gebruiksfuncties die relevant zijn. Woonfunctie Is er sprake van particulier opdrachtgeverschap? Nee Wat zijn de bouwkosten in euro’s (exclusief BTW)? geen openbare informatie Zijn er gegevens en bescheiden die u later wilt indienen? Geef dan hier aan welke gegevens en bescheiden u later wilt indienen. Bouwkosten Gebruiksfunctie Voor welke woonfunctie gaat u het gebouw gebruiken? Andere woonfunctie Betreft het bouwwerk een woonboot of een ander drijvend object? Nee Seizoensgebonden en tijdelijke bouwwerken Gaat het om het bouwen of verbouwen van een seizoensgebonden bouwwerk? Nee Gaat het om het bouwen of verbouwen van een tijdelijk bouwwerk? Nee Informatie over stikstof en veiligheid bij uitvoering van bouwwerkzaamheden Levert u ook de gegevens aan over de stikstofemissies en de veiligheid bij het uitvoeren van de bouwwerkzaamheden? Nee

Vragen en antwoorden

13-02-2026

9 van 11

Bijlagen Bouwactiviteit (omgevingsplan) Parkeervoorzieningen Document

Vertrouwelijk

Berekening parkeervoorzieningen kantoorpand Spui 4-24 dd06022025.pdf

Nee

Bodemonderzoek Document

Vertrouwelijk

MBO.2025.0103.pdf

Nee

Situatietekening bestaande toestand Document

Vertrouwelijk

0145 B-01 Bestaand Plt_aanz_dsn_sit dd18-06-2021.pdf

Nee

Situatietekening nieuwe toestand Document

Vertrouwelijk

B-03_Situatietekeningen_StudiovanSpelden_dd29072025.pdf

Nee

Uiterlijk van het bouwwerk Document

Vertrouwelijk

0145 B-01 Bestaand Plt_aanz_dsn_sit dd18-06-2021.pdf

Nee

B-02.1_PLT_AANZ_DSN_3D_SIT_StudiovanSpelden_dd12022026.pdf

Nee

B-02_PLT_AANZ_DSN_3D_SIT_StudiovanSpelden_dd9072025.pdf

Nee

B-03_Situatietekeningen_StudiovanSpelden_dd29072025.pdf

Nee

B-06_Bergingen_StudiovanSpelden_dd12082025.pdf

Nee

B-8.0_StudiovanSpelden_0145_Detailboek_20251027.pdf

Nee

Overige gegevens noodzakelijk voor toetsing aan omgevingsplan Document

Vertrouwelijk

1271. Rhoon Spui 4-24 BUR.pdf

Nee

2025-10000 Rapportage BBL Berekening.pdf

Nee

2025072-Brando-1.1 26-06-2025.pdf

Nee

2025072-Brandveiligheid-1.1-26-06-2025.pdf

Nee

2228430.pdf

Nee

Bijlagen

13-02-2026

10 van 11

Document

Vertrouwelijk

Akoestisch onderzoek weg- en industrielawaai - Spui 4-24 te Rhoon - 250619.pdf Nee MBO.2025.0103.pdf

Nee

P08777 Bijlagenboek_Woningbouwontwikkeling Spui Residence te

Nee

Rhoon_20260203-compressed.pdf P08777 Woningbouwontwikkeling Spui Residence te Rhoon_20260203.pdf

Nee

Quickscan Spui 4-24, 3161 ED Rhoon.pdf

Nee

Bouwactiviteit (technisch) Plattegronden, doorsneden en detailtekeningen Document

Vertrouwelijk

0145 B-01 Bestaand Plt_aanz_dsn_sit dd18-06-2021.pdf

Nee

B-02.1_PLT_AANZ_DSN_3D_SIT_StudiovanSpelden_dd12022026.pdf

Nee

B-03_Situatietekeningen_StudiovanSpelden_dd29072025.pdf

Nee

B-06_Bergingen_StudiovanSpelden_dd12082025.pdf

Nee

B-8.0_StudiovanSpelden_0145_Detailboek_20251027.pdf

Nee

Constructieve berekening

Geen documenten. Constructieve veiligheid

Geen documenten. Toelichting op ontwerp constructie

Geen documenten. Beschermen van de gezondheid

Geen documenten. Mechanische ventilatie

Geen documenten. Duurzaamheid

Geen documenten. Thermische isolatie

Geen documenten. Bruikbaarheid en toegankelijkheid

Geen documenten.

Bijlagen

13-02-2026

11 van 11

Bouwwerkinstallaties

Geen documenten. Kwaliteitsverklaringen en CE-markeringen

Geen documenten. Documentatie woonwagen

Geen documenten. Overige gegevens noodzakelijk voor toetsing Document

Vertrouwelijk

1271. Rhoon Spui 4-24 BUR.pdf

Nee

2025-10000 Rapportage BBL Berekening.pdf

Nee

2025072-Brando-1.1 26-06-2025.pdf

Nee

2025072-Brandveiligheid-1.1-26-06-2025.pdf

Nee

2228430.pdf

Nee

Akoestisch onderzoek weg- en industrielawaai - Spui 4-24 te Rhoon - 250619.pdf Nee MBO.2025.0103.pdf

Nee

P08777 Bijlagenboek_Woningbouwontwikkeling Spui Residence te

Nee

Rhoon_20260203-compressed.pdf P08777 Woningbouwontwikkeling Spui Residence te Rhoon_20260203.pdf

Nee

Quickscan Spui 4-24, 3161 ED Rhoon.pdf

Nee

Bijlagen

13-02-2026

+ 2750

+ 2750

+0

+0

Voorgevel

Rechtergevel

Achtergevel

Linkergevel

1 : 100

1 : 100

1 : 100

1 : 100

2060

70

2070

70

7019

2639

110

110

Berging 1 BR 5,0 m²

Berging 2

Berging 3

BR 5,0 m²

BR 5,0 m²

2

1990

110 1100 110

2420

1

3

Berging 4 BR 5,0 m²

14

15

1

2

16

4

Berging 5 BR 5,0 m²

70

5

15500 110 1100 110 1570

02

BR 5,0 m²

164

BR 5,0 m²

3

6

Berging 7 15500

2350

Berging 6

7

8 Berging 8

4

6

5

7

9

BR 5,0 m²

110

8

3D Presentatie

10

11

9,0 m²

12

N

4130

Containers

110

13

Begane grond

Dakaanzicht

Situatie 1:500

1 : 100

1 : 100

1 : 200

Kleuren en materialen

Object informatie

Berging Geveldelen Daktrim Dakbedekking HWA

Plaats Gemeente code Kadastrale gemeente Sectie

: Hout Zweeds Rabbat : Aluminium : Bitumen : PVC

- Zwart - Geanodiseerd - Naturel - Grijs

: Rhoon : RHO00 : Rhoon :C

Sectie nummer Huidige functie Beoogde functie

: 1568 : Kantoor : Wonen

Project

Transformatie Essendijk 2

Adres

Spui 4-24, Rhoon

Werknummer

0145

Opdrachtgever

Marco Streefkerk

Onderdeel

Bergingen

Fase

Schetsontwerp

Schaal

-

Tekening

B-05

Datum

12-08-2025

Formaat

A2

Tekenaar

MI / TO

Studio van spelden

Burg. de Jonghkade 19

3143CB Maassluis

info@studiovanspelden.nl

010-7650020

www.studiovanspelden.nl

Woningbouwontwikkeling Spui Residence te Rhoon

Status: Concept | Datum: 03-02-2026 | Kenmerk: Projectnummer: P08777

Colofon Opdrachtgever

Studio van Spelden

Datum

03-02-2026

Projectnummer

P08777

Ondertekenaar

Kimberley Tjeerdsma kimberley.tjeerdsma@movares.nl

Projectteam

RvD

Bron kaft

Movares | BRO Adviseurs B.V.

Review

KTj

Kenmerk

KTJ-250085377

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

2

3.3.1 3.3.2

Inhoudsopgave Colofon

2

1

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4

5 5 5 5

2

Aanleiding Projectlocatie BOPA procedure Leeswijzer

Projectlocatie

7

2.1 2.2

7 7

Bestaande situatie Voorgenomen ontwikkeling 2.2.1 2.2.2 2.2.3

3

Beoogd programma 7 Klimaatadaptatie en duurzaamheid 7 Relatie met het Omgevingsplan 8

Beleidsmatige aspecten en regelgeving in de fysieke leefomgeving 10 3.1

Rijksbeleid en Rijksregels

10

3.1.1 3.1.2 3.1.3

10 10

3.1.4 3.2

Provinciaal beleid en provinciale regels 3.2.1 3.2.2

3.3

Nationale Omgevingsvisie Instructieregels Rijk (AMvB’s) Ladder voor duurzame verstedelijking Conclusie Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Omgevingsvisie Zuid-Holland

Beleid gemeente Albrandswaard

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

11 11

4

Milieuaspecten in de fysieke leefomgeving 4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

12

4.6

14

Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren

14

4.1.1 4.1.2 4.1.3

14 14 14

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Mer-beoordeling

16

4.2.1 4.2.2

16 16

Toetsingskader Onderzoek

Omgevingsveiligheid

16

4.3.1 4.3.2 4.3.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

16 17 17

Activiteiten en milieuzonering

17

4.4.1 4.4.2 4.4.3

17 17 18

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Geluid 4.5.1 4.5.2 4.5.3

11 11 12

Structuurvisie Albrandswaard 12 Woonvisie Albrandswaard 20242028 13

18 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Bodem 4.6.1 4.6.2 4.6.3

18 19 19 19

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

19 20 20

4.7

4.8

4.9

Weging van het waterbelang

20

4.7.1 4.7.2 4.7.3

20 20 21

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Natuur en Landschap

21

4.8.1 4.8.2 4.8.3

21 22 23

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Luchtkwaliteit

23

4.9.1 4.9.2 4.9.3

23 23 24

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

4.10 Geur

24

4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Onderzoek 4.10.3 Conclusie

24 24 24

4.11 Archeologie en cultuurhistorie

25

4.11.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie

25 25 26

4.12 Trilling 4.12.1 Toetsingskader 4.12.2 Onderzoek 4.12.3 Conclusie 4.13 Kabels en leidingen

26 26 26 26 26

4.13.1 Toetsingskader 4.13.2 Onderzoek 4.13.3 Conclusie

26 26 26

4.14 Elektromagnetische straling

27

3

4.14.1 Toetsingskader 4.14.2 Onderzoek 4.14.3 Conclusie 4.15 Gezondheid 4.15.1 Toetsingskader 4.15.2 Onderzoek 4.15.3 Conclusie 4.16 Spuitzones

5

27 27 27 27 27 27 27 28

4.16.1 Toetsingskader 4.16.2 Toetsing 4.16.3 Conclusie

28 28 28

Financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid

29

5.1 5.2

29 29

Financieel-economische haalbaarheid Maatschappelijke verantwoording 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4

Participatie en omgevingsdialoog 29 Advies en instemming 29 Vaststellingsprocedure 30 Bezwaar en beroep 30

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

4

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Initiatiefnemer is voornemens om een appartementencomplex te realiseren genaamd ‘Spui Residence’, te Rhoon, onderdeel van de gemeente Albrandswaard. Sprake is van een transformatie van een bestaand kantoorpand. De huidige kantoorfunctie is door omliggende woningbouwontwikkelingen niet meer passend binnen het gebied. Het pand zal dan ook worden omgebouwd naar appartementencomplex. Het planvoornemen past niet binnen de huidige bestemming ‘Kantoor’ volgens het vigerende bestemmingplan ‘Hof van Spui, fase 1’, dat is vastgesteld op 20 december 2016. Dit bestemmingsplan maakt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 deel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Albrandswaard. Uit de regels blijkt dat beoogde woonfunctie niet is toegestaan binnen de hiervoor genoemde bestemming. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken, moet van het planologisch regime worden afgeweken. Dit kan middels een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevings-planactiviteit (BOPA). Onderhavige ruimtelijke motivering is essentieel voor het onderbouwen van deze afwijking. 1.2 Projectlocatie De projectlocatie staat kadastraal bekend als gemeente Albrandswaard, sectie C, nummer 1568, 1572, 1574, 1578, 1567, 1569, 1581, 1388 en 1563.

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

De projectlocatie bevindt zich in het zuidelijke deel van de kern Rhoon, aan de rand van het bebouwde gebied. Aan de noordzijde van het projectgebied bevinden zich enkele woningen. De overige zijden van het projectgebied grenzen aan een groene zone, die in het zuiden overgaat in het buitengebied. Deze groene omgeving biedt een natuurlijke overgang tussen het bebouwde gebied en het omliggende landschap. In navolgend figuur 1 is een indicatie van de ligging van het projectgebied opgenomen. 1.3 BOPA procedure In de bijlage bij artikel 1.1 van de Omgevingswet staat de definitie van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) genoemd. Deze luidt als volgt: “buitenplanse omgevingsplanactiviteit: activiteit, inhoudende: a. een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan, of b. een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan.” Artikel 5.1 van de Omgevingswet bevat de omgevingsvergunningplicht voor de omgevingsplanactiviteit. Hierin staat vermeld dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten, tenzij het gaat om een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval. Ook is hierin de omgevingsvergunningplicht voor een bouwactiviteit opgenomen.

Voor een omgevingsvergunning voor een BOPA geldt in beginsel de reguliere procedure, tenzij het bevoegd gezag anders besluit. De beslistermijn bij de reguliere procedure

bedraag 8 weken. Er is eenmaal een verlenging mogelijk van maximaal 6 weken. Het verlengingsbesluit wordt binnen 8 weken na ontvangst genomen. Artikel 5.18 van de Omgevingswet bevat de grondslag voor de beoordelingsregels van omgevingsplanactiviteiten. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat algemene beoordelingsregels voor de aanvraag van een omgevingsvergunning voor een BOPA. Hierin staat dat de vergunning enkel wordt verleend met het oog op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL) (artikel 8.0a, tweede lid). Bij ETFAL moet sprake zijn van een balans tussen beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. In onderhavige ruimtelijke motivering worden alle relevante gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling voor de fysieke leefomgeving uiteengezet en wordt onderbouwd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met ETFAL en uitvoerbaar is. 1.4 Leeswijzer Voorliggende ruimtelijke motivering bestaat uit verschillende onderdelen. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie ter plaatse van het projectgebied en wordt nader ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling en de relatie met het omgevingsplan. In hoofdstuk 3 wordt gemotiveerd op welke wijze de ontwikkeling past binnen de geldende beleidskaders, regelgeving en visie/doelen op Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk niveau.

Hierna volgt in hoofdstuk 4 een beoordeling van het planvoornemen aan de milieuaspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 afgesloten met een belangenafwe-

5

ging en korte conclusie waarom de onderhavige ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies en locaties. De plantekening en onderzoeksrapporten zijn als separate bijlagen toegevoegd.

Figuur 1 Projectgebied globaal geel omkaderd (bron: PDOK)

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

6

2

Projectlocatie

2.1 Bestaande situatie In de huidige situatie bevindt zich op de beoogde projectlocatie aan het Spui in Rhoon een kantoorgebouw, dat momenteel nog als zodanig in gebruik is. Het terrein rondom het kantoorpand is grotendeels verhard, dat dienstdoet als parkeervoorziening en bevat geen significante groenstructuren. De ontsluiting van het perceel vindt plaats via het Spui en de Essendijk. De directe omgeving bestaat uit een mix van bebouwing, waaronder woningen en andere kantoorfuncties, en is gelegen nabij het dorpscentrum van Rhoon. |

Het bestaande kantoorpand betreft een laagbouwconstructie van drie bouwlagen. De bouwmassa is compact en rechthoekig van opzet, met een functionele en zakelijke uitstraling. Het pand heeft een plat dak, wat typerend is voor utilitaire bebouwing. De gevels zijn grotendeels opgetrokken uit gestuukt metselwerk, afgewisseld met grote raampartijen die zorgen voor daglichttoetreding in de kantoorruimten. Figuur 2 geeft een impressie weer van de huidige situatie. 2.2 Voorgenomen ontwikkeling 2.2.1 Beoogd programma Beoogd wordt om het bestaande pand grotendeels te behouden. Alleen aan de voor- en achterzijde wordt een kleine uitbouw gerealiseerd. Deze uitbreidingen zijn beperkt van omvang en bedoeld om het gebouw geschikt te maken voor de nieuwe functie, zonder dat het karakter van het pand wezenlijk verandert. Een impressie van de nieuwe situatie is opgenomen in figuur 3.

In het gebouw worden acht koopappartementen gerealiseerd. Elk appartement krijgt een oppervlakte van minimaal 100 m². De woningen worden verdeeld over drie bouwlagen, waarmee het pand efficiënt wordt benut. Ten behoeve van het te realiseren woonprogramma wordt op het terrein rondom het gebouw een parkeervoorziening aangelegd voor toekomstige bewoners dan wel bezoekers, dit betreft de aanleg van in totaal zestien parkeerplaatsen. De ontsluiting van het perceel zal niet wijzigen ten opzichte van de huidige situatie. Aan de zuidzijde van het perceel wordt een bijgebouw gerealiseerd. Dit bijgebouw voorziet in de benodigde bergingen, op deze manier wordt elke woning voorzien van een private berging. Het dak van dit bijgebouw zal mogelijk worden ingericht als gemeenschappelijk dakterras dat door alle toekomstige bewoners kan worden gebruikt. 2.2.2 Klimaatadaptatie en duurzaamheid Bij de planvorming is aandacht besteed aan de thema’s klimaatadaptatie en duurzaamheid. Waar mogelijk wordt rekening gehouden met maatregelen die bijdragen aan een toekomstbestendige en leefbare omgeving. In het ontwerp is gestreefd naar een efficiënte en zorgvuldige omgang met ruimte, materialen en energie. Er wordt gekeken naar mogelijkheden om hittestress te beperken, water op eigen terrein te bergen en het gebruik van duurzame materialen te bevorderen.

Ook wordt onderzocht hoe het energieverbruik van het gebouw kan worden beperkt, onder andere door middel van isolatie en het benutten van natuurlijke lichtinval.

Figuur 2 Aanzicht bestaande situatie vanaf de Essendijk (bron: google maps)

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

7

Daarnaast wordt bij de inrichting van de buitenruimte rekening gehouden met vergroening en het behoud van bestaande beplanting, voor zover dit past binnen de functionele en stedenbouwkundige kaders van het plan. Hoewel nog niet alle keuzes definitief zijn, vormt duurzaamheid een belangrijk aandachtspunt in de verdere uitwerking en realisatie van het plan. 2.2.3 Relatie met het Omgevingsplan Ter plaatse van het projectgebied geldt het bestemmingsplan ‘Hof van Spui, fase 1’, zoals vastgesteld op 20 december 2016. Het bestemmingsplan ‘Hof van Spui, fase 1’ wordt een ‘omgevingsplan van rechtswege’ genoemd en is sinds d.d. 1 januari 2024 onderdeel van het tijdelijke deel van het ‘Omgevingsplan gemeente Albrandswaard’. Op beoogde projectlocatie rusten de functies ‘Kantoor’, ‘Tuin’, ‘Groen’ en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. In figuur 4 is een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het projectgebied weergeven. Het realiseren van permanente woningen binnen de functie ‘Kantoor’ is functioneel niet toegestaan en is daarmee in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Verder is de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ van toepassing.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de waterkering alsmede voor behoud, versterking en/of herstel van de landschappelijke en natuurwaarde van dijken, bermen en bermbeplantingen. In paragraaf 4.7 ‘Weging van het waterbelang’ van voorliggende motivering wordt hier nader op in gegaan.

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

Figuur 3 Ontwerptekeningen beoogde situatie, bestaand pand met aanbouwen aan voor- en achterzijde (bron: Studio van Spelden)

Tot slot is de gebiedsaanduiding ‘geluidzone – industrie’ van toepassing. De bouw van geluidsgevoelige objecten binnen de aangegeven gebiedsaanduiding 'Geluidzone- Industrie' is uitsluitend toegestaan indien voldaan kan worden aan de in de Wet geluidhinder gestelde normen of de verleende hogere waarden zoals opgenomen in de bijlage behorende bij het bestemmingsplan ‘Hof van Spui, fase 1’. In paragraaf 4.5 ‘Geluid’ van voorliggende motivering wordt hier nader op in gegaan.

8

Figuur 4: Uitsnede bestemmingsplan 'Hof van Spui, fase 1' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

9

3

Beleidsmatige aspecten en regelgeving in de fysieke leefomgeving

3.1 Rijksbeleid en Rijksregels 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijk verantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; • een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio’s; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. 3.

Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van

inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Doorwerking projectgebied Hoewel de NOVI geldend is voor het gehele Nederlandse grondgebied, is er geen sprake van directe doorwerking in het projectgebied. Gelet op de aard en locatie van de ontwikkeling zijn er geen nationale belangen in het geding. Afwegingen met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen dienen in dat geval te worden gemaakt op gemeentelijk niveau. 3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’s) Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

Het Bkl bevat instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor onder andere de volgende hoofdonderwerpen: • Algemene bepalingen (paragraaf 5.1.1 Bkl); • Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl);

10

• •

•

•

•

•

Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl); Beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl).

Voor de instructieregels voor bovenstaande thema’s is een toepassingsbereik bepaald. Het is mogelijk dat een thema niet van toepassing is op een specifieke activiteit. Doorwerking projectgebied In deze ruimtelijke motivering wordt in hoofdstuk 5 ‘Milieuaspecten in de fysieke leefomgeving’ gedetailleerd ingegaan op de doorwerking van het projectgebied. Het geeft een grondige bespreking van de bovenstaande onderwerpen, waarbij wordt aangegeven in welke mate ze voldoen aan de instructieregels van het Bkl. Hierdoor wordt een helder inzicht geboden in de naleving van deze regels binnen het projectgebied.

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Binnen het omgevingsplan is de beoogde ontwikkeling niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken, is het noodzakelijk om af te wijken van het omgevingsplan. Daarbij is het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, op grond van artikel 5.129g lid 1 van het Bkl. De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandel voorziening, of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. In artikel 5.129g Bkl staat geen ondergrens genoemd. Op basis van vaste jurisprudentie wordt gesteld dat bij woningbouw een plan vanaf 12 woningen een nieuw stedelijke ontwikkeling is. Voor alle andere stedelijke functies wordt een oppervlakte van 500m2 BVO aangehouden als ondergrens. Doorwerking projectgebied Voorliggend planvoornemen bestaat uit een inpandige realisatie van acht appartementen. De ontwikkeling wordt niet beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet noodzakelijk.

3.1.4 Conclusie De activiteit past binnen de doelstellingen en het beleid van het Rijk.

3.2 Provinciaal beleid en provinciale regels 3.2.1 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening De Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) bevat de provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. In deze verordening is vastgelegd welke activiteiten zijn toegestaan en welke niet. Daarnaast bevat de ZHOV instructieregels voor gemeentelijke omgevingsplannen en voor de uitvoering van taken door waterschappen. De verordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 15 december 2021 en geldt sinds 1 januari 2024. Voorafgaand aan de inwerkingtreding is de ZHOV al meerdere keren gewijzigd en aangevuld. Ook op dit moment zijn er nog wijzigingen in procedure. Doorwerking projectgebied Het planvoornemen betreft het grotendeels behouden van een bestaand gebouw, met beperkte uitbreidingen aan de voor- en achterzijde. Deze uitbreidingen zijn kleinschalig en functioneel van aard, bedoeld om het gebouw geschikt te maken voor bewoning, zonder dat het karakter van het pand wezenlijk verandert. Dit sluit aan bij de uitzonderingsmogelijkheden in de ZHOV voor kleinschalige uitbreidingen van bestaande bebouwing (artikel 7.86), mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan provinciale belangen. De functiewijziging naar acht koopappartementen met een ruime opzet (≥100 m² per woning) past binnen de beleidsruimte voor hergebruik van bestaande gebouwen.

De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en betreft geen grootschalige stedelijke uitbreiding, waardoor geen sprake is van strijd met de bepalingen over grote buitenstedelijke bouwlocaties (artikel 7.47). De aanleg van zestien parkeerplaatsen op eigen terrein draagt bij aan een goede bereikbaarheid en leefomgeving, in lijn met artikel 7.45c. De toevoeging van een bijgebouw met bergingen en een gemeenschappelijk dakterras bevordert het

11

gebruiksgemak en de sociale kwaliteit van het woonmilieu, zonder dat dit leidt tot aantasting van provinciale belangen. Gezien de beperkte ruimtelijke impact, het behoud van het bestaande gebouw en de zorgvuldige inpassing, is het planvoornemen in overeenstemming met de uitgangspunten van de ZHOV. 3.2.2 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op d.d. 1 mei 2024 is de Omgevingsvisie Zuid-Holland in werking getreden. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid-Holland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. De provincie Zuid-Holland heeft met haar uitgebreide instrumentarium grote meerwaarde bij het oplossen van de maatschappelijke opgaven van vandaag en morgen. En met inbreng van kennis en creativiteit vanuit de samenleving kan nog meer worden bereikt. De kunst is het oplossend vermogen van de maatschappij te stimuleren en te benutten. Zuid-Holland biedt daarom ruimte en vertrouwen aan maatschappelijke initiatieven.

Maar ruimte en vrijheid gedijen alleen binnen grenzen. Daarom werkt de provincie Zuid-Holland vanuit een aantal principes en kaders, voor haarzelf én haar partners, als waarborg voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De Provincie zet in op acht sturingsprincipes: 1. Opgavegericht

KTJ-25008537 / Proj.nr. / Concept / 03-02-2026

2. Provinciaal belang 3. Netwerkaanpak 4. Maatwerk 5. Uitgaan van passen Schaalniveau 6. Ruimte voor differentiatie 7. Lever meerwaarde 8. Effectief en betrouwbaar Daarbij is leidend dat de provincie Zuid-Holland een aantrekkelijke provincie is om te wonen en te werken en dat onze leefomgeving gezond en veilig is. De ruimte is beperkt. Zuinig, duurzaam en efficiënt ruimtegebruik is daarom het uitgangspunt. Ze streven naar slim en meervoudig ruimtegebruik, door combineren en mengen van functies. Doorwerking projectgebied De visie zet in op zorgvuldig ruimtegebruik, het versterken van de leefomgeving en het combineren van functies binnen bestaand stedelijk gebied. Door het bestaande gebouw grotendeels te behouden en slechts beperkt uit te breiden, wordt efficiënt omgegaan met de beschikbare ruimte en wordt onnodige verstedelijking voorkomen. De toevoeging van acht ruime koopappartementen draagt bij aan de woningbouwopgave in de provincie, met aandacht voor kwaliteit en differentiatie in het aanbod. De woningen worden gerealiseerd binnen de bestaande bouwmassa, verspreid over drie lagen, wat past binnen het streven naar verdichting zonder verlies van ruimtelijke kwaliteit. De aanleg van parkeerplaatsen op eigen terrein voorkomt druk op de openbare ruimte en draagt bij aan een goed functionerende en bereikbare woonomgeving.

Het bijgebouw met bergingen en een gemeenschappelijk dakterras bevordert gedeeld gebruik en sociale interactie, wat aansluit bij de visie op een gezonde en inclusieve leefomgeving. Daarnaast wordt met het behoud van het gebouw en

de toevoeging van groene en collectieve elementen bijgedragen aan de doelen op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie en leefkwaliteit. Daarmee is het planvoornemen in lijn met de integrale benadering van de fysieke leefomgeving zoals beoogd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland. 3.3 Beleid gemeente Albrandswaard 3.3.1 Structuurvisie Albrandswaard De Structuurvisie Albrandswaard 2025 vormt de ruimtelijke uitwerking van de Toekomstvisie “Van meer naar beter”. Waar de gemeente jarenlang inzette op groei in aantallen (meer woningen, meer bedrijven) ligt de focus nu op het verbeteren van bestaande kwaliteiten. De drie dorpen Rhoon, Poortugaal en Portland staan centraal in deze benadering. Elk dorp wordt versterkt vanuit zijn eigen identiteit, met aandacht voor leefbaarheid, bereikbaarheid, recreatie en voorzieningen. Binnen deze visie speelt wonen een belangrijke rol. De gemeente kiest nadrukkelijk voor kwalitatieve woningbouw, gericht op specifieke doelgroepen zoals starters, senioren en kleine huishoudens. Nieuwe woningen worden kleinschalig en zorgvuldig ingepast in en rond de dorpscentra, waarbij het dorps karakter behouden blijft. In de polders is woningbouw alleen toegestaan in bestaande bebouwingslinten en als vervanging van verouderde kassen of schuren. Het voorkomen van verstedelijking tussen Rhoon en Poortugaal is een expliciet uitgangspunt.