36. bijlage Raadsinformatiebrief 2021 356263 versnellen sociale woningbouw in Albrandswaard.pdf

Doorkijk Het merendeel van de corporaties benadrukt dat de afspraken over sociale woningbouw baat zouden hebben bij een benadering in subregionale context (in elk geval boven het lokale niveau). De corporaties maken zich zorgen over de nieuwe ramingen die verwacht worden; zij zien de druk op de sociale woningbouw toenemen. Een ME-scenario als streven ondersteunen zij vanuit de gedachte van een stabiele regio, én tegelijkertijd vinden zij dat dit wel in gemengde wijken moet kunnen worden gerealiseerd. Daarbij helpt het om over absolute aantallen afspraken te maken, gekoppeld aan een tijdsperiode. Sloop en nieuwbouw kunnen zo in eenzelfde tempo blijven. De realisatie van de aantallen, exclusief particuliere sociale voorraad, kunnen dan ook worden doorvertaald naar de corporaties. Dit bevordert enerzijds inspanningen van de gemeente en schept anderzijds een verplichting voor corporaties voor realisatie van woningen. Nu blijkt dat de uitvoering van het huidig akkoord al lastig is, is de verwachting dat dit naar de toekomst niet makkelijker wordt. Corporaties ondersteunen dan ook de oproep aan de provincie om deze opgave in het kader van het Regio-Akkoord te monitoren én daarop te handhaven, zowel op de realiteit van scenario en bod, op realisatie van aantallen sociale woningbouw, op het toezien op de toewijzing, als op de beleidsinzet van de gemeenten.

Naast prestatieafspraken vragen corporaties aandacht voor de samenwerking met ontwikkelaars. Daar ligt nu – buiten directe invloed- wel een kans. Gemeenten kunnen bij deze initiatiefnemers bijvoorbeeld eisen stellen aan het aandeel sociaal in een plan of afspraken over een sociale grondprijs (grondbeleid). Corporaties vragen een duidelijke keus in prioriteiten van gemeenten en provincie gezamenlijk; er stapelen nu meerdere beleidseisen op gemeenten en locaties binnen gemeenten. Als bouwen van woningen de prioriteit heeft, betekent dat meer verdichting binnen BSD nodig is en/of ook meer locaties buiten BSD. Ook in de financiële opgave kunnen die prioriteiten helpen; nationaal, 15

zie bijlage D : Voorkomen van uitponden

Blad 17 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

regionaal en lokaal zijn de beleidsprioriteiten met financiële consequenties niet altijd dezelfde. Duurzaamheidsmaatregelen geven bijvoorbeeld een flinke financiële druk; stel dat het bezit in 2060 gasloos kan in plaats van 2050, dan geeft dat op kortere termijn ruimte voor investeringen in sociale woningbouw. De Verhuurdersheffingskorting zien de corporaties als essentieel om deze sociale opgave te kunnen realiseren. Als daar de prioriteiten in beeld zijn, ontstaat er een afwegingskader dat versnelling kan bewerkstelligen.

Blad 18 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

3

Hoe nu verder?

3.1

Advies 1: Maak strategische keuzes voor (nieuwe) toekomstige woningbouwlocaties, kwantitatief én kwalitatief Realisatie, prognoses en locaties meenemen bij actualisatie van regionale afspraken Het aandeel sociale woningbouw in de regio Rotterdam is voldoende, de spreiding over de gemeenten is echter niet optimaal. De gemeenten hebben daarom ingezet op het ME-scenario. Regiogemeenten en provincie zullen bij een volgende ronde afspraken het individueel bod van de gemeenten in context van realisatie en prognoses moeten zetten. Daarmee wordt zichtbaar hoe snel een gemeente tot realisatie zou kunnen komen. Daarnaast is het van belang locaties (al dan niet vertrouwelijk) bij het bod te kennen. Daarmee wordt voor overheden en corporaties duidelijk waar de opgave gerealiseerd kan worden. Locatiekeuzes voor woningbouw nodig in Albrandswaard en fusiegemeente Voorne Voor Albrandswaard en fusiegemeente Voorne zijn ruimtelijke strategische keuzes voor de langere termijn nodig. Maak deze in gezamenlijkheid met het oog op prognoses richting 2040; binnen BSD in de transformaties in de woningvoorraad en eventueel (indien nodig) buiten BSD als groei tot die tijd aan de orde blijft en het per gemeente moet worden opgelost.

Ons inziens liggen er kansen om per subregio deze opgave te beoordelen; samen is er meer flexibiliteit en ruimte om sociale woningbouw te organiseren én de woningmarkt organiseert zich op dit niveau.

3.2

Advies 2: Blijf als gemeente koersvast en focus op de lokale en regionale beleidsdoelstellingen bij elk marktinitiatief Stok achter de deur (en middelen) voor afdwingen van sociale woningbouw De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om voldoende woningen voor de doelgroep te (laten) realiseren. Het is dan ook belangrijk om te sturen op deze opgave; samenwerkend via gesprek, juridisch met een stok achter de deur en als het kan met middelen als stimulans. Een kader met een weging op de verschillende eisen die de gemeente stelt, geeft een initiatiefnemer ruimte om de keuzes per locatie te maken én duidelijkheid over de tegenprestatie als de initiatiefnemer aangeeft zich niet aan de keuzes te kunnen conformeren. Koersvastheid en focus op beleidsdoelstellingen zijn nodig vanuit gemeente om te zorgen voor deze doelgroep.

3.3

Advies 3: Focus als provincie naast kwantiteit, op versterken structurele beleidsinzet van gemeenten én provincie om te komen tot meer evenwicht Provinciaal instrumentarium voor juridische afdwingbaarheid en financiële stimulans Bovenstaande adviezen wijzen erop dat strategische keuzes op subregio-niveau nodig zijn door gemeenten en provincie gezamenlijk, én op het belang van de sturende rol van een gemeente. De provincie kan haar instrumentarium inzetten om te zorgen dat uiteindelijk een (ander) MEscenario realiteit wordt. De provincie stimuleert op dit moment via procesvoordelen én subsidies. De provincie overweegt nieuwe instrumenten om de juridische afdwingbaarheid en (financiële) stimulans. Ons advies is onder andere om in te zetten op het ontwerpen van een

Blad 19 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

omgevingswaarde16, zodat de provincie de gemeente kan vragen een programma op te stellen om de regionale afspraken na te komen (tenzij een ander bestuursorgaan doeltreffender is). Meedenken bij inzet en ervaring opdoen gemeentelijk instrumentarium Dit wordt het meest krachtig als de provincie niet alleen stuurt op de aantallen in een gemeente, maar ook meedenkt op de (ontwikkeling of aanpassing van) gemeentelijke instrumenten die er voor zorgen dat in de toekomst de gemeente het aandeel sociaal afdwingbaar kan maken. Dit zou bijvoorbeeld al kunnen door het opstellen van een doelgroepenverordening (zie bijlage E) te stimuleren onder gemeenten. Blijf als gemeenten en provincie alle doelstellingen monitoren. Ook als gemeenten meer te kunnen blijken doen dan in het ME-scenario is aangeboden. Wat is het programma? Wordt dan ook de opgave sociaal voldoende meegenomen? Ligt hier een kans om een opgave van een andere gemeente over te nemen indien ze in dezelfde subregio zitten?

3.4

Advies 4: Zet meer in op ontwikkelen op gebiedsniveau dan kavelgewijze ontwikkeling Meer ervaring opdoen met financiële instrumenten op lokaal/subregionaal niveau Alle kleine beetjes helpen. Echter bij ontwikkeling kavel voor kavel worden kansen gemist. Eén zo'n kans is het opstellen van en gebiedsvisie om tot een integrale ontwikkeling te komen. Bij het beschouwen van een kavel is maatwerk binnen die kavel het enige mogelijk. Het vergroten van het ontwikkelgebied geeft kansen over de kavelgrenzen, waardoor effectievere stedenbouwkundige uitwerkingen mogelijk worden en de kans op verdichting vergroot. Een andere kans is dat bij het beschouwen op groter schaalniveau ook opties als een exploitatiebenadering over meerdere locaties mogelijk is of fondsvorming mogelijk wordt. We verwachten dat het, ook op regionaal niveau, meer ervaring opdoen met financiële instrumenten de opgave en ambities helpt realiseren.

3.5

Advies 5: Durf af te wijken van de ‘heilige huisjes’ Transitie in denken en doen nodig om niet buiten BSD te bouwen Nu blijkt dat de verdeling van sociale woningbouw meer gespreid moet worden over de regio, is het van belang om niet meer te acteren als voorheen. Want ‘als je blijft doen wat je deed, krijg je wat je kreeg’. Er is in het ME-scenario een forse opgave gevraagd van een aantal gemeenten; dat gaat niet van vandaag op morgen, maar zal van de gemeenten ook een maximale inspanning vragen om met een frisse blik locaties te beschouwen. Durf dus af te wijken van ‘heilige huisjes' om bouwen buiten BSD zo veel als mogelijk te voorkomen. Als deze afweging is gemaakt en het maximale binnen BSD is opgezocht, is vervolgens ook aan de provincie de opgave om te prioriteren; woningen buiten BSD of in een andere gemeente.

Een omgevingswaarde is één van de instrumenten waarmee overheden het beleid van een omgevingsvisie kunnen uitvoeren. Hiermee kan de gemeente, provincie of het Rijk de kwaliteit vastleggen die ze voor de fysieke leefomgeving wil bereiken. Deze kwaliteit moet objectief vast te stellen en meetbaar zijn. Het Regioakkoord kan de basis zijn voor een provinciale omgevingswaarde. 16

Blad 20 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

3.6

Advies 6: Blijf goed monitoren en continue in gesprek met gemeenten Met de nieuwe aantallen sociale woningbouw per gemeente en de resultaten uit het gezamenlijk proces in de periode december – maart 2021 is het van belang als provincie vinger aan de pols te houden. Hoe concreet worden locaties opgenomen in de geactualiseerde programmering? Blijft verdichting hoog op de agenda staan? Welke vervolgstappen zet de gemeente Albrandswaard om de verdichtingsmogelijkheden rondom de metrohaltes te verkennen en in praktijk te brengen? Met het vernieuwde perspectief en inzet van de gemeenten is de opgave immers nog niet gereed. De sociale woningen staan er nog niet en moeten nog worden gebouwd. Actueel inzicht in subregionale woningmarkt Dit vraagt om frequente monitoring en actueel inzicht in de toekomstige opgave. Niet alleen met inzicht in de kwantitatieve behoefte in 2030, maar ook voor de periode tot 2040. Naast een kwantitatieve ambitie, adviseren we ook een meer kwalitatieve insteek. Welke inkomensgroepen, doelgroepen en/of huishoudens hebben op korte en (middel)lange termijn de grootste behoefte aan sociale woningen? Welke demografische ontwikkelingen (zoals ontgroening/vergrijzing) worden meer en meer zichtbaar? En wat betekent dit alles voor de opgave en de situatie per subregio en gemeente? De woningmarkt is immers subregionaal, mensen verhuizen vaak over beperkte afstand.

De sociale woningbouw die niet binnen BSD een plek kan vinden in de gemeenten, moeten worden bekeken in verhouding tot de behoefte én nieuwe locaties in de subregio. Dat kan ruimtelijk tot andere keuzes leiden, dan bij een beschouwing per gemeente. Ontwikkel uitvoerbaar programma met gemeenten en corporaties Van belang is om als gemeente, regio en provincie een zo compleet mogelijk beeld te hebben van de toekomstige sociale woningbouwportefeuille, en om hier meer adaptief mee om te kunnen gaan. Corporaties zijn in deze opgave de belangrijkste partner van de gemeenten. Ontwikkel samen een uitvoerbaar programma en maak de doorkijk naar de toekomst (in behoud van de voorraad, in toewijzing en beleidskeuzes). Hou samen vinger aan de pols bij realisatie, schroom niet om als provincie ‘wortel en stok’ vorm te geven én in te zetten als blijkt dat gemeenten zicht niet volledig inzetten om de doelen te bereiken, en bekijk deze opgave op subregionaal niveau.

Blad 21 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Kortom, In onderstaand tabel is een overzicht gegeven van de mogelijke vervolgacties voor gemeente en provincie: Tabel 3: Overzicht acties voor vervolgtraject herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam Gemeente / subregio

Provincie

Actualisatie bod sociaal inclusief context van locatie, realisatie en prognose

X

Realisme en cijfers en locaties

X

X

Ruimtelijke strategische keuzes voor de langere termijn

X

X

Inzicht in prognoses (sociale) woningbouw voor na 2030

X

X

Juridisch instrumentarium en (evt) financiële stimulans

X

X

Meer ervaring opdoen met financieel instrumentarium (gebiedsgerichte ontwikkeling / fondsvorming et cetera)

X

(X)

Afstappen van ‘heilige huisjes’ voor minimaal bouwen buiten BSD

X

(X)

Monitoren en in gesprek blijven

X

X

Blad 22 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Bijlage A: Cijfers volgens Regioakkoord In het Regioakkoord hebben de veertien gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen getekend voor een uitbreiding van 54.000 woningen in de regio Rotterdam. Ze spreken in dit akkoord ook af, samen met de corporaties, om te zorgen voor een evenwichtigere spreiding van het aantal sociale woningen in de regio. In de tabellen zijn de getallen uit het Regioakkoord opgenomen. Opgave volgens Regioakkoord Westvoorne Tabel 1. Overzicht realisatie woningen sociale voorraad3

Gemeente

Totale voorraad 2017

Saldo 2030 t.o.v. 2017

2.166 1.641 6.744

Totale voorraad 2030 o.b.v. biedingen 917 1.915 7.075

Brielle Westvoorne Hellevoetsluis Fusiegemeente

10.551

9.907

-644

Feitelijke ontwikkeling

Resterend saldo bij meer evenwicht scenario

Brielle Westvoorne Hellevoetsluis

Gewenste ontwikkeling bij meer evenwicht scenario 704 609 486

-1.249 274* 331

1.953 335 155

Fusiegemeente

1799

-644

2.443

-1.249 274 331

Tabel 2: Opgave versus bod3

Gemeente

Opgave volgens Regioakkoord Albrandswaard en Barendrecht Tabel 1. Overzicht realisatie woningen sociale voorraad1

Gemeente

Totale voorraad 2017

Saldo 2030 t.o.v. 2017

2.960 4.576 10.728

Totale voorraad 2030 o.b.v. biedingen 3.170 4.225 10.129

Albrandswaard Barendrecht Ridderkerk Subregio BARgemeenten

18.264

17.524

-740

Blad 23 van 43

210 -351 -599

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Tabel 2: Opgave versus bod1

Gemeente

Albrandswaard Barendrecht Ridderkerk Subregio BARgemeenten

Gewenste ontwikkeling bij meer evenwicht scenario 840 1.754 -468

Feitelijke ontwikkeling

Resterend saldo bij meer evenwicht scenario

210 -351 -559

630 2.105 131

2.126

-700

2.866

Blad 24 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Bijlage B: Provinciale prognoses De provincie geeft regio’s een bepaalde raming mee voor het gehele woningbouwprogramma. De Woningbehoefteraming (WBR) en de Trendraming (TR) worden gebruikt in het kader van de regionale woonvisies. De provincie stelt de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode. Hierdoor is er één richtgetal per regio. In de praktijk betekent dit dat voor regio’s waar de TR lager dan de WBR uitvalt, de WBR het uitgangspunt voor de behoefte is, en voor regio’s waar de TR hoger dan de WBR uitvalt, de TR dat is.17 Omdat er sprake is van regionale woningmarkten, kijkt de provincie bij haar beoordeling van regionale woningbouwprogramma’s en bestemmingsplannen alleen naar de behoeftecijfers op regionaal niveau. Specifiek voor het Regioakkoord sociaal en de Aanpak sociaal Rotterdamse regio is een uitsnede gemaakt op lokaal niveau. De TR is in voor de subregio’s van Westvoorne, Albrandswaard en Barendrecht uitgangspunt. Let op: naar verwachting worden in mei 2021 geactualiseerde provinciale ramingen bekend gemaakt. Provinciale prognose Westvoorne Tabel 3. WBR en TR raming*

Gemeente Brielle Westvoorne Hellevoetsluis

WBR 2019-2030 370 -150 940

TR 2019-2030 1490 910 360

Fusiegemeente

1.160

2.760

* De raming betreft de jaren 2019-2030. Het Regio-Akkoord spreekt van 2018-2030

Provinciale prognose Albrandswaard en Barendrecht Tabel 3. WBR en TR raming*

Gemeente Albrandswaard Barendrecht Ridderkerk

WBR 2019-2030 720 1.300 -40

TR 2019-2030 650 1.910 1.230

Subregio BAR-gemeenten

1.980

3.790

* De raming betreft de jaren 2019-2030. Het Regio-Akkoord spreekt van 2018-2030

17

Staat van Zuid-Holland

Blad 25 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Bijlage C: Achtergrondinformatie Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne Albrandswaard Achtergrond bij realisatie en prognoses Ten opzichte van realisatie: meer dan 3 keer zoveel woningen toevoegen dan afgelopen vijf jaar In de periode 2015 tot 2020 heeft de gemeente per saldo gemiddeld (netto) 70 woningen per jaar toegevoegd (bron: CBS Statline, 2020). Bij een aanname dat 30% van de nieuwbouwwoningen sociaal is (huidig is 28,7%), zal bij een opgave van het Meer Evenwicht Scenario in totaal 2.800 woningen moeten worden toegevoegd (840 woningen / 30%). In de 12 jaar van de looptijd van het regioakkoord betekent dat een gemiddelde van 230 woningen per jaar. Dat is meer dan 3 keer zo veel ten opzichte van de realisatie van afgelopen jaren. Ten opzichte van prognoses: meer dan 110% sociaal per plan toevoegen Uitgaande van de Trendraming zou bij een maximaal aantal te realiseren woningen van 720 woningen, en een wens van sociale woningen daarbinnen van 840 woningen, een verwachting liggen van 110% sociaal per plan. Dit is getalsmatig onmogelijk binnen de gemeente op te lossen.18 Ook op subregionaal niveau is aandeel sociaal in ‘meer evenwicht scenario’ ver bovengemiddeld Overigens, ook wanneer we de verhouding tussen maximaal aantal te realiseren woningen en te realiseren sociale woningen analyseren in de subregio, valt op dat het aandeel sociaal bovengemiddeld hoog is.

Van de maximaal 3.790 te realiseren woningen (bovenkant bandbreedte WBR/TR), is de gewenste ontwikkeling in het meer evenwicht scenario 2.126 extra sociale woningen. Dit is ruimt 50% en daarmee ook ruim boven de gemiddelde norm van circa 30 tot 35%. Dit kan verklaard worden doordat er op dit moment minder aandeel sociaal is in de bestaande voorraad. Er moet dus om naar een gelijk percentage te komen, relatief meer worden toegevoegd. Lokaal beleid Woonvisie Albrandswaard De gemeentelijke woonvisie 2016-2025 bevat de volgende punten:  De kwaliteit van het wonen binnen Albrandswaard dient op minimaal hetzelfde niveau te blijven als het huidige niveau  Bij ontwikkelingen zet de gemeente in op huisvesting voor de diverse doelgroepen  De sociale woningbouwvoorraad wordt minimaal in absoluut aantal gehandhaafd. En is het uitgangspunt een extra toevoeging van 200-250 sociale huurwoningen.  Inzet op een evenwichtige verdeling tussen de woningbouwsectoren passend bij de doelgroepen in al hun vormen en bij nieuwe woonvormen  Streven naar doorstroming 18

Staat van Zuid-Holland

Blad 26 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

 

Bij nieuwbouw en renovatie bevorderen dat woningen energieneutraal zijn waarbij woonlasten niet hoger zijn dan bij woningen die niet energieneutraal zijn In de bestaande voorraad inzetten op zorgverlening conform het geformuleerd programma van eisen

Wonen is een hoofddossier in de gemeente, betaalbaarheid en het vergroten van de sociale voorraad is daar een belangrijk onderdeel van. De gemeente geeft aan dat nu lang niet altijd een aandeel sociaal in de plannen is opgenomen. Wel wordt de woonvisie steeds vaker ingezet bij gesprekken met initiatiefnemers. Hierbij wordt verwezen naar de woonvisie als beleidsuitgangspunt. Maar, bij marktinitiatieven met kleine aantallen (en/of kleine locaties) is inzetten op 30% sociaal (in lijn met de woonvisie) vaak lastig realiseerbaar. Desalniettemin zet de wethouder hier meer dan voorheen op in, ook gesteund door de raad. Omgevingsvisie zoeklocaties en programma In het kader van de opgave sociaal geeft de gemeente aan meerdere mogelijkheden te zien om de opgave op te pakken. Dit betreft enerzijds de uitwerkingsrichtingen voor locaties die zijn opgenomen in de planmonitor, namelijk de Omloop en de zoeklocatie sportvelden. Anderzijds zijn in de (concept)Omgevingsvisie zoekgebieden19 voor woningbouw opgenomen die verder kunnen worden uitgewerkt. Maar, daarvoor moeten de gebiedsopgaven (mogelijkheden en beperkingen) in het kader van de Omgevingsvisie eerst worden uitgewerkt. Daarnaast denkt de gemeente aan out-of-the-box oplossingen, zoals transformatie van werklocaties of inzetten van ruimtelijk-financieel instrumentarium.

In de gemeente Albrandswaard spelen een aantal belangrijke uitgangspunten (‘showstoppers’, wanneer hier niet aan kan worden voldaan) voor de lokale politiek, waaronder:  Zo veel mogelijk een gedifferentieerd programma per wijk met maximaal 30% sociaal per wijk.  Beperkte hoogbouw, door niet meer dan 4 lagen in de bouw toe te staan.  Behoud van het groene karakter en de omgevingskwaliteiten van de gemeente. De gemeente overweegt te werken met een thematisch programma voor woningbouw (in de omgevingsvisie). De gemeente geeft aan dat de opgave sociaal complex is in relatie tot andere belangrijke waarden in de gemeente en in de regio, zoals natuur en recreatie. Ten aanzien van deze waarden wijst de gemeente op de planologische kernbeslissing met betrekking tot het ‘Buijtenland van Rhoon’. Hier is geen woningbouw mogelijk.20

19

Brief gemeente Albrandswaard aan PZH per 1 december

20

Regioakkoord, toelichting Albrandswaard

Blad 27 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Barendrecht Achtergrond bij realisatie en prognoses Ten opzichte van realisatie: meer dan 4 keer zoveel woningen toevoegen dan afgelopen vijf jaar In de periode 2015 tot 2020 heeft de gemeente per saldo gemiddeld 110 woningen per jaar toegevoegd. Bij een aanname dat 31,3% van de nieuwbouwwoningen sociaal is (huidig is 23,9%), zullen bij een opgave van het Meer Evenwicht Scenario in totaal 4.725 woningen moeten worden toegevoegd. In de 12 jaar van de looptijd van het regioakkoord betekent dat een gemiddelde van 394 woningen per jaar. Dat is ongeveer 3,5 keer zo veel ten opzichte van de realisatie van afgelopen jaren. Ten opzichte van prognoses: circa 80% sociaal per plan toevoegen Uitgaande van de Trendraming zou bij een maximaal aantal te realiseren woningen van 1.910 woningen, en een wens van sociale woningen daarbinnen van 1.754 woningen, een verwachting liggen van circa 90% sociaal per plan. Dit is getalsmatig onmogelijk binnen de gemeente op te lossen. Ook op subregionaal niveau is aandeel sociaal in ‘meer evenwicht scenario’ ver bovengemiddeld Overigens, ook wanneer we de verhouding tussen maximaal aantal te realiseren woningen en te realiseren sociale woningen analyseren in de subregio, valt op dat het aandeel sociaal bovengemiddeld hoog is.

Van de maximaal 3.790 te realiseren woningen (bovenkant bandbreedte WBR/TR), is de gewenste ontwikkeling in het meer evenwicht scenario 2.126 extra sociale woningen. Dit is ruimt 50% en daarmee ook ruim boven de gemiddelde norm van circa 30 tot 35%. Dit kan verklaard worden doordat er op dit moment minder aandeel sociaal is in de bestaande voorraad. Er moet dus om naar een gelijk percentage te komen, relatief meer worden toegevoegd. Lokaal beleid Woonvisie Barendrecht 2016-202521 Het woonbeleid van de gemeente Barendrecht is gebaseerd op drie uitgangspunten: 1. De gemeente Barendrecht zal de concurrentiepositie ten opzichte van Rotterdam Zuid minimaliseren en daarom vooral inspelen op de lokale vraag van de bevolking. 2. De gemeente Barendrecht wil een betere aansluiting tussen vraag en aanbod op de Barendrechtse woningmarkt. Het aanbod aan sociale en dure woningen zou namelijk groter zijn dan het aantal huishoudens in deze inkomensgroepen. Daarentegen is er een tekort aan middeldure woningen voor huishoudens met een middeninkomen. 3. Duurzaamheid; de gemeente wil inzetten op levensloopbestendigheid en energiezuinigheid van de woningvoorraad. De gemeente stelt in de woonvisie ook kwantitatieve doelstellingen:  Tot 2025 moeten er 1.300 woningen worden gerealiseerd.

 Door middel van nieuwbouw moet de aansluiting verbeteren tussen de inkomenssamenstelling van de Barendrechtse huishoudens en de prijssegmentering van 21

Bron: 0nderzoeksopzet woonvisie Barendrecht; onderzoek woonbeleid, december 2020

Blad 28 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland



de woningvoorraad. Daarbij streeft de gemeente de volgende verhouding na: een kwart van deze nieuwe woningen zou sociaal moeten zijn en een kwart middelduur. De overige nieuwbouw zal uit dure woningen bestaan. Daarmee wordt relatief veel middelduur toegevoegd, want slechts 17% van de bevolking heeft een middeninkomen. Het idee is dat daarmee het tekort in dit segment enigszins wordt ingelopen. Behouden van de bestaande 4.100 sociale huurwoningen voor “het sociale segment”. Het doel is dat 25% van deze sociale huur wordt toegewezen aan huishoudens met een lokale binding. Daarbij streeft de gemeente naar een verdeling binnen de sociale huurvoorraad van 70% sociale huurwoningen tot de 2e aftoppingsgrens en 30% sociale huurwoningen boven de 2e aftoppingsgrens – binnen de sociale huursector wordt namelijk een onderscheid gemaakt tussen huurwoningen in verschillende prijscategorieën.

Hoofddossier betaalbaar wonen In juni 2020 heeft het College van de gemeente Barendrecht ‘betaalbaar wonen’ benoemd tot een van de acht zogeheten hoofddossiers. Dit heeft vooralsnog geresulteerd in een zoektocht naar kansrijke locaties (al dan niet tijdelijk). Ook wordt ingezet op beleidsmatige oplossingen. Er is een quickscan gemaakt met een overzicht van de kansrijkheid van locaties voor betaalbare woningbouw (inclusief sociaal). De quickscan is met de gemeenteraad gedeeld, maar niet openbaar. Politieke draagvlak voor meer betaalbare woningen (inclusief sociaal) is bij de gemeenteraad groot, maar keuzes maken voor locaties lastig, vooral ook financieel. Er wordt gewerkt aan een actieplan voor het hoofddossier.

Blad 29 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Westvoorne Achtergrond bij realisatie en prognoses Ten opzichte van realisatie: bijna meer dan vijf keer zo veel woningen toevoegen dan afgelopen vijf jaar In de periode 2015 tot 2020 heeft de gemeente per saldo gemiddeld (netto) 36 woningen per jaar toegevoegd. Bij een aanname dat 30% van de nieuwbouwwoningen sociaal is, zal bij een opgave van het Meer Evenwicht Scenario in totaal 2030 woningen moeten worden toegevoegd. In de 12 jaar van de looptijd van het regioakkoord betekent dat een gemiddelde van 170 woningen per jaar. Dat is bijna meer dan 5 keer zo veel ten opzichte van de realisatie van afgelopen jaren. Ten opzichte van prognoses : 67% van woningen sociaal per plan Uitgaande van de Trendraming zou bij een maximaal aantal te realiseren woningen van 910 woningen, en een wens van sociale woningen daarbinnen van 609 woningen, een verwachting liggen van 67% sociaal per plan. Dit is bijna twee keer zo veel als dat over het algemeen als uitgangspunt wordt gehanteerd. Ook op niveau van fusiegemeente is aandeel sociaal in ‘meer evenwicht scenario’ ver bovengemiddeld Overigens, ook wanneer we de verhouding tussen maximaal aantal te realiseren woningen en te realiseren sociale woningen analyseren in de beoogde fusiegemeente, valt op dat het aandeel sociaal bovengemiddeld hoog is.

Van de maximaal 3.340 te realiseren woningen (bovenkant bandbreedte WBR/TR), is de gewenste ontwikkeling in het meer evenwicht scenario ruim 1.799 extra sociale woningen. Dit is meer dan 50% en daarmee ook ruim boven de gemiddelde norm van circa 30 tot 35%. Dit kan verklaard worden doordat er op dit moment minder aandeel sociaal is in de bestaande voorraad. Er moet dus om naar een gelijk percentage te komen, relatief meer worden toegevoegd. Lokaal beleid Woonvisie Westvoorne De gemeente Westvoorne heeft aangegeven dat haar strategische doelen op het gebied van wonen en volkshuisvesting zijn:  Een evenwichtige bevolkingssamenstelling in de gemeente, zowel in leeftijd als qua sociaal-economische samenstelling;  Duurzamere woningen: zowel bouwtechnisch als energetisch;  Diversiteit in leeftijden betekent zowel de woningen als voorzieningen op peil én passend zijn;  Vergroten van de woningvoorraad kan vragen om extra ingrijpen in de infrastructuur;  Het uitgangspunt is inbreiden conform de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De gemeente geeft aan dat ze rekent op de provincie voor het oprekken van de grenzen buiten BSD, zodra inbreiden zijn grenzen heeft bereikt.

Blad 30 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Resultaten locatiestudies De gemeente heeft een uitgebreide studie (laten) doen naar de mogelijkheden op locaties binnen en buiten BSD. Binnen BSD is er ruimte voor ongeveer 380 woningen. Dit komt nog niet aan het ME scenario (maar wel gelijk aan het realisatietempo van afgelopen jaren). In de studie is daarom buiten BSD gekeken naar de ruimte; daar is ruimte voor ca 300 woningen (waarvan ongeveer 100 sociaal). Stikstofdepositie belemmerend Voorts zijn plannen en projecten als gevolg van stikstofdepositie stopgezet dan wel stilgelegd als gevolg van de uitspraak van de Raad van State in mei 2019. Woningbouwprojecten en vergunningverlening lijken stil te vallen. Het kabinet heeft intussen een pakket aan maatregelen gemaakt om ruimte voor woningbouwprojecten te creëren en er is een stikstofwet aangenomen. Het is nog bezien of dit helpt in de kuststrook. Dit en andere showstoppers kunnen optreden. Uiteindelijk moet het resultaat in voornemens en uiteindelijk plannen landen, maar dat wil nog niet zeggen dat het ook uitvoerbaar is en dat op korte termijn de woningen gebouwd zijn. Aanstaande fusie De provincie heeft van de gemeente Westvoorne een brief gekregen om deze opgave ook in het licht te zien van de aanstaande fusie met Brielle en Hellevoetsluis. De gemeenteraden hebben het principebesluit genomen om vanaf 1 januari 2023 een nieuwe gemeente te willen vormen.

De woningmarkt functioneert regionaal; Voorne-Putten wordt in dit verband als regio beschouwd.

Blad 31 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Bijlage D: Voorkomen van uitponden Het voorkomen van uitponden is van belang om te zorgen dat het aandeel sociaal in een gemeente minimaal gelijk blijft. Het voorkomen van uitponden is geregeld via de Woningwet 2015, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (wijziging in 2017) (BTIV) en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Het doel was dat de corporaties werden teruggeworpen op hun kerntaak (namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen). Met de aanpassing van het BTIV in 2017 is geregeld dat het verkopen van sociale woningen makkelijker werd. Context beleidskader Normaliter zijn beleidsuitgangspunten de basis om met ontwikkelaars en corporaties het gesprek aan te gaan. In dit geval gaat het dan om het Regioakkoord en ‘Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030’. Dit akkoord is (als het goed is) in lijn met de gemeentelijke woonvisie of een gemeentelijk volkshuisvestelijk kader22.

De gemeentelijke woonvisie gaat voor sociale woningbouw meestal in op:  beoogde toevoeging groei van de sociale voorraad;  sloop, verkoop en renovatie van sociale huurwoningen;  aantallen nieuwbouw sociale woningbouw en middenhuur;  het percentage sociale huurwoningen en middenhuur woningen ten opzichte van de gehele voorgenomen woningproductie;  locaties waar deze kunnen/ moeten worden gerealiseerd (en in welke periode);  uitkomsten van het overleg met lokaal werkzame corporaties. Afdwingen sociaal programma via prestatieafspraken en verordening doelgroepenbeleid Op basis van de (regionale en lokale) woonvisie worden prestatieafspraken met de corporaties (en woonbedrijf) gemaakt. Die kan gepaard gaan met een verordening doelgroepenbeleid, waarin onder andere geregeld kan worden:  het percentage sociale huur dat in elk project van > 10 woningen wordt vereist;  de voorkeur voor uitvoering door een corporatie i.p.v.

belegger en eventuele afwijkingen;  de instandhoudingstermijnen voor corporatie, beleggers woningen in de sociale huur en koop;  maximaal hoeveelheid te splitsen woningen per jaar;  de gewenste verdeling naar M2 GBO/BVO, de maximale maandhuur en eventueel in combinatie met parkeernormen;  de mogelijkheid voor B&W om gemotiveerd naar de gemeenteraad van percentages af te wijken als het project niet aan de voorwaarden kan voldoen;  instellen van een compensatiefonds sociale woningbouw. De beleidseisen opgenomen in de prestatieafspraken en mogelijke uitwerking in de verordening worden vervolgens in een project en in de anterieure overeenkomst vertaald. Uiteraard is het aandeel sociaal ook af te dwingen middels het bestemmingsplan. 22

Onder de Omgevingswet kan de gemeente straks een eis aan sociale woningbouw in visie, programma of verordening vertalen. Afhankelijk van het vaststellen van omgevingswaarden is dit meer of minder hard en moet de kwaliteitseis meetbaar en objectief zijn. In een programma of het omgevingsplan kunnen beleidsregels worden opgenomen die per locatie, wijk of anderszins worden uitgewerkt.

Blad 32 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Voorkomen van uitponden Soms willen corporaties sociale huurwoningen verkopen (uitponden). Het BTIV 2017 stelt daarin voorschriften waaronder verkoop mogelijk is. De gemeente hoort daar via de prestatieafspraken op te sturen. Voorheen moest bij het uitponden van de woningen, een zienswijze aan de gemeente worden gevraagd. Daarmee was de gemeente in positie. Sinds 2017 is dat niet meer in alle gevallen zo indien het gaat om potentieel te liberaliseren woningen én met de gemeente prestatieafspraken zijn gemaakt over het gebied waarin de te verkopen woningen zich bevinden of na het uitponden evenveel sociale huurwoningen in de gemeente blijven of de woningen minimaal 7 jaar voor de doelgroep beschikbaar blijven. Om als gemeente meer grip te krijgen op het voorkomen van uitponden van sociale huurwoningen kan de huisvestingsverordening uitkomst bieden, door onder andere splitsingsbeleid en een bepaalde (sociale) huur-koopverhouding in een wijk. Woningen in een appartementencomplex mogen alleen verkocht worden als er een splitsingsakte is opgesteld. Complexen van sociale huurwoningen hebben vaak geen splitsingsakte, omdat het nooit de intentie is geweest om ze later per stuk te verkopen. De gemeente kan deze ontwikkelingen tegen gaan in haar huisvestingsverordening en splitsingsbeleid. Dit biedt de gemeente ook de kans om eisen te stellen in de vergunning.

Pas als voldaan is aan de voorwaarden, zoals gesteld in de huisvestingsverordening, kan de splitsingsvergunning verkregen worden en kan de stuksgewijze verkoop beginnen. In een verordening kunnen eveneens eisen gesteld worden aan bijvoorbeeld onderhoud of aan een bepaalde (sociale) huur-koopverhouding in een wijk. Een minder reguliere optie is om als gemeente zelf de sociale huurwoningen op te kopen om ze voor de doelgroep te behouden Conclusie Het aandeel sociaal is af te dwingen via een helder beleidskader, uitgewerkt in prestatieafspraken en eventueel ondersteund door een verordening doelgroepenbeleid. Dit kan in het kader van het voorkomen van uitponden verder worden ingekaderd door splitsingsbeleid en eisen in de huisvestingsverordening, zodat ook bij het moment van verkoop via zienswijze of vergunning de gemeente invloed kan uitoefenen.

Blad 33 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Bijlage E: Doelgroepenverordening De doelgroepenverordening is een middel om sociale woningbouw af te dwingen. Het wettelijk kader hiervoor is geregeld via de Woningwet 2015, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (wijziging in 2017) (BTIV) en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Context beleidskader Normaliter zijn beleidsuitgangspunten de basis om met ontwikkelaars en corporaties het gesprek aan te gaan. In dit geval gaat het dan om het Regioakkoord en ‘Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030’. Dit akkoord is (als het goed is) in lijn met de gemeentelijke woonvisie of een gemeentelijk volkshuisvestelijk kader23. Op basis van de (regionale en lokale) woonvisie worden prestatieafspraken met de corporaties (en woonbedrijf) gemaakt. Die kan gepaard gaan met een verordening doelgroepenbeleid. De beleidseisen opgenomen in de prestatieafspraken en mogelijke uitwerking in de verordening worden vervolgens in een project en in de anterieure overeenkomst vertaald. Voorbeeld doelgroepenverordening Een verordening is een bindend instrument voor derden. Enkel bij besluit tot afwijking kan van de verordening worden afgeweken. Dit instrument wordt daarom vaak aanvullend ingezet naast een (in feite zelfbindende) woonvisie of een volkshuisvestelijk kader.

Een doelgroepenverordening kent doorgaans de volgende onderdelen:  Artikel 1; definities als sociale huurwoning en middeldure huurwoning zoals Sociale huurwoning: Sociale huurwoningen zijn woningen voor de doelgroepen van beleid van de Nederlandse woningcorporatie, onder de huurliberalisatiegrens en die conform de Woningwet passend toegewezen worden op basis van het inkomen van de doelgroep en Peiljaar: kalenderjaar voorafgaand aan de datum van start bouw van de betreffende woning  Artikel 2 (t/m4): doelgroep (gedefinieerd door inkomen) zoals De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn huishoudens met een Huishoudeninkomen zoals bedoeld in de Woningwet 2015 en De doelgroep voor sociale/goedkope koopwoningen én middenhuur woningen zijn huishoudens die op het moment van de start van de in- schrijfprocedure voor de desbetreffende woning(en) een gezamenlijk Huishoudeninkomen van maximaal € 60.000,- bruto hebben. Het college van burgemeester en wethouders kan dit norminkomen jaarlijks aanpassen.  Artikel 5 Prijs-kwaliteitverhouding waarin het minimaal aantal m2 gbo wordt bepaald.

 Artikel 6 Differentiatie waarin de differentiatie wordt bepaald; bijvoorbeeld door te bepalen dat ontwikkelingen groter dan 10 woningen voor minimaal 20% dient te bestaat uit sociale huurwoningen of bij ontwikkelingen groter dan 20 woningen voor minimaal 20% bestaat uit sociale huurwoningen en ten minste 30% uit middenhuur woningen. 23

Onder de Omgevingswet kan de gemeente straks een eis aan sociale woningbouw in visie, programma of verordening vertalen. Afhankelijk van het vaststellen van omgevingswaarden is dit meer of minder hard en moet de kwaliteitseis meetbaar en objectief zijn. In een programma of het omgevingsplan kunnen beleidsregels worden opgenomen die per locatie, wijk of anderszins worden uitgewerkt.

Blad 34 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland



Artikel 7 instandhouding, waarin een verplichting wordt opgenomen voor hoeveel jaar na ingebruikname de woningen moeten blijven voldoen aan de gedefinieerde categorieën.  Artikel 8 hardheidsclausule waarin is bepaald onder welke voorwaarden (zoals een compensatiefonds) het college van burgemeester en wethouders gemotiveerd kan afwijken van een of meer artikelen  Artikel 9 de inwerkingtreding  Artikel 10 de citeertitel, namelijk ‘doelgroepenverordening’. Meer facultatieve onderdelen:  Meldingsplicht. De eigenaar dient een jaarlijks overzicht te overleggen om aan te tonen dat de sociale of middenhuur woningen nog voldoen aan het gestelde in de verordening. Daarmee ontstaat een controle op de instandhoudingsverplichting.  Toezicht. Het onttrekken van woningen aan de voorraad mag niet zonder meer. De gemeente kan dan handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.  Verbod op verkoop buiten de doelgroep of een verbod op koop door de niet-doelgroep. Hiermee wordt behoud voor de doelgroep gegarandeerd.  Toewijzing. Hiermee wordt een beschrijving van het toewijzigingssysteem opgenomen (inschrijftijd, loting etc) Conclusie Het aandeel sociaal is af te dwingen via een helder beleidskader, uitgewerkt in prestatieafspraken en eventueel ondersteund door een verordening doelgroepenbeleid.

De gemeente maakt hierin haar beleid juridisch afdwingbaar en handhaafbaar. Hierin kan de koppeling met een compensatiefonds worden gemaakt, zodat het gemeentelijk in balans krijgen en houden van de voorraad meer opties geeft.

Blad 35 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Bijlage F: Staatssteun Bij het inzetten van financiele middelen als stimulans om meer sociale woningbouw toe te voegen is een afweging op staatssteun noodzakelijk. De staatssteunregels zijn geregeld in de artikelen 107, 108 en 109 Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU). Staatssteun kan betrekking hebben op subsidies, garanties, leningen, verlaagde huur en bijvoorbeeld grondverkoop onder de marktwaarde. Een bepaalde onderneming mag geen voordelen hebben in de zin van oneerlijke concurrentie door een bepaalde handeling van de overheid en kan leiden tot verstoring van handel tussen EU-lidstaten. De Europese Commissie is de instantie die bepaalt of sprake is van staatssteun en kan een onderzoek starten als zij vermoeden heeft van staatssteun. Indien er inderdaad staatssteun speelt, moet in het uiterste geval het financieel ‘voordeel’ worden teruggevorderd. Gelijk speelveld in gemeentelijk beleid vastleggen Voor woningbouw geldt vaak dat geen sprake is van staatssteun, omdat de gemeente haar verantwoordelijkheid heeft voor de totstandkoming van voldoende woningen op de juiste locaties. Deze steun is aan voorwaarden verbonden. Het gemeentelijk beleid moet daarbij voorzien in een gelijk speelveld, en dus geen uitsluiting van bepaalde ondernemingen of corporaties.

De randvoorwaarden moeten voor iedereen gelijk, publiekrechtelijk geborgd en voor iedereen kenbaar zijn. Bijvoorbeeld in een bestemmingsplan, een huisvestingsverordening, een beleidsnota of een grondprijzenbrief. De Europese Commissie heeft voorwaarden gesteld over staatssteun bij verkoop van gronden en gebouwen en past deze inmiddels ook toe bij aankoop, erfpacht en verhuur van gronden en gebouwen. Er is geen sprake van staatsteun als sprake is van 1) via een zogenaamde onvoorwaardelijke procedure (voor iedereen van toepassing) of 2) via een zogenaamde voorwaardelijke procedure. In principe valt of staat de redenering of sprake is van staatssteun met of er een marktconforme prijs is bepaald. Voorwaardelijke procedures beoordelen op markconform handelen Voor de onvoorwaardelijke procedure die voldoende openbaar is aangekondigd is geen sprake van staatssteun, omdat het vergelijkbaar is met een veiling waarbij het beste of enige bod per definitie een marktconforme prijs is. In voorwaardelijke procedures moet deze marktconforme prijs bepaald worden. Met name bij het residueel vaststellen of het onderhandelen over een grondprijs kan er sprake zijn van staatsteun. De Europese Commissie heeft daarbij vier beoordelingsmethoden24 vastgesteld om te bepalen of er markconform is gehandeld: 1. Pari passu. Een transactie op voet van gelijkheid, bijvoorbeeld grondruil. 2. Tenderprocedure.

Partijen doen een grondbod op basis van een concurrerende, transparante, non-discriminerende en onvoorwaardelijke inschrijvingsprocedure. 3. Benchmarking. Er wordt gehandeld op voorwaarden die vergelijkbare particulieren voor vergelijkbare transacties in vergelijkbare situaties hebben toegepast. 4. Andere waarderingsmethoden. Het gaat om algemeen aanvaardbare methoden op basis van objectieve en verifieerbare gegevens. Bijvoorbeeld het uitvoeren van een taxatie

24

VNG.nl instrumentarium middenhuur

Blad 36 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

voor de te vestigen bestemming door een onafhankelijke deskundige voordat de transactie tot stand komt. Sociale woningbouw specifieke uitzondering Voor sociale woningbouw kan hierop een uitzondering gelden, omdat dit diensten van algemeen economisch belang betreffen (DAEB). Hiervoor gelden de zogenaamde criteria naar aanleiding van de zaak Altmark25  De openbare dienst moet duidelijk zijn omschreven als taak van de onderneming  De compensatie moet objectief en transparant zijn  De compensatie is alleen van toepassing op de ‘onrendabele top’ Conclusie Voor financiële regelingen (zoals grondprijs, subisidie en overige) geldt dus als ze openbaar zijn en de overheid heeft gehandeld zoals een particuliere marktpartij in een vergelijkbare situatie had gedaan (‘Market Economy Operator’ Principle). Voor sociale woningen is hierop een uitzondering gemaakt omdat dit diensten zijn van algemeen economisch belang (DAEB), mits voldaan wordt aan de zogenaamde Altmarkcriteria. Kortom, als de regeling openbaar toegankelijk is, publiekrechtelijk geborgd en alleen op dat deel van toepassing is dat de ‘onrendabele top’ representeert is er geen sprake van staatssteun.

25

European Commission, 2005b; ICER, 2005: 1. De begunstigde onderneming moet daadwerkelijk belast zijn met de uitvoering van de openbare dienstverplichting en die verplichting moet duidelijk omschreven zijn. 2. De parameters op basis waarvan de compensatie wordt berekend, moeten vooraf op objectieve en doorzichtige wijze worden vastgesteld. 3. De compensatie mag niet hoger zijn dan nodig om de kosten van de uitvoering van de openbare dienstverplichting geheel of gedeeltelijk te dekken, rekening houdend met de opbrengsten alsmede een redelijke winst uit de uitvoering van die verplichtingen. 4. Wanneer de keuze niet is gemaakt in het kader van een openbare aanbesteding, moet het bedrag van de compensatie worden vastgesteld aan de hand van de kosten die een gemiddelde, goed beheerde onderneming die zodanig met middelen is uitgerust dat zij aan de vereisten van de openbare dienst kan voldoen, zou hebben moeten maken om deze verplichtingen na te komen. Daarbij mag rekening worden gehouden met de opbrengsten en met een redelijke winst uit de uitoefening van verplichtingen van de onderneming.

Blad 37 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Bijlage G: Opties instrumentarium Ruimtelijk instrumentarium Maatregel Stuur op woonsegmenten en bouwwensen via bestemmingsplan

Instrument Bestemmingsplan

Benut transformatielocaties voor sociale woningbouw (bijvoorbeeld ook leegkomend winkelvastgoed en verzorgingshuizen) Gebruik doelgroepenverordening om sociale woningbouw af te dwingen

Bestemmingsplan

Leg afspraken vast in anterieure overeenkomsten (en vervolgens in regels in het bestemmingsplan)

Anterieure overeenkomst

Doelgroepen verordening

Blad 38 van 43

Toelichting Specifieke eisen opnemen over aandeel sociale woningen in bestemmingsplan (en mogelijk ook aantal/prijscategorieën), al dan niet in vervolg op anterieure overeenkomsten. Zet in op invulling van leegstaand vastgoed met sociale woningbouw. Daarbij kan het ook om een tijdelijke invulling gaan (bijvoorbeeld voor starters, met een maximale periode).

De doelgroepenverordening vormt de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen en heeft alleen betrekking op nieuwbouw. De verordening is van toepassing op sociale huur-, sociale koop- en middeldure huurwoningen. Voor alle woningcategorieën kan het aandeel worden vastgelegd en voor welke doelgroepen de te realiseren nieuwbouwwoningen bedoeld zijn. De doelgroepen worden mede bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. Verder kan voor alle woningtypen worden bepaald welke prijsgrenzen en minimale oppervlakten (behorende bij prijsgrenzen) van toepassing zijn. Wanneer voor het bouwplan het bestemmingsplan moet worden gewijzigd, kunnen de afspraken uit de anterieure overeenkomst worden overgenomen in de regel(s) van het bestemmingsplan.

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Stel specifieke locatie eisen via het exploitatieplan

Exploitatieplan

Verminder eventuele extra eisen bovenop het Bouwbesluit

Bouwbesluit

Pas verdichting vaker toe

Stedenbouwkundig plan / Bestemmingsplan Contracten

Gebruik parkeernomen om de te realiseren woningen te sturen

Zet in op bouwen in buiten- of groengebied toe (buiten BSD)

Stedenbouwkundig plan / Bestemmingsplan

Programma Wonen in omgevingsvisie

Programma

Blad 39 van 43

In een exploitatieplan mogen ook regels over de uitvoerbaarheid van bestemmingen staan. Een exploitatieplan kan daarmee ook bepalingen bevatten over drie woningbouwcategorieën (waaronder sociale huurwoningen). In het exploitatieplan kan de gemeenteraad exact aangeven hoeveel van dit type woningen er moeten komen en waar die moeten komen. Eisen aan de woningbouwcategorieën in het exploitatieplan zijn alleen toegestaan als het bestemmingsplan al een regeling over de categorie bevat Het is gemeenten in principe niet toegestaan om extra eisen te stellen bovenop het Bouwbesluit, maar dit komt in de praktijk (gemotiveerd) wel voor. Bijvoorbeeld waar het gaat om duurzaamheidsmaatregelen / energietransitie. Zet in op optimaliseren van dichtheden, zoals clusteren/schakelen, stapelen, maar denk ook aan varianten zoals XS woningen. Er gelden verschillende parkeernormen voor verschillende bouwtypen. Voor bijvoorbeeld kleine woningen (<60m2), sociale huurwoningen, studentenwoningen en serviceflats/ aanleunwoningen gelden lagere parkeernormen. Wanneer er aantoonbaar onvoldoende ruimte is binnen BSD, de mogelijkheid benutten om de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte buiten BSD te realiseren. Via het programma kan een gemeente een eis opnemen aan sociale woningbouw. Afhankelijk van vaststelling omgevingswaarden is dit meer of minder hard.

Er zijn ook andere opties om sociaal afdwingbaar te maken via bijvoorbeeld een volkshuisvestelijk kader of verordening.

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Grondbeleid Maatregel Pas actief grondbeleid toe

Instrument Grondbeleid

Gebruik een gedifferentieerde grondprijs

Grondbeleid

Pas actief grondbeleid toe via Wet voorkeursrecht en onteigening Stuur op kavelontwikkeling via tenders

Grondbeleid

Maak gebruik van grondruil

Grondruil

Tenders

Breid de planvoorraad uit Versnel de bouwproductie

Procedures versnellen

Toelichting Actief grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf de regie heeft bij de ontwikkeling. De gemeente voert de grondexploitatie uit. Hiervoor heeft de gemeente veelal zelf de grond in eigendom (of verwerft deze), is opdrachtgever voor het bouw- en woonrijp maken en geeft grond uit aan derden (bijvoorbeeld ontwikkelaars, particulieren (in de vorm van individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap). Hanteer residuele grondprijzen en actualiseer deze jaarlijks. Differentieer naar omvang /prijsklasse en locatie bijvoorbeeld. Een mogelijkheid om bijvoorbeeld incourant vastgoed (of koopwoningen) op te kopen en vervolgens om te vormen naar huurwoningen. Via tender marktpartijen verleiden tot ontwikkeling van woningbouwlocaties, inclusief sociale woningbouw (spelregels opstellen) Bijvoorbeeld om grotere plots te realiseren en/of locaties te ruilen die beter geschikt zijn voor sociale woningbouw Huidige planvoorraad lijkt onvoldoende om te voorzien in de behoefte. Zet in op snelst mogelijke procedures

Woningvoorraad sociaal Maatregel Leg de minimale omvang sociale huurvoorraad vast Maak of herzie afspraken over het aantal te verkopen of te liberaliseren corporatiewoningen Ontwikkel als gemeente een eigen organisatie die woningen verhuurt en

Instrument Prestatieafspraken / regionale afspraken Prestatieafspraken

Eigen woonbedrijf

Blad 40 van 43

Toelichting

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

beïnvloedt daarmee huurprijzen Zienswijzen indienen bij verkoop (uitponden) van sociale huurwoningen

Prestatieafspraken / zienswijzen

Opheffen Koopgarant

Prestatieafspraken

Opheffen niet-DAEB bezit

Prestatieafspraken

Vergroten actieve corporaties in gemeente

Gemeenten voeren vooraf overleg met de woningbouwcorporaties over woningen die verkocht mogen worden. Daarbij wordt actief gebruik gemaakt van de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. Mogelijkheid om sociale koop te stimuleren. Omzetten van niet-DAEB in DAEB bezit. Let wel; beperkt de middenhuur en eventuele doorstroming Meer corporaties verleiden om te investeren in bezit in gemeente, om zo ontwikkeling van sociale woningen te versnellen

Financiële instrumenten / arrangementen Maatregel Stel fondsen in voor (sociale) woningbouw

Transitie exploitatie

Gemengd woonfonds

Toelichting Gemeente stelt gelden beschikbaar in het kader van ontwikkeling van sociale woningbouw. Een fonds kan ook worden gevuld met behulp van ontwikkelrechten voor ander type woningen (zie ook gemengd woonfonds). Het komt bij de transitie van complexe locaties voor dat gebouwen lange tijd leeg staan of grote kavels in het stedelijk (of bebouwd) gebied lang braak liggen, voordat ze in aanmerking komen voor (her)ontwikkeling. Met behulp van een tijdelijke exploitatie van de grond (tex) of van opstallen (trex) kunnen toch opbrengsten worden gegenereerd, vooruitlopend op een eventuele definitieve (her)ontwikkeling. Bovendien wordt verder verval tegengegaan en zijn rentekosten vergoed. Bij een gemengd woningfonds gaan corporaties (of Woonbedrijf) en institutionele of particuliere beleggers een samenwerking aan. Er wordt op basis van het woningbezit van de corporaties een portefeuille opgesteld van woningen van boven de liberalisatiegrens. In ruil voor het inbrengen van de woningen krijgen de corporaties zowel aandelen als cash. De beleggers (en mogelijk financiers) brengen eigen en/of vreemd vermogen in en krijgen hiervoor aandelen. Corporaties kunnen door middel van fondsvorming een gedeelte van hun eigen vermogen liquide maken, wat ze kunnen inzetten om te investeren in (het onderhoud van) sociale huurwoningen en om de verhuurdersheffing te voldoen.

Fondsvorming is interessant voor beide partijen,

Blad 41 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Taks Increment Financing (TIF) (experimenteel)

Portfolio’s maken

Wijkontwikkelings maatschappij (WOM) opzetten

Benutten van subsidieregelingen

aangezien de corporatie betrokken blijft bij het vastgoed, gemengde wijken ontstaan qua inkomensniveau en kan meedelen in toekomstig rendement en de belegger het risico van de woningen kan delen met de corporatie. Bij Taks Increment Financing (TIF) worden publieke gelden (via OZB belasting) lokaal geïnvesteerd in (her)ontwikkelingsprojecten die zonder overheidsingrepen niet kansrijk zijn. Dit arrangement verlangt een zeer actieve houding van de overheid. De investering zorgt voor een verhoogde aantrekkelijkheid, wat leidt tot meer private ontwikkeling. Dit leidt tot extra belastinginkomsten die gedurende het proces worden gebruikt als input. Daarmee bedruipt het project zichzelf als het ware. Dit systeem is gangbaar in de VS en Engeland, en in Nederland maakt Nijmegen er gebruik van. Het instellen van een ‘portfolio (sociale) woningbouw’ zou een regeling kunnen behelzen van meerdere marktpartijen waarin (her)ontwikkelingsprojecten ondergebracht worden, om zowel de kapitaalbehoefte als de opbrengsten meer te stroomlijnen. Binnen de regeling worden financiële tegenvallers van het ene project opgevangen door de inkomsten van andere projecten. Het is een methodiek om via gecombineerde projecten efficiency- en schaalvoordelen te behalen. Publieke partijen bakenen pakketjes met transformatie en nieuwbouwprojecten af, waar diverse marktpartijen op kunnen inschrijven.

Hierbij kunnen ook kleinere projecten worden gecombineerd en daarmee ook de mogelijkheid voor realisatie van sociale woningbouw (35%) worden vergroot. Een WOM (Wijk Ontwikkelmaatschappij) (of een subregionale variant) is een regeling van meerdere woningcorporaties en/of andere private marktpartijen waarin herstructureringsprojecten in de woningbouw ondergebracht worden in één vereveningsarrangement (vergelijkbaar met herverkaveling), om zowel de kapitaalbehoefte als de opbrengsten meer te stroomlijnen. In de portfolio van de WOM kunnen financiële tegenvallers van het ene project opgevangen worden door de inkomsten van andere projecten. Het is een methodiek om via gecombineerde projecten efficiency- en schaalvoordelen te behalen. Hierbij kan het ook gaan om constructies met verdichten, verbeteren en toevoegen van nieuwe (sociale) woningen. De provincie heeft aangegeven haar instrumenten te willen inzetten om de financiële belemmeringen te verkleinen bij het realiseren van meer sociale woningen. Voorbeelden zijn de subsidieregeling sociale woningbouw regio Rotterdam en de

Blad 42 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Knelpuntenpot. Daarnaast biedt de provincie de Vliegende Brigade aan om gemeenten te ondersteunen bij het versnellen van woningbouwprojecten. De gemeente Rotterdam heeft daarnaast toegezegd een financiële bijdrage te leveren vanuit de Regiodeal Rotterdam Zuid.

Blad 43 van 43

Over Antea Group Antea Group is het thuis van 1500 trotse ingenieurs en adviseurs. Samen bouwen wij elke dag aan een veilige, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving. Je vindt bij ons de allerbeste vakspecialisten van Nederland, maar ook innovatieve oplossingen op het gebied van data, sensoring en IT. Hiermee dragen wij bij aan de ontwikkeling van infra, woonwijken of waterwerken. Maar ook aan vraagstukken rondom klimaatadaptatie, energietransitie en de vervangingsopgave. Van onderzoek tot ontwerp, van realisatie tot beheer: voor elke opgave brengen wij de juiste kennis aan tafel. Wij denken kritisch mee en altijd vanuit de mindset om samen voor het beste resultaat te gaan. Op deze manier anticiperen wij op de vragen van vandaag en de oplossingen voor morgen. Al bijna 70 jaar.

Contactgegevens Rivium Westlaan 72 2909 LD CAPELLE A/D IJSSEL Postbus 8590 3009 AN ROTTERDAM T. 06 25778454

www.anteagroup.nl

Copyright © 2021 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland Postbus 90602 2509 LP Den Haag

Uw brief van:

18 mei 2021

Ons kenmerk:

356263

Uw kenmerk:

PZH-2021-775127980

Contact:

Jeannette Wijnmalen

Doorkiesnummer:

010-506 1158

E-mailadres:

j.wijnmalen@bar-organisatie.nl.

Datum:

8 juni 2021

DOS-2017-0004229 Bijlage(n):

Betreft: versnellen van sociale woningbouw in Albrandswaard

Geachte dames en heren, Inleiding Met uw brief van 18 mei 2021 ontvingen wij uw reactie op het rapport dat onderzoeksbureau Antea heeft opgesteld voor de gemeenten Barendrecht, Albrandswaard en Westvoorne. U geeft in uw brief aan positief te zijn over het traject dat Albrandswaard met Antea heeft doorlopen. De reden daarvoor is, dat dit traject heeft geleid tot het beeld dat het Albrandswaardse bod voor de regionale woningmarktafspraken kan groeien tot ongeveer 400 sociale woningen. Daarnaast verzoekt u ons prioriteit te geven aan de planvorming op locatie de Omloop en aan nog niet benutte mogelijkheden binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD-gebied). U doelt daarmee specifiek op mogelijke gebiedsontwikkelingen rondom de metrostations in Albrandswaard. Tot slot vraagt u ons de mogelijkheden van een helder volkshuisvestelijk kader voor het realiseren van voldoende sociale woningen ten volle te benutten. Hieronder gaan wij in op uw brief en op het rapport van Antea. Reactie Antea rapport Ook wij zijn positief over de uitkomsten van het Antea rapport. Het rapport verdiept ons inzicht in de kansen en beperkingen voor het versnellen van sociale woningbouw in Albrandswaard.