29. 290221 Raadsvoorstel Stedenbouwkundige Verkenning Schutskooiwijk-Poortugaal West.pdf

Voorstel Onderwerp: Stedenbouwkundige verkenning Schutskooiwijk / Poortugaal-West

College van burgemeester en wethouders 16 maart 2021

Portefeuillehouder Ronald Schneider

Zaaknummer 290221

Openbaar

E-mailadres opsteller: a.v.d.blom@bar-organisatie.nl

Geadviseerd besluit 1. De stedenbouwkundige verkenning Schutskooiwijk en Poortugaal-West (bijlage 1) vast te stellen. 2. Een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 60.000,- voor het opstellen van een stedenbouwkundig plan, (ontwerp) bestemmingsplan en een grondexploitatie en dit te verwerken in de eerstkomende tussenrapportage.

1/4

Raadsvoorstel Inleiding Op 4 januari 2021 is de nota van uitgangspunten en de concept stedenbouwkundige verkenning inzake de (her)ontwikkeling van Schutskooiwijk / Poortugaal-West door de raad vastgesteld. Op basis van de concept stedenbouwkundige verkenning is de planontwikkeling en participatie verder ter hand genomen. Het resultaat hiervan is opgenomen in de definitieve versie van de stedenbouwkundige verkenning (bijlage 1) en wordt door middel van dit voorstel ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Beoogd effect De (her)ontwikkeling van Schutskooiwijk / Poortugaal-West draagt bij aan de gemeentelijke ambitie om nieuwe (sociale huur)woningen te realiseren en de bestaande woningvoorraad te verduurzamen. Argumenten 1.1 De stedenbouwkundige verkenning voldoet aan de uitgangspunten. Met het vaststellen van de nota van uitgangspunten is het kader bepaald voor de integrale (her)ontwikkeling van Schutskooiwijk / Poortugaal-West.  Dorps karakter In de directe omgeving van de bestaande bebouwing is de nieuwbouw daarom maximaal 3 bouwlagen. Langs het park en de polder wordt de bebouwing maximaal 4 lagen hoog. Daarnaast versterken het park, de polder en diverse kleinere plantsoentjes het dorpse karakter van de wijk.  Aantal (sociale huur)woningen In totaal worden op basis van de proefverkaveling 240 woningen voorzien, waarvan 152 sociale huurwoningen.

 Autoluwe wijk De parkeergelegenheid wordt voornamelijk opgenomen in de binnenhoven (grenzend aan achterzijde van de woningen), met een directe verbinding vanaf de Vlasstraat, waardoor de woonstraten autoluw kunnen worden ingericht.  Aantal parkeerplaatsen Er zijn 308 parkeerplaatsen beschikbaar ten behoeve van de 240 nieuwe woningen Daarnaast is ruimte in het plan gereserveerd om 71 parkeerplaatsen extra te realiseren, waarmee aan het uitgangspunt wordt voldaan om in het plan minimaal het aantal parkeerplaatsen de parkeernorm te kunnen realiseren. Deze extra parkeerplaatsen kunnen eventueel later stapsgewijs worden toegevoegd.  Volkstuinen De volkstuinen worden gepland als een langgerekt terrein met een verhard centraal pad dat aan weerszijden de tuinen ontsluit.  Levensloopbestendige woningen De nieuwe Schutskooiwijk wordt een gemengde wijk, geschikt voor een combinatie van verschillende doelgroepen. Met name door het toevoegen van gelijkvloerse woningen (appartementen, beneden-boven-woningen) ontstaat een grotere keuzemogelijkheid uit woningen die geschikt zijn voor senioren.

2/4

2.1 - De realisatie van het plan is financieel haalbaar Van de stedenbouwkundige verkenning is een financiële haalbaarheidsanalyse opgesteld (bijlage 3). Uit deze analyse blijkt dat dit plan een positief resultaat vertoont. De financiële analyse betreft een planeconomische verkenning. Er is een inschatting gemaakt van de kosten van het bouw- en woonrijp maken van de grond en de opbrengsten van de gronduitgifte. De bestaande woningen, waarvan wordt onderzocht of deze gerenoveerd en geïsoleerd kunnen worden, zijn hierbij niet in de berekeningen meegenomen. Omdat Woningbouwvereniging Poortugaal eigenaar is van de grond waar de huidige huurwoningen op staan, zal nog overeenstemming te bereikt moeten worden over de aankoop van deze gronden. Tegen welke voorwaarden en voor welke prijs deze grond kan worden aangekocht. Dit geldt ook voor de vraag tegen welke voorwaarden worden de bouwrijpe kavels aan de woningbouwvereniging Poortugaal worden verkocht. Overleg gevoerd met  Woningbouwvereniging Poortugaal  DCMR  Portefeuillehouder Wonen & Ruimtelijke Ordening Kanttekeningen 1.1 - Verplaatsing van het gebouw van de postduivenvereniging “Luchtpost” vraagt meer onderzoek. Besloten is om de verenigingen die gebruik maken van het gebouw van de postduivenvereniging “Luchtpost” op een andere locatie, buiten het plangebied, te huisvesten.

Uit overleg is gebleken dat de locatie, die op voorhand beschikbaar leek, niet haalbaar blijkt te zijn. Inmiddels wordt verder gezocht naar een andere geschikte locatie en heeft er (op ambtelijk niveau) overleg hierover plaats gevonden met de postduivenvereniging.

2.1 - In het kader van het bestemmingsplan zijn nog onderzoeken nodig. Voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan zijn onderzoeken nodig naar de milieufactoren, zoals bodemverontreiniging en luchtkwaliteit. Hoewel de kans laag wordt ingeschat bestaat het risico dat de uitkomsten van deze onderzoeken nog kunnen leiden tot aanpassingen van het plan. Uitvoering/vervolgstappen De verdere uitwerking van het plan zal in de volgende fase worden vormgegeven in een stedenbouwkundig plan. Tegelijkertijd wordt een start gemaakt met het opstellen van een bestemmingsplan. Tevens wordt in deze fase de financiële haalbaarheidsanalyse verder uitgewerkt in een grondexploitatie. Zowel het stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan als de grondexploitatie zal aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd. Financiën Vanuit de regels voor de gemeentelijke verslaglegging (Besluit Begroting en Verantwoording) kunnen de voorbereidingskosten worden verantwoord als immateriële vaste activa, vooruitlopend op de vaststelling van een grondexploitatie. Bij het vaststellen van de grondexploitatie kunnen de gerealiseerde voorbereidingskosten hierin worden opgenomen, waardoor dekking ontstaat uit de opbrengsten van de grondverkoop. Communicatie/participatie na besluitvorming In de volgende fase worden, bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan, eveneens participatie bijeenkomsten georganiseerd.

Naast de avonden die voor alle betrokkenen en geïnteresseerden toegankelijk zijn, is het ook de bedoeling nieuwe bijeenkomsten met de meedenkgroep te organiseren.

3/4

Daarnaast zal Woningbouwvereniging Poortugaal de besprekingen met de huurdersgroep voortzetten inzake het sociaal plan en andere huurderszaken. Na besluitvorming door de gemeente over de stedenbouwkundige verkenning zal door de woningbouwvereniging besluitvorming worden voorgelegd aan de raad van commissarissen. Collegebesluiten op de gemeentelijke website Het college stelt de raad voor de stedenbouwkundige verkenning definitief vast te stellen. Dit vormt het kader voor de verdere planvorming van de (her)ontwikkeling van de Schutskooiwijk en PoortugaalWest. De bestaande huurwoningen zullen gedeeltelijk worden gesloopt en plaats maken voor nieuwe woningen, zowel (sociale) huurwoningen als koopwoningen.

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

2 - Definitief Advies Meedenkgroep - 26-02-2021.pdf 1A- Stedenbouwkundigeverkenning Schutskooiwijk - Eindrapport.pdf 1B - Stedenbouwkundigeverkenning Schutskooiwijk - Eindrapport.pdf 1C - Stedenbouwkundigeverkenning Schutskooiwijk - Eindrapport.pdf

4/4

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Stedenbouwkundige verkenning Schutskooiwijk / Poortugaal-West

Zaaknummer: 290221

De raad van de gemeente Albrandswaard, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 16 maart 2021, gelet op -

BESLUIT: 1. De stedenbouwkundige verkenning Schutskooiwijk en Poortugaal-West (bijlage 1) vast te stellen.

2. Een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 60.000,- voor het opstellen van een stedenbouwkundig plan, (ontwerp) bestemmingsplan en een grondexploitatie en dit te verwerken in de eerstkomende tussenrapportage.

Advies Meedenkgroep Schutskooiwijk/Poortugaal-West: Inleiding: De Meedenkgroep is zich bewust van de urgentie om extra sociale huurwoningen te realiseren binnen Albrandswaard. Graag zijn wij bereid hierover mee te denken m.b.t. het stukje Poortugaal-West i.c.m. de reconstructie van de Schutskooiwijk. Wij willen benadrukken niet te wìllen en zùllen wegkijken voor deze urgentie binnen onze gemeente. Echter, zijn wij wel van mening dat Albrandswaard groter is dan Poortugaal alleen. Al in 2016 is gebleken dat een disbalans is ontstaan in de verdeling van sociale woningen over de 3 kernen. Volgens gemeentegegevens lagen de percentages op 20 juli 2016 als volgt: Poortugaal 30% (Poortugaal-Zuid zelfs 36%), Rhoon 24% en Portland 19%). Alle raadsfracties hebben destijds aangegeven dat dit een onwenselijke situatie is. Om het verschil in gemeentelijke en politieke benadering tussen de kernen aan te geven, hieronder het meest actuele en alleszeggende voorbeeld: • ‘Kern Rhoon’: De Omloop wordt door de provincie aangewezen om ipv 44, 100 sociale huurwoningen (+ 200 dure huur/koop) te bouwen. Op ca 10 ha - 300 woningen totaal ➔ Tumult in de raad. • ‘Kern Poortugaal’: Schutskooiwijk/PW in de concept SV: Op ca 4,3 ha - 260 woningen totaal (waarvan 159! sociaal)➔ Raad positief over plannen Schutskooiwijk/PW… (zo viel o.a. te lezen in De Schakel van 2 december jl.

Overigens, deze aanwijzing, welke ènkel en alléén De Omloop betreft, wordt met regelmaat en ten onrechte aangegrepen om te beargumenteren dat ‘kern Poortugaal’ volgebouwd móet worden. Plangebied en uitgangspunt: Het plangebied omvat een zeer beperkte oppervlakte van ca. 5,67 ha, waarvan 1,32 ha vanwege beperkingen (DOW leiding en reservering A4 zuid), bij voorbaat al niet bebouwd mag worden. Daarnaast valt nòg eens ca 0,72 ha binnen de ‘groene contour’ waarbinnen het nog maar zéér de vraag is of hier gebouwd màg worden. Dit vanwege de strenge voorwaarden die de provincie hieraan verbindt. Het uitgangspunt is: 32 sociale huurwoningen toevoegen aan de huidige voorraad van 108 met daarnaast 64 dure huur/koop (=204 totaal) om te komen tot een goede sociale cohesie. Maat en schaal moeten kloppen: De schetsen en de te realiseren aantallen woningen welke, door de stedenbouwkundige, in de voorliggende concept Stedenbouwkundige Verkenning aan ons allen zijn gepresenteerd, achten wij vanwege de beperkte omvang van het plangebied, buiten proportie… Nb. uit de aanwijzing mbt. De Omloop valt op te maken dat de provincie het sociaal/maatschappelijk verantwoord acht om op de beschikbare 10 ha van De Omloop, 100 sociale huurwoningen (+200 duur/koop) te bouwen.

Het bebouwbare gebied in Poortugaal West is niet eens half zo groot… Mede hierdoor, achten wij het niet verantwoord en volstrekt buiten proportie dat er hier wordt ingezet op de bouw van 260 woningen (waarvan 159! sociaal). Wanneer deze aantallen woningen, verdeeld over o.a. 4 appartementencomplexen, gebouwd zouden worden, gaat het landelijk-dorpse karakter van de wijk verloren. Landelijk-dorps is niet vergelijkbaar met centrum-dorps waar een wat hogere bouwvorm wèl passend kan zijn in relatie tot de al aanwezige bebouwing en de aanwezigheid van de diverse voorzieningen. Er ontstaat een te grote druk op de infrastructuur. Het geopperde instrument van ‘deelmobiliteit’ om druk op de infrastructuur en parkeerdruk te verlagen, achten wij niet realistisch. De parkeerdruk gaat, door de bouw van 260 woningen in het plangebied met deze geringe omvang, onherroepelijk leiden tot het implementeren van de ‘terugvaloptie’ m.b.t. de aanleg van extra parkeerplaatsen. Hierdoor zal het verloren gaan van nog meer groen/natuur in de wijk, het onvermijdelijke gevolg zijn. Nota bene, we spreken hier over het gebied dat sinds jaar en dag, in gemeentelijke beleidsstukken betiteld wordt als “De Groene Entree van Albrandswaard”.

Onze adviezen: Wij adviseren het college en de raad allereerst en met klem om de focus te verbreden door ‘kern Rhoon’ maar vooral ook ‘kern Portland’ nadrukkelijk te betrekken bij de sociale woningbouwopgave. Dit om vergroting van de disbalans te voorkomen en tot een meer evenredige verdeling te komen. Gezien de actuele discussies m.b.t.. (sociale) woningbouw in Poortugaal-West, het Antes terrein en Mariput, vinden wij dat de nadruk om sociaal te bouwen, tè zwaar op ‘kern Poortugaal’ ligt, terwijl de kernen Rhoon en Portland worden ontzien. Dorps karakter koesteren: De woningen aan de Kerkachterweg zijn uitermate gezichtsbepalend voor de Schutskooiwijk en zijn een typisch voorbeeld van ‘dorps karakter’. E.e.a. is meermaals onderkend tijdens diverse presentaties en bijeenkomsten m.b.t. tot de wijk. Daarom zijn wij van mening dat slopen geen optie is. Ons advies is om vól in te zetten op renovatie om deze karakteristieke woningen te behouden en aan de kwaliteitseisen van deze tijd te laten voldoen. Uiteraard geldt ook voor de nieuwbouwwoningen elders in de wijk dat zij qua uiterlijk moeten aansluiten bij het dorps karakter. Denk bijvoorbeeld aan de Kasteeltuinen in Poortugaal. Minder woningen: 260 woningen vinden wij teveel en ook voor 4-laagse bouw is geen draagvlak in de wijk.

Het leidt tot verlies van veel groen/natuur en het landelijk-dorps karakter is compleet weg door de 4 ingeschetste appartementencomplexen welke als een vestingwal verrijzen aan de zuidwestkant van het plangebied (zie pag. 43 concept SV). Om het verlies van groen/natuur enigszins te beperken wordt, vanuit de projectgroep, ingezet op een lage parkeernorm en ‘deelmobiliteit’. Dit is toch de omgekeerde wereld. Wij adviseren daarom om meer ‘terug te gaan naar de basis’ en uit te gaan van de, in de Nota van Uitgangspunten genoemde toevoeging van 32 sociale huurwoningen (ipv 51). E.e.a. valt te realiseren door, in de definitieve Stedenbouwkundige Verkenning, het meest zuidelijke appartementencomplex achter de Ouwelandsestraat te schrappen. Aan dit advies liggen de volgende argumenten ten grondslag. • Belangrijkste argument: Geen draagvlak bij omwonenden/Stichting Het Terphuis. • Het complex van deze omvang en hoogte past absoluut niet in een landelijk-dorps karakter. • Geen bestemmingsplanwijziging voor dit stukje Poortugaal West benodigd. • Géén planschadeclaims vanuit de Ouwelandsestraat mbt dit stuk van het plangebied. • Het speelveldje hoeft niet gesloopt en herbouwd te worden. • Meer natuur (groen en bomen) blijft behouden. • Minder parkeerdruk (terugvaloptie van 50 parkeerplaatsen bij voorbaat niet nodig). • Geen gang naar Provincie benodigd mbt.

bouwen in buitenstedelijk gebied (Ladder VDV). • Het is nooit de bedoeling geweest om op deze plaats woningbouw te realiseren, doch slechts op de plaats van de volkstuinen (PVDA - coalitiepartij 30 januari 2017/Wethouder in 2019). • Er worden, na het schrappen van dit complex, nog steeds 19 woningen méér gebouwd dan waarvan uitgegaan in de Nota van Uitgangspunten. • Bouw van dit complex voor eventueel ‘iets met zorg’ (presentatie B&A Ruimte - 1 dec.) is óók niet nodig. De projectmanager vertelde de meedenkgroep op 15 dec. dat verschillende zorginstanties hebben aangegeven géén functionele ruimte nodig te hebben. Infrastructuur en parkeren: Het advies over de infrastructuur in de wijk heeft alles te maken met onze zorgen over de te grote hoeveelheid woningen die in het stedenbouwkundige plan zijn ingetekend. Van 108 woningen naar 260 woningen zorgt ervoor dat het drukker wordt in de wijk. Meer woningen betekent: méér bewoners à méér auto’s à hogere parkeerdruk en een grotere druk op de infrastructuur.

Meer mensen gaan zich verplaatsen en er zal dus meer verkeer in de wijk komen. Zoals het wegennet nu ingetekend is, vragen wij ons af of er voldoende rekening is gehouden met de toenemende drukte bij de uitgang van de wijk. De huidige situatie zorgt al voor verwarrende situaties en in de spitsuren wordt er nu al langer gewacht bij de stoplichten. Wij zijn bang dat dit voor opstoppingen gaat zorgen in Vlasstraat en Kerkachterweg. Zou er niet gekeken kunnen worden naar een extra ontsluiting? Ons advies aan de gemeente is om te toetsen wat de capaciteit is van het huidige kruispunt. Door tellingen te doen, kan in kaart worden gebracht of het percentage gebruik (bezetting) niet te hoog is voor dit kruispunt. Wij weten dat dit nog niet is gedaan en dat er dus nog geen gegevens bekend zijn over de capaciteit van deze kruising. Wij adviseren de gemeente daaropvolgend om nog eens goed te kijken naar de weg ( S-bocht) die vanuit de Schutskooiwijk naar het centrum leidt. De smalle bocht zorgt op dit moment voor onveilige situaties voor alle partijen (voetgangers, fietsers, auto,s ) die deelnemen aan het verkeer. De vrachtwagens, die de winkels in het centrum bevoorraden, spelen hierin een grote rol. De bocht is nu te smal. De extra ontsluiting zou ook gebruikt kunnen worden door het bouwverkeer dat straks meerdere jaren door de wijk gaat rijden.

De huizen in Vlasstraat zijn niet onderheid. Groot materieel kan voor schade zorgen. De Vlasstraat is nu al een smalle straat, het heen en weer rijden van bouwverkeer kan onveilige situaties creëren. Dit geldt ook voor de Kerkachterweg. Een tijdelijke ontsluiting zou een alternatief kunnen zijn indien er niet voor een vaste extra ontsluiting wordt gekozen. Het gebruik maken van de ingang vanaf de Duifhuisweg, waar nu de slibwagens overheen rijden kan ook een aanrijroute zijn voor het grote bouwverkeer. Op dit moment wordt er met eenrichtingsverkeer gewerkt in de Schutskooistraat en Repelstraat. Dit zorgt ervoor dat de drukte beter wordt verspreid. Wij zouden willen adviseren om te kijken of er een mogelijkheid is om in de toekomst ook gebruik te blijven maken van eenrichtingsverkeer. Zo voorkom je drukte en is er een betere spreiding van het verkeer. De Vlasstraat is ook een route voor fietsers om naar Hoogvliet te rijden. Veiligheid speelt daarbij een belangrijke rol. Bij de breedte van de straten moet daar volgens ons ook goed rekening mee gehouden worden. Zou een fietsstrook een optie zijn? Het hanteren van een 30 km zone zou ook kunnen bijdragen aan een veiligere wijk. Wanneer er tòch wordt uitgegaan van het volgens ons te grote aantal van 260 woningen, zijn wij bang dat het mooie beloofde groen snel zal verdwijnen voor extra parkeerplaatsen.

De oorzaak hiervan is het opeens verhoogde aantal te bouwen woningen (260 i.p.v. 204). In de nota van uitgangspunten staat mbt parkeren, het volgende geschreven: “Het gemeentelijk beleid is gericht op het faciliteren van de mobiliteitsbehoefte van bewoners en voorzien in voldoende parkeren”(pag. 18). Wij stellen voor om de parkeerplaatsen gefaseerd ( in kleine stapjes van bijvoorbeeld 20 parpeerplaatsen ) en verdeeld over de wijk uit te breiden, zodra blijkt dat de nu aangenomen norm zorgt voor te weinig parkeerplaatsen in de wijk. Hierdoor wordt er meer gekeken naar wat er echt nodig is en hopen wij het beloofde groen zoveel mogelijk in stand te houden. Ook moet er rekening gehouden worden met de werkbussen die in onze wijk geparkeerd staan. Voor deze busjes is het fijn als er extra grote parkeerplekken aan de rand van de wijk worden gerealiseerd. Om het groene karakter in de wijk te behouden, adviseren wij om tussen de parkeerplekken groen te plaatsen. Te denken valt aan struiken of bomen. De nu groene entree naar ons dorp moet niet een entree worden van steen en nog eens steen (èn huizen èn parkeerplaatsen)

Huidige huurders en sociaal plan: Wij onderschrijven de wens vanuit de huurdersgroep, om zo spoedig mogelijk tot een sociaal plan te komen. Daarnaast adviseren wij om de huidige huurders (zowel sociaal als boven de sociale huurgrens), een terugkeergarantie te bieden. Voor overige belangwekkende zaken m.b.t. de huidige huurders, verwijzen wij naar het advies van de huurdersgroep bijlage 1. Advies volkstuinen Allereerst zou de meedenkgroep graag willen dat er wordt onderzocht of het huidige slibdepot geen gevaar (grondvervuiling) oplevert voor de grond van de toekomstige volkstuinen en te bouwen woningen. Is er al navraag gedaan bij de Gemeente Rotterdam? De meedenkgroep is blij met de aandacht voor het groen in de wijk. De in het plan getekende volkstuinen kunnen daar een belangrijke bijdrage aan leveren. De tuinders zetten zich daar graag voor in. Voorafgaande aan alle andere punten vraagt de meedenkgroep om informatie over de grootte van het toekomstige volkstuinterrein, in vergelijking met het bestaande. Bovendien komen de tuinen te liggen op schone grond, gegarandeerd door een verklaring van de gemeente. 1.De meedenkgroep vraagt aan WBV in de loop van de uitvoering van het project de realisering van de volkstuinen samen met de tuinders te ondersteunen bij de gemeente.

Zelf zullen de tuinders ook met de gemeente in contact treden over het onderzoek naar de mogelijkheid van de volkstuinen op het geplande terrein. 2. De huidige tuinders hebben voorrang bij het verdelen van de toekomstige tuinen. 3. Een vloeiende en soepele overgang van het oude naar het nieuwe volkstuincomplex is in het belang van de tuinders en van de nieuwe wijk. Wij denken aan een afsluiting in de wintermaanden en een directe overgang naar het nieuwe complex. WBV, gemeente en tuinders zetten zich daar gezamenlijk en in goede onderlinge afstemming voor in. 4. Op het nieuwe terrein is er plaats voor enkele hobbyhoeken en kippenhokken. De hygiëne is een voortdurend punt van zorg van de gebruikers. 5. WBV onderzoekt of het mogelijk is het voorgenomen terrein uit te breiden naar de zuidkant (zie de kaartjes op de stedenbouwkundige verkenning). 6. De afzonderlijke tuinen zijn van elkaar en van de wandelpaden te onderscheiden door eenvoudige en zoveel mogelijk uniforme afrastering en hekwerk. 7. Er lopen betegelde wandelpaden door het terrein. 8. De tuinen mogen voorzien worden van een kas en/of een schuurtje of een andere opbergruimte. 9. De grootte van de afzonderlijke tuinen wordt door de gemeente vastgesteld in overleg met de huidige tuinders, of een delegatie daarvan. 10. Er is voor iedere tuin voldoende toegang tot water om de gewassen te besproeien of te begieten. 11.

Er staan geen lege tuinen op het complex. Mocht er een tuin voor een jaar niet zijn verhuurd, dan wordt deze ter beschikking gesteld van een reeds aanwezige tuinder die daarvoor belangstelling heeft getoond.

Inbreng meedenkgroep/burgerparticipatie: Ons laatste maar niet onbelangrijkste advies is om onze inbreng zeer serieus te laten meewegen bij de definitieve uitwerking van het project Schutskooiwijk/PW. Ten overvloede willen wij benadrukken dat onze inbreng de gevoelens, bedenkingen en wensen van de bewoners van de Schutskooiwijk weergeven.

Tijdens het opstellen van dit advies zijn er compromissen gesloten om tot een gezamenlijk advies te kunnen komen. De meedenkgroep bestaat uit een groep mensen met verschillende belangen. De individuele wensen van de huurders, de kopers en andere belanghebbende zoals de tuinders zijn in dit advies niet meegenomen. We willen dan ook benadrukken dat dit advies als groep tot stand is gekomen en de mensen van de meedenkgroep niet persoonlijk aansprakelijk kunnen worden gesteld of verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor de adviezen die opgenomen zijn in dit algemene advies.

BIJLAGE 1: Sociaal plan van de huurdersgroep Naar aanleiding van het verzoek uit de Meedenkgroep op het gebied van huidige huurders ons advies om onderstaande punten mee te nemen bij de Stedenbouwkundige Verkenning (SV), zodat deze punten o.a. verwerkt worden in het sociaal plan voordat het definitieve SV plan kan worden vastgesteld en akkoord gegeven kan worden. Advies “geen definitief SV plan zonder een sociaal plan voor huidige huurders”. Betreft onderstaande punten: • •

Urgentie traject/regelgeving (stadvernieuwingsurgent). Terugkeergarantie voor huidige huurders (zowel sociaal als boven sociale huurgrens). • Communicatieplan. • Beschikbaarheid wisselwoningen. • Verhuiskostenvergoeding en woonlasten. • Fasering sloop en nieuwbouw, veiligheid. • Breed aanbod t.a.v. verschillende doelgroepen (starters, alleenstaande, koppels, 55plus, gezinnen, mindervaliden ect. waarbij er sprake is van sociale woningen en vrije sector met lagere/betaalbare woningen met voldoende buitenruimte per type woning). In het sociaal plan zullen concrete afspraken worden opgesteld met en voor de huidige huurders; waarbij “terugkeergarantie” voor huidige huurders (die een terugkeerwens hebben) hoog aangeschreven staat. Huurdersgroep Schutskooiwijk

D H E ET

EL

ON

TW

Stedenbouwkundige verkenning Schutskooiwijk en Poortugaal-West Eindrapport - maart 2021

2

E RP

2

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

Inhoud Vooraf 1

2

3

5

Plantoelichting

7

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

8 10 18 20 24

Inleiding Ontwerpmotieven Ontsluiting en parkeerstrategie Inrichting Openbare Ruimte Het plan op hoofdlijnen

Proefverkaveling

27

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Rol van de proefverkaveling Woningaantallen en types Bouwhoogtes Proefverkaveling parkeren Parkeertelling Gefaseerd ontwikkelen

28 30 32 34 36 38

Participatie 3.1 Het participatietraject Schutskooiwijk

41 42

3

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

Vooraf Voor u ligt het resultaat van de stedenbouwkundige verkenning voor de Schutskooiwijk en Poortugaal-West. De stedenbouwkundige verkenning onderzoekt de mogelijkheden voor kwalitatieve vernieuwing en verdichting van de woningvoorraad voor de locatie Schutskooiwijk en Poortugaal-West in Poortugaal. De vernieuwde Schutskooiwijk! De stedenbouwkundige verkenning bestaat uit twee delen. Deel 1 is de nota van uitgangspunten. In de nota zijn de ambities, randvoorwaarden en uitgangspunten voor de toekomstige woningbouwontwikkeling opgetekend. Deel 2 is het ontwerp, het resultaat van de stedenbouwkundige verkenning. In dit deel is ontwerpend verkend hoe de nieuwe Schutskooiwijk er, binnen de in de nota van uitgangspunten geformuleerde kaders, concreet uit zou kunnen komen te zien. De uitgangspunten, die in deel 1 nog geformuleerd zijn in woorden, zijn daarvoor vertaald in een ontwerptekening voor de nieuwe Schutskooiwijk. Deze ontwerptekening toont, tastbaar en telbaar, een integraal beeld, dat voldoet aan een breed pallet van ambities, beperkingen en randvoorwaarden. De opzet van het plan, routes, parkeeroplossingen en bijzondere plekken zijn in de ontwerptekening vastgelegd. In een uitgewerkte proefverkaveling zijn vervolgens keuzes gemaakt ten aanzien van woningaantallen, woningtypes, bouwhoogtes.

In een volgende stap, de stap van het stedenbouwkundig plan, wordt de stedenbouwkundige verkenning verder geoptimaliseerd, uitgewerkt en verfijnd.

5

6

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

1 Plantoelichting

7

1.1 Inleiding De Schutskooiwijk is uniek gelegen. Het ligt op loopafstand van het historisch centrum van Poortugaal, twee metrostations en ook nog pal tegen de polder aan. In de huidige situatie is deze nabijheid van de polder echter nauwelijks ervaarbaar. De volkstuinen blokkeren het zicht op en de toegang tot de polder. Het ontwerp voor de nieuwe Schutskooiwijk profiteert onomwonden van de directe nabijheid van de polder. In het nieuwe plan loopt de polder straks letterlijk door tot in de wijk en verbinden nieuwe fiets- en wandelroutes de wijk met het bestaande fietsnetwerk in de polder. Het nieuwe Ouwelandsepark, dat tussen de bestaande woningen aan de Ouwelandsestraat en de nieuwe bebouwingsrand in ligt, biedt ruimte voor wateropvang, sport en spel en zet met terugwerkende kracht de prachtige bestaande boomgroepen bij het huidige speelveldje in de spotlights. Naast het park en de polder versterken diverse kleinere plantsoentjes het dorpse karakter van de wijk. Het huidige plantsoen aan de Kerkachterweg met de mooie lindes en het groene plantsoentje aan de Vlasstraat met de twee esdoorns blijven behouden. Het profiel van de bestaande Vlasstraat wordt richting het zuiden toe wat verbreed. Zo ontstaat ruimte voor een nieuwe groene verbinding, die het bestaande plantsoen aan de Kerkachterweg rechtstreeks verbindt met de polder.

8

De nieuwe bebouwing is georganiseerd aan de parkranden en de Vlasstraat. Het sluit aan op de bestaande karakteristieke bebouwing aan de Kerkachterweg, waarvoor de inzet is dat deze behouden blijft. Tussen de Vlasstraat en het park zijn twee korte woonstraatjes opgespannen. Beide woonstraatjes zijn autovrij en komen direct uit op het park. De nieuwe bebouwing in de wijk sluit aan bij het dorpse karakter van de wijk. In de directe omgeving van de bestaande bebouwing is de nieuwbouw daarom maximaal 3 bouwlagen. Langs het park en de polder wordt de bebouwing iets steviger, maximaal 4 lagen, en vormt het een aantrekkelijke nieuwe dorpsrand met nieuwe adressen direct aan de polder.

Visualisatie ontwerp stedenbouwkundige verkenning

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

N

Proefverkaveling ontwerp Nieuwe Schutskooiwijk

9

1.2 Ontwerpmotieven In het ontwerp zijn de belangrijkste ambities uit de nota van uitgangspunten opgenomen. Deze ambities zijn in het ontwerp vertaald naar meer concrete ontwerpuitgangspunten, of ontwerpmotieven. We formuleren de volgende drie ontwerpmotieven die voor de nieuwe Schutskooiwijk leidend zijn: 1. Profiteren van de polder, 2. Inweven en vernieuwen 3. Een gevarieerd woonprogramma.

1. Profiteren van de polder Een van de belangrijkste elementen binnen het ontwerp voor de nieuwe Schutskooiwijk is de verbinding van de wijk met het groen van de polder. Door een groen park langs de Ouwelandsestraat de wijk in de leiden, wordt het polderlandschap direct verbonden met het karakteristieke plantsoen aan de Kerkachterweg. Dit nieuwe park, waarin bestaande boomgroepen een plek krijgen, creëert een aangename atmosfeer om aan te wonen. Een woonomgeving waar je weids zicht hebt op de polder of op een intiemer groen park. Vanuit de voordeur hoef je niet ver te lopen voor een aangename wandeling door het groen of om een balletje te trappen in het park.

van Hoogvliet loopt. Het nieuwe park heeft zo niet alleen een meerwaarde voor de bewoners van de nieuwe Schutskooiwijk, maar ook voor alle bewoners van Poortugaal. De nieuwe opzet van de wijk, met zijn lange en geplooide bebouwingsrand aan de polder, opent maximaal het zicht op de polder. Terugkijkend vanuit de polder en de Groene Kruisweg vormt de geplooide bebouwingsrand een stevige maar beweeglijke beëindiging van het dorp. De bebouwing langs deze nieuwe dorpsrand is net iets hoger dan in de rest van de wijk, en varieert tussen drie lagen met kap en maximaal vier bouwlagen. Zo voegt de nieuwe Schutskooiwijk zich in de gehele dorpsrand van Poortugaal en blijft ze toch als nieuwe entiteit duidelijk herkenbaar.

De Schutskooiwijk verbindt bestaande fietsroutes

Om de unieke verbinding van de wijk met de polder zo goed mogelijk te benutten, is een nieuwe fiets- en wandelverbinding voorzien door de polder tussen Poortugaal en Hoogvliet. Het nieuwe recreatieve fietspad sluit aan op het bestaande fiets- en wandelnetwerk dat parallel aan de Duifhuisweg, langs de rand

10

De groene verbinding met de polder

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

update met nieuwe bebouwing

De nieuwe dorpsrand aan de polder

11

2. Inweven en vernieuwen De huidige Schutskooiwijk spant zich op tussen de Groene Kruisweg, de Kerkachterweg en het grondstuk van het Terphuis. De herstructurering betreft enkel het vernieuwen van de 108 sociale huurwoningen, in het hart van deze wijk, tussen de Vlasstraat en de Ouwelandsestraat. De bebouwing ten noorden van de Vlasstraat en ten zuiden van de Ouwelandsestraat blijft behouden. De opgave is dan ook om het nieuwe plan in te voegen in de bestaande Schutskooiwijk en in te spelen op de bestaande karakteristieken. Wat we nu waarderen in de wijk blijft dan ook zoveel mogelijk behouden. Zo vormt het kenmerkende ensemble- plantsoen, lindes, bebouwing- aan de Kerkachterweg, de kenmerkende, dorpse entree van de wijk. Daarnaast valt het groentje op aan de Vlasstraat. Hier springt de bebouwing net even terug en wordt de straat iets verbreed, waardoor ruimte is voor een klein plantsoentje met de twee grote esdoorns. Verder staan er in de wijk een aantal volwassen bomen, die zijn geplant bij de aanleg van de wijk in de jaren 50/60. Deze bomen zijn met hun forse omvang zichtbaar vanaf de Kerkstraat en de Groene Kruisweg

12

en zijn beeldbepalend voor de Schutskooiwijk. Bovenstaande karakteristieke elementen van de bestaande wijk worden opgenomen in de nieuwe wijk en blijven zodoende behouden. Maar de wijk wordt ook op een aantal cruciale punten aangepakt en herzien. Met het maken van dit plan ontstaan er immers kansen om de bestaande situatie te verbeteren en de wijk bestendig te maken voor de toekomst. De volgende zaken worden aangepakt.

Het stratenpatroon In het nieuwe plan wordt de stratenstructuur van noord-zuid georiënteerde straten als principe overgenomen, maar dan in een aangepaste vorm. Het profiel van de Kerkachterweg blijft behouden. Een verschuiving vindt plaatst in de achterliggende straten, de Schutskooistraat en de Repelstraat. Nieuwe straten liggen verder uit elkaar en worden autovrij. Daarnaast wordt dwars op de straten een park voorzien langs de Ouwelandsestraat.

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

Verruimen van de blokmaat De twee nieuwe noord zuid straten liggen verder uit elkaar dan in de huidige situatie. De ambitie is om de straatjes autovrij te maken en het parkeren in de binnenhoven te voorzien. De huidige blokdiepte van veertig meter is hiertoe niet toereikend. De nieuwe verbrede blokmaat met een doorsnede van zestig meter, maakt het mogelijk om het parkeren op een kwalitatieve manier in te passen door de parkeerplaatsen te concentreren in parkeerhoven. Vanaf de Vlasstraat wordt een directe verbinding gemaakt naar de parkeerhoven, zodat de woonstraten autoluw ingericht kunnen worden.

Bestaande bouwblokken met parkeren in smalle tussenstraten

Parkeren oplossen binnen de nieuwe bouwblokken met autovrije straten

13

Behoud van de Kerkachterweg Het bestaande ensemble van 16 sociale huurwoningen en groen aan de Kerkachterweg wordt door veel mensen gezien als een karakteristiek stukje Poortugaal. De stijlvolle, zorgvuldige en enigszins sobere architectuur van de woningen ligt prettig in het oog, in combinatie met de volwassen bomen. Technisch zijn de woningen verouderd, en ook in het gebruik kennen ze hun beperkingen. Om deze woningen te behouden is een forse renovatie noodzakelijk. Woningbouwvereniging Poortugaal zet in op renovatie van deze woningen, in combinatie met het behoud van de woningen voor de sociale huursector. Met dit doel zal de woningbouwvereniging een renovatiescenario uitwerken. Mocht echter blijken dat renovatie in combinatie met behoud voor de sociale huursector leidt tot een financieel onverantwoorde investering, of een ongewenste uitkomst wat betreft de esthetische en woontechnische kwaliteit van de woningen, dan zal Woningbouwvereniging Poortugaal de toekomst van deze woningen heroverwegen.

14

De lindes aan de Kerkachterweg

De karakteristieke bebouwing aan de Kerkachterweg draagt bij aan de unieke dorpse karakter en dient als visitekaartje voor de Schutskooiwijk

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

Vlasstraat als groene schakel De Ouwelandsestraat en de Vlasstraat vormen de nieuwe ruggengraat van de wijk. De huidige Vlasstraat is krap. Het profiel is te smal om de auto, fietsers en parkeren goed te faciliteren en het trottoir biedt te weinig ruimte voor voetgangers. Het plan herziet het profiel van de Vlasstraat. De Vlasstraat wordt verlengd en krijgt vrij zicht op de polder. Ook wordt langs de zuidzijde van de straat het profiel verbreed met een doorgaande groenstrook waarlangs geparkeerd kan worden. Dat betekent een verbreding van 7 meter. De nieuwe groenstrook langs de Vlasstraat vormt een belangrijke groene schakel tussen het plantsoen aan de Kerkachterweg en het nieuwe park aan de polder. De bestaande esdoorns in het plantsoentje langs de Vlasstraat zijn opgenomen in deze nieuwe groenstructuur.

De Ouwelandsestraat en park De Ouwelandsestraat is in de huidige situatie een woonstaat met aan weerszijden bebouwing. Het plan voorziet een structurele verandering. De Ouwelandsestraat wordt verlengd en krijgt vrij zicht op de polder. Direct langs de noordzijde van de Ouwelandsestraat wordt een park voorzien. Aan weerszijden van het park komen straatjes uit op dit park. Het park varieert in breedte van 20 meter ter hoogte van de Kerkachterweg tot 45 meter richting de polder. Omwonenden en bewoners van de nieuwe Schutskooiwijk kunnen parkeren langs het nieuwe park.

Vlasstraat huidig profiel

Vlasstraat nieuw profiel met ruimte voor groen en parkeren

15

3. Een gevarieerd woonprogramma De huidige bebouwing van de Schutskooiwijk bestaat voornamelijk uit grondgebonden rijwoningen met een tuin. De nieuwe Schutskooiwijk biedt meer variatie met een gevarieerd woonprogramma. In de wijk wordt een uitgebreid aanbod aan verschillende woningtypes voorzien voor verschillende doelgroepen. Naast nieuwe grondgebonden woningen, die voldoen aan de hedendaagse eisen, worden in het plan verschillende beneden-bovenwoningen en appartementen in verschillende afmetingen toegevoegd. De wijk kan zo een aantrekkelijke en dorpse woonplek zijn voor zowel starters en eenpersoonshuishoudens, als voor ouderen en gezinnen. Wonen aan de dorpsrand De nieuwe Schutskooiwijk biedt een prachtige plek om te wonen aan het groen. Direct aan de polder wordt een nieuwe dorpsrand gevormd door een bebouwingsrand met gestapeld wonen. Juist deze plek leent zich voor het vormen van een beëindiging van de woonwijk met hogere bebouwing met uitzicht over de volkstuinen en de polder richting Hoogvliet. De woningen aan deze dorpsrand worden ontsloten door een groene singel, die de Vlasstraat en de Ouwelandsestraat verbindt en het Ouwelandsepark doorsteekt.

16

Ter hoogte van het huidige speeltuintje aan de Ouwelandsestraat is zorgvuldig een appartementencomplex toegevoegd tussen de bestaande boomgroepen. Dit complex heeft een maximale bouwhoogte van twaalf meter en heeft vrij zicht op het Ouwelandsepark, richting Hoogvliet en op de polder richting de Oude Maas. Wonen aan het park Ook de woningen aan het Ouwelandsepark onderscheiden zich in hoogte van de rest van de woningen in de wijk. De hoogte van de gestapelde woningen ligt hier tussen negen en twaalf meter. De woningen aan het park hebben een buitenruimte met uitzicht op het groene park. De woningen aan het park worden ontsloten via een voetpad aan het park. Intieme straatjes De nieuwe autovrije woonstraatjes lenen zich voor het spelen op straat in een luw en groen klimaat. De bebouwing in de straten bestaat uit rijtjes van 3-4 grondgebonden woningen die ten opzichte van elkaar licht verspringen in de rooilijn, dit zorgt voor een gevarieerd en intiem straatbeeld. De straat is ingericht als een rustige plek met groene perken met bomen voor schaduw en speeltoestellen. Zo is spelen ook voor de kleinste kinderen mogelijk onder toezicht vanuit de woning.

De autoluwe woonstraatjes

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

Wonen aan de dorpsrand

Wonen aan het park

17

1.3 Ontsluiting en parkeerstrategie In de huidige Schutskooiwijk staan overal langs de straten auto’s geparkeerd. Dat levert een weinig aantrekkelijk straatbeeld op. Straten zijn hard, stenig en vol met blik. Daar komt nog bij dat er ondanks de dominantie van de auto in het straatbeeld, nog steeds klachten zijn over een tekort aan parkeerplaatsen in de wijk. Het doel in de nieuwe Schutskooiwijk is dat de woningen aan het park en de woningen in de woonstraatjes straks geen auto’s voor de deur hebben en onbelemmerd het park in kunnen wandelen; ofwel direct, dan wel via de autovrije straatjes. Dat betekent dat hier geen doorgaand verkeer en geen geparkeerde auto’s worden toegestaan. Parkeerhoven en de singel Het voorstel zet daarom in op een parkeerstrategie met drie parkeerhoven en een parkeersingel. De parkeerhoven liggen binnen de bouwvelden. Het zijn compact georganiseerde parkeerterreintjes die direct toegang geven tot de aangrenzende tuinen en woningen. In de hoven is ongeveer de helft van alle parkeerplaatsen voorzien. Een parkeersingel voorziet in de andere helft van benodigde parkeerplaatsen. De parkeersingel vormt een lus door de buurt waarlangs ook de twee nieuwe woonstraatjes bereikbaar zijn. Langs deze parkeersingel wordt over een deel van de lengte aan één zijde, begrensd door blokhagen, haaks geparkeerd.

18

Autonetwerk Het doel van het ontwerp is om alle bestaande en nieuwe woningen en parkeerplaatsen optimaal te kunnen bereiken en om daarbij zo min mogelijk overlast voor de wijk te generen. Het nieuwe stratenpatroon is dan ook eenvoudig. De bestaande Vlasstraat en de Ouwelandsestraat worden verlengd en opgenomen in een nieuw lusje door de wijk. Deze lus is op twee delen slechts in een enkele richting toegankelijk; zowel de Kerkachterweg als het deel langs de polder worden beperkt tot eenrichtingsverkeer tegen de klok in. Op deze twee delen is de winst van de enkele richting het grootst. Het eenrichtingsverkeer in de Kerkachterweg dient de belasting op de woonerfconstructie met Groene Kruisweg zo veel mogelijk te beperken en eenrichtingsverkeer aan de polder maakt de oversteekbaarheid hier zo veilig mogelijk.

Het parkeersysteem binnen de wijk

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

N

Circulatie-schema voor auto’s

19

1.4 Inrichting Openbare Ruimte Het Ouwelandsepark Als verbindend element tussen de nieuwe Schutskooiwijk en de polder tussen Poortugaal en Hoogvliet wordt het nieuwe Ouwelandsepark geïntroduceerd. Een plek om te sporten, te spelen en elkaar te ontmoeten. Een nieuw fietsknooppunt Fietsend door de polder is het op dit moment nog niet mogelijk om de polder te doorkruisen tussen Poortugaal en Hoogvliet. We zien de aanleg van de nieuwe Schutskooiwijk als een kans om niet alleen voor de bewoners een duidelijke connectie met het buitengebied te maken, maar ook een goede fietsverbinding te faciliteren als belangrijke recreatieve route de polder in. Centraal door het Ouwelandsepark is een fiets en wandelpad voorzien, die deze verbinding mogelijk maakt.

Sporten en spelen in het park Het Ouwelandsepark is ingericht als weidse grasvlakte die natuurlijk is ingericht en zo een vloeiende overgang vormt tussen de wijk en de omliggende weilanden. Het gras in het park leent zich voor een potje voetbal of groepssporten in de buitenlucht. Rond de bestaande bomengroep wordt een schaduwrijke kleinschalige speelplek ingericht.

Ruimte voor water Binnen het ontwerp voor het Ouwelandsepark speelt waterberging en belangrijke rol. Een wadistructuur is voorzien tussen het fietspad en de parkeerplaatsen langs de Ouwelandsestraat. Bij hevige regen biedt deze, verdiepte en met hoge grassen en riet beplante zone, ruimte voor de opvang van water. Het vormt een afschermende groene buffer tussen de parkeerplaatsen langs de Ouwelandsestraat en de fiets- en wandelroute door het park. De autoluwe woonstraatjes tussen de bouwblokken lopen door in het park als wandelpaden. Ze doorkruisen de wadi in de vorm van een bruggetje.

20

Fietspad door de polder

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

Het Ouwelandsepark

Spelen in het park

Wadi als waterstructuur in het park

21

1.4 Inrichting Openbare Ruimte Tuinieren en spelen aan de polder De volkstuinen Bij de bouw van de nieuwe Schutskooiwijk schuiven de volkstuinen aan de Oedenvliet een stuk op richting de polder. Een aandeel van 75% van de huidige volkstuinen wordt teruggebouwd tegen de gemeentegrens van Rotterdam. De volkstuinen worden gepland als een langgerekt terrein met een verhard centraal pad dat aan weerszijden de tuinen ontsluit. Het terrein is omheind door hagen en een goed afsluitbaar hek. Aan de van Duyvenlandlaan wordt een aantal parkeerplekken voorzien voor de tuinders.

Avontuurlijk spelen De ruimte tussen de volkstuinen en de bebouwing van de rand van de Schutskooiwijk is ingericht als natuurspeeltuin. Een plek voor kinderen om avontuurlijk te kunnen spelen aan de rand van de polder. Zicht op de speeltuin is er vanaf het terras bij het volkstuinencomplex en de picknickbanken in deze groenzone. Het is met uitstek de plek om buren te ontmoeten in een ontspannen setting.

Een plek voor ontmoeting Het nieuwe volkstuinencomplex kan eventueel compleet gemaakt worden met een gemeenschappelijke ruimte voor de tuinders en de omwonenden op de kop van Vlasstraat. Deze kleine schuur kan dienst doen als opbergruimte voor tuingereedschap in combinatie met een kiosk met een aansluitend terras. Het is een plek waar de tuinders en de bewoners van de wijk elkaar kunnen ontmoeten. Daarnaast is het natuurlijk een uitgelezen plek voor een koffiepauze voor fietsers.

22

Natuurspeeltuin aan de polder

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

De volkstuinen en de speeltuin aan de nieuwe dorpsrand

De Volkstuinen

Terras bij de volkstuinen

Picknicken in het park

23

1.5 Het plan op hoofdlijnen In deze ontwerpende studie gaat het behalve over ruimte natuurlijk voor een belangrijk deel over programma. Het programma is immers de directe aanleiding om na te denken over vernieuwing en transformatie. Tegelijkertijd moet er een zekere losse relatie bestaan tussen het plan en het concrete programma. Dit programma staat nu slechts op hoofdlijnen vast en kan nog veranderen, terwijl de planfiguur idealiter blijft bestaan. Kortom een duurzaam ontwerp zal een zekere mate van flexibiliteit in zich moeten dragen. Zodanig dat er voldoende ruimte is om in te kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen en veranderende inzichten. Zoals bijvoorbeeld een wijziging in aantallen, types, categorieën, parkeernoren ed. We tekenen daarvoor een plan op hoofdlijnen. In een zogenaamde ‘essentiekaart’ zijn de planingrediënten op hoofdlijnen en in essentie vastgelegd. In deze kaart zijn de planopzet, de positie van de openbare ruimte, positie van de straten, het park ed. vastgelegd.

24

Toelichting essentiekaart De nieuwe Schutskooiwijk nestelt zich deels in de bestaande wijk. Daarvoor verhuizen de volkstuinen naar de gemeentegrens. Op de plaats van de huidige volkstuinen wordt de wijk deels uitgebreid. Deze uitbreiding wordt (onzichtbaar) begrensd door de risicocontour van een transportleiding. De bestaande Vlasstraat en de Ouwelandsestraat vormen de ‘kapstok’ van het plan. De straten krijgen een direct zicht op de polder. Ze worden verlengd en verbonden tot een nieuwe lus door de wijk. De grote bomen aan de Kerkachterweg, de Vlasstraat en naast de huidige speeltuin worden opgenomen in het nieuwe plan evenals de charmante, bestaande plantsoentjes aan de Kerkachterweg en de Vlasstraat. De bestaande groenstructuur wordt vervolledigd met een groene Vlasstraat en het nieuwe Ouwelandsepark. In het park is ruimte voor groen, spel en waterberging. Nieuwe routes in het park sluiten aan op bestaande regionale fietsnetwerk in de polder en de oude Maas. Tussen de Vlasstraat en de Ouwelandsestraat zijn twee autovrije straatjes voorzien. Samen met de bebouwing langs de Kerkachterweg tekenen zich 3 bouwvelden af. Het parkeren is grotendeels opgevangen binnen deze bouwvelden en is niet zichtbaar vanaf de straten en het park. Sluitstuk van de nieuwe wijk is het appartementsgebouwtje op de kop van de Ouwelandsestraat.

De nieuwe bebouwing van de wijk sluit aan op de bouwhoogtes van de omliggende bebouwing, 2 bouwlagen met een kap. Een uitzondering vormt de bebouwing aan het park en de polder, daar mag de bebouwing tot maximaal 4 lagen gebouwd worden. De nieuwe Schutskooiwijk vormt straks een fraaie en gevarieerde nieuwe dorpsrand, goed zichtbaar vanaf de Groene Kruisweg en de polder.

Maximale bouwhoogtes per bouwveld

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

Essentiekaart ontwikkeling Schutskooiwijk

25

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

2 Proefverkaveling

27

2.1 Rol van de proefverkaveling Het exacte programma voor de wijk ligt op het moment van dit schrijven nog niet vast. Dit programma zal zich in een volgende planfase verder uitkristalliseren. Toch is er ook in deze fase van de stedenbouwkundige verkenning al een proefverkaveling gemaakt. In een proefverkaveling wordt een concreet programma opgetekend. Aantallen, types, afmetingen van de woningen zijn hierin exact gepositioneerd. De proefverkaveling is te lezen als een test waarin droge ambities uit de nota van uitgangspunten worden vertaald naar een plan. De proefverkaveling is dus niet het definitieve plan, maar laat zien hoe de wijk mogelijk ontwikkeld kan worden. Daarnaast doet de proefverkaveling dienst als zogenaamde ‘telprent’. Het toont een telbaar plan; met exacte aantallen en een verdeling van verschillende woningtypologieën. Dit maakt het mogelijk om de financiële haalbaarheid van het plan te testen. In dit hoofdstuk lichten we de proefverkaveling verder toe.

28

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

N

29

2.2 Woningaantallen en types Woningaantallen en types De proefverkaveling voor de Schutskooiwijk is opgesteld op basis van de op dit moment gekende programmatische en financiële ambities. In de hiernaast getoonde proefverkaveling zijn 240 woningen voorzien. Dit aantal voldoet aan de door het bestuur gestelde ambitie om een substantiële hoeveelheid woningen in de nieuwe Schutskooiwijk te voorzien. Er is in het plan daarnaast voldoende ruimte voor de openbare ruimte en groen. Elke woning in het plan ligt aan een woonstraatje of aan het groen. De nieuwe Schutskooiwijk wordt een gemengde wijk, geschikt voor een combinatie van verschillende doelgroepen. In de hiernaast getoonde proefverkaveling zijn drie verschillende type woningen opgenomen. De grondgebonden eengezinswoning, de beneden-boven woning en appartementen. De types komen daarnaast in verschillende soorten en afmetingen in het plan voor. Allereerst zijn er de bestaande grondgebonden woningen aan de Kerkachterweg, die in principe gerenoveerd worden. In het plan worden daarnaast ook nieuwe grondgebonden woningen met een tuin voorzien. De woningen zijn in principe twee lagen hoog met een kap en staan langs de Vlasstraat, tegenover de bestaande woningen en langs de nieuwe woonstraatjes.

30

De grondgebonden woningen hebben de voordeur aan de straatzijde en zijn voorzien van een parkeerplaats op de binnenhof. Het tweede type is de beneden-bovenwoning, of ‘bebo’. De bebo bestaat uit twee gestapelde woningen. De bebo’s hebben twee voordeuren aan de straatzijde en parkeren in de hof of aan de parkeersingel. De bebo is er in twee soorten; de eerste is de compacte 1 kamerwoning die een enkele woonlaag beslaat. De tweede is een ruimere driekamerwoning over twee woonlagen; de zgn maisonnette. De beneden-bovenwoningen staan op het einde van de Vlasstraat en aan de polder. Aan de Vlasstraat bestaat de beneden-bovenwoning uit een maisonnette met tuin met erboven de 1 kamer woning. Aan de polder zijn steeds twee gestapelde maisonnettes voorzien. Het derde type is het appartement. De appartementen zijn voorzien aan het park en aan de polder. Grondgebonden woning

Appartementen

Beneden-boven woning

Maisonettes

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

LEGENDA

Legenda

Overzicht woningtypologien binnen de planfiguur

N

31

2.3 Bouwhoogtes De nieuwe bebouwing is in hoofdopzet georganiseerd langs de parkranden en de Vlasstraat. De bebouwing sluit aan op de bestaande karakteristieke bebouwing aan de Kerkachterweg, die in het plan blijft behouden. Tussen de Vlasstraat en het park zijn twee woonstraatjes opgespannen. Ze herinneren aan de huidige Repelstraat en Schutskooistraat. Anders dan de huidige straten zijn beide woonstraatjes straks autovrij. De bebouwing langs de straatjes dient een zekere mate van intimiteit en dorpsheid uit te stralen. De bebouwing is daarom 2 lagen met kap. Ook tegenover de bestaande bebouwing aan de Vlasstraat voegt de nieuwbouw zich naar de overkant met een bebouwing van twee lagen met een kap. Aan het einde van de Vlasstraat en langs de openheid van polder wordt de bebouwing iets steviger. Hier vormt de bebouwing met een maximale hoogte van vier bouwlagen een nieuwe dorpsrand, passend bij de schaal van de polder.

LEGENDA

N

32

Overzicht bouwhoogtes proefverkaveling

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

Polder Kerkachterweg

Doorsnede (oost-west) met bouwhoogtes nieuwe Schutskoowijk (oude bouwhoogtes ingestippeld)

Appartementencomplex aan de polder

33

2.4 Proefverkaveling parkeren De ruimte kun je maar een keer uitgeven. En het is duidelijk dat de ambitie is om van de Schutskooiwijk een aangename, dorpse en groene wijk te maken. In het bepalen van een parkeerstrategie is het dan ook van groot belang om te zoeken naar een optimale balans tussen de mobiliteitsbehoefte en de leefbaarheid van een wijk door in te spelen op specifieke condities van een plek. In de Schutskooiwijk is om verschillende redenen aanleiding om een traditionele parkeernorm in vraag te stellen. Uiteraard blijft de auto - gelet op het dorpse karakter van Poortugaal - een belangrijk vervoersmiddel voor veel bewoners, maar daar staat het volgende tegenover: 1. De Schutskooiwijk ligt zeer dicht bij de metro en op loopafstand van centrumvoorzieningen. De nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer dat makkelijk met de fiets en te voet bereikbaar is en dat voorzien is van goede fietsenstallingen maakt dat de Schutskooiwijk niet alleen van de auto afhankelijk is, maar daarnaast ook goede vervoersalternatieven kent. 2. Daarnaast gaat het autogebruik in de toekomst onherroepelijk veranderen. Jongeren gaan nu al anders om met mobiliteit, ze hechten minder aan bezit van een auto. Denk aan het gebruik van deel-auto’s. Daarnaast nemen elektrische fietsen en pedelec’s voor afstanden tot 25 kilometer een vlucht.

Veel huishoudens kunnen hierdoor besparen op een tweede auto, daarnaast is het ook nog goed voor het milieu.

34

3. Tot slot zal een deel van de doelgroepen in de wijk, met name voor de woningen in het sociale segment, bestaan uit kleine huishoudens. Dit leidt tevens tot een lager autobezit. Om nu tegemoet te komen aan zowel kwaliteit en groen als aan de mobiliteitsbehoefte is er gedurende proces draagvlak ontstaan voor de benadering waarbij we in de Schutskooiwijk voldoende parkeerplaatsen creëren, maar niet meer dan nodig is. Concreet vertaalt dit zich in de volgende uitgangspunten voor het parkeren:

Kortom er wordt een iets minder traditioneel georganiseerde parkeernorm gehanteerd. We komen uit op een gemiddelde parkeernorm van 1,25 auto/woning. Dat is nog steeds royaal gezien de ligging en de doelgroep. Daarnaast zijn binnen de plangrens extra parkeerplaatsen voor de volkstuinen (9pp) en voor de bestaande woningen aan de Vlasstraat (9pp) en de Ouwelandsestraat (12pp) voorzien. Mocht het voorziene aantal parkeerplaatsen onverhoopt toch niet voldoen, is er de mogelijkheid om parkeerplaatsen bij te plaatsen; uiteraard ten koste van groen. De grote winst is duidelijk: er is beduidend meer ruimte voor groen en spel!

In het ontwerp wordt TEN MINSTE de minimum parkeernorm van het CROW gehanteerd. De normen zijn dan voor Schutskooiwijk en Poortugaal-West: matig stedelijk; rest bebouwde kom; minimale normen. Voor iedere woning in wijk geldt dat er één parkeerplaats in de directe nabijheid van de woning beschikbaar is (informeel toegewezen ten behoeve van de telling). Voor een eventuele tweede auto of bezoekersparkeren is er, uiteraard binnen de plangrenzen van de nieuwe wijk (maximaal 150 meter loopafstand), voldoende parkeergelegenheid. We leggen een terugvaloptie vast: er is een mogelijkheid om later alsnog parkeerplaatsen toe te voegen als blijkt dat er aanvankelijk te weinig zijn gerealiseerd. Deze terugvaloptie kan stapsgewijs worden benut, afhankelijk van de werkelijke parkeerbehoefte.

Minimum parkeernorm per woningcategorie: • • • •

Appartement huur, midden/goedkoop (incl. sociale huur): 1,0 pp Huis huur, sociale huur en koop en Appartement, goedkoop: 1,2 pp Appartement, Koop, midden: 1,4 pp Huis huur, vrije sector en koop, tussen/hoek: 1,5 pp

EINDRAPPORT - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING SCHUTSKOOIWIJK EN POORTUGAAL-WEST

N

Parkeerplaatsen per woning en loopafstanden

35

voldoen. Er zijn in de proefverkaveling totaal 338 pp voorzien. Dat aantal is inclusief het parke de volkstuinen (9pp) en het parkeren binnen het plangebied ten behoeve van bestaande woni Vlasstraat (9pp) en Ouwelandsestraat (12pp). Totaal dienen zodoende 9+9+12 = 30 pp in mind worden gebracht. Dus: 338 pp ‐ 30pp= 308pp. Er zijn 308 pp beschikbaar ten behoeve van de nieuwe woningen; benodigd zijn er 283pp. Conclusie : In het ontwerp zijn 25 pp extra getekend tov minimum CROW norm.

2.5 Parkeertelling De parkeernorm is geënt op woningtypes en categorieën. Het exacte woningbouwprogramma ligt nog niet vast, maar in de proefverkaveling zijn we uitgegaan van de volgende onderverdeling: 152 sociale woningen en 88 vrije marktwoningen. Meer bijzonder is dit onderverdeeld in de categorieën afleesbaar in de tabellen aan de rechterzijde. Dit betekent dat we minstens 283 parkeerplaatsen moeten maken om aan de minimumnorm te voldoen. Er zijn in de proefverkaveling totaal 338 pp voorzien. Dat aantal is inclusief het parkeren voor de volkstuinen (9pp) en het parkeren binnen het plangebied ten behoeve van bestaande woningen: Vlasstraat (9pp) en Ouwelandsestraat (12pp). Totaal dienen zodoende 9+9+12 = 30 pp in mindering worden gebracht. Dus: 338 pp - 30pp= 308pp. Er zijn 308 pp beschikbaar ten behoeve van de 240 nieuwe woningen; benodigd zijn er 283pp. Conclusie: In het ontwerp zijn 25 parkeerplaatsen extra getekend t.o.v de minimum CROW-norm.

Terugvaloptie Terugvaloptie De gemiddelde CROW-parkeernorm vereist 379 parkeerplaatsen in het plan. Dat is 96 plaatsen meer dan vereist is volgens de minimumnorm. In het ontwerp zijn 25pp meer gemaakt dan het minimum. Om te voldoen aan de terugvaloptie dienen dus 96-25=71 parkeerplaatsen extra worden voorzien. We wijzen hiervoor 25 pp toe aan een parkeerplaatsje langs de Vlasstraat en 50pp in het park. Stapsgewijs toevoegen In het plan zijn 25 pp extra gemaakt ten opzichte van de vereiste minimumnorm. Dat is een kwart van de plaatsen om te voldoen aan de gemiddelde norm. De overige 3/4 (71 pp) kunnen evt. later stapsgewijs worden toegevoegd.

# sociaal

egw

67 wo

CROW gem

pp

1,6 pp/wo

107 pp

sociaal

mgw

85 wo

1,4 pp/wo

119 pp

midden huur

egw

12 wo

1,9 pp/wo

23 pp

midden huur bij te mgw wo 1,6 pp/wo pp winst is duidelijk: er is parkeerplaatsen plaatsen;32uiteraard ten koste van groen.51 De grote beduidend meer ruimte en spel! 1,9 pp/wo mid/duur koop egw voor groen 0 wo 0 pp mid/duur koop

mgw

2.4 Parkeertelling totaal

44 wo

1,8 pp/wo

79 pp

240 wo

totaal

379 pp

De parkeernorm is geënt op woningtypes en categorieën. Het exacte woningbouwprogramma Aantal parkeerplaatsen benodigd volgens de gemiddelde CROW-norm CROW gemiddeld Terugval niet vast,optie maar:in de proefverkaveling zijn we uitgegaan van de volgende onderverdeling: 152 woningen en 88 vrije marktwoningen. Meer bijzonder is dit onderverdeeld in de volgende cate De parkeernorm vereist 379 parkeerplaatsen in het plan. Dat is 96 plaatse ( letGemiddelde op dit is dusCROW hypothetisch) : dan vereist is volgens de minimumnorm. In het ontwerp zijn 25 pp meer gemaakt dan het min Om te voldoen aan de terugvaloptie dienen dus 96‐25=71 parkeerplaatsen extra worden voor CROW # parkeerplaatsje min pp wijzen hiervoor 25 pp toe aan een langs de Vlasstraat en 46pp in het park. sociaal

egw

67 wo

1,2 pp/wo

80 pp

sociaal

mgw

85 wo

1 pp/wo

85 pp

midden huur

egw

12 wo

1,5 pp/wo

18 pp

midden huur

mgw

32 wo

1,2 pp/wo

38 pp

mid/duur koop

egw

0 wo

1,5 pp/wo

0 pp

mid/duur koop

mgw

44 wo

1,4 pp/wo

62 pp

240 wo

totaal

283 pp

Aantal parkeerplaatsen benodigd volgens de minimale CROW-norm Dit betekent dat we minstens 283 parkeerplaatsen moeten maken om aan de minimumnorm voldoen. Er zijn in de proefverkaveling totaal 338 pp voorzien. Dat aantal is inclusief het parke de volkstuinen (9pp) en het parkeren binnen het plangebied ten behoeve van bestaande won Vlasstraat (9pp) en Ouwelandsestraat (12pp). Totaal dienen zodoende 9+9+12 = 30 pp in mind worden gebracht. Dus: 338 pp ‐ 30pp= 308pp. Er zijn 308 pp beschikbaar ten behoeve van de nieuwe woningen; benodigd zijn er 283pp. Conclusie : In het ontwerp zijn 25 pp extra getekend tov minimum CROW norm.