Document · PDF

20. 350383 Wooncompas jaarverslag 2020.pdf

Gemeenteraad AW 5 juli 2021, gemeente AlbrandswaardBij agendapunt: 8: Ingekomen stukken39.781 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 4 van 5

Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Wooncompas hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: a. Gemiddelde onderhoudslasten van 1.701 (2019: 1.633) euro per wooneenheid.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Wooncompas hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: a. Gemiddelde beheerlasten van 889 (2019: 955) euro per wooneenheid. De beleidswaarde van BOG/MOG/ZOG is gelijk aan de marktwaarde. Hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten. Wooncompas heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde: Marktwaarde gemiddelde disconteringsvoet

Beleidswaarde

6,14%

5,70%

gemiddelde huurprijs

€

872

€

637

norm onderhoud

€

916

€

1.701

norm beheer

€

430

€

889

Voor zover de gehanteerde uitgangspunten afwijken van die voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat, zijn deze afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de voorschriften opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Wooncompas een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringstransactie (RJ 270). De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna contractprijs plus de leegwaardestijging. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Deze winsten of verliezen worden opgenomen onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen.

Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Wooncompas een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De waardeveranderingen die voortvloeien uit de terugkoopverplichting worden verantwoord onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’ in de winst- en verliesrekening. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE Typering Vastgoed in ontwikkeling betreft uitsluitend complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie en complexen in exploitatie waar een levensduur verlengende investering wordt gerealiseerd. Waardering Complexen in aanbouw worden uitsluitend gekwalificeerd als vastgoed in ontwikkeling wanneer de bijbehorende projectplannen intern zijn geformaliseerd en extern zijn gecommuniceerd. Gemaakte 63

kosten voor projecten inzake complexen in aanbouw die niet aan deze kwalificatie voldoen zullen in het betreffende verslaggevingsjaar direct ten laste van de winst- en verliesrekening worden gebracht. Op individueel niveau (project, deelproject of eenheid) kan Wooncompas afwijken van de bovenstaande standaard kwalificatie, mits de afwijking gemotiveerd is onderbouwd. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bekende verkrijgings- of vervaardigingsprijs of lagere marktwaarde. Op iedere balansdatum wordt de realiseerbare waarde van de kosten getoetst. Indien de projectvoortgang per (deel)project zich bevindt in één van de volgende fasen ultimo het verslagjaar, worden voor het betreffende (deel)project de tot dan toe gerealiseerde kosten rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht: - geen formeel plan (kale grond); - start ontwikkeling (haalbaarheidsonderzoek); - in ontwikkeling, interne formalisatie afgerond maar externe communicatie nog niet afgerond. Bij de bepaling van de positie wordt ook rekening gehouden met een eventuele voorziening voor onrendabele toppen, zie hiervoor de toelichting bij de post Voorzieningen.

Bijzondere waardeverminderingen Afwaarderingen van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie ten gevolge van een waardering tegen lagere marktwaarde, alsmede eventuele correcties hierop, worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Waardering van grond bij sloopcomplexen Bij herontwikkeling van een complex komt er een moment dat het besluit tot sloop/nieuwbouw intern is geformaliseerd, extern is gecommuniceerd en de uitverhuizing van huurders vordert (> 50 procent), maar de sloop nog niet is gestart. De marktwaarde in verhuurde staat voor deze complexen verdwijnt dan van de balans en hiervoor in de plaats komt een grondwaarde. Deze wordt bepaald als de resultante van de marktconforme grondwaarde conform gemeentelijk grondbeleid gegeven het bestemmingsplan, gecorrigeerd voor te maken kosten zoals uitplaatsingskosten, kosten van sloop en opnieuw bouwrijp maken (met andere woorden: gecorrigeerd voor te maken kosten om de grond weer in oorspronkelijke staat te brengen). Uitgangspunt bij de verwachte bestemming van de grond is bouwrijpe grond met een marktconforme huurbestemming. De verwerking van de grondwaarde in de balans vindt in eerste instantie plaats als waardevermindering bij het vastgoed in exploitatie.

Wanneer de betreffende complexen (of gedeelten hiervan) volledig uit exploitatie worden genomen en de sloop wordt geïnitieerd, zal de grondwaarde binnen dezelfde rubriek worden overgeboekt van het vastgoed in exploitatie naar het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De grondwaarde wordt daarmee ingebracht in het project. MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken voor eigen gebruik en ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken voor eigen gebruik en van leveringen en diensten worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Bij de bepaling van de afschrijvingen is, indien van toepassing, rekening gehouden met eventuele restwaarden. Op terreinen wordt niet afgeschreven. FINANCIËLE VASTE ACTIVA Aandelen, certificaten van aandelen en andere vormen van deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelneming in Woonvisie Ridderkerk Vastgoed B.V. wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs omdat de entiteit qua omvang geen materieel belang heeft. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde. Een bijbehorende afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. 64

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de bedrijfseconomische waarderingen die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. De latente belastingvorderingen zijn opgenomen tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor Wooncompas geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief en bedraagt voor 2020 3 procent. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Overige vorderingen De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

VOORRADEN Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie is en is aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van het vastgoed. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie onder aftrek van een eventueel noodzakelijk geachte voorziening voor dubieuze vorderingen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden en staan ter vrije beschikking van Wooncompas.

Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan banken onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, is dit in de toelichting opgenomen. VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting en de externe communicatie heeft plaatsgevonden.

Bij investeringen in bestaande complexen wordt een voorziening gevormd indien de verwachte uitgaven van de investering hoger zijn dan de verwachte stijging van de marktwaarde van het complex als gevolg van deze investering. Voor het verschil tussen de investering en de verwachte stijging van de marktwaarde wordt een voorziening gevormd, indien en voor zover de uitgaven met betrekking tot een investering in bestaand vastgoed nog niet in de balans zijn verwerkt. Bij een nieuwbouwproject wordt een voorziening gevormd indien de investering in het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie hoger is dan de verwachte marktwaarde van het vastgoed bij oplevering. Voor het verschil tussen de investering en de verwachte marktwaarde bij oplevering wordt een voorziening gevormd, indien en voor zover de uitgaven met betrekking tot het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie nog niet in de balans zijn verwerkt. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, worden de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. Discontering vindt plaats op basis van een disconteringsvoet voor belastingen die zowel de actuele marktrente als de specifieke risico’s met betrekking tot de verplichting weergeeft.

Indien het effect van de tijdswaarde van geld niet materieel is, wordt de voorziening gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorziening pensioenen Wooncompas heeft voor haar werknemers één pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds: Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen van Wooncompas, die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij SPW. Wooncompas betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de beleidsdekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door de financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo 2020 is de beleidsdekkingsgraad van het pensioenfonds 103,1 procent (ultimo 2019: 110,7 procent). In 2020 diende het pensioenfonds een beleidsdekkingsgraad van tenminste 126,6 procent te hebben. Het pensioenfonds voldoet sinds 2015 niet aan het wettelijke vermogen; daarom is eind maart 2016 een herstelplan ingediend bij de Nederlandsche Bank (DNB). Dit herstelplan is in 2016 goedgekeurd door DNB.

Zolang er een reservetekort is, wordt jaarlijks een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen 10 jaar uit het reservetekort kan komen. Vanaf 31 december 2014 moeten pensioenfondsen iedere maand ook een beleidsdekkingsgraad aan De Nederlandsche Bank doorgeven. Dit is een gemiddelde van de dekkingsgraden over de afgelopen twaalf maanden. Met de beleidsdekkingsgraad kunnen pensioenfondsen bepalen of zij voldoende vermogen hebben. Ook kan de beleidsdekkingsgraad als basis worden gebruikt bij beslissingen zoals toeslagverlening. Het voordeel van een gemiddelde dekkingsgraad is dat korte schommelingen in de markt minder invloed hebben op het beleid. Het pensioenfonds verwacht aan de eis voor minimale dekkingsgraad te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Wooncompas heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Wooncompas. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn.

Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. De overige voorzieningen zijn gevormd voor respectievelijk claim De Vier Jaargetijden, DIGH en een reorganisatie. De voorziening claim De Vier Jaargetijden dient ter dekking van de financiële afwikkeling van de gebreken bij opgeleverde complexen. De voorziening eindigt in 2020. De voorziening DIGH dient ter dekking van een afgegeven garantie. De voorziening eindigt in 2020. De voorziening reorganisatiekosten is gevormd omdat op balansdatum een gedetailleerd plan is geformaliseerd en de gerechtvaardigde verwachting is gewekt bij hen voor wie de reorganisatie gevolgen zal hebben dat de reorganisatie zal worden uitgevoerd. De voorziening bestaat uit de directe kosten van de reorganisatie. LANG- EN KORTLOPENDE SCHULDEN Voor zover niet anders wordt aangegeven, worden deze gewaardeerd op de reële waarde en na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

GRONDSLAGEN VOOR HET BEPALEN VAN HET RESULTAAT NETTO RESULTAAT EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE Huuropbrengsten Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2020 bedroeg dit maximumpercentage huursomstijging 2,6%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten. De mutatie van de voorziening voor dubieuze debiteuren en de afboeking van dubieuze huurdebiteuren zijn onder deze post opgenomen. Opbrengsten en lasten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten klanten contact center. De systematiek van toerekening is toegelicht onder ‘Toerekening baten en lasten’. Lasten onderhoudsactiviteiten Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten van vastgoed in exploitatie. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten die feitelijk betrekking hebben op onderhoudsactiviteiten, inclusief de overige indirecte bedrijfskosten voortkomend uit toerekening van bijvoorbeeld huisvesting, ICT en management. De systematiek van toerekening is toegelicht onder ‘Toerekening baten en lasten’. Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden toegelicht onder de ‘niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Met ingang van verslagjaar 2020 gelden de nieuwe c.q.

aangescherpte definities voor onderhoudsactiviteiten, zoals opgenomen in bijlage 2 van de RTIV (Handboek marktwaardering). In de toelichting van de definitie ‘Lasten onderhoudsactiviteiten’ wordt het onderscheid tussen onderhoud en investeringen gebaseerd op conceptuele kaders en is getracht zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de fiscale definities. Het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die corporaties verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie. Deze worden per maatregel beoordeeld. De categorie ‘verbetering’ wordt behandeld als investeringsuitgaven. Onderhoudsuitgaven zijn kosten. De definities bevatten naast enkele voorbeelden ook vastgestelde criteria die activiteiten classificeren als onderhoud, verbetering, ingrijpende verbouwing of achterstallig onderhoud. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of 68

onderhoudsactiviteiten. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. De systematiek van toerekening is toegelicht onder ‘Toerekening baten en lasten’. NETTO GEREALISEERD RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDPORTEFEUILLE Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de marktwaarde in verhuurde staat (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De in het verleden verkochte woningen onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV-woningen en wordt jaarlijks met inachtneming van de contractvoorwaarden gewaardeerd. WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering.

Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Voor de onrendabele top van een nieuwbouwproject, of een project met levensduurverlenging voor een bestaand complex, wordt een 'Voorziening onrendabele toppen projecten' gevormd ten laste van de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille, zodra het project intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op wijzigingen die in het verslagjaar zijn ontstaan in de reële waarde van het vastgoed in exploitatie. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde in het verslagjaar van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. NETTO RESULTAAT OVERIGE ACTIVITEITEN Overige activiteiten Opbrengsten en kosten inzake overige activiteiten ontstaan uit werkzaamheden die niet tot de primaire activiteiten van Wooncompas behoren. De kosten behorende bij overige activiteiten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Op immateriële vaste activa en activa ten dienste van de exploitatie wordt lineair afgeschreven. De afschrijvingen op activa ten behoeve van diensten servicecontracten zijn direct toegerekend aan de exploitatie van de vastgoedportefeuille. De kosten van afschrijvingen op activa ten dienste van de eigen bedrijfsvoering worden middels kostenverdeling aan de diverse functionele posten in het resultaat toegerekend, zoals toegelicht onder 'toerekening baten en lasten'. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Deze kosten worden middels kostenverdeling aan de diverse functionele posten in het resultaat toegerekend, zoals toegelicht onder 'toerekening baten en lasten'. 69

Pensioenlasten Alle pensioenregelingen zijn verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Deze kosten worden middels kostenverdeling aan de diverse functionele posten in het resultaat toegerekend, zoals toegelicht onder 'toerekening baten en lasten'. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Deze kosten worden middels kostenverdeling aan de diverse functionele posten in het resultaat toegerekend. NETTO RESULTAAT OVERIGE ORGANISATIEKOSTEN Overige organisatiekosten Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden. De overige organisatiekosten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. NETTO RESULTAAT LEEFBAARHEID Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie.

De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheidsuitgaven. SALDO FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Belasting over het resultaat Vanaf 1 januari 2008 is Wooncompas integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over al hun activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een VSO. In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.

Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winst- en verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten en overige bedrijfskosten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers.

Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan eigendom niet bij Wooncompas ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten (derivaten), handelsschulden en overige te betalen posten. In de jaarrekening zijn de volgende categorieën financiële instrumenten opgenomen: gekochte leningen, verstrekte leningen en overige vorderingen en overige financiële verplichtingen. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de instelling gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien: - de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn; - een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen; - het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. De leningen in de portefeuille van Wooncompas bevatten geen rentederivaten en geen embedded derivaten die zijn afgescheiden van het basiscontract. Op balansdatum werd door Wooncompas geen markt-, prijs- of valutarisico gelopen.

Het gebruik van rente-instrumenten is volgens het financieel reglement van Wooncompas toegestaan. Er mag slechts gebruik worden gemaakt van rentecaps of payer swaps die risico beperkend werken en geen speculatieve doelstelling hebben. Renterisico Wooncompas loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan banken). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Wooncompas risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Wooncompas risico’s over de marktwaarde. WSW renterisicoprofiel Van oudsher heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een richtlijn renterisico op haar website staan. Volgens deze richtlijn mag vrij vertaald het deel van de leningenportefeuille van een individuele corporatie dat jaarlijks blootstaat aan renteherziening en/of herfinanciering niet meer bedragen dan 15 procent van die leningenportefeuille. In 2014 besloot het WSW dat zij de richtlijn niet gebruiken als richtlijn waar elke individuele corporatie aan moet voldoen. De bepaling dat een individuele corporatie niet meer dan 15 procent van haar leningenportefeuille jaarlijks mag blootstellen aan renterisico is daarmee ook komen te vervallen.

Het WSW handhaaft wel de 15 procent als risicomaatstaf voor de maximum herfinanciering voor WSW op het collectief aan corporaties. Dit komt voort uit de wens van WSW dat het liquiditeitsrisico binnen de totale borg beheersbaar blijft en dat WSW wil voorkomen geconfronteerd te worden met het risico op omvangrijke aanspraken op de borg die het niet kan honoreren. WSW zal er daarom op toezien dat het herfinancieringsrisico van alle deelnemende corporaties samen per jaar maximaal 15 procent van het geborgde lening volume bedraagt. In het treasurystatuut is bepaald dat het totaalbedrag waarover renterisico mag worden gelopen maximaal het door WSW vastgestelde maximum voor de gehele sector mag bedragen. Wooncompas heeft ook haar bedrijfseconomische renterisico bepaald in het treasurystatuut, dat komt uit op 20%. Wooncompas blijft alle jaren onder het bedrijfseconomische maximum van het renterisico (zie grafiek).

grafiek: renterisico 2021-2030

In de bovenstaande grafiek is het verloop van het bedrijfseconomisch renterisico voor de in de meerjarenbegroting opgenomen jaren weergegeven, uitgesplitst in variabele leningen, kasstroom annuïtaire aflossing (excl. rente), kasstroom operationeel + (des)investeringen, herfinancieringen (fixe leningen) en conversies. Het maximum en optimum van het renterisico is gebaseerd op het saldo van de leningenportefeuille van het jaar ervoor (t-1). Kredietrisico Wooncompas heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Er bestaat een kredietfaciliteit ter hoogte van 5 miljoen euro bij de Rabobank en er kan gebruik worden gemaakt van een variabele lening met een hoofdsom van 5 miljoen euro bij de NWB (met verplichte opname van 1 miljoen euro en een looptijd tot 1 juli 2021). Liquiditeitsrisico Wooncompas maakt gebruik van een kredietfaciliteit bij de Rabobank. Als zekerheid voor de beschikbare kredietfaciliteit heeft Wooncompas onderpand verstrekt met een WOZ-waarde ter hoogte van circa 10,0 miljoen euro.

Voor de door Wooncompas afgesloten basisrentelening, met een hoofdsom van 10 miljoen euro geldt het volgende liquiditeitsrisico: Wanneer geldgever en geldnemer geen overeenstemming bereiken over de aanpassing van de kredietopslag zal de leningsovereenkomst worden beëindigd en zal op de herzieningsdatum van de kredietopslag het restant van de hoofdsom met rente, kosten en eventueel verschuldigde vergoedingen in zijn geheel worden afgelost. In geval van vervroegde aflossing wordt aanvullend, op de herzieningsdatum van de kredietopslag, de marktwaarde van de renteafspraken inzake de basisrente over de resterende looptijd van de leningsovereenkomst afgerekend. Voor genoemde basisrentelening is tot 21 december 2020 een rente verschuldigd over het schuldrestant van 3,32 procent, bestaande uit een basisrente van 3,12 procent en een kredietopslag van 0,20 procent. De kredietopslag loopt tot en met 21 december 2025. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van geborgde financiering voor sociale woningbouw tegen gunstige voorwaarden is de organisatie sterk afhankelijk, in lijn met de gehele sector, van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het WSW.

Voor de beschikbaarheid van financiering voor activiteiten waar geen borging voor mogelijk is, is de organisatie evenals andere marktpartijen sterk afhankelijk van de bereidheid van banken of andere financiers om deze financieringen te verstrekken.

BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING De belangrijkste uitgangspunten die bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedportefeuille zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in de grondslagen voor de waardering van activa en passiva. De volgende aspecten, met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering, kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Verhuurderheffing In de waardering van het vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een verhuurderheffing voor de volledige DCF-periode. Op basis van de nu geldende wet- en regelgeving is, rekening houdend met de bovengrens2 aan waarde per woongelegenheid voor de aangifte over 2020 van 294.000 euro, gerekend met een percentage van 0,562 procent voor 2020 en 2021, 0,563 procent voor 2022 en vanaf 2023 0,537 procent. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering De aannames gedaan voor de vaststelling van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit De Belastingdienst en Wooncompas hebben in het boekjaar 2015 overeenstemming bereikt over verliesverrekening op projecten conform VSO2. Met ingang van de aangifte VPB 2013 heeft Wooncompas ervoor gekozen het vastgoed voor fiscale doeleinden af te waarderen. Wooncompas heeft in 2014 de VSO 2 ondertekend.

2 Deze grens wordt jaarlijks bijgesteld op basis van de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde in Nederland

over het voorgaande jaar. In de prognoses dient ook met deze ontwikkeling rekening te worden gehouden.

TOELICHTING OP DE BALANS PER 31-12-2020 Bedragen x € 1.000

Immateriële vaste activa

2020

2019

Saldo 1 januari -Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs -Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde 1 januari

1.589 -421 1.168

1.212 -179 1.033

Mutaties boekjaar -Investeringen -Afschrijvingen Saldo

188 -326 -138

377 -242 135

Saldo 31 december -Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs -Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde 31 december

1.777 -747 1.030

1.589 -421 1.168

Overige immateriële vaste activa Onder de overige immateriële vaste activa zijn kosten geactiveerd van de implementatie van diverse (gekochte) softwarepakketten. De nieuwe investeringen in nieuwe softwarepakketten hebben betrekking op het faciliteren van het nieuwe werken. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

- Automatisering

Systematiek

Termijn

lineair

3-5 jaar

1.2 VASTGOEDBELEGGINGEN 1.2.1 DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Saldo 1 januari -Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs -Cumulatieve herwaarderingen -Cumulatieve bijzondere waardeverminderingen Boekwaarde 1 januari Mutaties -Investeringen - initiële verkrijgingen -Investeringen - opleveringen nieuwbouw -Investeringen - uitgaven na eerste verwerking -Buitengebruikstellingen en afstotingen -Overboeking naar voorraad te verkopen vastgoed -Overboeking naar DAEB-vastgoed in exploitatie -Herclassificatie van onroerende zaken verkocht onder voorwaarde -Aanpassing marktwaarde -Overige mutaties Totaal mutaties Saldo 31 december -Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs -Cumulatieve herwaarderingen -Cumulatieve bijzondere waardeverminderingen Boekwaarde 31 december

DAEBvastgoed in exploitatie

Niet-DAEBvastgoed in exploitatie

Totaal

467.062 775.789 -22.524 1.220.327

127.227 130.841 -7.610 250.458

594.289 906.630 -30.134 1.470.785

74.424 5.646 12.162 -764 811 105

11.049 20.448 157 -3.257 -811 -

85.473 26.094 12.319 -4.021 -

79.260 -1.310 170.334

14.348 1.310 43.244

105 93.608 213.578

558.317 852.646 -20.302 1.390.661

158.678 143.973 -8.949 293.702

716.995 996.619 -29.251 1.684.363

In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 9.128 (2019: 8.684) verhuureenheden opgenomen en in de post niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 2.067 (2019: 1.881) verhuureenheden. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt 1.856 miljard euro (2019: 1.723 miljard euro). De marktwaarde van het bezit van Wooncompas is in totaal over het jaar 2020 met 213,6 miljoen (14,5 procent) gestegen van 1.471 miljoen euro ultimo 2019 naar 1.684 miljoen euro ultimo 2020, verdeeld naar 1.391 miljoen euro aan DAEB en 294 miljoen euro aan niet-DAEB vastgoed. Per 31 december 2020 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen positieve herwaarderingen 996,6 miljoen euro en de negatieve waardeveranderingen 29,2 miljoen euro. Het betreft de mutatie op de historische verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Naast de waardestijging (zie toelichting hierna) wordt de toename van de vastgoedbeleggingen in belangrijke mate veroorzaakt door aankopen van vastgoed. Op 31 december 2020 hebben twee transacties plaatsgevonden: 1. Een activa/passiva transactie met Vestia, waarbij zowel vastgoed (413 verhuureenheden in Barendrecht) als leningen tegen marktwaarde zijn overgenomen. 2. Aankoop van 99 verhuureenheden in Rotterdam (Terbregge) van Rondom Wonen.

Toelichting bij de waardeveranderingen De waardeveranderingen bestaan uit 93,6 miljoen euro autonome waardestijging (6,4%)verdeeld over 93,7 miljoen euro stijging op de woningportefeuille en 0,1 miljoen euro waardedaling op het overige bezit (parkeren + BOG). De restant waardestijging (8,1%)wordt veroorzaakt door veranderingen in de portefeuille te weten de overname van met name de portefeuilles in Barendrecht en Rotterdam Terbregge voor in totaal 85,6 miljoen euro, het saldo van de waardestijging door oplevering van nieuwe woningen minus afwaardering van sloopcomplexen van 38,4 miljoen euro en de dispositie van woningen van 4,0 miljoen euro.

Weergave van de autonome waardeontwikkeling naar deelportefeuilles: Deelportefeuilles

Waardeontwikkeling

Wonen

6,8%

BOG

-0,8%

Parkeren

6,4%

Totaal Wooncompas standing

6,4%

De waardeontwikkeling van de woningen sluit aan bij de landelijke trend. De belangrijkste factoren voor de stijging zijn de leegwaardeontwikkeling en de daling van de disconteringsvoet. Daarnaast hebben de stijging van de overdrachtsbelasting (negatief), huurstijging (positief) en de daling van de onderhoudskosten (positief) een substantieel effect. De BOG portefeuille kent een kleine waardedaling van 0,8%, dit is een resultante van met name wijzigingen in expiratiedata, bijstellingen van de markthuur en twee trends: een waardedaling van complexen met winkels en een waardestijging van de zorgcomplexen. Waarderingsgrondslag Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde die als bijlage is opgenomen bij de RTIV. Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd. Inschakelen taxateurs Jaarlijks wordt 1/3 deel van het vastgoed in exploitatie getaxeerd door onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.

Dit betekent dat elk derde deel van het vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het 1/3 deel wordt zo samengesteld dat dit een representatief deel van het totale bezit is. Hierbij is in het bijzonder aandacht besteed aan het in 2020 aangekochte vastgoed van Vestia en Rondom Wonen. Voor het 2/3 deel van het bezit (exclusief BOG eenheden) dat niet getaxeerd wordt, taxeert de corporatie het bezit zelf. Voor het 2/3 deel van de BOG eenheden dat niet getaxeerd wordt, wordt een markttechnische update verricht door de taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisversie zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van Wooncompas en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. Wooncompas maakt voor de taxaties gebruik van een drietal taxateurs. TOELICHTING BIJ DE BELANGRIJKSTE PARAMETERS (VRIJHEIDSGRADEN) Exit yield (%) De eindwaarde of restwaarde is de geschatte opbrengstwaarde van het object aan het einde van de beschouwingsperiode. De eindwaarde wordt bepaald door de geschatte bruto huuropbrengsten aan het einde van de beschouwingsperiode te delen door een geschat (bestaande voorraad) of gewenst (investeringsprojecten) rendement. Dit rendement wordt de exit yield (EY) genoemd. Hoe hoger de EY hoe lager de eindwaarde.

De woningen kenden ultimo 2020 een gemiddelde exit yield van 5,5 (2019: 5,5) procent. Voor de BOG-eenheden gold ultimo 2020 een gemiddelde exit yield van 8,0 (2019: 8,2) procent.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten in de toekomst te bepalen. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) genomen. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met: - Een vastgoedsector gebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet. - Een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico. - Een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. De woningen kenden ultimo 2020 een gemiddelde disconteringsvoet van 6,1 (2019: 6,4) procent.

Voor de BOG-eenheden gold ultimo 2020 een gemiddelde disconteringsvoet van 7,0 (2019: 7,1). Instandhoudingsonderhoud Instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat benodigd is om het object in dezelfde technische staat te behouden als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Daaronder worden ook die onderhoudsmaatregelen begrepen, die nodig zijn om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen, zonder dat sprake is van een verbetering van de kwaliteit van het complex op basis waarvan een huurverhoging gevraagd zou kunnen worden. Tot het onderhoud wordt ook gerekend het zogeheten incidenteel of klachtenonderhoud. Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud doet zich voor bij het vrijkomen van de woning door contractopzegging door de huurder. De hoogte van de kosten voor het mutatieonderhoud is afhankelijk van het type verhuureenheid. Mutatieonderhoud geldt alleen in het geval van wederverhuur (doorexploiteerscenario). In het geval van verkoop (uitpondscenario) wordt mutatieonderhoud niet opgenomen. Sinds 2019 is het mutatieonderhoud verwerkt in het instandhoudingsonderhoud.

Beheerkosten Onder beheerkosten worden verstaan de interne kosten gemaakt ten behoeve van het beheer van ieder object, inclusief kosten van huurherziening en interne kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van het object en exclusief niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerskosten, taxatiekosten en accountantskosten. De beheerkosten worden rechtstreeks afgeleid uit de Vastgoedexploitatiewijzer, als zijnde de meest representatieve norm in de markt. Mutatieleegstand De periode waarin geen huur wordt ontvangen voor leegstaande eenheden. Effect vrijheidsgraden op marktwaarde Bij het bepalen van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd met uitzondering van de volgende vrijheidsgraden: - Markthuur(stijging) De gehanteerde markthuurtabel is in overleg met de externe taxateurs vastgesteld. - Exit yield (%) Bij BOG is de exit yield bepaald in relatie tot de gehanteerde disconteringsvoet. Bij woningen is de exit yield conform het handboek toegepast. Daar waar de taxateurs bij de waardering van het 1/3 e deel de exit yield aanpassen is dit toegelicht.

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening is gebruik gemaakt van de volgende exit yields: Aantal complexen Exit yield categorie

Woningen

BOG/Parkeren

≤ 4.5%

>4,5% - 5,0%

>5,0% - 5,5%

>5,5% - 6,0%

>6,0% - 6,5%

>6,5% - 7,0%

>7,0% - 7,5%

>7,5% - 8,0%

>8,0% - 8,5%

>8,5% - 9,0%

>9,0% - 9,5%

>9,5% - 10,0%

>10,0% - 10,5%

>10,5% - 11,0%

>11,0% - 11,5%

>11,5% - 12,0%

>12,0% - 12,5%

>12,5% - 13,0%

>13,0% - 13,5%

>13,5% - 14,0%

>14,0% - 14,5%

119

Totaal

- Leegwaarde(stijging): De gehanteerde leegwaarde is in overleg met de externe taxateurs vastgesteld. - Onderhoud: Het Handboek Marktwaardering hanteert een bedrag per woning rekening houdend met eengezinswoningen/meergezinswoningen en ouderdom. Wooncompas past het VTW-boekje (Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties) toe (VEX-normen), welke de instandhoudingskosten per woning verfijnder berekent. - Disconteringsvoet: De gehanteerde disconteringsvoeten zijn in overleg met de externe taxateurs vastgesteld. Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening is gebruik gemaakt van de volgende disconteringsvoeten: Aantal complexen Disconteringsvoet categorie

Woningen

BOG/Parkeren

≤ 5,0%

>5,0% - 5,5%

>5,5% - 6,0%

>6,0% - 6,5%

>6,5% - 7,0%

16 79

>7,0% - 7,5%

>7,5% - 8,0%

>8,0% - 8,5%

>8,5% - 9,0%

>9,0% - 9,5%

>9,5% - 10,0%

>10,0% - 10,5%

>10,5% - 11,0%

>11,0% - 11,5%

>11,5% - 12,0%

119

Totaal

Gehanteerde complexindeling Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. De gekozen complexindeling sluit aan bij de financieel administratieve complexindeling zoals die ook in het primaire systeem is opgenomen en die ten behoeve van de sturing wordt gehanteerd. Uitgangspunten binnen deze complexindeling zijn homogeniteit van het bezit binnen een complex alsmede vergelijkbare bouwjaren. Per complex (zijnde een kasstroom genererende eenheid) is ten behoeve van de taxatie een onderscheid gemaakt tussen woningen, parkeren en BOG. Dit is noodzakelijk omdat binnen de gekozen waarderingssystematiek de methodiek en de opbouw van de parameters verschilt.

Parameters Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening is gebruik gemaakt van de volgende parameters: Parameters woongelegenheden

2020

2021

2022

2023

2024

2025 e.v.

Prijsinflatie

1,40%

1,60%

1,80%

2,00%

Looninflatie

2,50%

1,40%

1,95%

2,50%

Bouwkostenstijging

3,50%

3,00%

2,50%

8,20%

5,10%

2,00%

VTW -bedragen +BK stijging

+BK stijging

Instandhoudingsonderhoud per v he - MGW VTW -bedragen +BK stijging

+BK stijging

Leegwaardestijging (afhankelijk v an ligging) Instandhoudingsonderhoud per v he - EGW

Instandhoudingsonderhoud per v he Studenteneenheid

n.v .t.

Instandhoudingsonderhoud per v he Zorgeenheid (extramuraal) Mutatieonderhoud per v he - EGW

in VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedrag

Mutatieonderhoud per v he - MGW

in VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedrag

Mutatieonderhoud per v he Studenteneenheid

in VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedrag

Mutatieonderhoud per v he - Zorgeenheid (extramuraal)

in VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedragin VTW -bedrag

Achterstallig onderhoud per v he - EGW

€0

n.v .t.

Achterstallig onderhoud per v he - MGW

€0

n.v .t.

€0

n.v .t.

Achterstallig onderhoud per v he studenteneenheid Achterstallig onderhoud per v he €0

n.v .t.

Beheerkosten EGW

€ 458

+ inflatie

Beheerkosten MGW

€ 450

+ inflatie

Beheerkosten studentenhuisv esting

€ 423

+ inflatie

Beheerkosten Zorgeenheid (extramuraal)

€ 415

+ inflatie

Zorgeenheid (extramuraal)

Gemeentelijke OZB (% v an de W OZ)

gem.tarief

Belastingen, v erzekeringen, en ov erige zakelijke lasten (% v an de W OZ)

0,08%

Verhuurdersheffing (% v an de W OZ)

0,526%

0,527%

0,501%

0,502%

Maximale grondslag v erhuurdersheffing

294.000

315.000

338.625

354.879

361.977

369.216

1,2%

1,0%

0,5%

Huurstijging bov en prijsinflatie - zelfstandige eenheden Huurstijging bov en prijsinflatie onzelfstandige eenheden Huurderv ing (% v an de huursom)

n.v .t.

n.v .t. 1,0%

1,0%

Mutatieleegstand - gereguleerde woningen (in maanden) Mutatieleegstand - geliberaliseerde woningen (in maanden)

Juridische splitsingskosten per eenheid

€ 544

+ inflatie

Technische splitsingskosten per eenheid

€0

n.v .t.

Verkoopkosten bij uitponden (% v an de leegwaarde)

1,30%

3,0%

Ov erdrachtskosten (% v an de berekende waarde)

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

2020

2021

2022

2023 e.v.

Instandhoudingsonderhoud BOG per m2 BVO

€ 5,80

+ inflatie

BVO

€ 7,00

+ inflatie

Mutatieonderhoud BOG per m2 BVO

€ 9,70

+ inflatie

Mutatieonderhoud MOG per m2 BVO

11,8

+ inflatie

Instandhoudingsonderhoud MOG per m2

Marketing (% v an de marktjaarhuur) Achterstallig onderhoud per v he

14% € 0,00

14% n.v .t.

Beheerkosten - BOG (% v an de markthuur) 3%

Beheerkosten - MOG (% v an de markthuur) Gemeentelijke OZB (% v an de W OZ)

gem.tarief

+ inflatie

Belastingen, v erzekeringen en ov erige zakelijke lasten (% v an de W OZ)

0,12%

Mutatieleegstand (in maanden)

waarde)

7,00%

Parameters parkeergelegenheden

2020

2021

2022

2023 e.v.

Ov erdrachtskosten (% v an de berekende

Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar

€ 54

+ inflatie

per jaar

€ 179

+ inflatie

Beheerkosten parkeerplaats per jaar

€ 28

+ inflatie

Beheerkosten garagebox per jaar

€ 39

+ inflatie

instandhoudingsonderhoud garagebox

Belastingen, v erzekeringen en ov erige zakelijke lasten (% v an de W OZ)

0,23%

Juridische splitsingskosten per eenheid

€ 544

+ inflatie

€0

+ inflatie

€ 544

+ inflatie

Technische splitsingskosten per eenheid Verkoopkosten per eenheid Mutatieleegstand (in maanden)

0,23%

waarde)

7,00%

Parameters intramuraal zorgvastgoed

2020

2021

2022

2023 e.v.

Ov erdrachtskosten (% v an de berekende

Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO

€ 9,30

+ inflatie

Mutatieonderhoud per m2 BVO

€ 11,80

+ inflatie

Marketing (% v an de marktjaarhuur) Achterstallig onderhoud per v he

14% € 0,00

14% n.v .t.

Beheerkosten (% v an de markthuur)

2,5%

Gemeentelijke OZB (% v an de W OZ)

0,34%

0,36%

Belastingen, v erzekeringen en ov erige zakelijke lasten (% v an de W OZ) Mutatieleegstand (in maanden)

incl.bij OZB

7,00%

Ov erdrachtskosten (% v an de berekende waarde)

Beleidswaarde De beleidswaarde is een waardering waarbij het beleid van een organisatie zoveel mogelijk wordt meegenomen in de waardering. Deze waarde gaat uit van de marktwaarde in verhuurde staat. De beleidswaarde is van toepassing op zelfstandige woongelegenheden (EGW, MGW en extramurale zorgeenheden) en onzelfstandige woongelegenheden (studenteneenheden). Voor nietwoongelegenheden en intramuraal vastgoed wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG) en parkeergelegenheden. De beleidswaarde (incl. de marktwaarde voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed) wordt bepaald voor het totaal van de corporatie. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF-berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘beleidswaarde’. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijke bestemming’. De vier aanpassingen houden het volgende in: 1. Beschikbaarheid In de marktwaarde zijn er twee exploitatievormen; uitponden en doorexploiteren. Omdat een woningcorporatie in principe het doel heeft woningen duurzaam te verhuren schrijft de beleidswaarde voor dat het gehele bezit volgens doorexploiteren wordt gewaardeerd.

Omdat er nu geen keuze kan worden gemaakt voor de eventueel hogere uitpondwaarde levert dit een waardeverandering op. De overdrachtskosten worden conform het Handboek op 0% gesteld, wat een waardeverhogend effect heeft (+ 3%). Verder betekent een scenario eeuwigdurend doorexploiteren een verlaging van de disconteringsvoet en daarmee ook een verhogend effect op de eindwaarde (gemiddeld 9% hogere eindwaarde). Afhankelijk van het vertrekpunt van de marktwaarde (hoogste scenario doorexploiteren of uitponden en/of de grootte van het verschil tussen uitponden en doorexploiteren) bepalen deze effecten of er bij stap 1 een opslag dan wel een afslag op de marktwaarde resulteert. Noot: de risico-inschatting van het vastgoed uitgedrukt in de disconteringsvoet, is in de rekensystematiek conform handboek in de basis tussen markt- en beleidswaarde aan elkaar gelijkgesteld. 2. Betaalbaarheid De marktwaarde gaat uit van markthuren. Woningcorporaties verhuren het bezit bij mutatie vaak tegen een lagere huur dan de markthuur. In de stap betaalbaarheid wordt dit gecorrigeerd. De markthuur wordt vervangen door de lagere streefhuur. Dit geeft in de meeste gevallen het grootste verlagende effect op de beleidswaarde. 3. Kwaliteit Het mutatieonderhoud en het instandhoudingsonderhoud worden vervangen door een beleidsnorm voor het onderhoud.

Deze norm is vastgesteld op basis van de meerjarenbegroting 2021 e.v. In deze norm zit het onderhoudsbeleid voor de komende 15 jaar. Omdat deze norm doorgaans hoger is dan de bij de marktwaarde gehanteerde normen zal deze stap een afslag opleveren. 4. Beheer Beheerkosten en zakelijke lasten worden vervangen door een beleidsnorm voor beheer. Ook deze norm is vastgesteld op basis van de meerjarenbegroting 2021 e.v. In deze norm zit het beleid voor de komende 15 jaar. Ook deze norm zal doorgaans hoger zijn dan die bij de marktwaarde, zodat ook hier het resultaat een afslag op de marktwaarde betekent. Het verschil in parameters voor de markt- en de beleidswaarde ziet er als volgt uit:

Marktwaarde

Beleidswaarde

gemiddelde disconteringsvoet

6,14%

5,70%

gemiddelde huurprijs

€ 872

€ 637

norm onderhoud

€ 916

€ 1.701

norm beheer

€ 430

€ 889

Beleidswaarde waterval Voor niet-woongelegenheden worden geen afslagen genomen. De beleidswaarde voor deze eenheden is gelijk aan de marktwaarde (87,1 miljoen euro). De marktwaarde voor het gehele bezit bedraagt 1.684 miljoen euro. De beleidswaarde bedraagt in totaal 1.040 miljoen euro, ofwel 61,7% van de marktwaarde (2019: 832 miljoen euro, 56,6%). De beleidswaarde waterval voor het totale bezit van Wooncompas ziet er als volgt uit:

Er is een landelijke trend zichtbaar, waarbij in de marktwaardering een omslag plaatsvindt tussen het uitpond- en het doorexploiteerscenario ten gunste van het laatste. Voor Wooncompas geldt dit jaar voor 50% van de complexen het doorexploiteerscenario als hoogste, terwijl dit vorig jaar nog 32% was. Vanwege het grotere aandeel waarderingen op basis van het doorexploitatiescenario leveren de hiervoor bij beschikbaarheid beschreven effecten in stap 1 van de waterval op totaalniveau een geringe opslag van +1,2% (2019: 6,0% afslag) op de marktwaarde op. In de tweede stap bedraagt de afslag 31,8% (2019: 30,8%). Het aspect kwaliteit zorgt voor een afslag van 5,4% (2019: 2,2%) en beheer komt uit op een afslag van 2,3% (2019: 4,4%). Per saldo stijgt de beleidswaarde van 56,6% in 2019 naar 61,7% in 2020. Dit is in lijn met onze meerjarenbegroting waar de beleidswaarde tot 2025 op iets meer dan 61% van de marktwaarde wordt geprognotiseerd. De beleidswaarde waterval voor de woongelegenheden (DAEB en niet-DAEB) van Wooncompas ziet er als volgt uit:

Sensitiviteitsanalyse In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Uitgangspunten

Basisvariant

Mutatie t.o.v. uitgangspunt

Effect op de beleidswaarde

in %

5,70%

0,5% hoger

219 mln lager

22,9%

Disconteringsvoet Streefhuur per maand

€

637

€ 25 hoger

59 mln hoger

6,1%

Beheernorm

€

889

€ 100 lager

32 mln hoger

3,3%

Norm onderhoud

€ 1.701

€ 100 hoger

32 mln lager

-3,4%

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in de komende perioden. 1.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Een overzicht van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is hierna opgenomen: Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo 1 januari -Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs -Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde 1 januari

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.albrandswaard.nl/api/v1/meetings/3338/documents/25110