20. 350383 Wooncompas jaarverslag 2020.pdf

•

Lid Kernteam Finance TU Delft

•

•

Regionale binding Dhr. C.P.M. van Oorschot RA (1960)

Lid

Volkshuisvesting

Voorzitter Auditcie.

Financiën

• •

Huurderscommissaris

• • Dhr. P. van Poelgeest (1949)

Lid

Volkshuisvesting

Lid commissie Volkshuisvesting & Innovatie

Regionale binding

Huurderscommissaris

Directeur en adviseur

• • • • • •

Voorzitter Financiële Commissie Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties Lid Raad van Toezicht De Sleutels Lid Raad van Toezicht, voorzitter Onderwijscommissie, ROC Nova College, Haarlem Lid Raad van Toezicht, Voorzitter Auditcommissie, Het Raamwerk, organisatie voor gehandicaptenzorg Lid Raad van toezicht, voorzitter Auditcommissie, ASVZ Sliedrecht Voorzitter Raad van Toezicht, de Zellingen Capelle a/d IJssel

Lid investeringscommissie Groen Ontwikkelfonds Brabant BV. Lid Raad van Toezicht Dongemond College Raamsdonksveer Lid Raad van Commissarissen, (voorzitter per 1 januari 2021) Woningstichting Clavis, Terneuzen Lid Raad van Commissarissen Stichting Krachtbedrijf Voorzitter bestuur Stichting RSG ’t Rijks, Bergen op Zoom Voorzitter Stichting Samen 010 Rotterdam Voorzitter Stichting Diaconaal Missionaire Stuurgroep Rotterdam Voorzitter Stichting Vrienden van de Hillevliet Rotterdam Voorzitter plaatselijke afdeling SGP Albrandswaard Adviseur College van Diakenen - Diaconie Protestantse Gemeente Rotterdam-Zuid Adviseur International Seafarers’ Center LCO Oostvoorne

39

Rooster van aftreden Naam

Benoemd per

Herbenoembaar

Einddatum

Dhr. ir. J. Freie

01-04-2014

nee

2022

Dhr. P. van Poelgeest

01-04-2014

nee

2022

Mevr. drs. I.M.S. Frijters

01-05-2016

nee

2024

Dhr. C.P.M. van Oorschot RA

01-05-2016

nee

2024

Mevr. ir. C.J.C. van Benthum

15-05-2017

2021

2025

Dhr. drs. R.M. de Koning MMO MCM

01-05-2020

2024

2028

Functioneren en zelfevaluatie raad van commissarissen De zelfevaluatie over 2020 werd in februari 2021 uitgevoerd onder onafhankelijke, externe begeleiding. Er werd stilgestaan bij het functioneren van het team waarbij de leden het functioneren van deze RvC gemiddeld waarderen met een 8-. De reden dat men geen 10 geeft, is dat er nog een aantal aandachtspunten is. Een van de aandachtspunten waarmee de RvC haar toekomstbestendigheid borgt, is het instellen van de commissie Volkshuisvesting & Innovatie. Er is stilgestaan bij de teamdynamiek en bij de toegevoegde waarde van de individuele leden aan het team. Ten slotte is er teruggekeken naar de zelfevaluatie van vorig jaar en is de rol- en taakopvatting van de RvC besproken. Integriteit en onafhankelijkheid De raad van commissarissen is van oordeel dat elke commissaris zijn/haar functie in 2020 onafhankelijk uitoefende. Mogelijke tegenstrijdige belangen worden door de leden van de raad gemeld in de plenaire vergaderingen. De bestuurder meldt mogelijke tegenstrijdige belangen bij de voorzitter van de raad van commissarissen. In 2020 deden zich bij de besluitvorming door de raad van commissarissen geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. Aanspreekbaarheid De raad van commissarissen hecht grote waarde aan zijn aanspreekbaarheid.

Dat blijkt bijvoorbeeld uit de contacten van de raad met de ondernemingsraad, huurdersvereniging Progressie en de regelmatige aanwezigheid van leden van de raad van commissarissen in het kantoor van Wooncompas. De regelmatige aanwezigheid van DT-leden bij vergaderingen van de raad met de bestuurder bevordert de aanspreekbaarheid van de raad ook. Meldingsplicht De raad van commissarissen is zich bewust van de meldingsplicht die zij heeft conform de Woningwet. In 2020 was er voor de RvC geen aanleiding om een melding te doen bij de minister. Informatievoorziening Via tal van bronnen kreeg de raad in 2020 informatie die noodzakelijk is om zijn toezichthoudende rol in te vullen. Uiteraard volgen de leden van de raad de voorstellen en maatregelen van de landelijke, regionale en lokale overheid met betrekking tot het wonen en die mogelijke gevolgen hebben voor Wooncompas. Dit gebeurt onder andere door informatievoorziening vanuit de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en branchevereniging Aedes. Daarnaast ontvangt de raad informatie van de bestuurder, zowel tijdens plenaire overleggen als tussentijds. Met de accountant bespreekt de raad de interim-controle, het jaarverslag en de jaarrekening. Daarnaast ontvangen leden van de raad informatie van de ondernemingsraad, de huurdersvereniging en belanghouders. Ook bezoeken zij regelmatig seminars.

De raad is van mening dat hij in 2020 goed is geïnformeerd en die informatie voldoende heeft kunnen bespreken om zijn toezichtrol adequaat in te kunnen vullen.

40

Lidmaatschappen De RvC is lid van de VTW. Permanente educatie De Woningwet en de Governancecode schrijven voor dat commissarissen scholing moeten blijven volgen. De commissarissen van Wooncompas volgden in 2020 verschillende opleidingen, zodat zij voldoende kennis behouden om hun werk als lid van de raad goed te kunnen doen. Alle raadsleden voldoen aan het reglement permanente educatie van de VTW. De voorzitter van de raad ziet erop toe dat de bestuurder en de leden van de raad hun benodigde PE-punten halen en houdt dit bij. Voor leden van de raad is dat minimaal vijf punten in 2020. Dit hebben alle commissarissen behaald. Voor de bestuurder is dit 111,5 punten in drie kalenderjaren (2018/2019/2020). Ook dit is behaald. PE-punten raad van commissarissen

2018

2019

2020

Mevr. ir. C.J.C. van Benthum

62

14

9

Dhr. J. Freie

3

6

5

20,5

27,5

13

Dhr. drs. R.M. de Koning MMO MCM

-

-

25,5

Dhr. C.P.M. van Oorschot RA

6,5

9

23

Dhr. P. van Poelgeest

3

6

8

PE-punten bestuurder

2018

2019

2020

Dhr. A. van den Bosch

26,5

42

43

Mevr. drs. I.M.S. Frijters

Bezoldiging De raad heeft de honorering van de raad van commissarissen per 1 januari 2020 vastgesteld conform het grensbedrag van de VTW. Dat houdt de volgende vergoedingen in per jaar exclusief 21% btw: Voorzitter

Leden

€ 21.800,-

€ 14.550,-

De raad voldoet hiermee aan de WNT2 (Wet Normering Topinkomens 2) en het jaarlijkse advies van de VTW. Vergaderingen De raad van commissarissen stelt jaarlijks een jaaragenda op. De raad van Wooncompas vergaderde zeven keer regulier met de bestuurder. Voorafgaand aan elk overleg heeft de raad een vooroverleg waarbij de bestuurder niet aanwezig is.

41

HOOFDSTUK 9 FINANCIËLE CONTINUÏTEIT / GOED RENTMEESTERSCHAP Financiële continuïteit is een voorwaarde om onze volkshuisvestelijke doelen ook in de toekomst te kunnen blijven realiseren. Financiële sturing waarbij kasstromen en de marktwaarde van ons vastgoed centraal staan, denken in maatschappelijke toegevoegde waarde en een oog voor risico’s zijn ook in 2020 voor ons de basis geweest bij het realiseren van onze doelstellingen. In het vroege voorjaar van 2020 zijn we als samenleving terechtgekomen in een crisissituatie veroorzaakt door het coronavirus (Covid-19). Dit heeft de nodige impact op onze huurders en ook op onze organisatie. Wooncompas kent over 2020 een positieve kasstroom uit operationele activiteiten (onder aftrek van rentebetalingen) van 19,6 miljoen en kan daarmee ongeveer 2,5 keer (ICR) haar rentelast dragen. Gecombineerd met een schuld-waardeverhouding (LTV) op beleidswaarde van 32,7%, geeft dit een zeer gezonde basis waarmee eventuele non-betaling door klanten opgevangen kan worden. Resultaten De winst- en verliesrekening geeft de middelen weer die wij hebben ingezet om onze strategische doelstellingen, en specifiek de doelstellingen en de prestaties voor 2020, te realiseren. Het totale jaarresultaat in 2020 na belastingen is 110,2 miljoen euro positief (2019: 130,3 miljoen euro positief).

Dit positieve resultaat bestaat voor een belangrijk deel uit de waardestijging van ons vastgoed. Het netto exploitatieresultaat van de vastgoedportefeuille bedraagt 34,3 miljoen euro in 2020 en is ten opzichte van 2019 (35,5 miljoen) stabiel. De ontvangen huuropbrengsten zijn met 1,7 miljoen euro beperkt toegenomen. De stijging is hoofdzakelijk het gevolg van de jaarlijkse huurverhoging. De lasten verhuur en beheeractiviteiten en de onderhoudslasten zijn ten opzichte van 2019 respectievelijk gestegen met 1,2 miljoen euro als gevolg van toerekening indirecte kosten eigen organisatie en met 1,1 miljoen euro op met name contractonderhoud, klachten- en mutatieonderhoud. De toename in het contractonderhoud is het gevolg van het faillissement van een bestaande onderhoudspartij, waardoor we deze werkzaamheden hebben moeten onderbrengen bij drie andere (bestaande) contractpartijen. De kosten voor het klachten- en mutatieonderhoud zijn gestegen ten opzichte van voorgaand jaar als gevolg van een stijgende reparatiegraad in combinatie met prijsstijgingen in de markt. Fiscaliteit Over 2020 haalden we een fiscaal resultaat ter grootte van 26,9 miljoen euro. We hebben geen fiscaal compensabele verliezen die we hierop in mindering kunnen brengen. Het belastbaar bedrag wordt hiermee eveneens 26,9 miljoen euro en de acute belastinglast 6,7 miljoen euro.

Kasstromenontwikkeling In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Een gezonde operationele kasstroom, de kasstroom uit de dagelijkse bedrijfsactiviteiten, is van groot belang om aan de rente- en de aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. De kasstroom uit operationele activiteiten was 11,9 miljoen euro. De kasstroom uit investeringsactiviteiten was 35,3 miljoen euro. De kasstroom uit financieringsactiviteiten was 25,3 miljoen euro. De hoogte van het borgingsplafond is (mede) afhankelijk van de financieringsbehoefte conform de dPi 2019. Wooncompas heeft een borgingsplafond van € 275,7 miljoen voor 2021 ontvangen. Op 31 december 2020 heeft een activa/passiva-transactie met Vestia plaatsgevonden, zonder ruil van geldmiddelen. Het vastgoed (activa) is overgenomen tegen marktwaarde in verhuurde staat. De aankoop van het Vestia bezit hebben wij niet zelf gefinancierd, maar hiervoor in de plaats nemen wij leningen tegen marktwaarde van Vestia over. De marktwaarde van het bij deze transactie betrokken vastgoed en de leningen bedraagt circa 75 miljoen euro. In totaal hebben we 1,9 miljoen euro aan onze positieve bankstand toegevoegd.

Waardeontwikkeling Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde De marktwaarde van het bezit van Wooncompas is in 2020 met 213,6 miljoen euro (14,5%) gestegen naar 1.684 miljoen euro, verdeeld naar 1.391 miljoen euro aan DAEB en 293 miljoen euro aan nietDAEB vastgoed. 42

De portefeuille volgt hiermee de landelijke trend van forse waardestijgingen van vastgoed. De autonome waardestijging van het vastgoed (standing portefeuille) kwam uit op 6,4%. Dit komt overeen met een waardestijging van 93,6 miljoen euro op het woningbezit, een waardedaling van 0,1 miljoen euro op het overige bezit (BOG en parkeren) en een klein overig effect als gevolg van veranderingen in de samenstelling van onze vastgoedportefeuille. De belangrijkste factor voor de stijging van de marktwaarde is de leegwaardeontwikkeling van de verhuureenheden, die met name bij de woningen fors uitviel. Daarnaast hebben de huurstijging (incl. harmonisatie) en een daling van de disconteringsvoet een substantieel effect. Acquisitie en dispositie In 2020 zijn er 102 woningen opgeleverd, met in totaal een marktwaarde van 26,1 miljoen euro en is er één renovatieproject afgerond, met een marktwaarde van 11,9 miljoen euro. Naast de eerdergenoemde activa/passiva-transactie met Vestia, hebben we ook bezit overgenomen van Rondom Wonen, met in totaal een marktwaarde van 84,6 miljoen. Bij deze overnames hebben wij 512 eenheden overgenomen. Ten slotte zijn er 17 woningen verkocht met een totale marktwaarde van 3,8 miljoen euro.

Beoordelingskader, waardebegrippen en ratio’s Beoordelingskader De afgelopen jaren hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de samenwerking geïntensiveerd om het toezicht op de corporatiesector effectiever en efficiënter te maken. Eind 2018 hebben Aw en WSW een gezamenlijk beoordelingskader gepubliceerd. De Aw richt zich vanaf dat moment op de governance en WSW op het bedrijfsmodel. Gezamenlijk kijken Aw en WSW naar de financiële positie van corporaties. De basisbeoordeling van de financiële positie vindt plaats op basis van vijf financiële ratio’s. De ratio’s zijn: -

-

ICR (liquiditeit): maakt inzichtelijk of de corporatie op korte- en middellange termijn voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen. LTV (vermogen): maakt inzichtelijk of de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende waarde genereert ten opzichte van de schuldpositie. De onderliggende kasstromen houden rekening met het maatschappelijke beleid van de corporatie. Solvabiliteit (vermogen): geeft inzicht in de eigen vermogenspositie van de corporatie, rekening houdende met het maatschappelijke beleid van de corporatie. Dekkingsratio (onderpand): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand voldoende is om de schuldpositie af te lossen. Onderpandratio (WSW): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand (DAEB vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen.

Eind april 2020 hebben de toezichthouders de definitieve ratio’s en grenswaarden gepubliceerd. Ratio Continuïteitsratio's ICR LTV Solvabiliteit Discontinuïteitsratio's Dekkingsratio Onderpandratio (WSW)

DAEB

Niet-DAEB

1,4 85% 15%

1,8 75% 40%

1,40 85% 15%

70%

70%

70%

Enkelvoudig/ Onderpand WSW geconsolideerd

70%

De definities van de continuïteitsratio’s (ICR, LTV, Solvabiliteit) zijn ongewijzigd ten opzichte van de ratio’s die zijn gepubliceerd in het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW. Ten aanzien van de discontinuïteitsratio’s (dekkingsratio en onderpandratio) vinden twee wijzigingen plaats: de toevoeging van a) de onderpandratio en b) de marktwaarde van leningen. Er bestond al een dekkingsratio voor de gehele corporatie. Daarmee wordt in geval van discontinuïteit bepaald of de (markt)waarde van het bezit voldoende is om de schuldpositie af te 43

lossen. Aan deze dekkingsratio wordt de onderpandratio toegevoegd. Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het onderpand (DAEB-vastgoed, en niet-DAEB vastgoed) waarop WSW hypotheek heeft gevestigd, voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen. In plaats van de nominale schuldpositie wordt de marktwaarde van de schuldpositie in de discontinuïteitsratio’s opgenomen. Het gaat dan zowel om de dekkingsratio als onderpandratio. Waardebegrippen De beleidswaarde gaat net als de marktwaarde uit van contant gemaakte kasstromen en laat over het verslagjaar 2020 een vergelijkbare positieve ontwikkeling zien als de marktwaarde met de volgende kanttekening. Er is een landelijke trend zichtbaar, waarbij in de marktwaardering een omslag plaatsvindt tussen het uitpond- en het doorexploiteerscenario ten gunste van het laatste. Voor Wooncompas geldt dit jaar voor 50% van de complexen het doorexploiteerscenario als hoogste, terwijl dit vorig jaar nog 32% was. Vanwege het grotere aandeel waarderingen op basis van het doorexploitatiescenario levert stap 1 van de waterval (beschikbaarheid) op totaalniveau een geringe opslag van +1,2% op de marktwaarde op. In 2019 was bij deze stap nog sprake van een afslag van -6,0%. Door deze ontwikkeling stijgt de beleidswaarde als percentage van de marktwaarde van 56,6% in 2019 naar 60,8% in 2020.

Dit is in lijn met de meerjarenbegroting waar de beleidswaarde tot 2025 op iets meer dan 61% van de marktwaarde wordt geprognotiseerd. In het algemeen worden verschillen in de mate van stijging tussen de marktwaarde en de beleidswaarde veroorzaakt door beleidsmatige afwegingen die wel van invloed zijn op de beleidswaarde maar niet op de marktwaarde. Figuur 1 biedt inzicht in de hoogte van de marktwaarde en de beleidswaarde en maakt inzichtelijk welke beleidsmatige afwegingen het verschil tussen beide bepalen. Het maakt tevens het financiële belang van deze afwegingen op de waardebegrippen duidelijk.

Afbeelding 1

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde Het WSW en de Aw hebben in het kader van het integraal toezichtkader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in de jaren ervoor gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden met ingang van dat jaar de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening en in het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen. De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtmodel van de Aw en WSW. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt Wooncompas diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van 44

toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar Wooncompas een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd. Een ander belangrijk verschil tussen de markt- en beleidswaarde is de risico-inschatting van het vastgoed uitgedrukt in de disconteringsvoet. Deze is echter in de rekensystematiek conform handboek in de basis tussen markt- en beleidswaarde aan elkaar gelijkgesteld. De marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde van het vastgoed geven op verschillende wijzen inzicht in de vermogensopbouw van Wooncompas.

De marktwaarde geeft een geobjectiveerde weergave van wat ons bezit waard is en welk marktpotentieel aanwezig is indien Wooncompas zou optreden als zuivere vastgoedbelegger. Afbeelding 2 vergelijkt de vermogensratio’s uitgedrukt in beide waarderingen. Beide ratio’s laten het potentieel zien tussen marktconforme en beleidsmatige aannames.

Afbeelding 2

Financiële ratio’s Onderstaande tabel is gebaseerd op de realisatie 2019/2020 en de cijfers uit de Begroting 2021 en de Meerjarenbegroting 2022 t/m 2030. Wooncompas voldoet aan de definitieve grenswaarden zoals gepubliceerd door Aw-WSW op 28 april 2020.

45

norm

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

ICR Solvabiliteit beleidswaarde LTV beleidswaarde Dekkingsratio marktwaarde

>1,4 >15% <85% <70%

2,53 66,3 31,8 23,6

2,87 63,7 33,2 30,7

2,96 61,7 38,2 30,2

3,06 60,6 40,4 31,2

2,78 60,1 42,5 30,8

2,87 56,9 47,2 32,5

2,67 54,9 50,1 32,9

2,58 47,4 54,8 34,8

2,45 45,3 58,8 36,2

2,23 42,9 60,9 36,5

2,16 43,7 62,9 36,9

2,06 44,4 63,3 36,9

ICR Solvabiliteit beleidswaarde LTV beleidswaarde Dekkingsratio marktwaarde

>1,8 >40% <75% <70%

2,24 61,6 34,7 24,8

1,83 65,1 31,2 24,2

2,55 69,2 27,7 24,0

2,62 70,1 26,7 23,1

2,74 71,5 25,2 21,7

3,05 73,2 23,5 20,0

3,20 75,2 21,6 18,0

3,62 76,9 19,6 16,2

4,02 76,9 19,5 16,2

4,34 76,7 19,9 16,8

4,04 76,1 21,1 17,9

3,74 77,0 19,9 17,2

ICR Solvabiliteit beleidswaarde LTV beleidswaarde Dekkingsratio marktwaarde Onderpandratio marktwaarde

>1,4 >15% <85% <70% <70%

2,44 66,3 32,5 24,0 nvt

2,54 63,1 32,7 29,6 25,3

2,85 60,8 35,6 29,1 25,0

2,95 59,7 37,0 29,8 25,9

2,77 59,1 38,3 29,2 25,6

2,91 56,0 41,5 30,3 27,1

2,77 54,1 43,5 30,4 27,5

2,74 46,7 46,9 31,7 29,5

2,66 44,4 50,0 32,8 30,5

2,48 41,8 51,9 33,2 30,7

2,38 42,4 53,6 33,7 30,8

2,27 43,0 53,7 33,6 30,9

DAEB

niet-DAEB

TI

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. Het vergelijk van de waarden in afbeelding 1 toont onze maatschappelijke prestatie uitgedrukt in geld. Zo maken we zichtbaar welk financieel resultaat we niet hebben gerealiseerd vanwege onze maatschappelijke functie. De toekomstige kasstromen gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat geeft voor de portefeuille van Wooncompas een waarde van 1.684 miljoen euro (2019: 1.471 miljoen euro). De beleidswaarde geeft een contante waarde van 1.040 miljoen euro. Het verschil van 644 miljoen euro is, op lange termijn, ons ‘economisch offer’. Onder andere het niet direct optrekken van de huur naar wat de markt maximaal aankan is één van de belangrijke oorzaken. Het verschil van 644 miljoen euro is tevens het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde – de zogenoemde waterval – is in de toelichting van de balans opgenomen onder de post Vastgoedbeleggingen. De marktwaarde is doorgaans lager dan de gemaakte kosten van de nieuwbouw. Hierdoor ontstaan bij aanvang van de exploitatie de zogenoemde onrendabele investeringen.

Ultimo 2020 bedraagt de voorziening onrendabele investeringen 14,8 miljoen euro. Aan leefbaarheid en bewonersparticipatie heeft Wooncompas vanuit haar visie op prettig wonen en leven in 2020 een bedrag van 1,3 miljoen euro uitgegeven (2019: 1,3 miljoen euro). De maatschappelijke functie van Wooncompas als woningcorporatie komt financieel tot uitdrukking in de uitgaven die zij doet aan leefbaarheid en de onrendabele investeringen en het niet vragen van de maximaal mogelijke huur aan haar economisch kwetsbare doelgroep. Faciliteringsvolume en beoordeling WSW Het WSW beoordeelde begin 2020 de financiële positie op basis van de prognosegegevens (dPi 2019). In haar jaarlijkse beoordelingsbrief van 10 maart 2020 verklaart het WSW dat Stichting Wooncompas te Ridderkerk voldoet aan de eisen die het WSW stelt aan een corporatie als deelnemer. Op grond van deze verklaring kan Wooncompas binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging, indien voldaan wordt aan de voorwaarden voor borging.

46

RISICOMANAGEMENT Risico’s zijn de effecten van onzekerheden op het behalen van doelstellingen. We actualiseren twee keer per jaar onze risico-inschatting. Wooncompas is en blijft een solide corporatie. De fusie in 2019, de overname van vastgoed van Vestia en Rondom Wonen en natuurlijk de coronacrisis in 2020 hebben allen een impact op de bedrijfsvoering. De impact op de bedrijfsvoering wordt zo goed mogelijk ingeschat, waarvoor we ook in 2020 gebruik hebben gemaakt van onze beproefde methodiek om risico’s in beeld te brengen en te waarderen. De risico’s zijn in verbinding met de doelstellingen zoals verwoord in ons ondernemingsplan. Ook hebben we de zwaarstwegende risico’s ingedeeld in categorieën conform de RJ400. Risico impact Met name gewijzigde wet- en regelgeving en operationele risico’s hadden invloed op het beleid van Wooncompas. De positie van risicomanagement is veranderd tot organisatiehulpmiddel bij het behalen van ondernemingsdoelen. Risico’s zijn gekoppeld aan doelstellingen en kunnen gebruikt worden om afwijkingen tot vooraf gestelde normen te verklaren. Er is veel inspanning gedaan om processen in kwetsbare risicogebieden te verbeteren. Overal binnen Wooncompas zijn veranderingen aangebracht om dichter bij de gewenste situatie te komen.

Belangrijke onderdelen zijn het integriteits- en veiligheidsbeleid, interne regelingen rond datalekken en het verbeteren van de informatie architectuur. De blootstelling aan cyberrisico’s staat expliciet op de agenda. Daarnaast is in 2020 veel aandacht geweest voor het versterken van de organisatie, ook in coronatijd. De frequentie van bespreking van diverse risico’s wordt in 2021 verhoogd, waarbij er toegewerkt wordt naar de risico-intelligente organisatie. Hieronder wordt kort de ontwikkeling geschetst (in aantallen) tussen de jaarverslagen 2019 en 2020: Soort risico

Stand 2019

Nieuw in 2020 (1)

Verwijderd in 2020 (2)

Stand 2020

Strategisch

3

1

-

4

Operationeel

6

9

2

13

Financiële positie

1

-

0

1

Wet- en regelgeving

1

-

1

-

11

10

3

18

(1) Nieuw is hierbij te beschouwen als zowel nieuw als bestaand, maar voorheen onder de risicobereidheidsgrens. (2) Verwijderd is hier uit te leggen als die risico's die in 2020 niet langer als oranje of rood risico beschouwd worden.

In het jaarverslag 2019 is ook opsomming opgenomen van mogelijke risico's die met de coronacrisis samen zouden kunnen hangen. Bij de meeste van die risico's meenden we vorig jaar al dat de impact daarvan op de bedrijfsvoering van Wooncompas gering zou zijn. Nu, een jaar verder, lijken we in die verwachting te worden gesterkt en hebben we gemeend het belang van Covid-19 als risico voor de bedrijfsvoering te moeten afschalen, wat niet inhoudt dat we de ontwikkelingen rondom Covid-19 niet scherp blijven volgen. Verwijderde risico's in 2020 zijn de risico's die samenhangen met werkdruk, met onvoldoende kennis en uitwisseling tussen afdelingen van bestaand beleid en het financiële positierisico als gevolg van het sneeuwbaleffect dat zou kunnen optreden als gevolg van de financiële problemen bij een andere corporatie. In 2020 is zowel intern en extern gewerkt aan het reduceren van zowel kansen als de mogelijke impact van deze risico's. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de verkoop van delen van de portefeuille van Vestia en de voorgenomen herstructurering binnen de corporatiesector. De nieuw opgenomen risico's in 2020 (hierna onder 5 tot en met 12) betreffen vooral hoger ingeschatte operationele risico's die te maken hebben met vastgoedontwikkeling, onderhoud en projectmanagement.

Risico taxatie Per risico brachten we in kaart wat de kans en impact zijn als de gebeurtenis van het risico zich zou voordoen. De kleurentabellen hieronder laten zien hoe de verdeling er ultimo 2020 uit ziet. Het betreft de positionering van onder de RJ 400 categorieën benoemde risico’s aangevuld met overige risico’s.

47

Categorie

Kans

Financieel

010%

1030%

3050%

5070%

70100%

> 20.000.000

€1.000.000 - €20.000.000

€100.000 - €1.000.000

€10.000 - €100.000

< €10.000

Categorie

Kans

Imago

010%

1030%

3050%

5070%

70100%

Zeer groot

Groot

Matig

Klein

Zeer klein

Figuur 1 en 2: risicoverdeling in aantal risico’s (financieel, imago)

De risico’s die oranje of hoger getaxeerd zijn, voegen we als indicator toe aan het sturingsdashboard en bespreken we ieder kwartaal. Uit bovenstaande grafiek volgt dat er 10 risico’s in de categorie financieel en 12 risico’s om de categorie imago oranje kleuren. Er zijn 4 risico’s die in beide categorieën vallen, zodat er 18 unieke risico’s beschreven zijn. Risico bereidheid Voor alle onderkende risico’s bepalen we sluitende maatregelen, bepalen we de meest passende risicorespons. Dat doen we door twee keer per jaar de risicolijst te bespreken en aan te vullen. Nadat voor alle onderkende risico’s de netto risicoscores bepaald zijn, is door het directieteam de risicobereidheid bepaald. Hiermee wordt bepaald welke risico’s wel en welke risico’s vooralsnog geen aanvullende aandacht van het directieteam krijgen. De hierboven genoemde risico’s liggen alle boven de grens van risico-bereidheid. Naast het ontwerpen van sturingsindicatoren voor top 48

risico’s, passen we beleid en interne richtlijnen aan om tegemoet te komen aan de onderkende risico’s. Dit doen we enerzijds bottom-up, door per risico te beslissen en kwantificeren wat de maatregel en het restrisico is. Anderzijds wordt op macro niveau (top down) door ons gekeken of de maatregelen voldoende effectief en efficiënt zijn met het oog op te verwachten schade. De maatregelen die van kracht zijn, krijgen periodiek een update, op hetzelfde moment als de risico matrix als geheel wordt bijgewerkt. Eind 2020 hebben we de risico’s zoals per einde 2019 benoemd, opnieuw beoordeeld. Ook staan wij jaarlijks afzonderlijk stil bij mogelijke frauderisico’s en rapporteren hierover aan de Raad van Commissarissen. Voor risico’s die samenhangen met investeringsprojecten gebruiken wij een risicokaart, die per projectfase door projectleiders geactualiseerd moet worden. In 2020 hebben we tevens veel energie gestoken in het identificeren van operationele risico’s en deze vastgelegd, samen met procesbeschrijvingen, in processoftware genaamd Sensus. In 2021 gaan we verder op de ingeslagen weg door het risicomanagement systeem verder te verbeteren en meer te integreren met de dagelijkse bedrijfsvoering, in 2021 zullen verdere stappen worden gezet om te komen tot In Control Statements.

Ook zullen wij in 2021 de verbinding tussen risico’s en het behalen van doelstellingen volgens het aangepaste ondernemingsplan in de beschouwing meenemen. Bespreking van de risico’s De 18 unieke risico’s die in bovenstaande grafieken in het oranje gebied zitten, worden hieronder nader besproken: a) Strategische risico’s hebben vaak een externe oriëntatie/ontstaansgrond en hebben mogelijk

invloed op potentieel strategische lange termijn doelstellingen. We onderkennen in deze categorie de volgende risico’s. 1. Veranderende bevolkingssamenstelling in de wijken. Door regionalisering ontstaat de kans dat sociale probleemsituaties uit de Rijnmond zich verplaatsen naar de BAR gemeenten. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dit is het speerpunt van afdeling wijken. Het concept convenant samenwerking in de wijken met belangrijkste partners is gereed. Transitie van huismeester naar wijkbeheer gaat op het gebied van signalering en oppakken van problemen in de wijken een grote rol spelen. Intensievere samenwerking is in 2020 opgestart en zal in 2021 verder worden ingevuld. Wijkbeheerders hebben in 2020 een ontwikkeltraject gevolgd om daadwerkelijk als wijkbeheerder aan de slag te kunnen gaan. Hier gaan wij in 2021 de vruchten van plukken. 2. Onjuist inzetten van middelen. Doordat de doelgroepen in regionaal perspectief dynamisch zijn, bestaat de kans dat middelen op de lange termijn onjuist ingezet worden om tegemoet te komen aan de vraag naar woningen. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dat doen we door als corporatie en als groep van corporaties in regionaal verband de onderhandeling aan te gaan met stakeholders en proberen te sturen. 3.

Door de politieke discussie rondom inzet van het maatschappelijk bestemd sectorvermogen kunnen onze beleidsopties verder afnemen in relatie tot ons bestaansrecht. Wetgeving rond overcompensatie heeft gevolgen voor het strategisch beleid. Dit is nog onvoldoende in kaart gebracht. Dit heeft tot gevolg dat de corporatie de grenzen van de rendementen onvoldoende in beeld zou kunnen hebben en dus het risico loopt bedragen met terugwerkende kracht terug te moeten betalen indien er (ook in het verleden) teveel winst is gemaakt. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Komend jaar zal aan business control de opdracht worden gegeven dit nogmaals na te rekenen, teneinde te bepalen in hoeverre dit voor Wooncompas nog steeds relevant is. 4. Doordat de vastgoedmarkt verbetert komt er meer vraag naar bouwopdrachten en zullen prijzen stijgen, met als gevolg dat er meer verlies genomen wordt op sociale woningbouw. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. We kunnen goed uitleggen waarom bepaalde strategische keuzes in planning zijn gemaakt, we concentreren onze inkoopkracht en overwegen mogelijke versobering in projecten (strategische keuzes in planning). Prijsstijgingen lijken door het blijven zoeken naar slimmere producten en innovatieve bouwconcepten en het scherp blijven monitoren nog beperkt te kunnen worden.

b) Operationele risico’s hebben vooral betrekking op de processen binnen Wooncompas en zouden de kortetermijndoelstellingen kunnen belemmeren. We onderkennen in deze categorie de volgende risico’s. 49

1. Impactvolle klachten via sociale media. Doordat communicatiekanalen onder invloed van social media heel direct en krachtig geworden zijn, kunnen enkele uitbijters een grote (negatieve) invloed uitoefenen op het imago van de corporatie. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen accepteren. Voor 2021 zijn er de-escalatie afspraken gemaakt met (de afdelingen) Communicatie en Klant en Service. 2. Door onjuist competentiemanagement bestaat de kans dat medewerkers onvoldoende of zelfs niet betrokken en competent zijn waardoor er fouten en schades kunnen ontstaan. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dat doen we door het uitrollen van functieprofielen, competentiemanagement en training medewerkers. In het nieuwe Ondernemingsplan is hier expliciet aandacht voor. Er is HR- beleid voor ingericht en recent is de campagne “jij maakt het verschil” gestart, waarmee aandacht is voor de match tussen behoeften van organisatie en de daarin werkende individuen. 3. Wooncompas wordt het doelwit van cybercriminelen. Hierdoor bestaat de kans dat de bedrijfsvoering voor kortere of langere tijd wordt verstoord. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken en verleggen. Gelaagdheid in beveiliging is aanwezig, dit is normaal grotendeels afdoende. Echter op sommige domeinen zijn we op dit moment kwetsbaar door een grote diversiteit van applicaties.

Dit wordt momenteel in het beleidsplan nader beschouwd. 4. Imagoschade bij datalek. Doordat er privacygevoelige informatie binnen Wooncompas gebruikt wordt, kan een datalek leiden tot imagoschade met als gevolg dat Wooncompas in een verkeerd daglicht komt te staan. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dat doen we door het bewustzijn bij medewerkers te onderhouden en nieuwe medewerkers een AVG-training te geven, de IT-omgeving goed in te regelen, bevoegdhedenmatrices in systemen goed op te zetten en aandacht te hebben voor cyber security. 5. Legionella in grotere woongebouwen. Door achterblijven van onderzoek bestaat de kans op legionellabesmetting met als gevolg multischades. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dit gaan we doen door beheersplannen up-to-date te maken, beter te monitoren en op te volgen. Daarnaast willen we dit beter contractueel afdekken. 6. Aanwezigheid onveilige materialen zoals asbest. Door de mogelijke aanwezigheid van asbest, purschuim en spouwankers kunnen tijdens werkzaamheden onveilige situaties ontstaan met als gevolg dat er multischades kunnen optreden. Veiligheid wordt bedreigd door onveilige materialen en situaties in bestaande gebouwen. In nieuwbouw te gebruiken materialen zijn aan wettelijke voorschriften gebonden, asbest is immers niet meer toegestaan.

Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dit doen we door ons contract- en leveranciersmanagement te verbeteren en het omgaan met dit soort materialen onderdeel te maken van onderhandelingen en contracten met leveranciers. 7. Veiligheid tijdens uitvoering. Door onveilig handelen door contractpartijen kunnen er onveilige situaties ontstaan tijdens werkzaamheden op bouwlocaties met multischades als mogelijk gevolg. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dit doen we door ons contract- en leveranciersmanagement te verbeteren en de consequenties van onveilig werken onderdeel te maken van onderhandelingen en contracten met leveranciers. 8. Omgevingsvergunning wordt niet verleend. De gewenste (complex)strategie wordt planologisch niet goedgekeurd met als gevolg dat (her)ontwikkeling vertraagt. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dit willen we beperken door goed stakeholdermanagement en een goede communicatie- en participatiestrategie. 9. Mogelijkheden voor subsidieaanvragen worden niet geïdentificeerd. Doordat subsidiemogelijkheden niet volledig worden geïnventariseerd bestaat de kans dat ten onrechte geen of te weinig subsidies worden ontvangen met als gevolg dat de opbrengsten lager zijn dan mogelijkerwijs had gekund. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken.

Hiervoor gaan wij externe ondersteuning (advisering) zoeken en waar mogelijk en zinvol samenwerken met andere corporaties en/of Aedes. 10. Onvoldoende controletechnische functiescheiding bij met name het inkoopproces. Hierdoor bestaat de kans dat er valse facturen ondertekend worden met als gevolg dat er ten onrechte financiële middelen uit de organisatie vloeien. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen elimineren. Op korte termijn wordt er in het directieteam een voorstel besproken met betrekking tot 3-way matching binnen de financiële administratie, dit in combinatie met verbeteringen binnen de vastgoedprocessen en de organisatie daar omheen. 11. Projectmanagement is onvoldoende waardoor het project niet wordt uitgevoerd binnen de kwalitatieve en financiële kaders van het goedgekeurde investeringsbesluit. Projectmatig werken is onvoldoende verankerd in de organisatie en bij medewerkers. Onze risicoresponse is dat we dit 50

risico willen beperken. De aanpak hiervoor ligt in het verlengde van hetgeen hierover onder (10) is opgemerkt. 12. Contractmanagement is onvoldoende waardoor waarde die is ingekocht weglekt. Er is onvoldoende kennis in de organisatie over nieuwe contractvormen en -voorwaarden, waardoor verantwoordelijkheden niet goed worden nageleefd en risico’s niet goed worden belegd. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. De aanpak hiervoor ligt in het verlengde van hetgeen hierover onder (10) is opgemerkt. 13. Actualiteit rondom coronacrisis. De mogelijkheid dat Wooncompas geconfronteerd wordt met een inkomstenteruggang door een inkomensval bij huurders bestaat nog steeds. Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. c) Financiële positierisico’s bedreigen de continuïteit van Wooncompas. We onderkennen in deze categorie geen risico’s die boven de risk-appetite grens van Wooncompas uitkomen. De financiële positie van Wooncompas is stevig, ons treasurymanagement is opgewassen tegen haar taak. Wooncompas treedt de marktontwikkelingen prudent tegemoet. Uiteraard volgen wij de bewegingen in de sector met meer dan gemiddelde belangstelling, zodat wij tijdig kunnen reageren indien noodzakelijk.

d) Financiële verslaggevingsrisico’s kunnen invloed hebben op de betrouwbaarheid van onze interne en externe financiële verslaggeving en daarmee tevens de relatie met onze stakeholders. We onderkennen in deze categorie echter geen zwaarwegende risico’s. e) Wet- en regelgevingsrisico’s kunnen een directe invloed op de bedrijfsfunctie, continuïteit en gemeten prestaties van Wooncompas hebben en daarmee ook op de relatie tot diverse actoren. In deze categorie onderkennen we het volgende risico. 1. Doordat passend toewijzen voorgeschreven wordt bestaat de kans dat differentiatie binnen wijken daalt met als gevolg dat wijken een sociaaleconomische status toegedeeld krijgen en dat leefbaarheid in het gedrang komt; Onze risicoresponse is dat we dit risico willen beperken. Dit doen we door een blijvend politieke lobby. Het lijkt landelijk beter in de aandacht te komen. Regionaal zijn hierover handhavingsafspraken gemaakt. f)

Risico’s samenhangend met de coronacrisis kunnen van invloed zijn op de bedrijfsvoering en op de financiële situatie van Wooncompas. Vorig jaar is een inschatting gemaakt van mogelijke risico’s voor Wooncompas verbonden aan de coronacrisis. Nu, een jaar verder, maar nog steeds middenin de coronacrisis, hebben we beter zicht op deze risico’s en de daarbij behorende beheersmaatregelen. Vorig jaar hebben we gemeend te moeten concluderen dat de mogelijke gevolgen van de coronacrisis geen continuiteitsdreiging voor Wooncompas zouden inhouden. Deze conclusie kunnen we dit jaar opnieuw onderstrepen. De risico’s behorende bij de coronacrisis zijn eind 2020 (bijna) alle binnen de voor Wooncompas bepaalde risicobereidheid en zijn daarom niet in dezelfde mate van detail besproken als vorig jaar. Alleen de beperking van inkomsten is besproken onder operationele risico’s.

Verankering Risicomanagement is verankerd in de organisatie en aangesloten bij de meest recente wet- en regelgeving. Het risicobeleid voorziet erin dat twee keer per jaar verantwoording wordt afgelegd aan de raad van commissarissen. In 2021 wordt integraal risicomanagement verder verankerd door het te integreren met door proceseigenaren op te stellen In Control Statements. Door het opnemen van risico-indicatoren in de rapportagecyclus en het benoemen van three lines of defense zorgt Wooncompas ervoor dat risicobewustzijn onderdeel wordt van de dagelijkse praktijk. Openheid, transparantie, begrip en het aanvaarden van consequenties leiden daarbij tot een verbeterde risicocultuur (soft controls).

51

s

52

JAARREKENING Jaarrekening ................................................................................................................................................................. 53 Balans per 31 december 2020 (na resultaatbestemming) ..................................................................................... 54 Winst- en verliesrekening 2020 .................................................................................................................................... 56 Kasstroomoverzicht 2020 (directe methode) ........................................................................................................... 57 Algemene grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening ......................................................................... 58 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva ..................................................................................... 61 Grondslagen voor het bepalen van het resultaat .................................................................................................. 68 Financiële instrumenten en risicobeheersing ........................................................................................................... 72 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ...................................................

74 Toelichting op de balans per 31-12-2020 .................................................................................................................. 75 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen .................................................................................... 98 Toelichting op de winst- en verliesrekening ............................................................................................................ 100 Toelichting op het kasstroomoverzicht .................................................................................................................... 111 Toelichting op de DAEB en niet-DAEB overzichten................................................................................................ 112 Overige toelichtingen ................................................................................................................................................ 121 Vaststelling jaarverslag door RvC ............................................................................................................................. 124 Overige gegevens .....................................................................................................................................................

125 Controleverklaring ...................................................................................................................................................... 126 Bijlagen ......................................................................................................................................................................... 135 Bijlage 1: overzicht verbindingen ............................................................................................................................. 135 Bijlage 2: overzicht VvE’s ........................................................................................................................................... 137 Bijlage 3: kengetallen ................................................................................................................................................. 138 Bijlage 4: overzicht stakeholders............................................................................................................................... 139 Bijlage 5: afkortingen- en begrippenlijst .................................................................................................................. 140

53

BALANS PER 31 DECEMBER 2020 (NA RESULTAATBESTEMMING) Bedragen x € 1.000

54

55

WINST- EN VERLIESREKENING 2020 Bedragen x € 1.000

56

KASSTROOMOVERZICHT 2020 (DIRECTE METHODE) Bedragen x € 1.000

2020

2019

OPERATIONELE ACTIVITEITEN Ontvangsten Huurontvangsten Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Saldo ingaande kasstromen

72.967 4.057 76

Uitgaven Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Betaalde interest Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen

-6.837 -16.862 -15.008 -7.718 -7.692 -338 -10.739

70.626 3.740 210 77.100

Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten

74.576

-6.194 -15.344 -14.878 -8.910 -6.472 -166 -9.744 -65.194

-61.707

11.906

12.869

(DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten Verkoopontvangsten bestaande huur Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) Verkoopontvangsten grond Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA Uitgaven Nieuwbouw huur Verbeteruitgaven Aankoop Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Investeringen overig Totaal van verwervingen van MVA FVA Ontvangsten overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

3.855 1.247 -

4.299 39 6 5.102

-27.008 -3.347 -9.228 -748 -352

4.344

-19.077 -13.130 -475 -277 -40.683

264

Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten

-32.959

262 264

262

-35.317

-28.353

FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten Nieuwe te borgen leningen

29.000

16.000 29.000

Uitgaven Aflossing geborgde leningen

-3.686

16.000 -7.598

-3.686

-7.598

Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten

25.314

8.402

Toename (afname) van geldmiddelen

1.903

-7.082

Geldmiddelen aan het begin van de periode

1.304

8.386

Geldmiddelen aan het einde van de periode

3.207

1.304

57

ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR HET OPSTELLEN VAN DE JAARREKENING Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020. Alle bedragen luiden in euro’s. Activiteiten Stichting Wooncompas, statutair gevestigd en kantoor houdende te Koningsplein 50 in Ridderkerk, is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting (TI). Zij heeft toestemming van de minister voor de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam als werkgebied en is werkzaam binnen de wetgeving vanuit de Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de daaraan gekoppelde ministeriële regelingen (RTIV). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Het feitelijke werkgebied betreft Ridderkerk, Albrandswaard, Barendrecht, Rotterdam, Bleiswijk en Nissewaard. Het KvK-nummer van Wooncompas is 24108743. Algemene grondslagen De jaarrekening van Wooncompas is opgesteld volgens de bepalingen van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, Titel 9 Boek 2 BW, de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting en in overeenstemming met de vereisten bij en krachtens de Wet Normering Topinkomens (WNT).

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst- en verliesrekening worden in de jaarrekening overeenkomstig genummerd. Continuïteit De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn gebaseerd op de continuïteitsveronderstelling. Covid-19 zal naar verwachting geen significante impact hebben op onze toekomstige financiële prestaties en de waardering van bepaalde activa en passiva, gezien de kasstromen van 2020, de aard van de activiteiten van Wooncompas en de maatregelen die werden genomen om de impact van Covid-19 op onze activiteiten te beperken. De directie heeft vastgesteld dat er geen materiële onzekerheid bestaat die twijfel doet rijzen over het vermogen van de organisatie om haar activiteiten voort te zetten.

Als organisatie nemen we ondertussen maatregelen om de impact hiervan op onze business te beperken en te mitigeren waar mogelijk. Eventuele toekomstige effecten van Covid-19 zijn op dit moment nog niet goed te overzien. Wij verwachten dat Covid-19 geen invloed heeft op de uitgangspunten op basis waarvan de jaarrekening is opgesteld. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn, met uitzondering van de stelselwijziging onderhoud en verbetering en de stelselwijziging activeren bouwrente, ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

58

Oordelen en schattingen Wooncompas vormt bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in de waarderingsgrondslagen of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. STELSELWIJZIGING Onderhoud en verbetering Met ingang van boekjaar 2020 worden uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Er is sprake van onderhoudsuitgaven indien de uitgaven worden gedaan om de eenheid of het complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden. Investeringen voor verbetering betreffen de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, dan wel een complex. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die we kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.

Tot en met 2019 hanteerde Wooncompas een ander onderscheid tussen onderhoudsuitgaven en investeringen. De overgang naar deze nieuwe definities is aangemerkt als een stelselwijziging. Deze is verwerkt als stelselwijziging in overeenstemming met RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’, met dien verstande dat gebruik is gemaakt van de overgangsbepaling om in afwijking van RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ deze stelselwijziging prospectief te verwerken. Om deze reden zijn de vergelijkende cijfers van de balans ultimo 2019 en de winst- en verliesrekening over 2019 niet aangepast. De volgende posten van de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden beïnvloed door de stelselwijziging: • • • • • • • •

DAEB-vastgoed in exploitatie (balans) Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie (balans) Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen (balans) Lasten onderhoudsactiviteiten (winst- en verliesrekening) Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille (winst- en verliesrekening) Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (winst- en verliesrekening) Onderhoudsuitgaven (kasstroomoverzicht) Verbeteruitgaven (kasstroomoverzicht)

Rente tijdens de bouw Met ingang van verslagjaar 2020 is de toegerekende rente (2 miljoen euro) tijdens de bouw van projecten in ontwikkeling geactiveerd op het project en als rentebaten gepresenteerd onder de financiële baten en lasten in de winst- en verliesrekening. De stelselwijziging is prospectief verwerkt. Grondslagen voor consolidatie Wooncompas heeft sinds 20 december 2007 een honderd procent deelneming in Woonvisie Ridderkerk Vastgoed B.V. Vanwege het beperkte materiële belang is afgezien van consolidatie. Daarnaast heeft Wooncompas belangen in meerdere Verenigingen van Eigenaren (VvE's). VvE’s worden niet geconsolideerd door het beperkte materiële belang. Grondslagen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij de directe methode worden de kasstromen rechtstreeks afgeleid uit de administratie, dat wil zeggen vanuit alle kas-bankmutaties van de organisatie. Zo wordt direct duidelijk hoe Wooncompas de middelen ontvangt en uitgeeft. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, (des)investerings- en financieringsactiviteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen die vrij ter beschikking staan van de organisatie.

59

Model resultatenrekening In de functionele indeling zijn de kosten en opbrengsten, met uitzondering van de personeelskosten, afschrijvingen materiële vaste activa voor eigen gebruik en de overige bedrijfskosten, direct toegewezen aan de bedrijfsactiviteiten van Wooncompas. Kosten en opbrengsten die niet toe te rekenen zijn aan de primaire activiteiten van Wooncompas, zijn verantwoord onder de overige organisatiekosten. De saldi van de personeelskosten en de overige bedrijfskosten zijn indirect aan de bedrijfsactiviteiten en de overige organisatiekosten toegewezen op basis van toegerekende uren van de op 31 december 2020 beschikbare formatie.

60

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Algemeen Een immaterieel vast actief wordt in de balans opgenomen als: -

het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die een actief in zich bergt, zullen toekomen aan de groep; de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

Uitgaven inzake een immaterieel vast actief die niet aan de voorwaarden voor activering voldoen (bijvoorbeeld uitgaven van onderzoek en intern ontwikkelde merken, logo’s, uitgavenrechten en klantenbestanden) worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Overige immateriële vaste activa De overige immateriële vaste activa omvatten de gemaakte kosten voor de aanschaf en implementatie van nieuwe software applicaties. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige levensduur en bijzondere waardeverminderingen. Bij de bepaling van de afschrijvingen is, indien van toepassing, rekening gehouden met eventuele restwaarden. VASTGOEDBELEGGINGEN DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie De post DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.

Ultimo 2020 bedraagt deze grens 737,14 (ultimo 2019: 720,42) euro. Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Waardering Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Hierbij wordt de marktwaarde op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF)methode bepaald.

61

Wooncompas hanteert de full-versie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ voor het volledige vastgoed. Voor een verdere toelichting op de bepaling van de marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting op de balans. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Generieke onzekerheid marktwaarde Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Om een inschatting van de marktwaarde te maken wordt gebruikt gemaakt van taxaties. De vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke bandbreedte de opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven definitie van de marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een bandbreedte van 10 procent plus of min de marktwaarde.

Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. (Ongerealiseerde) mutaties in de reële waarden worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Wanneer op het niveau van waarderingscomplex de actuele waarde de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Mutaties in de actuele waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘herwaarderingsreserves’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. De boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen. Beleidswaarde De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Wooncompas en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Wooncompas. De beleidswaarde wordt bepaald middels de Discounted Cash Flow (DCF-) methode.

De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van een eeuwigdurende looptijd voor de bepaling van de eindwaarde als onderdeel van de DCF-methode. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast. 2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Wooncompas hanteert in haar beleid een streefhuur van gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur. 3.