2. Raadsinformatiebrief 2025-005802 inzake intentieovereenkomst De Omloop inclusief bijlage .pdf
Tekst van het document
Raadsinformatiebrief
De gemeenteraad van Albrandswaard Uw brief van:
Ons kenmerk:
2025-005802
Uw kenmerk:
Contact:
Erwin Weterings/Jeannette Wijnmalen
Bijlage(n): intentieovereenkomst De Omloop
Doorkiesnummer: E-mailadres:
j.wijnmalen@albrandswaard.nl
Datum:
28 januari 2025
Betreft: Vaststelling intentieovereenkomst woningbouw de Omloop
Geachte raadsleden, INLEIDING Met de raadsinformatiebrief van 19 oktober 2024 hebben wij u geïnformeerd over de voortgang van de ontwikkelingen op de Omloop. Met deze raadsinformatiebrief willen wij u informeren over de intentieovereenkomst De Omloop die 3 februari 2025 met BPD en VORM wordt ondertekend. KERNBOODSCHAP
Het college heeft op 28 januari 2025 het besluit genomen de intentieovereenkomst De Omloop inclusief de bijlagen vast te stellen. In de bijlagen bij deze raadsinformatiebrief treft u de intentieovereenkomst met bijlagen aan. TOELICHTING Gesprekken met BPD/Vorm De gesprekken met BPD/Vorm hebben geleid tot een intentieovereenkomst waarin afspraken zijn vastgelegd over de ontwikkeling van de Omloop en het verder onderzoeken en uitwerken van de ruimtelijke en financiële haalbaarheid. Dit op basis van de prepublicatie in het kader van het Didamarrest met de gemeentelijke nota van uitgangspunten, die wij u als bijlage bij de RIB van 23 april 2024 hebben toegestuurd. De afspraken van deze uitwerking worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Gesprekken met de verenigingen De gesprekken met de verenigingen verlopen goed en de nadere afspraken zullen ook in een intentieovereenkomst worden opgenomen. Wij verwachten deze overeenkomst in het eerste kwartaal van 2025 vast te stellen en zullen u daarover informeren. De door u gestelde kaders in het raadsbesluit van 18 december 2023 en de uitwerking daarvan in de nota van uitgangspunten sportpark De Omloop blijven uitgangspunt.
Stationsstraat 4 – 3161 KP Rhoon - Postbus 1000 - 3160 GA Rhoon - T (010) 506 11 11 - E info@albrandswaard.nl
VERVOLG Wij houden u op de hoogte van de nadere uitwerking van de plannen voor de Omloop en de omgevingsprocedures die samen met een participatietraject worden voorbereid. Met vriendelijke groet, het college van de gemeente Albrandswaard, de secretaris de burgemeester,
mr. drs. Florus van der Linden drs. Jolanda de Witte
Intentieovereenkomst De Omloop, Rhoon, gemeente Albrandswaard d.d. 28 januari 2025
INTENTIEOVEREENKOMST PARTIJEN:: 1.
Gemeente Albrandswaard, kantoorhoudende aan de Stationsstraat 4, 3161 KP te Rhoon, vertegenwoordigd door wethouders R. Polder en M. Bianchi, daartoe gezamenlijk gevolmachtigd door de burgemeester, handelend ter uitvoering van het collegebesluit van 28 januari 2025, hierna te noemen: “Gemeente”;
2.
VAVORM B.V., statutair gevestigd en kantoorhoudende te 3024 EC Rotterdam, Schiehaven 13, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 86195808 rechtsgeldig vertegenwoordigd Vorm Holding B.V., statutair gevestigd en kantoorhoudende te 3024 EC Rotterdam, Schiehaven 13, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 24147815, rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J. Meurs, hierna te noemen: “VORM”;
3.
BPD Ontwikkeling B.V., statutair gevestigd en kantoorhoudende te 1076 CV Amsterdam, IJsbaanpad 1, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 08013158, krachtens volmacht rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer P.B. Immers hierna te noemen: “BPD”;
de Gemeente, VORM en BPD gezamenlijk ook te noemen: “Partijen”; OVERWEGINGEN: a.
Gemeente is in het gebied De Omloop eigenaar van de onroerende zaken, drie stukken grond, kadastraal bekend gemeente Albrandswaard, sectie B, nummers 1322, 1343 en 1488, gezamenlijk en in totaal ter grootte van 87.450m2.. Een situatietekening waarop deze percelen zijn ingetekend, wordt hier als bijlage 1 bijgevoegd en maakt deel uit van de overeenkomst.
b.
VORM is in het gebied De Omloop eigenaar van de onroerende zaken, kadastraal bekend gemeente Albrandswaard, sectie B, nummers 638 (27.830m2), 1337 (8.770m2), 1253 (43,3% van 280m2), 732 (43,3% van 670m2) gezamenlijk en in totaal ter grootte van 37.011m2. Een situatietekening waarop deze percelen zijn ingetekend, wordt hier als bijlage 1 bijgevoegd en maakt deel uit van de overeenkomst;
c.
BPD is in het gebied De Omloop eigenaar van de onroerende zaken, kadastraal bekend gemeente Albrandswaard, sectie B, nummers 944 (22.350m2), 1336 (8.670m2), 1238 (16.910m2), 1253 (56,7% van 280m2), 732 (56,7% van 670m2) gezamenlijk en in totaal ter grootte van 48.469m2. Een situatietekening waarop deze percelen zijn ingetekend, wordt hier als bijlage 1 bijgevoegd en maakt deel uit van de overeenkomst;
d.
De gronden in eigendom van de Gemeente, VORM en BPD vormen, samen met gronden van derden, het gebied Essendael II , hierna ook te noemen: “Plangebied”;
e.
De Provincie Zuid-Holland heeft in het najaar van 2020 een proactieve aanwijzing verstuurd aan de Gemeente die bepaalt, dat de Gemeente binnen een jaar een bestemmingsplan vaststelt voor de locatie De Omloop waarin het realiseren van minimaal 100 sociale woningen mogelijk wordt gemaakt;
f.
In 2023 heeft de Raad van de Gemeente diverse besluiten genomen, zoals:
1
Intentieovereenkomst De Omloop, Rhoon, gemeente Albrandswaard d.d. 28 januari 2025
2 oktober 2023: 18 december 2023: 18 december 2023:
de toezegging om een bijdrage te leveren aan sportclubs voor een nieuwe accommodatie. de beschikbaarstelling van een investeringskrediet voor de realisatie van een sportpark; de opening van een grondexploitatie voor woningbouwontwikkeling op de bestaande locatie van het sportpark “De Omloop”;
g.
Op 23 april 2024 heeft het College van de Gemeente de nota van uitgangspunten sportpark “De Omloop” en woningbouw “De Omloop” vastgesteld (hierna: “Nota van Uitgangspunten”, bijlage 2) en vrijgegeven voor prepublicatie;
h.
Op 26 april 2024 heeft de Gemeente gepubliceerd dat zij voor de percelen kadastraal bekend gemeente Albrandswaard, sectie B, nummers 1488, 1322 en B 1343 ter grootte van 87.450 m2 voornemens is om een ontwikkelovereenkomst te sluiten met BPD en VORM voor het herontwikkelingsproject De Omloop, inclusief de verplaatsing van de huidige voetbalvelden, realisatie van een nieuw sportpark en de realisatie van een nieuw woningbouwproject op de vrijgekomen locatie.
i.
In voormelde publicatie heeft de Gemeente aangegeven dat naar haar oordeel de ontwikkelcombinatie van VORM en BPD de enige serieuze gegadigde is die in aanmerking komt voor de ontwikkelovereenkomst van de locatie De Omloop en de daaruit voortvloeiende verkoop van gemeentelijke gronden.
j.
Naar aanleiding van voormelde publicatie hebben zich geen (andere) gegadigden gemeld;
k.
De Gemeente, VORM en BPD gaan gezamenlijk de haalbaarheid onderzoeken om in het Plangebied, circa 360 woningen en het nieuw aan te leggen sportpark De Omloop met bijbehorende voorzieningen te (doen) ontwikkelen en realiseren (hierna tezamen: “Project);
l.
Partijen hebben vooruitlopend op deze overeenkomst in het kader van vorenbedoeld haalbaarheidsonderzoek al een concept Structuurvisie op hoofdlijnen (bijlage 4) vervaardigd;
m.
Partijen wensen deze intentieovereenkomst te sluiten om in navolging van de voormelde publicatie te onderzoeken of het Plan zodanig kan worden geconcretiseerd dat het resultaat voldoet aan de daaraan door Partijen in het kader van deze overeenkomst te stellen (kwaliteits)eisen, om daarna met elkaar een samenwerkingsovereenkomst te sluiten met het oog op de daadwerkelijke ontwikkeling en realisering van het Plan, alles onder de navolgende voorwaarden en bedingen,
2
Intentieovereenkomst De Omloop, Rhoon, gemeente Albrandswaard d.d. 28 januari 2025
KOMEN OVEREEN: Artikel 1.Doel 1.1.
Partijen stellen zich tot doel om in navolging van de voormelde publicatie met behoud van ieders verantwoordelijkheid en met inzet van ieders deskundigheid, gezamenlijk onderzoek te verrichten naar de mogelijkheid tot concretisering van het Plan dat in financieel-economisch, sociaal maatschappelijk, ruimtelijk, esthetische en technisch opzicht voldoet aan de daaraan door Partijen in het kader van deze overeenkomst te stellen kwaliteitseisen. Partijen zullen tevens trachten overeenstemming te bereiken over de vorm van samenwerking met betrekking tot de ontwikkeling en realisatie van het Plan c.q. de delen daarvan, op basis waarvan Partijen in overleg zullen treden, teneinde te komen tot een samenwerkingsovereenkomst. Het vaststellen door Partijen gezamenlijk van de aanvaardbaarheid van het Plan alsmede het voorstel voor de beoogde samenwerking zal hierna worden aangeduid als: de “haalbaarheid”.
1.2.
Tot het bereiken van de doelstelling wensen Partijen: a. een participatieplan en een stedenbouwkundigplan met programma op hoofdlijnen op te stellen die allemaal de goedkeuring kunnen verkrijgen van het College van de Gemeente; b. een voorstel te doen voor de ontsluiting van de nieuwe woonbuurt c.q. het Plangebied; c. een grondexploitatieopzet voor het Plangebied en de delen ervan te vervaardigen, met inachtneming van de Nota van Uitgangspunten; e. een voorstel voor een samenwerkingsovereenkomst te doen, waarbij de eerder tussen de Gemeente en BPD gekozen werkwijze en uitgangspunten bij de ontwikkeling van de wijk Essendael als leidraad fungeren.
1.3.
Partijen beogen middels het aangaan van onderhavige overeenkomst niet het aangaan van een maatschap, vennootschap onder firma of enigerlei andere rechtsvorm anders dan een contractuele samenwerking. Partijen zullen niet onder gemeenschappelijke naam naar buiten treden.
1.4.
Partijen verplichten zich tot strikte vertrouwelijkheid, voor zover het gegevens van kennelijk vertrouwelijke aard betreft.
Artikel 2.Overleg 2.1.
Ten behoeve van de uitvoering van deze overeenkomst zullen Partijen regelmatig overleg voeren. Van dit overleg zullen Partijen een gezamenlijk verslag maken. Partijen dragen zorg voor een adequate vertegenwoordiging tijdens het in dit artikel bedoelde overleg. Partijen zullen ernaar streven zich zoveel mogelijk door dezelfde personen te laten vertegenwoordigen.
2.2.
Partijen zullen ieder de benodigde capaciteit en middelen inzetten voor de uitvoering van deze overeenkomst.
Artikel 3.Planning 3.1.
Partijen zullen hun werkzaamheden als omschreven in deze overeenkomst overeenkomstig de als bijlage 3 aan deze overeenkomst gehechte planning verrichten.
3.2.
Indien vertraging in de uitvoering optreedt of dreigt op te treden, zullen Partijen met elkaar in
3
Intentieovereenkomst De Omloop, Rhoon, gemeente Albrandswaard d.d. 28 januari 2025
overleg treden om terzake zodanige maatregelen te treffen als nodig is om de voortgang zoveel mogelijk volgens de planning te laten verlopen, dan wel optredende vertraging tot een minimum te beperken dan wel om de planning aan te passen. Artikel 4.Nota van uitgangspunten 4.1.
Partijen streven ernaar om op het Plangebied een kwalitatief hoogwaardig Plan te ontwikkelen en te realiseren, waartoe de Nota ven Uitgangspunten verder zal worden geconcretiseerd, om dat streven te verwezenlijken.
4.2.
Partijen werken de Nota van Uitgangspunten (zo nodig) verder uit wat betreft de kwaliteit van de openbare ruimte (infrastructuur, parkeren, groen, water, wijk- en speelvoorzieningen etc.), de ontsluiting van het Plangebied, het openbaar vervoer, de woningdifferentiatie (categorieën, huurwoning, koopwoning, eengezinswoning, meergezinswoning), commerciële voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, dichtheid, overige vastgoedontwikkelingen, duurzaam ontwikkelen en bouwen, waterhuishouding, geluidzonering, (sociale)veiligheid, architectonische verschijningsvorm etc.
4.3.
Ten behoeve van de uitwerking van de Nota van Uitgangspunten zullen Partijen de relevante gegevens inventariseren en de status ervan vastleggen door o.a.: a. een marktonderzoek te verrichten; b. een bodem- en saneringsonderzoek uit te voeren; c. referentie projecten voor het Plan te selecteren; d. onderzoeken in hoeverre en van welke omvang subsidies voor het Plangebied kunnen worden verkregen (infrastructuur, bodemsanering); e. de invloed van overige overheden en instanties op de ontwikkeling en realisatie van het Plan te onderzoeken.
4.4.
Partijen hebben bij het onderzoek naar de haalbaarheid van het Project het uitgangspunt dat het woningbouwprogramma een verdeling heeft in de woningcategorieën 1/3 sociale huur, 1/3 middenhuur/middenkoop tot € 390.000,- prijspeil 2024 en 1/3 vrije sector huur/koop.
Artikel 5.Grondexploitatieopzet 5.1.
Partijen zullen op basis van de uitkomsten van de in artikel 4 bedoelde werkzaamheden welke door Partijen zijn aanvaard een grondexploitatieopzet voor het Plangebied vervaardigen. De kosten en opbrengsten zullen op marktconforme wijze worden bepaald.
5.2.
Partijen voorzien de grondexploitatieopzet van een risicoanalyse, welke voldoende inzicht geeft in de mogelijke financiële risico’s van de ontwikkeling en realisatie van het Plan, mede omvattende eventuele claims voor nadeelcompensatie als bedoeld in de Omgevingswet.
5.3.
Partijen zullen de in lid 2 bedoelde risicoanalyse voorzien van een overzicht van sturingsinstrumenten, welke aangeven hoe de mogelijke financiële risico’s van de ontwikkeling en realisatie van het Plan ondervangen zouden kunnen worden, zodat de grondexploitatieopzet geoptimaliseerd kan worden.
Artikel 6.Samenwerkingsovereenkomst 6.1.
Ingevolge het bepaalde in artikel 1, zullen Partijen een voorstel vervaardigen voor een samenwerkingsovereenkomst.
4
Intentieovereenkomst De Omloop, Rhoon, gemeente Albrandswaard d.d. 28 januari 2025
Artikel 7.Duur van de overeenkomst 7.1.
De overeenkomst wordt in beginsel aangegaan voor de duur die nodig is om het haalbaarheidsonderzoek te verrichten, doch uiterlijk tot 1 december 2025, dan wel tot ondertekening van een samenwerkingsovereenkomst dan wel zoveel langer of korter als Partijen nader overeenkomen, of door beëindiging als bedoeld in artikel 9 en 10.
7.2.
Indien op de in lid 1 bedoelde datum de haalbaarheid nog niet is gebleken, is ieder der Partijen bevoegd om deze overeenkomst op te zeggen zonder vergoeding van schade, een en ander wel met inachtneming van het hierna in artikel 8 bepaalde. Alvorens een der Partijen van dit recht van beëindiging gebruik zal maken, zal de betreffende partij de voorgenomen beëindiging per aangetekende brief aankondigen en de wederpartij uitnodigen voor overleg, welk overleg dient om te bezien of Partijen overeenstemming kunnen bereiken over alternatieven met betrekking tot de ontwikkeling en realisatie van het Plan. Indien zulk overleg binnen 4 maanden, dan wel zoveel langer of korter als Partijen overeenkomen, na de datum van aankondiging van de voorgenomen beëindiging niet tot overeenstemming over enig alternatief heeft geleid in de vorm van een schriftelijke nadere overeenkomst, is de betreffende partij bevoegd om zonder enige verdere aankondiging tot beëindiging van deze overeenkomst over te gaan.
Artikel 8. Kosten van de overeenkomst 8.1.
Partijen dragen alle door haar ter uitvoering van deze overeenkomst dan wel van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel zijn, te maken kosten zelf, tenzij Partijen anders besluiten.
8.2.
Partijen besluiten op offertebasis over door derden te maken (externe) kosten. Partijen besluiten bij acceptatie van de offerte tevens welke Partij opdrachtgever wordt naar die derde.
8.3.
Partijen komen overeen dat indien zij een samenwerkingsovereenkomst sluiten op basis waarvan een (nog op te richten) vennootschap de grondexploitatie voor het Plangebied gaat voeren, zij in die samenwerkingsovereenkomst zullen bepalen dat de opdrachtgever haar betaalde externe kosten, waar Partijen positief over hebben besloten, volledig kan doorfactureren aan die vennootschap. De externe kosten zijn vanaf dat moment onderdeel van de grondexploitatieopzet. Indien er definitief geen samenwerkingsovereenkomst wordt gesloten kan de opdrachtgever haar betaalde externe kosten doorfactureren aan de andere partijen, zodanig dat Partijen de betreffende kosten dragen in de verhouding Gemeente 50%, VORM 21,65% en BPD 28,35%.
8.4.
BPD zal een overzicht bijhouden van de door de opdrachtgever(s) betaalde externe kosten en delen met Partijen.
Artikel 9.Voortijdige beëindiging 9.1.
Indien: a. met betrekking tot BPD of VORM een aanvrage van surséance van betaling wordt gedaan; b. BPD of VORM surséance van betaling wordt verleend of in staat van faillissement komt te verkeren; 5
Intentieovereenkomst De Omloop, Rhoon, gemeente Albrandswaard d.d. 28 januari 2025
c. d.
het vermogen van BPD of VORM onder bewind wordt gesteld; een besluit tot ontbinding, liquidatie of beëindiging of tot het staken van de bedrijfsactiviteiten ten aanzien van BPD of VORM wordt genomen; e. op een deel van de zaken van BPD of VORM beslag wordt gelegd; f. BPD of VORM aan haar crediteuren een onderhands(betalings)akkoord aanbiedt, zodat BPD of VORM niet meer zelfstandig in staat is de overeenkomst naar behoren na te komen, is de Gemeente bevoegd deze overeenkomst zonder voorafgaande ingebrekestelling en/of rechterlijke tussenkomst jegens die Partij ontbonden c.q. beëindigd te verklaren. 9.2.
VORM of BPD is verplicht indien zich een situatie als in lid 1 bedoeld voordoet de Gemeente binnen 2 weken daarvan in kennis te stellen bij aangetekend schrijven.
Artikel 10.
Toerekenbare tekortkoming
10.1.
Indien een partij in de nakoming van één of meer verplichtingen voortvloeiend uit deze overeenkomst, toerekenbaar tekort schiet en de wederpartij haar deswege in gebreke stelt, zal de ingebrekestelling via aangetekende brief, dan wel deurwaardersexploot geschieden en zal de wederpartij haar aanzeggen om binnen veertien dagen alsnog haar verplichtingen na te komen.
10.2.
Indien de partij die in gebreke is gedurende veertien dagen na deze ingebrekestelling in gebreke blijft, dan is zij in verzuim en is er sprake van een geschil als bedoeld in artikel 11.
Artikel 11. 11.2.
Geschillen
Partijen komen ten aanzien van alle geschillen welke mochten ontstaan naar aanleiding van onderhavige overeenkomst, overeen deze geschillen in eerste instantie voor te leggen aan het College van de Gemeente en de statutaire bedrijfsdirecties van VORM en BPD. Het College van de Gemeente en de statutaire directies van VORM en BPD zullen vervolgens gedurende een periode van 30 dagen trachten overeenstemming te bereiken. Na deze periode van 30 dagen is de meest gerede partij gerechtigd te constateren dat er sprake is van een niet onderling oplosbaar geschil. Dergelijke geschillen zullen worden beslecht door de bevoegde civiele rechter te Rotterdam, tenzij Partijen nadrukkelijk overeenkomen het geschil op andere wijze te willen beslechten.
Artikel 12.
Overige bepalingen
12.1.
Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing
12.2.
Het in de considerans vermelde maakt van deze overeenkomst een integraal deel uit.
12.3.
Alleen Partijen kunnen aan het bepaalde in deze overeenkomst rechten ontlenen. Derden kunnen derhalve aan deze overeenkomst geen rechten ontlenen, op welke wijze dan ook.
12.5.
Door ondertekening van deze overeenkomst vervallen alle voorgaande schriftelijke en mondelinge afspraken, zoals tussen Partijen gemaakt.
12.6.
Het bepaalde in deze overeenkomst laat de publiekrechtelijke bevoegdheden van de Gemeente onverlet. 6
Intentieovereenkomst De Omloop, Rhoon, gemeente Albrandswaard d.d. 28 januari 2025
ALDUS (DIGTAAL) OVEREENGEKOMEN:
……………………………. Gemeente Albrandswaard (R. Polder)
……………………………. Gemeente Albrandswaard (M. Bianchi)
……………………………. BPD Ontwikkeling B.V. (P.B. Immers)
……………………………. VAVORM B.V. (J. Meurs)
Bijlage 1: Plangebied Bijlage 2: Nota van uitgangspunten Woningbouw De Omloop en Sportpark De Omloop Bijlage 3: Planning De Omloop 10-1-2025 Bijlage 4: Concept Structuurvisie op hoofdlijnen
7
e rd Ach t
36a
50
5b 36
A 6759
A 4821
A 3650
153
A 1756
29
A 6775
38
154
5a
A 6711 A 7000
A 6315 A 6709
A 4193 A 6957
40 A 6314
5
A 6999
31 A 6708
101
A 6356
A 2418
35
42
A 6738 A 6736 A 6743 A 6739 A 6742 A 6741
A 6313
A 6777
A 6744
3b
A 5873 A 7010
A 6878 A 6355
42 a
44 a
A 4834
99b
A 6746 A 6768 A 6101
A 6745
A 3142
44
A 6740
3a
A 3141
A 6766
Nijverheidsweg
A 6877
A 6747
99a 1
92
A 5349
A 6636
A 7009 A 6637 A 6634 A 6630
4207
A 1818
Rivierweg
A 6457
A 6240
91a
3
A 1957
99
weg Hooge
A 6633
A 6094
A 4830 A 6628
A 1861 A 6458 A 6790
A 6638
2-
A 4833
4 82 8
22
A 2137
A 6627
A 6641
86
ijk Rijsd
A 6625 A 6632
90
A 7097 A 2138 A 6631
A 6239
A 6008 A 6626 A 2172
A 4638
A 6639
60 62
B 1504
80
Rijsdijk
A 6555
A 7015
A 2173
91
A 6264
A 6265
66 68
70
A 2176 A 2177
A 2175
A 2178
72
74 76
A 2141
2
A 3503 A 5576 A 7056
A 3823 A 6518 A 4831
A 7013
A 4597
A 7044
A 7045
A 7017
A 7018
A 7046
A 6459
89-89a
B 1234
95
64
B 4451
Rijsdijk
B 4286
d ij
s R ij
A 1564
k B 2608
B 2610
B 2609
B 1315
B 1316
B 1451 B 1313
B 4273
B 4274 B 4277
6
B 1232
6
4
6
4
B 4453
8
2
B 4280
Koekkoekhof
2
4
B 4020
10
Jongkindhof
Alma-Tademahof
58
B 1129
6
B 4278
B 4272
B 4452
B 4275
2
12 B 4022
8
Oyenshof
4
56
B 4023
8
2
8
B 4281 B 642
B 4279
B 4024
B 647
B 4276 B 4018
B 4019
Omloopseweg
B 3024
Breitnerlaan
5
25 23 21 19
17 15 13 11 9
27
B 5032
2
B 5048
31 29
33
B 3632
B 3605 B 3606 B 3607
B 3608
B 3612
4
B 5049
8 10
B 5037 B 5031
1
Marisstraat
2 4
B 3688 B 4193
Van G
B 5047
B 3687
1-9
3
B 3689
6 8
5
B 3690 B 4191
B 5026
B 5033 B 3691
B 5044
B 5027
12 14
B 5025
7
10 12
B 3701 B 3692
B 5041
9
B 3702
B 5036
B 3693 B 5050 B 5034
11
16
14 16
B 3703 B 3694
B 3147
1-11
13-23
B 3634
B 3636
B 5042
5193
20
B 5040
B 3628
2c
B 4149 B 943
B 4150 B 3638
B 1233
4a
B 3639
B 3640
4b
B 4151
B 3641
B 3642 B 3626
4c
25-35
B 622
B 3649 B 3648
4d
B 3647 B 3646 B 3644
Van Gogh
B 5028
2b
B 3637
11 13 15 17 19
Schefferstraat
B 4195
13
B 5046
B 3629
B 3625
B 3645
B 3643
15
B 4196
B 3695
B 3696
B 3613 B 3697
B 3698
B 3699
Tooroplaan
18
2a
B 3635
B 5030
B 5038
1
B 546
B 3633
19-35
B 3146
B 4192
B 5043
11-17
Weissenbruchlaan
6 B 5035
B 3684
ogh A llee
B 5029
1 3 5 7 9
B 3686
B 3685
B 3631
B 3609 B 3610 B 3611
B 5045 B 4194
3
7
B 3604 B 3603
B 5039
B 3630
B 3705
Allee
17
40 38 36 34 32
B 3614
B 3615
B 3616
B 3617
B 3618
B 3619
B 3620
14 30 28 26 24
16 22 20 18
Mesdagstr aat
8 10 12
2
6 4
6 hallo
B 1319
Perceel B944 Eigendom BPD
B 1320
raat t s g sda
Me
Mesdagstraat
B 1487
Om
B 5021
w pse
6g
Perceel B638 Eigendom Vavorm
eg
B 3306
2
Perceel B1487 Eigendom Gemeente
32-86 30-84
llee Van Gogh A
28-82
B 3309
Perceel B1336 Eigendom BPD
B 944
loo
6c
Karel Appellaan
44-842 0 -7840-738 6 -736 4 -9434-9
B 641
B 638
B 3316
h Allee
Van Gog
1-29
B 3307
Van Gogh
Perceel B1488 Eigendom Gemeente
Perceel B1337 Eigendom Vavorm Perceel B622 Eigendom Waterschap Hollandse Delta
Allee
Perceel B1253 Eigendom BPD
B 4465
B 1337
Perceel B1238 Eigendom BPD
B 4479
B 3310 B 1488
erlaan Maurits Esch
Perceel B732 Eigendom BPD
B 4482 B 1336
B 4483 B 4456 B 4476 B 4480
B 1238
B 4470 B 732
Van Gog
31-55
1 00-1 88
8 B 4474
B 4457
B 4460
216-272 214-270
B 3311
212-280 208-252 210-278 206-250 204-248 202-246 200-244
6e
B 1322 B 4469
6f
B 4477
B 4478
B 1343
B 4473 B 4463
Perceel B1343 Eigendom Gemeente
B 5234
Perceel B1322 Eigendom Gemeente
B 4467
B 4468
ee
Van Gogh All
h Allee Van Gog 220-276 218-274
B 4314
B 4471
B 4462 B 4481 B 4459
h Allee
B 3314
B 4472
B 1253
Omloopseweg
B 3308
Willem de Kooning Allee
B 4461
B 4484
B 4464
B 1240
B 4485 B 4458
B 4454 B 5130
B 5132
B 5134
B 5136
B 5138
B 5140
B 5142
B 5143
B 5145
B 5147
B 5149
B 5151
B 5198
B 5200
B 5202
B 5204
B 5206
B 5208
B 5210
B 5211
B 5213 B 4466
B 633 B 5197
B 5129
B 1019 B 3244
B 4475
Plangrens B 4455 B 5131
B 5133
B 5135
B 5137
B 5139
B 5141
B 5144
B 5146
B 5148
B 5150
B 5199
B 5201
B 5203
B 5205
B 5207
B 5209
B 5212
B 5214
Perceelgrens
Bestaande situatie B 4315
CONCEPT
B 1020
Essendijk
DATUM
REVISIE
B 4441
OMSCHRIJVING
NAAM
GOEDGEKEURD
20 22 B 4440
B 1070
Essendijk
B 1071
28
B 985
26
30
1a
B 746
B 747 B 906
B 3245
B 904
a C 1391
Plangebied sportvelden + woongebied
2025-01-13
M. Daga
B 4982
24
GEMEENTE ALBRANDSWAARD B 4308
Essen d
De Omloop
32
Plangebied sportvelden + woongebied
ijk
C 1390
PLANGEBIED SPORTVELDEN + WOONPARK SCHAAL 1:1000
0
10
20
30
40m
Tekeningnummer:
Blad 1 / 1 Schaal : 1:1000 Gemaakt : M. Daga
Afm : A0
Datum : 2025-01-13
Goedgekeurd : O. De Boer
Besteknr : Projectnr : -
Bestandsnaam: 13-01-2025-Omloop.dwg
Nota van Uitgangspunten Sportpark De Omloop
15 april 2024
1. Inleiding 1.1. Context en aanleiding De gemeente Albrandswaard zet in op het realiseren van een nieuw sportpark De Omloop. De huidige accommodatie voldoet niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd. Daarbij wil de gemeente bewegen en sporten blijven stimuleren en laagdrempelig houden. Daarom is het belangrijk dat bewoners in de buurt kunnen blijven sporten. Door de gemeenteraad is besloten dat de huidige locatie van het sportpark wordt herontwikkeld tot woningbouw om invulling te kunnen geven aan de provinciale aanwijzing. Daarbij wordt het sportpark naar de oostzijde van de Omloopseweg verplaatst. Op 18 december 2023 heeft de gemeenteraad het investeringskrediet hiervoor beschikbaar gesteld. Een aantal belangrijke kaders voor het nieuwe sportpark zijn 31 mei 2021 en 2 oktober 2023 vastgesteld door de gemeenteraad. Dit programma van eisen is een nadere uitwerking daarvan en fungeert als gemeentelijk toetsingskader voor de toekomstige planvorming.
1.2. Plangebied De toekomstige locatie van het sportpark ligt in het buitengebied van Albrandswaard en is door de provincie opgenomen op de zogenoemde 3ha. kaart wat betekent dat de provincie bereid is medewerking te verlenen aan een wijziging van de huidige bestemming. Een belangrijke voorwaarde daarbij is dat het sportpark landschappelijk zorgvuldig wordt ingepast. Het huidige sportpark de Omloop wordt op dit moment gebruikt door meerdere verenigingen. De voetbalvereniging en een sportvereniging zullen worden verplaatst. Het nieuw te realiseren sportpark de Omloop ligt aan de Omloopseweg. Deze weg is verbonden met de Essendijk aan de zuidzijde en de Rijsdijk aan de noordzijde. Aan de oost- en zuidzijde ligt het buitengebied van Albrandswaard. De zuidelijke polders zijn onderdeel van het Buijtenland van Rhoon. De direct aangelegen polder aan de oostzijde is geen onderdeel van het PMR gebied Buijtenland van Rhoon.
1
Figuur 1. Luchtfoto van de gemeente Albrandswaard met in het rode kader de locatie van De Omloop.
2
2. Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten 2.1 Programma Het sportpark krijgt een maximale grootte van 12 ha. Afhankelijk van de ruimtelijke invulling kan dit minder zijn. De landschappelijke inpassing van het sportpark is van belang om de bestemming te kunnen wijzigen. De mate van openbaarheid van het sportpark zal nog nader worden ingevuld. Belangrijk uitgangspunt en toetsingskader bij het ontwerp van het sportpark is het zogenoemde ‘design against crime’. Dit verwijst naar een benadering in het ontwerpproces die tot doel heeft om criminaliteit en onveiligheid te verminderen of te voorkomen door middel van slimme ontwerpoplossingen. Het concept omvat verschillende strategieën, waaronder: 1. Toegankelijkheid en zichtbaarheid: Het ontwerp van gebouwen en openbare ruimtes moet zorgen voor goede zichtlijnen en voldoende verlichting om donkere en verborgen hoeken te vermijden, waardoor criminele activiteiten worden ontmoedigd. 2. Ruimtelijke indeling: Het slim indelen van ruimtes kan helpen bij het creëren van natuurlijke barrières en het verminderen van de kans op diefstal of vandalisme. 3. Duurzame materialen en ontwerpen: Het gebruik van duurzame materialen kan bijdragen aan het verminderen van criminaliteit, omdat deze materialen minder aantrekkelijk zijn voor diefstal of vandalisme.
2.1.1 velden In de uitwerking van de plannen voor de sportvelden moet ruimte worden gemaakt om minimaal 5 velden te realiseren met een optie op een 6e veld. Daarbij zal in samenwerking met partijen een optimale verdeling worden gemaakt tussen een aantal kunstgrasvelden en grasvelden. Van die velden dienen er 3 met verlichting te worden uitgevoerd.
2.1.2 accommodatie De ruimte voor de accommodatie zal getoetst worden op de inpasbaarheid binnen de landschappelijke randvoorwaarden en de beschikbare ruimte. De sportverenigingen v.v. Rhoon en r.k.s.v. WCR worden in 1 clubgebouw gehuisvest waarbij de kantine wordt gedeeld. Het aantal kleedkamers en andere benodigde ruimten is gebaseerd op de normen van de KNVB (ca. 14 kleedkamers). Daarnaast zal er ook rekening moeten worden gehouden met een ruimte voor aikido lessen en peutergym. De sportverenigingen zijn zelf verantwoordelijk voor het ontwerp en realisatie waarbij de gemeente een faciliterende en toetsende rol heeft. De gemeenteraad heeft eerder besloten de bijdrage in de bouwkosten van het vastgoed op het nieuwe sportcomplex te maximaliseren op € 4,5 mln. inclusief BTW onder de voorwaarde dat de vereniging een bestuursvorm oprichten waarin een eventueel bouwheerschap en beheer en exploitatie in kunnen worden ondergebracht. De feitelijke krediet aanvraag zal nog aan de raad moeten worden voorgelegd.
3
2.2 Landschap De ‘oudere’ polders ten noorden van de Essendijk worden gekenmerkt door een onregelmatige blokverkaveling en zijn afwisselend open en besloten. Dit landschap is fijnkorreliger dan het landschap ten zuiden van de Essendijk en daarmee onderscheidend en recreatief zeer aantrekkelijk. Aandachtspunten bij ontwikkelingen zijn: - Er wordt een grotere mate van beslotenheid nagestreefd, ten opzichte van de huidige situatie, zodat het afwisselend open en besloten landschap versterkt wordt en daarmee het contrast met de zuidelijke polders en de recreatieve beleving - Landschappelijke ontwikkelingen bieden de kans om het zicht op de randen (A15, Portland) met groen te onderbreken; dit versterkt de landschapsbeleving in het Buijtenland van Rhoon - Bij het landschapsontwerp wordt voldoende openheid behouden; cruciale zichtrelaties met bijv. landschap en monumentale boerderijen worden behouden en/of gerealiseerd.
2.2.1 Landschappelijke inpassing Inrichtingsprincipes voor de landschappelijke inpassing: - Houd de bebouwing eenvoudig; Gebouwen in het buitengebied hebben maximaal 2 bouwlagen met daarop een eenvoudige, maar beeldbepalende kap. - Erfbeplanting is beeldbepalend; Door de erfbeplanting liggen de gebouwen minder prominent, min of meer verscholen in het landschap. - Zorg voor zicht op het landschap; Houd rekening met de positie van gebouwen en de organisatie van het erf, zodat het landschap zichtbaar blijft. - Volg de richting van het landschap; Geef gebouwen een richting en volg daarbij het landschap. - Het erf staat centraal; Het erf is een compositie van bebouwing en beplanting, waarbij het vooraf representatief is en het achtererf vooral functioneel. - Houd rekening met hiërarchie; Bebouwing dicht bij de dijk of weg is het visitekaartje van het landschap. Verder het landschap in is de bebouwing lager, informeler en onopvallend.
2.2.2 Inrichting/materiaalgebruik Algemeen De openbare ruimte wordt ingericht conform Leidraad Inrichting Openbare Ruimte versie november 2023. Bij het vastleggen van afspraken met marktpartijen in een overeenkomst zal de laatst vastgestelde LIOR als uitgangspunt voor de plannen van toepassing worden verklaard. Verharding Probeer niet meer verharding toe te passen dan echt noodzakelijk is. Verlichting Besteed aandacht aan de verlichting. Plaats de verlichting zo laag mogelijk bij de grond, en probeer overvloedige verlichting te vermijden. De openbare verlichting voldoet aan de (OVL)-kwaliteitseisen. Hekwerken Probeer in plaats van hekwerken zoveel mogelijk beplanting toe te passen. Als hekwerken echt noodzakelijk zijn, kunnen deze gecombineerd worden met hagen, zodat ze minder opvallen in het landschap.
4
Beplanting Het erf is een compositie van bebouwing en beplanting. Denk dus steeds aan beiden tegelijkertijd. Zie pagina 13 voor streekeigen beplanting. Reclame Probeer reclame zo eenvoudig mogelijk te houden. Liefst geen verlichting, geen felle kleuren en niet te groot. Daarmee is reclame nooit te groots of schreeuwerig, maar past deze bij de bebouwing en het landschap. Parkeren Zorg voor voldoende parkeerplekken op de kavel, zoveel mogelijk uit het zicht. Aantrekkelijk voor dieren Tref voorzieningen en/of gebruik plantsoorten die voor dieren aantrekkelijk zijn. Vooral struiken waar noten (hazelaar) of bessen (Gelderse roos, sleedoorn) in zitten zijn aantrekkelijk voor dieren. Ook met nestkasten en takkenhopen creëert u een plek voor dieren. Water Het is van belang om het water en groen zoveel mogelijk te clusteren en zo mogelijk met elkaar te verbinden. Hierdoor ontstaat er een stevige, robuuste groen- en waterstructuur, die minder kwetsbaar is, meer (gebruiks)kwaliteit heeft en meer potentie om interessante flora en fauna te huisvesten. Waar mogelijk inzetten op gesloten watersystemen: een watersysteem op gebiedsniveau dat drinkwater, regenwater (blauw) en afvalwater (grijs & zwart) koppelt tot één systeem.
• Water inzetten als kwaliteit voor de leefomgeving • Compensatie voor verharding (14%) wanneer geen groene daken, water passerende verharding en/of waterbuffering in het plangebied is opgenomen. Zo veel mogelijk natuurvriendelijk oevers • Doel: Water zoveel mogelijk opvangen in openbare ruimte: grasbeton tegels, waterpasserende bestrating, oppervlaktewater. Riool als laatste optie. • Afkoppelen van regenpijpen.
2.3 Beeldkwaliteit 2.3.1 Architectuur - Bebouwing in het buitengebied is eenvoudig; heldere hoofdvorm van 1 bouwlaag met een eenvoudige beeldbepalende kap. - Installaties worden meegenomen in de architectuur. - Bijgebouwen zoals losse fietsenstallingen moeten opgenomen worden in het hoofdvolume.
5
3. Mobiliteit 3.1 Inleiding Om het autogebruik terug te dringen is het belangrijk om inwoners te verleiden tot andere vormen van mobiliteit. Hierbij kan gedacht worden aan het stimuleren van wandelen en fietsen en het verbeteren van het openbaar vervoer en/of verbeteren van de fietsinfrastructuur naar deze knooppunten.
3.2 Voetganger De openbare ruimte voor voetgangers moet voldoen aan de meest recente CROW-richtlijnen op het gebied van toegankelijkheid.
3.3 Fiets • •
•
Essendijk bereikbaar houden Het nieuwe sportpark moet bereikbaar worden voor fietsers door de woningbouwlocatie zo goed mogelijk aan te takken. De confrontatie van auto en fietser wordt vermeden door het parkeerterrein van het sportpark zo noordelijk mogelijk te leggen Veilige en prettige fietsroutes van en naar het sportpark vanuit de diverse richtingen
3.4 Auto Het sportpark wordt ontsloten vanaf de Omloopseweg Dit betekent een aanpassing van het profiel van de Omloopseweg, kruising met Rijsdijk, Hoogeweg verbreden en Nijverheidsweg aanpassen. • • • • •
De Rijsdijk - Rivierweg afsluiten voor snelverkeer Afsluiten van de Omloopseweg naar de Essendijk voor snelverkeer Het nieuwe sportpark moet bereikbaar worden voor fietsers door de woningbouwlocatie zo goed mogelijk aan te takken. De confrontatie van auto en fietser wordt zoveel mogelijk vermeden door het parkeerterrein van het sportpark zo noordelijk mogelijk te leggen Voor de fiets dienen er 58 fietsparkeerplaatsen per netto hectare terrein te worden aangelegd. Voor de auto’s is de norm 20 auto-pp per hectare netto terrein, exclusief kantine, kleedruimte, oefenveldje en toiletten (CROW-norm).
6
4. Duurzaamheid 4.1 Inleiding Begin 2021 is de ‘Uitvoeringsagenda Duurzaamheid 2021-2025’ door de gemeenteraad van Albrandswaard vastgesteld. Deze uitvoeringsagenda is de paraplu voor alle thema’s binnen de klimaatopgave, zoals bijvoorbeeld mobiliteit, energie en wonen. Naast onze inhoudelijke uitgangspunten is de uitvoeringsagenda tevens voorzien van een financiële onderbouwing. De gemeente heeft zich ten doel gesteld de CO2-uitstoot in 2030 met 49% terug te dringen, ten opzichte van het peiljaar 1990. Het uiteindelijke doel is om de CO2-uitstoot in 2050 met 95% te verminderen. De gemeente wil afscheid nemen van fossiele energie en (geleidelijk) overgaan op 100% duurzaam opgewekte energie. We willen Albrandswaard zo goed mogelijk ‘water robuust’ en ‘klimaatbestendig’ inrichten. Zodat we de gevolgen van de klimaatverandering goed kunnen opvangen, en vitale en kwetsbare objecten zo min mogelijk (over)last ondervinden. ‘Albrandswaard wordt een klimaatneutrale gemeente. Wij hebben dit gerealiseerd in 2050 (wettelijk kader) en waar mogelijk eerder. We werken de komende jaren aan een duurzame en groene gemeente. We gaan zo zuinig mogelijk om met grondstoffen en de natuur. Het verduurzamen van woningen moet betaalbaar blijven‘ ‘Wonen is meer dan alleen het stapelen van stenen. Het gaat om de balans tussen wonen, groen en infrastructuur.
Hierbij spelen duurzaamheid, circulariteit en leefbaarheid een grote rol’ ‘We richten onze buitenruimte klimaat adaptief in waar dit mogelijk is. Woningbouwprojecten worden zoveel mogelijk circulair uitgevoerd’ (Raadsakkoord 2022-2026) De uitgangspunten zijn van toepassing op de nieuw te bouwen woningen. De uitgangspunten zijn zowel op gebiedsniveau als ook op gebouwniveau geformuleerd. Het is immers van belang om al zo vroeg mogelijk in het proces na te denken over alle mogelijke ruimtelijke en financiële consequenties.
Elektrisch vervoer en laadinfrastructuur De transitie naar zero-emissie vervoer – waaronder elektrisch vervoer (EV) - staat hoog op onze agenda. Wij vinden het belangrijk om mobiliteit te verduurzamen en minder CO2-uitstoot te realiseren. Een geschikt laadnetwerk bestaande uit publieke, semipublieke en private laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen is daarvoor een cruciale voorwaarde. In de laadvisie Albrandswaard zijn de uitgangspunten/randvoorwaarden voor het elektrisch laden van voertuigen opgenomen, voor zowel het bestaande terrein als de nieuwbouwontwikkeling. Dit betekent o.a. de buitenruimte voorbereiden op de komst van laadpalen.
4.2 Energie en warmte Met de stip op de horizon om in 2050 een (nagenoeg) CO2-neutrale gebouwde omgeving te hebben gerealiseerd, gaan wij uit van de volgende uitgangspunten: • Gezond binnenklimaat • Integraal ontwerp met low-tech oplossingen • Afwegingskader milieubelasting vs. Uitgangspunten energie
7
Zonnepanelen zijn bij voorkeur een geïntegreerd onderdeel van de architectuur van de daken of worden aangelegd in een eenduidige en symmetrische figuratie.
4.3 Klimaatadaptatie De gemeente heeft het Convenant Klimaatadaptief Bouwen niet vastgesteld, maar onderschrijft de doelstellingen uit het Convenant wel. De doelen en eisen gebruikt de gemeente voor nieuwe plannen. Het doel van het Convenant is het verminderen van wateroverlast, hittestress, droogte en bodemdaling en het vergroten van de biodiversiteit 1. • Hevige neerslag leidt niet tot schade aan infrastructuur, gebouwen, eigendommen of groen in de bebouwde omgeving. • Langdurige droogte leidt niet tot verdroging of schade aan de bebouwde omgeving. • Tijdens hitte biedt de bebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. • Bodemdaling in bebouwd gebied blijft beperkt en betaalbaar • Groenblauwe structuur en biodiversiteit worden versterkt op de planlocatie en in de directe stedelijke omgeving. • De bebouwde omgeving is bestand tegen overstromingen.
4.4 Circulaire grondstoffen De gemeente is voorstander van het gebruik van circulaire grondstoffen en zal in overleg met partijen aansturen op een verhoging van het gebruik hiervan.
1
Klimaatadaptief bouwen - Provincie Zuid-Holland
8
5. Milieu Onder de nieuwe Omgevingswet (inwerkingtreding per 1 januari 2024) hebben gemeenten meer afwegingsruimte op het gebied van milieu. Hiermee kan de gemeente lokale normen op bepaalde milieuthema’s opstellen binnen de bandbreedte van het Rijk. Dit geldt voor de thema’s: lucht, externe veiligheid, geluid (ook van verkeer), trilling, geur veehouderijen en bodem. De milieuregels staan o.a. in het Omgevingsplan. De ambities worden opgenomen in de Omgevingsvisie of een programma. De Omgevingsvisie van Albrandswaard wordt geactualiseerd en dient nog vastgesteld te worden. De grondslag van het op te stellen Omgevingsplan zal liggen in de geactualiseerde Omgevingsvisie. Voor de locatie De Omloop zijn in een eerder stadium verschillende omgevingsaspecten onderzocht deze onderzoeken dienen geactualiseerd te worden en verder te worden aangevuld met onderwerpen die in het kader van de omgevingsvisie nog niet zijn onderzocht/beoordeeld.
5.1 Geluid Akoestisch onderzoek Het is van belang om in een vroegtijdig stadium onderzoek te doen naar de geluidbelasting in het gebied. Dit onderzoek betreft zowel de invloed van wegverkeerslawaai, industrielawaai als bedrijven en milieuzonering. In de omgeving van het plangebied zijn op enige afstand een beperkt aantal woningen aanwezig. In de omgeving zijn geen bedrijven aanwezig waarvan mogelijk hinder ondervonden kan worden of die mogelijk door de nieuwbouw worden beperkt in hun bedrijfsvoering. Specifieke aandacht dient er te zijn voor: -
De afstand tussen sportpark en omliggende woningen
-
Verkeersaantrekkende werking en geluid vanwege parkeren;
-
De aanwezigheid van een stiltegebied.
Op basis van de resultaten van dit onderzoek kan het nodig zijn maatregelen te treffen. Dit kan een bronmaatregel zijn (als het aanbrengen van stil asfalt), een overdrachtsmaatregelen (als het plaatsen van een scherm) of maatregelen in het bouwproject (meer afstand creëren tussen bron en sportaccommodatie).
5.2 Externe veiligheid Uit een eerste quickscan blijkt dat er geen risicovolle en kwetsbare objecten in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn die van negatieve invloed kunnen zijn op het planvoornemen. Andersom vormt het planvoornemen geen belemmering voor de risicovolle en kwetsbare inrichtingen en objecten.
9
5.3 Bodem Milieuhygiënisch onderzoek Er zal nog een verkennend bodemonderzoek moeten plaatsvinden conform NEN 5740. Daar waar puin in de bodem wordt aangetroffen dient, ongeacht de gradatie, een verkennend asbestonderzoek conform NEN 5707 uitgevoerd te worden. Indien het asfalt wordt verwijderd t.b.v. de geplande herontwikkeling wordt aanbevolen deze te onderzoeken op dikte, opbouw en teerhoudendheid (chemische kwaliteit) om de hergebruik dan wel afzetmogelijkheden te kunnen bepalen. Tevens wordt aanbevolen om het onderliggende fundatiemateriaal (waar aanwezig) te onderzoeken om inzicht te krijgen in het type en de hoeveelheid materiaal alsmede de hergebruiksen verwerkingsmogelijkheden ervan. Als aandacht parameters worden aangemerkt: - Bebouwing: Vooralsnog is er onvoldoende informatie bekend om de gehele locatie als asbestverdacht aan te merken. Mogelijk zijn op locaties waar oude gebouwen hebben gestaan nog resten asbest aanwezig. - Grond: zware metalen, PAK, minerale olie, OCB’s, PCB’s en asbest - Grondwater: zware metalen, minerale olie, vluchtige olie, vluchtige aromaten en VOCl
5.4 Water Als toetsingscriterium geldt de actuele Waterschapsverordening Hollandse Delta. Thans is de wateropgave 14% bij toename van het aandeel verhard oppervlak. Daarbij zijn er mogelijkheden om tot minder compensatie dan die 14% te komen door toepassing van bij voorbeeld groene daken, water passerende verharding en waterbuffering in het gebied.
5.5 Milieuzonering In het gebied vinden een aantal activiteiten plaats met mogelijke invloed op de ontwikkellocatie. Dit betreffen o.a. de Manege De Hooge Stee en de bestaande woningen Naar de invloed van deze activiteiten moet onderzoek worden verricht in het kader van Bedrijven en milieuzonering. Met name geluid speelt daarbij een rol, maar ook mogelijk geur.
5.6 Verkeer Door Goudappel is eerder een verkeersonderzoek uitgevoerd waarvan de uitgangspunten zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Mogelijk is op enkele specifieke onderwerpen nog nader onderzoek nodig.
10
5.7 Nader uit te voeren onderzoeken Naast de hiervoor beschreven onderwerpen dienen ook op het gebied van M.e.r. beoordeling, Ecologie, Luchtkwaliteit en Archeologie onderzoeken te worden uitgevoerd en toestemming te worden verkregen van bevoegde instanties.
11
6. Technische inrichtingseisen 6.1 beleids- en ontwerpeisen sportvelden De beleids- en ontwerpeisen die worden gesteld aan sportvelden zijn opgenomen in hoofdstuk 17 van de LIOR versie november 2023.
6.2 Overige inrichtingseisen aan de openbare ruimte Inrichtingseisen aan de diverse onderdelen van de openbare ruimte zoals verhardingen, verlichting, riolering, waterhuishouding staan omschreven in de LIOR versie november 2023.
12
Streekeigen beplanting
13
Nota van Uitgangspunten Woningbouw De Omloop
15 april 2024
1. Inleiding 1.1. Context en aanleiding De gemeente Albrandswaard zet in op het realiseren van nieuwe woningen. Er is een maatschappelijke vraag naar betaalbare huur- en koopwoningen. Bewoners van de kernen willen graag in de buurt blijven wonen, maar er zijn niet voldoende of geen passende woningen te vinden. Op meerdere plekken in de gemeente worden de mogelijkheden onderzocht om woningen toe te voegen. De Omloop is een van die (relatief omvangrijke) locaties. De provincie Zuid-Holland heeft in december 2020 een proactieve aanwijzing gegeven aan de gemeente Albrandswaard met daarin de opgave voor minimaal 100 sociale woningen binnen het plangebied De Omloop in Rhoon. Het sportpark De Omloop dient hiervoor verplaatst te worden. De gemeente Albrandswaard is voornemens het huidige sportpark De Omloop te verplaatsen naar een locatie aan de oostzijde van de Omloopseweg. De gemeenteraad heeft in december 2023 besloten de grex te openen voor de woningbouwontwikkeling en daarnaast een investeringsbesluit te nemen voor de realisatie van het nieuwe sportpark. Deze Nota van Uitgangspunten (N.v.U.) gaat alleen over de woningbouwlocatie. Voor het nieuwe sportcomplex wordt een aparte Nota van Uitgangspunten opgesteld.
1.2. Plangebied Het sportpark de Omloop wordt op dit moment gebruikt door meerdere verenigingen. Er is een voetbalvereniging, een sportvereniging en een muziekvereniging gehuisvest op het terrein. De muziekvereniging maakt gebruik van het gebouw Omloopseweg 6g te bereiken via het sportpark. De velden zijn omringd met volwassen bomen en struiken. Het sportpark de Omloop ligt aan de Omloopseweg. Deze weg is verbonden met de Essendijk aan de zuidzijde en de Rijsdijk aan de noordzijde. Aan de west- en noordzijde van de sportvelden is de afgelopen jaren de wijk Essendael gerealiseerd. Aan de oost- en zuidzijde ligt het buitengebied van Albrandswaard. De zuidelijke polders zijn onderdeel van het Buijtenland van Rhoon. De direct aangelegen polder aan de oostzijde is geen onderdeel van het PMR-gebied Buijtenland van Rhoon.
1
Figuur 1. Luchtfoto van de gemeente Albrandswaard met in het rode kader de locatie van De Omloop.
2
2. Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten 2.1 Programma De realisatieagenda regio Rotterdam van de provincie Zuid-Holland is van toepassing op de ontwikkeling van De Omloop. Het rijksbeleid is nog niet vastgesteld, maar het wetsvoorstel; Versterking regie volkshuisvesting is begin maart 2024 naar de Tweede Kamer gestuurd. Deze wet zorgt ervoor dat overheden beter en sneller kunnen sturen op hoeveel, waar en voor wie er gaat worden gebouwd. De gemeentelijke verordening sociale huur en middeldure huur uit 2021 sluit hier deels op aan en zal waar nodig worden geactualiseerd. In de nog te actualiseren gemeentelijke verordening zal vooral worden ingezet op meer grip op het sociale bouwdeel. Dit zal als uitgangspunt en toetsingskader worden gehanteerd. We hanteren de volgende categorieën voor woningprijzen (prijspeil 2023). Het gaat hierbij om VONprijzen. Tabel 1. Categorieën van woningprijzen
Huur/Koop Omschrijving
Woningprijs
Sociaal, Betaalbaar of Duur
Huur
Sociale huur
< € 808
Sociaal
Middeldure huur
€ 808 tot € 1.075
Betaalbaar
Dure huur
> € 1.075
Duur
Middeldure koop 1
< € 275.000
Betaalbaar
Middeldure koop 2
€ 275.000 tot € 355.000 Betaalbaar
Dure koop
> € 355.000
Koop
Duur
Voor De Omloop betekent dit het volgende: In het stedenbouwkundige ontwerp van De Omloop wordt uitgegaan van de nieuwbouw van maximaal 360 woningen waarvan: • 1/3 sociale woningen • 1/3 middeldure woningen • 1/3 vrije sector woningen Doelgroepen De nieuwe woningen dienen gericht te zijn op starters, ouderen, gezinnen en kwetsbare doelgroepen zoals spoedzoekers, GGZ, ex-delinquenten, Vluchtelingen/Statushouders. Typologie Het aandeel grondgebonden woningen is circa 2/3 en het aandeel appartementen is circa 1/3. Bij appartementen gaat aandacht ook uit naar geclusterde woningen met een gezamenlijke ontmoetingsruimte. Technische eisen woning De woningen hebben een gezond binnenmilieu door het toepassen van een slim en goed ventilatiesysteem, dat energiezuinig is, geen (koude) tocht veroorzaakt en zorgt voor afvoer van
3
vervuilde lucht en aanvoer van frisse buitenlucht. Daarnaast dient oververhitting in de woning te worden voorkomen De woningen moeten voldoen aan het Convenant Klimaatadaptief bouwen. De minimale eisen van dit Convenant staan beschreven op de website: www.bouwadaptief.nl
2.2 Stedenbouw De randen van het plangebied bevatten sterke ruimtelijke kenmerken: • • • •
Benadruk de dorpsrand aan zijde Omloopseweg door appartementen Maak gebruik van de Essendijk als landschappelijk element (met bijzonder woonmilieu) Watergang langs Mesdagstraat maakt de verbinding met de parkachtige speelplek bij de Piet Mondriaan Allee in Essendael. (Aansluiten op de recent gebouwde wijk Essendael.) Van Gogh Allee is de hoofdontsluiting van Essendael, met daaraan gelegen (sociale) appartementen.
Ruimtelijk Het aantal installaties en losse gebouwtjes zoveel mogelijk te beperken door slim te ontwerpen.
2.2.1 Speelruimte Voor een leefbare wijk is o.a. speelruimte waar alle kinderen kunnen spelen, waar alle bewoners een stem in hebben gehad en waar ontdekken, ontmoeten en ontwikkelen centraal staat voor alle leeftijden in een groene en waterrijke omgeving. De eisen aan de verdeling, inrichting en omvang van de speelruimte zijn gedefinieerd in hoofdstuk 13 van de LIOR d.d. november 2023. Bij het vastleggen van afspraken met marktpartijen in een overeenkomst zal de laatst vastgestelde LIOR als uitgangspunt voor de plannen van toepassing worden verklaard.
2.3 Openbare ruimte Groen • • • •
•
Kijk altijd naar de laatste ontwikkelingen op het gebied van klimaatadaptatie en pas deze toe. Ecologische verbetering van het gebied is noodzakelijk. o Geen vlak gras wanneer dit niet noodzakelijk is. o Geen snippergroen toepassen: kleine oppervlakten groen voorkomen. Karakter groen o Overgang naar polder o Eigen sfeer/identiteit creëren: meer natuurlijk, minder gecultiveerde beplanting. Bestaande bomenstructuur handhaven: o Bomen van de 1e grootte langs (voormalige) sportvelden. o In de straten lange rijen parkeerplaatsen onderbreken met groen, o.a. met bomen. o Voor de biodiversiteit en kwetsbaarheid van de structuur is het nodig om verschillende soorten bomen toe passen. Parkachtige ruimte toevoegen o Belangrijk voor verblijfskwaliteit van de openbare ruimte: toepassen van speelplekken, zitgelegenheid, afwisselende sfeer o Belangrijk voor waterberging (met o.a. wadi’s)
4
•
•
Groen in de straten o Grasbetontegels in parkeervakken o Water passerende bestrating toepassen Groen voor de woning o Overgang privé – openbaar altijd met beplanting. Daar moeten duidelijke beheerafspraken voor gemaakt worden en vastgelegd in contract. o 50% van de voortuin moet groen zijn. o Gevelbeplanting en/of pergola’s toepassen; kan alternatief zijn voor gebrek aan ruimte voor l --> hittestress en ecologische structuur. o Bij appartementen: houdt rekening met de buitenruimte van appartementen in de plint. Houdt rekening met beheer groen/verharding. Eventueel beheer-strook toepassen.
Water Het is van belang om het water en groen zoveel mogelijk te clusteren en zo mogelijk met elkaar te verbinden. Hierdoor ontstaat er een stevige, robuuste groen- en waterstructuur, die minder kwetsbaar is, meer (gebruiks)kwaliteit heeft en meer potentie om interessante flora en fauna te huisvesten. Waar mogelijk inzetten op gesloten watersystemen: een watersysteem op gebiedsniveau dat drinkwater, regenwater (blauw) en afvalwater (grijs & zwart) koppelt tot één systeem. • Water inzetten als kwaliteit voor de woonomgeving • Compensatie voor verharding (14%) wanneer geen groene daken, water passerende verharding en/of waterbuffering in het plangebied is opgenomen. Zo veel mogelijk natuurvriendelijk oevers • Bij Essendijk bestaande lijn aanhouden. • Doel: Water zoveel mogelijk opvangen in openbare ruimte: grasbeton tegels, waterpasserende bestrating, oppervlaktewater. Riool als laatste optie. • Afkoppelen van regenpijpen.
5
3. Beeldkwaliteit 3.1 Architectuur •
• •
Nieuwe wijken in Rhoon worden in 1 stijl ontworpen. Gebouwen zijn familie van elkaar. Dit betekent dat de architectuur aansluit op de recent aangelegde wijk Essendael, waar deze ontwikkeling onderdeel van is. Langs herkenbare stedenbouwkundige ruimten hebben gebouwen dezelfde architectuur. Zie bijvoorbeeld Valckesteyn in Poortugaal waar langs de watergang, aan het fietspad en in de woonstraten aan beide zijden dezelfde uitstraling te vinden is. Appartementen zijn vaak een verbijzondering in de wijk qua architectuur. Installaties worden meegenomen in de architectuur.
3.2 Openbare Ruimte • • • • •
Net zoals de architectuur aansluit op de recent aangelegde wijk Essendael, zo sluit de openbare ruimte hier ook op aan. De openbare ruimte wordt ingericht conform Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR). De openbare verlichting voldoet aan de (OVL)-kwaliteitseisen zoals opgenomen in de hiervoor genoemde LIOR Afvalinzameling dient te geschieden volgens de uitgangspunten die zijn opgenomen in bijlage 3 Bij de inrichting van de openbare ruimte dient rekening gehouden te worden met het Groenbeleidsplan. Op dit moment is het Groenbeleidsplan nog niet verankerd in de LIOR en op punten waar een conflict bestaat tussen het Groenbeleidsplan en de LIOR dient het Groenbeleidsplan als leidend te worden beschouwd. In bijlage 2 zijn de missie en ambitie van het Groenbeleidsplan opgenomen.
6
4. Mobiliteit 4.1 Inleiding Om het autogebruik terug te dringen is het belangrijk om inwoners te verleiden tot andere vormen van mobiliteit. Hierbij kan gedacht worden aan het stimuleren van wandelen en fietsen, deelmobiliteit (fiets/scooters), verbeteren van het openbaar vervoer en/of verbeteren van de fietsinfrastructuur naar deze knooppunten. Bereikbaarheid Voor de locatieontwikkeling van De Omloop is in april 2022 door Goudappel een verkeersrapport opgesteld voor het gehele plangebied, dus zowel de ontwikkeling van het nieuwe sportpark als de woningbouwontwikkeling. Het plangebied voor de woningbouw sluit aan op de bestaande ontwikkeling Essendael en kent een zuidoostelijke ligging ten opzichte van het centrum van Rhoon. De Omloop wordt ingesloten door polders en diverse wegen, zoals de Essendijk, Rijsdijk, Omloopseweg en Van Gogh Allee. Deze ligging maakt het lastig om De Omloop te ontwikkelen zonder aanpassingen in de wegenstructuur aan te brengen, zoals het verbreden van diverse profielen en het afsluiten van een aantal bestaande wegen om verkeer de gewenste route te laten rijden. Het plangebied ligt op korte afstand van de metro, wat het aantrekkelijk maakt om te fietsen. Ander openbaar vervoer is er alleen in de vorm van een buurtbus, deze verbindt Poortugaal met Rhoon en Barendrecht via de metrostations.
Het is ook denkbaar dat in de toekomst er een aantal deelauto’s in De Omloop geplaatst zullen worden. Deelauto’s verlagen het private autobezit en het aantal autokilometers. Daarnaast zorgt het voor een lagere parkeerdruk.
4.2 Voetganger De openbare ruimte voor voetgangers moet voldoen aan de meest recente CROW-richtlijnen op het gebied van toegankelijkheid. Looproutes van en naar omliggende wijken. Voldoende ruimte in openbare ruimte voor voetganger.
4.3 Fiets • • •
• •
De wijk aansluiten bij de Willem de Kooning Allee, de Van Gogh Allee en op de Omloopseweg De Essendijk moet bereikbaar blijven vanuit De Omloop; Het nieuwe sportpark moet bereikbaar worden voor fietsers door de woningbouwlocatie zo goed mogelijk aan te takken. Conflicten tussen fiets en auto wordt vermeden door het parkeerterrein van het sportpark zo noordelijk mogelijk te leggen Fietsroutes door de wijk zoveel mogelijk scheiden van autoroutes Voldoende fietsparkeren op eigen terrein voor alle functies, ook voor bezoekers.
7
4.4 Auto • •
•
•
•
• • •
De wijk wordt ontsloten vanaf de Omloopseweg en de Van Gogh Allee o Maximaal 100 woningen via Van Gogh Allee ontsluiten conform rapport Goudappel; o Overige ontsluiting vindt plaats via Omloopseweg, Hoogeweg en Nijverheidsweg. Profiel wegen o Wegen met ontsluitend karakter (Omloopseweg, Hoogeweg): rijbaan van 5,8m met eenzijdig trottoir van 2m, tenzij aan beide zijden woningen worden ontwikkeld; o Wegen met verblijfsfunctie (overige wegen binnen plangebied): rijbaan van 4,8m met trottoir van 2m aan beide zijden, tenzij er geen woning aan gelegen is. o Aansluitend dient de Nijverheidsweg voorzien te worden van fietsstroken van minimaal 2m breed. Met de realisatie van De Omloop zullen een aantal kruisingen aangepast moeten worden: o Rivierweg – Rijsdijk omvormen tot een T-splitsing, waarbij de verbinding Rivierweg – Rijsdijk west – Van Gogh Allee open blijft voor autoverkeer. De Rijsdijk Oost wordt afgesloten met een fietsdoorsteek conform CROW-maatvoeringen. o Hoogeweg – Essendijk – Omloopseweg zal op een verkeersveilige manier ontsloten moeten worden. Gedacht kan worden aan het type bajonet, waarbij er ook gekeken kan worden naar de voorrang (bv. Essendijk in voorrang houden). o Nijverheidsweg – Hoogeweg zal aangesloten moeten worden middels een uitritconstructie conform CROW.
o Afsluiten van de Omloopseweg naar de Essendijk voor gemotoriseerd verkeer Het nieuwe sportpark moet bereikbaar worden voor fietsers door de woningbouwlocatie zo goed mogelijk aan te takken. De confrontatie van auto en fietser wordt vermeden door het parkeerterrein van het sportpark zo noordelijk mogelijk te leggen Parkeren volgens de geldende CROW-normen: matig stedelijk, rest bebouwde kom en uitgaan van de gemiddelde norm, in de norm is aandeel bezoekers van 0,3 pp/woning meegenomen. Bij de functies die niet genoemd zijn zal in overleg met de gemeente een parkeernorm moeten worden toegepast. Voor de afmetingen van het parkeren de geldende maatvoering van CROW aanhouden. Draaicirkels en afmetingen moeten van dermate omvang zijn dat vuilniswagen/brandweerauto overal in de wijk kan komen. Gebouwd parkeren niet toepassen onder sociale en middeldure woningen.
4.4.1 Deelmobiliteit Het aanbod van deelmobiliteit is de afgelopen jaren toegenomen. Waar het begon met deelauto’s heeft ook de deeltweewieler inmiddels zijn plek gevonden in de openbare ruimte. In Albrandswaard zijn op dit moment alleen deelauto’s in gebruik. Bij woningbouwontwikkelingen kan de parkeerbehoefte worden teruggebracht door het inzetten van deelauto’s. Dit heeft niet alleen een positief effect op de ruimtelijke kwaliteit, maar draagt ook bij aan de biodiversiteit, de gezondheid en het klimaatbestendig maken van de openbare ruimte. Indien deelauto’s bij een woningbouwontwikkeling structureel onderdeel uitmaken van de plannen en in de basis minimaal 10 jaar beschikbaar zijn/komen voor de woningbouwontwikkeling kan een reductie van het aantal te realiseren parkeerplaatsen worden toegepast. Medio 2024 worden (nieuwe) parkeer- en mobiliteitsnormen vastgesteld. Kaders en uitgangspunten bij de inzet van deelmobiliteit en meer specifiek deelauto’s zullen daarbij geconcretiseerd worden.
8
5. Duurzaamheid 5.1 Inleiding Begin 2021 is de ‘Uitvoeringsagenda Duurzaamheid 2021-2025’ door de gemeenteraad van Albrandswaard vastgesteld. Deze uitvoeringsagenda is de paraplu voor alle thema’s binnen de klimaatopgave, zoals bijvoorbeeld mobiliteit, energie en wonen. Naast onze inhoudelijke uitgangspunten is de uitvoeringsagenda tevens voorzien van een financiële onderbouwing. De gemeente heeft zich ten doel gesteld de CO2-uitstoot in 2030 met 49% terug te dringen, ten opzichte van het peiljaar 1990. Het uiteindelijke doel is om de CO2-uitstoot in 2050 met 95% te verminderen. De gemeente wil afscheid nemen van fossiele energie en (geleidelijk) overgaan op 100% duurzaam opgewekte energie. We willen Albrandswaard zo goed mogelijk ‘water robuust’ en ‘klimaatbestendig’ inrichten. Zodat we de gevolgen van de klimaatverandering goed kunnen opvangen, en vitale en kwetsbare objecten zo min mogelijk (over)last ondervinden. ‘Albrandswaard wordt een klimaatneutrale gemeente. Wij hebben dit gerealiseerd in 2050 (wettelijk kader) en waar mogelijk eerder. We werken de komende jaren aan een duurzame en groene gemeente. We gaan zo zuinig mogelijk om met grondstoffen en de natuur. Het verduurzamen van woningen moet betaalbaar blijven‘ ‘Wonen is meer dan alleen het stapelen van stenen. Het gaat om de balans tussen wonen, groen en infrastructuur.
Hierbij spelen duurzaamheid, circulariteit en leefbaarheid een grote rol’ ‘We richten onze buitenruimte klimaat adaptief in waar dit mogelijk is. Woningbouwprojecten worden zoveel mogelijk circulair uitgevoerd’ (Raadsakkoord 2022-2026) De uitgangspunten zijn van toepassing op de nieuw te bouwen woningen. De uitgangspunten zijn zowel op gebiedsniveau als ook op gebouwniveau geformuleerd. Het is immers van belang om al zo vroeg mogelijk in het proces na te denken over alle mogelijke ruimtelijke en financiële consequenties.