11. 817684 Raadsvoorstel bestemmingsplan Albrandswaardseweg 86c Poortugaal.pdf

Voorstel Onderwerp: Bestemmingsplan Albrandswaardseweg 86c Poortugaal

College van burgemeester en wethouders 12 maart 2024

Portefeuillehouder Richard Polder

Zaaknummer 817684

Openbaar

E-mailadres opsteller: c.d.klerk@albrandswaard.nl

Geadviseerd besluit 1. Het besluit tot vaststellen van het bestemmingsplan "Albrandswaardseweg 86c Poortugaal" (Planidentificatienummer: NL.IMRO.0613.BPAlbrweg86c-VST1) 6 weken ter inzage te leggen. 2. Vast te stellen het bestemmingsplan "Albrandswaardseweg 86c Poortugaal, waarbij het plan ten opzichte van het ontwerp ter inzage gelegde bestemmingsplan ongewijzigd wordt vastgesteld. 3. Geen exploitatieplan vast te stellen. 4. De zienswijze ontvankelijk en ongegrond te verklaren.

Raadsvoorstel Inleiding Het college is een bestemmingsplanprocedure gestart om een nieuwe woning tussen de Albrandswaardseweg 86 en 88 toe te staan. Op 12 november 2019 heeft het college besloten medewerking te verlenen aan dit marktinitiatief (besluitnummer 36935). Het toevoegen van een woning op deze locatie past binnen de ambities van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) dat voor de polder Albrandswaard is opgesteld. Als leidraad voor gewenste ontwikkelingen in de Polder Albrandswaard is in 2012 het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. Het LOP vormde ook de basis voor het opstellen van het vigerend bestemmingsplan Polder Albrandswaard (geheel onherroepelijk vastgesteld 19-9-2016) en het voorliggende ontwerpbestemmingsplan "Albrandswaardseweg 86c". Het LOP beschrijft meerdere projecten die ten goede komen aan de landschappelijke en recreatieve kwaliteit van de Polder Albrandswaard. Om deze projecten te financieren kan het college op diverse plekken woningbouw toestaan. Hiervoor zijn wijzigingsgebieden aangewezen in het vigerend bestemmingsplan. Per nieuwe woning die op deze manier wordt gerealiseerd, wordt een afdracht gedaan aan een gebiedsfonds (€ 75.000,-- per woning). Uit dit gebiedsfonds worden projecten uit het LOP gefinancierd. Ter plaatse van de Albrandswaardseweg, ter hoogte van de perceel C 1412 ligt ‘wijzigingsgebied 8’.

Dit perceel is particulier grondeigendom. Via het vaststellen van een wijzigingsplan mag het college binnen dit gebied maximaal nieuwe 1 woning toestaan. Het wijzigingsplan dient echter wel te voldoen aan alle bepalingen in het LOP en het beeldkwaliteitplan (BKP). Door de vorm van het perceel kan niet worden voldaan aan de beeldbepalende eisen en moet voor het vestigen van planrechten voor 1 woning noodgedwongen afgeweken worden van enkele bepalingen uit het LOP en BKP. Het college kan en mag dus geen gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid. Om toch aan de ruimtelijke wens voor de realisatie van1 woning te kunnen voldoen is een (ontwerp)bestemmingsplan opgesteld. Op deze manier kan alsnog een nieuwe woning worden toegestaan binnen de ambities van het LOP en het BKP. Uw raad is hierover geïnformeerd middels een RIB (gedateerd 18 december 2023) Voordat de gemeenteraad kan besluiten over de vaststelling van dit bestemmingsplan, bereidt het college de procedure voor en heeft het college het ontwerpbesluit tot vaststellen van het bestemmingsplan en het ontwerpbesluit tot vaststellen hogere waarden Wet geluidhinder voor 6 weken ter inzage gelegd. Daarbij is gelegenheid geboden zienswizjen in te dienen. Daarvan is gebruik gemaakt. Over het ontwerpbestemmingsplan "Albrandswaardseweg 86c" is 1 zienswijze ingekomen.

Beoogd effect Het realiseren van een nieuwe woning tussen Albrandswaardseweg 86 en 88 Poortugaal binnen de ambities van het LOP en BKP. Het vestigen van een actueel planologisch juridisch kader. Argumenten 1.1 De raad is bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen Het college is bevoegd het ontwerpbestemmingsplan met aanhangige besluiten in procedure te brengen. Het college heeft daartoe het ontwerpbestemmingsplan met het actueel planologisch juridisch kader voor 6 weken ter inzage gelegd. Daarbij is gelegenheid geboden voor belanghebbenden om zienswijzen in te dienen. Daarvan is gebruik gemaakt. Er is 1 zienswijze ingediend. Het vaststellen van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid. 1.2 Het plan is een kwalitatieve inpassing Er is een getekende ontwikkelovereenkomst en het ontwerpbestemmingsplan is in overeenstemming met de afgesproken ruimtelijke kaders van het LOP en BKP. Doordat de woning in een bepaalde inrichting en volgens de richtlijnen van beeldkwaliteitseisen en overige gebiedskwaliteiten wordt gecreëerd. 3.1 Het kostenverhaal is via een getekende anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar en de particuliere grondbezitter al verzekerd. Er hoeft daarom geen exploitatieplan, zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening, opgesteld en vastgesteld te worden, omdat de kosten anderszins verzekerd zijn.

4.1 Er is 1 zienswijze ingekomen die in behandeling moet worden genomen. Aan het indienen van een zienswijzen zijn vereisten. Om een zienswijze in behandeling te kunnen nemen en dus om aan een inhoudelijke toetsing te kunnen toekomen, moet deze ontvankelijk zijn.

2/5

Geconstateerd kan worden dat de zienswijze aan de wettelijke indieningsvereisten voldoet. De zienswijze is ingekomen binnen de gestelde termijn van 6 weken. De indieners zijn bewoners van het naburig perceel en aan te merken als belanghebbenden. De zienswijze is in behandeling genomen. De zienswijze kan ontvankelijk worden verklaard. 4.2 Het beantwoorden van de zienswijze is tevens een belangenafweging Uw raad dient de zienswijze inhoudelijk te beoordelen en van een reactie te voorzien. De zienswijze is in een afzonderlijke nota van zienswijzen plan Albrandswaardseweg 86c samengevat en beantwoord. Wij verwijzen u voor de volledige beantwoording naar deze nota. De zienswijze gaat in op de ruimtelijke kaders die de raad in het bestemmingsplan Polder Albrandswaard heeft vastgesteld. Dat voor deze lokatie deze kaders conflicteren: tussen het “wat” en het “hoe”. Daardoor kan het college geen gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid en zal de raad als bevoegd gezag de besluitvorming daarover moeten nemen. Ruimtelijk is er de wens om ter plaatse de bouw van 1 woning mogelijk te maken (wat). Echter er kan niet worden voldaan aan enkele stedenbouwkundige voorwaarden (hoe). Het ontwerpbestemmingsplan voorziet hier op passende wijze in. De woning is passend in het bestemmigsplan Albrandswaardseweg 86c.

indieners zijn van mening dat de woning strijdig is aan het bestemmingsplan Polder Albrandswaard. In basis klopt dat dus, echter met het opstellen van dit nieuwe (postzegel) bestemmingsplan ( dat in de geest van het bestemmingsplan Polder Albrandswaard is opgesteld) is dit nieuwe plan dus het toetsingskader waarin de woning passend is (gemaakt). Anderzijds worden in de zienswijze door de indiener enkele eisen aangehaald die geen effect hebben op de planontwikkeling: Dat is een verkoop van grond die in het verleden heeft plaatsgehad en te verwachten overlast van bouwwerkzaamheden tijdens de uitvoering van het bouwplan. De ingediende reactie geeft geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Vastgesteld kan worden dat de zienswijzen ontvankelijk en ongegrond is. 4.3 Het gaat om een wenselijke ontwikkeling die past binnen de ambities uit het LOP Het LOP omschrijft projecten die ten goede komen aan de landschappelijk kwaliteit van de polder. Om deze projecten te financieren kan op aangewezen plekken beperkte woningbouw toegestaan worden. Voorliggend plan ligt op een aangewezen plek waar volgens het LOP een woning kan worden toegestaan. Door de afdracht van € 75.000,- per woning aan het gebiedsfonds draagt deze ontwikkeling ook bij aan de realisatie van de in het LOP geambieerde recreatieve en landschappelijke ingrepen in de polder Albrandswaard.

4.4 De bestemmingsplanprocedure voorkomt discussie over het doorlopen van de juiste juridische procedure Uw raad heeft in het huidige bestemmingsplan op deze lokatie een wijzigingsbevoegdheid voor het college neergelegd om een nieuwe woning op het perceel toe te voegen. Het plan moet dan wel voldoen aan alle ruimtelijke wijzigingsregels. Het (wijzigings)plan moet onder andere passen binnen het LOP. Een van de ruimtelijke voorwaarde blijkt niet volledig uitvoerbaar te zijn. In het LOP staan voorwaarden voor nieuwe ontwikkelingen. Een daarvan is: “Grootte van de kavels en woningen volgt de lijn van bestaande aangrenzende woningen (kavel maximaal 750m2, maximaal 2 bouwlagen)”. Deze voorwaarde zorgt voor een tegenstrijdigheid op deze locatie. De kavelgrootte van de nieuwe woning, kan namelijk alleen de lijn van aangrenzende percelen volgen als deze groter is dan 750 m2. Andersom, als vastgehouden wordt aan een maximale kavelgrootte van 750 m2, dan volgt de kavelgrootte niet meer de lijn van de aangrenzende woningen. Juridisch kan discussie ontstaan over de vraag of er feitelijk sprake is van een strijdigheid met het LOP, waardoor niet van de wijzigingsbevoegdheid van het college gebruik mag worden gemaakt.

Het risico bij een eventuele succesvolle beroepzaak wordt vermeden door een nieuw bestemmingsplan door de raad te laten vaststellen, uiteraard binnen de ambities van het LOP en BKP. NB in de nieuwe kavel ligt het bouwvlak waarbinnen de woning moet worden gebouwd en deze voldoet wel aan de toegstane max. oppervlakte: er komt dus geen grotere woning). Overleg gevoerd met Intern: Team ROD (Ruimtelijke Ordening), Team ORK (Stedenbouw), Team JDV (Juridische Zaken); Team KLO (Kwaliteit Leefomgeving); Financiën. Extern: Van Westreenen (opsteller bestemmingsplan) Provincie Zuid-Holland (via e-formulier) Waterschap Hollandse Delta (WSHD), Veiligheidsregio Rotterdam - Rijnmond (VRR), DCMR.

3/5

Kanttekeningen 4.1 Er is 1 zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Eiser heeft aangegeven het toestaan van een nieuwe woning op deze locatie bezwaarlijk te vinden en stelt dat het plan niet voldoet aan de regels voor nieuwe ontwikkelingen in het bestemmingsplan. De zienswijze is in bijgaande nota van zienswijze samengevat en van een reactie voorzien. Het advies is dat de aangedragen argumenten niet leidt tot het aanhouden van de bestemmingsplanprocedure of het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan. Destijds heeft de raad via vaststelling van het LOP en bestemmingsplan Polder Albrandswaard een afweging gemaakt waar wel en waar geen nieuwe woningen kunnen worden toegestaan in de polder. Voorliggend plan bevindt zich op een locatie waar een woning kan worden toegestaan. Met het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure kan overigens van deze bepalingen afgeweken worden. Uitvoering/vervolgstappen Het vaststellingsbesluit van de raad voor het bestemmingsplan waarin wordt voorzien in de overeengekomen ruimtelijke kaders en ontwikkelafspraken wordt bekendgemaakt en ter inzage gelegd voor 6 weken. Tegen dit besluit staat beroep open bij de Raad van State. Bij geen beroep kunnen de omgevingsvergunningen voor de bouwplannen na de termijn van ter inzagelegging worden verleend. Financiën De gemeentelijke kosten zijn anderszins verzekerd via een ontwikkelingsovereenkomst.

Het gaat om een marktinitiatief, waarvoor op aanvraag een nieuw bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. De gemeenteraad kan afzien van het vaststellen van een exploitatieplan indien het wettelijk kostenverhaal anderszins is geregeld. Afspraken over het verhaal van plankosten, planschade en inrichting van de buitenruimte zijn al geregeld in een anterieure- en ontwikkelovereenkomst met de initiatiefnemer. Initiatiefnemer betaalt naast een wettelijke planbijdrage ook een afdracht van € 75.000 aan het gebiedsfonds Polder Albrandswaard. Vanuit het gebiedsfonds worden projecten gefinancierd die ten goede komen aan de landschappelijke kwaliteit van de Polder Albrandswaard. Inclusiviteitstoets nvt Communicatie/participatie na besluitvorming Indiener van de zienswijze berichten over het vasstellingsbesluit Bekendmaken en ter inzage leggen van het vaststellingsbesluit (6 weken) Schriftelijk bekendmaken van het ruimtelijk besluit en wijzen op de mogelijkheid om beroep in te dienen.

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Nota zienswijzen BP Alweg 86c.def.docx verbeelding NL.IMRO.0613.BPAlbrweg86c-ONT1.pdf Toelichting-Regels-Verbeelding-Ontwerpbestemmingsplan Albrandswaardseweg86c.pdf Zienswijze geanonimiseerd.pdf

4/5

CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Bestemmingsplan Albrandswaardseweg 86c Poortugaal

Zaaknummer:

De raad van de gemeente Albrandswaard, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 12 maart 2024, gelet op Wet ruimtelijke ordening; Wet geluidhinder; overwegende, dat het ontwerpbestemmingsplan Albrandswaardseweg 86c, op basis van de ruimtelijke mogelijkheid van de bouw van 1 woning, zoals aangegeven in de wijzigingsbevoegdheid (8) van het bestemmingsplan Polder Albrandswaard, is opgesteld; het ontwerpbesluit tot vaststellen van de hogere waarde wet geluidhinder en het ontwerpbesluit tot vaststellen van het bestemmingsplan Albrandswaardseweg 86c voor 6 weken ter inzage zijn gelegd; iedereen gedurende deze periode zienswijzen over het ontwerp bij de raad naar voren kon brengen; daarvan kennis is gegeven door publicatie in het Gemeenteblad en de Schakel van de gemeente Albrandswaard van 29 december 2023 en door plaatsing op de gemeentelijke website; tegen het ontwerpbestemmingsplan 1 zienswijze is ingediend de zienswijze ontvankelijk en ongegrond is, zoals verwoord in de nota van zienswijzen bestemmingsplan Albrandswaardseweg 86c; het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd;

BESLUIT: 1. Het besluit tot vaststellen van het bestemmingsplan "Albrandswaardseweg 86c Poortugaal" (Planidentificatienummer: NL.IMRO.0613.BPAlbrweg86c-VST1) 6 weken ter inzage te leggen.

2. Vast te stellen het bestemmingsplan "Albrandswaardseweg 86c Poortugaal, waarbij het plan ten opzichte van het ontwerp ter inzage gelegde bestemmingsplan ongewijzigd wordt vastgesteld.

3. Geen exploitatieplan vast te stellen.

4. De zienswijze ontvankelijk en ongegrond te verklaren.

5/5

Nota van beantwoording zienswijze (ontwerp)bestemmingsplan "Albrandswaardseweg 86c in Poortugaal” Gemeente Albrandswaard Datum: 27 februari 2024

1.

Inleiding

Voor u ligt de Nota van beantwoording zienswijze behorende bij het ontwerpbestemmingsplan “Albrandswaardseweg 86c in Poortugaal” van de gemeente Albrandswaard. Het ontwerpbestemmingsplan heeft 6 weken met ingang van vrijdag 29 december 2023 tot en met donderdag 8 februari 2024 ter inzage gelegen. Het bestemmingsplan is bekendgemaakt in de Schakel, GemeenteBlad, www.albrandswaard.nl en in te zien via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende deze periode is voor iedereen de mogelijkheid geboden een zienswijze in te dienen. Er is één schriftelijke zienswijze ontvangen. De reactie is binnen de termijn ingediend en derhalve ontvankelijk. De ingediende zienswijze wordt in deze nota samengevat weergegeven. Dit betekent niet dat die onderdelen van de zienswijzen, die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken.

2.

Zienswijzen

Binnen de termijn van terinzagelegging is één zienswijze ontvangen ontwerpbestemmingsplan “Albrandswaardseweg 86c in Poortugaal”.

over

het

Zienswijze 1 Op 4 januari 2024 is één schriftelijke zienswijze ingediend. De indieners zijn belanghebbenden en bewoners op het naastgelegen perceel Albrandswaardseweg 86. De zienswijze is binnen de indieningstermijn ontvangen en derhalve ontvankelijk. Hieronder volgt een samenvatting van de zienswijze, gevolgd door de beantwoording daarop. Samenvatting ingediende zienswijze 1. Het ontwerp bestemmingsplan valt niet binnen het geldende bestemmingsplan Polder Albrandswaard. Het bestemmingsplan bepaalt dat er alleen gebouwd mag worden als er bestaande woningen aanwezig zijn. Dit is niet het geval. 2. Het ontwerp bestemmingsplan past vanwege de oppervlakte niet in het Landschapsontwikkelingsplan. In het Landschapsontwikkelingsplan is als eis gesteld dat de maximale kaveloppervlakte 750m2 mag bedragen. Dit ontwerp is voor 2.000 m2 en voldoet dus niet aan het Landschapsontwikkelingsplan. 3. Het ontwerp bestemmingsplan past niet in het Beeldkwaliteitsplan. Voor de kavels langs de Albrandswaardseweg is als voorwaarde gesteld dat de kavelbreedte minimaal 25 meter moet zijn bij woningen. Verder moet ook de afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen minimaal 7,5 meter zijn. In dit ontwerp bestemmingsplan is dit beide niet het geval. 4. Waardevermindering.

Op het perceel wordt een grote woning met bijbebouwing gerealiseerd, waardoor wij minder vrijheid/ ruimte gaan ervaren met als gevolg ook waardevermindering van onze woning. Overigens wordt er een deel van de schuur afgebroken (Ad 1 op pagina 12 van het ontwerp bestemmingsplan) en niet de gehele schuur. Er is geen enkele intentie om onze schuur weg te halen, zoals wel wordt gesuggereerd in alinea 3 op pagina 5 van het ontwerp bestemmingsplan. -1-

5. Overlast. De bouw van de woning zal overlast en aantasting geven van de flora en fauna. 6. Financiële compensatie. Het perceel, inclusief een deel van de schuur is in 2000 verkocht door indieners aan de initiatiefnemer met als bestemming ‘Agrarisch met waarden’. In 2003 is er al een woning gebouwd op dit perceel en in 2022 is er een 2e uitzondering gemaakt door een zorgwoning te bouwen op het perceel. Overigens staat deze zorgwoning niet op de tekening van het ontwerp bestemmingsplan in getekend. Het verkopen van ‘bouwgrond’ is uiteraard een heel andere prijs dan grond ‘Agrarisch met waarden’. Beantwoording zienswijze 1. Er is een nieuw bestemmingsplan aan de orde. De betreffende locatie ligt wel binnen het plangebied van het huidige bestemmingsplan Polder Albrandswaard, echter voor de locatie is een afzonderlijk plangebiedje en ontwerpbestemmingsplan opgesteld en ter inzage gelegd en is er dus sprake van een nieuw bestemmingsplan, een actueel planologisch juridisch kader en dus toetsingskader voor het beoogde bouwplan van 1 woning. Daarmee wordt het plandeel uit het geldende bestemmingsplan Polder Albrandswaard vervangen. Het vigerende bestemmingsplan Polder Albrandswaard heeft voor het betreffende plangebied een wijzigingsbevoegdheid (8).

De raad heeft daarmee aangegeven dat het wenselijk is en ruimtelijk aanvaardbaar is dat ter plaatse de bouw van een nieuwe woning mogelijk is. Omdat de wijzigingsbevoegdheid (bevoegdheid college) op onderdelen niet uitvoerbaar blijkt, is besloten om voor het plangebied de ruimtelijke wens voor de bouw van een woning alsnog uit te voeren, en de daarvoor benodigde planrechten de raad als bevoegd gezag deze planrechten opnieuw te laten vaststellen. Daarmee wordt recht gedaan aan de bedoeling van de ruimtelijke wens van een woning van het vigerende bestemmingsplan, die voor het college van B&W niet uitvoerbaar blijkt. Daardoor is het juridisch ook niet nodig dat het moet passen binnen het vigerende bestemmingsplan. 2. Het ontwerpbestemmingsplan is opgesteld juist om af te kunnen wijken van het Landschapsontwikkelingsplan van het vigerende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan Polder Albrandswaard heeft voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid door het college kaders meegegeven waaronder het Landschapsontwikkelingsplan.

Omdat een enkele ruimtelijke voorwaarde in het Landschapsontwikkelingsplan niet uitvoerbaar blijkt, in dit geval de voorwaarde van de oppervlakte metrage van maximaal 750m2 heeft het college besloten de gemeenteraad als bevoegd gezag over het vestigen van nieuwe planrechten een nieuw bestemmingsplan aan te bieden, waarin deze concrete eis niet meer gevraagd wordt. Het nieuwe bestemmingsplan is verder wel vanuit stedenbouwkundig oogpunt opgezet vanuit het gedachtengoed van het LOP en BKP van het huidige bestemmingsplan Polder Albrandswaard. Het plan is vanuit stedenbouwkundig oogpunt opgezet als lintbebouwing. De indeling van de kavel is afgestemd met de kavels in de omgeving waarbij de woning passend in het lint is gepositioneerd, middels een bouwvlak (5m x 10m) is beperkt en de kavel verder een groene invulling zal krijgen. De nieuwe kavel is 1962 m2 en is in relatie passend met de naastgelegen kavels Albrandswaardseweg 86 (1960 m2) en Albrandswaardseweg 88 (3600 m2), allen dus groter dan de LOP-maat van 750m2. -2-

Het vasthouden van de algemene maximale 750m² regel voor de kavel aan de Albrandswaardseweg in het LOP leidt voor dit perceel in relatie tot de ernaast gelegen percelen niet tot een ruimtelijk passend plan. Het afwijken van deze regel wordt daarom gezien als een verbetering. 3. Het ontwerpbestemmingsplan hoeft niet getoetst te worden aan het beeldkwaliteitsplan van het vigerende bestemmingsplan, maar voldoet (voor het over) grotendeels wel aan de eisen van het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan Polder Albrandswaard is gebied specifiek opgesteld maar niet kavel specifiek. Dit leidt er in sommige gevallen toe dat er strijdigheden ontstaan op een kavel waarin een woning mogelijk was gemaakt middels een wijzigingsbevoegdheid. Bij uitwerking van wijzigingsbevoegdheid 8 en dus dit specifieke kavel bleek dat niet aan alle concreet gestelde voorwaarden voldaan kon worden. Hierdoor is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk gebleken voor wenselijk maatwerk dat wel zoveel mogelijk recht doet aan de uitgangspunten van het LOP en het beeldkwaliteitsplan van het bestemmingsplan Polder Albrandswaard.

•

Het plan voldoet aan het beeldkwaliteitsplan Polder Albrandswaard op de volgende punten: Kavelbreedte: Voor woningen met een footprint groter dan 100m² geld een minimale kavelbreedte van 25 meter. De initiatiefnemer realiseert echter een woning van minder dan 100m², daarmee is de minimale kavelbreedte van 25 m niet aan de orde.

•

7.5 m afstand tot perceelgrens: De kavel is 20 meter breed en het bouwvlak in het bestemmingsplan 5 meter. Hierdoor is de afstand tot beide perceelgrenzen 7.5 meter en wordt voldaan aan de eis van het beeldkwaliteitsplan.

•

Zichtlijn: Het beeldkwaliteitsplan zegt niets over de kaveldiepte maar relateert deze aan de in het LOP vastgelegde zichtlijnen op pagina 4. Dit kavel ligt niet in een zichtlijn.

•

Oriëntatie: De woning oriënteert zich op de openbare weg

•

Groen aan voorzijde: De voortuin krijgt een groene inrichting met minimale verharding

•

Parkeren uit zicht: Het parkeren vindt plaats uit het zicht, achter de voorgevelrooilijn

•

Het bouwvolume bestaat uit één laag <4 meter en een kap< 5 meter.

•

Het bouwplan dient verder te voldoen aan de welstandseisen, conform het vigerende beeldkwaliteitsplan.

Het plan voldoet niet aan het beeldkwaliteitsplan op de volgende punten: • De afstand van de nieuwe woning tot ernaast gelegen bebouwing dient minimaal 12.5 meter te zijn. Hier voldoet het plan niet aan de eis van het beeldkwaliteitsplan. De afstand tot de naastgelegen woning Albrandswaardseweg 86 bedraagt ± 11 meter. Argument: Indien de woning wordt opgeschoven ontstaat een strijdigheid met de afstand tot de perceelgrenzen van minimaal 7.5 meter. Er is gekozen om uit ruimtelijke kwaliteitsoverwegingen de woning in het midden van het perceel te situeren. •

De afstand van de woning tot de openbare weg dient maximaal 15 meter te zijn. Dat is in dit plan 16 meter. Argument: Voor dit kavel leidt dat niet tot een ruimtelijk wenselijke situatie. De woning komt dan in relatie tot de ernaast gelegen bestaande

-3-

woningen te ver naar voren. De woning is daarom in lijn gelegd met de ernaast gelegen woning op 16 meter afstand van de weg. De bestaande woning aan de westzijde ligt met ± 24 meter overigens nog verder van de weg af. Naar het oordeel van de gemeente leidt deze voorgestelde geringe afwijking voor dit specifieke perceel niet tot een ruimtelijk minder gewenste situatie. Dat is de reden dat de raad wordt gevraagd om voor deze locatie de bevoegdheid weer naar zich toe te trekken. Argument is dat het plan wel past in het (over) grotere geheel dat we met het LOP en BKP willen bereiken: Toevoegen woning en een financiële bijdrage aan het fonds voor uitvoer van ruimtelijke kwaliteit. Met het vaststellen door de raad van dit nieuwe bestemmingsplan kan voor de locatie gewenste woning alsnog worden gerealiseerd, waarbij enkel de metrage van de afstand tot de eerste woning (van 12.5 m naar 11 m) en de afstand tot de weg (van 15 m naar 16 m) opnieuw wordt vastgesteld. In dat kader wijkt dit ontwerp bestemmingsplan (met 1 en 1,5 m) af van het vigerende bestemmingsplan.

4. Waardevermindering. Het is juist dat de planrechten ervoor zorgen dat er op het perceel een nieuwe woning (1 laag met een kap en grond oppervlakte van 10 m x 5m) wordt gerealiseerd. Indiener van de zienswijze geeft aan daardoor minder vrijheid/ ruimte zal gaan ervaren met als gevolg ook waardevermindering van de eigen woning. Voor waardevermindering kan een beroep gedaan worden op een vergoeding op grond van de “verordening tegemoetkoming in planschade” gemeente Albrandswaard. Ten aanzien van de bestaande schuur wordt opgemerkt dat deze feitelijk voor de helft/deels wordt afgebroken. Planologisch juridisch op de locatie in het betreffende nieuwe plangebied waar het bestemmingsplan voor wordt gewijzigd – en dus binnen de contouren van de opgenomen gebiedsaanduiding/ wijzigingsgebied 8 - zal geen schuur meer zijn en zal alle bebouwing worden gesaneerd. Op het perceel van Albrandswaardseweg 88, gelegen buiten de contour van de wijzigingsbevoegdheid, zal het niet-te-slopen en dus ‘gehalveerde’ schuur behouden blijven, als bijgebouw bij de bestaande woning. 5. Overlast. De bouw van de woning zal overlast geven. Dat is juist en niet te voorkomen. Feitelijke uitvoering van bouwprojecten gaat gepaard met overlast. Uiteraard is de initiatiefnemer daar verantwoordelijk voor en zal de initiatiefnemer dat zoveel mogelijk moeten voorkomen.

Dat de bouw ook invloed heeft op de flora en fauna is ook niet onwaar. In het kader van de wet en regelgeving is de gemeente van mening dat dit van een aanvaardbaar niveau is. 6. Financiële compensatie. In de zienswijze wordt gesteld dat het perceel, inclusief een deel van de schuur in 2000 is verkocht door indieners aan de initiatiefnemer met als bestemming ‘Agrarisch met waarden’. Wij nemen dat gegeven als feit aan. Echter, daar heeft de gemeente verder geen bemoeienis mee gehad. Wij weten ook niet hoe de koop, de koopakte tot stand is gekomen en of beide partijen verdere afspraken hebben gemaakt over de toekomstige situaties. In 2003 is er een woning gebouwd op dit perceel. De gemeente heeft daartoe de aanvraag Omgevingsvergunning in behandeling genomen en de Omgevingsvergunning voor de bouw van een woning verleend. Overigens op grond -4-

van andere toetsingskaders (bestemmingsplan Landelijk Gebied Poortugaal). Het huidige bestemmingsplan Polder Albrandswaard (2015) en de beleidskaders (LOP 2012) waren toen nog niet van kracht. Op het achtererf van woonperceel Albrandswaardseweg 88 staat een zorgwoning. De Zorgwoning staat er op grond van de vergunning vrije regels. In 2022 is er door de eigenaar van het perceel gebruik gemaakt van de mogelijkheid van vergunning vrij bouwen voor het plaatsen van een (tijdelijke) zorgwoning op het perceel. De gemeente heeft daarbij de vergunning vrije kader te respecteren. Om die reden staat de zorgwoning niet op de tekening van het ontwerp bestemmingsplan. De wet eist wel dat op het moment dat de zorgbehoefte eindigt, de zorgwoning weer wordt verwijderd. Het is juist dat ‘bouwgrond’/ grond met een recht tot bouwen, een andere prijs heeft dan grond ‘Agrarisch met waarden’. Het is voor de gemeente Albrandswaard om die reden dat de initiatiefnemer wel plankosten en een bijdrage van €75.000,- aan het gebiedsfonds polder Albrandswaard moet betalen. Met de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten die daarin voorziet. Aanpassing De zienswijze leidt niet tot aanpassingen van het (ontwerp)bestemmingsplan.

-5-

Bijlage 1 Lindeloof (21 maart 2022) Plankaart met materialisering

-6-

Toelichting Bestemmingsplan ‘Albrandswaardseweg 86c Poortugaal’

december 2023 Nl.IMRO.0613.BPAlbrweg86c-ONT1

1

INHOUDSOPGAVE

PAG.

1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Huidige situatie 1.3 Nieuwe situatie 1.4 Leeswijzer

3 3 3 5 6

2. Beleidskader 2.1 Rijksbeleid 2.2 Provinciaal beleid 2.3 Gemeentelijk beleid

7 7 7 12

3. Omgevingsaspecten 3.1 Bodem 3.2 Bedrijven en milieuzonering 3.3 Luchtkwaliteit 3.4 Water 3.5 Flora en Fauna 3.6 Archeologie en cultuurhistorie 3.7 Verkeer 3.8 Geluid 3.9 Externe veiligheid 3.10 Milieu-efffectrapportage

17 17 17 18 18 19 20 21 21 23 24

4. Juridische vormgeving 4.1 Juridische planopzet 4.2 Bestemmingswijzer 4.3 Handhaving

26 26 26 27

5. Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Planschade 5.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

28 28 28 28

6. Vooroverleg en zienswijzen 6.1 Vooroverleg 6.2 Zienswijzen

29 29 29

Bijlagen: -verkennend (asbest)bodemonderzoek (Hoste milieutechniek, 7-10-2019, nr. 19121VGP) -akoestisch onderzoek (Kraaij akoestisch advies, 04-12-2023, nr. BP.1930.R01_rev1) -quick scan Wet natuurbescherming (Bureau Stadsnatuur, 6-12-2019, nr. 2185) -archeologische beoordeling (BOOR, 30-10-2019, nr. AS19/ 15150-19/0621954) -plan landschappelijke inpassing (Ars Virens, 21-02-2022) -AERIUS-berekening (Van Westreenen, 06-12-2023, kenmerk WW23032211, versie 2)

2

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het perceel Albrandswaardseweg 86c te Poortugaal. In het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Polder Albrandswaard’ heeft het voorste gedeelte van het perceel de bestemming ‘Wonen’ en de rest van het perceel de bestemming ‘Agrarisch met waarden’. Op het deel met de bestemming ‘Wonen’ is een schuur aanwezig. Het plan is opgevat om een woning te bouwen op het perceel, dit na afbraak van de op het perceel C 1412 aanwezige schuur. Aangezien het bestemmingsplan bepaalt, dat alleen bestaande woningen aanwezig mogen zijn, is het bouwplan op dit moment niet toegestaan. In het bestemmingsplan ‘Polder Albrandswaard’ is in artikel 19.8 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij voldaan moet worden aan de daarbij gestelde voorwaarden. Onder andere betreft dit het moeten voldoen aan het bij het bestemmingsplan behorende Beeldkwaliteitsplan en het Landschapsontwikkelingsplan. Het plan voor de bouw van de woning aan de Albrandswaardseweg 86c voldoet aan het Beeldkwaliteitsplan, maar niet geheel aan het Landschapsontwikkelingsplan. Het Landschapsontwikkelingsplan schrijft voor, dat het bestemmingsvlak ‘Wonen’ maar maximaal 750 m² mag bedragen. De wens bestaat om het bestemmingsvlak net zo groot te laten zijn als dat bij de omliggende woonpercelen, te weten ongeveer 2.000 m².

Het vasthouden aan de maximale oppervlakte van 750 m2 zou anders ook leiden tot een onregelmatig kavelpatroon. Formeel gezien kan er geen gebruik worden gemaakt van de genoemde wijzigingsbevoegdheid. Het bouwplan past vanwege de oppervlakte van het plangebied weliswaar niet geheel in het Landschapsontwikkelingsplan, maar het past wel in het grotere geheel dat met het Landschapsontwikkelingsplan beoogd te worden bereikt, door de toevoeging van de woning en de bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van het landschap via de bijdrage aan het fonds uitvoer Landschapsontwikkelingsplan. Aangezien het plan stedenbouwkundig aanvaardbaar is, is er besloten toch medewerking te verlenen aan het bouwplan via een herziening van het bestemmingsplan.

1.2 Huidige situatie Het betrokken perceel ligt in het buitengebied van de gemeente Albrandswaard aan de Albrandswaardseweg 86c te Poortugaal. Het perceel is kadastraal bekend gemeente Poortugaal, sectie C nr. 1412 (ged.). De oppervlakte van het plangebied is circa 1.900 m2.

3

Figuur 1.1 kadastrale tekening perceel Albrandswaardseweg 86c Poortugaal

Hierna is de ligging van het perceel in relatie tot de omgeving weergegeven.

Figuur 1.2: luchtfoto plangebied en omgeving

Hierna zijn foto’s opgenomen van de aanwezige situatie met bebouwing.

Figuur 1.3: foto’s bebouwing 4

Nabij het perceel waren kassen aanwezig met een oppervlakte van 2.500 m2. Op de tekening in figuur 1.4 zijn deze kassen weergegeven. De kassen zijn in 2003 gesloopt.

Voorheen aanwezige kassen

Figuur 1.4 tekening met voorheen aanwezige kassen

1.3 Nieuwe situatie In de nieuwe situatie zal er een woning aanwezig zijn met bijbehorende bebouwing. In de hierna opgenomen tekening is de situering van de woning weergegeven. Er is studie verricht naar een goede landschappelijke inpassing van de woning. Het daaruit voortvloeiende plan is als bijlage bij deze toelichting gevoegd (Ars Virens, 21-02-2022). Op basis van deze studie is het voorstel voortgekomen, zoals weergegeven in figuur 1.5.

Figuur 1.5 tekening nieuwe situatie

5

1.4 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante ruimtelijke beleidskaders. De omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 3 behandeld, waarna in hoofdstuk 4 de juridische vertaalslag van de ruimtelijke keuzes in de planregels en de bijbehorende verbeelding wordt toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de (economische) uitvoerbaarheid van het plan, terwijl ten slotte in hoofdstuk 6 de eventuele reacties uit het vooroverleg en de zienswijzen aan de orde komen.

6

2. Beleidskader 2.1 Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met ambities. Daarnaast beschrijft de NOVI nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio’s; 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Relatie met voorgenomen ontwikkeling Gezien het hoge abstractieniveau van de nationale belangen uit de NOVI, heeft het NOVI geen directe implicaties voor de ontwikkeling en kan de voorgenomen ontwikkeling in algemene zin bijdragen aan de belangen uit het NOVI. Het NOVI heeft geen consequenties voor de voorgenomen ontwikkeling. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Het saneren van voormalige bedrijfsbebouwing in het buitengebied en de bouw van een compensatiewoning wordt niet aangemerkt als (extra) stedelijk ontwikkeling. Doel is juist om de hoeveelheid bebouwing te reduceren en/of te verplaatsen (handreiking ladder voor duurzame verstedelijking, Ministerie I&M november 2013).

Daarnaast blijkt uit jurisprudentie (Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, 28 juni 2017, nr. 201608869/1/R3) dat bij bouwplannen kleiner dan 11 woningen er ook geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder.

2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid-Holland De omgevingsverordening en de omgevingsvisie Zuid-Holland zijn op 1 april 2019 in werking getreden. Deze vervangen de Verordening Ruimte en de Visie Ruimte. Het nieuwe omgevingsbeleid bestaat uit de volgende onderdelen:

7

*De introductie op het Omgevingsbeleid, waarin opgenomen de ruimtelijke hoofdstructuur, een overzicht van de samenhangende beleidskeuzes per provinciale beleidsopgave en de ontwikkelrichting die is opgenomen onder ‘Ambities en sturing’. *Een beschrijving van de omgevingskwaliteit van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. Stedelijke ontwikkeling Nieuwe stedelijke ontwikkelingen in het gebied buiten bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) zijn op basis van artikel 6.10 van de verordening pas mogelijk als na toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat dit binnen bestaand stads- en dorpsgebied niet mogelijk is. Zoals onder 3.2.3 is beargumenteerd, is er in onderhavig plan geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Bestaand stads-en dorpsgebied In figuur 2.1 is de kaart van het bestaande stads- en dorpsgebied weergegeven. De provincie kiest ervoor om verstedelijking zoveel mogelijk in bestaand bebouwd gebied te concentreren.

Hiermee worden investeringen in de gebouwde omgeving gebundeld, waardoor de kwaliteit van het bebouwde gebied behouden blijft en versterkt wordt. De planlocatie ligt buiten dit gebied.

Figuur 2.1 BSD kaart provincie Zuid-Holland

In de Omgevingsverordening wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkelingen (artikel 6.9).

8

Inpassing In lid a is bepaald dat een ruimtelijke ontwikkeling moet passen binnen de bestaande gebiedsidentiteit, geen wijziging voorziet op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of een nieuwe woning in een lint. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Aanpassing Dit betreft een ontwikkeling van relatief beperkte omvang die niet past bij de aard van het landschap, of een gebiedseigen ontwikkeling die niet past bij de schaal van het landschap. Transformatie Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat er een nieuw landschap ontstaat. Het hier voorliggende plangebied valt in categorie 1 (inpassing) en ligt niet in een gebied met een bijzondere beschermingscategorie. Immers de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, en de bestaande structuur verandert niet wezenlijk. Hierna wordt ingegaan op de richtpunten van de provinciale kwaliteitskaart.

Kwaliteitskaart Zuid-Holland De integrale kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. De kwaliteitskaart is uitgewerkt in een aantal specifieke richtpunten per laag. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen. Voor het plangebied zijn richtpunten opgenomen in de Laag van de ondergrond, de Laag van de cultuur- en natuurlandschappen en de Laag van de stedelijke occupatie. Het gaat om de volgende richtpunten: Bij de Laag van de ondergrond is voor het plangebied het richtpunten ‘Rivierdeltacomplex’ vermeld: Rivierdeltacomplex Zoals overal in Zuid-Holland heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken rond droogvallende gronden.

9

Jonge zeeklei De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De estuariene dynamiek is een belangrijk natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen en de uiterwaarden langs de rivieren. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen. Richtpunt: Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Beoordeling De ruimtelijke ontwikkeling die in dit bestemmingsplan is opgenomen legt geen groot beslag op het zeekleigebied. Aan de rand van lintbebouwing wordt één woning toegevoegd. De waarde van het gebied en de kleigronden worden niet nadelig beïnvloed. Bij de Laag van de cultuur- en natuurlandschappen is voor het plangebied het richtpunt ‘Zeekleipolder’ vermeld: Zeekleipolderlandschap Een zeekleipolder is qua oorsprong een ronde opwaspolder (oorspronkelijk opgeslibde en daarna ingepolderde eilandjes in getijdenwater) of langgerekte aanwaspolder (aangeslibd en ingepolderd land tegen bestaande polders) en daarna omgeven door dijken.

De kreken in deze polders (herkenbaar door microreliëf en een kronkelige loop) en beplante dijken zijn belangrijke structurerende elementen. Er is een grote mate van openheid met contrasten tussen buitendijkse natuur en strak verkavelde agrarische polders. De dorpen liggen als compacte kernen in het landschap, veelal op het kruispunt van een dijk en een kreek aan de rand van een polder. Overige bebouwing ligt langs de dijken en spaarzaam in de polders zelf. Kenmerkende contrasten tussen de regelmatige patronen in de polder van wegen en verkaveling en de kronkelige kreken. Havenkanalen vormen plaatselijk bijzondere elementen, waarbij ontwikkelingen langs de kanalen de ruimtelijke en recreatieve relatie tussen dorp en open water versterken. Richtpunten: Ontwikkelingen dragen bij aan het versterken van de karakteristieke kenmerken van de eilanden en de verschillen daartussen. Ontwikkelingen aan de rand van de eilanden passen bij de maat en schaal van de dijk en de deltawateren. Herkenbaar houden van het patroon van (ronde) opwas- en (langgerekte) aanwaspolders door behouden en versterken van de (beplante) dijk als herkenbare landschappelijke structuurdrager in contrast met de grootschalig, open polder. Versterken van de kreek als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het zeekleilandschap.

10

Bebouwing concentreert zich in of bij compacte kernen, niet in het open middengebied van de polders. Behoud van het contrast tussen de binnendijkse akkerbouwpolders en buitendijkse natuur. Beoordeling: De ruimtelijke ontwikkeling die in dit bestemmingsplan aan de orde is, betreft de toevoeging van één woning aan de Albrandswaardseweg. Deze bebouwing concentreert zich in het lint van de Albrandswaardseweg en ligt niet in het open middengebied van de polders. Het open karakter van de achterliggende zeekleipolder wordt niet aangetast. Bij de Laag van de beleving is voor het plangebied het richtpunt ‘Recreatiegebied’ vermeld: Recreatie Recreatieterreinen liggen veelal op de overgang van de stedelijke dynamiek naar het luwe buiten. De kwaliteit van deze overgangen kan versterkt worden door het vergroten van de robuustheid, continuïteit, beleefbaarheid en aantrekkingskracht van zowel de recreatie- als de natuurgebieden. Een wezenlijk kenmerk van de recreatiegebieden is het openbaar parkkarakter. Een divers aanbod aan recreatiegebieden vergroot de aantrekkelijkheid van de provincie. De inrichting van de gebieden is gebaseerd op de ligging ten opzichte van het stedelijk weefsel, de recreatievraag, de landschappelijke kenmerken ter plaatse en de ligging ten opzichte van andere stedelijk groen. Het aanbod wordt hierdoor specifieker en sterker verbonden met de Zuid-Hollandse kwaliteiten.

Richtpunten: • Ontwikkelingen vergroten de diversiteit in ruimtelijke inrichting en programma tussen de verschillende recreatie- en groengebieden. • Recreatieve routes dragen bij aan een betere verbinding van de buitenstedelijke groengebieden onderling en met de stedelijke groen- en waterstructuur. • Ontwikkelingen dragen bij aan het verbeteren van de kwaliteit ter plaatse en de samenhang tussen het binnenstedelijk en buitenstedelijk groen. • (Her)inrichting van recreatiegebieden is gebaseerd op de ligging ten opzichte van het stedelijk weefsel, de recreatievraag, de landschappelijke kenmerken ter plaatse en de ligging ten opzichte van andere stedelijk groen. • Ontwikkelingen behouden of versterken de openbaarheid van recreatiegebieden. Beoordeling De nieuwe woning aan de Albrandswaardseweg 86c wordt gebouwd tussen twee bestaande woningen in. Op dit moment is er al bebouwing aanwezig in de vorm van een schuur en de grond heeft al een woonbestemming. Het plan beperkt niet de mogelijkheden tot het realiseren van recreatieve ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied. Klimaatadaptie In artikel 6.50 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland is bepaald dat in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, uitgewerkt in de thema’s: a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; 11

d. droogte. Ad a. Er worden één schuur afgebroken waarvoor één vrijstaande woning wordt teruggebouwd. Het plangebied met een oppervlakte van 1.900 m² is thans deels verhard. In de nieuwe situatie neemt de omvang van de verharding niet toe. Er is geen vergroot risico op wateroverlast door overvloedige neerslag. Op dit moment zijn er nog geen concrete bouwplannen beschikbaar voor de woning. Bij de uitwerking van de bouwplannen zal aandacht worden besteed aan de gemeentelijke- en provinciale leidraden voor klimaatadaptief bouwen. Ad b. De te realiseren bebouwing is niet in de directe omgeving van een waterkering. Ad c en d. Door de beperkte omvang van het bouwplan is er ook geen sprake van invloed op toename van hitte of droogte. Conclusie Aan alle voorwaarden wordt voldaan zodat het provinciale beleid de voorgestane ontwikkeling niet in de weg staat.

2.3 Gemeentelijk beleid Bestemmingsplan ‘Polder Albrandswaard’ In het bestemmingsplan ‘Polder Albrandswaard’ heeft het noordelijke deel van het perceel de bestemming ‘Wonen’ en het overige deel heeft de bestemming ‘Agrarisch met waarden’.

Figuur 2.2 verbeelding geldende bestemmingsplan Polder Albrandswaard

Daarnaast zijn enkele dubbelbestemmingen aanwezig (‘Leiding – Water’ en ‘Waarde – Archeologie – 1’). Tevens geldt de gebiedsaanduiding ‘geluidzone – industrie’. Ten slotte is de gebiedsaanduiding ‘wetgevingszone – wijzigingsgebied 8’ van toepassing.

12

Die laatste gebiedsaanduiding is relevant om de mogelijkheid te openen een nieuwe woning te realiseren op het perceel. In de regels van het bestemmingsplan is in artikel 19.8 het volgende bepaald: 19.8 Wijzigingsgebied 8 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen van de gronden gelegen binnen 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 8' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' ten behoeve van de bouw van maximaal 1 woningen en de daarbij behorende bijgebouwen en erfinrichting, met dien verstande dat: a. de ontwikkeling past binnen het gestelde in: 1. het Beeldkwaliteitplan, zoals opgenomen in de bijlage; 2. het Landschapsontwikkelingsplan, zoals opgenomen in de bijlage; b. sloop van kassen en / of opstallen voorwaarde is voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid; c. middels onderzoek dient te worden aangetoond dat: 1. er geen milieutechnische belemmeringen aanwezig zijn op het gebied van bedrijven- en milieuzonering en externe veiligheid (afweging van het groepsrisico); 2. de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik; 3. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van beschermde flora en fauna; 4. het plan voldoet aan de geluidsnormen, zoals bepaald in de Wet geluidhinder, dan wel een verleende hogere waarde.

Bij de voorwaarden is in sub a bepaald, dat de ontwikkeling moet passen binnen het Beeldkwaliteitsplan dat als bijlage bij het bestemmingsplan ‘Polder Albrandswaard’ is opgenomen. Voor de kavels langs de Albrandswaardseweg is als voorwaarde gesteld, dat de kavelbreedte minimaal 25 m moet zijn bij woningen met een footprint groter dan 100 m2. Het bouwvlak voor de gewenste woning is niet groter dan 100 m2, waardoor de eis van deze minimale kavelbreedte van 25 m niet geldt. In het Landschapsontwikkelingplan is als eis gesteld dat de maximale kaveloppervlakte 750 m2 mag bedragen. De kaveloppervlakte in het plangebied is echter groter dan die 750 m2. Om die reden kan geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid en is er voor gekozen om het initiatief planologisch mogelijk te maken via herziening van het bestemmingsplan. De inhoudelijke toets of het plan ruimtelijk aanvaardbaar is kan wel geschieden aan de hand van de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. Deze zijn immers bepaald, om te kunnen beoordelen of het initiatief uit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar is.

Toets aan voorwaarden Ad a Ter beoordeling van de vraag of het bouwinitiatief voor de woning in het plangebied ruimtelijk aanvaardbaar is, is een inrichtingsschets opgesteld. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de opgenomen eisen (zie figuur 1.5).

13

Deze inrichtingsschets met toelichting is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De op de schets opgenomen toelichting is hierna integraal weergegeven. Het LOP betreft een visie waarin het behoud van de aanwezige landschappelijke waarden centraal staat. Waar mogelijk moeten deze versterkt worden. De voorgenomen bouw van de woning vormt een kans om de kwaliteiten van de locatie te versterken. In het LOP is de planlocatie aangemerkt als een plek waar ontwikkelingen bestaande zichtvensters minimaal aantasten. Belangrijke zichtlijnen (over de volledige breedte van de polder) zijn aangegeven evenwijdig aan het perceel echter op ruime afstand daarvan ter weerszijden van de belendende bebouwde percelen. Wel is in het LOP opgenomen dat de sloop van de schuur wenselijk is om hierdoor het zichtvenster te vergroten. Zoals al aangegeven voldoet het bouwplan niet geheel aan het Landschapsontwikkelingsplan, met name ten aanzien van de eis dat het bestemmingsvlak ‘Wonen’ maar maximaal 750 m² mag bedragen. In het LOP staat er op pagina 49 het volgende over: - Grootte van de kavels en woningen volgt de lijn van bestaande aangrenzende woningen (kavel maximaal 750m2, maximaal 2 bouwlagen). Voorliggend plan past binnen het eerste gedeelte van deze voorwaarde, maar niet aan de bepaling die erachter staat.

De wens bestaat om het bestemmingsvlak net zo groot te laten zijn als dat bij de omliggende woonpercelen, te weten ongeveer 2.000 m². Het vasthouden aan de maximale oppervlakte van 750 m2 zou anders ook leiden tot een onregelmatig kavelpatroon. Afwijken van die eis tast de kwaliteiten van het plangebied en omgeving niet aan. Ontwikkelingen moeten passen binnen de kernwaarden of deze te versterken. De in dit opzicht relevante kernwaarden zijn: • Openheid (Zichtvensters worden niet aangetast) • Agrarisch karakter (Ontwikkeling vormt geen belemmering voor het agrarisch gebruik) • Polder karakteristiek (Alle ontwikkelingen passen bij het agrarische en kleinschalige karakter van de polder) • Wonen in en aan de polder (Er wordt voldoende rekening gehouden met bestaande woonkwaliteiten). In het BKP zijn eisen ten aanzien van bebouwing opgenomen. Zo moet de woning op ruime afstand van de weg staan. De gevel moet naar de weg toegekeerd en niet gesloten zijn. Een nieuwe woning bestaat uit één laag met kap en kenmerkt zich door een compacte opzet. De voortuin behoort een groene inrichting te krijgen met zo min mogelijk verharding. Een kavel dient voldoende diep te zijn zonder het zicht op de achterliggende polder te ontnemen. De erven langs de Albrandswaardseweg hebben bij voorkeur een groene erfafscheiding.

Aan de voorzijde van de woning mag deze erfafscheiding niet hoger zijn dan 1,00 meter. Het zicht op de bebouwing of de achterliggende kavel mag niet worden weggenomen. De erfafscheiding langs de zichtbare kavelgrenzen vertonen een zekere samenhang. Er is extra aandacht voor de erfafscheiding in de richting van de polder. Per woning moeten minimaal twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden opgenomen. Ten aanzien van de breedte van het plangebied en de afstand van de nieuwe woning tot de zijdelingse perceelsgrenzen het volgende. Deze is 7,5 m, te weten de minimum eis die is opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan.

14

Inrichtingsconcept Bij de landschappelijke inpassing van de nieuwe woning is gezocht naar aansluiting op het agrarische en kleinschalige karakter. Dit heeft zich vertaald in een ruimtelijk concept dat is ontleend aan historische boerenerven. Karakteristiek bij oude boerderijen is het ordenend principe, dat leidend is bij de inrichting van het boerenerf. Zo is er een voor- en achtererf, toepassing van solitaire bomen, een siertuin, moestuin, geriefhout en boomgaard. En is er streekeigen, beschuttende erfbeplanting die de boerderijkavel omgeeft. Uitwerking inpassing bouwplan De nieuwe woning is met de rooilijn in overeenstemming met de naburige kavel. Hierdoor ontstaat er een ruime voortuin. Overeenkomstig het LOP krijgt deze een groen karakter, zoals dat bij historische boerenerven ook gebruikelijk is. Te denken valt aan een gazon met groepen struiken of kleine bomen (zoals bijvoorbeeld gouden regen). Het gazon wordt omkaderd door een haag en door plantvakken. Centraal staan twee markante bomen, zoals linde- of kastanjebomen. De siertuin ligt los van het kavelomvattend groen, dat wegens de verlangde hoogtebeperking aan de voorzijde van de woning bestaat uit geschoren hagen.

Ter hoogte van de halve schuur (indien deze gehandhaafd blijft) is een pergola ontworpen, die de positie van de woning op de kavel onderstreept en een koppeling vormt met de garage, die achter de woning ligt. De toegang tot de garage bestaat uit een pad van (bij voorkeur) grind, split of halfverharding. Naast de woning is ruimte voor twee parkeerplaatsen, die door de pergola en hagen nauwelijks zichtbaar zijn vanaf de Albrandswaardseweg. Achter de woning ligt een meer functionele tuin, met het karakter van een siertuin, al dan niet aangevuld met groentetuin. Bij de garage is ruimte voor landschappelijk groen. De overgang van de achtertuin naar de meer landschappelijke inrichting wordt gemarkeerd door een solitaire, markante boom, zoals een linde of een kastanje. Vanuit de woning is er zicht op het achterliggende landschap. Tussen de achtertuin en het weiland is een boomgaardje ontworpen. Door de middelste rij fruitbomen weg te laten ontstaat er een goed doorzicht op het achterliggende weiland. Dit weiland is in gebruik als weidegrond voor schapen. Het stalletje c.q. de schuilgelegenheid wordt verplaatst naar de achterzijde van de boomgaard. Door toepassing van hoogstamfruit kunnen de schapen ook de boomgaard begrazen. Hierna is het ruimtelijk concept van het plan voor de bouw van de woning opgenomen:’

15

Figuur 2.3 ruimtelijk concept

Ad b. De in paragraaf 1.2 genoemde voorheen aanwezige kas is gesloopt Ad c. De in lid c. genoemde omgevingsaspecten komen alle in hoofdstuk 3 aan de orde. Conclusie is dat het plan voldoet aan de hiervoor genoemde voorwaarden. Ten slotte wordt ten aanzien van de inhoud van de woning het volgende opgemerkt. In het bestemmingsplan ‘Polder Albrandswaard’ wordt bij de bestemming ‘Wonen’ de maximale inhoud van een woning bepaald op 500 m3. Op de kavel is het uit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar om een hoofdgebouw te realiseren van 600 m3. Dit past ook in de woonwensen van tegenwoordig ten aanzien van vrijstaande woningen. Om die reden wordt in voorliggend bestemmingsplan een maximale woninginhoud genoemd van 600 m3.

16

3. Omgevingsaspecten 3.1 Bodem Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie. Er is verkennend (asbest)bodemonderzoek uitgevoerd (Hoste Milieutechniek, d.d. 7 oktober 2019, nr. 19212VGP). De resultaten van het bodemonderzoek vormen geen belemmering voor de beoogde nieuwbouw van een woning. De kleiige bovengrond naast de schuur en op het voorterrein wordt indicatief gekwalificeerd als “industrie”. Dit gaat slechts om het geval van afvoer van de locatie voor hergebruik elders. Deze kwalificatie geeft geen aanleiding tot vervolgonderzoek en ook niet tot sanerende maatregelen. De resultaten van het asbestonderzoek in grond geven geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek en /of het treffen van sanerende maatregelen. De resultaten van de PFAS-toets (klasse wonen of industrie) vormen geen bezwaren tegen de voorgenomen bestemmingsherziening naar ‘Wonen’. De conclusie is dat de milieu hygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmering vormt voor de uitvoering van het bouwplan.

3.2 Bedrijven en milieuzonering Om te voorkomen dat bedrijven milieubelastend zijn ten opzichte van gevoelige functies en daarmee de leefbaarheid en woonkwaliteit verslechteren, wordt gebruik gemaakt van een milieuzonering. Door het hanteren van afstandsnormen wordt de overlast ten opzichte van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten hanteren de normen die zijn gepubliceerd in de publicatie ‘’Bedrijven en milieuzonering’’. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in type bedrijvigheid en soort overlast. Deze normen zijn niet wettelijke bepaald maar vormen wel een richtlijn. Een afwijking is in beginsel mogelijk met dien verstande dat het moet worden gemotiveerd. In de omgeving van de planlocatie zijn twee glastuinbouw bedrijven aanwezig, aan de Albrandswaardseweg 96 en aan de Albrandswaardseweg 102 te Poortugaal. Glastuinbouwbedrijven zijn in de Staat van Bedrijfsactiviteiten uit voornoemde publicatie ingedeeld in milieucategorie 2. De daarbij behorende richtafstand is 30 meter. De afstand van de nieuwe woning tot het agrarisch bouwvlak van genoemde bedrijven is voor Albrandswaardseweg 96 circa 60 m en voor Albrandswaardseweg 102 circa 150 m.

17

De nieuwe woning Albrandswaardseweg 86c wordt derhalve ruim buiten de milieuzones van genoemde bedrijven gerealiseerd. Uit oogpunt van milieuzonering is de herziening van de bestemming derhalve mogelijk.

3.3 Luchtkwaliteit Het aspect ‘luchtkwaliteit’ komt aan de orde in de Wet milieubeheer. In deze Wet is vastgelegd welke bestemmingen de normwaarden kunnen overschrijden. Hierbij zijn tevens relevant het Besluit niet in betekende mate bijdragen en de Regeling niet in betekende mate bijdragen. Uit het Besluit volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide, indien deze maximaal 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van zwevende deeltjes of stikstofdioxide bedraagt. Hier is sprake van een ontwikkeling die geen negatieve invloed op de luchtkwaliteit zal hebben. Een woning genereert circa 6 tot 8 vervoersbewegingen per etmaal. Voorheen was er een glastuinbouwbedrijf aanwezig, waarbij er meer vervoersbewegingen aan de orde waren. Daarnaast is gekeken of wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening in die zin dat de luchtkwaliteit in de omgeving is beoordeeld op grond van de GCN-waarden. Daaruit blijkt, dat voor het jaar 2018 de jaargemiddelde concentraties voor NO2 ter plaatse van het perceel Albrandwaardseweg 86c circa 21,1 μg/m3 bedraagt (de grenswaarde voor NO2 bedraagt 40 μg/m3).

De jaargemiddelde concentraties voor PM10 bedraagt hier 18,7 μg/m3 (de grenswaarde voor PM10 bedraagt 40 μg/m3) en de jaargemiddelde concentraties voor PM2,5 circa 12 μg/m3 (de grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 μg/m3). De conclusie is dat er vanuit het aspect luchtkwaliteit geen belemmering bestaat voor de geplande ontwikkeling. 3.4 Water De watertoets ten behoeve de voorgestane ontwikkeling wordt uitgevoerd om inzicht te krijgen in de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en het vaststellen van eventuele mitigerende of compenserende maatregelen. Op 10 november 2021 is het nieuwe Waterbeheerprogramma unaniem door het algemeen bestuur van het waterschap Hollandse Delta vastgesteld. Dat programma geldt voor de periode 2022-2027. Het waterbeheerprogramma heeft betrekking op drie kerntaken • Veilige dijken en duinen; • voldoende en schoon water; • het schoonmaken van afvalwater. Om deze taken ook in de toekomst goed te kunnen blijven uitvoeren, wordt door het waterschap rekening gehouden met klimaatverandering, duurzaamheid, energietransitie en biodiversiteit. 18