Voorstel Vaststelling wijziging Omgevingsplan Polderstraat 9 (Manege) Alblasserdam - Voorstel.pdf

8.4.6 Advies Alvorens te beslissen omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige.

Adromi B.V.

Pagina 25 van 39

Artikel 9 Waterstaat - beschermingszone dijk 9.1 Bestemmingsomschrijving Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Waterstaat - beschermingszone dijk' zijn de gronden, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor: a. de bescherming, onderhoud en instandhouding van de beschermingszone van de waterkering; b. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals: kunstwerken, dijksloten en andere waterstaatswerken. 9.2 Bouwregels Op de in artikel 9 lid 1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels: a. op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de dubbelbestemming worden gebouwd, met dien verstande, dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 10 m; b. ten behoeve van de andere voorkomende bestemming(en) mag niet worden gebouwd, tenzij hiervoor vergunning is verleend cq. een melding is gedaan conform het bepaalde in de Waterschapsverordening.

Adromi B.V.

Pagina 26 van 39

3 Algemene regels Artikel 10 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Adromi B.V.

Pagina 27 van 39

Artikel 11 Algemene bouwregels 11.1 Overschrijding bouwvlakken / bestemmingsgrenzen ondergeschikte bouwdelen 11.1.1 Toepassing De in deze regels opgenomen bepalingen ten aanzien van bouwgrenzen zijn niet van toepassing voor wat betreft overschrijdingen met betrekking tot: a. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen; b. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, indien de overschrijding van de voorgevelbouwgrens niet meer dan 12 cm bedraagt; c. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, erkers, mits zij de voorgevelbouwgrens met niet meer dan 0,5 m overschrijden; d. voor de bouw van balkons of luifels dan wel, uitsluitend bij woningen op de verdiepingen, van galerijen, mits: 1. de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m; 2. de afstand tot de openbare weg niet minder dan 2 m mag bedragen, met uitzondering van galerijen, waarvan de afstand tot de openbare weg niet minder dan 0,5 m mag bedragen. e. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voor zover deze de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden; f. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voor zover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand de voorgevelbouwgrens met meer dan 1 m overschrijden.

11.1.2 Afwijking door middel van een omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan afwijken bij een omgevingsvergunning van het bepaalde in artikel 11 lid 1.1 voor het overschrijden van de aangegeven bouwgrenzen met ten hoogste 1,5 m, indien het overige ondergeschikte bouwdelen betreft, zoals bijvoorbeeld: a. overbouwingen ten dienste van de verbinding van twee gebouwen; b. toegangen van bouwwerken; c. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen; d. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten; e. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; f. balkons en galerijen; g. luifels, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame; h. hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen; i. kelderingangen en kelderkoekoeken. 11.2 Parkeren Bij het bouwen van nieuwe gebouwen, het uitbreiden daarvan cq. het wijzigen van het gebruik daarvan op grond van de bestemmingen genoemd in regels hoofdstuk 2 moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de normen in de beleidsregels in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan Alblasserdam van 29 oktober 2019.

Adromi B.V.

Pagina 28 van 39

11.3 Vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen Vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen, die deel uitmaken van een gebouw, mogen de voor dat gebouw toegestane maximale bouwhoogte met niet meer dan 8 m overschrijden. 11.4 Dakopbouwen t.b.v. noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties Dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 3,5 m en mogen geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst. 11.5 Onderkeldering 11.5.1 Toepassing De planregels inzake de toelaatbaarheid, de aard, de omvang en de situering van gebouwen zijn in geval van ondergrondse bouw van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat deze uitsluitend is toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. ondergrondse bouw is uitsluitend toegestaan onder de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen; b. gebouwd mag worden tussen peil en 3,5 m onder peil. 11.5.2 Afwijking van een omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan afwijken bij een omgevingsvergunning van het bepaalde in artikel 11 lid 5.1 ten behoeve van ondergrondse bouw buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. de hoogte van kelders bedraagt ten hoogste 10 m beneden peil; b.

de afstand tot de zijdelingse perceelgrens en de openbare weg bedraagt ten minste 1 m, met dien verstande dat in geval van kelderbouw in belendende percelen in de zijperceelgrens mag worden gebouwd; c. kelders mogen niet worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel; d. advies is gevraagd aan het Waterschap.

Adromi B.V.

Pagina 29 van 39

Artikel 12 Algemene gebruiksregels Onder verboden gebruik van de gronden en bouwwerken zoals bedoeld in regels hoofdstuk 2, wordt in ieder geval verstaan een gebruik voor: a. prostitutie; b. seksinrichtingen; c. het vervangen van halfverhardingen door reguliere verhardingen; d. een wijziging van het gebruik van gebouwen en/of gronden waardoor niet langer cq. in mindere mate kan worden voorzien in voldoende parkeerruimte buiten openbaar gebied; 12.1 Afwijking Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 12 sub c indien wordt voorzien in compensatie voor de te vervangen halfverharding. Alvorens wordt beslist over een dergelijke afwijking wordt vooraf schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

Adromi B.V.

Pagina 30 van 39

Artikel 13 Algemene aanduidingsregels 13.1 Overige zone - Beschermd dorpsgezicht 13.1.1 Algemeen Ter plaatse van de aanduiding "overige zone - beschermd dorpsgezicht" dient het beschermde dorpsgezicht behouden en beschermd te blijven. 13.1.2 Omgevingsvergunning voor het slopen a. Het is verboden op de gronden ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - beschermd dorpsgezicht' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders (sloopvergunning) de bestaande bouwwerken te slopen. b. Een vergunning als bedoeld onder a kan slechts worden verleend indien handhaving van de bestaande bebouwing in redelijkheid niet van de eigenaar kan worden gevergd. c. Het verbod om te slopen zonder vergunning als bedoeld onder a geldt niet: 1. voor zover het betreft voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen in het kader van het regulier onderhoud van het pand; 2. voor het treffen van voorzieningen en het aanbrengen van verbeteringen aan bouwwerken waartoe burgemeester en wethouders hebben aangeschreven; d. Alvorens een vergunning als bedoeld onder a te verlenen wordt voorafgaand een advies ingewonnen bij de monumentencommissie. 13.2 Vrijwaringszone - duiker Ter plaatse van de aanduiding Vrijwaringszone - duiker is het in afwijking van het bepaalde in andere bestemmingen verboden om: a.

bouwwerken op te richten, anders dan ten behoeve van deze gebiedsaanduiding. 13.2.1 Afwijkingsbevoegdheid Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van hetgeen bepaald is in artikel 13 lid 2 mits: a. geen aantasting plaatsvindt van de instandhouding en het doelmatig functioneren van de duiker; b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende duiker. 13.2.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden 13.2.2.1 Verbod Het is verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden van het bevoegd gezag de volgende werken en/of werkzaamheden te verrichten: a. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven of ophogen van grond; b. en/of het aanbrengen van diepwortelende beplanting; c. en/of het indrijven van voorwerpen in de bodem;

Adromi B.V.

Pagina 31 van 39

d. en/of het verhogen van de bovenbelasting van de grond, zoals door het permanent opslaan van goederen. 13.2.2.2 Uitzonderingen Het in artikel 13 lid 2.2.1 vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van: a. werken en/of werkzaamheden, die van geringe omvang zijn dan wel het normale onderhoud en beheer betreffen; b. werken en/of werkzaamheden, welke op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn; c. werkzaamheden gericht op vernieuwing van, instandhouding van of onderhoud aan de betreffende duiker. 13.2.2.3 Voorwaarden Werken en/of werkzaamheden als bedoeld in artikel 13 lid 2.2.1 zijn slechts toelaatbaar, indien: a. deze verband houden met de doeleinden, die aan de desbetreffende hoofd- of medebestemming zijn toegekend; b. en de belangen van instandhouding en goede werking van de duiker niet worden geschaad; c. en voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van de duiker.

Adromi B.V.

Pagina 32 van 39

Artikel 14 Algemene afwijkingsregels Het bevoegd gezag kan afwijken bij een omgevingsvergunning van: a. de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; b. de regels, en toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft tot een maximale afmeting van 3 m; c. de regels, en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits: 1. de inhoud per gebouwtje niet meer bedraagt dan 50 m3; 2. de bouwhoogte niet meer dan bedraagt 3,5 m; d. de regels ten aanzien van de (bouw)hoogte van andere bouwwerken, en toestaan dat de bouwhoogte van andere bouwwerken wordt vergroot: 1. ten behoeve de bouw van kunstwerken tot maximaal 40 m; 2. ten behoeve van de bouw van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot maximaal 50 m; 3. ten behoeve van een vlaggenmast, speelvoorzieningen, een kunstwerk, beeldende kunst en dergelijke tot maximaal 15 m; 4. ten behoeve van de bouw van overige andere bouwwerken tot 10 m. e.

het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen, en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten wordt vergroot, mits: 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer bedraagt dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak; 2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw. f. de bouw- en bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en een bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Adromi B.V.

Pagina 33 van 39

Artikel 15 Overige regels 15.1 Regelingen a. Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar een wettelijke regeling, dan geldt deze regeling zoals die van kracht is op het moment van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan. b. Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar een beleidsregeling, dan geldt deze regeling zoals die luidt dan wel van kracht is op het moment van indienen van een aanvraag omgevingsvergunning.

Adromi B.V.

Pagina 34 van 39

Artikel 16 Geluid 16.1 Wegverkeerslawaai De realisering van een geluidgevoelig gebouw op een plek of (bouw)hoogte waar nog geen geluidgevoelig gebouw aanwezig is, is uitsluitend toegestaan indien voor dat gebouw, respectievelijk de geluidgevoelige ruimte in dat gebouw: a. voldaan zal worden aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting zoals vastgelegd in: 1. artikel 12.13m van het Besluit kwaliteit leefomgeving jo. artikel 3.27, lid 2 Besluit kwaliteit leefomgeving vanwege gemeentewegen en waterschapswegen; 2. artikel 12.13ia, lid 2, Besluit kwaliteit leefomgeving vanwege provinciale wegen; 3. artikel 5,78t Besluit kwaliteit leefomgeving vanwege rijkswegen; b. dan wel, indien niet voldaan wordt aan het bepaalde in lid a, voldaan zal worden aan een door het bevoegd gezag vastgestelde en bij dit bestemmingsplan behorend Besluit hogere waarde overeenkomstig artikel artikel 5.78u Besluit activiteiten leefomgeving; c.

dan wel, indien niet voldaan wordt aan het bepaalde in lid a of b, sprake zal zijn van geluidbelasting op een niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen in de zin van artikel 5.78y Besluit kwaliteit leefomgeving; 16.2 Geluidzone - industrie De realisering van een geluidgevoelig gebouw op een plek of (bouw)hoogte waar nog geen geluidgevoelig gebouw aanwezig is, is uitsluitend toegestaan indien voor dat gebouw, respectievelijk de geluidgevoelige ruimte in dat gebouw: a. voldaan zal worden aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting zoals vastgelegd krachtens artikel 12.7, lid 3, Besluit kwaliteit leefomgeving jo. artikel 12.13ia, lid 2, Besluit kwaliteit leefomgeving; b. dan wel, indien niet voldaan wordt aan het bepaalde in lid a, voldaan zal worden aan een door het bevoegd gezag vastgestelde en bij dit bestemmingsplan behorend Besluit hogere waarde overeenkomstig artikel artikel 5.78u Besluit activiteiten leefomgeving; c.

dan wel, indien niet voldaan wordt aan het bepaalde in lid a of b, sprake zal zijn van geluidbelasting op een niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen in de zin van artikel 5.78y Besluit kwaliteit leefomgeving; 16.3 Maximaal geluidniveau De realisering van geluidgevoelige gebouwen op een plek of (bouw)hoogte waar nog geen geluidgevoelig gebouw aanwezig is, is uitsluitend toegestaan indien voor geluidgevoelige ruimten in dat gebouw zal worden voorzien in voldoende geluidswering in de gevelconstructie vanwege het piekgeluid vanwege inrichtingen, waarbij aan de volgende waarden moet worden voldaan: a. een maximaal binnenniveau voor het maximale geluidsniveau (LAmax) van: 45 dB(A) in de nachtperiode, 50 dB(A) in de avondperiode en 55 dB(A) in de dagperiode. 16.4 Overig industrielawaai De realisering van geluidgevoelige objecten op een plek of (bouw)hoogte waar nog geen geluidgevoelig object aanwezig is, is uitsluitend toegestaan indien voldaan zal worden aan: a.

artikel 5.65 Besluit activiteiten leefomgeving voor geluid vanwege milieubelastende activiteiten waarmee het geluidgevoelige gebouw geen functione verbinding heeft en welke

Adromi B.V.

Pagina 35 van 39

niet worden uitgevoerd op een industrieterrein waarvoor geluidproductieplafonds dienen te worden vastgesteld. 16.5 Hogere waarden a. De volgende hogere waarden zijn verleend bij vaststelling van dit plan: Bron A15 / N915 De Helling Aan de Noord

Type bron wegverkeer wegverkeer industrie

Vastgestelde hogere waarden 60 dB Lden 70 dB Lden 55 dB(A) Lden en 45 dB(A) Lnight

b. Het is verboden een gebouw te gebruiken voor geluidgevoelige objecten en functies, voorzover niet wordt voldaan aan het beleid hogere waarden, zoals vastgelegd in het 'Geluidbeleid Goede Ruimtelijke Ordening',dan wel de voorwaarden zoals beschreven in de toelichting van dit plan. c. Onder verboden gebruik van de gronden en bouwwerken zoals bedoeld in regels hoofdstuk 2, wordt tevens verstaan een gebruik voor het ongedaan maken van een geluidmaatregel die is gerealiseerd om te voldoen aan de vastgestelde hogere waarden. Onder geluidmaatregel wordt tevens verstaan het situeren van een niet geluidgevoelige functie/ruimte achter een geluidbelaste gevel. 16.6 Geluidwering Indien en voor zover dit nodig is voor het bereiken van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is de bouw van geluidwerende voorzieningen in het plangebied toegelaten. Hierbij gelden de volgende regels a. Indien en voor zover op of aan een gebouw wordt gebouwd bedraagt de maximaal toegelaten bouwhoogte 3 meter meer dan de hoogte van dat gebouw; b. In overige gevallen bedraagt de maximaal toegelaten bouwhoogte 12 meter. 16.7 Sloopverbod 16.7.1 Sloopverbod zonder omgevingsvergunning Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning (gedeelten van) bouwwerken te slopen indien: a. sprake is van een geluidscherm; b. indien en voor zover het te slopen bouwwerk een geluidgevoelig gebouw blijft (d.w.z.

ook na beoogde sloop).

16.7.2 Voorwaarden voor een omgevingsvergunning Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 16 lid 7.1 wordt uitsluitend verleend indien uit akoestisch onderzoek is gebleken ook na de sloop wordt voldaan aan de overige bepalingen van dit artikel cq. de geluidvoorschriften zoals opgenomen in het Besluit activiteiten leefomgeving. Daarbij gelden aanvullend de volgende bepalingen.

Adromi B.V.

Pagina 36 van 39

a. Indien uit het akoestisch onderzoek blijkt dat hiertoe maatregelen dienen te worden getroffen, dient voldoende zekerheid te bestaan dat deze maatregelen zullen worden getroffen. b. Aan een omgevingsvergunning kunnen voorschriften worden verbonden om het bepaalde onder a zeker te stellen. 16.7.3 Samenloop Indien en voor zover sprake is van een activiteit die zowel valt onder artikel 16 lid 5 sub b als onder artikel 16 lid 7.1, wordt bij verlening van een vergunning als bedoeld in artikel 16 lid 7.1 overwogen of wordt voldaan aan artikel 16 lid 5 sub b. 16.8 Advies Alvorens te beslissen omtrent: a. de verlening van een omgevingsvergunning voor de bouw of verbouw van een geluidgevoelig gebouw waar dit artikel betrekking op heeft; b. de verlening van een vergunningaanvraag als bedoeld in artikel 16 lid 7.1. vraagt het bevoegd gezag om advies van de Omgevingsdienst.

Adromi B.V.

Pagina 37 van 39

4 Overgangs- en slotregels Artikel 17 Overgangsrecht 17.1 Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 17.2 Afwijking door middel van een omgevingsvergunning Eenmalig kan in afwijking van artikel 17 lid 1 een omgevingsvergunning worden verleend van voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %. 17.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken artikel 17 lid 1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 17.4 Overgangsrecht gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

17.5 Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 17 lid 4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 17.6 Verboden gebruik Indien het gebruik, bedoeld in artikel 17 lid 4, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 17.7 Uitzondering op het overgangsrecht gebruik artikel 17 lid 4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Adromi B.V.

Pagina 38 van 39

Artikel 18 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het ontwerp TAM-omgevingsplan Polderstraat van de Gemeente Alblasserdam

Adromi B.V.

Pagina 39 van 39

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam toelichting

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam toelichting

Projectnummer: Versie: Status: Datum:

R202174/2101 p vaststelling 4-11-2024

Auteur:

A. Hoogesteeger

Geaccordeerd:

J. Wildschut

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 4 Aanleiding ................................................................................................................................ 4 Doel ......................................................................................................................................... 4 Ligging plangebied ................................................................................................................... 4 Geldende planologische regeling ............................................................................................ 6 Leeswijzer ................................................................................................................................ 7 2. Planbeschrijving............................................................................................................................... 9 Bestaande situatie ................................................................................................................... 9 Beoogde ontwikkeling ........................................................................................................... 11 3.

Beleidskader .................................................................................................................................. 13 Inleiding ................................................................................................................................. 13 Rijksbeleid.............................................................................................................................. 13 Provinciaal beleid .................................................................................................................. 14 Regionaal beleid .................................................................................................................... 17 Gemeentelijk beleid .............................................................................................................. 19 4. Milieu- en omgevingsaspecten ..................................................................................................... 26 Bedrijven en milieuzonering.................................................................................................. 26 Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 28 Omgevingsveiligheid .............................................................................................................

29 Geluid .................................................................................................................................... 32 Bodem ................................................................................................................................... 35 Mer-beoordeling ................................................................................................................... 37 Waterhuishouding ................................................................................................................. 38 Natuurwaarden/ecologie/stikstof ......................................................................................... 44 Verkeer, parkeren en ontsluiting .......................................................................................... 50 Kabels en leidingen ................................................................................................................ 51 Archeologie en cultuurhistorie .............................................................................................. 52 Duurzaamheid ....................................................................................................................... 54 Gezondheid ........................................................................................................................... 57 5.

Juridische aspecten ....................................................................................................................... 59 Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP) ......................................................... 59 Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling ......................................................................... 59 Regeling woonpercelen ......................................................................................................... 61 Regeling overige bestemmingen ........................................................................................... 63 Overige aspecten ................................................................................................................... 64 6. Economische uitvoerbaarheid ....................................................................................................... 65 7. Overleg en inspraak ....................................................................................................................... 66 Participatie ............................................................................................................................ 66 Overleg ..................................................................................................................................

66 Zienswijze .............................................................................................................................. 68 Bijlagen .................................................................................................................................................. 69

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 3 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

1.

Inleiding

Aanleiding De initiatiefnemer heeft het voornemen om het perceel Polderstraat 9 te Alblasserdam te herontwikkelen door de bestaande opstallen (watersportbedrijf en manege) te slopen en 53 nieuwe woningen te bouwen. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 31 juli 2019 in principe medewerking verleend voor deze planontwikkeling. Het initieel voor deze ontwikkeling voorbereide bestemmingsplan op grond van de Wet ruimtelijke ordening (oud) kon niet tijdig in procedure worden gebracht. De raad wil evenwel voorkomen dat onderhavige woningbouwontwikkeling verdere vertraging oploopt door de noodzaak om het reeds voorbereide bestemmingsplan aan te passen aan het Digitale Stelsel Omgevingswet (DSO). Om die reden is gekozen om het concept bestemmingsplan in procedurele zin voort te zetten onder de werkafspraken “Tijdelijke Alternatieve Maatregelen” (TAM-Omgevingsplan). Doel Doel van het plan is de functionaliteit en het gebruik van het perceel beter af te stemmen op de omgeving. Het huidige gebruik van het plangebied is functioneel verouderd en niet passend in de omgeving. Zowel de manege als het botenbedrijf zijn inmiddels gestopt. Daarnaast is ook het tankstation aan de noordzijde langs de Polderstraat beëindigd. Daarentegen is de vraag naar woningen groot. Het voornemen bestaat daarom het perceel te herontwikkelen.

De te bouwen woningen passen niet binnen het geldende Omgevingsplan. Onderhavig TAMOmgevingsplan zal in planologisch-juridische zin vorm geven aan de beoogde woningbouwontwikkeling. Als onderdeel hiervan zal verder de bestemming voor het tankstation worden opgeheven. Ligging plangebied De locatie – hierna ook aangegeven met ‘plangebied’ – bevindt zich in het zuidwestelijk deel van de kern van Alblasserdam. De locatie grenst aan de noordzijde aan de Polderstraat en ligt verder ingeklemd tussen de achterkant van de woningen aan de Dam en Ruigenhil (aan de westzijde) en aan de achterkant van de woningen aan de Oranjestraat (aan de oostzijde). Aan de zuidzijde grenst het plangebied (nagenoeg) aan De Helling, de weg die deels parallel aan de A15 loopt.

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 4 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

Figuur 1: Plangebied globaal met rode omlijning aangegeven (Bron: Google Maps)

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 5 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

Figuur 2: Plangebied indicatief met rode omlijning aangegeven (Bron: Google Maps)

Het plangebied is volgens informatie uit de Openbare registers van het Kadaster totaal groot 12.749 m ² en is kadastraal bekend als: −

gemeente Alblasserdam, sectie B, nummer 4314, groot 11.252 m²

−

gemeente Alblasserdam, sectie B, nummer 3792, groot 236 m²

−

gemeente Alblasserdam, sectie B, nummer 4313, groot 148 m²

−

gemeente Alblasserdam, sectie B, nummer 3295, groot 1.113 m²

Geldende planologische regeling Voor het plangebied gelden, krachtens het overgangsrecht van de Omgevingswet, via het Omgevingsplan de bestemmingsregelingen: - ‘Herstelplan Alblasserdam’ (vastgesteld op 31 maart 2015); - ‘Parapluherziening Geluid Aan de Noord – Alblasserdam’ (vastgesteld op 24 januari 2017); - ‘Parapluherziening Wonen en parkeernormen’ (vastgesteld 9 mei 2023). Volgens de eerstgenoemde regeling heeft het plangebied deels de (enkel)bestemming ‘Bedrijf’, (groten)deels de (enkel)bestemming ‘Sport-Manege’ en voor een klein deel de (enkel)bestemming ‘Water’. Verder heeft het hele plangebied de (dubbel)bestemming ‘Waarde-Archeologie’, in verschillende categorieën, en valt deze in een geluidszone industrie(lawaai).

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 6 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

Het woningbouwplan past niet binnen de genoemde (enkel)bestemmingen. De volgende verbeelding (uit ruimtelijkeplannen.nl) toont de geldende planologische situatie. Het plangebied is globaal met rode omlijning aangegeven op de verbeelding.

Figuur 3: Verbeelding planologische situatie; plangebied globaal met rode omlijning aangegeven (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

De beoogde bebouwing past verder niet binnen de geldende bouwvlakken. De bouw- en goothoogte van de gronden met de enkelbestemming ‘Bedrijf’ zijn respectievelijk 8 meter en 5 meter. Ook de bouw- en goothoogte van de gronden met de enkelbestemming ‘SportManege’ zijn respectievelijk 8 meter en 5 meter. Toekomstige (woon)bebouwing past niet binnen deze bouwhoogten. Leeswijzer Het TAM-omgevingsplan bestaat juridisch uit twee delen: verbeelding en regels, en gaat vergezeld van een (deze) toelichting als onderbouwing voor de in regels en verbeelding gemaakte keuzen. Meer bepaald:

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 7 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

− −

−

de verbeelding - op de verbeelding zijn de bestemmingen van de gronden van het plangebied aangegeven; de regels - in de regels wordt per toegelaten functie een omschrijving van de doeleinden gegeven en regels met betrekking tot het bouwen en gebruik van de in dit plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken; de toelichting - in de toelichting worden onder meer de beweegredenen weergegeven die hebben geleid tot het toelaten van een bepaalde functie aan een locatie, evenals een interpretatie/uitleg van de gebruikte terminologie.

De toelichting is als volgt opgebouwd: − In hoofdstuk 2 (Planbeschrijving) worden de bestaande en de nieuwe situatie van het plangebied beschreven. − In hoofdstuk 3 (Beleidskader) wordt het voor het plangebied geldende rijks-, provinciaal, regionale en gemeentelijke ruimtelijk beleid beschreven. Het plan wordt vervolgens aan de beleidskaders getoetst. − In hoofdstuk 4 (Milieu- en omgevingsaspecten) worden de verschillende milieuaspecten die voor het plan relevant zijn benoemd. De geldende beleidskaders worden beschreven en het plan wordt daaraan getoetst. Voor verschillende onderdelen zijn afzonderlijke onderzoeken uitgevoerd. De resultaten daarvan worden beschreven, alsmede de gevolgen voor het plan. − Hoofdstuk 5 (Juridische aspecten) bevat de juridische planbeschrijving. Het beschrijft de regels die gelden bij het opstellen van bestemmingsplannen in het algemeen en dit plan in het bijzonder. Er wordt voorts beschreven waarom voor bepaalde bestemmingen is gekozen en welke regels en voorwaarden daarbij gelden. − In hoofdstuk 6 (Economische uitvoerbaarheid) wordt kort ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. − In hoofdstuk 7 (Overleg en inspraak) bevat een korte toelichting op het overleg en de resultaten daarvan en de inspraak op het (voor)ontwerpbestemmingsplan.

Verder wordt beschreven dat het ontwerpbestemmingsplan is gepubliceerd en welke reacties dat eventueel heeft opgeleverd.

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 8 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

2.

Planbeschrijving Bestaande situatie

2.1.1. Geschiedenis Het dorp Alblasserdam is ontstaan ter plaatse van de afdamming van het vroegere riviertje De Alblas, daar waar dit riviertje in de Noord uitmondt, de naam zegt het al. Van oorsprong lag de bebouwing voornamelijk langs de aanwezige dijken van deze rivieren. De Polderstraat vormde de zuidelijke dijk van de Alblas. Aan de zuidzijde van waar nu het plangebied ligt, lag de Vinkenpolder, een weilandengebied. Onderstaand kaartbeeld toont de situatie van het plangebied rond 1900.

Figuur 4: Beeld rond 1900; het plangebied is globaal met gele cirkel aangegeven (Bron: Topotijdreis.nl)

In de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw kwam het gebied Vinkenpolder eigenlijk pas volop in ontwikkeling; het huidige bedrijventerrein Vinkenpolder ontstond en werd voornamelijk eerst ontwikkeld aan de oostzijde van het plangebied, direct ten oosten van de huidige Oranjestraat. In de jaren ’80 van de vorige eeuw werd de tunnel onder de Noord van de A15 aangelegd. Die tunnel vervangt sindsdien grotendeels de brug over de Noord (N915). Eind van de vorige eeuw (1999) is het gebied rond het plangebied al volop ontwikkeld, voornamelijk als bedrijventerrein. Het volgende kaartbeeld geeft daar een beeld van. De oude structuren zijn deels nog herkenbaar.

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 9 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

Figuur 5: Beeld rond 2000; het plangebied is globaal met rode cirkel aangegeven (Bron: Topotijdreis.nl)

Uit topografische beelden valt op te maken dat het plangebied door de loop der jaren steeds een overwegend bedrijfsmatige invulling heeft gehad. Het zuidelijke deel van het plan is eigenlijk altijd onbebouwd gebleven. De laatste jaren was het in gebruik als manege. 2.1.2. Huidige status/gebruik Het laatste gebruik van het plangebied betrof bedrijfsterrein (watersportbedrijf) en manege (meer achterop het terrein). Een indeling van het terrein is hierna weergegeven.

Figuur 6: Huidige terreinindeling

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 10 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

Aan de zijde van de Polderstraat bevindt zich een (bedrijfs)woning met winkel/werkplaats. Daarachter bevinden zich nog verschillende loodsen, garageboxen en andere opstallen. Verschillende daarvan deden dienst als paardenstallen en manege. Tenslotte is er op het terrein een paardenbak aanwezig. De volgende beelden geven de voormalige situatie van het plangebied weer.

Figuur 7: Beelden huidige situatie plangebied plan Polderstraat

Beoogde ontwikkeling 2.2.1. Algemeen Doelstelling van het plan is om de niet meer functionele bedrijfsbebouwing (en manege) te slopen en op de planlocatie 53 wooneenheden te bouwen. Het totale programma binnen het plangebied ziet er als volgt uit: − 10 twee-onder-een-kap woningen; − 21 appartementen (verschillende prijsklassen, w.o. sociale koop); − 22 rijwoningen; − 83 parkeerplaatsen; − een ontsluitingsweg die aan de noordzijde aansluit op de Polderstraat en aan de zuidzijde aantakt op de Oranjestraat (als calamiteitenontsluiting). Met het plan wordt beoogd een programma aan de kern van Alblasserdam toe te voegen waar behoefte aan is. Er wordt een positieve kwaliteitsslag gerealiseerd. Verder wordt er tegemoet gekomen aan de grote vraag naar dergelijke woningen in Alblasserdam en de Drechtsteden.

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 11 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

2.2.2. Stedenbouwkundige opzet De opzet van het plan is als gevolg van de vorm van het plangebied noord-zuid georiënteerd. Aan de zijde van de Polderstraat zijn twee tegen elkaar aan staande appartementengebouwen geprojecteerd. Het zijn de hiervoor genoemde (3) appartementen in de duurdere prijsklasse. Aan de oostzijde van de beide appartementengebouwen sluit de toegangsweg tot het plangebied aan op de Polderstraat. Die toegangsweg slingert verder door het plangebied. Van noord naar zuid volgen het blok rijenwoningen (rug aan rug), de twee-onder-een-kap woningen en de goedkopere rijwoningen. Het volgende kaartbeeld geeft een indruk van de nieuwe situatie. Verwezen wordt ook naar bijlage 14. De hoogte van de bebouwing sluit zoveel mogelijk aan bij de bestaande bebouwing aan Polderstraat, de Oranjestraat en de Dam/Ruigenhil. De vorm van de zgn. rug-aan-rugwoningen lijkt op de schuur van de voormalige manege. Het ontwerp van de rijwoningen aan de zuidzijde vormt een markeringspunt van het plangebied. Aan de zuidzijde zal de ontsluitingsweg worden vormgegeven als een langzaam verkeersontsluiting welke aansluit op de Oranjestraat/De Helling. Deze ontsluiting zal tevens dienst doen als calamiteitenontsluiting naar De Helling. 2.2.3. Toe te laten functies Hiervoor is het programma weergegeven. Het gaat voornamelijk om wonen en parkeren; en de daarbij behorende ontsluiting.

De kavelsloten die het plangebied nu al omzomen blijven in stand en worden waar mogelijk verbreed. Op verschillende plaatsen is het belangrijk het groen binnen het plangebied te markeren. Dat is gedaan met de bestemming Groen, als het groen een meer openbaar karakter heeft en met de bestemming Tuin als het groen een privékarakter heeft. Verder zijn binnen de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied groene invullingen mogelijk, zoals bomen etc. Ook parkeren is binnen laatstgenoemde bestemming mogelijk, evenals de ontsluitingsweg. Voor de woningen is met een aanduiding onderscheid gemaakt naar het type woningen, zoals gestapeld en twee-aaneen. Zonder nadere aanduiding betreft het rijenwoningen (zoals rug-aanrugwoningen).

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 12 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

3.

Beleidskader

Inleiding Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch doorgang te laten vinden, wordt onderzocht of deze niet in strijd is met de verschillende beleidskaders. In dit hoofdstuk is getoetst aan het nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Rijksbeleid 3.2.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale omgevingsvisie (NOVI) is een instrument van de Omgevingswet. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Bovenstaande vergt een goed samenspel tussen Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten, maar ook tussen overheden en bedrijven, maatschappelijke instellingen en burgers Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. We spreken hier over ‘omgevingsinclusief’ beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1) Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2) Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3) Afwentelen wordt voorkomen.

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. Toetsing Het project betreft een transformatie binnen bestaand ensemble, gericht op meer woningen. Dit is in lijn met de uitgangspunten van de NOVI. 3.2.2. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Artikel 5.129g (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 13 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. Toetsing Voor onderhavige ontwikkeling is een separate onderbouwing van de laddertoets opgesteld1. De conclusie hiervan luidt (citaat): - Gezien de sterke woningbehoefte in de gemeente Alblasserdam en de Drechtsteden is er geen aanleiding om onaanvaardbare ruimtelijk economische effecten (leegstand) te verwachten als gevolg van de beoogde ontwikkeling. - De herontwikkeling aan de Polderstraat te Alblasserdam voldoet aan de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het plan is niet kortom in strijd met het rijksbeleid op dit vlak. Hierna, bij de toetsing aan regionaal beleid, zoals de Nota wonen Alblasserdam, zal nader op dit aspect worden ingegaan. Provinciaal beleid 3.3.1. Omgevingsvisie Zuid-Holland In de nieuwe Omgevingsvisie is het volledige omgevingsbeleid van de provincie vervat.

De provincie Zuid-Holland kiest hierbij voor een opgavegerichte aanpak, waarbij steeds samenhangende beleidsonderdelen worden vernieuwd waar dat nodig is. Het provinciale omgevingsbeleid is dus geen statisch (eind)document, maar een document waarmee voortdurend de dialoog wordt gezocht met de diverse ruimtelijke actoren: altijd klaar, maar nooit af. Toekomstige beleidsvernieuwing biedt kansen voor verbeteringen in Zuid-Holland. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten; 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor; 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen; 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland; 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving; 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit; 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. 1

Antea, Onderbouwing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Polderstraat Alblasserdam, 0468389.100, 15 oktober 2024, bijlage 1

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 14 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende opgaven relevant: Transitie landelijk gebied De provincie wil de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied verbeteren en daarbij interbestuurlijk afgesproken doelstellingen voor transitieopgaven realiseren. Bij keuzes over ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied geeft de provincie voorkeur aan locaties of grondgebruik die passen bij het bodem- en watersysteem. De provincie kiest ervoor om ontwikkelingen in het landelijk gebied integraal te benaderen, met een samenhangende en gebiedsgerichte aanpak. Hiertoe ontwikkelt de provincie gebiedsprogramma’s, als onderdeel van het omgevingsprogramma. Er zijn gebieden waar meerdere transities samenkomen en urgente beleidsopgaven gerealiseerd worden, waardoor in de komende jaren aanzienlijke veranderingen in de ruimtelijke inrichting te verwachten zijn en ruimtelijke keuzes nodig zijn. De provincie stuurt in deze transitiegebieden op de totstandkoming van ruimtelijke gebiedsplannen, als basis voor te maken keuzes over ‘de juiste ontwikkeling op de juiste plek’. Ontwikkelingen in het landelijk gebied staan in verbinding met stedelijke ontwikkelingen. De provincie wil bestaande steden en dorpen optimaal ontwikkelen, en tegelijkertijd de kwaliteit van het landelijk gebied behouden of versterken.

Ook met oog voor blijvende functies. Toetsing De beoogde ontwikkeling voorziet in de toepassing van voornoemde thema’s. Verder voorziet het plan in het beter benutten en opwaarderen van wat er is, alsmede in het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. 3.3.2. Zuid-Hollandse Omgevingsverordening In de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) zijn de regels over de fysieke leefomgeving van de provincie opgenomen. In de verordening staat aangegeven wat wel en niet is toegestaan. Ook staan er instructieregels is voor gemeentelijke omgevingsplannen en taken van waterschappen. De ZHOV is geldig vanaf 1 januari 2024. De ZHOV is 15 december 2021 vastgesteld door Provinciale Staten. Daarna is de ZHOV voor de inwerkingtreding al enkele keren gewijzigd en aangevuld en er zijn ook nu nog wijzigingen in procedure. Het volgende is relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 7.43a (borgen ruimtelijke kwaliteit) 1. Een omgevingsplan laat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling alleen toe als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2. In een omgevingsplan wordt voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit rekening gehouden met: a. de beschermingscategorie en het gebiedstype; b. het soort en de mate van ingrijpendheid van de ruimtelijke ontwikkeling: inpassen, aanpassen en transformeren; c. de relevante richtpunten genoemd in bijlage IX, onder A.

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 15 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

3. Voor de gebiedstypen, bedoeld in artikel 7.42, vierde en vijfde lid zijn de artikelen 7.43h, 7.43i, 7.43j, 7.43k, 7.43l, 7.43m en 7.43n van toepassing tenzij een zwaarwegend openbaar belang aan de toepassing van die artikelen, uitgezonderd artikel 7.43l, in de weg staat. Artikel 7.43h (gebiedstype: beschermingscategorie 3 buitengebied) 1. Een omgevingsplan voor een locatie in het Buitengebied als bedoeld in artikel 7.42, zesde lid, kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast, zoals blijkt uit een afdoende motivering die ook ingaat op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied. 2. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a. de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin; b. de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen; c. het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap; d. de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap. Toetsing Zoals eerder onder de toetsing aan het rijksbeleid is sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder van duurzame verstedelijking. De laddertoetsing heeft plaatsgevonden in een afzonderlijk onderzoek, het rapport/memo daarvan maakt als bijlage deel uit van deze Toelichting.

De conclusie van het rapport wordt hierna integraal weergegeven. Conclusie Om de herontwikkeling van de Polderstraat te Alblasserdam mogelijk te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking onderbouwd. In Alblasserdam is het aandeel verhuizingen binnen de gemeente relatief laag vergeleken met het landelijk gemiddelde. Er zijn relatief veel verhuisbewegingen vanuit en naar omliggende gemeenten. Het onderzoeksgebied is daarom afgebakend op basis van het samenwerkingsverband Drechtsteden, waarin regionale afspraken op het gebied van wonen worden gemaakt. Tussen 2020-2030 is er vraag naar 6.680 woningen in de Drechtsteden. In Alblasserdam is er tot 2030 vraag naar 480 woningen. In de Drechtsteden zijn er voor 4.029 woningen aan toekomstige harde bouwplannen. In Alblasserdam zijn er harde plannen voor 54 woningen. Als de vraag afgezet wordt tegen de harde plancapaciteit dan blijkt er in het onderzoeksgebied nog een behoefte aan 2.651 woningen tot 2030. In Alblasserdam blijkt er nog een behoefte aan 426 woningen te zijn. Er is dus een kwantitatieve behoefte naar woningen in Alblasserdam en de Drechtsteden. In het onderzoeksgebied concentreert de kwalitatieve woningvraag zich hoofdzakelijk op koopeengezinswoningen (64%) en koopappartementen (23%). In alle prijssegmenten van koopwoningen is er een sterke behoefte aan woningen.

De locatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Gezien de sterke woningbehoefte in de gemeente Alblasserdam en de Drechtsteden is er geen aanleiding om onaanvaardbare ruimtelijk economische effecten (leegstand) te verwachten als gevolg van de beoogde ontwikkeling. De herontwikkeling aan de Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 16 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

Polderstraat te Alblasserdam voldoet aan de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Op grond van genoemd artikel dient onderhavig bestemmingsplan te voorzien in voldoende sociale huurwoningen, zoals vastgelegd in de door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. Op dit vlak wordt verwezen naar paragraaf 3.5.2. Conclusie Het plan past binnen provinciaal beleid. Regionaal beleid 3.4.1. Woonvisie Drechtsteden Op regionaal niveau is wat betreft woonbeleid de regionale woonvisie Drechtsteden 2017-2030 (Goed wonen in de Drechtsteden, 25 oktober 2017). Uitwerking van de woonvisie vindt plaats door de afzonderlijke gemeenten, waaronder ook Alblasserdam. De woonvisie staat niet op zichzelf, ze maakt deel uit van een bredere en integrale aanpak ‘Groeiagenda 2030: Goed leven in de Drechtsteden’ met aandacht voor wonen, bereikbaarheid en verbetering van de sociaaleconomische positie van de Drechtsteden. De woonvisie en de Groeiagenda beogen een schaal- en kwaliteitssprong van het wonen in de Drechtsteden. Goed wonen, goed werken en goed bereikbaar zijn de thema’s waar het om draait. Met goed wonen wordt bedoeld: hoogwaardig wonen, met een stevige aantrekkingskracht om te werken en te verblijven. De nog onvoldoende benutte kwaliteiten van de regio spelen daarbij een belangrijke rol.

Omdat het huidige woningaanbod te eenzijdig en van veel middelmaat is, wordt ingezet op woningaanbod voor het midden en hoger segment. De Drechtsteden hebben de ambitie om tot 2031 zo’n 25.000 woningen toe te voegen; 15.000 boven de autonome behoefte (van 10.000 woningen). In de woonvisie is een indicatieve woningbouwopgave opgenomen die tegemoetkomt aan de autonome woonvraag in de regio. De woonvraag is met name gericht op de realisatie van kwalitatief hoogwaardige woningen in alle sectoren en keuzevrijheid. De opgave voor Alblasserdam komt neer op 500 woningen. De te bouwen wooneenheden vallen hier binnen. Toetsing Het plan voorziet in de bouw van 53 wooneenheden in verschillende prijsklassen. Conclusie Het onderhavige plan voldoet aan de regionale beleidsuitgangspunten voor wonen. 3.4.2. Planmonitor wonen Drechtsteden De met dit plan te realiseren woningen zijn opgenomen in de Planmonitor Wonen en in de rapportage Wonen in de Drechtsteden. De woningaantallen zijn hiermee regionaal afgestemd; de rapportage is aangeboden aan de Provincie Zuid-Holland Zuid ter goedkeuring.

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 17 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

Qua woningbouwprogramma wordt hierbij uitgegaan van de realisatie van 30% van de woningen als sociale koopwoning, wat neerkomt op een koopprijs van maximaal € 325.000,- (Nationale HypotheekGarantie, over het jaar 2021). 3.4.3. Klimaatadaptatie Voor klimaatadaptatie is Alblasserdam deelnemer in de werkregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden (A5H). Vanuit deze werkregio is een Regionale Adaptatie Strategie (RAS) opgezet in juli 2021 en wordt aansluitend een regionaal uitvoeringsprogramma Klimaatadaptatie opgesteld. Op 26 oktober 2021 heeft de gemeenteraad van Alblasserdam kennisgenomen van de Regionale Adaptatie Strategie (RAS) die door het college van B&W is vastgesteld op 21 september 2021. De RAS beschrijft de strategierichtlijnen voor de aanpak van de effecten van klimaatverandering om het landschap en de bebouwde omgeving klimaatbestendig en waterrobuust in te richten. In regionale klimaatstresstesten, gemaakt door A5H, zijn de belangrijkste gevolgen van klimaatverandering die de regio het hoofd te bieden heeft, reeds in beeld gebracht: hitte, droogte, waterrobuustheid, maar ook bodemdaling en het grondwaterpeil. In dit regioverband A5H, waar ook het waterschap aan deelneemt, wordt gezocht naar kansen om klimaatadaptatie te koppelen aan andere plannen en ambities op het gebied van waterveiligheid, economie, bereikbaarheid, cultuurhistorie, natuur en recreatie.

De RAS is een regionaal beleidsinstrument dat afstemming tussen betrokken partijen veronderstelt. Hiertoe wordt bijgedragen in de regionale projectgroep. Naast deze inhoudelijke en procesgerichte afstemming dient ook afstemming plaats te vinden met buurgemeenten en -regio's. Toetsing Op dit onderwerp wordt verwezen naar paragraaf 3.5.6. 3.4.4. Regionale energiestrategie Op 22 juni 2021 heeft de gemeenteraad van Alblasserdam de Regionale Energiestrategie (RES) vastgesteld. Voorafgaand aan dit besluit zijn er meerdere participatieavonden geweest voor zowel inwoners, bestuur en raadsleden. De RES beschrijft de wijze waarop de regio Drechtsteden uitvoering wil geven aan de energietransitie. De regio Drechtsteden wil de energietransitie nadrukkelijk realiseren met de hoogst haalbare maatschappelijke opbrengst. Daarom gaan we voor een betaalbare, betrouwbare, duurzame en rechtvaardige energievoorziening, waarbij de balans met onze regionale en lokale economie, leefbaarheid en kwaliteit van landschap en natuur voorop staat. We spelen hiermee actief in op kansen voor onder andere werkgelegenheid en het versterken van onze sociaaleconomische positie. Samenvattend wil de RES regio Drechtsteden: - 20% energiebesparing in 2030 ten opzichte van 2020, - 0,37 Twh aan duurzame energie opwekken, - 12.500 woningequivalenten van het aardgas (met ambitie om dit te verhogen naar 25.000).

Toetsing Voor dit aspect wordt verwezen naar paragraaf 3.5.6.

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 18 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

Gemeentelijk beleid 3.5.1. Structuurvisie Alblasserdam 2040 (2013) Op 29 oktober 2013 heeft de gemeenteraad van Alblasserdam de Structuurvisie Alblasserdam 2040 vastgesteld. Binnen deze structuurvisie zet Alblasserdam in op de volgende ambitie: ‘Alblasserdam is een dorp met een menselijke maat waar aangenaam wonen en ruimte voor ontmoeting vanzelfsprekend zijn. Alblasserdam koestert haar groene en dorpse karakter waar de lijnen kort zijn, de sociale infrastructuur hecht en de voorzieningen op het huidige niveau blijven. De economische kracht zit in de marktplaatsfunctie die Alblasserdam vanouds door haar ligging heeft en in de samenwerking met haar omgeving. De houding van de gemeente is er één van netwerken, faciliteren, kansen zien, flexibiliteit en ruimte geven. Vanuit deze basis richt Alblasserdam zich op een veilige en duurzame toekomst.’ Op het gebied van wonen zet de structuurvisie in op het volgende thema’s: − − − − −

Zorg dragen voor voldoende en betaalbare woningen voor ouderen, starters en eenoudergezinnen. Realiseren van bijzondere woonvormen op kleine schaal. Op peil houden van de kwaliteit van het groen in het dorp. Op peil houden van de voorzieningen voor winkels, verenigingen, sport en vrije tijd. Bevorderen van de leefbaarheid in de woongebieden.

Toetsing De gemeentelijke structuurvisie geeft aan in te zetten op het toevoegen van middeldure woningen in de koop- en huursector, evenals op bijzondere woonvormen langs bijvoorbeeld historische linten. Naast een variatie aan woningen ambieert de gemeente Alblasserdam ook een variatie in leefmilieus. In het rustig stedelijke leefmilieu is sprake van grote functiemenging, hoge dynamiek en hoge(re) dichtheden; in het rustig groene leefmilieu wordt voornamelijk gewoond in lage dichtheden. Volgens de structuurvisie behoort het plangebied tot een gebied dat is aangeduid als ‘bedrijventerrein mogelijke functieaanpassingen’. Het onderhavige plan is een dergelijke functieaanpassing. Het plangebied behoort tevens tot een aandachtsgebied. Het gebied rond de Vinkenpolderweg en de Oranjestraat vragen aandacht voor de cultuurhistorische waarde (beschermde dorpsgezicht). Hier spelen volgens de visie verschillende opgaven, zoals de ligging tegen het bedrijventerrein, de aanwezigheid van een manege en de verkeersontsluiting. De opgaven in dit gebied worden in zijn geheel bekeken waarbij de cultuurhistorische kwaliteiten als randvoorwaarde worden meegenomen. De genoemde manege verdwijnt als gevolg van onderhavig plan en maakt, met de bedrijfsbebouwing, plaats voor woonbebouwing.

Die transformatie strijdt op zichzelf niet met de uitgangspunten van de structuurvisie; wel dient er aandacht te zijn voor het beschermde dorpsgezicht. Het plan houdt daar met de passende bebouwing langs de Polderstraat rekening mee. 3.5.2. Nota wonen Alblasserdam De Nota Wonen Alblasserdam bevat het woonbeleid van de gemeente Alblasserdam. De nota richt zich op de periode 2012-2020, met een doorkijk tot 2025. In de nota is aandacht voor de demografische ontwikkelingen binnen Alblasserdam, de huidige woningvoorraad, woonwensen en

Adromi B.V.

R202174/2101

Pagina 19 van 69

TAM-omgevingsplan Polderstraat Alblasserdam

doelgroepen. Ook bevat de nota een prognose van de woningbehoefte en een woningbouwprogramma voor de periode 2010-2020. Toetsing Voor Alblasserdam wordt voor de periode 2010-2020 uitgegaan van een nieuwbouwproductie van tenminste 900 woningen en 100 onttrekkingen, dus een netto toevoeging van 800 woningen. Het gaat hierbij om de onttrekking van 100 sociale huurwoningen, de bouw van 50 appartementen sociale huur, 50 eengezinswoningen sociale huur, 350 koopappartementen en 450 koop eengezinswoningen. Met voorliggend plan wordt voorzien in het omzetten van oude bedrijfsbebouwing en een manege naar een woningbouwgebied met 53 nieuwe wooneenheden. Tot die bedrijfsbebouwing behoorde 1 bedrijfswoning. Daarmee worden er feitelijk 50 nieuwe woningen toegevoegd aan het woningpotentieel van Alblasserdam. Met de sanering van de leegstaande bedrijfsbebouwing wordt een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de woonkwaliteit ter plaatse van het plangebied en haar omgeving. Via de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het aandeel te realiseren sociale woningen. 3.5.3. Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan Alblasserdam (2019) In het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan Alblasserdam (GVVP), vastgesteld op 29 oktober 2019, wordt, rekening houdend met aspecten die voor de gemeente van groot belang zijn (veiligheid, duurzaamheid, leefbaarheid en bereikbaarheid), ingezoomd op o.a.