HERZIEN Jaarstukken 2021 Raad 20220701.pdf
Tekst van het document
Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
90
Toelichting actieve grondexploitaties 2021 De gemeente Alblasserdam heeft in 2021 3 bouwprojecten waar een grondexploitatie voor geopend is. Voor de ontwikkelingen van deze 3 grondexploitatie-projecten wordt een korte toelichting gegeven. Project: Waterhoven Korte omschrijving project: Doel van het project Waterhoven is het realiseren en opleveren van een woonwijk met uiteindelijk 117 woningen. Vóór 2011 zijn 22 kavels voor particulier opdrachtgeverschap en 3 door Zondag Ontwikkeling BV ontwikkelde woningen op de westelijke eilanden opgeleverd. Met Klein Alblas CV zijn daarna 55 projectmatige woningen gerealiseerd in het middengebied en op de oostelijke eilanden. Per 13 april 2021 zijn via Klein Alblas alle 11 kavels aan particuliere opdrachtgevers geleverd voor 9 woningen, deels al in aanbouw of zelfs opgeleverd. Na het beëindigen van de overeenkomst met Klein Alblas is grond geleverd aan Waterhoven BV die daarop plannen voor 28 woningen heeft ontwikkeld en in verkoop heeft gebracht. De openbare ruimte op de eilanden waarop de woningen zijn opgeleverd, is door de gemeente woonrijp gemaakt. Resultaten in 2021: • De resterende kavels zijn in de eerste helft van 2021 verkocht.
• De gemeente heeft met Klein Alblas een vaststellingsovereenkomst gesloten over het geschil dat is ontstaan over de opgave om in het middengebied 3 of 4 kopwoningen te bouwen en 20 2^1 kapwoningen op de eilanden te bouwen. Uit de vaststellingsovereenkomst volgt dat de gemeente onder andere een schadeloosstelling moet voldoen aan Klein Alblas ter hoogte van € 150.000. Dit bedrag was niet in de grondexploitatie begroot, waardoor het resultaat van de grondexploitatie is verslechterd. Deze schadeloosstelling heeft tot gevolg dat er in het verleden te veel winst is genomen. Er zal in de grondexploitatie dus een restitutie van de winstneming worden opgenomen. • De ontwikkelaar Waterhoven BV is in 2021 gestart met de bouw van de resterende 28 projectmatige woningen. Activiteiten/verwachte resultaten in 2022: • Alle kavels zijn verkocht, er worden dus geen inkomsten meer verwacht. • Het derde, en laatste, eiland in Waterhoven wordt in 2022 woonrijp gemaakt, na afronding hiervan kan de grondexploitatie worden afgesloten. Project: Havengebied Korte omschrijving van het project: In mei 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met een aangepaste aanpak van de herontwikkeling van het Zuidelijk Havengebied. Vanwege de aangescherpte ambities in het coalitieakkoord 2018-2022, mede ingegeven door de gunstige economische situatie, is gekozen voor een aangepaste ontwikkelstrategie.
In deze nieuwe strategie is sprake van versnelde ontwikkeling van het zuidelijke deel van het Zuidelijk Havengebied, waarna de andere delen van het Zuidelijk Havengebied hieromheen gefaseerd volgen. Resultaten in 2021: • De ontwikkelaar (DLVDB/Stevast) heeft een plan op hoofdlijnen en een indicatief grondbod gedaan op de gronden in huidige staat. • Op 21 december 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met Model 2 van het plan op hoofdlijnen. Dit betreft het plan zónder transferium, waardoor er meer woningen op Zuidelijk Havengebied gerealiseerd kunnen worden. Ook de opening van de gemeentelijke grondexploitatie is toen door de gemeenteraad vastgesteld. Activiteiten/verwachte resultaten in 2022: • Het plan op hoofdlijnen wordt nader uitgewerkt naar een definitief ontwerp. • Witteveen+Bos doet een Quick Scan naar de waterkering van Alblasserdam. De uitkomsten van dit onderzoek hebben mogelijk implicaties voor het Zuidelijk Havengebied. • De ontwikkelaar zal eind Q2 2022 op basis van het definitieve programma en plan een bod uitbrengen op de gronden in huidige staat. • Plan, programma en bod zullen ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad in Q4 2022. • Definitieve gunning staat gepland voor eind Q4 2022, mits positieve besluitvorming. • Oplevering in 2026.
Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
91
Project: Bedrijvenlocatie Staalindustrieweg Korte omschrijving project: De realisatie van bedrijfskavels aan de voormalige woonwagenlocatie aan de Staalindustrieweg. De woonwagens zijn in 2019 verplaatst naar een locatie elders. Resultaten in 2021: In 2021 zijn de oude bergingen en funderingen gesloopt. Daarnaast hebben gesprekken met de gevestigde ondernemers plaatsgevonden. Met hen wordt gesproken over het sluiten van een koop- of huurovereenkomsten voor de nieuw te realiseren bedrijfskavels. Activiteiten/verwachte resultaten in 2022: • De ondernemers hebben tot februari 2022 om in te gaan op het voorstel van de gemeente. • De planning is om in het voorjaar van 2022 te starten met het bouwrijp maken van het terrein. Dit gebeurt in afwachting van het besluit van de gevestigde ondernemers. De definitieve invulling van de bedrijfskavels is hiervan afhankelijk. Resultaat BIE's Het totale resultaat op netto contante waarde van de grondexploitaties bedraagt € 0,9 mln. positief. Per 1-1-2022 heeft Alblasserdam 3 BIE's: Zuidelijk Havengebied Waterhoven Bedrijvenlocatie Staalindustrieweg Ontwikkeling boekwaarde grondexploitaties Grondexploitatie Actieve grondexploitaties Totaal
Boekwaarde 1-1-2021 236.000 236.000
Mutaties 2021 -287.000 -287.000
Boekwaarde 1-1-2022 -51.000 -51.000
Tussentijdse winstneming 2021 -318.000 -318.000
Boekwaarde incl. tussentijdse winstneming 1-1-2022 -369.000 -369.000
De boekwaarde van de actieve grondexploitaties per 1-1-2021 (afgerond) bedroeg € 236.000. In 2021 werd een positief saldo op uitgaven en inkomsten gerealiseerd à € 287.000 en werd een surplus aan winstneming gerestitueerd. Dit resulteert in een boekwaarde per 1-1-2022 van -/- € 369.000. De onderstaande tabel is de weergave van het verloop van kosten en opbrengsten op de actieve winstgevende grondexploitaties met de totale opbrengsten en kosten, de stand van inkomsten en uitgaven tot nu toe (boekwaarde 1-1-2022) en de nog te realiseren. Bij de huidige planning zijn de nu actieve grondexploitaties per 31-12-2026 beëindigd.
Risico’s Met gebiedsontwikkeling zijn risico’s gemoeid; daarom zijn voor alle grondexploitaties de mogelijke risico’s in beeld gebracht. Een groot deel van deze risico’s is gekwantificeerd (Risico = kans x gevolg). Voor elk grondexploitatieproject is vervolgens een risicoprofiel opgesteld. Voor de verliesgevende grondexploitaties worden de risico’s afgedekt middels de algemene reserve grondexploitaties. Voor de winstgevende projecten moeten de risico’s gedekt worden door de buffer van het positieve saldo mits het risicobedrag het positieve resultaat niet overschrijdt.
Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
92
Projectspecifieke risico's In onderstaande tabel zijn de risico’s samengevat voor alle grondexploitaties per 1-1-2022. Door de verwachte positieve resultaten op de grondexploitaties worden de risico’s volledig afgedekt uit het resultaat. Het treffen van een verliesvoorziening is derhalve niet nodig.
De risico’s zitten met name in mogelijke meerkosten bij het bouw- en woonrijp maken, daarnaast is een aanvullend risico opgenomen voor civieltechnische prijsstijgingen. Voor project Zuidelijk Havengebied zijn de risico’s opgenomen als PM, in afwachting van verdere planuitwerking. Generieke risico's Naast de projectspecifieke risico's, zien we ook dat de ontwikkelingen steeds sneller gaan. Hierbij denken we bijvoorbeeld aan inflatie en oplopende rente. Dit kan ook effect hebben op de grondexploitaties. We houden als risico een exta stijging van 10% aan op de nog te maken kosten: afgerond €732.000 Financiële positie grondexploitaties De totale exploitatieresultaten zijn van invloed op de financiële positie van de gemeente. De gemeente Alblasserdam kent de navolgende reserves en voorzieningen voor grondexploitaties. In deze paragraaf worden ze kort omschreven en worden de mutaties voor het jaar 2021 vermeld. •
Algemene reserve grondexploitatie Deze reserve is bedoeld als algemene buffer voor het opvangen van mogelijke tekorten binnen de verschillende grondexploitaties en ter dekking van de risico’s van de verliesgevende grondexploitaties. De stand van de reserve grondexploitaties per 1-1-2021 bedroeg € 2.268.000. In 2021 is € 318.000 onttrokken voor de restitutie van te veel genomen winst op project Waterhoven. Daarnaast onttrekken we € 115.520 ten behoeve van de voorbereidingskosten Haven-Zuid. Op basis van de risicoanalyse is de reserve afgeroomd op € 1.223.000 (€ 1 mln. plus een voorgestelde (tijdelijke) onttrekking op basis van de voorlopige VPB aanslag 2021).
•
Voorziening verliesgevende grondexploitaties Er is geen sprake van verliesgevende grondexploitaties. De voorziening is daarom € 0.
Weerstandsvermogen Het gemeentelijk grondbeleid is een terrein waarbij enerzijds de gewenste gemeentelijke koers richtinggevend is maar anderzijds de externe omstandigheden ook van invloed kunnen zijn op het gewenste resultaat. De vastgoedmarkt, waar het grootste deel van de exploitaties sterk door wordt beïnvloed, is een moeilijk voorspelbaar en beheersbaar terrein. Zeker op de bedrijvenmarkt maar ook op de woningmarkt zijn economische schommelingen direct van invloed op de prijs maar vooral op de afzetsnelheid. Al met al betekent dit dat bij de realisatie van de gewenste projecten een zeker risico ontstaat. De gevolgen van de wijzigingen in de risico’s in de geactualiseerde grondexploitaties en de gevolgen daarvan voor het weerstandsvermogen 2021 worden toegelicht in de paragraaf Weerstandsvermogen. In de door de raad vastgestelde Nota Grond en Vastgoedbeleid wordt een norm voor de weerstandsratio gehanteerd (verhouding tussen risico’s en de Algemene reserve grondexploitaties) van minimaal 1,0 en maximaal 1,4. In gevallen dat de ratio zich buiten deze bandbreedte begeeft, en wordt via de jaarrekening een voorstel gedaan voor verrekening tussen de reserve grondexploitaties en de algemene reserve. Op basis van de huidige risicoinschatting zou een risicoreserve passen van € 779.000 – € 1.091.000.
In deze jaarrekening houden we nu een reserve aan binnen deze bandbreedte van € 1 mln. en daarom is het deel boven dit bedrag van € 651.000 overgeheveld naar de Algemene Reserve.
Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
93
Jaarrekening 2021
Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
94
2. Jaarrekening Hierna wordt, via de balans met toelichting en het overzicht van baten en lasten met toelichting, financiële verantwoording afgelegd over het in 2021 gerealiseerde beleid.
2.1 Balans per 31 december 2021 (bedragen x € 1.000,-) ACTIVA
31-12-2021
31-12-2020
423
484
Vaste activa Immateriële vaste activa - Kosten verbonden aan het sluiten van geldleningen en het saldo van agio en disagio
0
0
- Kosten van onderzoek en ontwikkeling voor een bepaald actief - Bijdrage in activa van derden
73 350
124 360
Materiële vaste activa
68.991
- Investeringen met een economisch nut 0 - gronden uitgegeven in erfpacht 0 - overige investeringen met een economisch nut 33.245 - Investeringen met een economisch nut, waarvoor ter bestrijding van de kosten een heffing kan worden geheven 18.637 - Investeringen in de openbare ruimte met een maatschappelijk nut 17.108 Financiële vaste activa - Kapitaalverstrekkingen aan: - deelnemingen - gemeenschappelijke regelingen - overige verbonden partijen - Leningen aan: - openbare lichamen als bedoeld in artikel 1, onderdeel a van de Wet Fido - woningbouwcorporaties - deelnemingen - overige verbonden partijen - Overige langlopende leningen - Uitzettingen in 's Rijks schatkist met een rentetypische looptijd van één jaar of langer - Uitzettingen van Nederlands schuldpapier met een rentetyp. looptijd van één jaar of langer - Overige uitzettingen met een rentetypische looptijd van één jaar of langer Totaal vaste activa
Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
66.225 0 0 32.432 17.019 16.774
4.018
3.583
1.504 0 0
604 0 0
0 0 0 1.873 603 0 0 39
0 0 0 2.362 559 0 0 58 73.432
70.292
95
(bedragen x € 1.000,-) ACTIVA
31-12-2021
31-12-2020
Vlottende activa Voorraden - Grond- en hulpstoffen - Onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie - Gereed product en handelsgoederen - Vooruitbetalingen
-328 0 -328 0 0
Uitzettingen met een rentetypische looptijd korter dan één jaar - Vorderingen op openbare lichamen - Verstrekte kasgeldleningen aan openbare lichamen als bedoeld in artikel 1, onderdeel a van de Wet Fido - Overige verstrekte kasgeldleningen - Uitzettingen in ’s Rijks schatkist - Rekening-courantverhoudingen met het Rijk - Rekening-courantverhoudingen met niet-financiële instellingen - Uitzettingen van Nederlands schuldpapier met een rentetyp. looptijd korter dan één jaar - Overige vorderingen - Overige uitzettingen
9.746 5.211 0 0 3.000 0 0 0 1.535 0
Liquide middelen - Kassaldi - Bank- en girosaldi
236 0 236 0 0 12.546 5.171 0 0 0 0 0 0 7.375 0
5 0 5
7 0 7
2.002 Overlopende activa - de van de Europese en Nederlandse overheidslichamen ontvangen voorschotbedragen die ontstaan door voorfinanciering op uitkeringen met een specifiek bestedingsdoel uitgesplitst naar de nog te ontvangen bedragen van: Europese overheidslichamen Het Rijk Overige Nederlandse overheidslichamen - overige nog te ontvangen bedragen, en de vooruitbetaalde bedragen die ten laste van volgende begrotingsjaren komen.
3.956
0 117
0 156 335
1.712
1.511
2.127
Totaal vlottende activa
11.425
16.745
Balanstotaal
84.857
87.037
Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
96
(bedragen x € 1.000,-) PASSIVA
31-12-2021
31-12-2020
Vaste passiva Eigen vermogen
30.756
- Algemene reserve 8.286 - Bestemmingsreserves 19.437 - Gerealiseerde resultaat 3.033 Voorzieningen - Voorzieningen voor verplichtingen, verliezen en risico's - Egalisatievoorzieningen - Van derden verkregen middelen die specifiek besteed moeten worden - Voorzieningen voor middelen van derden waarvan de bestemming gebonden is
33.116 5.135 26.519 1.462
1.722 421 196 1.104 0
Vaste schulden met een rentetypische looptijd van één jaar of langer
1.183 366 17 800 0
36.079
- Obligatieleningen 0 - Onderhandse leningen van: - binnenlandse pensioenfondsen en verzekeringsinstellingen 0 - binnenlandse banken en overige financiële instellingen 36.079 - binnenlandse bedrijven 0 - Openbare lichamen als bedoeld in artikel 1, onderdeel a van de Wet Fido 0 - overige binnenlandse sectoren 0 - buitenlandse instellingen, fondsen, banken, bedrijven en overige sectoren 0 - Door derden belegde gelden - Waarborgsommen 0 - Verplichtingen uit hoofde van financial leaseovereenkomsten 0 Totaal vaste passiva
40.822 0 0 40.820 0 0 0 0 3 0
68.556
75.121
Vlottende passiva Netto-vlottende schulden met een rentetypische looptijd korter dan één jaar - Kasgeld aangegaan bij openbare lichamen als bedoeld in artikel 1, onderdeel a van de Wet Fido - Overige kasgeldleningen - Bank- en girosaldi - Overige schulden
11.835 7.000 0 3.296 1.539
Overlopende passiva - verplichtingen die in het begrotingsjaar zijn opgebouwd en die in een volgend begrotingsjaar tot betaling komen, met uitzondering van jaarlijks terugkerende arbeidskosten gerelateerde verplichtingen van vergelijkbaar volume; Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
4.404 0 0 1.908 2.496
4.466 3.267
7.512 4.700
97
- de van de Europese en Nederlandse overheidslichamen ontvangen voorschotbedragen voor uitkeringen met een specifiek bestedingsdoel die dienen ter dekking van lasten van volgende begrotingsjaren uitgesplitst naar de ontvangen bedragen van: Europese overheidslichamen Het Rijk Overige Nederlandse overheidslichamen - Overige vooruit ontvangen bedragen die ten bate van volgende begrotingsjaren komen.
0 1.180 0 18
0 2.757 0 55
Totaal vlottende passiva
16.301
11.916
Balanstotaal
84.857
87.037
Gewaarborgde geldleningen
25.658
24.103
Garantstellingen
50.551
48.237
Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
98
2.2 Overzicht van baten en lasten in de jaarrekening 2021 Programma's
Bedragen x € 1.000
lasten baten Actiever, zorgzamer & ondernemender
Beter wonen & bereikbaarder
Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
31.018
Verschil begroting en rekening 2021 (+ = voordeel / - = nadeel)
30.976
42
6.728
7.555
8.618
1.063
-23.463
-22.358
1.105
Toevoegingen aan reserves
0
0
0
0
Ontrekkingen aan reserves
0
0
0
0
Mutaties in de reserves
0
0
0
0
Gerealiseerd resultaat
-22.064
-23.463
-22.358
1.105
9.759
10.092
9.800
293 325
baten
4.597
4.525
4.849
Saldo van baten en lasten
-5.163
-5.568
-4.951
617
Toevoegingen aan reserves
98
98
205
-107
Ontrekkingen aan reserves
0
0
0
0
Mutaties in de reserves
-98
-98
-205
-107
Gerealiseerd resultaat
-5.261
-5.666
-5.156
510
lasten
6.749
4.939
5.394
-455
baten
4.265
2.798
3.185
386
Saldo van baten en lasten
-2.483
-2.140
-2.209
-69
Toevoegingen aan reserves
0
605
0
605
Ontrekkingen aan reserves
134
134
1.045
912
Mutaties in de reserves
134
-471
1.045
1.517
Gerealiseerd resultaat
-2.350
-2.612
-1.164
1.448
lasten
3.223
3.669
3.898
-229
695
732
1.001
268
Saldo van baten en lasten
-2.432
-2.611
-2.560
39
Toevoegingen aan reserves
71
0
0
0
Ontrekkingen aan reserves
0
0
0
0
Mutaties in de reserves
-71
0
0
0
Gerealiseerd resultaat
-2.503
-2.611
-2.560
39
Alg. dekkingsmiddelen
531
2.799
2.970
216
Overhead
Solide financieel beleid
28.792
Realisatie 2021
-22.064
baten
Dienstverlening en bestuur
Raming 2021 Na wijziging
Saldo van baten en lasten
lasten
Buiten beter
Raming 2021 Voor wijziging
6.034
6.699
6.644
55
Heffing VPB
0
190
414
-224
Onvoorzien
113
664
53
0
Totaal lasten
6.678
10.352
10.081
271
Baten
37.339
39.465
40.136
672
Saldo van baten en lasten
30.661
29.113
30.056
943
Toevoegingen aan reserves
2.095
14.226
14.878
-653
Onttrekkingen aan reserves
3.707
19.791
19.431
-359
Mutaties in de reserves
1.612
5.565
4.553
-1.012
Gerealiseerde resultaat
32.273
34.678
34.609
-69
99
Programma's
Totaal
Bedragen x € 1.000
Raming 2021 Voor wijziging
Raming 2021 Na wijziging
Realisatie 2021
Verschil begroting en rekening 2021 (+ = voordeel / - = nadeel)
lasten
55.200
60.070
60.149
-78
baten
53.624
55.075
57.789
2.714
Saldo van baten en lasten
-1.576
-4.996
-2.360
2.635
Toevoegingen aan reserves
2.264
14.929
15.083
-155
Ontrekkingen aan reserves
3.841
19.924
20.477
552
Mutaties in de reserves
1.577
4.996
5.393
398
lasten incl. mutaties reserve
57.464
74.999
75.232
-233
baten incl. mutaties reserve
57.465
74.999
78.265
3.266
0
0
3.033
3.033
Gerealiseerd resultaat
Jaarstukken 2021 – gemeente Alblasserdam
100