Bijlage 2 Bestemmingsplan CKC locatie Alblasserdam - Toelichting.pdf

BESTEMMINGSPLAN CKC LOCATIE ALBLASSERDAM WOONKRACHT 10 vastgesteld september 2021 ruimte voor ideeën

CKC locatie Alblasserdam

Inhoudsopgave Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

3 3 3 5 6

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie

7 7 9

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

15 15 16 18 19

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Bedrijven en milieuzonering 4.2 Geluid 4.3 Externe veiligheid 4.4 Verkeer en parkeren 4.5 Luchtkwaliteit 4.6 Flora en fauna 4.7 Archeologie 4.8 Bodem 4.9 Water 4.10 M.e.r. beoordeling 4.11 Duurzaamheid

23 23 29 30 33 34 36 37 37 38 41 42

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2 Economische uitvoerbaarheid

45 45 52

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving 6.1 Inleiding 6.2 Opbouw regels 6.3 Bestemmingen

53 53 53 54

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

2 - 54

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Op de locatie Groen van Prinstererstraat 109 Alblasserdam was de kantine van korfbalvereniging CKC Kinderdijk gevestigd. Na de realisatie van sporthal Molenzicht (adres Groen van Prinstererstraat 107) is de kantine van de vereniging verplaats naar deze sporthal. Hierdoor is de locatie vrijgekomen voor herontwikkeling. De gemeente heeft met Woonkracht 10 een koopovereenkomst gesloten om de percelen behorende bij de (voormalige) kantine te verkopen zodat dat Woonkracht 10 twintig nieuwe sociale huurappartementen kan realiseren op de locatie. Ten behoeve van de ontwikkeling is de bestaande bebouwing gesloopt. Het plangebied is bestemd voor 'Sport', de realisatie van de appartementen met daarbij behorende parkeergelegenheid is niet mogelijk binnen deze bestemming. Om het planvoornemen planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de Groen van Prinstererstraat 109 Alblasserdam (kadastraal bekend als percelen 6499 en 6502 sectie C gemeente Alblasserdam). Het plangebied grenst aan De Kreken (noordoostzijde), De Boezem (westzijde), bestaande woningen aan De Boezem (zuidwestzijde) en een bestaande watergang (oostzijde). Aan de overzijde van de watergang ligt het sportveld van de korfbalvereniging.

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

3 - 54

Afbeelding ligging en begrenzing plangebied (afbeelding boven) en ligging plangebied ten opzichte van Alblasserdam (afbeelding onder)

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

4 - 54

1.3 Vigerend bestemmingsplan In het vigerende bestemmingsplan ''Herstelplan Alblasserdam'' (2015), is het plangebied bestemd voor 'Sport'. Ter plaatse van de voormalige kantine is een horeca aanduiding en een bouwvlak opgenomen. De functie wonen is niet toegestaan binnen de geldende bestemming. Daarnaast wordt de bebouwing buiten het aangewezen bouwvlak gebouwd en is deze hoger dan de toegestane bouwhoogte van 3 meter. Het plan is daarmee in strijd met de geldende bouwregels. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om het plan voor de herontwikkeling van de locatie planologisch mogelijk te maken. Ter plaatse van het plangebied geldt ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 8'. De met deze bestemming aangewezen gronden zijn primair bestemd voor het behoud van de aanwezige archeologische waarden. Op deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd. In afwijking hiervan mogen bouwwerken ten dienste van de onderliggende bestemmingen worden gebouwd mits: reeds uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische (verwachtings-)waarden aanwezig zijn; het bouwwerken betreffen die vergunningsvrij op basis van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht kunnen worden uitgevoerd; het bouwwerken betreffen die niet dieper reiken dan 30 cm onder het maaiveld én het bouwwerken betreffen met een omvang minder dan 5.000 m2.

Een archeologisch onderzoek is uitgevoerd, dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.7.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

5 - 54

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het planvoornemen toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid behandeld. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de onderzoeken en beoordelingen van verscheidene milieuaspecten toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de juridische planvorm beschreven.

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

6 - 54

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie Het plangebied ligt in de buurt Waterland in Alblasserdam en ligt tussen de bestaande woningen aan De Boezem en het sportveld van CKC Kinderdijk in. In het plangebied stond de kantine van korfbalvereniging CKC Kinderdijk. Via een brug over de aangrenzende watergang was het naastgelegen korfbalveld te bereiken. Naast de kantine was er in het plangebied buitenruimte en speelgelegenheid aanwezig. De bebouwing van de kantine is in 2019 gesloopt.

Afbeelding aanzicht plangebied, gezien vanaf de hoek De Kreken en de Boezem (de bebouwing is in 2019 gesloopt)

Afbeelding aanzicht plangebied, gezien vanaf De Kreken (de bebouwing is in 2019 gesloopt)

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

7 - 54

Het plangebied ligt in de buurt Waterland. Een buurt die wordt gekenmerkt door grondgebonden woningen met veel groen en water in de openbare inrichting. De groene openbare inrichting verbindt de verschillende blokken door het toepassen van hofjes en groen-/ en waterstroken. De grondgebonden woningen komen in verschillende typen voor: rijtjeswoningen en twee-onder-één-kappers (beiden 3-laags) en patiowoningen (1/2-laags). De buurt vormt ondanks de verschillende woningtypen één geheel doordat dezelfde materialisatie wordt toepast. Alle woningen bevatten elementen en/of gevelvlakken van zowel baksteen, stucwerk als hout. Hierbij is een duidelijk indeling te onderscheiden. Het baksteen wordt toepast op de begane grond, de achtergevels en de (stedenbouwkundige) kopgevels. Het stucwerk zie je terug als een band op de eerste verdieping en het hout wordt toegepast bij de balkons op de tweede verdieping. Naast het opvallende gebruik van verschillende materialen tonen de blokken gelijkenis in de bouwvorm. Zo worden er veel schuine kappen toegepast, overstekende dakranden en overhellende massa's. De gemetselde kopgevels met schuine vlakken geven de blokken een stedenbouwkundig accent mee op de hoeken. Het merendeel van de woningen hebben 3 lagen, en de schuine kopgevels steken hierboven uit. De patiowoningen, grenzend aan De Kreken, hebben één tot twee lagen.

De blokken zijn noordwest-zuidoost of noordoost-zuidwest georiënteerd. Zo hebben alle tuinen gedurende de dag voldoende daglicht. De extra buitenruimte op de tweede verdieping zit aan de andere zijde ten opzichte van de tuin. Dit betekent dat er op alle momenten gedurende de dag in de zon gezeten kan worden. De patiowoningen zijn aan de rand van de wijk gepositioneerd, zodat ook deze woningen voldoende daglichttoetreding hebben. Het is belangrijk dat bij de planvorming de bestaande situatie en omgeving wordt meegenomen. Het is wenselijk als het nieuwe appartementengebouw zoveel mogelijk aansluit op de hierboven beschreven (stedenbouwkundige) structuur.

Afbeelding bestaande stedenbouwkundige accenten op de kopgevels

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

8 - 54

Afbeelding bestaande verschillende materialen en gebouwvormen

2.2 Toekomstige situatie Het onderkomen van CKC Kinderdijk is verplaatst naar de nieuw opgeleverde sporthal Molenzicht. Hierdoor is de locatie vrijgekomen voor herontwikkeling. De benodigde huisvesting van de bestaande sportfunctie is vervuld door de nieuwe sporthal, hierdoor is er niet langer behoefte aan een invulling met een sportfunctie. Daarom heeft de gemeente besloten om de locatie te herontwikkelen. De locatie is eigendom van de gemeente. Ruimtelijk en financieel gezien is het onwenselijk als de locatie leeg blijft omdat: Als de locatie niet wordt herontwikkeld dan leidt dit uiteindelijk tot verloedering; Een leeggekomen ruimte in de bestaande bebouwde omgeving anders niet optimaal wordt benut; De gronden in eigendom zijn van de gemeente. De leeggekomen locatie genereert geen inkomsten meer en is daardoor voor de gemeente onrendabel vastgoed geworden. Vanuit de woningbouwcoöperatie Woonkracht 10 is er behoefte aan kwalitatief betere appartementen met een lift. Dit type woningen is binnen de portefeuille van de coöperatie niet voldoende beschikbaar op locaties elders in Alblasserdam. Door de realisatie van dit type appartementen in het plangebied wordt de doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad van Woonkracht 10 bevordert.

Bestaande huurders die op zoek zijn naar een sociaal huurappartement met lift binnen Alblasserdam kunnen verhuizen naar de nieuwe appartementen in het plangebied en de bestaande portiekflats komen hierdoor vrij voor bijvoorbeeld starters die een sociale huurwoningen nodig hebben. In paragraaf 3.4 wordt het gemeentelijk beleid toegelicht, hieruit komt ook naar voren dat er behoefte is aan sociale huurwoningen in Alblasserdam. De noodzakelijke herontwikkeling van het plangebied vanuit de gemeente wordt ingevuld door Woonkracht 10 die nieuwe appartementen met een lift wil realiseren voor haar huurders. De toevoeging van appartementen zorgt voor een differentie in het aanbod van woningen in de jaren '90 wijk waar overwegend grondgebonden woningen staan. Woningbouwcoöperatie Woonkracht 10 heeft de gronden van de gemeente gekocht en in de koopovereenkomst is afgesproken dat Woonkracht 10 zorg draagt voor de realisatie van 20 nieuwe sociale huurappartementen in het plangebied. In de koopovereenkomst is daarnaast opgenomen dat: de appartementen een gemiddeld woonoppervlak van 70 m2 moeten hebben; de bouwmassa aansluit bij de omgeving; er maximaal 3 bouwlagen worden gerealiseerd;

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

9 - 54

voldoende parkeerplekken gerealiseerd worden, 1,5 parkeerplek per appartement op eigen terrein; de buitenruimte in het plangebied ingericht wordt. Het planvoornemen betreft de realisatie van een 3-laags appartementencomplex met daarin 20 sociale huurappartementen. Voorkeursvariant De gemaakte afspraken in de koopovereenkomst zijn vertaald naar een ruimtelijk programma van eisen (hierna PvE). Dit programma is vertaald naar een massa op de kavel. In de koopovereenkomst is opgenomen dat 20 sociale huurappartementen gerealiseerd moeten worden. Deze zijn op basis van de gemaakte ruimtelijke analyse (in het kader van het PvE) vertaald naar een 3-laagse massa met daarbij in iedere bouwlaag 6 of 7 appartementen. De kop van de massa aan de Boezem wordt gebruikt om de ingang en algemene ruimten in te passen. De algemene ruimtes en de 20 woningen vormen de totale bouwmassa.

Bij de keuze van de positionering van het gebouw zijn de volgende overwegingen meegenomen: het gebouw moet in verband met schaduwhinder niet te dicht op de woningen aan De Kreken worden geplaatst het gebouw kan in verband met privacy niet te dicht op de woningen aan De Boezem worden geplaatst (aan de zuidkant van het plangebied); verkeerskundig is het wenselijk als het parkeren zich aan één zijde bevindt, dit komt de verkeersveiligheid ten goede (er is maar één uitrit en maar één keer hoeft het fietspad te worden doorkruist) en dit zorgt voor een overzichtelijke parkeersituatie; aangaande de bezonning is het wenselijk dat de balkons aan de zuidzijde van het gebouw komen. Dit komt het woongenot van de nieuwe bewoners ten goede; vanwege mogelijk licht- en geluidhinder van sportveld kan het gebouw niet met de lange zijde richting het sportveld worden geplaatst. Het gebouw moet met de kopgevel richting het sportveld worden georiënteerd om de hinder van het sportveld zoveel mogelijk te minimaliseren. Op basis van het PvE en bovenstaande overwegingen is een voorkeursvariant ontwikkeld door de architect met daarin de positionering van het gebouw en de buitenruimte (waaronder het parkeerterrein). Deze variant is vervolgens uitgewerkt in een voorlopig ontwerp.

Afbeelding situatie voorkeursvariant

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

10 - 54

Programma en opzet bebouwing Het gebouw wordt maximaal 3 bouwlagen hoog (bouwhoogte 10,5 meter) en er worden maximaal 20 sociale huurappartementen gerealiseerd. Vanwege de mogelijke licht- en geluidhinder van het sportveld is het gebouw met de korte zijde richting het sportveld geplaatst. De kopgevel van het gebouw is richting het sportveld georiënteerd om de hinder zoveel mogelijk te minimaliseren. De kopgevels van het gebouw verspringen iets, mede om aan de zijde van het sportveld het geluid- en licht af te afschermen en dit geeft het gebouw een kwalitatief betere uitstraling dan een volledig rechthoekig bouwblok. Ook is de keuze gemaakt om voor de buitenruimte gebruik te maken van loggia's in plaats van open balkons. De mogelijke hinder van het sportveld op het nieuwe gebouw is onderzocht, dit wordt toegelicht in paragraaf 4.1. Door het nieuwe appartementengebouw met de korte zijde richting het sportveld te plaatsten wordt tevens aangesloten op de reeds bestaande stedenbouwkundige structuur van de woonbuurt. Alle gebouwen aan de Boezem zijn haaks op de sportvelden georiënteerd, waardoor de bestaande massa en de nieuwe massa goed op elkaar aansluiten.

Privacy en schaduwhinder Het gebouw is vanwege het zoveel mogelijk beperken van schaduwhinder aan de zijde van De Kreken en het beperken van de mogelijke aantasting van de privacy van de woningen aan de Boezem niet te dicht op deze bestaande woningen geplaatst. De afstand tussen het gebouw en de percelen van de woningen aan De Boezem bedraagt circa 9 meter en de afstand tussen het gebouw en de woningen aan De Kreken (ten noorden van het plangebied) bedraagt 33 meter. Met de gekozen positionering van het gebouw wordt de schaduwhinder op de omliggende woningen beperkt. In Bijlage 1 is de uitgevoerde bezonningsstudie voor de nieuwe situatie toegevoegd. Uit de studie volgt dat gedurende de dag het effect van de schaduw minimaal is op de omgeving.

Afbeelding situatie achterzijde gebouw met loggia's en groene afscherming Parkeren Het parkeren wordt gesitueerd aan de noordzijde van het plangebied met daarbij de inrit vanaf De Boezem. Er worden 30 parkeerplaatsen aangelegd. Deze parkeerplaatsen zijn in eigendom van Woonkracht 10 en zijn bestemd voor bewoners en bezoekers van het appartementencomplex. Er wordt geen slagboom geplaatst, hierdoor zijn parkeerplaatsen wel openbaar toegankelijk. Naar verwachting maken voornamelijk bewoners en bezoekers van het appartementencomplex gebruik van de parkeerplaats.

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

11 - 54

De gekozen situering van de parkeerplaats is verkeerskundig het meest wenselijk. Doordat het parkeren zich aan één zijde van het woongebouw bevindt komt dit de verkeersveiligheid ten goede (er is maar één uitrit en is één keer sprake van een doorkruising van het fietspad) en deze inrichting zorgt voor een overzichtelijke parkeersituatie (voor bewoners en bezoekers is het duidelijk zichtbaar waar de parkeerplaats zich bevindt). Het gebouw komt direct aangrenzend aan dit parkeerterrein te staan. De entree en de galerijen van de woningen bevinden zich aan deze zijde. Buitenruimte en bezonning balkons Wat betreft de bezonning is het voor de nieuwe bewoners van het appartementencomplex het meest gunstig als de buitenruimtes aan de zuidkant van het gebouw komen. Aan deze zijde komen daarom de loggia's en de buitenruimtes op de begane grond. Tussen de buitenruimte en de aangrenzende percelen aan de zuidkant komt een groene ingerichte ruimte die gebruikt kan worden door bewoners. Deze ruimte wordt ook benut voor de aanleg van een wintergroene afscheiding. Deze afscheiding moet het zicht vanaf de balkons op de achterzijde woningen aan De Boezem grotendeels wegnemen. Het toevoegen van deze afscheiding wordt gedaan naar aanleiding van de bewonersavond waarop het ontwerp gepresenteerd is.

Wegens het gevoel dat de privacy bij de bestaande aangrenzende woningen wordt aangetast is ervoor gekozen een wintergroene afscheiding te plaatsen. De afscheiding wordt aangelegd en beheerd door de initiatiefnemer en tevens eigenaar van het plangebied. De exacte uitwerking van deze maatregelen wordt in overleg met bewoners nader bepaald. Daarnaast is door de keuze voor loggia's in plaats van balkons de mogelijke aantasting van privacy van de woningen aan de Boezem verder beperkt. De beschikbare buitenruimte wordt groen ingericht. De bestaande erfafscheiding langs De Boezem (een stenen muur) wordt verwijderd en vervangen door een nieuwe, nog nader te bepalen, (groene) erfscheiding. De brug tussen het plangebied en de sportvelden wordt verwijderd. Architectonische uitwerking De architectonische uitwerking van het nieuwe gebouw vindt plaats in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning activiteit bouwen. Het geldende welstandsbeleid wordt toegelicht in subparagraaf 3.4.3. De welstandsnota van Alblasserdam (februari 2014) geeft duidelijk weer waar nieuwbouw in de buurt Waterland aan moet voldoen. Waterland valt volgens de nota onder categorie 2, dit zijn wijken met een collectief thema. Dit collectieve thema is voor Waterland de collectieve groene openbare ruimte en de kenmerkende vormen en materialen.

Onder categorie 2 wordt verder vermeldt dat de sterke kwaliteiten van de buurt behouden moeten blijven en dat verrommeling moet worden tegengegaan. In de nota is terug te lezen dat voor nieuwbouw eigentijdse architectuur is gewenst, waarbij de karakteristieken van de omliggende wijk worden meegenomen. Specifiek voor Waterland geld dat “De gevel van de rij is als één vormgegeven, de rij gaat boven het individuele pand. Er is ook gebruik gemaakt van het geven van één kleur aan de rijen.” (Welstandsnota 2014). De architectonische uitwerking van de nieuwbouw houdt rekening met de uitgangspunten van de stedenbouwkundige beschrijving en de welstandsnota. Hierbij is het belangrijk dat er zo goed mogelijk wordt aangesloten op de bestaande structuur en de kwaliteiten van de omgeving zijn terug te vinden in het nieuwe plan. Hierbij is de overgang van privé naar openbaar gebied belangrijk en het opnemen van groen in deze transitie. De gevels moeten representatief zijn en aansluiten op de bestaande bebouwing, in vorm en in materiaal. Hier wordt in de verdere uitwerking van het plan rekening mee gehouden. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning activiteit bouwen wordt de architectonische vormgeving van het gebouw en de buitenruimte verder uitgewerkt.

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

12 - 54

Afbeeldingen 3D- impressies nieuwe bebouwing en inrichting plangebied

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

13 - 54

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

14 - 54

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen vastgesteld; Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen naar voren die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, zijn daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. Op 1 januari 2017 is de geconsolideerde versie van het Barro in werking getreden. In het Barro zijn onder meer Rijksvaarwegen, grote rivieren en ecologische hoofdstructuur opgenomen. In het besluit is aangeven op welke wijze ruimtelijke plannen voor deze gebieden moeten zijn ingericht. Indien het bestemmingsplan niet voldoet aan het Barro dan moet het bestemmingsplan drie jaar na inwerkingtreding van het besluit worden aangepast. Het plangebied ligt niet binnen een invloedssfeer van het Barro.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In het Bro is met ingang van 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen (artikel 3.1.6). De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt als volgt: De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. In subparagraaf 3.1.4 is de onderbouwing van de laddertoets opgenomen.

3.1.4 Onderbouwing ladder De ladder is van toepassing bij stedelijke ontwikkelingen. Het planvoornemen betreft de realisatie van 20 sociale huurappartementen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Zoals toegelicht in paragraaf 2.2 voorziet het planvoornemen in de noodzakelijke herinvulling van de locatie en in de invulling van de vraag naar appartementen met een lift vanuit Woonkracht 10. In paragrafen 3.3 (Regionale Woonvisie Drechtsteden) en 3.4.2 (Lokaal Uitvoeringsprogramma Wonen 2018-2031) is toegelicht dat er behoefte bestaat aan nieuwbouwwoningen, zowel in de regio als in de gemeente. Specifiek op gemeentelijk niveau is er behoefte aan betaalbare nieuwe sociale huurappartementen woningen in de betaalbare en met name middeldure huursector, die tevens gebruikt kunnen worden als levensloopbestendige woningen. Het planvoornemen levert een bijdrage aan de invulling van de woningbouwopgave in de regio en in de gemeente. Daarnaast draagt het planvoornemen bij aan de realisatie van betaalbare sociale huurappartementen in Alblasserdam. Het plan CKC locatie is opgenomen als geplande nieuwbouw en maakt deel uit van de gemaakte afspraken over de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad.

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

15 - 54

Conclusie Het planvoornemen is getoetst aan de ladder en voldoet hieraan.

3.2 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is vastgelegd in het Omgevingsbeleid bestaande uit de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening, vastgesteld op 20 april 2019.

3.2.1 Omgevingsvisie Uit de kaart van de Omgevingsvisie is op te maken dat het plangebied ligt binnen een gebied aangewezen als ''Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied''. Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet- en regelgeving. Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen naar de Rijksladder. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied.

De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio. De ladder in relatie tot het planvoornemen is nader toegelicht in subparagraaf 3.1.4. Uit deze toets volgt dat het plan voldoet aan de ladder. Het plangebied ligt niet binnen een ander in de Omgevingsvisie aangewezen gebied.

Afbeelding uitsnede kaart Omgevingsvisie - bestaand stads- en dorpsgebied

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

16 - 54

3.2.2 Omgevingsverordening Relevant voor het planvoornemen zijn de regels ten aanzien van stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stads- en dorpsgebied en ruimtelijke kwaliteit. Dit wordt onderstaand nader toegelicht. Ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9) Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: d.

een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en e. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Uit de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het plangebied deel uitmaakt van de laag 'Steden en dorpen'. De richtpunten voor deze kwaliteitslaag zijn Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).

Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht De realisatie van de nieuwe woningen is passend binnen de omgeving (functie wonen komt al voor rondom het plangebied). Het planvoornemen betreft een herontwikkeling van een bestaande locatie binnen Alblasserdam, hiermee wordt de bestaande bebouwde ruimte optimaal benut. De ontwikkeling draagt bij aan het behoud van de bestaande groen- en waterstructuur aan de oostzijde van het plangebied. De bestaande watergang blijft behouden. Hiermee wordt aangesloten bij het richtpunt 'Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur'. Het planvoornemen zorgt voor een kwaliteitsverbetering ter plaatse door de invulling van een leeggekomen locatie met kwalitatief hoogwaardige appartementen en de realisatie van een groenvoorziening aan de achterzijde van het complex. Het planvoornemen is passend binnen de bestaand gebiedsidentiteit, steden en dorpen.

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

17 - 54

Stedelijke ontwikkeling (artikel 6.10) Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. In paragraaf 3.1.4 is de ladderonderbouwing toegelicht. Uit deze onderbouwing volgt dat het planvoornemen een stedelijke ontwikkeling betreft. Deze ontwikkeling voorziet in de behoefte aan sociale huurappartementen in Alblasserdam. De ontwikkeling wordt geheel binnen bestaand stads- en dorpsgezicht gerealiseerd.

3.3 Regionaal beleid Regio Drechtsteden Regionale Woonvisie Drechtsteden In 2017 is een regionale woonvisie opgesteld. De Woonvisie heeft als doel in 2030 een 'goed' woonklimaat in de Drechtsteden te voorzien, met hoogwaardig wonen en een stevige aantrekkingskracht om te werken en verblijven. Centrale vraag hierbij is wat het gewenste woonprofiel van de regio Drechtsteden in 2030 is en wat dit betekent voor de ontwikkeling van de gemeentelijke woonprofielen in de periode 2012-2030. Met de regionale woonvisie wordt daarnaast invulling gegeven aan de eis van de provincie om in bestemmingsplannen de behoefte aan te tonen middels een regionale visie. De woonvisie wil een gezicht geven aan degenen die nu nog geen wooncarrière kunnen worden geboden. De belangrijkste ambitie hierbij is het inspelen op het onvoldoende passende aanbod in de grotere steden. Het doel van de woonvisie is: woningen bouwen waaraan behoefte is: gepaard met de economische groei, en met een gevarieerd woningaanbod. De juiste hoeveelheid gewenste woningen en woonmilieus voor de doelgroepen in de regio, op het juiste moment op de juiste plek. Deze ontwikkelingen gaan gepaard met aandacht voor de bereikbaarheid en voorzieningen op maat. Als overkoepelend thema wordt nadrukkelijk ingezet op duurzaamheid en een energieneutraal Drechtsteden in 2050.

Belangrijke uitgangspunten om het doel van de woonvisie te bereiken zijn geformuleerd in 20 kernpunten. De voor de dit plan meest relevante kernpunten zijn in onderstaande lijst opgenomen. 1. De Drechtsteden gemeenten verplichten zich gezamenlijk tot realisatie van woningen voor de autonome opgave door groei van het aantal huishoudens met 9.560 tot 2031. 2. De gemeenten zoeken naarstig naar locaties/mogelijkheden om de plancapaciteit te verhogen tot het per gemeente gewenste aantal. Zo gewenst leidt dit tot uitwisseling van woningbouwopgaven tussen de gemeenten. 3. De gemeenten gaan een inspanningsverplichting aan om naast de autonome groeiopgave te zoeken naar locaties om zo'n 15.000 woningen te realiseren. 4. In 2035 is de gebouwde omgeving in de Drechtsteden energieneutraal. 5. De woningbehoeftetabel 2031 biedt koers voor de verdeling van de woontypen. 6. Nieuwbouwplannen voorzien in voldoende aanbod in het duurdere segment (> € 300.000). 7. Alle gemeenten zijn verplicht om locaties ten behoeve van de woonopgave te realiseren. Uit de woonvisie blijkt dat de regionale 'ladderruimte' nog niet volledig wordt benut. Er is behoefte aan en ruimte voor nieuwe plannen, op zowel korte, middellange als lange termijn. Wel is het belangrijk om ervoor te zorgen dat de nieuwe plannen voorzien in de woningtypen, -segmenten en -kwaliteiten die gevraagd worden.

Uit het woningbehoefteonderzoek van RIGO (gebruikt voor de opstelling van de woonvisie) blijkt dat er in het

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

18 - 54

woningbouwprogramma meer behoefte is aan koopwoningen en eengezinswoningen. Hierbij ligt de nadruk op koopwoningen vanaf 300.000 euro. Hiervoor moet een versnelling worden ingezet. Aanvullend op en binnen de kaders van deze regionale Woonvisie stellen de individuele gemeenten uiterlijk medio 2018 een lokale uitvoeringsparagraaf op. Het uitvoeringsprogramma van de gemeente Alblasserdam wordt toegelicht in subparagraaf 3.4.2. Het planvoornemen levert een bijdrage aan de realisatie van nieuwe woningen op een nieuwe locatie in Alblasserdam waarmee ook wordt bijgedragen aan de vergroting van het woningaanbod in de regio. Het planvoornemen voorziet niet in de regionale behoefte aan koopwoningen. Er worden huurwoningen gerealiseerd, hiermee is het planvoornemen niet (volledig) passend binnen de regionale visie. In subparagraaf 3.4.2 wordt toegelicht dat het planvoornemen wel passend is binnen het gemeentelijk woonbeleid. Dit beleid is een uitwerking van het regionaal woonbeleid en het gemeentelijk woningbouwprogramma is regionaal afgestemd. Omdat er wel wordt voldaan aan het lokale woonbeleid wordt daarom gesteld dat het niet volledig voldoen aan het regionaal beleid geen belemmering oplevert voor het planvoornemen. Ruimtelijke strategie Drechtsteden De Ruimtelijke strategie Drechtsteden (d.d.

14 januari 2014) omschrijft Alblasserdam als het kleine dijkdorp op de grens van rivier en polder. Het is een van de meest karakteristieken Drechtstedengemeenten, waar het dorpse karakter behouden is gebleven. Het profiel wordt enerzijds bepaald door de lange traditie van maritieme industrie aan de rivier de Noord; anderzijds door de tradities van de polderontginning, gekarakteriseerd door haar molens. In dit van oorsprong socialistische arbeidersdorp spelen ook kerk en moskee een belangrijke rol in het leven van de inwoners. Er zijn een viertal uitgangspunten geformuleerd waarmee Alblasserdam bijdraagt aan de regio: Scheepsbouw Poortfunctie naar Kinderdijk/Alblasserwaard Wonen in/aan maritiem industrieel erfgoed Landgoed In de ruimtelijke strategie Drechtsteden is geen specifiek beleid opgenomen ten aanzien van het planvoornemen. Het plan is per definitie passend binnen de genoemde punten waardoor Alblasserdam bijdraagt aan de regio. Wel kan in zijn algemeenheid worden gesteld dat het planvoornemen zorgt voor invulling van de behoefte aan woningen en dat in elk geval op lokaal niveau een bijdrage wordt geleverd aan de uitvoering van het gemeentelijk beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie Alblasserdam 2040 De structuurvisie Alblasserdam 2040 (d.d. 2013) biedt een profiel, ambitie en ontwikkelstrategie voor de gemeente Alblasserdam. De structuurvisie is een strategisch beleidsdocument, dat kaders biedt voor toekomstige ontwikkelingen. Uitgangspunt van de visie is om bij te dragen aan het algemene profiel van Alblasserdam: een Bedrijvig Hollands Dijkdorp. Voor het planvoornemen wordt de thema's wonen en duurzaamheid nader toegelicht. Wonen De ambitie voor dit thema is: Aangenaam wonen Zorg dragen voor voldoende en betaalbare woningen voor ouderen, starters en eenoudergezinnen. Realiseren van bijzondere woonvormen op kleine schaal. Op peil houden van de kwaliteit van het groen in het dorp. Op peil houden van de voorzieningen voor winkels, verenigingen, sport en vrije tijd. Bevorderen van de leefbaarheid in de woongebieden. Woningen

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

19 - 54

Een groot deel van de woningvraag kan in de bestaande voorraad worden opgevangen. Alblasserdam heeft eerder een kwalitatieve dan een kwantitatieve opgave: bestaande woningen levensloopbestendig en meer energiezuinig maken. Het is daarnaast van belang dat de huurvoorraad aan eengezinswoningen op peil blijft. Dit is een opgave waarbij de corporatie een grote rol speelt. Voor zover sprake is van nieuwbouw zet Alblasserdam vooral in op woningen die iets toevoegen: Middeldure woningen in de koop en huur en bijzondere woonvormen zoals een landgoed, wonen in maritiem industrieel erfgoed of langs historische linten. Met dit laatste kan Alblasserdam zich onderscheiden en iets toevoegen aan het palet aan woonmilieus in de Drechtsteden. Op de langere termijn wordt woningbouw vooral opgevangen binnen de bestaande bebouwde kom. De belangrijkste groenvoorzieningen worden hierbij ontzien. Het planvoornemen voorziet in de toevoeging van nieuwe sociale huurappartementen binnen de bebouwde kom. Het aanwezige groen wordt verwijderd. Ter compensatie hiervan wordt de buitenruimte van het plangebied zo groen mogelijk ingericht, onder meer door de realisatie van een groene buitenruimte aan de zuidkant van het appartementencomplex en het toevoegen van groen langs en rondom de parkeerplaats aan de noordkant van het complex.

De woningen hebben als toegevoegde waarde dat het sociale huurwoningen betreffen die tevens als levensloopbestendige woning ingezet kunnen worden. Duurzaamheid Ambitie: toekomstbestendige gemeente De gemeente wil werk maken van duurzaamheid, dat wil zeggen dat we onze huidige behoeften vervullen zonder dat daarmee de behoeften van de generaties na ons in de knel komen. Voor energie sluit Alblasserdam aan bij de doelstelling van de Drechtsteden. Dat wil zeggen 2% energiebesparing per jaar, 20% duurzame energie in 2020 en 30% minder broeikasgassen ten opzichte van 1990. Het vestigingsklimaat wordt verbeterd onder meer door zorg te dragen voor een aantrekkelijke woonomgeving door negatieve milieueffecten te beperken. Faciliteren en stimuleren van het terugdringen van milieuvervuiling en het opwekken van duurzame energie Duurzaamheidsactieplan De gemeente heeft in 2012 een duurzaamheidsactieplan vastgesteld. Centraal daarin staat het streven om initiatieven te ondersteunen van burgers, bedrijven en organisaties willen ondernemen die bijdragen aan ecologische duurzaamheid. Daarbij heeft de gemeente de rol van stimuleren, faciliteren en ondersteunen. De thema's in het actieplan zijn energie, groen en natuur Het projectplan energie is zowel gericht op gedragsverandering als op het toepassen van energiebesparende maatregelen en technieken.

Zoals: Inzetten van de restwarmte van bedrijven Stimuleren van het gebruik van zonne-energie Recycling Gebruik van aardwarmte en windenergie Het aspect duurzaamheid wordt nader toelicht in paragraaf 4.11.

3.4.2 Lokaal uitvoeringsprogramma Wonen De gemeente Alblasserdam heeft de lokale uitvoeringsparagraaf Wonen 2018 – 2031 van Alblasserdam opgesteld. De regionale Woonvisie Drechtsteden 2018 – 2031 is hierbij leidend. Deze lokale uitvoeringsparagraaf concretiseert het woningbouwprogramma en geeft invulling aan de lokale inzet binnen de regionale woonvisie. Woningbehoefte Alblasserdam voorziet met de plancapaciteit van het huidige woningbouwprogramma (780 woningen) in voldoende mate in haar eigen behoefte, voortkomend uit de autonome groei zoals aangegeven in de Regionale Woonvisie 2017 -2031. Een eerste verkenning in 2018 geeft het beeld dat een extra groei van zo'n 750 woningen tot de mogelijkheden zou kunnen behoren. Vanuit het Woningmarktonderzoek Drechtsteden 2016 – 2031 (RIGO april 2017), dat de basis vormde voor de regionale woonvisie 2017 – 2031, blijkt dat voor Alblasserdam de tekorten in aanbod enigszins zitten in de

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

20 - 54

categorie meergezinskoop en meergezinshuur, maar met name in de eengezinskoopwoningen. Voor huurwoningen zijn tekorten zichtbaar in de prijscategorieën tussen 410-587 en 587- 629 euro. Daarnaast zijn er ook tekorten in de prijsklasse van 711-850 euro (boven de liberalisatiegrens). Binnen de huidige ‘zekere’ bouwplannen van het woningbouwprogramma is bijna 10% aan sociale huurwoningen geprogrammeerd. Om het percentage ‘sociaal’ op peil te houden moet gezocht worden naar extra mogelijkheden voor sociale huurwoningen binnen de plannen van de planmonitor of plannen die nog gaan komen. Dit draagt bij aan een meer evenwichtige spreiding over de regio van deze categorie woningen. In Alblasserdam wordt samen met Woonkracht10 zo nodig gekeken of er nadere aandacht besteed moet worden aan de samenstelling van de woningvoorraad in de verschillende wijken en of hierin ingegrepen moet worden (bijvoorbeeld door sloop), om een betere/andere woningdifferentiatie in de wijk te realiseren. In de lokale PALT (Prestatieafspraken Lange Termijn) met Woonkracht 10 en de huurdersorganisatie is de woningbehoefte en de regionaal gewenste ontwikkelingen en afspraken voor de bestaande woningvoorraad en het sociale nieuwbouwprogramma meegenomen. In deze afspraken is onder meer opgenomen dat Woonkracht 10 de eigen woningvoorraad wil verbeteren.

Verbetering van de woningvoorraad kan op twee manieren gerealiseerd worden. Enerzijds door nieuwbouw, anderzijds door renovatie. Bij renovatie worden ook energetische maatregelen uitgevoerd. . Het plan CKC locatie is opgenomen als geplande nieuwbouw en maakt deel uit van de gemaakte afspraken over de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van nieuwe sociale huurappartementen in de prijsklasse middeldure sociale huur. Hierdoor wordt voorzien in de behoefte aan dit type woningen. Zoals toegelicht in paragraaf 2.2 is het voor de portefeuille van Woonkracht 10 noodzakelijk dat er appartementen met een lift in Alblasserdam worden gerealiseerd om daarmee meer differentiatie in de bestaande woningvoorraad aan te brengen. Het planvoornemen is daarmee passend binnen het uitvoeringsprogramma.

3.4.3 Welstandsnota In februari 2014 heeft de gemeente de Welstandsnota vastgesteld. Het plangebied ligt in een gebied (buurt Waterland) waarvoor de regels ''Karakteristieken categorie 2'' gelden. De karakteristieken van deze buurten zijn: De rij is (vanaf enige afstand) bepalend in het straatbeeld, doordat gebouwd is om een groene ruimte is de rij in zijn geheel waar te nemen, er zijn voortuinen van enig formaat Parkeren is in sommige buurten weggehouden van de voorzijde van de woningen Aan het hof er is collectieve buitenruimte (groene hof of water) Menging koop-huur (of alleen koop: Klein Alblas) Groen en stenige tuinen wisselen elkaar af. Dakkapellen zijn of mee-ontworpen of her en der aanwezig in verschillende vormen Geen nokverhogingen Woningen zijn als hele rij verbijzonderd door afwisseling van materialen of her en der bijzondere metselverbanden Schuren aan achterzijde Erfafscheidingen gericht op de collectieve ruimte (bijvoorbeeld hagen) De ambitie is om de sterke kwaliteiten van de buurt sterk te behouden en verrommeling tegen te gaan. Voor categorie 2 gebieden zijn de volgende regels bepaald: Ligging Aansluiten bij bestaande stedenbouwkundige karakteristiek (verschillen per buurt) Massa Aanhouden van lange lijnen in het straatbeeld Dakvlakken (zadeldaken) een grote rol laten spelen, rode (in sommige buurten grijze) keramische, ongeglazuurde pannen

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

21 - 54

Aanhouden van schoorsteenritmiek Aanbouwen of bijgebouwen in groenstroken op koppen van rijen worden niet toegestaan. Architectonische uitwerking Aansluiten bij architectonische karakteristiek (verschillen per buurt) Aanhouden van sober, functioneel gevelbeeld Aanhouden bestaande plasticiteit Materiaal- en kleurgebruik Dakvlakken (zadeldaken) een grote rol laten spelen, rode (in sommige buurten grijze) keramische pannen In paragraaf 2.2 is het aspect beeldkwaliteit nader toegelicht, hieruit volgt dat de architectonische uitwerking rekening houdt met de uitgangspunten van de stedenbouwkundige beschrijving en de welstandsnota.

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

22 - 54

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of er ter plaatse van gevoelige functies, zoals wonen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast. De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming ligt. De VNG-handreiking gaat uit van de omgevingstypes rustige woonwijk/rustig buitengebied of gemengd gebied. Beoordeling Voor de beoordeling of er wordt voldaan aan de richtafstand is uitgegaan van het omgevingstype rustige woonwijk.

Er is gemeten vanaf de grens van het nieuwe bouwvlak van het appartementencomplex tot aan de grens van het bestemmingsvlak van de milieubelastende functie. Ten oosten van het plangebied ligt het sportveld van sportvereniging CKC Kinderdijk. Een sportveld (met verlichting) kent een milieucategorie 3.1. De richtafstand bedraagt 50 meter. De afstand tussen het bouwvlak en het sportveld bedraagt 4,64 meter. Er wordt niet voldaan aan de richtafstand. Gemotiveerd mag worden afgeweken van de richtafstand. Een nader onderzoek naar de invloed van het sportveld op een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied is daarom uitgevoerd. Dit wordt toegelicht in subparagraaf 4.1.1. Ter hoogte van de Groen van Prinstererstraat 107 Alblasserdam (ten oosten van het plangebied) staat een nutsvoorziening. Een nutsvoorziening valt onder milieucategorie 2 waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt. Het nieuwe appartementencomplex is op 79,5 meter van de nutsvoorziening gesitueerd. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand. Andere milieubelastende functies liggen op een afstand van meer dan 50 meter. Het plangebied ligt niet binnen de richtafstand van andere milieubelastende functies.

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

23 - 54

Afbeelding uitsnede kaart bedrijven- en milieuzonering, plangebied rood omkaderd

4.1.1 Nader onderzoek sportveld Voor een sportveld zijn de aspecten licht en geluid maatgevend. Voor aspecten stof, geur gevaar geldt voor een veldsportcomplex een richtafstand van 0 meter. Voor de aspecten geluid en licht geldt een richtafstand van 50 meter. Hieraan wordt niet voldaan, daarom zijn voor deze aspecten nadere onderzoeken uitgevoerd. SBI-2008 OMSCHRIJVING AFSTANDEN IN METERS nummer GEUR STOF GELUID GEVAAR GROOT CAT STE AFSTAN D 931 G Veldsportcomplex (met 0 0 50 0 50 3.1 verlichting) Afbeelding VNG brochure richtafstanden veldsportcomplex 4.1.1.1 Onderzoek lichthinder Cauberg Huygen heeft een onderzoek lichthinder uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 2 bijgesloten. Voor het onderzoek is een lichthindermeting uitgevoerd. De beoordeling van de rekenresultaten heeft plaatsgevonden aan de hand van de voorschriften uit het Activiteitenbesluit. Uit de toetsing van blijkt dat op alle beoordelingslocaties de lichtsterkte boven de maximale toegestane lichtsterkte van 10.000 uitkomt. Dit wordt veroorzaakt door de afstelling van de armaturen, het type armatuur en het type verlichting in de

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

24 - 54

lampen. Omdat in de huidige situatie niet voldaan wordt aan de grenswaarden uit de NSVV richtlijn mag verwacht worden dat lichthinder op treedt ter plaatse van de nieuw te bouwen appartementen. Daarom wordt gesteld dat het niet wenselijk is om de woningen te realiseren zonder aanpassingen/maatregelen te treffen aan de verlichting van het hoofdveld. Een drietal oplossingen zijn mogelijk om wel te kunnen voldoen aan de richtlijn: 1. Opnieuw richten lichtmasten (haaks op het veld) en aanpassingen verrichten aan de armaturen, waarbij afschermingskappen worden aangebracht en verbeterde spiegels in de armaturen worden geplaatst. 2. Verplaatsen lichtmasten naar hoeken van het veld en aanpassingen verrichten aan de armaturen, waarbij afschermingskappen worden aangebracht en verbeterde spiegels in de armaturen worden geplaatst. 3. Aanbrengen volledig nieuwe verlichting en in het ontwerp rekening houden met het beperken van lichthinder. Voor de bovengenoemde maatregelen geldt wel dat het risico op lichthinder (situatie waarbij niet aan de NSVV richtlijn wordt voldaan) per maatregel verschillend is. In onderstaande tabel is per maatregel het bijbehorende risico aangegeven.

Tabel maatregelen en bijbehorende risico's op lichthinder In geval gekozen wordt voor optie 1 of 2 is het advies om achteraf opnieuw met een meting te toetsen aan de NSVV richtlijn. Conclusie lichtonderzoek sportveld Door het treffen van één van de genoemde maatregelen kan worden voldaan aan de richtlijn. De gemeente heeft maatregel 3 nader onderzocht. Dit rapport is als Bijlage 3 Lichthinder onderzoek bijgesloten. Uit dit onderzoek volgt dat de omwonenden van het sportcomplex geen lichthinder ondervinden, in de zin van de opgestelde grenswaarden door de NSVV, bij uitvoering van het opgestelde lichtplan. Omdat het treffen van deze maatregel mogelijk is wordt gesteld dat het acceptabel is om af te wijken van de richtafstand voor het aspect licht. In de regel is geborgd dat voldaan moet worden aan bovengenoemde richtlijnen teneinde te borgen dat de maatregel ook gerealiseerd gaat worden. 4.1.1.2 Onderzoek geluidhinder Buro DB heeft een onderzoek uitgevoerd naar de geluidshinder van het sportveld. Dit akoestisch onderzoek is tezamen met het akoestisch onderzoek wegverkeer bijgesloten in Bijlage 4. Uitgangspunt voor dit onderzoek is dat de kopgevel aan de zuidoostzijde van het gebouw (zijde van de sportvelden) zonder te openen deuren en ramen (doof) wordt uitgevoerd. Dit is een dove gevel. In de regels is geborgd dat aan deze zijde een dove gevel gerealiseerd moet worden.

Om te kunnen beoordelen of ter plaatse van de nieuw te realiseren appartementen qua geluid wordt voldaan aan de geldende wetgeving en tevens sprake is van een goed woon- en leefklimaat, dient de geluiduitstraling van het sportpark 'Molenzicht' inzichtelijk te worden gemaakt. Relevant bij de productie van geluid in deze situatie zijn het stemgeluid van spelers, trainers, scheidsrechter en publiek, het stemgeluid van bezoekers van het terras van de sporthal, het stemgeluid van spelende kinderen bij de sporthal en het geluid dat wordt veroorzaakt door de technische installaties behorende tot de sporthal. Ook dient rekening te worden gehouden met het verkeer dat van en naar het sportpark rijdt. De regelgeving voor geluid van dergelijke activiteiten ligt vast in het Activiteitenbesluit Milieubeheer. Voor de beoordeling van een acceptabel woon- en leefklimaat kan de door de VNG opstelde publicatie 'Bedrijven- en milieuzonering' worden

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

25 - 54

toegepast. Resultaten onderzoek Toets Activiteitenbesluit Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau LAr,LT Uit de resultaten volgt dat het gemiddelde geluidniveau vanwege het sportpark ten hoogste 36 dB(A) in de dagperiode, 36 dB(A) in de avondperiode en 26 dB(A) in de nachtperiode bedraagt op de gevels van het nieuw te realiseren appartementencomplex. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Maximaal geluidniveau LAmax Uit de resultaten volgt dat de piekgeluiden vanwege het sportpark ten hoogste 55 dB(A) in de dagperiode, 55 dB(A) in de avondperiode en 55 dB(A) in de nachtperiode bedragen op de gevels van het nieuw te realiseren appartementencomplex. Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Toets VNG-richtlijn 'Bedrijven- en Milieuzonering' Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau LAr,LT De gemiddelde geluidsniveaus zijn berekend voor de beoordeling van een goed woon- en leefklimaat (richtwaarden VNG). Hierbij is al het geluid dat wordt veroorzaakt door de activiteiten op en rondom het sportpark ‘Molenzicht’ meegenomen. Uit de resultaten volgt dat het gemiddelde geluidsniveau vanwege het sportpark ten hoogste 48 dB(A) in de dagperiode, 49 dB(A) in de avondperiode en 26 dB(A) in de nachtperiode bedraagt op de gevels van het nieuw te realiseren appartementencomplex.

Hiermee wordt in de dag- en avondperiode niet voldaan aan stap 2 en 3 van de VNG. In de nachtperiode wordt ruim voldaan aan de richtwaarden behorend bij stap 2 van de VNG. De overschrijdingen in de dag- en avondperiode worden in belangrijke mate bepaald door het publiek langs het kunstgrasveld en de activiteiten op het kunstgrasveld. Vanwege de geconstateerde overschrijding van de richtwaarden is nader onderzoek verricht naar mogelijke geluidsbeperkende maatregelen. Maximaal geluidniveau LAmax Uit de resultaten volgt dat de piekgeluiden vanwege het sportpark ten hoogste 59 dB(A) in de dagperiode, 59 dB(A) in de avondperiode en 55 dB(A) in de nachtperiode bedragen op de gevels van het nieuw te realiseren appartementencomplex. Hiermee wordt voldaan aan de richtwaarden behorend bij stap 2 van de VNG.

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

26 - 54

Afbeelding situering toetspunten Geluidsbeperkende maatregel Scherm als geluidsbeperkende maatregel Om het gemiddelde geluidsniveau op de gevels van het nieuw te realiseren appartementencomplex te beperken wordt gedacht aan het plaatsen van een geluidsscherm. Hierbij is door de gemeente aangegeven dat een schermhoogte van 2,0 meter voor het plan maximaal wenselijk is. Aanvullend zijn geluidsberekeningen uitgevoerd voor de situatie waarbij een absorberend geluidsscherm met een hoogte van 2,0 meter over de gehele lengte van het kunstgrasveld is gerealiseerd. Uit de resultaten volgt dat met het toepassen van een absorberend geluidscherm met een hoogte van maximaal 2,0 meter het gemiddelde geluidniveau op de nieuwbouw van het plan vanwege het sportpark nog steeds ten hoogste 48 dB(A) in de dagperiode, 49 dB(A) in de avondperiode en 26 dB(A) in de nachtperiode bedraagt. De maatgevende geluidsbelasting treedt op ter plaatse van de tweede verdieping. Het geluidsscherm heeft voor die hoogte geen noemenswaardig effect. Het geluidscherm heeft wel (enig) effect ter hoogte van de begane grond en de eerste verdieping. Na toepassing van een absorberend geluidscherm met een hoogte van 2,0 meter wordt in de dagen avondperiode nog steeds niet voldaan aan stap 2 en 3 van de VNG.

Geluidwering gevels De oplossing moet worden gezocht in het (indien nodig) aanbrengen van (extra) geluidwerende voorzieningen in de gevels van het gebouw en mogelijk aan of op de balkons van de appartementen. Nader (akoestisch) onderzoek kan uitwijzen of met de gekozen bouwwijze en geconstateerde geluidsbelasting voldaan wordt aan het maximaal toelaatbare geluidsniveau binnen de woningen. Volgens het Bouwbesluit 2012 (afdeling 3.1) mag dit binnenniveau (in verblijfsgebieden niet hoger zijn dan 35 dB(A) in verblijfsruimten. Met het oog op de berekende geluidsbelasting kan worden gesteld dat dit technisch haalbaar is. Maatregelen voor het verlagen van het maximale binnenniveau in de woningen vergroten het woongenot van de toekomstige bewoners. Daarmee kan, vanuit het aspect geluid, worden voldaan aan de randvoorwaarden voor een goed woon- en leefklimaat en is sprake van goede ruimtelijke ordening. Aanvulling onderzoek Op basis van de hiervoor beschreven bevindingen en gesprekken tussen de verschillende betrokken partijen, waaronder Welstand en de afdeling Stedenbouw van de gemeente, is besloten om het ontwerp van het gebouw

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

27 - 54

enigszins aan te passen. Aan de achterzijde van het gebouw zijn loggia's in het ontwerp opgenomen met toepassing van een hoge gesloten borstwering. Aan de zijde van de sportvelden is de gevel naar de voorzijde doorgetrokken (ter plaatse van de noodtrap). Voor de situatie van het aangepaste ontwerp is de geluidsbelasting op de gevels bepaald. Hierbij is uitgegaan van de grenzen van het bouwvlak en is rekening gehouden met de aanwezigheid van de loggia's.

Afbeelding situering toetspunten aangepast ontwerp Toets VNG-richtlijn 'Bedrijven- en Milieuzonering' Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau LAr,LT Uit de resultaten volgt dat het gemiddelde geluidsniveau vanwege het sportpark ter plaatse van toetspunt 08 ten hoogste 47 dB(A) in de dagperiode, 48 dB(A) in de avondperiode en 23 dB(A) in de nachtperiode. Ter plaatse van de loggia's (maatgevend toetspunt 07) is het gemiddelde geluidsniveau ten hoogste 44 dB(A) in de dagperiode, 45 dB(A) in de avondperiode en 17 dB(A) in de nachtperiode. Met uitzondering van toetspunt 08 wordt gedurende de dagperiode voldaan aan stap 2 van de VNG en in de avondperiode aan de richtwaarden behorend bij stap 3 van de VNG. In de nachtperiode wordt in alle gevallen ruim voldaan aan de richtwaarden behorend bij stap 2 van de VNG. In het ontwerp is uitgegaan van niet te openen ramen ter plaats van de toetspunten 08, 10, 12 en 14. Gesteld kan worden dat de geluidssituatie voldoet aan stap 3 van de VNG, waarmee voor de toekomstige bewoners sprake is van een akoestisch acceptabel woon- en leefklimaat. Maximaal geluidniveau LAmax Uit de resultaten volgt dat de piekgeluiden vanwege het sportpark ten hoogste 57 dB(A) in de dagperiode, 57 dB(A) in de avondperiode en 55 dB(A) in de nachtperiode bedragen op de gevels van het nieuw te realiseren appartementencomplex.

Ter plaatse van de maatgevende loggia zijn de piekgeluiden ten hoogste 57 dB(A) in de dagperiode, 57 dB(A) in de avondperiode en 49 dB(A) in de nachtperiode. Hiermee wordt in alle gevallen voldaan aan de richtwaarden behorend bij stap 2 van de VNG. Resumé

(vastgesteld) CKC locatie Alblasserdam NL.IMRO.0482.ckclocatie114-vg01

28 - 54

Met de realisatie van het plan volgens het aangepaste ontwerp wordt vanuit het oogpunt van geluid voldaan aan de grenswaarden van het Activiteitenbesluit en aan de richtwaarden van Stap 3 van de VNG. De realisatie van het plan op deze locatie, al dan niet met een enigszins hogere geluidsbelasting, wordt aanvaardbaar geacht gelet op de noodzaak voor de herontwikkeling van de locatie in samenhang met de behoefte aan woningen in Alblasserdam en de gekozen stedenbouwkundige voorkeursvariant. Deze motivering wordt nader omschreven in paragraaf 5.5 van het rapport. Conclusie onderzoek geluid sportveld Uit het onderzoek naar de geluidsbelasting van het sportveld op de nieuwbouw volgt dat in alle gevallen aan de grenswaarden van het Activiteitenbesluit wordt voldaan. Bij toetsing van het Structuur Ontwerp van het plan aan de VNG-richtwaarden is sprake van overschrijding van de richtwaarden van Stap 2 en Stap 3 van de VNG-publicatie 'Bedrijven- en Milieuzonering'. Uitgangspunt daarbij is de omgeving van een rustige woonwijk. Het toepassen van een geluidsscherm met een maximale hoogte van 2 meter kan er niet voor zorgen dat wel kan worden voldaan aan de richtwaarden volgens Stap 3. Een scherm van deze omvang resulteert niet in een afname van de (maatgevende) geluidsbelasting. Om te komen tot een voor alle partijen acceptabele situatie is het ontwerp van het gebouw aangepast.