Bijlage 1 Bedrijventerreinstrategie Alblasserdam .pdf
Tekst van het document
Bedrijventerreinenstrategie Gemeente Alblasserdam – Definitief <Status>
colofon
titel rapport Bedrijventerreinenstrategie datum 22 november 2022 projectnummer P04652 opdrachtgever Gemeente Alblasserdam BRO Projectleider HdV Projectteam BZe, Tol, HdV bron Kaft BRO
BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl
4
Inhoudsopgave 1
2
3
Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Kaders en uitgangspunten onderzoek 1.3 Afbakening bedrijventerreinen 1.4 Participatie 1.5 Leeswijzer
3 3 3 5 6 6
Huidige ruimtelijke positie 2.1 Structuur
7 7
2.1.1 De economie van Alblasserdam
8
2.2 Sectoren op de bedrijventerreinen
9
2.2.1 Economische ontwikkeling
10
2.2.2 Conclusies
14
Toekomstige ruimtelijk-economische ontwikkelingen 3.1 Trends en ontwikkelingen
15 15
3.1.1 Next economy
15
3.1.2 Logistieke sector
15
3.1.3 Scheepbouw en superjachten
17
3.1.4 Strijd om de ruimte in de stad
17
3.1.5 Toenemende vraag naar kleinschalige bedrijfsunits
18
3.1.6 Marktdynamiek
18
3.1.7 Duurzaamheid
19
3.2 Toekomstige behoefte
21
3.2.1 Kwantitatieve vraag bedrijventerreinen
21
3.2.2 Kwalitatieve vraag bedrijventerreinen
23
3.2.3 Aanbod bedrijventerrein
23
3.2.4 Vraag vs. Aanbod
24
3.3 Ruimtelijke ontwikkelingen
24
3.3.1 Woningen op voormalig Mercon-Kloos
24
3.3.2 Poort aan de Noord
24
3.3.3 Overige ontwikkelingen
24
dinsdag 22 november 2022
5
Strategie bedrijventerreinen 4.1 Ruimte voor groei binnen de randvoorwaarden van Fit & Groen dorp in de Polder 4.2 Toekomstbestendige bedrijventerreinen 4.3 Duidelijke profilering 4.4 Ontwikkelperspectief per bedrijventerrein
26
Actieprogramma 5.1 Huisvesting van bedrijven 5.2 Bereikbaarheid en parkeren 5.3 Verduurzaming bedrijventerreinen
33 33 34 35
26 27 28 30
Bijlagen B1 Beleidskaders B1.1 Provinciaal B1.2 Regionaal B1.3 Lokaal
39 39 39 40
B2 Werkmilieus
43
B3 Sectorindeling (SBI2008)
45
B4 Samenstelling en ontwikkeling werkgelegenheid B4.1 Omvang en samenstelling B4.2 Ontwikkeling B4.3 Specialisatie en groei
47 47 48 49
B5 Resultaten enquête
51
2
1 Inleiding Bedrijventerreinenstrategie
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
De gemeente Alblasserdam heeft behoefte aan een strategie voor de bedrijventerreinen. Er zijn in Alblasserdam 4 bedrijventerreinen die een belangrijke economische functie vervullen. Deze bedrijventerreinen voorzien in 5.200 banen (2020). Daarnaast zijn er relatief veel toeleveranciers gevestigd voor scheepsbouw en superjachten, een cluster waarin de gemeente Alblasserdam een unieke profilering kent. Om het ondernemerschap op de Alblasserdamse bedrijventerreinen ook in de toekomst zo optimaal mogelijk te kunnen faciliteren, voldoende ruimte om te ondernemen te houden en de bedrijventerreinen toekomstbestendig te houden, moeten er keuzes worden gemaakt en is beleid gewenst. Er is veel vraag naar geschikte kavels en bedrijfshallen vanuit de lokale ondernemers, maar er is onvoldoende aanbod om te voorzien in deze vraag. Aangezien de bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam nagenoeg vol zijn en er geen uitbreiding van bedrijventerreinen is voorzien, is het van belang om een strategische aanpak te ontwikkelen, waarbij de schaarse ruimte optimaal wordt benut. Daarnaast vervullen de bedrijventerreinen ook een belangrijke sociaaleconomische rol. Het MKB, dat sterk is vertegenwoordigd op de bedrijventerreinen, is op verschillende manieren verbonden met de lokale gemeenschap. Het gaat hierbij o.a.
om de herkomst van werknemers, herkomst van omzet, spin-off, sponsoring, social return en investeringen. Ook op het gebied van arbeidsparticipatie en samenwerking met het onderwijs spelen de bedrijven op de bedrijventerreinen in toenemende mate een belangrijke rol.
1
Ten slotte liggen er ook kansen en opgaves voor de inzet op verduurzaming en klimaatadaptatie. Hierbij gaat het onder andere om de transitie naar een circulaire economie, waterberging, groen, verdichting en duurzame mobiliteitsvormen. Gelet op de internationale, geopolitieke ontwikkelingen en de opwarming van de aarde is het daarnaast ook steeds belangrijker om zo efficiënt mogelijk om te gaan met energie en om de omslag te maken van grijze naar groene energie. Deze strategie geeft inzicht in de volgende onderwerpen: Het huidige economische en ruimtelijk functioneren van de bedrijventerreinen; De toekomstige kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan bedrijventerrein en bedrijfsruimte; Ontwikkelperspectieven, zowel gemeente breed als voor de afzonderlijke bedrijventerreinen.
1.2
Kaders en uitgangspunten onderzoek
In deze paragraaf zijn de belangrijkste conclusies van de beleidskaders met betrekking tot de bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam beschreven. Een uitgebreide uitwerking van de beleidskaders is te lezen in bijlage 1. Provinciaal beleid Op verschillende bestuurlijke schaalniveaus wordt erkend dat dat er in toenemende mate schaarste is aan (courant) bedrijventerrein. De provincie Zuid-Holland heeft in 2020 een bedrijventerreinenstrategie vastgesteld. Hierin wordt ingezet op een aantrekkelijk en toekomstbestendig vestigings- en werkklimaat voor werkgevers, werknemers en bedrijven. Het belangrijkste doel is om te voorzien in aantrekkelijke, concurrerende en voldoende geschikte bedrijventerreinen. Hiervoor hanteert de provincie drie uitgangspunten: Vraag en aanbod weer in evenwicht brengen;
Bestaande bedrijventerreinen beter laten functioneren en benutten; De bedrijventerreinen verduurzamen en voorbereiden op de toekomst.
De regio Drechtsteden In de regio Drechtsteden zijn er op hoofdlijnen drie belangrijke thema’s op het gebied van bedrijventerreinen: 1. De bestaande voorraad toekomstbestendig houden; 2. De Groeiagenda 2030: toevoegen van 30.000 arbeidsplaatsen; 3. Het juiste bedrijf op de juiste plek. In de regio Drechtsteden hebben gemeenten gezamenlijk de Groeiagenda 2030 opgesteld. In deze agenda zijn de actiepunten, waaraan gewerkt moet worden om de ambities in de regio waar te maken, in kaart gebracht. In het kader van het thema ‘Werken’ heeft de regio Drechtsteden ambities om de bestaande banen te behouden en nieuwe bedrijven en werkgelegenheid aan te trekken. Daarnaast wordt geïnvesteerd in goed opgeleide mensen die aan de vraag van het bedrijfsleven in de regio kunnen voldoen. Het doel is om regionaal 30.000 arbeidsplaatsen te realiseren in de regio Drechtsteden. Speerpunten daarin zijn: Faciliteren en stimuleren van de verandering in de maakindustrie naar Smart Industry 4.0: duurzaam, digitaal en innovatief1; Bestaande bedrijvigheid stimuleren; Nieuwe jonge, innovatieve ondernemers faciliteren; Promotie toekomstgerichte banen in de bouw, ICT, metaal, transport, logistiek en zorg; Stimuleren van investeringen en arbeidsplaatsen voor alle niveaus.
Met Smart Industry 4.0 wordt de transformatie van de maakindustrie naar groen, digitaal en meer innovatief bedoeld.
dinsdag 22 november 2022
3
1 Inleiding Bedrijventerreinenstrategie
Met betrekking tot de banengroei is het wenselijk om, naast de autonome banengroei, te voorzien in een additionele banengroei als gevolg van beleidsplannen en grootschalige ontwikkelingen in gemeenten. Op werklocaties verwachten de gemeenten in de regio Drechtsteden een additionele banengroei van ca. 4.000-5.000 arbeidsplaatsen. De herontwikkeling van het Nedstaal terrein (20 ha nieuw uitgeefbaar) zal naar verwachting ruimte bieden aan 600 additionele banen en nog eens 100 extra banen bij FN Steel. Fit & Groen Dorp in de Polder In de gemeente Alblasserdam wordt momenteel gewerkt aan de Omgevingsvisie. Het uitgangspunt hiervoor is het accent "Fit & Groen dorp in de polder". Er wordt vooral ingezet op de kernopgaven: circulariteit, klimaatadaptatie, klimaatmitigatie, ondersteuning en werkgelegenheid. Het milieu en duurzaamheid spelen een grote rol. Op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling wordt ingezet op ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied, waarbij de nadruk ligt op groen. Bedrijven zijn welkom in Alblasserdam, mits zij goed omgaan met het milieu en bijdragen aan opgaven rondom duurzaamheid. Er wordt niet ingezet op ontsluiting via infrastructuur, wel op vervoersmanagement. Binnen dit uitgangspunten en ambities van Fit en groen dorp in de polder is er minder ruimte voor woningbouw en bedrijventerreinen & economie.
Figuur 1 Nedstaal Klein Nieuwland, waar een additionele banengroei van 525 arbeidsplaatsen is voorzien
dinsdag 22 november 2022
4
1 Inleiding Bedrijventerreinenstrategie
1.3
Afbakening bedrijventerreinen
De gemeente Alblasserdam beschikt over 4 bedrijventerreinen: Hoogendijk Nedstaal Klein Nieuwland Nieuwland Parc Vinkenwaard De afbakeningen van de bedrijventerreinen zijn afkomstig uit de IBIS-bedrijventerreinenmonitor2. Nedstaal Klein Nieuwland is het bedrijventerrein waar onder andere Valk Welding is gevestigd. De Marineweg en West Kinderdijk zijn in deze monitor ook (deels)gedefinieerd als bedrijventerrein. Bedrijventerrein Marineweg is als Haven-Zuid in de monitor opgenomen en betreft hoofdzakelijk de vestiging van Oceanco. West Kinderdijk is in de monitor onderdeel van voormalig bedrijventerrein Mercon-Kloos. Een groot deel van dit bedrijventerrein wordt getransformeerd tot woongebied. Aangezien deze bedrijventerreinen zeer kleinschalig zijn, is ervoor gekozen om deze bedrijventerreinen buiten beschouwing te laten in deze bedrijventerreinenstrategie. Daarnaast ligt Nieuwland Parc deels in de gemeente Papendrecht en deels in de gemeente Alblasserdam en zijn het formeel twee afzonderlijke bedrijventerreinen. In ruimtelijk-functioneel opzicht functioneert het echter als één bedrijventerrein. Voor dit bedrijventerrein is een separaat gebiedspaspoort opgesteld. Dit geldt eveneens voor de bedrijventerreinen West Kinderdijk en Marineweg.
2
IBIS is een landelijk dekkende monitor met beschrijvende data over alle bedrijventerreinen in Nederland
dinsdag 22 november 2022
5
1 Inleiding Bedrijventerreinenstrategie
1.4
Participatie
Medio 2022 heeft de gemeente samen met BRO een digitale enquête gehouden onder ondernemers op de bedrijventerreinen in Alblasserdam. Bedrijven uit verschillende sectoren zijn benaderd om deel te nemen aan het onderzoek. In bijlage 5 zijn de resultaten uitgewerkt. De respondenten zijn per mail benaderd om deel te nemen aan de digitale enquête. In de brief stonden een QR-code en een URL naar de enquête. Vervolgens is er nog een reminder gestuurd. Er zijn voor deze enquête ruim 400 uitnodigingen verstuurd naar ondernemers en vastgoedeigenaren op bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam. In totaal zijn er 82 ingevulde enquêtes verkregen. Met de resultaten is beoogd om meer zicht te krijgen op de ruimtebehoefte op bedrijventerreinen vanuit het lokale ondernemerschap. In het onderzoek zijn daarbij ook aspecten lokale gebondenheid, bereikbaarheid, duurzaamheid en veiligheid meegenomen.
1.5
Hoofdstuk 5 bevat een actieprogramma voor de komende jaren In bijlage 1 zijn de beleidskaders nader uitgewerkt. In bijlage 2 zijn de werkmilieus beschreven. In bijlage 3 zijn de sectoren ingedeeld op basis van de SBI-structuur. In bijlage 4 is een analyse gemaakt van de werkgelegenheidsstructuur en – ontwikkeling van de gehele economie van Alblasserdam. In bijlage 5 zijn de resultaten van de enquête uitgewerkt. Separaat aan dit document zijn paspoorten gemaakt van alle bedrijventerreinen, waarin ruimtelijk-economische, ruimtelijk-functionele en planologische kenmerken van de terreinen inzichtelijk zijn gemaakt.
Leeswijzer
Deze strategie is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 is inzicht gegeven in de huidige ruimtelijkeconomische positie en ontwikkeling van de bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam. Hoofdstuk 3 gaat over de toekomstverkenning naar de bedrijventerreinen in Alblasserdam, waarbij wordt ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. In hoofdstuk 4 zijn de ontwikkelperspectieven voor de bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam beschreven. Het gaat hierbij om gemeente brede perspectieven en perspectieven voor de afzonderlijke bedrijventerreinen. Figuur 3 De Hoogendijk en bedrijvigheid op Nieuwland Parc
dinsdag 22 november 2022
6
2 Huidige ruimtelijke positie Bedrijventerreinenstrategie
2
Huidige ruimtelijke positie
2.1
Structuur
De gemeente Alblasserdam heeft 4 bedrijventerreinen. De totale netto omvang van deze bedrijventerreinen is 139 hectare. Dit is bijna 14% van het grondoppervlak van de gemeente. Op deze bedrijventerreinen zijn 416 bedrijven gevestigd (2020) die zorgen voor bijna 5.200 banen (2020). De bedrijventerreinen voorzien daarmee ruim in 25% van alle bedrijfsvestingen en 57% van de totale werkgelegenheid in Alblasserdam. Dit is een relatief hoog aandeel. Landelijk zorgen bedrijventerreinen gemiddeld voor 30% van de werkgelegenheid. Bedrijventerrein Vinkenwaard zorgt voor de meeste werkgelegenheid (2.280 banen), gevolgd door Nieuwland Parc (1.140 banen) en Hoogendijk (1.120 banen). Op bedrijventerrein Vinkenwaard zijn de meeste bedrijven gevestigd (239 bedrijven). De bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam onderscheiden zich door de verschillende type activiteiten, type bedrijven, marktregio (reikwijdte) en locatiekenmerken3. Daarom zijn de bedrijventerreinen onderverdeeld in de werkmilieus ‘Grootschalige productie’, ‘Grootschalige distributie’, ‘Gemengd stedelijk’ en ‘Regulier werkmilieu’. In figuur 4 is per bedrijventerrein aangegeven tot welk werkmilieu ze behoren. In bijlage 2 zijn de type activiteiten en locatiekenmerken per werkmilieu uiteengezet. Figuur 4 Bedrijventerrein en de werkmilieus
3
STEC Groep (2021) – Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland – Bijlage C
dinsdag 22 november 2022
7
2 Huidige ruimtelijke positie Bedrijventerreinenstrategie
3,7% van bedrijven heeft meer dan 100 banen. Deze bedrijven zijn samen wel goed voor 27% van alle banen op de bedrijventerreinen.
4
1 WP 2-5 WP
9% 25%
Een andere belangrijke grote werkgever in Alblasserdam is Oceanco met 200-300 banen. Dit snelgroeiende bedrijf bouwt luxe zeilschepen en jachten voor de wereldmarkt.
6-10 WP
13%
11 - 20 WP 21 - 50 WP 51 - 100 WP
18%
Oceanco werkt samen met een breed cluster van 250 toeleverende bedrijven uit Alblasserdam en de Drechtsteden. Denk daarbij aan bedrijven die gespecialiseerd zijn in interieurbouw, elektrotechniek, installatietechniek en oppervlaktebehandeling. Bij deze bedrijven zijn nog een ca. 1.000 mensen werkzaam.
30%
101 - 250 WP > 250 WP
Figuur 5 Vestigingen naar grootteklasse 2020 (Bron: OCD) 1000
878
671
600
568
Gemeente Alblasserdam
1 april 2022
1 januari 2022
1 oktober 2021
400
1 juli 2021
Aantal ZZP’ers neemt toe Een kwart van alle bedrijven op de bedrijventerreinen in Alblasserdam is ZZP’er. De laatste jaren is het aantal ZZP’er ook fors toegenomen. Ook in de coronaperiode ging de groei van het aantal ZZP’ers onverminderd door. Tussen het vierde kwartaal 2019 en het eerste kwartaal 2022 groeide het aantal ZZP’ers per 10.000 inwoners in Alblasserdam met 18% van 568 naar 671 per 10.000 inwoners. Landelijk is dezelfde trend te zien en ligt het aantal ZZP’ers zelfs nog hoger. De meeste ZZP’er zijn actief in handel, zakelijke diensten en verhuur roerende goederen en overige diensten (schoonmaak, beveiliging, etc.).
800
752
1 april 2021
De werkgelegenheid groeit dan ook in het cluster. Op dit moment is er ook een groot knelpunt op het gebied van technisch personeel. In de Drechtsteden zijn begin 2022 1.800 vacatures voor technisch personeel.
1 januari 2021
De economie van Alblasserdam bestaat bijna volledig uit Midden- en Kleinbedrijf. Van de bedrijven op de bedrijventerreinen heeft 96,3% minder dan 100 banen. Deze bedrijven zijn goed voor 3.815 banen op de bedrijventerreinen. Dit is 73% van het totaal aantal banen op de bedrijventerreinen. Een kwart van de bedrijven is zelfs ZZP’er en nog eens 30% heeft 2 tot en met 5 banen.
0%
1 oktober 2020
De bedrijventerreinen in Alblasserdam huisvesten 416 bedrijven (25,6% van alle bedrijven) met in totaal 5.200 banen (57,3% van alle banen). Dit laatste is bijzonder hoog, landelijk zit gemiddeld 30% van de banen op bedrijventerreinen. De bedrijventerreinen spelen in Alblasserdam dan ook een zeer belangrijke rol voor de lokale economie.
2%
1 juli 2020
De sectoren vervoer en opslag, groothandel en detailhandel, de bouwnijverheid en metaalindustrie zijn belangrijke sectoren voor de economie en werkgelegenheid in Alblasserdam. De bouw en groothandel kennen bovendien een sterke werkgelegenheidsgroei. Voor vervoer en opslag en detailhandel is die gemiddeld. De metaalindustrie is gekrompen in werkgelegenheid. In opkomst zijn de financiële diensten, verhuurdiensten, onderwijs en ICT. Dit blijkt uit de analyse van de hele economie die te vinden is in bijlage 4.
3%
1 april 2020
De totale economie van Alblasserdam telt in 2020 9.060 banen die werken bij 1.610 vestigingen van bedrijven en instellingen4.
De zes grootste werkgevers op de bedrijventerreinen zijn Metaalbedrijf FNsteel, Kledingmerk Garcia, Transportbedrijf A Maat, Kleijn Transport, Arriva en productiebedrijf Valk Welding. Bij deze bedrijven samen zijn er 1.030 banen.
1 januari 2020
De economie van Alblasserdam
1 oktober 2019
2.1.1
Nederland
Figuur 6 ZZP’ers per 10.000 inwoners, Q4 2019 – Q1 2022 (Bron: KvK Regiodata)
Bron: Stichting LISA (https://lisa.nl/data/gratis-data/overzicht-lisa-data-per-gemeente)
dinsdag 22 november 2022
8
2 Huidige ruimtelijke positie Bedrijventerreinenstrategie
2.2
Sectoren op de bedrijventerreinen
De bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam hebben een divers palet aan sectoren.
(9,1%). De metaalindustrie telt enkel 3,6% van de vestigingen, maar is wel goed voor 10,3% van de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen.
Met ruim 30% van de banen is de handel en horeca de grootste sector, gevolgd door de logistiek en de metaalindustrie. De bouw en zakelijke diensten volgen op gepaste afstand.
1%
3%
1%
Handel & horeca
3% Zakelijke diensten
5% 28% Handel en horeca Logistiek 2%
4%
0%
Bouw Zakelijke diensten
5%
32%
5%
Auto & Transport
7%
Facility Andere maakindustrie/NietTechnische industrie Overig
8% 20%
Technische diensten Elektrotechnische industrie VGM-industrie
Figuur 7 Werkgelegenheid naar sector op bedrijventerreinen 2020 (Bron: OCD)
Ook bij de verdeling van de vestigingen van bedrijven is de handel & horeca de grootste sector met een aandeel van ruim een kwart. Gevolgd door de zakelijke diensten (15,1%), overige branches (9,9%), auto & transport (9,6%) en bouw
dinsdag 22 november 2022
Overig Auto & Transport
9% Bouw 9%
15%
Bedrijventerrein Nedstaal Klein Nieuwland is het enige bedrijventerrein met het werkmilieu ‘grootschalige productie’. Meer dan helft van alle banen op dit terrein valt onder de industrie met grote bedrijven als FN Steel en Valk Welding. De gemiddelde bedrijfsgrootte is dan ook veruit het grootst op Nedstaal Klein Nieuwland.
Faciltiy
In bijlage 3 zijn de sectoren op basis van SBI ingedeeld.
4%
10%
6%
Metaal
3%
ook relatief sterk in bouw en is er een aantal grotere productiebedrijven gevestigd. Op Vinkenwaard bestaat een derde van de bedrijven uit zakelijke diensten. Daarnaast is de groothandel en logistiek behoorlijk sterk vertegenwoordigd. Vinkenwaard is dan ook meer aan te duiden als gemengd stedelijk.
10%
Logistiek 10% Technische diensten
Figuur 8 Vestigingen naar sector op bedrijventerreinen 2020 (Bron: OCD)
De bedrijventerrein Hoogendijk, Vinkenwaard en Nieuwland Parc hebben allemaal min of meer een regulier, gemengd werkmilieu. Op de bedrijventerreinen met een regulier werkmilieu is een divers palet aan sectoren te zien. Veel voorkomende sectoren zijn de handel & horeca, zakelijke diensten en logistiek. Toch zijn er wel accentverschillen. Bedrijventerrein Hoogendijk kent relatief veel groothandel, met wat grotere bedrijven uit de logistiek en daarnaast behoorlijk wat kleinere bedrijven uit de zakelijke diensten. Nieuwland Parc heeft het meest logistieke profiel. Dit blijkt uiteraard uit de aanwezigheid van de BCTN Terminal op dit bedrijventerrein. Het logistieke profiel zal nog verder worden versterkt met het grote distributiecentrum dat in 2021 is gebouwd en dat dit jaar operationeel is geworden. Daarnaast is Nieuwland Parc
9
2 Huidige ruimtelijke positie Bedrijventerreinenstrategie
2.2.1
Economische ontwikkeling
Ontwikkeling aantal vestigingen In figuur 9 is de ontwikkeling van het aantal gevestigde bedrijven op bedrijventerreinen in Alblasserdam weergegeven. Het aantal bedrijven op bedrijventerreinen in Alblasserdam is sinds 2011 toegenomen met in totaal 43 vestigingen, een groei van ongeveer 11,5%. Het hardst groeide het aantal vestigingen op Nieuwland Parc. Dat is ook niet vreemd, want op dit terrein werden de meeste nieuwe kavels uitgegeven. Ook op Hoogendijk is er sprake van een groei van het aantal vestigingen. Ook op dit bedrijventerrein zijn nog wat kavels uitgegeven tussen 2017 en 2020. Op Vinkenwaard en Nedstaal Klein Nieuwland is het aantal bedrijven nagenoeg gelijk gebleven. In 2022 en 2023 zal het aantal vestigingen stijgen, aangezien er nu verschillende gronden bouwrijp worden gemaakt. Ontwikkeling werkgelegenheid In figuur 10 is de ontwikkeling van de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in Alblasserdam weergegeven. Ten opzichte van 2011 is de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen gelijk gebleven (lichte groei van ca. 1%). Dit is een saldo van de ontwikkelingen op de verschillende bedrijventerreinen. De sterkste groei vond plaats op bedrijventerrein Nieuwland Parc. Daar kwamen ruim 150 banen bij tussen 2011 en 2020, een toename van 8%. Ook op bedrijventerrein Hoogendijk groeide de werkgelegenheid.
Er kwamen 80 banen bij, waarmee er sprake was van een groei met 8%. Bedrijventerrein Nedstaal Klein Nieuwland had juist te maken met een flink verlies aan werkgelegenheid met 18%. Door het faillissement van Nedstaal in 2017 gingen bijna 140 banen verloren. Bedrijventerrein Vinkenwaard kreeg tussen 2011 en 2014 te maken met een flinke daling van het aantal banen.
dinsdag 22 november 2022
Ontwikkeling aantal vestigingen 2011-2020 300 250 200 150 100 50 0 Hoogendijk
Vinkenwaard 2011 2014
2017
Nedstaal Klein Nieuwland 2020
Nieuwland Parc
Figuur 9 Ontwikkeling aantal vestigingen 2011-2020 (Bron: Bedrijvenregister Drechtsteden - OCD)
Ontwikkeling banen 2011-2020 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Hoogendijk
Vinkenwaard 2011
Nedstaal Klein Nieuwland 2014
2017
Nieuwland Parc
2020
Figuur 10 Ontwikkeling aantal banen 2011-2020 (Bron: Bedrijvenregister Drechtsteden - OCD)
10
2 Huidige ruimtelijke positie Bedrijventerreinenstrategie
Dit werd vooral veroorzaakt door het vertrek van IV Ingenieurs naar Papendrecht. Sindsdien groeit het aantal banen echter weer gestaag. Per saldo nam de werkgelegenheid tussen 2011 en 2020 met 2,8% af.
Aantal banen
1.600
1.200
800
400
0
Elektrotechnische industrie
Technische diensten
Overig
2017
Andere maakindustrie/NietTechnische industrie
2014
Facility
2011
Auto & Transport
Zakelijke diensten
Bouw
Metaal
Logistiek
Handel en horeca
Ontwikkeling werkgelegenheid per sector In figuur 11 is de ontwikkeling van de werkgelegenheid per sector op de bedrijventerreinen in Alblasserdam weergegeven. Hieruit blijkt dat handel en horeca de grootste werkgevers zijn. Met name tussen 2011 en 2017 was daar groei te zien. Sindsdien is de werkgelegenheid stabiel rond 1.600 banen. Eveneens een grote werkgever is de logistiek, wel fluctueert de werkgelegenheid in die sector wat door de tijd. In de metaalindustrie is het aantal banen flink afgenomen tussen 2017 en 2020. Dit heeft natuurlijk alles te maken met het faillissement van Nedstaal in 2017. Ook in de technische dienstverlening is tussen 2011 en 2020 een flinke afname van het aantal banen te zien op de bedrijventerreinen in Alblasserdam. Dat heeft te maken met de verhuizing van IV Ingenieurs van Alblasserdam naar Papendrecht. Duidelijk in de lift zit de zakelijke dienstverlening. Hier zijn tussen 20112020 diverse werkgevers bijgekomen.
Ontwikkeling aantal banen op bedrijventerreinen per sector 2.000
2020
Figuur 11 Ontwikkeling aantal banen op bedrijventerreinen in Alblasserdam naar sector 2011-2020, (Bron OCD)
dinsdag 22 november 2022
11
2 Huidige ruimtelijke positie Bedrijventerreinenstrategie
Ontwikkeling vestigingen naar grootteklassen banen De sterkste groei van het aantal vestigingen zit bij de ZZP’ers (tabel 1). Dit is overigens een landelijke trend. Buiten de bedrijventerreinen groeit het aantal ZZP’ers zo mogelijk nog harder. Een andere opvallende stijging zit in het aantal vestigingen met 6-10 banen. Het aantal grotere vestigingen met meer dan 50 banen bleef redelijk stabiel. In categorie 100250 banen was weliswaar een stijging van 14%, maar in absolute zin was dat per saldo maar een bedrijf.
6%
1 WP
2% 7%
2-5 WP 12%
20%
6-10 WP 11 - 20 WP
15%
21 - 50 WP
15%
51 - 100 WP 101 - 250 WP
23%
Tabel 3 Ruimtegebruik per baan (Bron: OCD & IBIS)
> 250 WP
Tabel 1 Bedrijven naar grootteklasse op bedrijventerreinen Alblasserdam, Bron: Bedrijvenregister Drechtsteden – OCD) Grootteklasse
2011
2014
2017
2020
Ontw. ’11‘20
1 baan
77
77
106
105
34,6%
2-5 banen
130
122
135
125
-3,8%
6-10 banen
58
75
73
77
32,8%
11-20 banen
52
40
47
53
1,9%
20-50 banen
36
43
40
36
0,0%
Figuur 12 Samenstelling aantal banen per grootteklasse 2020 (Bron: Bedrijvenregister Drechtsteden - OCD)
2014
2017
2020
Ontw.
105,6
172,6
167,0
68,5%
Nedstaal Klein Nieuwland
443,3
504,2
548,6
662,4
49,4%
Tabel 2 Banen naar grootteklasse op bedrijventerreinen Alblasserdam, Bron: Bedrijvenregister Drechtsteden – OCD)
Nieuwland Parc
406,9
285,3
363,4
373,1
-8,3%
Vinkenwaard
122,8
136,7
149,9
126,4
2,9%
Grootteklasse
221,2
228,7
262,3
255,0
15,3%
2011
2014
2017
2020
Ontw. ’11-‘20
Totaal
1 baan
77
77
106
105
36,4%
2-5 banen
417
388
438
387
-7,2%
6-10 banen
446
589
568
603
35,2%
De toename zit voor een belangrijk deel op bedrijventerrein Nedstaal Klein Nieuwland waar, door het faillissement van Nedstaal en het verlies aan banen, een groot deel van het terrein ongebruikt is. Dit terrein kent sowieso het grootste ruimtebeslag per werknemer. Dit zal naar verwachting snel veranderen, omdat zich nieuwe bedrijven gaan vestigingen op het bedrijventerreinen. Ook op Hoogendijk is het ruimtebeslag flink gestegen, maar dit terrein kent samen met Vinkenwaard de hoogste banendichtheid per ha. Bovendien is dit terrein nog in uitgifte en groeien sommige bedrijven daar nog. Het enige terrein met een daling van het ruimtegebruik per baan is Nieuwland Parc, het aantal banen groeide daar sneller dan het ruimtegebruik.
9
9
11
0,0%
100-250 banen
7
8
7
8
14,3%
11-20 banen
748
585
695
754
0,8%
250+ banen
1
2
1
1
0,0%
20-50 banen
1.114
1.313
1.253
1.167
4,8%
372
376
418
416
11,5%
50-100 banen
828
691
689
797
-3,7%
100-250 banen
1.177
1.110
1.124
1.055
-10,4%
250+ banen
302
581
320
300
-0,7%
dinsdag 22 november 2022
2011 99,1
11
Ontwikkeling banen naar grootteklasse vestigingen In tabel 2 is de ontwikkeling van de grootteklassen van het aantal banen tussen 2011 en 2020 in Alblasserdam weergegeven. Ook hieruit blijkt dat vooral het aantal ZZP’ers fors is gestegen. Opvallend is ook de grote groei van het aantal banen bij vestigingen met 6-10 banen. Het aantal banen bij de grotere bedrijven met meer dan 50 banen is de afgelopen jaren juist afgenomen.
Ruimtegebruik per baan in m² Hoogendijk
50-100 banen
Totaal
Ruimtegebruik per baan Het ruimtegebruik per baan is te berekenen door het aantal banen op een bedrijventerrein te delen door het netto uitgegeven areaal bedrijventerrein. Op basis van deze berekening voor de jaren 2011, 2014, 2017 en 2020 kan worden geconcludeerd dat het ruimtegebruik op bedrijventerreinen in de periode 2011-2020 is met 15,3% toegenomen van 221 m² per baan naar 255 m² per baan. Dat komt in 2020 neer op ca. 40 banen per ha, hetgeen relatief hoog is.
.
12
2 Huidige ruimtelijke positie Bedrijventerreinenstrategie
Bouwjaar panden De ontwikkeling van de bedrijvigheid in Alblasserdam is goed terug te zien in de leeftijd van de bedrijfspanden. De eerste bedrijven vestigden zich op bedrijventerreinen dicht bij de kern Alblasserdam. Het Nedstaal gebouw is een van de oudste gebouwen en dateert van voor 1960. De bedrijventerreinen zijn daarna in zuidoostelijke richting uitgebreid. De jongste bedrijventerreinen zijn Hoogendijk en Nieuwland Parc. Daar staan dan ook de meest recente bedrijfspanden.
Figuur 13 Bouwjaar panden
dinsdag 22 november 2022
13
2 Huidige ruimtelijke positie Bedrijventerreinenstrategie
Milieucategorieën Alblasserdam kent relatief veel milieuruimte op de bedrijventerreinen. Op een groot deel van de bedrijven is milieucategorie 4.1 of meer mogelijk, waarmee bedrijven uit de hogere milieucategorieën (HMC) zich kunnen vestigen. Op Nedstaal Klein Nieuwland is zelfs op een deel van het terrein milieucategorie 5.3 mogelijk dat voorheen nodig was voor de ovens van Nedstaal. Bedrijventerrein Vinkenwaard is gezoneerd. Aan de buitenzijden, tegen de woonbebouwing zijn relatief lage milieucategorieën toegestaan, terwijl meer centraal op het terrein gelegen de zwaardere milieucategorieën gevestigd zijn. 2.2.2
Conclusies
Op basis van de analyses van de vestigingen en werkgelegenheid kan voor de bedrijventerreinen in Alblasserdam worden geconcludeerd dat: De bedrijventerreinen van cruciaal belang zijn voor de economie en werkgelegenheid van Alblasserdam; De bedrijventerreinen intensief gebruikt worden met relatief veel werkgelegenheid per hectare; Er een aantal grotere bedrijven failliet zijn gegaan of vertrokken, maar dat de vrijvallende ruimte al weer snel opnieuw wordt ingevuld; De zware industrie in omvang afneemt en plaats maakt voor meer dienstverlenende sectoren, logistiek en bouwnijverheid; De terreinen verschillende productiemilieus hebben: productie, logistiek, gemengd.
Figuur 14 Milieucategorieën
dinsdag 22 november 2022
14
3 Toekomstige ruimtelijk-economische ontwikkelingen Bedrijventerreinenstrategie
3
Toekomstige ruimtelijkeconomische ontwikkelingen
3.1
Trends en ontwikkelingen
Er zijn verschillende trends en ontwikkelingen op bedrijventerreinen gaande die effect hebben op de ruimtevraag. De volgende trends en ontwikkelingen zijn van toepassing op de relevante sectoren en type bedrijventerreinen die in Alblasserdam voorkomen. 3.1.1
5 6
Next economy
De industriële sector wordt in toenemende mate ‘slimmer’. Door (de koppeling van) digitalisering, robotisering, gegevensuitwisseling en nieuwe productietechnieken zoals 3D-printing, wordt de productie efficiënter, goedkoper en kwalitatief hoogwaardiger. Deze ontwikkeling wordt ook wel smart industry genoemd. Door de ontwikkelingen op het gebied van smart industry vindt er in toenemende mate reshoring5 plaats van de (maak)industrie naar Nederland, aangezien hier de kennis en infrastructuur aanwezig is. Een andere actuele drijvende kracht achter reshoring is de onzekerheid in globale productieketens door corona en meer recent de geopolitiek. Reshoring leidt tot een grotere ruimtevraag. Om de smart industry te laten ontplooien, is het van belang om open innovatie te stimuleren. Belangrijk aspect hierbij is een goede samenwerking tussen bedrijven, onderwijs-
en onderzoeksinstellingen. De smart industry biedt (lokaal en regionaal) kansen om het sterke maritieme cluster verder te versterken. In het verlengde van smart industry is er steeds meer behoefte aan personeel met een theoretische achtergrond. Overalls, lange productielijnen en repetitief handwerk maken in toenemende mate plaats voor het werk van hoogopgeleide operators en laboranten die machines aansturen. De veranderende arbeidsmarkt maakt dat arbeid een voorname factor is voor de locatiekeuze van bedrijven. Bereikbaarheid en positionering ten opzichte van arbeidspotentieel zijn in dat kader belangrijke vestigingsvoorwaarden. De gemeente Alblasserdam onderkent dit en ontwikkelt ter versterking van de arbeidsmarkt samen met het onderwijs en ondernemers Praktijkleren op het Nedstaal terrein. Circulaire economie geldt naast smart industry als een belangrijke ontwikkeling binnen de Nederlandse industrie. Door het hergebruik van reststromen en -materialen groeit de industriële ruimtevraag en kunnen clustervoordelen worden behaald. De fysieke nabijheid van bijvoorbeeld andere bedrijven of bronnen van reststromen worden voor veel bedrijven daardoor steeds interessanter. Het kwalitatieve gevolg in de ruimtebehoefte is dat er meer vraag is naar multimodale, grootschalige locaties met ruime kavels, waterontsluiting en veel milieuruimte.
De watergebonden ontsluiting zorgt voor de mogelijkheid om de logistiek duurzaam uit te kunnen voeren. De ruimtevraag op het terrein zelf zal naar verwachting vooral betrekking hebben op de opslag van (gebruikte) grondstoffen en bedrijven in de vervaardigingssfeer die deze grondstoffen toepassen in hun productielijnen. Daarnaast zijn ook kleinschalige(re), gemengde werkmilieus
in de directe omgeving van het stedelijk gebied (zoals bedrijventerrein Vinkenwaard) interessante locaties, waar ruimte is voor experiment en innovatie. De verwachting is dat nieuwe circulaire initiatieven zullen leiden tot uitbreidingsvraag van bedrijventerreinen. Bij iedere ontwikkeling op het gebied van de circulaire economie speelt samenwerking een belangrijke rol. Het ondernemersfonds helpt bij het tot stand brengen van samenwerking en is daarmee een belangrijke succesfactor. Belangrijke ontwikkeling in dit kader is ook de ontwikkeling van een laadstation bij de BCTN containerterminal ten behoeve van de elektrificatie van de binnenvaart en het wegvervoer. 3.1.2
Logistieke sector
De logistieke sector is van groot belang voor de Nederlandse economie. De omvang van de sector bedraagt bijna 9% van het totale bbp van Nederland en de werkgelegenheid in de sector bedraagt meer dan 600.000 arbeidsplaatsen6. Er is al meer dan 15 jaar sprake van een (relatief) constante en omvangrijke vraag naar geschikte locaties voor logistieke bedrijven. In de periode 2010-2020 is de vraag naar logistiek vastgoed ruim verdrievoudigd van 1 miljoen m² tot 3,15 miljoen m². Deze sector is relatief ruimte-extensief. Onder invloed van trends als de toename van e-commerce en smart logistics groeit de logistieke sector naar verwachting door. De ruimtevraag neemt toe en is in kwalitatieve zin aan verandering onderhevig: enerzijds is er sprake van schaalvergroting van grote distributiecentra (XL- en XXL-dc’s). Anderzijds is er de behoefte
Bedrijven die ervoor kiezen om de productie terug te halen uit lagelonenlanden, vanwege veranderingen in de markt, veranderingen in productieprocessen, inzicht in de kosten en de kenmerken van het productieland (bron: KVK) Topsector Logistiek (2019) - Integrale actieagenda 2020-2023
dinsdag 22 november 2022
15
3 Toekomstige ruimtelijk-economische ontwikkelingen Bedrijventerreinenstrategie
aan kleinschalige distributieconcepten, welke een fijnmazig netwerk vormen ten behoeve van de bevoorrading van consumenten in wijken en binnensteden
Achterlandknooppunten hebben vooral regionaal verzorgende functie Ongeveer 30% van de bedrijventerreinen, met twee derde van de totale bedrijfsoppervlakte, heeft een spooren/of een vaarwegaansluiting. Voor het containervervoer zijn vooral de aansluitingen in de vorm van een overslagterminal relevant. Nederland heeft in het achterland meer dan 20 binnenvaartcontainerterminals, 4 spoorterminals en 6 gecombineerde binnenvaart- en spoorterminals. Alle achterlandterminals in Nederland zijn gericht op het vervoer van en naar de zeehaven Rotterdam. De grote containeroverslagterminals in Nederland hebben frequente diensten met Rotterdam. Het gaat dan om de gecombineerde binnenvaart- en spoorterminals zoals TCT Venlo en Tilburg, maar ook om binnenvaartterminals zoals in Den Bosch, Oosterhout, Born, Roermond, Alphen aan den Rijn, Alblasserdam en Utrecht en de spoorterminals
Figuur 15 Goederenvervoerscorridors Oost en Zuidoost (2019, p.12)
Coevorden en Veendam. Zowel deze grote als de kleinere terminals hebben een regionaal verzorgende functie; zo’n 80% van de klanten bevindt zich in een verzorgingsgebied van 25 kilometer. Nederland heeft in het achterland nauwelijks internationale knooppunten voor spoorvervoer of binnenvaart.
7
In Alblasserdam is de sector transport & logistiek relatief sterk vertegenwoordigd in de economie. Tussen 20122020 kende de sector een gemiddelde werkgelegenheidsgroei in Alblasserdam (ca. 1%). Volgens NVM is er per december 2021 een totaal areaal aan logistiek vastgoed van 74.500 m².7 Dit is nog exclusief het nieuwe DC van 65.925 m² dat Goodman projectontwikkeling in 2021
heeft laten bouwen op Nieuwland Parc en dat inmiddels grotendeels is verhuurd. In het MIRT onderzoek Goederenvervoercorridors Oost en Zuidoost (2019, p.12) is Alblasserdam beschreven als een logistiek knooppunt. Knooppunten zijn locaties waar goeden kunnen worden overgeslagen van de ene naar de andere modaliteit. Gelet op de nabijheid van o.a.
Het total areaal is al het logistiek vastgoed, zowel in gebruik als ongebruikt (aanbod). Bron: NVM, Logistiek vastgoed in cijfers 2021
dinsdag 22 november 2022
16
3 Toekomstige ruimtelijk-economische ontwikkelingen Bedrijventerreinenstrategie
Rotterdam is er in Alblasserdam geen sprake van een bovenregionaal knooppunt. De beperkte uitbreidingsmogelijkheden en het ontbreken van andere modaliteit (zoals bijv. over het spoor en met buisleidingen) maken dat er beperkte mogelijkheden zijn om het knooppunt Alblasserdam verder te versterken.
Figuur 16 Containerterminal binnenvaart Alblasserdam
3.1.3
De oorlog in Oekraïne is wel een mogelijke rem op de groei. Veel Russische oligarchen zijn belangrijke afnemers van grote jachten, Momenteel zijn de leveranties niet toegestaan vanwege sancties tegen Rusland. Het bedrijf Oceanco ligt niet op één van de grotere bedrijventerreinen in Alblasserdam, maar heeft een grote eigen bedrijfslocatie. Desondanks zorgt het bedrijf voor veel spin-off op de bedrijventerreinen. In de scheepsbouw in de regio Drechtsteden (en specifiek de grote jachtbouw) zitten meerdere lagen van wel 250 regionale toeleveranciers, zowel kleine als grotere bedrijven. Denk hierbij aan elektronica, staal-, kunststof- en aluminiumbedrijven, oppervlaktebehandelaars, schilders en steigerbouwers9. In 2022 zet de groei van de scheepvaart verder door de toegenomen internationale vraag. Het snelle en stevige herstel na de coronadip heeft geleid tot een groeiende internationale goederenhandel met vooral aanzwellende container- en bulkstromen. Voor 2022 wordt een groei van ca. 2,5% verwacht voor de binnenvaartsector10.
3.1.4
Strijd om de ruimte in de stad
De vraag naar zowel woon- als werklocaties zorgt voor een toenemende ruimtedruk. Binnenstedelijke bedrijventerreinen komen vaak in beeld als transformatielocaties naar woningbouw. In de periode 2015-2020 is (mede hierdoor) 4.500 ha binnenstedelijk bedrijventerrein in Nederland verdwenen11. Transformatie van bedrijventerreinen naar woonfuncties komt in steeds meer gemeentes van de grond. Ook in de gemeente Alblasserdam is door de substantiële woningbouwopgave sprake van ruimtelijke druk op de bestaande (binnenstedelijke) bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen zijn immers vaak gelegen op aantrekkelijke locaties voor woningbouw. Dit uit zich onder andere in de transformatie van het voormalige bedrijventerrein Mercon-Kloos en de transformatieplannen op HavenZuid. Ook het noordelijke deel van bedrijventerrein Vinkenwaard is in beeld als mogelijke transformatielocatie.
Scheepbouw en superjachten
Alblasserdam staat bekend om haar scheepsbouw. Oceanco is een toonaangevend bedrijf in deze superjachtsector. Prestigieuze schepen van 110 meter en langer worden in Alblasserdam gebouwd. De bouw van het megazeiljacht van Amazon-oprichter Jeff Bezos heeft dit cluster in Alblasserdam en Drechtsteden onlangs verder op de kaart gezet8.
Figuur 17 Oceanco Alblasserdam
Figuur 18 Impressie transformatie voormalig Mercon-Kloosterrein
8
Deal Drechtcities (2022) Algemeen Dagblad (2022). Superjachten steeds groter én belangrijker: ‘Kennis en kunde in Drechtsteden is van onschatbare waarde’. Ing (2021). Scheepvaart veert op door industrie en energie 11 Vastgoedmarkt (2020). Met het binnenstedelijke bedrijventerreinen verdwijnt de dynamiek uit de stad 9
10
dinsdag 22 november 2022
17
3 Toekomstige ruimtelijk-economische ontwikkelingen Bedrijventerreinenstrategie
soort bedrijventerreinen leidt dan ook vaak tot een extra vervangingsvraag.
12 13 14
Aan de andere kant zijn er in de loop der jaren steeds meer publieksgerichte (business tot consumer) bedrijven zich gaan vestigen op binnenstedelijke bedrijventerreinen. Hierbij valt te denken aan zakelijke dienstverleners, HR-dienstverleners, sportscholen, kerkgenootschappen, etc. Hierdoor worden dit soort terreinen in toenemende mate wijkgericht. Dit zijn typen bedrijven en voorzieningen die (mogelijkerwijs) wel mengbaar zijn met wonen.
Figuur 19 Lichtere bedrijvigheid Vinkenwaard-Noord
3.1.5
Naast de grote druk vanuit de woonbehoefte is de financiële opbrengstpotentie van woningbouw groter dan die van bedrijventerreinen.
De afname in binnenstedelijke bedrijventerreinen leidt tot het verdwijnen van dynamiek. Bedrijven op binnenstedelijke locaties zorgen voor werkgelegenheid dicht bij huis, ontmoeting, creativiteit, innovatie en inclusie. Transformatie kan ook vanuit het perspectief van een bedrijventerrein een wenselijke ontwikkeling zijn. Voor matig presenterende terreinen kan dit namelijk versterking en nieuw (investerings)perspectief bieden. Dynamische, multifunctionele gebieden worden door een toenemende groep bedrijven namelijk als waardevol gezien. Voor bedrijven die behoren tot de ‘traditionele’ bedrijventerreinensectoren, zoals groothandel, transport en bedrijven in de vervaardigingssfeer, is het vaak lastig om het te mengen met functies als wonen. Transformatie van dit
Figuur 20 Moderne kleinschalige bedrijfsunits Nieuwland Parc
Toenemende vraag naar kleinschalige bedrijfsunits
In 2017 heeft Bureau Stedelijke Planning in opdracht van VBO Makelaar onderzoek gedaan naar de markt voor kleinschalige bedrijfsruimten in middelgrote steden12. Hierin is aangegeven dat de markt voor kleinschalige bedrijfsruimten (toen al) is aangetrokken, o.a. door de toename in aantal ZZP’ers en kleine bedrijven, i.c.m. de groei van de economie13. De veranderende arbeidsmarkt zal naar verwachting ook de komende jaren leiden tot een toename van het aantal kleine bedrijven. Dit geldt voor vrijwel elke bedrijfsruimtegerelateerde sector. Voor deze groeiende groep bestaat de grootste vraag uit bedrijfsverzamelgebouwen en kleinschalige bedrijfsunits. In toenemende mate spelen duurzaamheid en uitstraling een rol. Ook in Alblasserdam is de vraag naar dit type bedrijfshuisvesting aanwezig. Er is nauwelijks leegstand in dit segment en de leegstand heeft geen structureel karakter. Voor kleine en startende ondernemers is het van
belang dat er voldoende kleinschalige bedrijfsunits (dicht bij huis) beschikbaar zijn. Dit soort bedrijven hebben voornamelijk een stadsverzorgende functie. 3.1.6
Marktdynamiek
De bedrijfsruimtemarkt is overspannen in Nederland en Zuid-Holland. De opname van bedrijfsruimten blijft onverminderd hoog en het aanbod is aan het slinken. Naast dat het aanbod van bestaande bedrijfsruimte afneemt is er ook een tekort aan bouwgrond. Dit leidt alles tot een flinke opwaartse druk op huur- en koopprijzen. Deze krapte op de markt zal naar verwachting voorlopig aanhouden.14 Bijna overal in Nederland ligt de leegstand onder frictieniveau (5 a 6%). Dit niveau is ‘gangbaar’ om voldoende keuze en dynamiek in de markt te houden. In Alblasserdam ligt de leegstand in 2021 op maximaal 1% en daarmee ver onder het frictieniveau. Daarmee is sprake van krapte op de markt voor commercieel vastgoed.
Alblasserdam is onderdeel van een stedelijke agglomeratie. BSP (2017). Kleinschalige bedrijfsruimten in middelgrote steden. NVM (2022) Stand van zaken Bedrijfsruimtemarkt 2022
dinsdag 22 november 2022
18
3 Toekomstige ruimtelijk-economische ontwikkelingen Bedrijventerreinenstrategie
In vrijwel alle beroepen is medio 2022 het aantal vacatures groter dan het aantal werkzoekenden. Het gebrek aan personeel zet een rem op de groei van bedrijven. Tegelijkertijd leidt dit ertoe dat bedrijven doorgaan met automatiseren en het vervangen van personeel door appraten. Per saldo hoeft de personeelskrapte voor de langere termijn niet te leiden tot een lagere ruimtevraag.
3.1.7
Figuur 21 Aanbod en opname bedrijfsruimtemarkt Zuidwest-Nederland, bron: NVM (2022) Stand van zaken Bedrijfsruimtemarkt 2022
15 16
De oorlog in Oekraïne zorgt momenteel voor veel onzekerheid. In de eerste plaats heeft dit geleid tot enorm gestegen prijzen voor energie en brandstoffen, maar ook door aanvoerproblemen voor knelpunten in de aanvoer van grondstoffen en halffabricaten. Hierdoor zijn bouwkosten enorm gestegen en zijn productieketens verstoord. Dit heeft effect op de bouwnijverheid en de industrie. Wanneer dit langere tijd aanhoudt zal dit mogelijk effect hebben op de economische groei en de vraag naar bedrijfskavels. Op dit moment is nog niet in te schatten of de oorlog nog lang zal duren. Om de hoge inflatie tegen te gaan heeft de Europese Centrale bank in juni 2022 voor het eerst in lange tijd de rente verhoogd en voor juli een nieuwe verhoging aangekondigd. Leningen en hypotheken worden hierdoor duurder. Dit zet mogelijk een rem op de vraag op de bedrijfsruimtemarkt.
Duurzaamheid
Het thema ‘Duurzaamheid’ speelt een steeds belangrijkere rol op bedrijventerreinen. Op bedrijventerreinen liggen veel kansen om CO₂-uitstoot te verminderen. Duurzaam ondernemerschap moet een centrale rol gaan krijgen. Het investeren in verduurzaming levert zowel financieel als in de positionering van het bedrijf voordelen op. In de Europese Klimaatwet is aangegeven dat de CO₂-uitstoot in 2030 met 55% verminderd moet zijn en in 2050 volledig klimaatneutraal.
op bedrijventerreinen is groot en de maatschappelijke beperking (naar verwachting) beperkt. Klimaatbestendige bedrijventerreinen spelen in op veranderingen in het klimaat zoals perioden van enorme hitte (hittestress) en perioden met hevige regelval en wateroverlast (klimaatadaptatie). (Grotere) bedrijventerreinen kunnen een belangrijke rol vervullen in de transitie naar een circulaire economie. In een circulaire economie is afval voor de één een grondstof voor een ander. De ambitie in de provincie Zuid-Holland is om in 2030 het gebruik van niet-herbruikbare materialen te halveren. Bijdragen aan een groene en gezonde leefomgeving met meer biodiversiteit.
Bij de revitalisering van Vinkenwaard Zuid waarmee binnenkort zal worden gestart zal duurzaamheid direct integraal worden mee worden genomen in de reconstructie,
Op een duurzaam bedrijventerrein werken bedrijven en overheden samen aan een optimaal economisch klimaat met minimale milieubelasting en efficiënt ruimtegebruik15. Het inzetten op duurzaamheid sluit ook goed aan op het accent ‘Fit & Groen dorp in de polder’ van de Omgevingsvisie. Er zijn verschillende manieren om op bedrijventerreinen in te spelen op duurzaamheid16: Energiebesparing is vaak de eerste stap door panden energiezuiniger te maken onder meer via goed isolatie, energiezuinig glas, moderne energiezuinige installatie en ledverlichting. Volop inzetten op duurzame energie. Het potentieel aan energiebesparing en duurzame opwekking van energie Figuur 22 Groene gevels Hoogendijk
Duurzamebedrijventerreinen.nl Provincie Zuid-Holland (2020). Bedrijventerreinenstrategie
dinsdag 22 november 2022
19
3 Toekomstige ruimtelijk-economische ontwikkelingen Bedrijventerreinenstrategie
Hoge organisatiegraad en parkmanagement Voor aantrekkelijke bedrijventerreinen is verduurzamen en voorbereiden op de toekomst essentieel. Hiervoor is het essentieel om een goede organisatiegraad te hebben om opgaven op het gebied van duurzaamheid collectief aan te pakken. In Alblasserdam is Parkmanagement Alblasserdam actief dat wordt deels gefinancierd uit het Ondernemersfonds. Dit is een belangrijke partner bij het beheer en verduurzamen van de bedrijventerreinen. Er zijn dus vele voordelen te behalen op het gebied van verduurzaming van bedrijventerreinen. Er zijn in de praktijk echter verschillende drempels die ondernemers weerhouden om actief aan de slag te gaan met dit thema. Veelgenoemde drempels om te starten met verduurzamen zijn: Grote investeringen; Inspanning en uitzoekwerk; Bureaucratie; Ontbrekende expertise; Geen duidelijke incentives17 Afstemming en coördinatie van programma’s en initiatieven en het vergroten van het organiserend vermogen zijn zeer belangrijk om in 2050 klimaatneutraal te zijn. De provincie Zuid-Holland stimuleert de verduurzaming van bedrijventerreinen. Dit uit zich o.a. in de mogelijkheden om gebruik te maken van de subsidieregeling ‘verduurzaming bedrijventerreinen’ en de subsidieregeling ‘planvorming bedrijventerreinen’, waarbij maatregelen om duurzame energie op te wekken (bijv.
zonnepanelen op daken, isolatie en aansluiting op een lokaal warmtenetwerk), maar ook het vergroenen, bloemrijke beplanting van bermen, groene zones en nest- en schuilgelegenheden worden gesubsidieerd.
17
Nordkamp (2021). Eindrapportage. Versnellingsprogramma verduurzaming bedrijventerreinen (VPVB)
dinsdag 22 november 2022
20
3 Toekomstige ruimtelijk-economische ontwikkelingen Bedrijventerreinenstrategie
3.2
Toekomstige behoefte
De bedrijventerreinen in Alblasserdam functioneren goed. Het is van belang dat dit ook in toekomst zo blijft en, waar nodig, wordt versterkt. Om hierin te voorzien is het van belang dat het lokale bedrijfsleven zich kan blijven ontwikkelen en dat er voldoende aanbod aan bedrijfsruimte is om in de toekomst voldoende dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt te behouden. De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam is in beeld gebracht op basis van regionale behoefteramingen, de huidige aanbodsituatie en op basis van de enquêteresultaten. In het navolgende is ingegaan op de kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen. Hierbij wordt gekeken of het huidige (plan)aanbod voorziet in de (indicatieve) vraag naar bedrijventerreinen. De vraagzijde bestaat uit twee onderdelen: Behoefteramingen Het doel van behoefteramingen is om zicht te krijgen in 3.2.1 Kwantitatieve vraag bedrijventerreinen vraag en aanbod op bedrijventerreinen. Het streven is naar een goede kwantitatieve en kwalitatieve balans. Een overaanbod of (kwalitatief) niet passend aanbod leidt op termijn o.a. tot leegstand en verloedering. Een tekort aan goede bedrijventerreinen zorgt ervoor dat nieuwe initiatieven niet goed gefaciliteerd kunnen worden en belemmert uitbreiding en nieuwvestiging van bedrijven.
Het evenwicht tussen vraag en aanbod kan op twee manieren worden bereikt: Beter benutten van de bestaande voorraad Realisatie van nieuwe bedrijventerreinen
18 19
Uitbreidingsvraag: de vraag die voortkomt uit economische groei vanuit het bedrijfsleven als gevolg van capaciteitsgebrek in de huidige, uitgegeven voorraad terrein. Vervangingsvraag: ruimtevraag die ontstaat als gevolg van transformatie van bestaande bedrijventerreinen.
In onderstaande behoefteramingen ligt de focus op de uitbreidingsvraag. Drechtsteden In 2021 heeft Stec Groep de behoefteramingen voor bedrijventerreinen in de provincie Zuid-Holland opgesteld. Voor zes marktgebieden zijn ramingen opgesteld voor de periodes 2021 t/m 2030 en 2031 t/m 2040. De gemeente Alblasserdam is onderdeel van het marktgebied (en eveneens bestuurlijke regio) Zuid-Holland Zuid18. De regio Zuid-Holland-Zuid heeft een forse omvang. Doordat de afstand van bedrijfsverhuizingen veelal beperkt is (voor de corop-regio Zuidoost-Zuid-Holland is de gemiddelde verhuisafstand < 7 km), is er ook een onderverdeling gemaakt naar subregio’s. De gemeente Alblasserdam is hierbij onderdeel van de subregio Drechtsteden.
Bedrijfsverhuizingen vooral binnen eigen gemeente Uit onderzoek van het CBS blijkt dat het merendeel van de bedrijfsverhuizingen plaatsvindt binnen de gemeentegrenzen19. Verhuizingen van bedrijven vinden hoofdzakelijk plaats binnen de eigen gemeentegrenzen. De gemiddelde verhuisafstand is 7,5 kilometer. Slechts een derde van de verhuizingen gaat over de gemeentegrenzen heen. De gemiddelde afstand is ca. 19 kilometer, maar de helft van de intergemeentelijke verhuizingen beperkt zich tot een afstand van 10 kilometer.
Op basis van de behoefteramingen voor de periode 2021 t/m 2030 voor de regio Zuid-Holland-Zuid en de subregio Drechtsteden kunnen de volgende conclusies worden getrokken: De totale kwantitatieve vraag t/m 2030 is voor de regio Zuid-Holland Zuid geraamd op 70 ha (scenario Laag) tot 171 ha (scenario Hoog). Het gaat hierbij om de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag die nodig is om de verwachte economische groei en kansen in de regio ruimtelijk te kunnen faciliteren. Ook na 2030 is er naar verwachting een uitbreidingsvraag. In de periode 2031-2040 bedraagt deze vraag -17 ha (scenario Laag) tot 122 ha (scenario Hoog). Hoewel scenario laag uitgaat van een negatieve uitbreidingsvraag, is de verwachting dat (gelet op de ontwikkeling in de afgelopen jaren) de uitbreidingsvraag eerder richting scenario Hoog gaat. Voor de regio Drechtsteden is de vraag t/m 2030 geraamd op 43 ha (scenario Laag) tot 102 ha (scenario
Prognoses zijn beleidsarm Bij het opstellen van de ramingen is uitgegaan van continuering van bestaand beleid en de historische uitgifte. Het model houdt tevens rekening met macro- economische en technologische ontwikkelingen in de verwachtingen m.b.t. werkgelegenheid. Bij beleidsmatige veranderingen hebben de prognoses mogelijkerwijs minder voorspellende waarde. Op basis van de WLO-scenario’s wordt in de periode 2031-2040 voorzien in een krimp van bedrijventerreinen. De voornaamste oorzaak hiervan is dat de bevolking na 2030 zal krimpen. Beleidsambities, zoals de regionale banenambitie om extra werkgelegenheid te creëren, zijn niet meegerekend in de ramingen.
Gemeenten regio Zuid-Holland Zuid: Alblasserdam, Dordrecht, Goeree-Overflakkee, Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam, Hendrik-Ido-Ambacht, Hoeksche Waard, Molenlanden, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht STEC Groep (2021) 20 jaar monitoring locatiedynamiek en CBS (2013): Bedrijven verhuizen vooral binnen eigen gemeente.
dinsdag 22 november 2022
21
3 Toekomstige ruimtelijk-economische ontwikkelingen Bedrijventerreinenstrategie
Daarnaast heeft Stec Groep de indicatieve ruimtevraag voor de scenario’s opgesplitst naar werkmilieus. Hierbij is onderscheid gemaakt in vier type werkmilieus: Gemengd stedelijk Regulier Grootschalige distributie (XXL > 3 ha) Grootschalige productie (HMC) In de provinciale prognoses is de uitbreidingsvraag per werkmilieu alleen bepaald voor de regio Zuid-Holland-Zuid. Hieruit kan worden geconcludeerd dat: De meeste uitbreidingsvraag is naar het werkmilieu Grootschalige distributie (XXL > 3 ha). Dit werkmilieu is in Alblasserdam beperkt aanwezig op bedrijventerrein Nieuwland Parc. Daarnaast zijn er nieuwbouwontwikkelingen gaande in de logistieke sector op bedrijventerrein Nedstaal Klein Nieuwland. Er relatief veel vraag is naar het reguliere werkmilieu (10 ha in scenario Laag en 49 ha in scenario Hoog) Er relatief weinig vraag is naar gemengde stedelijke bedrijventerreinen (1 ha in scenario Laag en 8 ha in scenario Hoog) De vraag naar grootschalige productielocaties tussen de 4 ha (scenario Laag) en 26 ha (scenario Hoog) ligt.
Ruimtebehoefte gemeente Alblasserdam Bovengenoemde analyses zijn voor de regio Zuid-Holland Zuid en de subregio Drechtsteden uitgevoerd. Om de ruimtevraag op basis van werkgelegenheid in de gemeente Alblasserdam te bepalen, is een verdeelsleutel toegepast. Hierbij is rekening gehouden met de volgende aspecten: In de periode 2010-2019 is in de gemeente Alblasserdam ca. 3,6 ha bedrijventerrein uitgegeven. In de subregio Drechtsteden bedroeg de totale uitgifte in deze periode ca. 63,7ha. In de gemeente Alblasserdam heeft hierdoor ca. 6% van de totale uitgifte in de subregio Drechtsteden plaatsgevonden. De omvang van het netto uitgegeven areaal bedrijventerrein in de gemeente Alblasserdam is ca. 139,8 ha (IBIS, 2020). Dit is ca. 12,3% van de totale netto omvang bedrijventerrein in de subregio Drechtsteden.
In de gemeente Alblasserdam zijn er ca. 5.200 banen op bedrijventerreinen. Dit is ca. 8% van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de subregio Drechtsteden. De gemeente Alblasserdam omvat ca. 6,6% (9.030 banen) van de totale werkgelegenheid in de subregio Drechtsteden (136.770 banen). Op basis van bovenstaande aspecten is de verwachting dat ca. 8% van de verwachte ruimtevraag in de subregio Drechtsteden in de gemeente Alblasserdam wordt uitgeoefend t/m 2030. Dit komt indicatief neer op: 3,4 ha extra ruimtevraag in de gemeente Alblasserdam t/m 2030 (scenario Laag); 8,2 ha extra ruimtevraag in de gemeente Alblasserdam t/m 2030 (scenario Hoog).
Historische uitgifte 2010-2019 Drechtsteden Uitgifte (ha)
Hoog). In beide scenario’s bestaat 14 ha van de behoefte uit vervangingsvraag als gevolg van transformatie van bedrijventerreinen naar andere functies.
16 14 12 10 8 6 4 2 0 2010
2011
2012
2013
Uitgifte Drechtsteden
2014
2015
Waarvan Alblasserdam
2016
2017
2018
2019
Gemiddelde
Figuur 23 Historische uitgifte 2010-2019 Drechtsteden
dinsdag 22 november 2022
22
3 Toekomstige ruimtelijk-economische ontwikkelingen Bedrijventerreinenstrategie
3.2.2
Kwalitatieve vraag bedrijventerreinen
Om inzicht te krijgen in de kwalitatieve behoefte van ondernemers op de bedrijventerreinen in Alblasserdam, is er een enquête verspreid onder ruim 400 ondernemers en vastgoedeigenaren. In deze enquête zijn ook vragen gesteld over de ruimtebehoefte. De ruimtebehoefte van bedrijven verschilt onderling sterk. Aan respondenten is gevraagd of er behoefte is aan ruimte om te kunnen voorzien in groei of continuering van de bedrijfsvoering. Er is onderscheid gemaakt tussen: Bedrijven met uitbreidingsplannen; Bedrijven met verplaatsingsplannen; Bedrijven zonder uitbreidings- of verplaatsingsplannen. In totaal hebben 63 respondenten aangegeven dat ze plannen hebben voor uitbreiding op de huidige locatie of verplaatsing naar een andere locatie. Hiervan geven 14 respondenten aan dat ze plannen hebben om de bedrijfshuisvesting in de toekomst uit te willen breiden, 15 respondenten hebben plannen om in de toekomst te verplaatsen en 43 respondenten geven aan geen uitbreidings- of verplaatsingsplannen te hebben. De ruimtebehoefte ziet er als volgt uit: De totaal opgegeven uitbreidingsbehoefte bedraagt ca. 0,9 ha, waarvan 1 ondernemer een vraag heeft van ca. 0,8 ha. De meeste respondenten met een uitbreidingsvraag geven aan dat ze nog geen beeld hebben over de omvang. 4 respondenten geven aan een uitbreidingsbehoefte te hebben van 400 m² of minder.
De totale opgegeven verplaatsingsbehoefte bedraagt ca. 5,4 ha, waarvan één respondent behoefte heeft aan ca. 4,5 ha. De overige respondenten geven aan een ruimte te zoeken van 350 m² of minder. Een tweetal respondenten geeft aan een verplaatsvraag te hebben van ca. 20
4.000 m². De gewenste omvang van de overige bedrijven varieert van 200 m² tot 7.000 m². De voornaamste reden om in de toekomst uit te willen breiden is de verwachte toename van bedrijfsactiviteiten, gevolgd door een te klein bedrijfspand voor huidige bedrijfsactiviteiten. Daarnaast geven enkele respondenten aan het bedrijfspand te willen moderniseren en ruimte te willen voor innovatieve ontwikkelingen. Er zijn 10 respondenten die hebben aangegeven in welke periode ze willen verplaatsen. Alle respondenten geven aan dit binnen 5 jaar te willen doen. 4 respondenten geven aan over 2 tot 5 jaar te willen verhuizen. Het maakt voor de ondernemers met een verplaatsingsvraagstuk over het algemeen weinig uit of ze verplaatsen naar bestaand vastgoed of nieuwbouw (ruim 67% maakt het niet uit). Genoemde redenen om te willen verplaatsen zijn: Verwachte toename van bedrijfsactiviteiten; Geen uitbreidingsmogelijkheden; Te klein pand; Beperkte gebruiksmogelijkheden. 3.2.3
Aanbod bedrijventerrein
Plancapaciteit In de gemeente Alblasserdam is er momenteel nog slechts 1 ha uitgeefbaar, waarvoor zich 10 geïnteresseerde bedrijven hebben gemeld. Daarnaast is er ook geen sprake meer van zacht planaanbod op de bestaande bedrijventerreinen20. Wel liggen er kansen om bedrijventerrein Nedstaal Klein Nieuwland te herontwikkelen. Dit terrein is momenteel in handen van een private ontwikkelaar. Inmiddels zijn de plannen
voor herontwikkeling van het terrein ver gevorderd en zal de beschikbare ruimte snel opnieuw zijn ingevuld. Dit betekent dat de gemeente Alblasserdam slechts zeer beperkt plancapaciteit heeft voor bedrijventerreinen en door de voorraad bedrijventerrein heen is. Er is daarnaast ook geen of nauwelijks fysieke ruimte binnen de gemeentegrenzen om het areaal bedrijventerreinen uit te breiden. Er wordt zelfs gekeken naar het omzetten van delen van Vinkenwaard naar andere functies. Bedrijfs onroerend goed Naast de plancapaciteit is onderzocht wat de leegstand op de bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam is. Vanuit duurzaam ruimtegebruik en de systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking moet, als er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, worden gemotiveerd of bestaande leegstand geen optie biedt. Daarnaast moeten eventuele nieuwe stedelijke ontwikkelingen niet leiden tot onaanvaardbare leegstand. Er is een Funda-analyse uitgevoerd (peildatum: 9 maart 2022) naar de leegstand van panden op bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam. Uit de analyse blijkt het volgende: Er staan in totaal 24 panden leeg op bedrijventerreinen in de gemeente Alblasserdam met een totale omvang van 15.080 m² (ca. 1,5 ha). Ca. 80% van de leegstaande panden is kantoorruimte, de overige leegstaande panden zijn bedrijfshallen.