1686101-0037 Definitief haalbaarheidsonderzoek Het Nokkenwiel - Boerenpad (3.0).pdf

Haalbaarheidsstudie

't Nokkenwiel locatie Boerenpad

Opdrachtgever Gemeente Alblasserdam Datum 24 november 2021 Project Haalbaarheidsonderzoek ‘t Nokkenwiel Referentie 1686101-0037.3.0 Auteur(s) de heer M.S. Drenth MSc - HEVO B.V. mevrouw J.M. Scherer MSc - HEVO B.V. de heer drs. ing. R. Frensen - HEVO B.V.

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

Postbus 70501

T +31 (0)73 6 409 409

www.hevo.nl

ISO 9001-gecertificeerd

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

5223 LA 's-Hertogenbosch

5201 CB 's-Hertogenbosch

info@hevo.nl

www.rpmbyhevo.nl

Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2.

Inleiding Aanpak Leeswijzer

3 4 4

2. 2.1. 2.2. 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3. 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6 2.3.7 2.4. 2.4.1 2.4.2 2.5. 2.5.1

Inventarisatie Randvoorwaarden Algemene gegevens Ruimtelijke randvoorwaarden Kadastrale kaart Bestemmingsplan Huidige bebouwing Onderwijskundige randvoorwaarden Toelichting visie op het Integraal Kindcentrum Leerlingprognose en ruimtebehoefte Huidig aanbod Wasko op Boerenpad Beschrijving basisscenario’s Ruimtebehoefte onderwijs en kinderopvang Bewegingsonderwijs Opties Gebouwelijke randvoorwaarden Basisgegevens Prestaties van het huidige gebouw Financiële randvoorwaarden Boekwaarde

5 5 5 6 6 7 7 7 8 8 8 9 10 10 11 11 11 12 13

3. 3.1. 3.1.1 3.1.2 3.2. 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4

Scenario omschrijving Scenario 1: levensduur verlengende aanpassingen Stichtingskosten Scenario 1 Vergelijking van de stichtingskosten met het herijkte budget Scenario 1 Scenario 2: nieuwbouw Inpassingsstudie scenario 2 Stichtingskosten Vergelijking van de stichtingskosten met het herijkte budget Aanvullende behoeften, opties

14 14 15 15 16 16 17 17 17

Referentie: 1686101-0037.3.0.

3.3. 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4. 3.5.

Scenario 3: nieuwbouw en uitbreiding Inpassingsstudie scenario 3 Stichtingskosten scenario 3 Vergelijking van de stichtingskosten met het herijkte budget Tijdelijke huisvesting en verhuiskosten Overzicht stichtingskosten scenario’s en opties

18 18 19 19 19 20

4. 4.1. 4.2. 4.3.

Total Cost of Ownership Doel van de TCO-berekening Methode Resultaten TCO

21 21 21 22

5. 5.1. 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.2. 5.3. 5.4. 5.5.

Scenario afweging Toelichting Multicriteria analyse Toelichting Onderwijskundig Toelichting Gebouwelijk Toelichting Ruimtelijk Toelichting Financieel Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Conclusies

23 23 23 23 23 23 24 24 25 26

Bijlage 1 – Scenario’s IKC ’t Nokkenwiel Boerenpad volgens IHP Alblasserdam 29 5.3.7 Scenario 1: IKC ‘t Nokkenwiel Boerenpad & IKC Het Palet 29 5.3.8 Scenario 2: Samenvoegen locaties ’t Nokkenwiel. 29 Bijlage 2 - Huidige plattegrond

31

Bijlage 3 - Duurzaamheidsscan Boerenpad 1

32

Pagina 2 van 35

1. Inleiding

1.

In Alblasserdam zijn twee scholen van Onderwijsgroep Zuid-Hollandse Waarden (OZHW) gevestigd. De twee scholen zijn verdeeld over drie locaties: 1. Het Nokkenwiel, locatie ‘t Boerenpad 2. Het Nokkenwiel, locatie Maasplein 3. Het Palet

2.

In het Integraal Huisvestingsplan (IHP) wat recentelijk is vastgesteld is geconstateerd dat elk van deze locaties een eigen uitdaging heeft. • Locatie ‘t Boerenpad kent substantiële veroudering en is toe aan vervanging, • locatie Maasplein betreft een gebouw uit 2009 van woningbouwvereniging Woonkracht10: Door een verandering in de samenstelling van de gebruikers waardoor de locatie deels als onveilig ervaren wordt. Sinds het opstellen van het IHP is de locatie Maasplein aangepast zodat deze ondertussen wel voldoet aan de eisen aan kinderopvang van de GGD. en • locatie Het Palet heeft te kampen met een aanzienlijk ruimtetekort, maar is niet meer uitbreidbaar op basis van het huidige bestemmingsplan en de bebouwing in de omgeving.

3.

Scenario 1: renovatie van locatie ‘t Boerenpad inclusief uitbreiding voor ca. 80 leerlingen (2 à 3 groepen) van het Palet. Scenario 2: nieuwbouw van locatie ‘t Boerenpad inclusief uitbreiding voor ca. 80 leerlingen (2 à 3 groepen) van het Palet. Scenario 3: nieuwbouw en uitbreiding: vervangende nieuwbouw van locatie ‘t Boerenpad inclusief uitbreiding voor ca. 110 leerlingen van locatie Maasplein en 80 leerlingen van het Palet.

Om te komen tot een keuze tussen de scenario’s is in samenwerking tussen het schoolbestuur, de gemeente Alblasserdam, kinderopvangorganisatie Wasko en HEVO een gedegen afweging gemaakt in de vorm van de voorliggende haalbaarheidsstudie.

In het IHP zijn daarom twee scenario’s ontwikkeld om de knelpunten op de verschillende locaties gezamenlijk op te lossen: I. Scenario I: vervanging (nieuwbouw of renovatie) van locatie ‘t Boerenpad inclusief uitbreiding voor ca. 80 leerlingen (2 à 3 groepen) van het Palet. II. Scenario II: vervanging (nieuwbouw) van locatie ‘t Boerenpad inclusief uitbreiding voor ca. 110 leerlingen van locatie Maasplein en 80 leerlingen van het Palet. Zie voor een toelichting op de scenario’s uit het IHP Bijlage 1. Beide scenario’s gaan uit van realisatie op de huidige kavel van locatie ’t Boerenpad. Voor scenario I zijn twee mogelijkheden denkbaar; nieuwbouw of renovatie. Voor scenario II wordt alleen nieuwbouw als optie gezien. Voor dit haalbaarheidsonderzoek zijn de scenario’s uit het IHP vertaald naar de volgende scenario’s:

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 3 van 35

1.1. Aanpak

1.2. Leeswijzer

De aanpak om te komen tot een volledige afweging bestaat uit vier inhoudelijke stappen: 1. Inventarisatie en analyse: de ruimtelijke, onderwijskundige, wijkgerichte, gebouwelijke, financiële, plannings- en risico-randvoorwaarden zijn in beeld gebracht. 2. Scenario ontwikkeling: uitwerking van de drie genoemde scenario’s. Er is per scenario een inpassingsstudie en een stichtingskostenraming opgesteld. Ook kwalitatieve consequenties zijn in beeld gebracht. 3. Scenariokeuze: aan de hand van een multicriteria-analyse zijn de scenario’s beoordeeld en is een voorkeursscenario benoemd. 4. Total Cost of Ownership (TCO): Op basis van de financiële vertaling en de geraamde exploitatiekosten van het voorkeursscenario is een voorstel voor een Total Cost of Ownership berekening gedaan en met het schoolbestuur en de gemeente afgestemd.

De opzet van de rapportage volgt de in paragraaf 1.1. omschreven aanpak. Hoofdstuk 2 gaat in op de randvoorwaarden. Hoofdstuk 3 beschrijft de scenario’s vanuit financieel en ruimtelijk perspectief. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de multicriteria-analyse en het gekozen voorkeursscenario. Hoofdstuk 5 presenteert de TCO-berekening aangevuld met conclusies en aanbevelingen.

Het proces is doorlopen in nauwe en constructieve samenwerking met OZHW en Wasko.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 4 van 35

2. Inventarisatie Randvoorwaarden Dit hoofdstuk bespreekt de randvoorwaarden van het project. Er wordt ingegaan op algemene gegevens van het huidige IKC (par. 2.1). gevolgd door ruimtelijke (paragraaf 2.2), onderwijskundige (paragraaf 2.3), gebouwelijke (paragraaf 2.4) en financiële randvoorwaarden (paragraaf 2.5).

2.2. Ruimtelijke randvoorwaarden Deze paragraaf gaat in op de ruimtelijke randvoorwaarden zoals deze volgens de kadastrale kaast en het bestemmingsplan bekend zijn. In onderstaande kaart worden de te beschouwen locatie van ’t Nokkenwiel Boerenpad naast de andere twee locaties binnen gemeente Alblasserdam aangeduid.

2.1. Algemene gegevens School: Bestuur:

Adres: Postcode en plaats: Onderwijssoort: Brin-nummer: Kavelgrootte:

OBS ’t Nokkenwiel Stichting Openbaar Basis Onderwijs Alblasserdam (SOBA) gefuseerd is met Onderwijsgroep Zuid-Hollandse Waarden (OZHW) Boerenpad 1 2953 BA Alblasserdam PO (openbaar) 11HR 3.960 m² (eigen kavel) + 975 m² (naastgelegen kavel)

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 5 van 35

2.2.1 Kadastrale kaart

2.2.2 Bestemmingsplan

Het onderwijsgebouw van OBS ’t Nokkenwiel locatie Boerenpad bevindt zich op het adres Boerenpad 1 te 2953 BA Alblasserdam.

Figuur 1: kadastrale kaart

Figuur 2: uittrek bestemmingsplan 2

Het perceel met kenmerk ABS01-C-6574 heeft een oppervlakte van 3.960 m . Dit is het perceel waarop het huidige gebouw gehuisvest is. Het aangrenzende perceel met kenmerk ABS01 - C – 6576 heeft een oppervlakte van 975 m2. Dit perceel wordt momenteel gebruikt door het Centrum voor jeugd en gezin maar is in eigendom van de gemeente Alblasserdam. Door de gemeente is aangegeven dat dit perceel ongeveer per september 2021 beschikbaar zal komen. Dit perceel is daarom betrokken bij dit haalbaarheidsonderzoek.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Het bestemmingsplan is een belangrijke randvoorwaarde. De volgende eisen zijn voor het perceel vastgelegd in het geldende bestemmingsplan met de naam ‘Herstelplan Alblasserdam’ vastgesteld op 31 maart 2015: • Maatschappelijke bestemming • Dubbelbestemming archeologie 8 (gebouw minder dan 5000 m² groot niet dieper dan 30 cm onder maaiveld realiseren) • Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied • Volledig bouwvlak mag bebouwd worden • De bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 10 m en de goothoogte niet meer dan 6,5 m.

Pagina 6 van 35

2.2.3 Huidige bebouwing

2.3. Onderwijskundige randvoorwaarden Deze paragraaf gaat in op de onderwijskundige randvoorwaarden.

2.3.1 Toelichting visie op het Integraal Kindcentrum Door de schoolleiding van OBS ’t Nokkenwiel is in samenwerking met Wasko kinderdagopvang een gezamenlijke visie voor het IKC ’t Nokkenwiel Boerenpad geformuleerd. Onderstaand is een korte samenvatting van de visie gegeven. Sinds 2010 werken OBS ’t Nokkenwiel en WASKO kinderopvang samen aan de ontwikkeling van kinderen gebaseerd op de 5 O’s: onderwijs, opvang, ondersteuning, ontwikkeling, ontspanning. Op 18 maart 2019 hebben beide bestuurders onder toezien van de wethouder Dorien Zandvliet de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Met de realisatie van nieuwbouw Boerenpad is het doel om het bestaande IKC op deze locatie uit te breiden naar opvang vanaf 0 jaar i.p.v. vanaf 2 jaar. Kinderen van 0-12 jaar worden door één team met een gezamenlijke visie op onderwijs en opvang gedurende de hele dag (van 7:00 tot 18:30uur) opgevangen en onderwezen om zo hun vaardigheden en talenten optimaal te kunnen ontplooien en om sterk de overstap naar het voortgezet onderwijs (VO) te kunnen maken.

Het huidige perceel kent een bebouwing van 1178 m² BVO (eenlaags) voor het onderwijs, waarbij momenteel circa 200 m² (functioneel) in gebruik zijn door de kinderopvangorganisatie Wasko. Het bouwvlak (rood omcirkeld) heeft een totale oppervlakte van circa 2100 m². Op het naastgelegen perceel van het centrum voor jeugd en gezin is circa 610 m² beschikbaar voor bebouwing binnen het bouwvlak zodra het gebouw niet meer in gebruik is.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

In het IKC staat de individualiteit van het kind centraal. Ieder kind is verschillend, heeft andere talenten en interesses maar ook andere manieren van leren. Om deze verschillen te faciliteren wordt op een gedifferentieerde manieren het onderwijs aangeboden: Klassikaal in groepsverband, maar ook in de vorm van onderzoekend leren en door het aanbieden van sport en beweging, kunst, muziek en drama. Ook het creëren van een zichtbaar duurzaam gebouw is belangrijk, zodat het gebouw kan ingezet worden als ecologische leeromgeving. Verder staat de ontwikkeling van 21-eeuwse vaardigheden voorop. Deze inhoudelijke principes zijn niet beperkt tot de onderwijstijd maar worden doorgezet in de voorschoolse en naschoolse opvang (BSO), de kinderdagopvang en het peuterspelen. •

Om de behoeftes van de kinderen en de visie op het onderwijs goed te kunnen faciliteren zijn verschillende ruimtes in het gebouw nodig: Leerpleinen en

Pagina 7 van 35

• • • • • •

ateliers voor vakspecifieke leeractiviteiten, tevens in te zetten voor de BSO en voor onderzoekend leren Speellokaal en groene beweegruimte buiten voor bewegend leren Gedeeltes voor bibliotheek, keuken, techniek, podium Mogelijkheden voor het creëren van werkplekken op de gangen / op de leerpleinen voor leerlingen Voldoende mogelijkheden voor het personeel: grote teamkamer, spreekkamers, bergruimte voor materiaal Zichtbare duurzaamheidsmaatregelen Goed binnenklimaat met voldoende mogelijkheden voor ventilatie

2.3.2 Leerlingprognose en ruimtebehoefte Zoals door het schoolbestuur opgegeven huisvest ’t Nokkenwiel Boerenpad per 1-102020 in totaal 162 leerlingen. Ten tijde van de start van dit onderzoek was er geen actuele leerlingenprognose beschikbaar. Derhalve wordt voor dit onderzoek uitgegaan van het huidige aantal leerlingen.

In februari 2019 is een zogenoemde Quickscan voor de locatie ’t Nokkenwiel – Boerenpad uitgevoerd. Daarbij zijn is geconstateerd dat er weinig flexibiliteit is in het gebouw door de vorm. Er kunnen bijvoorbeeld maar twee lokalen door middel van een te openen wand met elkaar verbonden worden. Ook zijn de gangen te smal om voldoende werkplekken in te kunnen richten. Verder ontbreekt de mogelijkheid voor handvaardigheid/creatief werken. Op basis van de huidige opzet wordt groepsdoorbrekend leren zeer matig gefaciliteerd. Daarnaast is stilgestaan bij specifieke ruimten in het gebouw: • Stafruimten: er is een kleine teamkamer en een directiekamer in medegebruik. Deze zijn echter te klein voor het gehele team. Er is geen ruimte voor conciërge, IB’er of onderwijsassistenten. Er zijn daarmee onvoldoende stafruimten. De school geeft aan over te weinig kleine ruimten te beschikken voor een-op-een gesprekken of die gebruikt kunnen worden als werkplaats. • Aula: er is geen zelfstandige aula aanwezig. Ook een centrale hal ontbreekt. Hierdoor is het niet mogelijk bijeenkomsten op deze locatie te organiseren. • Bergruimte: er zijn twee kleine bergruimten voor de school aanwezig. De school geeft aan dat dit niet voldoende is. • Er is geen geschikte ruimte die voorzien is van goede ventilatiemogelijkheden voor reproductiemachine en afvalcontainer.

• Passend Onderwijs: er is een mindervalidentoilet aanwezig. Het gebouw is overal rolstoltoegankelijk.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Figuur 3: Overzicht leerlingenaantal per 1-10-2020 locatie Boerenpad

2.3.3 Huidig aanbod Wasko op Boerenpad In de huidige situatie zijn door Wasko een aparte groep voor peuterspeelzaal (PSZ), een aparte groep voor buitenschoolse opvang (BSO) en een gecombineerde groep voor PSZ en BSO op de locatie Boerenpad gehuisvest. Na de toekomst toe bestaat de wens het volledige kinderopvang aanbod op de locatie te kunnen faciliteren. Dat betekent dat ook dagopvang op de locatie Boerenpad aangeboden zal worden.

2.3.4 Beschrijving basisscenario’s Voor scenario 1 wordt uitgegaan van 162 leerlingen voor locatie Boerenpad en 80 leerlingen van het Palet. Verder wordt voor de kinderopvang uitgegaan van 1,5 groepen dagopvang, 2 groepen peuterspelen en 2 groepen buitenschoolse opvang (BSO).

Pagina 8 van 35

Voor scenario 2 wordt evenals uitgegaan van 162 leerlingen voor locatie Boerenpad en 80 leerlingen van het Palet. In totaal wordt rekening gehouden met 242 leerlingen. Verder wordt voor de kinderopvang uitgegaan van 1,5 groepen dagopvang, 2 groepen peuterspelen en 2 groepen buitenschoolse opvang (BSO). Voor scenario 3 wordt uitgegaan van 162 leerlingen voor locatie Boerenpad, 110 leerlingen van locatie Maasplein en 80 leerlingen van het Palet. In totaal wordt rekening gehouden met 350 leerlingen. Voor de leerlingen van het Palet wordt ervan uitgegaan dat het de bovenbouw-leerlingen van het Palet betreffen. Verder wordt voor de kinderopvang uitgegaan van 1,5 groepen dagopvang, 2 groepen peuterspelen en 2 groepen buitenschoolse opvang (BSO). In onderstaande grafieken zijn de voedingsgebieden van de drie locaties te zien:

2.3.5 Ruimtebehoefte onderwijs en kinderopvang Van de in paragraaf 2.3.4 beschreven basisscenario’s zijn de bijbehorende normatieve ruimtebehoeften1 op basis van het huidige leerlingenaantal bepaald. Hierbij geldt: 200 m2 bvo (vaste voet)+5.03 m² bvo per leerling. Daarnaast is de ruimtebehoefte voor de kinderopvang in kaart gebracht. Hierbij is uitgegaan van: • Dagopvang (1.5 groepen á 16 kinderen) : 125 m² netto oppervlakte • Peuterspelen (1 groep á 16 kinderen): ca. 80 m² netto oppervlakte • Buitenschoolse opvang (1 groep á 24 kinderen): ca. 85 m² netto oppervlakte • Gedeelte groep voor BSO en peuterspelen: ca. 85 m² netto oppervlakte Op basis van een bruto-netto-factor van 1.5 volgt hieruit ongeveer een ruimtebehoefte van 600 m² bvo. Dat wordt als uitgangspunt gebruikt voor dit haalbaarheidsonderzoek. In het hierop volgende ontwerptraject dient de ruimtebehoefte en indeling van de ruimte verder afgestemd te worden. De totale ruimtebehoefte voor het gebouw is in tabel 1 verzameld. Tabel 1: normatieve ruimtebehoefte 't Nokkenwiel per scenario

Figuur 4: Voedingsgebieden van de drie huidige locaties

Hieruit volgt dat ook leerlingen van Het Maasplein en Het Palet uit de wijk rondom Het Boerenpad vandaan komen en dus het herhuisvesten van een deel van deze leerlingen op de locatie Boerenpad mogelijk lijkt. Het voedingsgebied van het Maasplein, het Boerenpad en het Palet ligt echter hoofdzakelijk rondom de scholen zelf. De scholen bedienen daarmee hoofdzakelijk de behoeftes vanuit hun eigen wijk. Soms worden leerlingen vanwege ruimtegebruik op de andere locatie van het Nokkenwiel geplaatst.

Onderwijs Kinderopvang ’t Nokkenwiel (gebouw)

Scenario 1 (m2bvo) 1.417 600 2.017

Scenario 2 (m2bvo) 1.417 600 2.017

Scenario 3 (m2bvo) 1.961 600 2.561

Op dezelfde wijze toont tabel 2 de normatieve buitenruimte voor onderwijs en de ruimtebehoefte voor kinderopvang. Voor de volledigheid is het benodigd aantal autoparkeerplaatsen volgens de geldende parkeernorm vermeld zoals door gemeente Alblasserdam opgegeven.

1 Een normatieve ruimtebehoefte is de maximale omvang van een gebouw in m2bvo cf. de norm.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 9 van 35

Tabel 2: Normatieve buitenruimte t.b.v. onderwijs en kinderopvang (en parkeerbehoefte)

Buitenruimte t.b.v. onderwijs Buitenruimte t.b.v. kinderopvang ’t Nokkenwiel (terrein) Parkeerbehoefte auto’s1 Parkeerbehoefte fietsen

Scenario 1 (m2) 600 200 800 35 (st.) n.t.b.

Scenario 2 (m2) 600 200 800 35 (st.) n.t.b.

Scenario 3 (m2) 600 200 800 38 (st.) n.t.b.

2.3.6 Bewegingsonderwijs

2.3.7 Opties Gaandeweg dit onderzoek zijn vier aanvullende behoeften (opties) vanuit onderwijskundige behoefte geïdentificeerd: 1. twee extra groepen t.b.v. dagopvang (kinderopvang), 2. twee extra groepen toekomstige uitbreidingsmogelijkheid 3. twee extra spreekkamers (ondersteunend aan passend / inclusief onderwijs) en 4. één extra technieklokaal ter facilitering van extra techniekonderwijs in het kader van Sterk Techniek (Landelijk/Gemeentelijke opgave om techniek te promoten PO/VO).

In het kader van het haalbaarheidsonderzoek is naar de beschikbaarheid van voldoende mogelijkheden voor bewegingsonderwijs gekeken.

Deze opties betreffen aanvullende wensen die niet door de zorgplicht van de gemeente op basis van de verordening of het Integraal Huisvestingsplan (IHP) afgedekt worden. De gemeente heeft geen formele verantwoordelijkheden als het gaat om het huisvesten van kinderopvang.

Binnen het IHP Alblasserdam is reeds geconstateerd dat de aanwezige drie voorzieningen voor bewegingsonderwijs (de Sporthal Molenzicht met drie zaaldelen, gebouwd in 2018, speellokaal van MFC Maasplein (168 m2 in twee speellokalen te splitsen) en sportcentrum Blokweer, gebouwd jaren 70; omvangrijk gerenoveerd 2014) voldoende capaciteit bieden voor leerlingen boven de 6 jaar.

De genoemde opties kunnen niet binnen de in tabel 1 gepresenteerde ruimtebehoefte van de scenario’s gerealiseerd worden. In tabel 3 is per optie inzichtelijk gemaakt wat de extra (normatieve) gebouwomvang is. Verder zijn waar van toepassing ook de extra oppervlak aan buitenruimte voor onderwijs dan wel kinderopvang vermeld. Tabel 3: Extra normatieve ruimtebehoefte en buitenruimte a.g.v. opties

Voor leerlingen onder de 6 jaar wordt gebruik gemaakt van speellokalen binnen de scholen en IKC’s. Deze dienen volgens de verordening ‘voorzieningen huisvesting onderwijs’ binnen een schaal van 300 meter hemelsbreed bereikbaar te zijn. Voor de locatie Boerenpad is geconcludeerd dat geen mogelijkheid voor bewegingsonderwijs binnen een schaal van 300 meter hemelsbreed aanwezig is. Daarmee is het voorzien van een speellokaal op deze locatie nodig. Deze maakt onderdeel uit van de normatieve ruimtebehoefte. Verder is onderzocht of een tweede speellokaal volgens de verordening nodig is. Gezien het aantal leerlingen onder 6 jaar (stand 1-10-2020: 2 groepen) bestaat volgens de verordening geen recht op een tweede speellokaal.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Optie

1 2 3 4

2 extra groepen DOV1 Uitbreidingsoptie2 2 extra spreekkamers 1 extra technieklokaal

Ruimtebehoefte (m2bvo) 180 370 40 70

Onderwijs buitenruimte (m2) n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Kinderopvang buitenruimte (m2) 96 n.v.t. n.v.t. n.v.t.

1: Uitgaande van twee groepen á 12 leerlingen, een toiletruimte, slaapkamers, berging en een kleine hal. Er wordt uitgegaan van een bruto-netto-factor van 1,1. 2: In de toekomst is deze optie uitbreidbaar met nog eens twee groepen op de verdieping.

Pagina 10 van 35

2.4. Gebouwelijke randvoorwaarden

•

Deze paragraaf gaat in op de gebouwelijke randvoorwaarden van de huidige huisvesting.

•

2.4.1 Basisgegevens Het huidige gebouw is in 1977 gerealiseerd en omvat een totaal oppervlakte van 1.178 m2 bvo, waarvan circa 200 m² (functioneel) in gebruik zijn door de kinderopvang voor peuterspelen en buitenschoolse opvang.

2.4.2 Prestaties van het huidige gebouw In deze haalbaarheidsstudie voor de locatie Boerenpad 1 van ’t Nokkenwiel is de huidige situatie door HEVO in beeld gebracht met behulp van de duurzaamheidsscan van HEVO. De duurzaamheidsscan is een verdiepingsslag ten opzichte van de Quickscan die eerder in het kader van het IHP is uitgevoerd.

•

Technische kwaliteit: 6,5 / 10 - op de middellange termijn worden behoorlijke onderhoudskosten verwacht, maar het gebouw is goed onderhouden. Functionaliteit: 4,6 / 10 - door ontbrekende ruimten, slechte bereikbaarheid en beperkte toekomstwaarde: o Ontbrekende ruimten: werkplekken voor leerlingen buiten het lokaal, werkplekken voor docenten en staf, bergruimte en een aula o Bereikbaarheid: parkeren is erg beperkt, verkeerssituatie rondom het gebouw kan tot onveilige situaties leiden o Toekomstwaarde: o.b.v. huidige constructie kan geen uitbreiding met een tweede verdieping gerealiseerd worden; de vorm van het gebouw in combinatie met daglichteisen/ventilatie-eisen en oriëntatie van het gebouw maken het onmogelijk om op de begane grond aan te bouwen. Binnenklimaat: met 5,9 / 10: er is geen koeling aanwezig en de zonwering is handmatig.

Met de duurzaamheidsscan wordt geanalyseerd hoe een gebouw op vier thema’s presteert: energie, technische kwaliteit, functionaliteit en binnenmilieu. Het geanalyseerde gebouw krijgt op elk van deze thema’s een score tussen 0 en 10, waarbij een 6 als een voldoende beschouwd wordt. De duurzaamheidsscan geeft richting aan de keuze tussen nieuwbouw en renovatie omdat de potentie van het gebouw normatief wordt onderzocht. In figuur 5 is het resultaat van de duurzaamheidsscan2 gepresenteerd samen met de scores op de verschillende thema’s. Locatie ‘t Boerenpad scoort met een 5 / 10 op de grens tussen een onvoldoende en een zeer onvoldoende in de duurzaamheidsscan. Dit resultaat sluit aan bij het advies uit de Quickscan, namelijk dat nieuwbouw of levensduur verlengende aanpassingen binnen uiterlijk 5 tot 10 jaar nodig zijn. In Bijlage 3 - Duurzaamheidsscan Boerenpad 1 is de volledige duurzaamheidsscan terug te vinden. Samenvattend waren de overig constateringen uit de duurzaamheidsscan: • Energie: 3,2 / 10 - ruim onder de huidige minimale standaarden.

Figuur 5: Resultaat duurzaamheidsscan

2 De memo (incl. bijlagen) waarin de resultaten van de duurzaamheidsscan toegelicht worden is als bijlage aan dit rapport toegevoegd.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 11 van 35

2.5. Financiële randvoorwaarden Toelichting vertrekpunten IHP Alblasserdam Men kan spreken van een passend budget als binnen het budget de vastgelegde ambities en het gewenste kwaliteitsniveau gerealiseerd kunnen worden. Hoe hoog de stichtingskosten zijn is daarmee een gevolg van de kwaliteit die het te realiseren gebouw moet bieden. Het eerder vastgestelde IHP beschrijft op hoofdlijnen de wensen en ambities, m.a.w. de kwalitatieve kaders. In ditzelfde IHP is hiervan een financiële vertaling gemaakt. Zo zijn in het IHP de volgende uitgangspunten m.b.t. kwaliteit gedefinieerd: • Sober en doelmatig o.b.v. het wettelijk minimum • ENG is het streven, minimaal BENG • Breed duurzaamheidsbegrip, onderwijs centraal • Trias energetica, met voorbeeldfunctie • Intensieve afstemming van investering met onderhoud en exploitatie • Frisse Scholen (klassen C3 / B4) • Exploitatiegericht bouwen De financiële vertaling in het IHP is gebaseerd op nieuwbouw omdat de afweging tussen nieuwbouw of levensduur verlengende aanpassingen op projectniveau gemaakt wordt na de vaststelling van het IHP. In het IHP is daarom geen onderscheid gemaakt tussen de ambities voor levensduur verlengende aanpassingen of nieuwbouw. Het is denkbaar dat bepaalde ambities bij levensduur verlengende aanpassingen niet haalbaar blijken vanwege de specifieke beperkingen die volgen uit het bestaande gebouw.

De financiële vertaling voor de locatie Boerenpad van ’t Nokkenwiel in het IHP omvat per scenario kosten voor nieuwbouw onderwijs, nieuwbouw kinderopvang, sloop, tijdelijke huisvesting. In tabel 4 zijn de betreffende bedragen uit het IHP (gebaseerd op regio ’s-Hertogenbosch en prijspeil januari 2019) verzameld.

3 Conform het IHP is voor de thema’s temperatuur, licht en geluid de eis klasse C.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Tabel 4: Budget o.b.v. IHP voor locatie Boerenpad

IHP- scenario 1: Nieuwbouw onderwijs2, 3 IHP- scenario 2: Nieuwbouw onderwijs2, 4 IHP: Nieuwbouw kinderopvang5 IHP: Sloopkosten IHP: Tijdelijke huisvesting6

Kengetal (€ / m2bvo) € 2.395,-

Budget1 (€, incl. btw) € 3.655.297,-

€ 2.334,-

€ 4.888.564,-

€ 2.332,-

€ 513.040,€ 77.000,€ 900.000,-

1: De budgetten zijn gebaseerd op de regio ’s-Hertogenbosch en hebben als prijspeil januari 2019. 2: De nummering van scenario’s in dit onderzoek wijkt af van de nummering in het IHP. 3: Scenario 1 gaat uit van een ruimtebehoefte van 1.527 m2bvo gebaseerd op 261 leerlingen. 4: Scenario 2 gaat uit van een ruimtebehoefte van 2.095 m2bvo gebaseerd op 372 leerlingen. 5: De ruimtebehoefte voor de kinderopvang is gebaseerd op 1 groep KDV, 1 groep PSG en 1 groep BSO. 6: De kosten voor tijdelijke huisvesting zijn gebaseerd op het 2 jaar huren van 1.578 m2 tijdelijke huisvesting.

Het is wenselijk om dit budget te vergelijken met de stichtingskosten die in het kader van dit onderzoek berekend worden. Om een eerlijk vergelijk te kunnen maken zijn de volgende bijstellingen van het budget uit het IHP noodzakelijk: 1. Indexeren van het budget van 2019 naar 2021 2. Specificeren van de regiotoeslag 3. Correctie omvang (ook rekening houden met kinderdagopvang op de locatie) 4. Onderwijskundige kwaliteit Toelichting correctie omvang Om te komen tot het budget is gebruik gemaakt van de HEVO kostenconfigurator. De kostenconfigurator geeft kengetallen voor stichtingskosten gerelateerd aan het aantal leerlingen. Elke kostenconfigurator geeft kengetallen voor scholen van 100, 200, 300 of 400 leerlingen, en kent een schaalvoordeel (lagere kosten) bij een grotere omvang. Voor ’t Nokkenwiel is in het IHP uitgegaan van 261 leerlingen en gerekend met het kengetal voor een school van 300 leerlingen. Dit levert een lager kengetal en dus een scherper budget dan wanneer gerekend zou zijn met het kengetal voor 200 leerlingen. Een school voor 200 leerlingen is circa 10 % per m2 bvo duurder dan een school voor

4 Conform het IHP is voor de thema’s energie en lucht (o.a. ventilatie) de eis klasse B.

Pagina 12 van 35

300 leerlingen. Om dit effect inzichtelijk te maken zijn in tabel 5 beide kengetallen genoemd en worden waar van toepassing 2 bedragen voor het budget genoemd. Toelichting correctie onderwijskundige kwaliteit en optimum Frisse Scholen De HEVO Kostenconfigurator wordt door HEVO continu doorontwikkeld. Een belangrijke ontwikkeling ten opzichte van de kostenconfigurator die gebruikt is tijdens het IHP is de toevoeging van een “toeslag ambitieniveau”. Hiermee kan men de ambities ten aanzien van de onderwijskundige visie en / of de esthetische kwaliteit bepalen. In de huidige systematiek zou o.b.v. de onderwijskundige visie het advies van HEVO zijn om hier ten minste voor niveau 1 te kiezen, zodat er ook klimatisering is op de leerpleinen. Ook heeft HEVO een eigen optimum op Frisse Scholen ontwikkeld, waarbij er uit is gegaan van een optimale prijs kwaliteit in alle thema’s van frisse scholen (energie, licht, temperatuur, lucht, geluid).

2.5.1 Boekwaarde De huidige boekwaarde van het gebouw is € 0 (bekend bij de gemeente). Door het schoolbestuur was het vanwege de recente bestuurlijke fusie niet mogelijk een recente boekwaarde op te geven.

Tabel 5 presenteert de bandbreedtes rondom de budgetten als gevolg van deze vier bijstellingen. Onderstaande budgetten zijn gebaseerd op het prijspeil januari 2021. In de praktijk is gebleken dat sinds januari 2021 substantiële prijsstijgingen plaatsgevonden hebben. Er dient rekening ermee gehouden te worden dat tot het moment van realisatie van het project verdere prijsstijgingen plaats kunnen vinden. Tabel 5: Herijking budget haalbaarheidsonderzoek cf. IHP

IHP- scenario 1 herijkt Nieuwbouw onderwijs scenario 12 IHP- scenario 2 herijkt Nieuwbouw onderwijs scenario 22, 3 IHP-Nieuwbouw kinderopvang4 herijkt IHP-Sloopkosten herijkt IHP-Tijdelijke huisvesting6 herijkt

Bandbreedte (€ / m2bvo) € 2.679 – 2.985 € 2.679 – 2.985 € 2.679 – 2.985

Budget1 (€, incl. btw) € 4.090.833,€ 4.558.095,€ 5.612.505,€ 6.253.575,€ 589.380,€ 656.700,€ 80.000,€ 925.000,-

1: De budgetten zijn gebaseerd op de regio Zuid Holland en hebben als prijspeil januari 2021. 2: De nummering van scenario’s in dit onderzoek wijkt af van de nummering in het IHP. 3: Scenario 1 gaat uit van een ruimtebehoefte van 1.527 m2bvo gebaseerd op 261 leerlingen. 4: Scenario 2 gaat uit van een ruimtebehoefte van 2.095 m2bvo gebaseerd op 372 leerlingen. 5: De ruimtebehoefte voor de kinderopvang is gebaseerd op 1 groep KDV, 1 groep PSG en 1 groep BSO. 6: De kosten voor tijdelijke huisvesting zijn gebaseerd op het 2 jaar huren van 1.578 m2 tijdelijke huisvesting.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 13 van 35

3. Scenario omschrijving Dit hoofdstuk gaat in op de drie scenario’s die onderzocht worden. Bij elk scenario wordt in dit hoofdstuk een financiële vertaling gepresenteerd. In paragraaf 2.3.7 Opties zijn vier aanvullende behoeften gesignaleerd die in IKC ’t Nokkenwiel gehuisvest kunnen worden. Voor scenario 2 en scenario 3 worden verder de resultaten van een inpassingsstudie gepresenteerd waarin ook rekening gehouden is met de genoemde opties. Er dient nog een definitieve keuze gemaakt te worden over het wel of niet realiseren van deze opties en de financiering ervan. Per aanvullende behoefte zijn de extra stichtingskosten bepaald om deze in combinatie met scenario 2 te realiseren. Vervolgens wordt stilgestaan bij de noodzaak van tijdelijke huisvesting, verhuizingen en de daarmee samenhangende kosten. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met één overzicht van de stichtingskosten van de scenario’s en opties.

3.1. Scenario 1: levensduur verlengende aanpassingen Het huidige gebouw is met een omvang van 1.178 m2bvo kleiner dan de normatieve ruimtebehoefte van 2.017 m2bvo. Om de nieuwe situatie in te passen moet het bestaande gebouw met ten minste 839 m2bvo uitgebreid worden. Er zijn twee voor de hand liggende mogelijkheden om een gebouw uit te breiden, namelijk een aanbouw of een extra verdieping. In het geval van ’t Nokkenwiel zijn er in de huidige situatie serieuze beperkingen voor beide mogelijkheden. De mogelijkheden voor een aanbouw worden beperkt door de omvang van de kavel en de plaats die het huidige gebouw inneemt op de kavel t.o.v. de bouwenvelop (zie Figuur 2: uittrek bestemmingsplan). Zoals in paragraaf 2.2.2 beschreven is het geldende bestemmingsplan een van de randvoorwaarden. Voor bouwen buiten de bouwenvelop is een wijziging van het vigerende bestemmingsplan nodig, wat niet past binnen de randvoorwaarde van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast grenzen in het huidige gebouw aan alle gevels ruimten van waaruit zicht naar buiten en daglicht verplicht is vanwege hun functie. Het is niet eenvoudig mogelijk om nieuwe gebouwdelen tegen het bestaande gebouw aan te plaatsen zonder dat één of meerdere ruimten hun uitzicht naar buiten verliezen en daarmee ook niet meer voldoen aan de eisen van daglichttoetreding.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

De mogelijkheid om een extra verdieping te realiseren wordt beperkt door de huidige draagconstructie. Het bestaande dak is namelijk niet sterk genoeg om zonnepanelen te kunnen plaatsen, dus het is zeker niet sterk genoeg om een extra verdieping te kunnen dragen. Een verder probleem is dat het bestaande gebouw verschillende dakniveaus heeft. De daken boven de gangen zijn lager dan de daken boven de lokalen. Hierdoor zijn de dragende muren en kolommen niet overal even hoog. Gezien voorgaande beperkingen is in scenario 1 rekening gehouden met het uitbreiden van de gebouwomvang door boven een deel van het bestaande gebouw een extra verdieping te realiseren. Voorzichtigheidshalve is bij de berekening van de stichtingskosten aangenomen dat de draagconstructie op de begane grond onder de nieuwe verdieping geheel vernieuwd wordt omdat niet bekend is of de bestaande constructie voldoende sterk is om een extra verdieping te kunnen dragen. Gezien de score van het bestaande gebouw op het thema energie in de duurzaamheidsscan is de opwaardering tot ENG een behoorlijke opgave. De energetische kwaliteit van een gebouw hangt af van hoeveel energie er in dat gebouw gebruikt en eventueel opgewekt wordt.

De belangrijkste gebouweigenschappen die invloed hebben op hoeveel energie in het gebouw gebruikt worden zijn de isolatiewaarden van de gebouwschil (gevels, dak en begane grondvloer) en de gebouwinstallaties. De isolatiewaarden van het bestaande gebouw zijn fors lager dan nu gebruikelijk. Om na de renovatie een ENG gebouw te hebben is het noodzakelijk dat de isolatiewaarden van de dichte geveldelen, de gevelkozijnen en het dak verbeterd worden. Het deel van de begane grondvloer waaronder een kruipruimte aanwezig is zal van isolatie voorzien worden. De kosten die gemaakt moeten worden om vloerdelen na te isoleren waaronder een kruipruimte ontbreekt staan niet in verhouding tot de opbrengsten. Bij de berekening van de stichtingskosten is daarom aangenomen dat de gebouwschil geheel vernieuwd wordt. Verder is als uitgangspunt aangenomen dat de klimaatinstallatie geheel vernieuwd wordt. Dit om een ENG gebouw te realiseren en om waar mogelijk te voldoen aan Frisse Scholen klasse B op lucht. Nader onderzoek moet uitwijzen of de nieuwe installatie zonder aansluiting op het gasnet binnen de financiële kaders mogelijk is.

Pagina 14 van 35

Energieneutrale gebouwen worden doorgaans compact ontworpen. Een compact gebouw is met minder energie te klimatiseren5 dan een niet-compact gebouw. In dit scenario is het niet mogelijk om de gebouwvorm wezenlijk te veranderen. Als gevolg hiervan is het onzeker of na de aanpassingen het gebouw energieneutraal (ENG) of bijna energieneutraal (BENG) zal zijn. Uit de duurzaamheidsscan volgt dat de huidige gebouwindeling onvoldoende aansluit bij de onderwijskundige visie. Daarom is bij het berekenen van de stichtingskosten als uitgangspunt aangenomen dat een groot deel van het inbouwpakket6 vernieuwd wordt.

3.1.1 Stichtingskosten Scenario 1

3.1.2 Vergelijking van de stichtingskosten met het herijkte budget Scenario 1 In tabel 7 is scenario 1 vergeleken met het herijkte budget vanuit het IHP. Zoals te lezen valt het kengetal voor scenario 1 met € 2.877,- / m2bvo binnen de bandbreedte van het herijkte budget (€ 2.679 – 2.985,- / m bvo). In het IHP zijn locatie specifieke kosten buiten beschouwing gebleven. In dit onderzoek zijn de locatie specifieke kosten onderdeel van de berekening van de stichtingskosten van het scenario. Dat de totale stichtingskosten hoger zijn dan het budget is een gevolg van een grotere gebouwomvang van scenario 1 dan in het IHP voorzien. Tabel 7: Vergelijk stichtingskosten scenario 1 met herijkt budget

In deze fase zijn de bouwkosten voor het scenario renovatie en uitbreiding bepaald op basis van kengetallen. Naast deze bouwkosten zijn de bijkomende en onvoorziene kosten begroot om zo tot stichtingskosten te komen. Tabel 6 toont de samenvatting van de stichtingskosten7. Hier is te lezen dat de stichtingskosten (inclusief btw) voor scenario 1 € 5.803.000,- zijn (€ 2.877,- / m2bvo). Afhankelijk van de uitwerking is de bandbreedte rondom dit bedrag – 5 % en + 10 %. In de stichtingskosten zijn beperkte reserveringen voor een post onvoorzien en stijgingen van lonen en prijzen opgenomen. Omdat bijvoorbeeld inrichtingen en tijdelijke huisvesting gebruikelijk uit andere budgetten bekostigd worden zijn in de stichtingskosten de volgende zaken niet meegenomen: terreininrichting, losse inrichting (meubilair), ICT, verhuiskosten, tijdelijke huisvesting, het bouwrijp maken van de bouwlocatie en een eventuele asbestsanering.

2

Ruimtebehoefte onderwijs Ruimtebehoefte kinderopvang² Gebouwomvang

(m bvo) (m2bvo) (m2bvo)

Bandbreedte / kengetal

(€ / m2bvo)

Stichtingskosten

(€, incl. btw)

Herijkt budget1 1.527 220 1.747 € 2.679,€ 2.985,€ 4.760.213,€ 5.294.795,-

Scenario 1 1.417 600 2.017 € 2.877,€ 5.803.000,-

1: De stichtingskosten zoals genoemd onder budget omvatten: nieuwbouw / renovatie t.b.v. onderwijs en kinderopvang en sloopkosten. 2: Voor kinderopvang was in het IHP uitgegaan van de reeds aanwezige twee lokalen voor PSG en BSO. Binnen dit haalbaarheidsonderzoek wordt uitgegaan van een volwaardig kinderopvang-aanbod. Naast de behoefte voor PSG en BSO is uitgegaan van het aanvullend huisvesten van KDV.

Tabel 6: Samenvatting stichtingskosten scenario 1 Recapitulatie investeringskosten A GRONDKOSTEN B BOUWKOSTEN C INRICHTINGSKOSTEN D BIJKOMENDE KOSTEN E ONVOORZIEN F BELASTINGEN G FINANCIERING Totaal investeringskosten exclusief btw : Totaal investeringskosten inclusief btw:

Totaal € € € € € € € € €

3.525.000 917.100 372.100 4.814.200 5.803.000

Per m² BVO € € € € € € € € €

1.748 455 184 2.387 2.877

5 Het klimatiseren van een gebouw is de combinatie van verwarmen, ventileren en eventueel koelen. 6 Een inbouwpakket omvat o.a.: binnenwanden, binnenkozijnen en de afwerking van wanden, plafonds en vloeren.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

7 De volledige versie is als bijlage aan dit rapport toegevoegd.

Pagina 15 van 35

3.2. Scenario 2: nieuwbouw Binnen het scenario nieuwbouw wordt na de sloop van het bestaande gebouw nieuwe huisvesting voor ’t Nokkenwiel (en een deel van het Palet) gerealiseerd.

3.2.1 Inpassingsstudie scenario 2 Ten behoeve van de realisatie van scenario 2 wordt uitgegaan van de ruimtebehoefte zoals in paragraaf 2.3.5 aangegeven, wat samengevat kan worden in: • Onderwijs: 1.417 m² bvo (eenlaags of tweelaags) • Kinderopvang: 600 m2 bvo • Buitenruimte: o Onderwijs: 600 m² o Kinderopvang: 200 m² o Parkeren: 35 parkeerplaatsen

Ook is gekeken naar de mogelijke inpasbaarheid van de aanvullende opties indien ervoor gekozen wordt deze te realiseren: • Onderwijs: 1.417 m² bvo (tweelaags) • Kinderopvang (volwaardig): 600 m² bvo (tweelaags) • Toekomstige uitbreidingscapaciteit: 370 m² bvo (eenlaags) • Spreekkamers (40 m² eenlaags) • Technieklokaal (70 m² eenlaags) • Kinderopvang+ (0-180 m² eenlaags) • Buitenruimte: o 600 m² Boerenpad o 200 m² Kinderopvang (+96m² voor Kinderopvang+) o Reservering voor extra toekomstige uitbreiding: 370 m² (boven op Toekomstige uitbreidingscapaciteit) o Parkeren: 35 parkeerplekken (o.b.v. basisvariant)

Figuur 6: Inpassingsstudie scenario 2 binnen huidig bestemmingsplan binnen huidig bestemmingsplan (links eenlaags onderwijs-gedeelte; rechts tweelaags onderwijsgedeelte)

Figuur 7: Inpassingsstudie Scenario 2 + opties

Uit deze studie volgt dat de nodige ruimte voor de inpassing van nieuwbouwscenario 2 op de huidige kavel vanuit ruimtelijk perspectief mogelijk is.

Ook hieruit volgt dat de nodige ruimte voor de inpassing van scenario 2 – Nieuwbouw inclusief de aanvullende opties op de huidige kavel mogelijk is. In het geval hiervoor

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 16 van 35

gekozen wordt dient wel verder onderzocht te worden hoe een optimale inpassing eruit kan zien.

de totale stichtingskosten hoger zijn dan het budget is een gevolg van zowel een hoger kengetal als een grotere gebouwomvang van scenario 2 dan in het IHP voorzien.

3.2.2 Stichtingskosten

Tabel 9: Vergelijk stichtingskosten scenario 2 met herijkt budget

In deze fase zijn de bouwkosten voor het scenario nieuwbouw bepaald op basis van kengetallen. Naast deze bouwkosten zijn de bijkomende en onvoorziene kosten begroot om zo tot stichtingskosten te komen. Tabel 8 toont de samenvatting van de stichtingskosten8. Hier is te lezen dat de stichtingskosten (inclusief btw) voor scenario 2 € 6.241.700,- zijn (€ 3.095,- / m2bvo). Afhankelijk van de uitwerking is de bandbreedte rondom dit bedrag – 5 % en + 10 %. In de stichtingskosten zijn beperkte reserveringen voor een post onvoorzien en stijgingen van lonen en prijzen opgenomen. Omdat bijvoorbeeld inrichtingen en tijdelijke huisvesting gebruikelijk uit andere budgetten bekostigd worden zijn in de stichtingskosten de volgende zaken niet meegenomen: terreininrichting, losse inrichting (meubilair), ICT, verhuiskosten, tijdelijke huisvesting, het bouwrijp maken van de bouwlocatie en een eventuele asbestsanering. Tabel 8: Samenvatting stichtingskosten scenario 2 Recapitulatie investeringskosten A GRONDKOSTEN B BOUWKOSTEN C INRICHTINGSKOSTEN D BIJKOMENDE KOSTEN E ONVOORZIEN F BELASTINGEN G FINANCIERING Totaal investeringskosten exclusief btw : Totaal investeringskosten inclusief btw:

Totaal € € € € € € € € €

3.782.500 995.600 400.000 5.178.100 6.241.700

Per m² BVO € € € € € € € € €

1.875 494 198 2.567 3.095

3.2.3 Vergelijking van de stichtingskosten met het herijkte budget

Ruimtebehoefte onderwijs Ruimtebehoefte kinderopvang Gebouwomvang

(m2bvo) (m2bvo) (m2bvo)

Bandbreedte / kengetal

(€ / m2bvo)

Stichtingskosten

(€, incl. btw)

Herijkt budget1 1.527 220 1.747 € 2.679,€ 2.985,€ 4.760.213,€ 5.294.795,-

Scenario 2 1.417 600 2.017 € 3.095,€ 6.241.700,-

1: De stichtingskosten zoals genoemd onder budget omvatten: nieuwbouw / renovatie t.b.v. onderwijs en kinderopvang en sloopkosten.

3.2.4 Aanvullende behoeften, opties In paragraaf 2.3.5 zijn vier opties geïdentificeerd die samen met de basisbehoefte van ’t Nokkenwiel gehuisvest kunnen worden. Per optie zijn in tabel 10 de extra stichtingskosten gepresenteerd om de betreffende optie in combinatie met scenario 2 te realiseren. Tabel 10: Extra stichtingskosten per optie i.c.m. scenario 2

Optie 1 2 3 4

2 extra groepen DOV Toekomstige uitbreidingscapaciteit 2 2 extra spreekkamers 1 extra technieklokaal

Stichtingskosten1 (€, incl. btw) € 398.900,€ 970.100,€ 110.400,€ 176.200,-

1: Dit zijn extra stichtingskosten t.o.v. de stichtingskosten voor scenario 2. 2: In de toekomst is deze optie uitbreidbaar met nog eens twee groepen op de verdieping.

In tabel 9 is scenario 2 vergeleken met het herijkte budget vanuit het IHP. Zoals te lezen valt het kengetal voor scenario 2 met € 3.095,- / m2bvo aan de bovenzijde buiten de bandbreedte van het herijkte budget (€ 2.679 – 2.985,- / m bvo). In het IHP zijn locatie specifieke kosten buiten beschouwing gebleven. In dit onderzoek zijn de locatie specifieke kosten onderdeel van de berekening van de stichtingskosten van het scenario. Dat

8 De volledige versie is als bijlage aan dit rapport toegevoegd.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 17 van 35

3.3. Scenario 3: nieuwbouw en uitbreiding Binnen het scenario nieuwbouw wordt een nieuwe huisvesting voor ’t Nokkenwiel (en een deel van het Palet) en ca. 110 leerlingen van de locatie Maasplein gerealiseerd.

3.3.1 Inpassingsstudie scenario 3 Ten behoeve van de realisatie van scenario 3 wordt uitgegaan van de ruimtebehoefte zoals in paragraaf 2.3.5 aangegeven, wat samengevat kan worden in: • Onderwijs: 1.961 m² bvo (tweelaags) • Kinderopvang: 600 m2 bvo (eenlaags of tweelaags) • Buitenruimte: o Onderwijs: 600 m² o Kinderopvang: 200 m² o Parkeren: 38 parkeerplaatsen

Ook is gekeken naar de mogelijke inpasbaarheid van de aanvullende opties indien ervoor gekozen wordt deze te realiseren: • Onderwijs: 1961 m² bvo (tweelaags) • Kinderopvang (IKC): 600 m² bvo (tweelaags) • Toekomstige uitbreidingscapaciteit: 370 m2 bvo (eenlaags) • Spreekkamers (40 m²) • Technieklokaal (70 m²) • Kinderopvang+ (0-180 m² eenlaags) • Buitenruimte: o 600 m² Boerenpad o 200 m² Kinderopvang (+96m² voor Kinderopvang+) o Reservering voor uitbreiding: 370 m² (boven op toekomstige uitbreidingscapaciteit) o Parkeren: 38 parkeerplekken (o.b.v. basisvariant)

Figuur 8: Inpassingsstudie Scenario 3 (links eenlaags kinderopvang; rechts tweelaags kinderopvang)

Figuur 9: Inpassingsstudie Scenario 3 + opties

Uit deze studie volgt dat de nodige ruimte voor de inpassing van scenario 3 op de huidige kavel mogelijk is.

Ook hieruit volgt dat de nodige ruimte voor de inpassing van scenario 3 inclusief de aanvullende opties op de huidige kavel vanuit ruimtelijk perspectief mogelijk is. In het

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 18 van 35

geval hiervoor gekozen wordt dient wel verder onderzocht te worden hoe een optimale inpassing eruit kan zien.

Dat de totale stichtingskosten hoger zijn dan het budget is een gevolg van een grotere gebouwomvang van scenario 3 dan in het IHP voorzien.

3.3.2 Stichtingskosten scenario 3

Tabel 12: Vergelijk stichtingskosten scenario 1 met herijkt budget

In deze fase zijn de bouwkosten voor het scenario renovatie en uitbreiding bepaald op basis van kengetallen. Naast deze bouwkosten zijn de bijkomende en onvoorziene kosten begroot om zo tot stichtingskosten te komen. Tabel 11 toont de samenvatting van de stichtingskosten9. Hier is te lezen dat de stichtingskosten (inclusief btw) voor scenario 3 € 7.741.400,- zijn (€ 3.023,- / m2bvo). Afhankelijk van de uitwerking is de bandbreedte rondom dit bedrag – 5 % en + 10 %. In de stichtingskosten zijn beperkte reserveringen voor een post onvoorzien en stijgingen van lonen en prijzen opgenomen. Omdat bijvoorbeeld inrichtingen en tijdelijke huisvesting gebruikelijk uit andere budgetten bekostigd worden zijn in de stichtingskosten de volgende zaken niet meegenomen: terreininrichting, losse inrichting (meubilair), ICT, verhuiskosten, tijdelijke huisvesting, het bouwrijp maken van de bouwlocatie en een eventuele asbestsanering. Tabel 11: Samenvatting stichtingskosten scenario 3 Recapitulatie investeringskosten A GRONDKOSTEN B BOUWKOSTEN C INRICHTINGSKOSTEN D BIJKOMENDE KOSTEN E ONVOORZIEN F BELASTINGEN G FINANCIERING Totaal investeringskosten exclusief btw : Totaal investeringskosten inclusief btw:

Totaal € € € € € € € € €

4.716.900 1.208.700 496.800 6.422.400 7.741.400

Per m² BVO € € € € € € € € €

1.842 472 194 2.508 3.023

3.3.3 Vergelijking van de stichtingskosten met het herijkte budget In tabel 12 is scenario 3 vergeleken met het herijkte budget vanuit het IHP. Zoals te lezen valt het kengetal voor scenario 3 met € 3.023,- / m2bvo aan de bovenzijde buiten de bandbreedte van het herijkte budget (€ 2.679 – 2.985,- / m bvo). In het IHP zijn locatie specifieke kosten buiten beschouwing gebleven. In dit onderzoek zijn de locatie specifieke kosten onderdeel van de berekening van de stichtingskosten van het scenario.

Ruimtebehoefte onderwijs Ruimtebehoefte kinderopvang Gebouwomvang

(m2bvo) (m2bvo) (m2bvo)

Bandbreedte / kengetal

(€ / m2bvo)

Stichtingskosten

(€, incl. btw)

Herijkt budget1 2.095 220 2.315 € 2.679,€ 2.985,€ 6.281.885,€ 6.990.275,-

Scenario 3 1.961 600 2.561 € 3.023,€ 7.741.400,-

1: De stichtingskosten zoals genoemd onder budget omvatten: nieuwbouw / renovatie t.b.v. onderwijs en kinderopvang en sloopkosten.

3.4. Tijdelijke huisvesting en verhuiskosten In alle scenario’s wordt de nieuwe huisvesting op de bestaande kavel gerealiseerd. Om een wijziging van het bestemmingsplan te voorkomen is aangenomen dat de nieuwe huisvesting binnen de bestaande bouwenvelop gerealiseerd wordt. Op basis van de inpassingsstudies is gebleken dat dit in basis mogelijk moet zijn. Hierdoor is het onvermijdelijk dat de bestaande huisvesting gesloopt wordt voordat met de bouw van de nieuwe huisvesting begonnen wordt. Bij sommige verbouwingen is het mogelijk om tijdens de verbouwing niet naar tijdelijke huisvesting te verhuizen. Gezien de omvang van de ingrepen in scenario 1 (volledig slopen van de gebouwschil en deels slopen van de draagconstructie) is het onmogelijk en onwenselijk om dit “met de winkel open” te doen. Omdat ’t Nokkenwiel gedurende deze periode gewoon wil functioneren is voor alle scenario’s tijdelijke huisvesting noodzakelijk. Om de kosten voor tijdelijke huisvesting te kunnen bepalen moeten in ieder geval de eerste drie van de volgende vragen beantwoord worden: 1. Hoe veel tijdelijke huisvesting is nodig? 2. Hoe lang is de tijdelijke huisvesting nodig? 3. Hoe wordt de tijdelijke huisvesting ingevuld? 4. Waar komt dan de tijdelijke huisvesting?

9 De volledige versie is als bijlage aan dit rapport toegevoegd.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 19 van 35

Het is gebruikelijk om de omvang van de tijdelijke huisvesting te bepalen aan de hand van de bestaande situatie. Het huidige gebouw heeft een omvang van 1.178 m2bvo. De tijdelijke huisvesting is nodig vanaf het moment dat begonnen wordt met het slopen het bestaande gebouw tot het moment waarop de nieuwe huisvesting in gebruik genomen wordt. Aangenomen is dat de sloop ongeveer 12 weken duurt en dat de aannemers daarna ongeveer één jaar nodig hebben voor het bouwen zelf. De periode waarvoor tijdelijke huisvesting nodig is komt daarmee op minimaal 15 maanden. Bij het bepalen van het budget voor tijdelijke huisvesting in het IHP is gerekend op een periode van 2 jaar. Voor de vergelijkbaarheid is de indicatieve berekening op dezelfde periode als in het IHP gebaseerd. De manier waarop tijdelijke huisvesting georganiseerd wordt is zeer bepalend voor de kosten hiervan. Als men tijdelijk een leegstaand gebouw (zoals bijvoorbeeld een voormalig schoolgebouw) kan huren zijn de kosten meestal veel lager dan wanneer men tijdelijke units huurt of koopt. Als gekozen wordt om tijdelijke units te huren of kopen wordt de vierde vraag relevant, namelijk waar kunnen deze units geplaatst worden. In tabel 13 zijn indicatieve berekeningen gemaakt om aan te geven welke indicatieve bedragen gemoeid zijn bij de huur of koop van tijdelijke units.

Tabel 13: Indicatieve berekening kosten huur of koop tijdelijke huisvesting 2

Koop semipermanente tijdelijke huisvesting Eenmalige kosten3 t.b.v. huur tijdelijke huisvesting Tijdgebonden kosten t.b.v. huur tijdelijke huisvesting Huur tijdelijke huisvesting

tijdelijke huisvesting toe te verhuizen. En als de nieuwe huisvesting dan gereed is zal ’t Nokkenwiel nogmaals moeten verhuizen, waar ook weer kosten bij komen kijken.

3.5. Overzicht stichtingskosten scenario’s en opties In tabel 14 zijn de stichtingskosten (€, incl. btw) van alle scenario’s en de bijbehorende kengetallen (€ / m2bvo) bij elkaar gepresenteerd. Tabel 14: Overzicht stichtingskosten en kengetal per scenario

Scenario 1: levensduur verlengende aanpassingen Scenario 2: nieuwbouw Scenario 3: nieuwbouw en uitbreiding

Tabel 15: Extra stichtingskosten per optie i.c.m. scenario 2

Optie € € 1.782.000,-

€ 125,€ 4,504

€ 148.500,€ 555.984,-5 € 704.484,-

1: Alle bedragen zijn inclusief btw. 2: Gebaseerd op een omvang van 1.188 m2bvo (veelvouden van 18 m2bvo). 3: Eenmalige kosten zijn o.a.: leveren en plaatsen, demontage en afvoer en funderingskosten. 4: Huurkosten zijn kosten per m2bvo per week. 5: De huurkosten zijn gebaseerd op een huurperiode van 24 maanden.vergelijkbaar met het IHP

Kengetal (€ / m2bvo) € 2.877,€ 3.095,€ 3.023,-

Tabel 15, hieronder is een herhaling van tabel 10, waarin de extra stichtingskosten voor de gesignaleerde aanvullende behoeften zijn verzameld. Deze opties zijn berekend als aanvullingen op scenario 2. Wanneer de opties toegepast worden in combinatie met scenario 1 of 3 zullen de exacte extra stichtingskosten afwijken van deze bedragen, maar de orde van grootte van de stichtingskosten per optie zal daar niet door veranderen.

1, 2

€ / m bvo € 1.500,-

Stichtingskosten (€, incl. btw) € 5.803.000,€ 6.241.700,€ 7.741.400,-

1 2 3 4

2 extra groepen DOV Toekomstige uitbreidingscapaciteit 2 2 extra spreekkamers 1 extra technieklokaal

Stichtingskosten1 (€, incl. btw) € 398.900,€ 970.100,€ 110.400,€ 176.200,-

1: Dit zijn extra stichtingskosten t.o.v. de stichtingskosten voor scenario 2. 2: In de toekomst moet deze optie uitbreidbaar zijn met nog eens 2 groepen (370 m2bvo). Het gebouw is namelijk eenvoudig uitbreidbaar door een verdieping boven de 2 groepen in deze optie te realiseren.

Bovenop de indicatieve kosten voor huur of koop van tijdelijke huisvesting in tabel 13 komen verder de kosten om de realisatie van de tijdelijke huisvesting te organiseren / begeleiden. Ook moet men rekening houden met verhuiskosten om naar de

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Pagina 20 van 35

4. Total Cost of Ownership 4.1. Doel van de TCO-berekening In het kader van dit onderzoek is een berekening gemaakt van de total cost of ownership (TCO) van het gebouw, oftewel de exploitatiekosten. Het gebruiken (exploiteren) van een gebouw gedurende een gebruiksduur van meerdere decennia kost meer dan de initiële investering. Daarom is inzicht in de exploitatiekosten van een nieuw gebouw voor alle partijen die bij een (ver)nieuwbouw betrokken zijn minstens zo belangrijk als de stichtingskosten. Met de TCO-berekening wordt inzicht geboden in de mogelijke geldstromen als gevolg van het bouwen en exploiteren van ’t Nokkenwiel na een (ver)nieuwbouw. De resultaten van de TCO-berekening zijn een vertrekpunt voor een geïnformeerde discussie tussen de betrokken partijen over de verhoudingen tussen: • de te realiseren omvang en kwaliteit van het gebouw, • de stichtingskosten, • de exploitatiekosten en • wie voor welk deel van welke kosten verantwoordelijk is. Door de exploitatiekosten van een gebouw mee te wegen bij beslissingen over hoe en wat er gebouwd gaat worden komt men tot beslissingen die ook op langere termijn goed voor alle betrokkenen zijn. Het doel van de TCO-berekening is daarmee nadrukkelijk informerend en niet bepalend.

Dit is onvermijdelijk omdat de hoogte van een aantal aangenomen bedragen die onderdeel zijn van een TCO-berekening resultaat zijn van een gesprek of onderhandeling tussen partijen dat pas later plaatsvindt. Daarom worden aan de TCO-berekening in deze fase dan ook geen conclusies verbonden.

4.2. Methode Om inzicht te geven in de exploitatiekosten is gekozen voor een jaar 1-berekening. In een jaar 1 berekening worden alle te maken kosten om het gebouw te exploiteren samen met alle relevante inkomsten die samenhangen met het eigendom en de exploitatie van het gebouw in beeld gebracht. Het totaal van deze kosten en opbrengsten wordt ook vergeleken met de huidige situatie.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

De jaar 1-berekening is conform de NEN 2699 opgesteld. In de jaar 1-berekening zijn de exploitatiekosten voor de gemeente, OZHW en Wasko inzichtelijk gemaakt. Een aantal belangrijke uitgangspunten zijn: • De huur- en servicekosten die Wasko voor de huur aan de gemeente verschuldigd zou zijn volgen uit een theoretische bepaling van de rekenkundig kostprijs dekkende all-in huur. • De normatieve materiele instandhoudingsvergoeding die OZHW ontvangt zijn als inkomsten in het model opgenomen waarmee OZHW haar deel van de exploitatiekosten dekt. • Zoals in het IHP beschreven is het aandeel van OZHW in de TCO berekening aan de stichtingskosten circa 10 % op basis van het uitgangspunt dat schoolbesturen verantwoordelijk zijn voor de in het IHP omschreven extra kwaliteit (opslag voor Frisse Scholen, opslag voor exploitatiegericht bouwen, opslag voor toekomstbestendig bouwen). • De inkomsten waaruit zowel de gemeente als Wasko de exploitatiekosten dekt volgen uit hun bredere bedrijfsvoering. Omdat deze inkomsten of onbekend, of niet geoormerkt zijn, zijn deze niet in de berekening opgenomen. • De onderhoudskosten zijn bepaald a.d.h.v. kengetallen.

De insteek hierbij is dat men jaarlijks geld reserveert en zodoende altijd voldoende geld beschikbaar heeft om onderhoud conform een MJOP uit te voeren zodanig dat het gebouw gedurende de beoogde gebruiksduur blijft voldoen aan ten minste een conditieniveau 3 conform NEN 2767. • Rentekosten a.g.v. de investering zijn opgenomen o.b.v. een aangenomen rentepercentage van 1,0%. In het geval van een lineaire afschrijving van de investeringen zijn de kapitaallasten in jaar 1 het hoogst. Gedurende de exploitatieperiode zullen deze lasten jaarlijks afnemen omdat elk opvolgend jaar een deel van de investering is afgeschreven en over een lager restbedrag rente betaald wordt. De rentelasten zijn daarom gebaseerd op basis van de rentelasten midden in de afschrijvingstermijn dus conform jaar 21.

Pagina 21 van 35

4.3. Resultaten TCO De resultaten van de TCO-berekening zijn in Figuur 10 in grafiekvorm weergegeven. Daarbij zijn de kosten afgezet tegen de inkomsten, waarbij de inkomsten verder onderverdeeld zijn in de materiele instandhoudingsvergoeding (M.I. vergoeding) en huur en servicekosten. Het is duidelijk dat door (ver)nieuwbouw de exploitatiekosten voor iedereen toenemen. Voor de gemeente en Wasko zijn, in de TCO-berekening, de exploitatiekosten niet in evenwicht met de inkomsten. Dit is een logisch gevolg van het ontbreken van inkomsten voor Wasko en de gemeente in het model zoals eerder opgemerkt. Wanneer OZHW haar normatieve MI-vergoeding geheel aanwendt om de exploitatiekosten te dekken zijn haar exploitatiekosten bijna in evenwicht met haar inkomsten. In het achterliggende model is aangenomen dat OZHW 10 % van de stichtingskosten mee investeert. Deze uitkomst toont aan dat het mee-investeren door het schoolbestuur economisch haalbaar is volgens deze jaar 1 berekening. Het schoolbestuur geeft ondanks de berekening aan dat zij terughoudend is met mee-investeren. Reden hiervoor is dat het model uit gaat van een looptijd van 40 jaar. Inkomsten (vanuit de MI-vergoeding) en kosten (van een ENG gebouw) zijn onzeker. Door de lange termijn waar het model rekening mee houdt neemt deze onzekerheid toe.

Daarnaast wijst het schoolbestuur nog op het geldende investeringsverbod waarbij zij in de huidige situaties aan de accountants nog moeten verklaren dat het gaat om investeringen in duurzaamheid en/of binnenklimaat waarbij er sprake is van een redelijke terugverdientijd en een redelijke termijn. Naar verwachting wordt het investeringsverbod in 2022-2023 opgeven. Daar tegenover staat dat de gemeente ook te maken heeft met onzekerheid t.a.v. de inkomsten in het gemeentefonds en dat de gemeente niet verplicht is (zoals omschreven in het IHP) om boven normatieve kwaliteit te realiseren. Het model vormt hiermee een vertrekpunt voor nader overleg tussen de gemeente en het schoolbesturen over de hoogte van de eigen bijdrage van het schoolbestuur.

Referentie: 1686101-0037.3.0.

Figuur 10: Uitkomsten TCO

Pagina 22 van 35

5. Scenario afweging Dit hoofdstuk maakt een afweging tussen de drie scenario’s middels een multicriteriaanalyse.

ook dagopvang aangeboden wordt als complettering van het huidige aanbod. Dat houdt in dat in de nieuwe situatie peuterspelen, kinderdagopvang en buitenschoolse opvang op de locatie aanwezig zijn. Ook hiermee is rekening gehouden in alle scenario’s.

5.1.2 Toelichting Gebouwelijk

5.1. Toelichting Multicriteria analyse In de multicriteria analyse zijn de drie scenario’s tegen elkaar afgewogen. Hierbij is uitgegaan van de hiervoor genoemde informatie en de afwegingen die reeds zijn gemaakt. Door middel van kleurcodes is aangegeven hoe de drie scenario’s op basis van de volgende criteria scoren: • Onderwijskundig • Gebouwlijk • Ruimtelijk • Financieel Er is gebruik gemaakt van de volgende kleurcodes: • Donkergroen = zeer goed • Licht groen = goed • Geel = voldoende • Oranje = voldoet met aandachtspunten • Rood = voldoet niet