woonvisie 2021-2026.pdf
Tekst van het document
Woonvisie 2021 - 2026 Gemeente Aalten
18 december 2020 Ter besluitvorming raad
DATUM
18 december 2020
TITEL
Woonvisie 2021 - 2026
ONDERTITEL
[Voer hier een ondertitel in]
OPDRACHTGEVER
Gemeente Aalten
AUTEUR(S)
PROJECTNUMMER
Pim Tiggeloven (Companen) Ellen Ootes (Companen) Hermien Baur (gemeente Aalten) Margot Vreman (gemeente Aalten) 197.104
STATUS
Ter besluitvorming raad
Inhoud Voorwoord
1
Inleiding 1. Wonen in een prachtig coulisselandschap 2. Samen met betrokken partijen 3. Waarom een woonvisie? 4. Afstemming binnen de regio 5. Leeswijzer 6 Actualisatie noodzakelijk
2 2 2 3 3 4 5
1
Flexibel inspelen op de woonvraag
7
2
Op weg naar een duurzame woon-en leefomgeving
15
3
Voldoende betaalbare woningen
19
4
Aandacht voor wonen met zorg
23
Bijlage I: Uitvoeringsplan woonvisie 2021-2026
28
Bijlage II: Begrippenlijst
33
Bijlage III: Actualisatie afwegingskader woningbouw Gemeente Aalten
36
BIJLAGE IV: Uitgangspunten voor wonen en vastgoed in de Achterhoek 37 Bijlage V: Beleidskader spoedzoekers
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
40
Voorwoord Voor u ligt de geactualiseerde woonvisie van de gemeente Aalten 2021-2026. De eerdere concept woonvisie is op 10 maart 2020 door het college van B&W akkoord bevonden om het besluitvormingsproces van de gemeenteraad in te gaan. Gelet op de uitbraak van Covid-19 is behandeling van de woonvisie uitgesteld. We hebben ervoor gekozen om deze tijd te gebruiken om de woonvisie op een aantal actuele ontwikkelingen aan te passen. Zo gaan we in op de mogelijke effecten van de pandemie op het wonen en hebben we maatregelen opgesteld om starters in onze gemeente beter te kunnen faciliteren. Inmiddels zijn we ook een jaar onderweg met ons afwegingskader woningbouw. De ervaringen uit de praktijk hebben geleid tot enkele aanpassingen. We verwachten hiermee nog beter in te kunnen spelen op onze ruimtelijke en volkshuisvestelijke opgaven. Iedereen heeft behoefte aan een thuis, een plek waar je samenkomt met familie en vrienden en waar je tot rust komt. Niet zo gek dus dat ons huis een belangrijke rol speelt in hoe we ons voelen en hoe gelukkig we zijn. Betaalbaar en toekomstbestendig wonen zien we als belangrijke opgaven voor de komende jaren. Betaalbaar; zodat ook onze jeugd een thuis heeft en in onze gemeente kan blijven wonen.
Toekomstbestendig; thuis gezond en veilig oud worden in een woning en omgeving die met u meegroeit, én met voorzieningen waarmee we een bijdrage leveren aan de enorme klimaatuitdagingen waar we de komende jaren met zijn allen voor staan.
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
Deze woonvisie geeft geen kant-en-klare oplossing voor al deze uitdagingen, maar geeft wel richting en duiding om afwegingen te maken. Het laat ook zien dat we meer dan ooit anderen nodig hebben om onze maatschappelijke doelen te bereiken. Passend in deze tijd, gekenmerkt door de groeiende rol van de samenleving in het lokale beleid van wonen, hebben we in deze woonvisie aandacht voor flexibiliteit en creativiteit. Om zo samen met inwoners en onze woonpartners bestaande situaties aan te passen en nieuwe plannen te realiseren. De woonvisie is mede tot stand gekomen dankzij de inbreng van het inwonerspanel. Daarnaast zijn diverse bijeenkomsten geweest met vertegenwoordigers van dorpsraden en huurdersverenigingen, makelaars, ontwikkelaars en De Woonplaats. We danken hen hartelijk voor hun inzet, ideeën, voorstellen en kritische vragen! Ted Kok November 2020
1
Inleiding 1. Wonen in een prachtig coulisselandschap Onze inwoners zijn met recht trots op hun woonomgeving. Mensen voelen zich verbonden met de Achterhoek en hun eigen dorp. En dat is meer dan terecht! Wie in de gemeente Aalten woont, mag van geluk spreken. We hebben kernen met (veel) goede voorzieningen, zoals Aalten en Dinxperlo. Door het jaar worden tal van evenementen georganiseerd in de gemeente. In de kleine kernen wonen mensen met veel plezier en is de onderlinge betrokkenheid groot. Bovendien worden we omringd door een prachtig groen landschap met verspreid karakteristieke boerderijen. Niet voor niets is onze omgeving geliefd onder vakantiegangers vanwege de rust, ruimte en mooie omgeving. Een deel van de bezoekers besluit om die redenen zelfs om ook in onze gemeente te komen wonen. Met de nieuwe woonvisie willen we ons woonklimaat verder versterken. Voor de komende jaren hebben we namelijk met diverse uitdagingen op het vlak van het wonen te maken. We zien dat de afgelopen jaren de druk op de woningmarkt is toegenomen. Er is behoefte aan extra woningen om die druk te verminderen. Met name voor starters en senioren is het aanbod op dit moment beperkt. Tegelijkertijd geldt voor de lange termijn dat de huishoudensgroei langzaam maar zeker afneemt, onder andere vanwege de vergrijzing.
De sterke vraag naar woningen op de korte termijn versus de demografische effecten op lange termijn (vergrijzing en ontgroening) maakt dat we flexibel woonbeleid willen voeren dat inspeelt op de veranderingen in de markt. Voor een aantrekkelijk woonklimaat is niet alleen voldoende nieuwbouw van belang, maar ook het goed onderhouden van onze bestaande woningen. Verduurzaming staat daarbij hoog op de agenda, zowel bij het verminderen van
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
energiegebruik als bij het opwekken van duurzame energie. Maar ook innovatie in materiaalgebruik en circulair bouwen verdienen extra aandacht. Bij de aanpak van de bestaande woningvoorraad moeten we ook kijken naar het toekomstig gebruik van woningen en ander vastgoed. Hoe gaan we om met panden die langdurig leegstaan (zoals zorgvastgoed, winkels en karakteristieke boerderijen)? Hoe passen we dit vastgoed aan zodat ze (weer) aantrekkelijk zijn voor woningzoekenden? Een trend die al langer speelt is het langer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag. Daarbij gaat het niet alleen om het aanbrengen van fysieke aanpassingen aan woningen, zodat ze bewoonbaar blijven voor mensen met een zorgvraag, maar ook om het aanpassen van de woonomgeving, zowel fysiek (toegankelijkheid) als sociaal (voldoende ondersteuning, begeleiding). Van oudsher zijn ouderen daarbij een belangrijke doelgroep, maar ook mensen met een verstandelijke beperking of mensen die vanuit het beschermd wonen / de maatschappelijke opvang uitstromen gaan (weer) zelfstandig wonen. Met ons woonbeleid spelen we hierop in. Tenslotte is deze woonvisie voor ons de basis om prestatieafspraken te maken met onze woningcorporaties en huurdersorganisaties.
Onze woonvisie geeft daarom inzicht in de toekomstige opgave als het gaat om het voorzien in voldoende betaalbare huurwoningen voor mensen die daar -gezien hun inkomen- op aangewezen zijn.
2. Samen met betrokken partijen Deze woonvisie vertolkt de visie van de gemeente over de toekomstige woonopgaven. De sturingsmogelijkheden van de gemeente zijn beperkt. Om de visie tot uitvoering te brengen hebben we vele betrokken partijen op het vlak van de woningmarkt nodig. Daarom hebben we de ambities van de woonvisie samen met onze belangrijkste partners opgesteld.
2
In september 2019 hebben deelnemers aan het inwonerspanel ‘U Spreekt’ van de gemeente Aalten een korte vragenlijst ingevuld over de opgaven voor de woningmarkt. In juni gaven ze al hun mening over het verduurzamen van woningen. Op 30 september 2019 vond een discussie plaats met de gemeenteraad over de belangrijkste thema’s van de nieuwe woonvisie. Op 23 oktober 2019 hebben makelaars, ontwikkelaars, hypotheekverstrekkers, zorgpartijen, woningcorporatie en andere betrokken partijen tijdens de Middag van het Wonen aangegeven welke speerpunten voor hun van belang zijn als het gaat om de woningmarkt in de gemeente Aalten. Op dezelfde dag is tevens de Avond van het Wonen gehouden. Hierbij hebben bewonersorganisaties, zoals huurders, vertegenwoordigers uit de verschillende (kleine) kernen en de sociale raad hun input gegeven. De actualisatie van de woonvisie met bijbehorende raadsmededeling wordt ter informatie toegestuurd aan eerdere indieners van een reactie en uitgenodigd voor de digitale informatieavond op 10 december 2020..
Daarnaast zijn de ambities in deze visie vertaald naar een afwegingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven. Daarmee kunnen we beoordelen of nieuwe woningbouwplannen in voldoende mate bijdragen aan het bereiken van onze woonambities. Alleen als dat het geval is, werken we als gemeente mee aan het realiseren van deze plannen.
4. Afstemming binnen de regio De Aaltense woningmarkt staat niet op zichzelf. Dat zien we bijvoorbeeld aan de vele verhuisbewegingen van en naar andere gemeenten, met name binnen de regio Achterhoek, maar ook daar buiten. Vandaar dat waar het gaat om de uitdagingen op het woonbeleid er regionale afstemming plaatsvindt. De basis voor het regionaal beleid ligt in de Achterhoek visie 2030. Speerpunten smart living: Achterhoek visie 2030
3. Waarom een woonvisie? Deze woonvisie beschrijft het beleid van de gemeente Aalten op het gebied van het wonen, zowel voor nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad, fysiekeals sociale opgaven. De visie geeft de kaders aan waar binnen we via verschillende maatregelen, instrumenten en afspraken werken om onze ambities op de gemeentelijke woningmarkt de komende vijf jaar (2020-2025) te bereiken. Deze kaders zijn richtinggevend, er is uiteraard ruimte voor flexibiliteit en maatwerk. Onze woonvisie dient als basis voor het maken van prestatieafspraken met onze woningcorporaties, in de eerste plaats met De Woonplaats. Bijvoorbeeld als het gaat om het bieden van voldoende sociale huurwoningen. De prestatieafspraken worden jaarlijks herzien.
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
3
In subregionaal verband heeft de Thematafel Wonen en Vastgoed 11 uitgangspunten benoemd die de basis vormen voor een de visie op wonen voor de Achterhoek. Uitgangspunten voor het regionale woonbeleid: 1. Focus ligt op de aanpak van de bestaande woningvoorraad 2. Nieuwe plannen eerst toetsen op kwaliteit, dan pas op kwantiteit 3. Opzetten van transformatie- en sloopstrategie voor leegstaand / leegkomend vastgoed 4. Onderzoeken mogelijkheid tot opzetten sloop- / transformatiefonds 5. Ruimte geven aan lokaal maatwerk 6. Woonbeleid baseren op actuele feiten en trends 7. Inbreiden gaat boven uitbreiden 8. Stimuleren nieuwe, bijzondere manieren van wonen 9. Afstemming vraag en aanbod wonen met zorg 10. Leefbaarheid is meer dan wonen 11. Economie benutten als aanjager van de woningmarkt Bron: Thematafel wonen en vastgoed Regio Achterhoek (2019) (zie bijlage IV met een uitgebreide beschrijving van de uitgangspunten)
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
Voor uitgangspunt 2 is een set regionale kwaliteitscriteria opgesteld en vastgesteld door de afzonderlijke gemeenteraden in de Achterhoek. De regionale kwaliteitscriteria maken integraal onderdeel uit van ons lokale afwegingskader woningbouw (Bijlage II). Als gemeente Aalten conformeren we ons aan de regionale kaders, maar daarbinnen zetten we uiteraard wel accenten bij thema’s die voor onze eigen woongemeente (en de verschillende kernen) de komende jaren het meest spelen.
5. Leeswijzer In de volgende hoofdstukken gaan we nader in op de belangrijkste opgaven, ambities en maatregelen voor het wonen in de gemeente Aalten. Dat doen we aan de hand van de volgende speerpunten: 1. 2. 3. 4. 5.
Flexibel invulling geven aan de woningvraag Op weg naar een duurzame woon- en leefomgeving Voldoende betaalbare woningen Aandacht voor wonen met zorg Leefbare en vitale dorpen
4
6 Actualisatie noodzakelijk De woonvisie is ruim een jaar geleden inhoudelijk samengesteld. Naast de impact van Covid-19 is het wenselijk om de woonvisie op een aantal onderwerpen te actualiseren. U vindt de inhoudelijke aanpassingen terug in de groene kaders. Het gaat om de volgende onderwerpen: 1. Flexibel inspelen op de woonvraag: op het snijvlak van groei en krimp (hoofdstuk 1) 2. Mogelijkheden voor starters vergroten (hoofdstuk 3) 3. Meer ruimte voor innovatieve woonconcepten (hoofdstuk 3) 4. Mogelijkheden voor woningsplitsing en vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) in het buitengebied verruimen (hoofdstuk 2) 5. Wonen en zorg voor ouderen (hoofdstuk 4) 6. Spoedzoekers; voor wie moeten we er zijn, voor wie willen we er zijn en wie zijn zelfredzaam? (hoofdstuk 1) 7. Evaluatie afwegingskader: meer ruimte voor duurzaam bouwen, grens goedkope koop omhoog. (hoofdstuk 1) Naast inhoudelijke wijzigingen is ook een structuurwijziging doorgevoerd. De acties en instrumenten in de woonvisie zijn samengevoegd in één overzichtelijk uitvoeringsplan. Het uitvoeringsplan is als bijlage bij de woonvisie gevoegd. Het uitvoeringsplan wordt jaarlijks geactualiseerd.
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
5
5
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
6
1 Flexibel inspelen op de woonvraag Op het snijvlak van groei en krimp
Druk op de korte termijn
De wereld staat op zijn kop. Begin dit jaar hadden we nooit voorspeld dat we te maken kregen met een wereldwijde pandemie. De economische gevolgen zijn naar verwachting ongekend. De woningmarkt is sterk afhankelijk van de economie. Consumentenvertrouwen, inkomensontwikkeling, stagnatie in de bouw enzovoorts vinden direct hun weerslag op de woningmarkt. Gek genoeg zijn tegenovergestelde effecten op de woningmarkt te zien. De trek naar de stad van de afgelopen decennia staat plots in een ander daglicht. Al enkele jaren constateren we een voorzichtige trend van meer vestigers en minder vertrekkers in onze gemeente. De Achterhoek is de enige krimpregio die niet krimpt. Dit blijkt ook uit de meest recente onderzoeken. Dit effect wordt mogelijk versterkt door de coronacrisis. Die zet mensen aan het denken over hun woonomgeving. Rust, ruimte en een relatief centrale ligging zijn kenmerken van de Achterhoek waar juist in deze tijd behoefte aan is. De groeiende druk op de woningmarkt elders in Nederland in combinatie met de nieuwe inzichten over hybride werklocaties (de combinatie van thuiswerken en op kantoor werken), kan de trend van stadsverlaters op de woningmarkt versterken. Deze positieve migratie kan er de komende jaren mogelijk voor zorgen dat we nog enige tijd balanceren op het snijvlak van groei en krimp.
De voorzichtige trend die we nu constateren is nog te kort om hier een lange termijn voorspelling voor te doen. In de woonvisie kiezen we er dan ook voor dat we de komende jaren flexibel willen inspelen op de woonvraag. Door op de korte termijn een tandje bij te zetten in de productie van nieuwe woningen in onze gemeente. Maar tegelijkertijd de mogelijkheid open te houden om af te kunnen schalen als daar aanleiding voor is.
De afgelopen jaren is de druk op onze woningmarkt toegenomen. De vraag naar veel woningtypen is groter dan het huidige aanbod. Gerealiseerde nieuwbouw heeft deze druk niet doen afnemen. De gemiddelde koopsom voor een bestaande woning in de gemeente Aalten is daardoor de afgelopen jaren flink toegenomen, al ligt de gemiddelde transactieprijs wel onder het regionaal en landelijk gemiddelde. Figuur 2.1: Gemeente Aalten. Ontwikkeling gemiddelde koopsom per kwartaal (2017-2020), vergeleken met regionaal, provinciaal en landelijk gemiddelde.
350.000 300.000 250.000 200.000 150.000
100.000 50.000 0 '17 1 '17 2 '17 3 '17 4 '18 1 '18 2 '18 3 '18 4 '19 1 '19 2 '19 3 '19 4 '20 1 '20 2
Aalten
Achterhoek
Gelderland
Nederland
Bron: Woningmarktcijfers.nl (2020)
Het betreft bovendien een enigszins vertekend beeld. Vergeleken met andere gemeenten komen er weliswaar relatief veel woningen beschikbaar met een
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
7
koopsom tot €200.000, maar daarbij gaat het vaak om woningen waar nog relatief veel in geïnvesteerd moet worden om de kwaliteit weer up-to-date te krijgen (regulier onderhoud, maar ook verduurzaming). Daarmee vallen de totale kosten dermate hoog uit, dat slechts een klein deel van het vrijkomend aanbod financieel bereikbaar is voor starters op de woningmarkt.
Toekomstige huishoudensontwikkeling onzeker Door onder andere de effecten van Covid-19 is het enigszins onzeker hoe de huishoudensontwikkeling er de komende jaren uit ziet. Aan de ene kant weten we de exacte omvang van oversterfte niet. Dit heeft een negatief effect op de bevolkingsgroei en daarmee ook op het aantal huishoudens. Aan de andere kant zien we een verschuiving in migratiepersonen. Jongeren vertrekken steeds minder vaak. Ook vestigen zich steeds meer mensen van buiten de regio in de Achterhoekse gemeenten, gedreven door steeds verder oplopende koopprijzen elders, maar ook doordat landelijk wonen een aantrekkelijk woonklimaat blijkt te zijn in tijden van een lockdown. De vraag is of de effecten van Covid-10 leiden tot een incidentele trendbreuk of uiteindelijk tot een structurele koerswijziging. In 2021 wordt een volgend Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO) uitgevoerd. Nieuw onderdeel van het AWLO wordt om, naast prognoses ook toekomstscenario’s op te stellen die inspelen op toekomstige trends en ontwikkelingen. Voor nu stellen we onze woningbehoefte vast op een indicatieve bandbreedte van 200 tot 250 woningen voor de komende vijf jaar. Daarmee volgen we de gemiddelde geprognosticeerde toename in het aantal huishoudens uit de verschillende prognoses (figuur 2.2.).
Indien het AWLO aanleiding geeft tot aanpassing van de kwantitatieve opgave dan passen we dit aan in het jaarlijks te actualiseren uitvoeringsprogramma.
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
Figuur 2.2: Gemeente Aalten. Verwachte huishoudensgroei 2019-2040, afgezet tegen de feitelijke ontwikkeling in de afgelopen jaren 13000 12500 12000 11500 11000 10500 10000 9500 2010
2015
Primos 2009 Primos 2015 Primos2019
2020
2025
2030
2035
2040
Primos 2012 Primos 2016 werkelijke ontwikkeling
Bron: CBS 2020, Primos 2009-2019
Dit betekent dat we als gemeente enerzijds moeten inspelen op de grote druk die we nu op de woningmarkt constateren en anderzijds niet voorbij mogen gaan aan de lange termijn ontwikkelingen, die voor een deel onzeker zijn. Dit vraagt om flexibel woonbeleid. De komende jaren willen we nieuwe plannen vooral kwalitatief toetsen, zodat er ruimte komt voor woningbouw dat aanbod creëert in segmenten waar de kwalitatieve vraag het hoogst is. Daarmee sluiten we aan bij de uitgangspunten die we ook regionaal hebben afgesproken. Tegelijkertijd beschikken we over een ruime capaciteit aan bestaande woningbouwplannen, die voor een groot deel al invulling geven aan de verwachte vraag (met name als het gaat om de ruimere, middeldure koopwoningen). Nieuwe initiatieven moeten daarom vooral voorzien in de vraag die tot op heden nog onvoldoende wordt ingevuld.
8
Levensloopgeschikte woningen voor senioren Betaalbare woningen voor starters 1
Met name starters zitten in de huidige woningmarkt in de knel. De bestaande woningvoorraad bestaat uit relatief veel ruime 2-onder-1-kap en vrijstaande woningen die nauwelijks financieel bereikbaar zijn voor (koop)starters. De behoefte aan uitbreiding van het betaalbare koopsegment is dan ook groot. Daarbij gaat het met name om rij- en hoekwoningen die iets kleiner zijn dan de gemiddelde woning in de gemeente Aalten. Willen starters op een gegeven moment groter wonen (vanwege gezinsuitbreiding of andere redenen), dan zijn er voldoende opties in de bestaande voorraad om door te stromen, zeker op de langere termijn. Met name in de kernen Aalten en Dinxperlo voorzien huidige bouwplannen nog onvoldoende in de vraag naar goedkope koopwoningen. Daarnaast zien we op dit moment ook (relatief veel) vraag naar starterswoningen in de kleinere kernen van onze gemeente. Woningbouw in deze kernen kan een bijdrage leveren aan het leefbaar en vitaal houden ervan. Daarom zijn we in gesprek met de kleine kernen om tot een goede oplossing te komen en realiseren we Uuthuuskes op zeer korte termijn. Deze kunnen de huidige vraag naar starterswoningen opvangen en bij eventuele verminderde vraag op langere termijn ook weer eenvoudig onttrokken worden aan de woningmarkt. Zie verder ook hoofdstuk 4 voor het vergroten van de betaalbaarheid van het wonen.
Een tweede belangrijke doelgroep als het gaat om woningbouw zijn senioren. De komende jaren neemt het aantal ouderen in de gemeente Aalten verder toe. De afgelopen vier jaar nam het aantal 80-plussers jaarlijks met 1,6% toe. De komende 20 jaar is de verwachting dat deze groep jaarlijks met 4,5% groeit. Daarnaast zien we dat ouderen steeds vaker alleen wonen. De verwachting is dat deze groep in 20 jaar tijd met 67% toeneemt (+ 456 huishoudens). Bij 80plus paren zorgt de één vaak voor de ander. Alleenstaande 80-plussers zullen veel vaker een beroep doen op mantelzorgers en professionele zorg. Figuur 2.3 Prognose leeftijdsopbouw vanaf 50 jaar (inwoners)
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 50-64 2016
65-80 2020
2025
2030
80+ 2035
2040
Bron: gemeente Aalten en Primos 2019
1 Starters zijn huishoudens die voor het eerst een zelfstandige woning willen betrekken
(dit kan zowel een huur- als een koopwoning zijn). 197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
9
Makelaars zien dat ouderen zich steeds meer oriënteren op een kleinere, geschikte woning (bij voorkeur een grondgebonden woning met tuintje, soms een appartement in een van de hoofdkernen). Het aanbod voor deze doelgroep is in de gemeente Aalten zeer beperkt. Dat is voor veel ouderen geen acuut probleem. Zij wonen op dit moment vaak in een ruime koopwoning tegen lage maandlasten en kunnen zich daar nu nog prima mee redden. Maar het wordt een probleem op het moment dat men geconfronteerd wordt met fysieke beperkingen. Veel van de huidige woningen kunnen best aangepast worden door een slaapkamer/badkamer op de begane grond te realiseren, maar veel eigenaar-bewoners nemen die maatregel niet of niet op tijd. Daarnaast kan nieuwbouw voor senioren ook voor doorstroming op de woningmarkt zorgen. Daarmee komen weer ruime woningen beschikbaar voor gezinnen. Er lijkt onder ouderen met name behoefte te zijn aan betaalbare levensloopgeschikte koopwoningen. Levensloopgeschikt zien we als een kwaliteit die voor jong en oud aantrekkelijk is, voor mensen met én zonder zorgvraag. Daarvoor is het belangrijk dat woningen in de basis zo ontworpen zijn dat alle belangrijke vertrekken (woonkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) zonder traplopen te bereiken zijn of daar eenvoudig toe aan te passen zijn. Op die manier kan een nieuwbouwinitiatief zowel inspelen op de vraag van senioren als van starters.
Daarnaast willen we mogelijkheden bieden om, indien gewenst, jong en oud samen te laten wonen. Bijvoorbeeld in de vorm van een hofje.
Bijzondere doelgroepen
Arbeidsmigranten De bevolking in de Achterhoek vergrijst, waardoor de beroepsbevolking daalt. Werkgevers doen daarom steeds vaker een beroep op buitenlandse arbeidskrachten om het werk uitgevoerd te krijgen. In 2017 woonden er ongeveer 2.250 arbeidsmigranten in de Achterhoek. Het aantal werkzame arbeidsmigranten lag ruimschoots hoger (ongeveer 5.500 arbeidskrachten). Een deel van de arbeidsmigranten woont in de regio, maar een deel ook daar net buiten (bijvoorbeeld net over de grens in Duitsland). De verwachting is dat het aantal arbeidsmigranten in de regio de komende jaren verder toeneemt. Het is van belang dat er voldoende passende huisvesting voor deze doelgroep in de regio aanwezig is, ook in de gemeente Aalten. Door de uitbraak van Covid19 is maar weer gebleken hoe belangrijk het is om minimale vereisten te stellen aan huisvesting voor arbeidsmigranten. We zien hier een belangrijke verantwoordelijkheid liggen voor werkgevers en bemiddelaars van arbeidsmigranten in onze gemeente. In regionaal verband is er daarom een beleidskader opgesteld voor het beoordelen van nieuwe wooninitiatieven voor tijdelijke arbeidsmigranten (voor permanente arbeidsmigranten is er voldoende aanbod in de bestaande zelfstandige woningvoorraad). Op basis van meerdere criteria kan elke gemeente bepalen of ze kan en wil meewerken aan een initiatief en zo ja, op welke manier.
Daarbij is het in ieder geval van belang dat deze groepen niet worden gehuisvest in reguliere woonwijken. Specifieke logiesgebouwen met goed beheer die voldoen aan het kwaliteitskeurmerk voor huisvesting van arbeidsmigranten (SNF) heeft onze voorkeur. Daarbij is draagvlak voor het initiatief in de omgeving van essentieel belang.
Starters en senioren zijn de doelgroepen met de meeste aandacht binnen onze nieuwbouwopgave voor de komende jaren. Voor gezinnen is er in de basis voldoende aanbod in de bestaande voorraad beschikbaar. Daarnaast zijn er nog diverse kleinere, meer specifieke doelgroepen op de woningmarkt actief.
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
10
Spoedzoekers Door omstandigheden kan het voorkomen dat een huishouden op korte termijn behoefte heeft aan een tijdelijke woonruimte. Spoedzoekers is een verzamelbegrip voor mensen die om zeer uiteenlopende redenen snel een huis nodig hebben. Ze komen hier tijdelijk werken of studeren, zijn net gescheiden of zijn dakloos door psychosociale problemen. Aanleiding voor de gemeente Aalten om uit te zoeken wie nu precies een spoedzoeker is, welke oplossing nodig is, en wiens verantwoordelijkheid dit is. In bijlage V is een beleidskader spoedzoekers opgenomen. We onderscheiden de spoedzoekers langs drie lijnen: 1. Wettelijke verantwoordelijkheden (voor wie zijn we er); Vanuit de woningwet en de Wmo dragen we samen met de woningcorporatie(s) en maatschappelijke organisaties de verantwoordelijkheid voor huishoudens in een multiprobleemsituatie of in verband met Wmoaanpassingen. 2. Maatschappelijke opgaven (voor wie willen we er nog meer zijn); We voelen ons samen met woningcorporaties en maatschappelijke organisaties verantwoordelijk voor de huisvesting van die mensen die in de knel zijn gekomen als gevolg van medische, sociale en of financiële problematiek. Dit geldt te meer als er minderjarige kinderen in de knel dreigen te komen (voorkomen dat het acuut wordt). Er gaat een preventieve werking van uit als we voor deze groepen een deel van de woningvoorraad beschikbaar hebben.
Geen zorgen over een dak boven je hoofd zorgt ervoor dat je de focus en aandacht kunt hebben voor andere zaken. 3. Optionele taken (wat kunnen we nog meer doen). Er zijn ook minder dramatische redenen waarom mensen op korte termijn behoefte hebben aan tijdelijke huisvesting. Bijvoorbeeld bij de verkoop of verbouwing van de woning of een tijdelijke huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten, studenten of stagiaires. Hier hebben noch de gemeente, noch de woningcorporaties een wettelijke of maatschappelijke verantwoordelijkheid.
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
Woonwagenstandplaatsen In haar brief van 23 juli 2018 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gemeenten laten weten dat er beleid moet zijn voor het wonen van woonwagenbewoners, om tegemoet te komen aan de mensenrechten van deze doelgroep. Als gemeente moeten we daarom beleid voor woonwagens en standplaatsen vaststellen als onderdeel van ons volkshuisvestingsbeleid. Daarbinnen wordt rekening gehouden met de ruimte die het woonwagenleven nodig heeft. Inzicht in de lokale behoefte aan standplaatsen is van belang. Corporaties kunnen vervolgens voorzien in die behoefte voor zover die qua inkomen tot hun doelgroep behoren. Afbouw van standplaatsen is niet toegestaan zolang er behoefte is. De doelgroep moet binnen een ‘redelijke termijn’ kans maken op een standplaats. De doelgroep woonwagenbewoners betreft Sinti, Roma, woonwagenbewoners, circusartiesten en kermisreizigers. Voor hen is het wonen in een woonwagen, waarbij familiebanden in onderlinge verbondenheid een belangrijke rol spelen, van belang. Dat is een cultureel kenmerk van deze doelgroep. Door bij het toewijzen van eventuele vrijkomende standplaatsen het zogenaamde afstammingsbeginsel toe te passen, zorgen we ervoor dat standplaatsen ook toekomen aan mensen die tot de doelgroep woonwagenbewoners horen. Regionaal is de behoefte geïnventariseerd.
Hieruit kwam naar voren dat de doelgroep slechts in beperkte mate aanwezig is, dat geldt ook voor de gemeente Aalten. Als het gaat om de aanbodkant is er in de gemeente Aalten nog één locatie met twee standplaatsen. Deze worden inmiddels niet meer bewoond door de doelgroep. Gezien het ontbreken van een concrete behoeftevraag ligt het in de lijn der verwachting dat deze standplaatsen ook in de toekomst niet meer beschikbaar komen voor woonwagenbewoners. Mocht alsnog een verzoek voor een standplaats ingediend worden, zullen wij met inachtneming van het hierboven beschreven rijksbeleid het verzoek in behandeling nemen.
11
11
Inbreiding voor uitbreiding Conform de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ vinden we het belangrijk dat woningbouw zoveel mogelijk op inbreidingslocaties plaatsvindt. Alleen als er in een kern sprake is van een aantoonbare woningbehoefte, maar er geen mogelijkheden voor inbreiding meer zijn (bijvoorbeeld omdat we daarmee beeldbepalende groenlocaties in een kern bebouwen) is het mogelijk om woningen te bouwen op uitbreidingslocaties. Maar dan wel in eerste instantie zo dicht mogelijk nabij de bebouwde kommen.
Duurzame nieuwbouw De grootste slag als het gaat om het verduurzamen van onze woningvoorraad is in de bestaande woningvoorraad te realiseren. Dat neemt niet weg dat de verduurzaming bij nieuwbouw van belang blijft. Hierbij sluiten we aan bij de landelijke eisen met betrekking tot duurzame nieuwbouw. Dit betekent dat nieuwe woningen vanaf 1 juli 2020 Bijna Energieneutraal (BENG) moeten zijn. Er zijn meerdere wegen om als nieuwbouwproject aan de BENG-eisen te voldoen. De basis bestaat uit goede isolatie (glas, spouwmuur, dak). Ook de aanleg van zonnepanelen en andere duurzame energieopwekkende maatregelen (zoals een warmtepomp, zonneboiler) leveren een bijdrage in het behalen van deze doelstelling. Daarnaast is het sinds 1 juli 2018 verplicht om nieuwe woningen niet meer op het aardgasnetwerk aan te sluiten. We zien graag dat ontwikkelaars een nog hoger ambitieniveau hanteren als het gaat om duurzame nieuwbouw. Daarbij gaat het om het bouwen van Nul-opde-Meter woningen, het toepassen van circulaire bouwmethoden (waarbij bouwmaterialen hergebruikt kunnen worden) of andere innovatieve concepten (bijvoorbeeld passieve zonne-energie, rekening houdend met de zonligging van een woning).
Bij transformatie van bestaand vastgoed gaan de duurzaamheidseisen uit van de (iets soepelere) eisen vanuit het Bouwbesluit bestaande bouw.
Actualisatie afwegingskader Eind 2019 is het afwegingskader woningbouw vastgesteld. Er zijn verschillende woningbouwplannen getoetst aan het afwegingskader. In driekwart jaar zijn in totaal voor 50 2 woningen aan plannen positief beoordeeld. Veruit de meeste plannen betreffen 1 of 2 woningen, deze woningen voldoen grotendeels aan de opgave voor starters en ouderen. Desondanks zien we (praktische) redenen een aantal aspecten aan te passen. Een positief oordeel vanuit het afwegingskader leidt nog niet direct tot realisatie. Daarnaast willen we in de toekomst geen nieuw stoplicht hoeven zetten. We gaan werken met de volgende termijnen: - Als een plan als ‘kansrijk’ wordt beoordeeld, krijgt de initiatiefnemer de gelegenheid het plan binnen maximaal 1 jaar uit te werken. Zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is, gelden de volgende realisatietermijnen: o Verplichting tot realisatie in Aalten, Dinxperlo Bredevoort binnen drie jaar. o Verplichting tot realisatie in buitengebied en kleine kernen binnen één jaar. Dit omdat op voorhand al een verplichting ligt tot het aanleveren van een kandidatenlijst voor de betreffende woning(en). Daarnaast doen we nog enkele aanvullende aanpassingen: - In tegenstelling tot wat in het afwegingskader is opgenomen maken we direct een integrale afweging.
Oorspronkelijk was het de bedoeling om eerst volkshuisvestelijk af te wegen en dan naar de ruimtelijke aspecten
2 In totaal gaat het om 17 plannen. Daarbij zijn 3 plannen van enige omvang, met in totaal 25
woningen (10 Uuthuuskes, 12 woningen Hogestraat Aalten, 5 woningen de Keizer de Heurne).
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
12 12
te kijken. Door de afweging in een keer te maken versnellen we het proces en hebben initiatiefnemers in een keer duidelijkheid of het plan haalbaar is. We beoordelen plannen in Bredevoort op gelijke wijze als voor de kernen van Aalten en Dinxperlo, en dus niet als kleine kern. Een kandidatenlijst is in Bredevoort niet noodzakelijk. Reden hiervoor is dat in Bredevoort, zei het in mindere mate, vergelijkbare opgaven in transformatie en herontwikkeling liggen als in Aalten en Dinxperlo. Deze ontwikkelingen duren over het algemeen langer, waardoor potentiële geïnteresseerden niet jaren van te voren te koppelen zijn aan een nieuw woningbouwproject. De door de raad vastgestelde reservering van 20 woningen voor splitsing in het buitengebied gebruiken we zonder voorafgaande toetsing aan het afwegingskader. Als de reservering volledig benut is, kunnen initiatieven worden getoetst aan het nog op te stellen kwaliteitskader voor het buitengebied. Door de stijgende bouwkosten is het nagenoeg onmogelijk om betaalbare woningen onder de € 170.000 te realiseren. We brengen de grens van betaalbaar naar € 200.000. Daarnaast brengen we de prijscategorie voor middelduur naar € 300.000. We brengen vooralsnog geen leges voor beoordeling volgens het afwegingskader in rekening. Dit was toegevoegd om een rem te zetten op overkill aan niet realistische initiatieven (proefballonnen).
Hier is tot nu toe geen sprake van. We evalueren dit jaarlijks, en indien nodig kan het heffen van leges opnieuw worden ingevoerd. Tot op heden is duurzaamheid niet een van de punten geweest om op te scoren in het afwegingskader. De reden is tweeledig. Enerzijds is nieuwbouw vanuit het bouwbesluit al zeer energiezuinig, nu nog een EPC
van 0,4. Vanaf 1 januari zijn de de BENG3 normen van toepassing (het gaat hierbij alleen om nieuwe woningen en niet om transformatie van een bestaand gebouw). Anderzijds zorgen scherpere criteria voor nieuwbouw dat de betaalbaarheid nog verder onder druk komt te staan. Toch gaan er steeds meer geluiden op om ook duurzame woningbouwplannen punten toe te kennen in het afwegingskader. Door duurzame nieuwbouw lever je indirect ook een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. We kiezen er daarom voor dat wanneer een plan voor nieuwbouw op alle drie de normen duurzamer scoort dan BENG, deze een maximale score krijgt op het onderdeel innovatie. Daarbij leggen we wel een directe voorwaardelijkheid met levensloopgeschiktheid. Alleen daarmee levert de woning een bijdrage aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Ondanks dat de woning mogelijk geen bijdrage levert aan betaalbare woningen (door hogere stichtingskosten) kan het daarmee wel de doorstroming bevorderen.
3 BENG staat voor Bijna Energie Neutraal Gebouw. Per 1 januari dien je aan 3 normen te voldoen:
m² voor verwarming, koeling en watergebruik 3) een minimaal % aan hernieuwbare energie van het totale energiegebruik.
-
-
-
-
-
1) Maximaal energiegebruik voor verwarming en koeling 2) maximum aan fossiele brandstof per
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
13 13
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
14
2 Op weg naar een duurzame woonen leefomgeving
(en andere partijen) nauwelijks invloed hebben op particulier bezit. Het kwalitatief op peil houden van een woning is in de basis de verantwoordelijkheid van de woningeigenaar.
Veel ruime, grondgebonden koopwoningen
Mogelijkheden voor splitsing en Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) in het buitengebied
Op dit moment staan er ca. 12.000 woningen in de gemeente Aalten. Het merendeel daarvan zijn koopwoningen (70%). Een groot deel daarvan bestaat uit ruime, grondgebonden woningen (2-onder-1 kapwoningen en vrijstaande woningen). Met name in de kleinere kernen en het buitengebied staan relatief grote woningen. In Aalten, Dinxperlo en Bredevoort is het aandeel rijwoningen en appartementen wat groter dan gemiddeld in de gemeente.
We zien een toenemende vraag naar wonen in het buitengebied. Dit biedt meer ruimte om grotere boerderijen te splitsen en of vrijkomende agrarische bebouwing te herbestemmen. Deze vaak grote boerderijen staan of komen leeg vanwege bedrijfsbeëindiging door een gebrek aan opvolging of door de verdergaande stikstofreductie.
Figuur 2.1: Gemeente Aalten. Samenstelling huidige woningvoorraad (naar woningtype en kern) 60% 50% 40% 30% 20% 10%
Om in de op dit moment toenemende woningvraag te kunnen voorzien willen we, daar waar zich kansen voordoen, ook beperkte ruimte voor toevoeging van woningen in het buitengebied bieden. De behoefte (een kandidatenlijst) blijft hierbij een voorwaarde. Uitgangspunt is dat daarvoor in de plaats wel een kwalitatieve prestatie geleverd wordt, zoals het slopen van opstallen bij een volwaardige boerderij of bedrijfsbeëindiging van intensieve veehouderij.
Kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed
0% Aalten
Rijwoning
Dinxperlo
Bredevoort
2-onder-1-kapwoning
De Heurne
Vrijstaande woning
Overige Gemeente kernen en buitengebied
Appartement
Overig
Bron: CBS (2019)
Die grote voorraad aan relatief ruime, grondgebonden koopwoningen is enerzijds een sterk punt van onze woningmarkt, anderzijds een aandachtspunt voor de toekomst. Sterk, omdat je in de Achterhoek (en dus ook Aalten) nog een ruime woning kunt kopen voor een relatief lage prijs. Aandacht, omdat we voor het toekomstbestendig maken van de bestaande woningen als gemeente
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
Met name in de jaren van economische crisis hebben we als gemeente Aalten te maken gehad met toenemende leegstand; zowel woningen, winkels als bedrijfspanden. Door de economische groei en herstel van de woningmarkt is de leegstand de laatste jaren weer behoorlijk afgenomen. Desondanks brengt de huidige tijd opnieuw veel onzekerheid voor de lokale middenstand. Wel verwachten we in sommige segmenten een structureel verminderde vraag. Voorbeelden zijn de leegstand bij winkelpanden (als gevolg van webwinkels, internetbezorgdiensten, schaalvergroting). De effecten van de coronacrisis zullen deze ontwikkelingen versterken. We zien deze leegstand niet als een probleem maar als kans. Een kans om deze panden te transformeren waardoor
15
ze weer aantrekkelijk worden voor een nieuwe doelgroep. Onder andere door winkelruimte aan te passen naar woonruimte (bijvoorbeeld voor starters en senioren die dichtbij centrumvoorzieningen willen wonen).
Aalten energieneutraal in 2030 De afgelopen jaren is de verduurzaming van de woningvoorraad steeds hoger op de agenda komen te staan. De gemeente Aalten heeft als ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn, en sluit daarbij aan op het Akkoord van Groenlo. De energiebesparing in de bestaande woningvoorraad kan hier een belangrijke bijdrage aan leveren. De eerste stap die daarin gezet moet worden is dat woningen goed geïsoleerd zijn. Hoewel veel bestaande woningen, gebouwd na 1970, al voorzien zijn van dubbel glas (en vaak ook andere isolerende maatregelen), valt hierin nog steeds veel winst te behalen. Met name als het gaat om vloer-, spouwmuur- en dakisolatie. Voor woningen van voor 1970 ligt een zeer grote opgave. Ca. 75% van deze woningen heeft een energielabel van F of lager. In de kleine kernen en het buitengebied is deze opgave het grootst.
uitkomen in 2030. Om dit te bereiken dient de gemeente uiterlijk in 2021 een Warmtevisie opgesteld te hebben met daarin een plan van aanpak om bestaande wijken van het aardgas te halen. Om hiertoe te komen volgen we het plan van aanpak duurzaamheid, dat is vastgesteld in de raad van 26 november 2019. Figuur 2.3: Gemeente Aalten. Ontwikkeling gemiddeld aardgasverbruik in m³ naar huur- en koopwoningen (vergeleken met landelijk gemiddelde) 2015-2018.
1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Koop
Huur
Koop
Aalten
Figuur 2.2: Gemeente Aalten. Energielabels woningen van voor en na 1970.
2015
Huur
Landelijk 2016
2017
2018
Bron: CBS (2019)
Bron: CBS (2019)
De volgende stap is om woningen te voorzien van duurzame energie. In het Klimaatakkoord is de ambitie gesteld om in 2030 1,5 miljoen bestaande woningen aardgasvrij te hebben, zo’n 19% van de huidige woningvoorraad. Voor de gemeente Aalten zou dat op ongeveer 2.300 aardgasloze woningen 197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
Op dit moment zien we dat huurwoningen aanzienlijk minder aardgas verbruiken dan koopwoningen. Dat komt voor een groot deel doordat koopwoningen over het algemeen ruimer zijn (en daardoor meer aardgas nodig hebben om te verwarmen), maar ook omdat er in huurwoningen de afgelopen jaren meer is geïnvesteerd. Het is dus vooral zaak om de verduurzaming van particuliere woningen op gang te krijgen. De Achterhoekse Groene EnergieMaatschappij (AGEM) vormt op dit moment het regionale energieloket waar bewoners informatie kunnen krijgen over het verduurzamen van hun woning. AGEM zoekt bewoners in de Achterhoekse gemeenten op om hen te informeren en bewust te maken van de mogelijkheden om hun woning te verduurzamen.
16
Als gemeente Aalten vinden we het belangrijk dat woningeigenaren meer inzicht krijgen in: 1. …wat er technisch mogelijk is aan aanpassingen in en aan de eigen woning 2. …hoeveel kosten dat met zich meebrengt, welke besparing dit mogelijk oplevert en welke financiële ondersteuning daarbij mogelijk is 3. …hoe woningeigenaren ontzorgt kunnen worden bij het organiseren en aanbrengen van verduurzamingsmaatregelen (bijvoorbeeld door hen in contact te brengen met lokale partijen die maatregelen kunnen realiseren). Een wezenlijk onderdeel hierin is het financieel aantrekkelijker maken van duurzaamheidsmaatregelen. Alleen het informeren en toegankelijker maken van informatie is niet voldoende om woningeigenaren in actie te laten komen. Daarom bieden we als gemeente de regeling Toekomstbestendig Wonen Gelderland aan particuliere woningeigenaren. Op grond daarvan kunnen eigenaar-bewoners goedkoop geld lenen om hun woning kwalitatief op te waarderen en te verduurzamen. Deze regeling is overigens breder dan het energetisch verbeteren van de woning. De regeling biedt ook mogelijkheden om de eigen woning levensloopbestendiger te maken, zodat mensen met een zorgvraag langer zelfstandig kunnen blijven wonen (zie ook hoofdstuk 5). In de sociale huursector zijn de woningcorporaties aan zet. Met hen maken we prestatieafspraken over de verduurzaming van hun bestaande voorraad.
De afspraak dat de sociale huurvoorraad in 2020 op gemiddeld energielabel B zit is al gehaald. Vervolgens maken we afspraken voor de periode daarna. We streven daarbij naar gemiddeld label A in 2030. Voorwaarde in de sociale huursector is wel dat investeringen in verduurzaming in balans blijven met de financiële draagkracht van huurders. We vinden het van belang dat na verduurzaming de betaalbaarheid voor zittende huurders zoveel mogelijk gegarandeerd blijft. Daarnaast is het van belang dat er voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar blijven. We streven daarbij naar een gezonde balans tussen vraag en aanbod voor alle inkomensgroepen. In de
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
praktijk streven we er dan ook naar dat de optelsom van huurlasten en energielasten gelijk blijven. Uiteraard is dit mede afhankelijk van het energiegebruik van de huurder.
Toekomststrategie voor de lange termijn Deze woonvisie richt zich met name op de komende vijf jaar. Een periode waarin het aantal huishoudens (en daarmee de vraag naar woningen) nog groeit. Op lange termijn (vanaf circa 2030) is de verwachting dat het aantal huishoudens afneemt. Wat de effecten van de coronacrisis zullen zijn op de demografische ontwikkeling in onze gemeente is onzeker. Op basis van de kennis van nu verwachten we nog steeds op termijn ontspanning op de woningmarkt. Voor kwalitatief goede woningen is dat geen probleem. Deze woningen blijven gewild. Voor woningen aan de onderkant van de markt (achterstallig onderhoud, beperkte stedenbouwkundige- en/of energetische kwaliteit) is dat wel een probleem. Daarom gaan we, in combinatie met de transitievisie warmte aan de slag om samen met inwoners een wijkaanpak op te stellen (voor Aalten, Dinxperlo, Bredevoort). In deze aanpak analyseren we de kwaliteit van de woningvoorraad op het gebied van levensloopgeschiktheid en duurzaamheid. Waar de opgaven in de woningvoorraad liggen en welke mogelijkheden er zijn om deze woningen aan te passen of te transformeren (bijvoorbeeld samenvoeging van woningen, of sloop en een kleiner aantal woningen terugbouwen). Hierbij overwegen we tevens generieke maatregelen.
Tegelijkertijd kijken we in deze aanpak naar andere fysieke opgaven, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen, het verduurzamen van de woonomgeving (bijvoorbeeld het verbeteren van de klimaatadaptatie en voorkomen van hittestress) en het verminderen van eventuele parkeerdruk. Maar het gaat ook om sociale opgaven; hoe kunnen we de leefbaarheid en vitaliteit in onze dorpen versterken en hoe zorgen we er voor dat mensen met een zorgvraag op een prettige manier zelfstandig kunnen wonen?
17
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
18
3 Voldoende betaalbare woningen Vraag en aanbod sociale huur in balans Het voorzien in betaalbare huurwoningen voor de lage inkomensgroepen is de kerntaak van onze woningcorporaties. De sociale huurvoorraad dient daarom uit voldoende betaalbare huurwoningen te bestaan. De nadruk ligt daarbij op het segment tot de aftoppingsgrenzen. In de gemeente Aalten staan anno 2019 ongeveer 2.275 huurwoningen die in de sociale huurprijsklasse vallen (< €720); zo’n 19% van de totale woningvoorraad. Het merendeel van deze woningen is in bezit van woningcorporatie De Woonplaats. Daarnaast hebben Wonion en Woonzorg Nederland nog een klein aantal woningen in bezit in de gemeente. De meeste sociale huurwoningen staan in de kern Aalten, gevolgd door Dinxperlo. Woningcorporaties dienen jaarlijks minimaal 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag, een huurwoning tot de aftoppingsgrens toe te wijzen (Passend Toewijzen) 4. Een effect daarvan is dat de vraag naar sociale huur meer en meer is verschoven naar de goedkoopste huurprijsklasse (< 1e aftoppingsgrens). Het merendeel van de sociale huurvoorraad zou daarom in dit prijssegment moeten zitten. Een ongewenst neveneffect van het Passend Toewijzen zorgt ervoor dat bij eenzijdige woningvoorraad de inkomensopbouw van bewoners eveneens eenzijdig is.
Dit zorgt er in de toekomst mogelijk voor dat opgaven als verduurzaming financieel moeilijk uitvoerbaar zijn. We streven dan ook naar een diversiteit aan woningen in de wijken, om zo ook een gezonde en vitale bevolkingsopbouw in de wijk te behouden of te versterken. Indien noodzakelijk maken we hierover afspraken met de woningcorporatie. Sloop/nieuwbouw, verkoop en labeling zijn instrumenten die hiervoor kunnen worden ingezet.
Mensen met de laagste inkomens en mensen die uitstromen vanuit Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang, hebben behoefte aan een zeer goedkope huurwoning. Samen met de corporaties maken we afspraken om voldoende woningen in dit segment te bieden. In de nieuwbouw is het lastig om woningen in dit goedkope segment te realiseren. Daarom is het van belang om de huidige goedkope sociale huurvoorraad te behouden. Een mogelijkheid is bijvoorbeeld om de grootste duurdere sociale huurwoningen, waar in de toekomst naar verwachting minder vraag naar is, (al dan niet tijdelijk) te splitsen naar kleinere (en daarmee goedkopere) sociale huurwoningen.
Beschikbaarheid van sociale huur De afgelopen jaren is de vraagdruk in de sociale huursector in de gemeente Aalten toegenomen. In 2016 vond ruim 75% van de mensen die een sociale huurwoning zochten, dit binnen een maand. Medio 2020 was dat gedaald naar ongeveer 30%. De gemiddelde zoektijd is van 72 dagen in 2018 naar 123 dagen in 2020 toegenomen. Daarnaast is het aantal reacties het laatste jaar toegenomen; van gemiddeld 20 reacties per woning in 2017 naar gemiddeld 80 reacties voor woningen tot de onderste aftoppingsgrens5 in de eerste helft van 2020. Ook zien we dat het aantal mutaties (mede als gevolg van Covid-19) sterk is terug gelopen. We vinden het belangrijk dat mensen met een laag inkomen binnen afzienbare tijd een sociale huurwoning in de gemeente Aalten kunnen vinden. Uitgangspunt is dat mensen die actief op zoek zijn naar een sociale huurwoning in de gemeente Aalten binnen 12 maanden een passende woning kunnen vinden. Daarvoor is het zaak om de vraagdruk binnen de sociale huursector de komende jaren goed te blijven monitoren, zodat corporaties tijdig kunnen inspelen op een eventuele oplopende of afnemende vraagdruk. De beschikbaarheid van sociale huur is overigens ook afhankelijk van de
4 De lage aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens bedraagt 619,01
19
euro per 2020. De hoge aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens is 663,40 euro
5 Ca. tweederde van het totaal aantal verhuringen betreft een woning met een huurprijs
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
onder de laagste aftoppingsgrens. 19
prijsontwikkeling in de koopsector. Voorheen konden veel mensen met een laag- of middeninkomen nog een goedkope koopwoning kopen. Met de sterke prijsontwikkeling van de laatste jaren droogt dit aanbod op en zijn meer huishoudens aangewezen op een sociale huurwoning.
Kwalitatieve opgave sociale huurwoningen Kwantitatief lijkt de huidige voorraad op lange termijn te volstaan. We zien echter een korte termijn druk ontstaan op de sociale huur. Dit komt onder andere doordat de betaalbaarheid van de koopwoningen onder druk staat. We willen de komende jaren daarom inzetten op het versneld tot uitvoering brengen van de bestaande woningbouwplannen voor sociale huur. Daarnaast ligt er kwalitatief een grote opgave in de sociale huursector. Zo neemt het aantal een- en tweepersoonshuishoudens dat een beroep doet op het aanbod sociale huurwoningen de komende jaren toe (met name als gevolg van vergrijzing), terwijl de huidige sociale huurvoorraad uit relatief ruime eengezinswoningen bestaat. Daarom willen we onder andere met nieuwbouw (toevoegen van kleine grondgebonden woningen en appartementen) en via transformatie van de bestaande voorraad (levensloopgeschikt maken van woningen) de sociale huurvoorraad beter afstemmen op de woningbehoefte van de huurder op de lange termijn.
Vergroten mogelijkheden voor starters De vaak genoemde middengroepen en jonge starters vallen op de woningmarkt tussen wal en schip. Het gaat om jonge gezinnen, afgestudeerden in hun eerste baan, jongeren die willen gaan samenwonen. Met hun over het algemeen modale salaris vinden woonstarters steeds minder betaalbare woningen. In de sociale huursector lopen ook in Aalten de wachttijden en het aantal reacties op een vrijkomende woning op. Waar enkele jaren geleden het aantal reacties nog vaak op twee handen waren te tellen, loopt dit nu op tot tientallen unieke woningzoekenden en soms zelfs tot boven de honderd reacties. In de private
huursector zijn huren al gauw te hoog en in de koopsector zijn woningen voor velen onbetaalbaar. Het woningaanbod is steeds minder toereikend en de concurrentie is groot. De keuze voor starters is beperkt. Op het moment lijken de effecten van corona nog beperkt, maar bekend is dat de woningmarkt altijd wat later reageert. De verwachting is dat tijdens, maar zeker ook ná corona de situatie voor starters even lastig zal zijn als ervoor. Het afwegingskader woningbouw is er al op gericht om betaalbare woningen voor starters te stimuleren, maar het toevoegen van nieuwe woningen is niet de enige manier om starters aan een woning te helpen. Naast de landelijke maatregelen voor verlaging van de overdrachtsbelasting wil de gemeente Aalten ook andere instrumenten inzetten om de starters in de gemeente Aalten te helpen. Zo willen we de startersleningen opnieuw invoeren en realiseren we Uuthuuskes voor jongeren in de kleine kernen. Ook willen we de mogelijkheden voor starters in sociale huur vergroten. Een deel van de starters is immers aangewezen op een betaalbare huurwoning. Doordat bij de toewijzing van sociale huurwoningen een lotingssysteem wordt gehanteerd, maakt iedereen evenveel kans op een sociale huurwoning.
We vinden het daarom belangrijk om samen met de woningcorporatie de ontwikkeling van de vraagdruk in de sociale huur (vertaald naar de reactiegraad, zoektijd, slaagkans) voor starters en andere doelgroepen te blijven monitoren. Indien het niet meer mogelijk blijkt om actief woningzoekenden binnen een jaar een passende sociale huurwoning toegewezen te krijgen, treden we als gemeente in overleg met de corporatie om de slagingskans voor jongeren / starters te vergroten.
Ruimte voor innovatieve woonconcepten De afgelopen jaren is er steeds meer behoefte gekomen aan flexibele woonproducten waarbij mensen voor een betaalbare (huur)prijs voor een bepaalde tijd ergens kunnen wonen. Deels gaat het daarbij om (kwetsbare) doelgroepen die vanwege een zorgvraag of beperkte financiële mogelijkheden weinig opties hebben op de traditionele woningmarkt. Maar er zijn ook meer 20
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
20 20
financieel draagkrachtige doelgroepen die behoefte hebben aan iets anders dan de meer traditionele woningvoorraad. Een deel van de woningzoekenden is op zoek naar een kleine woonruimte, soms vanuit betaalbaarheidsmotief, maar vaak ook uit ideologische overwegingen (het beperken van de ecologische voetafdruk). Op een aantal plekken in het land zijn daarom de afgelopen jaren Tiny Houses verrezen, waarbij kleine (vaak verplaatsbare) energiezuinige wooneenheden een plek krijgen aangewezen binnen de gemeente. Een ander voorbeeld van zo’n vernieuwend woonconcept is het hofjeswonen onder ouderen. Het huidige afwegingskader biedt al de mogelijkheid om innovatieve woonconcepten toe te voegen. We merken dat het gebrek aan een geschikte locatie de meeste initiatiefnemers belemmert. We onderzoeken de komende tijd de mogelijkheid om een of meerdere locaties (tijdelijk) aan te wijzen waar initiatiefnemers, al dan niet in CPO-vorm, een pilot kunnen starten voor vernieuwende woonconcepten.
Vergroten doorstroming middeninkomens De mogelijkheden voor de lage middeninkomens (net boven de €42.000) zijn beperkt. Zij verdienen in veel gevallen te weinig om een woning te kunnen kopen en te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. In de basis beschikken we over voldoende betaalbare koopwoningen als alternatief voor een sociale huurwoning voor deze middeninkomens. Maar deze woningen komen maar beperkt op de markt en bovendien neemt het aanbod in de middensector door stijgende koopprijzen af. Het woningaanbod kan deels vergroot worden door meer doorstroming te creëren bij oudere woningeigenaren (bijvoorbeeld door het bouwen van nieuwe levensloopgeschikte woningen). Daarnaast vinden we het belangrijk dat lage middeninkomens ook in aanmerking kunnen komen voor een (duurdere) sociale huurwoning. Corporaties hebben de mogelijkheid om een deel van de 6
vrijkomende sociale huurwoningen vrij toe te wijzen (dus ook aan mensen met een middeninkomen)6. Als gemeente vinden we het belangrijk dat corporaties gebruik blijven maken van die mogelijkheid, zolang de vraag van middeninkomens er is. Wel geldt dat de focus bij toewijzing van sociale huurwoningen blijft liggen bij het huisvesten van de primaire doelgroep; de inkomensgroep tot €39.055 (prijspeil 2020). Naast sociale huur zien we een klein tekort in de particuliere huursector, een segment dat een (tijdelijke) oplossing kan zijn voor middeninkomens. Toevoeging van een aantal particuliere huurwoningen in het dorp Aalten zou wenselijk zijn. Het gaat daarbij vooral om particuliere huur in het betaalbare segment; een huurprijs tussen de €500 tot €900 per maand.
Aanpak betalingsproblematiek Sommige huishoudens in de gemeente Aalten hebben niet genoeg financiële middelen om naast hun hypotheek- of huurlasten ook in hun basisbehoeften te voorzien. Door de bestaande sociale huurvoorraad beter te benutten, kunnen we een deel van de betalingsproblemen voorkomen. Deels gebeurt dit al via het Passend Toewijzen, waardoor huurders vaker een woning passend bij hun inkomen huren. Daarnaast is het van belang om bij zittende huurders betalingsproblemen te voorkomen of te bestrijden. Bijvoorbeeld door samen met huurders met (te) weinig bestedingsruimte te kijken naar mogelijkheden om te verhuizen naar een goedkopere huurwoning of door het bieden van een tijdelijke huurverlaging (onder voorwaarden). Voordat we aan deze oplossingen kunnen werken is het van belang dat betalingsproblemen tijdig gesignaleerd worden. De wet schuldhulpverlening verplicht corporaties er dan ook toe om huurachterstanden bij de gemeente te melden. Samenwerking tussen betrokken partijen (gemeente, woningcorporatie, welzijnsinstantie, etc.) is daarbij van groot belang.
Op dit moment (2019) is die vrije toewijzingsruimte 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen.
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
21
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
22
4 Aandacht voor wonen met zorg Aantal ouderen neemt toe, langer zelfstandig wonen De gemeente Aalten vergrijst. Het aantal oudere ouderen neemt de komende jaren verder toe. Op dit moment is 23% van de inwoners van de gemeente Aalten 65 jaar of ouder. In 2040 zal dat percentage naar verwachting op 31% liggen. Het aandeel 55-65 jarigen neemt vanaf 2030 weer af. Figuur 4.1: Gemeente Aalten. Ontwikkeling aandeel ouderen op de totale bevolking in de gemeente (2020-2040).
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
3%
3%
4%
5%
6%
7%
9%
10%
10%
11%
13%
13%
14%
15%
14%
15%
16%
15%
13%
11%
2020
2025
2030
2035
2040
55-65 jaar
65-75 jaar
75-85 jaar
85 jaar en ouder
Daar komt bij dat de woningen in onze gemeente (en zeker in de kleine kernen en het buitengebied) relatief groot zijn, waardoor het mogelijk is om een slaapkamer of badkamer op de begane grond in een bestaande woning aan te brengen. Maar niet iedereen met een zorgvraag kan of wil in de huidige woning blijven wonen. Soms kunnen onvoldoende aanpassingen worden gerealiseerd of is het onderhoud aan de woning (en met name de tuin) te veel voor de bewoner(s). Steeds meer ouderen overwegen een verhuizing naar een aangepaste (vaak kleinere) woning, maar blijven door gebrek aan woningaanbod in de huidige woning wonen. Daarin speelt mee dat veel ouderen nu in een ruime woning met lage woonlasten wonen, terwijl men bij een verhuizing naar een kleinere, levensloopgeschikte woning met hogere woonlasten wordt geconfronteerd. Hierdoor zijn ouderen terughoudend om daadwerkelijk te gaan verhuizen. Daarom is een van onze ambities op het vlak van nieuwbouw om meer betaalbare levensloopgeschikte woningen te bouwen (zie hoofdstuk 3). Dit heeft onze voorkeur, omdat we daarmee de doorstroming op de woningmarkt op gang helpen. Het is wel van belang dat overal in onze gemeente mogelijkheden zijn om met een lichte zorgvraag zelfstandig te kunnen blijven wonen. Voor deze doelgroep is behoud van het sociale netwerk een wezenlijk onderdeel van het zelfstandig wonen.
Iets wat verdwijnt op het moment dat men genoodzaakt is te verhuizen naar een grote kern, waar men die sociale contacten niet of veel minder heeft.
Bron: Primos2019
Nieuwe woonzorgconcepten
Daarnaast wonen ouderen en mensen met een zorgvraag steeds langer zelfstandig. Dat komt deels door het Rijksbeleid, waardoor alleen mensen met een zeer zware zorgvraag nog in aanmerking komen voor intramurale zorg. Deels komt het ook doordat mensen langer vitaal blijven en er meer technologische mogelijkheden zijn om langer thuis wonen mogelijk te maken.
Een belangrijke groep zijn ouderen met een te lichte zorgvraag om in aanmerking te komen voor een verpleeghuis, maar een te zware zorgvraag om nog in een reguliere zelfstandige woning te kunnen blijven wonen. In den lande komen er kleinschalige woonzorginitiatieven op waarbij mensen met een zorgvraag (het liefst in combinatie met mensen zonder zorgvraag, bijvoorbeeld jongeren) samen wonen in een hofje (grondgebonden wonen met vaak een
197.104 | Woonvisie 2021 - 2026
23
gezamenlijke binnentuin), meergeneratiewoning of kangoeroewoning. Hierdoor is er toch enige vorm van beschutting, en wordt er ook op elkaar gelet (het naoberschap), mocht er iets aan de hand zijn. Ook in onze gemeente zijn er oudere inwoners die in een hofje willen gaan wonen, met de gedachte dat de nabijheid en hulp over en weer bijdraagt aan het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Ook de mogelijkheden voor woonvormen waarbij mensen met een zware zorgvraag door de week in een verpleeghuis verblijven en in het weekend zelfstandig kunnen wonen bij hun partner, willen we in samenspraak met zorgaanbieders vergroten. In ons afwegingskader voor woningbouwinitiatieven geven we voorrang aan nieuwe plannen die voorzien in deze vraag naar innovatieve woonzorgconcepten.