Stedenbouwkundige verkenning Beggelder Dinxperlo 27-12-22_ def.pdf
Tekst van het document
S t e d e n b o u w k u n d i g e v e r k e n n i n g
‘t Beggelder Dinxperlo Stedenbouwkundige verkenning
1
27 december 2022
Stedenbouwkundige Verkenning ‘t Beggelder Dinxperlo
Opgesteld door Buro Dwarsstraat | Arjan van der Laan Klomps Bouwbedrijf | Bram Klomps KlaassenGroep | Dirk-Jan Klaassen
2
Voorwoord Klomps Bouwbedrijf en KlaassenGroep onderzoeken de mogelijkheden voor een nieuwe invulling van de uitbreidingslocatie ‘t Beggelder in Dinxperlo. Dit boekje presenteert de analyse en stedenbouwkundige verkenningen voor de genoemde locatie. Het doel van deze analyse en verkenning is om aan te tonen dat deze locatie op korte termijn de vast te stellen uitbreidingslocatie voor Dinxperlo is, om daarmee te kunnen beantwoorden aan de vastgestelde woningbouwstrategie van Dinxperlo (het ontwikkelen en bouwen van ca. 220 woningen in de komende 10 jaar). Klomps Bouwbedrijf en KlaassenGroep zijn samen de initiatiefnemers voor deze stedenbouwkundige analyse en verkenning. Wij zullen -wanneer de gemeente Aalten het principebesluit neemt om medewerking te verlenen in de ontwikkeling van deze uitbreidingslocatie- het gehele proces van initiatief tot en met de realisatie van de woningen voor onze rekening en risico nemen. Waarbij de gemeente vanuit haar publieke rol de kaders en randvoorwaarden kan stellen, zodat de ontwikkeling past binnen de gemeentelijke wensen en eisen.
Stedenbouwkundige verkenning
3
Wij dragen er graag zorg voor dat het participatie-, het juridische-, het ontwerp-, het verkoop- en het realisatie traject optimaal doorlopen zal gaan worden zodat deze locatie kan inspelen op de behoefte en de wensen van gemeente Aalten, en daarmee dus het dorp Dinxperlo.
Bram Klomps Klomps Bouwbedrijf
Dirk-Jan Klaassen KlaassenGroep
4
Inhoud 1 Inleiding
7
2 Onderbouwing
9
3 Locatie
16
4 Uitgangspunten
20
5 Structuurschets
22
Bijlagen: 1. Bijlage 1: verkenning woningbouw Dinxperlo d.d. 07-09-2019 2. Bijlage 2: notitie verkennend lokale marktonderzoek Dinxperlo d.d. november 2021
Stedenbouwkundige verkenning
5
6
01 | Inleiding ‘t Beggelder ligt aan de westzijde van Dinxperlo, tussen de bestaande woonwijken en de Beggelderdijk. In en aan de rand van het gebied liggen een aantal percelen van andere eigenaren, met woningen en bijgebouwen. De percelen aan de westzijde en noordzijde maken onderdeel uit van ‘t Beggelder, een voormalige buurtschap. De percelen aan de oostzijde betreffen kavels in uitbreidingswijken van Dinxperlo. De grens van het plangebied is indicatief aangegeven op de kaart op de linker bladzijde. Het plangebied is ruim 11 ha.
Inhoud analyse en verkenning In hoofdstuk 2 wordt onderbouwd waarom deze locatie de meest aangewezen woningbouwlocatie is voor Dinxperlo. Daarna wordt in hoofdstuk 3 kort in gegaan op de historie van deze locatie en de mogelijkheden om op deze locatie woningbouw te laten plaatsen vinden. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 beschreven welke uitgangspunten de basis vormen voor het opstellen van stedenbouwkundige verkenningen. In hoofdstuk 5 worden twee stedenbouwkundige verkenningen verwoord met aan het eind van dat hoofdstuk een aantal referentiebeelden van het openbaar gebied, het groen en de woningen.
Stedenbouwkundige verkenning
7
8
02 | Onderbouwing Dit hoofdstuk gaat in op de geschiktheid van diverse mogelijke bouwlocaties in Dinxperlo en wordt voor de voorkeurslocatie aangegeven welke aspecten die deze locatie geschikt maken voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk. Deze analyse zal uiteindelijk verwoord worden in twee mogelijke stedenbouwkundige verkenningen en is daarmee het startpunt van dit initiatief.
Een korte studie naar uitbreidingsmogelijkheden aan de rand van Dinxperlo levert de volgende bevindingen op (zie ook onderstaand kaartje): D E1
E2
Mogelijke uitbreidingslocaties Dinxperlo Dinxperlo is in de loop der tijd in een aantal “schillen” gegroeid. Elke keer werd er een nieuwe rand om het bestaande dorp toegevoegd. Dat heeft ertoe geleid dat er een heel compacte kern is ontstaan, met het centrumgebied in het midden. De vraag is waar een nieuwe schil kan worden toegevoegd, met andere woorden, welke locatie leent zich het best voor een nieuwe uitbreiding? De uitbreidingsmogelijkheden in -en grenzend aanDinxperlo zijn beperkt, tenminste, als het gaat om locaties van enige omvang, die tegemoet komen aan de vraag van nieuwe woningen. De gemeente heeft eind vorig jaar haar woonstrategie vastgesteld, waaruit blijkt dat het dorp Dinxperlo tot 2030 mag groeien met ca. 220 woningen. Er zijn in Dinxperlo onvoldoende inbreidingslocaties om deze doelstelling ook daadwerkelijk te halen (zie bijlage 1).
Stedenbouwkundige verkenning
9
C A
B
A
(A) Aan de zuid- en oostzijde wordt Dinxperlo begrensd door de landsgrens met Duitsland. Uitbreiding aan de deze zijden is derhalve niet mogelijk. Aan de zuid-westzijde van Dinxperlo liggen (B) industrieterreinen. Aan deze zijde is uitbreiding met woningbouw fysiek niet mogelijk.
STRUCTUUR VISIE DINXPERLO
Legenda
6
bestaand
16
ontwikkelen Woongebied Karakteristieke (lint) bebouwing
4
Uitbreiden woongebied (na 2020)
12 7
23 2
11 1
18
Revitalisering verouderd bedrijventerrein Uitbreiden bedrijventerrein
9
Hoofdinfrastructuur
17
19 21
Bedrijventerrein
13
20 14
Belangrijke routes door de kern
8 10 3
Inbreidingslocatie (nummering: zie tekst)
22 15
4
Nieuwe entree
5
Nieuwe ontsluitingsweg Aantrekkelijker maken entreeroute Kernwinkelgebied/ herinrichten centrum en Markt Potentiële ontwikkelingslocatie Scholenlocatie Nieuwe buitenplaats Duurzame groenstructuur Uitbreiden recreatie/groen Sport/recreatie Water Herkenbaarheid grens Bijzondere functies Rijksgrens Gemeentegrens
Bureau van Droffelaar, 10 juli 2007
0m
200
10
400
600
800
1000 m
N
Verbeteren relatie
(C) Aan de westzijde ligt de locatie ’t Beggelder. Deze locatie biedt voldoende ruimte voor ruim 200 woningen. De locatie kan worden aangesloten op bestaande infrastructuur, en biedt goede en korte verbindingen voor fietsers en voetgangers naar het centrum van het dorp. Ook zijn er recreatieve verbindingen mogelijk richting het Breedenbroeksebos en het 700 bomen park. Bestaande landschapsstructuren kunnen worden gerespecteerd en opgenomen in het plan. Bewoners van bestaande omliggende wijken krijgen, net als de nieuwe bewoners, mogelijkheden voor leuke ommetjes. De locatie ligt gunstig ten opzichte van de N317 (korte verbinding met de regio voor woon-werk verkeer). (D) Aan de noord-westzijde is de gemeentegrens met Oude IJsselstreek. Uitbreiding binnen de gemeentegrens van de gemeente Aalten is aan deze zijde niet mogelijk. Deze uitbreiding zou bovendien betekenen dat een nieuwe woonwijk niet aansluit aan de bestaande wijken van Dinxperlo. (E) Aan de noord-oost zijde ligt het Welinkbos, de begraafplaats en het Manege ‘t Hesselink. In de nabijheid daarvan liggen mogelijke percelen voor woningbouw, tussen het Kerkpad en Hesselinkweg (E1) en tussen de Kalverweidendijk en de Hoge Heurnseweg (E2). De huidige infrastructuur rond deze beide percelen is op dit moment niet geschikt om een nieuwe woonwijk op aan te sluiten. Bestaande wegen zouden moeten worden verbreed. De
Stedenbouwkundige verkenning
11
toekomstige regionale ontsluiting van deze locaties kan alleen via routes door het dorp. De locatie tussen het Kerkpad en Hesselinkweg is te klein in omvang om volledig aan de gewenste woningbehoefte te kunnen voldoen. De locatie tussen de Kalverweidendijk en de Hoge Heurnseweg is groot genoeg, maar ligt verder van het bestaande dorp af in het buitengebied. Conclusie De conclusie is dat ’t Beggelder om verschillende redenen de voorkeur heeft om ontwikkeld te worden als nieuwe woonwijk, onder andere vanwege de ligging, de goede ontsluitingsmogelijkheden, de verbinding met het centrum en het inpassen van het landschap. Deze conclusie wordt ook ondersteund door de gemeentelijke structuurvisie (Structuurvisie Dinxperlo – De Heurne, 10 juli 2007). Daarin wordt gesteld dat de noord- en oostrand van de kern Dinxperlo op dit moment op een passende wijze zijn afgerond, met een geleidelijke overgang naar het buitengebied. Ook wordt aangegeven dat aan de zuidkant, vanwege de rijksgrens tussen Nederland en Duitsland, geen uitbreidingsmogelijkheden zijn. Er zijn volgens de structuurvisie “alleen aan de westkant van het dorp goede mogelijkheden voor uitbreiding, zowel voor woningbouw als voor bedrijvigheid. De uitbreidingen
zijn ruimtelijk duidelijk afgebakend door de Rondweg en de gemeentegrens”. Omdat deze locatie al in de structuurvisie is aangewezen als woningbouwlocatie, zijn de inwoners van Dinxperlo al enige tijd bekend met deze toekomstige uitbreiding.
Aanpak Wij stellen voor de ontwikkeling van het gebied ‘s Beggelder een aanpak voor zoals hieronder omschreven: 1. Initiatief bij ontwikkelaar, regie bij de gemeente Klomps Bouwbedrijf en KlaassenGroep ontwikkelen de locatie voor eigen rekening en risico, waarbij wij voorstellen dat de gemeente de regie gaat nemen. Deze regie leggen we met elkaar vast in (in eerste instantie) een intentie overeenkomst en (daarna) in een anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst staat wat we belangrijk vinden op het gebied van programma, ruimtelijke ordening, stedenbouw, beeldkwaliteit, participatie, duurzaamheid en dergelijke. De gemeente stelt het bestemmingsplan vast en heeft daardoor het laatste woord hierover. Tevens verzorgen de initiatiefnemers het participatie proces met omwonenden en toekomstige bewoners. Doel is dat de ontwikkeling van het ‘t Beggelder voor de gemeente kostenneutraal is.
2. Eén grondeigenaar De betreffende locatie is in eigendom van één grondeigenaar waarmee de twee initiatiefnemers afspraken hebben gemaakt voor grondafname voor het realiseren van woningbouw op deze locatie. Doordat de gemeente maar met één partij afspraken hoeft te maken is de snelheid, de efficiency en de kwaliteit voor deze woningbouwontwikkeling gewaarborgd. Vanwege het niet versnipperd zijn van eigendomspercelen in het plangebied, kunnen de gemeente en de beide initiatiefnemers snel en doelmatig afspraken maken over het woonprogramma, de stedenbouwkundige invulling, de aanpak van de participatie en de bestemmingsplanprocedure. Dit komt ten goede aan op zeer korte termijn het kunnen ontwikkelen van nieuwe woningen voor Dinxperlo. In het plangebied zitten twee andere eigenaren. Aan de rand aan de Beggelderdijk een woonboerderij en centraal in het plangebied een tweede woonboerderij. Deze beide woonboerderijen zijn goed inpasbaar in het plan. 3. Gemeentelijk woonprogramma realiseren De gemeente heeft eind vorig jaar haar woonstrategie vastgesteld, waaruit blijkt dat het dorp Dinxperlo tot 2030 mag groeien met ca. 220 woningen. Er zijn in Dinxperlo onvoldoende inbreidingslocaties om deze doelstelling ook daadwerkelijk te halen (zie bijlage 1). De toevoeging van woningen volgens de woonstrategie Aalten dient dus in
12
uitbreidinglocaties gevonden te worden. ‘t Beggelder biedt de ruimte voor meer dan 200 woningen. Bijkomend voordeel dat de locatie ook nog eens zeer goed in te delen is voor wat betreft gefaseerd ontwikkelen. Bij de stedenbouwkundige verkenning in hoofdstuk 5 wordt ook deze fasering nader beschreven en hoe goed er dan een afrondend geheel gemaakt kan worden bij het toepassen van een fasering. Wij sluiten met ons woonprogramma aan bij de woonstrategie van de gemeente Aalten en het Nationale bouw- en woonprogramma van de Rijksoverheid. Dit houdt in dat wij in diverse categorieën (sociale huur, goedkope koop en huur, middeldure huur en koop en vrije sector) voor diverse doelgroepen als jongeren en senioren woningen zullen realiseren. Hierover maken wij graag afspraken met de gemeente. 4. Waterberging Het gebied ligt grotendeels lager ten opzichte van de bestaande wijk, en kan dus geen drukkend waterbergingseffect hebben op de bestaande wijken. Het plan heeft dus in zich meer dan voldoende waterberging en is dus niet van negatieve invloed op de bestaande wijken. In het gebied zijn vanouds wat hoogte verschillen te ontdekken en dit is terug te vinden in het overzicht hoogte maaiveld op het kaartje rechts.
Stedenbouwkundige verkenning
13
verschillen in maaiveldhoogtes
14
5. Natuur inclusief Wij maken een plan dat stedenbouwkundig rekening houdt met de bestaande landschappelijke structuren, flora en fauna en bestaande groenstructuren. Nieuw toe te voegen infrastructuur en bebouwing gaat zoveel als mogelijk uit van circulaire materialen. De realisatie van groen voorkomt hittestress en maakt waterberging mogelijk. Nadere onderzoeken ten aanzien van milieu, flora en fauna, cultuurhistorie etc. zullen t.z.t. worden gedaan in het kader van de bestemmingsplan. 6. Flexibele fasering De betreffende locatie leent zich goed om in te spelen op de woonbehoefte die er op dit moment of in de toekomst zal zijn. In basis zal het plan aansluiten op de regionale vraag naar woningen, te weten: sociale woningbouw, betaalbare koopwoningen, woningen in de middenhuur en woningen middel- en dure sector. Daarbij kan het ontwikkelingsgebied zo gefaseerd ontwikkeld worden om in basis te kunnen beantwoorden aan de realisatie van de gevraagde 100 tot 150 woningen. Hierdoor is tevens deelfasering mogelijk in kleine fases die aansluiten bij de behoefte van de woningmarkt.
Stedenbouwkundige verkenning
15
De afronding van een fasering kan dusdanig plaatst vinden als zijnde dat deze fase de laatste fase van het gebied zou zijn, zie daarvoor hoofdstuk 5.
Tot slot Bovenstaand onderbouwing en aanpak toont aan wat in de structuurvisie van de gemeente Aalten ook al was geconcludeerd: de locatie ’t Beggelder is de meest geschikte locatie om als uitbreidingslocatie te dienen in Dinxperlo voor het realiseren van de gewenste woningaantallen tot en met 2030.
03 | Locatie 1930
De locatie ligt in een mooi, kleinschalig en groen kampenlandschap. Karakteristiek voor het kampenlandschap zijn de akkers (kampen) omzoomd met houtwallen, bospercelen bomenrijen en lanen. Het kampenlandschap is meer dan 1000 jaar geleden ontstaan uit kleine individuele ontginningen op de overgang van de droge zandgronden naar de meer nattere gebieden. Tot het begin van de 20e eeuw is dat nog goed zichtbaar in het gebied (zie kaartje rechts van de situatie in 1930). Door modernisering van de landbouw zijn de afgelopen 70 jaar diverse houtwallen, bomenrijen, lanen en bospercelen verdwenen.
1980
Er is echter nog wel het een en ander terug te zien van de oorspronkelijke landschapsstructuur, zoals delen van houtwallen (foto’s 1 en 2). Bovendien hebben de landweggetjes rond het gebied soms nog een fraaie boomstructuur (foto’s 4 en 6). Met name op en rond de erven is nog sprake van veel groen, in de vorm van houtwallen en hagen (foto’s 3, 7 tot en met 10).
7 2021
Vanuit bestaande woonwijken in Dinxperlo zijn er enkele “openingen” richting het buitengebied, in de vorm van doodlopende straatjes of groenstructuren. Opvallend mooi is het 700-bomen bos, dat van noord naar zuid slingert door enkele woonbuurten (foto 5).
8 16
1 4
2
3
Stedenbouwkundige verkenning
17
5
karakteristiek: bomen langs landweggetjes
18
6
karakteristiek: hagen, bomen en struiken als erfscheiding
7
9
8
Stedenbouwkundige verkenning
19
10
04 | Uitgangspunten De volgende stedenbouwkundige uitgangspunten zijn de basis voor woningbouw op deze locatie: •
• • • • • • • •
maken van een mooie groene woonwijk, waar mensen graag wonen en die karakteristiek is en passend op deze locatie aansluiting zoeken op de bestaande woonwijken van Dinxperlo (routes, groenstructuren) aansluiting zoeken bij bestaande landschappelijke structuren, verbindingen en groen in het gebied bestaande erven in stand houden en integreren in het plan aansluiting zoeken op omliggende wegen voor de ontsluiting van het gebied bestaande bomen zo veel mogelijk laten staan voldoende groen in het gebied (ontmoetingsplekken, spelen, waterberging) parkeren op eigen terrein oplossen en in de openbare ruimte, norm CROW; doorontwikkelen van innovatieve woon- en bouwconcepten op het gebied van duurzaamheid, CO2vermindering, biobased bouwen, etc.
bestaande erven in het plangebied
Met het woningbouwprogramma wordt aangesloten op de Woonvisie 2021-2026 van Gemeente Aalten en het woningmarktrapport van de NVM en de lokale kennis van Klomps Bouwbedrijf en KlaassenGroep (zie bijlage 2).
20
bestaand erf met groene rand
aanwezige boomstructuren
bestaande bebouwde kom
ontwikkellocatie
bestaand erf met groene rand
700 bomen park aanwezige boomstructuren
bestaande bebouwde kom aanwezige boomstructuren
Stedenbouwkundige verkenning
21
05 | Structuurschets Voor een eerste verkenning naar de stedenbouwkundige visie zijn er twee structuurschetsen gemaakt, de “Groene wiggen” en “Erven in het landschap”. In de eerste structuurschets wordt de bestaande bebouwing opgenomen in de nieuwe bebouwingsstructuur, terwijl in de tweede structuurschets er voor wordt gekozen om de bestaande erven los in het groen te laten liggen.
plangebied in door de nieuwe groengebieden. Aansluitingen voor autoverkeer vinden plaats op de omliggende routes (Beggelderdijk). In de groengebieden bevinden zich wadi’s, speelplekken, bloemenweides en informele voetpaden. suggestie voor fasering
Structuurschets 1: Groene wiggen De hoofdopzet van deze schets gaat uit van een aansluiting op de groenstructuren in de bestaande woonwijk, en openingen vanuit het plangebied naar het buitengebied. Zoveel mogelijk worden er in de nieuwe situatie de achtertuinen van de nieuwe woningen gekoppeld aan de achtertuinen van de bestaande woningen. Bovendien is er voor gekozen de aanwezige erven op een optimale manier in te bedden in het nieuwe plan. In totaal kunnen er 200 tot 250 woningen in diverse prijsklassen worden ontwikkeld, waarbij de flexibiliteit in de structuurschets dusdanig is dat er gefaseerd ontwikkeld en gerealiseerd kan worden zonder dat er een onafgerond geheel ontstaat. Een suggestie daarvoor is op de afbeelding hiernaast te zien, maar dit kan uiteraard ook op andere manieren. Bestaande wandelroutes worden doorgetrokken het
22
Stedenbouwkundige verkenning
23
Structuurschets 2: Erven in het landschap De hoofdopzet van deze schets gaat uit van een aansluiting op de groenstructuren in de bestaande woonwijk, het introduceren van nieuwe boomstructuren en van het in stand houden van een erf midden in het gebied. Rondom dat erf ligt een groengebied met enkele nieuwe bebouwingsvlakken omgeven door hagen en groen.
Bestaande wandelroutes sluiten aan op nieuwe routes in het plangebied. Aansluitingen voor autoverkeer vinden plaats op de omliggende routes (Beggelderdijk)
suggestie voor fasering Ook in deze schets wordt zorgvuldig omgegaan met bestaande situering van woningen rondom het plangebied. Zoveel mogelijk worden er in de nieuwe situatie woningen met de achtertuinen gericht op bestaande achterkanten van woningen, of er wordt groene ruimte gelaten tussen de nieuwe en bestaande woningen. In totaal kunnen er 200 tot 250 woningen in diverse prijsklassen worden ontwikkeld, waarbij de flexibiliteit in de structuurschets dusdanig is dat er gefaseerd ontwikkeld en gerealiseerd kan worden zonder dat er een onafgerond geheel ontstaat. Een suggestie daarvoor is op de afbeelding hiernaast te zien, maar dit kan uiteraard ook op andere manieren. Het bestaande boerenerf in het midden van het plangebied wordt omgeven door groen (wadi’s, speelplekken, bloemenweide, informele voetpaden). De oprijlaan blijft in stand, als herkenbaar element in het gebied.
24
Stedenbouwkundige verkenning
25
Refe re nt i e s : l a n d el i j k | d o r ps | e i gent i j d s
26
Stedenbouwkundige verkenning
27
Refe re nt i e s : r u g -a a n -r u g | h ofj e | gesta p e l d
28
Refere nt i e s o p en b a re r u i mte
Stedenbouwkundige verkenning
29
01 | Bijlage
30
Woningbouw Dinxperlo 07-09-2019
Leeswijzer In lijn met de hierboven gestelde kwaliteitscriteria en gezien het feit dat met het woningbouwplan sprake is van uitbreiding, gaat voorliggend memo in op de gestelde kwaliteitscriteria. Met het memo tonen we aan dat er binnen de gemeente, en meer specifiek binnen Dinxperlo behoefte is aan woningbouw. Dat er geen tot weinig transformatiemogelijkheden in de kern Dinxperlo en de mogelijke inbreidingslocaties beperkt of niet op de korte termijn beschikbaar zijn. Het memo wordt afgesloten met een algemene conclusie.
MEMO Datum:
8/1/2019
Betreft:
Onderbouwing woningbouw Dinxperlo
I.
II.
Achtergrond en aanleiding
De afgelopen jaren heeft de Achterhoek en daarmee Aalten te maken gehad met effecten van demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en ontgroening, hetgeen resulteerde in een beperkend woonbeleid en directe sturing op aantallen. Woonwensenonderzoek Achterhoek Op basis van het Woonwensen onderzoek Achterhoek 2017 (hierna te noemen: AWLO 2017)
blijkt echter dat de groei van het aantal huishoudens in de regio langer aanhoudt dan eerder voorzien. Hiermee is ruimte gekomen voor extra nieuwbouw bovenop de bestaande afspraken, maar met prioriteit voor woningen die nu niet of te weinig in de behoefte voorzien. In het AWLO 2017 wordt een helder advies gegeven over de bouwopgave in de regio, namelijk: blijf bouwen voor starters en creëer geschikt aanbod waar (actieve) senioren naar kunnen doorstromen. In het AWLO wordt het geven van extra ruimte gekoppeld aan scherpe voorwaarden voor nieuwe initiatieven voor woningbouw. Op regionaal niveau zijn kwalitatieve criteria afgesproken waaraan gemeenten nieuwe plannen moeten gaan toetsen.
Behoefte
Zoals gesteld komt uit het AWLO 2017 naar voren dat er ruimte is gekomen voor extra nieuwbouw bovenop de bestaande afspraken, met prioriteit voor woningen voor starters en senioren. In het woonwensenonderzoek AWLO 2017is in beeld gebracht waar binnen de regio kwalitatieve tekorten en overschotten zitten tussen vraag en aanbod van woningen. Vraag- en aanbodbalans regio Op grond van de verhuiswensen, verhuisgeneigdheid en trends, is in het onderzoek de match tussen vraag en aanbod op de woningmarkt in beeld gebracht. Eerst voor de korte termijn en vervolgens voor de lange termijn. Hiermee wordt inzicht verkregen in de potentiële mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt van de Achterhoek. Ten behoeve van het onderzoek is onderscheid gemaakt in 8 verschillende woningtypes. Het saldo vraag-aanbod per woningtype uit het AWLO 2017 is het algemene kader voor de komende jaren, tot de rapportage van het AWLO van 2021 aanleiding geeft tot aanpassing. Onderstaande figuur laat de resultaten zien.
Het betreft de volgende 3 kwaliteitscriteria: x De behoefte is aangetoond x Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed (verbouw of nieuwbouw na sloop) x Inbreiding gaat voor uitbreiding Een 4e (niet kwalitatief) criterium betreft de realisatietermijn van goedgekeurde plannen. Naast deze regionale criteria kunnen de gemeenten eigen criteria toevoegen. Woningbouwinitiatief Bouwbedrijf Klomps (hierna te noemen: initiatiefnemer) heeft in het verlengde van de regionale afspraken, een woningbouwplan ontwikkeld voor de kern Dinxperlo. Het betreft een uitbreidingslocatie ten westen van de kern Dinxperlo op gronden die in het recente verleden al voor woningbouw in aanmerking kwamen. Destijds betrof het de ontwikkeling van Beggelder, De Reehorst. De uitbreidingslocatie kan deel uitmaken van een groter te ontwikkelen woongebied voor Dinxperlo. Het woningbouwplan, alsmede de stedenbouwkundige/landschappelijke onderbouwing hiervoor is als bijlage 1 bij deze memo gevoegd. Het woningbouwplan voorziet in de realisatie van circa 27 grondgebonden woningen met zowel rijenwoningen als tweekappers. Het beoogde woningbouwplan sluit daarmee aan op de behoefte naar woningen voor starters en senioren.
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Voor de korte termijn (komende vijf jaar) zien we per saldo in de huur- en koopsector tekorten. In de koopsector is dit tekort vooral groot bij rijwoningen, tweekappers en in mindere mate ook appartementen (met lift). In de huursector ligt het accent op de behoefte aan toegankelijke appartementen. Er zijn in de huursector potentieel overschotten aan huurappartementen zonder lift en in de koopsector aan vrijstaande woningen. In de huursector zijn dit de woningen aan de onderkant van de markt, en ontstaat het risico van verhuurproblemen. Vraag- en aanbodbalans Aalten Per gemeente varieert de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. En daarmee de potentiële mismatch. In Aalten concentreert de vraag zich in de koopsector, met name bij rijwoningen en tweekappers. In de huursector is er een (relatief beperkt) tekort. Dit tekort doet zich potentieel voor bij appartementen met lift. De vraag naar deze woningen komt vooral van 75plussers. De praktijkervaring laat zien dat mensen maar mondjesmaat daadwerkelijk verhuizen naar deze woningen en vooral blijven zitten in hun (rij)woning. Op de lange termijn (2018-2033) zien we een verdere daling in de vraag naar vrijstaande woningen en appartementen zonder lift. Een en ander is onderstaand weergegeven.
III.
Transformatie en inbreiding
Locatieafweging De tweede en de derde kwaliteitscriteria gaat in feite in op de prioritering van potentiele ontwikkelingslocaties voor woningbouw. Hierbij geldt, in het verlengde van de ladder voor duurzame verstedelijking, dat een goede locatie afweging noodzakelijk is. Transformatie Bouwen op locaties met leegstaand vastgoed gaat voor bouwen op andere locaties binnen de bebouwde kom. Prioriteit ligt bij het transformeren van deze locaties in aanloop straten en centra van kernen door middel van verbouwing tot woonruimte of nieuwbouw na sloop. In het buitengebied kan het gaan om compensatie voor gesloopte agrarische bebouwing (rood voor rood). Inbreiding en uitbreiding Verder gaat inbreiding voor uitbreiding. We bouwen in principe niet op uitleglocaties (ladder voor duurzame verstedelijking), maar indien (verdere) inbreiding niet (meer) mogelijk of ongewenst is kan een uitzondering worden gemaakt. Bijvoorbeeld voor het behoud van voldoende groen in de wijken. Onderzoek transformatie en inbreidingsmogelijkheden Dinxperlo Ten behoeve van het beoogde bouwplan is een inventarisatie uitgevoerd naar de mogelijkheden voor transformatie en inbreiding binnen de kern Dinxperlo. Te onderscheiden gebieden Als eerste is op een groter schaalniveau gekeken naar een aantal te onderscheiden gebieden binnen de kern Dinxperlo.
Zo lenen de bedrijventerrein Hietveld en De Rietstap zich vanwege milieucategorieën en bijbehorende zoneringen niet of minder voor aanvullende woningbouw. Verder is een aantal grote structurerende groenstructuren onderscheiden, waarbij het wenselijk is deze in tact te laten omdat ze beeldbepalende zijn voor de kern.
Conclusie behoefte Aalten Het beoogde woningbouwplan voorziet in de realisatie van zowel rijenwoningen als tweekappers in de koopsector. De vraag- en aanbodbalans voor de regio laat een duidelijk tekort zien aan dit soort woningtypen. De gemeentelijk balans voor Aalten laat eenzelfde beeld zien. Dit soort woningtypen zijn bij uitstek woningen die voor zowel starters op de woningmarkt (rijenwoningen) als voor doorstroming van actieve senioren (tweekappers) geschikt zijn. Het beoogde woningbouwplan sluit dan ook naadloos aan op de zowel regionaal als lokaal niveau geconstateerde behoefte.
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Inbreiding en transformatie niet woonbestemmingen Vervolgens hebben we onderzocht waar binnen het bestemmingsplan ‘Kern Dinxperlo 2012’ eventueel nog ruimte is voor wonen door transformatie van leegstaand vastgoed of inbreiding. Meer concreet heeft een inventarisatie plaatsgevonden naar locaties die niet als wonen zijn bestemd en is beoordeeld of transformatie concreet aan de orde is. Daarbij is gekeken naar een aantal bekende ontwikkelingslocaties binnen de kern Dinxperlo. Het betreft ontwikkellocaties die op dit moment reeds bekend zijn, maar waar reeds geruime tijd planvorming voor loopt en waarvan verwacht wordt dat deze niet op korte termijn ontwikkeld kunnen worden. Zo loopt al jaren de planvorming rondom de verplaatsing van de supermarkt en de mogelijke (her)ontwikkeling van woningbouw op een van de locaties.
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Te onderscheiden gebieden Ten behoeve van de inventarisatie naar de te onderscheiden gebieden is gekeken naar een aantal grootschalige structurerende gebieden binnen de kern Dinxperlo waarbinnen transformatie en of inbreiding minder voor de hand ligt. Onderstaand zijn deze gebieden weergegeven en dit betreffen: 1. Bedrijventerreinen (blauw); 2. Sport/recreatie (geel); 3. Groenstructuren (groen); 4. Centrum (rood).
1
Navolgend is per gebied beoordeeld of deze mogelijkheden biedt voor transformatie en of inbreiding ten behoeve van een woonfunctie. In bijlage 2 is een totaaloverzicht met nummering opgenomen. Bedrijventerrein ‘De Rietstap en ‘t Hietveld’
Zonnepark ‘De Rietstap’
Sport / recreatie Binnen het bestemmingsplan ‘Kern Dinxperlo 2012’ zijn twee sportparken aanwezig (totaal ± 3,6 ha), die plaats bieden aan diverse sportverenigingen en een recreatieplas met een oppervlakte van circa 1,2 ha. Voor (een aantal van) de sportactiviteiten geldt een minimale richtafstand vanuit de VNG-publicatie. Verder is het fysiek niet mogelijk om ter plaatse van de recreatieplas woningen te realiseren. Vanwege het maatschappelijke belang van de functies, de clustering hiervan en de aanbevolen richtafstanden zijn deze locaties niet geschikt voor woningbouw.
2
Bedrijventerreinen Binnen het bestemmingsplan ‘Kern Dinxperlo 2012’ zijn aan de zuidwestzijde de bedrijventerreinen ‘De Rietstap’ en ’t Hietveld’ (totaal ± 70 ha) met daarin onder andere een zonnepark aanwezig. De als ‘Bedrijventerrein’ aangewezen gronden zijn over het algemeen bestemd voor bedrijven tot categorie 3.1. Lokaal zijn echter bedrijven toegestaan tot en met categorie 4.1.Vanwege de aanbevolen richtafstanden, vanuit de VNG-publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ (2009), is woningbouw ter plaatse niet wenselijk.
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Sportpark zuidwestzijde kern Dinxperlo
Sportpark noordoostzijde kern Dinxperlo
Groenstructuren Binnen het bestemmingsplan ‘Kern Dinxperlo 2012’ zijn twee duidelijke groenstructuren aanwezig. Dit betreft het ‘Wandelpark 700 bomenbos‘ (± 4,2 ha) en de blauw/groene corridor tussen de Terborgseweg en Hagenbosch (± 4,5 ha), dat zich verder uitstrekt buiten het projectgebied. Deze groene zones geven structuur aan de kern. Woningbouw binnen deze zones heeft derhalve niet de voorkeur.
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Inbreiding en transformatie niet woonbestemmingen Aan de hand van het bestemmingsplan ‘Kern Dinxperlo 2012’ is beoordeeld waar eventueel nog ruimte is voor wonen door transformatie van leegstaand vastgoed of inbreiding. Meer concreet heeft een inventarisatie plaatsgevonden naar locaties die niet als wonen zijn bestemd en is beoordeeld of transformatie concreet aan de orde is. Onderstaand zijn de locaties met een bruine omkadering weergegeven. Voor het totaalbeeld is in bijlage 2 een overzichtskaart opgenomen.
3
Blauw/groene corridor Terborgeweg-Hagenbosch
Wandelpark 700 bomenbos
Centrum Het centrum van Dinxperlo heeft een oppervlakte van circa 11,3 ha. In het centrum vindt een concentratie plaats van voor Dinxperlo noodzakelijke voorzieningen zoals bijvoorbeeld een supermarkt, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel maar ook een museum. Deze functies zijn noodzakelijk voor de kern van Dinxperlo. Binnen het centrum is één open plek aanwezig. Dit betreft echter de begraafplaats waar woningbouw niet wenselijk is. Veder is een monofunctioneel gebied met woningen binnen het centrum niet wenselijk. Gezien de fijnmazige structuur van het centrum is het toevoegen van een substantieel woonprogramma met grondgebonden woningen niet goed mogelijk. Mocht er al sprake zijn van woningbouw zal dit een gestapelde vorm van woningbouw zijn. Kortom, er is binnen het centrum geen ruimte voor een substantieel grondgebonden woningbouwprogramma dat voorziet in de behoefte.
Bestemmingsplan ‘Kern Dinxperlo 2012’
Terborgseweg 33a/35 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 2.500 m². Ter plaatse bevindt zich Bouwbedrijf Luimes 5 V.O.F met 2 woonhuizen. Recent is er nog een vergunning verleend voor een nieuw bedrijfsgebouw, waarmee veronderstelt mag worden dat bedrijfsbeëindiging niet aan de orde zal zijn. Mocht er sprake zijn van bedrijfsbeëindiging, dan zal transformatie naar wonen voor de hand liggen. Echter de twee bestaande woonhuizen zullen worden behouden. De ruimte die dan vrijkomt maakt het niet mogelijk om een substantieel woonprogramma te realiseren voor starters en senioren. Er kunnen dan maximaal 2 á 3 woningen worden gerealiseerd. De locatie wordt daarmee niet geschikt geacht voor een substantieel woningbouwprogramma dat voorziet in de behoefte.
4
Centrum Dinxperlo
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Terborgseweg 21B Het terrein heeft een oppervlakte van circa 725 m². Ter plaatse bevindt zich de garage/opslag behorende bij een autorijschool. Ter plaatste is sprake van een particuliere woning. Indien er sprake zal zijn van bedrijfsbeëindiging en transformatie naar wonen is de locatie te klein om een substantieel woonprogramma te realiseren. Daarnaast ligt de locatie naast de brandweerkazerne(zie volgende locatie) hetgeen de nodige hindercirkels met zich meebrengt. Verder is sprake van een achter terrein situatie, hetgeen stedenbouwkundig lastig is om te verkavelen. De locatie wordt daarmee niet geschikt geacht voor woningbouw. Nieuwstraat 2A en B Het terrein heeft een oppervlakte van circa 3.500 m2. Ter plaatse bevinden zich huisartsenpraktijk Schuurman en Teunissen en de brandweerkazerne van Dinxperlo. De huisartsenpraktijk is recentelijk volledig vernieuwd, en ook de brandweerkazerne is van recente datum en in normaal in gebruik. Het is daarom niet aannemelijk dat de locatie voor de korte termijn beschikbaar zou komen voor herontwikkeling. Om die reden wordt de locatie niet geschikt geacht voor de realisatie van een substantieel woonprogramma dat voorziet in de gesignaleerde behoefte. Nieuwstraat 1 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 1.200 m2. Ter plaatse bevindt zich de een vestiging van Sensire thuiszorg.
Het is niet aannemelijk dat de locatie op korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling. Mocht dit toch zo zijn, kan gezien de omvang slechts worden voorzien in een kleinschalig grondgebonden woonprogramma met maximaal 5 woningen. Gezien de kosten die gemoeid zijn met herontwikkeling is het niet aannemelijk dat dan kan worden voorzien in een woningbouwprogramma die voorziet in de behoefte.
De Maten 2 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 625 m2. Ter plaatse bevindt zich tandartspraktijk Van Eldink met bijbehorende woning. Gezien de omvang van de locatie en gezien er sprake is van een regulier woonhuis met praktijk aan huis, is de locatie niet geschikt en eveneens te klein om te kunnen voorzien in een woonprogramma dat kan voorzien in de behoefte. De locatie wordt daarmee niet geschikt geacht voor woningbouw.
6
Nieuwstraat 25/27, 47, 50/54 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 4.000 m2. Ter plaatste bevindt zich een basisschool, gecombineerd met bibliotheek en sportzaal. Het gebouw is in 2010 gerealiseerd en het is niet aannemelijk dat de locatie voor de korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling.
7
Brinkerveldstraat 14 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 420 m2. Ter plaatse bevindt zich een fysiotherapeutisch centrum. De locatie wordt daarmee niet geschikt geacht voor woningbouw. Daarnaast is de locatie te klein voor de realisatie van een substantieel woonprogramma dat kan voorzien in de behoefte.
8
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
9
10
11
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Burg. Haverkampstraat 7 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 325 m2. Ter plaatse bevindt zich een huisartsenpraktijk met bijbehorende woning. Recentelijk is de huisartsenpraktijk verplaatst naar het oude gemeentehuis. Echter gezien de omvang van de locatie en gezien er sprake is van een regulier woonhuis met praktijk aan huis, is de locatie niet geschikt en eveneens te klein om te kunnen voorzien in een woonprogramma dat kan voorzien in de behoefte. De woning zal regulier (al dan niet met praktijkruimte) worden gebruikt. Heelweg 37 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 2.500 m2. Ter plaatse bevindt zich een slagerij met bijbehorend woonhuis. Gezien er sprake is van een regulier woonhuis met bedrijf aan huis, is de locatie niet geschikt en eveneens te klein om te kunnen voorzien in een woonprogramma dat kan voorzien in de behoefte. Er zou dan achter de bestaande bebouwing woningbouw gerealiseerd moeten worden. De locatie wordt daarmee niet geschikt geacht voor woningbouw.
Gezien juist ook op de korte termijn behoefte is aan woningbouw voor starters en senioren, is de locatie voor de korte termijn dan ook niet geschikt.
12
Keupenstraat 2a Het terrein heeft een oppervlakte van circa 2.700 m2. Ter plaatse bevindt zich fitnesscentrum Ponsen. Het fitnesscentrum heeft recentelijk een van de voetbalvelden gekocht om de bedrijfsactiviteiten verder uit te breiden met onder andere bootcamp. Het is niet aannemelijk dat de locatie op de korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling. De locatie is daarmee niet geschikt voor woningbouw.
15
13
Heelweg 65-65A, 71, 73-83A Het terrein heeft een oppervlakte van circa 7.500 m2. Ter plaatse is de Jumbo supermarkt aanwezig en is sprake van een parkeerterrein en overige detailhandelsfuncties. De locatie betreft één van 14 de bekende inbreidingslocaties in Dinxperlo. Reeds geruime tijd bestaan er ideeën de supermarkt te verplaatsen, waardoor het terrein geschikt zou kunnen zijn voor de realisatie van een woonprogramma. Echter tot op heden zijn de plannen niet concreet. Het perceel bestaat uit meerdere grondeigenaren, wat eenduidige afspraken op korte termijn bemoeilijkt. Doorgaans leidt dit ook tot een prijsverhogend effect met als gevolg dat niet gebouwd kan worden voor starters en dus niet aansluit op de behoefte. Daarnaast kennen dergelijke ontwikkelingen over het algemeen een lange doorlooptijd. Het is dan ook niet aannemelijk dat op de korte termijn (5 jaar) woningbouw dat voorziet in een behoefte gerealiseerd kan worden.
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Europastraat 6 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 6.000 m2. Ter plaatse bevindt zich een dependance van het christelijk college Schaersvoorde. Het is niet aannemelijk dat de locatie op de korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling. Bovendien grenst de locatie direct aan de velden van voetbalclub FC Dinxperlo, waarmee hinderaspecten als licht en geluid van toepassing zijn. De locatie is daarmee niet geschikt voor woningbouw.
Allee 58/58a Het terrein heeft een oppervlakte van circa 3.000 m2. Ter plaatse bevindt zich de katholieke kerk De Goede Herder. Het is niet aannemelijk dat de locatie op de korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling. De locatie is daarmee niet geschikt voor woningbouw.
16
17
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Europastraat 10-10A Het terrein heeft een oppervlakte van circa 8.400 m2. Ter plaatse bevindt zich het integraal kindcentrum. Het IKC is van zeer recente datum en het is niet aannemelijk dat de locatie op de korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling. De locatie is daarmee niet geschikt voor woningbouw.
Aaltenseweg 73 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 1.250 m2. Ter plaatse bevindt zich restaurant De Sander. Het is niet aannemelijk dat de locatie op de korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling. De locatie is daarmee niet geschikt voor woningbouw.
Aaltenseweg 36/36a Het terrein heeft een oppervlakte van circa 750 m2. Ter plaatse bevindt zich een fysiotherapeut met bedrijfswoning. De locatie wordt daarmee niet geschikt geacht voor woningbouw. Daarnaast is de locatie te klein voor de realisatie van een substantieel woonprogramma dat kan voorzien in de behoefte.
Ottenshof 9 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 1.000 m2. Ter plaatse bevindt zich een kerk van de Bapistische gemeente. Het is niet aannemelijk dat de locatie op de korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling. De locatie is daarmee niet geschikt voor woningbouw.
18
21
Bernard IJzerdraatstraat 1 e.o. Het terrein heeft een oppervlakte van circa 3 .500 22 m2. Ter plaatse bevindt zich een tandartsenpraktijk, een kerk, enkele woningen en een voormalige stomerij. Het achterterein betreft parkeergelegenheid voor de aanpalende woningen. De voormalige stomerij kent thans nog een gebruiksfunctie. Bijkomend aspect bij de locatie dat er sprake is van een mogelijk behoorlijke bodemvervuiling ter plaatse. Het is aannemelijk dat aan de Terborgseweg in de vorm van gestapelde woningen nieuwbouw kan plaatsvinden. Dit voorziet niet in de behoefte op korte termijn. Daarbij moet, gezien de potentiele vervuiling, worden afgevraagd of in financiële zin betaalbare woningen voor starters gerealiseerd kunnen worden. De locatie is daarmee voor de korte termijn niet geschikt voor woningbouw.
19
20 Aaltenseweg 68A-70 Het terrein heeft een oppervlakte van circa 1.000 m2. Ter plaatse bevindt zich een autobedrijf. Het is niet aannemelijk dat de locatie op de korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling. De locatie is daarnaast te klein om een substantieel woonprogramma te realiseren dat kan voorzien in de geconstateerde behoefte.
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
23
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Terborgseweg 1 en 3 / Maurits Prinsstraat 2-6 Ter plaatse bevindt zich onder andere autobedrijf Sloetjes. In het recente verleden zijn hier plannen voor een herontwikkeling gemaakt. Deze hebben uiteindelijk geen doorgang gevonden en het autobedrijf is blijven zitten. Mochten de gronden alsnog in aanmerking komen voor ontwikkeling, leent de plek zich (ingesloten tussen wegen) zich niet voor de realisatie van grondgebonden woningen. Verder kan, gezien de sloopopgave worden afgevraagd of in financiële zin betaalbare woningen ter plaatse gerealiseerd kunnen worden. De locatie leent zich daarom niet voor een substantieel grondgebonden woonprogramma dat kan voorzien in de behoefte. Aaltenseweg , Kerkhofplein, Prins Bernhardstraat Ter plaatse bevinden zich diverse bedrijven en voorzieningen die van belang zijn voor Dinxperlo. Er is een makelaarskantoor, enkele woningen en een voorzieningengebouw van de Christengemeente Dinxperlo. Daarnaast is sprake van versnipperd eigendom. Het is daarom niet aannemelijk dat de locatie op de korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling.
Terborgseweg, Aaltenseweg, Polstraat Ter plaatse bevindt zich een bedrijfsverzamelgebouw en een vestiging van een Benu Apotheek. Het is niet aannemelijk dat de locatie op de korte termijn beschikbaar komt voor herontwikkeling.
Weversstraat De locatie betreft een van de bekende transformatielocaties in Dinxperlo en kent een nauwe relatie met de eerder opgemerkte verplaatsing van de supermarkt. De locatie Weverstraat is een potentiele locatie voor de vestiging van de supermarkt in combinatie met woningbouw. Uit eerdere plannen blijkt dat bij een gecombineerde ontwikkeling met de supermarkt, inclusief parkeren en weinig mogelijkheden voor woningbouw resulteren. Het gebied Weverstraat leent zich wel is waar goed voor de herontwikkeling van woningbouw aan de rand van het centrum. Echter tot op heden zijn de plannen niet concreet. Het is dan ook niet aannemelijk dat op de korte termijn (5 jaar) woningbouw gerealiseerd kan worden. Gezien juist ook op de korte termijn behoefte is aan woningbouw voor starters en senioren, is de locatie voor de korte termijn dan ook niet geschikt.
24
25
Burg. Haverkampstraat Ten noorden van de locatie Weverstraat ligt onbebouwde grond, dat in aanmerking kan komen voor de verplaatsing van de supermarkt. Op basis van het geldend bestemmingsplan ligt op deze gronden echter de mogelijkheid woningbouw te realiseren. De discussie over de verplaatsing van de supermarkt, de herontwikkeling van de locatie Weverstraat, dan wel de noordelijke gronden is reeds een lang lopende. Het is dan ook niet aannemelijk dat op de korte termijn (5 jaar) woningbouw gerealiseerd kan worden. Gezien juist ook op de korte termijn behoefte is aan woningbouw voor starters en senioren, is de locatie voor de korte termijn dan ook niet geschikt.
26
27
28
29
Molenhof Voor de locatie aan de Molenhof is reeds een woningbouwplan ontwikkeld dat voorziet in de realisatie van huurwoningen.
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
Bestaande woningbouwlocaties Naast bovengenoemde locaties voor inbreidingen, bestaat er nog een aantal locaties die thans in de markt staan, of op korte termijn komen. Dit betreft locaties waar de planologische titel reeds aanwezig is, dan wel dat daar besluitvorming over heeft plaatsgevonden. Bij deze locaties wordt opgemerkt dat deze ten tijde van het woonbeleid voor AWLO tot stand zijn gekomen. Het betreft de volgende locaties: - Mechteldshof, bouw 6 woningen (1 tweekapper en 4 rijen) - Raadhuisstraat ongenummerd (4 tweekappers) (reeds verkocht) - Kalverweidendijk, bouw 7 vrijstaande woningen1
Conclusie Voorliggend memo geeft een uitvoerige inventarisatie en analyse van de in Dinxperlo aanwezige locaties die in aanmerkingen zouden kunnen komen voor herontwikkeling naar woningbouw. Onderstaand schema geeft een overzicht van de kenmerken van de locaties en hun geschiktheid voor herontwikkeling. Geconcludeerd mag worden dat binnen Dinxperlo er weinig tot geen locaties zijn die op korte termijn (5 jaar) herontwikkeld kunnen worden ten behoeve van een woningbouwprogramma die kan voorzien in de behoefte. Daar waar die behoefte op de korte termijn wel aanwezig is. Indien men op korte termijn aan de behoefte wil voldoen, is het aannemelijk dat ook uitbreiding aan de orde is.
Bijlage 1: Woningbouwinitiatief Bijlage 2: Overzicht locaties
1
Uit AWLO blijkt juist een overaanbod van vrijstaande woningen.
T +31 (0)26 443 26 63 BTW NL8139.69.785.B01 .B0 01
02 | Bijlage
32
NOTIE NIEUWBOUW DINXPERLO NOVEMBER 2021 ALGEMEEN Voor inbreiding (centrum Dinxperlo) meer geschikt voor appartementen/seniorenwoningen Voor uitbreiding (rand bebouwde kom) meer geschikt voor starters en doorstromers/50 plussers BEVOLKINGSOPBOUW GEMEENTE AALTEN volgens Woningmarktrapport NVM 20-30 JAAR 10% 30-40 JAAR 10% 40-50 JAAR 12% 50-60 JAAR 16% 60-70 JAAR 14% 62% OPMERKINGEN De grootste doelgroep is 40-70 jaar en dan zijn het doorstromers. Het is aannemelijk om voor deze doelgroep te gaan bouwen. Bezitten nu al eigen woning en willen naar nieuwbouw. Het aantal 60-plussers zal toenemen. Thuiswerken lijkt de norm te blijven, kantoor aan huis en/of toekomstig gelijkvloers wonen. Het aantal stedelingen lijkt toe te nemen. Starters worden deels bediend door de lokale doorstromers die een starterswoning achterlaten. Krapte-indicator is het meest bij de 2 onder 1 kap. Onderverdeling maken tussen betaalbare 2 onder 1 kap en luxere/royale half vrijstaande woningen. Gefaseerd nieuwbouw met circa van 20-25 per jaar over een aantal jaren. Nadruk op koopwoningen. Eventueel rijwoningen/kleinschalige appartementen ook geschikt voor belegger/verhuur.
MOGELIJKE VERDELING VOOR UITBREIDING Vrijstaand half vrijstaand (royaal/luxe gezinswoning) 2 onder 1 kap (gezinswoning, basis) levensloop/50 plus Rijwoningen/al dan niet met kleinschalig appartementen
20% 15% 25% 15% 25% 100%
TOELICHTING Vrijstaand: kavel van 400-700 m² en een Half vrijstaand: luxe en royale gezinswoning/herenhuizen 25.000. 2 onder 1 kap: betaalbare Rijwoningen: blok van tussen en hoekwoningen, Levensloop: 50 plus woning/semi-bungalow met slaapkamer/badkamer op de begane grond en Geschakelde vorm/2 onder 1 kap Appartement: kleine complexen met appartementen van 50-60 m² die opgaan in de omgeving van de overige nieuwbouw en op de begane grond een tuin. Mikken op alleenstaanden Indicatieve/globale prijzen erg afhankelijk van oppervlakte, perceelgrootte, uitvoering, afwerking etc. Uitgaande exclusief keuken en sanitair.
Woningmarktrapport 2de kwartaal 2021 Gemeente Aalten
Gemeente Aalten Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 25
Aantal verkocht
20
15
10
5
0 Tussenwoning
Hoekwoning
3e kwartaal 2019 3e kwartaal 2020
Twee onder één kap
4e kwartaal 2019 4e kwartaal 2020
Vrijstaand
1e kwartaal 2020 1e kwartaal 2021
Appartement
2e kwartaal 2020 2e kwartaal 2021
Toelichting: Het aantal verkopen per woningtype komt tot stand op basis van NVM-cijfers. De cijfers illustreren vooral de verhoudingen qua verkopen tussen de woningtypen. Meest verkochte woningtype in recentste kwartaal:
Vrijstaand
Ontwikkeling woningprijzen Transactieprijs in dzd. euro's
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Tussenwoning 3e kwartaal 2019 3e kwartaal 2020
Hoekwoning
Twee onder één kap 4e kwartaal 2019 4e kwartaal 2020
Vrijstaand
Appartement
1e kwartaal 2020 1e kwartaal 2021
Totaal 2e kwartaal 2020 2e kwartaal 2021
Toelichting: De prijs van verkochte woningen in Nederland is in het tweede kwartaal van 2021 toegenomen met 7,1% in vergelijking met het kwartaal ervoor. Gemiddeld kost een woning nu 410.000 euro. Ten opzichte van een jaar eerder was er sprake van een prijsstijging van 19,9%. Daarmee zet de sterke prijsstijging die is ingezet tijdens de coronacrisis door. De prijsstijging van dit kwartaal is de hoogste die ooit is gemeten. Regionaal kan dit afwijken en ook tussen woningtypen zitten verschillen in de mate waarin de transactieprijs zich ontwikkelt.
10,0%
Gemeente Aalten
Gemeente Aalten
Verschil tussen vraag- en verkoopprijs (in procenten)
Ontwikkeling woningprijzen per m2
In procenten
3000
Prijs per m2 in euro's
2500
5,0%
2000 0,0% 1500 -5,0%
1000
-10,0%
500 0
-15,0% Tussenwoning
Hoekwoning
Twee onder één kap 4e kwartaal 2019 4e kwartaal 2020
3e kwartaal 2019 3e kwartaal 2020
Vrijstaand
Appartement
1e kwartaal 2020 1e kwartaal 2021
Tussenwoning
Totaal
2e kwartaal 2020 2e kwartaal 2021
Hoekwoning
Twee onder één kap 4e kwartaal 2019 4e kwartaal 2020
3e kwartaal 2019 3e kwartaal 2020
Vrijstaand
Appartement
1e kwartaal 2020 1e kwartaal 2021
Totaal
2e kwartaal 2020 2e kwartaal 2021
Toelichting: Bij de vraagprijs gaat het hier om de laatste vraagprijs. Daar komen vraag en aanbod samen. Een
Toelichting: De prijsontwikkeling per vierkante meter laat soms een andere ontwikkeling zien dan de ontwikkeling van de
percentage lager dan nul betekent in dit geval dat de vraagprijs lager was dan de transactieprijs. In
'totale' prijs. De prijs per vierkante meter sluit de invloed van de grootte van het pand (beter) uit. In het
Nederland ligt de transactieprijs gemiddeld genomen 8,2% hoger dan de vraagprijs.
afgelopen kwartaal was de vierkantemeterprijs in Nederland 3.391 euro, 18,2% hoger dan een jaar eerder.
Ontwikkeling verkooptijden 160
Verkochte woningen naar woonoppervlakte
Verkooptijd in dagen
50%
140
Percentage verkopen
45%
120
40%
100
35% 30%
80
25%
60
20%
40
15%
20
10% 5%
0 Tussenwoning
Hoekwoning
3e kwartaal 2019 3e kwartaal 2020
Twee onder één kap
4e kwartaal 2019 4e kwartaal 2020
Vrijstaand
Appartement
1e kwartaal 2020 1e kwartaal 2021
Totaal 2e kwartaal 2020 2e kwartaal 2021
Toelichting: De verkooptijd van woningen wordt uitgedrukt in een looptijd in dagen. Voor geheel Nederland geldt dat in het tweede kwartaal van 2021 een woning gemiddeld binnen 24 dagen werd verkocht. Niet eerder lagen de verkooptijden zo laag als nu.
0% tot 80 m2 2015
80 tot 100 m2 2016
2017
100 tot 120 m2 2018
120 tot 140 m2 2019
2020
meer dan 140 m2 2021
Toelichting: De gewenste woonoppervlakte van een woning is verschillend per type koper. In de verhouding tussen de verschillende groepen wordt duidelijk waar meer vraag naar is, of van welke groep te weinig woningen beschikbaar zijn in het aanbod of de voorraad. Cijfers voor 2021 t/m tweede kwartaal
Gemeente Aalten
Gemeente Aalten
Aantal woningen in aanbod (NVM) 50
Aantal nieuwbouwwoningen (NVM)
Aantal in aanbod
30
45
Aantal woningen
25
40 35
20
30
15
25 20
10
15 5
10 5
0 EGW
0 Tussenwoning
Hoekwoning
3e kwartaal 2019 3e kwartaal 2020
Twee onder één kap
4e kwartaal 2019 4e kwartaal 2020
Toelichting:
Vrijstaand
1e kwartaal 2020 1e kwartaal 2021
Appartement 2e kwartaal 2020 2e kwartaal 2021
Vergeleken met het eerste kwartaal van 2021 is het aanbod in Nederland gedaald met 11,7%. Landelijk stonden er in het tweede kwartaal van 2021 53,8% minder huizen te koop in vergelijking met een jaar geleden. De mate waarin het aanbod nu nog af- of toeneemt is regionaal afhankelijk, maar in het hele land daalt het aanbod sterk. Meest te koop staand woningtype:
Vrijstaand
MGW
TOT
Aanbod nieuwbouw koopwoningen 2015
2016
2017
EGW
MGW
TOT
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen 2018
2019
2020
Toelichting: Het totaal aantal door NVM-makelaars verkochte nieuwbouwwoningen steeg in 2020 met 17% in vergelijking met 2019. Voor zowel eengezins- als meergezinsnieuwbouwwoningen was er een stijging. Het aantal nieuwbouwwoningen in aanbod nam in 2020 af met ongeveer 12% (weergegeven aanbod is telkens van 31 december). Het marktaandeel van de NVM in de nieuwbouw is circa 60 tot 70%. Cijfers nieuwbouw voor 2020 zijn definitief
Prijs nieuwbouwwoningen Ontwikkeling vraagprijzen van het aanbod 500
450
Vraagprijs in dzd. euro's
Vraagprijs/Transactieprijs in dzd. euro's
400
450
350
400
300
350
250
300
200
250
150
200
100
150
50
100
0
50
EGW
0
Prijs aanbod nieuwbouw koopwoningen
Tussenwoning 3e kwartaal 2019 3e kwartaal 2020
Hoekwoning
Twee onder één kap 4e kwartaal 2019 4e kwartaal 2020
Vrijstaand
Appartement
1e kwartaal 2020 1e kwartaal 2021
Totaal 2e kwartaal 2020 2e kwartaal 2021
MGW
2015
TOT
2016
2017
EGW
MGW
2018
2019
2020
Toelichting: Landelijk gezien stegen zowel de aanbiedingsprijzen van nieuwbouwwoningen als de prijzen voor verkochte
Toelichting: De vraagprijs van het aanbod blijft landelijk stijgen. De prijs die in Nederland gevraagd wordt voor de
nieuwbouwwoningen. Verkochte nieuwbouwwoningen stegen in 2020 circa 8% in prijs. Voor
gemiddeld te koop staande woning is nu 483.000 euro. Dit is een toename van 10,1% in vergelijking met een
De prijs van het aanbod is op basis van hetgeen op 31 december van het jaar te koop staat.
jaar geleden, In vergelijking met een kwartaal eerder was de toename 1,9%.
TOT
Prijs verkochte nieuwbouwwoningen
eengezinswoningen was de prijsstijging sterker dan voor meergezinswoningen. Cijfers nieuwbouw voor 2020 zijn definitief
Gemeente Aalten
Gemeente Aalten Koopwoningvoorraad
Verleende bouwvergunningen 70
8.600
Aantal bouwvergunningen
Aantal in voorraad
8.500
60 50
8.400
40
8.300
30
8.200
20
8.100
10
8.000
0 2014
2015
2016
2017 Huur
2018 Koop
2019
2020
2021
Toelichting: Het aantal verleende bouwvergunningen geeft een signaal voor naderende nieuwbouw. Landelijk wordt circa een derde van de vergunningen afgegeven voor de bouw van huur en twee derde voor koopwoningen.
7.900 2015
2016
2017
2018
2019
2020
Toelichting: Nederland kent meer dan 7,9 miljoen woningen, daarvan behoren er 4,5 miljoen tot de koopwoningvoorraad. Cijfers op basis van Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Cijfers voor 2021 t/m 1ste kwartaal en voorlopig.
Woningvoorraad naar eigendom en woningtype
Gemiddelde WOZ-waarde woningen 230
WOZ-waarde (* 1000) Sociale huur appartement
220
Sociale huur eengezinswoning
210 Particuliere huur appartement
200 Particuliere huur eengezinswoning
190 Koop appartement
180 Koop eengezinswoning
170
0%
160 2015
2016
2017
2018
2019
2020
Toelichting: De figuur geeft de waarde van het onroerend goed weer op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Het gaat om objecten met in hoofdzaak een woonfunctie. Landelijk daalde de gemiddelde woningwaarde na 2010, maar de afgelopen vier jaar is weer een toename Cijfers 2018 zijn nader voorlopig, 2019 en 2020 zijn voorlopig
2013
10%
2014
20%
30%
2015
40%
2016
50%
60%
70%
2017
Toelichting: De koopwoningvoorraad in Nederland beslaat ongeveer 55 procent van de totale woningvoorraad. 31 procent van de voorraad is in handen van woningbouwcorporaties en 15 procent bestaat uit particuliere verhuur. De verhoudingen wijken per gemeente sterk af. Cijfers op basis van SYSWOV (datawonen.nl)
Gemeente Aalten
Gemeente Aalten
Voorraad woningen naar bouwperiode en type
Aantal personen naar huishouden
2.000 1.800 1.600
Alleenstaand
1.400
Ouder in eenouderhuishouden
1.200
Samenwonend zonder kinderen
1.000
Samenwonend met kinderen
800 600
Thuiswonend kind
400
Overig lid huishouden
200 0
Personen in institutionele huishoudens
Eengezinswoningen
0
Meergezinswoningen
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
Toelichting: De verdeling van de woningvoorraad naar bouwperiode kan per gemeente sterk verschillen. Op landelijk
Toelichting: Iedere staaf geeft het aantal personen aan dat voldoet aan deze categorie. In stedelijk gebied is de groep
niveau is de verdeling over de bouwperioden vrijwel gelijk voor eengezins- en meergezinswoningen.
alleenstaanden over het algemeen veel groter, terwijl in minder stedelijk gebied samenwonenden met en zonder kinderen de overhand hebben. Deze data is afkomstig uit 2020.
Woningvoorraad naar bouwperiode
Bevolkingsopbouw
80-90 jr 5%
2% 16%
70-80 jr 11%
20%
> 90 jr 1%
< 10 jr 12% 10-20 jr 12%
60-70 jr 14%
30%
20-30 jr 10%
32%
30-40 jr 10%
50-60 jr 16% 40-50 jr 12%
tot 1945
1945 - 1975
1975 - 1995
1995 - 2015
vanaf 2015
< 10 jr
10-20 jr
20-30 jr
30-40 jr
40-50 jr
50-60 jr
60-70 jr
70-80 jr
80-90 jr
> 90 jr
Toelichting: Van de bijna ruim 7,9 miljoen woningen die Nederland rijk is, is 19% gebouwd vóór 1945 en 31% in de
Toelichting:
periode 1945 - 1975. Zo'n 28% van de Nederlandse woningvoorraad is gebouwd tussen 1975 en 1995, 19%
(gewenste) woningvoorraad. De woonbehoeftes zijn voor een belangrijk deel afhankelijk van de leeftijd. De
tussen 1995 en 2015, en circa 4% dateert van de bouwperiode vanaf 2015.
De opbouw van de bevolking naar leeftijdsklasse is van belang omdat deze mede bepalend is voor de komende 15 jaar zal het aantal bewoners van 70 jaar of ouder landelijk met 43% toenemen. De groep 50 tot 60-jarigen is nu het grootst. Deze groep zal naar verwachting echter het sterkst afnemen tot 2030 (15%).
Gemeente Aalten
Gemeente Aalten
Bevolkingsontwikkeling
Verhuizingen vanuit Aalten naar...
Aantal inwoners (* 1.000)
27
Aalten
26,5 26
66%
20%
25,5 25 24,5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
24 Aandeel in verhuizingen 1 66% Aalten 2 5% Oude IJsselstreek 3 3% Doetinchem 4 3% Winterswijk 5 3% Oost Gelre 6 20% Overig
23,5
2050
2040
2035
2030
2025
2020
23
Toelichting: De grafiek geeft de verwachte omvang van de bevolking in deze gemeente, in de periode 2020-2050. Naar
Toelichting:
verwachting zal rond 2050 het aantal inwoners in Nederland vrijwel stabiliseren.
Bovenstaande figuur geeft weer naar welke gemeenten men nog meer verhuist.
Cijfers laatste prognose: 2019
Waar verhuizen mensen uit de gemeente naartoe? De grootste groep verhuist binnen de eigen gemeente. Verhuizingen van zowel huurders als kopers
Prognose bevolking naar leeftijd
Verhuizingen naar Aalten vanuit...
100% 90% Aalten
80% 70% 60%
64%
12%
50% 40% 30%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
20% 10%
Aandeel in verhuizingen 64% Aalten 1 16% Oude IJsselstreek 2 Winterswijk 4% 3 Oost Gelre 4 1% 5 1% Doetinchem 6 12% Overig
2050
20 tot 65 jaar
2040
2030
0 tot 20 jaar
2035
2025
2020
0%
65 jaar en ouder
Toelichting: De grafiek geeft de huidige en toekomstige verhoudingen weer tussen jonge en oudere mensen op de totale
Toelichting:
bevolking in de gemeente. Landelijk groeit de categorie 65 of ouder, als gevolg van de vergrijzing, van bijna
afkomstig uit de gemeente zelf.
20% in 2019 tot ruim een kwart van de bevolking in 2050. Daarna zal het aandeel senioren langzaam weer
Verhuizingen van zowel huurders als kopers
afnemen. Cijfers laatste prognose: 2019
Waar komen de mensen die de gemeente binnenkomen vandaan? Vrijwel altijd is ook hier de grootste groep
Gemeente Aalten
Gemeente Aalten
Bevolking naar ethniciteit
Duurzaamheidsscore 60
50
0%
8%
3% 40
30
20
10
89% 0 Totale duurzaamheidsscore
Nederlandse achtergrond
Overig Europa
Westerse migratieachtergrond
Niet-westerse migratieachtergrond
Sociaal-cultureel 2014
2015
2016
Ecologisch 2017
2018
Economisch
2019
Toelichting:
Toelichting: Met de duurzaamheidsscore kijkt Telos met een duurzaamheidsbril naar de welvaart in een gemeente. Zo
Een steeds groter gedeelte van de Nederlandse bevolking heeft een migratieachtergrond, inmiddels 24
wordt er gekeken naar de ontwikkelingen op sociaal-cultureel, economisch en economisch vlak. In de
procent. Daarvan heeft 57 procent een niet-Westerse achtergrond.