Document · PDF

Bijlage 1 Verkenning Ontwikkeling Bedrijventerrein Aalten_Onderzoeksrapportage BCI_26-01-23

Gemeenteraad 17 december 2024, gemeente AaltenBij agendapunt: Voorstel tot het uitvoeren van de verdiepende onderzoeken voor de ontwikkeling van het gebied ten zuidwesten van het bestaande bedrijventerrein en ten noorden van de Keizersbeek tot nieuw bedrijventerrein bij de kern Aalten14.331 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Verkenning ontwikkeling nieuw bedrijventerrein kern Aalten Onderzoeksrapportage

VERTROUWELIJK

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Aalten Buck Consultants International Nijmegen, januari 2023

Inhoudsopgave

1 Inleiding

2 Bestaande bedrijventerreinen Aalten

3 Verwachte marktvraag en zoekprofiel

4 Locatiebeoordeling op hoofdlijnen

5 Verdieping meest kansrijke locaties

6 Conclusies en advies voor vervolg

Inleiding

Aanleiding en doel In het Regionale Programma Werklocaties (RPW) voor de regio Achterhoek 2019-2023 is vastgesteld dat bij de kern Aalten behoefte bestaat aan de uitbreiding van het areaal bedrijventerrein met in totaal 8 tot 10 hectare netto (uitgeefbaar aan bedrijven) voor de periode tot 2030. Op de bestaande bedrijventerreinen in Aalten is niet tot nauwelijks ruimte beschikbaar voor de groei- en verplaatsingsdynamiek van het lokale bedrijfsleven. Er is sprake van een toenemende druk op de ruimte tegen de achtergrond van de in het RPW geconstateerde groei van de vraag. De lokaal gewortelde en gevestigde bedrijven kunnen op dit moment nauwelijks meer in hun uitbreidingsvraag worden voorzien. Het gevolg is dat lokale bedrijven soms noodgedwongen her-locatie (verplaatsing naar elders, eventueel buiten de gemeente) moeten overwegen. De gemeente Aalten heeft de ambitie uitgesproken om de uitbreidingsbehoefte van het lokale bedrijfsleven te faciliteren, en hiermee te zorgen voor behoud van bestaande en groei van nieuwe werkgelegenheid. Vanuit deze achtergrond is Buck Consultants International (BCI) verzocht een locatiekeuze-onderzoek voor een mogelijk nieuw aan te leggen bedrijventerrein(en) voor de kern Aalten uit te voeren.

De gemeente heeft aan BCI gevraagd om stapsgewijs vanuit een aantal mogelijke locaties te trechteren naar één of enkele voorkeurslocaties, waarvan de voor- en nadelen in beeld worden gebracht. Op basis daarvan is de gemeente Aalten beter in staat om een goed onderbouwde afweging te maken tussen mogelijke locaties.

Opbouw van het onderzoeksrapport

Voorliggende onderzoeksrapportage beschrijft de resultaten van het onderzoek naar de (on)mogelijkheden voor het realiseren van een nieuw bedrijventerrein in de omgeving van de kern Aalten. Het rapport is als volgt opgebouwd: Hoofstuk 2: Bestaande bedrijventerreinen Aalten Beschrijving van de bestaande bedrijventerreinen, historische uitgifte, het uitgeefbaar aanbod, sectorstructuur en de marktdynamiek op gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 3: Verwachte marktvraag en zoekprofiel Weergave van de meest recente behoefteraming vanuit het RPW, het zoekgebied en zoekcriteria voor het profiel van de mogelijke nieuwe bedrijventerreinontwikkeling. Hoofdstuk 4: Locatiebeoordeling op hoofdlijnen Beoordeling van de kansrijkheid van 9 zoeklocaties bij de kern Aalten op aspecten met betrekking tot ruimtelijke beperkingen, marktvraag en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 5: Verdieping meest kansrijke locaties Nadere verdieping van de drie meest kansrijke locaties uit de locatiebeoordeling op aanvullende aspecten met betrekking tot planomvang, grondeigendom, energie, bereikbaarheid etc. Hoofdstuk 6: Conclusies en advies voor vervolg Conclusie over de realisatie van nieuwe ruimte voor lokale bedrijvigheid op basis van de analyses en strategische advies voor vervolg.

Bestaande bedrijventerreinen Aalten

Raadsprogramma 2022-2026 De gemeente Aalten bestaat uit de twee grotere hoofdkernen Aalten en Dinxperlo, het vestingstadje Bredevoort, het dorp De Heurne en een aantal buurtschappen. In het raadsprogramma 2022-2026 worden bedrijven, ondernemers en inwoners als onmisbaar én van grote waarde gezien voor de economie en leefbaarheid van de gemeente Aalten. De gemeenteraad heeft de ambitie om een aantrekkelijk ondernemersklimaat aan te bieden voor agrarische bedrijven, het MKB, de industrie en bedrijven in de vrijetijdssector. Om die reden vraagt de raad onder andere aan het college van burgemeester en wethouders om voldoende vestigingsplekken met een goede ontsluiting te realiseren voor bedrijven en zzp’ers, regionale initiatieven te stimuleren om de krapte op de arbeidsmarkt tegen te gaan en regionale en grensoverschrijdende samenwerking tussen ondernemers te stimuleren. Markdynamiek bedrijventerreinen

In de afgelopen 10 jaar is de totale werkgelegenheid in de gemeente Aalten met 2,4% gestegen naar ruim 11.000 banen verdeeld over 2.300 vestigingen. In 2022 bevindt ruim 38% van de totale werkgelegenheid (gemeten in het aantal banen) zich op de 17 aanwezige bedrijventerreinen in de gemeente. Dit is aanzienlijk hoger dan nationale aandeel van de beroepsbevolking wat werkzaam is op bedrijventerreinen (30%). De 4.200 banen op bedrijventerreinen in Aalten zijn verdeeld over ‘slechts’ 231 bedrijfsvestigingen (van de 2.300) (zie tabel). Dat laat zien dat de bedrijventerreinen belangrijke vestigingslocaties zijn voor de grotere bedrijven in de gemeente. Ruim 60% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen bevindt zich op bedrijventerreinen in Aalten, 36% in Dinxperlo en 3% in Bredevoort. De bedrijventerreinen Industrieterrein I in Aalten en Dinxperlo 69 in Dinxperlo zijn gemeten in totaal aantal banen de grootste bedrijventerreinen in de gemeente. © Buck Consultants International, 2023

Bedrijventerrein

Kern

Vestigingen

Banen

Bedrijventerrein Westrand

Aalten

De Driehoek

Aalten

Industrieterrein I

Aalten

1.170

Industrieterrein II

Aalten

590

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen in OudeAalten IJsselstreek 5 Industrieterrein III en IV

210

Kobus

Aalten

Stationslocatie Zuid

Aalten

t Broek

Aalten

380

Vierde Broekdijk

Aalten

Zuiderlaan en omgeving

Aalten

Misterstraat

Bredevoort

110

AA-Strang

Dinxperlo

Dinxperlo 69

Dinxperlo

810

Dinxperlo 81

Dinxperlo

160

Dinxperlo 89

Dinxperlo

200

Dinxperlo 91

Dinxperlo

300

t Hietveld, fase 1A

Dinxperlo

231

4.190

Totaal

Bron: Provincie Gelderland, bedrijventerreinen op kaart, online databestand, juli 2022

Situatieschets bedrijventerreinen

De bedrijventerreinen in de gemeente concentreren zich voornamelijk aan de randen van de hoofdkernen Aalten en Dinxperlo. Het bedrijventerrein Misterstraat in de kern Bredevoort is het enige terrein dat niet in Aalten of Dinxperlo is gelegen.

Bredevoort Aalten-Noord 2. 6.

11.

Misterstraat

De Driehoek Kobus

Aalten-Zuid 1. 3. 4. 5. 7. 8. 9. 10.

Bedrijventerrein Westrand Industrie terrein I Industrie terrein II Industrie terrein III en IV Stationslocatie Zuid ‘t Broek Vierde Broekdijk Zuiderlaan en omgeving

Dinxperlo 12. 13. 14. 15. 16. 17.

AA-Strang Dinxperlo 69 Dinxperlo 81 Dinxperlo 89 Dinxperlo 91 ‘t Hietveld, fase 1A

Bedrijventerreinen nagenoeg volledig uitgegeven Het vrij uitheefbare aanbod bedrijventerreinen in de gemeente was in juli 2022 in totaal nog 13,9 hectare. Hiervan is 7,6 hectare in optie/reservering genomen door bedrijven, waardoor nog 6,3 als direct uitgeefbaar resteert. Het volledig direct uitgeefbare aanbod is gelegen in de kern Dinxperlo. In Aalten zijn op dit moment geen kavels vrij beschikbaar. Kern

Bruto

Netto

Bedrijventerrein Westrand

Aalten

6,3

5,4

De Driehoek

Aalten

1,8

Industrieterrein I

Aalten

21,5

18,1

Industrieterrein II

Aalten

23,8

17,1

Industrieterrein III en IV

Aalten

14,8

12,2

Kobus

Aalten

2,9

2,4

Stationslocatie Zuid

Aalten

7,7

7,2

t Broek

Aalten

15,9

14,3

Vierde Broekdijk

Aalten

3,6

2,1

10 Zuiderlaan en omgeving

Aalten

2,3

11 Misterstraat

Bredevoort

4,9

4,7

12 AA-Strang

Dinxperlo

5,2

13 Dinxperlo 69

Dinxperlo

23,5

14 Dinxperlo 81

Dinxperlo

5,5

15 Dinxperlo 89

Dinxperlo

7,4

6,9

16 Dinxperlo 91

Dinxperlo

9,4

8,2

Dinxperlo

10,3

3,2

138,1

6,3

17 t Hietveld, fase 1A • • •

Volledig uitgegeven Aanbod in optie Aanbod direct uitgeefbaar

Direct uitgeefbaar

Bedrijventerrein

Totaal

In optie 5,4*

2,1

3,1 0,1

7,6

* Optie door afvalbedrijf Aalbers en Zoon dat vanuit Industrieterrein II naar BT Westrand gaat verhuizen Bron: Provincie Gelderland, bedrijventerreinen op kaart, online databestand, juli 2022

Aanbod bedrijfsruimte Achterhoek In de gehele Achterhoek is het aanbod aan bedrijfsruimte sterk afgenomen in de afgelopen jaren. Ten opzichte van 2015 is het totale aanbod bijna gehalveerd van circa 450.000 m2 naar circa 237.000 m2 in 2021. In het eerste kwartaal van het jaar 2021 is er 30% meer bedrijfsruimte opgenomen (in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2020). Daarnaast is in hetzelfde jaar het gemiddelde aantal dagen dat een bedrijfsruimte wordt aangeboden afgenomen tot 112 dagen (afname van 88 dagen). De hoge opnamecijfers en de korte aanbiedingstijd van ruimte duiden op een krappe markt. De bedrijventerreinen in de gemeente Aalten hebben over het algemeen een goede ruimtelijke kwaliteit en de (structurele) leegstand is ook zeer beperkt. Verspreid over de bedrijventerreinen in de gemeente Aalten zijn momenteel drie bestaande bedrijfshallen in verkoop of verhuur en er zijn vier nieuwe bedrijfshallen in aanbod. Bedrijfsruimtemarkt Achterhoek:

Perspectief voor herontwikkeling van (delen van) bedrijventerrein ‘t Broek In opdracht van de provincie Gelderland voert Stec Groep momenteel een onderzoek uit naar de potentie voor herontwikkelingslocaties en vestiging XXL logistiek in de Achterhoek. Hierbij wordt op basis van een beoordelingsmodel op kavelniveau aangevuld met terreindata een selectie gemaakt van kansrijke terreinen met potentie voor herontwikkeling, deze terreinen worden vervolgens in een verdieping nader geanalyseerd. In deze verdieping zijn ook twee terreinen in Aalten meegenomen, te weten: (1) industrieterrein I, II, III, en IV en (2) ‘t Broek. In onderstaande tabel wordt de algehele score voor de potentie voor herontwikkeling weergegeven. Score herontwikkelpotentie

Industrieterrein I, II, III, en IV

Indicator

Waarde

Weging

Oppervlakte hoge score

1,9

30%

Percentage kavels met hoge score

30%

Ontwikkeling banen

Waarde

Weging

4,2

30%

+22%

10%

+1%

10%

Floor Space Index

0,79

10%

0,57

10%

Marktdynamiek (ontw. vestigingen)

-13%

10%

Score toekomstbestendigheid 2019

10%

Totaal

Score

‘t Broek

2,4

Score

2,8

Bron: Stec Groep (concept 2022), Potentie herontwikkelingslocaties en vestiging XXL logistiek Achterhoek

Bron: NVM, Commercieel vastgoed in COROP-gebieden 2021

Uit de eerste resultaten van de verdieping komt naar voren dat bij beide terreinen het maximale bebouwingspercentage en de maximale bouwhoogte niet optimaal worden benut. Hierbij is echter nog een nuancering noodzakelijk aangezien op sommige kavels bijv. waterzuiveringsbedrijven, transportbedrijven of grondverzetbedrijven zijn gevestigd waar verdichting niet zomaar mogelijk is. Genoemde bedrijven moeten ook voldoende plek behouden en eventueel vinden in de toekomst. 5

Bedrijventerreinen in de Achterhoek zijn dé brandpunten van de maakindustrie en vormen de economische motoren van de lokale en regionale economie Historisch gezien is de maakindustrie een belangrijke economische pijler in de regio Achterhoek. De maakindustrie is in het bijzonder sterk op het gebied van de metaal- en houtbewerking en de toelevering aan de agrarische sector. De maakbedrijven maken een transitie door naar een smart industry, die wordt gedreven door digitalisering en automatisering van productieprocessen. Verder klinken er vanuit het bedrijfsleven geregeld geluiden dat de arbeidsmoraal van de Achterhoekers zeer hoog is en dat ze loyaal zijn aan hun werkgever. Dat is niet in alle Nederlandse regio’s vanzelfsprekend. Een fors aandeel van de economische toegevoegde waarde in de Achterhoek is afkomstig van (MKB-) bedrijven die actief zijn in die sector (zie ook kaart). Het aandeel industriële werkgelegenheid in de Achterhoek (17%) is ook hoger dan het Gelderse (11%) en landelijke (9%) aandeel.

De bedrijventerreinen in de Achterhoek kunnen beschouwd worden als de brandpunten van de maakindustrie, omdat ruim 85% van de industriële werkgelegenheid op bedrijventerreinen is gevestigd. Het zijn daarmee de economische motoren van de Achterhoek.

Aanwezigheid maakindustrie in Aalten

Als specifiek gekeken wordt naar de werkgelegenheidsverdeling op basis van de economische speerpunten van de provincie Gelderland voor de gemeente Aalten, dan komt de maakindustrie als grootste sector naar voren. In 2021 waren er 1.930 banen binnen de maakindustrie. Dat is 17,5% van het totaal aantal banen in de gemeente Aalten. Daarnaast bevindt zich ook een groot gedeelte van de banen binnen het health/medisch cluster, transport en logistieke sector en het agro-complex Gemeente Aalten - banen naar aandachtssectoren (2021)

Maakindustrie

1.930

Health/medisch cluster

1.400

Transport en Logistieke sector

1.350

Agro-complex

1.240

Vrijetijdseconomie

560

Food cluster

540

EMT (Energie en Milieutechnologie)

530

Creatieve industrie

220

Health

10 -

Aandeel maakindustrie per COROP-regio in termen van toegevoegde waarde in de regionale economie © Buck Consultants International, 2023

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Bron: Provincie Gelderland, Gelderland in cijfers, juli 2022

Sectorstructuur De verdeling van de 11.000 banen in de gemeente Aalten is in onderstaande figuur weergegeven. Zoals ook op de vorige pagina te zien was, is de (maak)industrie de grootste sector gemeten in aantal banen. Andere sectoren die doorgaans sterk op de bedrijventerreinen zijn geconcentreerd zijn de sectoren groothandel (1.140 banen), bouwnijverheid (860 banen) en vervoer en opslag (310 banen).

Ten opzichte van de sectorstructuur in de provincie Gelderland zijn de sectoren: zakelijke dienstverlening, openbaar bestuur en vervoer, opslag en communicatie relatief gezien in mindere mate aanwezig in de gemeente Aalten. Naast de industrie zijn echter de groothandel en bouwnijverheid gerelateerde bedrijven sterker vertegenwoordigd in de gemeente (ten opzichte van de gehele provincie Gelderland). Gemeente Aalten / Provincie Gelderland - banen naar sector (2021)

Gemeente Aalten - banen naar sector (2021)

Industrie/delfstoffenwinning

Industrie/Delfstoffenwinning

Gezondheidszorg

Detailhandel/autohandel

Groothandel

Bouwnijverheid

Zakelijke dienstverlening

Onderwijs

Landbouw/visserij

Landbouw/Visserij

Overige dienstverlening

Horeca

Vervoer, opslag en communicatie

Openbaar bestuur

Financiële instellingen

Nutsbedrijven

Nutsbedrijven -

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Bron: Provincie Gelderland, Gelderland in cijfers, juli 2022 © Buck Consultants International, 2023

10%

12%

14%

16%

18%

20%

Bron: Provincie Gelderland, Gelderland in cijfers, juli 2022

Top 15 grote bedrijfsvestigingen De tabel (rechts) geeft een overzicht weer van de top 15 grootste gevestigde bedrijven gemeten in banen in de gemeente Aalten in de sectoren groothandel, bouw, industrie en installatiebranche. Slechts één van deze 15 bedrijfsvestigingen is niet te vinden op een bedrijventerreinen in Aalten en Dinxperlo en dat is Germains Seed Technology. De bedrijventerreinen zijn een belangrijk economisch fundament. Twee bedrijven uitgelicht:

Bedrijf

Plaats

Sector

Kaemingk B.V.

Aalten

Groothandel (overige consumentengoederen)

East-Production

Aalten

Industrie (vervaardiging papier / karton)

Bribus Keukens

Dinxperlo

Industrie (vervaardiging keukens)

Enveloprint B.V.

Dinxperlo

Grafisch design (drukwerk)

Saba Dinxperlo B.V.

Dinxperlo

Industrie (vervaardiging lijn / kit)

Sanovo Technology

Aalten

Industrie (vervaardiging machines)

TripleA Networks N.L.

Aalten

Elektrotechnische bouwinstallatie (o.a. telefonie)

Virupa B.V.

Aalten

Industrie (Signing en winkelpresentatie)

Prinzen B.V.

Aalten

Industrie (vervaardiging machines)

Signnovation

Dinxperlo

Industrie (vervaardiging gevel- en lichtreclame)

Apparatenfabriek Ara B.V.

Aalten

Installatie elektronische en optische apparatuur

Dorset Green Machines B.V.

Aalten

Industrie (vervaardiging machines)

Germains Seed Technology B.V.

Aalten

Dienstverlening voor de akker- en/of tuinbouw

Intercarpet B.V.

Aalten

Industrie (vervaardiging vloerkleden)

Metaflex Doors Europe B.V.

Aalten

Industrie (vervaardiging deursystemen)

Kaemingk • Het bedrijf Kaemingk is één van de twee grootste werkgevers in de gemeente Aalten • De kernactiviteiten van dit bedrijf zijn gericht op het verkopen en het leveren van seizoensgebonden decoraties aan haar klanten (wederverkopers) • Kaemingk is werkzaam vanuit meerdere vestigingen op bedrijventerrein ‘t Broek en de toekomstige Vierde Broekdijk Sanovo Technology Group • Sanovo is één van de grootste industriële bedrijven in de kern Aalten. Ze ontwikkelen toonaangevende technologie voor het hanteren en verwerken van tafeleieren. • Het hoofdkantoor zit in Denemarken, de vestiging in Aalten is het kenniscentrum voor geautomatiseerde systemen voor het sorteren en verpakken van eieren • Sanovo is gevestigd op Industrieterrein I

Bron data: Open Streetmap, KvK, CBS, Kadaster, TU Delft (3D bag viewer), 2022

Ontwikkeling naar een smart industry De maakindustrie ontwikkelt zich in rap tempo naar een smart industry. Deze snelle ontwikkeling wordt gedreven door verschillende transities zoals digitalisering, automatisering, robotisering, geïntegreerde logistiek en datagedreven productie. De verschillende bedrijven moeten hun bedrijfsvoering aanpassen om op deze transities van de zogenaamde 4e industriële revolutie in te spelen.

Wat zijn de grootste verandering bij de ontwikkeling naar een smart industry? 1. Innovatie komt centraal te staan in het bedrijfsproces 2. Er is behoefte aan grotere flexibiliteit in het productieproces 3. Een toenemend gezamenlijk belang bij clustering en samenwerking

1 Innovatie centraal in het bedrijfsproces Innovatie gaat centraal staan in de bedrijfsprocessen om te zorgen dat recent ontwikkelde technologie direct toegepast en ingezet kan worden. Door nieuwe productietechnologieën te integreren met robots, sensoren en internet ontstaan vernieuwende processen van ontwerpen, fabriceren en distribueren. Met minder arbeidskrachten kan meer toegevoegde waarde gerealiseerd worden en dat leidt voor bepaalde bedrijven tot een grotere ruimtevraag bij een gelijk aantal werknemers. 2 Grotere behoefte aan flexibiliteit in het productieproces Onderdeel van de transitie is de trend naar een zeer flexibele productiecapaciteit in termen van product, volume, timing en efficiëntie doordat de klant behoefte heeft aan een levering op maat. De kwaliteit komt centraal te staan, waarbij er niet langer (uniforme) voorraden worden aangehouden. Om hieraan te kunnen voldoen worden steeds meer activiteiten gebundeld op één locatie. Dit zorgt voor extra ruimtevraag op de bedrijventerreinen. 3 Toenemend gezamenlijk belang bij clustering en samenwerking Vanwege de complexiteit en de noodzaak tot innovatie ontstaat er een toenemende verwevenheid tussen de bedrijven.

Om succesvol te kunnen opereren is een florerend ecosysteem noodzakelijk, waarbij ondernemers, overheden en maatschappelijke organisaties kansgedreven samenwerken om de gemeente en de regio economisch en maatschappelijk vitaal te houden. Die grotere mate van verwevenheid leidt op zijn beurt ook weer tot vernieuwing, innovatie, het ontstaan van nieuwe businessmodellen en nieuwe sectoren die opkomen. De Achterhoek is sterk op dit aspect.

Bron: BCI, 2021 © Buck Consultants International, 2023

Veranderende productiepatronen leiden tot meer ruimtegebruik in de toekomst De veranderende productiepatronen hebben structurele gevolgen voor de manier waarop arbeid wordt ingezet en hoe de ruimte gebruikt wordt. Door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en Buck Consultants International (BCI) is dit in 2019 berekend in de nationale ramingen op basis van een behoedzaam en een gunstig scenario.

Ontwikkeling industrie in Nederland

% verandering 2017-2030 behoedzaam

gunstig

Arbeidsvolume

-0,9

-0,5

Toegevoegde waarde

+0,6

+2,4

Ruimtegebruik

+2,1

+13,8

Ruimtegebruik op bedrijventerreinen

ha 2017

% verandering 2017-2030

huidig

behoedzaam

gunstig

Aardoliebasisindustrie

655

Chemische industrie

1.365

17%

19%

Staalindustrie

2.810

-5%

Scheepsbouw

400

13%

Bouwmaterialenindustrie

1.790

12%

Metaalelektro

2.435

13%

36%

Overige industrie

2.515

-8%

Industrie totaal

11.970

14%

Bron: BCI & EIB, 2019

Voor de brede industrie geldt dat de toegevoegde waarde tot 2030 licht toeneemt. Er is daarentegen een zeer sterke groei in het ruimtegebruik te verwachten in het segment metaalelektro, waar de gemeente Aalten sterk in is.

Bron: BCI & EIB, 2019

Verwachte marktvraag en zoekprofiel

Gronduitgiftes de laatste vijf jaar toegenomen De bedrijventerreinenmarkt is altijd in beweging, waarbij bedrijven de behoefte hebben aan een bepaalde mate van flexibiliteit om in te kunnen spelen op de actuele ontwikkelingen in hun (afzet)markt. De behoefte aan nieuwe bedrijfskavels hangt voor een deel samen met algemene economische groei, maar zeker ook met de sector- en bedrijfsspecifieke trends en ontwikkelingen.

Actualisatie vraagraming Regionaal Programma Werklocaties Ten behoeve van de regionale programmering werklocaties (RPW) Achterhoek worden er in opdracht van de provincie Gelderland op regionaal niveau langjarige vraagramingen opgesteld, met verbijzondering van de vraag naar gemeenten. Uit de vraagramingen komt het volgende beeld naar voren voor de gemeente Aalten: 25

Onderstaande figuur geeft een beeld van de langjarige gronduitgifte op de bedrijventerreinen in de gemeente Aalten. Herontwikkelingen door private eigenaren vallen niet onder e gronduitgiftecijfers. Gemiddeld is er in de afgelopen 20 jaar 1,2 hectare bedrijventerrein per jaar uitgegeven. Hierbij valt op dat gedurende de economische recessie van 2007-2011 cumulatief het meeste bedrijventerreinareaal is uitgegeven ten opzichte van de andere vijf jaarlijkse periodes. Vooral in de periode 2012-2016 is er nauwelijks bedrijventerrein uitgegeven. In de afgelopen 5 jaar is er wel weer een stijging te zien in de gronduitgiftes. In de periode 2017-2021 is er 4,2 hectare netto uitgegeven (gemiddeld 0,8 hectare per jaar). Dit blijft echter beperkt door het gebrek aan beschikbare grond. 14

2,5

20 15

11,5

10 6,5 5 4,9

6,5

Ruimtevraag 2021-2030 Laag

Ruimtevraag 2021-2030 Hoog

Uitbreidingsvraag (kleinschalig)

Uitbreidingsvraag (grootschalig)

Vervangingsvraag

Bron: Provincie Gelderland, IBIS, 2022

In de periode tot 2030 wordt voor de gemeente Aalten een uitbreidingsvraag verwacht van 11,4 hectare (scenario Laag) tot 18 hectare (scenario Hoog). Dit komt overeen met een uitbreidingsvraag van 1,3 tot 2,0 hectare gemiddeld per jaar en is een stijging ten opzichte van de jaarlijkse gemiddelde uitgifte van de afgelopen vijf jaar. In de monitor RPW (maart 2022) is ook verplaatsingsvraag opgenomen voor de kern Aalten van 5 hectare tot 2030. Dit heeft betrekking op de verplaatsingsvraag van het bedrijf Aalbers die opgevangen gaat worden op bedrijventerrein Westrand. Aalbers is momenteel in afwachting van de milieuvergunning voordat de verkoop officieel de notaris kan passeren (verwachting definitief na 2022).

1,5

1 0,8

4 0,5

2 0

2002-2006

2007-2011

2012-2016

2017-2021

2017 2018 2019 2020 2021

Twee verschillende lokale marktregio’s De bedrijvigheid in de twee grote kernen Aalten en Dinxperlo heeft een sterk lokaal karakter. Er zijn veel familiebedrijven aanwezig die een sterke binding hebben met de desbetreffende kern. Het echte kapitaal – de specialistische kennis en kunde – van de bedrijven zit bij het personeel. Dit maakt dat bedrijven er doorgaans voor kiezen om te investeren in uitbreiding op of nabij de huidige locatie. Het oppakken en verplaatsen van de vestiging over een grotere afstand is gezien de reisbereidheid van personeel en de huidige druk op de arbeidsmarkt vaak geen reële optie.

In het verleden heeft de gemeente wel enkele bedrijven om uiteenlopende redenen uit Aalten zien vertrekken. De verhuizingen zijn dan eerder naar Varsseveld (of elders in Nederland) dan naar Dinxperlo. Dit geldt bijvoorbeeld voor de bedrijven Technowand (systeemwanden fabrikant) en Innclose (fabrikant van behuizingen voor machines) die beiden vanuit Aalten naar Varsseveld zijn verhuisd.

Aalten

In de laatste jaren zijn twee bedrijven van Aalten naar Dinxperlo verhuisd, te weten Albuco Polyester Sandwich Industrie en Tritop Interieurbouw. Albuco had weinig lokale binding met Aalten en de reden voor Tritop was het afbranden van het pand in Aalten in 2020. Hierdoor moesten de bedrijven op zoek naar nieuwe huisvesting, die op dat moment beschikbaar was in Dinxperlo. Uiteindelijk heeft Tritop besloten om ook in Dinxperlo te blijven. Dinxperlo

Onvoldoende ruimte om de verwachte vraag in de kern Aalten te accommoderen De gemeente Aalten beschikt met de twee bedrijventerreinen AA-Strang (3,1 hectare) en ‘t Hietveld, fase 1 (3,2 hectare) over voldoende ruimte om de economische dynamiek in de kern Dinxperlo te kunnen faciliteren. Voor de kern Aalten is het beeld anders. De beschikbare kavels zijn volledig uitverkocht of in optie genomen. Er zijn geen direct uitgeefbare kavels beschikbaar. Voor de periode 2021-2030 wordt er nog een uitbreidingsvraag verwacht voor de gehele gemeente Aalten van 11,4 tot 18 hectare. Als het direct beschikbare aanbod (in Dinxperlo) van deze ruimtevraag wordt afgehaald blijft er nog een behoefte over van 5,1 tot 11,7 hectare bedrijventerrein. Het is realistisch om te veronderstellen dat deze resterende ruimtevraag in Aalten gaat ‘landen’, aangezien er op de bedrijventerreinen in Dinxperlo nog voldoende ruimte beschikbaar is om de vraag te accommoderen.

Op dit moment zoeken ondernemers in de kern Aalten zelf oplossingen voor uitbreiding door het opkopen (of huren) van naast- of nabijgelegen percelen. Dit zorgt weliswaar voor een stapsgewijze kwaliteitsverbetering van de bestaande bedrijventerreinen, maar het vormt geen structurele en duurzame oplossing. Door de lage leegstand en het ontbreken van nieuwe ruimte op bedrijventerrein wordt een rem gezet op de groei- en verplaatsingsdynamiek van het lokale bedrijfsleven. Op basis van bovenstaande constateringen wordt in het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) Achterhoek aan de gemeente geadviseerd om een nieuwe locatie voor bedrijven te onderzoeken in de nabijheid van de kern Aalten waar op de korte termijn 5 hectare uitgelegd kan worden, met een mogelijke gefaseerde uitbreiding naar 8 of 10 hectare op de middellange termijn (2030). Hiermee kan in de periode tot 2030 tegemoet gekomen worden aan de uitbreidingsvraag van 11,4 hectare (scenario Laag) tot 18 hectare (scenario Hoog). De gemeente Aalten heeft de ambitie uitgesproken om de uitbreidingsbehoefte van het lokale bedrijfsleven te willen faciliteren, en hiermee te zorgen voor het behoud van bestaande én groei van nieuwe werkgelegenheid. © Buck Consultants International, 2023

Signalen vanuit Industriekring Aalten Dinxperlo (IKAD) Urgentie locatieonderzoek De inspanning van de gemeente voor het zoeken naar een nieuwe locatie voor een bedrijventerrein wordt door de lokale bedrijven toegejuicht. Er zijn wel grote zorgen over de ‘timing’, omdat het vinden en ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein tijd kost. De verwachting is dat dit minimaal 3-4 jaar gaat duren. Gezien de acute marktvraag is dat te laat.

Voor een kleine kern als Aalten is het belangrijk om te erkennen dat het ruimtegebruik op de bedrijventerreinen in hoge mate wordt bepaald door enkele spelers. Zo heeft het bedrijf Kaemingk (wereldwijde leverancier in seizoensdecoratie) op dit moment ruim 130.000 m² (13 hectare) in gebruik en dit oppervlak gaat nog toenemen. Het is cruciaal dat de gemeente van in ieder geval de top 5 bedrijven in ruimtegebruik op de hoogte is van wat er speelt en wat de toekomstplannen zijn. Dat kan bepalend zijn voor de strategie ten aanzien van bedrijventerreinen in Aalten. Dynamiek op bedrijventerreinen De bedrijven herkennen dat de dynamiek op de bedrijventerreinen in Aalten groot was in de afgelopen jaren. De gepresenteerde cijfers over de uitgifte (0,8 hectare) in de afgelopen 5 jaar geven echter nog niet het volledige beeld, omdat veel bedrijven hebben ingezet op intensiever gebruik van de eigen kavel of verouderde panden hebben herontwikkeld. Dit is op zich geen verkeerde ontwikkeling (duurzaam ruimtegebruik), maar is deels ook te verklaren door het ontbreken van nieuwe ruimte voor ambitieuze groeiplannen. De potentie voor intensiveren en herontwikkelen is nu wel verzilverd. 13

Signalen vanuit Industriekring Aalten Dinxperlo (IKAD) Het is de verwachting dat er in de komende jaren meerdere bedrijven uit hun jasje gaan groeien en dat uitbreiding noodzakelijk is. De ontwikkeling van de industrie naar een ‘smart industry’ speelt daarbij ook een rol. De opgave voor 8 tot 10 hectare in de komende 10 jaar lijkt een onderschatting van de werkelijke dynamiek die nog gaat komen.

Signalen vanuit Industriekring Aalten Dinxperlo (IKAD) De enige echte duurzame oplossing voor alle problematiek rondom bereikbaarheid en ruimte is het doortrekken van de Rondweg Zuid richting de N318. Daarvoor worden de bedrijventerreinen beter ontsloten en ervaren inwoners minder overlast van vrachtverkeer. Voor deze investering in de infrastructuur zijn eerder al plannen gemaakt.

Mogelijke zoekgebieden Het is logisch dat er in eerste instantie gekeken wordt naar uitbreiding aangrenzend aan de bestaande bedrijventerreinen in Aalten. In deze schil lijken een aantal locaties interessant om nader te verkennen.

Betrokkenheid bedrijfsleven Het bedrijfsleven van Aalten wordt graag betrokken bij de planvorming van een nieuw bedrijventerrein. In de afgelopen jaren (sinds oktober 2020) is een aantal malen beloofd dat een extern bureau bezig zou zijn met een onderzoek. Dat blijkt echter nu pas recent in gang gezet te zijn en daar is men verontwaardigd over. Het is begrijpelijk dat de bedrijven niet betrokken zijn bij het vertrouwelijke deel (grondverwerving etc.).

De bedrijven adviseren de gemeente om een tweesporenbeleid te voeren, waarbij er tegelijkertijd wordt gekeken naar oplossingen voor de korte en lange termijn. Op korte termijn (1-2 jaar) moet er op creatieve wijze gekeken worden waar er nog enkele hectaren gevonden kunnen worden. Voor de lange termijn (3-6 jaar) moet er volop ingezet worden op een hoogwaardig en duurzaam bedrijventerrein voor Aalten. Een belangrijk aandachtspunt is de bereikbaarheid van een nieuwe locatie voor autoen vrachtverkeer. De bereikbaarheid van het bedrijventerreinencluster in Aalten laat op dit moment al te wensen over en de bedrijven spreken hun zorgen hierover uit als er nog meer bedrijvigheid in het gebied komt. Aanvullend zou er ook gekeken kunnen worden naar ruimte voor bedrijven aan de Hamelandroute. Twee locaties zouden potentieel interessant kunnen zijn: aan de zuidkant bij de Duitse grens (douanecomplex) en aan de noordkant nabij de kruising met de N318.

Netto omvang 8-10 hectare Realiseerbaar per 2025 – 2030 Zoekprofiel nieuw bedrijventerrein kern Aalten Vanuit deze achtergronden is Buck Consultants International (BCI) gevraagd het locatiekeuze-onderzoek voor een mogelijk nieuw aan te leggen bedrijventerrein(en) voor de kern Aalten uit te voeren. Varsseveld?

Een belangrijk vertrekpunt voor de gemeente is dat het zoekgebied waar uitleg moet worden gevonden in ieder geval begrensd is door de N313, de Hamelandroute aan de oostzijde en de N318 Ringweg, Varsseveldsestraatweg aan de noordzijde. Ook is gekeken naar een locatie nabij Varsseveld en de Duitse grens (douanelocatie).

Aalten

Voor de gebieden aan de andere zijde van deze wegen is het ruimtelijk niet gewenst om daar uitbreiding te realiseren (zie kaartbeeld). Deze gebieden zijn veelal onderdeel van het Nationaal Landschap. Het zijn gebieden met hoge(re) landschappelijke waarden waar het niet voor de hand ligt om ze als uitleggebied voor bedrijventerrein in te vullen. Aan de noordkant van Aalten is sprake van een kenmerkende verhoging van het landschap met het Oost-Nederlands plateau. De genoemde uitgangspunten zijn, gezien de omvang en urgentie van de verwachte marktvraag in Aalten, bepalend. Om de marktvraag ruimtelijk te accommoderen wordt in de volgende volgorde gekeken: I. II. III. IV.

Ruimte op bestaande terreinen → geen aanbod meer in Aalten Ruimte aangrenzend aan bestaand bedrijventerrein Ruimte aansluitend op bedrijfsbestemming buitengebied Ruimte in een volledig nieuwe bedrijventerreinontwikkeling

Grenslocatie?

Locatiebeoordeling op hoofdlijnen

Selectie en beoordeling selectie van mogelijke ontwikkellocaties In samenspraak met de gemeente Aalten zijn 9 mogelijke ontwikkellocaties geselecteerd op basis van de uitgangspunten van het zoekprofiel voor een eerste beoordeling op enkele relevante aspecten. Er zijn in de directe nabijheid van de bestaande bedrijventerreinen vijf gebieden geïdentificeerd (zie tabel: 1, 2, 3, 7 en 8). Verder is er één locatie naar voren gekomen die een uitbreiding vormt van een bestaande bedrijfsbestemming in het buitengebied, niet zijnde een formeel bedrijventerrein (zie tabel: 6). Aanvullend zijn er twee meer perifere locaties geselecteerd tussen het bestaande bedrijventerreinencluster en de Hamelandroute (N313) (zie tabel: 4 en 5). Tot slot is er als terugval optie een locatie geïdentificeerd in de nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Hofskamp van de buurgemeente Oude IJsselstreek (zie tabel: 9). Inventarisatie van mogelijke ontwikkellocaties 1

Noordzijde Westrand

Aan de noordzijde van het bestaande bedrijventerrein Westrand, direct gelegen aan de Sondernweg ten zuiden van de spoorlijn

Westzijde Industrieterrein I

Aan de noordzijde van de Derde Broekdijk in directe nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Industrieterrein I

Noordzijde Vierde Broekdijk

Aan de zuidzijde van Keizersbeek in de directe nabijheid van het te ontwikkelen bedrijventerrein Vierde Broekdijk

Zuidzijde Wikkerinkweg

Ten zuiden van de Wikkerinkweg en ten oosten van de Dinxperlosestraatweg (N819)

Barlo

Bredevoort

Varsseveld

Noordzijde Wikkerinkweg

Ten noorden van de Wikkerinkweg in de directe nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Industrieterrein III en IV

Grenslocatie Hamelandroute

Direct gelegen aan de Hamelandroute (N313), ten noorden van de grens met Duitsland bij het voormalige douanecomplex

Westzijde Stationslocatie Zuid

Aan de noordzijde van de Nijverheidsweg in de directe nabijheid van bestaande bedrijventerreinen Stationslocatie Zuid en Industrieterrein II

Zuidwestzijde Vierde Broekdijk

Aan de westzijde van de Dinxperlosestraatweg (N819) in de directe nabijheid van het te ontwikkelen bedrijventerrein Vierde Broekdijk

Omgeving Hofskamp Oost

Ten noorden van N318 aan de grens met de buurgemeente Oude IJsselstreek. Aansluitend aan een mogelijk toekomstige uitbreiding van Hofskamp Oost fase 4

Aalten 1

Lintelo

7 2

5 4

6 De Heurne

IJzerlo

Eerste beoordeling kansrijkheid van mogelijke ontwikkellocaties De kansrijkheid van de locaties is beoordeeld op drie aspecten: A) aanwezigheid van ruimtelijke beperkingen, B) aansluiting op de verwachte marktvraag en C) match met het gemeentelijk beleid. De tabel geeft het beoordelingsformat weer en is per locatie ingevuld op de volgende pagina’s. De beoordeling is gedaan op basis van beleidsdocumenten, gesprekken met de gemeente en een digitale schouw. Beoordeling kansrijkheid van mogelijke ontwikkellocaties A Ruimtelijke beperkingen

Noordzijde Westrand

Westzijde Industrieterrein I

Noordzijde Vierde Broekdijk

Zuidzijde Wikkerinkweg

Noordzijde Wikkerinkweg

Grenslocatie Hamelandroute

Westzijde Stationslocatie Zuid

Zuidwestzijde Vierde Broekdijk

Omgeving Hofskamp Oost

B Aansluiting marktvraag

C Gemeentelijk beleid

Conclusie

De eerste beoordeling van mogelijke ontwikkellocaties bestaat uit een score (groen, oranje, rood) voor elk van de drie aspecten (A,B,C) én een woordelijke toelichting. Ook is per locatie een conclusie geformuleerd. Onderstaande tabel laat de betekenis van kleuren en de indicatoren zien. Legenda Beoordeling

A. Ruimtelijke Beperkingen

B. Aansluiting marktvraag

C. Gemeentelijk beleid

Beperkt

Goed

Past goed

Nader te verkennen

Gering

Schuurt

Omvangrijk

Geen

Conflicteert Nader te beoordelen

Noordzijde Westrand Beoordelingsvragen

Omvangrijk

Wat zijn de ruimtelijke beperkingen op de locatie?

Sluit de locatie goed aan bij de verwachte marktvraag?

▪ Sluit goed aan door ligging naast bestaande cluster van bedrijven op Industrieterrein II

Goed

Past een ontwikkeling op de locatie in het gemeentelijk beleid?

▪ In het streefbeeld van de Toekomstvisie Aalten (2004) is het gebied ten noorden van de Sondernweg aangeduid als groene lob om het woongebied (Kobus) te scheiden van de bedrijventerreinen

Schuurt

Conclusie Locatie minder kansrijk in verband met het behouden van de bufferzone tussen het bedrijventerreinencluster en de woonwijk en het respecteren van de rechten van de agrarische bedrijven

Score

▪ Aanwezige milieucirkels van bestaande agrarische bedrijven vormen grote beperking ▪ Agrarische bestemming met delen hoge waarden (o.a. houtsingels) ▪ Bestaande woonfuncties aanwezig ▪ Delen van het gebied bestemd voor beschermen landschappelijke waarden

Aalten Aalten

Locatie Aan de noordzijde van het bestaande bedrijventerrein Westrand, direct gelegen aan de Sondernweg ten zuiden van de spoorlijn.

Toelichting

Kenmerken • Direct gelegen aan spoorlijn • Bedrijvigheid aanwezig op naastgelegen bedrijventerrein Industrieterrein II (17,1 ha) • Overgangsgebied tussen woonwijk en bedrijventerrein • Ontsluiting per auto loopt veelal door/langs de bedrijventerreinen ‘t Broek, Industrieterrein II, Industrieterrein I etc.

Aandachtspunten • (Een groot) gedeelte van de locatie valt binnen de geluidszone – industrie van bedrijventerrein ‘t Broek • Verschillende grote agrarische bedrijven aanwezig (waarvan de milieucirkels nog doorlopen tot in woonwijk Kobus) • Woningen aanwezig in het gebied • Aan de randen van het gebied zijn gronden aangemerkt als groene ontwikkelingszone om landschappelijke en ecologische waarden te beschermen en ontwikkelen

Westzijde Industrieterrein I Beoordelingsvragen

Conclusie Kansrijke locatie voor nadere verkenning met daarbij voldoende aandacht voor enkele mogelijke ruimtelijke beperkingen.

Score

Wat zijn de ruimtelijke beperkingen op de locatie?

▪ Bos met lage ecologische en archeologische waarden, waarvoor gecompenseerd dient te worden ▪ Aanwezigheid enkele woonfuncties in het buitengebied

Beperkt

Sluit de locatie goed aan bij de verwachte marktvraag?

▪ Sluit goed aan door ligging naast bestaande cluster van bedrijven op Industrieterrein I

Goed

Past een ontwikkeling op de locatie in het gemeentelijk beleid?

▪ Er is nog geen standpunt ingenomen over de wenselijkheid van een nieuwe ontwikkeling

Aalten

Locatie Aan de noordzijde van de Derde Broekdijk in directe nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Industrieterrein I.

Toelichting

Kenmerken • Bedrijvigheid aanwezig op naastgelegen bedrijventerrein Industrieterrein I (18,1 ha) • De gronden met bosstemming aan de Tweede Broekdijk-Rondweg Zuid zijn in eigendom van de gemeente (circa 5 ha)

Nader te beoordelen

Aandachtspunten • Indien de bestaande groene buffer komt te vervallen geldt er een compensatieplicht voor het bestaande bosareaal. Idealiter wordt dit gecompenseerd bij de bestaande hoofdstructuur van groen • Gedeelte van de locatie valt binnen de geluidszone – industrie van bedrijventerrein ‘t Broek • In het naastgelegen buitengebied zijn enkele woonfuncties aanwezig • Gasleiding aanwezig ten noordoosten van het bosperceel aangrenzend aan Industrieterrein I

Noordzijde Vierde Broekdijk

Aalten Aalten

Locatie Aan de zuidzijde van Keizersbeek in de directe nabijheid van het te ontwikkelen bedrijventerrein Vierde Broekdijk

Conclusie Kansrijke locatie voor nadere verkenning met daarbij voldoende aandacht voor enkele mogelijke ruimtelijke beperkingen en afspraken met de buurt.

Beoordelingsvragen

Toelichting

Score

Wat zijn de ruimtelijke beperkingen op de locatie?

▪ Agrarische bestemming met delen met waarden en hoogteverschillen ▪ Aanwezigheid van enkele woonfuncties in het gebied

Beperkt

Sluit de locatie goed aan bij de verwachte marktvraag?

▪ Sluit goed aan door ligging naast bestaande cluster van bedrijven op Industrieterrein III en IV en het toekomstige terrein Vierde Broekdijk

Goed

Past een ontwikkeling op de locatie in het gemeentelijk beleid?

▪ In het streefbeeld van de Toekomstvisie Aalten (2004) is het gebied tussen Keizersbeek en bedrijventerrein Vierde Broekdijk aangegeven als zoeklocatie voor een toekomstig bedrijventerrein

Past goed

Kenmerken • Bedrijvigheid aanwezig op naastgelegen bedrijventerreinen Industrieterrein III en IV (12,2 ha) en toekomstige bedrijventerrein Vierde Broekdijk (2,1 ha)

Aandachtspunten • Gedeelte van de locatie valt binnen de geluidszone – industrie van bedrijventerrein ‘t Broek • Woonfunctie (burgerwoningen) in gebied • Gedeelte van het zoekgebied (1,43 ha) is in het Regionale Programma Bedrijventerreinen van 2011 (voorloper RPW) als zachte plancapaciteit geschrapt omdat de totale plancapaciteit moest worden gereduceerd • Met de buurt is afgesproken het gebied ten noorden van bedrijventerrein Vierde Broekdijk deels groen in te vullen, om die reden zijn groenstroken meegenomen in het bestemmingsplan van BT Vierde Broekdijk 20

Zuidzijde Wikkerinkweg

Aalten

Locatie Ten zuiden van de Wikkerinkweg en ten oosten van de Dinxperlosestraatweg (N819).

Beoordelingsvragen

Toelichting

Score

▪ Agrarische bestemming met delen met waarden en hoogteverschillen ▪ Aanwezigheid van veel woonfuncties

Wat zijn de ruimtelijke beperkingen op de locatie?

Sluit de locatie goed aan bij de verwachte marktvraag?

▪ Niet aansluitend aan groot cluster van bedrijven ▪ Ontsluiting mogelijk te realiseren via Dinxperlosestraatweg of Hamelandroute ▪ Geen verbinding met de kern Aalten

Gering

Past een ontwikkeling op de locatie in het gemeentelijk beleid?

▪ Er is nog geen standpunt ingenomen over de wenselijkheid van een nieuwe ontwikkeling

Nader te beoordelen

Kenmerken • Zijn al twee bedrijfsfuncties aanwezig in het gebied • Ontsluiting van het terrein goed te realiseren via de Dinxperlosestraatweg (N819) of de Hamelandroute (N313)

Omvangrijk

Aandachtspunten • Enkele bospercelen aanwezig in het gebied, deels onderdeel van het Gelders Natuurnetwerk • Veel woonfuncties (burgerwoningen) aanwezig in het gebied • Maatschappelijke functie (buurthuis) aanwezig in het gebied

Conclusie Geen kansrijke locatie door de aanwezigheid van de vele woonbestemmingen in het gebied.

Noordzijde Wikkerinkweg Beoordelingsvragen

Aalten

Locatie Ten noorden van de Wikkerinkweg in de directe nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Industrieterrein III en IV

Conclusie Geen kansrijke locatie door de aanwezigheid van de vele woonbestemmingen in het gebied en de camping met toeristische waarden

Toelichting

Score

Wat zijn de ruimtelijke beperkingen op de locatie?

▪ Agrarische bestemming met waarden (o.a. hoogteverschillen en houtsingels) ▪ Heel veel woonfuncties aanwezig

Omvangrijk

Sluit de locatie goed aan bij de verwachte marktvraag?

▪ Sluit goed aan door ligging naast bestaande cluster van bedrijven Industrieterrein III en IV ▪ Goede ontsluiting via Wikkerinkweg / Hamelandroute (N313)

Goed

Past een ontwikkeling op de locatie in het gemeentelijk beleid?

▪ Het versterken van de toeristische attractiviteit (o.a. aanbieden van voldoende verblijfsfaciliteiten in het buitengebied) is onderdeel van de ambities van de gemeente Aalten (Toekomstvisie Aalten 2004) ▪ In dit gebied zijn er initiatieven om nieuwe woningen te realiseren in het kader van de Rood voor Rood regeling

Schuurt

Kenmerken • Bedrijvigheid aanwezig op naastgelegen bedrijventerrein Industrieterrein III en IV (12,2 ha) • Ontsluiting van locatie is goed te realiseren door ligging aan Wikkerinkweg / Hamelandroute (N313)

Aandachtspunten • Verspreid in het zoekgebied (met name aan de noordkant) zijn heel veel woonfuncties (burgerwoningen) aanwezig • Recreatie functie (kleinschalige camping) en paardenhouderij reeds aanwezig in het gebied • Gedeelte van de locatie valt binnen de geluidszone – industrie van bedrijventerrein ‘t Broek • Door de ontwikkeling van terrein wordt de gehele west- en zuidzijde van de kern Aalten omsloten door bedrijventerrein (past stedenbouwkundig niet bij de schaal van Aalten)

Grenslocatie Hamelandroute Aalten

Beoordelingsvragen

Toelichting

Score

Wat zijn de ruimtelijke beperkingen op de locatie?

▪ Agrarische bestemming deels met waarden ▪ Enkele woonfuncties reeds aanwezig

Beperkt

Sluit de locatie goed aan bij de verwachte marktvraag?

▪ De locatie ligt ver van de kern Aalten vandaan ▪ Aansluiting op bestaande solitair gelegen bedrijven mogelijk ▪ Bereikbaarheid niet optimaal

Geen

Past een ontwikkeling op de locatie in het gemeentelijk beleid?

▪ Ontwikkeling bedrijventerrein ten oosten van Hamelandroute ruimtelijk niet gewenst

Nader te beoordelen

Duitsland Locatie Direct gelegen aan de Hamelandroute (N313), ten noorden van de grens met Duitsland bij het voormalige douanecomplex.

Conclusie Geen kansrijke locatie voor nadere verkenning door gebrek aan aansluiting op de marktvraag gezien de relatief grote afstand tot de kern Aalten.

Kenmerken • Bereikbaarheid niet optimaal • Enkele solitaire gelegen bedrijven reeds aanwezig (o.a. ontstaan door de vroege douanefunctie en de autonome groei van Reinders) • Afstand douane complex – bebouwde kom Aalten: 2,5 kilometer

Aandachtspunten • Ten zuiden van de locatie ligt woongebied Hemden (Duitsland), hierdoor is een grensoverschrijdend bedrijventerrein niet realistisch • LPG veiligheidszone aanwezig • Woonfunctie (burgerwoningen) in gebied • Het gebied ten oosten van de Hamelandroute valt in het Nationaal Landschap • Bosgebied aanwezig direct ten oosten van de Hamelandroute

Westzijde Stationslocatie Zuid Beoordelingsvragen

Conclusie Geen kansrijke locatie gezien de beperkt beschikbare ruimte en de reeds aanwezig woon- en maatschappelijke functies.

Score

Omvangrijk

Wat zijn de ruimtelijke beperkingen op de locatie?

▪ Agrarisch dorpsgebied met zowel lage als hoge archeologische waarden ▪ Veel bestaande maatschappelijke- en woonfuncties aanwezig ▪ Wro-zone (geen bedrijfsbestemming toegestaan)

Sluit de locatie goed aan bij de verwachte marktvraag?

▪ Slechts 5 hectare beschikbaar (inclusief reeds aanwezige woon- en maatschappelijke functies) ▪ Aansluitend aan groot cluster van bedrijven

Gering

Past een ontwikkeling op de locatie in het gemeentelijk beleid?

▪ Er is nog geen standpunt ingenomen over de wenselijkheid van een nieuwe ontwikkeling

Nader te beoordelen

Aalten

Locatie Aan de noordzijde van de Nijverheidsweg in de directe nabijheid van bestaande bedrijventerreinen Stationslocatie Zuid en Industrieterrein II.

Toelichting

Kenmerken • Direct gelegen aan spoorlijn • Bestaande bedrijvigheid aanwezig in het gebied (kantoor en bedrijf) • Bedrijvigheid aanwezig bij naastgelegen bedrijventerreinen Industrieterrein II (17,1 ha) en Stationslocatie Zuid (7,2 ha) • Veel versnipperd eigendom

Aandachtspunten • Gedeelte van de locatie valt binnen de geluidszone – industrie van bedrijventerrein ‘t Broek • Wet ruimtelijke ordening (Wro) zone ter plaatse, niet mogelijk zone te wijzigen naar bedrijfsbestemming (enkel naar recreatie, groen, of agrarische bestemming) • Woonwijk direct gelegen aan de andere kant van de spoorlijn • Woonfuncties (burgerwoningen) en maatschappelijke functies (dierenarts, clubgebouw, volkstuintjes etc.) in het gebied

Zuidwestzijde Vierde Broekdijk

Aalten Aalten

Locatie Aan de westzijde van de Dinxperlosestraatweg (N819) in de directe nabijheid van het te ontwikkelen bedrijventerrein Vierde Broekdijk

Conclusie Kansrijke locatie voor nadere verkenning met daarbij voldoende aandacht voor enkele mogelijke ruimtelijke beperkingen.

Beoordelingsvragen

Toelichting

Score

Wat zijn de ruimtelijke beperkingen op de locatie?

▪ Agrarisch dorpsgebied met lage en hoge archeologische waarden (o.a. hoogteverschillen) ▪ Tweetal woonfuncties aanwezig ▪ Door een zuidwestelijke uitbreiding ontstaat er een lint aan bedrijven wat een inbreuk levert op het landschap

Sluit de locatie goed aan bij de verwachte marktvraag?

▪ Sluit redelijk aan door de ligging nabij het toekomstige bedrijventerrein Vierde Broekdijk ▪ Ontsluiting goed te realiseren door ligging aan Dinxperlosestraatweg

Gering

Past een ontwikkeling op de locatie in het gemeentelijk beleid?

▪ Er is nog geen standpunt ingenomen over de wenselijkheid van een nieuwe ontwikkeling

Nader te beoordelen

Kenmerken • Geen bestaande bedrijvigheid aanwezig in het gebied, solitair gelegen bedrijf aanwezig direct aan de noordkant van het toekomstige bedrijventerrein Vierde Broekdijk • Locatie ligt dichtbij het te ontwikkelen bedrijventerrein Vierde Broekdijk • Ontsluiting goed te realiseren door ligging aan Dinxperlosestraatweg (N819)

Beperkt

Aandachtspunten • Meerder bospercelen aanwezig in het gebied deels onderdeel van het Gelders Natuurnetwerk • Groot deel van de locatie staat aangemerkt als groene ontwikkelzone.om landschappelijke en ecologische waarden te beschermen en ontwikkelen • Tweetal woonfuncties (boerderij en burgerwoning) in het gebied

Omgeving Hofskamp Oost Beoordelingsvragen

Gemeente Oude IJsselstreek

Toelichting

Score

Wat zijn de ruimtelijke beperkingen op de locatie?

▪ Agrarische bestemming deels met waarden ▪ Enkele woonfuncties reeds aanwezig

Nader te verkennen

Sluit de locatie goed aan bij de verwachte marktvraag?

▪ Hofskamp Oost heeft een thematische focus op duurzaam, innovatief en Smart Industry wat goed past bij een terrein voor maakindustrie en gemengde bedrijven ▪ Perifeer gelegen voor de marktvraag ▪ Timing: nu niet aan de orde. Uitbreiding naar fase 3 en dan eventueel fase 4 komt te laat voor de urgente marktvraag bij de kern Aalten

Past een ontwikkeling op de locatie in het gemeentelijk beleid?

▪ Er is nog geen standpunt ingenomen over de wenselijkheid van een nieuwe ontwikkeling

Varsseveld

Gemeente Aalten

Locatie Ten noorden van de N318 aan de grens met de buurgemeente Oude IJsselstreek. Aansluitend aan een mogelijk uitbreiding van Hofskamp Oost fase 4.

Conclusie Als mogelijke ontwikkeloptie voor de lange(re) termijn op het moment dat Hofskamp Oost / VIP oostelijk kan uitbreiden met een 4e fase. Niet opportuun voor de acute marktvraag.

Kenmerken • Ontsluiting goed te realiseren via Varsseveldsestraatweg (N318)

Geen

Nader te beoordelen

Aandachtspunten • Gemeente en provincie overeenkomst voor ontwikkeling van Hofskamp Oost 3e fase (25 ha). Het bestemmingsplan voor de uitbreiding is onlangs ook vastgesteld door de Raad van State nadat er in een beroep bezwaar was aangetekend tegen de uitbreiding • Bij succesvolle uitgifte van de 3e fase, mogelijke uitbreiding (4e fase, 20-25 ha) in oostelijke richting. • Woonfuncties (burgerwoningen en boerderijen) in gebied • Bospercelen aanwezig in gebied

Samenvattend beeld locatiebeoordeling op hoofdlijnen De kansrijkheid van de locaties is beoordeeld op drie aspecten. In de tabel is een samenvattend beeld weergegeven, dat per locatie is toegelicht in de voorgaande sheets. De beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van beleidsdocumenten, gesprekken met de gemeente en een digitale schouw. Uit de locatiebeoordeling komen drie mogelijke ontwikkellocaties (nr. 2,3,8) naar voren als meest kansrijk voor een bedrijventerreinontwikkeling bij de kern Aalten.

Beoordeling kansrijkheid van mogelijke ontwikkellocaties A Ruimtelijke beperkingen

B Aansluiting marktvraag

C Gemeentelijk beleid

Omvangrijk

Goed

Schuurt

Conclusie Locatie minder kansrijk vanwege aanwezige bufferzone en respecteren van de rechten van agrarische bedrijven

Noordzijde Westrand

Westzijde Industrieterrein I

Beperkt

Goed

Nader te beoordelen

Kansrijke locatie voor nadere verkenning met daarbij voldoende aandacht voor enkele mogelijke ruimtelijke beperkingen

Noordzijde Vierde Broekdijk

Beperkt

Goed

Past goed

Kansrijke locatie voor nadere verkenning met daarbij aandacht voor enkele mogelijke ruimtelijke beperkingen en afspraken met buurt

Zuidzijde Wikkerinkweg

Omvangrijk

Gering

Nader te beoordelen

Geen kansrijke locatie door de aanwezigheid van de vele woonbestemmingen in het gebied

Noordzijde Wikkerinkweg

Omvangrijk

Goed

Schuurt

Geen kansrijke locatie door de aanwezigheid van de vele woonbestemmingen in het gebied en de camping

Grenslocatie Hamelandroute

Beperkt

Geen

Nader te beoordelen

Geen kansrijke locatie voor nadere verkenning door gebrek aan aansluiting op de marktvraag gezien de grote afstand tot kern Aalten

Westzijde Stationslocatie Zuid

Omvangrijk

Gering

Nader te beoordelen

Geen kansrijke locatie gezien de beperkt beschikbare ruimte en de reeds aanwezig woon- en maatschappelijke functies

Zuidwestzijde Vierde Broekdijk

Beperkt

Gering

Nader te beoordelen

Kansrijke locatie voor nadere verkenning met daarbij voldoende aandacht voor enkele mogelijke ruimtelijke beperkingen

Omgeving Hofskamp Oost

Nader te verkennen

Geen

Nader te beoordelen

Als mogelijke ontwikkeloptie voor de lange(re) termijn op het moment dat Hofskamp Oost / VIP oostelijk kan uitbreiden met een 4e fase

Verdieping meest kansrijke locaties

In de locatiebeoordeling op hoofdlijnen zijn negen locaties beoordeeld op ruimtelijke beperkingen, aansluiting marktvraag en gemeentelijk beleid. Als meest kansrijke locaties voor een bedrijventerreinontwikkeling bij de kern Aalten zijn de locaties Westzijde Industrieterrein I (2), Noordzijde Vierde Broekdijk (3) en Zuidwestzijde Vierde Broekdijk (8) naar voren gekomen.

In de verdieping worden deze drie locaties met het meeste perspectief nader geanalyseerd: Inventarisatie van mogelijke ontwikkellocaties 1

Noordzijde Westrand

Aan de noordzijde van het bestaande bedrijventerrein Westrand, direct gelegen aan de Sondernweg ten zuiden van de spoorlijn

Westzijde Industrieterrein I

Aan de noordzijde van de Derde Broekdijk in directe nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Industrieterrein I

Noordzijde Vierde Broekdijk

Aan de zuidzijde van Keizersbeek in de directe nabijheid van het te ontwikkelen bedrijventerrein Vierde Broekdijk

Zuidzijde Wikkerinkweg

Ten zuiden van de Wikkerinkweg en ten oosten van de Dinxperlosestraatweg (N819)

Noordzijde Wikkerinkweg

Ten noorden van de Wikkerinkweg in de directe nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Industrieterrein III en IV

Grenslocatie Hamelandroute

Direct gelegen aan de Hamelandroute (N313), ten noorden van de grens met Duitsland bij het voormalige douanecomplex

Westzijde Stationslocatie Zuid

Aan de noordzijde van de Nijverheidsweg in de directe nabijheid van bestaande bedrijventerreinen Stationslocatie Zuid en Industrieterrein II

Barlo

Bredevoort Varsseveld 9

Aalten

Lintelo

7 2

5 4

8 9

Zuidwestzijde Vierde Broekdijk

Aan de westzijde van de Dinxperlosestraatweg (N819) in de directe nabijheid van het te ontwikkelen bedrijventerrein Vierde Broekdijk

Omgeving Hofskamp Oost

Ten noorden van de N318 aan de grens met de buurgemeente Oude IJsselstreek. Aansluitend aan een mogelijke uitbreiding van Hofskamp Oost fase 4

De Heurne

IJzerlo

Westzijde Industrieterrein I

A Ruimtelijke beperkingen

B Aansluiting marktvraag

C Gemeentelijk beleid

Aan de noordzijde van de Derde Broekdijk in directe nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Industrieterrein I Beperkt

Goed

Nader te beoordelen

Kansrijke locatie voor nadere verkenning met daarbij voldoende aandacht voor enkele mogelijke ruimtelijke beperkingen

Aalten

Zoekgebied en omvang Zoekgebied • Zoekgebied ligt direct naast het bestaande bedrijventerreinencluster en omvat momenteel een bosperceel en een tweetal woningen • Een compensatie voor het te kappen bos in de gemeente (of daarbuiten) is randvoorwaardelijk om überhaupt tot een ontwikkeling over te kunnen gaan

Aanwezig objecten Huidige invulling Binnen zoekgebied: 1. Twee woningen (Derde Broekdijk 12 en 14) In nabijheid van zoekgebied: 2. Drie woningen (Derde Broekdijk 3, 3A en 5) 3. Bedrijf: Maatschap G.J. Winkelhorst en A. Winkelhorst-Nagel • Teelt van overige eenjarige gewassen (2-4 wp) • Inclusief twee woningen (Derde Broekdijk 13 en 13A) 4. Twee woningen (Zomerweg 3 en 3A)

Zoekgebied grenst direct aan het bedrijventerreinencluster van Aalten

1 2

Beperkingen bovengronds Beperkingen • Wanneer door economische activiteiten schade aan beschermde natuur wordt toegebracht, moet die worden gecompenseerd door aanleg van nieuwe natuur elders • Groot gedeelte van het zoekgebied is bestemd als bosgebied (ca. 5 hectare). Bestemming kan alleen gewijzigd worden als het bos op een locatie elders gecompenseerd wordt. • De omvang van de compensatie bedraagt een percentage (>100%) van het bos. Op basis van specifieke kenmerken (leeftijd bos, typen bomen etc.) kan dit worden vastgesteld. • In een eerste voorzichtige scan door de gemeente zijn locaties (in eigendom) geïnventariseerd die in aanmerking zouden kunnen komen als compensatiegronden. • Aan de noordoostkant van het zoekgebied loopt een ondergrondse leiding voor het transport van gas, dit leidt niet tot beperkingen. • Aanwezige geluidszone voor de industrie levert geen beperkingen op voor het zoekgebied aangezien de restricties alleen gelden voor woningen/bedrijfswoningen en andere geluidhinder gevoelige gebouwen.

Grondeigendom / verkavelingskaart

Grondeigendom • Het bosperceel is in eigendom van de gemeente Aalten (bolletje 5). Dit betekent dat de grond niet meer verworven hoeft te worden • Het overige gedeelte van het zoekgebied heeft een versnipperd eigendom en is van 5 verschillende eigenaren (bewoners uit het gebied)

15 19 15

16 15

17 10 18

13 20

Aansluiting bij gemeentelijk beleid Ladder voor Duurzame Verstedelijking • Zoekgebied aangrenzend aan bestaand bedrijventerrein • Past goed in gedachte van clusteren van bedrijvigheid

Toekomstvisie Gemeente Aalten (2004): Streefbeeld

Visie Oude IJsselzone

Toekomstvisie Gemeente Aalten • In het streefbeeld van de Toekomstvisie Gemeente Aalten blijft het bosperceel bestaan

* Het streefbeeld van de toekomstvisie van de gemeente Aalten (2004) is nog steeds fungerend, echter is het idee van een rondweg vanaf de Varsseveldestraatweg (N318) zuidwaarts richting het bedrijventerreincluster nooit gerealiseerd

Bereikbaarheid Ontsluiting terrein • Auto: geen direct ontsluiting mogelijk via N-weg, ontsluiting dient te verlopen via het bestaande bedrijventerrein in oostelijke of zuidelijke richting. • Door IKAD wordt aangegeven dat de bereikbaarheid van het bedrijventerreinencluster momenteel al te wensen overlaat. Indien er nog meer bedrijven en autoverkeer bijkomt wordt dit probleem alleen maar groter • In 2017 is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd voor de realisatie van een beperkte randweg tussen Nijverheidsweg/Eerste Broekdijk en Rondweg Zuid (industrieterrein). De noodzaak hiervoor is echter niet aangetoond • Openbaar vervoer: op de Vierde Broekdijk is onlangs een halte gerealiseerd voor de haltetaxiRRReis (zie groene icoontje op kaart). Dit is een flexibele deeltaxi op bestelling die van halte naar halte rijdt tussen plaatsen in Gelderland en de verschillende stations. Hierdoor is het mogelijk om vanaf de Vierde Broekdijk het station van Aalten te bereiken per haltetaxi waarnaar de reis vervolgd kan worden per trein richting Winterswijk of Arnhem

Ontwikkeling bedrijventerrein Westrand (incl. zuidelijk natuur perceel)

Toekomstige plannen • Ten behoeve van de realisatie van bedrijventerrein Westrand wordt er in de toekomst een weegbrug gerealiseerd (zie groene cirkel op kaart) vanaf de Zomerweg richting de Spinnerij/Eerste Broekdijk waardoor het zware verkeer het bedrijventerrein via de Eerste Broekdijk kan benaderen en verlaten. De inrit aan de noordkant van bedrijventerrein Westrand (richting de Sondernweg) zal alleen gebruikt worden voor lichte en middelzware voertuigen • Vanuit het zoekgebied is het hierdoor niet mogelijk om de Sondernweg per auto of vrachtwagen in noordelijke richting te bereiken via de Zomerweg • Ten behoeve van de landschappelijke inpassing van bedrijventerrein Westrand is er een beplantingsplan gemaakt waarbij o.a. aan de westzijde van het nieuwe bedrijventerrein een ca. 20 meter brede inpassingsstrook wordt geplaatst waarin ruimte is voor het onderhoudsplan en een wandel/fietspad • Vanuit het zoekgebied is het hierdoor wel mogelijk de Sondernweg per fiets in noordelijke richting te bereiken via de Zomerweg © Buck Consultants International, 2023

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Aalten&id=059e0153-952f-40ef-8bf4-e3f2db2a1023