A26. Raadsmededeling 27-2026 Volkshuisvestelijk Programma gemeente Aalten

Raadsmededeling openbaar Nummer Datum B&W datum Beh. Ambtenaar Portefeuillehouder Onderwerp

: : : : : :

27-2026 20 januari 2026 Jan Veuger T.M.M. Kok Volkshuisvestelijk Programma gemeente Aalten

Aanleiding: Bijgaand sturen wij u het concept Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Aalten voor de periode 2026–2030 welke binnenkort ter visie wordt gelegd, voor een verplichte aanvraag voor advies naar de provincie gaat en reeds voorzien is van een advies van de Sociale Raad. Inhoud mededeling: In dit programma wordt specifiek aandacht besteed aan de gevolgen van de toenemende vraag naar woningen. Het doel hiervan is om ruimtelijke en volkshuisvestelijke vraagstukken op een samenhangende en doelgerichte wijze te adresseren. Wonen is een primaire levensbehoefte. De gemeente Aalten beschouwt betaalbaar en toekomstbestendig wonen als een centrale opgave voor de komende jaren. Onder betaalbaar wonen wordt verstaan dat huishoudens met een laag of middeninkomen toegang hebben tot een woning die financieel haalbaar is. Toekomstbestendig wonen betreft wonen op een locatie en in een woning die duurzaam, veilig en gezond is en aansluit bij de (toekomstige) behoeften van bewoners, met inachtneming van klimaatadaptatie en duurzaamheid. Met dit volkshuisvestingsprogramma worden niet alle bestaande knelpunten opgelost. Het programma biedt echter richting en kaderstelling voor beleidsmatige keuzes en afwegingen. Samenwerking vormt hierbij een essentieel uitgangspunt. De gemeente werkt daartoe samen met maatschappelijke organisaties, inwoners en overige relevante stakeholders.

Door gezamenlijk te werken aan het verbeteren van bestaande woonomstandigheden en het ontwikkelen van nieuwe initiatieven wordt gebouwd aan een toekomstbestendige gemeente, waarin voor iedereen passende huisvesting beschikbaar is, zowel op de korte als op de lange termijn. Bijlagen Volkshuisvestelijk Programma Reactie op advies Sociale Raad

Pagina 1 van 1

Versie 12 december 2025

VOORPAGINA

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Aalten Doorstroming op de woningmarkt in Aalten Versie 12-12-2025

Inhoudsopgave Voorwoord Essentie van onze visie 1. Inleiding 1.1 Volkshuisvestingsprogramma 1.2 Doorwerking van beleid en uitwerking van omgevingsvisie 1.3 Volkshuisvesting gaat over (samen)leven 1.4 Volkshuisvestingsprogramma geeft stip op de horizon 1.5 Totstandkoming in participatief proces met stakeholders 1.6 Leeswijzer 1.7 Uitvoeringsagenda met acties 1.8 Woningbehoefte onderzoek Gemeente Aalten 1.9 Woonwensen enquête Gemeente Aalten 2. Toekomstbestendige wijken 2.1 Wat zien we? 2.2 Wat is onze visie? 2.3 Wat gaan we doen? 2.4 Welke acties horen hierbij? 3. Betaalbaar bouwen en wonen 3.1 Wat zien we? 3.2 Wat is onze visie? 3.3 Wat gaan we doen? 3.4 Welke acties horen hierbij? 4. Starters en jongeren 4.1 Wat zien we? 4.2 Wat is onze visie? 4.3 Wat gaan we doen? 4.4 Welke acties horen daarbij? 5. Wonen, welzijn en zorg 5.1 Wat zien we? 5.2 Wat is onze visie? 5.3 Wat gaan we doen? 5.4 Welke acties horen daarbij?

2

6. Voor iedereen een thuis 6.1 Wat zien we? 6.2 Wat is onze visie? 6.3 Wat gaan we doen? 6.4 Welke acties horen daarbij?

Begrippenlijst Bijlagen Bronnen

3

Voorwoord Voor u ligt het volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Aalten voor de periode 2026-2030. In dit programma voor volkshuisvesting is er speciale aandacht voor de gevolgen van de groeiende vraag naar woningen. Met als doel ruimtelijke en volkshuisvestelijke problemen beter aan te pakken. Wonen is een fundamentele levensbehoefte. Een woning is meer dan slechts een dak boven het hoofd. Het is een plek van geborgenheid, sociale verbondenheid en persoonlijke ontwikkeling. De gemeente Aalten ziet betaalbaar en toekomstbestendig wonen als centrale opgaven voor de komende jaren. In de context van wonen betekent betaalbaar dat mensen met een laag of gemiddeld inkomen een woning kunnen vinden die ze financieel kunnen dragen. Toekomstbestendig wonen is wonen op een plek en in een huis dat klaar is voor de toekomst. Het is veilig, gezond en past bij wat mensen nodig hebben. Daarbij rekening houdend met duurzaamheid en het klimaat. Met dit volkshuisvestingsprogramma lossen we niet alle problemen op. Het geeft richting en houvast voor beleidsmatige afwegingen. Samenwerking is daarbij essentieel. Daarom werken we samen met maatschappelijke organisaties, bewoners en andere betrokkenen. Samen verbeteren we bestaande situaties en maken we nieuwe plannen. Zo bouwen we aan een gemeente die klaar is voor de toekomst. Een gemeente waarin iedereen kan wonen nu en straks.

<handtekening>

Ted Kok Wethouder <jaartal>

4

Essentie van onze Visie

Toekomstbestendige wijken Op weg naar een duurzame woon- en leefomgeving Integraal bouwen aan een gezonde en veilige leefomgeving Bestaande woningen klaar voor de toekomst

Betaalbaar bouwen en wonen Bouwen van 900 woningen Sturen op betaalbaar bouwen Inzetten op voldoende bouwlocaties Betaalbaarheid en kwaliteit

Starters en jongeren Bereikbaar houden van betaalbare woningen Vernieuwende woonvormen onderzoeken Samen aan de slag met jongeren

Wonen en zorg Omzien naar elkaar om zelfredzaamheid te vergroten We zetten in op meer bewustwording langer thuis Voor specialistische zorgvraag regionale samenwerking

Voor iedereen een thuis Afspraken urgente aandachtsgroepen in een urgentie regeling Voldoende geschikte opvanglocatie(s)/ voor crisis woning(en) Kwalitatieve en passende huisvesting arbeidsmigranten Afspraken Woonplaats voldoende huisvesting voor statushouders

5

1. Inleiding 1.1 Volkshuisvestingsprogramma De opgaven op het gebied van wonen, zorg en welzijn zijn aanzienlijk en vereisen een integrale en gecoördineerde aanpak. In reactie hierop heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld waaronder zes thematische programma’s vallen. Deze programma’s dienen op provinciaal en gemeentelijk niveau nader te worden uitgewerkt om effectief invulling te kunnen geven aan de landelijke beleidsdoelen. Ter ondersteuning van deze landelijke ambitie verplicht de Wet regie op de volkshuisvesting zowel het Rijk als provincies tot het opstellen van een volkshuisvestingsprogramma. In dit kader worden gemeenten wettelijk verplicht tot het opstellen van een eigen volkshuisvestingsprogramma bij de inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv). Met de implementatie van deze wet komt de woonvisie te vervallen. Dit programma onderscheidt zich van traditionele woonvisies door zijn integrale benadering waarin naast huisvesting ook aandacht is voor zorg en welzijn. Het volkshuisvestingsprogramma fungeert daarmee als een brede visie waarin het huisvesten van diverse doelgroepen centraal staat. Op deze wijze levert het programma een wezenlijke bijdrage aan het bevorderen van kansengelijkheid binnen de gemeente.

Met dit visiedocument wordt de samenhang gerealiseerd tussen de integrale omgevingsvisie, het thematisch georiënteerde volkshuisvestingsprogramma en de doorwerking daarvan in het omgevingsplan. De Omgevingsvisie en het Volkshuisvestingsprogramma sluiten aan op elkaar. In de Omgevingsvisie 2040 zet de gemeente Aalten in op een toekomstbestendig woonaanbod zodat inwoners in elke levensfase prettig in de gemeente kunnen blijven wonen. Nieuwe woningen passen in de dorpse schaal en gemeenschap. Ze dragen bij aan de leefbaarheid: voorzien in lokale woonbehoeften (van starters tot senioren) en ondersteunen voorzieningen zoals scholen, sport en winkels. Wenselijk richting omgevingsvisie 2040: • Wij moedigen initiatieven aan maar nemen indien nodig ook zelf initiatief. • Voldoende nieuwe woningen voor alle doelgroepen (jongeren, gezinnen, ouderen) om zowel de huidige woonbehoefte als toekomstige demografische ontwikkelingen op te vangen. • Inbreiding en kleinschalige uitbreiding binnen of direct aansluitend aan de bestaande kernen conform ons uitnodigingskader. Vrijkomende locaties (bijv. schoollocatie) worden her ontwikkeld tot woningen of voorzieningen zodat dorpskernen levendig blijven. • Behoud van het dorpse karakter: nieuwbouw sluit qua schaal en uitstraling aan bij de bestaande omgeving. • Het ondersteunen van voorzieningen in de kernen.

Initiatieven zowel door de gemeente als belanghebbende die de sociale samenhang versterken, worden aangemoedigd. Onderscheid volkshuisvestingsprogramma en huisvestingsverordening Het Rijk, provincies en gemeenten maken verplicht een volkshuisvestingsprogramma. Hierin staat concreet hoeveel, waar en voor welke specifieke doelgroepen zij gaan bouwen. Daarnaast moet de gemeente een huisvestingsverordening opstellen met de bedoeling schaarse woonruimte zo eerlijk mogelijk te verdelen. Deze verordening wordt hier verder niet beschreven maar maakt wel deel uit van de nieuwe Wet versterking regie op de volkshuisvesting.

6

1.2 Doorwerking van beleid Het volkshuisvestingsprogramma fungeert als beleidsmatig kader en richtinggevend document voor het woon- en zorgbeleid in de gemeente voor de komende vijf jaar. Het programma vormt de basis voor: • De uitvoeringsagenda, waarin concrete acties, maatregelen en beleidsinstrumenten worden benoemd • Beleidskader vanuit wonen voor andere beleidsvelden • Het herijken/ actualiseren van de afwegingskaders • De prestatieafspraken met woningcorporatie De Woonplaats, Huurdersvereniging Dinxperlo en Huurdersvereniging ‘t Walfort • Beleidskader voor overige betrokken woonpartners, zoals projectontwikkelaars, woningcorporaties, zorgaanbieders, maatschappelijke organisaties en regionale samenwerkingsverbanden. Het volkshuisvestingsprogramma is integraal verweven met de omgeving visie van de gemeente Aalten. De omgevingsvisie is een verantwoordelijkheid van de raad. Het volkshuisvestingsprogramma is een verantwoordelijkheid van het college. Figuur A geeft deze verhoudingen weer en in figuur B is de verdere uitwerking weergegeven van het volkshuisvestingsprogramma met daaronder de verschillende instrumenten. Figuur 1: Samenhang Omgevingsvisie gemeente Aalten, Volkhuisvestingsprogramma.

Woningbouwplannen en onderzoek uitleglocaties woningbouw kern Aalten.

7

Figuur 2: Het volkshuisvestingsprogramma en haar instrumenten.

Invloed van nationale, provinciale en regionale kaders Het volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Aalten staat niet op zichzelf, maar is onderdeel van de bredere beleidsmatige en ruimtelijke kaders op nationaal, provinciaal en regionaal niveau. In aansluiting op deze overkoepelende beleidslijnen is het gemeentelijke beleid afgestemd op de Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze wet stelt het Rijk in staat om richting en sturingsmogelijkheden te bieden met betrekking tot de kwantiteit, locatie en doelgroep van woningbouwprojecten. Deze wet voorziet overheden van de noodzakelijke instrumenten om zowel de huidige als toekomstige woningbouwopgaven effectief aan te pakken. Het kabinet heeft zich ten doel gesteld om tot en met 2030 ongeveer 900.000 woningen te realiseren waarvan ten minste twee derde binnen het betaalbare segment moet vallen. Binnen de provincie Gelderland is afgesproken dat er in de regio Achterhoek in de periode 20252034 15.110 woningen worden gebouwd. Om deze regionale woningbouwopgave te coördineren is de Woondeal 1.1 regio Achterhoek tot stand gekomen. Deze overeenkomst is gesloten tussen het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeenten binnen de Achterhoek.

De woondeal 1.1 fungeert als een essentieel beleidsinstrument voor de volkshuisvestelijke agenda in de komende jaren en beoogt het verbeteren van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in de regio. Binnen het lokale volkshuisvestingsprogramma dient de gemeente Aalten rekening te houden met: • •

afspraken voortvloeiend uit de woondeal 1.1. regionale afspraken die worden gemaakt over de huisvesting van aandachtsgroepen, waarbij zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten in beschouwing worden genomen.

Rekening houden met dorpsvisies Dit volkshuisvestingsprogramma vormt een overkoepelend visiedocument voor de gehele gemeente Aalten die bestaat uit de grotere kernen Dinxperlo, Bredevoort en Aalten. En de kleine

8

kernen als De Heurne, Haart, Barlo, Lintelo, IJzerlo. Ieder met een eigen karakter en specifieke ruimtelijke en maatschappelijke opgaven. Bestaande dorpsvisies nemen we mee als input bij de ontwikkeling van de strategieën en concrete acties binnen dit volkshuisvestingsprogramma. 1.3 Volkshuisvesting gaat over (samen)leven Volkshuisvesting gaat verder dan enkel de fysieke woonruimte. Het heeft betrekking op (samen)leven. Een woning en de omliggende wijk vormen een essentiële basis voor het opbouwen van een leven, voor het onderlinge sociale contact en voor het zorgdragen voor elkaar waar nodig. Het betreft niet enkel de realisatie van woningen maar omvat ook de ambities om bestaande woningen en woongebieden toekomstbestendig, leefbaar, duurzaam en toegankelijk te maken en te behouden. Dit vereist een integrale benadering tussen beleidsvelden welzijn, duurzaamheid, het ruimtelijke domein, mobiliteit en economie. In dit volkshuisvestingprogramma ligt de focus op wonen en zorg. 1.4 Volkshuisvestingsprogramma geeft stip op de horizon Als gemeente staan wij voor een aantal belangrijke uitdagingen op het gebied van wonen en zorg.

Ter verwezenlijking van deze doelstellingen hanteren wij vijf centrale thema’s in dit volkshuisvestingsprogramma: • Toekomstbestendige wijken • Betaalbaar bouwen en wonen • Starters en jongeren • Wonen en zorg • Voor iedereen een thuis Nieuwbouw beschouwen wij als een verbindend element die door alle bovengenoemde thema’s heen loopt. Voor elk thema hebben wij specifieke subdoelen geformuleerd die ons ondersteunen in het realiseren van de ambitie om Aalten te ontwikkelen tot een leefbare, aantrekkelijke en gezonde woonomgeving. 1.5 Totstandkoming in participatief proces met stakeholders Het volkshuisvestingsprogramma is ontwikkeld binnen een participatief proces waarbij diverse stakeholders betrokken zijn. De sturingsmogelijkheden van de gemeente op de woningmarkt zijn beperkt. De gemeente vindt het van essentieel belang om haar ambities helder te formuleren en samen te werken met relevante stakeholders. De realisatie van de visie vereist een gezamenlijke inspanning van diverse partijen binnen de woningmarkt. Deze partijen zijn in een vroeg stadium geconsulteerd met als doel de lokale opgaven en de verschillende perspectieven hierover in kaart te brengen. De verzamelde inzichten zijn vervolgens verwerkt in het volkshuisvestingsprogramma. In het proces om te komen tot een Omgevingsvisie van de gemeente Aalten zijn ongeveer 600 inwoners in de participatie meegenomen.

De totstandkoming van dit volkshuisvestingsprogramma is het resultaat van een participatief proces. In 2025 zijn verschillende dialoogmomenten georganiseerd: • • • • •

Collega’s duurzaamheid gemeente Aalten De Woonplaats en Huurdersorganisaties Collega’s Mens en samenleving gemeente Aalten Zorgpartijen gemeente Aalten Bestuurlijk overleg De Woonplaats

september september september september oktober

9

• • • •

Inwoners gemeente Aalten digitaal Regiegroep wonen gemeente Aalten Sociale Raad Bespreking college omgevingsvisie en VHP

•

Op 2 december 2025 heeft een inhoudelijke gedachtewisseling met de gemeenteraad plaatsgevonden waarin de hoofdthema’s van het volkshuisvestingsprogramma zijn besproken.

oktober-november december december volgt

Ter afronding van dit traject is het volkshuisvestingsprogramma aan alle respondenten van eerdere consultaties toegezonden. Figuur x: proces stappen

1.6 Leeswijzer Het volkshuisvestingsprogramma begint met een samenvatting van onze visie. Zo is het in één oogopslag helder met welke thema’s we aan de slag gaan en waar we per thema op willen inzetten. Per hoofdstuk zijn de vragen; Wat zien we?, Wat is onze visie?, Wat gaan we doen? en Welke acties horen hierbij? beantwoord. Bij Wat gaan we doen? eindigen we telkens met concrete doelstellingen om helder te maken wat we willen bereiken. In de bijlage is een begrippenlijst opgenomen. 1.7 Uitvoeringsagenda met acties Separaat en verbonden met het volkshuisvestingsprogramma wordt een uitvoeringsagenda opgesteld. Dit document bevat een nadere uitwerking van de acties zoals beschreven in het onderdeel "Welke acties horen hierbij". In de uitvoeringsagenda wordt aangegeven wie verantwoordelijk is voor de uitvoering van de actie, op welke wijze deze uitgevoerd wordt en binnen welke termijn. De uitvoeringsagenda is zowel gericht op de gemeente als haar strategische samenwerkingspartners. De voortgang van de acties wordt jaarlijks gemonitord en geëvalueerd. Indien noodzakelijk worden aanpassingen doorgevoerd. Het college zal jaarlijks de raad informeren over de uitvoering van de acties in de uitvoeringsagenda.

1.8 Woningbehoefte onderzoek Gemeente Aalten In de periode van april tot en met oktober 2025 heeft een externe partij in opdracht van de gemeente Aalten een woningmarkt onderzoek uitgevoerd. Het woningbehoefte onderzoek voor de gemeente Aalten bestaat uit een woningmarktanalyse vanuit vier perspectieven: • ontwikkelingen woningmarkt (koop, huur en nieuwbouw), • sociale en economische ontwikkelingen, • demografische ontwikkelingen en • doorstroming

10

De conclusies van de woningbehoefte onderzoek 2025 zijn opgenomen in bijlage 1. De conclusie van het onderzoek met aanbevelingen zijn als volgt. Het onderzoek laat zien dat de gemeente Aalten de komende jaren te maken krijgt met veranderingen in zowel de bevolkingssamenstelling als de woningmarkt. Afhankelijk van het gekozen scenario groeit het aantal huishoudens tot 2035. In het realistische scenario gaat het om een toename van ongeveer 380 huishoudens, waarna door vergrijzing en ontgroening een daling volgt. In het optimistische scenario groeit het aantal huishoudens met circa 1.136 welke het uitgangspunt is voor de gemeente Aalten en blijft krimp op langere termijn uit. Deze ontwikkeling wordt vooral bepaald door een combinatie van lage geboortecijfers, sterfte en verhuis- en migratiestromen. Op korte termijn zorgen deze factoren voor groei, maar zonder extra migratie kan dit beeld later omslaan. De woningmarkt in Aalten staat momenteel onder grote druk. Er is een acuut tekort van ongeveer 100 koopwoningen, vooral in de prijsklasse tussen €260.000 en €405.000. Dit segment is belangrijk voor starters en huishoudens met een middeninkomen. Ook in het duurdere segment zijn tekorten, wat de doorstroming belemmert.

Gezinnen en andere doorstromers kunnen moeilijk een volgende stap zetten, mede doordat ouderen minder verhuizen en er te weinig passende, levensloopbestendige woningen zijn. Op basis van de woondeal 1.1 wordt uitgegaan van een hogere woningbouwambitie. Dit leidt tot een bruto bouwopgave van circa 900 woningen tot 2035 en ongeveer 1.200 tot 2040. Na aftrek van woningtransformatie blijft een netto opgave over van respectievelijk 808 (2035) en 984 (2040) woningen. De gemeente beschikt over een plancapaciteit van 1.017 woningen, wat in aantallen vrijwel voldoende is. Wel bestaat een groot deel uit zogeheten ‘zachte plannen’, die nog onzeker zijn. Daarnaast sluit de samenstelling van de plannen nog niet volledig aan op de toekomstige vraag. Met name wonen met zorg, levensloopbestendige woningen en het middel dure en duurdere segment zijn ondervertegenwoordigd. De woningen worden evenredig over de verschillende kernen verdeeld, zodat elke kern bijdraagt aan de bouwopgave. De opgaven voor de gemeente Aalten zijn vanuit het woningbehoefte onderzoek (bijlage 1) dan: •

•

• • •

We zetten in op het vergroten van het aandeel “harde” plannen. Van de plannen die er zijn bestaat 80% uit “zachte” plannen. Variërend van uitgewerkte plannen die nog niet onherroepelijk zijn tot eerste ideeën die gevoelig zijn voor uitval of vertraging. Meer harde plannen (onherroepelijk plannen) zorgen voor continuïteit en zekerheid in de woningbouwproductie. We zetten in op de transformatieopgave. Aanpassen van bestaande woningen naar levensloopbestendig voorkomt een kwalitatieve mismatch en zorgt dat de bestaande voorraad beter aansluit bij de actuele en toekomstige woonbehoefte. We moeten anders kijken naar wonen met zorg. De aandacht in dit segment voor geplande woningen in relatie tot de behoefte blijft achter. Extra aanbod is nodig om in voldoende ouderen­huisvesting te voorzien. We kunnen onder andere het middel dure en duurdere segment iets vergroten. De nadruk binnen de huidige plancapaciteit ligt nu op betaalbare woningen. Een beperkte

11

• •

•

aanvulling in het midden- en hogere segment is nodig om doorstromers voldoende ruimte te geven en om een evenwichtige woningmarkt te behouden. We stimuleren het aantrekken van specifieke doelgroepen. Zet bijvoorbeeld in op actieve werving en binding van jongeren en aanstaande gezinnen. Dit is noodzakelijk om de ambitieuze demografische doelstellingen te realiseren op regionaal niveau. We stimuleren levensloopbestendig bouwen. Vergroot het aanbod van woningen die geschikt zijn voor ouderen en mensen met een ondersteuning (zorg)vraag. Dit helpt doelgroepen die moeilijk aan een woning komen of moeite hebben om te verhuizen en bevordert doorstroming op de markt. We trekken regionaal op en in evenwicht met het ruimte bieden voor jongeren en jonge gezinnen.

1.9 Woonwensen enquête Gemeente Aalten Het onderzoek voor de woonwensen onder de inwoners van de gemeente Aalten is uitgevoerd onder 1.606 leden van het panel U Spreekt en stond open van 15 oktober tot 9 november 2025. Panelleden ontvingen een vragenlijst, inclusief één reminder, en daarnaast is een open link verspreid door de gemeente. Voor inwoners jonger dan 35 jaar was een verkorte versie van de vragenlijst beschikbaar. In totaal hebben 864 inwoners deelgenomen, waarvan 778 panelleden en 86 via de open link. Dit resulteert in een respons van 48,4%. Met dit aantal respondenten kunnen met een betrouwbaarheid van 95% en een foutmarge van 3,33% representatieve uitspraken worden gedaan. Inwoners vinden belangrijk; • Betaalbaarheid en nieuwbouw zijn de grootste prioriteiten, vooral voor jongeren. • Ouderen hechten meer waarde aan wonen met zorg en levensloopbestendige woningen. • Bereikbaarheid met openbaar vervoer is het meest genoemde negatieve punt, vooral buiten de kern Aalten. • Verhuisintentie is laag (2/3 denkt niet aan verhuizen), maar jongeren en inwoners met gezondheidsproblemen hebben vaker verhuiswensen. • Voorkeuren: vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap blijven populair, maar er is ook vraag naar sociale huur en middeldure koopwoningen. • Leefomgeving: rust, groen en nabijheid van voorzieningen zijn cruciaal voor woontevredenheid.

Aandachtspunten aangegeven in de enquête zijn: 1. Betaalbare woningen realiseren – sociale huur en koop voor jongeren. 2. Nieuwbouw diversifiëren – levensloopbestendige woningen voor ouderen. 3. Bereikbaarheid verbeteren – OV-oplossingen voor buitengebieden. 4. Wonen met zorg faciliteren – concepten voor langer zelfstandig wonen. 5. Leefbaarheid versterken – behoud van natuur en basisvoorzieningen in kernen. 6. Verduurzaming stimuleren – via advies en subsidieondersteuning. 7. Voorbereiden op vergrijzing – stimuleren van tijdige verhuizing naar levensloopbestendige woningen en nieuwe woonvormen. Een volledige samenvatting van het gehele woonwensen onderzoek onder alle inwoners van de gemeente Aalten is opgenomen in bijlage 2. De meeste inwoners van de gemeente Aalten wonen in een koopwoning. Jongere inwoners wonen vaker nog bij hun ouders en willen meestal graag op zichzelf gaan wonen. De meeste mensen wonen in een vrijstaande woning, een twee-onder-een-kapwoning of een rijwoning.

12

Oudere inwoners wonen relatief vaker in een appartement. Veel respondenten wonen al lange tijd in de gemeente of zijn er geboren en opgegroeid. Betaalbaar wonen is voor veel inwoners een belangrijk aandachtspunt. Vooral jongeren maken zich zorgen over de prijs van woningen. Oudere inwoners vinden het juist belangrijk dat zij zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, eventueel met zorg. Bij het kiezen van een woning zijn vooral de locatie, de prijs, de grootte en de privacy belangrijk. Voor de woonomgeving vinden mensen rust, groen en de nabijheid van winkels belangrijk. Een veelgenoemd nadeel van wonen in de gemeente is de slechte bereikbaarheid met het openbaar vervoer, vooral buiten de kern Aalten. De meeste inwoners denken op dit moment niet aan verhuizen. Een kleinere groep denkt hier wel over na, maar loopt tegen problemen aan zoals hoge kosten of een gebrek aan geschikte woningen. Als mensen willen verhuizen, is dat vaak omdat de woning te groot is of te veel onderhoud vraagt. Jongere inwoners noemen vaker de woonomgeving als reden om te willen verhuizen. De meeste mensen willen graag in dezelfde buurt of kern blijven wonen, vooral vanwege familie, vrienden en vertrouwdheid met de omgeving. Veel inwoners hebben hun woning al verduurzaamd en hebben daarom geen behoefte aan verdere maatregelen.

Anderen vinden verduurzamen te duur of verwachten er zelf weinig voordeel van te hebben. Veel mensen denken dat ze in hun huidige woning kunnen blijven wonen als ze ouder worden, al geven sommigen aan hulp nodig te hebben bij onderhoud of aanpassingen in huis. Er is volgens inwoners vooral een tekort aan betaalbare woningen, sociale huurwoningen en levensloopbestendige woningen. Een woonvorm waarin jong en oud samenwonen spreekt veel mensen aan.

13

2. Toekomstbestendige wijken 2.1 Wat zien we? De kwaliteit van de woningvoorraad en de leefomgeving vormt een essentiële pijler onder de algemene woonkwaliteit in Aalten. Nieuwbouw is hét moment om duurzaamheid in één keer goed te regelen. Energiezuinige woningen belasten het elektriciteitsnet minder, geven meer wooncomfort en houden de energielasten laag. Met de juiste maatregelen zoals netbewust en passief bouwen dragen we hieraan bij. Huidige nieuwbouw is meestal nog niet Paris-proof. Wat betekent dat een nieuw gebouw tijdens de bouw meer CO2 uitstoot dan volgens het Klimaatakkoord van Parijs is toegestaan. Door meer biobased en circulaire materialen te gebruiken kan nieuwbouw wel voldoen aan het Klimaatakkoord. In de Woondeal 1.1. voor de periode 2025-2034 zijn nadere afspraken gemaakt over toekomst bestendig bouwen. Naast snelheid en betaalbaarheid gaat de regio ook vol inzetten op kwaliteit en duurzame materialen. Dit met de ambitie om woningen en wijken te bouwen op een verantwoorde manier, die niet alleen nu, maar ook over tientallen jaren prettig en leefbaar zijn. De uitvoering hiervan is opgenomen in het Uitvoeringsplan Toekomstig Bestendig Bouwen in de Achterhoek (2025). Aangezien het merendeel van de toekomstige woningvoorraad reeds gerealiseerd is ligt de nadruk op het verbeteren van de bestaande woningen.

Binnen deze bestaande voorraad is sprake van een substantiële verduurzamingsopgave die zich in het bijzonder concentreert in het particuliere koop- en huursegment. Ongeveer 30% van deze woningen in 2024 beschikt over een energielabel D of lager hetgeen wijst op een relatief laag energierendement en verhoogde verduurzamingsbehoefte. In het Klimaatakkoord is afgesproken dat Nederland in 2050 van het aardgas af is. De acht Achterhoekse gemeenten hebben in het Akkoord van Groenlo gezamenlijk besloten om in 2050 energieneutraal te zijn. Onderdeel hiervan is de gebouwde omgeving verwarmen zonder aardgas, met een duurzame bron. Dit is een grote ingrijpende transitie die bijna alle inwoners en gebouweigenaren in onze gemeente zal raken. De warmtetransitie wordt ingezet via het Warmteprogramma (in samenhang met de isolatieopgave). Deze zal via een wijkgerichte aanpak worden uitgevoerd. Woningcorporatie De Woonplaats heeft in de afgelopen jaren inspanningen geleverd op het gebied van verduurzaming. Door het doorvoeren van diverse energiebesparende maatregelen beschikken de corporatiewoningen inmiddels gemiddeld over energielabel A. Hiermee gaat ze de opgave van uitfaseren E/F/G labels tot gemiddeld label B voor 2028 halen. Hiermee fungeert de corporatiesector als een voorbeeld op het gebied van energie-efficiëntie in contrast met de achterblijvende particuliere sector.

Huidige woningen passen niet bij wat mensen in de toekomst nodig hebben De gemiddelde leeftijd in Nederland stijgt. Er komen steeds meer ouderen, en ze worden ook ouder dan vroeger. Dit noemen we dubbele vergrijzing. Daarnaast wonen er steeds minder mensen in één woning. Daardoor verandert de vraag naar woningen. Veel mensen wonen nu in een gezinswoning met een tuin. Ongeveer 30% van alle woningen zijn huurwoningen. Ouderen hebben vaker moeite met traplopen of smalle doorgangen. Daarom is er meer behoefte aan levensloopbestendige woningen: woningen die geschikt zijn voor mensen van alle leeftijden, ook als ze minder mobiel worden. Een deel van deze woningen kan worden gebouwd als nieuwbouw. Maar het grootste deel moet komen uit bestaande woningen die worden aangepast. Omdat veel woningen koopwoningen zijn ligt de verantwoordelijkheid voor aanpassingen veelal

14

bij de eigenaar zelf. Vanuit de gemeente ondersteunen we dit waar dit noodzakelijk is vanuit de WMO. Verschillen in leefbaarheid en woonkwaliteit De ervaren woonkwaliteit binnen de gemeente Aalten wordt niet uitsluitend bepaald door de kenmerken van de individuele woning maar ook in belangrijke mate door de kwaliteit van de omliggende infrastructuur en de inrichting van de openbare ruimte. Desondanks kunnen er duidelijke verschillen zijn in beleefde leefbaarheid en woonkwaliteit binnen keren en wijken binnen de gemeente Aalten. Dit zou kunnen blijken uit verschillende scans van wijken en andere onderzoeken. Voor de leefbaarheid en woonkwaliteit wordt onder andere samengewerkt met woningcorporatie De Woonplaats aan de verdere doorontwikkeling van toekomstbestendige woonwijken. Hier worden woonvraagstukken integraal benaderd in samenhang met bredere maatschappelijke uitdagingen zoals sociale cohesie, klimaatadaptatie en duurzaamheid. Voorbeelden hiervan zijn de aanpak van hittestress en wateroverlast. De huidige inrichting van de openbare ruimte blijkt op diverse plekken niet altijd langer in overeenstemming met de toekomstige behoeften en eisen wat aanleiding geeft tot herontwikkeling en verbetering. 2.2 Wat is onze visie? Toekomstbestendige wijken zijn klaar voor de toekomst. Het is er veilig en gezond wonen. Het past bij wat mensen nodig hebben.

Met inbegrip van de noodzaak tot verduurzaming in het licht van de klimaatopgave. Toekomstbestendig bouwen betekent plekken realiseren waar mensen prettig en gezond kunnen wonen, werken en samenleven, nu en in de toekomst. Dat vraagt om woningen, buurten en dorpen die: 1. 2. 3. 4. 5.

bestand zijn tegen klimaatverandering en extreem weer, zorgvuldig omgaan met energie en grondstoffen, natuur en biodiversiteit beschermen en versterken, betaalbaar zijn voor volgende generaties, en bijdragen aan meer sociale samenhang en gezondheid.

Transformatie van de bestaande woningvoorraad. Kwaliteitsverbetering, verduurzaming en herbestemming zijn hierin sleutelbegrippen. Verduurzaming is noodzakelijk. De stijging van de energieprijzen, het klimaatakkoord, de aardbevingsproblematiek in Groningen en het onafhankelijk willen zijn van landen zoals bijvoorbeeld Rusland hebben het besef hierover doen toenemen. We zullen zo snel mogelijk naar een energie neutrale en aardgas loze energievoorziening van de woningvoorraad toe moeten. We hanteren hierbij de principes van de Trias energetica: het minimaliseren van het energieverbruik, het maximaal gebruik maken van duurzame energie en het zo efficiënt mogelijk gebruiken van fossiele brandstoffen. Er moet een versnelling komen op het isoleren en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Deze opgave is urgent, niet alleen om de klimaat- en energietransitie doelstellingen van onder andere het Akkoord van Groenlo te halen. Maar vooral om ervoor te zorgen dat de inwoners van Aalten ook op de langere termijn kunnen vertrouwen op een betaalbare energierekening. Het terugdringen van het energiegebruik, het stimuleren van duurzame energieopwekking, het bevorderen van circulair bouwen en het toepassen van innovatieve materialen dragen bij aan het behalen van zowel ecologische/

15

duurzaamheidsdoelstellingen als sociale en economische beleidsdoelstellingen. Ook leegstaand vastgoed wordt in toenemende mate gezien als potentieel voor herontwikkeling ten behoeve van de woningmarkt. Veilig en gezond wonen Samenwonen in een sociale en gezonde buurt voor iedereen. Ook mensen met een zorgvraag. Dit vraagt om aangepaste woningen én een toegankelijke en ondersteunende leefomgeving. Deze beleidsopgave strekt zich uit over meerdere doelgroepen, waaronder ouderen, mensen met een verstandelijke beperking en personen die uitstromen uit beschermd wonen of maatschappelijke opvang. Het volkshuisvestingsprogramma dient dan ook in nauwe samenhang met het sociaal beleid te worden ontwikkeld en uitgevoerd. 2.3 Wat gaan we doen? Duurzaamheid Uitgangspunten voor nieuwbouw zijn betaalbaar bouwen én de maatschappelijke kosten zo laag mogelijk houden. Om deze kosten laag te houden is het van belang dat duurzaam- en toekomstbestendig bouwen bij projecten zo vroeg mogelijk in het proces worden meegenomen. Dit begint al bij de locatiekeuze. Toekomstbestendig bouwen betekent dat we als het gaat om nieuwbouw minimaal netbewust bouwen en energieneutraal. Nieuwe woningen wekken zoveel mogelijk hun eigen energie op en hebben een lage energievraag zodat de druk op het elektriciteitsnet minimaal is. We leggen de lat hoger voor materiaalgebruik.

Zodat nieuwbouw steeds minder milieubelasting veroorzaakt en circulair wordt. En zorgen daarnaast dat de woning en de omgeving beter hitte stressbestendig zijn. We werken hierbij samen met bouwpartijen en woningcorporatie De Woonplaats om de lagere impact van materiaal haalbaar en breed toepasbaar te maken. Nieuwbouw wordt zo ontworpen dat overlast door water, hitte en droogte zoveel mogelijk wordt voorkomen. Vanwege dreigende drinkwatertekorten in de toekomst wordt bekeken of er waterbewust gebouwd kan worden waardoor het drinkwaterverbruik wordt teruggebracht. Natuur inclusief bouwen wordt het uitgangspunt en de biodiversiteit in het plangebied wordt versterkt. Bij de bestaande bouw zorgen we ervoor dat woningeigenaren worden ondersteund zodat de woningen goed geïsoleerd worden en op zijn minst aardgasvrij ready zijn. Dat betekent dat de woningen zo zijn aangepast dat later makkelijk overgestapt kan worden op een andere manier van verwarmen, koken en warm water maken. In het Warmteprogramma wordt aangegeven wanneer wijken echt daadwerkelijk van het aardgas af zullen gaan (uiterlijk in 2050) en op welke wijze. Samen met bewoners werken we daarna aan de wijkuitvoeringsplannen, zodat oplossingen draagvlak krijgen en aansluiten bij hun wensen. Energiearmoede wordt structureel teruggedrongen via gerichte ondersteuning.

Kwetsbare huishoudens worden ondersteund met kleine en grote maatregelen en advies. We stimuleren circulaire renovatie, met aandacht voor biobased, hergebruik en losmaakbaarheid. We bevorderen het gebruik van standaardmaterialen die herbruikbaar en duurzaam zijn zodat er minder grondstoffen verspild worden en de CO2-uitstoot wordt beperkt. We zorgen ervoor dat wijken beter bestand zijn tegen hitte, droogte en wateroverlast, bijvoorbeeld met groene daken, wateropvang en schaduwrijke plekken. We benutten klimaatmaatregels ook om sociale cohesie te versterken, bijvoorbeeld door groene ontmoetingsplekken. Groen is goed voor mens én dier. Onderzoek laat zien dat extra groen de

16

hittestresssterfte met ongeveer 10%, de kans op depressie met 20% en kinderobesitas met 25 % vermindert. Terwijl het tegelijk habitat creëert voor insecten, vogels en vleermuizen. Ook in bestaande wijken bekijken we hoe we kunnen zorgen voor meer groen en biodiversiteit. Randvoorwaarden Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken partijen en externe factoren, waaronder prijsontwikkelingen, de rente, de beschikbaarheid van locaties, bouwmaterialen en personeel. Daarnaast geldt dat in de gemeente Aalten de volgende randvoorwaarden van groot belang zijn voor realisatie van de opgave: • • • • • • • • •

Financiering van onrendabele toppen van De Woonplaats Behoud van waarden van de gemeente Aalten Oplossingen voor netcongestie voor elektriciteit en netbewust bouwen Rekening houden met water en bodem Voldoende ambtelijke capaciteit bij gemeenten, onder meer door structurele financiering Investeringen in bereikbaarheid (fiets, openbaar vervoer, wegen) STOMP principe Emissie loos bouwen Onderzoeken mogelijkheden woningbouw waterbesparend klaarmaken

Invulling van deze randvoorwaarden is noodzakelijk om realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Gezien de aard en omvang van deze randvoorwaarden is hiervoor inzet vanuit de rijksoverheid nodig, naast inzet vanuit de provincie en gemeenten. Daarnaast is afgesproken dat het ministerie, de provincie en gemeenten meer in samenwerking gaan werken aan een gestructureerde aanpak en rapportage rond de randvoorwaarden. Toekomstbestendige woningen We willen genoeg geschikte woningen voor mensen die zelfstandig wonen maar minder mobiel zijn of zorg nodig hebben. Een deel van deze woningen maken we door bestaande huizen aan te passen. Een ander deel bouwen we nieuw, op plekken dichtbij bestaande zorgvoorzieningen. (zie hoofdstuk 5).

17

2.4 Welke acties horen hierbij? Toekomstbestendig bouwen

Gestructureerde aanpak Randvoorwaarden woningbouwopgave

Transformatie van de bestaande woningvoorraad.

Duurzaam- en toekomstbestendig bouwen. Uitgangspunten zijn betaalbaar bouwen én de maatschappelijke kosten zo laag mogelijk houden. Om deze kosten laag te houden is het van belang dat bij projecten zo vroeg mogelijk in het proces wordt meegenomen; Water en bodem, Netbewust-, klimaat adaptief-, circulair- en natuur inclusief bouwen. Het ministerie, de provincie en de gemeente meer in samenwerking gaan werken aan een gestructureerde aanpak en rapportage rond de randvoorwaarden. • Financiering van onrendabele toppen van gemeente en De Woonplaats • Behoud van waarden van de gemeente Aalten • Oplossingen voor netcongestie voor elektriciteit en netbewust bouwen • Rekening houden met water en bodem • Voldoende ambtelijke capaciteit bij gemeenten, onder meer door structurele financiering • Investeringen in bereikbaarheid (voetgangers, fietsen, openbaar vervoer, wegen) • Emissie loos bouwen • Onderzoeken mogelijkheden woningbouw waterbesparend klaarmaken We kijken naar de bestaande woningen en hoe we woningbezitters kunnen stimuleren deze woningen geschikt te maken voor de toekomst.

18

3. Betaalbaar bouwen en wonen 3.1 Wat zien we? De druk op de woningmarkt is de afgelopen jaren merkbaar toegenomen. Voor de korte termijn is het vergroten van het woningaanbod dan ook essentieel om verdere prijsdruk en verdringing op de markt te voorkomen. Voor de lange termijn vraagt de demografische ontwikkeling – waaronder vergrijzing en afnemende huishoudensgroei – om een gedifferentieerde, flexibele en adaptieve beleidsstrategie. De spanning tussen korte termijn woningbehoefte en lange termijn ontwikkeling benadrukt de noodzaak van een integrale en toekomstgerichte benadering van de woningbouwopgave. De toegang tot betaalbare woningen voor huishoudens met lage en middeninkomens in de gemeente Aalten is een punt van aandacht. De meest recente cijfers van het CBS over de WOZ-waarde in de gemeente Aalten: • Gemiddelde WOZ-waarde in 2023: €330.000 • Gemiddelde WOZ-waarde in 2024: €347.000 Dit betekent dat de WOZ-waarde in Aalten in één jaar tijd met ongeveer 5,2% is gestegen. Deze stijging ligt in lijn met de algemene trend in de provincie Gelderland, waar de gemiddelde WOZwaarde in 2024 op €380.000 ligt. De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Aalten voor 2025 is vastgesteld op 346.200 euro (CBS 2025), wat een stijging van ongeveer 4,6% betekent ten opzichte van 2024. Dit is een stijging van ruim 16.000 euro voor een gemiddelde woning.

In figuur 3 (ontwikkeling WOZ-waarde) is de ontwikkeling van de WOZ-waarde van de gemeente Aalten in relatie tot de WOZ-waarde in de provincie Gelderland in groeipercentages weergegeven van 2020-2025 (bron CBS, provincie Gelderland).

19

De betaalbaarheidsproblemen in de koopwoningsector oefenen extra druk uit op de huurwoningmarkt. Een aanzienlijk aantal huishoudens dat momenteel in een sociale huurwoning woont kan door financiële beperkingen niet overstappen naar een eigen woning. Een analyse van de actuele koopwoningmarkt (Woningmarktonderzoek 2025) laat zien dat er in de gemeente Aalten sprake is van een acuut tekort van circa 100 koopwoningen. Deze tekorten doen zich vooral voor in het betaalbare prijssegment waar starters en middeninkomens zoeken. In het hogere segment, boven de € 500.000, is het tekort daarentegen beperkt. Niet alleen de prijs, maar ook het type woning speelt een rol bij het woningtekort. Uit de analyse blijkt dat er een tekort is aan tussenwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Deze behoefte sluit aan bij de uitkomsten van de doorstroomindicatoren. Die laten zien dat zowel starters als doorstromers moeite hebben om een passende woning te vinden binnen het huidige aanbod. Tot slot valt op dat de leeftijdsgroepen 45–65 en 65+ nauwelijks lijken te verhuizen. Dit heeft directe gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt en roept de vraag op waarom veel mensen in deze levensfase ervoor kiezen om niet te verhuizen.

Komt dit omdat men tevreden is met de huidige woning en leefomgeving? Of spelen er andere belemmeringen zoals een gebrek aan een betaalbaar en passend aanbod? Bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen? Of zijn er praktische bezwaren om een verhuizing te realiseren? Tegelijkertijd blijft de beschikbaarheid van woningen in het middel dure huursegment binnen de gemeente beperkt waardoor de druk op de sociale huursector toeneemt. Wanneer we kijken naar de actuele ontwikkelingen in 2025 rond woningtoewijzing, wachttijden, betaalbaarheid en doorstroming binnen de gemeente Aalten zien we het volgende. De wachttijden voor sociale huurwoningen verschillen per type woning en toewijzingsmodel (loting of aanbod). Ten opzichte van 2022 is de zoektijd licht toegenomen. Er zijn relatief veel ingeschreven woningzoekenden in verhouding tot het jaarlijkse aantal vrijkomende woningen. Ook zijn er woningzoekenden van buiten de regio, waaronder mensen die specifieke begeleiding nodig hebben; dit gebeurt in samenwerking met de gemeente. Sinds kort geldt een nieuwe toewijzingssystematiek. 50% van de woningen wordt via loting toegewezen en 50% op basis van inschrijftijd. Urgentiegevallen worden direct bemiddeld. De eerste ervaringen zijn positief: het systeem vergroot de kansen voor verschillende doelgroepen. De betaalbaarheid blijft een aandachtspunt.

Sommige “sociale” woningen hebben een brutohuur boven € 900 door hoge servicekosten, maar de nettohuur blijft binnen de sociale grens. De meeste woningen vallen binnen de huurtoeslaggrens. Voor jongeren en ouderen worden specifieke maatregelen getroffen, zoals aftopping van huren bij lage inkomens en gelabelde seniorenwoningen. Op het gebied van doorstroming en vergrijzing loopt de pilot Comfortabel Thuis gericht op ouderen die willen verhuizen naar een geschikte woning. Er wordt gebouwd aan nultredenwoningen binnen woonzorgzones. Nieuwe woonvormen, zoals kamergewijze verhuur voor statushouders, worden onderzocht met een pilot. Leegstand en misbruik worden actief gemonitord: er is geen onderverhuur toegestaan en 34 woningen staan tijdelijk leeg vanwege verduurzaming. No-shows bij bezichtigingen komen geregeld voor; gemiddeld accepteert de vierde kandidaat een woning. Verhuisstromen van buiten de regio worden eveneens in kaart gebracht.

20

3.2 Wat is onze visie? We zetten vol in op de betaalbaarheid van nieuwbouw. Met voldoende betaalbare woningen creëren we kansen voor diverse doelgroepen. Zoals jongeren en starters die nu moeilijk een woning kunnen vinden en huishoudens die willen doorstromen. Voldoende woningbouw is essentieel om de betaalbaarheid te waarborgen en om meer balans in de bevolkingssamenstelling van wijken te realiseren. Daarmee leveren we een bijdrage aan de regionale woningbouwopgave. Dit kunnen we niet alleen. Samenwerking met woonpartners is cruciaal om onze ambities te realiseren. Onder betaalbare woningen wordt verstaan (prijspeil 2025): • Sociale huurwoningen tot de sociale huurgrens van € 900,07 per maand. • Middenhuur vanaf de sociale huurgrens tot maximaal € 1.184,82 per maand • Betaalbare koopwoningen Achterhoek met een aankoopprijs tot € 370.000 Bij het realiseren van betaalbare woningen kiest de regio ervoor om te sturen op de realisatie van Achterhoekse betaalbare koopwoningen met een prijs tot € 370.000 (prijspeil 2025). Waarvan 10% sociale koopwoningen met een aankoopprijs tot € 260.000 (prijspeil 2025).

3.3 Wat gaan we doen? Sturen op aantallen betaalbaar bouwen De regio Achterhoek staat voor een gezamenlijke opgave waarbij gemeenten, provincies en de rijksoverheid zich gezamenlijk inzetten om het huidige woningtekort te verminderen en het aantal nieuwbouwwoningen de komende jaren aanzienlijk te verhogen. In het kader van de regionale woondeal 1.1 is de nationale woningbouwopgave vertaald naar provinciale en lokale doelstellingen. In samenwerking met woningcorporatie De Woonplaats en marktpartijen werken we aan het terugdringen van het woningtekort. Waarbij we concrete afspraken hebben gemaakt over de verdeling van verantwoordelijkheden en bijdragen aan de beoogde doelstellingen. Met de lange termijn afspraken die zijn gemaakt is het belangrijk om flexibiliteit en realisme te hanteren met het oog op mogelijke veranderende omstandigheden in de toekomst. De realisatie van woningbouwprojecten kent een complexe dynamiek. De betrokken partijen gaan ervoor om gezamenlijk de gestelde opgave te realiseren. De voortgang wordt regelmatig geëvalueerd. Indien nodig worden tijdig maatregelen getroffen om de voortgang te waarborgen. In de Regionale Woonagenda 2023-2030 zijn door de Achterhoekse gemeenten afspraken gemaakt over de realisatie van de woningbouwopgave en de woningbouwsegmenten.

Deze afspraken zijn vastgelegd in de woondeal 1.1 die de Achterhoek heeft gesloten met de provincie Gelderland en het Ministerie van Binnenlandse Zaken. In april 2024 is ingestemd met de Woondeal 1.1 hierin staan afspraken met het Rijk en de provincie over de woningaantallen die we gaan realiseren in de periode 2025 tot en met 2034. De gemeente Aalten heeft zich geconformeerd aan de woondeal 1.1 met de regionale opgaven op het gebied van wonen. Dit betekent dat de regionale afspraken de basis zijn voor alle woningbouwplannen in de gemeente Aalten. Deze woningbouw aantallen zijn in het onderstaande figuur weergegeven met een totaal aantal van 828 welke bestuurlijk is afgerond op 900 woningen waar we de komende jaren opsturen. In figuur 4 is de woningbouw en betaalbaarheid per jaar ook grafisch weergegeven.

21

Figuur 4: Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 2025-2034 gemeente Aalten (bron: Regiodeal 1.1.)

Figuur 5: Woningbouwstrategie woondeal 1.1. d.d. 31.07.2025, totaaloverzicht aan de hand van woningbehoefte onderzoek 2025. Woningbouwstrategie woondeal 1,1 Waarvan Aalten

woondeal 1.1 plannen (28/07/2025) Harde Zachte 444 343 50 293

Dinxperlo

249

364

26

338

Bredevoort Ijzerlo

58 13

93 20

7 20

86 0

De Heurne

26

4

4

0

Barlo Lintelo

10 12

17 15

1 0

16 15

Haart

6

13

0

13

82 900

63 932

42 150

21 782

Buitengebied verspreide huizen Totaal gemeente

Noot 1: in de Woondeal 1.1. is een totaaltelling gemaakt voor Aalten van 828 woningen. Bestuurlijk is een ambitie van 900 woningen gesteld waarop we als gemeente Aalten sturen en als zodanig s opgenomen in de vorige tabel. Hierbij is het uitgangspunt dat bij fasering van de verschillende uitvoeringsagenda's bij kleine kernen de aantallen beperkt zijn en we naar wenselijkheid over een periode van 10 jaar gaan bouwen in stappen. Noot 2: De verwachting is dat op korte termijn nog vele zachte plannen hard worden door de lopende afspraken.

Wanneer we kijken naar een overzicht van nieuwbouwplanning aantallen zoals wij die nu nodig hebben in relatie tot onze ambitie in de Woondeal 1.1. is er de volgende opgave van De Woonplaats vast te stellen. Figuur 6: Overzicht van nieuwbouwplanning aantallen en opgave De woonplaats d.d. 31.07.2025.

22

plan Driessenshof Eerste Broekdijk (WP) Hogestraat 34-36 Slingeplas/Het Brook, fase I Slingeplas/Het Brook, fase II t Beggelder, fase I t Beggelder, fase II Ludgerstraat Nieuwstraat Nieuwe uitleg locaties (200)

woondeal afspraken dwp 2022-2024 2025-2030

opleveringPlanstatus 2025 Hard 2025 Zacht 2025 Hard 2027 Zacht 2031 Zacht 2027 Zacht 2031 Zacht 2024 Opgeleverd 2021 Opgeleverd 2035 Onderzoek

Planologische_fase Plantype 1A Transformatie pand 4B Herstructurering 1A Transformatie gebied 4B Transformatie gebied 4B Transformatie gebied 3 Uitbreiding uitleg 3 Uitbreiding uitleg inbreiding inbreiding Uitbreiding uitleg

Prijssegment < € 900,07 < € 900,07 < € 900,07 < € 900,07 < € 900,07 < € 900,07 < € 900,07 < € 808 < € 737 < € 900,07

Aantal_woningen_toevoeging

Aantal_woningen_onttrekking 6 10 11 11 11 42 28 56 14 56

aantal nieuwbouw woningen 0 0 2 0 0 0 0 0 0 0

6 10 9 11 11 42 28 56 14 56 243

128 181 309

Inzetten op bouwen en voldoende bouwlocaties Onze prioriteit ligt bij inbreidingslocaties waarbij we de ruimtelijke kwaliteit en identiteit willen behouden. Als inbreidingsontwikkeling niet haalbaar is kijken we naar uitleglocaties aan de rand van de grote kernen. Zoals in Dinxperlo plan ’t Beggelder en Bredevoort plan Slingeplas ’t Broock. Nieuwbouw moet inspelen op kwalitatieve behoeften en een aanvulling vormen op de bestaande woningvoorraad. We willen als gemeente blijven doorbouwen. We zetten daarom stappen om zowel aantallen als snelheid te maken en vertraging te voorkomen. Hiermee werken we aan een adaptieve woonprogrammering: ruimte maken voor kwalitatief sterke woningbouwplannen. Betaalbaarheid versus kwaliteit Het realiseren van Achterhoekse betaalbare koopwoningen tot € 370.000 (prijspeil 2025) en sociale koopwoningen tot € 260.000 (prijspeil 2025) is, onder andere gezien de gestegen bouwprijzen, een uitdaging. Door in te zetten op meer woningen op hetzelfde oppervlak kan er betaalbaarder gebouwd worden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan kleine woningen, rug- aan- rug woningen en kleinere kavels. Ook door het inzetten van andere bouw methodieken, zoals conceptuele bouw, is het realiseren van betaalbare woningen een mogelijkheid.

In het belang van de betaalbaarheid kan het nodig zijn om concessies te doen in de kwaliteitseisen of op andere gebieden zoals klimaat, natuur en duurzaamheid. Volgens het uitnodigingskader woningbouw moet elk plan een bijdrage leveren aan klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulariteit. Uiteraard voldoen de woningen minimaal aan de kwaliteitseisen zoals gesteld in het Besluit Bouwwerken leefomgeving. Bereikbaar houden van betaalbare woningen We zetten in op het bouwen van betaalbare woningen en willen deze ook betaalbaar houden voor volgende bewoners. We gaan onderzoeken welke instrumenten we, naast bestaande instrumenten, hiervoor kunnen inzetten.

23

3.4 Welke acties horen hierbij? Sturen op betaalbaar bouwen

We herijken daar waar nodig het uitnodigingskader en blijven deze inzetten als sturingsinstrument. Met het herijkte uitnodigingskader sturen we op betaalbaar bouwen volgens de gemaakte woondeal.

Terugdringen woning tekort

In samenwerking met De Woonplaats en marktpartijen wordt gestreefd naar het terugdringen van het woningtekort, waarbij concrete afspraken zijn gemaakt over de verdeling van verantwoordelijkheden en bijdragen aan de beoogde doelstellingen. Daarbij geldt als randvoorwaarde de Woondeal 1.1. (2025) waarin de verdeling tussen gemeenten en marktpartijen – dus inclusief sociale woningbouw – vastgelegd zijn. We kijken hoe we stappen kunnen maken om zowel aantallen als snelheid te maken en vertraging te voorkomen. In lijn met de bouwopgave zetten we in op het zoeken naar bouwlocaties. Als inbreidingsontwikkeling niet haalbaar is kijken we naar uitleglocaties aan de rand van de grote kernen. We zetten in op betaalbaar bouwen en stimuleren andere bouwmethoden. We onderzoeken juridische mogelijkheden voor borging betaalbaarheid.

Inzetten op bouwen Inzetten op voldoende bouwlocaties

Betaalbaarheid versus kwaliteit Bereikbaar houden van betaalbare woningen

24

4. Starters en jongeren 4.1 Wat zien we? Starters en jongeren op de woningmarkt Het knelt op de woningmarkt. Vooral woningzoekenden die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven en woningzoekenden in de leeftijd van 20 tot 30 jaar vinden moeilijk een woning die betaalbaar is. Hoewel het merendeel van de starters zich nog altijd binnen de eigen gemeente weet te vestigen is sinds 2020 een dalende trend zichtbaar. Dit duidt erop dat het voor deze groep steeds moeilijker wordt om een passende woning te vinden in hun vertrouwde omgeving. Of dat deze groep vertrekt voor studie en/of werk. Tegelijkertijd neemt de uitstroom naar omliggende gemeenten toe wat samenhangt met signalen van toenemende krapte op de woningmarkt en oplopende woningprijzen in Aalten. Een analyse van de actuele koopwoningmarkt laat zien dat er in de gemeente Aalten sprake is van een acuut tekort van ongeveer 100 koopwoningen zoals eerder beschreven in de woningmarktanalyse. Deze tekorten doen zich vooral voor in het prijssegment tussen € 260.000 en € 370.000, het segment dat wordt beschouwd als betaalbaar voor starters, jongeren en middeninkomens. In het hogere segment, boven de € 500.000, is het tekort daarentegen beperkt. Niet alleen de prijs, maar ook het type woning voor starters en jongeren speelt een rol bij het woningtekort.

Uit de woningmarktanalyse blijkt dat er met name een tekort is aan 1 en 2 persoonswoningen, tussenwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Koopwoningen: buiten bereik Veel starters en jongeren met een woonwens hebben een koopwens. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen waardoor er weinig betaalbare woningen in de verkoop komen. Starters hebben vaak geen vermogen opgebouwd, waardoor hun budget beperkt is. Ze worden daardoor makkelijk overboden door andere kopers die hun vorige woning met winst hebben verkocht. Woningen die betaalbaar zijn, zijn vaak verouderd en vragen om investeringen in kwaliteit en duurzaamheid. Wat ook meespeelt voor starters (zeker die alleen kopen) is het feit dat ze onvoldoende hypotheek kunnen krijgen. Huurwoningen: wachttijden en weinig aanbod Op de huurmarkt is het moeilijk. Starters en jongeren hebben vaak weinig wachttijd opgebouwd. Het aanbod is beperkt. De extra vraag naar sociale huurwoningen vanuit de verplichte aandachtsgroepen maakt de druk op de sociale huurwoningen nog groter. Starters en jongeren die geen huis kunnen kopen zijn vaak aangewezen op middenhuur. Zij vallen tussen wal en schip doordat ze geen woning kunnen kopen en hun inkomen te hoog is om voor sociale huur in aanmerking te komen. Het aanbod aan middenhuur is ook beperkt.

De Woonplaats is als woningcorporatie de grootste aanbieder van sociale huur in de gemeente Aalten. Naast het evenredig verdelen van beschikbaar aanbod werken ze hard aan het vergroten van het aanbod met name door nieuwbouw. 4.2 Wat is onze visie? We willen inzetten op het toevoegen van betaalbare huur- en koopwoningen in het betaalbare en middensegment om meer starters en jongeren te binden en de gemeente te verjongen. We vinden het waardevol om starters en jongeren te behouden. Voor de groep zelf zodat ze verder kunnen met hun wooncarrière en om een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling te creëren

25

en tegenwicht te bieden aan de vergrijzing. Daarbij dragen ze bij aan de lokale economie en het draagvlak van voorzieningen. Daartoe zetten we in op het realiseren van woningen die momenteel ontbreken. Dit zijn woningen binnen de sociale huur (tot en met 143 wws punten), de middenhuur (144 tot en met 186 wws punten) en de sociale koop tot € 260.000 (prijspeil 2025). Hierdoor moeten starters en jongeren (meer) kansen krijgen om in de gemeente te blijven en komen wonen. 4.3 Wat gaan we doen? Starterslening behouden. We blijven de starterslening inzetten voor de inwoners die voor het eerst een woning kopen. Met deze lening willen we de financiering van hun eerste woning makkelijker maken. Andere woonvormen Naast nieuwbouw willen we binnen de bestaande woningvoorraad jongeren en starters een plek bieden. In de gemeente zijn veel grote grondgebonden woningen aanwezig. Doormiddel van het stimuleren van woningsplitsing of woningdelen kunnen in bestaande woningen kleinere, betaalbare wooneenheden gerealiseerd worden. Met ons woningsplitsingsbeleid is er al ruimte om woningen te splitsen in het buitengebied. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheden om meerdere wooneenheden in erfdeling te realiseren in het buitengebied, maar ook kleinere woningen in bestaande bebouwing zoals schuurwoningen.

Ook denken we hierbij aan mogelijke pilots die kunnen bijdragen aan deze nieuwe en andere ontwikkelingen. Daarnaast gaan we (o.a. samen met De Woonplaats) inzetten op het faciliteren van woningdelen. Denk hierbij aan kamerverhuur of de hospitaregeling waarbij je een deel van de woning verhuurt. Samen aan de slag We willen als gemeente samen met de groep starters en jongeren aan de slag. We gaan samen in gesprek over de gestelde ambities in dit volkshuisvestingsprogramma. Op deze manier zorgen we ervoor dat de stem van jongeren wordt gehoord en dat hun wensen en behoeften worden meegenomen in onze plannen. Tegelijkertijd werken we aan bewustwording bij jongeren in hoeverre hun woonwensen en behoeften realistisch zijn. 4.4 Welke acties horen daarbij? Starterslening Andere woonvormen

Continuering starterslening. We maken bekijken mogelijkheden voor woningdelen en met De Woonplaats maken we afspraken over de mogelijkheden sociale huurwoningen in te zetten bij woningdelen.

Samen aan de slag

We betrekken jongeren actief bij de ontwikkelingen op de woningmarkt/ de nieuwbouwplannen in de gemeente om direct snel bij een plan te bespreken door bijvoorbeeld een voorlichtingsavond met de gemeente, banken, ontwikkelaars en bouwers.

26

5. Wonen, welzijn en zorg 5.1 Wat zien we? Het Nationaal Programma Wonen en Zorg voor Ouderen heeft berekend dat er de komende jaren landelijk 290.000 extra woningen nodig zijn die geschikt zijn voor ouderen. Van deze 290.000 woningen moeten er 170.000 nultredenwoningen zijn, 80.000 geclusterde woningen en 40.000 zorggeschikte woningen. In de Nationale Prestatieafspraken met Aedes is vastgelegd dat woningcorporaties zich zullen inspannen om 40.000 geclusterde woningen en 20.000 zorggeschikte woningen in de sociale huur te realiseren. Dit komt neer op 50% van de totale opgave. De overige 50% zal voornamelijk door marktpartijen of particuliere initiatiefnemers moeten worden gerealiseerd. Deze zaken zijn – voor zover noodzakelijk – opgenomen in de prestatieovereenkomst met De Woonplaats. Vergrijzing Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat veel ouderen de wens uitspreken om kleiner, goedkoper of levensloopbestendig te gaan wonen. In de praktijk blijkt dat de verhuisbereidheid onder deze zogenoemde terugstromers relatief laag is. Deze doelgroep kán (financieel gezien) veelal wel verhuizen maar kiest er vaak bewust voor om op de huidige woonplek te blijven. Ze maken veelal andere (risico)afwegingen en zijn terughoudend om te verhuizen uit onzekerheid om meer te verliezen dan te winnen. Deze terughoudendheid van de senior vertaalt zich in de cijfers.

Zoals blijkt uit het woningmarktonderzoek neemt de verhuisgeneigdheid sterk af naarmate de leeftijd toeneemt. Waar de geneigdheid om te verhuizen in 2024 onder de leeftijdsgroep 20–25 jaar nog op 16% ligt, bedraagt deze bij de groep 65–80 jaar nog slechts 4%. Een factor vier lager. Deze lage verhuismobiliteit onder ouderen hangt deels samen met het ontbreken van voldoende passend woningaanbod op de juiste locatie en tegen een betaalbare prijs. Maar ook met de afnemende bereidheid om te verhuizen naarmate mensen ouder worden en langer op één plek wonen. De hogere verhuisgeneigdheid onder de groep 80-plussers vanuit de woningmarktonderzoek is te verklaren door een toenemende zorgbehoefte. Hierdoor neemt in deze levensfase de noodzaak tot verhuizing naar een meer geschikte, levensloopbestendige woning of een zorginstelling aanzienlijk toe. Net als in de rest van het land, vergrijst de bevolking in de gemeente Aalten. Dit betekent dat het aantal 75-plussers sterk zal toenemen. Volgens huishoudensprognoses zullen er over tien jaar aanzienlijk meer alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder zijn (Woningmarktonderzoek 2025). Deze groep zal een toenemende zorgvraag hebben. Bovendien verschuift het zorglandschap van wonen in een instelling met zorg (intramuraal) naar langer thuis wonen met ondersteuning in en rond de eigen woning (extramuraal).